建筑工程評估基礎(chǔ)第七章課件

第七章

建設(shè)工程財(cái)務(wù)評價(jià)與功能評價(jià)第七章

建設(shè)工程財(cái)務(wù)評價(jià)與功能評價(jià)1【本章框架】 第一節(jié)建設(shè)工程財(cái)務(wù)分析第二節(jié)房屋建筑工程功能評價(jià)【本章框架】 2第一節(jié)建設(shè)工程財(cái)務(wù)分析一、財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用（一）財(cái)務(wù)分析工作程序及內(nèi)容

（二）財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用的識別和計(jì)算

（1）財(cái)務(wù)效益

經(jīng)營性：營業(yè)收入適用增值稅的經(jīng)營性項(xiàng)目，增值稅返還作為補(bǔ)貼收入非經(jīng)營性：各種補(bǔ)貼收入

第一節(jié)建設(shè)工程財(cái)務(wù)分析一、財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用3（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用1）建設(shè)投資：工程費(fèi)用（建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)）、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)（基本和漲價(jià)）組成。

2）流動(dòng)資金方法：分項(xiàng)詳細(xì)估算法流動(dòng)資金=流動(dòng)資產(chǎn)－流動(dòng)負(fù)債（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用43）經(jīng)營成本＝總成本―折舊費(fèi)―攤銷費(fèi)―利息支出經(jīng)營成本＝外購原材料、燃料和動(dòng)力費(fèi)＋工資及福利費(fèi)＋修理費(fèi)＋其他費(fèi)用總成本費(fèi)用＝生產(chǎn)成本＋營業(yè)費(fèi)用＋管理費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用總成本費(fèi)用＝外購原材料、燃料及動(dòng)力＋工資及福利費(fèi)＋修理費(fèi)＋其他費(fèi)用＋折舊費(fèi)＋攤銷費(fèi)＋財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出）

【結(jié)論】總成本=經(jīng)營成本+折舊+攤銷+利息支出經(jīng)營成本是指總成本費(fèi)用中以現(xiàn)金形式支付的成本。3）經(jīng)營成本＝總成本―折舊費(fèi)―攤銷費(fèi)―利息支出5

（4）稅費(fèi)：包括關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅、所得稅、資源稅等。

（5）維持運(yùn)營投資：投入一定固定資產(chǎn)才能維持正常運(yùn)營的費(fèi)用。在現(xiàn)金流量表中作為現(xiàn)金流出。（4）稅費(fèi)：包括關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅、所得6【2010年·多選】建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)營成本包括（）。A.固定資產(chǎn)折舊

B.利息支出C.燃料及動(dòng)力費(fèi)

D.外購材料費(fèi)E.工資及福利費(fèi)『正確答案』CDE『答案解析』經(jīng)營成本＝外購原材料、燃料和動(dòng)力費(fèi)＋工資及福利費(fèi)＋修理費(fèi)＋其他費(fèi)用

總成本=經(jīng)營成本+折舊+攤銷+利息支出。經(jīng)營成本是指總成本費(fèi)用中以現(xiàn)金形式支付的成本。參見教材P378、379?！?010年·多選】建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)營成本包括（）。7二、財(cái)務(wù)分析報(bào)表■現(xiàn)金流量表■利潤與利潤分配表■財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表■資產(chǎn)負(fù)債表■借款還本付息計(jì)劃表【考點(diǎn)】表格中包括的指標(biāo)，內(nèi)容二、財(cái)務(wù)分析報(bào)表8（一）現(xiàn)金流量表

流出項(xiàng)目的資金稱為現(xiàn)金流出，記為CO，為負(fù)現(xiàn)金流量；

流入項(xiàng)目的資金稱為現(xiàn)金流入，記為CI，為正現(xiàn)金流量。

同一時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的代數(shù)和（CI-CO）稱為凈現(xiàn)金流量，記為NCF?，F(xiàn)金流量表用以計(jì)算各項(xiàng)靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。

◆項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表◆項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表◆投資各方現(xiàn)金流量表（一）現(xiàn)金流量表9建筑工程評估基礎(chǔ)第七章課件10

【2011年·單選】下列支出中，應(yīng)作為項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出而不作為項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出的是（）。A.經(jīng)營成本

B.建設(shè)投資C.借款利息

D.營業(yè)稅金及附加『正確答案』C『答案解析』項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中不包括利息支出。參見教材P380?！?011年·單選】下列支出中，應(yīng)作為項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表11

【2009年·多選】在“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表”中，應(yīng)計(jì)入現(xiàn)金流出的有（）。A.折舊

B.建設(shè)投資C.經(jīng)營成本

D.營業(yè)稅金及附加E.利息支出『正確答案』BCD『答案解析』折舊計(jì)入總成本費(fèi)用，不是流入也不是流出。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中不包括利息支出。參見教材P380?！?009年·多選】在“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表”中，應(yīng)計(jì)入現(xiàn)12（二）利潤與利潤分配表1.作用：用于計(jì)算的指標(biāo)：總投資收益率、資本金凈利潤率利潤總額＝營業(yè)收入－營業(yè)稅金及附加－總成本費(fèi)用+補(bǔ)貼收入所得稅＝應(yīng)納所得額×所得稅稅率凈利潤＝利潤總額－所得稅2.內(nèi)容：（1）企業(yè)虧損：可以在5年內(nèi)在稅前彌補(bǔ)虧損。（2）法定盈余公積金：公積金按凈利潤的10%提?。粡膬衾麧欀刑崛∪我庥喙e金。（3）在還款資金短缺時(shí)，當(dāng)期可供投資者分配的利潤先用于償還借款。（二）利潤與利潤分配表13

（三）財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表財(cái)務(wù)生存能力分析，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的可持續(xù)性。

（四）資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)行清償能力分析。

（五）借款還本付息計(jì)劃表1.借款還本付息計(jì)劃表用于計(jì)算：償債備付率、利息備付率指標(biāo)。2.還款資金來源：折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、未分配利潤等。流動(dòng)資金期末回收，不考慮流動(dòng)資金的償還（三）財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表143.常見的還本付息方式：5種計(jì)算題中注意題給約定還款方式（1）最大額償還方式：將獲得的盈利中可用于還貸的資金全部用于還貸。

（2）逐年等額還本、年末付息方式。等額還本利息照付（3）本利等額償還方式。（4）年末付息、期末一次還本方式。（5）期末本利和一次付清方式。

項(xiàng)目評估中可以選擇等額還本付息或者等額還本利息照付方式計(jì)算長期借款利息。3.常見的還本付息方式：5種計(jì)算題中注意題給約定還款方式15三、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系1.按資金時(shí)間價(jià)值分三、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系1.按資金時(shí)間價(jià)值分162.按指標(biāo)評價(jià)的對象分2.按指標(biāo)評價(jià)的對象分17【2011年·多選】下列評價(jià)指標(biāo)中，屬于建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)的有（）。

A.利息備付率

B.資產(chǎn)負(fù)債率C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

D.資本金凈利潤率E.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率『正確答案』CE『答案解析』動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。參見教材P384?！?011年·多選】下列評價(jià)指標(biāo)中，屬于建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)動(dòng)態(tài)18

【2012年·多選】下列財(cái)務(wù)指標(biāo)中，屬于盈利能力靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)的有（）。A.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

B.總投資收益率C.借款償還期

D.資本金凈利潤率E.資產(chǎn)負(fù)債率『正確答案』BD『答案解析』靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)包括投資回收期、總投資收益率、資本金凈利潤率、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、借款償還期。盈利能力的評價(jià)指標(biāo)包括財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、總投資收益率、資本金凈利潤率。參見教材P384。【2012年·多選】下列財(cái)務(wù)指標(biāo)中，屬于盈利能力靜態(tài)評價(jià)19（一）項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo)（一）項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo)20建筑工程評估基礎(chǔ)第七章課件21【例】已知如下現(xiàn)金流量，設(shè)ic=8%，試計(jì)算其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。某技術(shù)方案凈現(xiàn)金流量單位：萬元FNPV=-4200×0.9259-4700×0.8573+2000×0.7938+2500×0.7350+2500×0.6806+2500×0.6302+2500×0.5835=242.76（萬元）【例】已知如下現(xiàn)金流量，設(shè)ic=8%，試計(jì)算其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（F22建筑工程評估基礎(chǔ)第七章課件23建筑工程評估基礎(chǔ)第七章課件24

息稅前利潤＝利潤總額＋利息支出＝凈利潤＋所得稅＋利息支出息稅前利潤＝利潤總額＋利息支出＝凈利潤＋所得稅＋利息25某技術(shù)方案投資現(xiàn)金流量表單位：萬元某技術(shù)方案投資現(xiàn)金流量表單位：萬元26【2012年·單選】某建設(shè)項(xiàng)目總投資2000萬元，運(yùn)營期每年凈利潤300萬元，利息支出150萬元，所得稅120萬元，則該建設(shè)項(xiàng)目的總投資收益率為（）。A.15%

B.21%C.22.5%

D.28.5%『正確答案』D『答案解析』息稅前利潤=300+150+120=570，總投資收益率=570/2000=28.5%。參見教材P388。【2012年·單選】某建設(shè)項(xiàng)目總投資2000萬元，運(yùn)營期每年27（二）項(xiàng)目償債能力分析指標(biāo)（二）項(xiàng)目償債能力分析指標(biāo)28建筑工程評估基礎(chǔ)第七章課件29【小結(jié)】1.經(jīng)營成本、總成本2.項(xiàng)目投資、資本金現(xiàn)金流量表中，流出的不同3.利潤的計(jì)算4.指標(biāo)體系靜態(tài)、動(dòng)態(tài)、盈利、償債【小結(jié)】30第二節(jié)房屋建筑功能評價(jià)1.功能評價(jià)的內(nèi)容和指標(biāo)容積率、人口毛密度、凈密度2.功能評價(jià)法01、04、多比例、環(huán)比、邏輯判斷、功能系統(tǒng)評分法第二節(jié)房屋建筑功能評價(jià)31一、房屋建筑工程功能評價(jià)的內(nèi)容（一）房屋建筑工程功能評價(jià)的主要內(nèi)容

建筑功能評價(jià)----滿足社會需要的各種性能的總和。

建筑工程功能評價(jià)的主要內(nèi)容：社會性、適用性、安全性、藝術(shù)性、經(jīng)濟(jì)消耗。（二）建筑工程功能評價(jià)指標(biāo)：

▲住宅性能劃分：適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能、耐久性能五個(gè)方面。表7—7

▲住宅建筑：兩級構(gòu)成：表7—7一、房屋建筑工程功能評價(jià)的內(nèi)容（一）房屋建筑工程功能評價(jià)的主32住宅小區(qū)功能評價(jià)指標(biāo)體系

①容積率＝總建筑面積/居住小區(qū)用地總面積總建筑面積=居住建筑面積+公共建筑面積②住宅平均層數(shù)＝總建筑面積/居住建筑基底面積之和③居住建筑密度＝居住建筑基底面積之和/居住建筑用地面積④居住建筑面積密度＝居住建筑面積/居住建筑用地面積

⑤人口凈密度＝居住總?cè)藬?shù)/居住建筑用地面積⑥人口毛密度＝居住總?cè)藬?shù)/居住小區(qū)用地總面積住宅小區(qū)功能評價(jià)指標(biāo)體系①容積率＝總建筑面積/居住小區(qū)用33

【2006年·單選】某住宅小區(qū)居住建筑面積為96OOOm2，居住小區(qū)用地總面積為240000m2，公共建筑面積與居住建筑面積之比為0.3：1，則該小區(qū)的容積率為（）。A.0.40

B.0.48C.0.52

D.0.60『正確答案』C『答案解析』住宅小區(qū)的容積率=總建筑面積/居住小區(qū)用地總面積96OOO×（1+0.3）/240000=0.52【2006年·單選】某住宅小區(qū)居住建筑面積為96OOO34

【2008年·多選】在住宅建筑功能評價(jià)指標(biāo)體系中，其安全性能指標(biāo)應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.抗震設(shè)防

B.室內(nèi)污染物控制C.建筑防火

D.日常運(yùn)行耗能指數(shù)E.設(shè)備防腐性能『正確答案』ABC『答案解析』安全性指標(biāo)包括結(jié)構(gòu)安全、建筑防火、煤氣及電氣設(shè)備安全、日常安全防范措施、室內(nèi)污染物控制。參見教材P408?！?008年·多選】在住宅建筑功能評價(jià)指標(biāo)體系中，其安35二、建筑功能評價(jià)的方法（一）專家評議（二）綜合評分法1.專家對每項(xiàng)指標(biāo)打分，逐項(xiàng)求和，得出結(jié)論。2.專家對每項(xiàng)指標(biāo)打分，并根據(jù)指標(biāo)重要性設(shè)權(quán)重，分值乘以權(quán)重，逐項(xiàng)求和，得出結(jié)論。

二、建筑功能評價(jià)的方法36

▲綜合評分法具體步驟：1.建立指標(biāo)評價(jià)體系2.確定指標(biāo)權(quán)重（1）直接打分法：適用于評價(jià)對象功能重要程度差別不大的情況。

（2）對比求和評分法：用于評價(jià)指標(biāo)重要程度排序。01、04、多比例

①01法：兩兩相比，誰重要，誰得分。共1分。A比D、E重要，B比A、C、D、E重要，C比A、D、E重要，E比D重要▲綜合評分法具體步驟：37②04法：共4分。非常重要的4分；比較重要的3分；同等重要的2分；不太重要的1分。

③多比例評分法：共10分。1：9，2：8……。（3）環(huán)比評分：適用于各個(gè)評價(jià)對象之間有明顯的可比關(guān)系，能直接對比，并能準(zhǔn)確地評定功能重要度比值的情況。②04法：共4分。非常重要的4分；比較重要的3分；同等重要38（4）邏輯判斷評分法：適用于功能邏輯關(guān)系明顯可比的情況。（5）功能系統(tǒng)評分法：適用于功能關(guān)系復(fù)雜，但可分為上位指標(biāo)和下位指標(biāo)且具有直接依存關(guān)系。3.確定指標(biāo)分值：評分標(biāo)準(zhǔn)----6分以上（60）。4.計(jì)算綜合評價(jià)得分：（4）邏輯判斷評分法：適用于功能邏輯關(guān)系明顯可比的情況。39【2009年·單選】某建筑工程的功能進(jìn)行評價(jià)時(shí)，采用多比例評分法對各評價(jià)指標(biāo)評分的結(jié)果見下表。【2009年·單選】某建筑工程的功能進(jìn)行評價(jià)時(shí)，采用多比例評40則指標(biāo)乙的權(quán)重值為（）。A.0.15

B.0.28C.0.35

D.0.53『正確答案』C『答案解析』甲17分，乙21分，丙9分，丁13分?？偡?0分。21÷60＝0.35。參見教材P413.則指標(biāo)乙的權(quán)重值為（）。41【2007年·單選】進(jìn)行建筑工程功能評價(jià)時(shí)，如果甲、乙、丙、丁四項(xiàng)評價(jià)指標(biāo)間重要度比值分別為甲／乙=2；乙/丙=0.3；丙／丁=1.5，則采用環(huán)比評分法確定的指標(biāo)甲的權(quán)重為（）。A.0.12

B.0.18C.0.23

D.0.35『正確答案』C『答案解析』丁為1，則丙為1.5，乙為0.45，甲為0.9，則甲的權(quán)重為：0.9/（1+1.5+0.45+0.9）=0.23。參見教材P413。【2007年·單選】進(jìn)行建筑工程功能評價(jià)時(shí)，如果甲、乙、丙、42【2009年·綜合題】

評估人員對已建成2年的某剪力墻結(jié)構(gòu)高層住宅進(jìn)行評估。經(jīng)調(diào)查，待估住宅所在區(qū)域新建剪力墻結(jié)束構(gòu)高層住宅平均售價(jià)為5000元／m2，其中每m2綜合概算造價(jià)平均為2000元。評估人員認(rèn)為待估住宅存在功能性貶值，對其各項(xiàng)功能進(jìn)行的重要性對比和評分見表1。【2009年·綜合題】43建筑工程評估基礎(chǔ)第七章課件44要求：計(jì)算表1中評價(jià)指標(biāo)①、③、⑤、⑦、⑨、⑾的權(quán)重值、指標(biāo)得分及所有指標(biāo)總得分。（注意：在答題卡上作答。）要求：計(jì)算表1中評價(jià)指標(biāo)①、③、⑤、⑦、⑨、⑾的權(quán)重45所有指標(biāo)總得分：7.73。建筑工程評估基礎(chǔ)第七章課件46小結(jié)1.財(cái)務(wù)評價(jià)：三個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算；現(xiàn)金流量表、利潤和利潤分配表、借款還本付息表中的主要內(nèi)容。2.建筑功能評價(jià)：權(quán)重值的計(jì)算方法。小結(jié)47第七章

建設(shè)工程財(cái)務(wù)評價(jià)與功能評價(jià)第七章

建設(shè)工程財(cái)務(wù)評價(jià)與功能評價(jià)48【本章框架】 第一節(jié)建設(shè)工程財(cái)務(wù)分析第二節(jié)房屋建筑工程功能評價(jià)【本章框架】 49第一節(jié)建設(shè)工程財(cái)務(wù)分析一、財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用（一）財(cái)務(wù)分析工作程序及內(nèi)容

（二）財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用的識別和計(jì)算

（1）財(cái)務(wù)效益

經(jīng)營性：營業(yè)收入適用增值稅的經(jīng)營性項(xiàng)目，增值稅返還作為補(bǔ)貼收入非經(jīng)營性：各種補(bǔ)貼收入

第一節(jié)建設(shè)工程財(cái)務(wù)分析一、財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用50（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用1）建設(shè)投資：工程費(fèi)用（建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)）、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)（基本和漲價(jià)）組成。

2）流動(dòng)資金方法：分項(xiàng)詳細(xì)估算法流動(dòng)資金=流動(dòng)資產(chǎn)－流動(dòng)負(fù)債（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用513）經(jīng)營成本＝總成本―折舊費(fèi)―攤銷費(fèi)―利息支出經(jīng)營成本＝外購原材料、燃料和動(dòng)力費(fèi)＋工資及福利費(fèi)＋修理費(fèi)＋其他費(fèi)用總成本費(fèi)用＝生產(chǎn)成本＋營業(yè)費(fèi)用＋管理費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用總成本費(fèi)用＝外購原材料、燃料及動(dòng)力＋工資及福利費(fèi)＋修理費(fèi)＋其他費(fèi)用＋折舊費(fèi)＋攤銷費(fèi)＋財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出）

【結(jié)論】總成本=經(jīng)營成本+折舊+攤銷+利息支出經(jīng)營成本是指總成本費(fèi)用中以現(xiàn)金形式支付的成本。3）經(jīng)營成本＝總成本―折舊費(fèi)―攤銷費(fèi)―利息支出52

（4）稅費(fèi)：包括關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅、所得稅、資源稅等。

（5）維持運(yùn)營投資：投入一定固定資產(chǎn)才能維持正常運(yùn)營的費(fèi)用。在現(xiàn)金流量表中作為現(xiàn)金流出。（4）稅費(fèi)：包括關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅、所得53【2010年·多選】建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)營成本包括（）。A.固定資產(chǎn)折舊

B.利息支出C.燃料及動(dòng)力費(fèi)

D.外購材料費(fèi)E.工資及福利費(fèi)『正確答案』CDE『答案解析』經(jīng)營成本＝外購原材料、燃料和動(dòng)力費(fèi)＋工資及福利費(fèi)＋修理費(fèi)＋其他費(fèi)用

總成本=經(jīng)營成本+折舊+攤銷+利息支出。經(jīng)營成本是指總成本費(fèi)用中以現(xiàn)金形式支付的成本。參見教材P378、379?！?010年·多選】建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)營成本包括（）。54二、財(cái)務(wù)分析報(bào)表■現(xiàn)金流量表■利潤與利潤分配表■財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表■資產(chǎn)負(fù)債表■借款還本付息計(jì)劃表【考點(diǎn)】表格中包括的指標(biāo)，內(nèi)容二、財(cái)務(wù)分析報(bào)表55（一）現(xiàn)金流量表

流出項(xiàng)目的資金稱為現(xiàn)金流出，記為CO，為負(fù)現(xiàn)金流量；

流入項(xiàng)目的資金稱為現(xiàn)金流入，記為CI，為正現(xiàn)金流量。

同一時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的代數(shù)和（CI-CO）稱為凈現(xiàn)金流量，記為NCF?，F(xiàn)金流量表用以計(jì)算各項(xiàng)靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。

◆項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表◆項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表◆投資各方現(xiàn)金流量表（一）現(xiàn)金流量表56建筑工程評估基礎(chǔ)第七章課件57

【2011年·單選】下列支出中，應(yīng)作為項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出而不作為項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出的是（）。A.經(jīng)營成本

B.建設(shè)投資C.借款利息

D.營業(yè)稅金及附加『正確答案』C『答案解析』項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中不包括利息支出。參見教材P380。【2011年·單選】下列支出中，應(yīng)作為項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表58

【2009年·多選】在“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表”中，應(yīng)計(jì)入現(xiàn)金流出的有（）。A.折舊

B.建設(shè)投資C.經(jīng)營成本

D.營業(yè)稅金及附加E.利息支出『正確答案』BCD『答案解析』折舊計(jì)入總成本費(fèi)用，不是流入也不是流出。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中不包括利息支出。參見教材P380?！?009年·多選】在“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表”中，應(yīng)計(jì)入現(xiàn)59（二）利潤與利潤分配表1.作用：用于計(jì)算的指標(biāo)：總投資收益率、資本金凈利潤率利潤總額＝營業(yè)收入－營業(yè)稅金及附加－總成本費(fèi)用+補(bǔ)貼收入所得稅＝應(yīng)納所得額×所得稅稅率凈利潤＝利潤總額－所得稅2.內(nèi)容：（1）企業(yè)虧損：可以在5年內(nèi)在稅前彌補(bǔ)虧損。（2）法定盈余公積金：公積金按凈利潤的10%提??；從凈利潤中提取任意盈余公積金。（3）在還款資金短缺時(shí)，當(dāng)期可供投資者分配的利潤先用于償還借款。（二）利潤與利潤分配表60

（三）財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表財(cái)務(wù)生存能力分析，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的可持續(xù)性。

（四）資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)行清償能力分析。

（五）借款還本付息計(jì)劃表1.借款還本付息計(jì)劃表用于計(jì)算：償債備付率、利息備付率指標(biāo)。2.還款資金來源：折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、未分配利潤等。流動(dòng)資金期末回收，不考慮流動(dòng)資金的償還（三）財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表613.常見的還本付息方式：5種計(jì)算題中注意題給約定還款方式（1）最大額償還方式：將獲得的盈利中可用于還貸的資金全部用于還貸。

（2）逐年等額還本、年末付息方式。等額還本利息照付（3）本利等額償還方式。（4）年末付息、期末一次還本方式。（5）期末本利和一次付清方式。

項(xiàng)目評估中可以選擇等額還本付息或者等額還本利息照付方式計(jì)算長期借款利息。3.常見的還本付息方式：5種計(jì)算題中注意題給約定還款方式62三、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系1.按資金時(shí)間價(jià)值分三、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系1.按資金時(shí)間價(jià)值分632.按指標(biāo)評價(jià)的對象分2.按指標(biāo)評價(jià)的對象分64【2011年·多選】下列評價(jià)指標(biāo)中，屬于建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)的有（）。

A.利息備付率

B.資產(chǎn)負(fù)債率C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

D.資本金凈利潤率E.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率『正確答案』CE『答案解析』動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。參見教材P384?！?011年·多選】下列評價(jià)指標(biāo)中，屬于建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)動(dòng)態(tài)65

【2012年·多選】下列財(cái)務(wù)指標(biāo)中，屬于盈利能力靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)的有（）。A.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

B.總投資收益率C.借款償還期

D.資本金凈利潤率E.資產(chǎn)負(fù)債率『正確答案』BD『答案解析』靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)包括投資回收期、總投資收益率、資本金凈利潤率、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、借款償還期。盈利能力的評價(jià)指標(biāo)包括財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、總投資收益率、資本金凈利潤率。參見教材P384。【2012年·多選】下列財(cái)務(wù)指標(biāo)中，屬于盈利能力靜態(tài)評價(jià)66（一）項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo)（一）項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo)67建筑工程評估基礎(chǔ)第七章課件68【例】已知如下現(xiàn)金流量，設(shè)ic=8%，試計(jì)算其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。某技術(shù)方案凈現(xiàn)金流量單位：萬元FNPV=-4200×0.9259-4700×0.8573+2000×0.7938+2500×0.7350+2500×0.6806+2500×0.6302+2500×0.5835=242.76（萬元）【例】已知如下現(xiàn)金流量，設(shè)ic=8%，試計(jì)算其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（F69建筑工程評估基礎(chǔ)第七章課件70建筑工程評估基礎(chǔ)第七章課件71

息稅前利潤＝利潤總額＋利息支出＝凈利潤＋所得稅＋利息支出息稅前利潤＝利潤總額＋利息支出＝凈利潤＋所得稅＋利息72某技術(shù)方案投資現(xiàn)金流量表單位：萬元某技術(shù)方案投資現(xiàn)金流量表單位：萬元73【2012年·單選】某建設(shè)項(xiàng)目總投資2000萬元，運(yùn)營期每年凈利潤300萬元，利息支出150萬元，所得稅120萬元，則該建設(shè)項(xiàng)目的總投資收益率為（）。A.15%

B.21%C.22.5%

D.28.5%『正確答案』D『答案解析』息稅前利潤=300+150+120=570，總投資收益率=570/2000=28.5%。參見教材P388。【2012年·單選】某建設(shè)項(xiàng)目總投資2000萬元，運(yùn)營期每年74（二）項(xiàng)目償債能力分析指標(biāo)（二）項(xiàng)目償債能力分析指標(biāo)75建筑工程評估基礎(chǔ)第七章課件76【小結(jié)】1.經(jīng)營成本、總成本2.項(xiàng)目投資、資本金現(xiàn)金流量表中，流出的不同3.利潤的計(jì)算4.指標(biāo)體系靜態(tài)、動(dòng)態(tài)、盈利、償債【小結(jié)】77第二節(jié)房屋建筑功能評價(jià)1.功能評價(jià)的內(nèi)容和指標(biāo)容積率、人口毛密度、凈密度2.功能評價(jià)法01、04、多比例、環(huán)比、邏輯判斷、功能系統(tǒng)評分法第二節(jié)房屋建筑功能評價(jià)78一、房屋建筑工程功能評價(jià)的內(nèi)容（一）房屋建筑工程功能評價(jià)的主要內(nèi)容

建筑功能評價(jià)----滿足社會需要的各種性能的總和。

建筑工程功能評價(jià)的主要內(nèi)容：社會性、適用性、安全性、藝術(shù)性、經(jīng)濟(jì)消耗。（二）建筑工程功能評價(jià)指標(biāo)：

▲住宅性能劃分：適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能、耐久性能五個(gè)方面。表7—7

▲住宅建筑：兩級構(gòu)成：表7—7一、房屋建筑工程功能評價(jià)的內(nèi)容（一）房屋建筑工程功能評價(jià)的主79住宅小區(qū)功能評價(jià)指標(biāo)體系

①容積率＝總建筑面積/居住小區(qū)用地總面積總建筑面積=居住建筑面積+公共建筑面積②住宅平均層數(shù)＝總建筑面積/居住建筑基底面積之和③居住建筑密度＝居住建筑基底面積之和/居住建筑用地面積④居住建筑面積密度＝居住建筑面積/居住建筑用地面積

⑤人口凈密度＝居住總?cè)藬?shù)/居住建筑用地面積⑥人口毛密度＝居住總?cè)藬?shù)/居住小區(qū)用地總面積住宅小區(qū)功能評價(jià)指標(biāo)體系①容積率＝總建筑面積/居住小區(qū)用80

【2006年·單選】某住宅小區(qū)居住建筑面積為96OOOm2，居住小區(qū)用地總面積為240000m2，公共建筑面積與居住建筑面積之比為0.3：1，則該小區(qū)的容積率為（）。A.0.40

B.0.48C.0.52

D.0.60『正確答案』C『答案解析』住宅小區(qū)的容積率=總建筑面積/居住小區(qū)用地總面積96OOO×（1+0.3）/240000=0.52【2006年·單選】某住宅小區(qū)居住建筑面積為96OOO81

【2008年·多選】在住宅建筑功能評價(jià)指標(biāo)體系中，其安全性能指標(biāo)應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.抗震設(shè)防

B.室內(nèi)污染物控制C.建筑防火

D.日常運(yùn)行耗能指數(shù)E.設(shè)備防腐性能『正確答案』ABC『答案解析』安全性指標(biāo)包括結(jié)構(gòu)安全、建筑防火、煤氣及電氣設(shè)備安全、日常安全防范措施、室內(nèi)污染物控制。參見教材P408?！?008年·多選】在住宅建筑功能評價(jià)指標(biāo)體系中，其安82二、建筑功能評價(jià)的方法（一）專家評議（二）綜合評分法1.專家對每項(xiàng)指標(biāo)打分，逐項(xiàng)求和，得出結(jié)論。2.專家對每項(xiàng)指標(biāo)打分，并根據(jù)指標(biāo)重要性設(shè)權(quán)重，分值乘以權(quán)重，逐項(xiàng)求和，得出結(jié)論。

二、建筑功能評價(jià)的方法83

▲綜合評分法具體步驟：1.建立指標(biāo)評價(jià)體系2.確定指標(biāo)權(quán)重（1）直接打分法：適用于評價(jià)對象功能重要程度差別不大的情況。

（2）對比求和評分法：用于評價(jià)指標(biāo)重要程度排序。01、04、多比例

①01法：兩兩相比，誰重要，誰得分。共1分。A比D、E重要，B比A、C、D、E重要，C比A、D、E重要，E比D重要