新聚仁南京地塊前期定位策劃報告

南京地塊前期定位策劃報告引言古都南京，長江沿線四座特大城市之一······新城河西，未來南京城市發(fā)展的中心，奧林匹克之光再度降臨中華之地······西善橋，青奧會輻射下的一片凈土，南京建發(fā)集團傾情呈現(xiàn)······集萬千期待于一身，你的魅力在哪里？目錄第一部分定位篇第二部分產(chǎn)品篇目錄第一部分定位篇一、項目認知二、價值發(fā)現(xiàn)三、市場分析四、項目定位五、價格定位六、客戶定位項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位地塊信息四至：項目南臨泰山北路和秦淮新河,東、北、西三面均為梅山社區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房或梅山鐵礦職工宿舍用地性質(zhì)：二類居住總占地：131662.5平方米容積率：≤2.2建筑密度：≤25%建筑高度：≤60米綠化率：≥35%泰山北路地塊3地塊2地塊1秦淮新河項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位地塊信息泰山北路秦淮新河地塊3地塊12項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位周邊環(huán)境周邊小產(chǎn)權(quán)房梅山鐵礦職工分房社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位城市價值價值發(fā)現(xiàn)1——南京市是中國經(jīng)濟最發(fā)達地域的經(jīng)濟中心城市上海杭州南京南京市位于中國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)——長三角的北翼國家歷史文化名城國家綜合交通樞紐區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心長江三角洲承東啟西的國家重要中心城市2014年，世界青年奧林匹克運動會將在這里舉辦項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位城市價值價值發(fā)現(xiàn)2——南京市經(jīng)濟基本面支持南京房地產(chǎn)中長期向好南京市近年來的經(jīng)濟一直高速增長，遠高于全國平均水平南京市的GDP總量在全國省會城市中排名前三說明南京市整體經(jīng)濟發(fā)展水平在全國處于領(lǐng)先地位從十運會、世界城市論壇到青奧會，一次次大型盛會的舉辦加速了南京基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐，近年南京市的基建投資一直維持在較高的水平。南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資占社會固定資產(chǎn)投資的比例，長期位于20%左右，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本健康項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位區(qū)位價值中山陵新街口奧體中心青奧村南京南站河西新城南部新城傳統(tǒng)市區(qū)14公里2.5公里8公里繞城高速鳳臺南路高架5公里本項目所在西善橋板塊位于南京城南，秦淮新河以北，距離南京市中心新街口僅14公里，鳳臺南路高架建成通車后，到新街口僅需20分鐘左右的車程。本項目西北方向和東北方向分別為南京市重點打造的兩大副城——河西新城和南部新城，距離均在5公里以內(nèi)。2014年青奧會近萬名運動員居住的青奧村位于本項目北邊約2.5公里，屆時周邊的交通和生活配套將給本項目帶來極大的利好價值發(fā)現(xiàn)3——項目位于河西、南部兩大重點發(fā)展的副城之間價值發(fā)現(xiàn)4——青奧村的建設(shè)將加速周邊的公共配套設(shè)施的建設(shè)項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位地塊塊價價值值秦淮新河地塊位置地塊塊南南鄰鄰秦秦淮淮新新河河，，是是雨雨花花臺臺區(qū)區(qū)政政府府即即將將投投資資7000萬萬重重點點打打造造的的環(huán)環(huán)城城林林帶帶景景觀觀工工程程，，2010年年將將建建成成蓮蓮花花湖湖公公園園價值值發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)5———秦秦淮淮新新河河景景觀觀的的稀稀缺缺性性項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位區(qū)域域價價值值2號號線線油坊坊橋橋站站12號號線線興梅梅路路站站7.8號號線線西善善橋橋站站600米米1000米米800米米宏運運大大道道項目目周周邊邊未未來來將將有有4條條地地鐵鐵線線環(huán)環(huán)繞繞，，其其中中2號號線線油油坊坊橋橋站站將將于于2010年年5月月28號號通通車車，距距離離本本項項目目所所在在地地塊塊約約1000米米，距距離離項項目目600米米的12號號線線興興梅梅路路站站將將在在2014年年青奧奧會會前前建建成成通通車車，，另另外外7、、8號號線線將將在在西西善善橋橋設(shè)設(shè)一一換換乘乘站站項目北邊的的宏運大道道正在進行行拓寬改造造，2010年可完完工，將提提檔升級為為城市次主主干道價值發(fā)現(xiàn)6——項目周周邊未來四四條地鐵線線環(huán)繞，公公共交通出出行極為便便利價值發(fā)現(xiàn)7——宏運大大道的拓寬寬改造完成成后，車行行交通也將將得到大幅幅改觀項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位區(qū)域價值富潤雅居（小產(chǎn)權(quán)房）天鴻山莊（小產(chǎn)權(quán)房房）梅苑小區(qū)（福利分房）西善橋街道梅山街道項目周邊是是西善橋街街道和梅山山街道，總總?cè)丝诩s7萬人，由于1969年上海海寶鋼集團團在梅山建建立梅山鋼鋼鐵廠，有有萬余民上上海職工遷遷徙至此并并在此生活活至今，從從此該區(qū)域成成為了上海海在南京的的一片飛地地，區(qū)域內(nèi)內(nèi)市民素質(zhì)較較高，福利利好，生活活富足該區(qū)域10余年都沒沒有商品住住宅供應(yīng)，，周邊二手手住宅的價價格已經(jīng)突突破1萬元/平平方米，區(qū)域已經(jīng)經(jīng)有一定的的認可度，，但缺乏價價值深度挖挖掘價值發(fā)現(xiàn)8——項目周周邊居民素素質(zhì)高，收收入水平較較高價值發(fā)現(xiàn)9——周邊二二手房價格格已經(jīng)突破破1萬/平平方米，并并且無直接接競爭個案案項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位品牌價值價值發(fā)現(xiàn)10——南京建建發(fā)的品牌牌價值支撐撐高端產(chǎn)品品形象十八年精耕耕南京市場場·······百萬方品質(zhì)質(zhì)住宅開發(fā)發(fā)經(jīng)驗·······南京建發(fā)早已深得南南京人信任任與厚愛??！臺城花園湖景花園匯賢居南捕廳熙南里聚寶山公園園佳日雅苑佳湖綠島紫園紫廬紫金雅苑紫金雅苑……項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位價值匯總本案城市屬性區(qū)位因素規(guī)劃利好交通升級稀缺景觀品牌優(yōu)勢購買旺盛競爭空白特大城市，，經(jīng)濟中心心，經(jīng)濟發(fā)展水水品高且快快速位于河西新新城和南部部新城兩大大重點發(fā)展展副城間青奧村的建建設(shè)將大大大提升周邊邊的共建配配套水平宏運大道的的改造，4條軌道交交通的陸續(xù)續(xù)建成秦淮新河環(huán)環(huán)城林帶的的景觀改造造，蓮花湖湖公園10年建成十八年南京京本地開發(fā)發(fā)經(jīng)驗，深深得市民信信任。梅山鋼鐵集集團屬于上上海寶鋼，，員工福利利、收入水水平較高區(qū)域內(nèi)10年無商品品房面市，，區(qū)域價值值亟待發(fā)掘掘本項目具備備成為區(qū)域域標桿性高高端物業(yè)的的先天稟賦賦核心價值河西新城，，歷經(jīng)十年年，500億打造出南南京首個成成熟國際化化高端居住住區(qū)！南部新城，，依托亞洲洲最大交通通樞紐，700億奠定未來來國際化品品質(zhì)居住區(qū)區(qū)基礎(chǔ)！青青奧概念，，國際盛會會，2010年南京房地地產(chǎn)市場最最大的機遇遇！西善橋項目目兼得河西西、南部兩兩大板塊輻輻射，我們們看到了濃濃郁的國際際化先天氣氣質(zhì)項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位價值匯總本案城市屬性區(qū)位因素規(guī)劃利好交通升級稀缺景觀特大城市，，經(jīng)濟中心心，經(jīng)濟發(fā)展水水品高且快快速位于河西新新城和南部部新城兩大大重點發(fā)展展副城間青奧村的建建設(shè)將大大大提升周邊邊的共建配配套水平宏運大道的的改造，4條軌道交交通的陸續(xù)續(xù)建成秦淮新河環(huán)環(huán)城林帶的的景觀改造造，蓮花湖湖公園10年建成本項目具備備成為標桿桿性高端物物業(yè)的先天天稟賦核心價值十里秦淮繁繁華之地，，承載千年年南京文脈脈秦淮河伴隨隨六朝故都都經(jīng)歷千年年興衰西善橋項目目南鄰的秦秦淮新河與與秦淮河一一樣，喚起起對中國傳傳統(tǒng)文化情情懷的追尋尋品牌優(yōu)勢購買旺盛競爭空白十八年南京京本地開發(fā)發(fā)經(jīng)驗，深深得市民信信任。梅山鋼鐵集集團屬于上上海寶鋼，，員工福利利、收入水水平較高區(qū)域內(nèi)10年無商品品房面市，，區(qū)域價值值亟待發(fā)掘掘項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位價值匯總本案城市屬性區(qū)位因素規(guī)劃利好交通升級稀缺景觀特大城市，，經(jīng)濟中心心，經(jīng)濟發(fā)展水水品高且快快速位于河西新新城和南部部新城兩大大重點發(fā)展展副城間青奧村的建建設(shè)將大大大提升周邊邊的共建配配套水平宏運大道的的改造，4條軌道交交通的陸續(xù)續(xù)建成秦淮新河環(huán)環(huán)城林帶的的景觀改造造，蓮花湖湖公園10年建成本項目具備備成為標桿桿性高端物物業(yè)的先天天稟賦南京市區(qū)唯唯一一塊兼兼具國際化化氣質(zhì)與中中國傳統(tǒng)文文化淵源的的地塊品牌優(yōu)勢購買旺盛競爭空白十八年南京京本地開發(fā)發(fā)經(jīng)驗，深深得市民信信任。梅山鋼鐵集集團屬于上上海寶鋼，，員工福利利、收入水水平較高區(qū)域內(nèi)10年無商品品房面市，，區(qū)域價值值亟待發(fā)掘掘南京建發(fā)作作為深植本本土的開發(fā)發(fā)商將喚醒醒她沉睡中中的版塊價價值項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位宏觀政策分分析2011年南京房地產(chǎn)市場將走向何方?南京房地產(chǎn)市場在08年、09年經(jīng)歷短暫調(diào)整2010年房地產(chǎn)市場重現(xiàn)井噴項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位宏觀政策分分析——市場表現(xiàn)目前出臺的的政策主要要針對住宅宅市場，且且政府已運運用實質(zhì)性性調(diào)控工具具，因此其其市場反應(yīng)應(yīng)也比較明明顯。從已已經(jīng)出臺的的政策和其其走勢，結(jié)結(jié)合南京市市場的特點點，我們總總結(jié)影響如如下：去化速度將會下降狂熱投機潮褪去，買房開始理性，導(dǎo)致去化速度明顯變慢。產(chǎn)品需求兩極分化，品質(zhì)要求再次提高投機需求比重大區(qū)域?qū)⒚媾R困難，高品質(zhì)的項目將具優(yōu)勢。成交價格出現(xiàn)回落政策帶來看跌預(yù)期，直接導(dǎo)致觀望，經(jīng)僵持后價格將松動。長期市場信心仍在房地產(chǎn)的投資價值和南京的城市地位決定市場價值未變。政策影響將持續(xù)較長一段時間，后期仍可能再出如“抑制房價上漲過快”未達預(yù)期，將出臺更多實質(zhì)政策項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位宏觀政策分分析——超越政策正確理解政策對房地產(chǎn)市場的影響，必須從三個方面綜合考量

一是宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢二是政策出臺的實際目的三是房地產(chǎn)市場本身的狀況和基本趨勢結(jié)合全國以及南京的經(jīng)濟發(fā)展，以及房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段特征，從長期看，南京房地產(chǎn)市場樂觀的根本發(fā)展趨勢未變：

經(jīng)濟持續(xù)增長形成持續(xù)的購買能力城市地位的不斷提高，形成外來需求的持續(xù)增長房地產(chǎn)業(yè)作為中國支柱性產(chǎn)業(yè)的根本特質(zhì)未變通脹預(yù)期下，房地產(chǎn)仍然是資產(chǎn)保值的優(yōu)先選擇政策的根本的目的僅在于“抑制房價上漲過快”居住條件并沒有發(fā)展根本改善，今后的發(fā)展空間還很大雖然短期內(nèi)內(nèi)南京房價價會出現(xiàn)10-20%的下跌，但但是由于宏宏觀環(huán)境未未變，南京樓市樂樂觀趨勢仍仍在，在6-12個月調(diào)整期期過后，““拍皮球效效應(yīng)”仍將將重現(xiàn)。項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位宏觀政策分分析——超越政策通過對政策策面深度分分析后，我我們對南京京房地產(chǎn)市市場宏觀面面仍保持樂樂觀預(yù)期。。建議本項目目適當拉長長開發(fā)周期期，以時間間換取更佳佳的銷售回回報，待南南京整體房房地產(chǎn)市場場度過1年年以上的調(diào)調(diào)控期后再再行開盤銷銷售。即2012年上市。。項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場分分析——規(guī)劃概況北部片區(qū)中部片區(qū)南部片區(qū)河西新城是是南京市投投資500億，于2001年年開始打造造的城市新新中心，河河西新城的的三大定位位是：商務(wù)商貿(mào)、、居住就業(yè)業(yè)、休閑旅旅游北部片區(qū)：：北部地區(qū)區(qū)面積約20平方公公里，以居住和科技技園為主中部片區(qū)：：以2005年十運運會的主場場館——奧體中心為為核心，不不僅是融商商務(wù)辦公、、文化體育育、商業(yè)休休閑為一體體的中心區(qū)區(qū)，而且與與以商業(yè)為為主的新街街口傳統(tǒng)中中心遙相呼呼應(yīng)，成為為集約化最高高的南京現(xiàn)現(xiàn)代綜合性性新中心。南部片區(qū)：：隨著北部部和中部片片區(qū)規(guī)劃的的逐步落實實，南部片片區(qū)已經(jīng)成成為當前開開發(fā)建設(shè)的的重點，由由于2014年青奧奧會將在南南京舉辦，，而近萬運運動員居住住的青奧村村就將落戶戶南部片區(qū)區(qū)，以此為為契機，南南部片區(qū)規(guī)規(guī)劃功能為為：為城市居住住、就業(yè)、、娛樂需求求提供新的的空間，服服務(wù)社會發(fā)發(fā)展；對人人們尊重和和關(guān)懷為理理念，方便便生活就業(yè)業(yè)；塑造優(yōu)優(yōu)美環(huán)境和和濱水特色色，提倡生生態(tài)節(jié)能。。項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場——總表樓盤名稱占地(平米)體量(平米)開盤時間產(chǎn)品已推(平米)未推(平米)本期主力戶型本期均價已推套去化套去化率月均去化宇業(yè)和府奧園39509.4106872未上市小高20000仁恒江灣城353126.56870002009.7.14高層1184535685471R：682R：903R：138-1434R：176-21822000835835100%開盤一月內(nèi)售罄融僑中央花園170723.8290000即將開盤洋房小高238587514134R：155-215250002352205387%70宋都美域錦園1050002200002007.6.10高層150000700002R：85-933R：119-141200001516135689.40%40碧瑤花園二期814002010.5.5多層小高30000514002R：1063R：145-153230003685314.40%53朗詩國際街區(qū)1600003000002005.1.30小高30000001R：692R：65-1103R：132-1844R：148-246280003723338191%54仁恒國際公寓284101356062005.12.20高層13565603000025524094%5嘉業(yè)國際城33000公寓760002005.12.18高層7600002700077756873.10%11金地名京90760.12000002008.11.28小高162466375342R：88-903R：143-2034R：177-208375002013158879%99鳳凰和熙1000003343612009.8.29高層572002771612R：85-903R：121-1374R：1541400040940799%開盤一月內(nèi)售罄星雨華府1600003700002006.8.9高層2042071657932R：92-983R：133-151270001811149682.60%33項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位仁恒江灣城22000融僑中央花園25000宋都美域錦園20000碧瑤花園二期23000朗詩.國際街區(qū)28000仁恒國際公寓30000嘉業(yè)國際城27000金地名京37500鳳凰和熙后期價格未定星雨華府27000江東路板塊奧體中心板塊河西在售個個案主要集集中在江東東路的沿線線和奧體CBD周邊邊，高品質(zhì)質(zhì)大盤較多多。江東路沿線線由于河西西萬達廣場場的開業(yè)，，生活配套套等方面較較為完善奧體CBD板板塊依托良好好的規(guī)劃和發(fā)發(fā)展空間，是是仁恒、朗詩詩，保利等眾眾多知名開發(fā)發(fā)商角逐的主主戰(zhàn)場河西市場——在售個案案項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位由于近年來河河西地區(qū)打造造新城的規(guī)劃劃利好推動了了河西土地成成本的不斷提提高河西地區(qū)區(qū)項目整體均均價已經(jīng)突破破24000元/平方米米，個別高端端項目均價超超過30000元/平方方米河西地區(qū)的精精裝修樓盤較較多，且每個個項目在產(chǎn)品品打造上均有有可圈可點之之處，成為了了南京出了新新街口傳統(tǒng)市市中心之外的的新興高端物物業(yè)市場。2010年4月新政之后后，河西樓盤盤的成交量大大幅下滑，價價格上開始出出現(xiàn)松動痕跡跡，其中宇和和府府奧園項目5月15日開開盤均價下探探2500元元，僅為17500元/平方米河西市場——價格分析析項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場——成交分析河西在售的樓樓盤大部分為為2009年年之前開盤，，經(jīng)歷了量價價齊升的09年，大部分分樓盤的去化化量都超過了了85%，整整體去化情況況良好2010年4月新政過后后，河西樓盤盤普遍出現(xiàn)了了成交下滑的的現(xiàn)象，并且且很多樓盤延延遲了后續(xù)樓樓盤的推出時時間，如仁恒恒江灣城、鳳鳳凰和熙等等等項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場——成交分析新政出臺對河河西區(qū)域市場場的影響非常常大，新政前前，河西區(qū)域域的周成交量量穩(wěn)步上升，，最高峰為單單周成交189套，然而而新政出臺后后一周，環(huán)比比萎縮近6成成，次周在下下探3成，幾幾乎落入冰點點成交量的大幅幅萎縮，主要要原因是由于于河西區(qū)域的的客源以投資資客為主，客客源對政策的的敏感性較高高新政出臺成交大幅下滑滑項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場——成交分析碧瑤花園二期和府奧園地址奧體中心樂山路189號雨潤大街以南，恒山路與黃山路之間類型多層、小高小高開盤日期2010.5.52010.5.15報價2300020000開盤價格2260017500價格降幅1.70%12.50%開盤推出套數(shù)225223開盤當日成交16180成交比例7.1%81%由于河西市場場上投資客比比例較大，政政策敏感性強強，在新政之之后，消費者者觀望氣氛濃濃烈，的第一一個新開樓盤盤碧瑤花園二二期出現(xiàn)了成成交量的大幅幅縮水。但是5月15日和府奧園園項目開盤價價格降了約2500元/平方米之后后取得了不錯錯的去化情況況，說明河西西區(qū)域市場的的整體需求還還是相當堅實實和旺盛項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場——客源分析河西地區(qū)已經(jīng)經(jīng)成為了南京京新興的豪宅宅區(qū)，因此吸吸引了全省乃乃至全國各地地的高端客源源前來購買，，本地和外地地客源數(shù)量基基本相當置業(yè)目的上來來看，婚房等等剛性需求的的比例很小，，投資和半投投資半改善需需求占了絕大大多數(shù)客源職業(yè)上來來看，私營業(yè)業(yè)主和在河西西工作的外企企員工占了很很大的比例，，公務(wù)員和醫(yī)醫(yī)生、教師、、國企管理層層等泛公務(wù)員員階層也占有有一定的比例例由于投資客充充斥了河西市市場，因此河河西所有樓盤盤的入住率都都偏低，約在在30%-40%項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場——未來供應(yīng)河西地區(qū)未來來一年內(nèi)供應(yīng)應(yīng)較大，新項項目加上已售售項目的未推推體量保守估估計在200萬方以上，河西地地區(qū)依舊是南南京樓市的熱熱點區(qū)域。未來供應(yīng)趨勢勢上來看，呈呈現(xiàn)南擴+西西拓的趨勢，，西面將打造造濱江景觀住宅宅群，而南面將圍圍繞青奧村打造高尚住宅宅區(qū)南擴西拓宇和和府奧園10.7萬方保利香檳國際21萬方仁恒G53公寓12.5萬方雨潤國際廣場15萬方華泰奧體項目體量不詳蘇寧濱江項目12萬方五礦御江金城22.8萬方金基蒼山路項目9.5萬方棲庭7.8萬方新百新城26萬方青奧村項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西市場小結(jié)結(jié)價格已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)松動新政影響初步步顯現(xiàn)，在成成交量連續(xù)數(shù)數(shù)周下滑之后后，河西市場場的價格堅冰冰已經(jīng)開始松松動。成交接近冰點點但市場支撐撐力仍在，價價格敏感性高高新政之后，成成交量已經(jīng)降降至冰點，但但是個別樓盤盤降價出售依依舊能夠逆市市熱銷，說明明市場的購買買力支撐依舊舊有力。投資客依舊是是主流河西區(qū)域的客客源以投資客客為主，他們們來自全市范范圍和外地，，在新政的調(diào)調(diào)控之下，這這部分客源已已經(jīng)大幅縮水水項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產(chǎn)品——外部分析——建筑類別別項目保利香檳國際宇業(yè)和府奧園仁恒G53公寓仁恒江灣城融僑中央花園宋都美域錦園售完產(chǎn)品無無無高層小高高層在售產(chǎn)品高層小高小高高層洋房高層未建產(chǎn)品高層小高小高高層小高高層項目碧瑤花園二期朗詩.國際街區(qū)仁恒國際公寓嘉業(yè)國際城金地名京鳳凰和熙星雨華府售完產(chǎn)品多層小高小高高層高層小高高層高層在售產(chǎn)品多層小高小高高層高層小高高層高層未建產(chǎn)品多層小高無無無小高高層高層河西地區(qū)由于于土地資源日日益稀缺，加加之毗鄰CBD的CLD規(guī)劃，因此此產(chǎn)品以容積積率較高的高高層和小高層層為主從造型來看，，基本為南北北通透的板式式結(jié)構(gòu)，未出出現(xiàn)塔式結(jié)構(gòu)構(gòu)的樓盤河西區(qū)域的樓樓盤精裝比例例較高，70%左右的樓樓盤為精裝修修，區(qū)域產(chǎn)品品品質(zhì)較高項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產(chǎn)品——外部分析——外立面及及公共部位項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位在立面風格上上，河西樓盤盤大多采用了了現(xiàn)代簡約的的設(shè)計風格，，彰顯了河西西新城年輕、、國際化、富富于現(xiàn)代氣息息的特點。在走道、電梯梯間、大堂等等公共空間的的設(shè)計上，除除了星雨華府府等位于河西西北部區(qū)域的的幾個豪宅項項目有較為豪豪華的設(shè)計外外，大部分樓樓盤品質(zhì)一般般。河西產(chǎn)品——外部分析——外立面及及公共部位項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產(chǎn)品——內(nèi)部分析———戶型河西樓盤2房房主力戶型在在85-95平方米之間間，3房在130-150平方米之之間，4房在在170平方方米以上河西區(qū)域整體體房型偏大，，彰顯了區(qū)域域高尚住宅區(qū)區(qū)的特質(zhì)項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西樓盤的戶戶型設(shè)計均較較為成熟，在在動靜分離、、南北通透、、房間全明等等設(shè)計上都十十分到位但在戶型上缺缺乏附加值，，即偷面積的的成分，僅部部分樓盤有飄飄窗、大陽臺臺的設(shè)計，空空中入戶花園園、大露臺、、內(nèi)嵌式陽臺臺，轉(zhuǎn)角飄窗窗等偷面積的的元素均無樓樓盤使用，對對于本項目而而言，戶型設(shè)設(shè)計是個不錯錯的突破口。。河西產(chǎn)品——內(nèi)部分析———戶型項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產(chǎn)品——內(nèi)部分析———裝修項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位裝修上來看，，河西樓盤精精裝修比例高高達70%，，裝修標準基基本在2000元/平方方米以上中央空調(diào)、廚廚房衛(wèi)浴設(shè)備備的品牌上均均選取了國際際知名大牌河西產(chǎn)品——內(nèi)部分析———裝修項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位地源熱泵系統(tǒng)建筑外部防護系統(tǒng)家庭安全防范警報系統(tǒng)健康全新風系統(tǒng)河西區(qū)域朗詩詩國際街區(qū)、、和府奧園等等項目均打出出了科技住宅宅的概念，恒恒溫恒濕系統(tǒng)統(tǒng)、地源熱泵泵系統(tǒng)、新風風系統(tǒng)等智能能化系統(tǒng)的運運用已經(jīng)較為為普遍和成熟熟，使樓盤的的附加值大大大增加，也吸吸引了很多客客戶的青睞。。河西產(chǎn)產(chǎn)品——內(nèi)部分分析———智能化化項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產(chǎn)產(chǎn)品——景景觀設(shè)設(shè)計樓盤綠化率仁恒江灣城35%棲庭31%融僑中央花園32%嘉業(yè)國際城35%中北尚品35%保利香檳國際36%河西大大部分分樓盤盤在內(nèi)內(nèi)部景景觀的的打造造上較較弱，，這和和高昂昂的土土地成成本和和較高高的容容積率率有直直接的的關(guān)系系個別樓樓盤如如宋都都美域域內(nèi)部部景觀觀打造造較好好，有有中央央花園園等景景觀概概念，，這也也成為為了該該樓盤盤的主主要賣賣點項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產(chǎn)產(chǎn)品——商商業(yè)配配套樓盤商業(yè)形態(tài)仁恒江灣城社區(qū)集中商業(yè)中北尚品沿街商業(yè)融僑中央花園社區(qū)集中商業(yè)仁恒G53商業(yè)內(nèi)街（規(guī)劃）朗詩國際街區(qū)無商業(yè)和府奧園沿街及地下商業(yè)河西樓樓盤的的商業(yè)業(yè)配套套亮點點不多多，形形態(tài)基基本上上為沿沿街商商業(yè)和和內(nèi)部部的集集中商商業(yè)兩兩種，，僅起起到基基本配配套，，滿足足業(yè)主主生活活消費費的作作用。。項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產(chǎn)產(chǎn)品——物物業(yè)服服務(wù)樓盤物業(yè)公司物業(yè)費碧瑤花園二期南京江鴻物業(yè)發(fā)展有限責任公司1.60元/平方米·月融僑中央花園融僑物業(yè)1.85元/平方米·月仁恒江灣城南京仁恒物業(yè)管理有限公司2.50元/平方米·月朗詩國際街區(qū)南京朗坤物業(yè)服務(wù)有限公司1.80元/平方米·月宋都美域南京江鴻物業(yè)發(fā)展有限責任公司1.55元/平方米·月河西樓樓盤的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)公司司基本本為開開發(fā)商商旗下下企業(yè)業(yè)，較較少有有外聘聘高品品質(zhì)的的如戴戴德梁梁行、、第一一太平平洋戴戴維斯斯等國國際一一流物物業(yè)服服務(wù)公公司所提供供的物物業(yè)服服務(wù)也也基本本是常常規(guī)的的保安安、保保潔、、家政政、維維修等等方面面，沒沒有特特別突突出的的地方方物業(yè)費費的范范圍集集中在1.5-2.5元元/平平方米米·月，在在全南南京市市屬于于較高高水平平項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位河西產(chǎn)產(chǎn)品小結(jié)市場現(xiàn)狀本項目突破口外立面河西樓盤大多采用了現(xiàn)代簡約的設(shè)計風格，彰顯了河西新城年輕、國際化、富于現(xiàn)代氣息的特點。公共部位除了個別豪宅項目設(shè)計較好，整體市場品質(zhì)一般公共部位設(shè)計彰顯豪宅風范戶型河西區(qū)域整體房型偏大，彰顯了區(qū)域高尚住宅區(qū)的特質(zhì)，但在附加值的創(chuàng)造上較為缺乏戶型設(shè)計上增加附加值裝修70%的新盤都是精裝社區(qū)，裝修標準普遍超過2000元/平方米，且均為大開發(fā)商的手筆，裝修經(jīng)驗豐富，品質(zhì)高，風格成熟智能化科技住宅概念已經(jīng)較為普遍，地源熱泵系統(tǒng)、新風系統(tǒng)等智能化系統(tǒng)的運用已經(jīng)較為成熟景觀設(shè)計河西大部分樓盤在內(nèi)部景觀的打造上較弱，僅有宋都美域等個別個案景觀打造較好，這也成為其主要賣點景觀設(shè)計上打造震撼力商業(yè)商業(yè)配套亮點不多，形態(tài)基本上為沿街商業(yè)和內(nèi)部的集中商業(yè)兩種，僅起到基本配套，滿足業(yè)主生活消費的作用將商業(yè)配套做出亮點物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)公司基本為開發(fā)商旗下企業(yè)，所提供的物業(yè)服務(wù)也基本是常規(guī)的保安、保潔、家政、維修等方面，沒有特別突出的地方通過報報告第第一部部分———價價值發(fā)發(fā)現(xiàn)的的分析析，我我們已已經(jīng)做做出了了本項項目具具備了了成為標標桿性性高端端物業(yè)業(yè)的先先天稟稟賦，，且本區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)無任任何競競爭個個案，，因此此，西西善橋橋的價價值將將由我我們來來書寫寫因此我我們要要充分分發(fā)揮揮我們們的價價值優(yōu)優(yōu)勢和和開發(fā)發(fā)商的的實力力，在在產(chǎn)品品品質(zhì)、、附加加值等等方面面創(chuàng)造造價值值，將本本項目目打造造成全全市高高端住住宅市市場中中最具具潛力力的明明星個個案。。對本項項目的的啟示示項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位項目定定位我們是是什么么——高端物物業(yè)——一個由由四緯緯因素素構(gòu)成成的市市場綜綜合體體價格：單價與總價高于市場平均水平或同類產(chǎn)品水平高端物業(yè)產(chǎn)品性能：創(chuàng)造高品質(zhì)高舒適度產(chǎn)品市場形象：品牌企業(yè)，高端客戶群體與高品質(zhì)的服務(wù)資源：擁有區(qū)位或生態(tài)等稀缺資源初步定定位為為：區(qū)區(qū)域標標桿，，高端端物業(yè)業(yè)項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位區(qū)位價價值項目坐坐擁秦秦淮新新河景景觀帶帶，周周邊依依托梅梅山社社區(qū)，，生活活氛圍圍濃厚厚項目價價值市場分分析核心點點：即即將被被規(guī)劃劃拉入入青奧奧版圖圖核心點點：景景觀稀稀缺、、生活活便捷捷核心點點：打打造區(qū)區(qū)域標標桿性性樓盤盤建發(fā)為為西善善橋創(chuàng)創(chuàng)造價價值南京30萬萬方秦秦淮淮新河河畔的的明星星個案案位于南南京市市重點點打造造的河河西和和南部部兩大大副城城之間間，坐坐擁2014青青奧村村規(guī)劃劃利好好通過區(qū)區(qū)位、、土地地、市市場三三個原原點定定位項項目項目周周邊無無競爭爭個案案，區(qū)區(qū)域價價值亟亟待發(fā)發(fā)掘，，本項項目應(yīng)應(yīng)在產(chǎn)產(chǎn)品打打造上上向臨臨近的的河西西區(qū)域域靠攏攏項目定定位項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位價格研研判價格研研判案案例采采樣依依據(jù)全全市單單價2萬元以以上，，主力力總價價300萬以上上的公公寓項項目為為例區(qū)位項目總體量（萬方）產(chǎn)品類型主力面積（m2)均價主力總價段（萬元）河西仁恒江灣城68.7高385金地名京20高層80-20837500300-780朗詩.國際街區(qū)30小高367城東紫園10.4小高276中冶鐘鼎山莊24.9花園洋房270-31028000756-868城中南京國際廣場42.6高487城開御園3.1小高578長江路九號25.4高層158-25140000632-1004金鼎灣國際11.5小高層90-16035000315-560都市羲和9.5高層90-20041000369-820凱潤金城21.7高層、酒店式公777城北藍晶國際2.8酒店式公寓53-8120000106-162長江峰景9.0高264項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位價格研研判河西仁恒江灣城朗詩國際街區(qū)2.2萬/平方米2.8萬/平方米城東紫園中冶鐘鼎山莊2萬/平方米2.8萬/平方米城中金鼎灣國際城開御園3.5萬/平方米3.3萬/平方米城北藍晶國際長江峰景2萬/平方米2萬/平方米參照市市場在在售的的各類類高端端物業(yè)業(yè)的不不同類類別，，本項項目定定位為為區(qū)域域內(nèi)高高端物物業(yè)。。目前前可參參考的的同檔檔次競競比項項目有有仁恒恒江灣灣城、、朗詩詩國際際、中中冶鐘鐘鼎山山莊、、長江江峰景景。項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位靜態(tài)競比價格格20000元/平米（理論價價格）外部因素系數(shù)對比因素本項目仁恒江灣城朗詩國際中冶鐘鼎山莊長江峰景15%地段因素評分10013013014012020%休閑配套評分10012012013012015%外部景觀評分100130130135130內(nèi)部因素10%開發(fā)商品牌評分1001501401001005%總規(guī)模評分1001501201208015%建筑品質(zhì)評分10012010012013010%物業(yè)管理評分1001301101301105%內(nèi)部景觀評分1001201201301105%社區(qū)商業(yè)評分100120120120100100%系數(shù)累加100130121125111項目價格

22000280002800020000參考權(quán)重

40%30%20%10%項目價格*權(quán)重*100/系數(shù)累加199856769693644801800價格研判項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位價格研判本輪調(diào)控周期期將持續(xù)6-12個月受調(diào)控政策影影響，區(qū)域市市場房價將下下降10-20%南京樓市宏觀觀環(huán)境支撐未未變最終建議本項項目銷售價格格為：20000元元/平方米*（1+10%））=22000元元/平方米2010年，，受宏觀調(diào)控控政策的影響響，區(qū)域市場場價格將出現(xiàn)現(xiàn)10%-20%的下調(diào)調(diào)，預(yù)計本輪輪調(diào)控會持續(xù)續(xù)6-12個月。市場將將走出調(diào)控周周期，銷售價價格至少回歸歸至調(diào)控前的的市場估價水水平，即20000元/平方米，以本項目2011年底入市計，，預(yù)期南京整整體房地產(chǎn)市市場將可在現(xiàn)現(xiàn)價值上保持持10%漲幅幅，即：項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶研判根據(jù)目前初判判的項目理論論價格，及初初步的戶型建建議，框定總總價，借以推推導(dǎo)產(chǎn)品細分分目標客戶面積區(qū)間戶數(shù)比單價總價區(qū)間55-6010%20000110-120萬75-8530%20000150-170萬90-11025%20000180-220萬110-12035%20000220-240萬200以上5%20000400萬以上合計20000110-400萬初步戶型配比比建議項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶研判客戶分類模型健康養(yǎng)老（56歲以上）品質(zhì)家庭（36-55歲）都市新銳（26-35歲）（22-25歲）根據(jù)項目總價價段[100-370]，依托我我們的客戶分分析模型，預(yù)預(yù)判目標客戶戶為——中產(chǎn)階級為中中堅的人群。單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家新南京人單身丁客三代同堂中大學3口之家丁客家庭兒女立家三代同堂二老空巢新貴型經(jīng)濟型中產(chǎn)型富裕型富豪型—300—100—30以上萬元/年30-10萬萬元/年10萬元以下下購買力客戶類類型家庭結(jié)構(gòu)客戶戶類型項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶研判類別家庭年均收入水平職業(yè)背景購房支付特點產(chǎn)品偏好生活調(diào)性生活偏好富裕型100-300萬歐美企業(yè)高管、上市公司董事、非歐美企業(yè)、民營企業(yè)總經(jīng)理、董事，頂級專業(yè)人士、政府高級干部，金融企業(yè)高管等。一次性付清為主，或短期低額貸款精神型擁有型奢華型商務(wù)型投資型成功精英張揚進取品味善于交際，喜歡出入高級的娛樂場所和會所、社交聚會活動。生活追求高雅、新潮和高品質(zhì)。喜歡各類投資。擁有名車，經(jīng)常出國旅游。中產(chǎn)型30-100萬外資企業(yè)中高層、國內(nèi)上市公司高管、民營企業(yè)總經(jīng)理、外資咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術(shù)人員，大型制造類行業(yè)的高級工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的高級醫(yī)師和管理人才、政府高級干部、金融機構(gòu)經(jīng)理等。低總價的物業(yè)一次性付款，高總價的物業(yè)考慮分期付款。擁有型奢華型運動型休閑型贍養(yǎng)型進取炫耀享受個性時髦追逐社會高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時間和金錢進行休閑娛樂消費和健身。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國周邊國家或地區(qū)旅游。新貴型10-30萬歐美企業(yè)部門主管、非歐美企業(yè)經(jīng)理、上市公司經(jīng)理、民營企業(yè)高管、私營企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術(shù)人員，制造類行業(yè)的中級工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的中級醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學高級教師等。首付能力不強，但月還款能力高、工作前景預(yù)期好；貸款年限可以較長；國有事業(yè)單位和歐美企業(yè)大多有房帖。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型休閑型運動型健康型事業(yè)積極前瞻快捷個性品味家庭善于社交。喜歡外出購物、吃飯和游玩。喜歡運動和旅行等休閑活動。休閑和娛樂比較考慮經(jīng)濟承受能力，計劃性很強，不太進行較高的娛樂和購物消費。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。購買力客戶分分類描述項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶研判產(chǎn)品形態(tài)主力客戶形態(tài)產(chǎn)品需求偏好產(chǎn)品類型面積段（平米）購買力類型年齡、家庭特征家庭結(jié)構(gòu)55-60都市新興貴族26-35都市新銳族單身貴族已婚丁客幼小三口之家生活、休閑、運動、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大附近有幼兒園、小學配套運動型休閑型工作型生活型教育型56歲以上健康養(yǎng)老族二老空巢基本生活便利醫(yī)療配套有健身綠地有健康型休閑型生活型75-120城市中產(chǎn)階級30-35都市新銳族已婚丁客幼小三口之家生活、休閑、運動、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大有幼兒園、小學配套運動型休閑型商務(wù)型擁有型教育型36-55品質(zhì)家庭族中學三口之家以上生活、休閑、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大投資型奢華型擁有型贍養(yǎng)型200以上富裕階層40-55品質(zhì)家庭族中學三口之家以上生活、休閑、運動、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大有幼兒園、小學配套擁有型奢華型商務(wù)型精神型投資型項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶分解定位位55-65的的主力客群為為首次置業(yè)型型客戶描述客戶類型客戶來源主要是：有購買一房或兩房的能力，（經(jīng)濟能力有限）希望籍此機會從中端人群擠身高端圈層事業(yè)處于上升期，獎勵自己和家人的心情迫切對品質(zhì)生活的向往和對身份認同的提升感較強年齡段主要集中在28-35歲，購置物業(yè)，易感性化和沖動這類客戶群以工作在周邊或市區(qū)的新南京人居多或有少數(shù)：55歲以上，追求品質(zhì)生活的、物質(zhì)條件優(yōu)越的養(yǎng)老型客戶都市新興貴族工作在河西的各類年輕杰出白領(lǐng)階層（包括CBD商務(wù)人士、科技產(chǎn)業(yè)園的中、高級技術(shù)、管理人才、行政機關(guān)干部等）；西善橋區(qū)域子女獨立；在市區(qū)工作，奮斗一定年數(shù)，有一定積累的新南京人；部分江浙滬投資客項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶分解定位位75-120的主力客群群為改善型客戶描述客戶類型客戶來源事業(yè)處于上升穩(wěn)定期，看重物質(zhì)資本，有投資傾向已擁有一套至多套物業(yè)的置業(yè)經(jīng)驗對品質(zhì)生活的追求和對身份認同的提升看重居住生活品質(zhì)、社區(qū)文化和鄰居檔次等軟環(huán)境注重子女學習空間和家人的生活空間年齡段主要集中在30-55歲目標客戶具備一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，為中產(chǎn)階級及以上收入人群；以改善型的老南京人和在南京奮斗多年的新南京人為主，也會吸納部分看好南京發(fā)展的蘇浙滬投資客城市中產(chǎn)階級河西地區(qū)改善型客源的溢出，來自全市；梅山鋼鐵集團里工作多年，有一定積蓄的企業(yè)管理層；項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶分解定位位200以上的的主力客群為為享受型客戶描述客戶類型客戶來源屬于高端客戶的最上層，經(jīng)濟實力不受限擁有多次置業(yè)經(jīng)驗和多套物業(yè)看重居住生活品質(zhì)、社區(qū)文化和鄰居檔次等軟環(huán)境年齡段主要集中在35-55歲，消費行為相對低調(diào)的人群這類客戶注重居住品質(zhì)，置業(yè)決策看重自己的感覺和判斷，朋友建議在決策中分量不大富裕階層全市高端改善，涉外人士；梅山鋼鐵集團工作多年的企業(yè)高管；厭惡都市喧囂，想往安靜養(yǎng)老環(huán)境的離退老干部項目認知價值發(fā)現(xiàn)市場分析項目定位價格定位客戶定位客戶定位目標客群西善橋本地在梅山鋼鐵企業(yè)工作的中高管

全市私營企業(yè)主或企業(yè)高管政府公務(wù)員和泛公務(wù)員中的高收入人群各類產(chǎn)業(yè)園外資企業(yè)高管層在南京打拼一定年數(shù)的“新南京人”來自江浙滬的投資客部分有南京情節(jié)的境外和海歸人士長年在外打拼的南京人目錄第二部分產(chǎn)產(chǎn)品篇什么樣的產(chǎn)品品適合本項目目？我們的思考：：項目區(qū)位思考考1：我們緊鄰“河西新城”高端人文國際際居住區(qū)。2：我們毗鄰“青奧村”這一多元化國國際配套區(qū)。。3：我們擁有最最近的四條地地鐵線環(huán)繞，，國際化交通通體系。結(jié)論我們具有國際際高端的人文文居住氛圍；；我們具有國際際完備的生活活配套；我們具有國際際化交通體系系；如何利用這種種國際資源屬屬性？案例借鑒一個行之有效效的策略：個案借鑒【遠洋·萬和城】亞奧核心，打打造“世界級生活示示范區(qū)”居于北四環(huán)，，擁有國際高高端居住文化化，周邊配套套成熟高端。。遠洋·萬和城——國際資源利用用遠洋·萬和城——自身價值塑造造高端國際公寓寓5A級寫字樓國際一線品牌牌購物中心國際高端酒店店公寓芳草地國際學學校雙語幼兒園項目占地17萬方，容積率率2.6個案具備國際際化資源屬性性；通過打造高端端國際公寓、、5A級辦公、高端端酒店公寓、、一線品牌購購物中心、芳芳草地國際學學校、雙語幼幼兒園等高端端綜合生活配配套，塑造項項目自身的國國際高端價值值體系。結(jié)論如何塑造本項項目的國際價價值體系？回歸項目本身身我們需要：項目自身認知知綜合容積率2.2建筑限高60米公建配套約占占1/3用地體量要求求緊鄰秦淮新河河自然景觀資資源“秦淮藍調(diào)”這這一極具歷史史人文底蘊的的自然資源秦淮新河泰山北路地塊3地塊2地塊1結(jié)論項目綜合容積積率2.2，但由于項目目1/3地塊用來建幼幼兒園和小學學等公建配套套，對容積率率有一定損失失；導(dǎo)致住宅部分分的容積率較較高，且有60米限高要求。。綜合考慮建建議做全小高高層產(chǎn)品，打打造大圍合的的高端住宅形形象；利用秦淮新河河的自然文化化景觀資源，，塑造高端國國際配套體系系，打造本案案特色國際濱濱水住區(qū)。產(chǎn)品定位一座濱水人文文國際住區(qū)——秦淮新河的景景觀文化——國際化教育、、生活、娛樂樂配套——國際高端公寓寓產(chǎn)品定位一座濱水人文文國際住區(qū)我們的疑問：：定位的支撐點在哪里？產(chǎn)品支撐規(guī)劃：濱水國國際住區(qū)規(guī)劃劃國際配套：涵涵蓋一站式國國際教育、國國際生活運動動泛會所、國國際濱水休閑閑俱樂部。國際公寓：倡倡導(dǎo)全新國際際品質(zhì)生活理理念。一、規(guī)劃經(jīng)濟指標：占地面積：13.2萬方建筑面積：26.4萬方容積率：2.2建筑密度：≤25%建筑高度：≤60米綠化率：≥35%小學幼兒園社區(qū)配套公寓公寓河濱會所二、國際化配配套國際一站式教教育體系國際生活泛會會所國際濱水新天天地打造一站式國際生活配套享受步行的便便捷……教育引入國際頂尖尖教育模式，，倡導(dǎo)一站式式教育體系聯(lián)手常春藤教教育機構(gòu)，打造國際一體體化頂尖教育育模式。36班小學12班幼兒園常春藤教育機機構(gòu)華爾街怎么養(yǎng)孩子？

第一，讓孩子花自己的錢

第二，教理財，更要培養(yǎng)領(lǐng)袖的素質(zhì)

第三，“憶苦思甜”

第四，談貧說富

第五，孩子是否想要什么就能得到什么

第六，讓孩子在感激而不是怨恨中長大

第七，讓孩子早早打工

第八，培養(yǎng)一個負責的孩子

第九，教孩子發(fā)展穩(wěn)定的人際關(guān)系

第十，“少兒總裁班”：企業(yè)家的才能、慈善家的品性

第十一，品德與經(jīng)營能力

第十二，娃娃大亨

第十三，怎樣培養(yǎng)金融家聯(lián)手美國東北北部最著名的的8所大學：哈佛佛、耶魯、普普林斯頓、哥哥倫比亞、康康奈爾、布朗朗、達特茅斯斯和賓夕法尼尼亞大學全美式國際教教育體系開通直升美國國前8大名校的快捷捷通道可面向全市招招生，擴大建建發(fā)知名度國際雙語幼兒兒園建議引進專業(yè)業(yè)的師資團隊隊，如：伊頓頓慧智雙語幼幼兒園校園占地面積積為5000平米，綠化覆覆蓋面積為75%，十二個班級級的規(guī)模，另有生態(tài)式廊廊景、親子圖圖書室、及美美術(shù)、音樂專專用活動室等等；權(quán)威的師資力力量；經(jīng)典的蒙臺梭梭利課程國際化教育機機制，“不教教的教育”國際雙語小學學建議引進專業(yè)業(yè)的師資團隊隊，如：耀中中國際學校、、金蘋果雙語語學校等校園占地面積積為3萬方，建筑面面積約2萬方，綠化覆覆蓋面積為75%，36班規(guī)模，標準250米塑膠跑道操操場、校舍配配備多媒體互互動白板，設(shè)設(shè)有計算機室室、圖書館、、音樂室、飯飯?zhí)谩Ⅲw育館館、劇場及戶戶外體育及游游樂設(shè)施。雙語雙文化課課程，國際教教育體系聯(lián)動動延續(xù)早教體制制、掛鉤知名名國際學府，，創(chuàng)造頂尖的的一站式教育育體系生活娛樂國際化生活配配套，引領(lǐng)豐豐富多元的休休閑娛樂享受受國際濱水新天天地國際生活泛會會所濱河新天地生活泛會所國際濱水新天天地秦淮新河為秦秦淮河一支流流，而秦淮河河素來既得文文人才子的青青睞十里秦淮千年年流淌，六朝朝勝地今更輝輝煌延續(xù)秦淮河淵淵源流淌的小小資生活色彩彩，打造本案特色色的“國際濱水新天天地”匯聚古樸浪漫漫情懷與國際際時尚格調(diào)，，打造國際圈圈層生活……濱水景觀塑造造秦淮新河利用秦淮新河河資源與市政政景觀帶，打打造特色國際際濱水休閑走走廊。將景觀與文化化、休閑與自自然完美聯(lián)系系。引入國際知名名品牌，如星星巴克、人間間系列酒吧、、俏江南等高高端休閑餐飲飲，塑造濃郁郁小資情調(diào)。。風情酒吧街文化vip俱樂部南京特色民國國建筑，搭配配華麗復(fù)古的的裝修格調(diào)，，凸顯歷史文文化與國際融融合的奢華，，營造極致尊尊貴私密的vip享受。會所配置：古典文化書廊廊；鋼琴紅酒雪茄茄館國際生活泛會會所配套內(nèi)容：社區(qū)衛(wèi)生生服務(wù)中中心文化活動動中心體育中心心街政管理理中心郵電設(shè)施施養(yǎng)老院農(nóng)貿(mào)市場場……約1.8萬方體量量的生活活泛會所所，全方位滿滿足國際際社區(qū)的的一站式便便捷生活活需求?！倔w育中心心】1500平米多功功能體育育中心，，打造獨獨樹一幟幟的運動動新空間間。配套內(nèi)容容：籃球羽毛球室內(nèi)攀巖巖【文化活動動中心】4000平米文化化活動中中心，打打造公共共交流活活動的國國際共享享平臺。?；顒优渲弥茫好阅惚｝g齡球館桌球館迷你影院院兒童活動動中心三、國際際公寓倡導(dǎo)全新新國際品質(zhì)生活活新境界界——國際大氣氣的標志志性建筑筑——國際高端端的舒適適居住空空間——國際藝術(shù)術(shù)品質(zhì)的的園林體體系濱水大圍圍合立面打造國際品質(zhì)標志志性建筑筑形象立面風格格：新古典現(xiàn)代風格一：：新古典典古典藝術(shù)術(shù)與現(xiàn)代代美學的的結(jié)合，，沉穩(wěn)內(nèi)內(nèi)斂，大大氣國際際。風格二：：現(xiàn)代玻璃與石石材相結(jié)結(jié)合，線線條挺拔拔硬朗，，彰顯國國際大氣氣簡約之之氣度度。奢華酒店店式大堂堂精裝首層局部部架空設(shè)設(shè)計奢華精裝裝大堂、、梯廳、、走廊