公寓項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路課件

海德大道項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路海德大道項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路提報(bào)目錄高檔公寓整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判1競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研判2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路分析3提報(bào)目錄高檔公寓整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判1競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研判2項(xiàng)目運(yùn)北京高檔公寓市場(chǎng)

2006年及2007年第一季度，北京高檔公寓市場(chǎng)在宏觀調(diào)控的組合拳下依然獲得快速發(fā)展。高檔公寓供應(yīng)在商品住宅供給出現(xiàn)整體性萎縮的背景下保持穩(wěn)定；需求在調(diào)控中依然較快增長(zhǎng)。由于市場(chǎng)需求的膨脹以及標(biāo)竿項(xiàng)目的示范效應(yīng)，高檔公寓價(jià)格實(shí)現(xiàn)驚人一躍。北京高檔公寓市場(chǎng)2006年及2007年第一季度，北京高檔萎縮下高檔公寓供應(yīng)穩(wěn)定2005—2006年北京商品住宅和高檔公寓的供應(yīng)對(duì)比萎縮下高檔公寓供應(yīng)穩(wěn)定2005—2006年北京商品住宅和高檔萎縮下高檔公寓供應(yīng)穩(wěn)定

2006年全年以及其后的2007年，由于多方面的原因，北京商品住宅新增下降近30%；而2006年的高檔公寓累計(jì)供應(yīng)則與2005同期基本持平。在商品住宅供應(yīng)萎縮的同時(shí)，高檔公寓新增保持平穩(wěn)，使得北京商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出非常明顯的泛高檔化特征。萎縮下高檔公寓供應(yīng)穩(wěn)定2006年全年以及其后的2007年朝陽(yáng)為王的散點(diǎn)放量05—06年北京各區(qū)域高檔公寓的供應(yīng)對(duì)比朝陽(yáng)為王的散點(diǎn)放量05—06年北京各區(qū)域高檔公寓的供應(yīng)對(duì)比朝陽(yáng)為王的散點(diǎn)放量高檔公寓新增供應(yīng)依然集中在朝陽(yáng)、海淀、西城、東城、宣武、崇文等區(qū)域，豐臺(tái)也出現(xiàn)零星供應(yīng)。海淀區(qū)中關(guān)村放量平穩(wěn)，玉淵潭周邊放量加大；西城區(qū)金融街周邊區(qū)域放量加大。朝陽(yáng)為王的散點(diǎn)放量高檔公寓新增供應(yīng)依然集中在朝陽(yáng)、海淀、標(biāo)桿項(xiàng)目星火燎原項(xiàng)目所在區(qū)域均價(jià)柏悅府CBD70000昆侖公寓燕莎60000七星摩根廣場(chǎng)亞奧（北四環(huán)外）35000新城國(guó)際泛CBD（東二環(huán)外）35000新城國(guó)際泛CBD（東二環(huán)外）35000星河灣（二期）朝青（東四環(huán)外）31000緣溪堂玉淵潭30000波菲特行政公寓麗都（東四環(huán)內(nèi)）25000標(biāo)桿項(xiàng)目星火燎原項(xiàng)目所在區(qū)域均價(jià)柏悅府CBD70000昆侖公標(biāo)桿項(xiàng)目星火燎原探究標(biāo)桿項(xiàng)目蜂擁出現(xiàn)的原因，我司認(rèn)為原因有二：一方面在于標(biāo)桿項(xiàng)目可以通過項(xiàng)目的打造掌握足夠的話語(yǔ)權(quán)，從而影響區(qū)域乃至城市的開發(fā)設(shè)計(jì)理念，通過提升地段價(jià)值進(jìn)而提升項(xiàng)目和公司的品牌形象；另一方面，普通住宅供應(yīng)減少，國(guó)內(nèi)資金流動(dòng)性過剩和人民幣持續(xù)升值的金融環(huán)境，為標(biāo)桿項(xiàng)目提供了現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。標(biāo)桿項(xiàng)目星火燎原探究標(biāo)桿項(xiàng)目蜂擁出現(xiàn)的原因，我司認(rèn)為原因酒店品牌提升公寓價(jià)值高級(jí)物管高檔公寓提升高級(jí)酒店公司提升&價(jià)格標(biāo)桿進(jìn)化酒店品牌提升公寓價(jià)值高級(jí)物管高檔公寓提升高級(jí)酒店公司提升&價(jià)酒店品牌提升公寓價(jià)值商業(yè)+酒店+公寓地段價(jià)值＋產(chǎn)品價(jià)值＋品牌價(jià)值昆侖公寓摩根廣場(chǎng)柏悅居酒店品牌提升公寓價(jià)值商業(yè)+酒店+公寓昆侖公寓摩根廣場(chǎng)動(dòng)蕩格局下的高檔化沖動(dòng)如果說以前的高檔公寓開發(fā)只是少數(shù)企業(yè)的零星之作，那么自2006下半年起，開發(fā)高檔公寓成為眾多企業(yè)的共同選擇。區(qū)位的絕對(duì)稀缺、金融大勢(shì)、政策導(dǎo)向和土地的價(jià)格可以說是動(dòng)蕩之下沖動(dòng)的催化藥劑。動(dòng)蕩格局下的高檔化沖動(dòng)如果說以前的高檔公寓開發(fā)只是少數(shù)企動(dòng)蕩格局下的高檔化沖動(dòng)企業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域均價(jià)（元/m2）首創(chuàng)集團(tuán)緣溪堂海淀區(qū)玉淵潭30000首創(chuàng)集團(tuán)陽(yáng)光上東（二期）朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋21000華遠(yuǎn)集團(tuán)昆侖公寓朝陽(yáng)區(qū)燕莎60000華遠(yuǎn)集團(tuán)北京公館朝陽(yáng)區(qū)燕莎30000華遠(yuǎn)集團(tuán)裘馬都朝陽(yáng)區(qū)三元橋23000萬通地產(chǎn)新城國(guó)際朝陽(yáng)區(qū)朝外35000宏宇集團(tuán)星河灣朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園31000當(dāng)代投資當(dāng)代萬國(guó)城東城區(qū)東直門28000華盈置地燕莎CLASS朝陽(yáng)區(qū)燕莎23000北辰集團(tuán)碧海方舟朝陽(yáng)區(qū)亞運(yùn)村22000新榮地產(chǎn)榮尊堡國(guó)際俱樂部公寓朝陽(yáng)區(qū)亞奧21000動(dòng)蕩格局下的高檔化沖動(dòng)企業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域均價(jià)（元/m2）首創(chuàng)集調(diào)控中高檔需求增勢(shì)未減盡管面臨宏觀調(diào)控的壓力，但受城區(qū)土地稀缺、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快和奧運(yùn)效應(yīng)等因素影響，市場(chǎng)對(duì)高檔公寓的升值潛力依然保持良好預(yù)期，自住和投資需求旺盛，銷售依然保持良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。根據(jù)北京市交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年4月，北京實(shí)現(xiàn)高檔公寓期房銷售291.8萬平方米，較去年同期增長(zhǎng)45.6%。調(diào)控中高檔需求增勢(shì)未減盡管面臨宏觀調(diào)控的壓力，但受城區(qū)土調(diào)控中高檔需求增勢(shì)未減2005—2006年北京高檔公寓各購(gòu)房人群總量對(duì)比調(diào)控中高檔需求增勢(shì)未減2005—2006年北京高檔公寓各購(gòu)房購(gòu)房人群發(fā)生深刻變化伴隨著高檔公寓銷售的持續(xù)火爆，購(gòu)房人群發(fā)生深刻變化。本市居民和外省市個(gè)人購(gòu)買量均出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，境外人士購(gòu)房量大幅下降。由于這種變化，本市居民購(gòu)買高檔公寓的量占全部的比例達(dá)到57%，同期同比上升近10％；外省市個(gè)人購(gòu)買量所占比例基本穩(wěn)定；境外人士購(gòu)買量所占比例大幅下挫。購(gòu)房人群發(fā)生深刻變化伴隨著高檔公寓銷售的持續(xù)火爆，購(gòu)房人購(gòu)房人群深刻變動(dòng)核心關(guān)注點(diǎn)的轉(zhuǎn)移境外人士衡量標(biāo)準(zhǔn)國(guó)人自住衡量標(biāo)準(zhǔn)國(guó)人投資衡量標(biāo)準(zhǔn)多元美學(xué)標(biāo)準(zhǔn)高檔公寓購(gòu)房人群深刻變動(dòng)核心關(guān)注點(diǎn)的轉(zhuǎn)移境外人士衡量標(biāo)準(zhǔn)國(guó)人自住衡量強(qiáng)勁需求背后的大勢(shì)支撐限制別墅開發(fā)70/90開發(fā)政策土地供應(yīng)政策人民幣升值性流動(dòng)性強(qiáng)過剩利好限制外籍購(gòu)房政策不確定性利空擠壓高檔公寓勢(shì)必持續(xù)走高股市動(dòng)蕩強(qiáng)勁需求背后的大勢(shì)支撐限制別墅開發(fā)70/90開發(fā)政策土地供應(yīng)國(guó)際分布泛化趨勢(shì)加速如果說之前東部公寓市場(chǎng)是真正的國(guó)際化客戶的聚集地，那么在2006年，不僅國(guó)際客戶在原有區(qū)域之間呈現(xiàn)泛化趨勢(shì)，同時(shí)也向一些新的區(qū)域擴(kuò)散。例如韓國(guó)客戶一直以來以望京區(qū)域?yàn)榫奂?，?006年以來，麗都、朝青板塊中的陽(yáng)光上東、觀湖國(guó)際、泛海國(guó)際居住區(qū)等高檔公寓項(xiàng)目中的韓國(guó)客戶激增。西部金融街玉淵潭區(qū)域、奧運(yùn)村區(qū)域，在一系列具備國(guó)際水準(zhǔn)的高端項(xiàng)目如緣溪堂、主語(yǔ)城和世茂奧臨花園等項(xiàng)目入市后，同樣也為這些區(qū)域帶來了國(guó)際化的客戶。國(guó)際分布泛化趨勢(shì)加速如果說之前高檔公寓價(jià)格驚人一躍高檔公寓價(jià)格的快速攀升與宏觀經(jīng)濟(jì)背景密不可分。宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使得高端房產(chǎn)消費(fèi)人群隊(duì)伍日益擴(kuò)大。同時(shí)，隨著首都效應(yīng)和奧運(yùn)效應(yīng)的加強(qiáng)，北京成為全國(guó)乃至全世界高端人群的聚集之地。流動(dòng)性過剩為高檔公寓市場(chǎng)的繁榮提供了大的金融環(huán)境。盡管政府一再出臺(tái)抑制投資需求的政策，但土地資源的稀缺、市場(chǎng)的持續(xù)看好以及政府的持續(xù)“限高”等使得高檔公寓市場(chǎng)預(yù)期趨好。標(biāo)桿項(xiàng)目的示范效應(yīng)也是推動(dòng)高檔公寓價(jià)格快速上漲的重要原因。隨著柏悅居、昆侖公寓等超30000元單價(jià)項(xiàng)目的推出并得到良好的市場(chǎng)反饋，不但推動(dòng)高檔公寓價(jià)格的整體提升，同時(shí)帶動(dòng)眾多中高檔項(xiàng)目走上拔高之路。高檔公寓價(jià)格驚人一躍高檔公寓價(jià)格的高檔公寓價(jià)格驚人一躍2007年京城2萬元以上高檔公寓銷量排行榜

排名

項(xiàng)目名稱

銷售金額(￥)

銷售套數(shù)

銷售面積(m2)

銷售均價(jià)(￥/m2)

1泛海國(guó)際居住區(qū)

2991701854640137234.03218002星河灣

34262334600613110523.66310003榮尊堡

207459063059598790.03210004主語(yǔ)城

2508533040520104522.21240005陽(yáng)光上東

156049614042874309.34200006工體3號(hào)

83319676028237872.58220007華遠(yuǎn)·裘馬都

98067879026146698.99210008新城國(guó)際86081485015724594.71350009維多利亞花園

3456094409815709.522200010Naga上院

297247400217822.338000高檔公寓價(jià)格驚人一躍2007年京城傳統(tǒng)豪宅核心區(qū)CBD南區(qū)陶然庭區(qū)域金融街區(qū)域西長(zhǎng)安區(qū)域中關(guān)村區(qū)域亞奧北區(qū)域朝青區(qū)域傳統(tǒng)豪宅核心區(qū)CBD南區(qū)陶然庭區(qū)域高檔公寓整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判1競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研判2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路分析3高檔公寓整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判1競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)麗都板塊認(rèn)知…麗都商圈的形成

麗都假日飯店是北京東部早期少數(shù)幾個(gè)涉外場(chǎng)所之一。因?yàn)檫@里緊鄰首都機(jī)場(chǎng)，近水樓臺(tái)先得月，所以這里的客源以國(guó)外旅游者和外企人士為主。機(jī)場(chǎng)效應(yīng)對(duì)麗都商圈的形成起到至關(guān)重要的作用，慢慢地在麗都假日飯店周邊形成了以外賓和前衛(wèi)青年為消費(fèi)主體的酒吧、咖啡廳、舞廳等休閑娛樂場(chǎng)所。隨著改革開放的深入，麗都商圈依仗空港優(yōu)勢(shì)和涉外環(huán)境，吸引了更多外資企業(yè)的入駐。經(jīng)過10余年的發(fā)展，麗都商圈漸漸成熟。麗都板塊認(rèn)知…麗都商圈的形成

麗麗都板塊認(rèn)知…完善的配套設(shè)施交通條件：目前這里的主要交通線共有１３條——酒仙橋路、酒仙橋北路、酒仙橋南路、機(jī)場(chǎng)輔路、將臺(tái)路、紅霞路、彩虹路等縱橫交錯(cuò)。１０余條公交線路在該區(qū)內(nèi)通過。首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)更是中國(guó)惟一擁有兩條跑道的４Ｅ級(jí)國(guó)際機(jī)場(chǎng)生活條件：麗都假日飯店與海逸飯店均為四星級(jí)，區(qū)域周邊還有外資和睦家醫(yī)院、星巴克咖啡館、萬客隆超市、高爾夫球場(chǎng)等。教育設(shè)施：北京國(guó)際學(xué)校、北京德國(guó)人學(xué)校、北京日本人學(xué)校、中科院研究生院、北京經(jīng)管干部學(xué)院、北京青年政治學(xué)院等環(huán)繞在麗都商圈周邊。一流的科研與教育水平正是麗都商圈有別于ＣＢＤ、奧運(yùn)村以及東直門商圈的顯著之處麗都板塊認(rèn)知…完善的配套設(shè)施交通條板塊外部關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析望京板塊朝陽(yáng)公園板塊青年路板塊CBD核心區(qū)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)麗都板塊板塊外部關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析望京板塊朝陽(yáng)公朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析麗都板塊朝青板塊弱勢(shì)點(diǎn)市場(chǎng)供量朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析麗都板塊朝青板朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析我司認(rèn)為，幾乎所有熱點(diǎn)板塊的誕生，都離不開幾個(gè)大盤名盤的集中放量，尤其是那些超大型的居住社區(qū)，更是需要區(qū)域內(nèi)幾個(gè)項(xiàng)目同心協(xié)力、做熱區(qū)域。作為老牌涉外商圈的麗都，2007年可憑借酒仙橋危改工程啟動(dòng)及麗都東區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)接近百萬的市場(chǎng)供量，從而再次有望成功吸引樓市的聚焦。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析我司認(rèn)朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析包括由招商地產(chǎn)開發(fā)的30萬平米的公園1872、深圳華業(yè)開發(fā)的20萬平米的華業(yè)玫瑰郡，以及由金隅嘉業(yè)開發(fā)的8萬平米的金隅鳳麟洲；13萬平米的新華聯(lián)珊瑚灣、3萬平米的萬科石佛營(yíng)項(xiàng)目；11萬平米的雙建花園；10萬平米的金地四惠地塊項(xiàng)目；再加上恒世同方與方晟八里莊項(xiàng)目；方晟京棉和銀帆西雅圖等住宅新盤，朝青區(qū)域新開高檔住宅數(shù)量將超過10個(gè)，總規(guī)劃面積將達(dá)到百萬平米。老項(xiàng)目后期放量同樣可圈可點(diǎn)。2006年該區(qū)域熱點(diǎn)樓盤星河灣、天鵝灣、A-ZTOWN、合生橄欖季、TIMES等高檔地產(chǎn)項(xiàng)目明年將持續(xù)放量。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，合生橄欖季未上市面積有12萬平米，A-ZTOWN有20萬平米，TIMES有17萬平米，天鵝灣有14萬平米，潤(rùn)楓水尚有16萬平米，星河灣有36萬平米。這些老項(xiàng)目后期開發(fā)面積也將超過百萬平米。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析包括由招商朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析麗都板塊朝青板塊優(yōu)勢(shì)點(diǎn)地產(chǎn)綜合價(jià)值朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析麗都板塊朝青板朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析作為北京最早最成熟的涉外商圈，麗都商圈聚集了北京四分之一的涉外人群，也是外籍人士最樂于居住的區(qū)域，緊鄰市內(nèi)唯一的7000畝濕地森林公園，依托酒仙橋電子城園區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，先天優(yōu)勢(shì)不言而喻；從市政角度來看，酒仙橋危改項(xiàng)目2007年將正式啟動(dòng)，動(dòng)遷家庭近6000戶，涉及居民約兩萬人，是本市整體動(dòng)遷規(guī)模最大的項(xiàng)目之一。改造后，麗都區(qū)域的道路交通、公共和市政配套設(shè)施以及人文環(huán)境都將得到極大改善。由此，麗都商圈的整體面貌將得到徹底改觀，麗都東鎮(zhèn)的成熟生活氛圍與傳統(tǒng)底蘊(yùn)，將再次被凸顯，樓盤價(jià)值也會(huì)得到重新認(rèn)識(shí)。目前麗都區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍被低估，從而被朝青從價(jià)格上反超。但我司判斷，隨著麗都板塊的整體質(zhì)素提升，該板塊正蘊(yùn)涵著二次崛起的樓市機(jī)遇。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析作為北京最早最朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析反觀朝青板塊，盡管價(jià)格一直以高速增長(zhǎng)，但價(jià)值的透支也成為市場(chǎng)隱憂。我司認(rèn)為認(rèn)為，朝青板塊樓盤價(jià)格以火箭般的速度躥升，離不開星河灣這個(gè)助推器。在星河灣進(jìn)場(chǎng)之前，朝青的住宅價(jià)格普遍在6000-7000元左右，隨著星河灣高調(diào)入市，其高品質(zhì)支撐起一個(gè)相對(duì)高的價(jià)位。星河灣的價(jià)格，也因此成為朝青樓市的風(fēng)向標(biāo)，在不到兩年的時(shí)間內(nèi)，朝青板塊的普通住宅完成了從六七千元均價(jià)到過萬均價(jià)的飛躍。從投資角度來說，缺少產(chǎn)業(yè)支撐和文化底蘊(yùn)的朝青，并沒有物業(yè)升值的過硬理由；而大量同質(zhì)產(chǎn)品的集中入市，也使將來的回報(bào)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)之虞；朝青板塊樓盤的漲價(jià)，更多是由樓盤扎堆營(yíng)銷托市帶來的。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析反觀朝青板塊，朝青板塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析麗都板塊朝青板塊優(yōu)勢(shì)點(diǎn)區(qū)域生態(tài)環(huán)境朝青板塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析麗都板塊朝青板朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析麗都能夠成為北京最具國(guó)際化的居住區(qū)，一方面，由于其東北方位“航空經(jīng)濟(jì)圈”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；從國(guó)際大都市的發(fā)展規(guī)律來看，靠近機(jī)場(chǎng)的“航空經(jīng)濟(jì)圈”往往云集最優(yōu)質(zhì)的資本，最良好的居住資源，以及高尚的居住物業(yè)。成為外籍人士的最愛，離不開這樣的大背景。另一方面，麗都的生態(tài)環(huán)境，也成為其無可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)資源。朝陽(yáng)公園、酒仙橋公園、壩河濕地地公園以及將臺(tái)公園四大公園環(huán)繞，成為麗都的殺手锏。同時(shí)，隨著北京市重點(diǎn)治理工程——壩河治理工程在未來的兩年內(nèi)全部完成，這條河將成為城市景觀河道，功能和景觀都將上一個(gè)新臺(tái)階。這樣的自然環(huán)境在市區(qū)內(nèi)可謂獨(dú)一無二；而公園和河流形成的小氣候，也使位于麗都核心區(qū)更多的擁有了不容浪費(fèi)的宜居環(huán)境朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析麗都能夠成為北朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析緊隨朝陽(yáng)公園豪宅區(qū)發(fā)展起來的朝青板塊，其朝陽(yáng)公園概念正面臨被攤薄的危機(jī)。盡管朝青有星河灣這樣塌實(shí)造園的豪宅項(xiàng)目，能將小生態(tài)做到極致，但對(duì)于眾多中檔項(xiàng)目來說，自然資源的匱乏依然成為這些樓盤的隱痛。從數(shù)量上來看，朝青沿線的公園除了朝陽(yáng)公園和紅領(lǐng)巾公園之外，幾乎沒有其他的市政公園。而這兩個(gè)四環(huán)邊的公園，離在售的眾多朝青樓盤相距甚遠(yuǎn)。這也使得這些樓盤在打朝陽(yáng)公元概念的時(shí)候顯得較為務(wù)虛。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析緊隨朝陽(yáng)公園豪朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析綜合上述分析，我司認(rèn)為，麗都整體區(qū)域價(jià)值較之朝青板塊略高，目前的整體市場(chǎng)價(jià)格由于多方面的因素在一定程度上被低估。故在未來區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)量很好，同時(shí)以積極的市場(chǎng)策略操盤的情況之下，其市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格有望超越朝青板塊樓盤水平朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析綜合上述分析，望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析沿京順路展開更多輻射東北沿機(jī)場(chǎng)路展開更多輻射空港第一階段，兩方市場(chǎng)各自為戰(zhàn)，互不干擾望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析沿京順路展開沿望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析市場(chǎng)供量增加產(chǎn)品品質(zhì)提升吸引日韓客戶市場(chǎng)供應(yīng)減少客戶大量外流第二階段，麗都供量減少，望京吸納客戶望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析市場(chǎng)供量增加市望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析價(jià)格高速上漲性價(jià)配比降低日韓客戶外流市場(chǎng)供應(yīng)增加吸納日韓客戶第三階段，麗都再次發(fā)力，吸納望京日韓客戶望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析價(jià)格高速上漲市望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析第四階段，兩區(qū)域融合，共通高速發(fā)展望京麗都板塊望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析第四階段，兩區(qū)望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析第一階段第二階段第三階段第四階段現(xiàn)狀階段價(jià)格提升望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析第一階段第二階競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析麗都區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——和喬麗晶產(chǎn)品：高層板樓、公寓位置：朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)路2號(hào)容積率：2.95入市面積：58423.04㎡綠化率：50%物業(yè)費(fèi)：1.50元/平方米·月總套數(shù)：262裝修：精裝修競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析麗都區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析樓棟名稱簽約率和喬麗晶公寓B棟70.5%和喬麗晶公寓A棟77.2%現(xiàn)房銷售，維持較高簽約率麗都商圈幾乎無新項(xiàng)目入市競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析樓棟名稱簽約率和喬麗晶麗都區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——和喬麗晶競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析樓棟名稱現(xiàn)房發(fā)證時(shí)間簽約均價(jià)現(xiàn)房套均面積現(xiàn)房套均價(jià)和喬麗晶公寓B棟2006-1-1118807元329.31619.34萬和喬麗晶公寓A棟2005-1-2016815元203.42342.06萬網(wǎng)簽數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)均價(jià)人民幣28000美金3400現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)簽約面積大，套總價(jià)高美金報(bào)價(jià)，主要針對(duì)高端中外籍客群麗都區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——和喬麗晶競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)霄云路區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——波菲特行政公寓競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析產(chǎn)品：高層板樓、公寓位置：朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)霄云里8號(hào)容積率：2.74入市面積：27403.17㎡綠化率：30.8%物業(yè)費(fèi)：13.8元/平方米·月總套數(shù)：304裝修：精裝修霄云路區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——波菲特行政公競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析霄云路區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——波菲特行政公寓新入市項(xiàng)目，正層購(gòu)買意向客戶多套均價(jià)150萬~300萬，主要針對(duì)外籍或高端投資客群傳統(tǒng)涉外區(qū)域，寸土寸金競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析霄云路區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——陽(yáng)光上東競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析產(chǎn)品：高層板樓、公寓位置：朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)宵云橋東南角容積率：2.48建筑面積：718000㎡綠化率：37%物業(yè)費(fèi)：3.9元/平方米·月總套數(shù)：2483裝修：精裝修朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——陽(yáng)光上東競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——陽(yáng)光上東（二期）簽約套數(shù)待售套數(shù)簽約均價(jià)報(bào)價(jià)均價(jià)套均面積（平米）套均價(jià)25517316179元200001803291.22元交通便捷，借助上東區(qū)概念吸引高端客群銷售周期長(zhǎng)，未來對(duì)朝陽(yáng)公園區(qū)域公寓仍將產(chǎn)生較大影響競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目—朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——九號(hào)公寓競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析產(chǎn)品：塔樓、公寓位置：朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園西路九號(hào)容積率：3.83綠化率：55%物業(yè)費(fèi)：8元/平方米·月總套數(shù)：242裝修：精裝修朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——九號(hào)公寓競(jìng)簽約套數(shù)待售套數(shù)簽約均價(jià)報(bào)價(jià)均價(jià)套面積范圍（平米）套均價(jià)921501862525000190－436372.5萬元交通位置優(yōu)越，屬于區(qū)域豪宅產(chǎn)品建筑典雅貴氣、管家式服務(wù)、繼續(xù)對(duì)朝青區(qū)域產(chǎn)生引領(lǐng)效應(yīng)朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——九號(hào)公寓競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析簽約套數(shù)待售套數(shù)簽約均價(jià)報(bào)價(jià)均價(jià)套朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——公園15號(hào)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析產(chǎn)品：板樓、多層、公寓位置：朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園西里南區(qū)15號(hào)容積率：3.3綠化率：30%物業(yè)費(fèi)：8.50元/平方米·月總套數(shù)：217裝修：精裝修朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——公園15號(hào)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析建筑形式為圍合式7-11層建筑，共217套。在售戶型面積為120平方米二居至500平方米復(fù)式，均價(jià)22000元/平方米，精裝修，2006年12月至2007年3月入住。地處燕莎商圈、盈科商圈、使館區(qū)和CBD區(qū)域，交通便捷，地利顯著純澳建筑提升品質(zhì)價(jià)值朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——公園15號(hào)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析建筑形式為圍合式7-1朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——泛海國(guó)際居住區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析產(chǎn)品：板樓、小高層、公寓位置：朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園東側(cè)容積率：2.3綠化率：30%物業(yè)費(fèi)：5.50元/平方米·月總套數(shù)：1171裝修：精裝修朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——泛海國(guó)際居簽約套數(shù)待售套數(shù)簽約均價(jià)報(bào)價(jià)均價(jià)套面積范圍（平米）套均價(jià)9292421716521800180－260343.3萬元交通位置優(yōu)越，客群來源豐富，規(guī)模較大待售套數(shù)少，對(duì)朝青區(qū)域?qū)⒉粫?huì)產(chǎn)生較長(zhǎng)時(shí)間的銷售競(jìng)爭(zhēng)朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——泛海國(guó)際居住區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析簽約套數(shù)待售套數(shù)簽約均價(jià)報(bào)價(jià)均價(jià)套三元橋區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——裘馬都產(chǎn)品：高層板樓、塔樓位置：朝陽(yáng)區(qū)三元橋東500米容積率：2.5綠化率：55%物業(yè)費(fèi)：5.46元/平方米·月總套數(shù)：1042裝修：精裝修競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析三元橋區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——裘馬都產(chǎn)品：三元橋區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——裘馬都簽約套數(shù)待售套數(shù)簽約均價(jià)報(bào)價(jià)均價(jià)套均面積（平米）套均價(jià)2348081717518000~23000171.63294.77萬元交通位置優(yōu)越，客群來源豐富待售套數(shù)多，對(duì)三元橋區(qū)域?qū)a(chǎn)生較長(zhǎng)時(shí)間的引領(lǐng)效應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析三元橋區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——裘馬都簽約套競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)研判結(jié)論麗都核心區(qū)幾無項(xiàng)目供應(yīng)，但其相較于周邊區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯目前麗都供應(yīng)集中于麗都東區(qū)，其價(jià)值和價(jià)格水平均較低區(qū)域周邊現(xiàn)房高檔公寓銷售情況較好，且目前存量數(shù)量低麗都核心圈層存在著一定市場(chǎng)空白，其價(jià)格成長(zhǎng)空間較大競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)研判結(jié)論麗都核心區(qū)幾無項(xiàng)目高檔公寓整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判1競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研判2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路分析3高檔公寓整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判1競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目本體狀況分析物業(yè)類別公寓建筑類別高層塔樓裝修狀況精裝修物業(yè)地址朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)西路10號(hào)容積率4.59綠化率30%建筑分布三座共361戶A座26層113戶（在售）B座29層119戶（在售）C座23層129戶（未售）建筑面積66979項(xiàng)目本體狀況分析物業(yè)類別公寓建筑類項(xiàng)目本體狀況分析東四環(huán)路機(jī)場(chǎng)高速京順路機(jī)場(chǎng)輔路宵云路將臺(tái)西路將臺(tái)路酒仙橋路首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)13.4公里國(guó)貿(mào)中心7.1公里三元橋2.7公里奧運(yùn)公園7.9公里優(yōu)秀的交通通達(dá)性麗都商圈絕對(duì)核心項(xiàng)目本體狀況分析東四環(huán)路機(jī)場(chǎng)高速京項(xiàng)目本體狀況分析第四使館區(qū)第三使館區(qū)麗都飯店798藝術(shù)工廠卓越的人文環(huán)境項(xiàng)目本體狀況分析第四使館區(qū)第三使館項(xiàng)目本體狀況分析麗都公園四得公園壩河優(yōu)秀的自然環(huán)境項(xiàng)目本體狀況分析麗都公園四得公園壩項(xiàng)目本體狀況分析4000平方米的室內(nèi)外會(huì)所設(shè)施301公尺區(qū)域地標(biāo)建筑群高品質(zhì)成品精裝修項(xiàng)目本體狀況分析4000平方米的室項(xiàng)目面臨市場(chǎng)問題長(zhǎng)久的沉默，難免給與市場(chǎng)滯銷和負(fù)面的印象延期交房造成的信譽(yù)失信封盤一年，項(xiàng)目在市場(chǎng)失去聲音和地位資金流的需求影響市場(chǎng)中的負(fù)面影響開盤不久即進(jìn)入封盤，整體銷售陷入停頓，造成的資金壓力壓力引起的對(duì)資金回籠、銷售周期的較高要求在良好的市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目自身資源條件下所面臨的市場(chǎng)問題項(xiàng)目面臨市場(chǎng)問題長(zhǎng)久的沉默，難免給與市場(chǎng)滯銷和負(fù)面的印象資金市場(chǎng)問題解決方案市場(chǎng)問題一：項(xiàng)目停工引起的資金壓力全新的產(chǎn)品策略可以較好的保證項(xiàng)目的銷售價(jià)格全新的推盤策略可以較好的保證項(xiàng)目的銷售速度全新的價(jià)格、銷控策略可較好的保證項(xiàng)目?jī)r(jià)格的實(shí)施原有的資金壓力問題在快速銷售、高價(jià)銷售下可有效解決市場(chǎng)問題解決方案市場(chǎng)問題一：項(xiàng)目停工引起的資金壓力全新的產(chǎn)品市場(chǎng)問題二：項(xiàng)目曾經(jīng)的營(yíng)銷失敗帶來的口碑影響準(zhǔn)現(xiàn)房的工程進(jìn)度可以穩(wěn)固客戶信心良好的項(xiàng)目形象變更賦予項(xiàng)目新生命卓越的媒體運(yùn)營(yíng)帶給項(xiàng)目新良好口碑心理受到影響的客群數(shù)量極為的有限市場(chǎng)問題解決方案原有的口碑問題在全新的營(yíng)銷推廣、良好的運(yùn)營(yíng)下可有效解決市場(chǎng)問題二：項(xiàng)目曾經(jīng)的營(yíng)銷失敗帶來項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)品策略可售部分面積區(qū)間：127－350平方米投資性精裝公寓自住型酒店公寓購(gòu)買者：國(guó)內(nèi)投資客使用者：國(guó)際租客國(guó)內(nèi)住客國(guó)際住客劃分標(biāo)準(zhǔn)－戶型面積項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)品策略可售部分面積區(qū)間：投資性精裝公寓根據(jù)我司市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，麗都核心區(qū)目前租金水品維持于24.2美金/平方月投資性精裝公寓較為理想的投資回報(bào)率目標(biāo)為8％選取100平米戶型作為投資性精裝公寓的樣本戶型年凈收益＝24.2×100×12－1×100×12－3.8×100＝27460美元產(chǎn)品策略—投資性精裝公寓投資性精裝公寓根據(jù)我司市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)累計(jì)總投入＝年凈收益/投資回報(bào)率＝27460/8%＝343250美元累計(jì)總投入＝343250美元＝2643025元可實(shí)際銷售價(jià)格＝21500元/平方米首付金額：650000元貸款金額：1500000元貸款年限：10年還款總額：2009160元累計(jì)總投入：2659160元回收年限：12年產(chǎn)品策略—投資性精裝公寓單一產(chǎn)品價(jià)格測(cè)算累計(jì)總投入＝年凈收益/投資回報(bào)率＝從客戶的角度出發(fā)進(jìn)行投資行為的合理規(guī)劃摒棄傳統(tǒng)營(yíng)銷方式，弱化項(xiàng)目的投資性概念借助高端自住酒店服務(wù)式公寓提升項(xiàng)目形象依托投資客戶的圈層及逐利的特點(diǎn)展開營(yíng)銷客帶客高返點(diǎn)機(jī)制擴(kuò)大項(xiàng)目圈層營(yíng)銷的范圍產(chǎn)品營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)產(chǎn)品策略—投資性精裝公寓從客戶的角度出發(fā)進(jìn)行投資行為的合理因素和喬麗晶波菲特行政公寓陽(yáng)光上東華彩國(guó)際公寓裘馬都成交價(jià)格28000元/平米23500元/平米20000元/平米13000元/平米21000元/平米產(chǎn)品規(guī)劃101100105100105社區(qū)規(guī)劃100100105100105景觀評(píng)分10099105100103交通評(píng)分98102103100105地段形象10110510290103污噪評(píng)分10090909890外部配套9910510090105品牌評(píng)分1009810298105比準(zhǔn)價(jià)格27711.63元/平米23075.46元/平米22329.45元/平米10113.01元/平米25590.73元/平米產(chǎn)品策略—自住型酒店服務(wù)式公寓單一產(chǎn)品價(jià)格測(cè)算因素和喬麗晶波菲特行政公寓陽(yáng)光誤差正負(fù)3%：21385~22707元/平米時(shí)間凈值3%：22206~23388元/平米本司預(yù)計(jì)自住型酒店服務(wù)式公寓可實(shí)現(xiàn)均價(jià)22500元/平米產(chǎn)品策略—自住型酒店服務(wù)式公寓因素和喬麗晶波菲特行政公寓陽(yáng)光上東華彩國(guó)際公寓裘馬都影響權(quán)重0.30.30.20.050.15比準(zhǔn)價(jià)格8313.496922.644465.89505.653838.61合計(jì)22046.28元/平米誤差正負(fù)3%：21385~2結(jié)合投資及自住兩部分產(chǎn)品，我司判斷項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)21800元/平米有效實(shí)現(xiàn)價(jià)格策略銷控策略價(jià)格、收益核算項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)品策略結(jié)合投資及自住兩部分產(chǎn)品，我司判斷平價(jià)入市平開高走小步快跑吸引市場(chǎng)視線、提升項(xiàng)目形象，占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)，為后繼銷售提升價(jià)格奠定堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)認(rèn)購(gòu)期結(jié)案期平臺(tái)期上升期平臺(tái)期上升期平臺(tái)期2000024000價(jià)格梯度上升實(shí)現(xiàn)整盤均價(jià)21800元/平方米項(xiàng)目營(yíng)銷價(jià)格策略價(jià)格策略平價(jià)入市平開高走小步快跑吸引市階段累計(jì)銷售面積每達(dá)到項(xiàng)目可售面積的10-15%，價(jià)格普漲一次；或推出產(chǎn)品出現(xiàn)市場(chǎng)空檔時(shí)，價(jià)格普漲每次普漲最大調(diào)整幅度不超過5%按照以上價(jià)格升幅周期及比例原則，排期市場(chǎng)不確定因素，入市價(jià)格可為20000元/m2.在開盤前半個(gè)月進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，針對(duì)中廣信客戶會(huì)的內(nèi)部客戶優(yōu)先選房和優(yōu)惠購(gòu)房，優(yōu)惠幅度為銷售價(jià)格基礎(chǔ)上2%的折扣。根據(jù)銷售節(jié)奏控制的需要進(jìn)行價(jià)格普調(diào)幅度控制調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)調(diào)價(jià)幅度入市價(jià)格認(rèn)購(gòu)價(jià)格項(xiàng)目營(yíng)銷價(jià)格策略調(diào)價(jià)策略階段累計(jì)銷售面積每達(dá)到項(xiàng)目可售面積根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系根據(jù)意向客戶需求情況根據(jù)不同類型產(chǎn)品的綜合附加值根據(jù)項(xiàng)目自身產(chǎn)品類型及單套面積配比根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手階段性推盤變化均衡控制，擠壓消化項(xiàng)目營(yíng)銷推盤策略銷控原則根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系根據(jù)意向客戶需綜合性資源整合理念資源整合終端整合團(tuán)隊(duì)整合實(shí)效性整合推廣理念一攬子營(yíng)銷服務(wù)理念項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略推廣原則綜合性資源整合理念資源整合終端整合以高調(diào)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)進(jìn)入彌補(bǔ)以往口碑方面的影響以區(qū)域標(biāo)桿的姿態(tài)開展?fàn)I銷力求形象與效益雙贏以客戶資源的有效整合利用作為項(xiàng)目營(yíng)銷的基礎(chǔ)區(qū)域覆蓋結(jié)合泛區(qū)域直效深入實(shí)現(xiàn)整合傳播系統(tǒng)推廣思路項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略以高調(diào)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)進(jìn)入彌補(bǔ)以往口碑方入市時(shí)機(jī)選擇項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略手續(xù)進(jìn)度工程進(jìn)度環(huán)境建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)我司建議2007年8月入市8-10月是房地產(chǎn)銷售旺季,同時(shí)目前區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較?。籆BD和中關(guān)村的外銷公寓供應(yīng)量將激增，市場(chǎng)價(jià)格原高于其價(jià)值，利于新的熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)；

項(xiàng)目外立面已經(jīng)竣工，項(xiàng)目新市場(chǎng)形象的樹立已具備條件;整合營(yíng)銷推廣渠道、完成新形象包裝、積累基礎(chǔ)客群所需時(shí)間。入市時(shí)機(jī)選擇項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略手續(xù)進(jìn)度工程進(jìn)度環(huán)境建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)其他高檔公寓、別墅、寫字樓銷售代表：豐富的客戶資源目標(biāo)客戶資源：擴(kuò)大營(yíng)銷、口碑宣傳項(xiàng)目營(yíng)銷推廣手段外圍銷售、多點(diǎn)突破我司目前所代理的十余個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)展示我司現(xiàn)售的十余個(gè)別墅項(xiàng)目積累的有高端物業(yè)需求的客群外援銷售、散點(diǎn)營(yíng)銷其他高檔公寓、別墅、寫字樓銷售代表：豐富的客戶資源項(xiàng)目營(yíng)銷推核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域路演宣傳項(xiàng)目營(yíng)銷推廣手段核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域路演宣傳項(xiàng)目營(yíng)銷推廣手本司目前已發(fā)展接近５０萬會(huì)員項(xiàng)目營(yíng)銷推廣手段本司目前已發(fā)展接近５０萬會(huì)員項(xiàng)目營(yíng)銷推廣手段名稱數(shù)量（萬）2006年度最新普查全國(guó)礦主9北京高爾夫會(huì)員3北京現(xiàn)有奔馳、寶馬、奧迪、沃爾沃車主5北京高額納稅人名單3.6全京17萬高級(jí)主管17北京高尚社區(qū)大全18萬業(yè)主18普爾斯會(huì)員10全國(guó)企業(yè)分省870外地車14萬達(dá)廣場(chǎng)業(yè)主0.0674新業(yè)主公寓0.8新業(yè)主20業(yè)主北京辦公物業(yè)業(yè)主17.5北京高檔住宅業(yè)主北京高檔公寓業(yè)主42萬北京白領(lǐng)手機(jī)號(hào)（mdb）42惠聰網(wǎng)會(huì)員名錄12建行金卡卡主（mdb）22總計(jì)1063.9674項(xiàng)目營(yíng)銷推廣手段名稱數(shù)量（萬）2006年度最新普查積分項(xiàng)目積分標(biāo)準(zhǔn)會(huì)員積分條件會(huì)員首次購(gòu)房積分3０分會(huì)員首次購(gòu)買海德大道商品房會(huì)員二次置業(yè)積分1分/萬元會(huì)員本人已經(jīng)成為海德大道業(yè)主并再次購(gòu)買海德大道商品房會(huì)員推薦朋友入會(huì)積分1分/5個(gè)會(huì)員本身必須是海德大道俱樂部會(huì)員，而推薦入會(huì)必須經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)會(huì)員推薦親友購(gòu)房積分1分/萬元會(huì)員本身必須是海德大道俱樂部會(huì)員，介紹、推薦親友購(gòu)買海德大道商品房并推薦成功活動(dòng)積分1分/次參加海德大道、物業(yè)公司組織的大型活動(dòng)投稿積分2分/稿為海德大道俱樂部相關(guān)雜志投稿并獲得刊發(fā)友情協(xié)助積分5分/次應(yīng)邀為海德大道俱樂部工作提供友情協(xié)助建議積分5分/次對(duì)海德大道俱樂部或海德大道的工作提出合理化建議并獲得采納項(xiàng)目營(yíng)銷推廣手段積分項(xiàng)目積分標(biāo)準(zhǔn)會(huì)員積分條件會(huì)員首201分以上獎(jiǎng)勵(lì)：購(gòu)房會(huì)員豁免相應(yīng)金額的物業(yè)管理費(fèi)（4020元）未購(gòu)房會(huì)員可兌換相當(dāng)于價(jià)值￥3000元以上的家電或禮品的獎(jiǎng)勵(lì)151~200分獎(jiǎng)勵(lì)：購(gòu)房會(huì)員豁免相應(yīng)金額的物業(yè)管理費(fèi)。（3020—4020元）未購(gòu)房會(huì)員可兌換相當(dāng)于價(jià)值￥2250-3000元的家電或禮品的獎(jiǎng)勵(lì)101~150分獎(jiǎng)勵(lì)：購(gòu)房會(huì)員豁免相應(yīng)金額的物業(yè)管理費(fèi)。（2020—3020元）未購(gòu)房會(huì)員可兌換相當(dāng)于價(jià)值￥1500-2250元的家電或禮品的獎(jiǎng)勵(lì)70~100分獎(jiǎng)勵(lì)：

購(gòu)房會(huì)員豁免相應(yīng)金額的物業(yè)管理費(fèi)。（1400—2000元）未購(gòu)房會(huì)員可兌換相當(dāng)于價(jià)值￥1050-1500元的家電或禮品的獎(jiǎng)勵(lì)25~69分享受：參加客戶會(huì)組織的各項(xiàng)活動(dòng)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣手段201分以上獎(jiǎng)勵(lì)：購(gòu)房會(huì)員豁免相應(yīng)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣手段項(xiàng)目營(yíng)銷推廣手段最終我司計(jì)劃于本案搭建12-20人之營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)同時(shí)通過分組管理引入內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以達(dá)成總體營(yíng)銷目標(biāo)服務(wù)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣手段最終我司計(jì)劃于本案搭建12-20人我司全程營(yíng)銷服務(wù)特色內(nèi)容協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行入場(chǎng)準(zhǔn)備協(xié)助開發(fā)商辦理相關(guān)手續(xù)協(xié)助開發(fā)商洽談按揭銀行協(xié)助開發(fā)商催辦貸款事宜協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行合同備案負(fù)責(zé)項(xiàng)目交房的全程事宜項(xiàng)目營(yíng)銷服務(wù)我司全程營(yíng)銷服務(wù)特色內(nèi)容協(xié)助開發(fā)商地產(chǎn)溝通創(chuàng)新服務(wù)ThankYou!地產(chǎn)溝通創(chuàng)新服務(wù)ThankYou!海德大道項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路海德大道項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路提報(bào)目錄高檔公寓整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判1競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研判2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路分析3提報(bào)目錄高檔公寓整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判1競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研判2項(xiàng)目運(yùn)北京高檔公寓市場(chǎng)

2006年及2007年第一季度，北京高檔公寓市場(chǎng)在宏觀調(diào)控的組合拳下依然獲得快速發(fā)展。高檔公寓供應(yīng)在商品住宅供給出現(xiàn)整體性萎縮的背景下保持穩(wěn)定；需求在調(diào)控中依然較快增長(zhǎng)。由于市場(chǎng)需求的膨脹以及標(biāo)竿項(xiàng)目的示范效應(yīng)，高檔公寓價(jià)格實(shí)現(xiàn)驚人一躍。北京高檔公寓市場(chǎng)2006年及2007年第一季度，北京高檔萎縮下高檔公寓供應(yīng)穩(wěn)定2005—2006年北京商品住宅和高檔公寓的供應(yīng)對(duì)比萎縮下高檔公寓供應(yīng)穩(wěn)定2005—2006年北京商品住宅和高檔萎縮下高檔公寓供應(yīng)穩(wěn)定

2006年全年以及其后的2007年，由于多方面的原因，北京商品住宅新增下降近30%；而2006年的高檔公寓累計(jì)供應(yīng)則與2005同期基本持平。在商品住宅供應(yīng)萎縮的同時(shí)，高檔公寓新增保持平穩(wěn)，使得北京商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出非常明顯的泛高檔化特征。萎縮下高檔公寓供應(yīng)穩(wěn)定2006年全年以及其后的2007年朝陽(yáng)為王的散點(diǎn)放量05—06年北京各區(qū)域高檔公寓的供應(yīng)對(duì)比朝陽(yáng)為王的散點(diǎn)放量05—06年北京各區(qū)域高檔公寓的供應(yīng)對(duì)比朝陽(yáng)為王的散點(diǎn)放量高檔公寓新增供應(yīng)依然集中在朝陽(yáng)、海淀、西城、東城、宣武、崇文等區(qū)域，豐臺(tái)也出現(xiàn)零星供應(yīng)。海淀區(qū)中關(guān)村放量平穩(wěn)，玉淵潭周邊放量加大；西城區(qū)金融街周邊區(qū)域放量加大。朝陽(yáng)為王的散點(diǎn)放量高檔公寓新增供應(yīng)依然集中在朝陽(yáng)、海淀、標(biāo)桿項(xiàng)目星火燎原項(xiàng)目所在區(qū)域均價(jià)柏悅府CBD70000昆侖公寓燕莎60000七星摩根廣場(chǎng)亞奧（北四環(huán)外）35000新城國(guó)際泛CBD（東二環(huán)外）35000新城國(guó)際泛CBD（東二環(huán)外）35000星河灣（二期）朝青（東四環(huán)外）31000緣溪堂玉淵潭30000波菲特行政公寓麗都（東四環(huán)內(nèi)）25000標(biāo)桿項(xiàng)目星火燎原項(xiàng)目所在區(qū)域均價(jià)柏悅府CBD70000昆侖公標(biāo)桿項(xiàng)目星火燎原探究標(biāo)桿項(xiàng)目蜂擁出現(xiàn)的原因，我司認(rèn)為原因有二：一方面在于標(biāo)桿項(xiàng)目可以通過項(xiàng)目的打造掌握足夠的話語(yǔ)權(quán)，從而影響區(qū)域乃至城市的開發(fā)設(shè)計(jì)理念，通過提升地段價(jià)值進(jìn)而提升項(xiàng)目和公司的品牌形象；另一方面，普通住宅供應(yīng)減少，國(guó)內(nèi)資金流動(dòng)性過剩和人民幣持續(xù)升值的金融環(huán)境，為標(biāo)桿項(xiàng)目提供了現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。標(biāo)桿項(xiàng)目星火燎原探究標(biāo)桿項(xiàng)目蜂擁出現(xiàn)的原因，我司認(rèn)為原因酒店品牌提升公寓價(jià)值高級(jí)物管高檔公寓提升高級(jí)酒店公司提升&價(jià)格標(biāo)桿進(jìn)化酒店品牌提升公寓價(jià)值高級(jí)物管高檔公寓提升高級(jí)酒店公司提升&價(jià)酒店品牌提升公寓價(jià)值商業(yè)+酒店+公寓地段價(jià)值＋產(chǎn)品價(jià)值＋品牌價(jià)值昆侖公寓摩根廣場(chǎng)柏悅居酒店品牌提升公寓價(jià)值商業(yè)+酒店+公寓昆侖公寓摩根廣場(chǎng)動(dòng)蕩格局下的高檔化沖動(dòng)如果說以前的高檔公寓開發(fā)只是少數(shù)企業(yè)的零星之作，那么自2006下半年起，開發(fā)高檔公寓成為眾多企業(yè)的共同選擇。區(qū)位的絕對(duì)稀缺、金融大勢(shì)、政策導(dǎo)向和土地的價(jià)格可以說是動(dòng)蕩之下沖動(dòng)的催化藥劑。動(dòng)蕩格局下的高檔化沖動(dòng)如果說以前的高檔公寓開發(fā)只是少數(shù)企動(dòng)蕩格局下的高檔化沖動(dòng)企業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域均價(jià)（元/m2）首創(chuàng)集團(tuán)緣溪堂海淀區(qū)玉淵潭30000首創(chuàng)集團(tuán)陽(yáng)光上東（二期）朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋21000華遠(yuǎn)集團(tuán)昆侖公寓朝陽(yáng)區(qū)燕莎60000華遠(yuǎn)集團(tuán)北京公館朝陽(yáng)區(qū)燕莎30000華遠(yuǎn)集團(tuán)裘馬都朝陽(yáng)區(qū)三元橋23000萬通地產(chǎn)新城國(guó)際朝陽(yáng)區(qū)朝外35000宏宇集團(tuán)星河灣朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園31000當(dāng)代投資當(dāng)代萬國(guó)城東城區(qū)東直門28000華盈置地燕莎CLASS朝陽(yáng)區(qū)燕莎23000北辰集團(tuán)碧海方舟朝陽(yáng)區(qū)亞運(yùn)村22000新榮地產(chǎn)榮尊堡國(guó)際俱樂部公寓朝陽(yáng)區(qū)亞奧21000動(dòng)蕩格局下的高檔化沖動(dòng)企業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域均價(jià)（元/m2）首創(chuàng)集調(diào)控中高檔需求增勢(shì)未減盡管面臨宏觀調(diào)控的壓力，但受城區(qū)土地稀缺、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快和奧運(yùn)效應(yīng)等因素影響，市場(chǎng)對(duì)高檔公寓的升值潛力依然保持良好預(yù)期，自住和投資需求旺盛，銷售依然保持良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。根據(jù)北京市交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年4月，北京實(shí)現(xiàn)高檔公寓期房銷售291.8萬平方米，較去年同期增長(zhǎng)45.6%。調(diào)控中高檔需求增勢(shì)未減盡管面臨宏觀調(diào)控的壓力，但受城區(qū)土調(diào)控中高檔需求增勢(shì)未減2005—2006年北京高檔公寓各購(gòu)房人群總量對(duì)比調(diào)控中高檔需求增勢(shì)未減2005—2006年北京高檔公寓各購(gòu)房購(gòu)房人群發(fā)生深刻變化伴隨著高檔公寓銷售的持續(xù)火爆，購(gòu)房人群發(fā)生深刻變化。本市居民和外省市個(gè)人購(gòu)買量均出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，境外人士購(gòu)房量大幅下降。由于這種變化，本市居民購(gòu)買高檔公寓的量占全部的比例達(dá)到57%，同期同比上升近10％；外省市個(gè)人購(gòu)買量所占比例基本穩(wěn)定；境外人士購(gòu)買量所占比例大幅下挫。購(gòu)房人群發(fā)生深刻變化伴隨著高檔公寓銷售的持續(xù)火爆，購(gòu)房人購(gòu)房人群深刻變動(dòng)核心關(guān)注點(diǎn)的轉(zhuǎn)移境外人士衡量標(biāo)準(zhǔn)國(guó)人自住衡量標(biāo)準(zhǔn)國(guó)人投資衡量標(biāo)準(zhǔn)多元美學(xué)標(biāo)準(zhǔn)高檔公寓購(gòu)房人群深刻變動(dòng)核心關(guān)注點(diǎn)的轉(zhuǎn)移境外人士衡量標(biāo)準(zhǔn)國(guó)人自住衡量強(qiáng)勁需求背后的大勢(shì)支撐限制別墅開發(fā)70/90開發(fā)政策土地供應(yīng)政策人民幣升值性流動(dòng)性強(qiáng)過剩利好限制外籍購(gòu)房政策不確定性利空擠壓高檔公寓勢(shì)必持續(xù)走高股市動(dòng)蕩強(qiáng)勁需求背后的大勢(shì)支撐限制別墅開發(fā)70/90開發(fā)政策土地供應(yīng)國(guó)際分布泛化趨勢(shì)加速如果說之前東部公寓市場(chǎng)是真正的國(guó)際化客戶的聚集地，那么在2006年，不僅國(guó)際客戶在原有區(qū)域之間呈現(xiàn)泛化趨勢(shì)，同時(shí)也向一些新的區(qū)域擴(kuò)散。例如韓國(guó)客戶一直以來以望京區(qū)域?yàn)榫奂?，?006年以來，麗都、朝青板塊中的陽(yáng)光上東、觀湖國(guó)際、泛海國(guó)際居住區(qū)等高檔公寓項(xiàng)目中的韓國(guó)客戶激增。西部金融街玉淵潭區(qū)域、奧運(yùn)村區(qū)域，在一系列具備國(guó)際水準(zhǔn)的高端項(xiàng)目如緣溪堂、主語(yǔ)城和世茂奧臨花園等項(xiàng)目入市后，同樣也為這些區(qū)域帶來了國(guó)際化的客戶。國(guó)際分布泛化趨勢(shì)加速如果說之前高檔公寓價(jià)格驚人一躍高檔公寓價(jià)格的快速攀升與宏觀經(jīng)濟(jì)背景密不可分。宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使得高端房產(chǎn)消費(fèi)人群隊(duì)伍日益擴(kuò)大。同時(shí)，隨著首都效應(yīng)和奧運(yùn)效應(yīng)的加強(qiáng)，北京成為全國(guó)乃至全世界高端人群的聚集之地。流動(dòng)性過剩為高檔公寓市場(chǎng)的繁榮提供了大的金融環(huán)境。盡管政府一再出臺(tái)抑制投資需求的政策，但土地資源的稀缺、市場(chǎng)的持續(xù)看好以及政府的持續(xù)“限高”等使得高檔公寓市場(chǎng)預(yù)期趨好。標(biāo)桿項(xiàng)目的示范效應(yīng)也是推動(dòng)高檔公寓價(jià)格快速上漲的重要原因。隨著柏悅居、昆侖公寓等超30000元單價(jià)項(xiàng)目的推出并得到良好的市場(chǎng)反饋，不但推動(dòng)高檔公寓價(jià)格的整體提升，同時(shí)帶動(dòng)眾多中高檔項(xiàng)目走上拔高之路。高檔公寓價(jià)格驚人一躍高檔公寓價(jià)格的高檔公寓價(jià)格驚人一躍2007年京城2萬元以上高檔公寓銷量排行榜

排名

項(xiàng)目名稱

銷售金額(￥)

銷售套數(shù)

銷售面積(m2)

銷售均價(jià)(￥/m2)

1泛海國(guó)際居住區(qū)

2991701854640137234.03218002星河灣

34262334600613110523.66310003榮尊堡

207459063059598790.03210004主語(yǔ)城

2508533040520104522.21240005陽(yáng)光上東

156049614042874309.34200006工體3號(hào)

83319676028237872.58220007華遠(yuǎn)·裘馬都

98067879026146698.99210008新城國(guó)際86081485015724594.71350009維多利亞花園

3456094409815709.522200010Naga上院

297247400217822.338000高檔公寓價(jià)格驚人一躍2007年京城傳統(tǒng)豪宅核心區(qū)CBD南區(qū)陶然庭區(qū)域金融街區(qū)域西長(zhǎng)安區(qū)域中關(guān)村區(qū)域亞奧北區(qū)域朝青區(qū)域傳統(tǒng)豪宅核心區(qū)CBD南區(qū)陶然庭區(qū)域高檔公寓整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判1競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研判2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路分析3高檔公寓整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判1競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)麗都板塊認(rèn)知…麗都商圈的形成

麗都假日飯店是北京東部早期少數(shù)幾個(gè)涉外場(chǎng)所之一。因?yàn)檫@里緊鄰首都機(jī)場(chǎng)，近水樓臺(tái)先得月，所以這里的客源以國(guó)外旅游者和外企人士為主。機(jī)場(chǎng)效應(yīng)對(duì)麗都商圈的形成起到至關(guān)重要的作用，慢慢地在麗都假日飯店周邊形成了以外賓和前衛(wèi)青年為消費(fèi)主體的酒吧、咖啡廳、舞廳等休閑娛樂場(chǎng)所。隨著改革開放的深入，麗都商圈依仗空港優(yōu)勢(shì)和涉外環(huán)境，吸引了更多外資企業(yè)的入駐。經(jīng)過10余年的發(fā)展，麗都商圈漸漸成熟。麗都板塊認(rèn)知…麗都商圈的形成

麗麗都板塊認(rèn)知…完善的配套設(shè)施交通條件：目前這里的主要交通線共有１３條——酒仙橋路、酒仙橋北路、酒仙橋南路、機(jī)場(chǎng)輔路、將臺(tái)路、紅霞路、彩虹路等縱橫交錯(cuò)。１０余條公交線路在該區(qū)內(nèi)通過。首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)更是中國(guó)惟一擁有兩條跑道的４Ｅ級(jí)國(guó)際機(jī)場(chǎng)生活條件：麗都假日飯店與海逸飯店均為四星級(jí)，區(qū)域周邊還有外資和睦家醫(yī)院、星巴克咖啡館、萬客隆超市、高爾夫球場(chǎng)等。教育設(shè)施：北京國(guó)際學(xué)校、北京德國(guó)人學(xué)校、北京日本人學(xué)校、中科院研究生院、北京經(jīng)管干部學(xué)院、北京青年政治學(xué)院等環(huán)繞在麗都商圈周邊。一流的科研與教育水平正是麗都商圈有別于ＣＢＤ、奧運(yùn)村以及東直門商圈的顯著之處麗都板塊認(rèn)知…完善的配套設(shè)施交通條板塊外部關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析望京板塊朝陽(yáng)公園板塊青年路板塊CBD核心區(qū)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)麗都板塊板塊外部關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析望京板塊朝陽(yáng)公朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析麗都板塊朝青板塊弱勢(shì)點(diǎn)市場(chǎng)供量朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析麗都板塊朝青板朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析我司認(rèn)為，幾乎所有熱點(diǎn)板塊的誕生，都離不開幾個(gè)大盤名盤的集中放量，尤其是那些超大型的居住社區(qū)，更是需要區(qū)域內(nèi)幾個(gè)項(xiàng)目同心協(xié)力、做熱區(qū)域。作為老牌涉外商圈的麗都，2007年可憑借酒仙橋危改工程啟動(dòng)及麗都東區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)接近百萬的市場(chǎng)供量，從而再次有望成功吸引樓市的聚焦。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析我司認(rèn)朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析包括由招商地產(chǎn)開發(fā)的30萬平米的公園1872、深圳華業(yè)開發(fā)的20萬平米的華業(yè)玫瑰郡，以及由金隅嘉業(yè)開發(fā)的8萬平米的金隅鳳麟洲；13萬平米的新華聯(lián)珊瑚灣、3萬平米的萬科石佛營(yíng)項(xiàng)目；11萬平米的雙建花園；10萬平米的金地四惠地塊項(xiàng)目；再加上恒世同方與方晟八里莊項(xiàng)目；方晟京棉和銀帆西雅圖等住宅新盤，朝青區(qū)域新開高檔住宅數(shù)量將超過10個(gè)，總規(guī)劃面積將達(dá)到百萬平米。老項(xiàng)目后期放量同樣可圈可點(diǎn)。2006年該區(qū)域熱點(diǎn)樓盤星河灣、天鵝灣、A-ZTOWN、合生橄欖季、TIMES等高檔地產(chǎn)項(xiàng)目明年將持續(xù)放量。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，合生橄欖季未上市面積有12萬平米，A-ZTOWN有20萬平米，TIMES有17萬平米，天鵝灣有14萬平米，潤(rùn)楓水尚有16萬平米，星河灣有36萬平米。這些老項(xiàng)目后期開發(fā)面積也將超過百萬平米。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析包括由招商朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析麗都板塊朝青板塊優(yōu)勢(shì)點(diǎn)地產(chǎn)綜合價(jià)值朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析麗都板塊朝青板朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析作為北京最早最成熟的涉外商圈，麗都商圈聚集了北京四分之一的涉外人群，也是外籍人士最樂于居住的區(qū)域，緊鄰市內(nèi)唯一的7000畝濕地森林公園，依托酒仙橋電子城園區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，先天優(yōu)勢(shì)不言而喻；從市政角度來看，酒仙橋危改項(xiàng)目2007年將正式啟動(dòng)，動(dòng)遷家庭近6000戶，涉及居民約兩萬人，是本市整體動(dòng)遷規(guī)模最大的項(xiàng)目之一。改造后，麗都區(qū)域的道路交通、公共和市政配套設(shè)施以及人文環(huán)境都將得到極大改善。由此，麗都商圈的整體面貌將得到徹底改觀，麗都東鎮(zhèn)的成熟生活氛圍與傳統(tǒng)底蘊(yùn)，將再次被凸顯，樓盤價(jià)值也會(huì)得到重新認(rèn)識(shí)。目前麗都區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍被低估，從而被朝青從價(jià)格上反超。但我司判斷，隨著麗都板塊的整體質(zhì)素提升，該板塊正蘊(yùn)涵著二次崛起的樓市機(jī)遇。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析作為北京最早最朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析反觀朝青板塊，盡管價(jià)格一直以高速增長(zhǎng)，但價(jià)值的透支也成為市場(chǎng)隱憂。我司認(rèn)為認(rèn)為，朝青板塊樓盤價(jià)格以火箭般的速度躥升，離不開星河灣這個(gè)助推器。在星河灣進(jìn)場(chǎng)之前，朝青的住宅價(jià)格普遍在6000-7000元左右，隨著星河灣高調(diào)入市，其高品質(zhì)支撐起一個(gè)相對(duì)高的價(jià)位。星河灣的價(jià)格，也因此成為朝青樓市的風(fēng)向標(biāo)，在不到兩年的時(shí)間內(nèi)，朝青板塊的普通住宅完成了從六七千元均價(jià)到過萬均價(jià)的飛躍。從投資角度來說，缺少產(chǎn)業(yè)支撐和文化底蘊(yùn)的朝青，并沒有物業(yè)升值的過硬理由；而大量同質(zhì)產(chǎn)品的集中入市，也使將來的回報(bào)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)之虞；朝青板塊樓盤的漲價(jià)，更多是由樓盤扎堆營(yíng)銷托市帶來的。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析反觀朝青板塊，朝青板塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析麗都板塊朝青板塊優(yōu)勢(shì)點(diǎn)區(qū)域生態(tài)環(huán)境朝青板塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析麗都板塊朝青板朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析麗都能夠成為北京最具國(guó)際化的居住區(qū)，一方面，由于其東北方位“航空經(jīng)濟(jì)圈”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；從國(guó)際大都市的發(fā)展規(guī)律來看，靠近機(jī)場(chǎng)的“航空經(jīng)濟(jì)圈”往往云集最優(yōu)質(zhì)的資本，最良好的居住資源，以及高尚的居住物業(yè)。成為外籍人士的最愛，離不開這樣的大背景。另一方面，麗都的生態(tài)環(huán)境，也成為其無可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)資源。朝陽(yáng)公園、酒仙橋公園、壩河濕地地公園以及將臺(tái)公園四大公園環(huán)繞，成為麗都的殺手锏。同時(shí)，隨著北京市重點(diǎn)治理工程——壩河治理工程在未來的兩年內(nèi)全部完成，這條河將成為城市景觀河道，功能和景觀都將上一個(gè)新臺(tái)階。這樣的自然環(huán)境在市區(qū)內(nèi)可謂獨(dú)一無二；而公園和河流形成的小氣候，也使位于麗都核心區(qū)更多的擁有了不容浪費(fèi)的宜居環(huán)境朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析麗都能夠成為北朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析緊隨朝陽(yáng)公園豪宅區(qū)發(fā)展起來的朝青板塊，其朝陽(yáng)公園概念正面臨被攤薄的危機(jī)。盡管朝青有星河灣這樣塌實(shí)造園的豪宅項(xiàng)目，能將小生態(tài)做到極致，但對(duì)于眾多中檔項(xiàng)目來說，自然資源的匱乏依然成為這些樓盤的隱痛。從數(shù)量上來看，朝青沿線的公園除了朝陽(yáng)公園和紅領(lǐng)巾公園之外，幾乎沒有其他的市政公園。而這兩個(gè)四環(huán)邊的公園，離在售的眾多朝青樓盤相距甚遠(yuǎn)。這也使得這些樓盤在打朝陽(yáng)公元概念的時(shí)候顯得較為務(wù)虛。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析緊隨朝陽(yáng)公園豪朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析綜合上述分析，我司認(rèn)為，麗都整體區(qū)域價(jià)值較之朝青板塊略高，目前的整體市場(chǎng)價(jià)格由于多方面的因素在一定程度上被低估。故在未來區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)量很好，同時(shí)以積極的市場(chǎng)策略操盤的情況之下，其市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格有望超越朝青板塊樓盤水平朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析綜合上述分析，望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析沿京順路展開更多輻射東北沿機(jī)場(chǎng)路展開更多輻射空港第一階段，兩方市場(chǎng)各自為戰(zhàn)，互不干擾望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析沿京順路展開沿望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析市場(chǎng)供量增加產(chǎn)品品質(zhì)提升吸引日韓客戶市場(chǎng)供應(yīng)減少客戶大量外流第二階段，麗都供量減少，望京吸納客戶望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析市場(chǎng)供量增加市望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析價(jià)格高速上漲性價(jià)配比降低日韓客戶外流市場(chǎng)供應(yīng)增加吸納日韓客戶第三階段，麗都再次發(fā)力，吸納望京日韓客戶望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析價(jià)格高速上漲市望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析第四階段，兩區(qū)域融合，共通高速發(fā)展望京麗都板塊望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析第四階段，兩區(qū)望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析第一階段第二階段第三階段第四階段現(xiàn)狀階段價(jià)格提升望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析第一階段第二階競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析麗都區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——和喬麗晶產(chǎn)品：高層板樓、公寓位置：朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)路2號(hào)容積率：2.95入市面積：58423.04㎡綠化率：50%物業(yè)費(fèi)：1.50元/平方米·月總套數(shù)：262裝修：精裝修競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析麗都區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析樓棟名稱簽約率和喬麗晶公寓B棟70.5%和喬麗晶公寓A棟77.2%現(xiàn)房銷售，維持較高簽約率麗都商圈幾乎無新項(xiàng)目入市競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析樓棟名稱簽約率和喬麗晶麗都區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——和喬麗晶競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析樓棟名稱現(xiàn)房發(fā)證時(shí)間簽約均價(jià)現(xiàn)房套均面積現(xiàn)房套均價(jià)和喬麗晶公寓B棟2006-1-1118807元329.31619.34萬和喬麗晶公寓A棟2005-1-2016815元203.42342.06萬網(wǎng)簽數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)均價(jià)人民幣28000美金3400現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)簽約面積大，套總價(jià)高美金報(bào)價(jià)，主要針對(duì)高端中外籍客群麗都區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——和喬麗晶競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)霄云路區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——波菲特行政公寓競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析產(chǎn)品：高層板樓、公寓位置：朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)霄云里8號(hào)容積率：2.74入市面積：27403.17㎡綠化率：30.8%物業(yè)費(fèi)：13.8元/平方米·月總套數(shù)：304裝修：精裝修霄云路區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——波菲特行政公競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析霄云路區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——波菲特行政公寓新入市項(xiàng)目，正層購(gòu)買意向客戶多套均價(jià)150萬~300萬，主要針對(duì)外籍或高端投資客群傳統(tǒng)涉外區(qū)域，寸土寸金競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析霄云路區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——陽(yáng)光上東競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析產(chǎn)品：高層板樓、公寓位置：朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)宵云橋東南角容積率：2.48建筑面積：718000㎡綠化率：37%物業(yè)費(fèi)：3.9元/平方米·月總套數(shù)：2483裝修：精裝修朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——陽(yáng)光上東競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——陽(yáng)光上東（二期）簽約套數(shù)待售套數(shù)簽約均價(jià)報(bào)價(jià)均價(jià)套均面積（平米）套均價(jià)25517316179元200001803291.22元交通便捷，借助上東區(qū)概念吸引高端客群銷售周期長(zhǎng)，未來對(duì)朝陽(yáng)公園區(qū)域公寓仍將產(chǎn)生較大影響競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目—朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——九號(hào)公寓競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析產(chǎn)品：塔樓、公寓位置：朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園西路九號(hào)容積率：3.83綠化率：55%物業(yè)費(fèi)：8元/平方米·月總套數(shù)：242裝修：精裝修朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——九號(hào)公寓競(jìng)簽約套數(shù)待售套數(shù)簽約均價(jià)報(bào)價(jià)均價(jià)套面積范圍（平米）套均價(jià)921501862525000190－436372.5萬元交通位置優(yōu)越，屬于區(qū)域豪宅產(chǎn)品建筑典雅貴氣、管家式服務(wù)、繼續(xù)對(duì)朝青區(qū)域產(chǎn)生引領(lǐng)效應(yīng)朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——九號(hào)公寓競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析簽約套數(shù)待售套數(shù)簽約均價(jià)報(bào)價(jià)均價(jià)套朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——公園15號(hào)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析產(chǎn)品：板樓、多層、公寓位置：朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園西里南區(qū)15號(hào)容積率：3.3綠化率：30%物業(yè)費(fèi)：8.50元/平方米·月總套數(shù)：217裝修：精裝修朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——公園15號(hào)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析建筑形式為圍合式7-11層建筑，共217套。在售戶型面積為120平方米二居至500平方米復(fù)式，均價(jià)22000元/平方米，精裝修，2006年12月至2007年3月入住。地處燕莎商圈、盈科商圈、使館區(qū)和CBD區(qū)域，交通便捷，地利顯著純澳建筑提升品質(zhì)價(jià)值朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——公園15號(hào)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析建筑形式為圍合式7-1朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——泛海國(guó)際居住區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析產(chǎn)品：板樓、小高層、公寓位置：朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園東側(cè)容積率：2.3綠化率：30%物業(yè)費(fèi)：5.50元/平方米·月總套數(shù)：1171裝修：精裝修朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——泛海國(guó)際居簽約套數(shù)待售套數(shù)簽約均價(jià)報(bào)價(jià)均價(jià)套面積范圍（平米）套均價(jià)9292421716521800180－260343.3萬元交通位置優(yōu)越，客群來源豐富，規(guī)模較大待售套數(shù)少，對(duì)朝青區(qū)域?qū)⒉粫?huì)產(chǎn)生較長(zhǎng)時(shí)間的銷售競(jìng)爭(zhēng)朝陽(yáng)公園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——泛海國(guó)際居住區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析簽約套數(shù)待售套數(shù)簽約均價(jià)報(bào)價(jià)均價(jià)套三元橋區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——裘馬都產(chǎn)品：高層板樓、塔樓位置：朝陽(yáng)區(qū)三元橋東500米容積率：2.5綠化率：55%物業(yè)費(fèi)：5.46元/平方米·月總套數(shù)：1042裝修：精裝修競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析三元橋區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——裘馬都產(chǎn)品：三元橋區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——裘馬都簽約套數(shù)待售套數(shù)簽約均價(jià)報(bào)價(jià)均價(jià)套均面積（平米）套均價(jià)2348081717518000~23000171.63294.77萬元交通位置優(yōu)越，客群來源豐富待售套數(shù)多，對(duì)三元橋區(qū)域?qū)a(chǎn)生較長(zhǎng)時(shí)間的引領(lǐng)效應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析三元橋區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——裘馬都簽約套競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)研判結(jié)論麗都核心區(qū)幾無項(xiàng)目供應(yīng)，但其相較于周邊區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯目前麗都供應(yīng)集中于麗都東區(qū)，其價(jià)值和價(jià)格水平均較低區(qū)域周邊現(xiàn)房高檔公寓銷售情況較好，且目前存量數(shù)量低麗都核心圈層存在著一定市場(chǎng)空白，其價(jià)格成長(zhǎng)空間較大競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)研判結(jié)論麗都核心區(qū)幾無項(xiàng)目高檔公寓整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判1競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研判2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路分析3高檔公寓整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判1競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目本體狀況分析物業(yè)類別公寓建筑類別高層塔樓裝修狀況精裝修物業(yè)地址朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)西路10號(hào)容積率4.59綠化率30%建筑分布三座共361戶A座26層113戶（在售）B座29層119戶（在售）C座23層129戶（未售）建筑面積66979項(xiàng)目本體狀況分析物業(yè)類別公寓建筑類項(xiàng)目本體狀況分析東四環(huán)路機(jī)場(chǎng)高速京順路機(jī)場(chǎng)輔路宵云路將臺(tái)西路將臺(tái)路酒仙橋路首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)13.4公里國(guó)貿(mào)中心7.1公里三元橋2.7公里奧運(yùn)公園7.9公里優(yōu)秀的交通通達(dá)性麗都商圈絕對(duì)核心項(xiàng)目本體狀況分析東四環(huán)路機(jī)場(chǎng)高速京項(xiàng)目本體狀況分析第四使館區(qū)第三使館區(qū)麗都飯店798藝術(shù)工廠卓越的人文環(huán)境項(xiàng)目本體狀況分析第四使館區(qū)第三使館項(xiàng)目本體狀況分析麗都公園四得公園壩河優(yōu)秀的自然環(huán)境項(xiàng)目本體狀況分析麗都公園四得公園壩項(xiàng)目本體狀況分析4000平方米的室內(nèi)外會(huì)所設(shè)施301公尺區(qū)域地標(biāo)建筑群高品質(zhì)成品精裝修項(xiàng)目本體狀況分析4000平方米的室項(xiàng)目面臨市場(chǎng)問題長(zhǎng)久的沉默，難免給與市場(chǎng)滯銷和負(fù)面的印象延期交房造成的信譽(yù)失信封盤一年，項(xiàng)目在市場(chǎng)失去聲音和地位資金流的需求影響市場(chǎng)中的負(fù)面影響開盤不久即進(jìn)入封盤，整體銷售陷入停頓，造成的資金壓力壓力引起的對(duì)資金回籠、銷售周期的較高要求在良好的市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目自身資源條件下所面臨的市場(chǎng)問題項(xiàng)目面臨市場(chǎng)問題長(zhǎng)久的沉默，難免給與市場(chǎng)滯銷和負(fù)面的印象資金市場(chǎng)問題解決方案市場(chǎng)問題一：項(xiàng)目停工引起的資金壓力全新的產(chǎn)品策略可以較好的保證項(xiàng)目的銷售價(jià)格全新的推盤策略可以較好的保證項(xiàng)目的銷售速度全新的價(jià)格、銷控策略可較好的保證項(xiàng)目?jī)r(jià)格的實(shí)施原有的資金壓力問題在快速銷售、高價(jià)銷售下可有效解決市場(chǎng)問題解決方案市場(chǎng)問題一：項(xiàng)目停工引起的資金壓力全新的產(chǎn)品市場(chǎng)問題二：項(xiàng)目曾經(jīng)的營(yíng)銷失敗帶來的口碑影響準(zhǔn)現(xiàn)房的工程進(jìn)度可以穩(wěn)固客戶信心良好的項(xiàng)目形象變更賦予項(xiàng)目新生命卓越的媒體運(yùn)營(yíng)帶給項(xiàng)目新良好口碑心理受到影響的客群數(shù)量極為的有限市場(chǎng)問題解決方案原有的口碑問題在全新的營(yíng)銷推廣、良好的運(yùn)營(yíng)下可有效解決市場(chǎng)問題二：項(xiàng)目曾經(jīng)的營(yíng)銷失敗帶來項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)品策略可售部分面積區(qū)間：127－350平方米投資性精裝公寓自住型酒店公寓購(gòu)買者：國(guó)內(nèi)投資客使用者：國(guó)際租客國(guó)內(nèi)住客國(guó)際住客劃分標(biāo)準(zhǔn)－戶型面積項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)品策略可售部分面積區(qū)間：投資性精裝公寓根據(jù)我司市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，麗都核心區(qū)目前租金水品維持于24.2美金/平方月投資性精裝公寓較為理想的投資回報(bào)率目標(biāo)為8％選取100平米戶型作為投資性精裝公寓的樣本戶型年凈收益＝24.2×100×12－1×100×12－3.8×100＝27460美元產(chǎn)品策略—投資性精裝公寓投資性精裝公寓根據(jù)我司市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)累計(jì)總投入＝年凈收益/投資回報(bào)率＝27460/8%＝343250美元累計(jì)總投入＝343250美元＝2643025元可實(shí)際銷售價(jià)格＝21500元/平方米首付金額：650000元貸款金額：1500000元貸款年限：10年還款總額：2009160元累計(jì)總投入：2659160元回收年限：12年產(chǎn)品策略—投資性精裝公寓單一產(chǎn)品價(jià)格測(cè)算累計(jì)總投入＝年凈收益/投資回報(bào)率＝從客戶的角度出發(fā)進(jìn)行投資行為的合理規(guī)劃摒棄傳統(tǒng)營(yíng)銷方式，弱化項(xiàng)目的投資性概念借助高端自住酒店服務(wù)式公寓提升項(xiàng)目形象依托投資客戶的圈層及逐利的特點(diǎn)展開營(yíng)銷客帶客高返點(diǎn)機(jī)制擴(kuò)大項(xiàng)目圈層營(yíng)銷的范圍產(chǎn)品營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)產(chǎn)品策略—投資性精裝公寓從客戶的角度出發(fā)進(jìn)行投資行為的合理因素和喬麗晶波菲特行政公寓陽(yáng)光上東華彩國(guó)際公寓裘馬都成交價(jià)格28000元/平米23500元/平米20000元/平米13000元/平米21000元/平米產(chǎn)品規(guī)劃101100105100105社區(qū)規(guī)劃100100105100105景觀評(píng)分10099105100103交通評(píng)分98102103100105地段形象10110510290103污噪評(píng)分10090909890外部配套9910510090105品牌評(píng)分1009810298105比準(zhǔn)價(jià)格27711.63元/平米23075.46元/平米22329.45元/平米10113.01元/平米25590.73元/平米產(chǎn)品策略—自住型酒店服務(wù)式公寓單一產(chǎn)品價(jià)格測(cè)算因素和喬麗晶波菲特行政公寓陽(yáng)光誤差正負(fù)3%：21385~22707元/平米時(shí)間凈值