淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的若干問題

淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的若干問題摘要：在房地長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生大量泡沫后，本文開始反思為什么在采用多種辦法調(diào)控之后，房?jī)r(jià)仍然居高不下；在這房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中終究還存在著如何的問題，結(jié)合所分析得出的問題，提出加大金融改革力度、加快金融創(chuàng)新等建議。本文關(guān)鍵詞語：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，融資，宏觀調(diào)控近年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，每年全國(guó)商品房的完工面積、住宅銷售面積都呈現(xiàn)連續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。外表看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然堅(jiān)持者良好的發(fā)展勢(shì)頭，但是也出現(xiàn)了很多惹人爭(zhēng)議的事情，如誰才是造成房地產(chǎn)泡沫的禍?zhǔn)椎準(zhǔn)住⒎績(jī)r(jià)緣何居高不下等問題。要想拯救房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，采用恰當(dāng)?shù)霓k法來救市，就不能不分析其內(nèi)在的原因，這樣能力按科就診。一、我們國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)存的問題1、融資渠道單一在房地產(chǎn)開發(fā)、流通以及消費(fèi)的經(jīng)過中，會(huì)牽涉大量資本的流動(dòng)，為了最大限度的利用資金、實(shí)現(xiàn)投資的最優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)商一般會(huì)選擇融資，即房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接融資和間接融資之和。房地產(chǎn)融資的種類、入境有多種，但是我們國(guó)家傳統(tǒng)的融資方式重要有銀行貸款、海外房產(chǎn)基金以及上市融資[1]。這三種方式各有利弊：銀行貸款是重要的融資方式，一般需要房地產(chǎn)開發(fā)商提供物的擔(dān)?；蛘呷吮?，對(duì)開放商自己的業(yè)務(wù)、財(cái)物狀態(tài)以及借還歷史信息審核較嚴(yán)格，這樣對(duì)于新崛起的房地產(chǎn)開發(fā)商不是很有利。而海外房產(chǎn)基金是隨著改革開放的腳步逐步深切進(jìn)入發(fā)展到我們國(guó)家的，這對(duì)于我們國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展具有里程碑式的意義。但是其弊端也是顯而易見的，恰是由于其作為新型融資形式進(jìn)入我們國(guó)家，使得融資方式有了突破性的進(jìn)展，但是也恰是如此，我們國(guó)家尚未及時(shí)制訂相關(guān)法律來規(guī)范此種融資方式，在操作中容易出現(xiàn)漏洞。上市融資的要求較高，由于能到達(dá)上市要求的房地產(chǎn)企業(yè)少之又少，而且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的上市限制也愈加嚴(yán)格，這就是他的瓶頸所在。2、市場(chǎng)構(gòu)造不合理影響我們國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素之一就是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)構(gòu)造太過單一，重要表如今商品住房供應(yīng)市場(chǎng)和需求市場(chǎng)兩方面：〔1〕一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)之間缺乏和緩、平穩(wěn)的銜接。當(dāng)前，我們國(guó)家的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)重要是一級(jí)市場(chǎng)，住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展極其緩慢，房屋租賃市場(chǎng)、住房梯度消費(fèi)、住房資源配置還不完善。一級(jí)市場(chǎng)體系中，中低檔住房供應(yīng)太多，需求量極大；高檔商品房供應(yīng)偏高，需求較少。一級(jí)市場(chǎng)中的主體仍為商業(yè)銀行，其他貸款抵押機(jī)構(gòu)尚處于起步階段。同時(shí)，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象特別突出?！?〕在通貨膨脹的時(shí)代，房地產(chǎn)是最好的保值手段，很大比例的消費(fèi)者購(gòu)買商品房并不是為了寓居，而是為了投資，導(dǎo)致間接需求量遠(yuǎn)跨越了住房的直接需求量。逐步構(gòu)成的惡果就是產(chǎn)需沒有能直接面對(duì)面，也進(jìn)一步擴(kuò)大了社會(huì)分配上的差距以及社會(huì)資源的浪費(fèi)，由于真正的住房困難戶仍然沒有能力購(gòu)房，而投資消費(fèi)者又空置了大量商品房。另外，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系不完好，在融資方式重要就是表如今融資方式單一，此處不再贅述；除此之外，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)效勞體系尚未建立，如權(quán)威的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及法律咨詢等環(huán)節(jié)缺乏具有專門天資的機(jī)構(gòu)、人員來參與其中，指點(diǎn)金融市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展。3、住房貸款構(gòu)造失衡當(dāng)前，消費(fèi)者購(gòu)房款一般都是采取商住房抵押貸款，對(duì)于一些工作穩(wěn)定〔如國(guó)有企業(yè)〕的消費(fèi)者一般都采取住房公積金貸款。但是政策性貸款的覆蓋率遠(yuǎn)遠(yuǎn)知足不了人民的需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2004年底，全國(guó)建立住房公積金的職工人數(shù)為六千多萬，僅占在崗職工總數(shù)的一半多；發(fā)放的住房公積金貸款運(yùn)用率為56%，以至有些省市，如河北、甘肅等地都不達(dá)30%[2]。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房貸款的局限還在于其輻射地區(qū)僅限于機(jī)構(gòu)所在地，即只要當(dāng)?shù)貐^(qū)的居民能力申請(qǐng)得到貸款，非當(dāng)?shù)貐^(qū)居民則只能尋求其他途徑貸款。另外，住房貸款的構(gòu)造失衡還表如今地區(qū)分布的不平衡上。東部沿海各省的貸款發(fā)展遠(yuǎn)比內(nèi)陸地區(qū)的發(fā)展快得多：2001年，東部地區(qū)個(gè)人房貸總額增長(zhǎng)了三千多億元，占全國(guó)增長(zhǎng)額的76%左右；貸款余額占全國(guó)貸款余額總量的76.8%，廣闊內(nèi)陸地區(qū)，尤其是西部地區(qū)的貸款總數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于東部地區(qū)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是造成住房貸款構(gòu)造失衡的重要原因，除此之外各地住房貸款利率的高低不同、貸款條件的限制不同也不同水平地導(dǎo)致此種弊端。4、法律體系有待完善當(dāng)前，調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的的有憲法、法律、行政規(guī)章等，但是重要是依靠部門規(guī)章，地方性法規(guī)以及一些立法性文件。這些法律規(guī)范性文件真正牽涉房地產(chǎn)法律關(guān)系的少之又少，有時(shí)候僅能根據(jù)一些法律原則來進(jìn)行管理，無法真正起到指點(diǎn)房地產(chǎn)商、消費(fèi)者正確行為以及保衛(wèi)各方合法權(quán)益的作用。其中存在的問題表如今下面幾個(gè)方面：〔1〕現(xiàn)有法律法規(guī)的滯后。例如，現(xiàn)有〔擔(dān)保法〕規(guī)定禁止國(guó)家行政機(jī)關(guān)對(duì)外提供擔(dān)保，導(dǎo)致市場(chǎng)上沒有權(quán)威的、具有官方性質(zhì)的金融平衡機(jī)構(gòu)?！?〕產(chǎn)業(yè)基金、社會(huì)信譽(yù)等領(lǐng)域法律規(guī)范上的空白。屬于法律范疇的房地產(chǎn)法有〔土地管理法〕、〔城市規(guī)劃法〕以及〔城市房地產(chǎn)管理法〕[3]，這三部法律的調(diào)整范圍明顯不夠，力度也有所欠缺。而繼續(xù)調(diào)整、規(guī)范的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、資金募集方式以及物業(yè)管理反壟斷等方面無法可依。從中也能看出，房地產(chǎn)法的法律位階較低?！?〕適用上的分歧。由于高位階的法律沒有能有效調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的問題，如今各地適用的調(diào)整規(guī)范重要是各自根據(jù)本省市詳細(xì)情況頒布的地方性規(guī)章等，不僅適用的范圍有限，愈加糟糕的是法律受權(quán)行政機(jī)關(guān)的解釋不同，在適用上容易產(chǎn)生分歧。在行政執(zhí)法中，相關(guān)部門要么是無法可依，要么是有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，亂象叢生。二、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的對(duì)策1、利用信托融資，開發(fā)多種融資方式當(dāng)前，國(guó)際市場(chǎng)上較為盛行的融資方式除了我們國(guó)家采取的傳統(tǒng)融資方式外，還有國(guó)內(nèi)IPO、境外IPO、借殼上市、上市公司資產(chǎn)置換以及房地產(chǎn)投資基金等[4]。結(jié)合我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，筆者以為使用信托融資和股票融資最具有發(fā)展前景。信托融資的優(yōu)越性在于：〔1〕充足利用社會(huì)閑散資金。房地產(chǎn)信貸重要是利用銀行等金融機(jī)構(gòu)的信譽(yù)，向社會(huì)上募集閑散資金，集中應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)事業(yè)?！?〕有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。如前文所述，融資依靠的是銀行的信譽(yù)，對(duì)于債權(quán)人合法利益的保衛(wèi)愈加有保障。其次，房地產(chǎn)的管理并不是實(shí)際擁有者，而是信托公司。擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司后，由信托公司[1][2]下一頁根據(jù)擁有者的要求進(jìn)行管理、收益、處罰，其物業(yè)管理、租售等一概事宜均是通過信托公司對(duì)外處理。在這里經(jīng)過中所碰到的風(fēng)險(xiǎn)也是有信托公司來承當(dāng)，這樣的話也能有效降低房地產(chǎn)實(shí)際所有者的風(fēng)險(xiǎn)[5]。股票融資顧名思義就是指企業(yè)通過發(fā)行股票，吸引社會(huì)資金的一種融資方式。從理論上來講，股票融資是房地產(chǎn)融資的最佳方式，由于此種方式不僅具有信托融資的第一種優(yōu)越性，更主要的是該方式屬于直接融資方式，在分散金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)還無需支付本息，只需從最終公司所得收益中向持有公司股票的股民發(fā)放一定的紅利即可，更為降低了融資的成本。2、完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)由前文的分析可知，在海外融資基金規(guī)制方面、住房金融發(fā)展的監(jiān)管方面都欠缺法治。在建設(shè)社會(huì)法治國(guó)家的進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域依法運(yùn)行也是一個(gè)主要的方面。其次，有法律法規(guī)的保障，金融市場(chǎng)、金融產(chǎn)品的創(chuàng)新活動(dòng)能力更有活力，十分是在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不健全的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)愈加具有無足輕重的意義。最后，必需要建立、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的法律體系，對(duì)新型融資方式的主體、程序以及融資后資本去向的監(jiān)督進(jìn)行規(guī)范，能力吸引更多國(guó)內(nèi)外的基金共同促進(jìn)我們國(guó)家房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。3、加強(qiáng)房地產(chǎn)改革力度改革的方向在于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的調(diào)整，筆者以為除了最根本的調(diào)控手段——法律外，還能夠依靠經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，將這只“有形的手〞與市場(chǎng)這只“無形的手〞雙“手〞齊下，互相補(bǔ)充能力發(fā)揮宏觀調(diào)控的最大效果。但是經(jīng)濟(jì)手段應(yīng)該是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主流，究竟在社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，住房供求關(guān)系也是市場(chǎng)自動(dòng)自覺導(dǎo)致的結(jié)果。4、加快金融創(chuàng)新腳步金融創(chuàng)新重要是指兩方面的創(chuàng)新，一個(gè)是管理金融秩序的創(chuàng)新；另一個(gè)是金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。在本文中，筆者以為能夠從下面角度創(chuàng)新。首先，制度上的創(chuàng)新應(yīng)該牽涉融資主體信譽(yù)評(píng)級(jí)制度的建立、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度。融資渠道單一的原因在于可供選擇的其他幾種融資方式的風(fēng)險(xiǎn)無法精確評(píng)估，導(dǎo)致一些投資商不能放下心來投資，如能建立一個(gè)體系完善、獨(dú)立運(yùn)行的信譽(yù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，此問題定能迎刃而解。而房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的混亂也亟需監(jiān)管部門采用一定辦法。當(dāng)前負(fù)責(zé)房地產(chǎn)管理事宜的是相關(guān)行政部門，但是還是沒有能有效監(jiān)管，筆者以為究其原因就在于本能機(jī)能未細(xì)化，有關(guān)部門可能會(huì)互相推諉或者爭(zhēng)權(quán)管理。解決之道還需是明確各部門的本能機(jī)能，監(jiān)管工作單獨(dú)由某一部門負(fù)責(zé)，運(yùn)行獨(dú)立、財(cái)政獨(dú)立。以下為參考文獻(xiàn)：[1]黃美娟.對(duì)于房地產(chǎn)融資現(xiàn)在狀況及發(fā)展趨勢(shì)的分