養(yǎng)老地產(chǎn)北京東方太陽城案例研究分析

養(yǎng)老地產(chǎn)北京東方太陽城案例研究分析2014年10月我國老年住宅模式分類目前我國贏利型老年住宅可分為六種模式〔以贏利型產(chǎn)品為研究方向〕:政府收益型政府福利型企業(yè)贏利型主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定的費用的老年住宅形式如：匯晨老年公寓主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理的社會福利性老年機構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院如：北京第一社會福利院由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計配套設(shè)施如：東方太陽城商品房概念化時期，開發(fā)商為能鶴立雞群尋找更好的營銷模式，部分開發(fā)商打出來養(yǎng)老牌。如：東方太陽城烏鎮(zhèn)雅園養(yǎng)老概念型地產(chǎn)旅游休閑養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商選擇自然環(huán)境優(yōu)美或氣候條件優(yōu)質(zhì)的地區(qū)，適合侯鳥式養(yǎng)老的城市。如：烏鎮(zhèn)雅園海南親和源居家型活力老人社區(qū)農(nóng)業(yè)觀光型養(yǎng)老社區(qū)醫(yī)療全程化養(yǎng)老社區(qū)保險行業(yè)嫁接養(yǎng)老社區(qū)著重打造社區(qū)內(nèi)養(yǎng)老配套設(shè)施，為居住于此的活力老人提供學(xué)習(xí)、展示的平臺。如：上海親和源北京溫都水城村企合作的養(yǎng)老項目中，除建設(shè)應(yīng)有的養(yǎng)老設(shè)施外，開發(fā)商還會利用農(nóng)業(yè)用地的先決條件，打造農(nóng)業(yè)種植及采摘。豐富老人娛樂生活之余解決農(nóng)民就業(yè)問題。如：天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)奤夿屯新區(qū)屬于生物科技類養(yǎng)老產(chǎn)品，更加重視醫(yī)療設(shè)施，三甲醫(yī)院、醫(yī)保的嫁接。且屬于全程無憂型養(yǎng)老社區(qū)，完善的半自理、不能自理區(qū)。如：燕達國際健康城隨著全國老齡化的速度發(fā)展，保險行業(yè)也紛紛進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，保險與養(yǎng)老有機結(jié)合。如：北京泰康之家·燕園企業(yè)型養(yǎng)老住宅按盈利模式分類如下：“銷售+持有運營〞的方式運作，“銷售+持有〞，住宅銷售與老年公寓等養(yǎng)老配套設(shè)施持有運營相結(jié)合方式典型案例：北京太陽城采取會員制管理模式，出售長、短租會員卡，變相的“銷售+持有〞模式典型案例：上海親和源老年社區(qū)只租不售，對自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對待，收取不同租金典型案例：燕達國際健康城以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級別配套并舉典型案例：東方太陽城“全部出售〞模式——養(yǎng)老概念住宅＋超配套設(shè)施“只租不售〞模式——醫(yī)療健康社區(qū)，全部持有運營“會員制管理〞模式——銷售會籍“銷售+持有〞模式——養(yǎng)老概念住宅＋養(yǎng)老地產(chǎn)我國老年住宅模式分類全部出售模式——北京東方太陽城區(qū)位坐落于有“東方萊茵河〞之美譽的北京市順義區(qū)潮白河畔；定位“世界級的高尚退休社區(qū)〞、“全新退休生活的領(lǐng)跑者〞規(guī)模規(guī)劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2萬余人；物業(yè)類型獨棟別墅、聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓面積為78-716平方米不等；開發(fā)商中國希格瑪，成立于1986年，隸屬中國科學(xué)院所在區(qū)域概況項目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認知的中央別墅區(qū)板塊開盤時間一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年針對老年人需求的大規(guī)模超級配套服務(wù)設(shè)施設(shè)備總建筑面積為70萬平方米，其中配套公建近5萬平方米

北京東方太陽城主體配套建筑概況：規(guī)劃面積5萬平米的配套建筑群位于社區(qū)中央，主要以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主，集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身。大型公共建筑群太陽城社區(qū)醫(yī)院：規(guī)模：太陽城醫(yī)院面積萬平米；專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備：醫(yī)護人員由北京市老年病研究中心選派，設(shè)施和醫(yī)療水平高于國家二級醫(yī)院標準〔社區(qū)擬引進中日友好醫(yī)院〕；定期體檢提出保健計劃：醫(yī)院對每位業(yè)主每年進行一次免費體檢，并存入個人健康檔案，專業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定做保健方案；全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場所每一角落連接起來；專業(yè)急救中心：與北京紅十字會緊急救援中心合作，在太陽城內(nèi)設(shè)立急救站。專業(yè)醫(yī)師問診專業(yè)的醫(yī)療器械大型康體中心：康體中心接近8000平米，室內(nèi)、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球場、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對老年人特別設(shè)計。社區(qū)農(nóng)莊：在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕作的農(nóng)莊，每塊地管理費低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺.老年大學(xué):是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué)，開設(shè)多種課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔當教師。開敞空間：通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園。

看護健身中心農(nóng)莊苗圃老年大學(xué)健康步道北京東方太陽城全部出售，構(gòu)建復(fù)合的產(chǎn)品體系滿足多元化的客群需求客戶群體來源多樣其中有退休教授、干部等，總體層次較高，小區(qū)定位的老年人都是生活可以自理的活躍的老年人很多四、五十歲的人在此買房，在退休前為自己買養(yǎng)老的住宅，而他們的父母多在六、七十歲左右，因此房子買來可以先給父母住，等自己退休后再搬過來住在市區(qū)都有住宅，很多人周末來這里陪父母，并有部分客群與父母住在同一小區(qū)，方便照料本項目離機場較近，機場的工作人員和飛行員會在此買房養(yǎng)老一族準養(yǎng)老一族地緣性客戶養(yǎng)老族子女北京東方太陽城產(chǎn)品體系類型多樣四層電梯公寓共600套，170㎡-250㎡聯(lián)排共230套，222㎡-260㎡獨棟共118套，268㎡-380㎡四合院共7套，424㎡-716㎡銷售情況良好一期、二期、三期分批開盤后均已售罄開盤時間：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年歷史價格：2003年3300元/平米，2007年底9000元/平米，2008年下旬8700元/平米北京東方太陽城人性化、生態(tài)化的組團規(guī)劃設(shè)計，表達項目養(yǎng)老理念整體規(guī)劃帶狀排布，景觀資源最大化：傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團呈帶狀平鋪，保證了每個組團與景觀最大的接觸面組團設(shè)計，功能獨立：由于項目各期均體量較大，周期較長，采用組團式設(shè)計，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴；老年社區(qū)特色規(guī)劃組團內(nèi)引入大量景觀，追求極致：在整體景觀之外，每個組團內(nèi)單獨布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對居住環(huán)境的需要；多層級交流空間：組團式布局，組團內(nèi)部設(shè)置小型公共交流空間，組團外部設(shè)置相對較大的活動場所；規(guī)劃依據(jù)：目標：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標準理念：摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂，老有所為北京東方太陽城針對老年人人性化的規(guī)劃設(shè)計無障礙設(shè)計：四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無障礙坡道地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽角抹圓戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng)衛(wèi)生間離臥室不遠并設(shè)有防滑扶手插座、開關(guān)都相應(yīng)地降低高度感應(yīng)門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙采用明亮的顏色，增強環(huán)境的可識別性戶型設(shè)計各有側(cè)重：老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳；中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同?。捍髴粜投嗯P室老人需要照顧：有些戶型設(shè)計了保姆間。環(huán)境設(shè)計方便交流：大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間；園林設(shè)計強調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開辟了小型平臺作為隨機性的交流空間；

景觀步道加寬以便通行寬電梯入口，方便進入會所北京東方太陽城針對老年人打造多彩的精神文化生活精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂活動：舉辦過3屆國際風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年音樂會社區(qū)運動會、游園會、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動數(shù)不勝數(shù)社區(qū)組織的俱樂部：乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部；業(yè)主自發(fā)的俱樂部：音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個老人都能找到自己喜愛的活動.摒棄原來的養(yǎng)老方式：老有所學(xué)老有所養(yǎng)老有所樂老有所為北京東方太陽城案例小結(jié)：“超級配套+復(fù)合的產(chǎn)品形式+優(yōu)美的景觀環(huán)境〞是東方太陽城成功的關(guān)鍵因素成功關(guān)鍵優(yōu)美的景觀環(huán)境完善的養(yǎng)老配套復(fù)合的產(chǎn)品形式養(yǎng)老住宅應(yīng)將環(huán)境和養(yǎng)老配套并重以全項目為養(yǎng)老地產(chǎn)之名，做純銷售，打造全齡社區(qū)概念北京東方太陽城區(qū)位：位于京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機場17公里、南距亞運村15公里。規(guī)模：占地面積42萬m2〔623畝〕，總建筑面積30萬m2，容積率，綠化率6