文殊院項(xiàng)目態(tài)勢(shì)研究課程課件

文殊院項(xiàng)目態(tài)勢(shì)研究文殊院項(xiàng)目態(tài)勢(shì)研究1

文殊院項(xiàng)目態(tài)勢(shì)研究提綱一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估五、業(yè)主需求評(píng)估

文殊院項(xiàng)目態(tài)勢(shì)研究提綱一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析2一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

1、城市建設(shè)和發(fā)展的需求現(xiàn)狀成都市城市建設(shè)中前期存在的問題城市布局不合理，中心城區(qū)密度過大。城市功能不完善城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待調(diào)整城市品位不高:城市景觀缺乏魅力城市戰(zhàn)略——西部區(qū)域中心城市、歷史文化名城一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

1、城市建設(shè)和發(fā)展的需求3一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析現(xiàn)代城市發(fā)展趨勢(shì)傳統(tǒng)城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力來源——制造業(yè)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力來源——現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)結(jié)合成都市的特點(diǎn)，服務(wù)業(yè)的升級(jí)和提升是必由之路，旅游業(yè)和休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將是必然的選擇。一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析現(xiàn)代城市發(fā)展趨勢(shì)4一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析問題在成都市城市建設(shè)和功能調(diào)整的大環(huán)境中項(xiàng)目將有何作為？

結(jié)論：本項(xiàng)目的成功打造可以豐富成都市休閑旅游業(yè)的內(nèi)容，提升休閑產(chǎn)業(yè)；使成都市區(qū)的城市功能得到完善；提升城市文化形象；一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析問題5一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

2、城市文化的需求（1）

城市需要新的文化名片：

一個(gè)城市的中心地位的確立，除了其在硬件，金融、科技、商業(yè)、服務(wù)等方面的中心地位的確立外，還需要在軟件，城市文化立于制高點(diǎn)。新成都的文化名片在哪里？（2）

傳統(tǒng)成都市的文化名片面臨的問題：

天府廣場(chǎng)：地理位置的中心，缺乏內(nèi)涵的支撐。武侯祠、杜甫草堂：有歷史文化內(nèi)涵，缺乏與現(xiàn)代都市文化的對(duì)接和融合。一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

2、城市文化的需求6一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析成都文化名片現(xiàn)狀對(duì)于本地市民而言：由于熟悉產(chǎn)生漠視，對(duì)于傳統(tǒng)的成都市的代表性的旅游景點(diǎn)，產(chǎn)生漠視，缺乏參與性；對(duì)于外地消費(fèi)者而言：傳統(tǒng)的成都景觀不能夠代表新成都的城市文化形象；結(jié)論：文殊院將是新成都的文化名片，其文化特質(zhì)（內(nèi)涵豐富的傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代都市生活和諧融合）將是新成都、新形象的突出代表。

一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析成都文化名片現(xiàn)狀7一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析3、宗教文化的地位和角色（1）、宗教在現(xiàn)實(shí)生活中的角色現(xiàn)狀：傳統(tǒng)佛教、佛學(xué)在中國(guó)人的精神生活內(nèi)容中被邊緣化。其可能發(fā)揮的積極作用被淡化，一個(gè)信仰饋乏的社會(huì)，只能是李宏志之流的天堂。（2）、政府對(duì)于宗教的傳統(tǒng)態(tài)度，一定程度上是文殊院片區(qū)形成目前態(tài)勢(shì)的重要原因。一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析3、宗教文化的地位和角色8一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析宗教文化發(fā)展的問題：宗教與現(xiàn)代都市文化如何融合？宗教文化所蘊(yùn)含的巨大積極社會(huì)作用如何發(fā)揮？民眾內(nèi)心強(qiáng)烈的宗教需求如何引導(dǎo)？這是政府與全國(guó)宗教界面臨的巨大課題。一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析宗教文化發(fā)展的問題：9一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析佛教的積極作用：

佛教是穩(wěn)定劑——政府需要佛教安定民心，教化民風(fēng)，諧調(diào)民情的倫理作用；佛教是轉(zhuǎn)化劑——寺院需要與都市文化對(duì)接的平臺(tái)；佛教是潤(rùn)滑劑——民眾需要宗教文化的“心靈桑拿？一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析佛教的積極作用：10一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析結(jié)論1、不解開政府對(duì)于佛教文化的態(tài)度這個(gè)結(jié)，片區(qū)內(nèi)以文殊院為代表的傳統(tǒng)佛教文化難于打造和提升，文殊院項(xiàng)目的整體打造將面臨巨大的困難。2、

項(xiàng)目在打造的過程中：必須依托傳統(tǒng)宗教文化，發(fā)揚(yáng)佛教文化的積極作用，因勢(shì)利導(dǎo)。一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析結(jié)論11一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析4、成都市旅游業(yè)的需求成都旅游目前面臨三大問題

旅游功能限于交通樞紐功能

旅游休閑消費(fèi)的內(nèi)向型特點(diǎn)成都市外來旅游停留在觀光旅游階段

一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析4、成都市旅游業(yè)的需求12一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析旅游功能限于交通樞紐功能

成都與全國(guó)各省會(huì)和中心城市一樣，在旅游業(yè)中均存在重要性下降和功能單一化（過境停留站）的趨勢(shì)。

問題：隨著周邊景區(qū)的打造和加強(qiáng)，成都市的中心旅游城市的地位如何體現(xiàn)？隨著各大景區(qū)交通的發(fā)達(dá)，成都市作為四川旅游中轉(zhuǎn)站的功能將被弱化，成都市將如何應(yīng)對(duì)？一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析旅游功能限于交通樞紐功能13一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

從下面的圖表中可以看出雖然歷年到成都市旅游人數(shù)的絕對(duì)值在上升，但是其占總體到四川的游客的比例在近幾年有下降趨勢(shì)。1995-2001年接待國(guó)內(nèi)旅游者分地區(qū)情況地區(qū)接待人次數(shù)(萬(wàn)人次)1995199619971998199920002001四川省3487383839554418502054016334成都市1540171418332255248523852579成都占的比例44%45%46%51%49%44%40%一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

從下面的圖表中可以看出雖然歷年到成都14一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析旅游消費(fèi)的內(nèi)向型特點(diǎn)內(nèi)向型消費(fèi)——成都與杭州的差別同為休閑之都，杭州的休閑讓世人皆嘆；成都的休閑卻是卡拉OK，自?shī)首詷?。典型的?nèi)向型消費(fèi)，不但沒有充分發(fā)揮成都的休閑資源，也導(dǎo)致了業(yè)態(tài)水平低和經(jīng)營(yíng)附加值低的后果。一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析旅游消費(fèi)的內(nèi)向型特點(diǎn)15一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析成都市對(duì)外旅游停留在觀光旅游階段現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)一覽表：時(shí)代觀光時(shí)代休閑時(shí)代體驗(yàn)時(shí)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)短缺狀況，基本沒有競(jìng)爭(zhēng)觀光、休閑旅游地開發(fā)遍地開花競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，產(chǎn)品出現(xiàn)過剩產(chǎn)品結(jié)構(gòu)資源等級(jí)除良好風(fēng)光外還要有宜人舒適的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施產(chǎn)品多重復(fù)合，注重體現(xiàn)令游客角色轉(zhuǎn)變的感受和體驗(yàn)?zāi)撤N新的生活方式競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成知名度產(chǎn)品、營(yíng)銷和區(qū)域旅游形象等多個(gè)角度除區(qū)域形象、營(yíng)銷外，要深度挖掘旅游產(chǎn)品和當(dāng)?shù)匚幕?、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析成都市對(duì)外旅游停留在觀光旅游階段時(shí)代觀光16一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析問題如何把成都人內(nèi)向型、低層次、低價(jià)值的、自發(fā)自為的休閑行為，提升轉(zhuǎn)化為外向型、高品味、高價(jià)值、服務(wù)世界的休閑經(jīng)濟(jì)？

結(jié)論這三大問題給成都旅游帶來層次低、消費(fèi)少、滯留短的局面。因此，本項(xiàng)目的成功打造將對(duì)成都旅游休閑業(yè)應(yīng)取到升級(jí)換代的示范作用。一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析問題17一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析5、成都市商業(yè)中心地位的豐富成都市提出了將成都市建成西部的商貿(mào)中心的目標(biāo)。成都市傳統(tǒng)的商業(yè)貿(mào)易一直發(fā)達(dá)，但是如何豐富成都市商業(yè)中心的內(nèi)涵、豐富商業(yè)業(yè)態(tài)的品種、提升商業(yè)的整體文化形象，成為擺在當(dāng)前的一個(gè)問題。結(jié)論：本項(xiàng)目的成功打造將為成都市傳統(tǒng)的商業(yè)內(nèi)容，注入文化與休閑的因子。項(xiàng)目將建設(shè)成為極富成都特色的休閑型、文化型商業(yè)，豐富和提升成都市的商業(yè)文化。

一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析5、成都市商業(yè)中心地位的豐富18一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析6、舊城改造的需求

（1）、舊城改造模式的轉(zhuǎn)變

以前：以提高容積率、轉(zhuǎn)變功能為手段

現(xiàn)在：以挖掘項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值內(nèi)涵為手段的轉(zhuǎn)變一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析6、舊城改造的需求19一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析傳統(tǒng)的舊城改造模式：案例：前車之鑒-----廣州荔灣廣場(chǎng)傳統(tǒng)舊城區(qū)拆遷，高成本投入；采用傳統(tǒng)模式將容積率提高至6以上；成為聳立在低矮傳統(tǒng)民居中的現(xiàn)代水泥叢林，與周邊建筑形成強(qiáng)烈反差；

導(dǎo)致結(jié)果：破壞了原來西關(guān)文化區(qū)的城市風(fēng)貌，盡管經(jīng)濟(jì)效益得到保證，但嚴(yán)重破壞了城市歷史文化區(qū)形象，是舊城改造敗筆的代表之作；一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析傳統(tǒng)的舊城改造模式：20一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析本項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃所使用的新模式案例啟示：可行之道------上海新天地52公頃的商業(yè)區(qū)投入2萬(wàn)/平方米的成本重金打造，成為上海這個(gè)現(xiàn)代大都市的標(biāo)志性文化旅游商業(yè)區(qū)；由商業(yè)區(qū)的成功開發(fā)直接拉高了整個(gè)區(qū)域的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，周邊地產(chǎn)價(jià)值從6000元/平方米上升至20000元/平方米；整個(gè)片區(qū)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)步入良性循環(huán)狀態(tài)；一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析本項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃所使用的新模式21一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析問題：土地經(jīng)過拆遷和配套成本大幅度上升提升土地價(jià)值建筑的高密度土地經(jīng)營(yíng)困難破壞城市景觀開發(fā)商信心不足不能滿足片區(qū)改造戰(zhàn)略目標(biāo)手段：功能置換和容積率提高一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析問題：土地經(jīng)過拆遷和配套成本大幅度上升建22一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

問題：土地經(jīng)過拆遷和配套成本大幅度上升提升土地價(jià)值足夠的利潤(rùn)空間建筑低密度開發(fā)商有信心滿足城市形象提升和片區(qū)改造戰(zhàn)略目標(biāo)手段：專業(yè)策劃提升項(xiàng)目一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析問題：提升土地價(jià)值建筑低密度開發(fā)商有信心23一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析1、高成本、高密度、高價(jià)格2、低素質(zhì)、低功能、低形象片區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)——都市歷史文化標(biāo)志性區(qū)域結(jié)論：文殊院片區(qū)必須采取新的舊城經(jīng)營(yíng)模式打造精品，提升片區(qū)土地的商業(yè)價(jià)值以低密度低容積率的良好形象打造城市歷史文化名城僅存的保留區(qū)一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析1、高成本、高密度、高價(jià)格片區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略24一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析（2）舊城改造功能的置換在成都市舊城改造的過程中，原有的片區(qū)的拆遷，原有的城市功能的（居住功能等）必將被其他的區(qū)域所取代。問題：舊片區(qū)的功能被外化過后，新的功能如何定位？

結(jié)論：結(jié)合成都市的發(fā)展規(guī)劃，舊城改造的過程中，本項(xiàng)目舊城改造必將定位于：商貿(mào)、服務(wù)、旅游休閑等新的功能。一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析（2）舊城改造功能的置換25二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析

1、

本地消費(fèi)市場(chǎng)的需求休閑需求：成都市是傳統(tǒng)的休閑城市，休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，各個(gè)年齡、收入層次的群體都可以有各自的休閑方式。成都市的茶館、餐飲業(yè)的高度發(fā)達(dá)就是佐證，整體的休閑產(chǎn)業(yè)的需求巨大。隨著人們的經(jīng)濟(jì)生活水平的提高，市民對(duì)于有文化特色、歷史內(nèi)涵同時(shí)又能夠和現(xiàn)代都市生活完美結(jié)合的休閑模式的需求必將日益增多。二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析

1、

本地消費(fèi)市場(chǎng)的需求26二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析購(gòu)物：成都市一直以來在古玩、藝術(shù)商品、文化用品、宗教用品方面市場(chǎng)活躍。但是市場(chǎng)一直都是處于自發(fā)的階段，如果能夠成立集中性的市場(chǎng)為上述的商品的展示和流通提供幫助，市場(chǎng)機(jī)會(huì)將是巨大的。二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析購(gòu)物：27二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析市民對(duì)宗教的相關(guān)需求

在現(xiàn)代社會(huì)中，隨著生活節(jié)奏的加快、壓力的增加，人們必將越來越需要尋求心靈的安慰，傳統(tǒng)的佛教文化在這其中將大有作為。二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析市民對(duì)宗教的相關(guān)需求28二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析人們對(duì)佛教文化有以下的需求：信仰——以佛教為人生觀和世界觀的信徒，盲目迷信的大眾；啟示——尋求對(duì)現(xiàn)代生活的啟示，如蔡志忠的禪意漫畫和南懷瑾禪學(xué)叢書的流行；品味——真正有品味的人和附庸風(fēng)雅的人都以之自我展示的手段；養(yǎng)生和保健——尋求養(yǎng)生之道的人；二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析人們對(duì)佛教文化有以下的需求：29二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析2、旅游市場(chǎng)的需求

（1）從數(shù)量上看成都的游客數(shù)量不斷上升問題：如何提供更多的旅游產(chǎn)品滿足日益增長(zhǎng)的旅游需求？1995-2001接待國(guó)內(nèi)旅游收入分地區(qū)情況地區(qū)旅游收入(人民幣億元)1995199619971998199920002001四川省79.1298.76106.5119.29213.92248.1300.24成都市34.9451.9555.5472.4122.17124.4142.23二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析2、旅游市場(chǎng)的需求1995-2001接30二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析（2）隨著旅游業(yè)的發(fā)展，旅游者對(duì)于旅游產(chǎn)品需求內(nèi)容也會(huì)有下面的改變：觀光旅游---增長(zhǎng)見識(shí)，看風(fēng)光休閑旅游---享受工作之余的休閑度假生活體驗(yàn)旅游---體驗(yàn)?zāi)撤N角色和旅游地所特有的文化問題：成都市的旅游業(yè)如何應(yīng)對(duì)旅游需求內(nèi)容的改變？二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析（2）隨著旅游業(yè)的發(fā)展，旅游者對(duì)于旅游產(chǎn)31二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析結(jié)論將項(xiàng)目上升到體驗(yàn)旅游的高度，在打造傳統(tǒng)文化制高點(diǎn)的目標(biāo)上，找到體驗(yàn)都市時(shí)尚文化的對(duì)接點(diǎn)，使在觀光、休閑階段看過了無數(shù)千篇一律的寺廟的消費(fèi)者，在文殊院項(xiàng)目上體驗(yàn)到全新的寺廟旅游的感受，將成為決定本項(xiàng)目成敗與否的關(guān)鍵所在。

二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析結(jié)論32成都人經(jīng)營(yíng)文化的能力與案例

文化地產(chǎn)——“清華坊”詮釋中國(guó)文化它不是單純的“房產(chǎn)”概念，更多的是體現(xiàn)傳統(tǒng)空間與現(xiàn)代元素的自然統(tǒng)一，把中國(guó)文化那一份淳厚演繹為可傳承的基業(yè)。，清華坊的推出立即得到有著文化底蘊(yùn)的各界人士的青睞。

成都地產(chǎn)界對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和文化經(jīng)營(yíng)完美結(jié)合的體現(xiàn)。成都人經(jīng)營(yíng)文化的能力與案例

文化地產(chǎn)——“清華坊”詮釋中國(guó)文33成都人經(jīng)營(yíng)文化的能力與案例文化產(chǎn)品——水井坊在歷史的資產(chǎn)里挖掘到閃光點(diǎn)，成為白酒品牌的異軍突起者。通過這一系列運(yùn)作，水井坊從死去的歷史當(dāng)中找到了鮮活的生命，成為高檔白酒的一面旗幟。成都產(chǎn)業(yè)界的傳統(tǒng)商品經(jīng)營(yíng)和文化經(jīng)營(yíng)完美結(jié)合能力的體現(xiàn)。

成都人經(jīng)營(yíng)文化的能力與案例文化產(chǎn)品——水井坊34成都人經(jīng)營(yíng)文化的能力與案例文化餐飲：皇城老媽其營(yíng)造的文化氛圍充分地再現(xiàn)和展呈了成都這座歷史古城的各個(gè)方面的氣息和風(fēng)貌，在建筑內(nèi)，可以體味到各種不同而又各有特色的就餐空間，這就是"演釋傳統(tǒng)文化，凸現(xiàn)個(gè)性空間"的實(shí)際表現(xiàn)。成都餐飲界的經(jīng)營(yíng)文化產(chǎn)品的能力的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)。成都人經(jīng)營(yíng)文化的能力與案例文化餐飲：皇城老媽35三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析1、四個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)研究

直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：大慈寺項(xiàng)目、寬窄巷子項(xiàng)目

旅游市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：武侯祠、杜甫草堂

三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析1、四個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)研究

36三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析大慈寺片區(qū)比較優(yōu)勢(shì)：歷史上的影響：歷史上對(duì)于中國(guó)的繪畫書法藝術(shù)有巨大的影響，現(xiàn)為中等規(guī)模的成都?xì)v史文物博物館;地理位置的優(yōu)越：傳統(tǒng)成都各大商圈的王者春熙商圈接攘，坐享成熟商業(yè)區(qū)的商流、人流和消費(fèi)氛圍，區(qū)位優(yōu)勢(shì)堪稱無以倫比；規(guī)劃目標(biāo)：打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購(gòu)物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護(hù)與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。

突出優(yōu)勢(shì)：與成都市商業(yè)氛圍最濃的春熙路商圈的臨近三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析大慈寺片區(qū)比較優(yōu)勢(shì)：37三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析寬窄巷子比較優(yōu)勢(shì)：規(guī)模性的川西民居：是目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群；規(guī)劃的目標(biāo)：該區(qū)域有計(jì)劃結(jié)合長(zhǎng)順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)，將成為集歷史、文化、商業(yè)、旅游于一體的新型都市景觀

政府的支持：決定了其土地成本較低突出優(yōu)勢(shì)：文化價(jià)值高、形象好和政府的大力支持三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析寬窄巷子比較優(yōu)勢(shì)：38三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析武侯祠片區(qū)比較優(yōu)勢(shì)：歷史影響力：武侯祠是中國(guó)歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，是成都一日游的主要景點(diǎn)；前期的經(jīng)營(yíng)：景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟(jì)圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營(yíng)最好，旅游經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)最明顯的景區(qū)配套設(shè)施：其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營(yíng)成功的決定性因素之一。

三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析武侯祠片區(qū)比較優(yōu)勢(shì)：39三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析杜甫草堂比較優(yōu)勢(shì)：詩(shī)歌文化：杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說外，游草堂，更多的是感受園林美，體會(huì)詩(shī)人“位卑未敢忘憂國(guó)”的胸懷。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點(diǎn)之一。配套：杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)圈。三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析杜甫草堂比較優(yōu)勢(shì)：40三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析2、

目前整體的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的格局定位趨同戰(zhàn)略趨同手段趨同同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)

三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析2、

目前整體的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的格局41三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)在各個(gè)層面上展開投資層面：不同的項(xiàng)目都將展開對(duì)于有資金、有實(shí)力的投資商的爭(zhēng)奪。經(jīng)營(yíng)層面：對(duì)于有勢(shì)力、有經(jīng)營(yíng)管理能力、有經(jīng)營(yíng)文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)者的爭(zhēng)奪。規(guī)劃設(shè)計(jì)層面：由于優(yōu)秀的規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師資源的有限，項(xiàng)目之間必將展開對(duì)于資源的爭(zhēng)奪。三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)在各個(gè)層面上展開42三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)在各個(gè)層面上展開政府層面：對(duì)于政府政策支持的爭(zhēng)奪宣傳推廣層面：對(duì)于媒體和公眾注意力的爭(zhēng)奪旅游休閑消費(fèi)市場(chǎng)層面：最終的結(jié)果，上述不同的項(xiàng)目都將在旅游、休閑、文化購(gòu)物市場(chǎng)展開激烈的競(jìng)爭(zhēng)。三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)在各個(gè)層面上展開43三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析

本項(xiàng)目為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，被不同的層面接受和認(rèn)可，只有兩個(gè)可能的選擇：低成本策略：重復(fù)項(xiàng)目的前期的問題，低水平、低層次、低利潤(rùn)、低形象。

差異化策略：站在全國(guó)性的高度尋求突破，采取提升價(jià)值的方法，通過做出高品味的、能與都市文化對(duì)接的商業(yè)環(huán)境來，有效提升地塊的商業(yè)價(jià)值，增加投資者的信心。三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析

本項(xiàng)目為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)44三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析

結(jié)論：對(duì)于本項(xiàng)目，宗教文化和題材與其他歷史文化片區(qū)相比，具備三性——唯一性、權(quán)威性、排他性，完全有可能成為啟動(dòng)項(xiàng)目的點(diǎn)晴之筆。這也是項(xiàng)目的成功的必由之路。

三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析

結(jié)論：對(duì)于本項(xiàng)目，宗教文化45四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估46四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估項(xiàng)目的劣勢(shì)

（1）區(qū)位劣勢(shì)（2）文殊院目前商業(yè)業(yè)態(tài)的問題

（3）消費(fèi)層次內(nèi)向化和老齡化的問題

（4）市民對(duì)其形象有一定的負(fù)面認(rèn)知、（5）相對(duì)于其他寺廟，對(duì)于文殊院的宗教接受程度不高。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估項(xiàng)目的劣勢(shì)47四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估（1）區(qū)位劣勢(shì)

成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)習(xí)慣上是以東南西北四個(gè)片區(qū)劃分。目前的態(tài)勢(shì)是：城南板塊主要以高質(zhì)高價(jià)為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。城西版塊則集聚了一大批中檔價(jià)位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應(yīng)也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估（1）區(qū)位劣勢(shì)48四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估（1）區(qū)位劣勢(shì)城東板塊雖然有城東城市副中心等政策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價(jià)房、安居房等為主體。城北板塊商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費(fèi)量都呈現(xiàn)萎縮趨勢(shì)，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價(jià)為主體。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估（1）區(qū)位劣勢(shì)49四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估區(qū)位現(xiàn)狀：項(xiàng)目在市民心目中的認(rèn)知：處于城北版塊，區(qū)域形象差，人雜地亂，周邊既無口岸式、目標(biāo)式人流支持。目前的消費(fèi)主要是片區(qū)內(nèi)的內(nèi)部消費(fèi)者和低端消費(fèi)占了相當(dāng)大的比重。成都消費(fèi)者對(duì)于項(xiàng)目片區(qū)歸屬的心理認(rèn)知，以及項(xiàng)目周邊前期形成負(fù)面形象。對(duì)于項(xiàng)目后期的打造存在不利的影響。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估區(qū)位現(xiàn)狀：50四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估機(jī)會(huì)點(diǎn)：經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)，文殊院片區(qū)實(shí)際是在中央商務(wù)區(qū)以北，內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的位置，嚴(yán)格意義講其位置歸屬是：城市中心區(qū)。內(nèi)環(huán)路中央商務(wù)區(qū)本案四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估機(jī)會(huì)點(diǎn)：內(nèi)環(huán)路中央商務(wù)區(qū)本案51四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估大慈寺項(xiàng)目騾馬市商圈本項(xiàng)目中央商務(wù)區(qū)春熙路、鹽市口商圈寬窄巷子項(xiàng)目四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估大慈寺項(xiàng)目騾馬市商圈本項(xiàng)目中央商務(wù)區(qū)春熙路52四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估結(jié)論：淡化北部屬性、強(qiáng)化和中央商務(wù)區(qū)的緊臨項(xiàng)目在定位上強(qiáng)化其對(duì)于中央商務(wù)區(qū)功能的補(bǔ)充和服務(wù)功能。推廣傳播過程中一定要強(qiáng)化其緊鄰中央商務(wù)區(qū)和內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的位置屬性。項(xiàng)目整體打造后將形成一個(gè)新的宗教文化旅游、休閑、購(gòu)物為主題的旅游商務(wù)區(qū)。與原有的中央商務(wù)區(qū)形成一個(gè)整體。成為中央商務(wù)區(qū)的一個(gè)組成部分。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估結(jié)論：淡化北部屬性、強(qiáng)化和中央商務(wù)區(qū)的緊臨53四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估（2）文殊院目前商業(yè)業(yè)態(tài)的問題面臨業(yè)態(tài)的影響:文殊院原有的殯葬業(yè)態(tài)對(duì)項(xiàng)目旅游形象造成破壞，更使其旅游價(jià)值大為受損；

原有業(yè)態(tài)的低層次:就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營(yíng)業(yè)種單一的原始狀態(tài)

消費(fèi)現(xiàn)狀:目前文殊院周邊的消費(fèi)現(xiàn)狀是“信眾燒香——烏煙瘴氣、大眾喝茶——狼籍遍地”的低品味、低價(jià)位、低形象、低消費(fèi)。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估（2）文殊院目前商業(yè)業(yè)態(tài)的問題54四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主要的業(yè)態(tài)數(shù)量服裝31殯葬用品27美容美發(fā)23副食干雜22茶鋪17五金15中餐館15小吃店12音像用品9診所8四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主要的業(yè)態(tài)數(shù)量服裝31殯55四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估

（3）消費(fèi)層次內(nèi)向化和老齡化的問題

由于歷史形成的功能定位，片區(qū)消費(fèi)人群趨向老齡化，多為佛教信眾和閑散老人；內(nèi)向型、老齡化的消費(fèi)特征，只能滿足內(nèi)部循環(huán)的的小消費(fèi)群體，難于有效吸引其他的消費(fèi)群體的進(jìn)入，難于與現(xiàn)代人的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)方式相契合，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生不利影響。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估

（3）消費(fèi)層次內(nèi)向化和老齡化的問題56四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估（4）市民對(duì)其形象有一定的負(fù)面認(rèn)知由上述三個(gè)方面的原因，目前形成了文殊院片區(qū)整體形象低下的現(xiàn)狀，相當(dāng)部分的消費(fèi)者對(duì)于片區(qū)的形象有負(fù)面的認(rèn)知；由前期形成的負(fù)面的形象，各類相關(guān)群體（消費(fèi)者、開發(fā)商、政府等）對(duì)于文殊院片區(qū)的期望值低，對(duì)于項(xiàng)目整體形象檔次的提升存在明顯的阻力；四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估（4）市民對(duì)其形象有一定的負(fù)面認(rèn)知57四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估（5）相對(duì)于山林間的寺廟，文殊院的宗教信仰度不高，存在仰而不信的現(xiàn)象；文殊院雖然有大量的香客，但城市中的寺院太靠近俗世，在信仰佛教者心目不如山林間寺廟靈驗(yàn)。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估（5）相對(duì)于山林間的寺廟，文殊院的宗教信仰58四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估結(jié)論：如何提升文殊院的消費(fèi)魅力，豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，使佛文化的內(nèi)涵從高墻大院中泛化出來，與現(xiàn)代都市對(duì)接，使老齡化、內(nèi)向型的消費(fèi)轉(zhuǎn)化為時(shí)尚化、外向型消費(fèi)是項(xiàng)目的成功的關(guān)鍵。

本地消費(fèi)老年消費(fèi)本地消費(fèi)+外地消費(fèi)各個(gè)年齡的消費(fèi)低檔消費(fèi)中高檔消費(fèi)四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估結(jié)論：如何提升文殊院的消費(fèi)魅力，豐59四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)文殊院的歷史文殊院的地位文殊院的資源—文物資源—宗教資源—園林景觀資源文殊院的地理位置

文殊院的管理層的理念

四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)60四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估文殊院的歷史：

殊院歷史悠久，是傳統(tǒng)的“中國(guó)四大叢林”之一；文殊院曾經(jīng)出了四位世界著名高僧，其中寬霖法師在禪修方面的造詣堪稱中國(guó)第一。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估文殊院的歷史：61四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估文殊院的地位文殊院的宗教地位—中國(guó)十大禪院之一和世界第一比丘尼—四川省佛教協(xié)會(huì)和成都市佛教協(xié)會(huì)均設(shè)在文殊院。文殊院在市民心目中的地位目前在成都市民心目中的知名度高，片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有大量的習(xí)慣性的消費(fèi)者。一直以來文殊院就和世俗的生活有較好的融合。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估文殊院的地位62四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估文殊院的資源：文物資源—文殊院擁有全國(guó)唯一的佛教景觀“空林八觀”。—文殊院珍藏有唐玄奘的頭骨?！氖庠簱碛锌滴跤褓n的“空林”匾額，這是文殊院作為都市禪林的最佳歷史見證。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估文殊院的資源：63四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估文殊院的資源：宗教資源不但有禪宗的文殊院，而且還有出了“中國(guó)第一比丘尼”的愛道堂，以及金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會(huì)庵堂、五岳宮等寺院，是一個(gè)名副其實(shí)的宗教文化大觀園。

園林景觀資源文殊院內(nèi)有較好的各式園林景觀基礎(chǔ)，為文殊院片區(qū)的園林形象打造提供了基礎(chǔ)。

四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估文殊院的資源：64四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估文殊院的地理位置：

國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、歷史最悠久的城市中心禪院片區(qū)，而且一直就和城市生活和城市傳統(tǒng)的結(jié)合；這為文殊院片區(qū)的改造過程中將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代都市文化結(jié)合提供了基礎(chǔ)；四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估文殊院的地理位置：65四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估文殊院的管理層的觀念

計(jì)劃建佛學(xué)院、開國(guó)際研討會(huì)、水路法會(huì)、舉辦建寺1400年慶典（2005年）、公益事業(yè)等；為文殊院在宗教界的地位的加強(qiáng)提供了支撐；使項(xiàng)目的打造和文殊院的改造有契合點(diǎn)；四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估文殊院的管理層的觀念66四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估結(jié)論：文殊院片區(qū)在歷史地位、現(xiàn)實(shí)影響力、宗教資源、園林景觀、地理位置、和管理層的理念等方面都有明顯的可供挖掘的豐富資源。將文殊院片區(qū)的資源用足、用好，有效整合、合理配置，這是將項(xiàng)目成功的關(guān)鍵之一。

四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估結(jié)論：67五、業(yè)主需求評(píng)估1、業(yè)績(jī)需求（1）隨著成都市城市戰(zhàn)略的提出，在舊城改造的過程中，對(duì)于舊城改造也提出了提升城市的形象的迫切要求。（2）在舊城改造過程中需要通過項(xiàng)目的包裝拍賣，回收前期的土地拆遷費(fèi)等投入，并且獲得適當(dāng)?shù)耐恋亟?jīng)營(yíng)收益。（3）本項(xiàng)目的成功打造將為成都市房管局，探索出一條舊城改造的成功經(jīng)驗(yàn)和可行之路。五、業(yè)主需求評(píng)估1、業(yè)績(jī)需求68五、業(yè)主需求評(píng)估2、自身功能轉(zhuǎn)變的需求：城市運(yùn)營(yíng)商的職能

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益發(fā)達(dá)，今后住房保障中心的功能變化將何去何從？傳統(tǒng)的舊房拆遷、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的職能，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，其職能將越來越多的被市場(chǎng)行為所取代。新職能的轉(zhuǎn)變：現(xiàn)在隨著舊城改造和新城建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)在急迫的呼喚：城市運(yùn)營(yíng)商的誕生。

五、業(yè)主需求評(píng)估2、自身功能轉(zhuǎn)變的需求：城市運(yùn)營(yíng)商的職能69五、業(yè)主需求評(píng)估結(jié)論：住保中心（及其相關(guān)機(jī)構(gòu)）的新的職能定位將是：除了行使傳統(tǒng)的政府管理職能外，還將面對(duì)市場(chǎng)，對(duì)于城市的土地展開經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?！俺鞘羞\(yùn)營(yíng)商”角色的轉(zhuǎn)變，將為房管局及其相關(guān)機(jī)構(gòu)的的職能和地位的提升，創(chuàng)造巨大的機(jī)會(huì)和空間。五、業(yè)主需求評(píng)估結(jié)論：70六、態(tài)勢(shì)總結(jié)都市第一禪林提升引導(dǎo)強(qiáng)化本地消費(fèi)市場(chǎng)外來游客市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)專家認(rèn)同輿論認(rèn)同政府認(rèn)同經(jīng)營(yíng)管理資源專業(yè)設(shè)計(jì)資源商業(yè)資源傳統(tǒng)文化資源文殊院、愛道堂的宗教文化影響力轉(zhuǎn)化六、態(tài)勢(shì)總結(jié)都市第一禪林提升引導(dǎo)強(qiáng)化本地消費(fèi)市場(chǎng)外來游客市場(chǎng)71文殊院項(xiàng)目態(tài)勢(shì)研究文殊院項(xiàng)目態(tài)勢(shì)研究72

文殊院項(xiàng)目態(tài)勢(shì)研究提綱一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估五、業(yè)主需求評(píng)估

文殊院項(xiàng)目態(tài)勢(shì)研究提綱一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析73一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

1、城市建設(shè)和發(fā)展的需求現(xiàn)狀成都市城市建設(shè)中前期存在的問題城市布局不合理，中心城區(qū)密度過大。城市功能不完善城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待調(diào)整城市品位不高:城市景觀缺乏魅力城市戰(zhàn)略——西部區(qū)域中心城市、歷史文化名城一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

1、城市建設(shè)和發(fā)展的需求74一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析現(xiàn)代城市發(fā)展趨勢(shì)傳統(tǒng)城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力來源——制造業(yè)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力來源——現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)結(jié)合成都市的特點(diǎn)，服務(wù)業(yè)的升級(jí)和提升是必由之路，旅游業(yè)和休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將是必然的選擇。一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析現(xiàn)代城市發(fā)展趨勢(shì)75一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析問題在成都市城市建設(shè)和功能調(diào)整的大環(huán)境中項(xiàng)目將有何作為？

結(jié)論：本項(xiàng)目的成功打造可以豐富成都市休閑旅游業(yè)的內(nèi)容，提升休閑產(chǎn)業(yè)；使成都市區(qū)的城市功能得到完善；提升城市文化形象；一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析問題76一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

2、城市文化的需求（1）

城市需要新的文化名片：

一個(gè)城市的中心地位的確立，除了其在硬件，金融、科技、商業(yè)、服務(wù)等方面的中心地位的確立外，還需要在軟件，城市文化立于制高點(diǎn)。新成都的文化名片在哪里？（2）

傳統(tǒng)成都市的文化名片面臨的問題：

天府廣場(chǎng)：地理位置的中心，缺乏內(nèi)涵的支撐。武侯祠、杜甫草堂：有歷史文化內(nèi)涵，缺乏與現(xiàn)代都市文化的對(duì)接和融合。一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

2、城市文化的需求77一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析成都文化名片現(xiàn)狀對(duì)于本地市民而言：由于熟悉產(chǎn)生漠視，對(duì)于傳統(tǒng)的成都市的代表性的旅游景點(diǎn)，產(chǎn)生漠視，缺乏參與性；對(duì)于外地消費(fèi)者而言：傳統(tǒng)的成都景觀不能夠代表新成都的城市文化形象；結(jié)論：文殊院將是新成都的文化名片，其文化特質(zhì)（內(nèi)涵豐富的傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代都市生活和諧融合）將是新成都、新形象的突出代表。

一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析成都文化名片現(xiàn)狀78一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析3、宗教文化的地位和角色（1）、宗教在現(xiàn)實(shí)生活中的角色現(xiàn)狀：傳統(tǒng)佛教、佛學(xué)在中國(guó)人的精神生活內(nèi)容中被邊緣化。其可能發(fā)揮的積極作用被淡化，一個(gè)信仰饋乏的社會(huì)，只能是李宏志之流的天堂。（2）、政府對(duì)于宗教的傳統(tǒng)態(tài)度，一定程度上是文殊院片區(qū)形成目前態(tài)勢(shì)的重要原因。一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析3、宗教文化的地位和角色79一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析宗教文化發(fā)展的問題：宗教與現(xiàn)代都市文化如何融合？宗教文化所蘊(yùn)含的巨大積極社會(huì)作用如何發(fā)揮？民眾內(nèi)心強(qiáng)烈的宗教需求如何引導(dǎo)？這是政府與全國(guó)宗教界面臨的巨大課題。一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析宗教文化發(fā)展的問題：80一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析佛教的積極作用：

佛教是穩(wěn)定劑——政府需要佛教安定民心，教化民風(fēng)，諧調(diào)民情的倫理作用；佛教是轉(zhuǎn)化劑——寺院需要與都市文化對(duì)接的平臺(tái)；佛教是潤(rùn)滑劑——民眾需要宗教文化的“心靈桑拿？一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析佛教的積極作用：81一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析結(jié)論1、不解開政府對(duì)于佛教文化的態(tài)度這個(gè)結(jié)，片區(qū)內(nèi)以文殊院為代表的傳統(tǒng)佛教文化難于打造和提升，文殊院項(xiàng)目的整體打造將面臨巨大的困難。2、

項(xiàng)目在打造的過程中：必須依托傳統(tǒng)宗教文化，發(fā)揚(yáng)佛教文化的積極作用，因勢(shì)利導(dǎo)。一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析結(jié)論82一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析4、成都市旅游業(yè)的需求成都旅游目前面臨三大問題

旅游功能限于交通樞紐功能

旅游休閑消費(fèi)的內(nèi)向型特點(diǎn)成都市外來旅游停留在觀光旅游階段

一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析4、成都市旅游業(yè)的需求83一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析旅游功能限于交通樞紐功能

成都與全國(guó)各省會(huì)和中心城市一樣，在旅游業(yè)中均存在重要性下降和功能單一化（過境停留站）的趨勢(shì)。

問題：隨著周邊景區(qū)的打造和加強(qiáng)，成都市的中心旅游城市的地位如何體現(xiàn)？隨著各大景區(qū)交通的發(fā)達(dá)，成都市作為四川旅游中轉(zhuǎn)站的功能將被弱化，成都市將如何應(yīng)對(duì)？一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析旅游功能限于交通樞紐功能84一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

從下面的圖表中可以看出雖然歷年到成都市旅游人數(shù)的絕對(duì)值在上升，但是其占總體到四川的游客的比例在近幾年有下降趨勢(shì)。1995-2001年接待國(guó)內(nèi)旅游者分地區(qū)情況地區(qū)接待人次數(shù)(萬(wàn)人次)1995199619971998199920002001四川省3487383839554418502054016334成都市1540171418332255248523852579成都占的比例44%45%46%51%49%44%40%一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

從下面的圖表中可以看出雖然歷年到成都85一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析旅游消費(fèi)的內(nèi)向型特點(diǎn)內(nèi)向型消費(fèi)——成都與杭州的差別同為休閑之都，杭州的休閑讓世人皆嘆；成都的休閑卻是卡拉OK，自?shī)首詷?。典型的?nèi)向型消費(fèi)，不但沒有充分發(fā)揮成都的休閑資源，也導(dǎo)致了業(yè)態(tài)水平低和經(jīng)營(yíng)附加值低的后果。一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析旅游消費(fèi)的內(nèi)向型特點(diǎn)86一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析成都市對(duì)外旅游停留在觀光旅游階段現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)一覽表：時(shí)代觀光時(shí)代休閑時(shí)代體驗(yàn)時(shí)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)短缺狀況，基本沒有競(jìng)爭(zhēng)觀光、休閑旅游地開發(fā)遍地開花競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，產(chǎn)品出現(xiàn)過剩產(chǎn)品結(jié)構(gòu)資源等級(jí)除良好風(fēng)光外還要有宜人舒適的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施產(chǎn)品多重復(fù)合，注重體現(xiàn)令游客角色轉(zhuǎn)變的感受和體驗(yàn)?zāi)撤N新的生活方式競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成知名度產(chǎn)品、營(yíng)銷和區(qū)域旅游形象等多個(gè)角度除區(qū)域形象、營(yíng)銷外，要深度挖掘旅游產(chǎn)品和當(dāng)?shù)匚幕?、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析成都市對(duì)外旅游停留在觀光旅游階段時(shí)代觀光87一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析問題如何把成都人內(nèi)向型、低層次、低價(jià)值的、自發(fā)自為的休閑行為，提升轉(zhuǎn)化為外向型、高品味、高價(jià)值、服務(wù)世界的休閑經(jīng)濟(jì)？

結(jié)論這三大問題給成都旅游帶來層次低、消費(fèi)少、滯留短的局面。因此，本項(xiàng)目的成功打造將對(duì)成都旅游休閑業(yè)應(yīng)取到升級(jí)換代的示范作用。一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析問題88一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析5、成都市商業(yè)中心地位的豐富成都市提出了將成都市建成西部的商貿(mào)中心的目標(biāo)。成都市傳統(tǒng)的商業(yè)貿(mào)易一直發(fā)達(dá)，但是如何豐富成都市商業(yè)中心的內(nèi)涵、豐富商業(yè)業(yè)態(tài)的品種、提升商業(yè)的整體文化形象，成為擺在當(dāng)前的一個(gè)問題。結(jié)論：本項(xiàng)目的成功打造將為成都市傳統(tǒng)的商業(yè)內(nèi)容，注入文化與休閑的因子。項(xiàng)目將建設(shè)成為極富成都特色的休閑型、文化型商業(yè)，豐富和提升成都市的商業(yè)文化。

一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析5、成都市商業(yè)中心地位的豐富89一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析6、舊城改造的需求

（1）、舊城改造模式的轉(zhuǎn)變

以前：以提高容積率、轉(zhuǎn)變功能為手段

現(xiàn)在：以挖掘項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值內(nèi)涵為手段的轉(zhuǎn)變一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析6、舊城改造的需求90一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析傳統(tǒng)的舊城改造模式：案例：前車之鑒-----廣州荔灣廣場(chǎng)傳統(tǒng)舊城區(qū)拆遷，高成本投入；采用傳統(tǒng)模式將容積率提高至6以上；成為聳立在低矮傳統(tǒng)民居中的現(xiàn)代水泥叢林，與周邊建筑形成強(qiáng)烈反差；

導(dǎo)致結(jié)果：破壞了原來西關(guān)文化區(qū)的城市風(fēng)貌，盡管經(jīng)濟(jì)效益得到保證，但嚴(yán)重破壞了城市歷史文化區(qū)形象，是舊城改造敗筆的代表之作；一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析傳統(tǒng)的舊城改造模式：91一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析本項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃所使用的新模式案例啟示：可行之道------上海新天地52公頃的商業(yè)區(qū)投入2萬(wàn)/平方米的成本重金打造，成為上海這個(gè)現(xiàn)代大都市的標(biāo)志性文化旅游商業(yè)區(qū)；由商業(yè)區(qū)的成功開發(fā)直接拉高了整個(gè)區(qū)域的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，周邊地產(chǎn)價(jià)值從6000元/平方米上升至20000元/平方米；整個(gè)片區(qū)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)步入良性循環(huán)狀態(tài)；一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析本項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃所使用的新模式92一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析問題：土地經(jīng)過拆遷和配套成本大幅度上升提升土地價(jià)值建筑的高密度土地經(jīng)營(yíng)困難破壞城市景觀開發(fā)商信心不足不能滿足片區(qū)改造戰(zhàn)略目標(biāo)手段：功能置換和容積率提高一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析問題：土地經(jīng)過拆遷和配套成本大幅度上升建93一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

問題：土地經(jīng)過拆遷和配套成本大幅度上升提升土地價(jià)值足夠的利潤(rùn)空間建筑低密度開發(fā)商有信心滿足城市形象提升和片區(qū)改造戰(zhàn)略目標(biāo)手段：專業(yè)策劃提升項(xiàng)目一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析問題：提升土地價(jià)值建筑低密度開發(fā)商有信心94一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析1、高成本、高密度、高價(jià)格2、低素質(zhì)、低功能、低形象片區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)——都市歷史文化標(biāo)志性區(qū)域結(jié)論：文殊院片區(qū)必須采取新的舊城經(jīng)營(yíng)模式打造精品，提升片區(qū)土地的商業(yè)價(jià)值以低密度低容積率的良好形象打造城市歷史文化名城僅存的保留區(qū)一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析1、高成本、高密度、高價(jià)格片區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略95一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析（2）舊城改造功能的置換在成都市舊城改造的過程中，原有的片區(qū)的拆遷，原有的城市功能的（居住功能等）必將被其他的區(qū)域所取代。問題：舊片區(qū)的功能被外化過后，新的功能如何定位？

結(jié)論：結(jié)合成都市的發(fā)展規(guī)劃，舊城改造的過程中，本項(xiàng)目舊城改造必將定位于：商貿(mào)、服務(wù)、旅游休閑等新的功能。一、城市發(fā)展態(tài)勢(shì)分析（2）舊城改造功能的置換96二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析

1、

本地消費(fèi)市場(chǎng)的需求休閑需求：成都市是傳統(tǒng)的休閑城市，休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，各個(gè)年齡、收入層次的群體都可以有各自的休閑方式。成都市的茶館、餐飲業(yè)的高度發(fā)達(dá)就是佐證，整體的休閑產(chǎn)業(yè)的需求巨大。隨著人們的經(jīng)濟(jì)生活水平的提高，市民對(duì)于有文化特色、歷史內(nèi)涵同時(shí)又能夠和現(xiàn)代都市生活完美結(jié)合的休閑模式的需求必將日益增多。二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析

1、

本地消費(fèi)市場(chǎng)的需求97二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析購(gòu)物：成都市一直以來在古玩、藝術(shù)商品、文化用品、宗教用品方面市場(chǎng)活躍。但是市場(chǎng)一直都是處于自發(fā)的階段，如果能夠成立集中性的市場(chǎng)為上述的商品的展示和流通提供幫助，市場(chǎng)機(jī)會(huì)將是巨大的。二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析購(gòu)物：98二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析市民對(duì)宗教的相關(guān)需求

在現(xiàn)代社會(huì)中，隨著生活節(jié)奏的加快、壓力的增加，人們必將越來越需要尋求心靈的安慰，傳統(tǒng)的佛教文化在這其中將大有作為。二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析市民對(duì)宗教的相關(guān)需求99二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析人們對(duì)佛教文化有以下的需求：信仰——以佛教為人生觀和世界觀的信徒，盲目迷信的大眾；啟示——尋求對(duì)現(xiàn)代生活的啟示，如蔡志忠的禪意漫畫和南懷瑾禪學(xué)叢書的流行；品味——真正有品味的人和附庸風(fēng)雅的人都以之自我展示的手段；養(yǎng)生和保健——尋求養(yǎng)生之道的人；二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析人們對(duì)佛教文化有以下的需求：100二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析2、旅游市場(chǎng)的需求

（1）從數(shù)量上看成都的游客數(shù)量不斷上升問題：如何提供更多的旅游產(chǎn)品滿足日益增長(zhǎng)的旅游需求？1995-2001接待國(guó)內(nèi)旅游收入分地區(qū)情況地區(qū)旅游收入(人民幣億元)1995199619971998199920002001四川省79.1298.76106.5119.29213.92248.1300.24成都市34.9451.9555.5472.4122.17124.4142.23二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析2、旅游市場(chǎng)的需求1995-2001接101二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析（2）隨著旅游業(yè)的發(fā)展，旅游者對(duì)于旅游產(chǎn)品需求內(nèi)容也會(huì)有下面的改變：觀光旅游---增長(zhǎng)見識(shí)，看風(fēng)光休閑旅游---享受工作之余的休閑度假生活體驗(yàn)旅游---體驗(yàn)?zāi)撤N角色和旅游地所特有的文化問題：成都市的旅游業(yè)如何應(yīng)對(duì)旅游需求內(nèi)容的改變？二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析（2）隨著旅游業(yè)的發(fā)展，旅游者對(duì)于旅游產(chǎn)102二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析結(jié)論將項(xiàng)目上升到體驗(yàn)旅游的高度，在打造傳統(tǒng)文化制高點(diǎn)的目標(biāo)上，找到體驗(yàn)都市時(shí)尚文化的對(duì)接點(diǎn)，使在觀光、休閑階段看過了無數(shù)千篇一律的寺廟的消費(fèi)者，在文殊院項(xiàng)目上體驗(yàn)到全新的寺廟旅游的感受，將成為決定本項(xiàng)目成敗與否的關(guān)鍵所在。

二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析結(jié)論103成都人經(jīng)營(yíng)文化的能力與案例

文化地產(chǎn)——“清華坊”詮釋中國(guó)文化它不是單純的“房產(chǎn)”概念，更多的是體現(xiàn)傳統(tǒng)空間與現(xiàn)代元素的自然統(tǒng)一，把中國(guó)文化那一份淳厚演繹為可傳承的基業(yè)。，清華坊的推出立即得到有著文化底蘊(yùn)的各界人士的青睞。

成都地產(chǎn)界對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和文化經(jīng)營(yíng)完美結(jié)合的體現(xiàn)。成都人經(jīng)營(yíng)文化的能力與案例

文化地產(chǎn)——“清華坊”詮釋中國(guó)文104成都人經(jīng)營(yíng)文化的能力與案例文化產(chǎn)品——水井坊在歷史的資產(chǎn)里挖掘到閃光點(diǎn)，成為白酒品牌的異軍突起者。通過這一系列運(yùn)作，水井坊從死去的歷史當(dāng)中找到了鮮活的生命，成為高檔白酒的一面旗幟。成都產(chǎn)業(yè)界的傳統(tǒng)商品經(jīng)營(yíng)和文化經(jīng)營(yíng)完美結(jié)合能力的體現(xiàn)。

成都人經(jīng)營(yíng)文化的能力與案例文化產(chǎn)品——水井坊105成都人經(jīng)營(yíng)文化的能力與案例文化餐飲：皇城老媽其營(yíng)造的文化氛圍充分地再現(xiàn)和展呈了成都這座歷史古城的各個(gè)方面的氣息和風(fēng)貌，在建筑內(nèi)，可以體味到各種不同而又各有特色的就餐空間，這就是"演釋傳統(tǒng)文化，凸現(xiàn)個(gè)性空間"的實(shí)際表現(xiàn)。成都餐飲界的經(jīng)營(yíng)文化產(chǎn)品的能力的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)。成都人經(jīng)營(yíng)文化的能力與案例文化餐飲：皇城老媽106三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析1、四個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)研究

直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：大慈寺項(xiàng)目、寬窄巷子項(xiàng)目

旅游市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：武侯祠、杜甫草堂

三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析1、四個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)研究

107三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析大慈寺片區(qū)比較優(yōu)勢(shì)：歷史上的影響：歷史上對(duì)于中國(guó)的繪畫書法藝術(shù)有巨大的影響，現(xiàn)為中等規(guī)模的成都?xì)v史文物博物館;地理位置的優(yōu)越：傳統(tǒng)成都各大商圈的王者春熙商圈接攘，坐享成熟商業(yè)區(qū)的商流、人流和消費(fèi)氛圍，區(qū)位優(yōu)勢(shì)堪稱無以倫比；規(guī)劃目標(biāo)：打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購(gòu)物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護(hù)與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。

突出優(yōu)勢(shì)：與成都市商業(yè)氛圍最濃的春熙路商圈的臨近三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析大慈寺片區(qū)比較優(yōu)勢(shì)：108三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析寬窄巷子比較優(yōu)勢(shì)：規(guī)模性的川西民居：是目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群；規(guī)劃的目標(biāo)：該區(qū)域有計(jì)劃結(jié)合長(zhǎng)順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)，將成為集歷史、文化、商業(yè)、旅游于一體的新型都市景觀

政府的支持：決定了其土地成本較低突出優(yōu)勢(shì)：文化價(jià)值高、形象好和政府的大力支持三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析寬窄巷子比較優(yōu)勢(shì)：109三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析武侯祠片區(qū)比較優(yōu)勢(shì)：歷史影響力：武侯祠是中國(guó)歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，是成都一日游的主要景點(diǎn)；前期的經(jīng)營(yíng)：景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟(jì)圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營(yíng)最好，旅游經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)最明顯的景區(qū)配套設(shè)施：其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營(yíng)成功的決定性因素之一。

三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析武侯祠片區(qū)比較優(yōu)勢(shì)：110三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析杜甫草堂比較優(yōu)勢(shì)：詩(shī)歌文化：杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說外，游草堂，更多的是感受園林美，體會(huì)詩(shī)人“位卑未敢忘憂國(guó)”的胸懷。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點(diǎn)之一。配套：杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)圈。三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析杜甫草堂比較優(yōu)勢(shì)：111三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析2、

目前整體的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的格局定位趨同戰(zhàn)略趨同手段趨同同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)

三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析2、

目前整體的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的格局112三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)在各個(gè)層面上展開投資層面：不同的項(xiàng)目都將展開對(duì)于有資金、有實(shí)力的投資商的爭(zhēng)奪。經(jīng)營(yíng)層面：對(duì)于有勢(shì)力、有經(jīng)營(yíng)管理能力、有經(jīng)營(yíng)文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)者的爭(zhēng)奪。規(guī)劃設(shè)計(jì)層面：由于優(yōu)秀的規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師資源的有限，項(xiàng)目之間必將展開對(duì)于資源的爭(zhēng)奪。三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)在各個(gè)層面上展開113三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)在各個(gè)層面上展開政府層面：對(duì)于政府政策支持的爭(zhēng)奪宣傳推廣層面：對(duì)于媒體和公眾注意力的爭(zhēng)奪旅游休閑消費(fèi)市場(chǎng)層面：最終的結(jié)果，上述不同的項(xiàng)目都將在旅游、休閑、文化購(gòu)物市場(chǎng)展開激烈的競(jìng)爭(zhēng)。三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)在各個(gè)層面上展開114三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析

本項(xiàng)目為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，被不同的層面接受和認(rèn)可，只有兩個(gè)可能的選擇：低成本策略：重復(fù)項(xiàng)目的前期的問題，低水平、低層次、低利潤(rùn)、低形象。

差異化策略：站在全國(guó)性的高度尋求突破，采取提升價(jià)值的方法，通過做出高品味的、能與都市文化對(duì)接的商業(yè)環(huán)境來，有效提升地塊的商業(yè)價(jià)值，增加投資者的信心。三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析

本項(xiàng)目為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)115三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析

結(jié)論：對(duì)于本項(xiàng)目，宗教文化和題材與其他歷史文化片區(qū)相比，具備三性——唯一性、權(quán)威性、排他性，完全有可能成為啟動(dòng)項(xiàng)目的點(diǎn)晴之筆。這也是項(xiàng)目的成功的必由之路。

三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析

結(jié)論：對(duì)于本項(xiàng)目，宗教文化116四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估117四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估項(xiàng)目的劣勢(shì)

（1）區(qū)位劣勢(shì)（2）文殊院目前商業(yè)業(yè)態(tài)的問題

（3）消費(fèi)層次內(nèi)向化和老齡化的問題

（4）市民對(duì)其形象有一定的負(fù)面認(rèn)知、（5）相對(duì)于其他寺廟，對(duì)于文殊院的宗教接受程度不高。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估項(xiàng)目的劣勢(shì)118四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估（1）區(qū)位劣勢(shì)

成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)習(xí)慣上是以東南西北四個(gè)片區(qū)劃分。目前的態(tài)勢(shì)是：城南板塊主要以高質(zhì)高價(jià)為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。城西版塊則集聚了一大批中檔價(jià)位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應(yīng)也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估（1）區(qū)位劣勢(shì)119四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估（1）區(qū)位劣勢(shì)城東板塊雖然有城東城市副中心等政策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價(jià)房、安居房等為主體。城北板塊商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費(fèi)量都呈現(xiàn)萎縮趨勢(shì)，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價(jià)為主體。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估（1）區(qū)位劣勢(shì)120四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估區(qū)位現(xiàn)狀：項(xiàng)目在市民心目中的認(rèn)知：處于城北版塊，區(qū)域形象差，人雜地亂，周邊既無口岸式、目標(biāo)式人流支持。目前的消費(fèi)主要是片區(qū)內(nèi)的內(nèi)部消費(fèi)者和低端消費(fèi)占了相當(dāng)大的比重。成都消費(fèi)者對(duì)于項(xiàng)目片區(qū)歸屬的心理認(rèn)知，以及項(xiàng)目周邊前期形成負(fù)面形象。對(duì)于項(xiàng)目后期的打造存在不利的影響。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估區(qū)位現(xiàn)狀：121四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估機(jī)會(huì)點(diǎn)：經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)，文殊院片區(qū)實(shí)際是在中央商務(wù)區(qū)以北，內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的位置，嚴(yán)格意義講其位置歸屬是：城市中心區(qū)。內(nèi)環(huán)路中央商務(wù)區(qū)本案四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估機(jī)會(huì)點(diǎn)：內(nèi)環(huán)路中央商務(wù)區(qū)本案122四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估大慈寺項(xiàng)目騾馬市商圈本項(xiàng)目中央商務(wù)區(qū)春熙路、鹽市口商圈寬窄巷子項(xiàng)目四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估大慈寺項(xiàng)目騾馬市商圈本項(xiàng)目中央商務(wù)區(qū)春熙路123四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估結(jié)論：淡化北部屬性、強(qiáng)化和中央商務(wù)區(qū)的緊臨項(xiàng)目在定位上強(qiáng)化其對(duì)于中央商務(wù)區(qū)功能的補(bǔ)充和服務(wù)功能。推廣傳播過程中一定要強(qiáng)化其緊鄰中央商務(wù)區(qū)和內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的位置屬性。項(xiàng)目整體打造后將形成一個(gè)新的宗教文化旅游、休閑、購(gòu)物為主題的旅游商務(wù)區(qū)。與原有的中央商務(wù)區(qū)形成一個(gè)整體。成為中央商務(wù)區(qū)的一個(gè)組成部分。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估結(jié)論：淡化北部屬性、強(qiáng)化和中央商務(wù)區(qū)的緊臨124四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估（2）文殊院目前商業(yè)業(yè)態(tài)的問題面臨業(yè)態(tài)的影響:文殊院原有的殯葬業(yè)態(tài)對(duì)項(xiàng)目旅游形象造成破壞，更使其旅游價(jià)值大為受損；

原有業(yè)態(tài)的低層次:就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營(yíng)業(yè)種單一的原始狀態(tài)

消費(fèi)現(xiàn)狀:目前文殊院周邊的消費(fèi)現(xiàn)狀是“信眾燒香——烏煙瘴氣、大眾喝茶——狼籍遍地”的低品味、低價(jià)位、低形象、低消費(fèi)。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估（2）文殊院目前商業(yè)業(yè)態(tài)的問題125四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主要的業(yè)態(tài)數(shù)量服裝31殯葬用品27美容美發(fā)23副食干雜22茶鋪17五金15中餐館15小吃店12音像用品9診所8四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主要的業(yè)態(tài)數(shù)量服裝31殯126四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估

（3）消費(fèi)層次內(nèi)向化和老齡化的問題

由于歷史形成的功能定位，片區(qū)消費(fèi)人群趨向老齡化，多為佛教信眾和閑散老人；內(nèi)向型、老齡化的消費(fèi)特征，只能滿足內(nèi)部循環(huán)的的小消費(fèi)群體，難于有效吸引其他的消費(fèi)群體的進(jìn)入，難于與現(xiàn)代人的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)方式相契合，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生不利影響。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估

（3）消費(fèi)層次內(nèi)向化和老齡化的問題