某公司太原項目前期市場研究和初步定位報告課件

太原項目前期市場研究和初步定位2007年5月3日太原項目前期市場研究和初步定位2007年5月3日1技術路線圖第一階段項目發(fā)展方向確定項目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市比較研究總體市場分析總體發(fā)展趨勢研判市場掃描本體資源分析項目占位開發(fā)商目標要求項目發(fā)展方向市場大勢分析項目機會分析技術路線圖第一階段項目發(fā)展方向確定項目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市2技術路線圖第二階段物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議項目總體規(guī)劃建議項目園林設計建議項目配套設計建議項目單體設計建議物業(yè)排布交通組織區(qū)隔組團設計功能布局戶型建議建筑風格和立面建議技術路線圖第二階段物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議項目總體規(guī)劃3項目提綱－－市場大勢分析項目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市比較研究總體市場分析總體發(fā)展趨勢研判市場掃描本體資源分析項目占位開發(fā)商目標要求項目發(fā)展方向市場大勢分析項目機會分析項目提綱－－市場大勢分析項目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市比較研究總體市場4不經(jīng)比較的數(shù)據(jù)是沒有概念的不經(jīng)比較的數(shù)據(jù)是沒有概念的5初步比較－沿著時間序列通過以上的比較，我們常能看到這樣的結論：××市房地產(chǎn)投資逐年遞增，年增幅達**%商品房銷售價格平穩(wěn)增長市場穩(wěn)步發(fā)展。。。。。。初步比較－沿著時間序列通過以上的比較，我們常能看到這樣的結論6初步比較－沿著時間序列以上的比較，我們常能得出這樣的結論：××市房地產(chǎn)投資05年銷售增速明顯超過竣工量增速，市場需求旺盛商品房銷售價格平穩(wěn)增長市場穩(wěn)步發(fā)展。。。。。。初步比較－沿著時間序列以上的比較，我們常能得出這樣的結論：7城市規(guī)模和經(jīng)濟總量比較結論：在“中部七市”中，太原市人口規(guī)模均中GDP總量最低，低于平均值50%，總量處于劣勢人均GDP仍無競爭力04年城鎮(zhèn)人均可支配收入居中，結合總量較低，說明農(nóng)業(yè)人口比例偏高并經(jīng)濟水平較低城市規(guī)模和經(jīng)濟總量比較結論：在“中部七市”中，太原市8城市用地比較結論：太原市總居住用地面積、人均居住用地面積明顯低于平均水平受地理條件限制（三面環(huán)山），城市發(fā)展空間最小城市用地比較9城市輻射力研究2004年太原鄭州武漢長沙南昌西安石家莊主要產(chǎn)業(yè)能源、冶金商貿(mào)、物流制造業(yè)制造業(yè)制造業(yè)旅游業(yè)醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)城市群規(guī)劃名稱大太原經(jīng)濟圈中原城市群武漢城市圈長株潭城市群昌九工業(yè)走廊關中城市群京津冀城市群－－城市數(shù)量2市3縣9市9市3市2市5縣5市8市－－面積（平方公里）23641.7558745.257702809620543.3655395220800－－人口（萬人）1395.5390030001453.61829.7721897540－－GDP（億元）1672.77090.934498.32161.652268.122698.2520913.42城市輻射力研究2004年太原鄭州武漢長沙南昌西安石家莊主要產(chǎn)10城市輻射力研究結論：在“中部七市”中，太原市所在城市圈人口和產(chǎn)值規(guī)模最低，低于平均水平40%以上城市所在區(qū)域購買力最低所在山西省北部臨北京、晉南鄰鄭州、晉西鄰西安，這些城市吸引力均明顯優(yōu)于太原，房地產(chǎn)客戶－－尤其是高端客戶，必受到嚴重分流其它說明：鄭州所受洛陽一定沖擊，所在群城市化率最高（河南擁有全國最大城市群）石家莊所在京津冀城市群，屬從屬地位，其它城市均為核心城市城市輻射力研究結論：在“中部七市”中，太原市所在城市圈11投資：不僅起點低，而且增速慢投資：不僅起點低，而且增速慢1206年：“百花開罷我花殺”06年：“百花開罷我花殺”13雖供不應求，06年“緊俏度”逆市下降03年，供過于求；04需求放量；05平穩(wěn)熱銷，06銷售再度提速雖供不應求，06年“緊俏度”逆市下降03年，供過于求；04需14低儲備低開發(fā)低竣工低銷售低儲備低開發(fā)低竣工低銷售15高開低走和低開高走價格高位啟動，提升緩慢，目前價格水平居中游偏上高開低走和低開高走價格高位啟動，提升緩慢，目前價16數(shù)據(jù)太原特點：三低一高供需總量：低總量，低增長投資、竣工量、銷售量均遠低于類比城市投資、竣工、銷售的增速更低于類比城市06年銷售竣工比（“緊俏度”）下降，低于平均水平價格：高位啟動，低速增長高位啟動，高開平走（03年價格高于其它城市50%以上）價格增速遠低于類比城市，05年住宅價格已被兩個城市超越數(shù)據(jù)太原特點：三低一高供需總量：低總量，低增長17重要問題由此繼續(xù)引出問題，如果假設成立必造成供不應求，價格高速上漲。而事實卻有問題2的存在！問題1：城市規(guī)模人口相當，為什么供應、銷售量僅為對比城市的1/3—1/5?假設：城市規(guī)劃限制、土地限制影響供應，考察指標：城市（人均）居住用地低、購置（開發(fā)）土地面積重要問題由此繼續(xù)引出問題，如果假設成立必造成供不應求，價格高18重要問題問題2：為什么在價格“漲聲一片”中不升反降？假設：價格起點過高－－高位啟動和加速緩慢的原因探索：城市用地少，土地供應緊張，價位較高（地價占房價約35%），利益驅(qū)動；市場啟動與能源經(jīng)濟新一輪啟動同步，太原市場啟動時針對了高收入者而非中高收入者；北京、西安、鄭州對高端客戶的分流；用地緊張導致規(guī)劃空間小，影響項目品質(zhì)，從而導致產(chǎn)品競爭力下降，價格上漲空間受限重要問題問題2：為什么在價格“漲聲一片”中不升反降？高位啟動19引申問題：中低端客戶出處何在？城中村“小產(chǎn)權”、“無產(chǎn)權”項目的火爆銷售“自建房”、“聯(lián)建房”對商品房的沖擊－－實際的供銷數(shù)據(jù)要遠高于統(tǒng)計所能體現(xiàn)的數(shù)據(jù)榆次的房子近50%被太原客戶買走引申問題：中低端客戶出處何在？城中村“小產(chǎn)權”、“無產(chǎn)權”項20市場向何處去05-06消化了歷年“空置”面積，進入07年，已呈現(xiàn)無房可賣的局面06年住宅價格再次提速，預計07年以以后仍平穩(wěn)增長（后市供應以郊區(qū)大盤為主）供應銷售總量放大，城中村、南部郊區(qū)及濱河帶是重點發(fā)展方向，大盤增多，大盤效應體現(xiàn)市場向何處去05-06消化了歷年“空置”面積，進入07年，已21總體市場分析----供給特征濱河帶城南城北板塊發(fā)展順序城北－－城南／濱河板塊發(fā)展空間濱河／城南－－城北板塊格局業(yè)已形成，城北板塊潛在供給很少，未來的競爭將會濱河板塊與城南板塊之間展開板塊格局總體市場分析----供給特征濱河帶城南城北板塊發(fā)展順序城北－22總體市場分析-----供給特征城北區(qū)域城南區(qū)域濱河區(qū)域區(qū)域形象多種城市功能混雜的傳統(tǒng)中心區(qū)客戶有較強的區(qū)域認同感未來新興的城市中心區(qū)區(qū)域印象正在進一步抬高濱河公園和濱河快速道是該區(qū)域的主要形象所在依托資源地段各種功能的成熟配套城市新中心的利好未來價值認知較高太原市區(qū)唯一的濱河景觀帶長風商務區(qū)的美好藍圖供求狀況供給規(guī)模較小價格多集中在4000元/平米產(chǎn)品形式比較單一高端項目占主導，價格提升較快價格從4300-5300規(guī)模普遍一般，多種產(chǎn)品形式共存價格集中在4800左右項目規(guī)模較大，產(chǎn)品選擇多產(chǎn)品總體品質(zhì)不高，密度較大、物業(yè)形象較差、園林綠化較少大多是尾盤，新入市項目很少品質(zhì)較高，物業(yè)形象良好，產(chǎn)品類型多樣，配套齊全，規(guī)模較大項目規(guī)模優(yōu)勢明顯，品質(zhì)較好，借助周邊景觀資源的同時積極打造自身園林景觀需求銷售較好以地緣性居住客戶為主整體銷售情況好地緣性客戶和外來客戶并重，自住為主兼有投資行為銷售情況好地緣性客戶與外來客戶并重未來發(fā)展趨勢潛在供應量較少價格穩(wěn)定土地稀缺、高額拆遷成本、未來發(fā)展空間較小城南區(qū)域逐漸成熟，供應量也非常大，市場空間廣闊，內(nèi)部競爭比較激烈未來發(fā)展空間巨大，汾河的南通和長風商務區(qū)的規(guī)劃建設將會繼續(xù)帶動濱河板塊的發(fā)展板塊特征對比分析總體市場分析-----供給特征城北區(qū)域城南區(qū)域濱河區(qū)域區(qū)域形23總體市場情況——10萬平米以上項目不足1/3規(guī)模較小，集中在5－15㎡萬左右市場主要在售住宅項目面積分布總體市場情況——10萬平米以上項目不足1/3規(guī)模較小，集中在24單價元/平米3500-37004300-45004700-49005000-53006300-7000不同價位段項目面積累計總建筑面積（萬平米）1020304060原上園百桐園帝景華府70905080濱東花園陽光銀座長島國際北美新天地注:統(tǒng)計口徑為各項目當期在售住宅面積項目價格較多集中在４３００－４９００之間總體市場情況——供給特征南波灣溫泉公園大唐長風長風畫卷金圣甲第民生國際行宮銅鑼灣廣場柏林風情同泰公寓大唐龍庭奧林匹克花園飛云現(xiàn)代城泰華城市廣場匯都MOHO精裝位置偏遠，區(qū)位認可度低，周邊配套不足，依靠項目自身規(guī)模位置稍偏，周邊有一定配套位置較好，且比較分散，項目規(guī)模小，周邊套齊全位置優(yōu)越，小規(guī)模精裝等單價元/平米3500-37004300-45004700-25總體市場情況——供給特征產(chǎn)品水平嚴重落后小盤、散盤多，高容積率、規(guī)劃嚴重受限，品質(zhì)難有做高的空間供方市場，缺乏做高品質(zhì)的動力價格與區(qū)位關系不大，好位置地塊小規(guī)劃差，偏遠位置規(guī)模優(yōu)勢可提升價格位置偏遠項目4000元是目前的價格上限目前高端項目（不含低密類）價格上限為7000元，一年內(nèi)最高不超過8000元（不考慮精裝因素）總體市場情況——供給特征產(chǎn)品水平嚴重落后26總體市場戶型供應分布各項目戶型分布與戶型的總價、單價分布分類分析（按居室）：主要功能空間尺度、樓型戶型平面戶型特點（價格、）暢銷戶型主要功能尺度未來供應戶型分布戶型分析總體市場情況——供給特征戶型分析總體市場情況——供給特征27太原市主要在售住宅項目戶型數(shù)量統(tǒng)計圖一、二、三、四居之比：1:2.5:2:1太原市主要在售住宅項目戶型數(shù)量統(tǒng)計圖一、二、三、四居之比：28兩居3500400045004900304050607080奧林匹克花園帝景華府濱東花園柏林風情陽光銀座單價元/平米總價萬元/套兩居三居一居四居三居百桐園四居三居兩居48005300三居兩居一居90三居三居一居三居兩居一居三居大唐長風北美新天地一居三居兩居0二居民生國際行宮競爭項目單套總價、單價情況兩居3500400045004900304050607080293500400045004900304050607080單價元/平米總價萬元/套一居48005300一居90一居一居一居0一居總價多在30萬元以內(nèi)3500400045004900304050607080單價30兩居3500400045004900304050607080單價元/平米總價萬元/套兩居兩居48005300兩居90兩居兩居0二居二居總價區(qū)間35-55萬4500-4900，功能化兩居高單價兩居總價反降，總價上限嚴格兩居3500400045004900304050607080313500400045004900304050607080單價元/平米總價萬元/套三居四居三居三居48005300三居90三居三居三居三居三居0三居、四居總價區(qū)間：55-85萬元高單價項目四居設置不多總價、單價一致性不高四居3500400045004900304050607080單價32戶型－單價－總價在售項目各戶型間無總價沖突－－不是市場把握，而是無市場定位導致的“見縫插針”式的以面積最大化為目標的規(guī)劃原則；多數(shù)項目價格上漲幅度不大即使最高端項目，一居總價也不易超過25萬；二居35-55萬，三居、四居55-85萬元概念型一居、酒店式公寓不被認可，可充分滿足居住需求的一居較看好客戶平均購買力下移，單價穩(wěn)定同時總價有回歸趨勢戶型－單價－總價在售項目各戶型間無總價沖突－－不是市場把握，33（單位：米，平方米）項目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進深最小進深結構建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積主臥面積次臥面積陽臺面積廚房面積衛(wèi)生間面積百桐園點塔一梯三戶15.47.23×2906.11.9311.775.8817.289.33.35.885.767.2－2×283.86－－－－－－－－－怡和國際中心塔樓兩梯四戶9.79.62×299.394.84.220.165.2916.214.45.47.364.09.68.22×293.183.754.516.88－16.212.87－9－北美新天地·御苑板樓四梯十三戶7.14.22×377.915.04.221.0－12.611.342.245.46.0四梯五戶7.5－－75左右36.1－－12.210.8－7.34大唐龍庭塔樓四梯十三戶9.69.82×21084.25.121.427.812.613.5－4.223.9511.17.23×292.294.04.216.8－12.8713.5－7.28.1太原奧林匹克花園板樓一梯四戶11.98.53×388.823.84.015.23.8716.212.045.75.763.87兩房戶型剖析（單位：米，平方米）項目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進深最小進34相關調(diào)查：兩房戶型剖析項目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進深最小進深結構建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積主臥面積次臥面積陽臺面積廚房面積衛(wèi)生間面積大唐長風塔樓兩梯六戶6.3－2×2894.76.3－14.5210.56－－－12.6－2×2964.1727.817.816.2－6.6－3×22×23×32×3采光面戶型結構示意圖（單位：米，平方米）相關調(diào)查：兩房戶型剖析項目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進深最小進35北美新天地百桐園陽光銀座南波灣溫泉公寓民生國際行宮90平米70平米客戶認同范圍1008085.3376.779078759810580平米84100平米9987泰華城市廣場奧林匹克花園9580677592未來主要項目兩房戶型分布75-90，新政要求即將顯現(xiàn)，客戶認同度較高北美新天地百桐園陽光銀座南波灣民生90平米70平米客戶認同范36建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積75-1003.5-5.04.0-5.016-205-6主臥面積次臥面積陽臺面積廚房面積衛(wèi)生間面積12-1711-132-54-74-6兩房各功能空間尺度集中在以下面積區(qū)間兩居特征——基本特征：板樓,戶型無亮點均價范圍：4500-5300元/平米；首期（7成20年）；月供：1600-2500元/平米。面積單位：㎡長度單位：m兩房戶型總結建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積75-1003.5-5.37在售樓盤三房戶型剖析項目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進深最小進深結構建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積主臥開間主臥面積次臥面積廚房面積衛(wèi)生間面積百桐園點塔一梯兩戶16.4－3×2147.174.57.734.653.726.6412.87－6.7516.4－3×3166.866.16.740.87－3.827.3616.2－6.25怡和國際中心塔樓兩梯兩戶16.5－3×2132.675.65.329.863.623.7616.8311.96－15.9－3×2151.314.66.630.363.920.6714.4－－北美新天地·御苑板樓四梯十三戶23.2－3×2140.284.49.240.483.627.214.17.225.5四梯五戶15.5－4×2138.498.84.4539.165.525.912.67.037.77長島國際板樓兩梯兩戶15.610.83×2145.534.86.330.243.624.8415.847.8－濱東花園塔樓兩梯四戶14.9－3×3156.276.35.132.133.725.8617.289.97.14兩梯四戶18.78.23×31748.44.840.324.226.617.5510.446帝景華府板樓兩梯兩戶17.611.52×3144.123.957.328.8353.625.8156.486.1217.6－3×2135.594.65.526.953.623.0415.486.094.2在售樓盤三房戶型剖析項目樓體類型幾梯幾戶最大進深最小進深結構38在售樓盤三房戶型剖析項目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進深最小進深結構建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積主臥開間主臥面積次臥面積廚房面積衛(wèi)生間面積柏林風情板樓一梯兩戶16.2－3×2134.84.24.920.587.83.620.4413.26.96.314.312.23×2141.75.05.326.57.83.621.24126.99.99.3－2×3117.254.26.125.64103.615.2211.166.44.8原上園塔樓兩梯四戶1411.73*2139.14.57.835.14.52611.81051411.73*2133.784.37.833.54.12310105金圣甲第塔板兩梯六戶19-3*21505.75.2321542419/1487在售樓盤三房戶型剖析項目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進深最小進深39建筑面積廳開間廳進深客廳面積135-1604.2-65.3-6.727左右主臥開間主臥面積（含主衛(wèi)）次臥面積廚房面積衛(wèi)生間面積3.623－2712-166－105.5-7三房各功能空間尺度集中在以下面積區(qū)間三居特征——基本特征：主臥開間小，進深過長（平均值約為16米）,戶型缺乏亮點，附加值低均價范圍：4500-5300元/平米,月供2900-4000元左右面積單位：㎡長度單位：m三房戶型總結建筑面積廳開間廳進深客廳面積135-1604.2-65.3-40北美新天地百桐園帝景華府南波灣溫泉公寓長島國際140平米120平米180131160130166140135145130平米138150平米145120陽光銀座160平米120長風畫卷134158三房面積集中度有從150到130回歸的趨勢130-145小三居為主，160-170大三居為輔140130170145未來主要項目三房戶型分布北美百桐園帝景華府南波灣溫泉公寓長島國際140平米120平米41四房戶型剖析項目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進深最小進深結構建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積主臥開間主臥面積次臥面積廚房面積衛(wèi)生間面積長島國際板樓兩梯兩戶16.810.83×2164.625.34.523.8514.313.926.9117.288.28－帝景華府板樓兩梯兩戶17.611.53×3160.864.356.327.4020.473.625.0214.286.355.67四房戶型剖析項目樓體類型幾梯幾戶最大進深最小進深結構建筑廳開42板塊格局基本形成,板塊競爭是產(chǎn)品形態(tài)的競爭,內(nèi)部競爭是品質(zhì)的競爭；高、中、低市場梯度尚未真正形成，低端市場被城中村項目、自建房聯(lián)建房項目、榆次項目分流；規(guī)模是導致產(chǎn)品總體水平不高的首因，也成為獲取競爭優(yōu)勢的第一要素；市場有待規(guī)范；關注：遠郊大盤的放量市場供給特征總結板塊格局基本形成,板塊競爭是產(chǎn)品形態(tài)的競爭,內(nèi)部競爭是品43總體市場分析-----市場需求特征住宅總體需求：平穩(wěn)絕大多數(shù)住宅項目銷售比較平穩(wěn)，無明顯滯銷樓盤，無明顯滯銷戶型，需求預期比較樂觀客戶構成：總量上：外地與本市客戶兩分天下結構上：外地客戶占據(jù)高端市場總體市場分析-----市場需求特征住宅總體需求：平穩(wěn)客戶構成44客戶類別分析客戶類別背景需求物業(yè)購房目的價值評判體系市場前景高端客戶多來自本省外地私營業(yè)主高級公務員舒適型或者奢侈舒適型大三居或者大戶型為下一代購置資產(chǎn)養(yǎng)老強調(diào)產(chǎn)品的綜合素質(zhì)強調(diào)產(chǎn)品的精神功能強調(diào)產(chǎn)品的附加值目前比較穩(wěn)定，競爭激烈，但受經(jīng)濟周期和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟影響大中端客戶來自本市企業(yè)員工普通公務員經(jīng)濟型或經(jīng)濟舒適型兩居或者小三居改善居住條件強調(diào)戶型、地段、配套等單一因素強調(diào)產(chǎn)品的物質(zhì)功能強調(diào)產(chǎn)品的基本價值較為理性，注重性價比潛力巨大，需求彈性小，風險系數(shù)低客戶類別分析客戶類別背景需求物業(yè)購房目的價值評判體系市場前景45需求特征總結高端市場：供給創(chuàng)造需求中端市場：需求未被充分滿足，潛力巨大需求特征總結高端市場：供給創(chuàng)造需求46訪談紀要代理商老總訪談山西富人北部的選擇到北京購房、南部的選擇到西安購房，東南的選擇到鄭州購房。太原的需求潛力完全未能釋放，3000－4000元的房子需求最強。榆次項目、遠郊項目、城中村手續(xù)不全項目成為中低端市場的主體。高端市場缺乏的是低密房沒有真正的高端產(chǎn)品成交量低原因不是需求無力，而是供應太少需求旺盛、供應缺乏，為什么價格上不去？尤其是在03-04年各二線城市迅速發(fā)展的階段（其它城市成交量、價格均迅速上揚）？答：價格高了就到外地去買房了，北京、西安、鄭州，太原的子除了本市以外只能賣給榆次和晉中的人。山西購買力最強的地方是大同、臨汾、？？？金茂大廈目前租金約1.5元，三年以前大約會在2.5元以上。國貿(mào)租金也僅為2.2元左右。訪談紀要代理商老總訪談47訪談紀要李亞光太原市場各類市場情況如何？答：太原市場，只要是住宅，就不愁賣。最容易接到并賺錢的項目是商業(yè)項目和寫字樓項目，這類項目太多，很多外地代理商不愿意接或是接到做不好，所以機會很多。為什么別人賣不好，你們有秘方嗎？答：報紙廣告效果不佳，山西客戶也不認什么過虛的形象，找到合適的渠道，找準客戶購買的關鍵房子就能賣出去－－前提是房子可賣，也有根本賣不掉的房子，這樣的我們根本不接。關鍵渠道就是搞定關鍵客戶，拿下一個就打通一片客戶的購房關鍵煤老板其實理性得很，聰明得很，比如買寫字樓，雖然他們不會在那里辦公，但意義在于：買入做為固定資產(chǎn)，帳面上做文章成為成本，以避稅；買下后抵押給銀行仍然可以拿回大部分租金，房子租出去作為長線投資。北京上海等地的代理商太相信自己的經(jīng)驗，形象類的東西在山西客戶認同度并不高訪談紀要李亞光48訪談紀要冰水和孫圣綠地在太原拿了三塊地，一塊800畝、一塊1000畝，另一個不詳。華潤經(jīng)紀表現(xiàn)較差，酒店式公寓的產(chǎn)品，根本無人認同，飛云現(xiàn)代城成為死盤世紀皓產(chǎn)案場方面做得還行，但前期定位一般，重形象和開發(fā)商意見不統(tǒng)一山西開發(fā)商排外心理極強，首創(chuàng)從太原撤出大家興奮異常項目成功的三個關鍵是在較好的位置拿到地、有政府關系、與山西各地的商會建立良好關系對宏觀數(shù)據(jù)不敏感住宅項目一點問題都沒有，需求極為強大，寫字樓和商業(yè)就是高危了太原住宅需求極度旺盛，尤其是3000元左右房子，幾乎沒有供應訪談紀要冰水和孫圣49訪談總結－－市場觀點和動態(tài)住宅最樂觀，商業(yè)、寫字樓壓力極大一線寫字樓租金三年內(nèi)下跌40%高端客戶被北京、西安、鄭州分流無真正意義上高端產(chǎn)品，低密類最為看好3000元左右無供應，中低端潛力巨大綠地低調(diào)進入太原，郊區(qū)大盤模式訪談總結－－市場觀點和動態(tài)住宅最樂觀，商業(yè)、寫字樓壓力極大50訪談總結－－項目操作層面渠道第一，打廣告賣房子的“廣普型”推廣不靈，渠道，尤其是商會類的渠道不認概念，不認理念，不認生活方式和觀念，別輕易給人當先生客戶是精明的，只有替客戶算好了帳開發(fā)商就才能算筆好帳大同、臨汾客戶購買力最強業(yè)界的明顯的排外心理訪談總結－－項目操作層面渠道第一，打廣告賣房子的“廣普型”推51項目提綱－－項目機會分析項目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市比較研究總體市場分析總體發(fā)展趨勢研判市場掃描本體資源分析項目占位開發(fā)商目標要求項目發(fā)展方向市場大勢分析項目機會分析項目提綱－－項目機會分析項目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市比較研究總體市場52市場掃描項目本體掃描市場占位開發(fā)商目標要求項目發(fā)展戰(zhàn)略分析思路市場掃描項目本體掃描市場占位開發(fā)商目標要求項目發(fā)展戰(zhàn)略分析思53市場掃描-市場價格階梯鑒于本項目區(qū)位，3500-4000區(qū)間的項目暫不分析40004500500035006000奧林匹克花園原上園三晉綠苑觀湖印象同泰公寓大唐龍庭麗苑國際光信帝景華府柏林風情云路杰作百桐園濱東花園長島國際金圣甲第長風畫卷陽光銀座北美新天地華宇綠洲別墅長島國際別墅類泰華城市廣場匯都MOHO市場掃描-市場價格階梯鑒于本項目區(qū)位，3500-4000區(qū)間54市場掃描-----4000-4500區(qū)間同泰公寓大唐龍庭柏林風情光信帝景華府項目價格(元/㎡)光信帝景華府4500柏林風情4300大唐龍庭4500同泰公寓4100麗苑國際4300云路杰座4200麗苑國際云路杰座市場掃描-----4000-4500區(qū)間同泰公寓大唐龍庭柏林55市場掃描-----4000-4500區(qū)間項目外部環(huán)境產(chǎn)品及內(nèi)部特征光信帝景華府平陽路,環(huán)境一般,配套較差四座板樓,組團園林面積較大,但用售價換速度,導致價格不高柏林風情處在寇莊村里,環(huán)境較差三座單體,板塔結合大唐龍庭王村南街與長治路,配套及環(huán)境一般臨街塔樓同泰公寓王村南街與體育路,周邊環(huán)境較差臨界單體塔樓麗苑國際雙塔寺街,環(huán)境一般三棟板式樓云路杰座柳巷南路附近,繁華、嘈雜，不適合居住單體塔樓項目周邊無特殊資源產(chǎn)品水平提升不足市場掃描-----4000-4500區(qū)間項目外部環(huán)境產(chǎn)品及內(nèi)56市場掃描——4500-5000區(qū)間濱東花園長風畫卷金圣甲第長島國際陽光銀座百桐園項目價格長島國際4800濱東花園4900陽光銀座4800長風畫卷4700百桐園4800金圣甲第4700市場掃描——4500-5000區(qū)間濱東花園長風畫卷金圣甲第長57市場掃描——4500-5000區(qū)間項目外部環(huán)境產(chǎn)品及內(nèi)部特征長島國際濱河西路，享有濱河景觀資源高層、小高層、聯(lián)排、獨棟濱東花園濱河東路，享有濱河景觀資源9棟塔樓，園林較好，注重景觀營造陽光銀座長治路與長風街，新商業(yè)商務中心，配套齊全臨街裙樓長風畫卷長風街與體育西路，地段繁華成熟臨街單體金圣甲第并州北路，良好的教育資源臨街板塔百桐園并州南路一巷，周邊環(huán)境一般、寬闊的樓間距和多層為主社區(qū)擁有核心外部資源通過塑造產(chǎn)品提升項目價格市場掃描——4500-5000區(qū)間項目外部環(huán)境產(chǎn)品及內(nèi)部特征58北美新天地市場掃描-----5000-5500區(qū)間項目價格（元/㎡）北美新天地5300北美新天地市場掃描-----5000-5500區(qū)間項目價格（59市場掃描-----5000-5500區(qū)間項目外部資源條件產(chǎn)品及內(nèi)部特征北美新天地長治路與長風街交匯處，占據(jù)城市核心地段，坐擁城市商業(yè)商務資源局部有亮點，層高3.2米，頂層樓王提升項目形象擁有核心外部資源，產(chǎn)品有局部亮點跨越區(qū)域價格標桿市場掃描-----5000-5500區(qū)間項目外部資源條件產(chǎn)品60華宇綠洲長島國際泰華城市廣場匯都MOHO市場掃描-----6000以上項目價格（元/㎡）華宇綠洲（別墅）在售時6000，目前10000長島國際聯(lián)排6000泰華城市廣場精裝修價格預計突破6000匯都MOHO精裝修公寓，價格6800華宇綠洲長島國際泰華城市廣場匯都MOHO市場掃描-----61市場掃描-----6000以上項目外部資源產(chǎn)品及其內(nèi)部特征華宇綠洲（別墅）臨濱河公園，占據(jù)城市核心景觀園林規(guī)劃較好長島國際（聯(lián)排）臨濱河公園，占據(jù)城市核心景觀高層、小高層、聯(lián)排、獨棟，密度較高匯都MOHO學府街與平陽路交匯處綜合體項目，通過精裝修與商務概念包裝突破價格極限泰華城市廣場長風街，沃爾馬、燕沙、和信寫字樓，核心商業(yè)商務區(qū)綜合體項目，通過商務概念包裝與贈送精裝修突破價格極限在產(chǎn)品形態(tài)一旦變?yōu)閯e墅或類別墅產(chǎn)品時，就突破了一般意義上的產(chǎn)品,可實現(xiàn)的價格大幅度提升，達到6000元以上利用贈送精裝修和商務概念包裝突破價格極限市場掃描-----6000以上項目外部資源產(chǎn)品及其內(nèi)部特征華62迎澤大街南內(nèi)環(huán)街建設南路長風街親賢北街長治路并州路衛(wèi)華儀器廠五一機械廠剛玉塑料廠平陽路區(qū)域成熟、功能完善新城區(qū)核心地段，屬于強勢擴展區(qū)名為小店，實乃迎澤項目本體資源分析－地塊區(qū)位圖迎澤大街南內(nèi)環(huán)街建設南路長風街親賢北街長治路并州路衛(wèi)華儀器廠63

項目本體掃描屬性詮釋區(qū)位新核心商業(yè)、商務區(qū)強勢擴展區(qū)長風街正在取代迎澤大街，成為太原市的行政大道、景觀大道長治路是連接南北城區(qū)最主要交通動脈，大型商業(yè)、商務項目林立，親賢北街是南城除長風大街外最重要的一條道路本項目在長治路與親賢北街交匯處，離長風街也不到1500米區(qū)域目前是房地產(chǎn)開發(fā)的最熱點地塊中小規(guī)模開發(fā)項目凈用地34470㎡，容積率為3，總建不大于103410㎡昭示性、可達性北臨親賢北街，東靠長治路，通達性很好，昭示性一般周邊配套商業(yè)配套齊全、檔次高無稀缺自然景觀及人文資源衛(wèi)華儀器廠項目屬性界定——新核心商業(yè)、商務區(qū)，中等規(guī)模高檔住宅項目項目本體掃描屬性詮釋區(qū)長風街正在取代迎澤大街，成為太原市的行64項目本體掃描屬性詮釋區(qū)位名為小店，實乃迎澤平穩(wěn)衰退區(qū)是小店區(qū)與迎澤區(qū)的交匯地帶，在交通、產(chǎn)業(yè)、配套和房地產(chǎn)發(fā)展水平等屬性上與迎澤區(qū)更為接近緊鄰南內(nèi)環(huán)街，南內(nèi)環(huán)街是把太原市劃分為南城和北城的一條道路在城市南移西進的大旗下，相比汾河兩岸、長風街及親賢街一帶，區(qū)域大勢不甚樂觀地塊不可多得可供大規(guī)模開發(fā)用地凈用地123060.17㎡，容積率不大于2.7，最大總建為332262㎡，通達性、昭示性項目東臨南內(nèi)環(huán)街（主干道），西靠東崗南路，交通通達性一般，昭示性稍差配套緊鄰山姆士大型超市，其它生活配套檔次一般，為中低檔無稀缺性自然資源和人文資源五一機械廠項目屬性界定——城區(qū)極其稀缺可供大規(guī)模開發(fā)用地

項目本體掃描屬性詮釋區(qū)名為小店，實乃迎澤是小店區(qū)與迎澤區(qū)的交65屬性詮釋區(qū)位老城非核心區(qū)域?qū)儆谟瓭衫铣菂^(qū)，距離商業(yè)中心五一廣場和柳巷2公里左右緊鄰并州路，并州路為城市南北大動脈地塊稀缺中小規(guī)模快速開發(fā)地塊占地34060.07㎡，容積率不大于3.0，總建不大于103410㎡迎澤區(qū)土地供應越來越少通達性、昭示性項目緊鄰主干道并州路與次干道并州東街，地塊沿街面寬，交通通達性與昭示性都非常好配套市政、生活配套完善，教育配套更是本項目的重要資源無稀缺性自然資源和人文資源迎澤公園距地塊1.5公里左右項目本體掃描剛玉塑料廠項目屬性界定——老城區(qū)稀缺中小規(guī)模快速開發(fā)地塊

屬性詮釋區(qū)老城非核心區(qū)域?qū)儆谟瓭衫铣菂^(qū)，距離商業(yè)中心五一廣場6640004500500035006000奧林匹克花園原上園三晉綠苑觀湖印象同泰公寓大唐龍庭麗苑國際光信帝景華府柏林風情云路杰作百桐園濱東花園長島國際金圣甲第長風畫卷陽光銀座北美新天地華宇綠洲別墅長島國際別墅類泰華城市廣場匯都MOHO外部無特殊資源條件，產(chǎn)品無明顯提升外部有特殊資源條件或者產(chǎn)品有明顯提升外部有特殊資源條件同時產(chǎn)品有局部亮點低密產(chǎn)品或者商務概念精裝修剛玉塑料廠：特殊教育資源五一機械廠：規(guī)模優(yōu)勢決定產(chǎn)品提升空間衛(wèi)華占據(jù)核心商業(yè)商務資源，同時有產(chǎn)品提升空間的規(guī)模優(yōu)勢項目資源占位40004500500035006000奧林匹原上園三晉觀湖67開發(fā)商目標要求項目目標衛(wèi)華儀器廠形象統(tǒng)領，品牌樹立，附加值營造剛玉塑料廠深入熟悉市場，降低開發(fā)風險五一機械廠品牌附加值實現(xiàn)的載體，利潤的最大來源－－品牌建設、附加值要求、三塊地塊的利潤最大化等要求統(tǒng)籌考慮開發(fā)商目標要求項目目標衛(wèi)華儀器廠形象統(tǒng)領，品牌樹立，附加值營68領導者—產(chǎn)品有規(guī)模優(yōu)勢—壟斷利潤—設置多種產(chǎn)品壁壘追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者剛玉塑料廠衛(wèi)華儀器廠五一機械廠競爭戰(zhàn)略選擇領導者—產(chǎn)品有規(guī)模優(yōu)勢追隨者—搭便車，借勢補缺者—目標明確，69五一機械廠發(fā)展方向項目發(fā)展原則高容積率研究及案例借鑒項目產(chǎn)品發(fā)展方向五一機械廠發(fā)展方向項目發(fā)展原則高容積率研究及案例借鑒項目產(chǎn)品70規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街五一機械廠廠區(qū)狄村北街建設南路東崗南路五一機械廠現(xiàn)狀圖規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街五一機械廠廠區(qū)狄村北街建設南71五一機械廠現(xiàn)狀圖五一機械廠現(xiàn)狀圖72規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北街建設南路東崗南路五一機械廠現(xiàn)狀圖規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北街建設南路東崗南73幼兒園東崗南路體育北街規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北街建設南路東崗南路幼兒園東崗南路體育北街規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北74東崗南路規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北街建設南路東崗南路東崗南路規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北街建設南75狄村北街規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北街建設南路東崗南路狄村北街規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北街建設南路東76建設南路規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北街建設南路東崗南路建規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北街建設南路東崗南7712348510976131112151416建設南路荻村北街東港南路新寇莊北街（規(guī)劃中）總用地128619.865㎡凈用地123060.17㎡最大容積率2.7最大建筑密度20％最小綠地率35％總建筑面積332262.459控高-地塊控制性規(guī)劃指標太原市規(guī)劃局規(guī)劃設計條件通知書2006/2/27項目性質(zhì)-成熟區(qū)域高容積率大盤12348510976131112151416建設南路荻村北78項目發(fā)展原則大盤的定位重戰(zhàn)略與資源，而不僅僅是物業(yè)本身的差異大盤的形象，一期等于整體，項目等于區(qū)域大盤的客戶與項目開發(fā)深度呈正比,在多期開發(fā)中保持對區(qū)域外持續(xù)的拉動項目發(fā)展原則大盤的定位重戰(zhàn)略與資源，而不僅僅是物業(yè)本身的差異79五一機械廠發(fā)展方向項目開發(fā)原則高容積率研究及案例借鑒項目產(chǎn)品發(fā)展方向五一機械廠發(fā)展方向項目開發(fā)原則高容積率研究及案例借鑒項目產(chǎn)品80項目基本數(shù)據(jù)一覽表項目容積率總用地(公頃)總建面(萬平米)總戶數(shù)(千戶)車位比(車：戶)綠化率（%）三居戶型(平)主要板樓尺寸（米）主要塔樓尺寸（米）最低層數(shù)最高層數(shù)精裝開發(fā)時間樂府江南2.0711301.5680.934.20%19023.4*1523.4*16.999是3.3慧谷陽光2.156.23170.81135%13022.4*11.7(3)916否2.5誠品建筑2.45.9314.80.7160.8345%15719.2*14.430.2*18.1915是2.8珠江峰景2.4411.33332.20.9135%148

41*26(6)1221是4.6華紡易城2.4625502.93140%13716.6*14.91218否3.11陽光上東2.4847.5371.82.4831.2737%22022*18.529*15.4(4)732可選3.6燕沙后2.53.711.30.7931.235%14827.9*13.7(3)24.5*30.6(6)918否5.4沿海賽洛城2.642586.374.9830.70630%

是5.6星園2.711.229.32.1220.733%150

46*26(6)1331否0.1上元3.188.2534.171.5881.0330.01%190

532是4.4棕櫚泉3.47301.41.550%200

28.85*29.1(4)2330是2.8觀湖國際（北區(qū)）3.59.343.91.81.0830%17229.4*18(3)2828是4.8朗琴園3.810.94020.840%150

1530是1.4澳洲康都3.986.1328.611.7111.01430.50%14326.4*17.4(3)1528是4.1項目基本數(shù)據(jù)一覽表項目容積總用地總建面總戶車位比綠化率三居戶81高容積率下的規(guī)劃結構分類（按構成元素）純點塔萬科星園（容積率2.7,占地11.2萬）棕櫚泉國際公寓（3.4）高容積率下的規(guī)劃結構分類（按構成元素）純點塔萬科星園（容積率82高容積率下的規(guī)劃結構分類純點塔點塔+少量板朗琴園(3.8)珠江峰景（2.44）高容積率下的規(guī)劃結構分類純點塔點塔+少量板朗珠江峰景（2.483高容積率下的規(guī)劃結構分類純點塔點塔+少量板點+板陽光上東(2.48)高容積率下的規(guī)劃結構分類純點塔點塔+少量板點+板陽光上東(84高容積率下的規(guī)劃結構分類純點塔點塔+少量板點+板板+少量點燕沙后(2.5)澳洲康都(3.98)高容積率下的規(guī)劃結構分類純點塔點塔+少量板點+板板+少量點燕85高容積率下的規(guī)劃結構分類純點塔點塔+少量板點+板板+少量點純板慧谷陽光(2.15)華紡易城(2.46)觀湖國際(3.5)高容積率下的規(guī)劃結構分類純點塔點塔+少量板點+板板+少量點純86五一機械廠項目發(fā)展方向項目開發(fā)原則高容積率研究及案例借鑒項目發(fā)展方向五一機械廠項目發(fā)展方向項目開發(fā)原則高容積率研究及案例借鑒項目87五一機械廠項目發(fā)展方向市場前提景觀取向弱于板塔差異地塊前提總建33萬㎡,容積率不大于2.7,無優(yōu)勢外部資源競爭和發(fā)展前提領導者發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)濟前提做足容積率產(chǎn)品方向：城區(qū)唯一純住宅大盤產(chǎn)品適當領先以板為主,板塔結合做足容積率產(chǎn)品適當豐富,增加客戶厚度地塊規(guī)劃結構圖建議五一機械廠項目發(fā)展方向市場前提產(chǎn)品方向：城區(qū)唯一純住宅大盤地88衛(wèi)華儀器廠項目地塊圖長治路寇莊西路拆遷居民戶662戶廠區(qū)5426親賢北街衛(wèi)華儀器廠節(jié)點示意圖地塊：衛(wèi)華儀器廠13總用地35970㎡凈用地34470㎡容積率≦3.0建筑密度≦25％綠地率≧35％總建筑面積≦103410控高無地塊控制性規(guī)劃指標世貿(mào)中心衛(wèi)華儀器廠項目地塊圖長治路寇莊西路拆遷居民戶662戶廠區(qū)6親89長治路廠區(qū)寇莊西路拆遷居民戶662戶永康路親賢北街世貿(mào)中心電力大廈衛(wèi)華儀器廠現(xiàn)狀圖長廠區(qū)寇莊西路拆遷居民戶662戶永康路親賢北街世電衛(wèi)華儀器廠90廠區(qū)現(xiàn)狀廠區(qū)現(xiàn)狀91親賢北街世貿(mào)中心永康路寇莊西路長治路廠區(qū)永康路親賢北街世貿(mào)中心電力大廈寇莊西路衛(wèi)華儀器廠周邊現(xiàn)狀親賢北街世貿(mào)中心永康路寇莊西路長廠區(qū)永康路親賢北街世電寇莊西92衛(wèi)華儀器廠項目發(fā)展方向市場前提--板樓比塔樓價格高出200元/㎡--小高層、高層價格無顯著價差地塊前提容積率不大于3--建筑密度不大于25%競爭和發(fā)展前提--挑戰(zhàn)者的姿態(tài)利潤最大化前提--3以內(nèi)的高容積率對品質(zhì)影響不大，做足容積率，多出面積--品質(zhì)保證，建筑密度和園林綠化產(chǎn)品方向－－高端住宅純板樓做足容積率，控制建筑密度高層為主，中高層為輔戶型面積：奢侈舒適型兼具經(jīng)濟舒適型為保證樓體類型，可適當放寬單套戶型面積通過產(chǎn)品整體創(chuàng)新成為市場價格新標桿地塊規(guī)劃結構圖建議衛(wèi)華儀器廠項目發(fā)展方向市場前提產(chǎn)品方向－－高端住宅地塊規(guī)劃結93剛玉塑料廠項目地塊圖總用地面積41308.89㎡凈用地面積34060.07㎡最大容積率3.0最大建筑密度25％最小綠地率35％控高-總建筑面積102180規(guī)劃建筑面積中居住面積不超過70％幼兒園面積不小于1500㎡凈面積17372.80凈面積16463.56總凈用地面積和兩地塊用地面積分別來自不同文件，有些出入，但不影響分析，下面采用征地圖數(shù)據(jù)進行分析摘自鄭州市規(guī)劃局規(guī)劃設計條件通知書2006/2/27摘自太原市規(guī)劃局小區(qū)征地圖2007/2/1舒適經(jīng)濟型經(jīng)濟型剛玉塑料廠項目地塊圖總用地面積41308.89㎡凈用地面積394剛玉塑料廠現(xiàn)狀圖剛玉塑料廠現(xiàn)狀圖95地塊圖地塊圖96剛玉塑料廠區(qū)現(xiàn)狀圖剛玉塑料廠區(qū)現(xiàn)狀圖97并州北路并州東街并州東街并州北路并州東街并州東街98剛玉塑料廠產(chǎn)品方向市場前提地緣性客戶為主，戶型和面積需求較小地塊前提容積率不大于3，建筑密度不大于25%競爭和發(fā)展前提跟隨者發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)濟前提做足容積率，多出面積產(chǎn)品方向：滿足地緣性客戶為主的住宅項目跟隨市場主流，控制開發(fā)風險，快速回收資金板塔結合做足容積率嚴格控制單套戶型面積北地塊經(jīng)濟型，南地塊舒適經(jīng)濟性北地塊可適當提高容積率，南地塊相反核心問題：南北地塊容積率分配剛玉塑料廠產(chǎn)品方向市場前提產(chǎn)品方向：滿足地緣性客戶為主的住宅99總用地33836㎡北地塊：17372㎡南地塊：16463㎡容積率容積率容積率3.０333.12.893.22.793.32.683.42.583.52.47南北地塊容積率分配表樓層數(shù)高品質(zhì)、低容積率中品質(zhì)、中容積率低品質(zhì)、高容積率111.7-2.02.0-2.22.2-2.5141.9-2.22.2-2.42.4-2.7182.2-2.52.5-2.72.7-3.2232.6-3.03.0-3.43.4-3.9不同樓層數(shù)量下可實現(xiàn)的容積率為保證南北地塊均好性，北地塊容積率應控制在3.5以下根據(jù)南地塊舒適經(jīng)濟型的定位，南地塊應處在中品質(zhì)、中容積率范圍內(nèi)設計規(guī)范規(guī)定18層以上增加疏散步行梯，所以為了控制成本、不增加公攤面積，南地塊樓層應在18層以下。南地塊容積率2.6-2.7，北地塊容積率3.3-3.4南地塊選擇18層中高層，北地塊以高層為主，中高層為輔總用地北地塊：南地塊：容積率容積率容積率3.０333.12.100THANKSTHANKS101太原項目前期市場研究和初步定位2007年5月3日太原項目前期市場研究和初步定位2007年5月3日102技術路線圖第一階段項目發(fā)展方向確定項目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市比較研究總體市場分析總體發(fā)展趨勢研判市場掃描本體資源分析項目占位開發(fā)商目標要求項目發(fā)展方向市場大勢分析項目機會分析技術路線圖第一階段項目發(fā)展方向確定項目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市103技術路線圖第二階段物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議項目總體規(guī)劃建議項目園林設計建議項目配套設計建議項目單體設計建議物業(yè)排布交通組織區(qū)隔組團設計功能布局戶型建議建筑風格和立面建議技術路線圖第二階段物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議項目總體規(guī)劃104項目提綱－－市場大勢分析項目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市比較研究總體市場分析總體發(fā)展趨勢研判市場掃描本體資源分析項目占位開發(fā)商目標要求項目發(fā)展方向市場大勢分析項目機會分析項目提綱－－市場大勢分析項目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市比較研究總體市場105不經(jīng)比較的數(shù)據(jù)是沒有概念的不經(jīng)比較的數(shù)據(jù)是沒有概念的106初步比較－沿著時間序列通過以上的比較，我們常能看到這樣的結論：××市房地產(chǎn)投資逐年遞增，年增幅達**%商品房銷售價格平穩(wěn)增長市場穩(wěn)步發(fā)展。。。。。。初步比較－沿著時間序列通過以上的比較，我們常能看到這樣的結論107初步比較－沿著時間序列以上的比較，我們常能得出這樣的結論：××市房地產(chǎn)投資05年銷售增速明顯超過竣工量增速，市場需求旺盛商品房銷售價格平穩(wěn)增長市場穩(wěn)步發(fā)展。。。。。。初步比較－沿著時間序列以上的比較，我們常能得出這樣的結論：108城市規(guī)模和經(jīng)濟總量比較結論：在“中部七市”中，太原市人口規(guī)模均中GDP總量最低，低于平均值50%，總量處于劣勢人均GDP仍無競爭力04年城鎮(zhèn)人均可支配收入居中，結合總量較低，說明農(nóng)業(yè)人口比例偏高并經(jīng)濟水平較低城市規(guī)模和經(jīng)濟總量比較結論：在“中部七市”中，太原市109城市用地比較結論：太原市總居住用地面積、人均居住用地面積明顯低于平均水平受地理條件限制（三面環(huán)山），城市發(fā)展空間最小城市用地比較110城市輻射力研究2004年太原鄭州武漢長沙南昌西安石家莊主要產(chǎn)業(yè)能源、冶金商貿(mào)、物流制造業(yè)制造業(yè)制造業(yè)旅游業(yè)醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)城市群規(guī)劃名稱大太原經(jīng)濟圈中原城市群武漢城市圈長株潭城市群昌九工業(yè)走廊關中城市群京津冀城市群－－城市數(shù)量2市3縣9市9市3市2市5縣5市8市－－面積（平方公里）23641.7558745.257702809620543.3655395220800－－人口（萬人）1395.5390030001453.61829.7721897540－－GDP（億元）1672.77090.934498.32161.652268.122698.2520913.42城市輻射力研究2004年太原鄭州武漢長沙南昌西安石家莊主要產(chǎn)111城市輻射力研究結論：在“中部七市”中，太原市所在城市圈人口和產(chǎn)值規(guī)模最低，低于平均水平40%以上城市所在區(qū)域購買力最低所在山西省北部臨北京、晉南鄰鄭州、晉西鄰西安，這些城市吸引力均明顯優(yōu)于太原，房地產(chǎn)客戶－－尤其是高端客戶，必受到嚴重分流其它說明：鄭州所受洛陽一定沖擊，所在群城市化率最高（河南擁有全國最大城市群）石家莊所在京津冀城市群，屬從屬地位，其它城市均為核心城市城市輻射力研究結論：在“中部七市”中，太原市所在城市圈112投資：不僅起點低，而且增速慢投資：不僅起點低，而且增速慢11306年：“百花開罷我花殺”06年：“百花開罷我花殺”114雖供不應求，06年“緊俏度”逆市下降03年，供過于求；04需求放量；05平穩(wěn)熱銷，06銷售再度提速雖供不應求，06年“緊俏度”逆市下降03年，供過于求；04需115低儲備低開發(fā)低竣工低銷售低儲備低開發(fā)低竣工低銷售116高開低走和低開高走價格高位啟動，提升緩慢，目前價格水平居中游偏上高開低走和低開高走價格高位啟動，提升緩慢，目前價117數(shù)據(jù)太原特點：三低一高供需總量：低總量，低增長投資、竣工量、銷售量均遠低于類比城市投資、竣工、銷售的增速更低于類比城市06年銷售竣工比（“緊俏度”）下降，低于平均水平價格：高位啟動，低速增長高位啟動，高開平走（03年價格高于其它城市50%以上）價格增速遠低于類比城市，05年住宅價格已被兩個城市超越數(shù)據(jù)太原特點：三低一高供需總量：低總量，低增長118重要問題由此繼續(xù)引出問題，如果假設成立必造成供不應求，價格高速上漲。而事實卻有問題2的存在！問題1：城市規(guī)模人口相當，為什么供應、銷售量僅為對比城市的1/3—1/5?假設：城市規(guī)劃限制、土地限制影響供應，考察指標：城市（人均）居住用地低、購置（開發(fā)）土地面積重要問題由此繼續(xù)引出問題，如果假設成立必造成供不應求，價格高119重要問題問題2：為什么在價格“漲聲一片”中不升反降？假設：價格起點過高－－高位啟動和加速緩慢的原因探索：城市用地少，土地供應緊張，價位較高（地價占房價約35%），利益驅(qū)動；市場啟動與能源經(jīng)濟新一輪啟動同步，太原市場啟動時針對了高收入者而非中高收入者；北京、西安、鄭州對高端客戶的分流；用地緊張導致規(guī)劃空間小，影響項目品質(zhì)，從而導致產(chǎn)品競爭力下降，價格上漲空間受限重要問題問題2：為什么在價格“漲聲一片”中不升反降？高位啟動120引申問題：中低端客戶出處何在？城中村“小產(chǎn)權”、“無產(chǎn)權”項目的火爆銷售“自建房”、“聯(lián)建房”對商品房的沖擊－－實際的供銷數(shù)據(jù)要遠高于統(tǒng)計所能體現(xiàn)的數(shù)據(jù)榆次的房子近50%被太原客戶買走引申問題：中低端客戶出處何在？城中村“小產(chǎn)權”、“無產(chǎn)權”項121市場向何處去05-06消化了歷年“空置”面積，進入07年，已呈現(xiàn)無房可賣的局面06年住宅價格再次提速，預計07年以以后仍平穩(wěn)增長（后市供應以郊區(qū)大盤為主）供應銷售總量放大，城中村、南部郊區(qū)及濱河帶是重點發(fā)展方向，大盤增多，大盤效應體現(xiàn)市場向何處去05-06消化了歷年“空置”面積，進入07年，已122總體市場分析----供給特征濱河帶城南城北板塊發(fā)展順序城北－－城南／濱河板塊發(fā)展空間濱河／城南－－城北板塊格局業(yè)已形成，城北板塊潛在供給很少，未來的競爭將會濱河板塊與城南板塊之間展開板塊格局總體市場分析----供給特征濱河帶城南城北板塊發(fā)展順序城北－123總體市場分析-----供給特征城北區(qū)域城南區(qū)域濱河區(qū)域區(qū)域形象多種城市功能混雜的傳統(tǒng)中心區(qū)客戶有較強的區(qū)域認同感未來新興的城市中心區(qū)區(qū)域印象正在進一步抬高濱河公園和濱河快速道是該區(qū)域的主要形象所在依托資源地段各種功能的成熟配套城市新中心的利好未來價值認知較高太原市區(qū)唯一的濱河景觀帶長風商務區(qū)的美好藍圖供求狀況供給規(guī)模較小價格多集中在4000元/平米產(chǎn)品形式比較單一高端項目占主導，價格提升較快價格從4300-5300規(guī)模普遍一般，多種產(chǎn)品形式共存價格集中在4800左右項目規(guī)模較大，產(chǎn)品選擇多產(chǎn)品總體品質(zhì)不高，密度較大、物業(yè)形象較差、園林綠化較少大多是尾盤，新入市項目很少品質(zhì)較高，物業(yè)形象良好，產(chǎn)品類型多樣，配套齊全，規(guī)模較大項目規(guī)模優(yōu)勢明顯，品質(zhì)較好，借助周邊景觀資源的同時積極打造自身園林景觀需求銷售較好以地緣性居住客戶為主整體銷售情況好地緣性客戶和外來客戶并重，自住為主兼有投資行為銷售情況好地緣性客戶與外來客戶并重未來發(fā)展趨勢潛在供應量較少價格穩(wěn)定土地稀缺、高額拆遷成本、未來發(fā)展空間較小城南區(qū)域逐漸成熟，供應量也非常大，市場空間廣闊，內(nèi)部競爭比較激烈未來發(fā)展空間巨大，汾河的南通和長風商務區(qū)的規(guī)劃建設將會繼續(xù)帶動濱河板塊的發(fā)展板塊特征對比分析總體市場分析-----供給特征城北區(qū)域城南區(qū)域濱河區(qū)域區(qū)域形124總體市場情況——10萬平米以上項目不足1/3規(guī)模較小，集中在5－15㎡萬左右市場主要在售住宅項目面積分布總體市場情況——10萬平米以上項目不足1/3規(guī)模較小，集中在125單價元/平米3500-37004300-45004700-49005000-53006300-7000不同價位段項目面積累計總建筑面積（萬平米）1020304060原上園百桐園帝景華府70905080濱東花園陽光銀座長島國際北美新天地注:統(tǒng)計口徑為各項目當期在售住宅面積項目價格較多集中在４３００－４９００之間總體市場情況——供給特征南波灣溫泉公園大唐長風長風畫卷金圣甲第民生國際行宮銅鑼灣廣場柏林風情同泰公寓大唐龍庭奧林匹克花園飛云現(xiàn)代城泰華城市廣場匯都MOHO精裝位置偏遠，區(qū)位認可度低，周邊配套不足，依靠項目自身規(guī)模位置稍偏，周邊有一定配套位置較好，且比較分散，項目規(guī)模小，周邊套齊全位置優(yōu)越，小規(guī)模精裝等單價元/平米3500-37004300-45004700-126總體市場情況——供給特征產(chǎn)品水平嚴重落后小盤、散盤多，高容積率、規(guī)劃嚴重受限，品質(zhì)難有做高的空間供方市場，缺乏做高品質(zhì)的動力價格與區(qū)位關系不大，好位置地塊小規(guī)劃差，偏遠位置規(guī)模優(yōu)勢可提升價格位置偏遠項目4000元是目前的價格上限目前高端項目（不含低密類）價格上限為7000元，一年內(nèi)最高不超過8000元（不考慮精裝因素）總體市場情況——供給特征產(chǎn)品水平嚴重落后127總體市場戶型供應分布各項目戶型分布與戶型的總價、單價分布分類分析（按居室）：主要功能空間尺度、樓型戶型平面戶型特點（價格、）暢銷戶型主要功能尺度未來供應戶型分布戶型分析總體市場情況——供給特征戶型分析總體市場情況——供給特征128太原市主要在售住宅項目戶型數(shù)量統(tǒng)計圖一、二、三、四居之比：1:2.5:2:1太原市主要在售住宅項目戶型數(shù)量統(tǒng)計圖一、二、三、四居之比：129兩居3500400045004900304050607080奧林匹克花園帝景華府濱東花園柏林風情陽光銀座單價元/平米總價萬元/套兩居三居一居四居三居百桐園四居三居兩居48005300三居兩居一居90三居三居一居三居兩居一居三居大唐長風北美新天地一居三居兩居0二居民生國際行宮競爭項目單套總價、單價情況兩居35004000450049003040506070801303500400045004900304050607080單價元/平米總價萬元/套一居48005300一居90一居一居一居0一居總價多在30萬元以內(nèi)3500400045004900304050607080單價131兩居3500400045004900304050607080單價元/平米總價萬元/套兩居兩居48005300兩居90兩居兩居0二居二居總價區(qū)間35-55萬4500-4900，功能化兩居高單價兩居總價反降，總價上限嚴格兩居35004000450049003040506070801323500400045004900304050607080單價元/平米總價萬元/套三居四居三居三居48005300三居90三居三居三居三居三居0三居、四居總價區(qū)間：55-85萬元高單價項目四居設置不多總價、單價一致性不高四居3500400045004900304050607080單價133戶型－單價－總價在售項目各戶型間無總價沖突－－不是市場把握，而是無市場定位導致的“見縫插針”式的以面積最大化為目標的規(guī)劃原則；多數(shù)項目價格上漲幅度不大即使最高端項目，一居總價也不易超過25萬；二居35-55萬，三居、四居55-85萬元概念型一居、酒店式公寓不被認可，可充分滿足居住需求的一居較看好客戶平均購買力下移，單價穩(wěn)定同時總價有回歸趨勢戶型－單價－總價在售項目各戶型間無總價沖突－－不是市場把握，134（單位：米，平方米）項目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進深最小進深結構建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積主臥面積次臥面積陽臺面積廚房面積衛(wèi)生間面積百桐園點塔一梯三戶15.47.23×2906.11.9311.775.8817.289.33.35.885.767.2－2×283.86－－－－－－－－－怡和國際中心塔樓兩梯四戶9.79.62×299.394.84.220.165.2916.214.45.47.364.09.68.22×293.183.754.516.88－16.212.87－9－北美新天地·御苑板樓四梯十三戶7.14.22×377.915.04.221.0－12.611.342.245.46.0四梯五戶7.5－－75左右36.1－－12.210.8－7.34大唐龍庭塔樓四梯十三戶9.69.82×21084.25.121.427.812.613.5－4.223.9511.17.23×292.294.04.216.8－12.8713.5－7.28.1太原奧林匹克花園板樓一梯四戶11.98.53×388.823.84.015.23.8716.212.045.75.763.87兩房戶型剖析（單位：米，平方米）項目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進深最小進135相關調(diào)查：兩房戶型剖析項目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進深最小進深結構建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積主臥面積次臥面積陽臺面積廚房面積衛(wèi)生間面積大唐長風塔樓兩梯六戶6.3－2×2894.76.3－14.5210.56－－－12.6－2×2964.1727.817.816.2－6.6－3×22×23×32×3采光面戶型結構示意圖（單位：米，平方米）相關調(diào)查：兩房戶型剖析項目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進深最小進136北美新天地百桐園陽光銀座南波灣溫泉公寓民生國際行宮90平米70平米客戶認同范圍1008085.3376.779078759810580平米84100平米9987泰華城市廣場奧林匹克花園9580677592未來主要項目兩房戶型分布75-90，新政要求即將顯現(xiàn)，客戶認同度較高北美新天地百桐園陽光銀座南波灣民生90平米70平米客戶認同范137建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積75-1003.5-5.04.0-5.016-205-6主臥面積次臥面積陽臺面積廚房面積衛(wèi)生間面積12-1711-132-54-74-6兩房各功能空間尺度集中在以下面積區(qū)間兩居特征——基本特征：板樓,戶型無亮點均價范圍：4500-5300元/平米；首期（7成20年）；月供：1600-2500元/平米。面積單位：㎡長度單位：m兩房戶型總結建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積75-1003.5-5.138在售樓盤三房戶型剖析項目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進深最小進深結構建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積主臥開間主臥面積次臥面積廚房面積衛(wèi)生間面積百桐園點塔一梯兩戶16.4－3×2147.174.57.734.653.726.6412.87－6.7516.4－3×3166.866.16.740.87－3.827.3616.2－6.25怡和國際中心塔樓兩梯兩戶16.5－3×2132.675.65.329.863.623.7616.8311.96－15.9－3×2151.314.66.630.363.920.6714.4－－北美新天地·御苑板樓四梯十三戶23.2－3×2140.284.49.240.483.627.214.17.225.5四梯五戶15.5－4×2138.498.84.4539.165.525.912.67.037.77長島國際板樓兩梯兩戶15.610.83×2145.534.86.330.243.624.8415.847.8－濱東花園塔樓兩梯四戶14.9－3×3156.276.35.132.133.725.8617.289.97.14兩梯四戶18.78.23×31748.44.840.324.226.617.5510.446帝景華府板樓兩梯兩戶17.611.52×3144.123.957.328.8353.625.8156.486.1217.6－3×2135.594.65.526.953.623.0415.486.094.2在售樓盤三房戶型剖析項目樓體類型幾梯幾戶最大進深最小進深結構139在售樓盤三房戶型剖析項目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進深最小進深結構建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積主臥開間主臥面積次臥面積廚房面積衛(wèi)生間面積柏林風情板樓一梯兩戶16.2－3×2134.84.24.920.587.83.620.4413.26.96.314.312.23×2141.75.05.326.57.83.621.24126.99.99.3－2×3117.254.26.125.64103.615.2211.166.44.8原上園塔樓兩梯四戶1411.73*2139.14.57.835.14.52611.81051411.7