開發(fā)商參與工業(yè)用地變性出讓的模式簡析

開發(fā)商參與工業(yè)用地變性出讓的模式簡析在當(dāng)前開發(fā)用地稀缺、掛牌出讓地王頻出的情況下，許多開發(fā)商開始尋求與工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)人合作、向其投資、促進(jìn)工業(yè)用地收儲，后期再通過參與招拍掛競買方式取得土地。如何設(shè)計一套合理的模式，以先期介入目標(biāo)企業(yè)搬遷，在拿地的競爭中占得先機。已是擺在開發(fā)商面前的重要課題。開發(fā)商通過介入老企業(yè)搬遷方式獲取競得土地的優(yōu)勢，主要基于老企業(yè)搬遷政策下的土地運作模式：擬搬遷企業(yè)自行搬遷并整理土地→申請政府納入儲備（簽訂收儲合同）→變更土地規(guī)劃用途（工業(yè)改為住宅或商?。鷴炫瞥鲎屚恋亍茏屓酥Ц冻鲎尳稹畬⒁欢ū壤某鲎尳鸱颠€給原企業(yè)。在該模式下，開發(fā)商以提前向擬搬遷企業(yè)（以下簡稱“目標(biāo)企業(yè)”）支付搬遷和安置資金的對價獲得未來與目標(biāo)企業(yè)分享超過約定底價部分的出讓金返還款之利益，并且一般都是土地出讓價格超出約定底價越多，開發(fā)商的分成越高。在此情況下，一方面，目標(biāo)企業(yè)獲得一個托底收益（即任何情況下，其可以獲得的土地出讓金返還款都不會低于約定底價的一定比例），另一方面，開發(fā)商在競拍土地中獲得了優(yōu)于其他開發(fā)商的加價籌碼（因為其出價越高，其自己能夠從目標(biāo)企業(yè)處分得的土地返還款越多，實為變相低價拿地），而其他競買者則因出價越高成本越高而不敢以超出預(yù)期的價格競爭，兩者競爭優(yōu)勢立見分曉。正文：▼作為開發(fā)商，介入的方式主要有三種：第一種是收購目標(biāo)企業(yè)股權(quán)，間接成為擬收儲土地的權(quán)利人，從而全面控制目標(biāo)企業(yè)，一方面全程參與和推動土地整理、收儲、規(guī)劃及出讓的整個過程，另一方面成為土地返還款的直接受益人，取得在掛牌環(huán)節(jié)的競價優(yōu)勢。第二種是與目標(biāo)企業(yè)合作向其投入資金，全部或部分買斷其獲得土地返還款的收益權(quán)，或與目標(biāo)企業(yè)約定分享土地返還款的分成辦法。第三種其實是第二種的演變：開發(fā)商并不“投入”資金，而只是向目標(biāo)企業(yè)出借款項或引進(jìn)“借款”，且“借款”一般會以銀行委貸方式將發(fā)放，目標(biāo)企業(yè)需要在一定期間內(nèi)償還借款本息、將來還需與開發(fā)商分享土地返還款。前兩種合同應(yīng)該都是合法有效的，且在收益風(fēng)險控制上，第一種又優(yōu)于第二種，但兩種方式均存在不足：第一種模式的問題在于，擁有工業(yè)用地的目標(biāo)企業(yè)一般運行多年，目標(biāo)企業(yè)情況比較復(fù)雜，或有債務(wù)難以全面掌握，若再涉及職工關(guān)系更為棘手，收購這樣目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)不可預(yù)見的風(fēng)險太多。第二種模式下，資金投入目標(biāo)企業(yè)后，仍需以目標(biāo)企業(yè)的名義辦理收儲、出讓金返還等，若該目標(biāo)企業(yè)有未披露的債務(wù)，則資金一旦進(jìn)入，有被其他債權(quán)人凍結(jié)、劃轉(zhuǎn)甚至被該目標(biāo)企業(yè)挪作他用的可能，若土地再在收儲前被查封，則開發(fā)商資金將被套牢。第三種模式合同效力應(yīng)該也不存在問題，但其法律關(guān)系應(yīng)認(rèn)定為借款關(guān)系還是投資關(guān)系存在爭議，而一旦被認(rèn)定為借款關(guān)系，那么開發(fā)商對于約定利息+可分得的土地返還款之和大于同期銀行貸款利息4倍的部分將有不能取得的風(fēng)險。▼鑒于上述考慮，結(jié)合第二、三種模式中對開發(fā)商有利的因素，優(yōu)化處理設(shè)計出一種新的交易模式：將擬收儲的土地設(shè)定為特定資產(chǎn)，將目標(biāo)企業(yè)未來可以獲得土地出讓金返還款的權(quán)利設(shè)定為特定資產(chǎn)收益權(quán)，由開發(fā)商與目標(biāo)企業(yè)簽訂特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和銀行委托貸款合同，前者為了保障開發(fā)商如約分得高額土地出讓金返還款的權(quán)利，后者防范目標(biāo)企業(yè)各種債務(wù)導(dǎo)致擬收儲土地被查封的風(fēng)險。同時，合同設(shè)定對賭條款，保障開發(fā)商在目標(biāo)企業(yè)不按約定回購特定資產(chǎn)收益權(quán)之情況下仍能按預(yù)期收回投資及部分收益。當(dāng)然，此模式較為復(fù)雜，其中有兩種法律關(guān)系的交叉和款項性質(zhì)的轉(zhuǎn)換安排，同時設(shè)計多重?fù)?dān)保措施，并需根據(jù)項目具體情況對交易細(xì)節(jié)進(jìn)行風(fēng)險防控處理。▼工業(yè)用地變性基本步驟首先，工業(yè)用地變性必須符合城市規(guī)劃，并按照土地出讓的相關(guān)規(guī)定，由工業(yè)用地使用人與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T聯(lián)系，由土地收購儲備機關(guān)根據(jù)收購計劃安排收儲，基本步驟如下：一、原土地使用者向國土部門申請交回土地，并由原土地使用者委托雙方共同認(rèn)可的評估機構(gòu)確定補償價格，對原土地使用者進(jìn)行補償。二、國土部門根據(jù)規(guī)劃部門出具的原地塊調(diào)整后新的用途及規(guī)劃條件，在綜合考慮政府公布的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)、土地成本、市場教育參考價格和近期相鄰宗地交易價格的基礎(chǔ)上，經(jīng)規(guī)劃、國土、財政、監(jiān)察部門集體會審確定土地出讓起始價，并由土地交易機構(gòu)依法組織招拍掛出讓。三、經(jīng)招拍掛出讓后產(chǎn)生新的土地使用者。新的土地使用者與土地交易機構(gòu)簽訂成交確認(rèn)書，并與國土部門簽訂土地出讓合同，按合同約定繳納土地出讓價款。四、土地使用者按土地出讓合同繳清全部土地出讓價款后，辦理土地使用權(quán)證。▼工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓流程1、交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請交易當(dāng)事人申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時，還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。2、審查接到申請后，承辦人應(yīng)對資料及宗地情況進(jìn)行詳細(xì)審查了解，凡未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，權(quán)屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并在15日內(nèi)通知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人。如改變土地用途須有規(guī)劃部門意見。轉(zhuǎn)讓時需分割建筑物的應(yīng)有房產(chǎn)主管部門意見。3、現(xiàn)場勘察現(xiàn)場勘察應(yīng)與有關(guān)資料對照核實。如需分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)考慮土地利用率、出路及他項權(quán)利等因素，并制圖確定四至、面積，必要時需經(jīng)四鄰簽章認(rèn)可。4、地價評估，并提供報告書審核評估報告與轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價明顯低于市價的，建議市府優(yōu)先購買；價格過高的，可建議采取必要調(diào)控措施。5、填寫轉(zhuǎn)讓審批表認(rèn)真核對原批準(zhǔn)文件、評估報告、規(guī)劃意見等資料，用途、價額、年期等內(nèi)容填寫要完整、準(zhǔn)確、字跡工整。6、審批審批內(nèi)容包括費用表及轉(zhuǎn)讓審批表。費用表須經(jīng)所長簽字后，經(jīng)辦人攜完整轉(zhuǎn)讓檔案與轉(zhuǎn)讓審批表等報中心及局領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)。7、交納有關(guān)稅費8、登記編號審批后，也可在審批前