旅游地產(chǎn)桂林世紀冰川溫泉水城招商推介書

桂林世紀冰川溫泉水城項目招商推介書CONTENTS第一章項目簡介1項目概述1.1項目總述1.2項目位置1.3項目周邊環(huán)境1.4項目優(yōu)勢介紹2項目現(xiàn)有規(guī)劃及發(fā)展介紹2.1項目規(guī)劃情況2.2建設(shè)發(fā)展計劃項目概述世紀冰川溫泉水城由桂林世紀冰川靈佛洞旅游有限公司投資，于興安縣嚴關(guān)鎮(zhèn)仙橋村委建設(shè)。該項目用地性質(zhì)為旅游、商業(yè)綜合用地，項目規(guī)劃用地面積85445平方米，規(guī)劃建筑面積38000平方米，綠化用地44511平方米，綠地率62%，容積率0.447，建筑密度28%，主要建設(shè)內(nèi)容是以地熱溫泉為主，附設(shè)賓館、產(chǎn)權(quán)酒店、會所、餐廳、商場等設(shè)施。項目位置世紀冰川靈佛洞景區(qū)位于桂黃一級公路的興安縣嚴關(guān)鎮(zhèn)梳子鋪路段，南距桂林市區(qū)57公里(車程40分鐘)，北距興安縣城僅4公里（距樂滿地車程6分鐘）。景區(qū)與樂滿地、靈渠、貓兒山、紅軍突破湘江烈士碑園一同地處“中國十大魅力名鎮(zhèn)”——興安，是桂林山水中一顆耀眼的明珠。項目位置圖：桂林市旅游地圖世紀冰川靈佛洞景區(qū)占地面積300畝，是集地質(zhì)考察洞穴探秘、冰川科普、田園風光、甲骨印象、碑林博覽為一體的綜合性景區(qū)。其內(nèi)擁有水陸相連的溶洞，洞內(nèi)的遠古時期冰川活動遺跡以及一尊巨大的鐘乳石佛景觀非常罕見、宏偉，從而取名為“世紀冰川大溶洞”。該項目共有三個單體：A.入口景觀區(qū)；B.賓館度假區(qū)；C.溫泉區(qū)（洞內(nèi)、外）。項目位置

A.入口景觀區(qū)項目位置B.賓館度假區(qū)C.溫泉區(qū)（洞內(nèi)、外）項目周邊環(huán)境圖：興安縣旅游地圖（1）景區(qū)A樂滿地度假世界桂林樂滿地度假世界位于著名的興安靈湖風景區(qū)內(nèi)，包括度假酒店、主題樂園、高爾夫俱樂部三大事業(yè)體。占地六千余畝,總投資達十多億元人民幣,是廣西乃至華南最大的外商投資旅游項目，是桂林旅游中新誕生的一顆最耀眼的明珠。項目周邊環(huán)境B靈渠渠靈渠渠位位于于桂桂林林北北部部57公里里處處的的興興安安縣縣境境內(nèi)內(nèi)，，全全長長37.4公里里，，建建成成于于秦秦始始皇皇33年（（公公元元前前214年）），，是是現(xiàn)現(xiàn)存存世世界界上上最最完完整整的的古古代代水水利利工工程程，，最最古古老老的的運運河河之之一一，，與與四四川川都都江江堰堰、、陜陜西西鄭鄭國國渠渠并并稱稱秦秦代代三三大大水水利利工工程程。。當當代代著著名名學學者者郭郭沫沫若若先先生生稱稱之之為為““與與長長城城南南北北相相呼呼應(yīng)應(yīng)，，同同為為世世界界之之奇奇觀觀。?！薄膘`靈渠渠由由鏵鏵嘴嘴、、大大小小天天平平、、南南渠渠、、北北渠渠、、泄泄水水天天平平和和陡陡門門組組成成，，設(shè)設(shè)計計科科學學，，建建筑筑精精巧巧，，鏵鏵嘴嘴將將湘湘江江水水三三七七分分流流，，其其中中三三分分水水向向南南流流入入漓漓江江，，七七分分水水向向北北匯匯入入湘湘江江，，溝溝通通了了長長江江、、珠珠江江兩兩大大水水系系，，成成為為秦秦代代以以來來中中原原與與嶺嶺南南的的交交通通樞樞紐紐，，為為秦秦始始皇皇統(tǒng)統(tǒng)一一中中國國起起了了重重要要作作用用。。項目目周周邊邊環(huán)環(huán)境境C貓兒兒山山貓兒兒山山國國家家級級自自然然保保護護區(qū)區(qū)位位于于廣廣西西桂桂林林市市的的北北部部，，地地處處北北桂桂林林旅旅游游區(qū)區(qū)的的中中心心，，周周邊邊分分布布有有興興安安縣縣的的靈靈渠渠、、樂樂滿滿地地、、華華江江超超然然派派，，資資源源縣縣的的八八角角寨寨國國家家森森林林公公園園、、國國家家丹丹霞霞地地質(zhì)質(zhì)公公園園，，資資江江、、五五排排河河漂漂流流，，龍龍勝勝縣縣的的龍龍勝勝溫溫泉泉、、龍龍脊脊梯梯田田等等眾眾多多著著名名景景區(qū)區(qū)。。保保護護區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)域域面面積積17008.5公頃頃,已被被列列為為中中國國16個生生物物多多樣樣性性熱熱點點地地區(qū)區(qū)和和中中國國14個具具有有國國際際意意義義的的陸陸地地生生物物多多樣樣性性關(guān)關(guān)鍵鍵地地區(qū)區(qū)之之一一。。項目目周周邊邊環(huán)環(huán)境境（2）酒酒店店A樂滿滿地地度度假假酒酒店店樂滿滿地地度度假假酒酒店店是是一一座座融融合合桂桂林林山山水水之之美美、、廣廣西西少少數(shù)數(shù)民民族族藝藝術(shù)術(shù)及及樂樂滿滿地地歡歡樂樂文文化化的的五五星星級級度度假假酒酒店店。。2001年12月被被國國家家建建設(shè)設(shè)部部正正式式授授予予““魯魯班班獎獎””，，從從此此被被載載入入中中國國優(yōu)優(yōu)秀秀建建筑筑史史冊冊。。擁擁有有371間精精雅雅客客房房、、60間木木屋屋別別墅墅、、30座露露營營平平臺臺。。酒酒店店建建筑筑榮榮獲獲內(nèi)內(nèi)部部裝裝潢潢溫溫馨馨典典雅雅、、設(shè)設(shè)施施完完備備、、服服務(wù)務(wù)周周到到細細致致，，真真正正為為游游客客營營造造一一個個融融合合自自然然及及人人文文的的度度假假環(huán)環(huán)境境，，在在全全國國度度假假酒酒店店““金金枕枕頭頭””獎獎評評選選活活動動中中榮榮獲獲中中國國““十十大大最最受受歡歡迎迎度度假假酒酒店店””稱稱號號，，是是國國家家首首批批綠綠色色環(huán)環(huán)保保酒酒店店之之一一。。項目目周周邊邊環(huán)環(huán)境境B興都都商商務(wù)務(wù)大大酒酒店店興都都商商務(wù)務(wù)大大酒酒店店位位于于廣廣西西興興安安縣縣城城興興桂桂中中路路，，地地處處縣縣城城中中心心繁繁華華地地段段，，北北距距汽汽車車站站100米，，火火車車站站500米，，南南距距桂桂林林66公里里，，距距““樂樂滿滿地地””僅僅1500米，，交交通通便便利利。。本酒酒店店設(shè)設(shè)施施高高檔檔，，配配套套齊齊全全，，是是標標準準三三星星級級酒酒店店。。擁擁有有55間豪豪華華客客房房，，有有可可同同時時容容納納500人用用餐餐的的中中餐餐廳廳（（設(shè)設(shè)有有豪豪華華包包廂廂13間）），，另另有有咖咖啡啡廳廳，，KTV娛樂樂城城，，保保健健桑桑拿拿，，商商務(wù)務(wù)中中心心，，大大小小會會議議室室，，大大型型停停車車場場等等等等。。項目目周周邊邊環(huán)環(huán)境境（1）融融合合自自然然山山水水生生態(tài)態(tài)之之美美冰川川溫溫泉泉水水城城的的總總體體規(guī)規(guī)劃劃與與建建設(shè)設(shè)用用地地及及周周邊邊的的自自然然景景觀觀環(huán)環(huán)境境結(jié)結(jié)合合，，將將賓賓館館建建筑筑、、溫溫泉泉休休閑閑融融入入自自然然山山、、水水景景觀觀之之中中，，凸凸顯顯自自然然之之美美、、生生態(tài)態(tài)之之美美。。（2）完完善善休休閑閑度度假假基基礎(chǔ)礎(chǔ)服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施冰川川溫溫泉泉水水城城自自然然條條件件較較好好，，具具有有發(fā)發(fā)展展溫溫泉泉休休閑閑度度假假的的良良好好潛潛質(zhì)質(zhì)，，規(guī)規(guī)劃劃已已將將有有機機結(jié)結(jié)合合溫溫泉泉休休閑閑的的主主題題，，完完善善水水城城內(nèi)內(nèi)賓賓館館、、餐餐飲飲、、娛娛樂樂、、交交通通等等配配套套休休閑閑度度假假服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施，，適適應(yīng)應(yīng)休休閑閑度度假假發(fā)發(fā)展展的的需需求求。。（3）獨獨具具特特色色的的景景觀觀與與服服務(wù)務(wù)利用用了了規(guī)規(guī)劃劃用用地地內(nèi)內(nèi)的的天天然然溶溶洞洞及及水水系系，，形形成成了了具具有有特特色色的的溶溶洞洞溫溫泉泉、、林林中中溫溫泉泉及及臨臨水水別別墅墅酒酒店店等等，，為為人人們們提提供供全全方方位位的的溫溫泉泉、、休休閑閑、、健健身身、、餐餐飲飲服服務(wù)務(wù)及及活活動動空空間間，，使使其其成成為為了了桂桂北北地地區(qū)區(qū)，，乃乃至至整整個個廣廣西西的的休休閑閑度度假假勝勝地地。。項目目優(yōu)優(yōu)勢勢介介紹紹項目目規(guī)規(guī)劃劃用用地地面面積積85445平方方米米，，規(guī)規(guī)劃劃建建筑筑面面積積38000平方方米米，，綠綠化化用用地地44511平方方米米，，綠綠地地率率62%，容容積積率率0.447，建建筑筑密密度度28%。項目目規(guī)規(guī)劃劃情情況況地號地類（用途）使用權(quán)類型使用權(quán)面積備注090136旅游、商業(yè)出讓102.38畝

070175商業(yè)綜合出讓14300.6M2（約21.5畝）

注：：數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來源源于于該該項項目目所所擁擁有有之之《《中中華華人人民民共共和和國國國國有有土土地地使使用用證證》》。。溶洞的規(guī)劃劃情況項目東側(cè)““靈佛洞””內(nèi)（即興興安縣世紀紀冰川大溶溶洞風景保保護區(qū)）約約50畝的土地已已于2003年通過桂林林市發(fā)展計計劃委員會會和興安縣縣文化旅游游局審批，，同意發(fā)展展商對旅游游資源其進進行保護性性開發(fā)，現(xiàn)現(xiàn)已處于經(jīng)經(jīng)營階段。。對于項目地地塊規(guī)劃范范圍內(nèi)的溶溶洞亦與項項目統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，開發(fā)發(fā)為該項目目溫泉旅游游配套設(shè)施施。第二章項項目現(xiàn)況價價值酒店類房地地產(chǎn)具有一一次性投資資較大、經(jīng)經(jīng)營風險相相對較大及及投資回收收期較長的的特點，其其通用性、、可分割轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓性較差差，因此市市場整體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓成交的的實例較少少，而且其其有經(jīng)營收收益，因此此對酒店房房地產(chǎn)進行行估價時，，一般選用用收益法。。收益法是是旅館房地地產(chǎn)估價最最為常用的的方法之一一，其主要要的工作是是測算旅館館房地產(chǎn)的的經(jīng)營凈收收益和收益益率。在具具體操作過過程中要根根據(jù)不同類類型、檔次次、功能而而區(qū)別對待待。旅館房地產(chǎn)產(chǎn)估價方法法的選用收益法收益法是運運用適當?shù)牡膱蟪曷?，，將預(yù)期的的估價對象象房地產(chǎn)未未來各期的的正常凈收收益折算到到估價時點點上的現(xiàn)值值，求其之之和來確定定估價對象象房地產(chǎn)價價格的一種種估價方法法。即購買買一宗一定定使用年限限的房地產(chǎn)產(chǎn)，等于在在這個年期期內(nèi)可以在在將來源源源不斷地獲獲得年凈收收益，那么么，以現(xiàn)有有的一個貨貨幣額與這這將來源源源不斷的年年收益的現(xiàn)現(xiàn)值之和等等同起來，，這個貨幣幣額即是該該房地產(chǎn)的的價格，稱稱為收益價價格。收益法基本本原理：旅館房地產(chǎn)產(chǎn)估價方法法的選用a.凈收益每年年不變；b.報酬率每年年不變且大大于零；c.收益年期為為有限年；；d.收益年增長長率為具體體百分比。。計算公式：：式中V—市場價值；；a—年凈收益；；r—報酬率；n—獲取凈收益益的持續(xù)年年限；g—收益年增長長率。收益法的假假定前提：：進行鐘乳洞洞的環(huán)境容容量和游客客量分析的的目的是為為了預(yù)測該該鐘乳洞及及景區(qū)游客客的規(guī)模和和發(fā)展趨勢勢，以便參參照旅游市市場需求正正確預(yù)測其其交通、服服務(wù)接待和和基礎(chǔ)工程程設(shè)施的建建設(shè)開發(fā)規(guī)規(guī)模，更重重要的是為為規(guī)劃中游游客量的控控制、游人人疏導提供供依據(jù)。、鐘乳洞景景區(qū)對游客客的容量有有較嚴格的的要求。過過量的游客客除了會造造成對環(huán)境境的致命性性破壞，同同時也會降降低旅游質(zhì)質(zhì)量?？紤]慮到世紀冰冰川鐘乳洞洞的實際狀狀況，環(huán)境境容量估算算采用面積積容量法和和線路容量量法兩種方方法測算，，即平地采采用面積容容量法，巖巖洞區(qū)域以以旅游景觀觀帶的長度度為基礎(chǔ)，，采用旅游游線路容量量法。鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價值1環(huán)境容量估估算為配合游客客量的確定定，分別進進行“極限限景觀空間間容量”與與“理想景景觀容量””分析。極極限風景空空間容量指指在保證游游客最低的的游覽“快快適性”，，且不超過過該景觀資資源的承受受的“可能能”的前提提下，旅游游區(qū)及其旅旅游設(shè)施的的最大可容容量。理想想風景空間間容量指在在保證游客客最低的游游覽“快適適性”的前前提下，旅旅游區(qū)及其其旅游設(shè)施施的最大容容量。鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價值（一）計算算方法：游客容量，，單位以““人/次”表示；；日游客容容量，單位位以“人/日”表示；；年游客容容量，單位位以“人/年”表示。。瞬時容量（（一次性游游客容量））=空間面積/單位規(guī)模指指標日容量=瞬時容量×日周轉(zhuǎn)率年容量=日容量×每年可游天天數(shù)計算公式為為單位規(guī)模指指標的確定定起著關(guān)鍵鍵作用，直直接影響到到能否保證證游客的最最低游覽““快適性””和景觀資資源的承受受可能，影影響這二者者的因素很很多，但相相對于同一一景觀審美美對象，景景觀空間的的游人密度度起著決定定作用。若若密度超過過一定限度度，游客會會受到強烈烈的視覺和和心理干擾擾，景觀資資源也會因因承受飽和和，超出““忍耐度””而遭受不不同程度的的破壞。本區(qū)塊內(nèi)可可供游人游游覽、停留留的空間，，主要集中中在游人聚聚集的景點點以及游線線上。考慮慮聚集各景景區(qū)的空間間特征及游游人的心理理等原因，，這些區(qū)域域應(yīng)有不同同的最低游游覽“快適適性”要求求和承受““忍耐度””。鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價值游客容量的的計算方法法分別采用用：線路法法、卡口法法、面積法法。游客容容量計算采采用下列指指標：1、面積法以每個游客客所占的平平均游覽面面積計算，，巖洞以5m2/人計算，平平地以100M2/人計算，水水面以80M2/人計算。2、卡口法實測卡口處處單位時間間內(nèi)通過的的合理游人人量。一般般旅游區(qū)（（景區(qū)）以以5人/分鐘計算。。3、所采用的的計算方法法根據(jù)本區(qū)塊塊的實際情情況，其環(huán)環(huán)境容量計計算將采取取面積法進進行計算。。鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價值（二）參數(shù)數(shù)取值：據(jù)估算，各各區(qū)塊環(huán)境境容量為：：鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價值（三）環(huán)境境容量估算算：由此可見，，世紀冰川川景區(qū)的日日環(huán)境容量量為2000人/日，全年可可游覽天數(shù)數(shù)為300天，則年環(huán)環(huán)境容量為為60萬人/年。游覽用地名稱面積（m2）計算指標（m2/人）瞬時容量（人/次）日周轉(zhuǎn)率（次）日環(huán)境容量（人次/日）備注巖洞50051003300路線法平地6900010069021380面積法水面1000100（m2/船）804320每船8人總計

870

2000

鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價值2項目投資估估算（一）建設(shè)設(shè)區(qū)塊與項項目時序：：期數(shù)時間關(guān)鍵點一期2011-2012年以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，重點建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，生態(tài)環(huán)境建設(shè)及其后勤配套設(shè)施基本建成二期2012-2014年為上規(guī)模時期，重點建設(shè)具有區(qū)域影響的旅游產(chǎn)品打造，同時對信息網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)配套設(shè)施進行整體提升三期2014年以后形成一定接待規(guī)模后，創(chuàng)造旅游精品，形成世紀冰川的文化品牌本著有利于于分片開發(fā)發(fā)和建設(shè)一一片成效一一片的原則則，將分三三期建設(shè)，，開發(fā)建設(shè)設(shè)的區(qū)塊時時序為：鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價值（一）投資資估算：表格：建建設(shè)項目投投資估算表表（不包括括土地征用用與租賃部部分）序號名稱規(guī)模備注預(yù)算投資項目配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1景區(qū)道路系統(tǒng)

460萬元2基礎(chǔ)綠化撫育

包括道路綠化1000萬元3消防設(shè)施整個景區(qū)的消防設(shè)施

30萬元4電力安裝系統(tǒng)

500萬元5電訊系統(tǒng)

100萬元6停車場系統(tǒng)

含周圍環(huán)境改造100萬元7不可預(yù)見費用

500萬元分區(qū)項目建設(shè)7入口景觀區(qū)

主要是建筑設(shè)施50萬元8溫泉休閑區(qū)

主要是建筑設(shè)施150萬元9巖洞區(qū)

500萬元項目總計：3390萬元鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價值3經(jīng)濟效益分分析（一）游客客消費分析析：根據(jù)廣西其其他旅游消消費調(diào)查報報告數(shù)據(jù)，，結(jié)合世紀紀冰川本景景區(qū)的實際際情況，游游人進入景景區(qū)后，人人均主要消消費如下：：門票50元、其他費費用50元（包括購購買紀念品品與土特產(chǎn)產(chǎn)，參加運運動活動等等），共計計100元。（二）營業(yè)業(yè)收入及利利潤分析：：根據(jù)市場分分析，營業(yè)業(yè)開始階段段，第一年年游客量為為10萬人次計算算（因試開開業(yè)，留宿宿客人不足足），每人人每天150元消費，其其后每年游游客按17%遞增，則第第一期總營營業(yè)額為1500萬元。第二二期年接待待游客11.7萬人次，計計算第二期期總營業(yè)額額為1755萬元年均收收入。因鐘鐘乳洞的年年環(huán)境容量量為60萬人/年，并且其其經(jīng)營經(jīng)過過若干年后后便會走向向穩(wěn)定性經(jīng)經(jīng)營，其游游客人數(shù)也也穩(wěn)定到一一定的數(shù)量量。本項目支出出費用包括括編制職工工工資費用用、營業(yè)性性支出、稅稅收還本利利息以及其其他費用開開支等，利利潤按20%計，則第一一期總利潤潤為300萬元，第二二期總利潤潤為351萬元。在固固定資產(chǎn)按按20年折舊的情情況下，約約在第8年前期的所所有投資。。鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價值年份人均消費（元）人數(shù)（萬人）營業(yè)額（萬元）凈利潤（萬元）凈利潤累計（萬元）11006600120120210077201442643100986417343741001010372076445100121244249893610015149329911927100181792358155081002121504301980910026258051624961010031309661931151110035350070038151210035350070045151310035350070052151410035350070059151510035350070066151610035350070073151710035350070080151810035350070087151910035350070094152010035350070010115………………………………表格：鐘乳乳洞每年收收益表鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價值4鐘乳洞的市市值根據(jù)公式得出結(jié)果：鐘乳洞的市值為3231.336萬元自營酒店的的現(xiàn)況價值值1酒店年經(jīng)營營收入的計計算根據(jù)市場調(diào)調(diào)查，桂林林市四星級級以上酒店店及周邊縣縣市酒店的的客房平均均折扣率一一般在45%～65%之間，客房房年平均入入住率一般般在50%～70%之間。項目目周邊同類類型酒店的的折后房價價約為300元/間，另外加加收10%的客房服務(wù)務(wù)費，平均均折扣率在在55%～60%之間。由于于本項目設(shè)設(shè)計配套齊齊全，旅游游配套資源源豐富，項項目內(nèi)酒店店客房平均均折后價格格定為350元較為合理理，酒店物物業(yè)的年平平均入住率率應(yīng)在70%左右。自營酒店的的現(xiàn)況價值值表格：客房部分年收益具體計算客房類型間數(shù)（間）收費（天/間·天）房價折扣率折后價元/間·天）客房服務(wù)費率（%）服務(wù)費（元/間·天）日收入（元）高級房20053060%31810%3069600行政房2043060%25810%205560高級套房3063060%37810%5012840小計250

88000日收入總計（元）88000

平均入住率60%

年收入總計（元）19272000即：自營酒店客房部分年收入總計為1927.2萬元自營酒店的的現(xiàn)況價值值根據(jù)酒店財財務(wù)分類，，營業(yè)成本本包括：耗耗用食品、、香煙、酒酒水等；飲飲料的原材材料、調(diào)配配料成本；；餐館等耗耗用的材料料；洗衣房房耗用的材材料成本等等；客房用用品等。一一般四星級級酒店的營營業(yè)成本占占年經(jīng)營收收入的20%～30%，在此我們們以經(jīng)營收收入的28%計取。則營營業(yè)成本為為540萬元。營業(yè)費用包包括：工資資、福利、、燃料費、、攤銷低值值易耗品、、服裝費、、洗滌費、、水電費、、郵電費、、保險費、、包裝費、、運雜費、、保管費、、展覽費、、廣告宣傳傳費、差旅旅費、清潔潔衛(wèi)生費、、工作餐費費、裝修折折舊、其他他等。四星級酒店店一般的經(jīng)經(jīng)營費用約約為經(jīng)營收收入的25%～30%左右，考慮慮到在估價價時不計建建筑物折扣扣費用，我我們在此取取總經(jīng)營收收入的30%。則營業(yè)費費用為578萬元。2總營業(yè)支出出（一）營業(yè)業(yè)成本（二）營業(yè)業(yè)費用估算算自營酒店的的現(xiàn)況價值值管理費用包包括：公司司經(jīng)費、工工會經(jīng)費、、培訓教育育經(jīng)費、勞勞動保險費費、待業(yè)保保險費、審審計費、咨咨詢費、訴訴訟費、排排污費、綠綠化費、開開辦費、聘聘請會計、、審計師費費用、修理理費、交際際應(yīng)酬費、、壞賬損失失、存貨盤盤虧、上級級管理費、、其他費用用等。財務(wù)務(wù)費用包括括：銀行手手續(xù)費、信信用卡手續(xù)續(xù)費及其他他。一般酒酒店的管理理費用及財財務(wù)費用占占經(jīng)營收入入的8%～10%，我們以經(jīng)經(jīng)營收入的的10%計取。則管管理費用及及財務(wù)費用用合計為192萬元。2總營業(yè)支出出（三）管理理費用及財財務(wù)費用估估算自營酒店的的現(xiàn)況價值值依照桂林市市交稅標準準，經(jīng)營酒酒店物業(yè)每每年繳納的的相關(guān)稅費費如下表：：2總營業(yè)支出出（四）有關(guān)關(guān)稅費稅項交稅標準稅率（占經(jīng)營收入的比例）營業(yè)稅營業(yè)額的5%5%城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅的5%0.25%教育費附加營業(yè)稅的3%0.15%印花稅按實收資本和資本公積兩項合計金額萬分之五貼花0.05%房產(chǎn)稅原建購價的70%的1.2%0.84%城鎮(zhèn)土地使用稅虎門為5元/㎡0.314%堤圍防護費按營業(yè)收入的千分之五計算繳納0.50%文化事業(yè)建設(shè)費娛樂業(yè)按3%征收僅KTV屬于娛樂業(yè)稅費合計

約為經(jīng)營收入的7.104%則有關(guān)稅費費為134萬元。自營酒店的的現(xiàn)況價值值2總營業(yè)支出出總營業(yè)支出=營業(yè)成本+營業(yè)費用估算+管理費用及財務(wù)費用估算+有關(guān)稅費=540萬元+578萬元+192萬元+134萬元=1445萬元自營酒店的的現(xiàn)況價值值3年凈收益計計算酒店年凈收收益為酒店店年經(jīng)營總總收益扣除除酒店年經(jīng)經(jīng)營支出部部分再扣除除屬于酒店店行業(yè)帶來來的商業(yè)利利潤后的收收益，根據(jù)據(jù)市場調(diào)查查，酒店旅旅游行業(yè)的的平均利潤潤率在9%～15%之間，考慮慮到本酒店店經(jīng)營效益益良好，我我們?nèi)∩虡I(yè)業(yè)成本利潤潤為11%，則本酒店店屬于房地地產(chǎn)帶來的的年凈收益益為：房地產(chǎn)年凈收益＝酒店年經(jīng)營收益－酒店年經(jīng)營支出－酒店商業(yè)利潤＝1927－1927－1927×11%＝323（萬元）自營酒店的的現(xiàn)況價值值4收益價值房地產(chǎn)年凈凈收益為323萬元，土地地剩余年期期為48年。報酬率率按目前銀銀行一年期期貸款利率率及投資風風險系數(shù)，，并考慮到到目前酒店店經(jīng)營收入入隨市場變變化的不確確定性等因因素，我們們確定房地地產(chǎn)綜合報報酬率為12%，增長率偏偏?。珊龊雎圆挥嫞?，項目的的建筑面積積共計15000㎡，則房地產(chǎn)產(chǎn)收益價值值為：根據(jù)公式得出結(jié)果：自營酒店的市值為2680萬元產(chǎn)權(quán)式酒店店的現(xiàn)況價價值1固定資產(chǎn)開開放成本序號項目名稱數(shù)量取費標準投資額（萬元）1土地費用100001000元/平方米10002行政性收費10000105元/平方米1053前期工程費(策劃,設(shè)計勘察費)1000055元/平方米554土地七通一平費用1000075/平方米755建安工程費10000800元/平方米6646裝修工程費10000160元/平方米1337設(shè)備及安裝費用

2008區(qū)間道路，綠化，景觀，消防

4009建設(shè)期管理費

20010建設(shè)期財務(wù)費用貸款5000萬5000萬*0.066*266011項目不可預(yù)見費

50012合計：3992萬元產(chǎn)權(quán)式酒店店的現(xiàn)況價價值2經(jīng)營成本序號費用名稱計算式金額（萬元）一開發(fā)公司工資及管理費3000*30*12*101080三營銷費用3000000*51500四銷售稅金10000*5000*5.84%292五租金收入營業(yè)稅450*31*12*0.6*0.6*36*3*4*0.05*101301.70

七費用合計

5249銷售稅金=總銷售額*5.84%租金收入營營業(yè)稅=年租金*5%*10年產(chǎn)權(quán)式酒店店的現(xiàn)況價價值3返租費用建議本項目目的返租年年限為10年，投資資回報率8%，以銷售總總額的50%作為返租費費用，即銷售總額=10000平方米*5000元/平方米=5000萬元返租費用=銷售總額/2=5000萬元/2=2500萬元產(chǎn)權(quán)式酒店店的現(xiàn)況價價值4產(chǎn)權(quán)式酒店店的市值總凈利潤=銷售總額+總租金-固定資產(chǎn)開放成本-經(jīng)營成本-返租費用=5000+26034-3992-5249-2500（萬元）=19293萬元物業(yè)為短期期內(nèi)出售，，因此選用用收益法原原始公式估估算。=19293萬元/20年/10%=4019萬元根據(jù)公式得出結(jié)果：產(chǎn)權(quán)式酒店的市值為4019萬元產(chǎn)權(quán)式酒店店的市值4019萬元自營酒店的的市值2680萬元鐘乳洞的市市值3231.336萬元本項目的總市值為9930萬元第三章項項目規(guī)規(guī)劃的建議議因此，建議議本項目規(guī)規(guī)劃定位為為：以房地地產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店））為核心，，加旅游休休閑服務(wù)為為賣點的綜綜合性旅游游房地產(chǎn)項項目。項目產(chǎn)品總總體定位上述所選用用數(shù)據(jù)均以以現(xiàn)有報建建圖紙及土土地使用證證數(shù)據(jù)為數(shù)數(shù)據(jù)來源。。若以設(shè)計院院所提供之之數(shù)據(jù)，容容積率采用用0.44，則本項目銷售售總額=38000*8000=304000000即30400萬元項目產(chǎn)權(quán)酒酒店存在的的基礎(chǔ)（1）消費者消消費的不同同需求，產(chǎn)產(chǎn)生不同質(zhì)質(zhì)的酒店產(chǎn)產(chǎn)品中國人對酒酒店最早的的印象就是是—個高檔的消消費場所，，以后酒店店產(chǎn)品得到到了深層次次發(fā)展，細細分了消費費群：如商商務(wù)、探親親、旅游等等。旅游又又有不同的的性質(zhì)，如如觀光游、、休閑游、、度假游等等。只有在在酒店產(chǎn)品品細分的前前提下，才才有可能出出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)酒酒店。本項目屬于于旅游資源源較集中的的桂林市興興安縣境內(nèi)內(nèi)，并擁有有優(yōu)良的鐘鐘乳洞資源源，適合人人們觀光及及度假，具具備此項基基礎(chǔ)條件。。項目產(chǎn)權(quán)酒酒店存在的的基礎(chǔ)（2）收入提高高產(chǎn)生了有有投資需求求但同時又又是酒店消消費者的客客戶群體有錢、有閑閑、有條件件是旅游發(fā)發(fā)展的三個個條件，錢錢多的人想想要從事投投資就是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店存存在的條件件。但在中中國目前投投資品種比比較少的情情況下，對對中小投資資者來說，，既可以提提供免費自自用，同時時又有投資資回報的