服裝批發(fā)城項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)運(yùn)作報(bào)告

惠東富星服裝批發(fā)城項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)運(yùn)作報(bào)告開(kāi)篇語(yǔ)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作是一個(gè)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，涉及到規(guī)劃、定位、招商、銷售、運(yùn)營(yíng)等流程，而定位是其后續(xù)工作的基礎(chǔ)，關(guān)系到商業(yè)整體運(yùn)作的成敗，從國(guó)內(nèi)外的操作經(jīng)驗(yàn)看，由定位不當(dāng)而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不善的商業(yè)項(xiàng)目比比皆是。一個(gè)好的商業(yè)體不僅要的優(yōu)越的區(qū)位條件，更要有科學(xué)的規(guī)劃和圓熟的操作，地段制勝的概念已無(wú)法滿足現(xiàn)有市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求，專業(yè)性和多樣化將是未來(lái)決勝市場(chǎng)的關(guān)鍵?；輺|批發(fā)業(yè)正處于由無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)到合理規(guī)劃的轉(zhuǎn)型期，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將不再是求大求全，而是朝更專業(yè)化的方向發(fā)展，由產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)能提供更具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品和更為人性化的服務(wù)，誰(shuí)就能贏得市場(chǎng)?；谝陨显颍景笇⒅匮芯吭擁?xiàng)目的定位，從定位出發(fā)，提出招商、運(yùn)營(yíng)、推廣等全方位的策略。發(fā)展商策劃要求一、為項(xiàng)目找一個(gè)科學(xué)的定位，以順應(yīng)市場(chǎng)對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展的需求。二、在定位的基礎(chǔ)上，提出招商、運(yùn)營(yíng)等系統(tǒng)的操作策略，為發(fā)展商提供決策依據(jù)。項(xiàng)目概況市場(chǎng)分析定位策略招商思路運(yùn)營(yíng)計(jì)劃系統(tǒng)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目概況區(qū)位本項(xiàng)目位于平深路和五十米大道交匯處西側(cè)，緊鄰創(chuàng)富商貿(mào)廣場(chǎng)，距城南車站約2KM。交通四至東臨：平深路西濱：農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)南靠：廣廈路北至：五十米大道本項(xiàng)目緊臨政府規(guī)劃中的城市新區(qū)，偏離舊城中心，周邊商業(yè)不夠成熟，業(yè)態(tài)混亂，餐飲酒店業(yè)較為發(fā)達(dá)，環(huán)項(xiàng)目四周零散分布有數(shù)十家大小不一的經(jīng)濟(jì)型酒店。項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)集中了惠東較知名的多個(gè)住宅小區(qū)，如麗景花園、濱河花園、惠?；▓@、廣廈花園等多個(gè)住宅小區(qū)，常住人口約5萬(wàn)人，新城區(qū)五十米大道以東目前在建有中航城、怡景灣等樓盤。距項(xiàng)目三公里內(nèi)有美多、家家樂(lè)等超市，營(yíng)業(yè)面積均在5000平米以上，經(jīng)營(yíng)狀況良好。區(qū)域環(huán)境項(xiàng)目概述項(xiàng)目緊鄰城市主干道，距規(guī)劃中的城市中心區(qū)不足2KM，具備良好的區(qū)位條件和發(fā)展?jié)摿?，周邊業(yè)態(tài)不均衡，商業(yè)氛圍不足，餐飲酒店業(yè)較為成熟，大眾休閑娛樂(lè)業(yè)發(fā)展緩慢。項(xiàng)目為單體式建筑，規(guī)劃較為合理，適合多種業(yè)態(tài)組合，操作靈活。從項(xiàng)目面市至今，市場(chǎng)表現(xiàn)較好，無(wú)負(fù)面信息，具備良好的推廣基礎(chǔ)，有效減少了切入市場(chǎng)的阻力。市場(chǎng)分析市場(chǎng)概況惠東批發(fā)業(yè)業(yè)自90年年代初興起起，由最初初的地?cái)偸绞脚l(fā)逐漸漸形成商品品集散地，，最后進(jìn)入入專業(yè)賣場(chǎng)場(chǎng)，經(jīng)歷了了一個(gè)從無(wú)無(wú)序自然發(fā)發(fā)展到有序序規(guī)劃，統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的的過(guò)程。從發(fā)展歷程程看，惠東東批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)明顯呈現(xiàn)現(xiàn)出由北向向南的重心心偏移，由由最初的老老市場(chǎng)到中中心市場(chǎng)，，再到銀基基、創(chuàng)富等等較先進(jìn)的的專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)，除了受受城市擴(kuò)張張影響外，，其發(fā)展的的軌跡也印印證了惠東東批發(fā)業(yè)的的逐步成熟熟，區(qū)域影影響力增加加，輻射范范圍不斷擴(kuò)擴(kuò)大，目前前已形成較較具實(shí)力的的區(qū)域性小小商品集散散中心。從競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)看，目前前惠東批發(fā)發(fā)業(yè)呈現(xiàn)三三分天下的的格局，中中心市場(chǎng)、、銀基、創(chuàng)創(chuàng)富各守一一方，相互互間競(jìng)爭(zhēng)激激烈。受區(qū)位環(huán)境境影響，中中心市場(chǎng)功功能弱化，，競(jìng)爭(zhēng)能力力趨減，逐逐漸由批發(fā)發(fā)轉(zhuǎn)為零售售，靠周邊邊城鎮(zhèn)散客客維持經(jīng)營(yíng)營(yíng)，銀基后后來(lái)居上，，業(yè)已成為為目前惠東東最具規(guī)模模和影響力力的專業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)，，創(chuàng)富經(jīng)過(guò)過(guò)不斷的市市場(chǎng)運(yùn)作，，也取得了了一定的成成效，并逐逐漸形成自自身經(jīng)營(yíng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，吸引引了不少經(jīng)經(jīng)營(yíng)者和外外來(lái)商戶。。批發(fā)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展路線圖圖同類類競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析銀基基商商貿(mào)貿(mào)城城該項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于惠惠東東縣縣城城東東南南部部，，緊緊鄰鄰廣廣汕汕公公路路及及規(guī)規(guī)劃劃中中的的環(huán)環(huán)城城南南路路，，交交通通便便利利，，總總建建筑筑面面積積約約22萬(wàn)萬(wàn)平平米米，，總總?cè)龑訉?，，一一層層服服裝裝批批發(fā)發(fā)中中心心，，約約3000個(gè)個(gè)商商鋪鋪，，二二層層倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)庫(kù)，，三三層層辦辦公公。。一層共分8個(gè)區(qū)，規(guī)規(guī)劃有服裝裝、日用小小商品、鞋鞋、廠家自自營(yíng)商品等等不同業(yè)種種，從目前前實(shí)際經(jīng)營(yíng)營(yíng)情況看，，業(yè)態(tài)布局局混亂，業(yè)業(yè)種之間沒(méi)沒(méi)有經(jīng)過(guò)有有效的組合合，無(wú)序發(fā)發(fā)展，各功功能區(qū)職能能重疊，搭搭配不合理理。從商戶戶入駐率看看，除A、、B、C三三個(gè)區(qū)域入入駐較理想想外，其余余各區(qū)空置置率高。作為惠東最最大的服裝裝批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)，銀基網(wǎng)網(wǎng)羅了各國(guó)國(guó)全地的經(jīng)經(jīng)營(yíng)商戶，，從整體上上看，商品品檔次普遍遍較低，多多數(shù)為廠商商自產(chǎn)自銷銷，主力商商品批發(fā)價(jià)價(jià)格段為20元－40元之間間，均價(jià)約約為25元元，從部分分商戶抽樣樣走訪了解解到，銀基基的經(jīng)營(yíng)商商戶主要來(lái)來(lái)自惠東及及周邊地區(qū)區(qū)，外省經(jīng)經(jīng)營(yíng)者占比比重較小，，而其客戶戶來(lái)源主要要于珠三角角，部分輻輻射到湖北北、江西及及安徽地區(qū)區(qū)，而來(lái)此此批發(fā)的多多為中小經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶，采采購(gòu)量不大大，平均單單次采購(gòu)量量約為150件左右右。該項(xiàng)目緊臨臨廣汕公路路，交通通通達(dá)，物流流較為便利利，目前有有2、6、、8路公交交在此設(shè)有有站點(diǎn)，可可達(dá)城市各各主要區(qū)域域。中心市場(chǎng)：：位于惠東老老城區(qū)，周周邊商業(yè)較較為成熟，，云集了眾眾多小型百百貨批發(fā)商商，市場(chǎng)共共二層，一一層日用百百貨，二層層服裝。由由于經(jīng)營(yíng)時(shí)時(shí)間較早，，加之受周周邊環(huán)境影影響，整體體經(jīng)營(yíng)檔次次低，館內(nèi)內(nèi)人流稀少少，商品陳陳列凌亂，，環(huán)境差，，商業(yè)氛圍圍不足，多多數(shù)商戶已已遷往銀基基和創(chuàng)富等等新興批發(fā)發(fā)市場(chǎng)。由于城市商商業(yè)重心的的偏移，加加之交通擁?yè)頂D，物流流不暢，中中心市場(chǎng)已已失去了原原有的商業(yè)業(yè)中心區(qū)的的功能，區(qū)區(qū)域輻射能能力減弱，，目前僅靠靠部分散客客的零售維維持經(jīng)營(yíng)，，其顧客主主要為縣城城及周邊城城鎮(zhèn)居民，，采購(gòu)量不不大。創(chuàng)富商貿(mào)廣廣場(chǎng)創(chuàng)富商貿(mào)廣廣場(chǎng)位于利利浦路和三三利路交匯匯處，五十十米大道東東側(cè)，總五五層，以鞋鞋服批發(fā)為為主，單體體式商業(yè)，，規(guī)劃為一一站式鞋服服采購(gòu)基地地，以批發(fā)發(fā)為主，兼兼部分零售售，業(yè)態(tài)定定位和銀基基區(qū)別不大大，但商品品層次略高高于銀基，，批發(fā)均價(jià)價(jià)在25元元左右，從從目前經(jīng)營(yíng)營(yíng)情況看，，空置率較較高，一到到四樓有部部分商戶營(yíng)營(yíng)業(yè)，五樓樓閑置。人人流高峰期期為上午8點(diǎn)左右，，該時(shí)段商商業(yè)較為活活躍，人流流量大，9點(diǎn)后，二二層以上多多數(shù)商戶關(guān)關(guān)門，僅有有零星商戶戶營(yíng)業(yè)。目前創(chuàng)富經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主主主要來(lái)源于于惠東本地地及周邊縣縣鎮(zhèn)，部分分由中心市市場(chǎng)搬遷而而來(lái)，異地地經(jīng)營(yíng)者較較少，而客客戶主要來(lái)來(lái)源于深圳圳、東莞一一帶及少量量來(lái)自江西西、湖北等等地，其大大部分為小小型經(jīng)營(yíng)商商。市場(chǎng)小結(jié)一、惠東服服裝批發(fā)業(yè)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)過(guò)多年的經(jīng)經(jīng)營(yíng)，享有有一定的市市場(chǎng)知名度度和固定的的客戶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。但目前前惠東服裝裝批發(fā)產(chǎn)業(yè)業(yè)處于行業(yè)業(yè)調(diào)整階段段，隨著社社會(huì)的發(fā)展展和信息化化產(chǎn)業(yè)的完完善，現(xiàn)代代批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)不是是傳統(tǒng)的貨貨物堆放客客戶取貨的的樣式，舒舒適的購(gòu)物物環(huán)境、良良好的形象象展示、信信息化的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)布、、完善的物物流配套等等等一系列列都是批發(fā)發(fā)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)所需求的的，現(xiàn)階段段惠東的批批發(fā)產(chǎn)業(yè)正正逐步向正正規(guī)化轉(zhuǎn)變變。二、項(xiàng)目周邊目目前有創(chuàng)富富商貿(mào)廣場(chǎng)場(chǎng)，但經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況不甚甚理想。項(xiàng)項(xiàng)目要想在在惠東乃至至廣東的服服裝批發(fā)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中形成成品牌知名名度和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必必須在產(chǎn)品品的規(guī)劃、、硬件設(shè)施施的打造、、智能化系系統(tǒng)的安裝裝、商業(yè)的的經(jīng)營(yíng)管理理等多個(gè)方方面進(jìn)行打打造，以確確定領(lǐng)先的的競(jìng)爭(zhēng)地位位。三、目前惠惠東批發(fā)行行業(yè)整體呈呈現(xiàn)出無(wú)序序競(jìng)爭(zhēng)的局局勢(shì)，各批批發(fā)市場(chǎng)間間相互爭(zhēng)奪奪客源的情情況較為突突出，行業(yè)業(yè)缺乏有效效的引導(dǎo)和和規(guī)范，缺缺乏足以代代表惠東服服裝批發(fā)業(yè)業(yè)形象的龍龍頭項(xiàng)目，，銀基體量量大，業(yè)種種全，表面面上一家獨(dú)獨(dú)大，但由由于業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理的疏疏漏，難以以形成強(qiáng)有有力的區(qū)域域輻射力，，發(fā)展后勁勁不足，而而創(chuàng)富后起起之秀，一一時(shí)間尚難難以支撐整整個(gè)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，行行業(yè)內(nèi)混亂亂的經(jīng)營(yíng)局局面將持續(xù)續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間間。四、從從行業(yè)業(yè)發(fā)展展看，，惠東東批發(fā)發(fā)業(yè)目目前尚尚處于于較低低檔的的層次次，整整體競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)能能力薄薄弱，，低價(jià)價(jià)是其其核心心吸引引力，，各批批發(fā)市市場(chǎng)未未形成成良性性互動(dòng)動(dòng)，相相互挖挖搶客客源，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈，這這種局局面導(dǎo)導(dǎo)致了了惠東東批發(fā)發(fā)業(yè)難難以形形成整整體優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，做大大做強(qiáng)強(qiáng)，因因此，，專業(yè)業(yè)化的的業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)合合和規(guī)規(guī)范化化商業(yè)業(yè)運(yùn)作作是其其突破破產(chǎn)業(yè)業(yè)瓶頸頸的必必由之之路。。項(xiàng)目定定位策策略多功能能復(fù)合合式鞋鞋服集集散中中心業(yè)態(tài)定定位本項(xiàng)目目位于于未來(lái)來(lái)的城城市中中心區(qū)區(qū)，周周邊居居住人人口眾眾多，，但商商業(yè)發(fā)發(fā)展緩緩慢，，缺少少大體體量綜綜合性性商業(yè)業(yè)，從從區(qū)位位環(huán)境境及未未來(lái)城城市發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)看看，本本項(xiàng)目目不僅僅要成成為專專業(yè)性性交易易中心心，還還要承承擔(dān)社社區(qū)商商業(yè)的的功能能，為為區(qū)域域內(nèi)居居民及及外來(lái)來(lái)客商商提供供商務(wù)務(wù)服務(wù)務(wù)?；輺|目前前批發(fā)市市場(chǎng)分布布零散，，產(chǎn)業(yè)集集群功能能薄弱，，各項(xiàng)目目定位交交叉重疊疊，業(yè)態(tài)態(tài)搭配混混亂，求求大求全全，專業(yè)業(yè)性不強(qiáng)強(qiáng)，因此此，本案案應(yīng)盡量量避開(kāi)這這種局面面，突破破行業(yè)瓶瓶頸，走走專業(yè)化化道路。。綜合考慮慮市場(chǎng)需需求及項(xiàng)項(xiàng)目特征征，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)為為專業(yè)化化綜合性性的復(fù)合合商業(yè)，，以鞋服服及原產(chǎn)產(chǎn)品交易易為主，，輔以商商務(wù)休閑閑及餐飲飲功能。。功能布局局－1F家家電電商場(chǎng)或或?qū)I(yè)商商場(chǎng)1F品品牌服服裝鞋類類批發(fā)中中心2F3F服服裝裝鞋類批批發(fā)中心心4F相相關(guān)輔輔料批發(fā)發(fā)中心商商務(wù)務(wù)信息中中心5F休休閑閑中中心心6F商商務(wù)務(wù)中中心心7F8F酒酒店店公公寓寓本項(xiàng)項(xiàng)目目涵涵蓋蓋了了零零售售、、批批發(fā)發(fā)、、商商務(wù)務(wù)休休閑閑、、酒酒店店等等商商業(yè)業(yè)功功能能，，從從業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合上上看看，，這這種種規(guī)規(guī)劃劃有有利利于于業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)互互補(bǔ)補(bǔ)，，從從而而達(dá)達(dá)成成商商業(yè)業(yè)功功能能的的優(yōu)優(yōu)化化。。從從產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)特特殊殊性性分分析析，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目以以專專業(yè)業(yè)批批發(fā)發(fā)為為主主，，客客群群流流動(dòng)動(dòng)時(shí)時(shí)間間過(guò)過(guò)于于集集中中，，人人流流高高峰峰聚聚集集于于某某一一時(shí)時(shí)段段，，無(wú)無(wú)法法在在各各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)之之間間形形成成客客流流的的有有效效共共享享，，因因此此，，本本案案不不宜宜定定位位為為隨隨意意性性大大眾眾消消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所所。。從體體量量上上看看，，負(fù)負(fù)一一樓樓商商業(yè)業(yè)面面積積約約5000平平米米，，如如規(guī)規(guī)劃劃為為量量販販超超市市，，則則只只能能作作為為社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)，，為為周周邊邊1KM范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的居居民民提提供供日日常常消消費(fèi)費(fèi)服服務(wù)務(wù)，，而而在在此此范范圍圍內(nèi)內(nèi)目目前前已已有有經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)良良好好的的美美多多連連鎖鎖超超市市及及眾眾多多的的小小型型社社區(qū)區(qū)便便利利店店，，因因此此，，超超市市的的后后續(xù)續(xù)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)壓壓力力較較大大。。項(xiàng)目目周周邊邊人人口口約約5萬(wàn)萬(wàn)，，在在同同類類項(xiàng)項(xiàng)目目的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)及及周周邊邊各各種種便便利利店店的的沖沖擊擊下下，，超超市市人人流流將將無(wú)無(wú)法法保保證證，，且且隨隨著著怡怡景景灣灣和和中中航航城城的的興興起起，，商商圈圈內(nèi)內(nèi)將將有有更更多多的的同同類類項(xiàng)項(xiàng)目目出出現(xiàn)現(xiàn)，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于地地下下一一層層，，消消費(fèi)費(fèi)便便利利性性不不及及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手，，在在未未來(lái)來(lái)的的市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中中將將處處于于弱弱勢(shì)勢(shì)。。因因此此，，在在充充分分考考慮慮市市場(chǎng)場(chǎng)形形勢(shì)勢(shì)的的前前提提下下，，我我們們建建議議：：負(fù)一一樓樓作作為為專專業(yè)業(yè)賣賣場(chǎng)場(chǎng)（（家家電電類類或或家家居居類類））項(xiàng)目目周周邊邊遍遍布布各各種種酒酒店店及及休休閑閑場(chǎng)場(chǎng)所所，，且且目目前前經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀況況良良好好，，說(shuō)說(shuō)明明當(dāng)當(dāng)?shù)氐叵M(fèi)費(fèi)需需求求旺旺盛盛，，從從網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)分分布布情情況況看看，，項(xiàng)項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)餐餐飲飲酒酒店店經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)已已形形成成較較好好的的氛氛圍圍，，但但整整體體檔檔次次不不高高，，主主要要為為滿滿足足大大眾眾化化需需求求。。本項(xiàng)項(xiàng)目目將將5樓樓規(guī)規(guī)劃劃為為商商業(yè)業(yè)中中心心，，以以餐餐飲飲娛娛樂(lè)樂(lè)為為主主要要方方向向，，從從周周邊邊環(huán)環(huán)境境分分析析，，項(xiàng)項(xiàng)目目1KM范范圍圍內(nèi)內(nèi)多多為為社社區(qū)區(qū)居居民民，，對(duì)對(duì)健健身身娛娛樂(lè)樂(lè)有有較較大大的的消消費(fèi)費(fèi)需需求求，，但但餐餐飲飲需需求求量量不不大大，，因因此此，，可可搭搭配配休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)類類產(chǎn)產(chǎn)品品。。形象象定定位位粵東東首首家家MALL式式批批發(fā)發(fā)商商城城采用用SHOPPINGMALL的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理方方式式，，引引進(jìn)進(jìn)專專業(yè)業(yè)的的商商業(yè)業(yè)管管理理公公司司，，統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理、、統(tǒng)統(tǒng)一一運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)，，統(tǒng)統(tǒng)一一推推廣廣，，以以保保證證其其日日常常操操作作的的規(guī)規(guī)范范性性，，同同時(shí)時(shí)，，對(duì)對(duì)商商戶戶進(jìn)進(jìn)行行嚴(yán)嚴(yán)格格甄甄別別，，不不斷斷汰汰換換不不合合格格商商戶戶，，營(yíng)營(yíng)造造良良好好的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境境和和商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍。。以時(shí)時(shí)季季為為節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，，周周期期性性舉舉辦辦各各種種營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣活活動(dòng)動(dòng)，，以以豐豐富富的的促促銷銷組組合合吸吸引引目目標(biāo)標(biāo)客客群群，，保保障障四四季季各各時(shí)時(shí)段段良良好好的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)氛氛圍圍。?；輺|東現(xiàn)現(xiàn)有有經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)客客戶戶周邊邊地地區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)客客戶戶上游游廠廠商商其他他客客戶戶1-4F國(guó)內(nèi)內(nèi)外外知知名名家家電電企企業(yè)業(yè)國(guó)內(nèi)內(nèi)外外知知名名專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)商商家家知名名休休閑閑商商家家知名名餐餐飲飲企企業(yè)業(yè)-1F5F6-8F知名名商商務(wù)務(wù)酒酒店店經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)客客戶戶經(jīng)營(yíng)營(yíng)客客戶戶定定位位批發(fā)發(fā)市市場(chǎng)場(chǎng)以以惠惠東東地地區(qū)區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有有各各競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)賣賣場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶戶及及周周邊邊地地區(qū)區(qū)零零散散經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商商戶戶為為主主，，通通過(guò)過(guò)較較有有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力的的招招商商策策略略吸吸引引目目標(biāo)標(biāo)商商戶戶。。商務(wù)休閑中中心主要以以在地同類類經(jīng)營(yíng)商戶戶為主，如如當(dāng)?shù)夭惋嬶?、休閑類類較知名的的品牌，利利用其品牌牌號(hào)召力吸吸引客流。。負(fù)一樓引進(jìn)進(jìn)專業(yè)賣場(chǎng)場(chǎng)，吸引目目的性的消消費(fèi)人流。。目標(biāo)客群定定位主力消費(fèi)群群體：惠莞莞深三地鞋鞋服零售商商戶次主力消費(fèi)費(fèi)群體：周周邊城鎮(zhèn)零零散商戶邊緣客群：：湖北、江江西等地零零售商戶按商業(yè)操作作慣例，10萬(wàn)平方方米以下的的專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)有效輻射射范圍約為為100公公里，受體體量限制，，本案無(wú)法法形成強(qiáng)大大的產(chǎn)業(yè)聚聚集能力，，只能作為為區(qū)域性的的商品集散散中心地。。因此，目目標(biāo)消費(fèi)群群體應(yīng)以惠惠莞深三地地零售商戶戶為主，周周邊城鎮(zhèn)零零散商戶作作為輔助。。招商策略總體思路品牌組合多多級(jí)級(jí)聯(lián)動(dòng)總體思路采用靈活的的招商策略略，整體引引進(jìn)知名的的同業(yè)品牌牌（如廣州州白馬，虎虎門富民等等），通過(guò)過(guò)大品牌的的帶動(dòng)，整整體招商，，以期借助助其固有資資料，減少少招商阻力力，短時(shí)間間內(nèi)可形成成規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)。招商策略☆目標(biāo)客客戶定向推推廣☆終端端客戶宣傳傳☆經(jīng)營(yíng)營(yíng)前景及管管理方式引引導(dǎo)☆項(xiàng)目目亮點(diǎn)整合合☆專業(yè)業(yè)洽談及前前景分析☆周邊邊同類商業(yè)業(yè)客戶推廣廣☆目的的性宣傳☆大客客戶戰(zhàn)略和和蝴蝶效應(yīng)應(yīng)招商流程業(yè)態(tài)規(guī)劃招商策略確確定招商范圍確確定大客戶洽談?wù)務(wù)猩躺糖⑶⒄務(wù)勴?xiàng)目目地地招招商商異地地招招商商大客客戶戶地地招招商商合同同簽簽訂訂及及費(fèi)費(fèi)用用收收取取商家家進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)商場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)及及補(bǔ)補(bǔ)充充招招商商調(diào)調(diào)整整項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)計(jì)計(jì)劃總體策策略積極開(kāi)開(kāi)展項(xiàng)項(xiàng)目品品牌推推廣，，加大大市場(chǎng)場(chǎng)占有有度，，搶占占惠東東批發(fā)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)的頭頭把交交椅做好項(xiàng)項(xiàng)目的的功能能完善善，做做到現(xiàn)現(xiàn)代交交易中中心硬硬軟件件系統(tǒng)統(tǒng)的良良好運(yùn)運(yùn)用加大運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理力力度，，了解解商戶戶及客客戶需需求，，調(diào)整整營(yíng)銷銷策略略做好經(jīng)經(jīng)營(yíng)引引導(dǎo)及及信息息發(fā)布布，指指導(dǎo)商商戶經(jīng)經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)經(jīng)營(yíng)調(diào)調(diào)整，，吸收收具有有更強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)能力力的商商戶進(jìn)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)客客戶分分析市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析行業(yè)發(fā)發(fā)展及及競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析析產(chǎn)品新新要素素引入入信息平平臺(tái)深深入建建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)管管理現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理現(xiàn)場(chǎng)安安防及及消防防管理理業(yè)態(tài)間間運(yùn)作作協(xié)調(diào)調(diào)相關(guān)職職能部部門協(xié)協(xié)調(diào)銷售客客戶與與經(jīng)營(yíng)營(yíng)客戶戶的協(xié)協(xié)調(diào)運(yùn)營(yíng)計(jì)計(jì)劃根據(jù)時(shí)時(shí)序變變化，，合理理安排排各檔檔期的的活動(dòng)動(dòng)，以以四季季及各各重要要節(jié)日日為節(jié)節(jié)點(diǎn)，，安排排各檔檔期促促銷及及推廣廣活動(dòng)動(dòng)。指導(dǎo)商商戶進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品線線的調(diào)調(diào)整，，不斷斷優(yōu)化化商戶戶資源源。制定年年度推推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略，，分步步驟進(jìn)進(jìn)行品品牌推推廣，，逐步步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)富興興品牌牌形象象的提提升。。根據(jù)惠東東市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀，制制定階段段運(yùn)營(yíng)策策略，在在充分利利用現(xiàn)有有資源的的條件下下，用最最短的時(shí)時(shí)間實(shí)現(xiàn)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)的的正?；?。建立信息息化的商商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)體系及及日常培培訓(xùn)機(jī)制制，提高高操作人人員專業(yè)業(yè)素質(zhì)，，以建立立高效的的運(yùn)作團(tuán)團(tuán)隊(duì)。推廣渠道道主要通過(guò)過(guò)對(duì)項(xiàng)目目及項(xiàng)目目周邊形形象的渲渲染，使使客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目有有直觀的的了解，，同時(shí)通通過(guò)對(duì)商商業(yè)氛圍圍的包裝裝和商業(yè)業(yè)氣氛的的營(yíng)造，，促進(jìn)整整體的市市場(chǎng)影響響力，擴(kuò)擴(kuò)大市場(chǎng)場(chǎng)影響效效應(yīng)。主要用用于招招商前前期和和項(xiàng)目目開(kāi)業(yè)業(yè)前期期的市市場(chǎng)推推廣，，使項(xiàng)項(xiàng)目形形象能能很好好的被被采購(gòu)購(gòu)客戶戶所認(rèn)認(rèn)知，，從而而達(dá)到到帶旺旺整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目