中信惠州湯泉項(xiàng)目整體定位及發(fā)展策略報告課件

謹(jǐn)呈：中信地產(chǎn)中信惠州湯泉項(xiàng)目整體定位及發(fā)展策略報告版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。謹(jǐn)呈：中信惠州湯泉項(xiàng)目整體定位及發(fā)展策略報告版權(quán)聲明：2項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.2發(fā)展模式研判Part.3發(fā)展模式下的市場分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項(xiàng)目開發(fā)建議Part.7整體定位Part.62項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.22項(xiàng)目區(qū)位：距惠州主城區(qū)僅20分鐘車程，具有較好的交通優(yōu)勢主城區(qū)西北邊江北CBD出發(fā)：15分鐘麥地商圈出發(fā)：20分鐘廣惠出口右拐：3分鐘主城區(qū)中信湯泉依托廣惠、深惠高速至東莞：40分鐘至深圳：60分鐘至廣州：80分鐘至香港：80分鐘珠江東岸一個半小時生活圈項(xiàng)目區(qū)位：距惠州主城區(qū)僅20分鐘車程，具有較好的交通優(yōu)勢主城3周邊資源：項(xiàng)目擁有較豐富的自然、人文及文物古跡成為可借助的外部資源項(xiàng)目位于惠州市旅游局重點(diǎn)打造的“百里生態(tài)旅游長廊”核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯“百里生態(tài)旅游長廊”北起龍門溫泉，南至捻平半島，包括南昆山、羅浮山、湯泉、西湖、白鷺湖、大亞灣等著名歷史人文生態(tài)景區(qū)周邊資源：項(xiàng)目擁有較豐富的自然、人文及文物古跡成為可借助的外4地塊四至：周邊廣大原生山林為項(xiàng)目旅游開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)地塊東、北、西三面環(huán)山；地塊南面臨路；項(xiàng)目西南角有待拆民房；項(xiàng)目正南有高架橋一座。地塊四至：周邊廣大原生山林為項(xiàng)目旅游開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)地塊5地塊指標(biāo)：項(xiàng)目地塊面積較大，且容積率較低，具有開發(fā)高端旅游產(chǎn)品潛質(zhì)總占地114萬㎡瞻仰林69萬㎡建設(shè)用地45萬㎡其中----25萬㎡:旅游開發(fā)地塊20萬㎡:居住地塊地塊指標(biāo)：項(xiàng)目地塊面積較大，且容積率較低，具有開發(fā)高端旅游產(chǎn)6溫泉資源：本項(xiàng)目溫泉為重碳酸型高溫泉，且有冷泉相伴，水質(zhì)含多種微量元素資料來源：根據(jù)2004年溫泉旅游協(xié)會調(diào)查報告整理湯泉有熱泉、冷泉共生的特點(diǎn)，在溫泉系列中十分少有溫泉資源：本項(xiàng)目溫泉為重碳酸型高溫泉，且有冷泉相伴，水質(zhì)含多7地塊解析小結(jié)：項(xiàng)目現(xiàn)狀資源狀況具備開發(fā)優(yōu)質(zhì)溫泉旅游度假區(qū)的基本素質(zhì)和條件1、溫泉資源冷、熱泉共生，重碳酸型泉水，含多種微量元素；2、交通條件便利周邊路網(wǎng)完善，1.5小時車程輻射珠三角二大城市；3、良好的自然環(huán)境湯泉林場三面圍合，具有一流的自然風(fēng)景；地塊內(nèi)部溪湖相生，水面較大，擁有親水性；地塊內(nèi)有用九龍?zhí)短烊黄俨?，水景資源好；1、溫泉資源：出水量有限，建議進(jìn)一步勘探挖掘；2、競爭層面：珠三角地區(qū)溫泉度假項(xiàng)目眾多；3、綜合資源：本項(xiàng)目資源具有均好性，但無突出特色；地塊優(yōu)勢條件弱勢因素地塊解析小結(jié)：項(xiàng)目現(xiàn)狀資源狀況具備開發(fā)優(yōu)質(zhì)溫泉旅游度假區(qū)的基8項(xiàng)目屬性界定：位于珠三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，以溫泉資源為依托的地產(chǎn)開發(fā)度假村項(xiàng)目項(xiàng)目屬性界定：位于珠三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，以溫泉資源為依托的地產(chǎn)開發(fā)910項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.2發(fā)展模式研判Part.3發(fā)展模式下的市場分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項(xiàng)目開發(fā)建議Part.7整體定位Part.610項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.10中信——覆蓋多種產(chǎn)業(yè)的大型央企中信——覆蓋多種產(chǎn)業(yè)的大型央企11中信湯泉度假村——整合房地產(chǎn)及休閑度假打造中國溫泉度度假村高端品牌依托中信央企背景及雄厚實(shí)力，立足湯泉綜合資源打造的集地產(chǎn)開發(fā)、旅游服務(wù)、政務(wù)接待功能為一體的度假村TQ01功能業(yè)態(tài)模擬政務(wù)接待旅游度假地產(chǎn)開發(fā)湯泉度假村以高收入階層為核心客戶，滿足其休閑度假需求TQ02TQ03中信湯泉度假村——整合房地產(chǎn)及休閑度假打造中國溫泉度度假村高12我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)利潤目標(biāo)開發(fā)戰(zhàn)略基于旅游地產(chǎn)細(xì)分市場，建立適合發(fā)展的產(chǎn)品開發(fā)、經(jīng)營、管理模式，最終實(shí)現(xiàn)全國度假房產(chǎn)標(biāo)桿品牌高形象：立足歷史人文，主打高形象高價值：整合自然、人文打造高價值高回報：高起高打，實(shí)現(xiàn)高回報在控制風(fēng)險情況下，實(shí)現(xiàn)利潤最大化旅游帶動地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺旅游我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向企業(yè)13核心問題一：如何選擇適合本項(xiàng)目的溫泉開發(fā)模式區(qū)域內(nèi)部旅游資源豐富，擁有大規(guī)模山體和瀑布距離江北CBD約8公里，離深圳約2小時車程具有千年悠久歷史，人文底蘊(yùn)豐厚溫泉價值提升單一的溫泉配套多元化的價值體系從本項(xiàng)目的實(shí)際出發(fā)，溫泉層面的單純比拼在強(qiáng)者林立的珠三角難有優(yōu)勢可言本項(xiàng)目溫泉價值提升的關(guān)鍵在于如何以溫泉為核心，整合其它的項(xiàng)目價值點(diǎn)，從而建立多元化的價值體系支撐Q1:如何選擇適合本項(xiàng)目的開發(fā)模式，保證項(xiàng)目的持續(xù)、成功開發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤和品牌的雙目標(biāo)？核心問題一：如何選擇適合本項(xiàng)目的溫泉開發(fā)模式區(qū)域內(nèi)部旅游資源14核心問題二：如何平衡旅游與地產(chǎn)之間的關(guān)系，選擇合理的開發(fā)時序區(qū)域總體收益開發(fā)歷程東部華僑城的區(qū)域收益特征旅游+地產(chǎn)開發(fā)模式初期35億元項(xiàng)目的發(fā)展必須首先解決如何利用溫泉資源及其配套體系,以消除區(qū)域陌生感及增加知名度，提升區(qū)域成熟度1房地產(chǎn)開發(fā)是區(qū)域度假開發(fā)之下的一個環(huán)節(jié)，其關(guān)鍵在于企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略及市場成熟度之下開發(fā)時機(jī)的選擇2Q2:如何平衡旅游與地產(chǎn)之間的關(guān)系，選擇合理的開發(fā)時序，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、持續(xù)的收益？核心問題二：如何平衡旅游與地產(chǎn)之間的關(guān)系，選擇合理的開發(fā)時序15核心問題三：如何整合相關(guān)資源，實(shí)現(xiàn)住宅價值最大化大珠三角的度假樓盤盡管細(xì)節(jié)上有所差異，但大體同質(zhì)珠三角度假大盤趨于同質(zhì)化，個體價值模糊，本項(xiàng)目如何擺脫固有模式的束縛——硬件、軟性服務(wù)、權(quán)益構(gòu)建……Q3:如何整合重構(gòu)項(xiàng)目資源，形成差異化，并在此基礎(chǔ)上深化住宅物業(yè)開發(fā)，充分實(shí)現(xiàn)住宅價值最大化？核心問題三：如何整合相關(guān)資源，實(shí)現(xiàn)住宅價值最大化大珠三角的度16核心問題總結(jié)：開發(fā)模式開發(fā)時序開發(fā)手段選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)模式，保證項(xiàng)目高形象、高價值、高回報的實(shí)現(xiàn)開發(fā)模式下地產(chǎn)與旅游的關(guān)系處理，兩者如何相互促進(jìn)，保證持續(xù)、穩(wěn)定的收益住宅是根本，合理的開發(fā)時序下，如何體現(xiàn)住宅價值，前期的高形象如何落地核心問題總結(jié)：開發(fā)模式開發(fā)時序開發(fā)手段選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)模式，保1718項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.2發(fā)展模式研判Part.3發(fā)展模式下的市場分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項(xiàng)目開發(fā)建議Part.7整體定位Part.618項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.18在“一流溫泉旅游度假地特征分析”中，我們著重參考了以下標(biāo)桿性案例國內(nèi)：珠海御溫泉珠海海泉灣九華山莊……國外：BlueLagoon捷克卡羅維瓦里DownataDunton德國巴登巴登日本湯布院英國巴斯…………研究內(nèi)容：發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展階段案例共通性：臨近城市群擁有核心的溫泉資源發(fā)展歷程及核心驅(qū)動力發(fā)展模式在“一流溫泉旅游度假地特征分析”中，我們著重參考了以下標(biāo)桿19世聯(lián)對世界一流溫泉度假區(qū)成功案例進(jìn)行了深入的研究分析，總結(jié)出5種核心驅(qū)動力模式及其代表案例國外：BlueLagoon捷克卡羅維瓦里DownataDunton德國巴登巴登日本湯布院英國巴斯…………多重資源驅(qū)動深度開發(fā)驅(qū)動特殊產(chǎn)業(yè)驅(qū)動文化產(chǎn)業(yè)驅(qū)動溫泉資源廣度開發(fā)驅(qū)動BlueLagoon捷克卡羅維瓦里Downata德國巴登巴登日本湯布院英國巴斯Dunton世聯(lián)對世界一流溫泉度假區(qū)成功案例進(jìn)行了深入的研究分析，總結(jié)出20Downata溫泉度假區(qū)——以滿足家庭及團(tuán)隊客戶為主區(qū)位：位于愛達(dá)荷州（Idaho），Downey距離：Downey鎮(zhèn)5公里L(fēng)ogan，猶他州88公里Pocatello72公里鹽湖城192公里基本參數(shù)：水溫：44.4攝氏度（109F）出水量：450立方/天溫泉含量及檢驗(yàn)報告得到愛達(dá)荷州水資源研究院及國家水資源局雙重認(rèn)證。廣度開發(fā)驅(qū)動Downata溫泉度假區(qū)——以滿足家庭及團(tuán)隊客戶為主區(qū)位：位21圍繞溫泉主題樂園形成核心規(guī)劃布置水上游樂區(qū)——各種規(guī)格泳池、滑水道、排球場………主題園——三個主題園結(jié)合住宿及野餐，形成特色旅游設(shè)立自駕游服務(wù)區(qū)，提供相關(guān)服務(wù)溫泉主題樂園野外宿營區(qū)獨(dú)立別墅區(qū)跑馬場主題園自駕游設(shè)施廣度開發(fā)驅(qū)動圍繞溫泉主題樂園形成核心規(guī)劃布置水上游樂區(qū)——各種規(guī)格泳池、22以水為載體的多種功能體驗(yàn)，形成一流的水主題體驗(yàn)區(qū)溫泉泡池泳池一流滑水道戲水操場不斷擴(kuò)建游泳池規(guī)模及最新最新的游樂設(shè)施，打造一流戲水勝地通過通過技術(shù)革新，解決夏季溫泉使用頻率低的劣勢夏季開設(shè)游泳課及完善的救護(hù)設(shè)施弱化溫泉夏季使用劣勢廣度開發(fā)驅(qū)動以水為載體的多種功能體驗(yàn)，形成一流的水主題體驗(yàn)區(qū)溫泉泡池泳池23廣度開發(fā)驅(qū)動型溫泉旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系廣度開發(fā)驅(qū)動型溫泉旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系24（Bluelagoon）藍(lán)湖溫泉海岸旅游度假區(qū)“藍(lán)湖blue

Lagoon

）溫泉海岸離首都雷克雅未克西南約45分鐘車程，國際機(jī)場25分鐘車程，為一方圓3公里的露天天然溫泉湖(藍(lán)湖)，湖底蘊(yùn)藏了大量的礦物質(zhì)，湖水終年深藍(lán)色，所以得名；溫泉含有大量的礦物質(zhì)、硅及海藻因而具有活性和治療功效，對于皮膚保養(yǎng)具有很好的作用；出水量：約3700噸/天水溫：37-39°C水深：2000米成分：2/3海水，1/3淡水深度開發(fā)驅(qū)動（Bluelagoon）藍(lán)湖溫泉海岸旅游度假區(qū)“藍(lán)湖25藍(lán)湖溫泉衍生品——系列化、產(chǎn)業(yè)化Accessories（附件）Bodycleansing（沐浴露）Bodynourishing（營養(yǎng)液）BodyrelaxingFace（臉部護(hù)膚品）禮品深度開發(fā)驅(qū)動藍(lán)湖溫泉衍生品——系列化、產(chǎn)業(yè)化Accessories（附件26基于藍(lán)湖自身資源（開發(fā)的一系列保養(yǎng)產(chǎn)品）提供特色的保養(yǎng)及按摩服務(wù)BlueLagoon

In-WaterMassage水里按摩

Relaxingmassage松弛按摩Silicamassage硅膠按摩

按摩保養(yǎng)、按摩保養(yǎng)SaltGlow－鹽浴Nourishingandrelaxing

algaetreatment藻類全身敷Waterretentionandcleansingtreatment水療Firmingtreatment－拉芬保養(yǎng)Facialtreatment－臉部保養(yǎng)深度開發(fā)驅(qū)動基于藍(lán)湖自身資源（開發(fā)的一系列保養(yǎng)產(chǎn)品）提供特色的保養(yǎng)及按摩27提供不同的深層次溫泉體驗(yàn)設(shè)施，滿足不同的不同層次的體驗(yàn)需求BlueLagoonwaterfall,whichprovidesanenergizingmassage.Exclusive

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Saunaandarefreshingcoldwatersprinkle瀑布浴蒸汽浴結(jié)合BlueLagoon衍生產(chǎn)品的個人療程深度開發(fā)驅(qū)動提供不同的深層次溫泉體驗(yàn)設(shè)施，滿足不同的不同層次的體驗(yàn)需求B28基于BlueLagoon產(chǎn)品連鎖體系，拓寬財源及潛在客戶源Energizingtreatmentforhandsandarms(20min)Energizingtreatmentforfeetandlegs(20min)BlueLagoonShopBlueLagoonShopatLaugavegur15inReykjavíkBlueLagoonShopatKeflavíkInternationalAirport深度開發(fā)驅(qū)動基于BlueLagoon產(chǎn)品連鎖體系，拓寬財源及潛在客戶源29深度開發(fā)驅(qū)動型溫泉旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系深度開發(fā)驅(qū)動型溫泉旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系30德國巴登巴登——德國的春天從這里開始，“滿城泉水滿城花”是對這個城市最生動的描述區(qū)位：位于德國黑森林西北部的邊緣上的奧斯河谷中水溫：湯池水溫徘徊于攝氏十八度至三十八度。核心吸引力世界頂級SPA，“SPA中的SPA”景觀資源優(yōu)勢歐洲的拉斯維加斯。舒曼、勃拉姆斯、李斯特等音樂大師的音樂會特殊產(chǎn)業(yè)驅(qū)動德國巴登巴登——德國的春天從這里開始，“滿城泉水滿城花”是31被稱做“休閑宮”的賭場，為城市贏得了“歐洲拉斯維加斯”的稱譽(yù)；與生俱來的浪漫與情調(diào)吸引了眾多歐洲藝術(shù)和音樂大師歐洲的拉斯維加斯：建于1824年，是德國最大最古老的賭場，也是世界上最漂亮的賭場之一。一百多年以來，這個賭場從未中斷過營業(yè)，即使在兩次世界大戰(zhàn)中也照常開放音樂大師的音樂會：巴登巴登還是歐洲沙龍音樂的中心，圣誕新年將至，在泡溫泉之余，還可欣賞到市內(nèi)舉辦的多場舒曼、勃拉姆斯、李斯特等音樂大師的音樂會巴登-巴登的賭場甚至也不叫賭場(Casino)，它有個文雅的名字——“休閑宮”(Kurhaus)，這個宮里也并非只可賭博，這里還有音樂廳，舞廳等。俄國作家陀斯妥耶夫斯基曾在這里通宵達(dá)旦的狂賭，結(jié)果輸?shù)靡粩⊥康?。后來他把這種上了賭癮的感受寫進(jìn)了他的小說《賭徒》中，使之成為傳世名作。特殊產(chǎn)業(yè)驅(qū)動被稱做“休閑宮”的賭場，為城市贏得了“歐洲拉斯維加斯”的稱譽(yù)32特殊產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型溫泉旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系特殊產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型溫泉旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系33日本湯布院位于日本九州大分縣，800多處溫泉形成了一座風(fēng)情無限的溫泉鄉(xiāng)，是九州首屈一指的溫泉勝地和著名避暑地區(qū)位：日本大分縣大分郡湯布院町川上構(gòu)成：湯布院溫泉包括由布院溫泉、湯平溫泉、冢原溫泉3個溫泉。泉質(zhì)：堿性單純?nèi)疁兀喝跍囟葦z氏42-98度療效：有助于風(fēng)濕性疾病，運(yùn)動器官障礙，關(guān)節(jié)痛，神經(jīng)痛，疲勞恢復(fù)住宿：擁有飯店旅館63家，民宿13家，其他住宿設(shè)施19家核心吸引力湯布院車站美術(shù)館湯布院民藝村古典馬車日本民俗溫泉洗浴金鱗湖露天溫泉文化產(chǎn)業(yè)驅(qū)動日本湯布院位于日本九州大分縣，800多處溫泉形成了一座風(fēng)情無34專題美術(shù)展覽館，使游客對溫泉文化有直觀感知；可參與的民藝村手工制作，讓游客對日本文化有了親身體會專題美術(shù)館最多：展出日本放浪詩人佐藤溪作品的由布院展覽館，湯布院金鱗湖美術(shù)館，由布院彩繪玻璃美術(shù)館，以音為主題的空想之森Artegio，甚至連火車站都有展出當(dāng)?shù)匚幕拿佬g(shù)展覽館，可見當(dāng)?shù)厝藢γ袼孜幕闹匾暶袼嚧鍌鹘y(tǒng)手作：湯布院民藝村，由九州各處遷移過來的江戶老房子，日本特色木玩具、吹玻璃、造紙、用溫泉水染布，處處體現(xiàn)了日本的傳統(tǒng)文化美術(shù)館美術(shù)館里的特色茶館手工作坊及工藝品文化產(chǎn)業(yè)驅(qū)動專題美術(shù)展覽館，使游客對溫泉文化有直觀感知；可參與的民藝村手35文化產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型溫泉旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系文化產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型溫泉旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系36Dunton溫泉旅游度假區(qū)－溫泉及滑雪圣地DuntonHotSprings知名溫泉高山滑雪勝地，由具有幾個世紀(jì)歷史的舊村改建而成，包括一個接待中心，私人別墅，圖書館，室內(nèi)室外溫泉周邊主要城市距離：1hourdrivetoTelluride,CO(TEZ)1hourdrivetoCortez,CO(CEZ)2hourdrivetoMontrose(MTJ)2hourdrivetoDurango,CO(DRO)4hourdrivetoAlbuquerque,NM(ABQ)7hourdrivetoDenver,CO(DIA)水溫：30－41度水深：914.4米物質(zhì)：碳酸鹽、硫、鈣、錳間歇式溫泉復(fù)合資源驅(qū)動Dunton溫泉旅游度假區(qū)－溫泉及滑雪圣地DuntonHo37溫泉成為跨越冬夏活動的紐帶，成為度假區(qū)不斷吸引游客的核心夏天：騎馬釣魚瑜珈拳擊葡萄酒品鑒會徒步登山游圖爾斯山脈四驅(qū)越野木筏高爾夫自行車登山冬天：滑雪滑冰越野滑雪高山滑雪（直升機(jī)輔助）雪橇雪上汽車狗拉雪橇雪山登山訓(xùn)練鄉(xiāng)村滑雪溫泉復(fù)合資源驅(qū)動溫泉成為跨越冬夏活動的紐帶，成為度假區(qū)不斷吸引游客的核心夏天38復(fù)合資源驅(qū)動型溫泉旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系復(fù)合資源驅(qū)動型溫泉旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系39各種核心驅(qū)動力適應(yīng)性KPI體系對比分析資料來源：世聯(lián)分析各種核心驅(qū)動力適應(yīng)性KPI體系對比分析資料來源：世聯(lián)分析40各種核心驅(qū)動力適應(yīng)性KPI體系與本項(xiàng)目對比分析資料來源：世聯(lián)分析各種核心驅(qū)動力適應(yīng)性KPI體系與本項(xiàng)目對比分析資料來源：世聯(lián)41通過擬合度分析，本項(xiàng)目應(yīng)選擇深度開發(fā)模式作為核心驅(qū)動力，文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)作為輔助驅(qū)動力的一流溫泉度假區(qū)的發(fā)展模式5分，高度符合4分，較符合3分，基本符合2分，較不符合1分，高度不符合項(xiàng)目解析驅(qū)動力模式研究擬合度分析核心驅(qū)動力——深度開發(fā)驅(qū)動輔助驅(qū)動力——文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)驅(qū)動通過擬合度分析，本項(xiàng)目應(yīng)選擇深度開發(fā)模式作為核心驅(qū)動力，文化42在確定了深度開發(fā)驅(qū)動為主，文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)驅(qū)動為輔的發(fā)展模式之后，本項(xiàng)目存在哪些可以深入挖掘的市場機(jī)會？在確定了深度開發(fā)驅(qū)動為主，文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)驅(qū)動為輔的發(fā)展模式之后4344項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.2發(fā)展模式研判Part.3發(fā)展模式下的市場分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項(xiàng)目開發(fā)建議Part.7整體定位Part.64.1旅游度假市場研究4.2旅游地產(chǎn)研究44項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.44珠三角地區(qū)發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)為旅游消費(fèi)提供了基礎(chǔ)珠三角作為中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，人均GDP將近1萬美元。按照國際慣例，某地人均GDP達(dá)到3000美元時，進(jìn)入休閑旅游階段；當(dāng)人均GDP達(dá)到5000美元時，進(jìn)入度假旅游階段；珠三角地區(qū)人均GDP遠(yuǎn)超過5000美元，理論上已進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)階段，但鑒于中國國情，現(xiàn)階段旅游市場非簡單升級，而是度假旅游、休閑旅游、觀光旅游的伴生存在，突出表現(xiàn)為旅游產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型升級。區(qū)域度假市場有效需求12005-2009年珠三角宏觀經(jīng)濟(jì)增長分析2009年珠三角三產(chǎn)構(gòu)成珠三角地區(qū)發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)為旅游消費(fèi)提供了基礎(chǔ)珠三角作為中國經(jīng)濟(jì)最45珠三角短假自駕游形成規(guī)模，為省內(nèi)旅游提供高質(zhì)量客源珠江三角洲是全國人均汽車擁有量最高的地區(qū)，東莞居全國首位。自駕游中，短假過夜旅游占重要比例。調(diào)查顯示，私家車和包車旅行占62%。各城市每百戶私車擁有量出行方式選擇區(qū)域度假市場有效需求2資料來源：世聯(lián)分析各城市統(tǒng)計年鑒珠三角短假自駕游形成規(guī)模，為省內(nèi)旅游提供高質(zhì)量客源珠江三角洲46珠三角短假消費(fèi)市場需求旺盛，購買力水平較高77%的度假客戶平均度假出行的費(fèi)用支出超過5000RMB珠三角游客日均住宿消費(fèi)水平271元，日均用餐消費(fèi)水平225元游客在省內(nèi)休閑度假平均停留時間為3.6天，其中50%的游客在4天以上。對于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目具有較高的忠誠度。3/4的游客會每年重復(fù)消費(fèi)2次以上。占30%的每季重游客戶是度假區(qū)置業(yè)的主要群體。區(qū)域度假市場有效需求3重游率分析休閑度假停留時間分析主要消費(fèi)水平分析費(fèi)用支出水平分析資料來源：世聯(lián)分析；V-BAY分析珠三角短假消費(fèi)市場需求旺盛，購買力水平較高77%的度假客戶平47珠三角會議市場需求旺盛，且時間上集中于第四季度全球背景：目前全球會議旅游收入約為2200億美元以上，并且將以每年8％至10％的速度遞增珠三角現(xiàn)實(shí)：目前世界500強(qiáng)有200多家落戶廣東，加上設(shè)在香港和珠三角的亞洲區(qū)總部及分支機(jī)構(gòu)等，珠三角完全有機(jī)會成為世界各跨國公司商務(wù)會議集中地CASE：世界500強(qiáng)企業(yè)沃爾瑪每年在深圳香格里拉大酒店召開會議的費(fèi)用接近100萬珠三角濱海度假區(qū)會議市場現(xiàn)狀：會議銷售情況普遍較好，旺季集中在游客量較少的年底區(qū)域度假市場有效需求4珠三角會議市場需求旺盛，且時間上集中于第四季度全球背景：目前48珠三角區(qū)域已經(jīng)形成第二居所需求環(huán)境；惠州便利的交通、良好的自然資源受到關(guān)注在大珠三角市場的機(jī)會1從城際快速交通路網(wǎng)、人均消費(fèi)水平、私家轎車普及率、中高收入階層規(guī)模等角度看，珠三角區(qū)域已經(jīng)形成了良好的第二居所需求環(huán)境。珠三角區(qū)域已經(jīng)形成第二居所需求環(huán)境；惠州便利的交通、良好的自49惠州有資源潛力和市場機(jī)會成為一流的區(qū)域性旅游度假勝地……項(xiàng)目位于惠州黃金旅游帶的“百里生態(tài)旅游長廊”的核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

旅游區(qū)位優(yōu)勢明顯惠州“百里生態(tài)旅游長廊”北起龍門溫泉，南至捻平半島，包括南昆山、羅浮山、湯泉、西湖、白鷺湖、大亞灣等著名歷史人文生態(tài)景區(qū)。

在大珠三角市場的機(jī)會2惠州有資源潛力和市場機(jī)會成為一流的區(qū)域性旅游度假勝地……項(xiàng)目50由于區(qū)位便利和較強(qiáng)的置業(yè)購買力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角。珠三角客戶相對于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購買力。在大珠三角市場的機(jī)會3由于區(qū)位便利和較強(qiáng)的置業(yè)購買力，珠三角中高端客戶將是初期高品51在整個開發(fā)歷程中，游客結(jié)構(gòu)將以珠三角為核心，并向多元化、高質(zhì)量和忠誠度逐步調(diào)整旅游業(yè)作為受宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢影響波動較大的行業(yè)，必須通過持續(xù)改善客戶的地域結(jié)構(gòu)規(guī)避可能的風(fēng)險。香港客戶由于高購買力和區(qū)域影響力因素，在本項(xiàng)目中始終為重要客戶。隨著全國市場的影響力建立，其他市場客戶量增加，珠三角客戶總量緩慢上升，但比例保持在60%左右，來規(guī)避單一游客來源地帶來的潛在風(fēng)險。香港珠三角珠三角香港珠三角其他市場其他市場其他市場旅行團(tuán)旅行團(tuán)個人游個人游現(xiàn)狀發(fā)展期成熟期商務(wù)商務(wù)非商務(wù)商務(wù)非商務(wù)非商務(wù)現(xiàn)狀后期現(xiàn)狀發(fā)展期成熟案例顯示，個人游（包含自駕游）客戶在忠誠度、停留時間、消費(fèi)能力和置業(yè)可能性上均高于團(tuán)隊客戶。項(xiàng)目后期，個人游客戶應(yīng)超過70%。同時，按照國際案例，并考慮到項(xiàng)目特點(diǎn)，商務(wù)型客戶最終占總量10%-15%。注：各圖表只表示比例變化，而非數(shù)量的調(diào)整。反映大趨勢，而非精確數(shù)值。資料來源：世聯(lián)分析在大珠三角市場的機(jī)會4在整個開發(fā)歷程中，游客結(jié)構(gòu)將以珠三角為核心，并向多元化、高質(zhì)52本地休閑自住類旅游度假區(qū)

——資源有瓶頸，覆蓋市場窄珠三角市場供給本地休閑自住類旅游度假區(qū)

——資源有瓶頸，覆蓋市場窄珠三角市53區(qū)域旅游度假resort類

——資源低檔開發(fā)，功能尚未健全珠三角市場供給區(qū)域旅游度假resort類

——資源低檔開發(fā)，功能尚未健全珠54度假地選擇：100-300公里的黃金距離，惠州具備作為度假區(qū)的空間優(yōu)勢對于自駕車游客來講，100-300公里是他們認(rèn)為最適當(dāng)?shù)木嚯x。100公里內(nèi)無法讓他們產(chǎn)生外出度假感覺，100公里以上才能讓他們暫時遺忘城市的喧囂，感受度假的環(huán)境和氛圍。300公里以上容易產(chǎn)生駕駛疲勞和厭煩。44%的珠三角游客表示如果惠州有一處高檔度假區(qū)一定會前往；47%的游客表示視情況而定；只有8%的游客表示一定不會去。可見，區(qū)位本身不存在不利因素。區(qū)域度假市場度假偏好1資料來源：世聯(lián)分析；V-BAY分析對度假區(qū)的距離選擇排序?qū)葜莸牡谝桓杏X度假地選擇：100-300公里的黃金距離，惠州具備作為度假區(qū)55對“親近山水，回歸自然”的呼聲最高自然生態(tài)和人性化服務(wù)是游客最為關(guān)注的問題，不喜歡矯揉造作、經(jīng)過包裝的產(chǎn)品。自然風(fēng)光是各種旅游產(chǎn)品中，最感興趣的內(nèi)容。度假區(qū)的產(chǎn)品偏好選擇排序度假區(qū)的特色選擇排序資料來源：世聯(lián)分析；V-BAY分析區(qū)域度假市場度假偏好2對“親近山水，回歸自然”的呼聲最高自然生態(tài)和人性化服務(wù)是游客56對度假生活的意見：舒適度最為珍貴

——作為自然人的特征75%的游客，最為看重度假區(qū)的舒適性。此種需求綜合反映了目前國內(nèi)度假市場供求間主要矛盾：一方面大量低品質(zhì)的旅游項(xiàng)目開發(fā)，另一方面日益富裕起來的游客對生活品質(zhì)要求迅速提升。低檔供給給需求市場留下了深刻印象，需求遠(yuǎn)未能滿足。資料來源：世聯(lián)分析；V-BAY分析區(qū)域度假市場度假偏好3對度假區(qū)關(guān)鍵特性的選擇對度假生活的意見：舒適度最為珍貴

——作為自然人的特征75%57關(guān)注健康、重視家庭、圈子立命

——作為社會人的特征追求健康是有度假經(jīng)歷的人度假的最主要目的。中高端客戶因工作壓力較大，對身體的健康十分看重。家庭感情交流和親子活動，以及社交需要，是外出度假的重要目的。70%的伴侶選擇為朋友，40%為家庭成員。趕集式旅游逐漸被自駕游取代，又希望可隨心所欲安排行程。自駕車出行度假占40%份額。資料來源：世聯(lián)分析；V-BAY分析區(qū)域度假市場度假偏好4度假目的選擇排序度假伴侶選擇度假出行方式關(guān)注健康、重視家庭、圈子立命

——作為社會人的特征追求健康是58繁忙緊張的生活節(jié)奏，促生了對短假利用時間和空間的矛盾是在生活地休息購物？還是短途出游？大多數(shù)人在二者之間掙扎，是珠三角目標(biāo)人群普遍的假日生活現(xiàn)狀。掙扎的根本原因在于作為自然人與社會人的矛盾對立，在于對中短假日功能的復(fù)合要求。大多數(shù)旅游地?zé)o法為人們在短假進(jìn)行的多種活動提供滿意空間和綜合解決方案。休整放松陪伴家人日常消費(fèi)調(diào)節(jié)心情女性嗜好親子活動家庭聚會社交聚會家庭聚會親近自然休閑放松親近自然休閑放松資料來源：世聯(lián)分析區(qū)域度假市場度假偏好5對短假時間的利用繁忙緊張的生活節(jié)奏，促生了對短假利用時間和空間的矛盾是在生活59對度假區(qū)功能的復(fù)合性需求，并非多種需求的簡單疊加，而是綜合解決上述矛盾的功能載體和體驗(yàn)空間對異質(zhì)文明的好奇視野的開闊和見識增長、自我提高對現(xiàn)實(shí)生活的逃逸、反思和整理資料來源：世聯(lián)分析；V-BAY分析潛在的其他需求對度假區(qū)功能的復(fù)合性需求，并非多種需求的簡單疊加，而是綜合解60結(jié)論：珠三角旅游度假人群需求的五種特征要素回歸自然、原生態(tài)體驗(yàn)對度假區(qū)功能的復(fù)合需求對濱海、溫泉等特色生活的向往追求度假黃金距離舒適性要求尤為突出那么在大旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，旅游地產(chǎn)存在哪些市場機(jī)會？結(jié)論：珠三角旅游度假人群需求的五種特征要素回歸自然、原生態(tài)體6162項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.2發(fā)展模式研判Part.3發(fā)展模式下的市場分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項(xiàng)目開發(fā)建議Part.7整體定位Part.64.1旅游度假市場研究4.2旅游地產(chǎn)研究62項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.62珠三角一體化大趨勢下，各主要城市聯(lián)系愈加緊密，統(tǒng)一的珠三角2小時經(jīng)濟(jì)生活圈業(yè)已形成珠三角2小時經(jīng)濟(jì)圈——中心城市：廣州：政治文化中心，深圳：創(chuàng)意之都，珠海：休閑之都、東莞：制造業(yè)之都；惠州、肇慶等逐漸成為中心城市2小時車程內(nèi)的旅游、休閑度假圈層；經(jīng)濟(jì)中心1小時生活圈旅游、休閑、度假產(chǎn)業(yè)帶工業(yè)承接帶珠三角2小時經(jīng)濟(jì)圈東岸都市圈中部都市圈西岸都市圈積極發(fā)展以電子信息為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展以金融、商貿(mào)、會展、旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)，成為具有國際影響力的現(xiàn)代制造業(yè)基地和生產(chǎn)服務(wù)中心。強(qiáng)化金融、商貿(mào)、文化、教育、物流、通訊、信息咨詢等綜合服務(wù)功能，成為珠三角最具輻射力的綜合服務(wù)中心和產(chǎn)業(yè)中心。重點(diǎn)培育主城區(qū)的綜合服務(wù)功能依托于港口的臨港工業(yè)，發(fā)展旅游業(yè)和港口貿(mào)易等第三產(chǎn)業(yè)，成為珠三角未來加快發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)。珠三角城市群根據(jù)承擔(dān)功能不同劃分為三大都市區(qū)，形成各具特色，協(xié)調(diào)共進(jìn)的多元化發(fā)展格局珠三角一體化大趨勢下，各主要城市聯(lián)系愈加緊密，統(tǒng)一的珠三角263根據(jù)休閑度假市場的一般規(guī)律，大珠三角整體已經(jīng)進(jìn)入度假置業(yè)階段休閑度假市場發(fā)展的一般規(guī)律：現(xiàn)在深圳離惠州也不遠(yuǎn)，而且房價不高，放一套別墅在這里，周末的時候就過來坐坐這邊資源很好，離城市也不遠(yuǎn)，升值潛力很大，未來像這樣的別墅會越來越少——根據(jù)湯泉半島客戶訪談資料整理珠三角一體化趨勢加深，生活水平不斷提升度假需求逐漸轉(zhuǎn)化為實(shí)際置業(yè)需求，大珠三角置業(yè)觀已經(jīng)形成根據(jù)休閑度假市場的一般規(guī)律，大珠三角整體已經(jīng)進(jìn)入度假置業(yè)階段64珠三角城際交通系統(tǒng)日益發(fā)達(dá)，城市之間交往日益密切，城界日益消失，跨區(qū)域置業(yè)變得普遍廣惠高速1.5H環(huán)大亞灣高速金海灣第二居所：如惠州金海灣；吸引大量深圳、惠州休閑度假客戶在大廣州，跨區(qū)域置業(yè)非常普遍珠三角城際交通系統(tǒng)日益發(fā)達(dá)，城市之間交往日益密切，城界日益消65珠三角中高端客戶是高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體，置業(yè)能力十分雄厚由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角珠三角客戶相對于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購買力珠三角中高端客戶是高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體，置業(yè)能力十分雄66大珠三角度假置業(yè)觀下深入挖掘旅游地產(chǎn)在珠三角全局中的發(fā)展機(jī)會未來的競爭視野，必須脫離惠州的局限，鎖定整個大珠三角區(qū)域……大珠三角度假置業(yè)觀下深入挖掘旅游地產(chǎn)在珠三角全局中的發(fā)展機(jī)會67對珠三角度假物業(yè)的掃描——市場上度假物業(yè)可分為碧桂園模式、東海岸模式和天麓模式東海岸模式（輕資源型）天麓模式（核心資源型）碧桂園模式（近郊概念型）城市擠壓型白領(lǐng)客戶產(chǎn)品升級型，普通度假養(yǎng)老型客戶頂級富豪，資源占有型客戶依托極為強(qiáng)勢的資源及配套，樹立市場領(lǐng)導(dǎo)者地位，自我中心化，自我定價代表項(xiàng)目：華僑城天麓、萬科天琴灣、僑鑫從都具備一定的資源，主要依托于大型城市，以資源整合內(nèi)部配套建立度假氛圍，樹立大社區(qū)形象代表項(xiàng)目：萬科東海岸、金海灣、錦繡山河批量販賣資源，缺乏真正意義的大手筆，以性價比為噱頭，淪為城郊白領(lǐng)通勤社區(qū)代表項(xiàng)目：碧桂園系列、金地荔湖城對珠三角度假物業(yè)的掃描——市場上度假物業(yè)可分為碧桂園模式、東68南沙碧桂園：“均價4600元/m2，一線山景電梯洋房”47萬，別墅+洋房銷售價格：洋房價格4980元/㎡起，戶型為92-152㎡的二房到四房；單體別墅價格14500-15500元/㎡，戶型為205㎡；度假資源：高爾夫資源/獅子洋江景/酒店主要客戶：當(dāng)?shù)鼐用?，公?wù)員，企業(yè)員工，大量碧桂園舊業(yè)主點(diǎn)評：高爾夫成為雞肋資源，度假主題模糊化，“度假”淪為單純的概念，項(xiàng)目度假價值驅(qū)動力不夠，難以拉動高端度假客戶，轉(zhuǎn)向低價拉動周邊剛性自住客戶，淪為低價自住盤以碧桂園系列為代表的近郊概念型物業(yè)缺乏與度假的實(shí)質(zhì)性關(guān)聯(lián)，在08年淡市中該弊病表現(xiàn)更為突出——依靠低價肉搏南沙碧桂園：“均價4600元/m2，一線山景電梯洋房”47萬6918000-20000﹤18000城區(qū)別墅與豪華洋房價格對比金海灣、凱旋會洋房珠江新城別墅8000-10000﹤8000郊區(qū)別墅與豪華洋房價格對比雅居樂天域（22層）星河灣星座綠茵島別墅南沙濱?；▓@等廣州的大盤別墅前期基本都是當(dāng)大白菜賣——碧桂園研發(fā)中心陶先生目前廣州郊區(qū)多數(shù)別墅置業(yè)者基本上看重的是低價格，很多都是小老板與城市白領(lǐng)，對別墅的認(rèn)知度和理解不深……——珠江地產(chǎn)陳副總經(jīng)理“白領(lǐng)也可住別墅”“你的一生因70萬而改變”度假的找不到度假氣氛，居家的體驗(yàn)不到生活的便利“平過自己起屋”碧桂園模式的弊病在同質(zhì)化競爭中日益突出：除低價外匱乏其他核心競爭力，客戶群擴(kuò)張難度大，高層淪為白領(lǐng)通勤區(qū)18000-20000﹤18000城區(qū)別墅與豪華洋房價格對比70地址：鹽田區(qū)大梅沙外環(huán)路高速公路北側(cè)占地面積:57578.20平方米總建筑面積:40300平方米開發(fā)周期:萬科東海岸（1－4期）分5年開發(fā)，2003－2008總戶數(shù):200停車位:1:1.2相關(guān)配套：風(fēng)情商業(yè)街/會所東海岸模式強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境和度假氛圍的打造，母體仍然缺少核心資源，發(fā)展到后期逐漸向第一居所傾斜地址：鹽田區(qū)大梅沙外環(huán)路高速公路北側(cè)東海岸模式強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境和71一期2003－2004風(fēng)情商業(yè)街形態(tài)全面展示；湖景展示會所投入使用，部分用作售樓中心風(fēng)情商業(yè)街開始招租風(fēng)情商業(yè)街持續(xù)招租，如：好太太家品、香磨坊西餐廳、麥當(dāng)勞、可愛坊、海岸咖啡、中聯(lián)大藥房風(fēng)情商業(yè)街基本招租完畢，但未完全進(jìn)駐三期商業(yè)街仍未建設(shè)完畢二期2004－2005三期2005－2006啟動區(qū)風(fēng)情商業(yè)街部分名牌商業(yè)入駐。如：華潤萬家、百安居和順電、招行ATM機(jī)、室外CoffeeClub四期2007－20083個主題廣場、5個泳池、2個公園基本建成四期獨(dú)立配套藍(lán)色會所、游泳池和原生態(tài)荔枝溪谷萬科東海岸的配套之痛：1、休閑配套：內(nèi)部有建設(shè)，但主要是基礎(chǔ)運(yùn)動/小規(guī)模公園，休閑度假仍主要依靠大梅沙外部資源2、商服配套：有基礎(chǔ)商業(yè)，但無論是教育/醫(yī)療等也都要依靠外部提供——仍是一個在有資源的度假區(qū)內(nèi)提供短暫停留的地段，長期居住性不足——當(dāng)前入住率約30%，小高層不到10%萬科東海岸開發(fā)歷程回顧——配套建設(shè)以社區(qū)內(nèi)商業(yè)/會所為主，居住環(huán)境佳但豐富性、娛樂性低一期二期三期四期山脊公園網(wǎng)球場華潤萬家沙灘排球場足球場山脊公園藍(lán)色會所泳池湘菜館、名廚飯?zhí)靡黄陲L(fēng)情商業(yè)街形態(tài)全面展示；湖景展示風(fēng)情商業(yè)街持續(xù)招租，如：7207年后，珠三角頂級度假物業(yè)呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，且市場價值不斷提升，成功的關(guān)鍵在于天麓模式的貫徹——即項(xiàng)目核心資源的打造僑鑫匯景新城萬科十七英里萬科天琴灣觀瀾高爾夫華僑城天麓頤和高爾夫莊園07年后，珠三角頂級度假物業(yè)逐步復(fù)蘇，市場價值不斷提升凱旋灣2007年仰仗核心資源建立市場統(tǒng)治力，是珠三角頂級度假物業(yè)成功的關(guān)鍵均價20000500008000010000013000007年后，珠三角頂級度假物業(yè)呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，且市場價值不斷提升73天麓模式下的核心資源打造——華僑城天麓，依托東部華僑城強(qiáng)勢配套的低密度山海大宅占地732萬㎡，總建筑面積20萬㎡；分為七個區(qū)，分布在“三谷”的不同區(qū)域；與山、海、林、球場等景觀和資源和諧融合；世界建筑大師理查德?邁耶、新加坡SCDA、加拿大ALD、香港許李嚴(yán)等全球頂尖公司的原版演繹目前在售的為天麓八區(qū)，共計88套北歐風(fēng)情山海別墅，面積在274-355㎡之間，均價為13萬/㎡，剩余8套雙拼天麓模式下的核心資源打造——華僑城天麓，依托東部華僑城強(qiáng)勢配74天麓模式下的核心資源打造——天琴灣的絕版雙海灣景觀豪華獨(dú)棟，附贈浪騎游艇會終身會籍天琴灣3期2010年4月21日正認(rèn)籌，其中03號別墅587㎡、20號別墅501㎡、36號別墅766㎡認(rèn)籌金45萬元/套，起價8萬、均價13萬、最高23萬元/平方米，總價8000萬元/套起；28號獨(dú)棟別墅890㎡單價280898元/平方米，總價2.5億元天麓模式下的核心資源打造——天琴灣的絕版雙海灣景觀豪華獨(dú)棟，75天麓模式下的核心資源打造——僑鑫從化國際依托華南最大的溫泉群落以及27洞高爾夫，作為亞運(yùn)會配套設(shè)施頂級配套體系：包括27洞高爾夫球場、公園俱樂部、白金五星級酒店/國際會議中心、體育公園、溫泉SPA養(yǎng)生中心以及博物館，作為亞運(yùn)會配套會館，總投資高達(dá)80億區(qū)位：廣州從化溫泉地區(qū)西側(cè)，位于流溪河支流楊梅坑河河谷平原地帶占地面積：3697畝總建筑面積：883592㎡功能定位：集國際會議、溫泉養(yǎng)生、生態(tài)休閑為一體的度假中心和高端服務(wù)基地首期住宅物業(yè)：溫泉獨(dú)棟別墅17套，其中300㎡總計3套、400㎡總計8套、600㎡總計4套、800㎡企業(yè)會館總計2套天麓模式下的核心資源打造——僑鑫從化國際依托華南最大的溫泉群76“4.15”新政對珠三角休閑度假市場影響總結(jié)：短期內(nèi)度假市場將受到一定打擊，中長期來看而以自住為主的剛性需求將進(jìn)一步得到政策的“眷顧”，頂級度假物業(yè)將愈加堅挺未來的休閑度假市場回到“剛性”需求，客戶構(gòu)成重新洗牌，休閑度假重新成為真正富人的選擇付款方式上，一次性付款成為必然客戶對休閑度假物業(yè)本身的品質(zhì)、配套完善以及保值增值能力要求更高，這對項(xiàng)目提出了更高要求123堅定走高端客戶路線，放棄需要依賴銀行貸款的“偽富人”項(xiàng)目前期要在客戶能感知的地方加大高端、有競爭力的配套投入以及打造更有品質(zhì)的產(chǎn)品，提升項(xiàng)目的競爭力“4.15”新政對珠三角休閑度假市場影響總結(jié)：短期內(nèi)度假市場77旅游地產(chǎn)市場分析對本項(xiàng)目的啟示：堅決占位珠三角一線度假物業(yè)陣營，梳理本項(xiàng)目核心資源，建立市場區(qū)隔項(xiàng)目占位占位珠三角一線度假物業(yè)陣營不走碧桂園模式投機(jī)取巧的“偽度假”道路，避免東海岸模式忽視內(nèi)部資源整合的失誤，梳理本項(xiàng)目的核心資源，建立市場區(qū)隔內(nèi)部流程的資源整合與提升旅游地產(chǎn)市場分析對本項(xiàng)目的啟示：堅決占位珠三角一線度假物業(yè)陣7879項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.2發(fā)展模式研判Part.3發(fā)展模式下的市場分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項(xiàng)目開發(fā)建議Part.7整體定位Part.679項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.79實(shí)施戰(zhàn)略的思考及解構(gòu)項(xiàng)目資源及驅(qū)動模式層面市場競爭格局層面項(xiàng)目資源稟賦＋驅(qū)動力模式擬合珠三角頂級度假物業(yè)如何體現(xiàn)珠三角一線度假物業(yè)的高形象？深度開發(fā)模式如何落實(shí)？溫泉與地產(chǎn)如何結(jié)合？地產(chǎn)如何介入？物業(yè)價值如何最大化實(shí)施戰(zhàn)略的思考及解構(gòu)項(xiàng)目資源及驅(qū)動模式層面市場競爭格局層面項(xiàng)80在推導(dǎo)本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略之前我們借鑒BlueLagoon的發(fā)展歷程……在推導(dǎo)本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略之前我們借鑒BlueLagoon的發(fā)811、整合政府權(quán)威部門資源，獲得最廣泛的認(rèn)同

2、開發(fā)衍生產(chǎn)品，擴(kuò)大知名度及影響力

3、在母體成功的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)模復(fù)制Lagoon在本區(qū)域一家供熱公司進(jìn)駐后初步形成第一批在Lagoon泡溫泉的游客發(fā)現(xiàn)了其對牛皮癬的獨(dú)特療效第一個公共溫泉泡池開業(yè)第一家得到國家衛(wèi)生部認(rèn)可的治療牛皮癬的診所開業(yè)第一款Lagoon護(hù)膚品面市Lagoon有限公司與權(quán)威衛(wèi)生機(jī)構(gòu)開辦皮膚病療養(yǎng)中心擴(kuò)建后LagoonSPA正式開業(yè)（99-7-15）Lagoon新款護(hù)膚品上市Lagoon臉部護(hù)膚系列產(chǎn)品面市Spa區(qū)開業(yè)，開始提供水療及按摩服務(wù)在首都雷克雅未克開設(shè)Lagoon專賣店Lagoon門診部開業(yè)Lagoon在雷克雅未克中心開設(shè)新店Lagoon在雷克雅未克國際機(jī)場開設(shè)藍(lán)湖化妝品店及Spa店19761981198719941995199720062005.620032002200019992007計劃擴(kuò)大一半BlueLagoon發(fā)展歷程1、整合政府權(quán)威部門資源，獲得最廣泛的認(rèn)同

2、開發(fā)衍生產(chǎn)品821：BlueLagoonClinic—獲得冰島國家衛(wèi)生部認(rèn)證的醫(yī)療診所

2：BlueLagoonLib與世界一流的研究專家實(shí)驗(yàn)室建立合作關(guān)系，確保研究成果的權(quán)威性由50－60平米的室內(nèi)池及350平米的室外池組成；配備了15個雙人床療養(yǎng)房無障礙設(shè)計考慮殘障人士的需求在治療的同時可以享受其它的相關(guān)娛樂休閑活動Prof.JeanKrutmann國際知名的皮膚學(xué)專家（皮膚衰老及環(huán)境醫(yī)學(xué)方面享有聲譽(yù)）整合資源1：BlueLagoonClinic—獲得冰島國家衛(wèi)生83通過高質(zhì)量的管理及運(yùn)營爭取各種獎項(xiàng)，確保一流溫泉度假區(qū)的聲譽(yù)及服務(wù)保證2005

世界最佳溫泉Spa獎2004

最佳出口創(chuàng)匯獎(ThePresidentofIceland'sAwardforExportAchievement)BlueLagoon——門診大樓燈光工程獲得2006北歐照明獎MedicalCenter——DVCulturalAwardforBLUELAGOONBlueLagoon——因?yàn)檫B續(xù)四年獲得藍(lán)旗稱號（旅游管理部門頒發(fā)）注：藍(lán)旗獎主要是為旅游環(huán)境保護(hù)及開發(fā)作出杰出貢獻(xiàn)的企業(yè)，表明其達(dá)到很高管理水平獎項(xiàng)聲譽(yù)通過高質(zhì)量的管理及運(yùn)營爭取各種獎項(xiàng)，確保一流溫泉度假區(qū)的聲譽(yù)84藍(lán)湖（Blue

Lagoon）案例KPI總結(jié)KPI自身資源最大化開發(fā)外圍資源整合穩(wěn)健發(fā)展建筑設(shè)計溫泉體驗(yàn)設(shè)施多樣化及復(fù)合化開發(fā)出一系列產(chǎn)品，并形成產(chǎn)業(yè)化、連鎖化產(chǎn)品與溫泉體驗(yàn)無縫結(jié)合的保養(yǎng)及按摩服務(wù)獲得國家衛(wèi)生部門認(rèn)證，消除客戶質(zhì)疑與世界一流專家及實(shí)驗(yàn)室合作，獲得領(lǐng)先的權(quán)威持續(xù)的獲取旅游部門權(quán)威榮譽(yù)，保證旅游口碑與周邊景點(diǎn)互動，增加游客駐留時間逐步完善及擴(kuò)大相關(guān)設(shè)施，避免財務(wù)危機(jī)通過功能復(fù)合擴(kuò)大客戶源，保證設(shè)施的最大運(yùn)營在相對成熟及穩(wěn)健后進(jìn)行規(guī)模的擴(kuò)張建筑與自然的融合，使人獲得最大的放松建筑與藝術(shù)的完美融合，增加客戶吸引力人性的、無障礙設(shè)計考慮不同人群的需求（兒童、孕婦、殘疾人及老年人）藍(lán)湖（Blue

Lagoon）案例KPI總結(jié)KPI自身資源最85建立中國一流溫泉度假區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，樹立領(lǐng)導(dǎo)者地位與政府機(jī)構(gòu)（衛(wèi)生部）、國際一流研究機(jī)構(gòu)合作，獲得高端形象及權(quán)威支持與周邊旅游景點(diǎn)、文化古跡展開深度合作合作或單獨(dú)成立研究機(jī)構(gòu)，進(jìn)行深度開發(fā)，以期形成外衍產(chǎn)品，迅速形成核心競爭力注重氛圍營造，避免大而全的高成本平鋪式開發(fā)，分期投入，滾動開發(fā)，降低陌生區(qū)開發(fā)風(fēng)險話語權(quán)資源整合衍生品效率開發(fā)建立中國一流溫泉度假區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，樹立領(lǐng)導(dǎo)者地位與政府機(jī)構(gòu)（衛(wèi)生部86項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)——建立中國一流溫泉度假區(qū)標(biāo)準(zhǔn)（領(lǐng)導(dǎo)地位樹立、排它性）國內(nèi)一流溫泉度假區(qū)標(biāo)準(zhǔn)必須擁有比肩國際一流溫泉度假區(qū)水質(zhì)的資源稟賦必須擁有國際一流研究機(jī)構(gòu)的認(rèn)證及技術(shù)支持，以獲得最先進(jìn)的療養(yǎng)體驗(yàn)必須提供國際一流的溫泉體驗(yàn)設(shè)施，享受國際化的溫泉體驗(yàn)必須國際化溫泉度假區(qū)氛圍，資源及生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，以保證獲得永續(xù)經(jīng)營必須擁有復(fù)合的功能及豐富外圍體驗(yàn)價值，以保證持續(xù)的吸引力功能的復(fù)合及外圍體驗(yàn)價值的打造形成持續(xù)的吸引力必須提供國際化團(tuán)隊的先進(jìn)服務(wù)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)——建立中國一流溫泉度假區(qū)標(biāo)準(zhǔn)（領(lǐng)導(dǎo)地位樹立87項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)——政府資源整合政府資源權(quán)威機(jī)構(gòu)周邊景點(diǎn)資源整合獲得政府高層（省一級）支持，未來通過高端營銷及遠(yuǎn)景規(guī)劃展示項(xiàng)目價值，形成自上而下的影響力，增強(qiáng)客戶信心——力爭省旅游重點(diǎn)項(xiàng)目繼續(xù)完善政府接待功能，，成為政府對外展示的窗口，并借助亞運(yùn)會、省運(yùn)會的契機(jī)承擔(dān)外事接待任務(wù)未來通過一定時間的經(jīng)營及相關(guān)研究成果的轉(zhuǎn)化，力爭獲得衛(wèi)生部的權(quán)威認(rèn)證及合作開發(fā)，為項(xiàng)目持續(xù)拔升提供支持項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)——政府資源整合政府資源權(quán)威機(jī)構(gòu)周邊景點(diǎn)資源88項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)——權(quán)威機(jī)構(gòu)資源整合與世界一流研究機(jī)構(gòu)合作，獲得其對溫泉資源的權(quán)威認(rèn)證，形成自上而下的權(quán)威信息及影響力；跟世界一流的研究機(jī)構(gòu)合作，對溫泉資源進(jìn)行深度開發(fā)研究，通過外衍產(chǎn)品獲得排它性核心競爭力。政府資源權(quán)威機(jī)構(gòu)周邊景點(diǎn)資源整合認(rèn)證發(fā)布會溫泉研究合作交流溫泉衍生品項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)——權(quán)威機(jī)構(gòu)資源整合與世界一流研究機(jī)構(gòu)合作，89政府資源權(quán)威機(jī)構(gòu)周邊景點(diǎn)資源整合目標(biāo)：延伸外部功能，增加項(xiàng)目吸引力最大限度增加客戶的多重體驗(yàn)，延長其駐留時間整合景點(diǎn)：九龍?zhí)镀俨妓畮臁菹?、漂流、攀巖的山野之樂橫嶺山——自駕游、松濤林海體驗(yàn)縛婁遺址——體驗(yàn)?zāi)匣浌艊嚆~時代的風(fēng)貌……………項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)——周邊景點(diǎn)資源整合政府資源權(quán)威機(jī)構(gòu)周邊景點(diǎn)資源整合目標(biāo)：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)——周9091項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.2發(fā)展模式研判Part.3發(fā)展模式下的市場分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項(xiàng)目開發(fā)建議Part.7整體定位Part.66.1形象定位6.2產(chǎn)品定位6.3形象定位91項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.91華南首席溫泉養(yǎng)生公館湯泉吐焰鏡光開，白水飛虹帶雨來。勝地鐘靈傳異事，巨人留跡寄蒼苔。——蘇軾《佛跡巖》依托稀缺的原生態(tài)環(huán)境和人文資源，通過設(shè)立多元配套，充分依托度假區(qū)營造的整體氛圍，打造多元化度假體驗(yàn)的五星級溫泉社區(qū)珠三角·湯泉畔華南首席溫泉養(yǎng)生公館湯泉吐焰鏡光開，白水飛虹帶雨來。依托稀缺92親山樂水的溫泉養(yǎng)生，感受自然的休閑旅游，滄海桑田的人文歷史溫泉特色、度假區(qū)最主要的功能——溫泉養(yǎng)生功能完善整合森林、溪流等資源，為度假配套的——休閑旅游功能整合人文歷史，增強(qiáng)區(qū)域活力與度假氛圍的——古城觀光功能親山樂水的溫泉養(yǎng)生，感受自然的休閑旅游，滄海桑田的人文歷史溫93享有多樣化的溫泉體驗(yàn)享有多樣化的溫泉體驗(yàn)94高爾夫、溯溪、登山、攀巖，山野運(yùn)動匯，不僅僅只有溫泉高爾夫、溯溪、登山、攀巖，山野運(yùn)動匯，不僅僅只有溫泉95縛婁遺夢，東坡風(fēng)流，故國神游，多情應(yīng)笑我縛婁遺夢，東坡風(fēng)流，故國神游，多情應(yīng)笑我96國際化的管理團(tuán)隊，尊貴的貼身服務(wù)，前沿健康的溫泉產(chǎn)品國際化的管理團(tuán)隊，尊貴的貼身服務(wù)，前沿健康的溫泉產(chǎn)品9798項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.2發(fā)展模式研判Part.3發(fā)展模式下的市場分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項(xiàng)目開發(fā)建議Part.7整體定位Part.66.1形象定位6.2客戶定位6.3形象定位98項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.98區(qū)域度假置業(yè)客戶總結(jié)通過對珠三角度假項(xiàng)目的調(diào)研以及對客戶和專家的訪談及問卷分析，我們總結(jié)出珠三角度假客戶的分類：頂級客戶享受型客戶事業(yè)型客戶金領(lǐng)客戶高級專業(yè)人士中小企業(yè)主企業(yè)、政府的中高層管理者大型企業(yè)主、董事高端客戶企業(yè)會所客戶區(qū)域度假置業(yè)客戶總結(jié)通過對珠三角度假項(xiàng)目的調(diào)研以及對客戶和專99中信惠州湯泉項(xiàng)目整體定位及發(fā)展策略報告100珠三角度假客戶分類－大中型企業(yè)的老板、董事型客戶珠三角度假客戶分類－大中型企業(yè)的老板、董事型客戶101珠三角度假客戶分類——企業(yè)會所珠三角度假客戶分類——企業(yè)會所102金領(lǐng)階層特征分析金領(lǐng)階層特征分析103惠州高端客戶特征分析惠州高端客戶特征分析104珠三角區(qū)域客戶特征總結(jié)頂級客戶財富的積累程度，決定了生活狀態(tài)與需求的區(qū)分大中型企業(yè)老板、董事階層金領(lǐng)階層企業(yè)會所惠州高端客戶龐大的財富支撐，有充足的私人時間充足的財富支撐，有較多私人時間，愿意追求生活品質(zhì)較有錢，但無閑高品質(zhì)享受、保值高品質(zhì)享受、保值，投資，考慮總價投資、享受，承受總價能力有限生活狀態(tài)核心關(guān)注點(diǎn)比較有錢，有較多私人時間，期望提升生活品質(zhì)總價、升值、保值、標(biāo)簽珠三角區(qū)域客戶特征總結(jié)頂級客戶財富的積累程度，決定了生活狀態(tài)105珠三角區(qū)域內(nèi)客戶特征需求細(xì)分珠三角區(qū)域內(nèi)客戶特征需求細(xì)分106階段性客戶演變行為決定空間空間影響行為——空間行為理論階段客戶LOWHIGH空間行為擬合度MATCH競爭價值的增加度HIGH第一階段第二階段第三階段VAULE空間行為擬合度經(jīng)營：深圳惠州客戶為主，部分廣東省內(nèi)客戶經(jīng)營：深、莞、惠區(qū)域經(jīng)營：港澳、大珠三角客戶階段性客戶演變行為決定空間階段客戶LOWHIGH空間行為擬合107108項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.2發(fā)展模式研判Part.3發(fā)展模式下的市場分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項(xiàng)目開發(fā)建議Part.7整體定位Part.66.1形象定位6.2客戶定位6.3功能定位108項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.108國際一流溫泉度假區(qū)功能設(shè)置原則以溫泉為核心載體，在深度或廣度上設(shè)置不同的體驗(yàn)功能環(huán)境的營造在最大限度親近自然，營造輕松的氛圍功能設(shè)施重視家庭親情的體現(xiàn)對更高層次的保健、養(yǎng)生的追求在溫泉的外延功能（居住、餐飲）上形成特色，豐富體驗(yàn)功能復(fù)合（度假、商務(wù)），滿足客戶的外延需求以地方特色的商品為依托休閑保健養(yǎng)生親情外延功能復(fù)合衍生產(chǎn)品國際一流溫泉度假區(qū)功能設(shè)置原則以溫泉為核心載體，在深度或廣度109本項(xiàng)目功能設(shè)置本項(xiàng)目功能設(shè)置110111項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.2發(fā)展模式研判Part.3發(fā)展模式下的市場分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項(xiàng)目開發(fā)建議Part.7整體定位Part.6111項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.111項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)——效率開發(fā)模式開發(fā)節(jié)奏不同階段關(guān)鍵配套的投入，降低一次投入風(fēng)險開發(fā)時機(jī)物業(yè)打造房地產(chǎn)開發(fā)時機(jī)的判定，增加現(xiàn)金流，降低資金投入基于消費(fèi)者感知價值的高效率物業(yè)打造原則項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)——效率開發(fā)模式開發(fā)節(jié)奏不同階段關(guān)鍵配套的投112誠毅麗水云天啟動模式：環(huán)境溫泉開發(fā)階段，以集中式度假酒店及溫泉主題園啟動，依靠經(jīng)營期望帶動度假物業(yè)的銷售集中度假酒店溫泉主題園存在的問題：溫泉與區(qū)域內(nèi)的其他溫泉項(xiàng)目沒有差異性，可替代性強(qiáng)，存在后期經(jīng)營風(fēng)險；前期資金積壓量大，開業(yè)前超過2億的投資沒有任何收入，現(xiàn)金流存在斷裂風(fēng)險誠毅麗水云天啟動模式：環(huán)境溫泉開發(fā)階段，以集中式度假酒店及溫113珠海御溫泉啟動模式：以投入較低的溫泉主題園＋外圍配套啟動，后期投入資金量大的酒店，降低資金壓力開發(fā)歷程：1998年2月，一期建成露天溫泉、餐飲、露天休閑區(qū)2001年2月，一期建成四星級酒店（70間客房、5個會議室）2003年，二期增加溫泉池和酒店客房啟動資金1080萬（以露天溫泉池啟動）一期溫泉建設(shè)一期溫泉開業(yè)一期酒店開業(yè)二期建設(shè)1998199920002001200219972003一期酒店建設(shè)1996珠海御溫泉啟動模式：以投入較低的溫泉主題園＋外圍配套啟動，后114御溫泉盈利模式：以溫泉的經(jīng)營為利潤的支撐點(diǎn)，超過總收入的一半，隨作項(xiàng)目知名度提升，目前酒店收入開始提升溫泉作為御溫泉的主業(yè)，為御溫泉的主要收入來源，占御溫泉總收入的65%，其次為客房收入，約占總收入的30%。會議室的利用率較高，為御溫泉重要的配套設(shè)施卡拉OK、健身房等娛樂配套的利用率相對較低餐廳的收益水平較低，僅能持平早期在度假氛圍尚未完全形成前，酒店的入住率一般比較低，因此控制前期酒店規(guī)模是降低投入的重要手段。御溫泉盈利模式：以溫泉的經(jīng)營為利潤的支撐點(diǎn)，超過總收入的一半115安寧溫泉山谷啟動模式：單純依靠住宅啟動，相關(guān)配套緩行1號高爾夫球場2號高爾夫球場3號高爾夫球場鳳山森林SPA國際會議中心雖然項(xiàng)目規(guī)模宏大，規(guī)劃有三個山地高爾夫球場，溫泉SPA中心以及國際會議中心，但在所有配套皆未動工之時就開發(fā)住宅物業(yè)，導(dǎo)致別墅價值遭到極大貶損一期、二期三期在配套未動的情況下，別墅物業(yè)已銷售三期：其中一、二期共計930套，三期共計587套安寧溫泉山谷啟動模式：單純依靠住宅啟動，相關(guān)配套緩行1號高爾116安寧溫泉山谷1、2期銷售分析：通過低總價的方式造成熱銷，完全走性價比路線，絲毫未體現(xiàn)溫泉和配套規(guī)模的價值注：數(shù)據(jù)截止至2009年8月3日，資料來自世紀(jì)天樂公司產(chǎn)品線全面開花，從套數(shù)比來看，以投資型小戶型產(chǎn)品為主；建面比上大小戶型占比約為一半比一半，盤值則以中大戶型為主，產(chǎn)品線覆蓋了從安寧本地客戶到市區(qū)財富人群在內(nèi)的所有細(xì)分市場安寧溫泉山谷1、2期銷售分析：通過低總價的方式造成熱銷，完全117本項(xiàng)目建議采用穩(wěn)健的配套投入策略：在市場培育期僅投入公眾溫泉主題園及少量酒店配套，控制投入規(guī)模培育期區(qū)域成熟度成長期成熟期價格項(xiàng)目所處階段溫泉主題園4－6間庭院溫泉五星級酒店別墅濱湖休閑帶4-6間高級Spa（體驗(yàn)房）溫泉研究中心會議中心園林別墅高級Spa濱湖酒店別墅高級Spa人造沙灘山地高爾夫及會所基本的配套及少量高端體驗(yàn)設(shè)施完善高端配套形成系統(tǒng)頂級配套拔升高度誠毅麗水云天啟動模式：集中式度假酒店＋溫泉主題園啟動珠海御溫泉啟動模式：小規(guī)模溫泉主題園＋外圍配套啟動安寧溫泉山谷啟動模式：完全依靠住宅啟動，后期完善配套本項(xiàng)目建議采用穩(wěn)健的配套投入策略：在市場培育期僅投入公眾溫泉118項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)——效率開發(fā)模式開發(fā)節(jié)奏不同階段關(guān)鍵配套的投入，降低一次投入風(fēng)險開發(fā)時機(jī)物業(yè)打造房地產(chǎn)開發(fā)時機(jī)的判定，增加現(xiàn)金流，降低資金投入基于消費(fèi)者感知價值的高效率物業(yè)打造原則項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)——效率開發(fā)模式開發(fā)節(jié)奏不同階段關(guān)鍵配套的投119在項(xiàng)目的不同發(fā)展階段，客戶對項(xiàng)目的感知價值呈現(xiàn)不同，因此需要在不同的階段介入地產(chǎn)開發(fā)將吸引到不同的客戶培育期區(qū)域成熟度成長期成熟期價格項(xiàng)目所處階段溫泉主題園4－6間庭院溫泉五星級酒店別墅濱湖休閑帶4-6間高級Spa（體驗(yàn)房）溫泉研究中心會議中心園林別墅高級Spa濱湖酒店別墅高級Spa人造沙灘山地高爾夫及會所基本的配套及少量高端體驗(yàn)設(shè)施完善高端配套形成系統(tǒng)頂級配套拔升高度123123感知價值低高1分2分3分4分5分房價配套在項(xiàng)目的不同發(fā)展階段，客戶對項(xiàng)目的感知價值呈現(xiàn)不同，因此需要120基于企業(yè)低投入開發(fā)戰(zhàn)略，房地產(chǎn)面臨在培育期或成長期介入的選擇培育期區(qū)域成熟度成長期成熟期價格項(xiàng)目所處階段溫泉主題園4－6間庭院溫泉五星級酒店別墅濱湖休閑帶4-6間高級Spa（體驗(yàn)房）溫泉研究中心會議中心園林別墅高級Spa濱湖酒店別墅高級Spa人造沙灘山地高爾夫及會所基本的配套及少量高端體驗(yàn)設(shè)施完善高端配套形成系統(tǒng)頂級配套拔升高度房價配套基于企業(yè)低投入開發(fā)戰(zhàn)略，房地產(chǎn)面臨在培育期或成長期介入的選擇121培育期區(qū)域成熟度成長期成熟期價格項(xiàng)目所處階段基本的配套及少量高端體驗(yàn)設(shè)施完善高端配套形成系統(tǒng)頂級配套拔升高度房價配套培育期或成長期介入房地產(chǎn)開發(fā)對比分析：培育期區(qū)域成熟度成長期成熟期價格項(xiàng)目所處階段基本的配套及少量122房地產(chǎn)開發(fā)介入時機(jī)判斷：基于價值提升以及市場實(shí)現(xiàn)風(fēng)險角度，建議項(xiàng)目具備展示體驗(yàn)條件后房地產(chǎn)逐步開發(fā)培育期區(qū)域成熟度成長期成熟期價格項(xiàng)目所處階段溫泉主題園4－6間庭院溫泉五星級酒店別墅濱湖休閑帶4-6間高級Spa（體驗(yàn)房）溫泉研究中心會議中心園林別墅高級Spa濱湖酒店別墅高級Spa人造沙灘山地高爾夫及會所基本的配套及少量高端體驗(yàn)設(shè)施完善高端配套形成系統(tǒng)頂級配套拔升高度房價配套房地產(chǎn)開發(fā)介入時機(jī)判斷：基于價值提升以及市場實(shí)現(xiàn)風(fēng)險角度，建123項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)——效率開發(fā)模式開發(fā)節(jié)奏不同階段關(guān)鍵配套的投入，降低一次投入風(fēng)險開發(fā)時機(jī)物業(yè)打造房地產(chǎn)開發(fā)時機(jī)的判定，增加現(xiàn)金流，降低資金投入基于消費(fèi)者感知價值的高效率物業(yè)打造原則此部分將在終稿匯報中完成項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)——效率開發(fā)模式開發(fā)節(jié)奏不同階段關(guān)鍵配套的投124謹(jǐn)呈：中信地產(chǎn)中信惠州湯泉項(xiàng)目整體定位及發(fā)展策略報告版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。謹(jǐn)呈：中信惠州湯泉項(xiàng)目整體定位及發(fā)展策略報告版權(quán)聲明：126項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.2發(fā)展模式研判Part.3發(fā)展模式下的市場分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項(xiàng)目開發(fā)建議Part.7整體定位Part.62項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.2126項(xiàng)目區(qū)位：距惠州主城區(qū)僅20分鐘車程，具有較好的交通優(yōu)勢主城區(qū)西北邊江北CBD出發(fā)：15分鐘麥地商圈出發(fā)：20分鐘廣惠出口右拐：3分鐘主城區(qū)中信湯泉依托廣惠、深惠高速至東莞：40分鐘至深圳：60分鐘至廣州：80分鐘至香港：80分鐘珠江東岸一個半小時生活圈項(xiàng)目區(qū)位：距惠州主城區(qū)僅20分鐘車程，具有較好的交通優(yōu)勢主城127周邊資源：項(xiàng)目擁有較豐富的自然、人文及文物古跡成為可借助的外部資源項(xiàng)目位于惠州市旅游局重點(diǎn)打造的“百里生態(tài)旅游長廊”核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯“百里生態(tài)旅游長廊”北起龍門溫泉，南至捻平半島，包括南昆山、羅浮山、湯泉、西湖、白鷺湖、大亞灣等著名歷史人文生態(tài)景區(qū)周邊資源：項(xiàng)目擁有較豐富的自然、人文及文物古跡成為可借助的外128地塊四至：周邊廣大原生山林為項(xiàng)目旅游開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)地塊東、北、西三面環(huán)山；地塊南面臨路；項(xiàng)目西南角有待拆民房；項(xiàng)目正南有高架橋一座。地塊四至：周邊廣大原生山林為項(xiàng)目旅游開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)地塊129地塊指標(biāo)：項(xiàng)目地塊面積較大，且容積率較低，具有開發(fā)高端旅游產(chǎn)品潛質(zhì)總占地114萬㎡瞻仰林69萬㎡建設(shè)用地45萬㎡其中----25萬㎡:旅游開發(fā)地塊20萬㎡:居住地塊地塊指標(biāo)：項(xiàng)目地塊面積較大，且容積率較低，具有開發(fā)高端旅游產(chǎn)130溫泉資源：本項(xiàng)目溫泉為重碳酸型高溫泉，且有冷泉相伴，水質(zhì)含多種微量元素資料來源：根據(jù)2004年溫泉旅游協(xié)會調(diào)查報告整理湯泉有熱泉、冷泉共生的特點(diǎn)，在溫泉系列中十分少有溫泉資源：本項(xiàng)目溫泉為重碳酸型高溫泉，且有冷泉相伴，水質(zhì)含多131地塊解析小結(jié)：項(xiàng)目現(xiàn)狀資源狀況具備開發(fā)優(yōu)質(zhì)溫泉旅游度假區(qū)的基本素質(zhì)和條件1、溫泉資源冷、熱泉共生，重碳酸型泉水，含多種微量元素；2、交通條件便利周邊路網(wǎng)完善，1.5小時車程輻射珠三角二大城市；3、良好的自然環(huán)境湯泉林場三面圍合，具有一流的自然風(fēng)景；地塊內(nèi)部溪湖相生，水面較大，擁有親水性；地塊內(nèi)有用九龍?zhí)短烊黄俨?，水景資源好；1、溫泉資源：出水量有限，建議進(jìn)一步勘探挖掘；2、競爭層面：珠三角地區(qū)溫泉度假項(xiàng)目眾多；3、綜合資源：本項(xiàng)目資源具有均好性，但無突出特色；地塊優(yōu)勢條件弱勢因素地塊解析小結(jié)：項(xiàng)目現(xiàn)狀資源狀況具備開發(fā)優(yōu)質(zhì)溫泉旅游度假區(qū)的基132項(xiàng)目屬性界定：位于珠三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，以溫泉資源為依托的地產(chǎn)開發(fā)度假村項(xiàng)目項(xiàng)目屬性界定：位于珠三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，以溫泉資源為依托的地產(chǎn)開發(fā)133134項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.2發(fā)展模式研判Part.3發(fā)展模式下的市場分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項(xiàng)目開發(fā)建議Part.7整體定位Part.610項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.134中信——覆蓋多種產(chǎn)業(yè)的大型央企中信——覆蓋多種產(chǎn)業(yè)的大型央企135中信湯泉度假村——整合房地產(chǎn)及休閑度假打造中國溫泉度度假村高端品牌依托中信央企背景及雄厚實(shí)力，立足湯泉綜合資源打造的集地產(chǎn)開發(fā)、旅游服務(wù)、政務(wù)接待功能為一體的度假村TQ01功能業(yè)態(tài)模擬政務(wù)接待旅游度假地產(chǎn)開發(fā)湯泉度假村以高收入階層為核心客戶，滿足其休閑度假需求TQ02TQ03中信湯泉度假村——整合房地產(chǎn)及休閑度假打造中國溫泉度度假村高136我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)利潤目標(biāo)開發(fā)戰(zhàn)略基于旅游地產(chǎn)細(xì)分市場，建立適合發(fā)展的產(chǎn)品開發(fā)、經(jīng)營、管理模式，最終實(shí)現(xiàn)全國度假房產(chǎn)標(biāo)桿品牌高形象：立足歷史人文，主打高形象高價值：整合自然、人文打造高價值高回報：高起高打，實(shí)現(xiàn)高回報在控制風(fēng)險情況下，實(shí)現(xiàn)利潤最大化旅游帶動地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺旅游我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向企業(yè)137核心問題一：如何選擇適合本項(xiàng)目的溫泉開發(fā)模式區(qū)域內(nèi)部旅游資源豐富，擁有大規(guī)模山體和瀑布距離江北CBD約8公里，離深圳約2小時車程具有千年悠久歷史，人文底蘊(yùn)豐厚溫泉價值提升單一的溫泉配套多元化的價值體系從本項(xiàng)目的實(shí)際出發(fā)，溫泉層面的單純比拼在強(qiáng)者林立的珠三角難有優(yōu)勢可言本項(xiàng)目溫泉價值提升的關(guān)鍵在于如何以溫泉為核心，整合其它的項(xiàng)目價值點(diǎn)，從而建立多元化的價值體系支撐Q1:如何選擇適合本項(xiàng)目的開發(fā)模式，保證項(xiàng)目的持續(xù)、成功開發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤和品牌的雙目標(biāo)？核心問題一：如何選擇適合本項(xiàng)目的溫泉開發(fā)模式區(qū)域內(nèi)部旅游資源138核心問題二：如何平衡旅游與地產(chǎn)之間的關(guān)系，選擇合理的開發(fā)時序區(qū)域總體收益開發(fā)歷程東部華僑城的區(qū)域收益特征旅游+地產(chǎn)開發(fā)模式初期35億元項(xiàng)目的發(fā)展必須首先解決如何利用溫泉資源及其配套體系,以消除區(qū)域陌生感及增加知名度，提升區(qū)域成熟度1房地產(chǎn)開發(fā)是區(qū)域度假開發(fā)之下的一個環(huán)節(jié)，其關(guān)鍵在于企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略及市場成熟度之下開發(fā)時機(jī)的選擇2Q2:如何平衡旅游與地產(chǎn)之間的關(guān)系，選擇合理的開發(fā)時序，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、持續(xù)的收益？核心問題二：如何平衡旅游與地產(chǎn)之間的關(guān)系，選擇合理的開發(fā)時序139核心問題三：如何整合相關(guān)資源，實(shí)現(xiàn)住宅價值最大化大珠三角的度假樓盤盡管細(xì)節(jié)上有所差異，但大體同質(zhì)珠三角度假大盤趨于同質(zhì)化，個體價值模糊，本項(xiàng)目如何擺脫固有模式的束縛——硬件、軟性服務(wù)、權(quán)益構(gòu)建……Q3:如何整合重構(gòu)項(xiàng)目資源，形成差異化，并在此基礎(chǔ)上深化住宅物業(yè)開發(fā)，充分實(shí)現(xiàn)住宅價值最大化？核心問題三：如何整合相關(guān)資源，實(shí)現(xiàn)住宅價值最大化大珠三角的度140核心問題總結(jié)：開發(fā)模式開發(fā)時序開發(fā)手段選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)模式，保證項(xiàng)目高形象、高價值、高回報的實(shí)現(xiàn)開發(fā)模式下地產(chǎn)與旅游的關(guān)系處理，兩者如何相互促進(jìn)，保證持續(xù)、穩(wěn)定的收益住宅是根本，合理的開發(fā)時序下，如何體現(xiàn)住宅價值，前期的高形象如何落地核心問題總結(jié)：開發(fā)模式開發(fā)時序開發(fā)手段選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)模式，保141142項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.2發(fā)展模式研判Part.3發(fā)展模式下的市場分析Part.4發(fā)展戰(zhàn)略Part.5項(xiàng)目開發(fā)建議Part.7整體定位Part.618項(xiàng)目解讀Part.1目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出Part.142在“一流溫泉旅游度假地特征分析”中，我們著重參考了以下標(biāo)桿性案例國內(nèi)：珠海御溫泉珠海海泉灣九華山莊……國外：BlueLagoon捷克卡羅維瓦里DownataDunton德國巴登巴登日本湯布院英國巴斯…………研究內(nèi)容：發(fā)展現(xiàn)