望京龍韻公園商業(yè)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告課件

望京龍韻公園商業(yè)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告北京中原商業(yè)部2006-04-04望京龍韻公園商業(yè)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告北京中原商業(yè)部報(bào)告主要分為如下八個(gè)部分市場(chǎng)環(huán)境主要商業(yè)商戶調(diào)研項(xiàng)目定位

租售價(jià)格

項(xiàng)目產(chǎn)品

財(cái)務(wù)估算

參考項(xiàng)目

報(bào)告主要分為如下八個(gè)部分主項(xiàng)財(cái)?shù)谝徊糠质袌?chǎng)環(huán)境第一部分市場(chǎng)環(huán)境研究區(qū)域界定

東北四環(huán)與東北五環(huán)之間；東至京順高速路（機(jī)場(chǎng)高速）；西到京承高速路（地鐵13號(hào)線），即整個(gè)望京區(qū)域。研究區(qū)域界定東北四環(huán)與東北五環(huán)區(qū)域總體環(huán)境與分析

區(qū)域總體環(huán)境與分析區(qū)域總體環(huán)境與分析

區(qū)域總體環(huán)境與分析區(qū)域總體環(huán)境與分析

區(qū)域總體環(huán)境與分析區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析

區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析

目前望京區(qū)域內(nèi)以私家車、出租車及公交系統(tǒng)交通為主要交通方式,地面公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，該地區(qū)現(xiàn)有地上公交路線達(dá)18條；到達(dá)該區(qū)域的地下交通工具主要以地鐵13號(hào)線及區(qū)域內(nèi)在建的3號(hào)線為主。區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析目前望京區(qū)域內(nèi)以私市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀

市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀

名稱專業(yè)市場(chǎng)住宅商業(yè)寫(xiě)字樓底商現(xiàn)有供應(yīng)量（㎡）33000㎡171184㎡19804㎡合計(jì)223988㎡市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀名稱專業(yè)市場(chǎng)住宅商業(yè)寫(xiě)字市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的未來(lái)供應(yīng)

名稱獨(dú)立商業(yè)住宅商業(yè)寫(xiě)字樓底商現(xiàn)有供應(yīng)量（㎡）495000㎡311800㎡81800㎡合計(jì)888600㎡市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的未來(lái)供應(yīng)名稱獨(dú)立商業(yè)住宅商市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)總供應(yīng)

名稱現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)未來(lái)商業(yè)供應(yīng)供應(yīng)量（㎡）223988㎡888600㎡合計(jì)1112588㎡市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)總供應(yīng)名稱現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)未來(lái)商業(yè)供市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域未來(lái)商業(yè)格局

市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域未來(lái)商業(yè)格局市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)物業(yè)之租金市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)物業(yè)之租金市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域住宅商業(yè)之租金區(qū)域住宅商業(yè)以底商為主，輔以獨(dú)立商業(yè)樓，租金區(qū)間在2-16元/天/平方米間，差異較大，但大部分住宅商業(yè)的租金集中在2.5-8元/天/平方米。價(jià)格差異主要受物業(yè)位置、店鋪面積、產(chǎn)品條件、入駐業(yè)態(tài)、樓層等因素影響。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域住宅商業(yè)之租金區(qū)域住宅商業(yè)以底商為主，市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域?qū)懽謽巧虡I(yè)之租金區(qū)域?qū)懽謽堑咨梯^少，分布不集中，租金區(qū)間在3-7元/天/平方米之間。租金差異主要受地理位置、物業(yè)條件、租賃面積等因素影響。除卷石天地尚未建成，佳境天城因位置較差大部分空置外，其余幾乎無(wú)空鋪。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域?qū)懽謽巧虡I(yè)之租金區(qū)域?qū)懽謽堑咨梯^少，分市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域集中商業(yè)之租金區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)有租金區(qū)間在3.5-20元/天/平方米之間；購(gòu)物中心的租金區(qū)間在2-18元/天/平方米之間；“六佰本”商業(yè)街是銷售型物業(yè)，不僅要考慮售價(jià)，還需考慮到租金回報(bào)，現(xiàn)階段尚處于定價(jià)階段，故沒(méi)有最終價(jià)格出臺(tái)。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域集中商業(yè)之租金區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)有租金區(qū)間在市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域街鋪商業(yè)之租金區(qū)域商業(yè)多為住宅底商，街鋪數(shù)量較少，多為老舊臨建及餐飲樓，對(duì)本項(xiàng)目的參考意義不大，其價(jià)格區(qū)間在2.6-7元/天/平方米。價(jià)格差異主要體現(xiàn)在業(yè)態(tài)、面積、位置、產(chǎn)品條件這幾方面。

市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域街鋪商業(yè)之租金區(qū)域商業(yè)多為住宅底商，街市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)物業(yè)之售價(jià)

目前區(qū)域可銷售項(xiàng)目數(shù)量較少，長(zhǎng)期以來(lái)銷售的主要商業(yè)形式為住宅底商，近期隨著商業(yè)形式的豐富，出現(xiàn)了銷售型的集中商業(yè)，價(jià)格區(qū)間在1.1-3.87元/平方米之間。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)物業(yè)之售價(jià)目前區(qū)域可銷售項(xiàng)目數(shù)市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)各業(yè)態(tài)現(xiàn)狀

市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)各業(yè)態(tài)現(xiàn)狀市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)各業(yè)態(tài)現(xiàn)狀

市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)各業(yè)態(tài)現(xiàn)狀市場(chǎng)供應(yīng)總結(jié)2007年底商業(yè)供應(yīng)總量將超過(guò)110萬(wàn)平方米，未來(lái)達(dá)89萬(wàn)平方米，商業(yè)將快速發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇;以住宅商業(yè)為主，未來(lái)將從住宅配套商業(yè)向綜合性商業(yè)過(guò)渡;商業(yè)已經(jīng)歷一輪重新洗牌，未來(lái)發(fā)展方向更明晰，市場(chǎng)更成熟;未來(lái)商業(yè)分布范圍更廣，考慮到內(nèi)部各地區(qū)需要;除購(gòu)物中心、商業(yè)街租金對(duì)本項(xiàng)目有一些參考性，其它參考性不強(qiáng)，又因本項(xiàng)目獨(dú)特環(huán)境與建筑形式，故其它項(xiàng)目租金參考性不強(qiáng);目前業(yè)態(tài)以日常生活配套為主，品牌商戶少，未來(lái)各集中商業(yè)投入及部分知名品牌商戶入駐，提升區(qū)域市場(chǎng)吸引力;區(qū)域尚處于發(fā)展階段，短期內(nèi)租售價(jià)格具有一定上漲空間;市場(chǎng)供應(yīng)總結(jié)2007年底商業(yè)供應(yīng)總量將超過(guò)110萬(wàn)平方米，未市場(chǎng)需求分析---周邊人口發(fā)展基本狀況與分析

名稱住宅規(guī)模居住人口備注合計(jì)10254865㎡256372人按照萬(wàn)平米250人共25.64萬(wàn)人市場(chǎng)需求分析---周邊人口發(fā)展基本狀況與分析名稱住宅規(guī)模居市場(chǎng)需求分析---周邊人口發(fā)展基本狀況與分析

項(xiàng)目?jī)?nèi)容入住公司特征包括電子、汽車、文化、廣告、科技、投資、工程公司、教育培訓(xùn)、咨詢顧問(wèn)服務(wù)等相關(guān)行業(yè)，辦公面積從100-2000平方米之間不等寫(xiě)字樓供應(yīng)量552667㎡區(qū)域辦公人口估算按出租率80%計(jì)，目前人口約3.68萬(wàn)人（建筑面積12㎡/人估算）市場(chǎng)需求分析---周邊人口發(fā)展基本狀況與分析項(xiàng)目?jī)?nèi)容入住公市場(chǎng)需求分析---周邊人口發(fā)展基本狀況與分析

名稱遷入人口寫(xiě)字樓人口數(shù)量（萬(wàn)人）25.643.68合計(jì)29.32萬(wàn)人顧問(wèn)對(duì)區(qū)域各類人口進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，由于原住人口、酒店流動(dòng)人口、學(xué)生人群、電子城科技園辦公人群和韓籍人群數(shù)量較難掌握，因此未計(jì)入其中。市場(chǎng)需求分析---周邊人口發(fā)展基本狀況與分析名稱遷入人口寫(xiě)構(gòu)成較復(fù)雜；整體綜合素質(zhì)相對(duì)比較高；原住居民較少，大部分將隨著區(qū)域的發(fā)展與改造遷出；高素質(zhì)新遷入人口占區(qū)域總?cè)丝诒戎剌^大；新建住宅購(gòu)買者為公司高層、白領(lǐng)、外籍人士、海歸人員、演藝圈人士等；區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓數(shù)量較少，商務(wù)人群總量較小；科技園內(nèi)的辦公人群出入有班車接送，在區(qū)域內(nèi)活動(dòng)范圍有限；辦公人群受教育水平較高，綜合素質(zhì)較好；酒店入住者多為商務(wù)人士；韓籍人員數(shù)量較多，收入水平較高；市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域人口總結(jié)構(gòu)成較復(fù)雜；市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域人口總結(jié)市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商務(wù)和居住區(qū)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響

居住圈層居住區(qū)未來(lái)將為本項(xiàng)目提供大量中高端消費(fèi)人群，區(qū)域內(nèi)商業(yè)場(chǎng)所相繼建成與營(yíng)業(yè)，將減輕非生活用品消費(fèi)的外流現(xiàn)象，同時(shí)要兼顧區(qū)域韓籍人群的需要。商務(wù)圈層商務(wù)氛圍為本項(xiàng)目提供部分具備一定的消費(fèi)能力的中高端消費(fèi)者，其消費(fèi)多集中于平時(shí)，對(duì)餐飲需求較多，品牌認(rèn)知度較高，追求良好的消費(fèi)環(huán)境；但在區(qū)域內(nèi)消費(fèi)頻次較少，較難對(duì)商業(yè)有足夠的消費(fèi)支撐，這部分人群將不納入主要消費(fèi)群體。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商務(wù)和居住區(qū)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響居住圈層市場(chǎng)需求分析---區(qū)域消費(fèi)者特點(diǎn)分析

主要為內(nèi)部居住人群；主力人群為青年人,教育程度較高，綜合素質(zhì)較好,年齡以25-45歲之間為主；擁有一定數(shù)量中高端消費(fèi)者,收入較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)，接受能力較強(qiáng)；因白天外出上班，消費(fèi)時(shí)間較有規(guī)律，多集中在平時(shí)晚上和節(jié)假日；科技園辦公人群因活動(dòng)范圍有限，消費(fèi)時(shí)間多在平時(shí)中午，以餐飲居多；因區(qū)域商業(yè)供應(yīng)不足，消費(fèi)外流現(xiàn)象嚴(yán)重，對(duì)區(qū)域認(rèn)同度較低；消費(fèi)場(chǎng)所主要集中在超市和綜合市場(chǎng)，消費(fèi)者要求較難被滿足；消費(fèi)群體對(duì)購(gòu)物、餐飲和休閑娛樂(lè)方面需求較難滿足；酒店入住消費(fèi)外流現(xiàn)象普遍；韓籍人員數(shù)量較多，消費(fèi)特點(diǎn)明顯，對(duì)于韓式消費(fèi)極為青睞；市場(chǎng)需求分析---區(qū)域消費(fèi)者特點(diǎn)分析主要為內(nèi)部居住人群；項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)區(qū)域環(huán)境的影響

對(duì)營(yíng)商環(huán)境的影響

對(duì)居住環(huán)境的影響

對(duì)投資環(huán)境的影響項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)區(qū)域環(huán)境的影響對(duì)營(yíng)商環(huán)境的影響對(duì)居住環(huán)公園建設(shè)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的影響

景觀公園對(duì)商業(yè)的影響

高爾夫球場(chǎng)對(duì)商業(yè)的影響

公園建設(shè)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的影響景觀公園對(duì)商業(yè)的影響高爾宜家家居和家樂(lè)福對(duì)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的影響

與“宜家家居“和“家樂(lè)?！安叫袝r(shí)間不超過(guò)15分鐘，消費(fèi)人群到達(dá)本項(xiàng)目十分便捷；“宜家家居“和“家樂(lè)?！笆袌?chǎng)號(hào)召力與影響力，可能吸引望京整個(gè)區(qū)域及東北三環(huán)至東北四環(huán)區(qū)域的消費(fèi)人群，此部分人群將成為本項(xiàng)目潛在消費(fèi)者；“宜家家居”和“家樂(lè)?！毕M(fèi)者購(gòu)物離開(kāi)后，需經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目從望京西路或北四環(huán)離開(kāi)，為此部分人群前往本項(xiàng)目帶來(lái)便利；區(qū)域未來(lái)呈現(xiàn)多個(gè)商業(yè)密集圈層，將影響本項(xiàng)目發(fā)展，但臨近“宜家家居”和“家樂(lè)?！?，將增強(qiáng)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力；宜家家居和家樂(lè)福對(duì)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的影響與“宜家家居“和“家區(qū)域商業(yè)組團(tuán)分布分析

區(qū)域商業(yè)組團(tuán)分布分析第二部分主要商業(yè)第二部分主要商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案分布

分布特點(diǎn)如下：對(duì)區(qū)域而言較密集，對(duì)個(gè)體而言相對(duì)分散；除“望京國(guó)際商業(yè)中心”外，均位于望京住宅較密集區(qū)域；分別位于望京中、東與北部，本項(xiàng)目所在的南部地區(qū)尚無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目出現(xiàn)；項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案分布分布特點(diǎn)如下：項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析入市時(shí)間早，有穩(wěn)定消費(fèi)群；品牌折扣店，有一定吸引力。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)手段分析折扣店在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小，吸引中低端消費(fèi)人群；扣點(diǎn)形式，商戶壓力相對(duì)小，經(jīng)營(yíng)者與商戶利益相關(guān)，對(duì)商戶具吸引力。項(xiàng)目名稱：望京一號(hào)總建筑面積：13600平方米市場(chǎng)定位：品牌折扣店經(jīng)營(yíng)模式：扣點(diǎn)形式，15%扣點(diǎn)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2005年11月項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析

項(xiàng)目名稱：中福百貨（鑫隆外貿(mào)服裝商城）總建筑面積：14000平方米市場(chǎng)定位：小商品市場(chǎng)租金價(jià)格：10-17元/天/平方米開(kāi)業(yè)時(shí)間：2002年百貨開(kāi)業(yè)，2005年轉(zhuǎn)型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析位置優(yōu)越，交通便利，配套齊全；位于望京商業(yè)發(fā)展成熟區(qū)域，依托大中電器、京客隆超市等商戶，商業(yè)氛圍濃郁，在區(qū)域有一定影響力；入市時(shí)間早，具備認(rèn)知度。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)手段分析借助與旅游團(tuán)合作的方式，招攬消費(fèi)者；鋪位以10平方米小面積為主，以提升租金價(jià)格。項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析項(xiàng)目名稱：中福項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析

項(xiàng)目名稱：旺角廣場(chǎng)總建筑面積：20000平方米市場(chǎng)定位：小商品市場(chǎng)租金價(jià)格：3.5-20元/天/平方米開(kāi)業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2006年5月項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析位置優(yōu)越，交通便利，配套齊全；項(xiàng)目位于望京商業(yè)發(fā)展較成熟地區(qū)，依托大中電器、京客隆超市、中福百貨等商戶及區(qū)域商業(yè)氛圍，有一定影響力；為新建項(xiàng)目，產(chǎn)品與購(gòu)物環(huán)境相對(duì)優(yōu)越。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)手段分析引入大型主力商戶，為項(xiàng)目帶來(lái)人流；小鋪位分割方式，提升租金。項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析項(xiàng)目名稱：旺角項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析

項(xiàng)目名稱：六佰本商業(yè)街總建筑面積：90000平方米市場(chǎng)定位：城市級(jí)、生活化、新商圈、STREETMALL開(kāi)業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2007年底項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析面積大，業(yè)態(tài)豐富，有一定吸引力；商業(yè)街形式，有一定吸引力。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)手段分析將引入大型主力店，吸引人流；大型餐飲占一定比例，餐飲與購(gòu)物形成互動(dòng)。項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析項(xiàng)目名稱：六佰項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析

項(xiàng)目名稱：望京購(gòu)物廣場(chǎng)總建筑面積：89000平方米市場(chǎng)定位：區(qū)域綜合購(gòu)物中心租金價(jià)格：5-18元/天/平方米開(kāi)業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2006年5月項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析位置優(yōu)越，交通便捷，居住人口密集；沃爾瑪間接為該項(xiàng)目提供人流；面積較大，綜合性較強(qiáng)；產(chǎn)品與購(gòu)物環(huán)境較好；兩大品牌組合具有較強(qiáng)市場(chǎng)吸引力。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)手段分析華聯(lián)有效吸引商戶,通過(guò)合理規(guī)劃，引入知名品牌，吸引中高端消費(fèi)者；未來(lái)將采用百貨公司“返券”促銷。項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析項(xiàng)目名稱：望京項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析

項(xiàng)目名稱：望京國(guó)際商業(yè)中心總建筑面積：120000平方米市場(chǎng)定位：集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、社交、商務(wù)于一體的一站商業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2006年項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析面積大，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)，功能齊全；物業(yè)條件與購(gòu)物環(huán)境較為優(yōu)越；大型主力店入駐，利于聚集人流；韓國(guó)商品城能吸引望京居住的韓籍人士項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)手段分析依靠主力店吸引區(qū)域消費(fèi)者；在韓國(guó)招商，吸引區(qū)域工作生活的韓籍人士及時(shí)尚消費(fèi)群體，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力與輻射范圍；在購(gòu)物基礎(chǔ)上，加大娛樂(lè)比重，創(chuàng)造自身吸引力項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析項(xiàng)目名稱：望京第三部分參考項(xiàng)目

第三部分參考項(xiàng)目本項(xiàng)目可參考項(xiàng)目分析

項(xiàng)目名稱：SOLANA總建筑面積：15000平方米市場(chǎng)定位：中國(guó)首家體驗(yàn)消費(fèi)商業(yè)旗艦LifestyleShoppingCenter開(kāi)業(yè)時(shí)間：預(yù)期2007年3、4月份對(duì)本項(xiàng)目影響借助位置及朝陽(yáng)公園優(yōu)勢(shì)，吸引東部人群，可分流本項(xiàng)目部分潛在消費(fèi)群；定位及公園商業(yè)概念，將導(dǎo)致本項(xiàng)目不易樹(shù)立獨(dú)特市場(chǎng)地位；入市早，將搶占本項(xiàng)目可能輻射范圍內(nèi)潛在消費(fèi)者。對(duì)本項(xiàng)目借鑒意義公園商業(yè)“概念”與本項(xiàng)目“實(shí)際情況”相似，可借鑒其設(shè)計(jì)和推廣時(shí)與公園相結(jié)合的方式，招商情況對(duì)本項(xiàng)目有一定指導(dǎo)意義。本項(xiàng)目可參考項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱：SOLANA對(duì)本項(xiàng)目影響本項(xiàng)目可參考項(xiàng)目分析

項(xiàng)目名稱：奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)總建筑面積：11000平方米市場(chǎng)定位：品牌直銷廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間：預(yù)期2006年10月

可參考意義：物業(yè)建筑形式與本項(xiàng)目地上建筑形式有相似之處；雖非公園內(nèi)商業(yè)，但整體規(guī)劃中包含大量公園景觀元素，內(nèi)部設(shè)計(jì)有大量園林景觀，在布局方面也重點(diǎn)考慮到與景觀相互結(jié)合。本項(xiàng)目可參考項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱：奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)可參考第四部分商戶調(diào)研第四部分商戶調(diào)研商戶訪談?lì)檰?wèn)針對(duì)性選取本地現(xiàn)有和尚未進(jìn)入的相關(guān)服裝、餐飲、娛樂(lè)及其他相關(guān)商戶樣本305家進(jìn)行訪談。商戶訪談?lì)檰?wèn)針對(duì)性選取本地現(xiàn)有和尚未進(jìn)入的相關(guān)服裝、餐飲、商戶訪談從商戶訪談的結(jié)果來(lái)看，大中型餐飲考慮面積基本在800-1000平方米左右，便餐基本考慮面積基本在300-500平方米左右。商戶訪談從商戶訪談的結(jié)果來(lái)看，大中型餐飲考慮面積基本在80從商戶訪談結(jié)果看，服飾類商戶傾向于正品，面積基本在300-500平方米左右。

商戶訪談從商戶訪談結(jié)果看，服飾類商戶傾向于正品，面積基本在300-5第五部分項(xiàng)目定位

第五部分項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析---優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析---優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析---劣勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析---劣勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析---機(jī)會(huì)項(xiàng)目SWOT分析---機(jī)會(huì)項(xiàng)目SWOT分析---威脅項(xiàng)目SWOT分析---威脅項(xiàng)目成功必要條件充分資金準(zhǔn)備與合理運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避縝密規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)確定位足夠人氣和良好交通成功必要條件項(xiàng)目成功必要條件充分資金準(zhǔn)備與合理運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避縝密規(guī)劃設(shè)功能多元化+全天候消費(fèi)+獨(dú)特商業(yè)建筑形式+綠色生態(tài)景觀+休閑旅游

=國(guó)內(nèi)罕有的公園式主題商業(yè)項(xiàng)目定位初步建議---市場(chǎng)定位功能多元化+全天候消費(fèi)+獨(dú)特商業(yè)建筑形式+綠色生項(xiàng)目定位初步建議---形象定位

景觀與建筑互融，商業(yè)、休閑與旅游結(jié)合的功能型公園商業(yè)項(xiàng)目定位初步建議---形象定位景觀與建筑互融，商業(yè)、休閑與融合---景觀與建筑觀賞性+購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)功能性+旅游休閑性

項(xiàng)目定位初步建議---功能定位融合---項(xiàng)目定位初步建議---功能定位分區(qū)進(jìn)駐業(yè)態(tài)鋪位數(shù)（個(gè)）主力鋪位面積各業(yè)態(tài)總面積區(qū)塊總面積休閑休閑（健身、美容美發(fā)、SPA、足療、咖啡等）8150-1000㎡不等3700㎡3700㎡餐飲娛樂(lè)餐飲15500-1000㎡不等13000㎡29500㎡娛樂(lè)（迪廳、網(wǎng)吧等）2500-1000㎡1500㎡游藝廣場(chǎng)110000㎡10000㎡影院13000㎡3000㎡量販?zhǔn)終TV12000㎡2000㎡購(gòu)物區(qū)精品購(gòu)物80120-240㎡16800㎡16800㎡總計(jì)10850000㎡項(xiàng)目定位初步建議---業(yè)態(tài)比例分區(qū)進(jìn)駐業(yè)態(tài)鋪位數(shù)（個(gè)）主力鋪位面積各業(yè)態(tài)區(qū)塊休閑休閑（健身項(xiàng)目定位初步建議---業(yè)態(tài)比例項(xiàng)目定位初步建議---業(yè)態(tài)比例項(xiàng)目定位初步建議---消費(fèi)群體定位目標(biāo)消費(fèi)群鎖定望京地區(qū)居民、辦公人群從宜家家居和家樂(lè)福超市至本項(xiàng)目的消費(fèi)者到龍韻公園游玩休閑的北京市居民年齡25—45歲，職業(yè)范圍廣泛，數(shù)量龐大，且大多具備一定消費(fèi)力群體特點(diǎn)項(xiàng)目定位初步建議---消費(fèi)群體定位目標(biāo)消費(fèi)群鎖定望京地區(qū)居民項(xiàng)目定位初步建議---目標(biāo)商戶群體定位符合定位、相對(duì)性檔次較高、品牌形象較好的商戶，包括休閑運(yùn)動(dòng)裝、女裝、鞋帽箱包、餐飲、休閑娛樂(lè)等

項(xiàng)目定位初步建議---目標(biāo)商戶群體定位符合定位、相對(duì)性檔次較第六部分租售價(jià)格第六部分租售價(jià)格租金建議地上部分：均價(jià)約5.69元/平方米/天地下部分：均價(jià)約3.30元/平方米/天整體均價(jià)：約4.35元/平方米/天

租金建議地上部分：均價(jià)約5.69元/平方米/天第七部分產(chǎn)品建議

第七部分產(chǎn)品建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)說(shuō)明

使本項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)成為商家與消費(fèi)者溝通的重要環(huán)境與平臺(tái)，將本項(xiàng)目打造成為望京區(qū)域的商業(yè)“名片”產(chǎn)品設(shè)計(jì)說(shuō)明使本項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)成為商家與消費(fèi)者溝通的重要環(huán)境大部分傾向地面部分的商戶需求面積在300平方米左右，故建議項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，以200-350平方米以下獨(dú)棟店鋪為主，輔以少量400平方米以上店鋪，分成不同面積檔次，滿足各類商戶開(kāi)店需求。根據(jù)以上面積比例，項(xiàng)目獨(dú)立店鋪數(shù)量總共在99棟左右。地上獨(dú)棟面積及數(shù)量規(guī)劃大部分傾向地面部分的商戶需求面積在300平方米左右，故建議項(xiàng)-項(xiàng)目布局建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富，商戶種類多樣，建議主題分區(qū)，將餐飲貫穿于購(gòu)物中，引導(dǎo)人流，使布局合理明晰。-外立面建筑形狀、色彩、材料從商業(yè)角度出發(fā)，切合主題，與公園整體風(fēng)格吻合，考慮北方氣候條件，選取既能體現(xiàn)檔次，又經(jīng)久耐用，尤其在冬季，需以色彩彌補(bǔ)景觀不足。不建議所有建筑均做全玻璃外立面，雖相對(duì)美觀，但能耗大，不易清理與保養(yǎng)。地上部分店鋪應(yīng)考慮招牌位、玻璃櫥窗等合理設(shè)置，為商戶提供良好展示面。地上相關(guān)規(guī)劃-道路項(xiàng)目位于龍韻公園內(nèi)，道路設(shè)置除需滿足公園自身需要，應(yīng)兼顧商業(yè)對(duì)道路要求，達(dá)到合理引導(dǎo)、疏散人流目的。-項(xiàng)目布局建議-外立面地上相關(guān)規(guī)劃-道路-進(jìn)深面寬建議根據(jù)規(guī)劃，地面建筑多為2-3層，因此單層面積不宜過(guò)大，否則不利于獨(dú)棟招商，從商戶角度來(lái)看，進(jìn)深與面寬比最佳是3：2，因此，如進(jìn)深為12米左右，面寬則為8米左右，既保證了足夠的展示面，也保證了能夠充分使用空間面積。-層高建議2層獨(dú)棟每層層高為4.5米，總高度9米；3層獨(dú)棟建議1-3層層高分別為4.5米，4米，3.5米，總高度12米；在地上有1米-1.5米浮土?xí)r，建議建造2層的獨(dú)棟，1-2層層高分別為4米和3.5米。地上相關(guān)規(guī)劃-柱距建議設(shè)計(jì)地上建筑物時(shí)，在不影響項(xiàng)目總體定位、整體布局與環(huán)境組合的基礎(chǔ)上，科學(xué)合理地處理與地下建筑設(shè)計(jì)的關(guān)系，規(guī)避因獨(dú)棟地上承重柱的建設(shè)影響到地下面積的開(kāi)發(fā)和使用，浪費(fèi)經(jīng)營(yíng)面積。-進(jìn)深面寬建議-層高地上相關(guān)規(guī)劃-柱距地下相關(guān)規(guī)劃-店鋪布局規(guī)劃按功能以主題區(qū)分，并從營(yíng)業(yè)時(shí)間角度考慮，將營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)的餐飲娛樂(lè)類商戶與營(yíng)業(yè)時(shí)間相對(duì)較短的購(gòu)物類商戶區(qū)分。-內(nèi)部交通建議內(nèi)部交通布局應(yīng)考慮人流動(dòng)線的流暢性與通透性，盡量產(chǎn)生避免死角；必要時(shí)，須考慮水平交通與垂直交通系統(tǒng)。-層高建議高度在6-10米左右，主要滿足部分娛樂(lè)類商戶如電影院、游藝機(jī)廣場(chǎng)等產(chǎn)品需要，不宜過(guò)低。但高度要適度，避免能源浪費(fèi)，不建議超過(guò)10米。-出入口設(shè)置建議按主題分區(qū)設(shè)置連接地下出入口，使地上地下有效互動(dòng)。將出入口設(shè)計(jì)成坡度，避免因坡度過(guò)長(zhǎng)，使消費(fèi)疲勞感，在坡道兩邊可設(shè)置店鋪，逐步下沉，形成過(guò)渡。地下相關(guān)規(guī)劃-店鋪布局規(guī)劃-內(nèi)部交通建議-層高建議望京西路為區(qū)域與外界連接的主要道路之一，車流量較大，且從宜家家居、家樂(lè)福至本項(xiàng)目都需經(jīng)過(guò)此路，故建議將本項(xiàng)目的主要出入口設(shè)置在此。項(xiàng)目主要出入口望京西路為區(qū)域與外界連接的主北四環(huán)路和望京西路可作為本項(xiàng)目的主要展示面；京承高速路和南湖渠西路受遮擋影響，展示性較差，不利于設(shè)置展示面故不考慮。項(xiàng)目主要展示面設(shè)置北四環(huán)路和望京西路可作為本項(xiàng)目的主要展示面；京承高速路和南湖項(xiàng)目?jī)?nèi)公共設(shè)施項(xiàng)目?jī)?nèi)公共設(shè)施項(xiàng)目景觀建議實(shí)用與景觀相匹配項(xiàng)目景觀建議實(shí)用與景觀相匹配建議在與地面連接的各出入口附近設(shè)置柱體、立式廣告燈箱等，作為地下部分的廣告展示。

根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合公園整體設(shè)計(jì)，在不同季節(jié)采用不同燈光，烘托氣氛。如夏季采用冷色燈光，襯托綠化；冬季則運(yùn)用暖色燈光，彌補(bǔ)因氣候變化，植物凋謝后出現(xiàn)的蕭條的景色，為周邊環(huán)境增添生機(jī)。項(xiàng)目廣告位、燈光建議建議在與地面連接的各出入口附近設(shè)置柱體、立式廣告燈箱等，作為正餐及娛樂(lè)商戶停車位按150個(gè)/10000平方米計(jì)算,其他商戶停車位按120個(gè)/10000平方米計(jì)算:停車位建議正餐及娛樂(lè)商戶占總建筑面積31%，需停車位約414個(gè)左右，其他商戶占總建筑面積69%，需停車位736個(gè)左右，合計(jì)需約1150個(gè)左右停車位?？紤]到可能建設(shè)劇院的停車位需要，建議適度增加停車位，按1500個(gè)車位設(shè)置。正餐及娛樂(lè)商戶停車位按150個(gè)/10000平方米計(jì)算,其他商第八部分財(cái)務(wù)估算

第八部分財(cái)務(wù)估算財(cái)務(wù)估算分項(xiàng)內(nèi)容具體數(shù)據(jù)分項(xiàng)內(nèi)容具體數(shù)據(jù)項(xiàng)目:龍韻總收入（萬(wàn)元）:193,846規(guī)劃用途:商業(yè)出租營(yíng)業(yè)稅及其附加（應(yīng)稅5.5%)（萬(wàn)元）:10,662地上建筑面積（㎡）:38,880凈收入（萬(wàn)元）:183,185地下建筑面積（㎡）:50,000總成本（萬(wàn)元）:52,478總建筑面積（㎡）:88,880稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）:130,707商場(chǎng)（㎡）:88,880所得稅（應(yīng)稅33%）（萬(wàn)元）:43,133車位（個(gè)）:1,5002020年末累計(jì)稅后利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）:87,573分項(xiàng)內(nèi)容具體數(shù)據(jù)分項(xiàng)內(nèi)容具體數(shù)據(jù)計(jì)算項(xiàng)目年數(shù)（年）:14投資利潤(rùn)率（%）:166.88%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）:7.89投資收益率（%）:8.33%內(nèi)部收益率（%）:18.19%投資利稅率（%）:187.19%財(cái)務(wù)估算分項(xiàng)內(nèi)容具體數(shù)據(jù)分項(xiàng)內(nèi)容具體數(shù)據(jù)項(xiàng)目:龍韻總收入望京龍韻公園商業(yè)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告北京中原商業(yè)部2006-04-04望京龍韻公園商業(yè)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告北京中原商業(yè)部報(bào)告主要分為如下八個(gè)部分市場(chǎng)環(huán)境主要商業(yè)商戶調(diào)研項(xiàng)目定位

租售價(jià)格

項(xiàng)目產(chǎn)品

財(cái)務(wù)估算

參考項(xiàng)目

報(bào)告主要分為如下八個(gè)部分主項(xiàng)財(cái)?shù)谝徊糠质袌?chǎng)環(huán)境第一部分市場(chǎng)環(huán)境研究區(qū)域界定

東北四環(huán)與東北五環(huán)之間；東至京順高速路（機(jī)場(chǎng)高速）；西到京承高速路（地鐵13號(hào)線），即整個(gè)望京區(qū)域。研究區(qū)域界定東北四環(huán)與東北五環(huán)區(qū)域總體環(huán)境與分析

區(qū)域總體環(huán)境與分析區(qū)域總體環(huán)境與分析

區(qū)域總體環(huán)境與分析區(qū)域總體環(huán)境與分析

區(qū)域總體環(huán)境與分析區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析

區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析

目前望京區(qū)域內(nèi)以私家車、出租車及公交系統(tǒng)交通為主要交通方式,地面公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，該地區(qū)現(xiàn)有地上公交路線達(dá)18條；到達(dá)該區(qū)域的地下交通工具主要以地鐵13號(hào)線及區(qū)域內(nèi)在建的3號(hào)線為主。區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析目前望京區(qū)域內(nèi)以私市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀

市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀

名稱專業(yè)市場(chǎng)住宅商業(yè)寫(xiě)字樓底商現(xiàn)有供應(yīng)量（㎡）33000㎡171184㎡19804㎡合計(jì)223988㎡市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀名稱專業(yè)市場(chǎng)住宅商業(yè)寫(xiě)字市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的未來(lái)供應(yīng)

名稱獨(dú)立商業(yè)住宅商業(yè)寫(xiě)字樓底商現(xiàn)有供應(yīng)量（㎡）495000㎡311800㎡81800㎡合計(jì)888600㎡市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的未來(lái)供應(yīng)名稱獨(dú)立商業(yè)住宅商市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)總供應(yīng)

名稱現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)未來(lái)商業(yè)供應(yīng)供應(yīng)量（㎡）223988㎡888600㎡合計(jì)1112588㎡市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)總供應(yīng)名稱現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)未來(lái)商業(yè)供市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域未來(lái)商業(yè)格局

市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域未來(lái)商業(yè)格局市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)物業(yè)之租金市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)物業(yè)之租金市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域住宅商業(yè)之租金區(qū)域住宅商業(yè)以底商為主，輔以獨(dú)立商業(yè)樓，租金區(qū)間在2-16元/天/平方米間，差異較大，但大部分住宅商業(yè)的租金集中在2.5-8元/天/平方米。價(jià)格差異主要受物業(yè)位置、店鋪面積、產(chǎn)品條件、入駐業(yè)態(tài)、樓層等因素影響。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域住宅商業(yè)之租金區(qū)域住宅商業(yè)以底商為主，市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域?qū)懽謽巧虡I(yè)之租金區(qū)域?qū)懽謽堑咨梯^少，分布不集中，租金區(qū)間在3-7元/天/平方米之間。租金差異主要受地理位置、物業(yè)條件、租賃面積等因素影響。除卷石天地尚未建成，佳境天城因位置較差大部分空置外，其余幾乎無(wú)空鋪。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域?qū)懽謽巧虡I(yè)之租金區(qū)域?qū)懽謽堑咨梯^少，分市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域集中商業(yè)之租金區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)有租金區(qū)間在3.5-20元/天/平方米之間；購(gòu)物中心的租金區(qū)間在2-18元/天/平方米之間；“六佰本”商業(yè)街是銷售型物業(yè)，不僅要考慮售價(jià)，還需考慮到租金回報(bào)，現(xiàn)階段尚處于定價(jià)階段，故沒(méi)有最終價(jià)格出臺(tái)。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域集中商業(yè)之租金區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)有租金區(qū)間在市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域街鋪商業(yè)之租金區(qū)域商業(yè)多為住宅底商，街鋪數(shù)量較少，多為老舊臨建及餐飲樓，對(duì)本項(xiàng)目的參考意義不大，其價(jià)格區(qū)間在2.6-7元/天/平方米。價(jià)格差異主要體現(xiàn)在業(yè)態(tài)、面積、位置、產(chǎn)品條件這幾方面。

市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域街鋪商業(yè)之租金區(qū)域商業(yè)多為住宅底商，街市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)物業(yè)之售價(jià)

目前區(qū)域可銷售項(xiàng)目數(shù)量較少，長(zhǎng)期以來(lái)銷售的主要商業(yè)形式為住宅底商，近期隨著商業(yè)形式的豐富，出現(xiàn)了銷售型的集中商業(yè)，價(jià)格區(qū)間在1.1-3.87元/平方米之間。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)物業(yè)之售價(jià)目前區(qū)域可銷售項(xiàng)目數(shù)市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)各業(yè)態(tài)現(xiàn)狀

市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)各業(yè)態(tài)現(xiàn)狀市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)各業(yè)態(tài)現(xiàn)狀

市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)各業(yè)態(tài)現(xiàn)狀市場(chǎng)供應(yīng)總結(jié)2007年底商業(yè)供應(yīng)總量將超過(guò)110萬(wàn)平方米，未來(lái)達(dá)89萬(wàn)平方米，商業(yè)將快速發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇;以住宅商業(yè)為主，未來(lái)將從住宅配套商業(yè)向綜合性商業(yè)過(guò)渡;商業(yè)已經(jīng)歷一輪重新洗牌，未來(lái)發(fā)展方向更明晰，市場(chǎng)更成熟;未來(lái)商業(yè)分布范圍更廣，考慮到內(nèi)部各地區(qū)需要;除購(gòu)物中心、商業(yè)街租金對(duì)本項(xiàng)目有一些參考性，其它參考性不強(qiáng)，又因本項(xiàng)目獨(dú)特環(huán)境與建筑形式，故其它項(xiàng)目租金參考性不強(qiáng);目前業(yè)態(tài)以日常生活配套為主，品牌商戶少，未來(lái)各集中商業(yè)投入及部分知名品牌商戶入駐，提升區(qū)域市場(chǎng)吸引力;區(qū)域尚處于發(fā)展階段，短期內(nèi)租售價(jià)格具有一定上漲空間;市場(chǎng)供應(yīng)總結(jié)2007年底商業(yè)供應(yīng)總量將超過(guò)110萬(wàn)平方米，未市場(chǎng)需求分析---周邊人口發(fā)展基本狀況與分析

名稱住宅規(guī)模居住人口備注合計(jì)10254865㎡256372人按照萬(wàn)平米250人共25.64萬(wàn)人市場(chǎng)需求分析---周邊人口發(fā)展基本狀況與分析名稱住宅規(guī)模居市場(chǎng)需求分析---周邊人口發(fā)展基本狀況與分析

項(xiàng)目?jī)?nèi)容入住公司特征包括電子、汽車、文化、廣告、科技、投資、工程公司、教育培訓(xùn)、咨詢顧問(wèn)服務(wù)等相關(guān)行業(yè)，辦公面積從100-2000平方米之間不等寫(xiě)字樓供應(yīng)量552667㎡區(qū)域辦公人口估算按出租率80%計(jì)，目前人口約3.68萬(wàn)人（建筑面積12㎡/人估算）市場(chǎng)需求分析---周邊人口發(fā)展基本狀況與分析項(xiàng)目?jī)?nèi)容入住公市場(chǎng)需求分析---周邊人口發(fā)展基本狀況與分析

名稱遷入人口寫(xiě)字樓人口數(shù)量（萬(wàn)人）25.643.68合計(jì)29.32萬(wàn)人顧問(wèn)對(duì)區(qū)域各類人口進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，由于原住人口、酒店流動(dòng)人口、學(xué)生人群、電子城科技園辦公人群和韓籍人群數(shù)量較難掌握，因此未計(jì)入其中。市場(chǎng)需求分析---周邊人口發(fā)展基本狀況與分析名稱遷入人口寫(xiě)構(gòu)成較復(fù)雜；整體綜合素質(zhì)相對(duì)比較高；原住居民較少，大部分將隨著區(qū)域的發(fā)展與改造遷出；高素質(zhì)新遷入人口占區(qū)域總?cè)丝诒戎剌^大；新建住宅購(gòu)買者為公司高層、白領(lǐng)、外籍人士、海歸人員、演藝圈人士等；區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓數(shù)量較少，商務(wù)人群總量較??；科技園內(nèi)的辦公人群出入有班車接送，在區(qū)域內(nèi)活動(dòng)范圍有限；辦公人群受教育水平較高，綜合素質(zhì)較好；酒店入住者多為商務(wù)人士；韓籍人員數(shù)量較多，收入水平較高；市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域人口總結(jié)構(gòu)成較復(fù)雜；市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域人口總結(jié)市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商務(wù)和居住區(qū)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響

居住圈層居住區(qū)未來(lái)將為本項(xiàng)目提供大量中高端消費(fèi)人群，區(qū)域內(nèi)商業(yè)場(chǎng)所相繼建成與營(yíng)業(yè)，將減輕非生活用品消費(fèi)的外流現(xiàn)象，同時(shí)要兼顧區(qū)域韓籍人群的需要。商務(wù)圈層商務(wù)氛圍為本項(xiàng)目提供部分具備一定的消費(fèi)能力的中高端消費(fèi)者，其消費(fèi)多集中于平時(shí)，對(duì)餐飲需求較多，品牌認(rèn)知度較高，追求良好的消費(fèi)環(huán)境；但在區(qū)域內(nèi)消費(fèi)頻次較少，較難對(duì)商業(yè)有足夠的消費(fèi)支撐，這部分人群將不納入主要消費(fèi)群體。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商務(wù)和居住區(qū)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響居住圈層市場(chǎng)需求分析---區(qū)域消費(fèi)者特點(diǎn)分析

主要為內(nèi)部居住人群；主力人群為青年人,教育程度較高，綜合素質(zhì)較好,年齡以25-45歲之間為主；擁有一定數(shù)量中高端消費(fèi)者,收入較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)，接受能力較強(qiáng)；因白天外出上班，消費(fèi)時(shí)間較有規(guī)律，多集中在平時(shí)晚上和節(jié)假日；科技園辦公人群因活動(dòng)范圍有限，消費(fèi)時(shí)間多在平時(shí)中午，以餐飲居多；因區(qū)域商業(yè)供應(yīng)不足，消費(fèi)外流現(xiàn)象嚴(yán)重，對(duì)區(qū)域認(rèn)同度較低；消費(fèi)場(chǎng)所主要集中在超市和綜合市場(chǎng)，消費(fèi)者要求較難被滿足；消費(fèi)群體對(duì)購(gòu)物、餐飲和休閑娛樂(lè)方面需求較難滿足；酒店入住消費(fèi)外流現(xiàn)象普遍；韓籍人員數(shù)量較多，消費(fèi)特點(diǎn)明顯，對(duì)于韓式消費(fèi)極為青睞；市場(chǎng)需求分析---區(qū)域消費(fèi)者特點(diǎn)分析主要為內(nèi)部居住人群；項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)區(qū)域環(huán)境的影響

對(duì)營(yíng)商環(huán)境的影響

對(duì)居住環(huán)境的影響

對(duì)投資環(huán)境的影響項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)區(qū)域環(huán)境的影響對(duì)營(yíng)商環(huán)境的影響對(duì)居住環(huán)公園建設(shè)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的影響

景觀公園對(duì)商業(yè)的影響

高爾夫球場(chǎng)對(duì)商業(yè)的影響

公園建設(shè)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的影響景觀公園對(duì)商業(yè)的影響高爾宜家家居和家樂(lè)福對(duì)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的影響

與“宜家家居“和“家樂(lè)福“步行時(shí)間不超過(guò)15分鐘，消費(fèi)人群到達(dá)本項(xiàng)目十分便捷；“宜家家居“和“家樂(lè)?！笆袌?chǎng)號(hào)召力與影響力，可能吸引望京整個(gè)區(qū)域及東北三環(huán)至東北四環(huán)區(qū)域的消費(fèi)人群，此部分人群將成為本項(xiàng)目潛在消費(fèi)者；“宜家家居”和“家樂(lè)?！毕M(fèi)者購(gòu)物離開(kāi)后，需經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目從望京西路或北四環(huán)離開(kāi)，為此部分人群前往本項(xiàng)目帶來(lái)便利；區(qū)域未來(lái)呈現(xiàn)多個(gè)商業(yè)密集圈層，將影響本項(xiàng)目發(fā)展，但臨近“宜家家居”和“家樂(lè)?！保瑢⒃鰪?qiáng)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力；宜家家居和家樂(lè)福對(duì)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的影響與“宜家家居“和“家區(qū)域商業(yè)組團(tuán)分布分析

區(qū)域商業(yè)組團(tuán)分布分析第二部分主要商業(yè)第二部分主要商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案分布

分布特點(diǎn)如下：對(duì)區(qū)域而言較密集，對(duì)個(gè)體而言相對(duì)分散；除“望京國(guó)際商業(yè)中心”外，均位于望京住宅較密集區(qū)域；分別位于望京中、東與北部，本項(xiàng)目所在的南部地區(qū)尚無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目出現(xiàn)；項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案分布分布特點(diǎn)如下：項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析入市時(shí)間早，有穩(wěn)定消費(fèi)群；品牌折扣店，有一定吸引力。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)手段分析折扣店在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小，吸引中低端消費(fèi)人群；扣點(diǎn)形式，商戶壓力相對(duì)小，經(jīng)營(yíng)者與商戶利益相關(guān)，對(duì)商戶具吸引力。項(xiàng)目名稱：望京一號(hào)總建筑面積：13600平方米市場(chǎng)定位：品牌折扣店經(jīng)營(yíng)模式：扣點(diǎn)形式，15%扣點(diǎn)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2005年11月項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析

項(xiàng)目名稱：中福百貨（鑫隆外貿(mào)服裝商城）總建筑面積：14000平方米市場(chǎng)定位：小商品市場(chǎng)租金價(jià)格：10-17元/天/平方米開(kāi)業(yè)時(shí)間：2002年百貨開(kāi)業(yè)，2005年轉(zhuǎn)型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析位置優(yōu)越，交通便利，配套齊全；位于望京商業(yè)發(fā)展成熟區(qū)域，依托大中電器、京客隆超市等商戶，商業(yè)氛圍濃郁，在區(qū)域有一定影響力；入市時(shí)間早，具備認(rèn)知度。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)手段分析借助與旅游團(tuán)合作的方式，招攬消費(fèi)者；鋪位以10平方米小面積為主，以提升租金價(jià)格。項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析項(xiàng)目名稱：中福項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析

項(xiàng)目名稱：旺角廣場(chǎng)總建筑面積：20000平方米市場(chǎng)定位：小商品市場(chǎng)租金價(jià)格：3.5-20元/天/平方米開(kāi)業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2006年5月項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析位置優(yōu)越，交通便利，配套齊全；項(xiàng)目位于望京商業(yè)發(fā)展較成熟地區(qū)，依托大中電器、京客隆超市、中福百貨等商戶及區(qū)域商業(yè)氛圍，有一定影響力；為新建項(xiàng)目，產(chǎn)品與購(gòu)物環(huán)境相對(duì)優(yōu)越。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)手段分析引入大型主力商戶，為項(xiàng)目帶來(lái)人流；小鋪位分割方式，提升租金。項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析項(xiàng)目名稱：旺角項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析

項(xiàng)目名稱：六佰本商業(yè)街總建筑面積：90000平方米市場(chǎng)定位：城市級(jí)、生活化、新商圈、STREETMALL開(kāi)業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2007年底項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析面積大，業(yè)態(tài)豐富，有一定吸引力；商業(yè)街形式，有一定吸引力。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)手段分析將引入大型主力店，吸引人流；大型餐飲占一定比例，餐飲與購(gòu)物形成互動(dòng)。項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析項(xiàng)目名稱：六佰項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析

項(xiàng)目名稱：望京購(gòu)物廣場(chǎng)總建筑面積：89000平方米市場(chǎng)定位：區(qū)域綜合購(gòu)物中心租金價(jià)格：5-18元/天/平方米開(kāi)業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2006年5月項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析位置優(yōu)越，交通便捷，居住人口密集；沃爾瑪間接為該項(xiàng)目提供人流；面積較大，綜合性較強(qiáng)；產(chǎn)品與購(gòu)物環(huán)境較好；兩大品牌組合具有較強(qiáng)市場(chǎng)吸引力。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)手段分析華聯(lián)有效吸引商戶,通過(guò)合理規(guī)劃，引入知名品牌，吸引中高端消費(fèi)者；未來(lái)將采用百貨公司“返券”促銷。項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析項(xiàng)目名稱：望京項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析

項(xiàng)目名稱：望京國(guó)際商業(yè)中心總建筑面積：120000平方米市場(chǎng)定位：集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、社交、商務(wù)于一體的一站商業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2006年項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析面積大，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)，功能齊全；物業(yè)條件與購(gòu)物環(huán)境較為優(yōu)越；大型主力店入駐，利于聚集人流；韓國(guó)商品城能吸引望京居住的韓籍人士項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)手段分析依靠主力店吸引區(qū)域消費(fèi)者；在韓國(guó)招商，吸引區(qū)域工作生活的韓籍人士及時(shí)尚消費(fèi)群體，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力與輻射范圍；在購(gòu)物基礎(chǔ)上，加大娛樂(lè)比重，創(chuàng)造自身吸引力項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)手段分析項(xiàng)目名稱：望京第三部分參考項(xiàng)目

第三部分參考項(xiàng)目本項(xiàng)目可參考項(xiàng)目分析

項(xiàng)目名稱：SOLANA總建筑面積：15000平方米市場(chǎng)定位：中國(guó)首家體驗(yàn)消費(fèi)商業(yè)旗艦LifestyleShoppingCenter開(kāi)業(yè)時(shí)間：預(yù)期2007年3、4月份對(duì)本項(xiàng)目影響借助位置及朝陽(yáng)公園優(yōu)勢(shì)，吸引東部人群，可分流本項(xiàng)目部分潛在消費(fèi)群；定位及公園商業(yè)概念，將導(dǎo)致本項(xiàng)目不易樹(shù)立獨(dú)特市場(chǎng)地位；入市早，將搶占本項(xiàng)目可能輻射范圍內(nèi)潛在消費(fèi)者。對(duì)本項(xiàng)目借鑒意義公園商業(yè)“概念”與本項(xiàng)目“實(shí)際情況”相似，可借鑒其設(shè)計(jì)和推廣時(shí)與公園相結(jié)合的方式，招商情況對(duì)本項(xiàng)目有一定指導(dǎo)意義。本項(xiàng)目可參考項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱：SOLANA對(duì)本項(xiàng)目影響本項(xiàng)目可參考項(xiàng)目分析

項(xiàng)目名稱：奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)總建筑面積：11000平方米市場(chǎng)定位：品牌直銷廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間：預(yù)期2006年10月

可參考意義：物業(yè)建筑形式與本項(xiàng)目地上建筑形式有相似之處；雖非公園內(nèi)商業(yè)，但整體規(guī)劃中包含大量公園景觀元素，內(nèi)部設(shè)計(jì)有大量園林景觀，在布局方面也重點(diǎn)考慮到與景觀相互結(jié)合。本項(xiàng)目可參考項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱：奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)可參考第四部分商戶調(diào)研第四部分商戶調(diào)研商戶訪談?lì)檰?wèn)針對(duì)性選取本地現(xiàn)有和尚未進(jìn)入的相關(guān)服裝、餐飲、娛樂(lè)及其他相關(guān)商戶樣本305家進(jìn)行訪談。商戶訪談?lì)檰?wèn)針對(duì)性選取本地現(xiàn)有和尚未進(jìn)入的相關(guān)服裝、餐飲、商戶訪談從商戶訪談的結(jié)果來(lái)看，大中型餐飲考慮面積基本在800-1000平方米左右，便餐基本考慮面積基本在300-500平方米左右。商戶訪談從商戶訪談的結(jié)果來(lái)看，大中型餐飲考慮面積基本在80從商戶訪談結(jié)果看，服飾類商戶傾向于正品，面積基本在300-500平方米左右。

商戶訪談從商戶訪談結(jié)果看，服飾類商戶傾向于正品，面積基本在300-5第五部分項(xiàng)目定位

第五部分項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析---優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析---優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析---劣勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析---劣勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析---機(jī)會(huì)項(xiàng)目SWOT分析---機(jī)會(huì)項(xiàng)目SWOT分析---威脅項(xiàng)目SWOT分析---威脅項(xiàng)目成功必要條件充分資金準(zhǔn)備與合理運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避縝密規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)確定位足夠人氣和良好交通成功必要條件項(xiàng)目成功必要條件充分資金準(zhǔn)備與合理運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避縝密規(guī)劃設(shè)功能多元化+全天候消費(fèi)+獨(dú)特商業(yè)建筑形式+綠色生態(tài)景觀+休閑旅游

=國(guó)內(nèi)罕有的公園式主題商業(yè)項(xiàng)目定位初步建議---市場(chǎng)定位功能多元化+全天候消費(fèi)+獨(dú)特商業(yè)建筑形式+綠色生項(xiàng)目定位初步建議---形象定位

景觀與建筑互融，商業(yè)、休閑與旅游結(jié)合的功能型公園商業(yè)項(xiàng)目定位初步建議---形象定位景觀與建筑互融，商業(yè)、休閑與融合---景觀與建筑觀賞性+購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)功能性+旅游休閑性

項(xiàng)目定位初步建議---功能定位融合---項(xiàng)目定位初步建議---功能定位分區(qū)進(jìn)駐業(yè)態(tài)鋪位數(shù)（個(gè)）主力鋪位面積各業(yè)態(tài)總面積區(qū)塊總面積休閑休閑（健身、美容美發(fā)、SPA、足療、咖啡等）8150-1000㎡不等3700㎡3700㎡餐飲娛樂(lè)餐飲15500-1000㎡不等13000㎡29500㎡娛樂(lè)（迪廳、網(wǎng)吧等）2500-1000㎡1500㎡游藝廣場(chǎng)110000㎡10000㎡影院13000㎡3000㎡量販?zhǔn)終TV12000㎡2000㎡購(gòu)物區(qū)精品購(gòu)物80120-240㎡16800㎡16800㎡總計(jì)10850000㎡項(xiàng)目定位初步建議---業(yè)態(tài)比例分區(qū)進(jìn)駐業(yè)態(tài)鋪位數(shù)（個(gè)）主力鋪位面積各業(yè)態(tài)區(qū)塊休閑休閑（健身項(xiàng)目定位初步建議---業(yè)態(tài)比例項(xiàng)目定位初步建議---業(yè)態(tài)比例項(xiàng)目定位初步建議---消費(fèi)群體定位目標(biāo)消費(fèi)群鎖定望京地區(qū)居民、辦公人群從宜家家居和家樂(lè)福超市至本項(xiàng)目的消費(fèi)者到龍韻公園游玩休閑的北京市居民年齡25—45歲，職業(yè)范圍廣泛，數(shù)量龐大，且大多具備一定消費(fèi)力群體特點(diǎn)項(xiàng)目定位初步建議---消費(fèi)群體定位目標(biāo)消費(fèi)群鎖定望京地區(qū)居民項(xiàng)目定位初步建議---目標(biāo)商戶群體定位符合定位、相對(duì)性檔次較高、品牌形象較好的商戶，包括休閑運(yùn)動(dòng)裝、女裝、鞋帽箱包、餐飲、休閑娛樂(lè)等

項(xiàng)目定位初步建議---目標(biāo)商戶群體定位符合定位、相對(duì)性檔次較第六部分租售價(jià)格第六部分租售價(jià)格租金建議地上部分：均價(jià)約5.69元/平方米/天地下部分：均價(jià)約3.30元/平方米/天整體均價(jià)：約4.35元/平方米/天

租金建議地上部分：均價(jià)約5.69元/平方米/天第七部分產(chǎn)品建議

第七部分產(chǎn)品建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)說(shuō)明

使本項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)成為商家與消費(fèi)者溝通的重要環(huán)境與平臺(tái)，將本項(xiàng)目打造成為望京區(qū)域的商業(yè)“名片”產(chǎn)品設(shè)計(jì)說(shuō)明使本項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)成為商家與消費(fèi)者溝通的重要環(huán)境大部分傾向地面部分的商戶需求面積在300平方米左右，故建議項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，以200-350平方米以下獨(dú)棟店鋪為主，輔以少量400平方米以上店鋪，分成不同面積檔次，滿足各類商戶開(kāi)店需求。根據(jù)以上面積比例，項(xiàng)目獨(dú)立店鋪數(shù)量總共在99棟左右。地上獨(dú)棟面積及數(shù)量規(guī)劃大部分傾向地面部分的商戶需求面積在300平方米左右，故建議項(xiàng)-項(xiàng)目布局建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富，商戶種類多樣，建議主題分區(qū)，將餐飲貫穿于購(gòu)物中，引導(dǎo)人流，使布局合理明晰。-外立面建筑形狀、色彩、材料從商業(yè)角度出發(fā)，切合主題，與公園整體風(fēng)格吻合，考慮北方氣候條