商業(yè)項目推廣計劃書

竭誠為您提供優(yōu)質文檔/雙擊可除商業(yè)項目推廣計劃書篇一：商業(yè)項目營銷策劃方案（經(jīng)典）目錄(3)市場分析(4)(6)、項目背景、西安市場商業(yè)現(xiàn)狀三、康復路批發(fā)市場發(fā)展歷程四、西安投資市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(4)(5)(7)五、市場核心問題呈現(xiàn)五、市場核心問題呈現(xiàn)(8)六、打造本案之市場方向六、打造本案之市場方向(10)七、市場致勝策略的必然性(12)項目定位總體戰(zhàn)略與策劃思路…(14)一、項目開發(fā)目標(14)二、項目原則及思路(16)三、項目整體定位概念(17)四、項目競爭策略與作用(18)五、提升本案定位之思路(22)市場分體定位與產(chǎn)品規(guī)劃(24)一、項目基礎狀況概括與商圈概況(24)二、項目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析(25)三、項目swoT分析(26)四、市場分體定位(27)TOC\o"1-5"\h\z五、項目建筑規(guī)劃建議?(36)營銷推廣計劃與實施(39)一、宣傳目的與實施計劃(39)二、前期媒體統(tǒng)籌安排(44)三、銷售推廣方案.(46)四、銷售階段推廣途徑(51)五、階段銷售目標及控制(54)經(jīng)營管理推廣計劃(57)一、構建招商成功因子(57)二、目標市場與品牌比例(60)三、商戶去化策略與操作程序(63)四、經(jīng)營管理策略(69)五、經(jīng)營管理實施方案(72)刖言：對西安市場進行了為期一個月的調研，在此過程中對各大商業(yè)狀況有著一定的深層了解與探訪。西安市場的總體商業(yè)狀況較為良好，特別是各大零售商場的產(chǎn)權式銷售成為投資熱潮。從某種程度來說，它代表著各類投資者或經(jīng)營者對商業(yè)地產(chǎn)有了一定的認識與認可。同時，也給予本案在推廣上奠定了一定銷售信心。但真正的推廣效果如何，還需取決于對本案的定位與推廣策略上的確定。對于本案的營銷推廣策劃方案，將在以下內容中呈現(xiàn)。使之達到市場實際化、策劃實效化與推廣專業(yè)化的目的。市場分析一、項目背景隨著現(xiàn)有西安商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進入加速期時，使各大商業(yè)項目已陸續(xù)開始啟動與推廣。從東大街富有傳奇色彩的騾馬市商業(yè)步行街、東方之星，到西大街以時代盛典、唐人街為代表的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大廈、解放路的裕朗國際〃城市傳說，小寨的領袖城等無不顯示出了西安房地產(chǎn)市場對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的濃厚興趣。西安商業(yè)地產(chǎn)向南發(fā)展則跨過金腰帶南二環(huán)，到達大雁塔地區(qū)，大唐商業(yè)廣場、大唐商業(yè)街將盛唐文化打造至極致，特別是文化情愫的回歸，引領了西安商業(yè)地產(chǎn)乃至中小樓盤的發(fā)展方向。在西安市場，作為產(chǎn)權式批發(fā)市場的交易現(xiàn)象已初現(xiàn)面貌，對于這類市場在20XX年3月前還處于的市場空白點的狀態(tài)已不復存在。這種格局的打破是白馬世紀廣場的搶占市場策略而導致的。因此，對于本案有著具有一定的沖擊力與影響力。因此，也奠定了本案在各個層面的運作上和策略實施上均需要做到一擊即中的目的。二、西安市場商業(yè)現(xiàn)狀西安是我國西部地區(qū)的大型中心城市，是陜西省的省會,西安擁有內涵豐厚的中國歷史文化資源和極具魅力的世界歷史文化名城聲譽。改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟的大發(fā)展促進著這座城市已經(jīng)成為西部地區(qū)經(jīng)濟龍頭的地位。隨著西安城市定位的清晰化，旅游市場得到進一步的發(fā)展。促進著消費類市場的逐步擴大與成熟，也進一步穩(wěn)固消費群體的多樣化。西安商業(yè)地產(chǎn)已成為各類投資者熱門追蹤的投資對象，出現(xiàn)風起云涌的現(xiàn)象也并非偶然。以大盤、名盤等要素促進著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，西安商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與上海、深圳、北京等地區(qū)的發(fā)展狀態(tài)也近乎相同。項目的推廣定位、運作模式、廣告策略與銷售手段等均透視西安商業(yè)地產(chǎn)與歷史文化的有效嫁接。由此，西安商業(yè)地產(chǎn)更具區(qū)域特色與文化背景，有著另一種生命力的展現(xiàn)，一種靈動商業(yè)元素的表達?？祻吐飞倘Φ亩x由康復路貫通連接北面的長纓西路，南面的長樂路，形成工字型的批發(fā)市場區(qū)域?？祻吐飞倘κ且苑棡橹鞯膶I(yè)型批發(fā)市場，涉及到服飾、皮具、鞋業(yè)、小商品、輕紡等類的市場。其銷售輻射范圍包括陜西、山西、甘肅、寧夏、新疆、內蒙、西藏等省份。整個商圈的商業(yè)氛圍良好，商勢狀況也較佳。同時，康復路商業(yè)區(qū)對西安的經(jīng)濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。三、康復路批發(fā)市場發(fā)展歷程西北最大的服裝批發(fā)基地康復路商圈為專業(yè)性批發(fā)市場，在西北地區(qū)頗有知名度?，F(xiàn)已被全國各地投資者、經(jīng)營者與同行業(yè)人士所熟知。早期康復路市場是全國第一代批發(fā)篇二：xx商業(yè)步行街項目推廣方案xx商業(yè)步行街項目開盤前期推廣方案（X月x日一一x月x日）一、前期工作總結經(jīng)過前期的工作準備和推廣宣傳，虹橋商業(yè)步行街在x月xx日當天開始進行公開派籌，派籌情況不容樂觀，經(jīng)過分析，有如下幾點原因：推廣方式上形式單一，渠道窄。所采用的慣用宣傳手法（如：報紙、夾報、戶外廣告）不能發(fā)揮作用，宣傳的訴求點空洞，沒有實質性的內容能有效吸引客戶群的關注。在sp活動的時間選擇上有失誤，未造成轟動性的效果。沒有一個充分的理由能讓客戶產(chǎn)生購買欲望，缺少能有效吸引人氣的理由與賣點。街景工程和推廣宣傳嚴重脫節(jié)，項目派籌準備不足，比較倉促。推廣中沒有注重推廣的執(zhí)行監(jiān)督力度，使推廣方案不能有效的傳達到客戶手中，降低了信息發(fā)布的有效受眾面。項目硬件準備上不足，現(xiàn)場沒有達到預期的商業(yè)氛圍的效果，現(xiàn)場銷售氛圍較差，這也是造成項目現(xiàn)場冷清的重要原因。銷售方式單一，相關問題（如：優(yōu)惠政策、銷售模式等）沒有及時解決，對客戶沒有吸引力，造成了咨詢客戶和下單客戶比例的嚴重失調。廣告設計的表現(xiàn)立意不足，畫面單一，色彩昏暗，沒有充分表現(xiàn)出虹橋商業(yè)步行街的時尚、休閑、地方特色的三大主題。江油市同質產(chǎn)品過多，分流了相當一部分客戶，造成了每個項目都“吃不飽”銷售不暢的現(xiàn)象。二、后期宣傳推廣安排江油市是一個經(jīng)濟較發(fā)達的二級地市，但市民獲取信息的渠道比較單一，傳統(tǒng)的宣傳手法不能達到宣傳的目的，故而，我們必須及時調整推廣方式，采用一些通俗并行之有效宣傳手法。?現(xiàn)場包裝銷售現(xiàn)場是客戶最終達成成交的最后地點，現(xiàn)場氛圍的營造直接關系到客戶對虹橋商業(yè)步行街未來發(fā)展的信心，和嘉公司認為現(xiàn)有銷售環(huán)境還有待完善，具體要求如下：街景的環(huán)境的完善，燈光、休閑設施、景觀設施、廣告宣傳設施必須在九月十日前全面完工，爭取在項目正式開盤銷售日完成整體銷售環(huán)境的營造。銷售中心室內環(huán)境的完善，現(xiàn)場廣告片的制作（9月10日前完成）、展板、吊旗、軟環(huán)境的裝飾。?銷售方式通過前期的工作總結，我們在推廣上要注意市民整體素質和對信息接受的程度，盡量在文案的創(chuàng)作上做到大眾化、具體化。派籌方案采用小訂金的方式運作?（:商業(yè)項目推廣計劃書）小訂客戶：對于訂購客戶，繳納1000元訂購誠意金即可沖抵后期購房款10000元。?資料的準備：訂購協(xié)議書推出“帶三年租約銷售、并一次性返還”的政策增加投資者信心。改變以往的銷售方式：將宣傳后等客戶上門變?yōu)橹鲃铀托畔⑸祥T，由銷售人員每天上街派發(fā)Dm單同時對客戶進行登記，并即使回訪。用主動灌輸?shù)姆绞绞箍蛻袅私饨邮芪覀冺椖坑歇勪N售：凡在開盤當日簽訂合同的客戶均可參加現(xiàn)場抽獎活動，獎品為各種家用電器。?sp活動因為現(xiàn)有銷售中心地理位置比較偏僻，很難聚集人氣，所以現(xiàn)場的sp活動便成為了聚集人氣最有效的方法。?市區(qū)彩車巡游：每天通過精心包裝的彩車，極具感染力的廣播說辭，現(xiàn)場置業(yè)顧問的解說，形成一個流動的銷售點，達到銷售目標。?設立流動銷售點，專設銷售看樓專車，定期（每周六、日）在江油市主要繁華街道進行項目的宣傳推廣。?現(xiàn)場搭設臨時舞臺，定期（每周二、四、六、日）舉辦活動（具體實施活動另做計劃），爭取在短期內形成轟動性效應。活動內容主要考慮：江油歌手擂臺賽、露天電影天天看、啤酒大賽（中間穿插有獎竟猜）等最聚人氣的活動。?針對晚上客戶較多的情況，調整工作時間，利用晚上客戶較多的有利條件配合現(xiàn)場活動達到成功派籌的目的。三、后期各階段具體實施安排項目正式開盤前（9月1日一一9月18日）階段是項目是否能成功銷售的重要階段，該階段的推廣宣傳將會達到銷售過程中的第一次高潮，并一步步將該項目推向巔峰。準備工作：??Dm單的設計、制作9月5日完成價格體系、價格計算單、銷控表的設計、制作一一9月5日完成?電視廣播宣傳（現(xiàn)場、電視）月3日完成配音和背景音樂的制作。?巡展路演（彩車、廣播說辭、路線安排、人員配備、宣傳資料）9月1日完成?市中心及中壩劇場戶外廣告9月5日完成設計、9月6日完成制作?室內展板、戶外展板、過街橫幅9月5日完成設計、9月6日完成制作?室外街景、燈光工程一一強烈希望能在9月10日前銷售中心前的區(qū)域全面完工??銷售現(xiàn)場及戶外布置一一9月5日前完成置業(yè)顧問的二次培訓一一9月5日前每天中午1：00開始，時間：1：00——2：00?開盤獎品準備：9月25日千與電器商場聯(lián)系完畢開盤獎品展示事宜。?夾報時間安排：9月8日、9月10日、9月13日、9月15日、9月17日、9月20日、9月22日、發(fā)行媒體：華西都市報、成都商報、綿陽日報（江油發(fā)行站）發(fā)行數(shù)量：（暫定）每次10000份，自留15000份，共計：85000份?sp活動（虹橋義演藝活動、虹橋杯現(xiàn)場卡拉oK大賽、業(yè)主懇談會等項目）從前期客戶來訪來電來看，銷售現(xiàn)場對客戶的吸引力起了重要的作用，而sp活動是聚集人氣最有效的方式。活動一：虹橋義演?活動時間：每周三、四、六，晚7：30——8：30?活動內容：歌舞表演、虹橋有獎問答、驚喜氣球、抽獎活動??活動地點：虹橋步行街內演出道具準備：舞臺、舞臺背景、音響系統(tǒng)、燈光系統(tǒng)?資料準備：Dm單、手提袋、禮品、項目提問的文案、氣球（內含購房優(yōu)惠獎金）、抽獎箱等?人員準備：演藝人員、主持人、置業(yè)顧問、現(xiàn)場控制人員、保安人員、協(xié)助人員若干。?活動宗旨：該活動要通過大型演藝活動聚集人氣，在通過項目的有獎問答和現(xiàn)場抽獎活動提高項目知名度，使活動和項目的宣傳推廣相互呼應。篇三：乂乂商業(yè)地產(chǎn)項目營銷推廣執(zhí)行方案xx商業(yè)地產(chǎn)項目營銷推廣執(zhí)行方案一、我們的任務核心目標一一迅速銷售一期商品交易一區(qū)二區(qū)（bc區(qū)）發(fā)展目標義烏商貿國際博覽城成為地方最有競爭力的商業(yè)項目兼顧目標—推進項目的招商運營二、我們的問題競爭激烈一一銷售速度和市場同類竟品放量面臨極大競爭距離最遠一一距離產(chǎn)生消費抗性，影響客戶的到訪信心不足一一周邊配套落差及樓市調空后市不明形成投資或經(jīng)營信心低落資源有限一一當?shù)厝丝谝?guī)模和客戶資源不高三、我們的思路突破常規(guī)，實施主動圈層圍合營銷思路釋意：所謂“主動”就是區(qū)別常規(guī)的打廣告等客戶上門的營銷思路，而是要走出營銷中心，主動增加客戶的接觸點，推廣項目，解決到訪，促成交易。所謂“圈層”就是找出與產(chǎn)品匹配的其消費意識、經(jīng)濟條件、文化審美、生活習慣和品位等方面有相通之處的人群，并針對這部分人群以匹合其消費行為和習慣的方式進行“點對點”的營銷推廣，促成交易。所謂“圍合”就是對圈層客戶群進一步集合、整理、分劃為核心意向圈層、緊密意向圈層、傳播意向圈層，并對上述三個圈層客戶細分為多個有利于營銷推廣的類似圈層，針對不同圈層分階段實施針對性的營銷推廣。主動圈層圍合營銷房地產(chǎn)營銷在經(jīng)歷了地段、概念、產(chǎn)品、服務的“四季更迭”以后的“第五季”，是房地產(chǎn)市場競爭的白熱化的產(chǎn)物。它建立在對目標客戶進行圍合細分、洞悉其消費習慣的基礎上，制定相應的銷售策略以達成交易的營銷模式。其應用“品牌+資源整合+差異化的營銷方式”的獨特模式，能有效解決解決傳統(tǒng)營銷模式中無的放矢、接收度低、推廣費用居高不下的問題，達到有針對性說話、節(jié)約成本、有效促進銷售的目的。這種營銷行為能讓合同簽訂成為新的銷售的開始，而不是結束，“口碑相傳圈”的層傳播會不斷的累積、增加客戶。同時客戶通過特定的“圈層”，擴大交際，謀求更多合作發(fā)展的機會，維護共同的利益，從而形成從一個圈層到另一個圈層的過渡、發(fā)展。四、我們的措施1、變革被動營銷為主動營銷項目的距離和目標客群決定了坐等客戶上門的營銷方式不能有效解決足夠客戶到訪的營銷需要，走出營銷中心開展主動營銷成為合適的選擇。在銷售組織上，將營銷隊伍分為兩個組，一個在現(xiàn)場接待銷售，另一個組在前期界定的圈層客戶及客戶經(jīng)?；顒拥膱鏊M行主動營銷推廣。同時要盡量做到客戶圈層的滲透，以不斷累積客戶。2、持續(xù)建立細分圈層客戶檔案庫為配合主動圈層圍合營銷，應提持續(xù)建立圈層客戶檔案庫，并根據(jù)其購買意向細分為核心意向客戶、緊密意向客戶、潛在意向客戶、傳播客戶四類，同時根據(jù)其消費意識、經(jīng)濟條件、文化審美、生活習慣和品位等細分指標，按照“物以類聚、人以群分”的原則，結合營銷活動、溝通渠道等實際情況分為可以操作的小圈層。3、會員模式對接深化圈層成立“義烏商貿聯(lián)合協(xié)會/財富俱樂部”作為載體，將主動圈層圍合營銷推廣積累的客戶持續(xù)、有效轉化為意向客戶，并逐步將此俱樂部建立為上邦項目的核心圈層。4、二元推廣，分項解決問題項目推廣主要解決兩個問題，一是發(fā)布信息、建立形象，二是積累客戶、促進交易。第一個問題主要通過大眾傳播完成，第二個問題主要通過小眾傳播來完成。本次采用“大眾傳播（oneToALL）+點對點傳播（oneToone）”的模式共同完成推廣任務。4.1大眾媒體集中投放，迅速站位媒體組合：戶外媒體+平面報媒+電波媒體投放計劃：戶外：銷售中心1塊+孝義市外圍及市內重要干道各2塊2-3個月報媒：亮相、蓄客、開盤三次節(jié)點集中投放約30版電視：2-3個月太原電視臺孝義及其他（尤其是介休、呂梁、汾陽）電視臺告知性投放主要職能:建立形象+發(fā)布信息4.2分眾渠道持續(xù)推廣，積累客戶①小眾媒體：地方雜志或媒體《孝義晨報》《生活向導》四海傳媒②點對點渠道傳播：前期建立完善、有效覆蓋的渠道及目標客戶資料庫，針對不同渠道利用不同媒介實施“點對點”有針對性的推廣。具體渠道及渠道媒介附后③電信互動溝通電話短信的有效溝通移動、聯(lián)通VIp客戶的利用④焦點客戶座談：邀請焦點客戶，集中座談，發(fā)揮“小圈子文化