某房產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書

某房產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書關(guān)于撫州鳳凰城房產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書（共四分冊(cè)）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書102071班第六組贛字【2013】第1號(hào)項(xiàng)目名稱：江西省撫州市青云峰路14號(hào)鳳城一期2棟911號(hào)房產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估告項(xiàng)目組：102071班第六組項(xiàng)目時(shí)間：二零一三年一月三號(hào)項(xiàng)目小組成員

學(xué)號(hào)姓名成績1020710211郭彬華1020710123汪彖慧1020710230鄢俊超1020710222吳承基1020710209顏沁1020710137李國蘭1020710105徐夢帆1020710315陳瑋瑩1020710333張婷婷1020710135王玉林目錄第一分冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書 5TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"摘要 5\o"CurrentDocument"資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書 7\o"CurrentDocument"一、緒言 7\o"CurrentDocument"二、委托方與資產(chǎn)占有方簡介 7\o"CurrentDocument"三、評(píng)估目的 7\o"CurrentDocument"四、評(píng)估范圍和對(duì)象 7\o"CurrentDocument"五、評(píng)估基準(zhǔn)日 7\o"CurrentDocument"六、評(píng)估原則 8\o"CurrentDocument"七、評(píng)估依據(jù) 8\o"CurrentDocument"八、評(píng)估方法 9九、評(píng)估過程 1..0 十、評(píng)估結(jié)論 1..1 十一、評(píng)估結(jié)論成立的條件 1..1 十二、特別事項(xiàng)說明 1..1 十三、評(píng)估報(bào)告基準(zhǔn)日期后調(diào)整事項(xiàng) 1..2 十四、評(píng)估結(jié)論的法律效力、適用范圍和評(píng)估結(jié)果有效期 1..2 十五、評(píng)估報(bào)告提出日期 1..3 第二分冊(cè) 資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說明 15一、評(píng)估對(duì)象 1..5 二、評(píng)估目的 1..5 三、房產(chǎn)概況 1..5 四、市場背景分析 1..7 五、評(píng)估方法選用和思路 1..7 六、評(píng)估測算過程 1..8 市場售價(jià)類比法 1..8 成本法 2..6 七、評(píng)估結(jié)論 2..8 八、結(jié)論成立的條件 2..8 九、重要說明 2..8 十、資產(chǎn)評(píng)估的法律效力、適用范圍和有效期 2..9 TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第三分冊(cè) 資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算表 31\o"CurrentDocument"第四分冊(cè) 資產(chǎn)評(píng)估附件材料 34\o"CurrentDocument"一、評(píng)估訪談錄 34\o"CurrentDocument"二、102071班第六組資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)度表 36\o"CurrentDocument"三、網(wǎng)上資料查詢 38四、評(píng)估資產(chǎn)照片 40五、資產(chǎn)評(píng)估委托書 42\o"CurrentDocument"六、個(gè)人住房借款合同 43七、房權(quán)證 53\o"CurrentDocument"八、成本公示 54商品住宅成本公示表 5..4 撫州市物價(jià)指數(shù)變動(dòng) 5..4 撫州市房地產(chǎn)市場開發(fā)平均利潤率表 5..5..撫州市房屋內(nèi)部裝修價(jià)格表 5..5..第一分冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書摘要重要提示以上內(nèi)容全摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全情102071班第六評(píng)估小組接受張坤老師的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則及必要的評(píng)估程序，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)江西省撫州市青云峰路14號(hào)鳳凰城一期2棟911號(hào)房產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估工作。本小組評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地的勘察， 市場調(diào)查，對(duì)委托資產(chǎn)在2012年12月30日所表現(xiàn)的價(jià)值做出了公允的反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估股的情況及評(píng)估的結(jié)果報(bào)告如下：委托方：張坤受托方：102071班第六評(píng)估小組評(píng)估目的：確定咨詢對(duì)象房地產(chǎn)市場價(jià)格，為委托方以咨詢?yōu)閷?duì)象進(jìn)行的房地產(chǎn)交易工作提供交易價(jià)格參考依據(jù)，為公開市場交易提供參考意見。評(píng)估對(duì)象與范圍：根據(jù)委托方委托，本次資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象是被評(píng)估房產(chǎn)截至評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。本次評(píng)估范圍為江西省撫州市青云峰路 14號(hào)鳳凰城一期2棟911號(hào)房產(chǎn)市場價(jià)值。評(píng)估基準(zhǔn)日：2012年12月30日評(píng)估結(jié)論：本次評(píng)估主要采用的基本方法為市場售價(jià)類比法， 輔助方法為成本法，通過清算和估查計(jì)算，江西省撫州市青云峰路 14號(hào)鳳凰城一期2棟911號(hào)房產(chǎn)在 2012年12月30日時(shí)，其市場價(jià)值為陸拾陸萬伍仟叁佰貳拾壹元伍角伍分。（RMB665321.5班）評(píng)估結(jié)論的有效使用期限： 自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即在 評(píng)估結(jié)論的有效使用期限： 自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即在 2012年12月30日評(píng)估結(jié)論的有效使用期限： 自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即在 評(píng)估結(jié)論的有效使用期限： 自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即在 2012年12月30日至2013年12月30日內(nèi)有效。超過一年，需要重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。（本頁以下無正文）（此頁無正文，為簽字蓋章頁）法定代表人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院102071班第六組二零一三年一月三號(hào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書102071班第六組贛字【2013】第1號(hào)一、緒言102071班第六組（以下簡稱本小組）接受張坤老師的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的各項(xiàng)規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)江西省撫州市青云峰路14號(hào)鳳凰城一期2棟911號(hào)房產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估工作。本小組評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地的勘察，市場調(diào)查，對(duì)委托資產(chǎn)在2012年12月30日所表現(xiàn)的價(jià)值做出了公允的反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估股的情況及評(píng)估的結(jié)果報(bào)告如下:二、委托方與資產(chǎn)占有方簡介（一）委托方： 張坤單位：東華理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院（二）資產(chǎn)占有方： 胡員宗地址：江西省撫州市青云峰路 14號(hào)鳳凰城一期 2棟911號(hào)三、評(píng)估目的本次評(píng)估的目的是為了確定咨詢對(duì)象房地產(chǎn)市場價(jià)格， 為委托方以咨詢?yōu)閷?duì)象進(jìn)行的房地產(chǎn)交易工作提供交易價(jià)格參考依據(jù)， 為公開市場交易提供參考意見四、評(píng)估范圍和對(duì)象本次評(píng)估范圍是江西撫州明恒置業(yè)有限公司開發(fā)的鳳凰城小區(qū)一期 2棟911號(hào)房產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日 2012年12月30日的公開市場價(jià)值。五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為 2012年12月30日。本次資產(chǎn)評(píng)估工作中，資產(chǎn)評(píng)估范圍的界定、 評(píng)估價(jià)格的確定、 評(píng)估參數(shù)的選取等， 均以基準(zhǔn)之日房地產(chǎn)賬面價(jià)值、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場情況確定。 本報(bào)告書中一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)六、評(píng)估原則根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的各項(xiàng)規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，還遵循如下的實(shí)操性原則：1、合法原則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求， 即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象合法使用、 合法處分為前提進(jìn)行。 估價(jià)對(duì)象已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》 ，具備合法性。2、最高最佳使用原則在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。 房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響， 兩者的配合適度均衡時(shí)， 房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮， 而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為住宅， 以估價(jià)對(duì)象所在的位置分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價(jià)。3、替代性原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理， 在同一個(gè)市場內(nèi)相同的商品價(jià)格基本上趨于一致。 這一原則統(tǒng)一適用于房地產(chǎn)市場， 本次評(píng)估中運(yùn)用市場比較法進(jìn)行價(jià)格測算時(shí)， 即是依據(jù)該原則。 通過調(diào)查取得估價(jià)對(duì)象附近地區(qū)與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)作為參照實(shí)例，以近期內(nèi)成交的價(jià)格為客觀依據(jù)， 確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格取值依據(jù)。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則由于房地產(chǎn)市場價(jià)格是不斷變化的， 因此在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)， 同一項(xiàng)房地產(chǎn)一般有不同的價(jià)格水平。 本次評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)的市場情況及其自身情況界定， 均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的狀況為準(zhǔn)。七、評(píng)估依據(jù)（一）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)1、委托方與受托方（經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 102071班第六組）簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托協(xié)議》 。（二）法律依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見》 （試行）（中國資產(chǎn)評(píng)估中評(píng)協(xié) [1996]03號(hào)）；《企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見試行》及《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》 （中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)中評(píng)協(xié)（ 2004）134號(hào)） ；《關(guān)于印發(fā) ＜資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定 ＞的通知》 （財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)）；《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā) ＜資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見 ＞（試行）的通知》 （原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā) [1996]23號(hào)）；5、《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》 （財(cái)政部財(cái)產(chǎn)評(píng)估司財(cái)評(píng)字 [1999]第91號(hào)文）；《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》及《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》；《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》 （會(huì)協(xié)[2003]18號(hào)）；TOC\o"1-5"\h\z《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—房地產(chǎn)》 ；《中華人民共和國土地管理法》 ；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 ；《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 ；《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 ；13、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；14、中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局 2001年11月12日發(fā)布的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 GB/T18508-2001；15、有關(guān)部門制定的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、個(gè)人住房借款合同；2、房權(quán)證；3、其他產(chǎn)權(quán)證明文件等。（四）價(jià)格依據(jù)1、商品住宅成本公示表；2、撫州市物價(jià)指數(shù)變動(dòng)表；3、撫州市房地產(chǎn)市場開發(fā)平均利潤率表；4、撫州市內(nèi)部裝修價(jià)格表。八、評(píng)估方法（一）評(píng)估方法的選擇在市場上可以找到與被評(píng)估房產(chǎn)類似的交易案例，因此采用市場售價(jià)類比法。根據(jù)撫州市青云峰路 14號(hào)鳳凰城的房產(chǎn)情況和現(xiàn)行房地產(chǎn)評(píng)估制度的規(guī)定，結(jié)合本次房地產(chǎn)評(píng)估的范圍、 評(píng)估目的和所收集到的資料， 本次評(píng)估采用市場售價(jià)類比法和重置成本法進(jìn)行評(píng)估， 最后經(jīng)過綜合分析確定被評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。（二）市場法簡介市場售價(jià)類比法又稱市場價(jià)格比較法， 是指利用市場上同類資產(chǎn)或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格， 通過比較與被評(píng)估資產(chǎn)的異同程度， 以判斷被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。這種方法是以相似參照物的市場銷售價(jià)格分析為基礎(chǔ)，即根據(jù)市場參照物的市場價(jià)格，通過比較它們?cè)谛в?、能力、質(zhì)量、新舊程度等方面的差異， 按一定方法做出調(diào)整， 從而確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 相似比較法可用整體參照物相比較進(jìn)行評(píng)估， 也可以分項(xiàng)歸類相比較進(jìn)行評(píng)估。 這里的關(guān)鍵是選擇參照物，參照物可能一個(gè)，也可能若干個(gè)。計(jì)算公式為：被評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值二可比交易實(shí)例價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)X容積率修正系數(shù)X土地使用年期修正系數(shù)交易情況修正后的正常價(jià)格二可比實(shí)例交易價(jià)格X正常交易情況指數(shù)（100）+可比實(shí)例交易情況指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格二可比實(shí)例交易價(jià)格X評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)+可比實(shí)例交易價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)修正后的價(jià)格二可比實(shí)例交易價(jià)格X被評(píng)估房地產(chǎn)狀況指數(shù)+可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況指數(shù)容積率修正后價(jià)格二可比實(shí)例交易價(jià)格X被評(píng)估宗地容積率修正系數(shù)+可比實(shí)例容積率修正系數(shù)使用年期修正后的土地價(jià)格二可比實(shí)例交易價(jià)格X土地使用年期修正系數(shù)（三）重置成本法簡介1、重置成本法基本思路重置成本法是以建造估價(jià)對(duì)象建筑物或類似建筑物所需的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ)， 再加上正常的利息、 利潤和相關(guān)稅費(fèi)， 得出估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)值并考慮成新，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。 新建房地產(chǎn)沒有折舊， 其價(jià)值評(píng)估可以直接利用取得土地的價(jià)款、房地產(chǎn)的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、其他相關(guān)費(fèi)用、稅金和利潤來計(jì)算。用公式表示為：新建房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值 =取得土地使用權(quán)價(jià)格 +開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用 +稅金 +利潤2、成本法的基本前提第一，被評(píng)估資產(chǎn)適用持續(xù)使用假設(shè)。第二，應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，且形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。第三，被評(píng)估資產(chǎn)可以復(fù)制或再生。九、評(píng)估過程本次資產(chǎn)評(píng)估工作于 2012年12月18日接受委托并開始一些前期準(zhǔn)備工作，2012年12月24日完成對(duì)評(píng)估對(duì)象及現(xiàn)場的了解詢問工作， 2012年12月27日完成對(duì)評(píng)估報(bào)告的初步演算過程，經(jīng)過認(rèn)真修改，細(xì)致核對(duì)，于 2013年01月02日完成評(píng)估報(bào)告的所有工作， 2013年01月03日出具正式評(píng)估報(bào)告并提交委托方。整個(gè)評(píng)估工作分為以下四個(gè)步驟：（一）接受委托階本階段的主要工作是： 經(jīng)受托方與委托方洽談后， 接受委托方的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目委托。在充分溝通的前提下，確定評(píng)估目的、評(píng)估范圍和對(duì)象、選定評(píng)估基準(zhǔn)日等各項(xiàng)目，受托方據(jù)以制定資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。（二）實(shí)地了解詢問階段評(píng)估小組根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定， 向資產(chǎn)占有方詢問了委估資產(chǎn)的一些基本資料， 然后對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行拍照取樣， 并對(duì)收集的資料以及資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行核實(shí)，具體步驟如下：1、根據(jù)評(píng)估小組進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估工作的需要，向資產(chǎn)占有方提供資產(chǎn)評(píng)估的一些證件，委托協(xié)議等資料；2、收集資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料；3、聽取資產(chǎn)占有方有關(guān)人員對(duì)企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹；4、對(duì)資產(chǎn)占有方提供的有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)和憑證進(jìn)行核對(duì)，并對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行查看、記錄，與資產(chǎn)管理人員進(jìn)行交談，了解資產(chǎn)的經(jīng)營管理狀況。（三）評(píng)定估算及綜合處理階段評(píng)估小組從以下四步對(duì)從調(diào)查現(xiàn)場收集的資料進(jìn)行分析和匯總：1、對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行分析、計(jì)算和評(píng)估，擬定各分項(xiàng)評(píng)估說明資料；2、根據(jù)評(píng)估小組對(duì)委估資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行評(píng)估結(jié)果匯總、評(píng)估結(jié)論分析工作；3、確認(rèn)評(píng)估工作中沒有發(fā)生重復(fù)和漏評(píng)的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善；4、根據(jù)評(píng)估工作情況，撰寫正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書（共四部分內(nèi)容） ，并進(jìn)行三級(jí)審核；（四）提交報(bào)告書階段2013年01月03日向委托方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。十、評(píng)估結(jié)論根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估法定的程序和公允的方法，我們小組對(duì)撫州市青云峰路 14號(hào)鳳凰城 2棟911號(hào)房產(chǎn)采用以市場售價(jià)類比法為主， 以重置成本法為輔進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。 通過評(píng)估工作， 我們得出以下結(jié)論 :在評(píng)估基準(zhǔn)日 2012年12月 30日，在價(jià)值定義設(shè)定條件下的估價(jià)結(jié)果如下：采用市場售價(jià)類比法確定的房產(chǎn)價(jià)值為 665321.55元，采用成本法確定的房產(chǎn)價(jià)值為 622294.40元，兩者相差 43027.15元， 差異率 6.47%，評(píng)估結(jié)果基本接近。相差原因是大家預(yù)期房價(jià)還會(huì)上漲， 因此市場法比成本法要高出一點(diǎn)。 因市場售價(jià)類比法最接近資產(chǎn)的真實(shí)市場價(jià)值， 經(jīng)綜合分析， 本次評(píng)估以市場售價(jià)類比法確定的評(píng)估值為準(zhǔn)。在評(píng)估基準(zhǔn)日 2012年12月30日持續(xù)經(jīng)營的前提下， 評(píng)估江西省撫州市鳳凰城一期 2棟911號(hào)市場價(jià)值 665321.55元。十一、評(píng)估結(jié)論成立的條件1、本評(píng)估結(jié)論是根據(jù)本報(bào)告所述原則、依據(jù)、前提、方法、程序得出的，并在其存在的條件下成立；2、本評(píng)估結(jié)論在交易假設(shè)、公開市場假設(shè)和持續(xù)使用假設(shè)的條件下成立，被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)條件下；3、本評(píng)估結(jié)論僅為本評(píng)估目的服務(wù)；4、本評(píng)估結(jié)論系對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營價(jià)值地客觀反映，其價(jià)值僅適用于評(píng)估基準(zhǔn)日 2012年12月30日；5、本評(píng)估結(jié)論是本小組出具的，受本小組評(píng)估人員的知識(shí)水平和判斷能力的影響，可能存在一定程度的不確定性；6、本評(píng)估結(jié)論沒有考慮委托評(píng)估資產(chǎn)將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響， 也來考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。十二、特別事項(xiàng)說明1、本次評(píng)估結(jié)果是依據(jù)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)行為和評(píng)估目的，采用市場售價(jià)類比法和重置成本法， 沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、 擔(dān)保事宜， 以及特殊的交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響， 也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。2、評(píng)估報(bào)告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由被評(píng)估單位提供，被評(píng)估單位對(duì)其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。3、本次評(píng)估按評(píng)估書所揭示的評(píng)估目的使用，一份報(bào)告書只有一個(gè)用途。4、本次評(píng)估只能在報(bào)告書的有效期內(nèi)（自評(píng)估基準(zhǔn)日后一年內(nèi)）使用，超過報(bào)告書的有效期時(shí)，原資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果無效。十三、評(píng)估報(bào)告基準(zhǔn)日期后調(diào)整事項(xiàng)1、在評(píng)估基準(zhǔn)日后、有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，應(yīng)按以下原則處理：1）當(dāng)資產(chǎn)發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；2）當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值；（3）對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。2、在評(píng)估結(jié)果有效期間若國家政策發(fā)生重大變化，一般會(huì)影響評(píng)估結(jié)果。3、評(píng)估基準(zhǔn)日后，如發(fā)生戰(zhàn)爭或重大自然災(zāi)害等不可抗力事件對(duì)資產(chǎn)占有方造成重大影響時(shí)，將會(huì)影響本次評(píng)估結(jié)果。十四、評(píng)估結(jié)論的法律效力、適用范圍和評(píng)估結(jié)果有效期（一）法律效力1、本評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，以假設(shè)委估資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓后仍按其現(xiàn)有用途不變， 沒有考慮現(xiàn)在或?qū)砜赡艹袚?dān)的抵押、 擔(dān)保事宜， 以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響， 未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。 當(dāng)前述條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效；2、本評(píng)估報(bào)告所揭示的評(píng)估結(jié)論僅供委托方為實(shí)現(xiàn)本評(píng)估報(bào)告所載明的目的和用途；3、評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用。評(píng)估報(bào)告的全部或者部分內(nèi)容被摘抄、 引用或者披露于公開媒體， 需評(píng)估機(jī)構(gòu)審閱相關(guān)內(nèi)容， 法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外；4、本報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果使用有效期為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年。當(dāng)評(píng)估目的在評(píng)估基準(zhǔn)日后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，以評(píng)估結(jié)論作為交易價(jià)值參考依據(jù)，超過一年，需重新確定評(píng)估結(jié)論。（自2012年12月30日起，至 2013年12月30日之前有效）；5、與本評(píng)估報(bào)告所述評(píng)估目的為委托方以咨詢?yōu)閷?duì)象進(jìn)行的房地產(chǎn)交易工作提供交易價(jià)格參考依據(jù)， 為公開市場交易提供參考意見應(yīng)該符合國家的有關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定， 并應(yīng)報(bào)請(qǐng)相關(guān)部門批準(zhǔn)。 評(píng)估報(bào)告的使用者應(yīng)恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告書，由于使用評(píng)估報(bào)告書不當(dāng)所造成的后果，由評(píng)估報(bào)告的使用者負(fù)完全責(zé)任；6、本評(píng)估報(bào)告的使用權(quán)歸委托方所有。報(bào)告的結(jié)論僅供委托方為本報(bào)告所列明的評(píng)估目的使用， 以及送交審查使用。 未經(jīng)委托方許可， 不得向他人提供或公開。（二）適用范圍評(píng)估結(jié)論僅供委托方本次評(píng)估目的所用， 非為法律、 行政法規(guī)規(guī)定， 材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，不得見諸于公開媒體。（三）評(píng)估結(jié)果有效期評(píng)估結(jié)果有效期為自 2012年12月30日起至2013年12月30日止，超過一年需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。十五、評(píng)估報(bào)告提出日期本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書提交委托方的時(shí)間為： 2013年01月03日（本頁以下無正文）（此頁無正文，為簽字蓋章頁）法定代表人:項(xiàng)目負(fù)責(zé)人:注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 102071班第六組第二分冊(cè) 資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說明一、評(píng)估對(duì)象根據(jù)委托方委托，本次資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象是被評(píng)估房產(chǎn)截至評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。本次評(píng)估范圍為江西省撫州市青云峰路 14號(hào)鳳凰城一期 2棟911號(hào)房產(chǎn)市場價(jià)值。二、評(píng)估目的確定咨詢對(duì)象房地產(chǎn)市場價(jià)格， 為委托方以咨詢?yōu)閷?duì)象進(jìn)行的房地產(chǎn)交易工作提供交易價(jià)格參考依據(jù)，為公開市場交易提供參考意見。三、房產(chǎn)概況（一）估價(jià)對(duì)象的位置和環(huán)境1、地理位置北側(cè)面臨青撫州市老市區(qū)的青云峰路， 離撫州市主干道贛東大道只有 400M，東側(cè)緊靠金巢大道， 處于新城區(qū)與老城區(qū)， 青云峰路、 贛東大道金巢大道三大主要交通線的交界點(diǎn)。 方便生活， 位于撫州主城區(qū)重點(diǎn)生活區(qū)域之中， 距離距最繁華商圈只需要 5分鐘車程， 步步高商城與之相對(duì)而立， 周邊更有撫州市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、東華理工大學(xué)、第九小學(xué)、三中、七中、第五醫(yī)院、附屬醫(yī)院、贛東建材市場、銀行、等齊全的人文配套。2、道路通達(dá)度及交通便捷度處在贛東大道、金巢大道與青云峰路交匯處， 1路、7路、9路、11路、22路公交都可到達(dá)此處。3、公共設(shè)施以及基礎(chǔ)設(shè)施狀況項(xiàng)目內(nèi)設(shè)特色幼兒園、 兒童娛樂園、 健身設(shè)施、 籃球場、羽毛球場、 滑冰場、泛會(huì)所、游泳池、社區(qū)公園等。樓內(nèi)水，電，燃?xì)?，電訊，有線等設(shè)施齊全，電表，水表統(tǒng)一安放， 報(bào)警系統(tǒng)， 信報(bào)箱，電梯，消防排煙， 自動(dòng)報(bào)警， 消防水泵，通風(fēng)系統(tǒng)，給排水管件，閥門，發(fā)電機(jī)房等。4、居住環(huán)境就鳳凰城的內(nèi)部環(huán)境而言， 項(xiàng)目規(guī)劃合理， 區(qū)域功能劃分明確， 既有休閑娛樂之所，亦不缺超市菜館之屬。公共設(shè)施完備，更是為此處宜居環(huán)境錦上添花。從外部環(huán)境講，城市配套齊全、生活氛圍濃厚。周邊科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)完備，地處商業(yè)繁華地段，市一醫(yī)院、市五醫(yī)院、市二醫(yī)院、市婦幼保健院，離評(píng)估對(duì)象僅500m之內(nèi)，華潤萬家、步步高商場、中影國際電影院、城市英雄動(dòng)漫城及東華理工大學(xué)僅在300-1000m之內(nèi)，衣食住行用各方面無不受益。此外，鳳凰城項(xiàng)目以市區(qū)購房置業(yè)者為主要客戶群體， 還有相當(dāng)大一部分進(jìn)城置業(yè)者。置業(yè)者主要為公務(wù)員、企業(yè)員工、企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)及私營業(yè)主，以自住為主。因此，便捷的交通在為上班族或是隨孩就讀的勞苦父母提供方便之上更顯示出舉足輕重的作用。（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)利情況戶主于 2010年1月11日住房抵押貸款購得期房， 2012年2月29日取得房權(quán)證，并于 2012年10月住進(jìn)新房。（三）項(xiàng)目概況1、開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件撫州市地處江西省東部。東鄰福建，南接贛州市達(dá)廣東，西近京九鐵路，北臨鄱陽湖，撫州是距省會(huì)南昌最近的設(shè)區(qū)市，是鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)9個(gè)設(shè)區(qū)市之一和海西經(jīng)濟(jì)區(qū)20個(gè)城市之一。福銀高速、昌廈高等級(jí)公路穿境而過，境內(nèi)還有 320、316、206國道以及浙贛、鷹廈鐵路，隨著向莆鐵路、杭長鐵路、濟(jì)廣高速、鷹瑞高速開工建設(shè)，通江達(dá)海的立體交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。項(xiàng)目區(qū)位條件優(yōu)越。2009年撫州實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值502.9億元。2009年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到13119元；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為6697元。項(xiàng)目所在地是撫州市委、市政府所在地的臨川區(qū)，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技的中心。全市城鎮(zhèn)人口155.8萬人；市中心城區(qū)人口48萬人。從實(shí)地調(diào)研情況看，當(dāng)?shù)貙?shí)際居住人口應(yīng)低于統(tǒng)計(jì)人口數(shù)量，主要原因是在外地打工人數(shù)多。當(dāng)?shù)鼐用裨缕骄べY收入在1000-1500元之間。2、規(guī)劃方案“鳳凰城”項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):總用地面積14.7997萬褶（222畝），總建筑面積58.4萬%容積率3.449,建筑密度30.16%,綠化率約30%該項(xiàng)目分為A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)三個(gè)區(qū)段開發(fā)（見下表《“鳳凰城”項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)?！罚珹、B區(qū)為高檔高層住宅小區(qū)，這兩個(gè)區(qū)段是由當(dāng)?shù)厝送顿Y且A區(qū)已部分開發(fā)；C區(qū)則為小區(qū)配套大型商業(yè)中心（含四星級(jí)酒店、公寓），C區(qū)地塊用地面積為3.6742萬褶，建筑面積約為15.71萬褶（公寓建筑面積3.73萬褶，商業(yè)建筑面積8.38萬nf,地下建筑面積3.6萬褶）?！傍P凰城”項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模：單位：萬m2區(qū)段規(guī)劃用地面積住宅建筑面積商業(yè)建筑面積地下建筑面積配套面積架空建筑面積合計(jì)（建筑面積）居住公寓A區(qū)5.811816.35781.77462.17250.07800.072420.4553B區(qū)5.313717.49141.40542.74340.37470.224222.2391C區(qū)3.67423.73018.38313.597815.711合計(jì)14.799733.84923.730111.56318.51370.45270.296658.40543、建設(shè)設(shè)施條件：（1）土地使用權(quán)證于2007年2月1日辦理完成（A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)三個(gè)區(qū)段合在一起）；（2）建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證于2009年9月9日辦理完成（A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)三個(gè)區(qū)段合在一起）；（3）總體詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)也在2009年12月辦理完成；（4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證需完成施工圖設(shè)計(jì)并報(bào)規(guī)劃審批通過后才可頒發(fā)。（四）估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀根據(jù)委托方介紹及評(píng)估人員實(shí)地勘察 ,估價(jià)對(duì)象為框剪結(jié)構(gòu)的商業(yè)、住宅,2012年建成，該房產(chǎn)的建筑面積為121.06*套內(nèi)面積101.63褶，共攤面積19.43m20其建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用狀況等如下：結(jié)構(gòu)類型：框剪結(jié)構(gòu)。外裝修：外墻為高級(jí)面磚與高級(jí)涂料組合而成。內(nèi)裝修：內(nèi)墻、地面為水泥砂漿找平。設(shè)施設(shè)備：樓內(nèi)水、煤氣、電、電訊、有線等設(shè)施齊全，電表、水表統(tǒng)一安排安放位置?？衫眯裕?估價(jià)對(duì)象內(nèi)部平面布局為兩室兩廳一衛(wèi)， 南北通透， 周圍無遮擋，室內(nèi)采光通風(fēng)較好，居室觀光效果一般。室內(nèi)總體可利用性較高。物業(yè)管理： 小區(qū)有專業(yè)的物業(yè)管理， 進(jìn)行安全和清潔維護(hù)。 各出入口都設(shè)有保安，住宅底層入口配樓宇有安全設(shè)備，整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理較好，安全性高?，F(xiàn)狀：估價(jià)房地產(chǎn)于 2012年建成，戶主 2012年2月取得房權(quán)證， 10月入住。四、市場背景分析1、撫州整體經(jīng)濟(jì)水平及社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀在江西 11個(gè)城市中仍然處于中下水平，經(jīng)濟(jì)起步基數(shù)低，近年增長速度較快。2、撫州房地產(chǎn)活動(dòng)時(shí)間晚，但啟動(dòng)后發(fā)展迅速，目前正處于從啟動(dòng)到成長期過渡的階段。 整體開發(fā)水平依然很低。 在未來城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展支持下， 房地產(chǎn)市場將得到快速增長。3、受全國市場的影響，撫州商品住宅價(jià)格也在上漲，預(yù)計(jì)在未來幾年價(jià)格漲幅將逐步減緩，但也還有一定的上升空間。4、目前撫州商品住宅以多層產(chǎn)品為主，小高層產(chǎn)品逐漸被市民所接受，目前已經(jīng)逐步成為新興的熱點(diǎn)產(chǎn)品， 未來小高層與高層產(chǎn)品將被廣泛接受， 并成為市場的主流。5、目前市場上高端產(chǎn)品還存在著較大的空白，高端消費(fèi)者的購買需求還沒有得到好的滿足。 市場需要真正高品質(zhì)的產(chǎn)品來把房價(jià)格局來進(jìn)行分化， 高品質(zhì)產(chǎn)品有兌換高價(jià)值的機(jī)會(huì)。6、隨著政府近年對(duì)土地出讓的突然出讓，未來幾年內(nèi)撫州房地產(chǎn)供應(yīng)量將大幅增加，極大的加劇了市場競爭力。未來將是品質(zhì)競爭的時(shí)代。7、項(xiàng)目地塊所處區(qū)域是未來城市的重要發(fā)展方向，且項(xiàng)目具有良好的市政資源、人文資源與休閑廣場資源優(yōu)勢。具備開發(fā)成為高品質(zhì)居住區(qū)的基本條件。五、評(píng)估方法選用和思路根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的及估價(jià)人員對(duì)臨近地區(qū)住宅市場狀況的調(diào)查和估價(jià)對(duì)象的實(shí)地勘察，并遵循房地產(chǎn)市場價(jià)格評(píng)估的確定原則以及估價(jià)目的，選取市場售價(jià)類比法和成本法進(jìn)行評(píng)估。在相鄰和類似供需圈與估價(jià)對(duì)象規(guī)模、檔次相似的物業(yè)有公元 1959、山水人家、西湖綠洲，與其具有可替代性及相關(guān)性，市場穩(wěn)定且有交易案例，因此可參照上述物業(yè)近期交易情況， 選用市場售價(jià)類比法進(jìn)行相關(guān)修正后得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。其次估測被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評(píng)估資產(chǎn)已存在的各種貶損因

素的價(jià)值，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。 由于得到了被評(píng)估資產(chǎn)可利用的歷史資料，可以對(duì)其重置被評(píng)估資產(chǎn)。因此，選用重置成本法計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。六、評(píng)估測算過程市場售價(jià)類比法（一）選擇比較實(shí)例根據(jù)撫州市房地產(chǎn)目前市場狀況，按照用途一致、交易正常、價(jià)格接近、區(qū)域特和個(gè)別條件相近等比較案例選擇原則，本次估價(jià)從估價(jià)人員所掌握的交易資料中選取了三個(gè)實(shí)例，它們的基本情況見表1。表1比較案例基本情況表項(xiàng)目名稱山水人家20棟304號(hào)公元195914棟602號(hào)西湖綠洲棲1園14棟05號(hào)所在位置撫州巾環(huán)城北路8臨川區(qū)撫州市贛臨川區(qū)撫北路以號(hào)東大道182號(hào)南外環(huán)路以東物業(yè)屬性高檔住宅小區(qū)高檔住宅小區(qū)高檔住宅小區(qū)成交單價(jià)（兀/平5200.005160.135119.00方米）交易時(shí)間2012年11月2012年12月2012年12月（2）建立比較因素條件說明表

參與比較的因素條件應(yīng)是對(duì)估價(jià)對(duì)象與比較案例之間的價(jià)格差異產(chǎn)生作用的因素；通過對(duì)估價(jià)對(duì)象與三個(gè)比較案例各自特點(diǎn)的分析，本次評(píng)估選擇了交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素等因素進(jìn)行比較，詳見表2和表3。表2比較因素條件描述表比較因素估價(jià)對(duì)象比較案例一比較案例二比較案例三物業(yè)名稱鳳凰城一期2棟911號(hào)山水人家20棟304號(hào)公元195914棟602號(hào)西湖綠洲棲賢園1棟1405號(hào)成交單價(jià)（兀/平方米）待估5200.005160.135119.00物業(yè)位置撫州巾青公峰路14號(hào)撫州市環(huán)城北路8號(hào)臨川區(qū)撫州市贛東大道182號(hào)臨川區(qū)撫北路以南外環(huán)路以東交易時(shí)間2012年12月2012年12月2012年12月2012年12月交易情況正常市場交易正常市場交易正常市場交易正常市場交易區(qū)域因素區(qū)域土地利用方向商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅

繁華程度周邊有便利店和配套的社區(qū)小商店，但此區(qū)目tmw發(fā)，故商業(yè)繁華程度較周邊有便利店和配套的社區(qū)小商店，此區(qū)目前基本開發(fā)完成，故商業(yè)繁華程度較好周邊有便利店和配套的社區(qū)小商店，此區(qū)目前有基本開發(fā)完成，故商業(yè)繁華程度較好周邊有便利店和配套的社區(qū)小商店，此區(qū)目前基本開發(fā)完成，故商業(yè)繁華程度較好交通便捷度乘i路在公元1959即可。乘31路在鴻河山水人家即可。乘31路在公元1959即可。乘31路在西湖綠洲即可。公共設(shè)施完善度此區(qū)為開發(fā)區(qū)，銀行、超巾等配套設(shè)施止在規(guī)劃待建中此區(qū)為開發(fā)區(qū)，銀行、超市等配套設(shè)施正在規(guī)劃待建中此區(qū)為開發(fā)區(qū)，銀行、超市等配套設(shè)施正在規(guī)劃待建中此區(qū)為開發(fā)區(qū)，銀行、超市等配套設(shè)施正在規(guī)劃待建中基礎(chǔ)設(shè)施完善度“七七一平”“七通一平”“七通一平”“七通一平”環(huán)境質(zhì)量有一定的交通噪音和環(huán)較少的交通噪音和環(huán)境較少的交通噪音和環(huán)境有一定的交通噪音和環(huán)境污境污染，環(huán)境質(zhì)量一般污染，環(huán)境質(zhì)量較好污染，環(huán)境質(zhì)量較好染，環(huán)境質(zhì)量

城市規(guī)劃限制無無無無個(gè)建筑結(jié)框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)別構(gòu)因物業(yè)管物業(yè)公司統(tǒng)物業(yè)公司統(tǒng)物業(yè)公司統(tǒng)物業(yè)公司今-素理情況一管理，物一管理，物業(yè)一管理，物業(yè)管理，物業(yè)管業(yè)管理費(fèi)為管理費(fèi)為0.9管理費(fèi)為1.0理費(fèi)為0.8元/0.9元/平方元/平方米.元/平方米.平方米.月米.月月月設(shè)施設(shè)水，電，燃水，電，燃?xì)?，水，電，燃?xì)?，水，電，燃?xì)?，備情況氣，電訊，電訊，寬帶，電訊，寬帶，電訊，寬帶，寬帶，有線有線電視等有線電視等有線電視等設(shè)電視等設(shè)施設(shè)施齊全設(shè)施齊全施齊全齊全公共部高檔材料精高檔材料精高檔材料精高檔材料精裝分裝修裝裝裝居室內(nèi)精裝修毛坯房毛坯房毛坯房部裝修設(shè)施齊全齊全齊全齊全表表3比較因素條件說明表設(shè)備樓層總數(shù)18291618居室所在樓層93614居室的朝向南北南北南北南北居室利用性三室一廳二衛(wèi)，利用性較好兩室兩廳一衛(wèi)，利用性較好三室兩廳二衛(wèi)，利用性較好兩室兩廳一衛(wèi)，利用性較好居室采光通風(fēng)南北通透，周圍無遮擋，室內(nèi)采光通風(fēng)較好南北通透，周圍無遮擋，室內(nèi)采光通風(fēng)較好南北通透，周圍無遮擋，室內(nèi)采光通風(fēng)較好南北通透，周圍無遮擋，室內(nèi)米光通風(fēng)較好居室觀光觀光效果一股觀光效果較差觀光效果一股觀光效果較好小區(qū)內(nèi)部環(huán)境樓間精致花園樓間精致花園樓間精致花園樓間精致花園房屋建成年代2012年2010年2011年2011年

比較因素估價(jià)對(duì)象比較案例一比較案例二比較案例三物業(yè)名稱鳳凰城一期2棟911號(hào)山水人家20棟304號(hào)公元195914棟602號(hào)西湖綠洲棲賢園1棟1405號(hào)成交單價(jià)（兀/平方米）待估5200.005160.135119.00物業(yè)位置撫州巾青玄峰路14號(hào)撫州巾環(huán)城北路8號(hào)臨川區(qū)撫州市贛東大道182號(hào)臨川區(qū)撫北路以南外環(huán)路以東交易時(shí)間2012年12月2012年12月2012年12月2012年12月交易情況正常市場交易正常市場交易正常市場交易正常市場交易區(qū)域因素區(qū)域土地利用方向商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商服繁華度交易便捷度

公共設(shè)施完善較便利較便利較便利較便利基礎(chǔ)設(shè)施完善程度“七通一平”“七通一平”“七通一平”“七通一平”環(huán)境質(zhì)量較好較好較好個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)物業(yè)管理情況高檔物業(yè)管理高檔物業(yè)管理高檔物業(yè)管理高檔物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備情況設(shè)施齊全設(shè)施齊全設(shè)施齊全設(shè)施齊全公共部分裝修精裝修精裝修精裝修精裝修居室內(nèi)部裝修精裝修毛坯房毛坯房毛坯房居室所在樓層中間較低較低較局居室的朝向南北南北南北南北居室利用性三室一廳二衛(wèi)，利用性較好兩室兩廳一衛(wèi)，利用性較好三室兩廳二衛(wèi)，利用性較好兩室兩廳一衛(wèi)，利用性較好居室采光通風(fēng)好好好好居室觀光差好小區(qū)內(nèi)部環(huán)境樓間精致花園樓間精致花園樓間精致花園樓間精致花園容積率3.44綠地率（%30353043使用年限70年70年70年70年房屋2012年2010年2011年2011年建成年代（三）建立比較因素條件指數(shù)表和因素比較修正系數(shù)表根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象和比較案例情況的分析，把各比較案例的自身狀況按照參比因素分別與評(píng)估對(duì)象的相應(yīng)狀況進(jìn)行比較，依照確定比較因素條件指數(shù)的原則，建立“比較因素條件指數(shù)表”和“因素比較修正系數(shù)表”（若、表5）表4比較因素條件指數(shù)表比較因素比較案例一比較案例二比較案例三物業(yè)名稱山水人家20棟公元195914棟602西湖綠洲棲賢園1棟304號(hào)號(hào)1405號(hào)成交單價(jià)（兀/5200.005160.135190.00平方米）交易時(shí)間100100100交易情況100100100區(qū)區(qū)域100100100域土地利用方向

因商服100100100素繁華度交通100100100便捷度公共100100100設(shè)施完善度基礎(chǔ)100100100設(shè)施完善程度環(huán)境110108105質(zhì)量個(gè)建筑100100100別結(jié)構(gòu)因物業(yè)100100100素管理情況

設(shè)施設(shè)備情況100100100公共部分裝修100100100居室內(nèi)部裝修808080居室所在樓層9899103居室的朝向100100100居室利用性100100100居室采光通風(fēng)100100100

居室99100103觀光小區(qū)內(nèi)部環(huán)境100100100容積率110105103綠地率102100105使用年限100100100房屋建成年代989999確定可比實(shí)例修正系數(shù)①：交易情況修正：以上可比實(shí)例均為公開市場交易，交易情況正常，故不做修正。②：交易日期修正：因可比實(shí)例成交日期均為2012年12月，與本次評(píng)估基準(zhǔn)日接近，故不做修③：區(qū)域因素修正:將評(píng)估對(duì)象的交通、生活服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施、環(huán)境、景觀、城市規(guī)劃等具體情況與可比實(shí)例進(jìn)行比較，設(shè)評(píng)估對(duì)象區(qū)域因素系數(shù)為100,經(jīng)分析測算只有小區(qū)環(huán)境略有差異，故確定可比實(shí)例的區(qū)域因素系數(shù)分別為A:110,B:108,C:105。④：個(gè)別因素修正：將評(píng)估對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)、布局、功能、類型和等級(jí)、設(shè)施與設(shè)備、新舊程度、施工質(zhì)量、樓層、朝向、容積率、土地使用年限等具體情況與可比實(shí)例進(jìn)行比較，設(shè)評(píng)估對(duì)象個(gè)別因素為100.居室所在樓層，由于待估對(duì)象的樓層中間，根據(jù)樓層對(duì)價(jià)格的影響規(guī)律，故確定可比實(shí)例因素系數(shù)分別為A:98,B:99,C:103。居室觀光，由于待估對(duì)象和比較案例間的差異，故確定可比實(shí)例因素分別為A:99,B:100,C:103。容積率，由于待估對(duì)象和比較案例間的差異，故確定可比實(shí)例因素分別為A:110,B:105,C:103。綠化率，由于待估對(duì)象和比較案例間的差異，故確定可比實(shí)例因素分別為A:102,B:100,C:105。居室內(nèi)部裝修，由于待估對(duì)象和比較案例間的差異，故確定可比實(shí)例因素分別為A:80,B:80,C:80。房屋建成年代，由于待估對(duì)象和比較案例間的差異，故確定可比實(shí)例因素分別為A:98,B:99,C:99。表5因素比較修正系數(shù)表比較因素估價(jià)對(duì)象比較案例一比較案例二比較案例三

物業(yè)名稱鳳凰城一期2棟911號(hào)山水人家2棟304號(hào)公元195914棟602號(hào)西湖綠洲棲賢園1棟1405號(hào)成交單價(jià)（兀/平方米）待估5200.005160.135119.00交易時(shí)間100/100100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素區(qū)域土地利用方向100/100100/100100/100100/100繁華程度100/100100/100100/100100/100交易便捷度100/100100/100100/100100/100公共設(shè)施完善100/100100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施完善100/100100/100100/100100/100

環(huán)境質(zhì)量100/100100/110100/108100/105個(gè)別建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100100/100因素物業(yè)管理情況100/100100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備情況100/100100/100100/100100/100公共部分裝修100/100100/100100/100100/100居室內(nèi)部裝修100/100100/80100/80100/80居室所在樓層100/100100/98100/99100/103居室的朝向100/100100/100100/100100/100

居室利用性100/100100/100100/100100/100居室采光通風(fēng)100/100100/100100/100100/100居室觀光100/100100/99100/100100/103小區(qū)內(nèi)部環(huán)境100/100100/100100/100100/100容積率100/100100/110100/105100/103綠地率100/100100/102100/100100/105使用年限100/100100/100100/100100/100房屋建成年代100/100100/98100/99100/99比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）待估5560.105821.105106.20（四）確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格經(jīng)過比較分析，測算出各比較案例經(jīng)因素修正后的比準(zhǔn)價(jià)格分別為：比較案例一： 5560.10元／平方米；比較案例二： 5821.10元／平方米；比較案例三：5106.20元／平方米。其測算公式為：比準(zhǔn)價(jià)格=比較案例交易價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易時(shí)問修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)從測算結(jié)果上看， 各交易實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格接近， 因此取它們的算術(shù)平均值作為評(píng)估對(duì)象的單位價(jià)值，即估價(jià)對(duì)象的單價(jià)為：（5560.10+5821.10+5106.20）/3=5495.80元/平方米。由于，待估對(duì)象建筑面積為 121.06平方米，總價(jià)為665321.55元。成本法運(yùn)用成本法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值， 是根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的重新購建價(jià)格， 扣除損耗后確定被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。 新建房地產(chǎn)沒有折舊， 其價(jià)值評(píng)估可以直接利用取得土地的價(jià)款， 房地產(chǎn)的開發(fā)成本， 開發(fā)費(fèi)用， 其他相關(guān)費(fèi)用，稅金和利潤來計(jì)算。用公式表示為：新建房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值 =取得土地使用權(quán)價(jià)格 +開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用 +稅金 +利潤（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額通過國家出讓方式取得的土地使用權(quán)所支付的金額包括土地出讓金額和相關(guān)登記費(fèi)，手續(xù)費(fèi)。根據(jù)撫州市明恒置業(yè)有限公司和撫州市房產(chǎn)局主辦的撫州市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)提供的資料， 鳳凰城商品房住宅小區(qū)的房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)格為1710元/平方米。（二）開發(fā)成本與土地開發(fā)成本不同，新建房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括：前期工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，房屋建筑安裝工程費(fèi)，公共配套設(shè)施建筑費(fèi)以及其他費(fèi)用。其中，房屋建筑安裝工程費(fèi)是指取得土地后直至工程完工投入使用， 開發(fā)商支付的建筑費(fèi)用，安裝費(fèi)用，招標(biāo)費(fèi)用和質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用等?；緟?shù)：TOC\o"1-5"\h\z.土地使用權(quán)取得費(fèi)用（樓面地價(jià)元/itf） 496.前期工程費(fèi)（元/叫 50可行性研究費(fèi) 8勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 22三通一平費(fèi) 20.房屋開發(fā)費(fèi)（元/褶） 1502建筑安裝工程費(fèi) 1406公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 36基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 60.管理費(fèi)（元/叫 50.財(cái)務(wù)費(fèi)用（元/褶） 50.銷售費(fèi)用（元/叫 60.其他費(fèi)用（元/叫 20=可行性研究費(fèi) +勘察設(shè)計(jì)費(fèi) +三通一平費(fèi)等/平方米）/平方米）房屋開發(fā)費(fèi) =建筑安裝工程費(fèi) +公共配套設(shè)施安裝費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用=1502（元/平方米）開發(fā)成本 =前期工程費(fèi)用 +房屋開發(fā)費(fèi)=1552（元/平方米）（三）開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房屋建設(shè)相關(guān)的管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，銷售費(fèi)用和其他費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用 =管理費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +其他費(fèi)用=50+50+60+20=180（元/平方米）（四）稅金稅金主要是指土地取得和房屋開發(fā)建設(shè)過程中向國家繳納的稅金，附加費(fèi)，包括營業(yè)稅，城建稅，教育費(fèi)附加，印花稅等。根據(jù)撫州市明恒置業(yè)有限公司和撫州市房產(chǎn)局主辦的撫州市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)提供的資料， 鳳凰城商品房住宅區(qū)房屋的稅金為 268（元 /平方米）。（五）開發(fā)利潤利潤率按開發(fā)類似房地產(chǎn)的平均利潤來確定， 根據(jù)目前撫州市房地產(chǎn)市場一般狀況，該類型房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤率在 10－15％之間，本估價(jià)項(xiàng)目利潤率取10％。開發(fā)利潤=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本）X投資報(bào)酬率= （1710+1552）X10%/平方米）/平方米）根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的構(gòu)成，分別計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值：該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值 =取得土地使用權(quán)支付的金額 +開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用 +稅金+開發(fā)利潤=1710+1552+180+268+326.20=4036.20 （元/平方米）由于物價(jià)的變動(dòng)， 2012年 2月取得的房產(chǎn)權(quán)，所以修正物價(jià)的成本為4036.20X102.8+105.3=3940.38（元/平方米）由于待估房為精裝套房，故成本應(yīng)加進(jìn)裝修費(fèi)每平方米建筑面積裝修平均成本 1200.00元/平方米因此每平方米建筑面積商品住宅平均成本為 5140.38（元/平方米）被評(píng)估商品房的成本總價(jià)=5140.38X121.06=622294.40（元）七、評(píng)估結(jié)論根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律和國家其他有關(guān)部門的法規(guī)與規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，評(píng)估人員履行必要的評(píng)估程序，對(duì)江西省撫州市鳳凰城一期 2棟911號(hào)市場價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。1、市場售價(jià)類比法評(píng)估結(jié)果采用市場售價(jià)類比法評(píng)估后的房產(chǎn)的價(jià)值為 665321.55元。2、成本法評(píng)估結(jié)果采用成本法評(píng)估后的房產(chǎn)的價(jià)值為 622294.40元。3、綜合分析確定評(píng)估結(jié)果采用市場售價(jià)類比法確定的房產(chǎn)價(jià)值為 665321.55元，采用成本法確定的房產(chǎn)價(jià)值為 622294.40元，兩者相差 43027.15元，差異率 6.47%，評(píng)估結(jié)果基本接近。相差原因是大家預(yù)期房價(jià)還會(huì)上漲， 因此市場法比成本法要高出一點(diǎn)。 因市場售價(jià)類比法最接近資產(chǎn)的真實(shí)市場價(jià)值， 經(jīng)綜合分析， 本次評(píng)估以市場售價(jià)類比法確定的評(píng)估值為準(zhǔn)。在評(píng)估基準(zhǔn)日 2012年12月30日持續(xù)經(jīng)營的前提下， 評(píng)估江西省撫州市鳳凰城一期 2棟911號(hào)市場價(jià)值 665321.55元。八、結(jié)論成立的條件1、本評(píng)估結(jié)論是根據(jù)本報(bào)告所述原則、依據(jù)、前提、方法、程序得出的，并在其存在的條件下成立；2、本評(píng)估結(jié)論在交易假設(shè)、公開市場假設(shè)和持續(xù)使用假設(shè)的條件下成立，被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)條件下；3、本評(píng)估結(jié)論僅為本評(píng)估目的服務(wù)；4、本評(píng)估結(jié)論系對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營價(jià)值地客觀反映，其價(jià)值僅適用于評(píng)估基準(zhǔn)日 2012年12月30日；5、本評(píng)估結(jié)論是本小組出具的，受本小組評(píng)估人員的知識(shí)水平和判斷能力的影響，可能存在一定程度的不確定性；6、本評(píng)估結(jié)論沒有考慮委托評(píng)估資產(chǎn)將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響， 也來考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。九、重要說明1、本次評(píng)估結(jié)果是依據(jù)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)行為和評(píng)估目的，采用市場售價(jià)類比法和重置成本法， 沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、 擔(dān)保事宜， 以及特殊的交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響， 也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。2、評(píng)估報(bào)告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由被評(píng)估單位提供，被評(píng)估單位對(duì)其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。3、本次評(píng)估按評(píng)估書所揭示的評(píng)估目的使用，一份報(bào)告書只有一個(gè)用途。4、本次評(píng)估只能在報(bào)告書的有效期內(nèi)（自評(píng)估基準(zhǔn)日后一年內(nèi)）使用，超過報(bào)告書的有效期時(shí)，原資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果無效。十、資產(chǎn)評(píng)估的法律效力、適用范圍和有效期（一）法律效力（1）本次評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在委托評(píng)估目的的特定條件下的價(jià)值，沒有考慮其他特殊的交易方式可能的追加付出對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響， 同時(shí)也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的各種原則發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。（2）本報(bào)告含有若干備查文件，備查文件構(gòu)成報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等法律效力。（3）本報(bào)告僅供委托方為評(píng)估目的使用；評(píng)估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可評(píng)估小組不得隨意向他人提供或公開。（4）本評(píng)估報(bào)告書依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。（二）適用范圍評(píng)估結(jié)論僅供委托方本次評(píng)估目的所用， 非為法律、 行政法規(guī)規(guī)定， 材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，不得見諸于公開媒體。（三）評(píng)估結(jié)果有效期評(píng)估結(jié)果有效期為自 2012年12月30日起至2013年12月30日止，超過一年需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。（本頁以下無正文）（此頁無正文，為簽字蓋章頁）法定代表人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 102071班第六組第三分冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算表（注：分僅為對(duì)第二分冊(cè)部分計(jì)算結(jié)果詳細(xì)的解釋說明）對(duì)上部分市場法計(jì)算的詳細(xì)過程:比較因素估價(jià)對(duì)象比較案例一比較案例二比較案例三物業(yè)名稱鳳凰城一期2棟911號(hào)山水人家2棟304號(hào)公元195914棟602號(hào)西湖綠洲棲賢園1棟1405號(hào)成交單價(jià)（兀/平方米）待估5200.005160.135119.00交易時(shí)間100/100100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素區(qū)域土地利用方向100/100100/100100/100100/100繁華程度100/100100/100100/100100/100交易便捷度100/100100/100100/100100/100公共設(shè)施100/100100/100100/100100/100

完善

基礎(chǔ)設(shè)施完善100/100100/100100/100100/100環(huán)境質(zhì)量100/100100/110100/108100/105個(gè)別建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100100/100因素物業(yè)管理情況100/100100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備情況100/100100/100100/100100/100公共部分裝修100/100100/100100/100100/100居室內(nèi)部裝修100/100100/80100/80100/80居室所在樓層100/100100/98100/99100/103居室的朝向100/100100/100100/100100/100居室利用性100/100100/100100/100100/100居室采光通風(fēng)100/100100/100100/100100/100居室觀光100/100100/99100/100100/103小區(qū)內(nèi)部環(huán)境100/100100/100100/100100/100容積率100/100100/110100/105100/103綠地率100/100100/102100/100100/105使用年限100/100100/100100/100100/100房屋建成年代100/100100/98100/99100/99比準(zhǔn)價(jià)格(元/平方米)待估5560.105821.105106.20(1)進(jìn)行交易的時(shí)間比較案例一交易時(shí)間修正系數(shù)=100/100=1比較案例二交易時(shí)間修正系數(shù)=100/100=1比較案例三交易時(shí)間修正系數(shù)=100/100=1(2)進(jìn)行區(qū)域因素修正比較案例一區(qū)域因素修正系數(shù)=100/100X100/100X100/100X100/100比較案例一區(qū)域因素修正系數(shù)=100/100X100/100X100/100X100/100100/100X100/110=0.91比較案例二區(qū)域因素修正系數(shù)=100/100X100/100X100/100X100/100比較案例二區(qū)域因素修正系數(shù)=100/100X100/100X100/100X100/100100/100X100/108=0.93比較案例三區(qū)域因素修正系數(shù)=100/100X100/100X100/100X100/100比較案例三區(qū)域因素修正系數(shù)=100/100X100/100X100/100X100/100100/100X100/105=0.95(3)進(jìn)行個(gè)別因素修正比較案例一個(gè)別因素修正系數(shù)=100/100X100/100X100/100X100/100100/80X100/98X100/100X100/100X100/100X100/99X100/100X100/110比較案例一個(gè)別因素修正系數(shù)=100/100X100/100X100/100X100/100100/80X100/98X100/100X100/100X100/100X100/99X100/100X100/110100/102X100/100X100/98=1.175比較案例二個(gè)別因素修正系數(shù)=100/100X100/100X100/100X100/100比較案例二個(gè)別因素修正系數(shù)=100/100X100/100X100/100X100/100100/80X100/99X100/100X100/100X100/100X100/100X100/100X100/105X100/100X100/100X100/99=1.213比較案例三個(gè)別因素修正系數(shù)=100/100X100/100X100/100X100/100X100/80X100/103X100/100X100/100X100/100X100/103X100/100X100/103乂100/105X100/100X100/99=1.05（4）比較案例的比準(zhǔn)價(jià)格比較案例一的比準(zhǔn)價(jià)格=5200.00X1X0.91X1.175=5560.10（元/平方米）比較案例二的比準(zhǔn)價(jià)格=5160.13X1X0.93X1.213=5821.10（元/平方米）比較案例三的比準(zhǔn)價(jià)格=5119.00X1X0.95X1.05=5106.20（元/平方米）（5）計(jì)算待估物業(yè)的初步價(jià)格對(duì)上述3個(gè)交易實(shí)例經(jīng)因素條件修正后的比準(zhǔn)價(jià)格， 采用簡單算術(shù)平均計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象的評(píng)估單價(jià)為 ;估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)=（5560.10+5821.10+5106.20）+3=5495.80（元/平方米）估價(jià)對(duì)象評(píng)估總價(jià)=5495.80X121.06=665321.55（元）（其中修正系數(shù)均是我們根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算分析得出）結(jié)論：被評(píng)估商品房的市場單值=（參照物A的評(píng)估市場單值+參照物A的評(píng)估市場單值參照物A的評(píng)估市場單值+）+3= （5560.10+5821.10+5106.20）+3=5495.80（元/平方米）被評(píng)估商品房的市場總價(jià)=5495.80X121.06=665321.55（元）第四分冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估附件材料一、評(píng)估訪談錄課題名稱：鳳凰城房產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告活動(dòng)時(shí)間：2012年12月22日下午活動(dòng)地點(diǎn)：撫州鳳凰城樓盤銷售部訪問者：102071班第六評(píng)估小組成員內(nèi)容：實(shí)地參觀考察撫州鳳凰城樓盤及其銷售其部，通過對(duì)其銷售人員的現(xiàn)場訪問和咨詢，獲取該樓盤的詳細(xì)資料，進(jìn)而對(duì)鳳凰城一期2棟911號(hào)房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。目的：為了確定被評(píng)估房地產(chǎn)的市場價(jià)格，為委托方以咨詢?yōu)閷?duì)象進(jìn)行的房地產(chǎn)交易工作提供交易價(jià)格參考依據(jù)。訪問方式：電話（）書信（）面對(duì)面（，）網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系（）其他被對(duì)象：支小姐訪工作單位：鳳凰城樓盤銷售部者職務(wù)：置業(yè)顧問訪問記錄：請(qǐng)?jiān)攲?shí)記錄訪問問答全過程2012年12月28日下午，資產(chǎn)評(píng)估第六小組全體小組成員在組長郭彬華的帶領(lǐng)下開始了對(duì)撫州市青云峰路14號(hào)鳳凰城樓盤進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估，并由組長為主，各成員分別對(duì)自己所感興趣的內(nèi)容以及本次資產(chǎn)評(píng)估所需掌握的相關(guān)資料與銷售中心支小姐進(jìn)行了談話，以下是談話內(nèi)容：問：請(qǐng)問鳳凰城樓盤所處的地理位置？答：鳳凰城位于撫州市青云峰路14號(hào)（金巢大道西側(cè)），地處撫州市贛東大道、金巢大道與青云峰路交匯的主城區(qū)核心位置。本項(xiàng)目商業(yè)主干道金巢大道周邊人口密集，商業(yè)1.5公里半徑范圍內(nèi)，涵蓋人口20多萬人，占整個(gè)撫州城市人口的五分之二，并且具有一定的距離優(yōu)勢，對(duì)城南新區(qū)的人口，加上南昌方向、上頓渡方向、南城、南豐幾大縣城人口的截流，人流達(dá)到 30萬左右，人流密集直接決定商業(yè)價(jià)值。問：請(qǐng)問鳳凰城何時(shí)動(dòng)工興建，竣工日期是什么時(shí)候？答：樓盤動(dòng)工時(shí)間為2010年，2012年就可以入住了。一、二期純住宅，三期純商業(yè)，火熱招商中。問：就您本人來看，鳳凰城相對(duì)于撫州市區(qū)其他樓盤而言，有哪些優(yōu)勢？答：鳳凰城是撫州龍頭大型城市綜合體（CBD）規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最小區(qū)整體規(guī)劃超過7000戶的鳳凰城人氣持續(xù)火爆，自2010年1月1日推出以來,商品房銷售量連續(xù)兩年雄踞撫州市冠軍寶座。問：具體而言，周邊的相應(yīng)環(huán)境如何呢？答：金融配套：工商銀行、中國銀行、建行總部、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、郵政儲(chǔ)蓄，離本商業(yè)項(xiàng)目500米之內(nèi)；教育配套：市九小、市十小、市八小、臨川七中、臨川三中、東華理工學(xué)院、南昌大學(xué)、江西中醫(yī)學(xué)校，離本商業(yè)項(xiàng)目300米到1000米之內(nèi)；醫(yī)療配套：市一醫(yī)院、市五醫(yī)院、市二醫(yī)院、市婦幼保健院，離本商業(yè)項(xiàng)目500米之內(nèi)；交通配套：1路、7路、9路、11路、22路。問：請(qǐng)問目前的主要顧客群有哪些呢？答：絕大部分都屬于以居住為目的的撫州本地市民，當(dāng)然，也有未來具有在撫州扎根的工薪階層，也有部分是在南昌工作，周末回?fù)嶂菥幼〉陌最I(lǐng)階層，臨近年關(guān)，外歸人員咨詢購房的也有所增加。問：請(qǐng)問你們樓盤的建筑結(jié)構(gòu)是什么？答：我們的樓層均采用的是框架式結(jié)構(gòu)，具有良好的承重效果，可以抗震,防潮防滲目前國內(nèi)的商品房絕大多數(shù)都采用此結(jié)構(gòu)。問：請(qǐng)問你們樓盤的銷售情況及價(jià)格走勢？答：本樓盤共三期，1-16棟是一期，2010年開盤以來，早已售完，二期從17-28棟，正在火熱銷售中，大概在4000-4400元/平方米，八樓以下包括八樓4200元/平方米左右，九樓以上包括九樓4240元/平方米，三期主要是商業(yè)地產(chǎn)，只租不售。訪問結(jié)論：通過對(duì)撫州市鳳凰城樓盤的實(shí)地考察和對(duì)銷售部人員的咨詢， 我們對(duì)所評(píng)估對(duì)象所在小區(qū)的周邊環(huán)境、配套設(shè)施以及樓盤的詳細(xì)情況有了深入的了解，為我們?cè)诮酉聛淼馁Y產(chǎn)評(píng)估提供了詳實(shí)的資料。在此，我們也發(fā)自內(nèi)心的對(duì)置業(yè)顧問支小姐表示感謝，愿意付出寶貴的時(shí)間為我們?cè)敿?xì)解答，提供了珍貴的信息和第一手資料。

102071班第六組資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)度表時(shí)間地點(diǎn)主題事件12月20號(hào)晚上階十三」討論確定要寫一份資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告小組通過討論之后，確定要寫一份資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。12月21號(hào)下午2:00二教110初步確定評(píng)估房產(chǎn)|小組討論并確定要寫撫州的鳳凰城樓盤。12月22號(hào)東華理工大學(xué)預(yù)約聯(lián)系看房產(chǎn)吳承始聯(lián)系售樓樓盤的置業(yè)顧問，并預(yù)約聯(lián)系看房事項(xiàng)。12月23號(hào)下午1:「30撫州市鳳凰城實(shí)地勘察所評(píng)切房屋實(shí)地勘察所評(píng)估房屋的結(jié)構(gòu)、面積等情況，并拍照作為實(shí)物，以此作為權(quán)屬證明。12月24號(hào)寢室整理資料、筆記小組成員各自整理資料、筆記。12月25號(hào)中午二教516小組開會(huì)初次分配任務(wù)小組開會(huì)，組長進(jìn)行任務(wù)分配：汪蒙慧：正文第1-6點(diǎn),張婷婷：第7點(diǎn)，顏沁：第8點(diǎn)。12月26號(hào)晚上17:00二教203小組開會(huì)，檢查分配工作完成情況并根據(jù)進(jìn)度進(jìn)行修改，再次分配任務(wù)組長郭彬華檢查小組組員所完成的任務(wù)并修改正文部分的任務(wù)分配一鄢俊超：第1-2點(diǎn)，王玉林：第3點(diǎn)，李國蘭：第4-5點(diǎn)，許夢帆:第6點(diǎn)，陳瑋瑩：第7-9點(diǎn)。12月27號(hào)晚上7:00二教512資產(chǎn)評(píng)估方法的初次討論討論用的評(píng)估方法決定采用市場售價(jià)類比法

和成本法，并且具體細(xì)節(jié)的討論：計(jì)算中所需要的數(shù)據(jù)。12月29號(hào)下午「3:00二教110對(duì)確定評(píng)估房產(chǎn)的修正，針對(duì)此進(jìn)行任務(wù)分配組長郭彬華針對(duì)組員個(gè)人特長優(yōu)勢進(jìn)行了相應(yīng)的任務(wù)分配，提高工作效率12月30號(hào)］撫州市鳳凰城，二丁教205組員各自完成才分配的任務(wù)吳承始和郭彬華實(shí)地勘察所評(píng)估房屋。張婷婷：上網(wǎng)查找到所需評(píng)估房產(chǎn)的各類資料；陳瑋瑩：查找資產(chǎn)評(píng)估模板；汪豪慧、顏沁：依據(jù)資料運(yùn)用市場法、成本法計(jì)算出所評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值12月31號(hào)寢室計(jì)算結(jié)果的修正小組組員對(duì)計(jì)算方法再三進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果進(jìn)行復(fù)核1月1號(hào)二教207對(duì)報(bào)告的各個(gè)部分進(jìn)行匯總、排版組長對(duì)組員所做的工作進(jìn)行匯總，郭彬華對(duì)報(bào)告論文進(jìn)行排版工作項(xiàng)目名棕;所在區(qū)曇;開發(fā)商名稱:匡褂物線:項(xiàng)目名棕;所在區(qū)曇;開發(fā)商名稱:匡褂物線:項(xiàng)目坐莖上網(wǎng)上造富急茸激:網(wǎng)上消售總面租二建筑沼計(jì)單位:環(huán)藝程計(jì)單位:物業(yè)管理公司;土地地快號(hào);投資立項(xiàng)批準(zhǔn)號(hào):土地出讓臺(tái)同居:三、網(wǎng)上資料查詢項(xiàng)目概況:_?鳳凰城「，杭州市中心城區(qū)中?杭州市明恒雷北有限公司口■8283006^8293808^，杭州市青云瞋路14號(hào)小4600&602即匕g祚/南昌大學(xué)役計(jì)研究院卓■撫州市地景園林設(shè)計(jì)有限公司」?杭州東遠(yuǎn)物11有限公司一丁密口QT)Q3號(hào)一，托發(fā)改投資字(2009)呢等F由國用(20OT)OSODQT-050100土地取得方式；?出讓，土地面積:■143000寸？土地面積:■143000寸？士地使用年限;商114□年住宅T。年十土地期期用途:土地使用起始日期;^007-6-15土地使用起始日期;^007-6-150:0000+土地使用截止日期:MTH40:00:00-土地使用截止日期:MTH40:00:00-容和率:舞化率:車位魏:?31車位魏:?3155+交付標(biāo)準(zhǔn):周邊環(huán)情:1周邊環(huán)情:11-儲(chǔ)套設(shè)施;前主;（注：此數(shù)據(jù)來源于撫州市房產(chǎn)局主辦的撫州市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)H規(guī)劃條件公示表格式開發(fā)企修鳳凰旗頂日鼻曲’地集tzS幫域板期用地也片班州韋市區(qū)貼路】4號(hào)"撫城現(xiàn)地亨更【FDSWM號(hào)少同型鱷用油裾博魯可證而號(hào)座卷_L微蜘布恥皓沱蛇蝸hejuu】昇我號(hào)期躲件*批人妞名’先用出面現(xiàn)SUB*建設(shè)用加面職（II->58118-代正陽逮面和>）「各匹N44期觸雷度（?■,3D.16^毒仲昭F:第4Pfl提琲膈⑹IBX行ME京西①口「用工機(jī)動(dòng)車停半到22155*J非米我）車等率白位-的SDDD：惠-建茸間距It。盼i糙］劃L技工術(shù)*指Itr線退畀公告麒糙］劃L技工術(shù)*指Itr線退畀公告麒曜懿市L馥工昌工斑I電力*§1妄，袋口環(huán)衛(wèi)A幅?摘奔（注：此數(shù)據(jù)來源于撫州市房產(chǎn)局主辦的撫州市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)）四、評(píng)估資產(chǎn)照片評(píng)估目標(biāo)樓 評(píng)估目標(biāo)單元售樓中心實(shí)拍小區(qū)內(nèi)部環(huán)境評(píng)估目標(biāo)客廳 房間內(nèi)景

售樓中心實(shí)拍小區(qū)內(nèi)部環(huán)境評(píng)估目標(biāo)客廳 房間內(nèi)景樓盤圖紙整體規(guī)劃圖紙樓盤圖紙整體規(guī)劃圖紙五、資產(chǎn)評(píng)估委托書為了掌握江西省撫州市青云峰路路號(hào)鳳凰城一期2棟911號(hào)房產(chǎn)公開市場價(jià)值,現(xiàn)委托郭彬華、汪豪慧、吳承些、張婷婷、陳瑋瑩、顏沁、徐夢帆、李國蘭、鄢俊超、王玉林等同學(xué)組建的評(píng)估小組對(duì)其在2012年12月30的公開市場進(jìn)行評(píng)估。要求資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告于2013年1月8日前交辦公室449室。委托方：受托方：時(shí)間:六、個(gè)人住房借款合同^010，我窣波，好個(gè)友借吞個(gè)人住房借款合同借款人_胡員宗貸款人撫州市城郊農(nóng)*保證人—撫州明jg?業(yè)有1公tr西省農(nóng)村rJIANGXIRIRALCRkDIT" 個(gè)人fl”那款介同一?山.WWf- ?.） -wh『）UQtfHnni加如K州叫X業(yè)川收******■*UMAA——人”■HI.)?.wi??二?，.w-MlIvu\Aa?，..??曲川—...順單（,mi..觸飛曲R4?品■HN1^，-n-8.”、_M——1H，，—峨.*《J""F'”——，心充公””T/露黑x—?T/露黑x—?"T.',NA膻 IM人2_月里日止。實(shí)際放款日與到期日以管質(zhì)管器為準(zhǔn)，借款借售為本合同的附件，與本合同具有同等注律效力.第五條借歆人不二振銷主及發(fā)貨歆人在本合可擔(dān)保生效后（或凈記番案后），以借款人購房受名義將貨裳分/次化入4國看撫州明但置業(yè)有限公司在貸次人之開:的華3以嗚買本合司第條而久之住房（商業(yè)用房）.女欺人有權(quán)建轡貸款的使尚.第六條貸改人與借故人q方森定.自貸款發(fā)改次月起,借款:人拉月歸還貸款本息（一次性遼*R琮個(gè)）R@里.借款人口鼻按第二—純方式歸還貨款本息.《三）等族本息還，:法具卷汪■—一《三）等族本息還，:法具卷汪■—一第七條佛故人在版內(nèi)售W~Hf3國僉立莫社MN分〃開立夫（wm戶.戶名房/事??號(hào)—_ 二",wa.舞笫還款日?存入當(dāng)財(cái)星?連本忖,明揖蒙-網(wǎng)時(shí)按收貨款人T”月20日或貸數(shù)人艇定的連從事春—戶中加收貨欣拿總，tariff**戶內(nèi)姿金不足It還當(dāng)能故彳箝?立的任，其他融戶中加收融紅琰，事八條售■人寶依?笈左”以本珞.筌人粒妁這的時(shí)間一還?債.人.ISHI**定..g款從登.今■上HM臺(tái)逾期人數(shù)。*伊欷利■卜卜好口 Mt玄研??務(wù)九條俱,AZSMtWJHT利.二?，力‘、'"3款,、3之＜!/b后H在貸款發(fā)斂仲,若借款人”世寫片曲注喝■■我發(fā)生於埼，本今網(wǎng)即當(dāng)中d?由貸款人.烈算m窟&MMMM.8*畬.，■+?3W8JUT席.■,人 段.dW、*一秋底或其他事宜發(fā)生的仃何糾紛，均。貸款人兒八4例叫柏|力1，第十二條借款人需枇的證款的，向W前I?！ㄒ蚣欲惾缲?「經(jīng)貸款人確認(rèn)后即為不可撤什仇借款人如提前打風(fēng)例分貸款4%,,*前還款部分仍按本合向第；：.條規(guī)冗的方法“收價(jià)故利。，倡敕大同”期貸款本金全部還清，應(yīng)在與“及款”歸姓本明仍414M阱的聊的皤演全部剩余木金.第十三條本合同/效明，發(fā)q卜列串用，儕敏人心以，以「心；一項(xiàng)或多項(xiàng)小怙發(fā)生時(shí)，U小本分網(wǎng)提向到期，力向信勃人和僅出人力出《提前還款函》，要求借款人a（提的姓款*）現(xiàn)比的期w內(nèi)滑伐榭分或全部貸款本息（包括逾期利息），內(nèi)兒/力"、"停14。力所川二竹任何損失負(fù)費(fèi)，（一）借款及反本臺(tái)網(wǎng)信貸筑款中的“何多軟,（上）借款人本人收者“k/行為力、,濟(jì)務(wù)r匍，喟承人或受訪舶人,（三）借款人的僻承人或受電■人或財(cái)產(chǎn)代情人足能為偈.人用行償還貸款本息的義務(wù)?（四）借款人旌續(xù)三個(gè)付款期應(yīng)44合同朝內(nèi)1H八1付款斷4掖時(shí)償還貸款本Xh（五）根捌插保條款的妁定.因投保人（物，力，。的，，像利，人需提前履打義務(wù)或貸款人極葩處分抵（M）押拘的.g借款人發(fā),IM他可能影*“近儕■:人儕做4總的打力.第卜四條優(yōu)歙人削值做:人取力打何力-，中/—，，■』■書面通知對(duì)方.”雙方防商，致，,庖相面■也帆時(shí)出存也"TH漏同意行方可爻更.本合同為有的龍的除外?第卜力條”。，執(zhí)h杰。阿所，。y優(yōu)川，山信,，，市一，權(quán)力力，