《商業(yè)地產(chǎn)分析》課件

商業(yè)地產(chǎn)2010年8月3日商業(yè)地產(chǎn)2010年8月3日商業(yè)地產(chǎn)的概述商業(yè)地產(chǎn)的介紹商業(yè)地產(chǎn)運作及銷售把握的原則商業(yè)地產(chǎn)的定位商業(yè)地產(chǎn)的分類目錄商業(yè)地產(chǎn)的概述目錄《商業(yè)地產(chǎn)分析》課件1、概念商業(yè)地產(chǎn)顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。狹義的商業(yè)地產(chǎn)，泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。

商業(yè)地產(chǎn)概述1、概念商業(yè)地產(chǎn)概述2、形式商業(yè)地產(chǎn)形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的建筑產(chǎn)品的統(tǒng)稱。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。實際上大家看到的地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復合地產(chǎn)。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。2、形式大賣場大賣場寫字樓電影院KTV住宅底層商鋪酒店旅館購物中心商業(yè)地產(chǎn)大賣場大賣場寫字樓電影院KTV住宅底層商鋪酒店旅館購物中心商商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模有大有小，規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取租金回收的方式。國內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式。商業(yè)地產(chǎn)的介紹商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模有大有小，規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingm第一種就是我們逐步認同的“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨立的產(chǎn)權(quán)。第二種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租,部分銷售。第三種是“銷售”，這種是開發(fā)商只管銷售，至于后期工作就交給物管公司了，開發(fā)商不再過問。

商業(yè)地產(chǎn)目前存在的三種模式：

第一種就是我們逐步認同的“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以招商難度遠大于銷售，傭金上要有側(cè)重在實際操作中，很多一線的“置業(yè)代表”往往青睞銷售，某種程度上，開發(fā)商的銷售員比投資業(yè)主更專業(yè)！而招商會難的多，開發(fā)商的招商專員相對商家選址人員來說，可能不如人家專業(yè)，談判過程很長，難度也很高。所以在市場上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個道理。解決方法是對招商人員，在工資和傭金上，要有所側(cè)重。

商業(yè)地產(chǎn)運作及銷售應(yīng)把握的原則

招商難度遠大于銷售，傭金上要有側(cè)重商業(yè)地產(chǎn)運作及銷售應(yīng)把握的招商人員在數(shù)量上要多于銷售人員，要保持相對穩(wěn)定對銷售人員，很多項目實行“末位淘汰制”，但對于招商人員，由于談判周期長、難度高、專業(yè)性強，所以要求人員相對穩(wěn)定，講究“跟蹤”，不是“一蹴而就”的急于求成。項目招商人員，一般按業(yè)態(tài)分工，人員數(shù)量，應(yīng)該2-3倍于銷售人員，考核周期要加長，考核標準也要針對招商技能和專業(yè)性及責任心三方面。招商人員在數(shù)量上要多于銷售人員，要保持相對穩(wěn)定招商要善于借助專業(yè)招商機構(gòu)在招商過程中，開發(fā)商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業(yè)招商機構(gòu)，則掌握著大量的商家資源，更重要的是它們對商家的選址要求很熟悉，他們對談判會起到重要的推進作用。通過實際經(jīng)驗，對品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到?jīng)Q定性作用。實際工作中，可以在招商部門中，專門設(shè)置代理行(中介)管理組，負責與之鑒定合作合同，和與其所帶領(lǐng)的商戶的談判對接，這樣，往往起到“借船出?！钡闹匾饔谩?/p>

招商要善于借助專業(yè)招商機構(gòu)帶租約銷售是大多數(shù)開發(fā)商接受的商業(yè)地產(chǎn)運營形式?！皫ё饧s銷售”就是招商在前，銷售在后，又要將二者巧妙結(jié)合在一起，讓他們成功對接，在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，除了上市公司和極少數(shù)對資金要求不高的開發(fā)商外，大多數(shù)對現(xiàn)金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)運營的核心是招商，開發(fā)商又要求營銷部門回款，所以就出現(xiàn)了“帶租約銷售”這種模式。帶租約銷售簡單地說，定位就是決定一個項目要做成什么樣的？賣給誰？誰來使用？嚴格地說，項目定位就是通過市場調(diào)查研究，確定項目所面向的市場范圍，并圍繞這一市場而將項目的功能、形象做特別有針對性的規(guī)定。本定義具有如下特點：商業(yè)地產(chǎn)的定位

簡單地說，定位就是決定一個項目要做成什么樣的？賣給誰？誰來使定位建立在市場調(diào)查研究的基礎(chǔ)上。定位的核心是確定功能。定位是系統(tǒng)工程。確立了定位的同時也應(yīng)該確定了目標客戶和目標形象，以及相關(guān)的市場推廣策略。單一的定位往往造成前后脫節(jié)，降低定位的協(xié)同效能。定位建立在市場調(diào)查研究的基礎(chǔ)上。2.商業(yè)地產(chǎn)定位內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)項目定位基本包含：功能、客戶、形象定位，更深一步延伸，包括服務(wù)定位和技術(shù)定位。其中功能和客戶定位是核心，兩者相互影響。形象定位、服務(wù)定位是功能和客戶定位的自然發(fā)展，也是客觀要求。價值定位既是上述定位的結(jié)果，也會影響定位方向。例如，價值最大化方案不但要求開發(fā)商從長遠考慮問題，還要考慮自身實力。風險最小化就要降低銷售價格、采取最穩(wěn)妥的功能定位方案，定位由開發(fā)商的價值取向決定。

2.商業(yè)地產(chǎn)定位內(nèi)容3.商業(yè)地產(chǎn)定位程序

辨析定位問題識別細分市場選擇目標市場并進行評價確立定位體系評價定位體系3.商業(yè)地產(chǎn)定位程序

辨析定位問題識別細選擇目標市確立定位（一）按使用功能劃分：商業(yè)、服務(wù)業(yè)。國內(nèi)常見的有：底商、步行街、MALL、購物中心、專業(yè)性市場。（二）地域性分類：根據(jù)不同的城市發(fā)展規(guī)模，城市中存在單個或多個商業(yè)中心、商圈的情況。如：昆明的南屏街、小西門等商圈，國貿(mào)商業(yè)中心等。（三）按服務(wù)對象和輻射范圍分類：有區(qū)域商業(yè)中心、城市核心商業(yè)中心、次中心、鄰里中心、小區(qū)配套商業(yè)等。

商業(yè)地產(chǎn)的分類

（一）按使用功能劃分：商業(yè)、服務(wù)業(yè)。國內(nèi)常見的有：底商、步行《商業(yè)地產(chǎn)分析》課件社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類有些社區(qū)設(shè)有專門的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪主要是鋪位形式，這些鋪位商鋪的“可視性”肯定不如鋪面形式，但其優(yōu)點在于這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念下，競爭力得到提升。建筑形式特點其建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點，即住宅底商，整個樓的一層、二層或地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。住宅底商的規(guī)模要恰當控制，當規(guī)模超過2萬平方米以后，開發(fā)商必須對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場環(huán)境做必要的調(diào)查和研究，不能一概用底商的簡單概念去確定項目定位、規(guī)模、市場策略等，否則項目會面臨開發(fā)困境。

附加▲商鋪的形式

社區(qū)商鋪附加▲商鋪的形式經(jīng)營形態(tài)特點住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。經(jīng)營形態(tài)特點商鋪與住宅的區(qū)別商鋪與住宅的區(qū)別謝謝大家謝謝大家商業(yè)地產(chǎn)2010年8月3日商業(yè)地產(chǎn)2010年8月3日商業(yè)地產(chǎn)的概述商業(yè)地產(chǎn)的介紹商業(yè)地產(chǎn)運作及銷售把握的原則商業(yè)地產(chǎn)的定位商業(yè)地產(chǎn)的分類目錄商業(yè)地產(chǎn)的概述目錄《商業(yè)地產(chǎn)分析》課件1、概念商業(yè)地產(chǎn)顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。狹義的商業(yè)地產(chǎn)，泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。

商業(yè)地產(chǎn)概述1、概念商業(yè)地產(chǎn)概述2、形式商業(yè)地產(chǎn)形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的建筑產(chǎn)品的統(tǒng)稱。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。實際上大家看到的地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復合地產(chǎn)。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。2、形式大賣場大賣場寫字樓電影院KTV住宅底層商鋪酒店旅館購物中心商業(yè)地產(chǎn)大賣場大賣場寫字樓電影院KTV住宅底層商鋪酒店旅館購物中心商商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模有大有小，規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取租金回收的方式。國內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式。商業(yè)地產(chǎn)的介紹商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模有大有小，規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingm第一種就是我們逐步認同的“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨立的產(chǎn)權(quán)。第二種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租,部分銷售。第三種是“銷售”，這種是開發(fā)商只管銷售，至于后期工作就交給物管公司了，開發(fā)商不再過問。

商業(yè)地產(chǎn)目前存在的三種模式：

第一種就是我們逐步認同的“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以招商難度遠大于銷售，傭金上要有側(cè)重在實際操作中，很多一線的“置業(yè)代表”往往青睞銷售，某種程度上，開發(fā)商的銷售員比投資業(yè)主更專業(yè)！而招商會難的多，開發(fā)商的招商專員相對商家選址人員來說，可能不如人家專業(yè)，談判過程很長，難度也很高。所以在市場上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個道理。解決方法是對招商人員，在工資和傭金上，要有所側(cè)重。

商業(yè)地產(chǎn)運作及銷售應(yīng)把握的原則

招商難度遠大于銷售，傭金上要有側(cè)重商業(yè)地產(chǎn)運作及銷售應(yīng)把握的招商人員在數(shù)量上要多于銷售人員，要保持相對穩(wěn)定對銷售人員，很多項目實行“末位淘汰制”，但對于招商人員，由于談判周期長、難度高、專業(yè)性強，所以要求人員相對穩(wěn)定，講究“跟蹤”，不是“一蹴而就”的急于求成。項目招商人員，一般按業(yè)態(tài)分工，人員數(shù)量，應(yīng)該2-3倍于銷售人員，考核周期要加長，考核標準也要針對招商技能和專業(yè)性及責任心三方面。招商人員在數(shù)量上要多于銷售人員，要保持相對穩(wěn)定招商要善于借助專業(yè)招商機構(gòu)在招商過程中，開發(fā)商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業(yè)招商機構(gòu)，則掌握著大量的商家資源，更重要的是它們對商家的選址要求很熟悉，他們對談判會起到重要的推進作用。通過實際經(jīng)驗，對品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到?jīng)Q定性作用。實際工作中，可以在招商部門中，專門設(shè)置代理行(中介)管理組，負責與之鑒定合作合同，和與其所帶領(lǐng)的商戶的談判對接，這樣，往往起到“借船出?！钡闹匾饔?。

招商要善于借助專業(yè)招商機構(gòu)帶租約銷售是大多數(shù)開發(fā)商接受的商業(yè)地產(chǎn)運營形式?！皫ё饧s銷售”就是招商在前，銷售在后，又要將二者巧妙結(jié)合在一起，讓他們成功對接，在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，除了上市公司和極少數(shù)對資金要求不高的開發(fā)商外，大多數(shù)對現(xiàn)金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)運營的核心是招商，開發(fā)商又要求營銷部門回款，所以就出現(xiàn)了“帶租約銷售”這種模式。帶租約銷售簡單地說，定位就是決定一個項目要做成什么樣的？賣給誰？誰來使用？嚴格地說，項目定位就是通過市場調(diào)查研究，確定項目所面向的市場范圍，并圍繞這一市場而將項目的功能、形象做特別有針對性的規(guī)定。本定義具有如下特點：商業(yè)地產(chǎn)的定位

簡單地說，定位就是決定一個項目要做成什么樣的？賣給誰？誰來使定位建立在市場調(diào)查研究的基礎(chǔ)上。定位的核心是確定功能。定位是系統(tǒng)工程。確立了定位的同時也應(yīng)該確定了目標客戶和目標形象，以及相關(guān)的市場推廣策略。單一的定位往往造成前后脫節(jié)，降低定位的協(xié)同效能。定位建立在市場調(diào)查研究的基礎(chǔ)上。2.商業(yè)地產(chǎn)定位內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)項目定位基本包含：功能、客戶、形象定位，更深一步延伸，包括服務(wù)定位和技術(shù)定位。其中功能和客戶定位是核心，兩者相互影響。形象定位、服務(wù)定位是功能和客戶定位的自然發(fā)展，也是客觀要求。價值定位既是上述定位的結(jié)果，也會影響定位方向。例如，價值最大化方案不但要求開發(fā)商從長遠考慮問題，還要考慮自身實力。風險最小化就要降低銷售價格、采取最穩(wěn)妥的功能定位方案，定位由開發(fā)商的價值取向決定。

2.商業(yè)地產(chǎn)定位內(nèi)容3.商業(yè)地產(chǎn)定位程序

辨析定位問題識別細分市場選擇目標市場并進行評價確立定位體系評價定位體系3.商業(yè)地產(chǎn)定位程序

辨析定位問題識別細選擇目標市確立定位（一）按使用功能劃分：商業(yè)、服務(wù)業(yè)。國內(nèi)常見的有：底商、步行街、MALL、購物中心、專業(yè)性市場。（二）地域性分類：根據(jù)不同的城市發(fā)展規(guī)模，城市中存在單個或多個商業(yè)中心、