第4章-投資性房地產(chǎn)(《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》)課件

第四章投資性房地產(chǎn)第四章投資性房地產(chǎn)1一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征二、投資性房地產(chǎn)的范圍第一節(jié)要點(diǎn)：2一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征二、投資性房地產(chǎn)的范圍第一節(jié)要點(diǎn)2一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征（一）投資性房地產(chǎn)的定義投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征（一）投資性房地產(chǎn)的定義3一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征（二）投資性房地產(chǎn)的特征投資性房地產(chǎn)具有以下兩個(gè)特征。1．投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動(dòng)作為企業(yè)從事的經(jīng)營性活動(dòng)，投資性房地產(chǎn)的形式主要有以下兩種。出租建筑物、出租土地使用權(quán)建筑物、土地使用權(quán)的出租實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為，企業(yè)收取的租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費(fèi)收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標(biāo)所從事的經(jīng)營性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，盡管其增值收益通常與市場供求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素相關(guān)，但目的是“待價(jià)而沽”，通過轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征（二）投資性房地產(chǎn)的特征出租建筑4一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征2．投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)核算和反映，可區(qū)別于自用的廠房、辦公樓等房地產(chǎn)（作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)）和已建完工商品房（作為存貨），這樣可以更加清楚地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力?！咎崾尽科髽I(yè)取得的土地使用權(quán)，應(yīng)區(qū)分以下情況處理：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于在建商品房的土地使用權(quán)應(yīng)作為企業(yè)的存貨核算；②持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；③其他一般情況應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)所支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征2．投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、5二、投資性房地產(chǎn)的范圍在實(shí)務(wù)中需分清投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)，即明確投資性房地產(chǎn)的范圍。（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物3種。已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。但是，按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。二、投資性房地產(chǎn)的范圍在實(shí)務(wù)中需分清投資性房地產(chǎn)與非投資性房6二、投資性房地產(chǎn)的范圍企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意如下幾點(diǎn)。123用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。例如，企業(yè)將其辦公樓出租，同時(shí)向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)的范圍企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)7二、投資性房地產(chǎn)的范圍（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目下列房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)包括自用建筑物（固定資產(chǎn)）和自用土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)），企業(yè)持有此類房地產(chǎn)的目的是生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者進(jìn)行經(jīng)營管理。作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。如果某項(xiàng)房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值、部分自用，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，反之，則不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)的范圍（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目自用房地8二、投資性房地產(chǎn)的范圍【2016年真題·判斷題】企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租給其他單位的土地使用權(quán)，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（）【答案】√【解析】本題考核投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租給其他單位的土地使用權(quán)，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)的范圍【2016年真題·判斷題】企業(yè)以經(jīng)營租9二、投資性房地產(chǎn)的范圍【2015年真題·多選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算的有（）。A．已出租的土地使用權(quán)B．以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物C．持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)D．出租給本企業(yè)職工居住的自建宿舍樓【答案】AC【解析】本題考核投資性房地產(chǎn)的核算范圍。選項(xiàng)B，以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物，其所有權(quán)不屬于承租方，不是承租方資產(chǎn)，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。選項(xiàng)D，出租給職工的自建宿舍樓，其屬于間接為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算，不屬于投資性房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)的范圍【2015年真題·多選題】下列各項(xiàng)中，10一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出第二節(jié)要點(diǎn)：11一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)11一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的定義，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件。12與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件12一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量（二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。根據(jù)來源不同，投資性房地產(chǎn)可分為外購和自行建造兩種方式。1．外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)企業(yè)外購的房地產(chǎn)，若在購入的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值，可直接作為投資性房地產(chǎn)核算。若在購入房地產(chǎn)自用一段時(shí)間后，再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)先將其作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃開始日或用于資本增值之日起，再將其從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)按取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，可用如下等式表示。外購房地產(chǎn)實(shí)際成本=購買價(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)（契稅、維修基金等）+可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量（二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量13一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量2．自行建造投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)，若在建造活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值，即可直接將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。若自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對外出租或用于資本增值，則應(yīng)當(dāng)先將其確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃開始日或用于資本增值之日開始，將其從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，可用如下等式表示。自建房地產(chǎn)成本=土地開發(fā)費(fèi)+建筑成本+安裝成本+應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用+分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量2．自行建造投資性房地產(chǎn)14一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量上述兩種來源的投資性房地產(chǎn)，其初始計(jì)量的會(huì)計(jì)處理可用下表簡明表示。投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的會(huì)計(jì)處理項(xiàng)目外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)自行建造投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量成本模式借：投資性房地產(chǎn)

貸：銀行存款等借：投資性房地產(chǎn)

貸：在建工程（或開發(fā)產(chǎn)品）公允價(jià)值模式借：投資性房地產(chǎn)——成本

貸：銀行存款等借：投資性房地產(chǎn)——成本貸：在建工程（或開發(fā)產(chǎn)品）一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量上述兩種來源的投資性房地產(chǎn)，15二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潢，改擴(kuò)建或裝修支出滿足資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化?！咎崾尽科髽I(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出16二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出采用不同計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)，在進(jìn)入改擴(kuò)建或裝修階段后，其會(huì)計(jì)處理有所差異，具體如下表所示。不同計(jì)量模式下后續(xù)支出的會(huì)計(jì)處理階段成本模式公允價(jià)值模式（1）開始施工借：投資性房地產(chǎn)——在建投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（已計(jì)提）貸：投資性房地產(chǎn)（原價(jià)）借：投資性房地產(chǎn)——在建

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)（2）施工中借：投資性房地產(chǎn)——在建貸：銀行存款等借：投資性房地產(chǎn)——在建貸：銀行存款等（3）完成施工借：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)——在建借：投資性房地產(chǎn)——成本

貸：投資性房地產(chǎn)——在建二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出采用不同計(jì)量模式的投資性房地17二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，如企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)所發(fā)生的支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“銀行存款”等科目。二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出18二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出【例題·單選題】2015年3月，甲公司與乙公司的寫字樓經(jīng)營租賃合同即將到期，該寫字樓按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。為了增加寫字樓的租金收入，甲公司決定租賃期滿后對寫字樓進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將寫字樓出租給丙公司。3月31日，與乙公司的租賃合同到期，寫字樓隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程，原價(jià)為9000萬元，已計(jì)提折舊1500萬元。12月20日，寫字樓改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出2500萬元，即日按照合同出租給丙公司。改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出。甲公司改擴(kuò)建完工后的投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值為（）萬元。A．11500

B．9000C．7500D．10000【答案】D二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出【例題·單選題】2015年319二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出【解析】本題考核與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的資本化后續(xù)支出的會(huì)計(jì)處理。改擴(kuò)建完工后的投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值=9000-1500+2500=10000（萬元）。（1）2015年3月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程。借：投資性房地產(chǎn)——在建

75000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

15000000貸：投資性房地產(chǎn)

90000000（2）甲公司與丙公司簽訂的合同表明該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)將進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且仍作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間（2015.4.1—2015.12.20）應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。借：投資性房地產(chǎn)——在建25000000貸：銀行存款

25000000（3）2015年12月20日，改擴(kuò)建工程完工。借：投資性房地產(chǎn)

100000000貸：投資性房地產(chǎn)——在建100000000。二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出【解析】本題考核與投資性房地20一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)第三節(jié)要點(diǎn)：21三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的21一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循以下會(huì)計(jì)處理規(guī)定。123參照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，按期（月）計(jì)提折舊或攤銷時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目。取得租金收入時(shí)，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對22一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【例題·單選題】甲公司對持有的投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量。2015年9月10日購入一棟房地產(chǎn)，總價(jià)款為8400萬元，其中土地使用權(quán)的價(jià)值為3600萬元，地上建筑物的價(jià)值為4800萬元。土地使用權(quán)及地上建筑物的預(yù)計(jì)使用年限均為20年，均采用直線法計(jì)提折舊或攤銷，預(yù)計(jì)凈殘值均為0。購入當(dāng)日即開始對外出租。不考慮其他因素，則甲公司2015年度應(yīng)確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)折舊和攤銷額為（）萬元。A．105B．120C．140D．80【答案】B一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【例題·單選題】甲公司對持23一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【解析】本題考核成本模式下投資性房地產(chǎn)折舊和攤銷的計(jì)算。投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷參照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，當(dāng)月增加的投資性房地產(chǎn)（地上建筑物）當(dāng)月不提折舊，當(dāng)月增加的投資性房地產(chǎn)（土地使用權(quán)）當(dāng)月開始攤銷。即地上建筑物從10月開始計(jì)提折舊，土地使用權(quán)從9月開始攤銷。甲公司2015年度應(yīng)確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)折舊和攤銷額=4800÷20×（3/12）+3600÷20×（4/12）=120（萬元）。（1）購入投資性房地產(chǎn)當(dāng)月，甲公司應(yīng)攤銷土地使用權(quán)，因此9月攤銷額=3600÷20÷12=15（萬元），會(huì)計(jì)分錄如下。借：其他業(yè)務(wù)成本

150000貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷

150000（2）10-12月，甲公司每月應(yīng)計(jì)提土地使用權(quán)攤銷和建筑物折舊，每月折舊和攤銷額為35（3600÷20÷12+4800÷20÷12）萬元，每月計(jì)提折舊和攤銷的會(huì)計(jì)分錄如下。借：其他業(yè)務(wù)成本

350000貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷

150000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

200000一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【解析】本題考核成本模式下24二、

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的

投資性房地產(chǎn)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)才能采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（一）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件。1投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。所在地通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市，對于大中型城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。2能夠合理估計(jì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，能夠合理估計(jì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的

投資性房地產(chǎn)只有25二、

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的

投資性房地產(chǎn)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)本著公平交易的原則，自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換，并且一般需要根據(jù)以下兩種情況確定價(jià)格。12能夠取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)格的，應(yīng)參照活躍市場的市場公開報(bào)價(jià)。無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)格的，應(yīng)參照活躍市場的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，也可以基于預(yù)計(jì)未來獲得的租金收益和相關(guān)現(xiàn)金流量予以計(jì)量。二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的

投資性房地產(chǎn)確定26二、

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的

投資性房地產(chǎn)（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額，借記“投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)”科目，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值的，按兩者差額編制相反的會(huì)計(jì)分錄。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入應(yīng)確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的

投資性房地產(chǎn)（二27二、

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的

投資性房地產(chǎn)【案例】2015年9月1日，甲公司支付800萬元購入一棟寫字樓用于出租，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量。甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定租賃期為5年。2015年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為950萬元。當(dāng)月取得租金收入40萬元存入銀行。甲公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。要求：根據(jù)上述資料編制相關(guān)會(huì)計(jì)分錄?！景咐馕觥扛鶕?jù)提供的材料，本案例的賬務(wù)處理如下。（1）2015年9月1日，購入寫字樓并出租。借：投資性房地產(chǎn)——成本8000000貸：銀行存款8000000二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的

投資性房地產(chǎn)【案28二、

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的

投資性房地產(chǎn)【接上案例解析】（2）2015年12月31日，按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額150（950-800）萬元計(jì)入當(dāng)期損益。借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)1500000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益1500000（3）取得租金收入40萬元存入銀行。借：銀行存款400000貸：其他業(yè)務(wù)收入400000二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的

投資性房地產(chǎn)【接29二、

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的

投資性房地產(chǎn)【例題·多選題】下列關(guān)于公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的表述中，不正確的有（）。A．企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不需對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷B．企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，存在減值跡象時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行減值測試C．企業(yè)持有的采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值高于賬面余額的差額計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入D．企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，取得的租金收入一般計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入【答案】BC【解析】選項(xiàng)B，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不需計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，也不需進(jìn)行減值測試，應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值；選項(xiàng)C，公允價(jià)值高于賬面余額的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的

投資性房地產(chǎn)【例30三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。（一）成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式只有房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件，計(jì)量模式才能由成本模式變更為公允價(jià)值模式。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。企業(yè)變更計(jì)量模式時(shí)，符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行如下會(huì)計(jì)處理。借：投資性房地產(chǎn)—成本（計(jì)量模式變更日公允價(jià)值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊或攤銷（已計(jì)提的折舊或攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（已計(jì)提的減值準(zhǔn)備）貸：投資性房地產(chǎn)（原賬面余額）利潤分配—未分配利潤/盈余公積（公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額）（或借記）三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，企31三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更（二）公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。企業(yè)采用成本模式對投資性房產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房產(chǎn)時(shí)，該投資性房產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對該投資性房產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更（二）公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本32三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更【小結(jié)】由于有成本和公允價(jià)值兩種模式可選擇，因此在實(shí)務(wù)中投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的具體處理有很多差異，如下表所示。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的實(shí)務(wù)處理項(xiàng)目成本模式公允價(jià)值模式計(jì)提攤銷或折舊借：其他業(yè)務(wù)成本貸：

投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊不需計(jì)提折舊或攤銷取得租金收入借：銀行存款等貸：其他業(yè)務(wù)收入資產(chǎn)負(fù)債表日減值測試進(jìn)行測試不計(jì)提減值準(zhǔn)備會(huì)計(jì)處理借：資產(chǎn)減值損失貸：

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值（小于時(shí)進(jìn)行相反會(huì)計(jì)處理）：借：

投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)貸：

公允價(jià)值變動(dòng)損益后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換成本模式→公允價(jià)值模式（√）公允價(jià)值模式→成本模式（×）三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更【小結(jié)】由于有成本和公允價(jià)33三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更【案例】甲公司將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2016年1月1日，甲公司認(rèn)為，該寫字樓所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定以公允價(jià)值模式計(jì)量該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。該寫字樓采用平均年限法計(jì)提折舊，預(yù)計(jì)使用50年，已使用1.5年，凈殘值為0，與稅法相同。該寫字樓原造價(jià)為5000萬元，已計(jì)提折舊150萬元，賬面價(jià)值為4850萬元。2016年1月1日，該寫字樓的公允價(jià)值為5100萬元。假設(shè)甲公司按凈利潤的10%計(jì)提盈余公積。要求：編制甲公司的投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)分錄。（不考慮所得稅影響）三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更【案例】甲公司將某一棟寫字34三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更【案例解析】投資性房地產(chǎn)從成本模式變更為公允價(jià)值模式計(jì)量，視作會(huì)計(jì)政策變更，即假定一直采用公允價(jià)值模式，即本來不用計(jì)提折舊150萬元（調(diào)減“其他業(yè)務(wù)成本”150）；同時(shí)，該寫字樓的賬面原價(jià)是5000萬元，變更日其公允價(jià)值為5100萬元，在公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，兩者的差額100（5100-5000）萬元應(yīng)計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”貸方。因此，折舊和公允價(jià)值變動(dòng)影響凈利潤的金額為250（150+100）萬元，即公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額，應(yīng)調(diào)整的盈余公積=250×10%=25（萬元），應(yīng)調(diào)整的未分配利潤=250-25=225（萬元）。甲公司的賬務(wù)處理如下。借：投資性房地產(chǎn)——

成本51000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊1500000貸：投資性房地產(chǎn)50000000利潤分配——未分配利潤

2250000盈余公積250000三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更【案例解析】35三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更【2011年真題·單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額會(huì)對下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的是（）。A．資本公積

B．營業(yè)外收入C．未分配利潤

D．投資收益【答案】C【解析】本題考核投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理。投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，應(yīng)該作為會(huì)計(jì)政策變更處理，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額應(yīng)計(jì)入留存收益，所以選項(xiàng)C正確。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更【2011年真題·單選題】36一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換二、投資性房地產(chǎn)的處置第四節(jié)要點(diǎn)：37一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換二、投資性房地產(chǎn)的處置第四節(jié)要點(diǎn)：3737一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)用途的變更。房地產(chǎn)用途發(fā)生改變的確鑿證據(jù)包括如下兩個(gè)方面。企業(yè)不得隨意對自用或作為存貨的房地產(chǎn)進(jìn)行重新分類，但對于有確鑿證據(jù)的，應(yīng)予以轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)換的形式包括投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)（自用房地產(chǎn)、存貨）和非投資性房地產(chǎn)（自用房地產(chǎn)、存貨）轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。12企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議。房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變，如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)用途的變更。房地產(chǎn)用途38一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)1．轉(zhuǎn)換形式與轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)開始自用，即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)換日是投資性房地產(chǎn)進(jìn)入自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)39一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2．成本模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理成本模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”或“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷”科目，貸記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”科目；按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。會(huì)計(jì)分錄如下。借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2．成本模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理40一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換3．公允價(jià)值模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。轉(zhuǎn)換日，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目；按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。會(huì)計(jì)分錄如下。借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)——成本——公允價(jià)值變動(dòng)（或借記）公允價(jià)值變動(dòng)損益（或借記）一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換3．公允價(jià)值模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理41一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（二）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)1．轉(zhuǎn)換形式與轉(zhuǎn)換日自用房地產(chǎn)包括自用建筑物和自用土地使用權(quán)，其主要用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理。當(dāng)企業(yè)將其自用建筑物改用于出租，固定資產(chǎn)就相應(yīng)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)當(dāng)企業(yè)將其土地使用權(quán)改用于賺取租金或資本增值，該土地使用權(quán)就轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于賺取租金或資本增值的日期。一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（二）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)當(dāng)企業(yè)將其42一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2．成本模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按該項(xiàng)建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目；按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”或“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷”科目；按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。會(huì)計(jì)分錄如下。借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2．成本模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理43一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換3．公允價(jià)值模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按該建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按已計(jì)提的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷，借記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”科目，按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目；同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“其他綜合收益”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入其他綜合收益的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)—成本累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)—成本

累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)其他綜合收益一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換3．公允價(jià)值模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理轉(zhuǎn)換日的公允44一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（三）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨1．轉(zhuǎn)換形式與轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。在這種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)做出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（三）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨45一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2．成本模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理成本模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)，應(yīng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，按照已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目。會(huì)計(jì)分錄如下。借：開發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2．成本模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理46一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換3．公允價(jià)值模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為存貨的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。轉(zhuǎn)換日，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目；按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。會(huì)計(jì)分錄如下。借：開發(fā)產(chǎn)品貸：投資性房地產(chǎn)——成本——公允價(jià)值變動(dòng)（或借記）公允價(jià)值變動(dòng)損益（或借記）一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換3．公允價(jià)值模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理47一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（四）存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)1．轉(zhuǎn)換形式與轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃方式出租時(shí)，存貨即轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)換日即租賃期開始日，從該日期起承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)的權(quán)利。一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（四）存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)48一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2．成本模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。會(huì)計(jì)分錄如下。借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2．成本模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理49一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換3．公允價(jià)值模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)—成本”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目；同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“其他綜合收益”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入其他綜合收益的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)分錄如下。轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)——

成本存貨跌價(jià)準(zhǔn)備公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)——

成本存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品其他綜合收益一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換3．公允價(jià)值模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理轉(zhuǎn)換日的公允50一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)（自用房地產(chǎn)、存貨）和非投資性房地產(chǎn)（自用房地產(chǎn)、存貨）轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)涉及的會(huì)計(jì)處理看上去很多，且容易混淆，但只要總結(jié)其規(guī)律，就能夠做到準(zhǔn)確記憶。歸納起來，其規(guī)律如下頁兩表所示，表格相關(guān)說明如下。（1）A表示投資性房地產(chǎn)，B表示固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品。B減值表示固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。（2）借方表示應(yīng)借記科目在轉(zhuǎn)換日的賬面余額（原價(jià)）或公允價(jià)值；貸方表示應(yīng)貸記科目在轉(zhuǎn)換日的賬面余額（原價(jià)）或公允價(jià)值。（3）折舊為“累計(jì)折舊”的簡稱，攤銷為“累計(jì)攤銷”的簡稱，減值為“減值準(zhǔn)備”的簡稱。（4）B賬面價(jià)值=B賬面余額（原價(jià)）-B累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷-B減值準(zhǔn)備。一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)（自用房地產(chǎn)、51一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換簡明表（成本模式）借方貸方備注A→BBAB為存貨時(shí)，無折舊、攤銷、減值，有跌價(jià)A折舊（已提）B折舊A攤銷（已提）B攤銷A減值（已提）B減值B→AABB折舊（已提）B攤銷（已提）B減值（已提）B跌價(jià)（已提）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換簡明表（公允價(jià)值模式）借方貸方A→BBA—成本A—公允價(jià)值變動(dòng)（增值記貸方）公允價(jià)值變動(dòng)損益（A與B的差額）B→AA—成本BB折舊（已提）B攤銷（已提）B減值（已提）B跌價(jià)（已提）公允價(jià)值變動(dòng)損益（B公允價(jià)值＜B賬面價(jià)值）其他綜合收益（B公允價(jià)值＞B賬面價(jià)值）一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換簡明表（成本模式）借方貸方備注A52一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【2012年真題·單選題】2011年7月1日，甲公司將一項(xiàng)按成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價(jià)為4000萬元，已計(jì)提折舊200萬元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備100萬元，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為3850萬元，假定不考慮其他因素，轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)借記“固定資產(chǎn)”科目的金額為（）萬元。A．3700B．3800C．3850D．4000【答案】D【解析】成本模式計(jì)量下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目，因此，“固定資產(chǎn)”科目的金額為4000萬元。相關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下。借：固定資產(chǎn)

40000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

2000000投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

1000000貸：投資性房地產(chǎn)40000000累計(jì)折舊2000000固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備1000000一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【2012年真題·單選題】2011年7月1日53一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例題·單選題】甲公司擁有一棟辦公用寫字樓。2014年12月1日，甲公司擬將該辦公樓出租。2015年1月1日，甲公司與乙公司簽訂經(jīng)營租賃協(xié)議，將該寫字樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為2015年1月1日，年租金為300萬元，租期3年。當(dāng)日，該寫字樓的賬面余額為3500萬元，已計(jì)提折舊1000萬元，公允價(jià)值為1800萬元，且預(yù)計(jì)其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得。2013年底，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為2400萬元。假定甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不考慮其他因素，則下列說法中不正確的是（）。A．自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換日為2015年1月1日B．轉(zhuǎn)換日，寫字樓賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額應(yīng)計(jì)入其他綜合收益C．甲公司收取的租金應(yīng)確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入D．該項(xiàng)房地產(chǎn)對甲公司2015年度損益的影響金額為200萬元【答案】B【解析】選項(xiàng)A正確，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值1800萬元小于賬面價(jià)值2500（3500-1000）萬元的差額應(yīng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，不計(jì)入其他綜合收益。一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例題·單選題】甲公司擁有一棟辦公用寫字樓。54一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【接上例解析】相關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下。借：投資性房地產(chǎn)——成本18000000累計(jì)折舊10000000公允價(jià)值變動(dòng)損益

7000000貸：固定資產(chǎn)35000000選項(xiàng)C正確，期末收到租金收入時(shí)，甲公司編制如下分錄。借：銀行存款等

3000000貸：其他業(yè)務(wù)收入3000000選項(xiàng)D正確，期末按照公允價(jià)值調(diào)整該房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，兩者的差額600（2400-1800）萬元計(jì)入當(dāng)期損益，相關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下。借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

6000000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

6000000因此，該項(xiàng)房地產(chǎn)對甲公司2015年度損益的影響金額=-700+300+600=200（萬元）。一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【接上例解析】相關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下。55一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【案例】甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2015年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發(fā)成本為1000萬元。甲企業(yè)對其計(jì)提了200萬元的跌價(jià)準(zhǔn)備。要求：假定出租日該商品房的公允價(jià)值分別為700萬元、900萬元，分別編制該商品房轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄?！景咐馕觥咳绻鲎馊赵撋唐贩康墓蕛r(jià)值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會(huì)計(jì)分錄如下。借：投資性房地產(chǎn)——

成本

7000000存貨跌價(jià)準(zhǔn)備2000000公允價(jià)值變動(dòng)損益1000000貸：開發(fā)產(chǎn)品10000000如果出租日該商品房的公允價(jià)值為900萬元，則甲公司在租賃期開始日的會(huì)計(jì)分錄如下。借：投資性房地產(chǎn)——成本

9000000存貨跌價(jià)準(zhǔn)備2000000貸：開發(fā)產(chǎn)品10000000其他綜合收益1000000一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【案例】甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2015年156一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例題·單選題】企業(yè)將作為存貨的商品房轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，商品房公允價(jià)值高于賬面價(jià)值的差額應(yīng)當(dāng)記入的科目是（）。A．其他綜合收益B．投資收益C．營業(yè)外收入D．公允價(jià)值變動(dòng)損益【答案】A【解析】本題考核投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理。作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，記入“其他綜合收益”科目，小于的差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例題·單選題】企業(yè)將作為存貨的商品房轉(zhuǎn)換為57二、投資性房地產(chǎn)的處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。

成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置處置采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”或“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按其成本，貸記“投資性房地產(chǎn)—成本”科目，按其累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)”科目。同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入其他綜合收益的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。二、投資性房地產(chǎn)的處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或永久退出使用且58二、投資性房地產(chǎn)的處置【案例】甲公司擁有一棟用于出租的寫字樓，賬面價(jià)值為1000萬元，采用公允價(jià)值模式計(jì)量。甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定租賃期為10年。2005年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為1200萬元。2015年10月1日，租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為1500萬元，乙公司已用銀行存款付清。假定不考慮營業(yè)稅等稅費(fèi)。要求：根據(jù)上述資料編制相關(guān)會(huì)計(jì)分錄?！景咐馕觥扛鶕?jù)提供的材料，本例的賬務(wù)處理如下。（1）2005年12月31日，以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值1200萬元與原賬面價(jià)值1000萬元之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

2000000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

2000000二、投資性房地產(chǎn)的處置【案例】甲公司擁有一棟用于出租的寫字樓59二、投資性房地產(chǎn)的處置【接上案例解析】（2）投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷。租賃期屆滿后，甲公司處置該棟寫字樓應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，調(diào)整其賬面價(jià)值。①收取處置收入。借：銀行存款15000000貸：其他業(yè)務(wù)收入15000000②結(jié)轉(zhuǎn)處置成本。借：其他業(yè)務(wù)成本12000000貸：投資性房地產(chǎn)——成本

10000000——公允價(jià)值變動(dòng)2000000③結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)。借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

2000000貸：其他業(yè)務(wù)成本2000000二、投資性房地產(chǎn)的處置【接上案例解析】60ThankYou!謝謝觀賞ThankYou!謝謝觀賞61第四章投資性房地產(chǎn)第四章投資性房地產(chǎn)62一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征二、投資性房地產(chǎn)的范圍第一節(jié)要點(diǎn)：63一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征二、投資性房地產(chǎn)的范圍第一節(jié)要點(diǎn)63一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征（一）投資性房地產(chǎn)的定義投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征（一）投資性房地產(chǎn)的定義64一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征（二）投資性房地產(chǎn)的特征投資性房地產(chǎn)具有以下兩個(gè)特征。1．投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動(dòng)作為企業(yè)從事的經(jīng)營性活動(dòng)，投資性房地產(chǎn)的形式主要有以下兩種。出租建筑物、出租土地使用權(quán)建筑物、土地使用權(quán)的出租實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為，企業(yè)收取的租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費(fèi)收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標(biāo)所從事的經(jīng)營性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，盡管其增值收益通常與市場供求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素相關(guān)，但目的是“待價(jià)而沽”，通過轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征（二）投資性房地產(chǎn)的特征出租建筑65一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征2．投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)核算和反映，可區(qū)別于自用的廠房、辦公樓等房地產(chǎn)（作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)）和已建完工商品房（作為存貨），這樣可以更加清楚地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力。【提示】企業(yè)取得的土地使用權(quán)，應(yīng)區(qū)分以下情況處理：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于在建商品房的土地使用權(quán)應(yīng)作為企業(yè)的存貨核算；②持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；③其他一般情況應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)所支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征2．投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、66二、投資性房地產(chǎn)的范圍在實(shí)務(wù)中需分清投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)，即明確投資性房地產(chǎn)的范圍。（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物3種。已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。但是，按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。二、投資性房地產(chǎn)的范圍在實(shí)務(wù)中需分清投資性房地產(chǎn)與非投資性房67二、投資性房地產(chǎn)的范圍企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意如下幾點(diǎn)。123用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。例如，企業(yè)將其辦公樓出租，同時(shí)向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)的范圍企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)68二、投資性房地產(chǎn)的范圍（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目下列房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)包括自用建筑物（固定資產(chǎn)）和自用土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)），企業(yè)持有此類房地產(chǎn)的目的是生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者進(jìn)行經(jīng)營管理。作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。如果某項(xiàng)房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值、部分自用，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，反之，則不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)的范圍（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目自用房地69二、投資性房地產(chǎn)的范圍【2016年真題·判斷題】企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租給其他單位的土地使用權(quán)，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（）【答案】√【解析】本題考核投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租給其他單位的土地使用權(quán)，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)的范圍【2016年真題·判斷題】企業(yè)以經(jīng)營租70二、投資性房地產(chǎn)的范圍【2015年真題·多選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算的有（）。A．已出租的土地使用權(quán)B．以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物C．持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)D．出租給本企業(yè)職工居住的自建宿舍樓【答案】AC【解析】本題考核投資性房地產(chǎn)的核算范圍。選項(xiàng)B，以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物，其所有權(quán)不屬于承租方，不是承租方資產(chǎn)，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。選項(xiàng)D，出租給職工的自建宿舍樓，其屬于間接為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算，不屬于投資性房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)的范圍【2015年真題·多選題】下列各項(xiàng)中，71一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出第二節(jié)要點(diǎn)：72一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)72一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的定義，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件。12與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件73一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量（二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。根據(jù)來源不同，投資性房地產(chǎn)可分為外購和自行建造兩種方式。1．外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)企業(yè)外購的房地產(chǎn)，若在購入的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值，可直接作為投資性房地產(chǎn)核算。若在購入房地產(chǎn)自用一段時(shí)間后，再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)先將其作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃開始日或用于資本增值之日起，再將其從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)按取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，可用如下等式表示。外購房地產(chǎn)實(shí)際成本=購買價(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)（契稅、維修基金等）+可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量（二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量74一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量2．自行建造投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)，若在建造活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值，即可直接將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。若自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對外出租或用于資本增值，則應(yīng)當(dāng)先將其確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃開始日或用于資本增值之日開始，將其從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，可用如下等式表示。自建房地產(chǎn)成本=土地開發(fā)費(fèi)+建筑成本+安裝成本+應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用+分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量2．自行建造投資性房地產(chǎn)75一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量上述兩種來源的投資性房地產(chǎn)，其初始計(jì)量的會(huì)計(jì)處理可用下表簡明表示。投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的會(huì)計(jì)處理項(xiàng)目外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)自行建造投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量成本模式借：投資性房地產(chǎn)

貸：銀行存款等借：投資性房地產(chǎn)

貸：在建工程（或開發(fā)產(chǎn)品）公允價(jià)值模式借：投資性房地產(chǎn)——成本

貸：銀行存款等借：投資性房地產(chǎn)——成本貸：在建工程（或開發(fā)產(chǎn)品）一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量上述兩種來源的投資性房地產(chǎn)，76二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潢，改擴(kuò)建或裝修支出滿足資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化?！咎崾尽科髽I(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出77二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出采用不同計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)，在進(jìn)入改擴(kuò)建或裝修階段后，其會(huì)計(jì)處理有所差異，具體如下表所示。不同計(jì)量模式下后續(xù)支出的會(huì)計(jì)處理階段成本模式公允價(jià)值模式（1）開始施工借：投資性房地產(chǎn)——在建投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（已計(jì)提）貸：投資性房地產(chǎn)（原價(jià)）借：投資性房地產(chǎn)——在建

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)（2）施工中借：投資性房地產(chǎn)——在建貸：銀行存款等借：投資性房地產(chǎn)——在建貸：銀行存款等（3）完成施工借：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)——在建借：投資性房地產(chǎn)——成本

貸：投資性房地產(chǎn)——在建二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出采用不同計(jì)量模式的投資性房地78二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，如企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)所發(fā)生的支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“銀行存款”等科目。二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出79二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出【例題·單選題】2015年3月，甲公司與乙公司的寫字樓經(jīng)營租賃合同即將到期，該寫字樓按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。為了增加寫字樓的租金收入，甲公司決定租賃期滿后對寫字樓進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將寫字樓出租給丙公司。3月31日，與乙公司的租賃合同到期，寫字樓隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程，原價(jià)為9000萬元，已計(jì)提折舊1500萬元。12月20日，寫字樓改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出2500萬元，即日按照合同出租給丙公司。改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出。甲公司改擴(kuò)建完工后的投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值為（）萬元。A．11500

B．9000C．7500D．10000【答案】D二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出【例題·單選題】2015年380二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出【解析】本題考核與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的資本化后續(xù)支出的會(huì)計(jì)處理。改擴(kuò)建完工后的投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值=9000-1500+2500=10000（萬元）。（1）2015年3月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程。借：投資性房地產(chǎn)——在建

75000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

15000000貸：投資性房地產(chǎn)

90000000（2）甲公司與丙公司簽訂的合同表明該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)將進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且仍作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間（2015.4.1—2015.12.20）應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。借：投資性房地產(chǎn)——在建25000000貸：銀行存款

25000000（3）2015年12月20日，改擴(kuò)建工程完工。借：投資性房地產(chǎn)

100000000貸：投資性房地產(chǎn)——在建100000000。二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出【解析】本題考核與投資性房地81一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)第三節(jié)要點(diǎn)：82三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的82一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循以下會(huì)計(jì)處理規(guī)定。123參照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，按期（月）計(jì)提折舊或攤銷時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目。取得租金收入時(shí)，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對83一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【例題·單選題】甲公司對持有的投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量。20