重慶武隆仙女山項目初步市場分析課件

武隆仙女山項目

初步市場分析2022年12月20日武隆仙女山項目

初步市場分析2022年12月19日目錄一、區(qū)域發(fā)展情況概況城市規(guī)劃城市旅游資源城市經(jīng)濟發(fā)展狀況城市房地產(chǎn)發(fā)展概況小結(jié)二、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況分析三、總結(jié)目錄一、區(qū)域發(fā)展情況概況‖城市區(qū)位——距離主城區(qū)180公里，通行時間2小時。武隆縣地處渝東南烏江下游，東連彭水，西鄰涪陵、南川，北接豐都，南界貴川道真，幅員面積2901.3平方公里，轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)186個村，人口40萬。武隆位于“一圈兩翼”中的渝東南區(qū)域（渝東南區(qū)域包括：黔江區(qū)、武隆縣、石柱縣、秀山縣、酉陽縣、彭水縣）武隆距重慶市區(qū)180公里，通過09年新建成的渝武高速公路僅需兩個小時。重慶主城武隆渝東南概況‖城市區(qū)位——距離主城區(qū)180公里，通行時間2小時。武隆武隆縣主城包括三個組團：主城區(qū)（巷口和棉花壩兩部分）、仙女山組團和白馬組團三部分。主城區(qū)（含巷口、棉花壩）為全縣的核心服務基地、交通樞紐，重點發(fā)展商貿(mào)、旅游服務和綠色食品加工；白馬組團為全縣的工業(yè)基地；仙女山組團為全縣重點旅游服務接待基地。仙女山組團依托仙女山風景旅游區(qū)，定位于重慶市乃至渝東南及烏江流域重要的觀光旅游和度假旅游服務基地，也是武隆重要的城市拓展區(qū)。白馬組團仙女山組團主城區(qū)城市規(guī)劃‖規(guī)劃定位——渝東南及烏江流域重要的觀光旅游度假服務基地武隆縣主城包括三個組團：主城區(qū)（巷口和棉花壩兩部分）、仙女山城市規(guī)劃‖仙女山規(guī)劃——一期規(guī)劃4.6平方公里，目前已經(jīng)基本無地可拿！重慶市武隆縣仙女山組團，具體范圍為：東以“武天路”（武隆—天坑三硚）至小灣一帶；北以仙女山鎮(zhèn)至中心廟水庫岔路口為界；南以黃瓜坨至將軍坨一帶為界；西以現(xiàn)狀“墊道路”（墊江—道真）為界。仙女山一期規(guī)劃總用地面積4.6平方公里。2006年5月和2007年1月，市政府批準實施《武隆縣城市總體規(guī)劃》和《仙女山組團控制性詳細規(guī)劃》，把武隆仙女山推向了對外開放的前沿。作為武隆縣城的一個組團，仙女山新區(qū)規(guī)劃常住人口2.5萬人，遠景規(guī)劃8萬人，將轉(zhuǎn)移世界自然遺產(chǎn)保護區(qū)的原住民1.5萬人。同時，還將大量吸納重慶主城區(qū)具有建第二居所欲望的人員到新區(qū)居住。仙女山新區(qū)基礎設施完善。新修建的5條城市道路配套管網(wǎng)及路面工程已結(jié)束，武仙路主干道管網(wǎng)全面完工；供水、供電等基礎設施和醫(yī)院、福利院等公共設施已竣工并投入使用。城市規(guī)劃‖仙女山規(guī)劃——一期規(guī)劃4.6平方公里，目前已經(jīng)基城市規(guī)劃‖發(fā)展目標——旅游度假，生態(tài)環(huán)保。目標定位到2011年，建成區(qū)面積達到4.6平方公里，常住人口達到2.5萬；到2016年，建成區(qū)面積達到10平方公里，常住人口達到5萬，全面實現(xiàn)小康目標。度假旅游之城戶外運動之城生態(tài)環(huán)保之城生態(tài)功能森林覆蓋率達80%以上，珍稀植物20余種各種草木本植物1300余種，其中國家保護的珍稀植物20余種年平均氣溫17.4℃，平均日照1121小時。月均溫在20℃左右，最熱的7、8月，最高溫度也不超過30℃。人類居住最佳緯度為20-30度，仙女山新區(qū)處于北緯29.2度，海拔在1100米—1200米。行政服務中心區(qū)文化娛樂休閑區(qū)旅游度假接待區(qū)旅游商品農(nóng)牧產(chǎn)品加工區(qū)“武隆喀斯特”世界自然遺產(chǎn)博物館城市規(guī)劃‖發(fā)展目標——旅游度假，生態(tài)環(huán)保。目標定位到2011城市旅游資源‖武隆縣區(qū)域旅游資源豐富旅游區(qū)類別重慶市總量武隆縣擁有量占全市比重備注世界遺產(chǎn)2個1個50%武隆喀斯特國家級重點風景名勝區(qū)5個1個20%芙蓉江風景區(qū)國家級森林公園3個1個33%仙女山國家森林公園國家4A級景區(qū)6個2個25%芙蓉洞、天坑三硚重慶市“十佳”風景旅游區(qū)10個2個20%芙蓉洞、仙女山、天坑三硚武隆縣是重慶市十佳旅游區(qū)和中國優(yōu)秀旅游城市，旅游業(yè)也成為武隆縣的一大支柱產(chǎn)業(yè)。目前，已開發(fā)建成芙蓉江國家重點風景名勝區(qū)、仙女山國家森林公園景區(qū)、天生三橋景區(qū)三大景區(qū)。芙蓉洞、天生三橋景區(qū)被評為AAAA級風景區(qū)。城市旅游資源‖武隆縣區(qū)域旅游資源豐富旅游區(qū)類別重慶市總量武隆城市旅游資源‖平均海拔1900米，9個主要景點。烏江畫廊仙女山森林公園仙女湖天生三硚萬峰林海芙蓉洞芙蓉江白馬山大溪河小三峽武隆境內(nèi)共有9個主要景點，其中仙女山組團周邊分布有4個著名的景點，以仙女山森林公園最為出名。仙女山平均海拔1900米，有16塊大小不等的高原牧場，占地約100平方公里。城市旅游資源‖平均海拔1900米，9個主要景點。烏江畫廊仙女城市旅游資源‖仙女山和青城山發(fā)展歷程對比，目前仙女山發(fā)展時間較短，文化積淀較弱。但從資源狀況來看，兩地區(qū)域價值類似，未來發(fā)展?jié)摿Υ?。仙女山青城山旅游價值國家重點風景名勝區(qū)國家AAAA級旅游區(qū)國際森林公園世界文化、自然雙遺產(chǎn)國家重點風景名勝區(qū)國家AAAAA級旅游區(qū)道教名山世界文化遺產(chǎn)生態(tài)價值植被豐富，80%綠色資源覆蓋氣候涼爽，年平均氣溫17.4度空氣新鮮，富含氧離子是主城的108倍海拔1288米海拔1260米，全山林木青翠，四季常青資源價值集險、幽、雄、奇于一身，譽為”南國第一牧場”和”東方瑞士”素有”青城天下幽“的美譽交通價值陸路：渝湘高速全程128公里；渝懷鐵路全程167公里水路：重慶港—烏江—芙蓉江碼頭；小三峽—烏江—芙蓉江碼頭航空：2010年底開工建設仙女山旅游支線機場。成青快速通道、成灌快速、成灌快鐵發(fā)展時間2006年開始，現(xiàn)發(fā)展4年時間2000年開始，現(xiàn)發(fā)展已有10年游客量從2007年開始游客年均增長率保持在24%左右，2010年武隆旅游人數(shù)降達到270萬人。2000年接待國內(nèi)游客300萬人次2005年年達到520萬人次2010年達到670萬人次發(fā)展目標“運動”、生態(tài)、環(huán)保之稱，渝東南片區(qū)旅游基地事宜多種度假活動，環(huán)境優(yōu)美，自然環(huán)境良好的度假區(qū)現(xiàn)階段房價普通類別墅產(chǎn)品4500-6000元/平方米多層產(chǎn)品3900-4700元/平方米普通類別墅產(chǎn)品10000-12000元/平方米多層產(chǎn)品7000-9000元/平方米城市旅游資源‖仙女山和青城山發(fā)展歷程對比，目前仙女山發(fā)展時間旅游發(fā)展規(guī)劃‖根據(jù)規(guī)劃在2020年，區(qū)域年旅游人口將達到約1900萬。發(fā)展期鞏固期

200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020增長率14.32%18.65%19.56%23.51%24%24%24%24%24%24%20%20%20%20%20%旅游發(fā)展規(guī)劃‖根據(jù)規(guī)劃在2020年，區(qū)域年旅游人口將達到約1旅游發(fā)展規(guī)劃‖區(qū)域規(guī)劃建設項目多，檔次高；并且將在武隆建設機場，預計總投資7.2億。仙女山新區(qū)的發(fā)展定位是度假旅游之城、戶外運動之城、生態(tài)環(huán)保之城，作為度假旅游之城，仙女山新區(qū)內(nèi)將建成仙女山游客接待中心、國際會展中心、生態(tài)公園、民俗風情一條街、歐陸風情一條街、7個四星級以上的酒店、五片廣場、旅游房產(chǎn)128萬平方米，將成為重慶市范圍內(nèi)的主要旅游度假區(qū)和旅游接待基地；作為戶外運動之城，仙女山新區(qū)將建城一座容納1.2萬人的室外體育場、一座賽馬場、一條登山步道、一片18洞的高爾夫球場、10片籃球場、20片羽毛球場、30片網(wǎng)球場；作為生態(tài)環(huán)保之城，仙女山新區(qū)突出生態(tài)環(huán)保立城的理念，堅持用生態(tài)學的原理進行城市規(guī)劃設計和管理保護。新區(qū)的容積率規(guī)劃在0.3—0.5，建成后新區(qū)的森林覆蓋率將達到70%以上。機場建設規(guī)模:擬建武隆支線機場近期(2020年)按飛行區(qū)指標為4C,跑道2800米X45米建設,遠期(2040年)按飛行區(qū)指標升為4D,跑道可延長至4000米,總投資7.2億。旅游發(fā)展規(guī)劃‖區(qū)域規(guī)劃建設項目多，檔次高；并且將在武隆建設機城市經(jīng)濟‖武隆城市化率較高。約高出渝東南區(qū)域5%。武隆渝東南平均

20052006200720082009年末總戶數(shù)（萬人）渝東南

102.67105.28107.48109.726武隆11.7311.9312.112.3612.93年末總?cè)藬?shù)（萬人）渝東南

349.38354.94359.06363.228武隆40.140.4740.8441.0141.08常住人口（萬人）渝東南

283.51281.34280.9280.461武隆34.7934.7134.4234.3434.53城鎮(zhèn)化率渝東南

21.50%23.00%24.49%26.08%武隆25.60%27.00%28.40%29.94%31.57%城市經(jīng)濟‖武隆城市化率較高。約高出渝東南區(qū)域5%。武隆渝東南城市經(jīng)濟‖武隆位于渝東南六市第二位（僅次于黔江），占區(qū)域生產(chǎn)總值的16.8%。為渝東南區(qū)域發(fā)展的經(jīng)濟重點城市。

20052006200720082009生產(chǎn)總值（萬元）渝東南0.0186.4223.3280.4352.1武隆29.933.540.049.859.2占比

18.0%17.9%17.8%16.8%城市經(jīng)濟‖武隆位于渝東南六市第二位（僅次于黔江），占區(qū)域生產(chǎn)城市經(jīng)濟‖隨著仙女山旅游業(yè)的快速發(fā)展，武隆第三產(chǎn)業(yè)的比重跳躍式增加，09年占比已經(jīng)達到30%

2006200720082009第一產(chǎn)業(yè)（億元）6.57.88.79.4第二產(chǎn)業(yè)（億元）15.119.324.120.2第三產(chǎn)業(yè)（億元）12.012.917.129.5城市經(jīng)濟‖隨著仙女山旅游業(yè)的快速發(fā)展，武隆第三產(chǎn)業(yè)的比重跳躍城市經(jīng)濟‖武隆縣人均GDP高于渝東南區(qū)域的平均水平，區(qū)域人民生活水平提高較快。對周邊人口進駐的吸引力較強。武隆渝東南平均

2006200720082009人均GDP（元）渝東南65677907997412581武隆9655115811448917192城市經(jīng)濟‖武隆縣人均GDP高于渝東南區(qū)域的平均水平，區(qū)域人民城市經(jīng)濟‖武隆固定資產(chǎn)投資快速增加，房地產(chǎn)投資占整個渝東南區(qū)域的35.5%。

20052006200720082009社會固定資產(chǎn)投資（億元）武隆28.235.242.158.078.8渝東南175.2234.3302.9391.5占比20.1%18.0%19.1%20.1%房地產(chǎn)投資（億元）武隆0.61.62.85.08.3渝東南

7.110.715.823.3占比

22.7%25.9%31.4%35.5%城市經(jīng)濟‖武隆固定資產(chǎn)投資快速增加，房地產(chǎn)投資占整個渝東南區(qū)城市房地產(chǎn)發(fā)展概況‖區(qū)域市場發(fā)展主要依靠外來投資性購房驅(qū)動，受到08年市場萎縮，開工量減少16.2%；09年市場復蘇，開工量增加57.5%；城市房地產(chǎn)發(fā)展概況‖區(qū)域市場發(fā)展主要依靠外來投資性購房驅(qū)動，小結(jié)城市經(jīng)濟武隆經(jīng)濟發(fā)展為渝東南區(qū)域第二大城市，國民生產(chǎn)總值僅次于黔江。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展基礎較強。09年，渝武高速公路的通車，使區(qū)域發(fā)展進入了快車道規(guī)劃到2011年，建成區(qū)面積達到4.6平方公里，常主人口達到2.5萬，到2016年，建成區(qū)面積達10平方公里，常駐人口達到5萬。預計2015年武隆機場將投入使用，屆時區(qū)域通行時間急劇減少，將形成一個星級酒店云集，配套齊全的全國知名旅游勝地。旅游區(qū)域旅游資源豐富，發(fā)展?jié)摿Υ蟆Ｂ糜?，使武隆房地產(chǎn)與重慶主城互動：目前，4.6平方公里已基本無地可拿，核心區(qū)土地的稀缺性已初步呈現(xiàn)，土地的價值日漸提升！區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展主要靠旅游所衍生的投資需求拉動。小結(jié)城市經(jīng)濟目錄一、區(qū)域發(fā)展情況二、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況分析整體市場分析重點在售項目分析結(jié)論三、總結(jié)目錄一、區(qū)域發(fā)展情況仙女山項目分布天秀仙居仙山紫苑晉愉·戴斯大衛(wèi)營仙女山一號依云美鎮(zhèn)仙山流云夏宮仙女山假日國際社區(qū)21度洋房芳草地·雪嶺仙山隆鑫花漾的山谷項目概況：目前區(qū)域內(nèi)分布有11個在售項目，一個潛在項目（漢匯。塞拉維）。單個項目的占地面積均在200畝以上，并都規(guī)劃有酒店。土地市場：在2008年以前區(qū)域地價水平為10~15萬/畝；樓面地價約100~200元/㎡。在2009年由于渝武高速公路的通車和宏觀經(jīng)濟環(huán)境的刺激，區(qū)域地價水平達到18~25萬/畝。樓面地價約500~600元/㎡。目前有兩個地塊項目在招商中，在漢匯項目附近一個約1000畝；晉渝附近約600畝。漢匯*塞拉維根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查和業(yè)內(nèi)訪談信息仙女山項目分布天秀仙居仙山紫苑晉愉·戴斯大衛(wèi)營仙女山一號依云潛在項目——漢匯。塞拉維，總建筑面積約5萬方。09年拿地，樓面價約為500元/平米。項目位置：緊靠仙女山一號占地面積：103畝建筑面積：5.2萬產(chǎn)品特征：25~70㎡單間、一房、兩房預計推出時間：2010年10月地價水平：漢匯公司09年拿地：21萬/畝。樓面地價約為500元/㎡。潛在項目——漢匯。塞拉維，總建筑面積約5萬方。09年拿地，樓整體市場格局‖重點項目一覽項目名稱項目地址建筑形態(tài)層數(shù)規(guī)模容積率項目特點花漾的山谷仙女山鎮(zhèn)別墅、洋房、小高層3-6占地1600畝50萬方0.58該區(qū)域品種最高項目，也是去化最快的項目。雪嶺仙山距森林公園6公里花園洋房、小洋房3-4占地1030畝體量34萬方0.6大盤大配套，中高端產(chǎn)品。仙女山1號仙女山新區(qū)別墅、花園洋房3-5占地216畝體量9.3萬方0.65開發(fā)速度慢，去化周期長，優(yōu)勢不明顯。仙山流云仙女山鎮(zhèn)銀杏大道65號公寓、花園洋房、別墅3-4占地130畝體量4萬方0.59區(qū)域內(nèi)較早的項目之一，一期售罄，二期產(chǎn)品創(chuàng)新突圍21度洋房仙女山鎮(zhèn)東側(cè)花園洋房3-4占地173畝體量7.76萬方1300戶0.6產(chǎn)品面積跨度較大，優(yōu)勢不明顯。依云美鎮(zhèn)仙女山鎮(zhèn)洋房、別墅3-4占地204畝體量10萬方0.6戶型緊湊，價格適中，銷售相對較好。夏宮社區(qū)仙女山鎮(zhèn)公寓、洋房、別墅3-4占地3500畝體量100萬方0.6該區(qū)域開發(fā)規(guī)模最大的項目，但目前并沒有大量開發(fā)。晉愉·戴斯大衛(wèi)營仙女山鎮(zhèn)別墅、公寓3-6占地229畝體量7.6萬方1150戶0.5區(qū)域內(nèi)第一個引入產(chǎn)權式度假酒店項目，第一個公寓全部精裝修項目。天秀仙居仙女山鎮(zhèn)洋房、別墅2-4占地200畝體量10萬方0.7商業(yè)為主的項目，洋房產(chǎn)品差，銷售緩慢。仙山紫苑仙女山鎮(zhèn)別墅320畝0.76萬方0.57小地塊，大戶型，純別墅社區(qū)，銷售緩慢。整體市場格局‖重點項目一覽項目名稱項目地址建筑形態(tài)層數(shù)規(guī)模容各項目推售情況：小戶型洋房是區(qū)域的主力供應產(chǎn)品，整體市場呈現(xiàn)同質(zhì)化競爭，市場容量低的特點，小型類別墅產(chǎn)品逐漸興起，高品質(zhì)產(chǎn)品市場接受度相對較高。項目名稱戶型銷售價格推出體量去化率09年去化量花漾的山谷獨立：157聯(lián)排：75-90洋房：55-84獨立：10000聯(lián)排：7000洋房：50004.2萬100%2.9萬雪嶺仙山洋房：30-78洋房：44004.7萬95%2.3萬仙女山1號洋房：30-65洋房：39002.5萬90%0.9萬仙山流云疊拼：45-52疊拼：66005.8萬

80%

1.6萬21度洋房洋房：35-90洋房：42002萬90%0.7萬依云美鎮(zhèn)洋房：37-64洋房：42003.7萬100%1.1萬夏宮社區(qū)洋房：27-72洋房：47002萬90%0.7萬晉愉·戴斯大衛(wèi)營別墅：102-123公寓：31-38別墅：5800公寓：6500未售未售未售天秀仙居別墅：230洋房：68-115別墅：5800洋房：47004萬60%0.8萬方仙山紫苑聯(lián)排：160-180聯(lián)排：55000.67萬75%0.4萬各項目推售情況：小戶型洋房是區(qū)域的主力供應產(chǎn)品，整體市場呈現(xiàn)品質(zhì)隆鑫·花漾的山谷芳草地·雪嶺仙山投資晉愉·戴斯大衛(wèi)營產(chǎn)品力仙山流云、廈宮仙女山假日國際社區(qū)性價比仙女山一號、依云美鎮(zhèn)、21度洋房、仙山紫苑、天秀仙居特點：非主力產(chǎn)品，對資源和配套要求高，該來產(chǎn)品呈現(xiàn)去化速度快，溢價能力強的特點。特點：該區(qū)域主力產(chǎn)品，采取跟隨性價格策略，去化速度慢，溢價能力低。特點：差異化產(chǎn)品，依靠戶型創(chuàng)新，贏得市場。特點：市場新興產(chǎn)品，投資型產(chǎn)品對企業(yè)實力要求較高，該類產(chǎn)品客戶關注度高。項目類型分類‖品質(zhì)、投資、產(chǎn)品力、性價比為在售項目的四大類型投資產(chǎn)品力性價比特點：非主力產(chǎn)品，對資源和配套要求高，該來產(chǎn)地址武隆仙女山山腳總占地1600畝（出讓地800畝，租用地800畝）總建面33.9萬方（一期9萬方，包括服務中心酒店等配套）

容積率0.58推出體量推出4.2萬方折后銷售均價獨立：10000聯(lián)排：7000洋房：5000主力房型及面積區(qū)間獨立：157聯(lián)排：75-90洋房：55-84物管費用公寓1.8元/平方米·月別墅3元/平方米·月目前銷售率一期售罄，二期辦卡750余張去化特征2008年12月開盤，先推公寓，后陸續(xù)推出洋房和少量別墅，09年4月份售罄，二期正在辦卡，購買別墅產(chǎn)品的意向客戶辦卡需提交5萬元資產(chǎn)證明。主要賣點開發(fā)商實力相對較強，景觀優(yōu)勢明顯（正看仙女山），產(chǎn)品品質(zhì)相對較高。緊鄰仙女山（是目前在售項目中距離仙女山景區(qū)最近的項目），景觀資源較好，地塊內(nèi)部高差較大，前后排均可享受到景觀。項目特有的懸崖景觀增加了項目賣點品質(zhì)項目/隆鑫·花漾的山谷——目前區(qū)域內(nèi)品質(zhì)最高的樓盤二期可俯瞰一期地址武隆仙女山山腳總占地1600畝（出讓地800畝，租用地8

A

A1BCDEF類型聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排崖景獨立崖景洋房洋房面積908674971578455套數(shù)62212453213144608預計均價70007200700073001000065005200套數(shù)占比5.5%1.9%21.8%2.8%1.2%12.8%54.0%體量占比7.3%2.4%23.8%4.1%2.7%15.9%43.9%景觀利用最大化，前后排均有山景，聯(lián)排別墅在地塊中央，四周為景觀懸景別墅和洋房。項目采用集中式車庫布局，除獨立別墅以外，其余戶型車庫均不入戶。戶型配比：二期戶型別墅產(chǎn)品體量占比達到40%，洋房60%。產(chǎn)品相對一期品質(zhì)提升程度較高。二期產(chǎn)品品質(zhì)大幅提升，溢價能力高的創(chuàng)新型別墅產(chǎn)品出現(xiàn)。目前產(chǎn)品客戶積累情況較好，4月開始，截止7.25日已經(jīng)積累客戶574組。AA1BCDEF類型聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排崖景獨立崖景洋房洋房聯(lián)排端頭戶型97㎡贈送面積是別墅的主要特點，大量的贈送草坪花園、地下室和露臺，增加產(chǎn)品性價比和舒適度。聯(lián)排中套戶型74㎡花園花園負一樓全贈送獨立戶型157㎡花園負一樓全贈送二期產(chǎn)品的戶型特征——大面積、高價值的贈送94㎡的別墅戶型：占地220平米銷售面積94㎡實際使用面積240平米贈送比例：155%創(chuàng)新型別墅產(chǎn)品總價約在60萬~70萬。聯(lián)排端頭戶型97㎡贈送面積是別墅的主要特點，大量的贈送草坪花銷售中心打造——野趣、品質(zhì)銷售中心打造——野趣、品質(zhì)市場認可度——到訪客戶多，且客戶多為經(jīng)濟實力較強有較高品質(zhì)要求的客戶從客戶到訪量來看：在調(diào)查過程中，一直不斷有客戶到訪，到項目現(xiàn)場的客戶大多為自駕車（車的檔次約在20~40萬/輛）市場認可度——到訪客戶多，且客戶多為經(jīng)濟實力較強有較高品質(zhì)要產(chǎn)品附加值較高，吸引了較多追求品質(zhì)的客戶。以隆鑫的隆鑫二期產(chǎn)品為例：推出的主力產(chǎn)品的總價在60萬~70萬之間，在目標客戶上定位于較高檔次的休閑度假客戶，與周邊產(chǎn)品拉開了距離準確的客戶定位，創(chuàng)新型的產(chǎn)品打造，使項目影響力提升，受到市場較高認可——目前項目二期還未開盤，從5月份到現(xiàn)在，已經(jīng)累計客戶750組。品質(zhì)項目/隆鑫·花漾的山谷主要特征小結(jié)產(chǎn)品附加值較高，吸引了較多追求品質(zhì)的客戶。品質(zhì)項目/隆鑫·花地址武隆仙女山新區(qū)銀杏大道66號游客接待中心對面總占地229畝總建面7.6萬方

容積率0.5推出體量預計8月份開盤折后銷售均價別墅：5800元公寓：6500元（精裝1200元）主力房型及面積區(qū)間公寓：31-38㎡別墅：102-123㎡物管費用3元/平方米·月目前銷售率未開盤去化特征目前正在辦理VIP卡，繳納五萬元誠意金主要賣點投資性酒店式公寓，和戴斯簽約，1.5萬元每年的投資回報率，還可享受每年1個月的自住期（需要預約）。項目優(yōu)勢：項目在仙女山接待中心對面，第一時間吸引非自駕游客戶的注意力；戴斯酒店品牌：25萬每套，每年享受1.5萬元的投資回報；精裝修：公寓全部精裝，增加了項目的投資價值。別墅公寓酒店投資概念項目/晉愉·戴斯大衛(wèi)營——區(qū)域內(nèi)第一個引入產(chǎn)權式度假酒店項目，第一個公寓全精裝修項目。地址武隆仙女山新區(qū)銀杏大道66號游客接待中心對面總占地229戴斯酒店的引入強化了投資回報的保證，加強了消費者的信心。晉愉戴斯大衛(wèi)營是晉愉集團目前在仙女山打造的獨一無二全酒店式休閑度假社區(qū)。項目位于仙女山新區(qū)核心，按100%全酒店化規(guī)劃設計，提供家庭式度假生活方式。

別墅總價約50萬元至70萬元，不帶返租；公寓總價約25萬，待返租一層二層三層四層四拼別墅銷售面積：103㎡使用面積：131㎡花園露臺：80㎡雙拼別墅銷售面積：123㎡使用面積：168㎡花園露臺：120㎡戴斯酒店的引入強化了投資回報的保證，加強了消費者的信心。晉愉項目為仙女山首個純酒店式度假社區(qū)晉渝戴斯大衛(wèi)營，在定位上強化了投資的概念，運用戴斯酒店的號召力，帶動了大量的投資型客戶。公寓：全精裝修產(chǎn)品，裝修標準1200元/㎡，總價約25萬，與戴斯簽約前五年每年返還1.5萬，每年可享受30天的自住期（需預約）。項目特點有兩個引入美國戴斯集團全球化五星級度假酒店管理服務，整個項目與五星級酒店的物業(yè)共管，增強了本項目的軟件配置。增強了業(yè)主的尊崇感。以酒店服務配套（五星級度假酒店運動休閑與餐飲娛樂配套），作為項目的核心配套，與周邊自身配套不足其他的樓盤拉開了差距。投資概念項目/晉愉·戴斯大衛(wèi)營特征小結(jié)投資概念項目/晉愉·戴斯大衛(wèi)營特征小結(jié)地址武隆仙女山鎮(zhèn)銀杏大道65號總占地146畝總建面5.7萬方

容積率0.58推出體量一期二期推2.5萬方，三期推2萬方，四期約有1.16萬方的別墅下半年面市折后銷售均價目前售價6600元/㎡主力房型及面積區(qū)間1房：30—40㎡2房：50—70㎡物管費用1.8元/㎡目前銷售率80％（持續(xù)銷售期）去化特征一、二期中式洋房開盤銷售4萬方銷售近1年半，月均去化50套，后期地中海風情別墅月均去化約90套。主要賣點仙女山新區(qū)首個度假養(yǎng)生復合型大社區(qū)，創(chuàng)新戶型，贈送庭院項目優(yōu)勢：創(chuàng)新單獨入戶小別墅設計，吸引不少的投資客戶和第二居所客戶。另外，戶型設計靈活多變，擴大客戶群群體。產(chǎn)品力代表項目/仙山流云——區(qū)域內(nèi)較早的項目，一期售罄，二期產(chǎn)品創(chuàng)新突圍地址武隆仙女山鎮(zhèn)銀杏大道65號總占地146畝總建面5.7萬方底層戶型圖建筑面積：50.74㎡使用面積：72.24㎡贈送率：43%二層戶型圖建筑面積：45.31㎡使用面積：75.81㎡贈送率：67%三層戶型圖建筑面積：37.44㎡使用面積：56.44㎡贈送率：51%三疊拼創(chuàng)新戶型，獨立入戶，贈送大，單價高，溢價能力較強。產(chǎn)品以總價進行銷售，定價26~29萬/套，根據(jù)不同位置上下浮動。底層戶型圖二層戶型圖三層戶型圖三疊拼創(chuàng)新戶型，獨立入戶，贈送緊靠仙女山鎮(zhèn)，共享仙女山鎮(zhèn)的配套。仙女山鎮(zhèn)的一系列配套，彌補了項目自身配套的不足。并且從現(xiàn)場訪談來看，選擇本項目的客戶主要原因是考慮周邊配套充足，在度假期間購物方便。自身產(chǎn)品有創(chuàng)新，3F疊拼別墅，每層獨立入戶。項目目前銷售的產(chǎn)品為3F疊拼別墅，并且利用地勢高差，做到了每層獨立入戶，其中1F，3F都有較大的贈送面積。產(chǎn)品力代表項目/仙山流云產(chǎn)品特征緊靠仙女山鎮(zhèn)，共享仙女山鎮(zhèn)的配套。產(chǎn)品力代表項目/仙山流云產(chǎn)性價比代表項目/仙女山一號、依云美鎮(zhèn)、21度洋房——產(chǎn)品面積控制在25~45㎡左右，全部為單價配套和一房產(chǎn)品，總價控制在12~18萬左右。20.16㎡24.48-27.3㎡43.61㎡從目前的市場表現(xiàn)來看，總價在12~20萬的產(chǎn)品區(qū)域各項目中銷售狀況最好的產(chǎn)品；控制總價是仙女山一號、依云美鎮(zhèn)、21度洋房等項目產(chǎn)品研發(fā)的主要影響因素。性價比代表項目/仙女山一號、依云美鎮(zhèn)、21度洋房——產(chǎn)品面積產(chǎn)品贈送面積是主要賣點：目前區(qū)域產(chǎn)品的主力銷售面積在20~45㎡，贈送面積的比例平均在20%~40%左右。從產(chǎn)品的功能鍵劃分來看，契合休閑養(yǎng)生的概念，應為長期居住的人數(shù)不多，所以各個項目的產(chǎn)品的功能間數(shù)量少，面積大（如客廳等會客空間的舒適度相對較高。），另外基本每個戶型都有較大的室外贈送空間總價總價控制在12~20萬。性價比代表項目特征產(chǎn)品性價比代表項目特征目錄一、區(qū)域發(fā)展情況二、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況分析三、總結(jié)目錄一、區(qū)域發(fā)展情況數(shù)據(jù)市場容量：2009年全年，在售項目11個，總推量10~12萬方.單盤項目去化量年均2~3萬方。入住企業(yè)：隆鑫、晉愉等重慶二線企業(yè)和武隆本地企業(yè)為主。目前售價：洋房均價4200元，別墅均價6500元。主力產(chǎn)品：洋房為主，面積集中在35-75平米，競爭激烈；別墅為輔，別墅面積分布較大，從40-230平米不等，銷售表現(xiàn)不一?？偨Y(jié)：整體市場產(chǎn)品單一，同質(zhì)化競爭嚴重

市場容量低，資金回流速度慢結(jié)論1——同質(zhì)化競爭嚴重，市場容量小數(shù)據(jù)結(jié)論1——同質(zhì)化競爭嚴重，市場容量小結(jié)論2——客戶主要以家庭養(yǎng)生型客戶為主數(shù)據(jù)客戶來源：80%以上的客戶來自重慶主城區(qū)。企事業(yè)單位，私營企業(yè)主是主要客戶類型年齡40-55歲是主力，度假、養(yǎng)生是主要的購房目的?？偨Y(jié)：家庭休閑客戶實現(xiàn)階段的主力客戶群，空氣清新，環(huán)境宜人是購買的主要動機。結(jié)論2——客戶主要以家庭養(yǎng)生型客戶為主數(shù)據(jù)結(jié)論3——短期競爭激烈，長期價值凸現(xiàn)市場預期市場容量：隨做重慶整體經(jīng)濟增長而增加，短期內(nèi)不會出現(xiàn)跳躍式增長。產(chǎn)品趨勢：產(chǎn)品從單一的低總價為賣點，拓展為高品質(zhì)，高回報等方向，產(chǎn)品業(yè)態(tài)逐漸豐富，市場細分明顯，價格差距拉大。稀缺性：隨做仙女山的逐漸開發(fā)，有限的開發(fā)用地，將越加稀缺?？偨Y(jié)：短期競爭激烈，長期價值凸現(xiàn)。結(jié)論3——短期競爭激烈，長期價值凸現(xiàn)市場預期區(qū)域拿地的關鍵考慮因素區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展依賴于政府引導，進一步明晰政府的旅游規(guī)劃是做拿地決策的必要條件之一。區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)對自然資源的依賴性較大，明晰地塊項目是否占有優(yōu)勢自然資源是決策必要條件之二。從長遠看，仙女山旅游資源優(yōu)勢突出，雖然目前競爭激烈（預計未來3-5年競爭環(huán)境不會有明顯改善），但隨著城市發(fā)展進程，消費水平的不斷提高，擁有優(yōu)勢資源的仙女山前景較好，因此建議可考慮作為仙女山項目集團儲備項目。項目可能的市場突破口：區(qū)域樓盤的養(yǎng)生概念僅僅依靠仙女山的自然資源優(yōu)勢。項目可以以此為突破口，全方位的整合區(qū)域優(yōu)勢資源，以優(yōu)勢配套作為項目主要賣點，重新詮釋“養(yǎng)生地產(chǎn)”。區(qū)域的商務會議經(jīng)濟隨著區(qū)域的成熟在逐步顯現(xiàn)，項目可以抓實市場發(fā)展機會，打造產(chǎn)品與戴斯大衛(wèi)營類似的以“產(chǎn)權酒店投資”為驅(qū)動力的產(chǎn)品。結(jié)論4——拿地建議區(qū)域拿地的關鍵考慮因素結(jié)論4——拿地建議武隆仙女山項目

初步市場分析2022年12月20日武隆仙女山項目

初步市場分析2022年12月19日目錄一、區(qū)域發(fā)展情況概況城市規(guī)劃城市旅游資源城市經(jīng)濟發(fā)展狀況城市房地產(chǎn)發(fā)展概況小結(jié)二、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況分析三、總結(jié)目錄一、區(qū)域發(fā)展情況概況‖城市區(qū)位——距離主城區(qū)180公里，通行時間2小時。武隆縣地處渝東南烏江下游，東連彭水，西鄰涪陵、南川，北接豐都，南界貴川道真，幅員面積2901.3平方公里，轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)186個村，人口40萬。武隆位于“一圈兩翼”中的渝東南區(qū)域（渝東南區(qū)域包括：黔江區(qū)、武隆縣、石柱縣、秀山縣、酉陽縣、彭水縣）武隆距重慶市區(qū)180公里，通過09年新建成的渝武高速公路僅需兩個小時。重慶主城武隆渝東南概況‖城市區(qū)位——距離主城區(qū)180公里，通行時間2小時。武隆武隆縣主城包括三個組團：主城區(qū)（巷口和棉花壩兩部分）、仙女山組團和白馬組團三部分。主城區(qū)（含巷口、棉花壩）為全縣的核心服務基地、交通樞紐，重點發(fā)展商貿(mào)、旅游服務和綠色食品加工；白馬組團為全縣的工業(yè)基地；仙女山組團為全縣重點旅游服務接待基地。仙女山組團依托仙女山風景旅游區(qū)，定位于重慶市乃至渝東南及烏江流域重要的觀光旅游和度假旅游服務基地，也是武隆重要的城市拓展區(qū)。白馬組團仙女山組團主城區(qū)城市規(guī)劃‖規(guī)劃定位——渝東南及烏江流域重要的觀光旅游度假服務基地武隆縣主城包括三個組團：主城區(qū)（巷口和棉花壩兩部分）、仙女山城市規(guī)劃‖仙女山規(guī)劃——一期規(guī)劃4.6平方公里，目前已經(jīng)基本無地可拿！重慶市武隆縣仙女山組團，具體范圍為：東以“武天路”（武隆—天坑三硚）至小灣一帶；北以仙女山鎮(zhèn)至中心廟水庫岔路口為界；南以黃瓜坨至將軍坨一帶為界；西以現(xiàn)狀“墊道路”（墊江—道真）為界。仙女山一期規(guī)劃總用地面積4.6平方公里。2006年5月和2007年1月，市政府批準實施《武隆縣城市總體規(guī)劃》和《仙女山組團控制性詳細規(guī)劃》，把武隆仙女山推向了對外開放的前沿。作為武隆縣城的一個組團，仙女山新區(qū)規(guī)劃常住人口2.5萬人，遠景規(guī)劃8萬人，將轉(zhuǎn)移世界自然遺產(chǎn)保護區(qū)的原住民1.5萬人。同時，還將大量吸納重慶主城區(qū)具有建第二居所欲望的人員到新區(qū)居住。仙女山新區(qū)基礎設施完善。新修建的5條城市道路配套管網(wǎng)及路面工程已結(jié)束，武仙路主干道管網(wǎng)全面完工；供水、供電等基礎設施和醫(yī)院、福利院等公共設施已竣工并投入使用。城市規(guī)劃‖仙女山規(guī)劃——一期規(guī)劃4.6平方公里，目前已經(jīng)基城市規(guī)劃‖發(fā)展目標——旅游度假，生態(tài)環(huán)保。目標定位到2011年，建成區(qū)面積達到4.6平方公里，常住人口達到2.5萬；到2016年，建成區(qū)面積達到10平方公里，常住人口達到5萬，全面實現(xiàn)小康目標。度假旅游之城戶外運動之城生態(tài)環(huán)保之城生態(tài)功能森林覆蓋率達80%以上，珍稀植物20余種各種草木本植物1300余種，其中國家保護的珍稀植物20余種年平均氣溫17.4℃，平均日照1121小時。月均溫在20℃左右，最熱的7、8月，最高溫度也不超過30℃。人類居住最佳緯度為20-30度，仙女山新區(qū)處于北緯29.2度，海拔在1100米—1200米。行政服務中心區(qū)文化娛樂休閑區(qū)旅游度假接待區(qū)旅游商品農(nóng)牧產(chǎn)品加工區(qū)“武隆喀斯特”世界自然遺產(chǎn)博物館城市規(guī)劃‖發(fā)展目標——旅游度假，生態(tài)環(huán)保。目標定位到2011城市旅游資源‖武隆縣區(qū)域旅游資源豐富旅游區(qū)類別重慶市總量武隆縣擁有量占全市比重備注世界遺產(chǎn)2個1個50%武隆喀斯特國家級重點風景名勝區(qū)5個1個20%芙蓉江風景區(qū)國家級森林公園3個1個33%仙女山國家森林公園國家4A級景區(qū)6個2個25%芙蓉洞、天坑三硚重慶市“十佳”風景旅游區(qū)10個2個20%芙蓉洞、仙女山、天坑三硚武隆縣是重慶市十佳旅游區(qū)和中國優(yōu)秀旅游城市，旅游業(yè)也成為武隆縣的一大支柱產(chǎn)業(yè)。目前，已開發(fā)建成芙蓉江國家重點風景名勝區(qū)、仙女山國家森林公園景區(qū)、天生三橋景區(qū)三大景區(qū)。芙蓉洞、天生三橋景區(qū)被評為AAAA級風景區(qū)。城市旅游資源‖武隆縣區(qū)域旅游資源豐富旅游區(qū)類別重慶市總量武隆城市旅游資源‖平均海拔1900米，9個主要景點。烏江畫廊仙女山森林公園仙女湖天生三硚萬峰林海芙蓉洞芙蓉江白馬山大溪河小三峽武隆境內(nèi)共有9個主要景點，其中仙女山組團周邊分布有4個著名的景點，以仙女山森林公園最為出名。仙女山平均海拔1900米，有16塊大小不等的高原牧場，占地約100平方公里。城市旅游資源‖平均海拔1900米，9個主要景點。烏江畫廊仙女城市旅游資源‖仙女山和青城山發(fā)展歷程對比，目前仙女山發(fā)展時間較短，文化積淀較弱。但從資源狀況來看，兩地區(qū)域價值類似，未來發(fā)展?jié)摿Υ?。仙女山青城山旅游價值國家重點風景名勝區(qū)國家AAAA級旅游區(qū)國際森林公園世界文化、自然雙遺產(chǎn)國家重點風景名勝區(qū)國家AAAAA級旅游區(qū)道教名山世界文化遺產(chǎn)生態(tài)價值植被豐富，80%綠色資源覆蓋氣候涼爽，年平均氣溫17.4度空氣新鮮，富含氧離子是主城的108倍海拔1288米海拔1260米，全山林木青翠，四季常青資源價值集險、幽、雄、奇于一身，譽為”南國第一牧場”和”東方瑞士”素有”青城天下幽“的美譽交通價值陸路：渝湘高速全程128公里；渝懷鐵路全程167公里水路：重慶港—烏江—芙蓉江碼頭；小三峽—烏江—芙蓉江碼頭航空：2010年底開工建設仙女山旅游支線機場。成青快速通道、成灌快速、成灌快鐵發(fā)展時間2006年開始，現(xiàn)發(fā)展4年時間2000年開始，現(xiàn)發(fā)展已有10年游客量從2007年開始游客年均增長率保持在24%左右，2010年武隆旅游人數(shù)降達到270萬人。2000年接待國內(nèi)游客300萬人次2005年年達到520萬人次2010年達到670萬人次發(fā)展目標“運動”、生態(tài)、環(huán)保之稱，渝東南片區(qū)旅游基地事宜多種度假活動，環(huán)境優(yōu)美，自然環(huán)境良好的度假區(qū)現(xiàn)階段房價普通類別墅產(chǎn)品4500-6000元/平方米多層產(chǎn)品3900-4700元/平方米普通類別墅產(chǎn)品10000-12000元/平方米多層產(chǎn)品7000-9000元/平方米城市旅游資源‖仙女山和青城山發(fā)展歷程對比，目前仙女山發(fā)展時間旅游發(fā)展規(guī)劃‖根據(jù)規(guī)劃在2020年，區(qū)域年旅游人口將達到約1900萬。發(fā)展期鞏固期

200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020增長率14.32%18.65%19.56%23.51%24%24%24%24%24%24%20%20%20%20%20%旅游發(fā)展規(guī)劃‖根據(jù)規(guī)劃在2020年，區(qū)域年旅游人口將達到約1旅游發(fā)展規(guī)劃‖區(qū)域規(guī)劃建設項目多，檔次高；并且將在武隆建設機場，預計總投資7.2億。仙女山新區(qū)的發(fā)展定位是度假旅游之城、戶外運動之城、生態(tài)環(huán)保之城，作為度假旅游之城，仙女山新區(qū)內(nèi)將建成仙女山游客接待中心、國際會展中心、生態(tài)公園、民俗風情一條街、歐陸風情一條街、7個四星級以上的酒店、五片廣場、旅游房產(chǎn)128萬平方米，將成為重慶市范圍內(nèi)的主要旅游度假區(qū)和旅游接待基地；作為戶外運動之城，仙女山新區(qū)將建城一座容納1.2萬人的室外體育場、一座賽馬場、一條登山步道、一片18洞的高爾夫球場、10片籃球場、20片羽毛球場、30片網(wǎng)球場；作為生態(tài)環(huán)保之城，仙女山新區(qū)突出生態(tài)環(huán)保立城的理念，堅持用生態(tài)學的原理進行城市規(guī)劃設計和管理保護。新區(qū)的容積率規(guī)劃在0.3—0.5，建成后新區(qū)的森林覆蓋率將達到70%以上。機場建設規(guī)模:擬建武隆支線機場近期(2020年)按飛行區(qū)指標為4C,跑道2800米X45米建設,遠期(2040年)按飛行區(qū)指標升為4D,跑道可延長至4000米,總投資7.2億。旅游發(fā)展規(guī)劃‖區(qū)域規(guī)劃建設項目多，檔次高；并且將在武隆建設機城市經(jīng)濟‖武隆城市化率較高。約高出渝東南區(qū)域5%。武隆渝東南平均

20052006200720082009年末總戶數(shù)（萬人）渝東南

102.67105.28107.48109.726武隆11.7311.9312.112.3612.93年末總?cè)藬?shù)（萬人）渝東南

349.38354.94359.06363.228武隆40.140.4740.8441.0141.08常住人口（萬人）渝東南

283.51281.34280.9280.461武隆34.7934.7134.4234.3434.53城鎮(zhèn)化率渝東南

21.50%23.00%24.49%26.08%武隆25.60%27.00%28.40%29.94%31.57%城市經(jīng)濟‖武隆城市化率較高。約高出渝東南區(qū)域5%。武隆渝東南城市經(jīng)濟‖武隆位于渝東南六市第二位（僅次于黔江），占區(qū)域生產(chǎn)總值的16.8%。為渝東南區(qū)域發(fā)展的經(jīng)濟重點城市。

20052006200720082009生產(chǎn)總值（萬元）渝東南0.0186.4223.3280.4352.1武隆29.933.540.049.859.2占比

18.0%17.9%17.8%16.8%城市經(jīng)濟‖武隆位于渝東南六市第二位（僅次于黔江），占區(qū)域生產(chǎn)城市經(jīng)濟‖隨著仙女山旅游業(yè)的快速發(fā)展，武隆第三產(chǎn)業(yè)的比重跳躍式增加，09年占比已經(jīng)達到30%

2006200720082009第一產(chǎn)業(yè)（億元）6.57.88.79.4第二產(chǎn)業(yè)（億元）15.119.324.120.2第三產(chǎn)業(yè)（億元）12.012.917.129.5城市經(jīng)濟‖隨著仙女山旅游業(yè)的快速發(fā)展，武隆第三產(chǎn)業(yè)的比重跳躍城市經(jīng)濟‖武隆縣人均GDP高于渝東南區(qū)域的平均水平，區(qū)域人民生活水平提高較快。對周邊人口進駐的吸引力較強。武隆渝東南平均

2006200720082009人均GDP（元）渝東南65677907997412581武隆9655115811448917192城市經(jīng)濟‖武隆縣人均GDP高于渝東南區(qū)域的平均水平，區(qū)域人民城市經(jīng)濟‖武隆固定資產(chǎn)投資快速增加，房地產(chǎn)投資占整個渝東南區(qū)域的35.5%。

20052006200720082009社會固定資產(chǎn)投資（億元）武隆28.235.242.158.078.8渝東南175.2234.3302.9391.5占比20.1%18.0%19.1%20.1%房地產(chǎn)投資（億元）武隆0.61.62.85.08.3渝東南

7.110.715.823.3占比

22.7%25.9%31.4%35.5%城市經(jīng)濟‖武隆固定資產(chǎn)投資快速增加，房地產(chǎn)投資占整個渝東南區(qū)城市房地產(chǎn)發(fā)展概況‖區(qū)域市場發(fā)展主要依靠外來投資性購房驅(qū)動，受到08年市場萎縮，開工量減少16.2%；09年市場復蘇，開工量增加57.5%；城市房地產(chǎn)發(fā)展概況‖區(qū)域市場發(fā)展主要依靠外來投資性購房驅(qū)動，小結(jié)城市經(jīng)濟武隆經(jīng)濟發(fā)展為渝東南區(qū)域第二大城市，國民生產(chǎn)總值僅次于黔江。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展基礎較強。09年，渝武高速公路的通車，使區(qū)域發(fā)展進入了快車道規(guī)劃到2011年，建成區(qū)面積達到4.6平方公里，常主人口達到2.5萬，到2016年，建成區(qū)面積達10平方公里，常駐人口達到5萬。預計2015年武隆機場將投入使用，屆時區(qū)域通行時間急劇減少，將形成一個星級酒店云集，配套齊全的全國知名旅游勝地。旅游區(qū)域旅游資源豐富，發(fā)展?jié)摿Υ?。旅游，使武隆房地產(chǎn)與重慶主城互動：目前，4.6平方公里已基本無地可拿，核心區(qū)土地的稀缺性已初步呈現(xiàn)，土地的價值日漸提升！區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展主要靠旅游所衍生的投資需求拉動。小結(jié)城市經(jīng)濟目錄一、區(qū)域發(fā)展情況二、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況分析整體市場分析重點在售項目分析結(jié)論三、總結(jié)目錄一、區(qū)域發(fā)展情況仙女山項目分布天秀仙居仙山紫苑晉愉·戴斯大衛(wèi)營仙女山一號依云美鎮(zhèn)仙山流云夏宮仙女山假日國際社區(qū)21度洋房芳草地·雪嶺仙山隆鑫花漾的山谷項目概況：目前區(qū)域內(nèi)分布有11個在售項目，一個潛在項目（漢匯。塞拉維）。單個項目的占地面積均在200畝以上，并都規(guī)劃有酒店。土地市場：在2008年以前區(qū)域地價水平為10~15萬/畝；樓面地價約100~200元/㎡。在2009年由于渝武高速公路的通車和宏觀經(jīng)濟環(huán)境的刺激，區(qū)域地價水平達到18~25萬/畝。樓面地價約500~600元/㎡。目前有兩個地塊項目在招商中，在漢匯項目附近一個約1000畝；晉渝附近約600畝。漢匯*塞拉維根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查和業(yè)內(nèi)訪談信息仙女山項目分布天秀仙居仙山紫苑晉愉·戴斯大衛(wèi)營仙女山一號依云潛在項目——漢匯。塞拉維，總建筑面積約5萬方。09年拿地，樓面價約為500元/平米。項目位置：緊靠仙女山一號占地面積：103畝建筑面積：5.2萬產(chǎn)品特征：25~70㎡單間、一房、兩房預計推出時間：2010年10月地價水平：漢匯公司09年拿地：21萬/畝。樓面地價約為500元/㎡。潛在項目——漢匯。塞拉維，總建筑面積約5萬方。09年拿地，樓整體市場格局‖重點項目一覽項目名稱項目地址建筑形態(tài)層數(shù)規(guī)模容積率項目特點花漾的山谷仙女山鎮(zhèn)別墅、洋房、小高層3-6占地1600畝50萬方0.58該區(qū)域品種最高項目，也是去化最快的項目。雪嶺仙山距森林公園6公里花園洋房、小洋房3-4占地1030畝體量34萬方0.6大盤大配套，中高端產(chǎn)品。仙女山1號仙女山新區(qū)別墅、花園洋房3-5占地216畝體量9.3萬方0.65開發(fā)速度慢，去化周期長，優(yōu)勢不明顯。仙山流云仙女山鎮(zhèn)銀杏大道65號公寓、花園洋房、別墅3-4占地130畝體量4萬方0.59區(qū)域內(nèi)較早的項目之一，一期售罄，二期產(chǎn)品創(chuàng)新突圍21度洋房仙女山鎮(zhèn)東側(cè)花園洋房3-4占地173畝體量7.76萬方1300戶0.6產(chǎn)品面積跨度較大，優(yōu)勢不明顯。依云美鎮(zhèn)仙女山鎮(zhèn)洋房、別墅3-4占地204畝體量10萬方0.6戶型緊湊，價格適中，銷售相對較好。夏宮社區(qū)仙女山鎮(zhèn)公寓、洋房、別墅3-4占地3500畝體量100萬方0.6該區(qū)域開發(fā)規(guī)模最大的項目，但目前并沒有大量開發(fā)。晉愉·戴斯大衛(wèi)營仙女山鎮(zhèn)別墅、公寓3-6占地229畝體量7.6萬方1150戶0.5區(qū)域內(nèi)第一個引入產(chǎn)權式度假酒店項目，第一個公寓全部精裝修項目。天秀仙居仙女山鎮(zhèn)洋房、別墅2-4占地200畝體量10萬方0.7商業(yè)為主的項目，洋房產(chǎn)品差，銷售緩慢。仙山紫苑仙女山鎮(zhèn)別墅320畝0.76萬方0.57小地塊，大戶型，純別墅社區(qū)，銷售緩慢。整體市場格局‖重點項目一覽項目名稱項目地址建筑形態(tài)層數(shù)規(guī)模容各項目推售情況：小戶型洋房是區(qū)域的主力供應產(chǎn)品，整體市場呈現(xiàn)同質(zhì)化競爭，市場容量低的特點，小型類別墅產(chǎn)品逐漸興起，高品質(zhì)產(chǎn)品市場接受度相對較高。項目名稱戶型銷售價格推出體量去化率09年去化量花漾的山谷獨立：157聯(lián)排：75-90洋房：55-84獨立：10000聯(lián)排：7000洋房：50004.2萬100%2.9萬雪嶺仙山洋房：30-78洋房：44004.7萬95%2.3萬仙女山1號洋房：30-65洋房：39002.5萬90%0.9萬仙山流云疊拼：45-52疊拼：66005.8萬

80%

1.6萬21度洋房洋房：35-90洋房：42002萬90%0.7萬依云美鎮(zhèn)洋房：37-64洋房：42003.7萬100%1.1萬夏宮社區(qū)洋房：27-72洋房：47002萬90%0.7萬晉愉·戴斯大衛(wèi)營別墅：102-123公寓：31-38別墅：5800公寓：6500未售未售未售天秀仙居別墅：230洋房：68-115別墅：5800洋房：47004萬60%0.8萬方仙山紫苑聯(lián)排：160-180聯(lián)排：55000.67萬75%0.4萬各項目推售情況：小戶型洋房是區(qū)域的主力供應產(chǎn)品，整體市場呈現(xiàn)品質(zhì)隆鑫·花漾的山谷芳草地·雪嶺仙山投資晉愉·戴斯大衛(wèi)營產(chǎn)品力仙山流云、廈宮仙女山假日國際社區(qū)性價比仙女山一號、依云美鎮(zhèn)、21度洋房、仙山紫苑、天秀仙居特點：非主力產(chǎn)品，對資源和配套要求高，該來產(chǎn)品呈現(xiàn)去化速度快，溢價能力強的特點。特點：該區(qū)域主力產(chǎn)品，采取跟隨性價格策略，去化速度慢，溢價能力低。特點：差異化產(chǎn)品，依靠戶型創(chuàng)新，贏得市場。特點：市場新興產(chǎn)品，投資型產(chǎn)品對企業(yè)實力要求較高，該類產(chǎn)品客戶關注度高。項目類型分類‖品質(zhì)、投資、產(chǎn)品力、性價比為在售項目的四大類型投資產(chǎn)品力性價比特點：非主力產(chǎn)品，對資源和配套要求高，該來產(chǎn)地址武隆仙女山山腳總占地1600畝（出讓地800畝，租用地800畝）總建面33.9萬方（一期9萬方，包括服務中心酒店等配套）

容積率0.58推出體量推出4.2萬方折后銷售均價獨立：10000聯(lián)排：7000洋房：5000主力房型及面積區(qū)間獨立：157聯(lián)排：75-90洋房：55-84物管費用公寓1.8元/平方米·月別墅3元/平方米·月目前銷售率一期售罄，二期辦卡750余張去化特征2008年12月開盤，先推公寓，后陸續(xù)推出洋房和少量別墅，09年4月份售罄，二期正在辦卡，購買別墅產(chǎn)品的意向客戶辦卡需提交5萬元資產(chǎn)證明。主要賣點開發(fā)商實力相對較強，景觀優(yōu)勢明顯（正看仙女山），產(chǎn)品品質(zhì)相對較高。緊鄰仙女山（是目前在售項目中距離仙女山景區(qū)最近的項目），景觀資源較好，地塊內(nèi)部高差較大，前后排均可享受到景觀。項目特有的懸崖景觀增加了項目賣點品質(zhì)項目/隆鑫·花漾的山谷——目前區(qū)域內(nèi)品質(zhì)最高的樓盤二期可俯瞰一期地址武隆仙女山山腳總占地1600畝（出讓地800畝，租用地8

A

A1BCDEF類型聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排崖景獨立崖景洋房洋房面積908674971578455套數(shù)62212453213144608預計均價70007200700073001000065005200套數(shù)占比5.5%1.9%21.8%2.8%1.2%12.8%54.0%體量占比7.3%2.4%23.8%4.1%2.7%15.9%43.9%景觀利用最大化，前后排均有山景，聯(lián)排別墅在地塊中央，四周為景觀懸景別墅和洋房。項目采用集中式車庫布局，除獨立別墅以外，其余戶型車庫均不入戶。戶型配比：二期戶型別墅產(chǎn)品體量占比達到40%，洋房60%。產(chǎn)品相對一期品質(zhì)提升程度較高。二期產(chǎn)品品質(zhì)大幅提升，溢價能力高的創(chuàng)新型別墅產(chǎn)品出現(xiàn)。目前產(chǎn)品客戶積累情況較好，4月開始，截止7.25日已經(jīng)積累客戶574組。AA1BCDEF類型聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排崖景獨立崖景洋房洋房聯(lián)排端頭戶型97㎡贈送面積是別墅的主要特點，大量的贈送草坪花園、地下室和露臺，增加產(chǎn)品性價比和舒適度。聯(lián)排中套戶型74㎡花園花園負一樓全贈送獨立戶型157㎡花園負一樓全贈送二期產(chǎn)品的戶型特征——大面積、高價值的贈送94㎡的別墅戶型：占地220平米銷售面積94㎡實際使用面積240平米贈送比例：155%創(chuàng)新型別墅產(chǎn)品總價約在60萬~70萬。聯(lián)排端頭戶型97㎡贈送面積是別墅的主要特點，大量的贈送草坪花銷售中心打造——野趣、品質(zhì)銷售中心打造——野趣、品質(zhì)市場認可度——到訪客戶多，且客戶多為經(jīng)濟實力較強有較高品質(zhì)要求的客戶從客戶到訪量來看：在調(diào)查過程中，一直不斷有客戶到訪，到項目現(xiàn)場的客戶大多為自駕車（車的檔次約在20~40萬/輛）市場認可度——到訪客戶多，且客戶多為經(jīng)濟實力較強有較高品質(zhì)要產(chǎn)品附加值較高，吸引了較多追求品質(zhì)的客戶。以隆鑫的隆鑫二期產(chǎn)品為例：推出的主力產(chǎn)品的總價在60萬~70萬之間，在目標客戶上定位于較高檔次的休閑度假客戶，與周邊產(chǎn)品拉開了距離準確的客戶定位，創(chuàng)新型的產(chǎn)品打造，使項目影響力提升，受到市場較高認可——目前項目二期還未開盤，從5月份到現(xiàn)在，已經(jīng)累計客戶750組。品質(zhì)項目/隆鑫·花漾的山谷主要特征小結(jié)產(chǎn)品附加值較高，吸引了較多追求品質(zhì)的客戶。品質(zhì)項目/隆鑫·花地址武隆仙女山新區(qū)銀杏大道66號游客接待中心對面總占地229畝總建面7.6萬方

容積率0.5推出體量預計8月份開盤折后銷售均價別墅：5800元公寓：6500元（精裝1200元）主力房型及面積區(qū)間公寓：31-38㎡別墅：102-123㎡物管費用3元/平方米·月目前銷售率未開盤去化特征目前正在辦理VIP卡，繳納五萬元誠意金主要賣點投資性酒店式公寓，和戴斯簽約，1.5萬元每年的投資回報率，還可享受每年1個月的自住期（需要預約）。項目優(yōu)勢：項目在仙女山接待中心對面，第一時間吸引非自駕游客戶的注意力；戴斯酒店品牌：25萬每套，每年享受1.5萬元的投資回報；精裝修：公寓全部精裝，增加了項目的投資價值。別墅公寓酒店投資概念項目/晉愉·戴斯大衛(wèi)營——區(qū)域內(nèi)第一個引入產(chǎn)權式度假酒店項目，第一個公寓全精裝修項目。地址武隆仙女山新區(qū)銀杏大道66號游客接待中心對面總占地229戴斯酒店的引入強化了投資回報的保證，加強了消費者的信心。晉愉戴斯大衛(wèi)營是晉愉集團目前在仙女山打造的獨一無二全酒店式休閑度假社區(qū)。項目位于仙女山新區(qū)核心，按100%全酒店化規(guī)劃設計，提供家庭式度假生活方式。

別墅總價約50萬元至70萬元，不帶返租；公寓總價約25萬，待返租一層二層三層四層四拼別墅銷售面積：103㎡使用面積：131㎡花園露臺：80㎡雙拼別墅銷售面積：123㎡使用面積：168㎡花園露臺：120㎡戴斯酒店的引入強化了投資回報的保證，加強了消費者的信心。晉愉項目為仙女山首個純酒店式度假社區(qū)晉渝戴斯大衛(wèi)營，在定位上強化了投資的概念，運用戴斯酒店的號召力，帶動了大量的投資型客戶。公寓：全精裝修產(chǎn)品，裝修標準1200元/㎡，總價約25萬，與戴斯簽約前五年每年返還1.5