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文檔簡介
天門百盛商業(yè)廣場
營銷方案天門百盛商業(yè)廣場
營銷方案1前言
成功運作商業(yè)地產(chǎn)項目的關(guān)鍵在于:對消費者需求偏好和購買心理的掌控對各種商業(yè)業(yè)態(tài)的透徹了解區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場供求及競爭項目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃組合商業(yè)運營管理前言成功運作商業(yè)地產(chǎn)項目的關(guān)鍵在于:2調(diào)查方式
抽樣入戶問卷調(diào)查
深度訪談
商業(yè)街經(jīng)營業(yè)態(tài)普查
入店訪談
調(diào)查方式3第一部分市場分析第一部分市場分析4一、天門市的基本情況分析一、天門市的基本情況分析5(一)天門市情簡介天門市位于湖北省中部,是省轄計劃單列市,距離武漢市120公里,轄區(qū)人口162萬,國土面積2622平方公里,內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的市區(qū)面積約在8平方公里左右。(一)天門市情簡介6(二)天門市人口情況及增長態(tài)勢根據(jù)2005年底統(tǒng)計資料顯示,天門市戶籍人口162萬,戶均人口3.35人,男性和女性的比例為52.62%:47.38%。轄區(qū)常住人口142萬。城鎮(zhèn)人口56.7萬人,城鎮(zhèn)就業(yè)人口15.15萬人,城區(qū)常住人口約在17萬人左右,城市就業(yè)人口的比例大約為1.47人/戶。(二)天門市人口情況及增長態(tài)勢7天門市重要部門或單位的從業(yè)人數(shù)統(tǒng)計天門市重要部門或單位的從業(yè)人數(shù)統(tǒng)計8機關(guān)、事業(yè)、企業(yè)單位的人均工資對比
機關(guān)、事業(yè)、企業(yè)單位的人均工資對比9整個天門市城鎮(zhèn)的個體從業(yè)人員約有4.4萬人。
機關(guān)、事業(yè)、企業(yè)單位和個體從業(yè)人員將是我們項目的目標主力客戶群
整個天門市城鎮(zhèn)的個體從業(yè)人員約有4.4萬人。10(三)天門市經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展目標工業(yè)生產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資、財政收入等主要經(jīng)濟指標呈現(xiàn)快速、持續(xù)增長市場物價基本穩(wěn)定居民收入和支出大幅增加(三)天門市經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展目標11主要經(jīng)濟指標增長情況分析指標生產(chǎn)總值房地產(chǎn)投資批零貿(mào)易城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2005年比上年度增長比例11.0%15.2%14.9%8.5%2006上半年比去年同期增長27.8%23.2%13.2%8.2%主要經(jīng)濟指標增長情況分析指標生產(chǎn)房地產(chǎn)批零城鎮(zhèn)居民12全年居民消費價格總指數(shù)為102.9,比上年上漲2.9%,與民生緊密相連的衣食住行類消費價格都比較穩(wěn)定,生產(chǎn)資料價格有所上漲。全年居民消費價格總指數(shù)為102.9,比上年上漲2.913全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷狀況統(tǒng)計
指標2005年度2006年1~6月份數(shù)量比上期數(shù)量比上期總產(chǎn)值58.67億元+21.2%32.48億元+27.8%銷售產(chǎn)值57.11億元+18.56%31.27億元+27.9%利潤2.01億元+16.9%過1億元+12.9%產(chǎn)品銷售率97.37%96.27%全社會完成固定資產(chǎn)投資41.15億元,比上年增長24.5%。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷狀況統(tǒng)計2005年度2006年1~14社會消費品零售總額對比分析
指標2005年度2006年1~6月份數(shù)量比上期數(shù)量比上期社會消費品零售總額66.8億元+12.5%29.96億元13.2%批零貿(mào)易業(yè)45.1億元+12.9%20.67億元+11.6%餐飲業(yè)9.2億元+17.83%4.76億元+12.5%其他行業(yè)消費12.5億元+7.8%4.53億元+23.4%
社會消費品零售總額在穩(wěn)步增長,呈現(xiàn)出市場供需兩旺的局面社會消費品零售總額對比分析2005年度2006年1~6月份15天門市批發(fā)零售業(yè)商品銷售額的分類情況以2005年6月數(shù)據(jù)為例,由下圖可見,食品、飲料、煙酒類的零售占有最大比例。天門市批發(fā)零售業(yè)商品銷售額的分類情況16全市金融機構(gòu)各項存款余額的增長情況
指標2005年末2006年1~6月份數(shù)量比上期數(shù)量比上期各項存款余額88.11億元+14.44%99.92億元+13.40%居民儲蓄余額75.45億元+17.0%83.64億元+10.9%定期儲蓄余額50.08億元+14.4%//全市金融機構(gòu)各項存款余額的增長情況2005年末2006年117城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費支出情況指標2005年末2006年1~6月份數(shù)量比上期數(shù)量比上期人均可支配收入7190元8.5%4091.1元8.2%人均消費支出//3134.4元12.1%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費支出情況18(四)天門市的城市格局及城市總體規(guī)劃天門市主要的格局特征表現(xiàn)在:1、城市只有一個商業(yè)中心——即被東湖、西湖和天門河圍合的區(qū)域。區(qū)域特點:人口居住密度商業(yè)密度(四)天門市的城市格局及城市總體規(guī)劃19百盛商業(yè)廣場營銷方案202、北環(huán)線陸羽大道3、南環(huán)線匯僑大道4、工業(yè)企業(yè)主要分布2、北環(huán)線陸羽大道21城市整體規(guī)劃思路和一些大的規(guī)劃舉措對地產(chǎn)項目產(chǎn)生的影響
1、根據(jù)天門市人民政府信息中心提供資料,天門市的城市結(jié)構(gòu)和發(fā)展思路為:突出中心,剝離兩翼(岳口、彭市),兼顧兩處(陸羽、楊林),完善北區(qū),控制東西,整體向南。天門市總體規(guī)劃是城區(qū)向南發(fā)展2、天門將成為“1+8”武漢城市圈的一員。武漢+鄂州、黃岡、咸寧、孝感、漢川、仙桃、潛江、天門城市整體規(guī)劃思路和一些大的規(guī)劃舉措1、根據(jù)天門22百盛商業(yè)廣場營銷方案233、天門的市政建設(shè)工作。百盛商業(yè)廣場營銷方案24天門市近年來經(jīng)濟運行良好。城區(qū)整體規(guī)劃將是向南移擴張?zhí)扉T是典型日常消費型衛(wèi)星城市;常駐人口中18~30歲人群比例較小。2.5萬機關(guān)事業(yè)單位和壟斷行業(yè)職員,以及4.4萬個體業(yè)主是天門市的主消費群體?!颈竟?jié)小結(jié)】【本節(jié)小結(jié)】25二、對目前天門市城區(qū)的商業(yè)解析二、對目前天門市26(一)商業(yè)業(yè)態(tài)的分布現(xiàn)狀核心商圈專業(yè)市場扎堆經(jīng)營大型超市(一)商業(yè)業(yè)態(tài)的分布現(xiàn)狀27百盛商業(yè)廣場營銷方案28鴻漸路、元春路、百花路、沿河街、勝利二街、羅馬商城、寶安商城、中百倉儲商戶普查鴻漸路、元春路、商戶普查29(一)各行業(yè)租金概況※涉及全部調(diào)查13個行業(yè),為當?shù)刂鲗?dǎo)價格帶(一)各行業(yè)租金概況※涉及全部調(diào)查13個行業(yè),為當?shù)刂鲗?dǎo)價格30(二)商戶調(diào)查入店抽樣問卷調(diào)查取樣的方法及樣本數(shù)
調(diào)查日期7月22日~2006年7月24日(二)商戶調(diào)查31百盛商業(yè)廣場營銷方案32商戶的年齡構(gòu)成:26~36歲的青年人最多商戶的年齡構(gòu)成:26~36歲的青年人最多33受教育程度:受過中等教育的占最大比例,文化程度普遍一般受教育程度:受過中等教育的占最大比例,34商鋪的經(jīng)營形式:租賃經(jīng)營的商戶占據(jù)2/3以上商鋪的經(jīng)營形式:租賃經(jīng)營的商戶占據(jù)2/3以上35百盛商業(yè)廣場營銷方案36商業(yè)街和專業(yè)市場占60%商業(yè)街和專業(yè)市場占60%37能接受的面積在100㎡以下的占到84%能接受的面積在100㎡以下的占到84%38商戶不滿意的原因主要是嘈雜的市區(qū)環(huán)境和較重的稅費負擔。商戶不滿意的原因主要是嘈雜的市區(qū)環(huán)境和較重的稅費負擔39營業(yè)面積一般在15㎡~140㎡之間店鋪租金水平一般在1000~5000元/月之間中高檔面積在40㎡以上
男裝和運動服裝的店鋪面積基本大于女裝個性店面積一般在15~50㎡之間服裝經(jīng)營戶營業(yè)面積一般在15㎡~140㎡之間服裝經(jīng)營戶40租金的分布規(guī)律:1、業(yè)態(tài)對租金的影響并不太大,影響租金最大的因素是鋪面面積和地段;2、小面積商鋪單方租金普遍高過大商鋪;3、從地段來說,寶安商城的租金最高,達到60~120元/㎡·月,周邊略低,一般在40~60元/㎡·月左右,核心商圈內(nèi)最低租金大概在30元/㎡·月左右,核心商圈外商鋪租金可能更低。租金的分布規(guī)律:41基本比普通居民高出一個層次,屬于城市主流消費人群?;颈绕胀ň用窀叱鲆粋€層次,屬于城市42(三)從武漢市的角度看天門商業(yè)業(yè)態(tài)的缺位天門市尚無專業(yè)文化商業(yè)街或主題商場。市場還缺少諸如武漢市的艷陽天、湖錦等類型的中檔次大型酒店。缺乏以家庭休閑娛樂為主題的場所。缺少中檔次、大型娛樂休閑場所。(三)從武漢市的角度看天門商業(yè)業(yè)態(tài)的缺位43【本節(jié)小結(jié)】商業(yè)經(jīng)營品類商戶的人群特征商鋪產(chǎn)權(quán)形式商鋪需求面積商業(yè)業(yè)態(tài)【本節(jié)小結(jié)】商業(yè)經(jīng)營品類44三、天門市消費者研究三、天門市消費者45取樣的方法及樣本數(shù)
發(fā)放問卷600份,回收問卷563份,有效問卷517份消費者調(diào)查消費者調(diào)查46百盛商業(yè)廣場營銷方案47百盛商業(yè)廣場營銷方案48百盛商業(yè)廣場營銷方案49百盛商業(yè)廣場營銷方案50百盛商業(yè)廣場營銷方案51百盛商業(yè)廣場營銷方案52百盛商業(yè)廣場營銷方案53百盛商業(yè)廣場營銷方案54百盛商業(yè)廣場營銷方案55百盛商業(yè)廣場營銷方案56百盛商業(yè)廣場營銷方案57百盛商業(yè)廣場營銷方案58
百盛商業(yè)廣場營銷方案59選擇光顧這家商業(yè)廣場的原因,大部分的受訪者選擇購物品種齊全、環(huán)境舒適、價格實惠選擇光顧這家商業(yè)廣場的原因,大部分的60在新增服務(wù)的這項調(diào)查中,大部分的受訪者選擇了中高檔的服裝鞋帽、美食餐飲和日用品在新增服務(wù)的這項調(diào)查中,大部分的受訪61單位分房和租房占了30%的比例。單位分房和租房占了30%的比例。62百盛商業(yè)廣場營銷方案63百盛商業(yè)廣場營銷方案64綜合以上三個圖表和收入開支統(tǒng)計表進行交叉分析,發(fā)現(xiàn):住房需求綜合以上三個圖表和收入開支統(tǒng)計表進65【本節(jié)小結(jié)】天門家庭的特征天門逛街現(xiàn)狀光顧商場原因在于
購物品種齊全、環(huán)境舒適、價格實惠【本節(jié)小結(jié)】天門家庭的特征66四、天門市房地產(chǎn)市場研究四、天門市房地產(chǎn)67房地產(chǎn)投資計劃房地產(chǎn)供應(yīng)面積市場吸納商鋪空置率(一)對市場容量的研究(一)對市場容量的研究68(二)在售項目一覽(二)在售項目一覽69【天門新東方建材城】項目位于天門市鐘惺大道旁,占地100畝左右,總投資5000萬元,總建筑面積40000㎡,整體建筑市場由市場區(qū)、倉儲區(qū)、休閑區(qū)及住宅區(qū)組成。商鋪分為4種,主力戶型的規(guī)格為開間7米,進深8.5米。一期A、B、C型商鋪共192套,于2005年8月28日正式開盤。A、B型為一二層分開賣,1層價格在3018元/㎡—3518元/㎡之間,二層價格為1800元/㎡,C型為上下兩層一起賣,均價在2000元/㎡左右,現(xiàn)在A型已售完,B型和C型共剩22套。項目二期的D型商鋪為底層商【天門新東方建材城】項目位于天門市鐘70鋪,共32套,現(xiàn)正在施工,年底開盤,二層以上是住宅,面積90㎡~160㎡;商鋪均價為3380元/㎡左右,住宅均價在1100元/㎡。商鋪物業(yè)管理費0.8元/㎡·月,住宅0.4元/㎡·月。現(xiàn)在商鋪租金價格在23元/㎡·月左右。商鋪月均銷售17套,月均銷售面積約1700㎡。該樓盤由于是天門市政府指定的建材市場,建材銷售商必須到市場進行交易,所以一期銷售情況好,二期還在打地基,預(yù)計銷售也會不錯。開發(fā)商提供的優(yōu)惠政策包括工商稅務(wù)和物業(yè)管理費免一年。主打廣告語為:購新東方城商鋪,造子孫三代幸福。鋪,共32套,現(xiàn)正在施工,年底開盤,二層以上是住宅71百盛商業(yè)廣場營銷方案72【怡湖花園】項目位于陸羽大道旁,毗鄰陸羽廣場和西湖。共三棟樓,住宅建筑總面積為8982.8㎡,商鋪建筑總面積為504㎡,住宅以三房兩廳為主,共計5種戶型,面積為95.8㎡(2房)、136㎡、158.1㎡(4房)、133.8㎡、133.4㎡,住宅最高價1180元/㎡(2F、3F、4F),最低價1080元/㎡(1F、6F);商鋪開間3.3米,進深12米,面積在40多㎡左右。價格是2900元/㎡。該項目2005年5月28日開盤,現(xiàn)還剩5套住宅,10個商鋪全部售完。物業(yè)管理費0.4元/㎡。項目主打語為:2005天門首席人文情懷社區(qū)(超值人文居住空間)。【怡湖花園】項目位于陸羽大道旁,毗鄰73【人信.城市花園】項目位于天門市中心大橋路,總占地20畝,總建面2萬方。該項目現(xiàn)為尾盤,2005年10月開盤,現(xiàn)在只剩6樓的復(fù)式,價格在1330元/㎡。住宅價格1樓為1230元/㎡,2—5樓價格為1330元/㎡?,F(xiàn)主打廣告語:少數(shù)人的尊貴生活從這里開始。2002年初開始賣商鋪,商鋪為64間,一、二樓整體銷售,售價約在30萬元/套左右,現(xiàn)已全部賣完。商鋪定位的是天門摩托車市場。商鋪開間6.6米、進深13米?!救诵?城市花園】項目位于天門市中心74【西湖苑】項目位于西湖西南岸,南臨人民大道,總占地19951㎡,建筑面積20200㎡,包括高級公寓、商鋪、別墅。商業(yè)用房面積約為4000㎡余,商鋪面積從46㎡—110㎡,平均價格在3980元/㎡。住宅全部是3房2廳2衛(wèi),面積從124.4㎡—140.6㎡,價格在1180元/㎡—1300元/㎡。別墅就3棟6套。價格在1500元/㎡。項目主打語彰顯業(yè)主之尊貴,相伴至永遠。該項目從2006年初開始銷售,商鋪約50檔,銷售率在80℅左右,現(xiàn)在是準現(xiàn)房階段?!疚骱贰宽椖课挥谖骱髂习?,南臨人民75【天門市小五金批發(fā)市場】項目位于人民大道中端,占地2770㎡,一棟七層樓。主力戶型共5種戶型,面積為104.81㎡、119.56㎡、136.2㎡、148.53㎡、167.88㎡,七樓是小戶型,都售完。價格6F為1280元/㎡,2、5F為1380元/㎡,3、4F為1480元/㎡。商鋪開間3.6米,層高4.8米,面積從80㎡--120㎡不等,12檔,價格在4800元/㎡左右。于2006年3月份開售,商鋪約銷售30%,銷售不暢的原因在于一是單檔總價過高,二是定位失誤,鄰近的人民大道旁有較多的五金店,商戶遷移過來的可能性很小?!咎扉T市小五金批發(fā)市場】項目位于人民76【錦繡嘉園】開發(fā)商是天門市福星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,項目地處環(huán)城北路,毗鄰秀麗悠閑的陸羽廣場,旁依莊嚴肅穆的政府大樓。共3棟樓,住宅面積從100㎡--157㎡不等,3、4樓售價1180元/㎡,其他樓層售價1080元/㎡,門面面積在60--100㎡,價格在2800元/㎡左右。該項目銷售時間不久,賣的效果不好,主要是位置太偏,項目的規(guī)劃建設(shè)水平也差。【錦繡嘉園】開發(fā)商是天門市福星房地產(chǎn)77【陸羽廣場步行街】項目總建筑面積為4萬平方米左右,由浙江開發(fā)商開發(fā),自行銷售,2005年初推出一期三層商住聯(lián)層,均價約為1400元/㎡(底商2600元/㎡,二、三層為800元/㎡),據(jù)現(xiàn)場了解,項目到目前為止只賣出6套,但目前基本沒有商戶經(jīng)營或居住,到晚上漆黑一片。這個項目是一個失敗的項目,失敗的主要原因:一是產(chǎn)品定位有問題,集商住于一體,面積偏大;二是沒有做有影響力的推廣?!娟懹饛V場步行街】項目總建筑面積為478【寶安商業(yè)廣場】項目由武漢市寶安房地產(chǎn)公司投資開發(fā),位于天門最繁華的商業(yè)街元春街與鴻漸路交匯處(原天門商場),地理位置非常優(yōu)越,人氣旺盛,商業(yè)底蘊濃厚。項目商業(yè)部分建筑面積25000多㎡。容積率2.0,由六棟樓組成,商業(yè)部分為3層,住宅為18層帶電梯的景觀公寓。整體呈兩排布局,中間有一條半室內(nèi)步行街,兩排之間的二、三層通過4座連廊相互連接,不僅確保人流通暢,而且也增強了項目的景觀效果?!緦毎采虡I(yè)廣場】項目由武漢市寶安房地79整個項目總共340個鋪面和一個3600㎡超市(超市為2、3樓各1800㎡),單鋪面積在40~90㎡之間。一樓鋪面為166個,共11700㎡,二樓鋪面為127個,共6700㎡,三樓鋪面47個,共6600㎡。一樓門面最高價為18000元/㎡,最低價10800元/㎡,實際成交均價約在13000元/㎡左右,現(xiàn)已全部售完,租金價格在60元/㎡—120元/㎡,空置較少,但轉(zhuǎn)租戶比較多,一是因為經(jīng)營情況不太理想,二是有一些以賺轉(zhuǎn)租費為業(yè)的職業(yè)投資者。整個項目總共340個鋪面和一個360080二樓門面最高價7000元/㎡,最低價4200元/㎡,實際成交均價約在5500元/㎡左右,現(xiàn)已銷售3500㎡左右,以9元/㎡·月的標準出租給雅絲超市1800㎡,空置面積1400㎡左右。租金一般在30元/㎡·月~50元/㎡·月之間。三樓價格在4000元/㎡~4500元/㎡左右,4號樓3樓1800㎡租給雅絲,6號樓3樓(1420.62㎡)因臨湖景觀好得以售出,其余部位3400㎡沒有售出。二樓和三樓現(xiàn)在以免租金一年的方式對外出租。該項目現(xiàn)在經(jīng)營稅費平均為國稅:260元/月,地稅:360元/月,工商管理費:260元/月,物業(yè)管理費:4-5元/㎡·月。商戶的負擔還是較重。二樓門面最高價7000元/㎡,最低價42081百盛商業(yè)廣場營銷方案82該項目總體銷售情況如下表所示:總可售面積25000㎡已售面積16600㎡預(yù)計銷售額2.1億元已售金額1.7億元預(yù)計銷售均價8800元/㎡已實現(xiàn)均價10800元/㎡整體銷售率66.4%回籠資金比例81%項目從2004年12月份開盤,至今19個月,月均銷售面積不到900㎡,整個銷售周期拉得太長,銷售情況按正常的地產(chǎn)銷售規(guī)律并不好,其原因與此項目銷售價格是天門目前最貴的商業(yè)項目有關(guān)。該項目總體銷售情況如下表所示:總可售面積25000㎡已售面積83現(xiàn)在的經(jīng)營商戶情況統(tǒng)計如下:
經(jīng)營類型數(shù)量經(jīng)營類型數(shù)量經(jīng)營類型數(shù)量中國移動4飾品6理發(fā)店2中國聯(lián)通3珠寶2牛仔系列2女裝43鞋8床上用品1男裝12運動系列9小電器2童裝6化妝品2健身器材1內(nèi)衣3褲店2藥房1男女混合店16眼鏡1合計126現(xiàn)在的經(jīng)營商戶情況統(tǒng)計如下:經(jīng)營類型數(shù)量經(jīng)營類型數(shù)量經(jīng)營類84寶安商業(yè)廣場項目優(yōu)點缺點寶安商業(yè)廣場項目85(三)商業(yè)房地產(chǎn)市場供需分析具體分析2006年下半年至2007年末期間的市場供應(yīng)量情況,再結(jié)合考慮潛在市場需求和實際的市場吸納量因素,就可以分析出一個市場的供求力量對比,從而為項目的定位和制訂營銷策略提供依據(jù)。1、目前天門城區(qū)在售的一手商業(yè)用房面積大約在10000平方米左右,供應(yīng)量是明顯不能滿足需求的。(三)商業(yè)房地產(chǎn)市場供需分析862、即將開發(fā)入市的商業(yè)項目除百盛的3萬平方米外,還有一個超大型項目(天門新城)。該項目位于鐘惺大道的園丁小區(qū)對面,由天門市星星宏基置業(yè)有限公司投資數(shù)億元開發(fā),規(guī)模宏大,是天門市目前規(guī)模最大的項目,商住一體,有部分小高層建筑。目前地塊已被圈,樁機已進場開始施工。
2、即將開發(fā)入市的商業(yè)項目除百盛的3873、另外,位于陸羽大道西段(建管站背后)也開發(fā)了一個大約三萬平方米左右的商貿(mào)城,目前已在開始水電申報,也是我們的直接競爭對手。3、另外,位于陸羽大道西段(建管站背后88【本節(jié)小結(jié)】天門的商業(yè)地產(chǎn)市場吸納量天門的購買能力
【本節(jié)小結(jié)】天門的商業(yè)地產(chǎn)市場吸納量89五、置業(yè)客戶需求偏好分析五、置業(yè)客戶需求90購買動機
面積偏好
付款偏好期現(xiàn)房比較地段偏好購買動機91六、項目解析六、項目解析92(一)地塊周邊環(huán)境分析百盛項目位于北城區(qū)的陸羽廣場旁,一期地塊西臨西寺路,北臨狀元路,南臨后壕。從百盛到商圈核心——寶安的距離約1.5公里,步行需25分鐘,車行約3分鐘,無公交車。的士費約3.6元(1.2元/KM)。(一)地塊周邊環(huán)境分析93交通環(huán)境:西寺路是天門城區(qū)縱向主干道之一,貫通南北城區(qū),目前有2路和5路公交車經(jīng)過地塊,的士從此抵達中百倉儲的時間大約為5分鐘,雖不在最繁華的商業(yè)街區(qū),但市內(nèi)交通仍然比較方便。景觀環(huán)境:南側(cè)后壕按照政府規(guī)劃應(yīng)該是一條融觀光休閑、商貿(mào)于一體的景觀帶,北側(cè)是天門市區(qū)唯一的足球場,東側(cè)是民房,形象較差。人文環(huán)境:地塊鄰近天門市的市政府、市委辦公駐地,周邊行政單位較多,人員素質(zhì)相對較高,并且天門市唯一的圖書館也將還建于此。交通環(huán)境:西寺路是天門城區(qū)縱向主干道94(二)項目規(guī)劃思路簡介項目總用地面積25313㎡,1、2、3、4號樓的建筑面積為20833㎡,加上5號樓預(yù)計總可售面積在3萬平方米左右。從總體規(guī)劃思路看來,開發(fā)商對本項目的初步思路就是通過主力店的進駐聚集人氣,然后帶動單鋪的銷售。項目預(yù)計于8月份正式開始施工,于十一月份土建完工,于春節(jié)前全部工程竣工,準備交付使用。(二)項目規(guī)劃思路簡介95樓棟建筑面積層數(shù)商鋪數(shù)量單套的套內(nèi)建面1號5355㎡一層4333~121.29㎡二層三層2號5555㎡一層46個33~142.53㎡二層三層3號4834㎡一層67個20.44~44.18㎡二層4號4746㎡一層68個20.1~39.04㎡二層5號未定三層引進主力店和圖書館樓棟建筑面積層數(shù)商鋪數(shù)量單套的套內(nèi)建面1號5355㎡一層4396七、項目分析七、項目分析97(一)項目SWOT分析優(yōu)勢(S)22萬方超大體量,有扎堆聚集效應(yīng)。緊鄰西湖、后壕、西塔寺、體育場,有較好的人文、景觀資源。東、西湖連通,后壕改造成景觀帶、休閑街,地塊升值潛力大。鄰近市政府、市委、各政府部門扎堆,行政氛圍濃厚,來往人群的素質(zhì)相對較高。一期的商業(yè)街布局思路前衛(wèi),有較多的炒作性賣點。主力單鋪的面積都不大,購買門檻不會高,客戶面廣。(一)項目SWOT分析98劣勢(W)不在核心商圈,商業(yè)氛圍太淡。周邊沒有大型居住小區(qū),居民密度非常低,缺乏群眾基礎(chǔ)。途經(jīng)地塊的車流和人流都相當少,缺乏人氣。地塊價值認同度不高,消費者已形成了固定的消費區(qū)域和消費習慣。前期(指圈地到正式動工期間)拉得太長,影響了消費者和投資者對項目的信心。地塊緊鄰殯葬管理所,對人的心理影響可能較大。劣勢(W)99機會(O)天門人有錢,但投資渠道少,市場未被開發(fā)。目前強有力的商業(yè)競爭項目少,而且業(yè)態(tài)單一。目前的市場吸納量(36000㎡/年)不會制約本項目兩萬方一年內(nèi)售完的預(yù)期目標。獲得政府大力支持。老商圈購物環(huán)境差、沒有次序和規(guī)劃、商品質(zhì)量沒有保證。機會(O)100威脅(T)城市規(guī)劃向南,本案在北,象是要被遺棄。寶安商業(yè)特區(qū)的口碑差,在一定程度上影響了武漢商人的整體形象,置業(yè)者的投資會更謹慎。其它在售項目對置業(yè)者的分流影響,其它商業(yè)項目運營對消費者分流的影響。目前正在施工的兩個大型項目將是我們強有力的競爭對手,競爭形勢相當惡劣。天門至武漢高速通車后,天門中高檔的零售業(yè)將受到很大的沖擊。威脅(T)101NMN矩陣分析NMN矩陣分析102
目標(need)對策(method)現(xiàn)狀(now)天門市民希望有更時尚、功能更全的商業(yè)項目出現(xiàn)天門投資者多,但投資渠道少地塊緊鄰政府各行政單位,行政氛圍濃厚3萬平方米的商業(yè)用房銷售商業(yè)氛圍差以超大規(guī)模、時尚摩爾城的形象面市,引領(lǐng)時尚潮流。策劃出豐富多彩的、富有誘惑力和實際利益點的促銷方案。通過一些有針對性的業(yè)態(tài)來吸引公務(wù)員消費,然后再以明星效應(yīng)帶動普通消費者科學合理的業(yè)態(tài)組合形成合力,以錯位經(jīng)營的策略避開直面競爭,迂回聚集人氣。居民密度低多設(shè)置一些目的性消費項目來吸引外區(qū)域人群。框定主力客戶群,有的放矢。首先以公務(wù)員作為主要消費目標對象。盡量避開經(jīng)營日常生活用品等社區(qū)型業(yè)態(tài),比如大型超市。消費模式定型武漢有的,百盛就有,天門沒有的,百盛也有,吸引轉(zhuǎn)向。通過吸引眾多投資者的參與經(jīng)營,逐步扭轉(zhuǎn)目前的消費模式。以公務(wù)員的公眾形象引領(lǐng)消費潮流。求新、求異。項目形象已受到影響多舉辦公益活動,提高民意支持度。開盤多實施一些實質(zhì)上的讓利活動。多舉行一些政府官員出面的活動。搶工程進度,抓好工程質(zhì)量。城市向南,項目在北以完善北區(qū)老城區(qū)功能、美化城市為宣傳口號。強化老城區(qū)的地塊價值和促銷利益點。訴求:政府所在地從來都是城市發(fā)展的方向。以先進的商業(yè)經(jīng)營理念做好商業(yè)運營管理,留住老城區(qū)市民。目標(need)天門市民希望有更時尚、功103競爭因素的定性分析競爭因素的定性分析104百盛商業(yè)廣場營銷方案105競爭因素百盛商業(yè)廣場中百倉儲寶安商業(yè)特區(qū)天門新城建管站后商貿(mào)城5分鐘步程范圍內(nèi)居民數(shù)量差好最好最差一般街道人流量差好最好差差街道車流量一般最好好一般差交通便利性一般好好好差商業(yè)氛圍及歷史底蘊差好最好差最差周邊商業(yè)扎堆情況差最好最好差最差自然、人文、景觀資源好好一般好差規(guī)劃發(fā)展前景一般好好最好一般注:定性衡量指標分為五檔:最好、好、一般、差、最差由表可見,天門新城項目的交通便利性和規(guī)劃發(fā)展前景好過百盛項目,商貿(mào)城項目總體比百盛差。競爭因素百盛商業(yè)中百寶安商天門建管站后5分鐘步程范圍內(nèi)居民數(shù)106
分析小結(jié)未來的競爭形勢相當惡劣,百盛商業(yè)廣場項目既要從中百倉儲和寶安商業(yè)特區(qū)等已有的商業(yè)項目中設(shè)法分流消費人群和經(jīng)營商戶,又要面臨超大型高檔項目——天門新城的強大沖擊,同時還要和緊鄰的一個三萬方商貿(mào)城貼身肉搏,前景真的不容樂觀。分析小結(jié)107天門百盛商業(yè)廣場
營銷方案天門百盛商業(yè)廣場
營銷方案108前言
成功運作商業(yè)地產(chǎn)項目的關(guān)鍵在于:對消費者需求偏好和購買心理的掌控對各種商業(yè)業(yè)態(tài)的透徹了解區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場供求及競爭項目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃組合商業(yè)運營管理前言成功運作商業(yè)地產(chǎn)項目的關(guān)鍵在于:109調(diào)查方式
抽樣入戶問卷調(diào)查
深度訪談
商業(yè)街經(jīng)營業(yè)態(tài)普查
入店訪談
調(diào)查方式110第一部分市場分析第一部分市場分析111一、天門市的基本情況分析一、天門市的基本情況分析112(一)天門市情簡介天門市位于湖北省中部,是省轄計劃單列市,距離武漢市120公里,轄區(qū)人口162萬,國土面積2622平方公里,內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的市區(qū)面積約在8平方公里左右。(一)天門市情簡介113(二)天門市人口情況及增長態(tài)勢根據(jù)2005年底統(tǒng)計資料顯示,天門市戶籍人口162萬,戶均人口3.35人,男性和女性的比例為52.62%:47.38%。轄區(qū)常住人口142萬。城鎮(zhèn)人口56.7萬人,城鎮(zhèn)就業(yè)人口15.15萬人,城區(qū)常住人口約在17萬人左右,城市就業(yè)人口的比例大約為1.47人/戶。(二)天門市人口情況及增長態(tài)勢114天門市重要部門或單位的從業(yè)人數(shù)統(tǒng)計天門市重要部門或單位的從業(yè)人數(shù)統(tǒng)計115機關(guān)、事業(yè)、企業(yè)單位的人均工資對比
機關(guān)、事業(yè)、企業(yè)單位的人均工資對比116整個天門市城鎮(zhèn)的個體從業(yè)人員約有4.4萬人。
機關(guān)、事業(yè)、企業(yè)單位和個體從業(yè)人員將是我們項目的目標主力客戶群
整個天門市城鎮(zhèn)的個體從業(yè)人員約有4.4萬人。117(三)天門市經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展目標工業(yè)生產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資、財政收入等主要經(jīng)濟指標呈現(xiàn)快速、持續(xù)增長市場物價基本穩(wěn)定居民收入和支出大幅增加(三)天門市經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展目標118主要經(jīng)濟指標增長情況分析指標生產(chǎn)總值房地產(chǎn)投資批零貿(mào)易城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2005年比上年度增長比例11.0%15.2%14.9%8.5%2006上半年比去年同期增長27.8%23.2%13.2%8.2%主要經(jīng)濟指標增長情況分析指標生產(chǎn)房地產(chǎn)批零城鎮(zhèn)居民119全年居民消費價格總指數(shù)為102.9,比上年上漲2.9%,與民生緊密相連的衣食住行類消費價格都比較穩(wěn)定,生產(chǎn)資料價格有所上漲。全年居民消費價格總指數(shù)為102.9,比上年上漲2.9120全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷狀況統(tǒng)計
指標2005年度2006年1~6月份數(shù)量比上期數(shù)量比上期總產(chǎn)值58.67億元+21.2%32.48億元+27.8%銷售產(chǎn)值57.11億元+18.56%31.27億元+27.9%利潤2.01億元+16.9%過1億元+12.9%產(chǎn)品銷售率97.37%96.27%全社會完成固定資產(chǎn)投資41.15億元,比上年增長24.5%。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷狀況統(tǒng)計2005年度2006年1~121社會消費品零售總額對比分析
指標2005年度2006年1~6月份數(shù)量比上期數(shù)量比上期社會消費品零售總額66.8億元+12.5%29.96億元13.2%批零貿(mào)易業(yè)45.1億元+12.9%20.67億元+11.6%餐飲業(yè)9.2億元+17.83%4.76億元+12.5%其他行業(yè)消費12.5億元+7.8%4.53億元+23.4%
社會消費品零售總額在穩(wěn)步增長,呈現(xiàn)出市場供需兩旺的局面社會消費品零售總額對比分析2005年度2006年1~6月份122天門市批發(fā)零售業(yè)商品銷售額的分類情況以2005年6月數(shù)據(jù)為例,由下圖可見,食品、飲料、煙酒類的零售占有最大比例。天門市批發(fā)零售業(yè)商品銷售額的分類情況123全市金融機構(gòu)各項存款余額的增長情況
指標2005年末2006年1~6月份數(shù)量比上期數(shù)量比上期各項存款余額88.11億元+14.44%99.92億元+13.40%居民儲蓄余額75.45億元+17.0%83.64億元+10.9%定期儲蓄余額50.08億元+14.4%//全市金融機構(gòu)各項存款余額的增長情況2005年末2006年1124城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費支出情況指標2005年末2006年1~6月份數(shù)量比上期數(shù)量比上期人均可支配收入7190元8.5%4091.1元8.2%人均消費支出//3134.4元12.1%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費支出情況125(四)天門市的城市格局及城市總體規(guī)劃天門市主要的格局特征表現(xiàn)在:1、城市只有一個商業(yè)中心——即被東湖、西湖和天門河圍合的區(qū)域。區(qū)域特點:人口居住密度商業(yè)密度(四)天門市的城市格局及城市總體規(guī)劃126百盛商業(yè)廣場營銷方案1272、北環(huán)線陸羽大道3、南環(huán)線匯僑大道4、工業(yè)企業(yè)主要分布2、北環(huán)線陸羽大道128城市整體規(guī)劃思路和一些大的規(guī)劃舉措對地產(chǎn)項目產(chǎn)生的影響
1、根據(jù)天門市人民政府信息中心提供資料,天門市的城市結(jié)構(gòu)和發(fā)展思路為:突出中心,剝離兩翼(岳口、彭市),兼顧兩處(陸羽、楊林),完善北區(qū),控制東西,整體向南。天門市總體規(guī)劃是城區(qū)向南發(fā)展2、天門將成為“1+8”武漢城市圈的一員。武漢+鄂州、黃岡、咸寧、孝感、漢川、仙桃、潛江、天門城市整體規(guī)劃思路和一些大的規(guī)劃舉措1、根據(jù)天門129百盛商業(yè)廣場營銷方案1303、天門的市政建設(shè)工作。百盛商業(yè)廣場營銷方案131天門市近年來經(jīng)濟運行良好。城區(qū)整體規(guī)劃將是向南移擴張?zhí)扉T是典型日常消費型衛(wèi)星城市;常駐人口中18~30歲人群比例較小。2.5萬機關(guān)事業(yè)單位和壟斷行業(yè)職員,以及4.4萬個體業(yè)主是天門市的主消費群體。【本節(jié)小結(jié)】【本節(jié)小結(jié)】132二、對目前天門市城區(qū)的商業(yè)解析二、對目前天門市133(一)商業(yè)業(yè)態(tài)的分布現(xiàn)狀核心商圈專業(yè)市場扎堆經(jīng)營大型超市(一)商業(yè)業(yè)態(tài)的分布現(xiàn)狀134百盛商業(yè)廣場營銷方案135鴻漸路、元春路、百花路、沿河街、勝利二街、羅馬商城、寶安商城、中百倉儲商戶普查鴻漸路、元春路、商戶普查136(一)各行業(yè)租金概況※涉及全部調(diào)查13個行業(yè),為當?shù)刂鲗?dǎo)價格帶(一)各行業(yè)租金概況※涉及全部調(diào)查13個行業(yè),為當?shù)刂鲗?dǎo)價格137(二)商戶調(diào)查入店抽樣問卷調(diào)查取樣的方法及樣本數(shù)
調(diào)查日期7月22日~2006年7月24日(二)商戶調(diào)查138百盛商業(yè)廣場營銷方案139商戶的年齡構(gòu)成:26~36歲的青年人最多商戶的年齡構(gòu)成:26~36歲的青年人最多140受教育程度:受過中等教育的占最大比例,文化程度普遍一般受教育程度:受過中等教育的占最大比例,141商鋪的經(jīng)營形式:租賃經(jīng)營的商戶占據(jù)2/3以上商鋪的經(jīng)營形式:租賃經(jīng)營的商戶占據(jù)2/3以上142百盛商業(yè)廣場營銷方案143商業(yè)街和專業(yè)市場占60%商業(yè)街和專業(yè)市場占60%144能接受的面積在100㎡以下的占到84%能接受的面積在100㎡以下的占到84%145商戶不滿意的原因主要是嘈雜的市區(qū)環(huán)境和較重的稅費負擔。商戶不滿意的原因主要是嘈雜的市區(qū)環(huán)境和較重的稅費負擔146營業(yè)面積一般在15㎡~140㎡之間店鋪租金水平一般在1000~5000元/月之間中高檔面積在40㎡以上
男裝和運動服裝的店鋪面積基本大于女裝個性店面積一般在15~50㎡之間服裝經(jīng)營戶營業(yè)面積一般在15㎡~140㎡之間服裝經(jīng)營戶147租金的分布規(guī)律:1、業(yè)態(tài)對租金的影響并不太大,影響租金最大的因素是鋪面面積和地段;2、小面積商鋪單方租金普遍高過大商鋪;3、從地段來說,寶安商城的租金最高,達到60~120元/㎡·月,周邊略低,一般在40~60元/㎡·月左右,核心商圈內(nèi)最低租金大概在30元/㎡·月左右,核心商圈外商鋪租金可能更低。租金的分布規(guī)律:148基本比普通居民高出一個層次,屬于城市主流消費人群?;颈绕胀ň用窀叱鲆粋€層次,屬于城市149(三)從武漢市的角度看天門商業(yè)業(yè)態(tài)的缺位天門市尚無專業(yè)文化商業(yè)街或主題商場。市場還缺少諸如武漢市的艷陽天、湖錦等類型的中檔次大型酒店。缺乏以家庭休閑娛樂為主題的場所。缺少中檔次、大型娛樂休閑場所。(三)從武漢市的角度看天門商業(yè)業(yè)態(tài)的缺位150【本節(jié)小結(jié)】商業(yè)經(jīng)營品類商戶的人群特征商鋪產(chǎn)權(quán)形式商鋪需求面積商業(yè)業(yè)態(tài)【本節(jié)小結(jié)】商業(yè)經(jīng)營品類151三、天門市消費者研究三、天門市消費者152取樣的方法及樣本數(shù)
發(fā)放問卷600份,回收問卷563份,有效問卷517份消費者調(diào)查消費者調(diào)查153百盛商業(yè)廣場營銷方案154百盛商業(yè)廣場營銷方案155百盛商業(yè)廣場營銷方案156百盛商業(yè)廣場營銷方案157百盛商業(yè)廣場營銷方案158百盛商業(yè)廣場營銷方案159百盛商業(yè)廣場營銷方案160百盛商業(yè)廣場營銷方案161百盛商業(yè)廣場營銷方案162百盛商業(yè)廣場營銷方案163百盛商業(yè)廣場營銷方案164百盛商業(yè)廣場營銷方案165
百盛商業(yè)廣場營銷方案166選擇光顧這家商業(yè)廣場的原因,大部分的受訪者選擇購物品種齊全、環(huán)境舒適、價格實惠選擇光顧這家商業(yè)廣場的原因,大部分的167在新增服務(wù)的這項調(diào)查中,大部分的受訪者選擇了中高檔的服裝鞋帽、美食餐飲和日用品在新增服務(wù)的這項調(diào)查中,大部分的受訪168單位分房和租房占了30%的比例。單位分房和租房占了30%的比例。169百盛商業(yè)廣場營銷方案170百盛商業(yè)廣場營銷方案171綜合以上三個圖表和收入開支統(tǒng)計表進行交叉分析,發(fā)現(xiàn):住房需求綜合以上三個圖表和收入開支統(tǒng)計表進172【本節(jié)小結(jié)】天門家庭的特征天門逛街現(xiàn)狀光顧商場原因在于
購物品種齊全、環(huán)境舒適、價格實惠【本節(jié)小結(jié)】天門家庭的特征173四、天門市房地產(chǎn)市場研究四、天門市房地產(chǎn)174房地產(chǎn)投資計劃房地產(chǎn)供應(yīng)面積市場吸納商鋪空置率(一)對市場容量的研究(一)對市場容量的研究175(二)在售項目一覽(二)在售項目一覽176【天門新東方建材城】項目位于天門市鐘惺大道旁,占地100畝左右,總投資5000萬元,總建筑面積40000㎡,整體建筑市場由市場區(qū)、倉儲區(qū)、休閑區(qū)及住宅區(qū)組成。商鋪分為4種,主力戶型的規(guī)格為開間7米,進深8.5米。一期A、B、C型商鋪共192套,于2005年8月28日正式開盤。A、B型為一二層分開賣,1層價格在3018元/㎡—3518元/㎡之間,二層價格為1800元/㎡,C型為上下兩層一起賣,均價在2000元/㎡左右,現(xiàn)在A型已售完,B型和C型共剩22套。項目二期的D型商鋪為底層商【天門新東方建材城】項目位于天門市鐘177鋪,共32套,現(xiàn)正在施工,年底開盤,二層以上是住宅,面積90㎡~160㎡;商鋪均價為3380元/㎡左右,住宅均價在1100元/㎡。商鋪物業(yè)管理費0.8元/㎡·月,住宅0.4元/㎡·月?,F(xiàn)在商鋪租金價格在23元/㎡·月左右。商鋪月均銷售17套,月均銷售面積約1700㎡。該樓盤由于是天門市政府指定的建材市場,建材銷售商必須到市場進行交易,所以一期銷售情況好,二期還在打地基,預(yù)計銷售也會不錯。開發(fā)商提供的優(yōu)惠政策包括工商稅務(wù)和物業(yè)管理費免一年。主打廣告語為:購新東方城商鋪,造子孫三代幸福。鋪,共32套,現(xiàn)正在施工,年底開盤,二層以上是住宅178百盛商業(yè)廣場營銷方案179【怡湖花園】項目位于陸羽大道旁,毗鄰陸羽廣場和西湖。共三棟樓,住宅建筑總面積為8982.8㎡,商鋪建筑總面積為504㎡,住宅以三房兩廳為主,共計5種戶型,面積為95.8㎡(2房)、136㎡、158.1㎡(4房)、133.8㎡、133.4㎡,住宅最高價1180元/㎡(2F、3F、4F),最低價1080元/㎡(1F、6F);商鋪開間3.3米,進深12米,面積在40多㎡左右。價格是2900元/㎡。該項目2005年5月28日開盤,現(xiàn)還剩5套住宅,10個商鋪全部售完。物業(yè)管理費0.4元/㎡。項目主打語為:2005天門首席人文情懷社區(qū)(超值人文居住空間)?!锯▓@】項目位于陸羽大道旁,毗鄰180【人信.城市花園】項目位于天門市中心大橋路,總占地20畝,總建面2萬方。該項目現(xiàn)為尾盤,2005年10月開盤,現(xiàn)在只剩6樓的復(fù)式,價格在1330元/㎡。住宅價格1樓為1230元/㎡,2—5樓價格為1330元/㎡?,F(xiàn)主打廣告語:少數(shù)人的尊貴生活從這里開始。2002年初開始賣商鋪,商鋪為64間,一、二樓整體銷售,售價約在30萬元/套左右,現(xiàn)已全部賣完。商鋪定位的是天門摩托車市場。商鋪開間6.6米、進深13米?!救诵?城市花園】項目位于天門市中心181【西湖苑】項目位于西湖西南岸,南臨人民大道,總占地19951㎡,建筑面積20200㎡,包括高級公寓、商鋪、別墅。商業(yè)用房面積約為4000㎡余,商鋪面積從46㎡—110㎡,平均價格在3980元/㎡。住宅全部是3房2廳2衛(wèi),面積從124.4㎡—140.6㎡,價格在1180元/㎡—1300元/㎡。別墅就3棟6套。價格在1500元/㎡。項目主打語彰顯業(yè)主之尊貴,相伴至永遠。該項目從2006年初開始銷售,商鋪約50檔,銷售率在80℅左右,現(xiàn)在是準現(xiàn)房階段?!疚骱贰宽椖课挥谖骱髂习?,南臨人民182【天門市小五金批發(fā)市場】項目位于人民大道中端,占地2770㎡,一棟七層樓。主力戶型共5種戶型,面積為104.81㎡、119.56㎡、136.2㎡、148.53㎡、167.88㎡,七樓是小戶型,都售完。價格6F為1280元/㎡,2、5F為1380元/㎡,3、4F為1480元/㎡。商鋪開間3.6米,層高4.8米,面積從80㎡--120㎡不等,12檔,價格在4800元/㎡左右。于2006年3月份開售,商鋪約銷售30%,銷售不暢的原因在于一是單檔總價過高,二是定位失誤,鄰近的人民大道旁有較多的五金店,商戶遷移過來的可能性很小?!咎扉T市小五金批發(fā)市場】項目位于人民183【錦繡嘉園】開發(fā)商是天門市福星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,項目地處環(huán)城北路,毗鄰秀麗悠閑的陸羽廣場,旁依莊嚴肅穆的政府大樓。共3棟樓,住宅面積從100㎡--157㎡不等,3、4樓售價1180元/㎡,其他樓層售價1080元/㎡,門面面積在60--100㎡,價格在2800元/㎡左右。該項目銷售時間不久,賣的效果不好,主要是位置太偏,項目的規(guī)劃建設(shè)水平也差?!惧\繡嘉園】開發(fā)商是天門市福星房地產(chǎn)184【陸羽廣場步行街】項目總建筑面積為4萬平方米左右,由浙江開發(fā)商開發(fā),自行銷售,2005年初推出一期三層商住聯(lián)層,均價約為1400元/㎡(底商2600元/㎡,二、三層為800元/㎡),據(jù)現(xiàn)場了解,項目到目前為止只賣出6套,但目前基本沒有商戶經(jīng)營或居住,到晚上漆黑一片。這個項目是一個失敗的項目,失敗的主要原因:一是產(chǎn)品定位有問題,集商住于一體,面積偏大;二是沒有做有影響力的推廣?!娟懹饛V場步行街】項目總建筑面積為4185【寶安商業(yè)廣場】項目由武漢市寶安房地產(chǎn)公司投資開發(fā),位于天門最繁華的商業(yè)街元春街與鴻漸路交匯處(原天門商場),地理位置非常優(yōu)越,人氣旺盛,商業(yè)底蘊濃厚。項目商業(yè)部分建筑面積25000多㎡。容積率2.0,由六棟樓組成,商業(yè)部分為3層,住宅為18層帶電梯的景觀公寓。整體呈兩排布局,中間有一條半室內(nèi)步行街,兩排之間的二、三層通過4座連廊相互連接,不僅確保人流通暢,而且也增強了項目的景觀效果?!緦毎采虡I(yè)廣場】項目由武漢市寶安房地186整個項目總共340個鋪面和一個3600㎡超市(超市為2、3樓各1800㎡),單鋪面積在40~90㎡之間。一樓鋪面為166個,共11700㎡,二樓鋪面為127個,共6700㎡,三樓鋪面47個,共6600㎡。一樓門面最高價為18000元/㎡,最低價10800元/㎡,實際成交均價約在13000元/㎡左右,現(xiàn)已全部售完,租金價格在60元/㎡—120元/㎡,空置較少,但轉(zhuǎn)租戶比較多,一是因為經(jīng)營情況不太理想,二是有一些以賺轉(zhuǎn)租費為業(yè)的職業(yè)投資者。整個項目總共340個鋪面和一個3600187二樓門面最高價7000元/㎡,最低價4200元/㎡,實際成交均價約在5500元/㎡左右,現(xiàn)已銷售3500㎡左右,以9元/㎡·月的標準出租給雅絲超市1800㎡,空置面積1400㎡左右。租金一般在30元/㎡·月~50元/㎡·月之間。三樓價格在4000元/㎡~4500元/㎡左右,4號樓3樓1800㎡租給雅絲,6號樓3樓(1420.62㎡)因臨湖景觀好得以售出,其余部位3400㎡沒有售出。二樓和三樓現(xiàn)在以免租金一年的方式對外出租。該項目現(xiàn)在經(jīng)營稅費平均為國稅:260元/月,地稅:360元/月,工商管理費:260元/月,物業(yè)管理費:4-5元/㎡·月。商戶的負擔還是較重。二樓門面最高價7000元/㎡,最低價420188百盛商業(yè)廣場營銷方案189該項目總體銷售情況如下表所示:總可售面積25000㎡已售面積16600㎡預(yù)計銷售額2.1億元已售金額1.7億元預(yù)計銷售均價8800元/㎡已實現(xiàn)均價10800元/㎡整體銷售率66.4%回籠資金比例81%項目從2004年12月份開盤,至今19個月,月均銷售面積不到900㎡,整個銷售周期拉得太長,銷售情況按正常的地產(chǎn)銷售規(guī)律并不好,其原因與此項目銷售價格是天門目前最貴的商業(yè)項目有關(guān)。該項目總體銷售情況如下表所示:總可售面積25000㎡已售面積190現(xiàn)在的經(jīng)營商戶情況統(tǒng)計如下:
經(jīng)營類型數(shù)量經(jīng)營類型數(shù)量經(jīng)營類型數(shù)量中國移動4飾品6理發(fā)店2中國聯(lián)通3珠寶2牛仔系列2女裝43鞋8床上用品1男裝12運動系列9小電器2童裝6化妝品2健身器材1內(nèi)衣3褲店2藥房1男女混合店16眼鏡1合計126現(xiàn)在的經(jīng)營商戶情況統(tǒng)計如下:經(jīng)營類型數(shù)量經(jīng)營類型數(shù)量經(jīng)營類191寶安商業(yè)廣場項目優(yōu)點缺點寶安商業(yè)廣場項目192(三)商業(yè)房地產(chǎn)市場供需分析具體分析2006年下半年至2007年末期間的市場供應(yīng)量情況,再結(jié)合考慮潛在市場需求和實際的市場吸納量因素,就可以分析出一個市場的供求力量對比,從而為項目的定位和制訂營銷策略提供依據(jù)。1、目前天門城區(qū)在售的一手商業(yè)用房面積大約在10000平方米左右,供應(yīng)量是明顯不能滿足需求的。(三)商業(yè)房地產(chǎn)市場供需分析1932、即將開發(fā)入市的商業(yè)項目除百盛的3萬平方米外,還有一個超大型項目(天門新城)。該項目位于鐘惺大道的園丁小區(qū)對面,由天門市星星宏基置業(yè)有限公司投資數(shù)億元開發(fā),規(guī)模宏大,是天門市目前規(guī)模最大的項目,商住一體,有部分小高層建筑。目前地塊已被圈,樁機已進場開始施工。
2、即將開發(fā)入市的商業(yè)項目除百盛的31943、另外,位于陸羽大道西段(建管站背后)也開發(fā)了一個大約三萬平方米左右的商貿(mào)城,目前已在開始水電申報,也是我們的直接競爭對手。3、另外,位于陸羽大道西段(建管站背后195【本節(jié)小結(jié)】天門的商業(yè)地產(chǎn)市場吸納量天門的購買能力
【本節(jié)小結(jié)】天門的商業(yè)地產(chǎn)市場吸納量196五、置業(yè)客戶需求偏好分析五、置業(yè)客戶需求197購買動機
面積偏好
付款偏好期現(xiàn)房比較地段偏好購買動機198六、項目解析六、項目解析199(一)地塊周邊環(huán)境分析百盛項目位于北城區(qū)的陸羽廣場旁,一期地塊西臨西寺路,北臨狀元路,南臨后壕。從百盛到商圈核心——寶安的距離約1.5公里,步行需25分鐘,車行約3分鐘,無公交車。的士費約3.6元(1.2元/KM)。(一)地塊周邊環(huán)境分析200交通環(huán)境:西寺路是天門城區(qū)縱向主干道之一,貫通南北城區(qū),目前有2路和5路公交車經(jīng)過地塊,的士從此抵達中百倉儲的時間大約為5分鐘,雖不在最繁華的商業(yè)街區(qū),但市內(nèi)交通仍然比較方便。景觀環(huán)境:南側(cè)后壕按照政府規(guī)劃應(yīng)該是一條融觀光休閑、商貿(mào)于一體的景觀帶,北側(cè)是天門市區(qū)唯一的足球場,東側(cè)是民房,形象較差。人文環(huán)境:地塊鄰近天門市的市政府、市委辦公駐地,周邊行政單位較多,人員素質(zhì)相對較高,并且天門市唯一的圖書館也將還建于此。交通環(huán)境:西寺路是天門城區(qū)縱向主干道201(二)項目規(guī)劃思路簡介項目總用地面積25313㎡,1、2、3、4號樓的建筑面積為20833㎡,加上5號樓預(yù)計總可
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