長沙撈刀河項(xiàng)目商業(yè)調(diào)查報(bào)告課件

長沙市開福區(qū)撈刀河項(xiàng)目商業(yè)調(diào)查報(bào)告2010.2.6北京萬邦投資管理有限公司湖南分公司長沙市開福區(qū)撈刀河項(xiàng)目商業(yè)調(diào)查報(bào)告2010.2.6北京萬邦投1壹－－項(xiàng)目區(qū)位綜述1貳－－商業(yè)現(xiàn)狀2叁－－項(xiàng)目定位3肆－－商業(yè)規(guī)劃4伍－－項(xiàng)目建議2內(nèi)容綱要壹－－項(xiàng)目區(qū)位綜述1貳－－商業(yè)現(xiàn)狀2叁－－項(xiàng)目定位3肆－－商2壹、項(xiàng)目區(qū)位綜述壹、項(xiàng)目區(qū)位綜述3城鎮(zhèn)體系：按照城鄉(xiāng)一體，協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，規(guī)劃鵝秀組團(tuán)依托鵝羊山,秀峰山兩大森林公園優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和公益配套設(shè)施，開福區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃為突以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展區(qū)域。

項(xiàng)目位置隸屬于長沙市金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，長沙金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是湖南省人民政府批準(zhǔn)的十大重點(diǎn)省級開發(fā)區(qū)之一，長沙市物流產(chǎn)業(yè)唯一核心園區(qū)，國務(wù)院批準(zhǔn)的長沙市總體規(guī)劃近期重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，同時(shí)還是湖南省唯一集水運(yùn)、公路、空運(yùn)、鐵路、管道五元化網(wǎng)絡(luò)交通優(yōu)勢于一體的開發(fā)園區(qū)。長沙金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地處長沙市開福區(qū)北部，總規(guī)劃面積34.96平方公里，四至范圍為：南起撈刀河，北至沙河，西臨湘江，東至中青路。在產(chǎn)業(yè)布局上，形成了以金霞物流中心為經(jīng)濟(jì)引擎的“一主、三次”的發(fā)展格局?！耙恢鳌保春诵膮^(qū)，以開發(fā)區(qū)金霞組團(tuán)為核心，主要發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，同時(shí)布置功能齊全的物流服務(wù)設(shè)施?！叭巍?，指開發(fā)區(qū)高嶺組團(tuán)、鵝秀組團(tuán)和配套的青竹湖組團(tuán)，其中高嶺組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展物流商貿(mào)業(yè)，形成大型綜合性物流貿(mào)易和工業(yè)基地；鵝秀組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)和商貿(mào)業(yè)；青竹湖組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展物流會展、旅游休閑等配套產(chǎn)業(yè).1、項(xiàng)目區(qū)位綜述城鎮(zhèn)體系：按照城鄉(xiāng)一體，協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，規(guī)劃鵝秀組團(tuán)依托鵝羊41、項(xiàng)目區(qū)位綜述龍福小區(qū)湖湘藝術(shù)品市場人瑞建材大市場

上水印象

華江樂天花亭1、項(xiàng)目區(qū)位綜述龍福小區(qū)湖湘藝術(shù)品人瑞建材大市場

上水印象

5項(xiàng)目位置地隸屬于開福區(qū)新港鎮(zhèn)宿龍橋社區(qū)，社區(qū)面積約為1平方公里，社區(qū)固定常駐人口約為3萬人，流動(dòng)人口約為2萬人。宿龍橋社區(qū)區(qū)域隨著長沙市往北拓展,眾多新興樓盤的建設(shè)開發(fā),正成為長沙市金霞開發(fā)區(qū)新興的住宅,商貿(mào)集中中心.1、項(xiàng)目區(qū)位綜述常駐單位

在售樓盤

相關(guān)樓盤

區(qū)內(nèi)市場

新港鎮(zhèn)政府開福區(qū)國稅局長沙市海事局新港鎮(zhèn)派出所雙灣國際上水印象華亭.樂江華亭江景陽光龍福小區(qū)(安置房)長沙建工集團(tuán)湖湘藝術(shù)品市場人瑞建材大市場項(xiàng)目位置地隸屬于開福區(qū)新港鎮(zhèn)宿龍橋社區(qū)，社區(qū)面積約為1平方公6貳、商業(yè)現(xiàn)狀貳、商業(yè)現(xiàn)狀7

此次市場調(diào)查走訪共涉及一個(gè)社區(qū)、兩個(gè)在售樓盤、三個(gè)臨近樓盤的一樓門面,在毗鄰本項(xiàng)目的社區(qū)中經(jīng)營比較發(fā)達(dá)的前5種業(yè)態(tài)為:

古玩店近300戶,經(jīng)營面積均在30-40平方建材門面近180戶,根據(jù)經(jīng)營種類的不同,面積有大有小小型煙酒日雜超市11戶,其中經(jīng)營面積在90-100平方左右的2家餐飲16戶，其中有2家經(jīng)營面積在100-150平方,其余均為經(jīng)營面積20-40平方的快餐店或者小飯店車務(wù)（含汽車裝飾、修理、汽配等）9戶2、商業(yè)現(xiàn)狀業(yè)態(tài)總數(shù)古玩步行街（市場）300建材（秀峰人瑞建材市場）180餐飲16煙酒日雜百貨9車務(wù)（裝飾、修理、汽配）9招待所8通訊4美容3廣告復(fù)印2體彩福彩2網(wǎng)吧2超市（90平方以上）2銀行1其它4T/T542此次市場調(diào)查走訪共涉及一個(gè)社區(qū)、兩2、商業(yè)現(xiàn)狀業(yè)態(tài)總數(shù)8從調(diào)研結(jié)果來看,本項(xiàng)目中型型商業(yè)物業(yè)尚有很大的潛力以待挖掘。2、商業(yè)現(xiàn)狀因?yàn)轫?xiàng)目所在地為湖湘藝術(shù)品市場,為長沙市第2大古玩交易市場,而且各經(jīng)營戶都有幾年經(jīng)營歷史經(jīng)營情況都比較穩(wěn)定。本項(xiàng)目附近即為一個(gè)環(huán)形中心廣場,也是白天晚上市民休閑娛樂中心,為未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的中心。本項(xiàng)目所處的社區(qū)因沒有大型超市，居民購物要去地處華廈的新一佳超市，不方便。而且周邊沒有大型餐飲酒樓,這方面消費(fèi)欲望得不到滿足。從調(diào)研結(jié)果來看,本項(xiàng)目中型型商業(yè)物業(yè)尚有很大的潛力以待挖掘。92、商業(yè)現(xiàn)狀租金水平:社區(qū)內(nèi)門面租金在40~50元/平方/月,商鋪一般面積在20—50平方米不等,商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)在3萬元~5萬元左右。商鋪多為租賃經(jīng)營,租金按年支付。人流:因附近政府大規(guī)模修路及建房的原因,外來務(wù)工人口租賃戶較多,但是由于社區(qū)周邊新建小區(qū)剛完成交房或未交房,入住率比較低,未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展空間巨大。-在建樓盤約3500戶-已經(jīng)交房樓盤:1000戶(入住率不足20%)2、商業(yè)現(xiàn)狀租金水平:社區(qū)內(nèi)門面租金在40~50元/102、商業(yè)現(xiàn)狀華銳、順天黃金海岸等中高檔酒店酒店電信，聯(lián)通，移動(dòng)，郵政營業(yè)廳通訊汽車北站、128，159，801,149路等公交線路及地鐵2號線途經(jīng)本項(xiàng)目公共交通

肯德基、伍家?guī)X活漁村，謝光頭辣椒炒肉娛樂餐飲

工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄、農(nóng)村信用社銀行金融

歲寶百貨，新一佳超市購物服務(wù)

藝術(shù)幼兒園、雅禮中學(xué)，周南中學(xué)文化教育

湘雅醫(yī)院、醫(yī)療衛(wèi)生公交車/自駕車10分鐘服務(wù)半徑之內(nèi)本項(xiàng)目周邊的配套商業(yè)情況:從調(diào)查結(jié)果來看:本項(xiàng)目周邊生活,服務(wù)配套十分完善,但是社區(qū)商業(yè)急需發(fā)展!2、商業(yè)現(xiàn)狀華銳、順天黃金海岸等中高檔酒店酒店電信，11注：上實(shí)市場部數(shù)據(jù)地理位置：宿龍橋社區(qū)開業(yè)時(shí)間：已于2005年10月建筑面積：450，000平方米商鋪個(gè)數(shù):300個(gè)市場定位：藝術(shù)品專業(yè)市場租金報(bào)價(jià)：30~50元/每平方/月業(yè)態(tài)定位：繡品、雕刻工藝品、金屬工藝品、陶瓷工藝品、水晶工藝品、名人字畫、文物仿制工藝品、各種民間工藝品以及其他各種工藝美術(shù)和各種旅游產(chǎn)品、紀(jì)念品經(jīng)營方式：產(chǎn)權(quán)為獨(dú)立業(yè)主所有出租亮點(diǎn)：長沙市第二大藝術(shù)品交易市場案例：項(xiàng)目周邊主要商用物業(yè)—湖湘藝術(shù)品市場注：上實(shí)市場部數(shù)據(jù)地理位置：宿龍橋社區(qū)案例：項(xiàng)目周邊主要商用12案例：項(xiàng)目周邊主要商用物業(yè)—人瑞建材大市場

地理位置：宿龍橋社區(qū)

開業(yè)時(shí)間：2008年6月建筑面積：8000平方米商鋪個(gè)數(shù):180個(gè)市場定位：建材專業(yè)市場租金報(bào)價(jià)：40~60/平方米/每月業(yè)態(tài)定位:建材、五金、水暖、家電等經(jīng)營方式：可租可售亮點(diǎn)：長沙市金霞經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)最大的建材市場案例：項(xiàng)目周邊主要商用物業(yè)—人瑞建材大市場地理位置：宿龍橋13案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)—雙灣國際（在售）規(guī)劃用地面積12.8公頃，規(guī)劃總建筑面積421638平米，總計(jì)2900戶基本情況☆停車位：3500個(gè)一期均價(jià)5000元/㎡三房兩廳兩衛(wèi)140㎡以上占90%2009年8月開盤，一期已經(jīng)銷售完畢，2010年交房，2期近期VIP認(rèn)籌本項(xiàng)目南面雙灣國際

其它情況價(jià)格主力戶型樓盤地址樓盤名稱基本情況容積率綠地率2.7851%商業(yè)物業(yè)☆臨湘江路有少量商業(yè)，暫未建☆置業(yè)顧問介紹本樓盤為高檔樓盤，少商業(yè)為提高樓盤品質(zhì)☆該樓盤商業(yè)意向需在確認(rèn)案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)—雙灣國際（在售）規(guī)劃用地面積1214案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)—上水印象（在售）總用地面積：14555.0平方米，總建筑面積約為38412.9平方米，2棟高層，總計(jì)320戶基本情況☆停車位：198個(gè)均價(jià)3500元/㎡二房兩廳兩衛(wèi)90㎡以下占70%2009年8月開盤，余15套三房2廳138㎡大戶型待售，2010年年底交房臨芙蓉路距離本項(xiàng)目500米上水印象

其它情況價(jià)格主力戶型樓盤地址樓盤名稱基本情況容積率綠地率3.140%商業(yè)物業(yè)☆臨芙蓉路有800平米商業(yè)，未規(guī)劃業(yè)態(tài)☆開發(fā)商商業(yè)物業(yè)不對外發(fā)售，待地鐵開通升值案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)—上水印象（在售）總用地面積：1415案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)—華江樂天華亭（已售）基本情況華江樂江華亭樓盤名稱入住率商業(yè)銷售情況商業(yè)經(jīng)營情況20%總建筑面積:59662㎡,08年全部售完，均價(jià)3200，☆商業(yè)面積:2554,7㎡☆所以商業(yè)已經(jīng)全部銷售完畢☆臨芙蓉北路售價(jià)12000元/㎡☆臨隆福路售價(jià)9000元/㎡,免費(fèi)送相同面積地下室,地下室無產(chǎn)權(quán)☆商鋪數(shù)量:32個(gè)☆出租率20%☆出租價(jià)格:30~40元/㎡/每月☆主要商業(yè)業(yè)態(tài):-汽車美容/小型賓館

-社區(qū)小型便利店,水果超市☆原因分析:-社區(qū)入住率較低,小區(qū)位置為環(huán)線立交橋邊上,人氣低迷,導(dǎo)致商業(yè)不旺.案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)—華江樂天華亭（已售）基本情況華江16案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)—江景陽光（已售）基本情況嘉年華江景陽光樓盤名稱入住率商業(yè)銷售情況商業(yè)經(jīng)營情況20%總建筑面積:32357㎡,08年全部售完，均價(jià)2800，戶數(shù)為323戶☆所以商業(yè)已經(jīng)全部銷售完畢☆臨隆福路售價(jià)6000元/㎡起☆商鋪面積:28.32~69.73㎡☆商鋪個(gè)數(shù):20個(gè)☆出租率20%☆出租價(jià)格:30~40元/㎡/每月☆主要商業(yè)業(yè)態(tài):-美容美發(fā)/便利超市☆原因分析:-社區(qū)入住率較低,小區(qū)位置為環(huán)線立交橋邊上,人氣低迷,導(dǎo)致商業(yè)不旺.案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)—江景陽光（已售）基本情況嘉年華17叁、項(xiàng)目定位叁、項(xiàng)目定位18西北東南西南Fourdynamicfactors南面臨雙灣國際大門西北面緊靠中心廣場是人流商業(yè)中心芙蓉北路匝道是主要交通線地塊概況西面為社區(qū)干道臨雙灣國際大門193、項(xiàng)目定位西北東南西南Four南面臨雙灣國際大門西北面緊靠中心廣場是19地塊SWOT分析機(jī)遇劣勢威脅優(yōu)勢項(xiàng)目周邊未來5萬人的常駐人口項(xiàng)目三面臨街,商業(yè)發(fā)展空間大項(xiàng)目北臨社區(qū)未來商業(yè)中心,商業(yè)價(jià)值大項(xiàng)目南臨雙灣國際,35萬平米大盤周邊無大型商業(yè)場地供大型商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目周邊尚未完全成熟，入住率較低,社區(qū)配套相對不是很完善項(xiàng)目總體規(guī)模不大位于鵝秀組團(tuán),開福區(qū)房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域火車北站,長沙新港,青竹湖的發(fā)展為本項(xiàng)目所在地帶來人流湖湘藝術(shù)品市場發(fā)展提高商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目周邊存在一定競爭威脅，雙灣國際商業(yè)部分未定型,商業(yè)規(guī)模大小影響本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營狀態(tài)3、項(xiàng)目定位地塊SWOT分析機(jī)遇劣勢威脅優(yōu)勢項(xiàng)目周邊未來5萬人的常駐人口20本項(xiàng)目商業(yè)總量較小,但是基于地塊限制和競爭態(tài)勢，未來的物業(yè)基礎(chǔ)具備做小型社區(qū)購物中心或娛樂文化中心的條件；項(xiàng)目所在地未來發(fā)展與周邊商業(yè)配套的不完善,給本項(xiàng)目商業(yè)定位帶來廣闊空間,3、項(xiàng)目定位結(jié)論：本項(xiàng)目商業(yè)定位思路應(yīng)針對本區(qū)域缺失小型社區(qū)商業(yè)中心的缺點(diǎn)，深度利用項(xiàng)目位置優(yōu)勢與周邊配套不夠完善現(xiàn)狀，緊緊圍繞打造宿龍橋社區(qū)商業(yè)中心，合理布置各種業(yè)態(tài)，真正做到深度利用優(yōu)勢資源。本項(xiàng)目商業(yè)總量較小,但是基于地塊限制和競爭態(tài)勢，未來的物業(yè)基21餐飲功能：滿足社區(qū)居民宴請及周邊相關(guān)事業(yè)單位商務(wù)宴請的社交需求；休閑娛樂：滿足社區(qū)居民休閑享受的需求；配套功能：滿足周邊居民日常鄰里生活內(nèi)部配套需求。零售功能：區(qū)域內(nèi)居民生活購物消費(fèi)的需求；建議本項(xiàng)目在功能上定義為餐飲、休閑、配套、零售，注重彌補(bǔ)周邊商業(yè)不足，形成業(yè)態(tài)上的錯(cuò)位優(yōu)勢。餐飲社區(qū)商業(yè)中心配套休閑零售功能定位3、項(xiàng)目定位建議本項(xiàng)目在功能上定義為餐飲、休閑、配套、零售，注重彌補(bǔ)周22定位理由區(qū)域內(nèi)乃至整個(gè)金霞開發(fā)區(qū)目前都缺乏真正的針對居民餐飲休閑消費(fèi)、生活消費(fèi)逗留的集中場所；主打“餐飲、超市”有利于直接點(diǎn)中主題，直接呼喚出消費(fèi)者需求，有利于項(xiàng)目在短期內(nèi)樹立區(qū)域內(nèi)地標(biāo)地位；人氣不足是目前項(xiàng)目的致命傷，而餐飲和超市等主題鮮明定位能有效地吸引區(qū)域外人流，同時(shí)大大延長人流停駐時(shí)間；3、項(xiàng)目定位定位理由區(qū)域內(nèi)乃至整個(gè)金霞開發(fā)區(qū)目前都缺乏真正的針對居民餐飲23肆、商業(yè)規(guī)劃肆、商業(yè)規(guī)劃24業(yè)態(tài)比例：建議項(xiàng)目整體根據(jù)餐飲、休閑、商務(wù)配套、零售四大主力元素暫按照如下的組合比例來執(zhí)行；零售：將約25-30%用作零售商業(yè)規(guī)劃，并主要將該部分的營業(yè)面積以中型超市為主，力求主要滿足周邊樓盤居民基本消費(fèi)要求餐飲：將約15-20%的面積時(shí)規(guī)劃用作餐飲，以滿足周邊行政機(jī)關(guān)眾多、居民消費(fèi)潛力巨大，而缺乏特色、中高層次餐飲的現(xiàn)狀。作為主要主題以吸引人流聚集；休閑：將約15-20%的面積時(shí)規(guī)劃用作休閑，對周邊行政商務(wù)區(qū)域起到了商務(wù)社交、休憩的有效補(bǔ)強(qiáng)作用；社區(qū)配套：將約40-45%規(guī)劃作社區(qū)服務(wù)配套服務(wù)業(yè)態(tài)，滿足區(qū)域內(nèi)工作人員的日常工作、行政配套需求；項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)比例分配說明4、商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)比例：建議項(xiàng)目整體根據(jù)餐飲、休閑、商務(wù)配套、零售四大主力25餐飲/休閑：作為商業(yè)最能吸引過往人群和帶動(dòng)人氣的部分，擬中心廣場沿街拐角面（2F）劃為餐飲用途，以便將人流最大限度導(dǎo)入到項(xiàng)目周邊。零售：將小型超市作為第一主力店主要設(shè)置在項(xiàng)目2F西南面，是因?yàn)榇祟悩I(yè)態(tài)屬于具有明確意向的目的性消費(fèi)，臨近項(xiàng)目南側(cè)是3000住戶的高檔樓盤-雙灣國際,現(xiàn)商業(yè)配套不明朗情況下,項(xiàng)目引入省內(nèi)品牌超市提高人氣,項(xiàng)目銷售亮點(diǎn).配套：在項(xiàng)目1F設(shè)置銀行、醫(yī)藥、西點(diǎn)等零售配套類，同時(shí)注意盡量使其位于主入口兩側(cè)和餐飲業(yè)附近，可受到最多人流關(guān)注，實(shí)現(xiàn)最大限度的收益，便于零售業(yè)態(tài)的經(jīng)營。項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)位置分配說明4、商業(yè)規(guī)劃餐飲/休閑：作為商業(yè)最能吸引過往人群和帶動(dòng)人氣的部分，擬中心26【裙樓1F商業(yè)布局】主要業(yè)態(tài)：配套、零售。4、商業(yè)規(guī)劃以上各類業(yè)態(tài)面積僅作為招商過程中的參考，具體面積劃分將根據(jù)現(xiàn)場設(shè)計(jì)/實(shí)地情況有所調(diào)控。1F配套零售適合商業(yè)業(yè)態(tài)√√重點(diǎn)引入業(yè)態(tài)銀行，品牌藥店，美容美發(fā)，電信營業(yè)廳品牌西點(diǎn)，煙酒店，母嬰店配比60%40%【裙樓1F商業(yè)布局】主要業(yè)態(tài)：配套、零售。4、商業(yè)規(guī)劃以上27【裙樓2F商業(yè)布局】主要業(yè)態(tài)：配套、零售。4、商業(yè)規(guī)劃以上各類業(yè)態(tài)面積僅作為招商過程中的參考，具體面積劃分將根據(jù)現(xiàn)場設(shè)計(jì)/實(shí)地情況有所調(diào)控。1F餐飲/休閑零售適合商業(yè)業(yè)態(tài)√√重點(diǎn)引入業(yè)態(tài)品牌餐飲,茶餐廳,茶樓,足浴,休閑品牌超市配比40%60%【裙樓2F商業(yè)布局】主要業(yè)態(tài)：配套、零售。4、商業(yè)規(guī)劃以上28各商業(yè)業(yè)態(tài)列舉及面積區(qū)間商務(wù)配套面積范圍零售型商業(yè)業(yè)態(tài)面積范圍餐飲休閑型業(yè)態(tài)面積范圍銀行500-800超市便利店250-350主題餐廳500-1000私人診所200-400文具店20-50各式東西簡餐250-500郵局250-350面包、西餅屋60-150快餐店250-350移動(dòng)、電信營業(yè)廳50-200品牌折扣店20-50咖啡、茶坊200-300藥房100-300通訊電子20-50酒吧250-350干洗店50-150彩擴(kuò)沖印20-50甜品屋150-300補(bǔ)習(xí)中心200-300音像制品店20-50小吃100-150眼鏡光學(xué)20-50書店20-50健身會館100-2000數(shù)碼印刷200-300數(shù)碼專賣20-50美容、美發(fā)300-800教育補(bǔ)習(xí)300-500體育用品專賣50-100桑拿會所1000-2000旅游150-200花店20-50武術(shù)道館200-300化妝品店20-50棋牌300-500飾品店20-50足浴保健500-1000纖體、SPA300-800

4、商業(yè)規(guī)劃各商業(yè)業(yè)態(tài)列舉及面積區(qū)間商務(wù)配套面積范圍零售型商業(yè)業(yè)態(tài)面積范29伍、項(xiàng)目建議伍、項(xiàng)目建議30產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)1、沿街面視線處理同時(shí)對項(xiàng)目進(jìn)行外觀優(yōu)化，1F獨(dú)立臨街門面大門頭設(shè)計(jì),預(yù)留招牌展示位,門頭大氣方正是營造明顯可見性效果釋放最大商業(yè)價(jià)值重點(diǎn)所在。沿街外立面設(shè)計(jì)既要考慮與周圍建筑的關(guān)系，又要考慮與內(nèi)部的過渡與轉(zhuǎn)換。為充分開發(fā)臨街垂直面二樓以上區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，建議將臨街設(shè)計(jì)為通透立面，臨街建議立面均為大幅透明落地玻璃產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)2、裙樓層高設(shè)計(jì)裙樓層高逐漸成為商鋪銷售的重點(diǎn)因素,建議1F為5米,2F為3.5米的層高更好的解決商業(yè)銷售中發(fā)生的人員居住，貨物倉儲等問題5、項(xiàng)目建議產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)1、沿街面視線處理5、項(xiàng)目建議313、其它建議為了便于銷售及商業(yè)業(yè)態(tài)放置,1F每間獨(dú)立商鋪建議面積設(shè)置為20~60平方,2F每500平方考慮設(shè)計(jì)獨(dú)立出口方便切割銷售；1F和2F都要考慮餐飲行業(yè)影響煙道設(shè)計(jì),專用煙道排放或下水道排放設(shè)計(jì)時(shí)考慮,便于商業(yè)項(xiàng)目布局；1F和2F所以獨(dú)立商鋪要考慮衛(wèi)生間功能,2F考慮貨物進(jìn)出交通組織功能；5、項(xiàng)目建議3、其它建議5、項(xiàng)目建議323、銷售建議銷售前期強(qiáng)力引進(jìn)省內(nèi)品牌超市,銷售造勢噱頭,促進(jìn)銷售交易成功；5、項(xiàng)目建議

建議租賃價(jià)格建議銷售價(jià)格1F50~80元/㎡/每月按7%回報(bào):12000元/㎡~15000元/㎡2F20~35元/㎡/每月按7%回報(bào):6000元/㎡~7000元/㎡3、銷售建議5、項(xiàng)目建議建議租賃價(jià)格建議銷售價(jià)格1F50~33長沙市開福區(qū)撈刀河項(xiàng)目商業(yè)調(diào)查報(bào)告2010.2.6北京萬邦投資管理有限公司湖南分公司長沙市開福區(qū)撈刀河項(xiàng)目商業(yè)調(diào)查報(bào)告2010.2.6北京萬邦投34壹－－項(xiàng)目區(qū)位綜述1貳－－商業(yè)現(xiàn)狀2叁－－項(xiàng)目定位3肆－－商業(yè)規(guī)劃4伍－－項(xiàng)目建議2內(nèi)容綱要壹－－項(xiàng)目區(qū)位綜述1貳－－商業(yè)現(xiàn)狀2叁－－項(xiàng)目定位3肆－－商35壹、項(xiàng)目區(qū)位綜述壹、項(xiàng)目區(qū)位綜述36城鎮(zhèn)體系：按照城鄉(xiāng)一體，協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，規(guī)劃鵝秀組團(tuán)依托鵝羊山,秀峰山兩大森林公園優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和公益配套設(shè)施，開福區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃為突以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展區(qū)域。

項(xiàng)目位置隸屬于長沙市金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，長沙金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是湖南省人民政府批準(zhǔn)的十大重點(diǎn)省級開發(fā)區(qū)之一，長沙市物流產(chǎn)業(yè)唯一核心園區(qū)，國務(wù)院批準(zhǔn)的長沙市總體規(guī)劃近期重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，同時(shí)還是湖南省唯一集水運(yùn)、公路、空運(yùn)、鐵路、管道五元化網(wǎng)絡(luò)交通優(yōu)勢于一體的開發(fā)園區(qū)。長沙金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地處長沙市開福區(qū)北部，總規(guī)劃面積34.96平方公里，四至范圍為：南起撈刀河，北至沙河，西臨湘江，東至中青路。在產(chǎn)業(yè)布局上，形成了以金霞物流中心為經(jīng)濟(jì)引擎的“一主、三次”的發(fā)展格局。“一主”，即核心區(qū)，以開發(fā)區(qū)金霞組團(tuán)為核心，主要發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，同時(shí)布置功能齊全的物流服務(wù)設(shè)施?！叭巍保搁_發(fā)區(qū)高嶺組團(tuán)、鵝秀組團(tuán)和配套的青竹湖組團(tuán)，其中高嶺組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展物流商貿(mào)業(yè)，形成大型綜合性物流貿(mào)易和工業(yè)基地；鵝秀組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)和商貿(mào)業(yè)；青竹湖組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展物流會展、旅游休閑等配套產(chǎn)業(yè).1、項(xiàng)目區(qū)位綜述城鎮(zhèn)體系：按照城鄉(xiāng)一體，協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，規(guī)劃鵝秀組團(tuán)依托鵝羊371、項(xiàng)目區(qū)位綜述龍福小區(qū)湖湘藝術(shù)品市場人瑞建材大市場

上水印象

華江樂天花亭1、項(xiàng)目區(qū)位綜述龍福小區(qū)湖湘藝術(shù)品人瑞建材大市場

上水印象

38項(xiàng)目位置地隸屬于開福區(qū)新港鎮(zhèn)宿龍橋社區(qū)，社區(qū)面積約為1平方公里，社區(qū)固定常駐人口約為3萬人，流動(dòng)人口約為2萬人。宿龍橋社區(qū)區(qū)域隨著長沙市往北拓展,眾多新興樓盤的建設(shè)開發(fā),正成為長沙市金霞開發(fā)區(qū)新興的住宅,商貿(mào)集中中心.1、項(xiàng)目區(qū)位綜述常駐單位

在售樓盤

相關(guān)樓盤

區(qū)內(nèi)市場

新港鎮(zhèn)政府開福區(qū)國稅局長沙市海事局新港鎮(zhèn)派出所雙灣國際上水印象華亭.樂江華亭江景陽光龍福小區(qū)(安置房)長沙建工集團(tuán)湖湘藝術(shù)品市場人瑞建材大市場項(xiàng)目位置地隸屬于開福區(qū)新港鎮(zhèn)宿龍橋社區(qū)，社區(qū)面積約為1平方公39貳、商業(yè)現(xiàn)狀貳、商業(yè)現(xiàn)狀40

此次市場調(diào)查走訪共涉及一個(gè)社區(qū)、兩個(gè)在售樓盤、三個(gè)臨近樓盤的一樓門面,在毗鄰本項(xiàng)目的社區(qū)中經(jīng)營比較發(fā)達(dá)的前5種業(yè)態(tài)為:

古玩店近300戶,經(jīng)營面積均在30-40平方建材門面近180戶,根據(jù)經(jīng)營種類的不同,面積有大有小小型煙酒日雜超市11戶,其中經(jīng)營面積在90-100平方左右的2家餐飲16戶，其中有2家經(jīng)營面積在100-150平方,其余均為經(jīng)營面積20-40平方的快餐店或者小飯店車務(wù)（含汽車裝飾、修理、汽配等）9戶2、商業(yè)現(xiàn)狀業(yè)態(tài)總數(shù)古玩步行街（市場）300建材（秀峰人瑞建材市場）180餐飲16煙酒日雜百貨9車務(wù)（裝飾、修理、汽配）9招待所8通訊4美容3廣告復(fù)印2體彩福彩2網(wǎng)吧2超市（90平方以上）2銀行1其它4T/T542此次市場調(diào)查走訪共涉及一個(gè)社區(qū)、兩2、商業(yè)現(xiàn)狀業(yè)態(tài)總數(shù)41從調(diào)研結(jié)果來看,本項(xiàng)目中型型商業(yè)物業(yè)尚有很大的潛力以待挖掘。2、商業(yè)現(xiàn)狀因?yàn)轫?xiàng)目所在地為湖湘藝術(shù)品市場,為長沙市第2大古玩交易市場,而且各經(jīng)營戶都有幾年經(jīng)營歷史經(jīng)營情況都比較穩(wěn)定。本項(xiàng)目附近即為一個(gè)環(huán)形中心廣場,也是白天晚上市民休閑娛樂中心,為未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的中心。本項(xiàng)目所處的社區(qū)因沒有大型超市，居民購物要去地處華廈的新一佳超市，不方便。而且周邊沒有大型餐飲酒樓,這方面消費(fèi)欲望得不到滿足。從調(diào)研結(jié)果來看,本項(xiàng)目中型型商業(yè)物業(yè)尚有很大的潛力以待挖掘。422、商業(yè)現(xiàn)狀租金水平:社區(qū)內(nèi)門面租金在40~50元/平方/月,商鋪一般面積在20—50平方米不等,商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)在3萬元~5萬元左右。商鋪多為租賃經(jīng)營,租金按年支付。人流:因附近政府大規(guī)模修路及建房的原因,外來務(wù)工人口租賃戶較多,但是由于社區(qū)周邊新建小區(qū)剛完成交房或未交房,入住率比較低,未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展空間巨大。-在建樓盤約3500戶-已經(jīng)交房樓盤:1000戶(入住率不足20%)2、商業(yè)現(xiàn)狀租金水平:社區(qū)內(nèi)門面租金在40~50元/432、商業(yè)現(xiàn)狀華銳、順天黃金海岸等中高檔酒店酒店電信，聯(lián)通，移動(dòng)，郵政營業(yè)廳通訊汽車北站、128，159，801,149路等公交線路及地鐵2號線途經(jīng)本項(xiàng)目公共交通

肯德基、伍家?guī)X活漁村，謝光頭辣椒炒肉娛樂餐飲

工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄、農(nóng)村信用社銀行金融

歲寶百貨，新一佳超市購物服務(wù)

藝術(shù)幼兒園、雅禮中學(xué)，周南中學(xué)文化教育

湘雅醫(yī)院、醫(yī)療衛(wèi)生公交車/自駕車10分鐘服務(wù)半徑之內(nèi)本項(xiàng)目周邊的配套商業(yè)情況:從調(diào)查結(jié)果來看:本項(xiàng)目周邊生活,服務(wù)配套十分完善,但是社區(qū)商業(yè)急需發(fā)展!2、商業(yè)現(xiàn)狀華銳、順天黃金海岸等中高檔酒店酒店電信，44注：上實(shí)市場部數(shù)據(jù)地理位置：宿龍橋社區(qū)開業(yè)時(shí)間：已于2005年10月建筑面積：450，000平方米商鋪個(gè)數(shù):300個(gè)市場定位：藝術(shù)品專業(yè)市場租金報(bào)價(jià)：30~50元/每平方/月業(yè)態(tài)定位：繡品、雕刻工藝品、金屬工藝品、陶瓷工藝品、水晶工藝品、名人字畫、文物仿制工藝品、各種民間工藝品以及其他各種工藝美術(shù)和各種旅游產(chǎn)品、紀(jì)念品經(jīng)營方式：產(chǎn)權(quán)為獨(dú)立業(yè)主所有出租亮點(diǎn)：長沙市第二大藝術(shù)品交易市場案例：項(xiàng)目周邊主要商用物業(yè)—湖湘藝術(shù)品市場注：上實(shí)市場部數(shù)據(jù)地理位置：宿龍橋社區(qū)案例：項(xiàng)目周邊主要商用45案例：項(xiàng)目周邊主要商用物業(yè)—人瑞建材大市場

地理位置：宿龍橋社區(qū)

開業(yè)時(shí)間：2008年6月建筑面積：8000平方米商鋪個(gè)數(shù):180個(gè)市場定位：建材專業(yè)市場租金報(bào)價(jià)：40~60/平方米/每月業(yè)態(tài)定位:建材、五金、水暖、家電等經(jīng)營方式：可租可售亮點(diǎn)：長沙市金霞經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)最大的建材市場案例：項(xiàng)目周邊主要商用物業(yè)—人瑞建材大市場地理位置：宿龍橋46案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)—雙灣國際（在售）規(guī)劃用地面積12.8公頃，規(guī)劃總建筑面積421638平米，總計(jì)2900戶基本情況☆停車位：3500個(gè)一期均價(jià)5000元/㎡三房兩廳兩衛(wèi)140㎡以上占90%2009年8月開盤，一期已經(jīng)銷售完畢，2010年交房，2期近期VIP認(rèn)籌本項(xiàng)目南面雙灣國際

其它情況價(jià)格主力戶型樓盤地址樓盤名稱基本情況容積率綠地率2.7851%商業(yè)物業(yè)☆臨湘江路有少量商業(yè)，暫未建☆置業(yè)顧問介紹本樓盤為高檔樓盤，少商業(yè)為提高樓盤品質(zhì)☆該樓盤商業(yè)意向需在確認(rèn)案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)—雙灣國際（在售）規(guī)劃用地面積1247案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)—上水印象（在售）總用地面積：14555.0平方米，總建筑面積約為38412.9平方米，2棟高層，總計(jì)320戶基本情況☆停車位：198個(gè)均價(jià)3500元/㎡二房兩廳兩衛(wèi)90㎡以下占70%2009年8月開盤，余15套三房2廳138㎡大戶型待售，2010年年底交房臨芙蓉路距離本項(xiàng)目500米上水印象

其它情況價(jià)格主力戶型樓盤地址樓盤名稱基本情況容積率綠地率3.140%商業(yè)物業(yè)☆臨芙蓉路有800平米商業(yè)，未規(guī)劃業(yè)態(tài)☆開發(fā)商商業(yè)物業(yè)不對外發(fā)售，待地鐵開通升值案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)—上水印象（在售）總用地面積：1448案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)—華江樂天華亭（已售）基本情況華江樂江華亭樓盤名稱入住率商業(yè)銷售情況商業(yè)經(jīng)營情況20%總建筑面積:59662㎡,08年全部售完，均價(jià)3200，☆商業(yè)面積:2554,7㎡☆所以商業(yè)已經(jīng)全部銷售完畢☆臨芙蓉北路售價(jià)12000元/㎡☆臨隆福路售價(jià)9000元/㎡,免費(fèi)送相同面積地下室,地下室無產(chǎn)權(quán)☆商鋪數(shù)量:32個(gè)☆出租率20%☆出租價(jià)格:30~40元/㎡/每月☆主要商業(yè)業(yè)態(tài):-汽車美容/小型賓館

-社區(qū)小型便利店,水果超市☆原因分析:-社區(qū)入住率較低,小區(qū)位置為環(huán)線立交橋邊上,人氣低迷,導(dǎo)致商業(yè)不旺.案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)—華江樂天華亭（已售）基本情況華江49案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)—江景陽光（已售）基本情況嘉年華江景陽光樓盤名稱入住率商業(yè)銷售情況商業(yè)經(jīng)營情況20%總建筑面積:32357㎡,08年全部售完，均價(jià)2800，戶數(shù)為323戶☆所以商業(yè)已經(jīng)全部銷售完畢☆臨隆福路售價(jià)6000元/㎡起☆商鋪面積:28.32~69.73㎡☆商鋪個(gè)數(shù):20個(gè)☆出租率20%☆出租價(jià)格:30~40元/㎡/每月☆主要商業(yè)業(yè)態(tài):-美容美發(fā)/便利超市☆原因分析:-社區(qū)入住率較低,小區(qū)位置為環(huán)線立交橋邊上,人氣低迷,導(dǎo)致商業(yè)不旺.案例：項(xiàng)目周邊主要商業(yè)物業(yè)—江景陽光（已售）基本情況嘉年華50叁、項(xiàng)目定位叁、項(xiàng)目定位51西北東南西南Fourdynamicfactors南面臨雙灣國際大門西北面緊靠中心廣場是人流商業(yè)中心芙蓉北路匝道是主要交通線地塊概況西面為社區(qū)干道臨雙灣國際大門523、項(xiàng)目定位西北東南西南Four南面臨雙灣國際大門西北面緊靠中心廣場是52地塊SWOT分析機(jī)遇劣勢威脅優(yōu)勢項(xiàng)目周邊未來5萬人的常駐人口項(xiàng)目三面臨街,商業(yè)發(fā)展空間大項(xiàng)目北臨社區(qū)未來商業(yè)中心,商業(yè)價(jià)值大項(xiàng)目南臨雙灣國際,35萬平米大盤周邊無大型商業(yè)場地供大型商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目周邊尚未完全成熟，入住率較低,社區(qū)配套相對不是很完善項(xiàng)目總體規(guī)模不大位于鵝秀組團(tuán),開福區(qū)房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域火車北站,長沙新港,青竹湖的發(fā)展為本項(xiàng)目所在地帶來人流湖湘藝術(shù)品市場發(fā)展提高商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目周邊存在一定競爭威脅，雙灣國際商業(yè)部分未定型,商業(yè)規(guī)模大小影響本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營狀態(tài)3、項(xiàng)目定位地塊SWOT分析機(jī)遇劣勢威脅優(yōu)勢項(xiàng)目周邊未來5萬人的常駐人口53本項(xiàng)目商業(yè)總量較小,但是基于地塊限制和競爭態(tài)勢，未來的物業(yè)基礎(chǔ)具備做小型社區(qū)購物中心或娛樂文化中心的條件；項(xiàng)目所在地未來發(fā)展與周邊商業(yè)配套的不完善,給本項(xiàng)目商業(yè)定位帶來廣闊空間,3、項(xiàng)目定位結(jié)論：本項(xiàng)目商業(yè)定位思路應(yīng)針對本區(qū)域缺失小型社區(qū)商業(yè)中心的缺點(diǎn)，深度利用項(xiàng)目位置優(yōu)勢與周邊配套不夠完善現(xiàn)狀，緊緊圍繞打造宿龍橋社區(qū)商業(yè)中心，合理布置各種業(yè)態(tài)，真正做到深度利用優(yōu)勢資源。本項(xiàng)目商業(yè)總量較小,但是基于地塊限制和競爭態(tài)勢，未來的物業(yè)基54餐飲功能：滿足社區(qū)居民宴請及周邊相關(guān)事業(yè)單位商務(wù)宴請的社交需求；休閑娛樂：滿足社區(qū)居民休閑享受的需求；配套功能：滿足周邊居民日常鄰里生活內(nèi)部配套需求。零售功能：區(qū)域內(nèi)居民生活購物消費(fèi)的需求；建議本項(xiàng)目在功能上定義為餐飲、休閑、配套、零售，注重彌補(bǔ)周邊商業(yè)不足，形成業(yè)態(tài)上的錯(cuò)位優(yōu)勢。餐飲社區(qū)商業(yè)中心配套休閑零售功能定位3、項(xiàng)目定位建議本項(xiàng)目在功能上定義為餐飲、休閑、配套、零售，注重彌補(bǔ)周55定位理由區(qū)域內(nèi)乃至整個(gè)金霞開發(fā)區(qū)目前都缺乏真正的針對居民餐飲休閑消費(fèi)、生活消費(fèi)逗留的集中場所；主打“餐飲、超市”有利于直接點(diǎn)中主題，直接呼喚出消費(fèi)者需求，有利于項(xiàng)目在短期內(nèi)樹立區(qū)域內(nèi)地標(biāo)地位；人氣不足是目前項(xiàng)目的致命傷，而餐飲和超市等主題鮮明定位能有效地吸引區(qū)域外人流，同時(shí)大大延長人流停駐時(shí)間；3、項(xiàng)目定位定位理由區(qū)域內(nèi)乃至整個(gè)金霞開發(fā)區(qū)目前都缺乏真正的針對居民餐飲56肆、商業(yè)規(guī)劃肆、商業(yè)規(guī)劃57業(yè)態(tài)比例：建議項(xiàng)目整體根據(jù)餐飲、休閑、商務(wù)配套、零售四大主力元素暫按照如下的組合比例來執(zhí)行；零售：將約25-30%用作零售商業(yè)規(guī)劃，并主要將該部分的營業(yè)面積以中型超市為主，力求主要滿足周邊樓盤居民基本消費(fèi)要求餐飲：將約15-20%的面積時(shí)規(guī)劃用作餐飲，以滿足周邊行政機(jī)關(guān)眾多、居民消費(fèi)潛力巨大，而缺乏特色、中高層次餐飲的現(xiàn)狀。作為主要主題以吸引人流聚集；休閑：將約15-20%的面積時(shí)規(guī)劃用作休閑，對周邊行政商務(wù)區(qū)域起到了商務(wù)社交、休憩的有效補(bǔ)強(qiáng)作用；社區(qū)配套：將約40-45%規(guī)劃作社區(qū)服務(wù)配套服務(wù)業(yè)態(tài)，滿足區(qū)域內(nèi)工作人員的日常工作、行政配套需求；項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)比例分配說明4、商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)比例：建議項(xiàng)目整體根據(jù)餐飲、休閑、商務(wù)配套、零售四大主力58餐飲/休閑：作為商業(yè)最能吸引過往人群和帶動(dòng)人氣的部分，擬中心廣場沿街拐角面（2F）劃為餐飲用途，以便將人流最大限度導(dǎo)入到項(xiàng)目周邊。零售：將小型超市作為第一主力店主要設(shè)置在項(xiàng)目2F西南面，是因?yàn)榇祟悩I(yè)態(tài)屬于具有明確意向的目的性消費(fèi)，臨近項(xiàng)目南側(cè)是3000住戶的高檔樓盤-雙灣國際,現(xiàn)商業(yè)配套不明朗情況下,項(xiàng)目引入省內(nèi)品牌超市提高人氣,項(xiàng)目銷售亮點(diǎn).配套：在項(xiàng)目1F設(shè)置銀行、醫(yī)藥、西點(diǎn)等零售配套類，同時(shí)注意盡量使其位于主入口兩側(cè)和餐飲業(yè)附近，可受到最多人流關(guān)注，實(shí)現(xiàn)最大限度的收益，便于零售業(yè)態(tài)的經(jīng)營。項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)位置分配說明4、商業(yè)規(guī)劃餐飲/休閑：作為商業(yè)最能吸引過往人群和帶動(dòng)人氣的部分，擬中心59【裙樓1F商業(yè)布局】主要業(yè)態(tài)：配套、零售。4、商業(yè)規(guī)劃以上各類業(yè)態(tài)面積僅作為招商過程中的參考，具體面積劃分將根據(jù)現(xiàn)場設(shè)計(jì)/實(shí)地情況有所調(diào)控。1F配套零售適合商業(yè)業(yè)態(tài)√√