房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理(學(xué)員版)課件

房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理主講人：李舟房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理主講人：李舟房地產(chǎn)企業(yè)運營循環(huán)圖現(xiàn)金建設(shè)施工取得土地銷售債權(quán)人股東政府或其他企業(yè)稅務(wù)局客戶人力資源流動固定權(quán)益負債銷售收入銷售成本運營費用利潤建筑商及供應(yīng)商現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出現(xiàn)金留存房地產(chǎn)企業(yè)運營循環(huán)圖債權(quán)人股東政府或稅務(wù)局客戶人力資源流動固房地產(chǎn)行業(yè)特點一、國民經(jīng)濟支柱行業(yè)二、不規(guī)范行業(yè)三、監(jiān)管力度日益加強的行業(yè)四、獨特運營模式的行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)特點一、國民經(jīng)濟支柱行業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)流程可行性研究取得土地國有土地使用證立項審批建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證招標評標定標施工管理項目竣工驗收項目預(yù)售與銷售物業(yè)導(dǎo)入辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)證施工監(jiān)理總包或分包房地產(chǎn)項目開發(fā)流程可行性研究取得土地國有土地使用證立項審批建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點一、以項目為核心二、獨特的成本科目——土地征用費及拆遷補償費出讓（轉(zhuǎn)讓）金；配套費、契稅等稅費；拆遷補償與安置費用。——前期工程費項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用——建安工程費建筑（基礎(chǔ)、土建）；安裝（水電氣、消防、空調(diào)、暖通、電梯）——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費?！才涮自O(shè)施費會所、車庫、幼兒園、物業(yè)用房等——開發(fā)間接費項目部管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點一、以項目為核心房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點開發(fā)間接費土地及拆遷補償費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費建安工程費期間費用房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點開發(fā)間接費土地及拆遷補償費用前期工程費房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點三、獨特的收入確認標準期房與現(xiàn)房；預(yù)收與收入四、獨特的稅收體系營業(yè)稅土地增值稅所得稅契稅土地使用稅房產(chǎn)稅印花稅房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點三、獨特的收入確認標準房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點五、獨特的資金體系與財務(wù)杠桿1、現(xiàn)金流的不平衡2、高財務(wù)杠桿取得土地審批規(guī)劃拆遷補償建安施工銷售現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點五、獨特的資金體系與財務(wù)杠桿取得土地審房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點六、納稅管理的難度與潛力共存1、經(jīng)營收入透明2、嚴酷的監(jiān)管形勢和稅收形勢3、無處不在的涉稅風(fēng)險4、超重的稅負負擔(dān)房地產(chǎn)財稅管理潛力何在？房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點六、納稅管理的難度與潛力共存房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略思維框架資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略思維框架資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運營的兩大關(guān)鍵點：一是主體問題，也就是運作平臺問題，運作平臺是利益平臺，也是涉稅平臺和風(fēng)險平臺；二是土地交易本質(zhì)問題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。購買土地收購?fù)恋爻钟蟹胶献鏖_發(fā)模式（合作建房）城中村改造買賣樓花代建房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險一、購買土地模式1、國家土地使用權(quán)出讓（土地交易一級市場）（1）招標、拍賣、掛牌三種方式。（2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅（3）會計處理：（4）憑證后附：國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議、出讓金繳納收據(jù)、付款憑證、契稅繳納依據(jù)、印花稅繳納依據(jù)等。案例：某房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)區(qū)以每畝100萬元取得出讓綜合用地100畝，出讓金共計1億元，依據(jù)當?shù)卣撸齻€月后開發(fā)區(qū)返還地款2000萬元，但財政收據(jù)為1億元，請問土地成本為多少？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險一、購買土地模式土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式2、企業(yè)之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地交易二級市場）（1）轉(zhuǎn)讓特殊要求——年限延續(xù)，使用性質(zhì)延續(xù)——原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（2）交易雙方涉及稅費出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅（3）會計處理（4）憑證附件營業(yè)稅發(fā)票、契稅單據(jù)、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、付款手續(xù)土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險（1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）文件規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。風(fēng)險之一：什么樣的土地允許差額征收案例甲房地產(chǎn)公司從政府手中以出讓形式取得一塊土地，繳納出讓金后自行開發(fā)至七通一平后，又將土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司乙進行開發(fā)。請問營業(yè)稅是否可以差額征收？國家稅務(wù)總局態(tài)度；重慶、廣東、海南、大連政策土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險（1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險2、在建工程轉(zhuǎn)讓能否享受差額征收？案例某房地產(chǎn)公司通過產(chǎn)權(quán)交易所項目轉(zhuǎn)讓信息平臺購買了其他公司一項已經(jīng)進入施工階段的在建工程項目，該公司繼續(xù)建設(shè)完工后對外銷售,營業(yè)稅計稅營業(yè)額是否應(yīng)等于銷售收入減我公司購買的在建工程原價?國家稅務(wù)總局態(tài)度；青島、吉林政策土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險（1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險3、上一環(huán)節(jié)未征稅是否能夠差額征收？案例我公司兩年前通過法院執(zhí)行取得債務(wù)公司用于抵債的一棟房產(chǎn)，但由于債務(wù)公司未開具營業(yè)稅發(fā)票，我公司當時以法院相關(guān)判決與法律文書入賬，現(xiàn)擬將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，請問能否享受營業(yè)稅差額征稅？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險（1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險4、投資取得的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓是否可以差額征稅？案例我公司2008年接受股東以不動產(chǎn)進行增資，不動產(chǎn)評估價值1000萬，以評估報告入賬，現(xiàn)準備將其以1500萬元轉(zhuǎn)讓，請問是否可以營業(yè)稅差額征收？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險（1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險5、營業(yè)稅差額征收的扣除項目問題案例我公司于2009年購買寫字間2000平方米，總價為3000萬元，契稅3%為90萬元，各項交易費用共40萬元，請問再次轉(zhuǎn)讓時營業(yè)稅差額征收的扣除項目應(yīng)該包括哪些？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險（2）轉(zhuǎn)讓方土地增值稅加計扣除風(fēng)險案例我公司從政府取得一塊生地，由于特殊原因未進行任何開發(fā)即轉(zhuǎn)讓給另一家公司，請問在計算土地增值稅扣除項目時能否進行加計扣除？案例我公司從一家房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得一個開發(fā)項目，主體已接近完工，由于資金出現(xiàn)問題，我公司在未繼續(xù)施工建設(shè)的情況下就將該項目再次轉(zhuǎn)讓，請問土地增值稅清算能否計算加計扣除？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險（4）契稅征收風(fēng)險案例甲房地產(chǎn)公司從乙公司通過轉(zhuǎn)讓取得工業(yè)用地50畝，簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份和補償協(xié)議一份，約定土地轉(zhuǎn)讓價格為5000萬，補償協(xié)議為2000萬，請問甲公司繳納契稅的計稅價格為5000萬還是7000萬？案例后來，甲房地產(chǎn)公司又將該土地用途從工業(yè)變更為住宅用地，補繳出讓金5000萬元，是否還需要再次補繳契稅？案例甲房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)當?shù)卣嚓P(guān)規(guī)定繳納了每個平方建筑面積150元的市政配套費，稅務(wù)機關(guān)要求就配套費部分補充繳納契稅，請問是否合理？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險（5）土地使用稅征收風(fēng)險案例我公司2010年從另一家企業(yè)取得國有土地一塊，轉(zhuǎn)讓協(xié)議為2010年5月8日簽署，但7月25日才實際拿到地，最終8月12日才取得新的土地證，我們認為應(yīng)該按照取得土地證時間作為土地使用稅繳納起點，是否可以？《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)征用耕地如何繳納土地使用稅？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險（6）拆遷補償涉稅風(fēng)險案例房地產(chǎn)企業(yè)甲從工業(yè)企業(yè)乙通過轉(zhuǎn)讓取得一塊工業(yè)用地，由于乙企業(yè)土地同土地上的廠房、辦公樓不可分割，雙方直接簽署了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，甲企業(yè)支付6000萬元（評估報告中土地4000萬元，地面建筑物2000萬元），取得乙企業(yè)廠房、辦公樓連同工業(yè)用地30畝。土地過戶后，甲企業(yè)進行了土地用途變更，將工業(yè)用地變?yōu)樽≌玫?，并將土地上的廠房、辦公樓拆除。請問：廠房和辦公樓部分的2000萬元能否進入土地成本？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險（6）拆遷補償涉稅風(fēng)險案例國有企業(yè)甲經(jīng)營不善，面臨改制，拿出企業(yè)的一塊土地（劃撥性質(zhì)）尋求合作。房地產(chǎn)企業(yè)乙同甲簽署土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，愿意向甲企業(yè)支付2000萬元，用于甲企業(yè)改制和職工安置，以換取這塊土地。由于是劃撥用地，實際操作中先由政府收回劃撥用地，再通過招拍掛流程出讓給房地產(chǎn)企業(yè)乙，由乙繳納出讓金。那么，房地產(chǎn)企業(yè)支付給國有企業(yè)甲的2000萬元究竟是土地轉(zhuǎn)讓款還是補償安置費？甲企業(yè)是否需要開具發(fā)票？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風(fēng)險（6）拆遷補償涉稅風(fēng)險——拆一還一涉稅處理問題案例房地產(chǎn)企業(yè)甲用開發(fā)的商品房對土地上的原住戶進行安置，共20戶，每戶按照90平方進行安置；同時對原土地的商戶也進行安置，由于本項目無合適商鋪，甲企業(yè)同原10戶商戶商議決定用另一項目的商鋪進行安置，每戶安置標準為40平方。請問，這兩部分安置如何進行稅務(wù)處理？該安置部分是否需要視同銷售？？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式土地獲取階段財稅處理——拆一還一涉稅處理問題拆一還一的補差價問題案例房地產(chǎn)企業(yè)甲在對20戶原住戶進行回遷安置過程中，按照規(guī)定應(yīng)補償每戶90平米房屋，但實際房屋設(shè)計面積為98平方米，因此，每戶住戶按照市場價格以每平方8000元繳納了補差價款，請問這部分款項是否要確認收入繳納各項稅收？案例房地產(chǎn)企業(yè)乙在回遷安置中，由于房屋位置、樓層、朝向、裝修、結(jié)構(gòu)的不同涉及到同10戶回遷戶的互補差價，其中3戶，房地產(chǎn)企業(yè)乙需要補給其差價款共計56萬，另外7戶需要向乙企業(yè)繳納差價款42萬。請問房地產(chǎn)企業(yè)乙如何就差價款收支進行稅務(wù)處理？土地獲取階段財稅處理——拆一還一涉稅處理問題土地獲取階段財稅處理二、合作開發(fā)模式（合作建房）性質(zhì)界定：一方出錢，一方出地，合作開發(fā)，共享收益處理方法：情況復(fù)雜，性質(zhì)各異你需要考慮的因素：——是否設(shè)立項目公司？——土地是否過戶？——真投資還是假投資？——分享利潤還是取得固定收益？——取得現(xiàn)金還是取得房子？不同因素決定了合作開發(fā)的不同交易本質(zhì)，最終決定了財稅處理的巨大差異。土地獲取階段財稅處理二、合作開發(fā)模式（合作建房）土地獲取階段財稅處理合作開發(fā)模式全系分類——設(shè)立項目公司模式項目公司模式真假投資之分利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一雙方真投資稅后利潤投資模式二出地方假投資取得固定收益賣地取得固定比例收益賣地分得商品房賣地模式三出錢方假投資取得固定收益借款并取得利息取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房購買商品房土地獲取階段財稅處理合作開發(fā)模式全系分類——設(shè)立項目公司模式土地獲取階段財稅處理合作開發(fā)模式全系分類——合作方相互投資模式相互投資模式投資方向與開發(fā)主體利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一出地方投資到資金方，資金方為開發(fā)主體真投資投資取得固定（比例）收益賣地分得商品房賣地模式二資金方投資到出地方，出地方為開發(fā)主體真投資投資取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房購買商品房土地獲取階段財稅處理合作開發(fā)模式全系分類——合作方相互投資模土地獲取階段財稅處理合作開發(fā)模式全系分類——設(shè)立項目部模式設(shè)立項目部模式土地變更與開發(fā)主體利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一土地不過戶，出地方為開發(fā)主體真項目投資投資取得固定（比例）收益賣地分得商品房賣地模式二土地過戶，出資方為開發(fā)主體真項目投資投資取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房購買商品房土地獲取階段財稅處理合作開發(fā)模式全系分類——設(shè)立項目部模式設(shè)土地獲取階段財稅處理三、收購?fù)恋爻钟蟹侥Ｊ胶芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過重組直接將土地持有方收購，如被收購單位為非房地產(chǎn)公司，還需在土地持有方公司基礎(chǔ)上進行改制，變更為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。案例：房地產(chǎn)企業(yè)甲以1億元收購房地產(chǎn)企業(yè)乙100%股權(quán)，繼續(xù)開發(fā)乙所持有的200畝開發(fā)用地，請問土地成本可否按照1億元人民幣重新入賬？假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)乙實際凈資產(chǎn)為5000萬元，股東為張三、李四兩名自然人，乙公司原始注冊資本為5000萬元，請問乙公司原股東是否需要繳納個人所得稅？土地獲取階段財稅處理三、收購?fù)恋爻钟蟹侥Ｊ椒康禺a(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險四、舊城改造（城中村改造、棚戶區(qū)改造）1、什么是城中村改造與棚戶區(qū)改造？2、城中村改造與棚戶區(qū)改造的本質(zhì)是什么？3、城中村改造與棚戶區(qū)改造的稅收風(fēng)險——拆遷補償房屋是否視同銷售案例：甲房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)政府的城中村改造項目。項目總用地300畝，安置面積20萬平方，開發(fā)面積40萬平方。項目完工，甲公司將安置部分通過城改辦分給村民，稅務(wù)機關(guān)認為甲企業(yè)安置房部分為視同銷售，應(yīng)確認收入繳納營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅。請問是否合理？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險四、舊城改造（城中村改造、棚戶區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險五、代建代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。案例甲單位委托乙房地產(chǎn)公司建設(shè)其職工住宅樓，總價款2個億，由乙公司負責(zé)拿地，規(guī)劃，建設(shè)，甲公司按照約定進程支付款項，請問乙公司是否為代建？丙公司從政府手中以出讓形式取得一塊土地，委托丁房地產(chǎn)公司進行代建，約定資金由丙公司提供，開發(fā)完成后丙公司向丁公司支付項目總投入5%代建管理費。請問丁公司是否為代建？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險五、代建房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險五、代建案例3：甲房地產(chǎn)公司接受政府市政部門委托建設(shè)一個廣場，甲公司取得劃撥土地，開始立項、建設(shè)，約定建設(shè)完畢后以2億元回購。請問甲公司如何進行財務(wù)和稅務(wù)處理？關(guān)鍵一：這是什么性質(zhì)的合作？BT(即“建設(shè)-移交”)投融資建設(shè)模式(以下簡稱BT模式)是國際上比較成熟和通行的一種投融資建設(shè)方式，近年來在國內(nèi)很多城市基礎(chǔ)設(shè)施項目中得到了廣泛應(yīng)用。實行BT模式的政府投資項目，一般由各級地方政府授權(quán)確定項目業(yè)主，由項目業(yè)主通過招標方式選擇投融資人(以下簡稱融資人)，融資人負責(zé)建設(shè)資金的籌集和項目建設(shè)，并在項目完工經(jīng)驗收合格后立即移交給項目業(yè)主，由項目業(yè)主按合同約定分次支付回購價款。因此，BT是通過融資進行項目建設(shè)的一種融投資方式。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險五、代建六、買賣樓花房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目過程中，常常會因資金等原因無法正常開發(fā)，需要轉(zhuǎn)讓項目或?qū)で蠛献?。常常采取樓花的形式來進行合作。案例一：以項目的局部作為樓花房地產(chǎn)公司甲住宅小區(qū)項目項目A區(qū)項目B區(qū)項目C區(qū)房地產(chǎn)公司乙房地產(chǎn)公司丙房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險六、買賣樓花房地產(chǎn)公司甲住宅小區(qū)項目項目A區(qū)項目B區(qū)項目C區(qū)六、買賣樓花案例房地產(chǎn)公司甲取得一塊開發(fā)用地，建設(shè)住宅小區(qū)項目，共計20萬平方，六棟高層住宅樓，由于資金困難，甲公司將其中三棟樓約10萬平方米作為樓花出售給乙公司，每平方價格2000元人民幣。乙公司支付樓花款2億元后進駐項目，開工建設(shè)。最終乙公司花費建設(shè)費用、期間費用等共計3億元。該部分最終實現(xiàn)銷售收入8億元人民幣。請問：雙方有什么風(fēng)險？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險六、買賣樓花房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險六、買賣樓花案例二：以整個項目作為樓花甲房地產(chǎn)公司將一個小項目交給乙房地產(chǎn)公司運作，約定乙支付給甲公司1億元人民幣，在甲公司平臺上運作，但所有稅負由乙公司承擔(dān)。請問：問題一：乙公司的錢怎么進來？問題二：甲公司要賺的錢怎么拿走？問題三：乙公司同建安企業(yè)如何合作？問題四：甲公司同建安企業(yè)如何合作？問題五？乙公司賺的錢怎么拿走？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)公司甲樓花出售方房地產(chǎn)公司乙樓花接手方六、買賣樓花房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)公司甲房地產(chǎn)公我們的觀點：1、土地取得是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存命脈，實踐中有六種常見的取得土地方式；2、每種取得土地方式所預(yù)示的開發(fā)主體和土地交易均有較大差異，開發(fā)企業(yè)必須理清這些不同方式之間的差異；3、在認清每種取得土地方式本質(zhì)的基礎(chǔ)上，必須預(yù)先從合作架構(gòu)、合同、財務(wù)處理、稅務(wù)處理等方面進行準備，以避免給企業(yè)帶來巨大風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險我們的觀點：房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險分析房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析新項目投資、產(chǎn)業(yè)鏈投資與其他行業(yè)投資

房地產(chǎn)企業(yè)新項目一新項目二新項目三建安企業(yè)裝飾裝修企業(yè)銷售代理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)其他行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析房地產(chǎn)二、投資戰(zhàn)略與資產(chǎn)重組廣義的投資常常和資產(chǎn)重組聯(lián)系在一起，并通過種種重組的方式實現(xiàn)企業(yè)投資的目的。

企業(yè)企業(yè)法律形式改變分立債務(wù)重組股權(quán)收購合并資產(chǎn)收購房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險二、投資戰(zhàn)略與資產(chǎn)重組企業(yè)企業(yè)法律分立債務(wù)重組股權(quán)收購合并資1、債務(wù)重組（1）債務(wù)重組本質(zhì)債權(quán)（應(yīng)收、其他應(yīng)收）換現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等某企業(yè)“債權(quán)換土地”案例（2）三個風(fēng)險點——視同銷售——公允價值——重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠

重組應(yīng)納稅所得額占全年應(yīng)納稅所得額50%以上，可在5個納稅年度平均分配。房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險1、債務(wù)重組房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險2、股權(quán)收購（1）股權(quán)收購本質(zhì)現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等換取對方股權(quán)（2）三個風(fēng)險點視同銷售、公允價值、重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠

股權(quán)置換中，收購股權(quán)不低于75%；股權(quán)支付不低于85%

。（4）個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納個人所得稅？國家稅務(wù)總局關(guān)于加強股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅管理的通知國稅函[2009]285號國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅計稅依據(jù)核定問題的公告國家稅務(wù)總局公告2010年第27號關(guān)于加強稅務(wù)工商合作實現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息共享的通知國稅發(fā)[2011]126號（5）股權(quán)投資入股——股權(quán)出資提示：企業(yè)可利用股權(quán)出資方式設(shè)立集團公司，降低財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險2、股權(quán)收購房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險3、資產(chǎn)收購（1）資產(chǎn)收購本質(zhì)資產(chǎn)換取現(xiàn)金、股權(quán)或其他資產(chǎn)投資（2）三個風(fēng)險點——視同銷售——公允價值——重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠

收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%（4）個人資產(chǎn)評估增值是否繳納個人所得稅？國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評估增值暫不征收個人所得稅的批復(fù)2005319號國家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)評估增值計征個人所得稅問題的通知2008115號國家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告國家稅務(wù)總局公告2011年第2號文件——全文失效廢止文件第524條房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險3、資產(chǎn)收購房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險4、企業(yè)合并（1）企業(yè)合并本質(zhì)吸收合并（A+B=A）；新設(shè)合并（A+B=C）——資產(chǎn)換取股權(quán)（2）三個風(fēng)險點——視同銷售——公允價值——重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠

所得稅：企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險4、企業(yè)合并房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險5、企業(yè)分立（1）企業(yè)分立本質(zhì)存續(xù)分立（A=A+B）與新設(shè)分立（A=B+C）——資產(chǎn)換取股權(quán)（2）三個風(fēng)險點——視同銷售——公允價值——重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠

所得稅：被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實質(zhì)經(jīng)營活動，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險5、企業(yè)分立房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險資產(chǎn)重組和投資也是一種交易，關(guān)鍵在于認清這種交易的本質(zhì)，同時利用稅法的優(yōu)惠政策合理設(shè)計重組和投資方案，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險資產(chǎn)重組和投資也是一種交易，關(guān)鍵在于認清這種交易的本質(zhì)，同時房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、投資戰(zhàn)略與企業(yè)架構(gòu)企業(yè)一企業(yè)二企業(yè)三企業(yè)四股本架構(gòu)業(yè)務(wù)架構(gòu)組織架構(gòu)地域架構(gòu)企業(yè)群架構(gòu)企業(yè)群架構(gòu)單一企業(yè)架構(gòu)資產(chǎn)架構(gòu)企業(yè)財務(wù)架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、投資戰(zhàn)略與企業(yè)架構(gòu)企業(yè)一企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、投資戰(zhàn)略與企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)群架構(gòu)（1）產(chǎn)權(quán)關(guān)系架構(gòu)

——控股模式與參股模式控股的標準？幾個節(jié)點（1/3；1/2；2/3）控股與參股案例

——子公司與分公司模式直接經(jīng)營——分公司——子公司

子公司與分公司案例

——緊密企業(yè)群與非緊密企業(yè)群房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、投資戰(zhàn)略與企業(yè)架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、投資戰(zhàn)略與企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)群架構(gòu)（2）資產(chǎn)關(guān)系架構(gòu)

——資產(chǎn)所有權(quán)的安排資產(chǎn)架構(gòu)與業(yè)務(wù)架構(gòu)的關(guān)系折舊或攤銷的問題土地使用權(quán)歸屬問題城市綜合體項目之酒店經(jīng)營案例

——企業(yè)群中的“明星企業(yè)”模式優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)匯集“明星企業(yè)”國有企業(yè)分拆上市房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、投資戰(zhàn)略與企業(yè)架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、投資與企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)群架構(gòu)（3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu)——多元戰(zhàn)略架構(gòu)

某集團公司生物制藥酒店餐飲房地產(chǎn)商業(yè)超市房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、投資與企業(yè)架構(gòu)某集團公司生物房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險1、企業(yè)群架構(gòu)（3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu)——專業(yè)化戰(zhàn)略架構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地供應(yīng)方國家或其他企業(yè)拆遷公司中介機構(gòu)設(shè)計公司建筑企業(yè)安裝企業(yè)裝修企業(yè)銷售公司廣告公司物業(yè)公司房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險1、企業(yè)群架構(gòu)房地產(chǎn)土地供應(yīng)方拆房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、投資與企業(yè)架構(gòu)2、單一企業(yè)架構(gòu)股本架構(gòu)業(yè)務(wù)架構(gòu)組織架構(gòu)地域架構(gòu)資產(chǎn)架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、投資與企業(yè)架構(gòu)股本架構(gòu)業(yè)務(wù)架房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、投資與企業(yè)架構(gòu)2、單一企業(yè)架構(gòu)（1）股本架構(gòu)

——單一企業(yè)股本架構(gòu)服從于企業(yè)群產(chǎn)權(quán)關(guān)系架構(gòu)

——股本架構(gòu)簡單原則股本架構(gòu)的演變歷程

——股本架構(gòu)可控原則

國有股東問題

——股東的價值是什么

我們應(yīng)該選擇什么樣的股東？

——自然人股東還是法人股東

某企業(yè)分紅問題

——特殊事項的股本架構(gòu)調(diào)整

土地投資入股引發(fā)的股本架構(gòu)調(diào)整收購?fù)恋爻钟蟹揭l(fā)的股本調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、投資與企業(yè)架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險2、單一企業(yè)架構(gòu)（2）資產(chǎn)架構(gòu)

長期投資：請別的企業(yè)代為賺錢的資產(chǎn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)：資金一旦投入短期內(nèi)回不來的資產(chǎn)其他資產(chǎn)：已經(jīng)耗掉現(xiàn)金，但不想承認為費用的虛的資產(chǎn)流動資產(chǎn)：買賣收付過程中會帶來現(xiàn)金增加的資產(chǎn)流動負債：近期需要償還的債務(wù)長期負債：一年內(nèi)不需要償還的債務(wù)股本公司登記時投入的資本額未分配利潤以前的稅后利潤，未拿走公積金以前的稅后利潤，不能拿走房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險2、單一企業(yè)架構(gòu)長期投資：固定資房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險2、單一企業(yè)架構(gòu)（2）資產(chǎn)架構(gòu)

a、非流動資產(chǎn)與流動資產(chǎn)的架構(gòu)——流動資產(chǎn)為主：住宅地產(chǎn)型——非流動資產(chǎn)為主：商業(yè)地產(chǎn)型——流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)并重房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)架構(gòu)發(fā)展趨勢——輕資產(chǎn)方向

萬科天地源金融街流動資產(chǎn)1526億65.4億383.24億——存貨1115億35.75億276.55億非流動資產(chǎn)79.5億4.32億87.55億——投資性房地產(chǎn)1.24億1.43億56.9億房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險2、單一企業(yè)架構(gòu)萬科天地源金融街房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、投資與企業(yè)架構(gòu)2、單一企業(yè)架構(gòu)（2）資產(chǎn)架構(gòu)

b、負債架構(gòu)——財務(wù)杠桿香港地產(chǎn)四大天王：低于40%負債率

國內(nèi)地產(chǎn)上市公司：高于70%負債率思考：貴企業(yè)目前的負債率是多少？

負債的稅收風(fēng)險——利息企業(yè)經(jīng)常取得來自哪些領(lǐng)域的借款？商業(yè)往來銀行股東高管與員工其他企業(yè)和個人

房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、投資與企業(yè)架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、投資與企業(yè)架構(gòu)2、單一企業(yè)架構(gòu)（2）資產(chǎn)架構(gòu)

c、股東投入架構(gòu)

——未分配利潤、法定公積、盈余公積問題資本公積轉(zhuǎn)增股本資本公積類型盈余公積轉(zhuǎn)增股本

——股權(quán)與債權(quán)的轉(zhuǎn)化策略

——資產(chǎn)評估增值問題

房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、投資與企業(yè)架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險案例甲房地產(chǎn)企業(yè)以4000萬元收購乙房地產(chǎn)企業(yè)，乙房地產(chǎn)企業(yè)主要資產(chǎn)為一塊土地，原賬面價值2000萬元，現(xiàn)價值為4000萬元，于是甲企業(yè)將乙企業(yè)的土地進行評估，發(fā)生評估增值2000萬元，會計處理為：借：開發(fā)成本2000萬元貸：資本公積——資產(chǎn)評估增值2000萬元然后再將該部分資本公積轉(zhuǎn)增股本，賬務(wù)處理如下：借：資本公積——資產(chǎn)評估增值2000萬元貸：實收資本2000萬元請問這樣操作是否可以？房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險案例房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險（3）組織架構(gòu)

a、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部部門的協(xié)作架構(gòu)計劃預(yù)算系統(tǒng)信息管理系統(tǒng)內(nèi)部控制系統(tǒng)關(guān)鍵點上的內(nèi)部監(jiān)控采購部門工程部門營銷部門行政、人力資源等支持部門決策部門財務(wù)部門房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險（3）組織架構(gòu)采購部門工程部門營房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險2、單一企業(yè)架構(gòu)（4）業(yè)務(wù)架構(gòu)

保障房開發(fā)型業(yè)務(wù)模式住宅開發(fā)型業(yè)務(wù)模式商業(yè)地產(chǎn)型業(yè)務(wù)模式旅游地產(chǎn)型業(yè)務(wù)模式

（5）地域架構(gòu)——注冊地納稅環(huán)境差異——項目地與注冊地統(tǒng)一——運用地域架構(gòu)的風(fēng)險某企業(yè)分支機構(gòu)選擇所得稅繳納地

房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險2、單一企業(yè)架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險3、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)架構(gòu)——利用預(yù)算管理，預(yù)先計劃項目的收益與成本，并在預(yù)算制定中綜合稅法要求考慮土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用的籌劃，降低稅務(wù)風(fēng)險的同時獲取最大受益?！骖A(yù)算管理中，以財務(wù)部門為核心，覆蓋企業(yè)所有部門、人員和業(yè)務(wù)行為，對企業(yè)一定時間階段內(nèi)全部工作數(shù)字化的表述，為企業(yè)所得稅管理確立了標準，同時奠定實施控制的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險架構(gòu)組成架構(gòu)明細收入架構(gòu)銷售收入視同銷售收入開發(fā)成本架構(gòu)土地成本前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費配套設(shè)施費開發(fā)間接費期間費用架構(gòu)管理費用銷售費用財務(wù)費用納稅架構(gòu)營業(yè)稅土地增值稅所得稅凈利潤凈利潤房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險架構(gòu)組成架構(gòu)明細收入架構(gòu)銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險3、企業(yè)財務(wù)架構(gòu)財務(wù)核算架構(gòu)“二加二法則”成本核算（核算層次）經(jīng)營行為發(fā)生與會計核算的差異

成本結(jié)轉(zhuǎn)的時間點選擇——完工標準

業(yè)務(wù)招待費與其他費用間接開發(fā)費用與期間費用收入確認的時間點選擇

房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險3、企業(yè)財務(wù)架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險本章觀點1、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向包括項目投資、產(chǎn)業(yè)鏈投資與多元化投資三個層次；2、房地產(chǎn)企業(yè)投資常常采用各種企業(yè)重組模式，常見的有債務(wù)重組、股權(quán)收購、資產(chǎn)收購、合并、分立等，每種不同的重組模式都有自己的交易本質(zhì)，從而產(chǎn)生不同的涉稅行為和不同的涉稅處理，需慎重對待，以免引發(fā)涉稅風(fēng)險；3、房地產(chǎn)企業(yè)投資過程中必須考慮企業(yè)架構(gòu)問題，包括企業(yè)群架構(gòu)和單一企業(yè)架構(gòu)兩個層次；4、房地產(chǎn)企業(yè)群架構(gòu)的核心考慮因素有產(chǎn)權(quán)架構(gòu)、資產(chǎn)架構(gòu)、業(yè)務(wù)架構(gòu)三大要素；5、房地產(chǎn)單一企業(yè)架構(gòu)的核心考慮要素有股本架構(gòu)、業(yè)務(wù)架構(gòu)、資產(chǎn)架構(gòu)、組織架構(gòu)和地域架構(gòu)五大要素。6、在投資中進行預(yù)先思考，慎重選擇重組方式和方案，綜合平衡房地產(chǎn)企業(yè)群架構(gòu)、單一企業(yè)架構(gòu)，對未來的房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展，尤其是納稅戰(zhàn)略至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險本章觀點房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險分析房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點1、資金需求量大、占用周期長2、運營資金流嚴重不平衡3、資金來源三分天下房地產(chǎn)企業(yè)資金來源基本是以自有資金、國內(nèi)銀行貸款和其他資金為主。其中其他資金主要包括定金、預(yù)售房款和應(yīng)付工程款等。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險二、房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略1、通過精細化管理，提高資金利用效率2、建立立體型融資平臺，擺脫單一依靠銀行存款的模式3、嘗試多元化發(fā)展，建立不同行業(yè)之間的互補效應(yīng)4、積極尋求項目合作開發(fā)，解決資金難題房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險二、房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險股東投入資金借入資金委托貸款信托資金售后回租售后回購房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險股房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（一）、股東投入資金1、土地使用權(quán)和不動產(chǎn)投資風(fēng)險2、股東分紅風(fēng)險3、股東從企業(yè)借款涉稅風(fēng)險（1）、實質(zhì)為分紅的股東借款案例甲企業(yè)大股東兼董事長張先生2011年年底累計在公司借款120萬元，其中50萬元為公司購買奧迪車一輛，但產(chǎn)權(quán)辦在了張先生個人名下，因此財務(wù)處理為個人借款；其余70萬元有40萬元為張先生實際個人及家庭消費，30萬元用于公司異地經(jīng)營，但一直未作賬務(wù)處理，由于該筆資金轉(zhuǎn)入張先生個人賬戶，因此也暫處理為個人借款。請問這120萬元借款有何涉稅風(fēng)險？（2）、屬于正常資金調(diào)撥的股東借款（3）、驗資后抽逃資金形成的股東借款房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險1、支付給個人的利息稅前扣除問題2、利息稅前扣除合規(guī)票據(jù)問題3、利息稅前扣除標準問題案例甲企業(yè)從乙企業(yè)（非關(guān)聯(lián)方）拆解資金2000萬元，約定借款期限為2月—7月半年，利率為年息20%，年終匯算清繳時，如果乙企業(yè)已向甲企業(yè)提供了20%利率的發(fā)票，甲企業(yè)該部分利息支出能否稅前扣除？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險4、向關(guān)聯(lián)方支付利息稅前扣除問題5、集團轉(zhuǎn)貸的利息扣除問題案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙企業(yè)同隸屬于某企業(yè)集團。2011年通過企業(yè)丙轉(zhuǎn)貸5000萬元，銀行同丙企業(yè)約定貸款利率8%，丙企業(yè)同甲企業(yè)約定利率為9%。請問：甲企業(yè)支付給丙企業(yè)的利息費用能否在所得稅前扣除？所得稅前扣除需要提供何種合法憑證？6、資本利息的扣除問題房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險7、銀行罰息、滯納金和超過貸款期限的利息扣除問題案例某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得的1億元貸款于2011年3月份到期，但因資金困難，一直到2011年6月才陸續(xù)歸還。銀行根據(jù)借款協(xié)議計算收取了企業(yè)150萬元滯納金。請問房地產(chǎn)企業(yè)能否稅前扣除？8、借款是否可以無利息房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險9、利息與顧問費用的轉(zhuǎn)化風(fēng)險案例某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得1億元借款，約定利息為8%，但銀行提出簽協(xié)議時要將8%利息拆分為兩部分，7%作為正常利息在借款協(xié)議中體現(xiàn)，1%作為財務(wù)顧問費用另行簽署協(xié)議。請問企業(yè)存在什么涉稅風(fēng)險？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險10、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化問題（1）、利息資本化的起止時間與中斷項目中斷問題（2）、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化的涉稅風(fēng)險案例某房地產(chǎn)企業(yè)為增加當年度所得稅稅前扣除，將用于項目開發(fā)的借款利息直接計入當期財務(wù)費用，并在當年度所得稅匯算清繳時稅前扣除。請問是否存在涉稅風(fēng)險？11、利息的土地增值稅涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（三）、委托貸款涉稅風(fēng)險案例甲房地產(chǎn)企業(yè)擬從乙企業(yè)拆借資金2000萬元，雙方約定通過銀行進行委托貸款，請問是否可行？如何操作？具體分析：——貸款主體是乙企業(yè)還是銀行？——貸款風(fēng)險在乙企業(yè)還是銀行？——利息票據(jù)乙企業(yè)出具還是銀行出具？——委托貸款有何價值？委托貸款究竟價值何在？？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（四）、房地產(chǎn)信托涉稅風(fēng)險1、信托要求——開發(fā)項目四證齊全；——項目開發(fā)自有資金達到35%以上；——房地產(chǎn)企業(yè)具備二級以上開發(fā)資質(zhì)。2、信托資金成本：15%——18%3、借款數(shù)額：幾千萬到幾億元4、類型：貸款型和股權(quán)型5、風(fēng)險控制6、涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（四）、房地產(chǎn)信托涉稅風(fēng)險投資人信托公司房地產(chǎn)企業(yè)借款投資人信托公司房地產(chǎn)企業(yè)投資投資還款歸還投資投資其他股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)歸還投資房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險投房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（五）、房地產(chǎn)融資性售后回租案例某房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金緊張，同融資租賃公司合作，將正在良性運營的2萬平方米自有商鋪進行售后回租。預(yù)定以每平方米1.5萬元價格進行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，取得3億元資金。同時再將商鋪租回運營，時間10年，每年支付租金4000萬元。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進行財稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（六）、房地產(chǎn)融資性售后回購案例甲房地產(chǎn)企業(yè)處于融資考慮，同乙企業(yè)簽署20套房子的售后回購協(xié)議，約定雙方先簽署商品房買賣合同，甲企業(yè)以2000萬元將20套房子先出售給乙企業(yè)，6個月后甲企業(yè)再以2400萬元進行回購。請問甲企業(yè)如何進行財稅處理？甲房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金問題，在取得預(yù)售許可證前針對企業(yè)員工進行內(nèi)部認購，約定以每平方6000元的較低價格將商品房銷售給員工，待取得預(yù)售許可證正式開盤后，員工可選擇簽訂正式網(wǎng)簽合同保留房子或者以每平方8000元價格將商品房回購給企業(yè)。請問甲企業(yè)如何就此業(yè)務(wù)進行財稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險與解決之道抽逃注冊資本風(fēng)險資金往來混亂風(fēng)險個人公司資金不分風(fēng)險資金管理失控風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險抽房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險與解決之道房地產(chǎn)企業(yè)資金外部管理工具——資金池資金池業(yè)務(wù)內(nèi)容成員單位賬戶余額上劃主動撥付與收款成員企業(yè)上存下借計息成員企業(yè)間委托貸款成員企業(yè)日間透支其他輔助業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險資房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險與解決之道房地產(chǎn)企業(yè)資金外部管理工具——資金池資金池作用：1、利息成本降低2、獲取最大資金回報3、改善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平名義資金池房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（七）、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理其他風(fēng)險與解決之道房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)部管理工具——資金預(yù)算管理投資方案融資方案進度方案資金計劃成本費用計劃融資計劃施工進度計劃資金計劃實施資金計劃調(diào)控資金計劃修改項目進度控制資金使用監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險投房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險1、資金預(yù)算管理三大要點要多少錢？錢從哪里來？用多長時間？2010.1季度2010.2季度2010.3季度2010.4季度2011.1季度2011.2季度2011.3季度2011.4季度2012.1季度2012.2季度2012.3季度2012.4季度可行性研究預(yù)計流入預(yù)計流出土地取得審批規(guī)劃拆遷補償建設(shè)施工銷售移交入駐項目清算房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險1、資金預(yù)算管理三大要點2010房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險2、房地產(chǎn)企業(yè)資金使用監(jiān)控體系房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用業(yè)務(wù)部門資金使用監(jiān)控財務(wù)部門資金使用監(jiān)控審計部門資金使用監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險2、房地產(chǎn)企業(yè)資金使用監(jiān)控體系業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險3、房地產(chǎn)企業(yè)項目進度計劃和進度管理關(guān)鍵點（1）可行性研究階段（2）取得土地階段（3）設(shè)計階段（4）施工階段（5）銷售與入駐項目進度管理優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險3、房地產(chǎn)企業(yè)項目進度計劃和進度房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險本章觀點1、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的獨特特點要求企業(yè)決策者必須注重資金戰(zhàn)略，并善于在新的形勢下調(diào)整戰(zhàn)略，求得生存和發(fā)展。2、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理過程中，無論是股東投入資金、直接借入資金、委托貸款、信托資金，都存在一定涉稅風(fēng)險，而且往往容易被決策者忽視。3、房地產(chǎn)企業(yè)常見的售后回購模式和售后回租模式涉稅處理完全不同，操作不慎，風(fēng)險極大。4、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理實踐中問題較多，存在種種誤區(qū)，值得決策者警惕。5、資金池是解決資金管理問題的一個重要工具，不同規(guī)模企業(yè)可以尋求適合自己的資金池模式。6、資金預(yù)算管理是解決資金管理問題的另一個重要手段，資金計劃的制定和實施，資金使用的監(jiān)控，項目進度的控制均是資金預(yù)算管理應(yīng)當綜合考慮和協(xié)調(diào)的關(guān)鍵內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險本章觀點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險分析房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險公司設(shè)立階段

獲取土地階段

施工建設(shè)階段

預(yù)售銷售階段

項目清算階段房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險公司設(shè)立獲取房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險成本形成的重要階段劃分成本對象歸集開發(fā)成本確認完工標準實際發(fā)生成本預(yù)提成本待攤成本分配共同成本計算單位成本調(diào)整后續(xù)成本房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險1、劃分成本對象涉稅風(fēng)險分析成本對象是指需要對成本進行單獨測定的一項活動，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目成本對象主要按照開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進行劃分，也就是說取決于項目開發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。（1）、房地產(chǎn)項目成本對象劃分原則案例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到一塊土地，開發(fā)住宅小區(qū)項目。面積120畝，規(guī)劃為多層10棟，高層2棟，高層共計28層，1——4層是商鋪，上面24層是住宅；另有配套會所一個，獨立規(guī)劃地面車庫一個，物業(yè)管理場所、幼兒園各一個。請考慮該項目成本對象如何劃分？可否銷售原則；分類歸集原則；功能區(qū)分原則；定價差異原則；成本差異原則；權(quán)益區(qū)分原則房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險1、劃分成本對象涉稅風(fēng)險分析（2）、房地產(chǎn)項目成本對象劃分特殊情況——項目分期開發(fā)問題如何界定分期？分期開發(fā)項目是否分期清算？——成本對象中的商鋪問題商鋪是否作為獨立成本對象？能否獨立歸集成本？——可售與不可售的轉(zhuǎn)化問題地下車位賣還是不賣？房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（1）、土地成本歸集——出讓金與轉(zhuǎn)讓款返還出讓金如何確認土地成本？——契稅契稅計稅基礎(chǔ)如何確定？——市政配套費——耕地占用稅——土地閑置費——土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費——拆遷補償與安置費房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（2）、前期工程費歸集前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用?！椖空w報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報批費：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金、拆遷管理費、招投標管理費等?！?guī)劃設(shè)計費：項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費，制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計方案評審費。境外設(shè)計費問題房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（2）、前期工程費歸集——勘察、測繪水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費；沉降觀測費，日照測試費，拔地定樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。發(fā)票稅率？是否需要項目所在地發(fā)票？——七通一平費用水、污水、雨水、燃氣、電力、道路、電話接通等的設(shè)計、建造和裝飾的費用和工地平整發(fā)生的費用?！R時設(shè)施費工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租賃費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾費用?！A(yù)算編審費支付給中介機構(gòu)的項目編制或者預(yù)算審查等發(fā)生的費用。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（3）、建筑安裝工程費歸集土建工程安裝工程裝飾工程基礎(chǔ)工程主體工程人工土石方機械土石方土釘墻降水工程樁基礎(chǔ)滿堂基礎(chǔ)鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程電氣（強電）安裝電訊（弱電）安裝給排水安裝電梯安裝空調(diào)安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝保溫工程門窗工程欄桿工程屋面工程內(nèi)外墻工程房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（4）、基礎(chǔ)設(shè)施建造費歸集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網(wǎng)的對接，項目內(nèi)部的對接需要企業(yè)自行建設(shè)，這就構(gòu)成了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的主要部分。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（5）、公共配套設(shè)施費歸集公共配套設(shè)施費專指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，常見的公共配套設(shè)施通常包括居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、鍋爐房、水塔、公廁、自行車棚等公共設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（5）、公共配套設(shè)施費歸集五類配套設(shè)施核算——盈利性配套設(shè)施——非盈利型配套設(shè)施——固定資產(chǎn)型配套設(shè)施——產(chǎn)權(quán)不明性配套設(shè)施——與國家有關(guān)單位合資建設(shè)的配套設(shè)施案例某房地產(chǎn)企業(yè)在其所開發(fā)的住宅小區(qū)中配套建設(shè)郵電所一個，建設(shè)費用共200萬元，建成后以100萬元有償移交給郵政部門。如何進行財稅處理？會計核算？所得稅？營業(yè)稅？土地增值稅？房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（6）、開發(fā)間接費開發(fā)間接費企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。在核算中，開發(fā)間接費主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等?！_發(fā)間接費入賬依據(jù)——開發(fā)間接費中的營銷設(shè)施建造費問題項目范圍內(nèi)臨時設(shè)施型和會所型、項目范圍外單獨建設(shè)型和租賃型四類——開發(fā)間接費中能否列支業(yè)務(wù)招待費？房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（7）、開發(fā)成本中的預(yù)提與待攤費用案例某房地產(chǎn)企業(yè)住宅小區(qū)項目包括六棟多層，兩棟高層，一棟會所。由于開發(fā)分兩期進行，第一期開發(fā)兩棟高層，第二期開發(fā)六棟多層和一棟會所。一期項目完工后確認開發(fā)成本，會所成本如何處理？——會計處理——所得稅處理——土地增值稅處理房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（7）、開發(fā)成本中的預(yù)提與待攤費用案例某房地產(chǎn)企業(yè)住宅小區(qū)項目包括六棟多層，兩棟高層，一棟會所。由于開發(fā)分兩期進行，第一期開發(fā)兩棟高層和一棟會所，第二期開發(fā)六棟多層。一期項目完工后確認開發(fā)成本，會所成本如何處理？——會計處理——所得稅處理——土地增值稅處理房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險3、確認完工標準環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（1）、完工標準的稅法規(guī)定國稅發(fā)〔2009〕31號文件明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項目完工標準的條件：除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。2、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。3、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務(wù)確認條件的批復(fù)》（國稅函[2009]342號）房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險3、確認完工標準環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（2）、完工標準的涉稅風(fēng)險案例某房地產(chǎn)企業(yè)在購房協(xié)議中同業(yè)主約定于2010年12月1日——12月30日開始交房，并實際于約定時間辦理了入住手續(xù)。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報房地產(chǎn)管理部門備案。因此企業(yè)在會計處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，當年度匯算清繳也未確認完工，計算真實成本。請問有無涉稅風(fēng)險？完工決算時間、竣工備案時間、入住時間房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險3、分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（1）、土地成本分攤方法案例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積20畝，土地成本共計6000萬元。一期開發(fā)寫字樓兩棟（占地面積2.5畝），二期開發(fā)住宅樓四棟（占地面積2.5畝），另有配套會所一個（占地面積2畝），非人防獨立車庫一個（占地面積2.5畝），物業(yè)管理場所一個（占地面積0.5畝）。其他公共部分如道路、綠化等共計10畝。請計算各開發(fā)成本應(yīng)分攤的土地成本。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險3、分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（2）、前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的分攤方法案例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項目規(guī)劃總建筑面積127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積40000平方米，住宅樓四棟建筑面積80000平方米，另有配套會所一個建筑面積4000平方米，非人防獨立車庫一個2000平方米，物業(yè)管理場所一個1000平方米。項目共發(fā)生前期工程費635萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1016萬元。請計算各成本對象應(yīng)分攤的前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險3、分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（3）、開發(fā)間接費的分攤方法借款費用核算建筑面積法還是實際成本法？預(yù)算成本法？——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有一個項目，且項目不分期的情況——項目實質(zhì)性分期開發(fā)或同時開發(fā)多個項目所得稅中的利息分攤土地增值稅中的利息分攤房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險3、分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（4）、公共配套設(shè)施費的分攤方法案例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項目規(guī)劃總建筑面積127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積40000平方米，住宅樓四棟建筑面積80000平方米，另有配套會所一個建筑面積4000平方米，非人防獨立車庫一個2000平方米，物業(yè)管理場所一個1000平方米。項目土地成本共計6000萬元，發(fā)生前期工程費635萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1016萬元，開發(fā)間接費（假定無利息）254萬元。假設(shè)公共配套設(shè)施中會所建安工程費為400萬，物業(yè)管理場所為100萬。請計算公共配套設(shè)施如何歸集和分攤。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險3、分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析成本項目成本性質(zhì)所得稅分攤方法土地增值稅分攤方法土地成本共同成本占地面積法占地面積法前期工程費共同成本建筑面積法建筑面積法基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費共同成本建筑面積法建筑面積法建安工程費直接成本公共配套設(shè)施費共同成本建筑面積法建筑面積法開發(fā)間接費（不含利息）共同成本建筑面積法建筑面積法利息共同成本預(yù)算成本法實際成本法成本法或建筑面積法房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險5、計算單位面積成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析案例某房地產(chǎn)企業(yè)項目中，高層建筑A和B為寫字樓，為一個成本對象，其建安工程費為9600萬元，應(yīng)分攤的共同成本成本為2780.6萬元。該成本對象總建筑面積4萬平方米，其中可售寫字樓面積3.6萬平方米，地下車庫（含人防）4000平方米。請計算可售面積的單位成本房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險6、調(diào)整后續(xù)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析后續(xù)成本的兩種類型案例某房地產(chǎn)企業(yè)在2010年達到完工標準，當年度匯算清繳前，開發(fā)成本共計支出38100萬元，其中建安25400萬元。建安部分有5000萬元應(yīng)取得但尚未取得發(fā)票，假定按照稅法規(guī)定可預(yù)提部分為3500萬元。剩余的1500萬元2010年所得稅前不得扣除。2011年10月，房地產(chǎn)企業(yè)取得該部分全部5000萬元發(fā)票，請問如何進行涉稅處理？所得稅處理？土地增值稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險7、開發(fā)成本中的特殊事項——甲供材風(fēng)險（1）、為什么出現(xiàn)甲供材？（2）、甲供材涉稅風(fēng)險的政策由來《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十六條除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。（3）、甲供材的會計處理甲方會計處理；乙方會計處理（4）、甲供材涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險（5）、甲供材的替代方案：甲供變?yōu)榧卓厝绾尾僮?？?）、甲供材的三種特例——甲供設(shè)備——裝飾勞務(wù)——銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)（特殊類型混合銷售）房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險（5）、甲供材的替代方案：甲房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險施工方與建設(shè)方財稅處理匯總表施工方（乙方）提供材料或設(shè)備建設(shè)方（甲方）提供材料或設(shè)備自產(chǎn)材料（設(shè)備）外購材料（設(shè)備）甲供材料甲供設(shè)備分別計算繳納營業(yè)稅、增值稅并向?qū)Ψ椒謩e開具不同發(fā)票。如：30萬材料開具增值稅發(fā)票，70萬工費開具營業(yè)稅發(fā)票，按照混合銷售判斷，繳納增值稅或營業(yè)稅。如：30萬材料。70萬工費，按照100萬繳納營業(yè)稅并開具發(fā)票。營業(yè)額應(yīng)當包括工程所用所有材料。如：30萬甲供材，70萬工費，按照100萬繳納營業(yè)稅并開具發(fā)票。營業(yè)額不包括建設(shè)方提供的設(shè)備。如：30萬甲供設(shè)備，70萬工費，按照70萬繳納營業(yè)稅并開具發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險施工方與建設(shè)方財稅處理匯總表商品房銷售收入商品房視同銷售收入精裝修房銷售收入以地換房合作建房地下車庫銷售收入公共配套設(shè)施銷售收入買一贈一收入拆遷安置與補償收入代收款項收入租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險二、預(yù)售銷售階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險（一）、不同銷售收入涉稅風(fēng)險分析商品房銷售收入商品房視同銷售收入精裝修房銷售收入以地換房合作商品房銷售收入商品房銷售收入確認標準營業(yè)稅：營業(yè)稅條例第十二條營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當天。營業(yè)稅條例實施細則第二十五條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險商品房銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險商品房銷售收入商品房銷售收入確認標準所得稅新31號文第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：

(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。

(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險商品房銷售收入商品房銷售收入確認標準房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與商品房銷售收入商品房銷售收入確認標準土地增值稅預(yù)繳同營業(yè)稅一致土地增值稅清算1、簽訂商品房銷售合同，并收到全部款項，應(yīng)確認收入。2、簽訂商品房銷售合同，收到部分款項（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同額確認銷售收入。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函[2010]220號一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險商品房銷售收入商品房銷售收入確認標準房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與商品房銷售收入未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入1、未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入包括哪些？（1）預(yù)收賬款貸方發(fā)生額（2）其他企業(yè)往來科目（3）定金、訂金等（保證金、誠意金）案例某房地產(chǎn)企業(yè)在開盤前進行客戶預(yù)約登記，凡登記客戶先提供身份證復(fù)印件一張并繳納誠意金2萬元，待正式開盤后預(yù)約登記的客戶可優(yōu)先選房，選中房子的誠意金抵頂房款，放棄選房的退還誠意金。最終共登記100人，收取200萬元誠意金。請問這部分收取的誠意金是否應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅？（4）會員費（5）非法預(yù)售收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險商品房銷售收入未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入3、未完工收入是否作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費扣除基數(shù)？案例：業(yè)務(wù)招待費扣除問題某房地產(chǎn)公司2009年成立，當年發(fā)生業(yè)務(wù)招待費20萬元，2010年項目開始取得銷售收入18000萬元，當年發(fā)生業(yè)務(wù)招待費50萬元，請問兩年業(yè)務(wù)招待費如何稅前扣除？商品房銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入商品房銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與一、房地產(chǎn)企業(yè)召開股東會，將10000平方商品房分配給股東作為分紅；二、房地產(chǎn)企業(yè)將其開發(fā)的100套住宅分配給內(nèi)部員工，作為員工福利；三、房地產(chǎn)企業(yè)以十套商品房抵償工程款；四、房地產(chǎn)企業(yè)將一套商品房無償捐贈給自然人乙；五、房地產(chǎn)企業(yè)以5000平方商品房換取另一企業(yè)開發(fā)用地一塊；六、房地產(chǎn)企業(yè)將1000平方米商品房投資到另一企業(yè)；七、房地產(chǎn)企業(yè)將8000平方米住宅作為拆遷安置用房；八、房地產(chǎn)企業(yè)將2000平方米商品房轉(zhuǎn)為自用；