北京市四合院市場分析

13/13北京市四合院市場分析要緊結(jié)論·北京市愛護歷史文化名城、鼓舞社會購買四合院等各項政策出臺，促進了四合院的交易。同時，供給增加加劇了市場的競爭。四合院開發(fā)受到同區(qū)域相鄰項目的威脅和不同區(qū)域相同產(chǎn)品的競爭?！?*四合院價格普遍高于其他區(qū)域，按占地面積計算，交易均價為3-4萬元/平米。受歷史文化阻礙，新建四合院與保存較好的四合院比價格上并不占優(yōu)勢?！るy以復制的地段優(yōu)勢、無可挑剔的建筑設計與施工、良好的物業(yè)治理、以后少有的片區(qū)開發(fā)四合院等是**四合院項目（以下簡稱項目）最大的優(yōu)勢。但項目周邊環(huán)境對項目阻礙專門大，尤其是**市政代征地，拆遷成本專門高，如不改造，必定阻礙出售價格。另外**的改造能大大提升項目價值，但其進度要落后于本項目?！ろ椖块_發(fā)區(qū)域內(nèi)，據(jù)核實已有一些預備或正在開發(fā)的項目，作為居住用地，競爭項目環(huán)境幽靜，私密性強，給項目構(gòu)成了一些威脅?！ぎa(chǎn)品營銷需要更準確的定位，關于不同的院子采取不同的銷售策略。項目銷售價格可能如下：市政代征地不拆1#院：3500萬35000元/平米2#院：3400萬35000元/平米3#院：4000萬40000元/平米4#院：3900萬40000元/平米5#院：1.03億45000元/平米市政地改造完善：1#院：4500萬45000元/平米2#院：4300萬45000元/平米3#院：4000萬40000元/平米4#院：3900萬40000元/平米5#院：1.15億50000元/平米一、北京市四合院市場概述據(jù)統(tǒng)計目前北京的四合院性質(zhì)的院落總計3000多座，掛牌愛護的只有658座，要緊集中在東城區(qū)和西城區(qū)。隨著北京舊城改造的推進，四合院尤其是保存比較完好的四合院越來越少，象征著北京古老歷史文化的老四合院建筑越來越少是公認的事實。但由于歷史緣故，保存完好且產(chǎn)權清晰適合交易的老四合院并不多，據(jù)專業(yè)四合院代理機構(gòu)萬德成的統(tǒng)計，真正能進入交易的只是5%-10%，即120-240套之間。給四合院開發(fā)帶來了機會，近幾年，在回歸中國傳統(tǒng)文化、愛護四合院、北京愛護歷史文化名城實施、北京鼓舞購買四合院政策出臺等一系列利好條件下，四合院需求增加，一批新建的四合院應運而生，市場反應良好。但愛護區(qū)內(nèi)的四合院開發(fā)政策有嚴格的規(guī)定，必須以院落為單位進行微循環(huán)式的開發(fā)，微循環(huán)開發(fā)是以政府為主的開發(fā)模式，開發(fā)應維持胡同肌理，愛護現(xiàn)有的四合院建筑。從政策層面上看，適宜居住的新建四合院建筑數(shù)量會增加。而四合院是一個購買群體相對專門的市場，這對猶如**一樣進行商業(yè)開發(fā)四合院的公司是不利的，尤其對開發(fā)規(guī)模較小的四合院的企業(yè)。四合院開發(fā)較多的地區(qū)為南城大柵欄區(qū)、西城什剎海地區(qū)、三眼井地區(qū)、南鑼鼓巷地區(qū)。其中大柵欄由宣武區(qū)政府改造，改造后煤市街西部將建成200個左右的四合院居民區(qū)和四合院商務區(qū)。西城什剎海地區(qū)四合院交易火爆，近幾年也建成了許多四合院，加劇了市場的競爭。三眼井地區(qū)成為北京最大的舊城改造區(qū)，將以院落為單位修繕的翻新大量的四合院。南鑼鼓巷地區(qū)自古以來為名人政客居住之地，長約1000米，東西各有8條對稱的胡同，是北京胡同肌理保存最完整的地區(qū)，原貌破壞也不大，依照舊城愛護規(guī)劃區(qū)域內(nèi)能夠新建四合院的地不多，因此此地四合院價格偏高。從地理位置上看，什剎海東側(cè)為地安門大街，作為都市新格局兩軸中的縱軸；南側(cè)為平安大道，交通便利。區(qū)域內(nèi)前海、后海、西海三個湖泊使周邊環(huán)境明顯好于其它地區(qū)，自古以來確實是一個文人政客的居住游玩之地。因此什剎海四合院價格普遍要高于其他地區(qū)，成為市場的熱點。從北京的四合院交易情況看，新建四合院的價格因區(qū)域、環(huán)境、建筑材料、歷史淵源等不同區(qū)不專門大；相同區(qū)域的四合院因其周邊環(huán)境、風水、配套設施、使用材料等不同價位差不也專門大。大柵欄在1.5～2萬元之間，什剎海地區(qū)在3-4萬元之間，三眼井地區(qū)在2-3萬元之間，南鑼鼓巷地區(qū)在2.8-3.5萬元之間。因此本項目在區(qū)域上是有競爭力的，按照現(xiàn)在四合院交易，價格應在平均水平上浮20%-30%。項目售價可能在3.5-5萬元之間。二、項目市場分析市場供給逐漸會大于需求四合院市場是一個專門的市場，他的購買群體相對來講專門窄。而依照相關政策，北京市政府關于歷史愛護區(qū)的改造避開了大拆大建的商業(yè)開發(fā)模式，采納了政府為主的微循環(huán)開發(fā)模式，改造中要市政先行等，旨在愛護歷史文化，強調(diào)要愛護胡同機理和以院落為單位愛護和修繕四合院，鼓舞社會購買四合院等，講明四合院尤其是修繕和新建的四合院將會增加。另一方面，通過對原有四合院居民的貨幣補助和新房安置等，使得改造后的四合院產(chǎn)權清晰，能夠交易的四合院將會大大增加。另外，政府為了鼓舞社會力量參與舊城愛護，只要通過規(guī)劃許可就能夠?qū)ψ约壕幼〉乃暮显哼M行修繕和改造，如后海南沿有專門多私人改造的四合院。相較需求供給增加專門快，四合院市場呈供給逐漸大于需求的趨勢。這對項目是不利的。另一方面，現(xiàn)在微循環(huán)改造決定了四合院差不多只能以零星的產(chǎn)品供應市場，如此的四合院一般與大雜院混雜在一起，大片區(qū)的四合院群供給會越來越少，甚至沒有，而本項目屬于片區(qū)四合院院落開發(fā)，而且規(guī)模龐大，這是公司的一大優(yōu)勢。項目建筑設計無可挑剔較其它的四合院開發(fā)，項目不管是規(guī)模和設計均體現(xiàn)了極品四合院的標準。具體體現(xiàn)在以下幾個方面：成片開發(fā)：從政策上看，以后在愛護區(qū)內(nèi)類似本項目的“推平頭”式的片區(qū)開發(fā)差不多上可不能再有，愈顯項目四合院的稀有和高貴。歷史價值：項目用地為咸豐皇帝親戚之郡王府，北高南低，坐北朝南，符合古代風水觀念。產(chǎn)品設計：由國內(nèi)頂尖級古建設計大師設計，將古典傳統(tǒng)建筑形式與現(xiàn)代舒適生活方式完美結(jié)合，地下個性空間的制造，滿足了健身、娛樂、社交等多種需要。建筑風格：項目用料均采納真工實料，嚴格按照明清傳統(tǒng)建筑，且對施工有著極其嚴格的要求，力爭使項目成為新建四合院的巔峰之作。高綠化率：每戶24%-30%的綠化率，院落景色各異。物業(yè)治理：獨有的中央空調(diào)和優(yōu)秀的物業(yè)治理是項目的另一大優(yōu)勢。這也是片區(qū)開發(fā)的優(yōu)勢。從建筑規(guī)劃和產(chǎn)品設計上看，項目具有其它項目沒有的優(yōu)勢，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的完美結(jié)合，良好的后續(xù)物業(yè)服務等均提升了項目的價值。項目從外觀到室內(nèi)裝飾，較其它不提供室內(nèi)裝修的項目比較，有優(yōu)勢也有劣勢。優(yōu)勢體現(xiàn)在確保老四合院的特色，劣勢在于室內(nèi)裝飾沒有適當?shù)目紤]客戶的差異化需求。據(jù)項目介紹原預算為3800萬的室內(nèi)全紅木古典家具配備和裝修差不多取消。周邊環(huán)境對項目的阻礙地理位置：項目緊鄰歷史悠久的人文自然風景區(qū)，隨著政府改造工程的推進，周邊環(huán)境將得到專門大改善，地段價值會得到提升。人文環(huán)境：郭沫若故居、恭王府花園、醇親王府、廣華寺、銀錠觀山、鐘鼓樓等歷史古跡遍布周圍，歷史文化悠久，與四合院悠久的歷史相得益彰。區(qū)域優(yōu)勢得以體現(xiàn)。周邊環(huán)境：地理位置優(yōu)越，但項目周邊環(huán)境現(xiàn)狀欠佳。目前規(guī)劃為微循環(huán)改造用地，其進度對項目的環(huán)境產(chǎn)生專門大的阻礙。二是代征地的拆遷改造。代征地的綠化能夠使周邊環(huán)境大為改善，但同時代征地面積為較大，近鄰后海，拆遷成本專門高，使得項目成本增加。但較目前環(huán)境對項目價值提升的阻礙，拆遷地的環(huán)境改造特不必要，參照其他新建四合院的出售價格和周邊環(huán)境，如不改造項目中性價格專門難達到元/平米。風水：關于項目購買者來講，價格不是最要緊的阻礙因素。諸如“寧住廟左，不住廟右，寧住廟前，不住廟后，”等觀念對購買者心理阻礙專門大，項目對此作了詳細的注解：如此地原為前清軍王府舊址、四向方位符合風水等。綜上所述，項目區(qū)域優(yōu)勢明顯，自身建筑設計堪稱極品，但項目周邊環(huán)境不佳。周邊環(huán)境的改善尤其是代征地的改造對項目價格阻礙專門大。假如維持現(xiàn)狀，代征地不拆遷省去拆遷成本。項目竣工后，與周圍的環(huán)境形成巨大的反差，俗話講“物以類聚，人以群分”，如此非但不能凸現(xiàn)四合院的價值，反而給項目帶來不利的阻礙。參照后海區(qū)域同類開發(fā)項目，均價維持在20000-30000元/平米之間。代征地改善、周邊環(huán)境的進一步改善，會使項目整體價值得到提升，可能均價在20000-30000元/平米之間。同類項目的比較目前四合院的開發(fā)差不多上由城區(qū)治理部門或下屬公司經(jīng)營較區(qū)域其它同類項目，本項目開發(fā)完全屬于企業(yè)行為，其開發(fā)成本較政府開發(fā)要高，風險要大。項目最大的威脅來自于同區(qū)域的其他四合院的開發(fā)，另外不同地域的同類產(chǎn)品也對其價格產(chǎn)生阻礙。區(qū)域四合院項目開發(fā)比較占地面積（平米）93755500可規(guī)劃面積（平米）69924635總建筑面積（平米）5244.6（地上：5124.6，地下：1203000容積率0.50.55地形風貌周邊環(huán)境前寬后窄、前低后高。沿海100米。南北120米。四周比較吵雜，道路狹窄，沒有綠化，周圍屬于居民大雜院，尚需大量外圍環(huán)境改造。前后錯落，沿海80米，南北110米，兩邊、前面均是保存或者修繕完好的四合院，道路綠樹成蔭，特不幽靜，適宜居住。矩形排列，沿海9米，南北50米歷史風水歷史上雜居地，緊鄰寺院，風水欠佳方向偏西，緊鄰寺院，歷史上為雜居地。建筑設計三進院為主，四套，平均建筑面積1000平米，王府型五進院一套，共開發(fā)六套，二進院三套，平均占地680平米，三進院三套，占地1882平米（帶花園）,庭院綠化率26.73%。排房，非標準四合院格局。建筑材料、裝飾全部為真木實料，為專業(yè)古建筑人士統(tǒng)一建筑，統(tǒng)一裝飾。據(jù)了解為承包對各自建筑，專業(yè)性不強，一般傳統(tǒng)裝飾，磚雕等為鑄模。石制仿古建筑物業(yè)治理交通便利，片區(qū)開發(fā)，小區(qū)專業(yè)物業(yè)治理，5A級智能化治理，燃氣獨立供暖，網(wǎng)絡，電視齊備，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代生活方式要緊干線為，供熱為燃油鍋爐（能耗大），住戶自配空調(diào)。破壞了建筑的風格。內(nèi)部具備現(xiàn)代化設施后續(xù)開發(fā)占地2600平米環(huán)境幽靜，適宜居住養(yǎng)身。二期立即開發(fā)。后海北沿乙16號，占地1000多平米，作為居住四合院，這些地點的環(huán)境比本項目要好，形成了競爭的格局。參照競爭項目的售價，結(jié)合項目自身的優(yōu)劣勢，對項目估價如下：市政代征地不改造：1#院：3500萬20000元/平米2#院：3400萬25000元/平米3#院：4000萬35000元/平米4#院：3900萬40000元/平米5#院：1.03億4500