建設(shè)蓬萊港臨港物流園區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告－優(yōu)秀甲級(jí)資質(zhì)可研報(bào)告

目錄TOC\o"1-2"\u一、總論 1（一）項(xiàng)目概況 1（二）項(xiàng)目提出的背景 2（三）編制依據(jù) 4（四）項(xiàng)目建設(shè)的必要性 5（五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 8二、企業(yè)概況 11（一）項(xiàng)目承辦單位概況 11（二）投資各方概況 11三、市場(chǎng)分析 14（一）蓬萊市概況 14（二）蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況 16（三）概況 18（四）港口物流發(fā)展概況 19（五）物流現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 20（六）本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位分析 21（五）SWOT分析 23（六）擬建規(guī)模 29四、建設(shè)條件 31（一）建設(shè)地點(diǎn)及周邊環(huán)境概況 31（二）基礎(chǔ)設(shè)施市政配套條件 33五、建設(shè)方案 35（一）場(chǎng)址位置 35（二）總圖運(yùn)輸 35（三）建筑方案 39（四）公用設(shè)施 43（五）集港物流設(shè)計(jì)方案 47六、環(huán)境保護(hù) 57（一）編制依據(jù) 57（二）編制遵照的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 57（三）主要污染物及防治措施 57（四）綠化 58（五）環(huán)境影響分析 58七、職業(yè)安全衛(wèi)生 59（一）編制依據(jù) 59（二）編制遵照的職業(yè)安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 59（三）危害操作工人健康污染物的防治措施及預(yù)期效果 59（四）其它安全、衛(wèi)生措施 60（五）綜合評(píng)價(jià) 61八、消防安全 62（一）設(shè)計(jì)依據(jù) 62（二）防火設(shè)計(jì)規(guī)范 62九、節(jié)水 64（一）編制依據(jù) 64（二）用水量 64（三）節(jié)水措施 64十、節(jié)能 66（一）編制依據(jù) 66（二）項(xiàng)目能源消耗種類及能耗分析 66（三）節(jié)能措施 66十一、組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員、人員培訓(xùn) 68（一）組織機(jī)構(gòu) 68（二）勞動(dòng)定員 69（三）人員培訓(xùn) 69十二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 70十三、投資估算及資金籌措 71（一）投資估算 71（二）資金籌措 74（三）資金運(yùn)用計(jì)劃 74十四、財(cái)務(wù)效益分析 75（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 75（二）成本估算 76（三）營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加 77（四）財(cái)務(wù)盈利能力 79（五）清償能力分析 79（六）財(cái)務(wù)不確定性分析 80（七）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 81附圖1附表1-12一、總論（一）項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：建設(shè)臨港物流園區(qū)項(xiàng)目2、項(xiàng)目承辦單位：有限公司3、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)4、項(xiàng)目的主要建設(shè)內(nèi)容：為了貫徹落實(shí)省廳“大物流”發(fā)展戰(zhàn)略，加快建設(shè)交通物流園區(qū)，培養(yǎng)龍頭物流企業(yè)，促進(jìn)山東省交通物流業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步挖掘蓬萊市港口及臨港工業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，滿足蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及蓬萊市眾多企業(yè)對(duì)現(xiàn)代化臨港物流業(yè)的需求，港有限公司與北京有限公司充分發(fā)揮雙方的港口優(yōu)勢(shì)和專業(yè)的物流管理優(yōu)勢(shì)，共同設(shè)立了有限公司，在蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)以鋼材、木材為主要特色的綜合性臨港物流園區(qū)。臨港物流園區(qū)總用地面積1248670m2（合1873畝），項(xiàng)目分為兩期進(jìn)行建設(shè)，一期規(guī)劃面積557274m2（合836畝），總建筑面積243248m2。本項(xiàng)目建成后將形成每年300萬噸的鋼材貿(mào)易規(guī)模，200萬噸的鋼材、100萬立方米的木材倉(cāng)儲(chǔ)能力，150萬噸的鋼材、80萬立方米的木材物流運(yùn)輸能力，5.1萬m2綜合庫(kù)房、3.1萬m2零擔(dān)庫(kù)房、0.9萬m2海關(guān)監(jiān)管場(chǎng)地、0.9萬m2保稅庫(kù)、1.3萬m2商務(wù)中心的出租規(guī)模，以及海關(guān)、工商、銀行、港口一站式綜合配套服務(wù)能力。本項(xiàng)目建設(shè)的主要內(nèi)容為：建設(shè)物流商務(wù)中心、海關(guān)監(jiān)管中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)中心、物流配送中心和生活配套以及動(dòng)力設(shè)備用房等，總建筑面積243248m2，堆場(chǎng)面積117576m2。（1）商務(wù)中心主要包括一棟物流大廈，建筑面積21116m2；海關(guān)監(jiān)管中心包括海關(guān)監(jiān)管場(chǎng)9936m2、保稅庫(kù)35424m2；物流倉(cāng)儲(chǔ)中心包括鋼材存儲(chǔ)堆場(chǎng)57960m2、鋼材倉(cāng)庫(kù)57024m2、木材存儲(chǔ)堆場(chǎng)49680m2、綜合倉(cāng)庫(kù)72144m2、零擔(dān)庫(kù)房44928m2；物流配送中心包括加油站200m2、停車場(chǎng)5000m2、車輛維修車間1224m2；配套建設(shè)職工生活配套樓10368m2，動(dòng)力設(shè)備用房主要包括鍋爐房、消防泵房等、門衛(wèi)等，建筑面積1020m2。（2）購(gòu)置主要物流設(shè)備332臺(tái)（套），其中：堆場(chǎng)裝卸設(shè)備共計(jì)64臺(tái)（套），庫(kù)房裝卸設(shè)備144臺(tái)（套），物流配送車輛120輛，稱重設(shè)備4臺(tái)。（3）構(gòu)建物流信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)軟硬件155臺(tái)（套）。（4）配套進(jìn)行物流園區(qū)內(nèi)道路、綠化以及供配電、給排水、監(jiān)控系統(tǒng)等公用配套設(shè)施的建設(shè)。（二）項(xiàng)目提出的背景山東半島城市群總體規(guī)劃為實(shí)現(xiàn)全省的宏觀協(xié)調(diào)快速發(fā)展戰(zhàn)略，加快山東半島城市群的發(fā)展，山東省省委、省政府提出了‘打造山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)’的宏觀發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，在此宏觀戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，山東省及相關(guān)規(guī)劃管理部門近幾年先后編制出臺(tái)了若干宏觀區(qū)域規(guī)《蓬萊市城市總體規(guī)劃（2005-2020）》劃及各類專項(xiàng)規(guī)劃，包括《山東半島城市群總體規(guī)劃》、《煙臺(tái)市總體規(guī)劃（2006-2020）》、《煙臺(tái)港總體規(guī)劃》等。在《煙臺(tái)市城市總體規(guī)劃》中把向西為主作為城市的遠(yuǎn)景發(fā)展方向，并將蓬萊納入煙臺(tái)中心城區(qū)進(jìn)行規(guī)劃。蓬萊市政府也積極響應(yīng)山東省及煙臺(tái)市總體規(guī)劃的要求，組織進(jìn)行了新一輪城市總體規(guī)劃的修編工作，根據(jù)自己的實(shí)際情況,明確提出了蓬萊市今后的宏觀發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。山東半島城市群總體規(guī)劃《蓬萊市城市總體規(guī)劃（2005-2020）》蓬萊市東臨煙臺(tái)、南臨青島，北距大連，是山東省正在建設(shè)中的環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈重要區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市和港口城市，處于煙臺(tái)市200公里沿海經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)隆起帶的中心，在資金、技術(shù)、人才和信息方面可迅速接受周邊地區(qū)的輻射環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈重要區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市和港口城市，處于煙臺(tái)市200公里通過十幾年的探索和發(fā)展，蓬萊完成了產(chǎn)業(yè)升級(jí)，由傳統(tǒng)資源型產(chǎn)業(yè)過渡到現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。蓬萊依據(jù)自身優(yōu)勢(shì)特色，發(fā)揮港口優(yōu)勢(shì)，確定重點(diǎn)發(fā)展造船、重工、能源、石化、建材等大進(jìn)大出的臨港型加工制造業(yè)基地，不僅使口于國(guó)內(nèi)外大港口林立中煥發(fā)了生機(jī)，也使得蓬萊成為國(guó)際制造業(yè)資本青睞的寶地，正日益成為山東半島制造業(yè)基地，煙臺(tái)200公里沿海產(chǎn)業(yè)隆起帶中重要的臨港制造業(yè)中心。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）中排名第40當(dāng)前蓬萊面臨著新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在《煙臺(tái)市城市總體規(guī)劃》中將蓬萊納入煙臺(tái)中心城區(qū)進(jìn)行規(guī)劃,這一區(qū)域發(fā)展城市化和城市發(fā)展區(qū)域化的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，給蓬萊市帶來的既有作為中心城市的良好機(jī)遇，又有被“邊緣化”嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，同時(shí)也給蓬萊市在新格局中找準(zhǔn)自己發(fā)展方向和戰(zhàn)略定位，實(shí)現(xiàn)借勢(shì)發(fā)展，跨越發(fā)展，提供了機(jī)遇。煙臺(tái)建設(shè)聯(lián)結(jié)東北三省、面向東北亞地區(qū)構(gòu)建新的城市框架的機(jī)遇，有利于發(fā)揮好蓬萊市作為溝通東北三省與東部沿海省份陸海交通聯(lián)系節(jié)點(diǎn)的特殊地位和功能。同時(shí)，針對(duì)煙臺(tái)和龍口的東西“夾擊”，特別是周邊區(qū)域，方圓200公里不下20蓬萊市所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn),使蓬萊必須確定新的戰(zhàn)略目標(biāo),開拓新的發(fā)展思路和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì).作為港口城市的蓬萊充分利用現(xiàn)有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)、基礎(chǔ)設(shè)施配套優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展現(xiàn)代化物流業(yè)特別臨是港物流業(yè)，將為蓬萊市提供新的發(fā)展機(jī)遇,把蓬萊核心競(jìng)爭(zhēng)力提升到一個(gè)新的水平。北京公司是由首鋼國(guó)際貿(mào)易工程公司控股的從事專業(yè)的第三方物流服務(wù)的公司，具備物流基地建設(shè)和管理的豐富經(jīng)驗(yàn)，具備完整的供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)和物流管理經(jīng)驗(yàn)，擁有專業(yè)化的物流管理團(tuán)隊(duì)和專業(yè)人才。通過數(shù)年的經(jīng)營(yíng)，對(duì)鋼材市場(chǎng)的上下游進(jìn)行了初步整合，在首鋼總公司的鼎力支持下建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的供貨渠道。北京有限公司通過考察認(rèn)為蓬萊市臨港型工業(yè)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)腹地廣闊、路網(wǎng)從橫、產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)已初步形成，同時(shí)區(qū)內(nèi)還擁有規(guī)劃年吞吐能力1200萬噸的。因此，有限公司認(rèn)為蓬萊市具有較好的物流發(fā)展基礎(chǔ)，能夠形成物流聚集區(qū)，有較大的服務(wù)輻射半徑，服務(wù)于山東省半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，有利于增強(qiáng)區(qū)域內(nèi)企業(yè)產(chǎn)業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，具有發(fā)展現(xiàn)代化臨港物流業(yè)的實(shí)際需求和巨大潛力。因此，公司擬與港有限公司合作，設(shè)立有限公司，在蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)臨港物流園區(qū)項(xiàng)目。本項(xiàng)目的建設(shè)符合山東省交通物流總體發(fā)展規(guī)劃及蓬萊市依托產(chǎn)業(yè)帶、帶動(dòng)港口建設(shè)和大市場(chǎng)建設(shè)的相關(guān)規(guī)劃，已被蓬萊市政府列為當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。有限公司作為第三方物流企業(yè)實(shí)施的本項(xiàng)目，將為蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及蓬萊市眾多企業(yè)提供現(xiàn)代化的運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送物流服務(wù)，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，加強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力；同時(shí)可進(jìn)一步挖掘蓬萊新港的潛力，把港口的功能進(jìn)一步整合、拓展和延伸，提高港口的吞吐量和現(xiàn)代化的物流管理水平，為與周邊港口的競(jìng)爭(zhēng)提供先機(jī)，將物流基地打造成為蓬萊市工業(yè)的驅(qū)動(dòng)器。（三）編制依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》2、《山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》3、《煙臺(tái)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》4、《蓬萊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》5、蓬萊開發(fā)區(qū)、務(wù)局提供的相關(guān)資料（四）項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、符合國(guó)家發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)方向物流被譽(yù)為繼降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以后的第三利潤(rùn)源泉，其發(fā)展水平是衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)志。伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加快，現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的日益完善和運(yùn)輸業(yè)的高速發(fā)展，利用信息和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，運(yùn)用先進(jìn)組織和管理方式的現(xiàn)代物流業(yè)已在全球范圍迅速成長(zhǎng)為一個(gè)充滿生機(jī)、有無限潛力和發(fā)展空間的新興產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。在經(jīng)濟(jì)全球化的形勢(shì)下，現(xiàn)代物流已成為國(guó)際運(yùn)輸中最為經(jīng)濟(jì)合理和具有潛在意義的綜合服務(wù)方式。與世界各國(guó)一樣，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代化離不開流通的現(xiàn)代化，中國(guó)現(xiàn)代物流經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已經(jīng)迎來了物流的春天。這些年我國(guó)物流發(fā)展總體上是相當(dāng)迅速的，這種狀況的出現(xiàn)是與中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)、社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步建立和完善、科學(xué)技術(shù)水平不斷提高、社會(huì)分工不斷深化以及經(jīng)濟(jì)全球化浪潮等因素密切相關(guān)的?！吨腥A人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出：要推廣現(xiàn)代物流管理技術(shù)，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部物流社會(huì)化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)物資采購(gòu)、生產(chǎn)組織、產(chǎn)品銷售和再生資源回收的系列化運(yùn)作。培育專業(yè)化物流企業(yè)，積極發(fā)展第三方物流。建立物流標(biāo)準(zhǔn)化體系，加強(qiáng)物流新技術(shù)開發(fā)利用，推進(jìn)物流信息化。加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施整合，建設(shè)大型物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性物流中心。本項(xiàng)目采用現(xiàn)代物流技術(shù)和信息技術(shù)，建設(shè)臨港物流基地，推動(dòng)第三方物流的發(fā)展，是落實(shí)國(guó)家產(chǎn)規(guī)劃指導(dǎo)的具體體現(xiàn)。2、對(duì)促進(jìn)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展具有積極意義我國(guó)沿海港口城市面向國(guó)際、國(guó)內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)，處于我國(guó)參與全球經(jīng)濟(jì)一體化的前沿地區(qū)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)齊全，社會(huì)人文環(huán)境良好，交通便利，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，建設(shè)我國(guó)物流體系中的港口物流基地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)要素的有效聚集與輻射，對(duì)于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心和區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈的加快發(fā)展具有重要作用。環(huán)渤海地區(qū)是我國(guó)重要工業(yè)基地，“十一五”期間，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈是國(guó)家重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域之一，擁有鄰海沿邊的地理區(qū)位、發(fā)達(dá)便捷的海陸空交通、雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)和科技教育、豐富的自然資源、密集的骨干城市群等優(yōu)勢(shì)。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與長(zhǎng)三角、珠三角一樣，已成為我國(guó)充滿活力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。大力發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，可優(yōu)化投資環(huán)境的和擴(kuò)大對(duì)外開放，更充分地利用國(guó)際、國(guó)內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)、兩種資源，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)大支撐，并將對(duì)該地區(qū)做強(qiáng)、做大的鋼鐵、裝備制造、石化等戰(zhàn)略支撐產(chǎn)業(yè)具有重要意義。蓬萊作為半島地區(qū)重要的港口城市，臨近日本、韓國(guó)，有連接山東半島與遼東半島最近的“黃金水道”，在環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈中處于非常重要的位置。本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展具有積極意義3、符合山東省及煙臺(tái)市宏觀發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)山東半島城市群總體規(guī)劃為實(shí)現(xiàn)全省的宏觀協(xié)調(diào)快速發(fā)展戰(zhàn)略，加快山東半島城市群的發(fā)展，山東省省委、省政府提出了‘打造山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)’的宏觀發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。在此宏觀戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，山東省及相關(guān)規(guī)劃管理部門近幾年先后編制出臺(tái)了若干宏觀區(qū)域規(guī)《蓬萊市城市總體規(guī)劃（2005-2020）》劃及各類專項(xiàng)規(guī)劃，包括《山東半島城市群總體規(guī)劃》、《煙臺(tái)市總體規(guī)劃（2006-2020）》、《煙臺(tái)港總體規(guī)劃》等，在《煙臺(tái)市城市總體規(guī)劃》中把向西為主作為城市的遠(yuǎn)景發(fā)展方向，并將蓬萊納入煙臺(tái)中心城區(qū)進(jìn)行規(guī)劃。因此，蓬萊城市的發(fā)展盡快融入山東半島城市群發(fā)展，對(duì)于實(shí)現(xiàn)全省及煙臺(tái)市宏觀協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略將起到重要作用，而蓬萊發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)是這一宏觀發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的有機(jī)組成部分。山東半島城市群總體規(guī)劃《蓬萊市城市總體規(guī)劃（2005-2020）》在《山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出，要依托區(qū)域性中心城市、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、貨物集散地和交通樞紐，建設(shè)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的物流企業(yè)集團(tuán)，壯大市場(chǎng)規(guī)模，完善服務(wù)功能，增強(qiáng)集散能力，拓展輻射范圍。大力發(fā)展新型流通業(yè)態(tài)，積極發(fā)展第三方物流，鼓勵(lì)支持發(fā)展電子商務(wù)等現(xiàn)代流通方式，加快構(gòu)筑起社會(huì)化、專業(yè)化、信息化、規(guī)?；默F(xiàn)代物流服務(wù)體系。本項(xiàng)目的建設(shè)符合山東省發(fā)展現(xiàn)代化物流業(yè)、提升臨港經(jīng)濟(jì)水平、增強(qiáng)港區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展思路，符合山東省及煙臺(tái)市宏觀發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。4、符合蓬萊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要世紀(jì)之交，中國(guó)現(xiàn)代城市建設(shè)正處于非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。城市化已被列入國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。在此目標(biāo)下，城市發(fā)展速度迅猛，尤其是沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的城市，正經(jīng)歷著新一輪“跨越式發(fā)展”的重大時(shí)代契機(jī)。“港為城用，城以港興”，港、城共榮是一個(gè)普遍規(guī)律，港口是港口城市最寶貴的基礎(chǔ)設(shè)施，也是港口城市市擴(kuò)大開放、實(shí)施經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的最有利條件，是最具優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略資源，是增長(zhǎng)城市競(jìng)爭(zhēng)力的核心所在。港口物流是指利用港口的節(jié)點(diǎn)特征以建立貨運(yùn)中心、配送中心、物流信息中心和商品交易中心為目的，將運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)、代理、包裝加工、配送、信息處理等物流環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合，形成完整的供應(yīng)鏈，能為用戶提供多功能、一體化的綜合物流服務(wù)。以港口為依托，發(fā)展現(xiàn)代綜合物流，有利于拓展和完善港口功能，有利于港口城市服務(wù)功能的提升，增強(qiáng)其對(duì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)要素的集散能力。港口物流園區(qū)的發(fā)展和地區(qū)城市的發(fā)展是相輔相成的，港口物流園區(qū)的發(fā)展，將帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)會(huì)向周邊地區(qū)輻射，帶動(dòng)周邊地區(qū)的全面發(fā)展和提升，從這個(gè)角度可以認(rèn)為，現(xiàn)代化的臨港物流是港口城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中不可缺少的動(dòng)脈系統(tǒng)，甚至可以稱其為港口城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“加速器”。因此，對(duì)于正在大力促進(jìn)臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是以建設(shè)造船、重工、能源、石化、建材等臨港型工業(yè)園區(qū)為依托的港口城市──蓬萊市，重點(diǎn)突出港口物流地位，特別符合在《蓬萊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》所指出的：“要借助國(guó)家一類開放口岸、高速公路和正在建設(shè)中的龍煙鐵路等交通優(yōu)勢(shì)，借助山東半島和遼東半島“黃金水道”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，借助臨港工業(yè)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，以建設(shè)區(qū)域性商品集散中心和物流中心為目標(biāo)，科學(xué)規(guī)劃物流園區(qū)和現(xiàn)代物流設(shè)施，使交通物流業(yè)成為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)?！边@一繁榮發(fā)展現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)的任務(wù)目標(biāo)。本項(xiàng)目依托蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，利用中首公司的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和自身的優(yōu)勢(shì)，通過臨港物流園區(qū)的建設(shè)，能夠?yàn)殚_發(fā)區(qū)各臨港工業(yè)園區(qū)及周邊地區(qū)企業(yè)提供現(xiàn)代化的物流服務(wù)，優(yōu)化港口及相關(guān)資源的配置，帶動(dòng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，調(diào)整城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，符合蓬萊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。（五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、本項(xiàng)目建設(shè)期1年?？偼顿Y為73000萬元，其中建設(shè)投資62500萬元，流動(dòng)資金10500萬元。本項(xiàng)目建設(shè)投資全部自籌解決，流動(dòng)資金10500萬元擬申請(qǐng)銀行短期貸款解決。2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1。表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)值備注1總用地面積m2557274m2（合836畝），總建筑面積合836畝2總建筑面積m22432483購(gòu)置設(shè)備臺(tái)（套）3324年用電量萬度5005年用水量萬噸206勞動(dòng)定員人5357總投資萬元730007.1建設(shè)投資萬元625007.2建設(shè)期利息萬元07.3流動(dòng)資金萬元105008資金籌措萬元730008.1流動(dòng)資金銀行貸款萬元105008.2自籌資金萬元625009年?duì)I業(yè)收入（正常年）萬元115675010年總成本費(fèi)用（正常年）萬元113268111年經(jīng)營(yíng)成本（正常年）萬元112980812年?duì)I業(yè)稅金及附加（正常年）萬元128613年利潤(rùn)總額（正常年）萬元2278314所得稅（正常年）萬元569615年凈利潤(rùn)（正常年）萬元1708716總投資收益率%25.817資本金凈利潤(rùn)率%22.018目現(xiàn)金流量（所得稅后）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%18.819財(cái)務(wù)凈現(xiàn)（Ic=12%）萬元2605520投資回收期年6.4含建設(shè)期1年21資本金現(xiàn)金流量財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%20.122財(cái)務(wù)凈現(xiàn)（Ic=12%）萬元2853223投資回收期年5.9含建設(shè)期1年26盈虧平衡點(diǎn)（營(yíng)運(yùn)能力）%45.227盈虧平衡點(diǎn)（價(jià)格）%98.1綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，符合山東省半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)取得發(fā)展及蓬萊市、蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、的發(fā)展需要，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的要求。本項(xiàng)目建設(shè)條件基本具備，建設(shè)方案可行，可取得較好的財(cái)務(wù)效益和社會(huì)效益。因此，本項(xiàng)目的實(shí)施是必要且可行的。二、企業(yè)概況（一）項(xiàng)目承辦單位概況1、注冊(cè)資金本項(xiàng)目由北京有限公司和港有限公司共同擬新設(shè)立的有限公司承辦。公司注冊(cè)資本為2500萬元（人民幣，下同），股東以現(xiàn)金、設(shè)備方式出資。2、公司的目標(biāo)通過與港口互動(dòng)建立服務(wù)于蓬萊地區(qū)物流業(yè)務(wù)的物流園區(qū)，通過整合優(yōu)化蓬萊地區(qū)的企業(yè)物流,延伸物流服務(wù)領(lǐng)域,開展流通加工增值業(yè)務(wù),實(shí)現(xiàn)區(qū)域物流優(yōu)化.打造集物流投資管理、物流金融服務(wù)、IT服務(wù)、流通深加工業(yè)務(wù)、鋼材、木材及綜合物資的交易及物流配送、零擔(dān)業(yè)務(wù)、商務(wù)服務(wù)、生活服務(wù)為一體的綜合物流園區(qū)。3、公司的經(jīng)營(yíng)范圍公司的經(jīng)營(yíng)范圍為：物流投資管理；物流資產(chǎn)管理；物流管理及物流規(guī)劃設(shè)計(jì)；物流信息系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)；物流業(yè)務(wù)總包管理(國(guó)際貿(mào)易、國(guó)際貨運(yùn)代理、貨運(yùn)代理、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、貨物運(yùn)輸、鐵路運(yùn)輸代理、海運(yùn)代理、水運(yùn)代理、空運(yùn)代理、集裝箱多式聯(lián)運(yùn))；流通加工增值業(yè)務(wù)；鋼材﹑木材及綜合物資的交易及物流配送；綜合園區(qū)物業(yè)服務(wù)；餐飲休閑；停車住宿；車輛維修；寫字樓及庫(kù)房租賃。（二）投資各方概況1、是由中國(guó)首鋼國(guó)際貿(mào)易工程公司控股的專業(yè)物流公司，注冊(cè)資金3808萬元，總資產(chǎn)8億元，位于北京順義區(qū)雙河大街61號(hào)。立足于北京現(xiàn)代、首鋼集團(tuán)的物流業(yè)務(wù)服務(wù)，面向汽車行業(yè)、鋼鐵行業(yè)，打造第三方物流服務(wù)品牌，致力于為國(guó)內(nèi)外大型汽車制造及相關(guān)企業(yè)提供第三方物流服務(wù)。已經(jīng)發(fā)展成為首鋼總公司、首鋼國(guó)際、北京現(xiàn)代、摩比斯、中遠(yuǎn)集團(tuán)和中國(guó)外運(yùn)等的合作伙伴。公司具有對(duì)外貿(mào)易經(jīng)營(yíng)者備案資格、國(guó)際貨物運(yùn)輸代理企業(yè)資格、代理報(bào)關(guān)資格、代理報(bào)檢資格以及道路運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)許可。具備完整的供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)，可以為客戶提供物流系統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、一體化解決方案，并進(jìn)行項(xiàng)目的精細(xì)化實(shí)施運(yùn)作和管理。緊緊圍繞“汽車”、“鋼鐵”兩大物流業(yè)務(wù)板塊，通過系統(tǒng)的整合運(yùn)作致力于為顧客提供完整一體化的第三方物流專業(yè)服務(wù)。在汽車物流業(yè)務(wù)方面：在北京現(xiàn)代汽車城投資1.2億建立了占地350畝的現(xiàn)代化物流基地，擁有80000平米整車停車場(chǎng)和20000平米集裝箱堆場(chǎng)、23000平米倉(cāng)庫(kù)，為北京現(xiàn)代等客戶提供包括進(jìn)出口貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)、生產(chǎn)線JIT配送、整車配送、售后零配件配送業(yè)務(wù)。還在北京、天津投資建立了保稅庫(kù)為客戶提供相關(guān)的服務(wù)。在鋼鐵物流業(yè)務(wù)方面：配合首鋼集團(tuán)“一業(yè)四地”的發(fā)展規(guī)劃，為首鋼集團(tuán)提供礦石進(jìn)口的報(bào)關(guān)、報(bào)檢、貨物防護(hù)、礦石的汽車運(yùn)輸及鐵路運(yùn)輸，年運(yùn)輸?shù)V石量超過1000萬噸，2007年起開始承擔(dān)首鋼新鋼銷售公司，設(shè)備處以及首鋼國(guó)際和順義冷軋廠等機(jī)構(gòu)配套物流服務(wù)，為首鋼生產(chǎn)的順利進(jìn)行提供了有力保障。從2004年開始操作國(guó)際貿(mào)易業(yè)務(wù)，2006年從澳大利亞、巴西進(jìn)口鐵礦石1000多萬噸。代理了北京現(xiàn)代汽車售后零部件從天津港和上海港進(jìn)口的全部進(jìn)口零部件操作。2006年完成1500萬美元貨值的貨物操作量，增值稅和關(guān)稅達(dá)到3500萬RMB。2008年完成3000萬美元貨值的貨物操作量。的貨運(yùn)代理服務(wù)，目前主要代理進(jìn)口北京現(xiàn)代MOBIS汽車配件業(yè)務(wù)，擁有每月200萬美元的進(jìn)口及報(bào)關(guān)空運(yùn)及海運(yùn)業(yè)務(wù)。通關(guān)口岸主要在天津新港，上海吳淞港，首都機(jī)場(chǎng)，北京朝陽(yáng)口岸。通過科學(xué)有效的管理模式和現(xiàn)代物流技術(shù)實(shí)現(xiàn)快捷、安全、準(zhǔn)時(shí)的物流服務(wù)，為客戶降低了運(yùn)營(yíng)成本，公司于2004年6月通過了ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，2007年1月通過ISO14001：2004環(huán)境管理體系認(rèn)證，2007年2月通過OHSAS18000：1999職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證。在客戶服務(wù)方面公司時(shí)刻以客戶為關(guān)注焦點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)各級(jí)人員均應(yīng)樹立為客戶服務(wù)的意識(shí)，提供超出顧客期望的服務(wù)。公司團(tuán)隊(duì)由現(xiàn)代物流管理、軟件開發(fā)、質(zhì)量管理、人力資源、投資策劃等一大批高素質(zhì)專業(yè)人才組成，管理團(tuán)隊(duì)均為具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才。2、港有限公司港有限公司，是煙臺(tái)港集團(tuán)全資子公司，煙臺(tái)港四大港區(qū)之一。1992年3月開工建設(shè)，1995年12月28日港口主要業(yè)務(wù)范圍：港口貨物裝卸、駁運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)，客貨滾裝運(yùn)輸代理，內(nèi)外理貨及外輪代理，港口機(jī)械、設(shè)施、設(shè)備租賃、維修經(jīng)營(yíng)，拖輪經(jīng)營(yíng)，引航，港口服務(wù)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，集裝箱場(chǎng)站等。港口貨運(yùn)主要經(jīng)營(yíng)鋁礬土、原木、礦石、煤炭、鋼材、凍魚、水泥及熟料等貨種的裝卸、倉(cāng)儲(chǔ)堆存業(yè)務(wù)。港口原木裝卸服務(wù)已成為港口的特色裝卸服務(wù)品牌，逐步發(fā)展成為港口的主要貨源之一，現(xiàn)為山東省第二大原木進(jìn)口港。港口借此時(shí)機(jī)正由傳統(tǒng)的裝卸港口向物流港口轉(zhuǎn)變。

三、市場(chǎng)分析（一）蓬萊市概況1、蓬萊地理位置與交通網(wǎng)絡(luò)蓬萊隸屬于山東省煙臺(tái)市，地處中國(guó)山東半島最北端，與遼東半島、日韓隔海相望，東部與煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)僅一河之隔，西部與煙臺(tái)龍口市相連，北部渤海、黃海在此浩蕩交匯。近幾年來在‘打造山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)’的宏觀指導(dǎo)前提下，蓬萊市加大區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，區(qū)域交通條件得到較大的改善。公路：新建國(guó)輔煙汕線及威烏高速等東西向快速道路貫穿蓬萊全境，連接煙臺(tái)主城區(qū)及龍口市，南北向有省道蓬寨、蓬水公路，并分別接204國(guó)道、濟(jì)青、煙青、濰萊高速公路。鐵路：黃（黃驊港）煙（煙臺(tái)）鐵路蓬萊段即將建設(shè)，規(guī)劃中將在南王設(shè)客運(yùn)車站，同時(shí)在蓬萊新港、欒家口港設(shè)支線及貨運(yùn)站場(chǎng)。航空：蓬萊東距煙臺(tái)萊山國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅70公里，約1小時(shí)車程，南距青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)200公里，約海運(yùn)：境內(nèi)有港口4個(gè)，其中蓬萊新港和欒家口港兩處均為國(guó)家一類開放口岸，擁有5萬噸級(jí)泊位3個(gè)、萬噸級(jí)以上泊位6個(gè)，開通了至旅順、大連客貨運(yùn)輸滾裝航線，港口年吞吐量1000萬噸以上，成為連接華東地區(qū)與東北地區(qū)距離最短的“黃金水道”。2、蓬萊市發(fā)展概況蓬萊市東臨煙臺(tái)、南臨青島，北距大連，是山東省正在建設(shè)中的環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈重要區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市和港口城市，處于煙臺(tái)市200公里沿海經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)隆起帶的中心，在資金、技術(shù)、人才和信息方面可迅速接受周邊地區(qū)的輻射影響。產(chǎn)品可輻射中國(guó)東北、華北等廣大地區(qū)，并可通過便捷的海、陸、空交通網(wǎng)絡(luò)通往世界各國(guó)?！笆濉币詠恚谂钊R市委及市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，始終把投資作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一要素，以培育發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，積極改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，努力拓展新興產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建起富有競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系?！笆濉逼陂g，全市固定資產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)到420億元，是“九五”時(shí)期投資總量的6.6倍，五年平均增長(zhǎng)56.7%，高于“十五”計(jì)劃增幅39.1個(gè)百分點(diǎn)。城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施和房地產(chǎn)投資達(dá)到76億元，比重為18%.生產(chǎn)性固定資產(chǎn)投資規(guī)模加大，完成投資303億元，為全市“十一五”及今后一個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。蓬萊通過重點(diǎn)培植了臨港工業(yè)、旅游業(yè)、葡萄及葡萄酒、汽車及零部件四大特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，逐步形成以龍頭企業(yè)為支撐、產(chǎn)業(yè)鏈條為紐帶、富有區(qū)域特色的產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展格局。短短數(shù)年內(nèi)，蓬萊“臨港工業(yè)”異軍突起，如今日、韓、東南亞、歐美及國(guó)內(nèi)先進(jìn)地區(qū)客商紛紛投資蓬萊，一批投入大、產(chǎn)出高、拉動(dòng)力強(qiáng)、占用資源少的重量級(jí)項(xiàng)目紛紛入駐。當(dāng)前蓬萊已成為國(guó)際制造業(yè)資本青睞的寶地，正日益成為山東半島制造業(yè)基地，煙臺(tái)200公里沿海產(chǎn)業(yè)隆起帶中重要的臨港制造業(yè)中心。僅近三年,三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資1000萬元以上項(xiàng)目100多個(gè),引進(jìn)過億元項(xiàng)目50多個(gè),過5億元項(xiàng)目17個(gè),項(xiàng)目投入達(dá)140億元。連續(xù)三年合同和實(shí)際利用外資額保持90%和150%的高增長(zhǎng)。為全市提供了70%的稅收、80%的就業(yè)、90%的利用外資額。在《蓬萊市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃》中，蓬萊市又提出要大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，以培強(qiáng)做大四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，全面提升三次產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，構(gòu)建起富有競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，加速膨脹經(jīng)濟(jì)總量、提升運(yùn)行質(zhì)量、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)在更高平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)新跨越，到2010年，全市工業(yè)完成增加值240億元，年均增長(zhǎng)15%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售收入955億元，年均增長(zhǎng)15.5%；實(shí)現(xiàn)利稅115億元，年均增長(zhǎng)16%的新的任務(wù)目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（二）蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況1、蓬萊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地理位置與交通網(wǎng)絡(luò)蓬萊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于蓬萊市城東五公里，南接206國(guó)道，北靠蓬萊新港，地理位置優(yōu)越，交通便捷，距煙臺(tái)機(jī)場(chǎng)、火車站、煙臺(tái)港均為70公里，距青島機(jī)場(chǎng)、青島港200公里，距遼東半島2、蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展概況蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是蓬萊市唯一的省級(jí)開發(fā)區(qū)，是山東十大最具經(jīng)濟(jì)活力園區(qū)和科學(xué)發(fā)展示范園區(qū)。是蓬萊市“一體兩翼”城市規(guī)劃的東翼。開發(fā)區(qū)成立于1992年，規(guī)劃面積72平方公里，“七通一平”面積41平方公里，近年來圍繞建設(shè)“城市新區(qū)、工業(yè)新區(qū)、生活新區(qū)”的目標(biāo)，不斷完善園區(qū)功能，共投資近8億元，建成了“六橫八縱”全長(zhǎng)51公里的路網(wǎng)，完成道路硬化面積110萬平方米，配套綠化面積91萬平方米。區(qū)內(nèi)擁有年吞吐能力2000萬噸的蓬萊新港，規(guī)劃中的疏港鐵路計(jì)劃2010年通車，新籌建的煙臺(tái)機(jī)場(chǎng)距離開發(fā)區(qū)20蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)海岸資源豐富，域內(nèi)可利用自然岸線約10公里，水深條件良好，長(zhǎng)礁以東-20米等身線距岸僅500-800米，海岸地基穩(wěn)固，遮蔽條件較好，具有得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢(shì)，是渤海灣北線水深條件最好的岸線，是得天獨(dú)厚的深水港址，適宜建設(shè)大型深水碼頭。經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設(shè)，蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)依靠自然港口優(yōu)勢(shì)著力打造臨港產(chǎn)業(yè)，累計(jì)進(jìn)區(qū)項(xiàng)目224個(gè)，完成投資總額150億元，建成投產(chǎn)項(xiàng)目204目前區(qū)內(nèi)臨港工業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，形成了以海洋重工、大型港口設(shè)備、修造船為主的海洋重工修造船產(chǎn)業(yè)集群。建有蓬萊海洋重工產(chǎn)業(yè)園，已建成和在建重工項(xiàng)目8個(gè)，其中6個(gè)投產(chǎn)年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值20億元。作為開發(fā)區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，建材及鋼鐵具有比較雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，逐步形成了一批以骨干企業(yè)和知名品牌為代表的陶瓷、木材加工和新型建材為主的剪裁鋼鐵產(chǎn)業(yè)，且已初具規(guī)模，逐步成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。作為蓬萊市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)―汽車及零部件產(chǎn)業(yè)，已形成較完整的中重型載重汽車生產(chǎn)及相關(guān)零部件加工產(chǎn)業(yè)體系，在開發(fā)區(qū)內(nèi)建有汽車零部件工業(yè)園，目前園內(nèi)已落戶汽車零部件配套企業(yè)10家，已簽約和達(dá)成投資意向的10余家。（三）概況在《總體規(guī)劃》中確定為綜合性碼頭及集裝箱中轉(zhuǎn)碼頭，主要為蓬萊市及周邊地區(qū)對(duì)外開放、發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)和臨海工業(yè)服務(wù)，為黃煙鐵路沿線及其延伸的內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)發(fā)展和外貿(mào)服務(wù)，為山東半島、遼東半島物資交流服務(wù)。建成以滾裝、大宗干散貨、液體化工、成品油、原油進(jìn)出口為主的港區(qū)。1、地理位置與交通網(wǎng)絡(luò)地處山東半島最北端，位于渤海、黃海交界處，屬蓬萊市轄境。地理坐標(biāo)37°49′06〃N，120°50′00〃E。港口水域條件良好，海域遼闊，港池寬敞，屬天然良港。距煙臺(tái)港42海里，距大連港93海里，是山東半島與遼東半島之間滾裝運(yùn)輸距離最近的港口，蓬旅航線最短距離僅55海里，時(shí)速162、碼頭現(xiàn)狀擁有碼頭岸線1700米，港口航道水深-14米，能滿足7萬噸以下船舶進(jìn)出港。生產(chǎn)泊位8個(gè)，其中7萬噸級(jí)、5萬噸級(jí)泊位各1個(gè)，35000噸級(jí)、20000噸級(jí)、10000噸級(jí)、2000噸級(jí)通用泊位各1個(gè)。固定起重機(jī)械13臺(tái)，流動(dòng)裝卸機(jī)械30余臺(tái)，最大起重能力40噸。港口占地64萬平方米，其中港口庫(kù)場(chǎng)面積55萬平方米，并設(shè)有面積3、貨物現(xiàn)狀目前主要裝運(yùn)的貨物有：──礦石類：（1）鋁礬土：2008年鋁礬土的吞吐量為24.64萬噸，其大部分都來自印度和印度尼西亞，基本都發(fā)往茌平。（2）鐵礦石：2008年鐵礦石的吞吐量為6.31萬噸，該貨種來自朝鮮南浦，發(fā)往青州、濰坊等山東西南地區(qū)。──木材：2008年木材主要來自俄羅斯和新西蘭，吞吐量由07年的20萬噸增加到08年的26萬噸。根據(jù)了解，木材大部分銷往河北、臨沂、青島等地。──煤炭：煤炭作為長(zhǎng)期以來的主力貨種，伴隨著上半年國(guó)內(nèi)能源需求的緊張局面和下半年的不利局面，08年共完成110.52萬噸。內(nèi)貿(mào)煤炭來自黃驊港和秦皇島港，外貿(mào)煤炭主要來自朝鮮和俄羅斯；煤炭主要運(yùn)送到煙臺(tái)各地區(qū)。4、吞吐量現(xiàn)狀及發(fā)展預(yù)測(cè)2007年，口吞吐量達(dá)1200萬噸?，F(xiàn)已投入8億多元建起萬噸級(jí)泊位7個(gè)，5萬噸級(jí)以上泊位2處，并規(guī)劃建設(shè)10萬噸和30萬噸級(jí)泊位。（四）港口物流發(fā)展概況港口物流是指利用港口的節(jié)點(diǎn)特征以建立貨運(yùn)中心、配送中心、物流信息中心和商品交易中心為目的，將運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)、代理、包裝加工、配送、信息處理等物流環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合，形成完整的供應(yīng)鏈，能為用戶提供多功能、一體化的綜合物流服務(wù)。20世紀(jì)80年代以來，全球經(jīng)濟(jì)一體化步伐的加快，現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展及網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的崛起，對(duì)于運(yùn)輸提出了更高的要求，它要求實(shí)現(xiàn)以滿足客戶的需求為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行從起點(diǎn)到終點(diǎn)的原材料、中間產(chǎn)品過程庫(kù)存、最后產(chǎn)品和相關(guān)信息有效流動(dòng)和儲(chǔ)存的全程服務(wù)，港口的功能從單一貨運(yùn)生產(chǎn)到綜合物流匯集，從傳統(tǒng)貨流、商流、金融流、技術(shù)流、信息流全面大流通，運(yùn)輸方式也從車船換裝到聯(lián)合運(yùn)輸，從傳統(tǒng)裝卸工藝到以國(guó)際集裝箱門到門多式聯(lián)運(yùn)為主要特征的現(xiàn)代運(yùn)輸方式的轉(zhuǎn)變，港口物流活動(dòng)真正成熟的發(fā)展起來。當(dāng)前國(guó)際樞紐港已成為支持世界經(jīng)濟(jì)、國(guó)際貿(mào)易發(fā)展的國(guó)際大流通體系的重要組成部分，成為連接全世界生產(chǎn)、交換、分配和消費(fèi)的中心環(huán)節(jié)。世界各國(guó)港口紛紛采取措施以擴(kuò)大規(guī)模、降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益為主要目的，建設(shè)港口物流園區(qū)，在港口后方都有大量的物流、工業(yè)及商貿(mào)產(chǎn)業(yè)聚集。與世界各國(guó)一樣，我國(guó)港口口岸物流規(guī)模正在迅速擴(kuò)大。2005年，我國(guó)港口完成吞吐量49.1億噸，同比增長(zhǎng)17.7%；完成集裝箱吞吐量7580萬標(biāo)準(zhǔn)箱，增長(zhǎng)23%，連續(xù)三年位居世界第一位。隨著我國(guó)港口吞吐規(guī)模的快速增長(zhǎng)，建立與港口互動(dòng)的區(qū)域物流中心，通過“區(qū)港聯(lián)動(dòng)”模式建設(shè)國(guó)際物流中心增強(qiáng)港口對(duì)境內(nèi)外中轉(zhuǎn)貨物的吸引力，對(duì)于帶動(dòng)物流市場(chǎng)的發(fā)展、改善投資環(huán)境、提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要作用。（五）物流現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)伴隨著碼頭的不斷擴(kuò)建，吞吐量能力的不斷增加，隨之而來的一系列的問題正在涌現(xiàn)出來。目前貨務(wù)的物流輻射能力和貨源聚集能力亟待提高，港區(qū)貨物實(shí)際吞吐能力僅達(dá)到設(shè)計(jì)能力的三分之一，臨港物流年供應(yīng)量更是不足，保稅業(yè)務(wù)也遠(yuǎn)落后于其他港口，缺乏物流延伸增值服務(wù)。加快建設(shè)臨港物流園區(qū)是大勢(shì)所趨，大力打造臨港物流集散基地，從而優(yōu)化港口產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善港口功能，使港口的功能從單一運(yùn)輸擴(kuò)展到與港口關(guān)聯(lián)的臨港工業(yè)、商貿(mào)業(yè)、港口服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，對(duì)于城市和港口經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和整合有著密切的關(guān)系。建設(shè)臨港物流園區(qū)使之成為生產(chǎn)、交換、分配和消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)資源調(diào)節(jié)中心，可以發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，能夠有效整合提升效率。將海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫、口岸管理、外匯管理、交通、金融、稅務(wù)、工商等與通關(guān)有關(guān)的各部門資源進(jìn)行整合，實(shí)現(xiàn)貨物運(yùn)轉(zhuǎn)合理流暢，通關(guān)單證手續(xù)簡(jiǎn)便，資金信息流轉(zhuǎn)規(guī)范，可以達(dá)到縮短流通時(shí)間，提高流通效率，降低物流成本和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展交易成本的作用，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)中心的形成，提高城市的競(jìng)爭(zhēng)力。（六）本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位分析1、本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位分析本項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)市場(chǎng)定位是：以第三方物流企業(yè)為主，建設(shè)服務(wù)于蓬萊市及的臨港物流園區(qū)；為蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及整個(gè)蓬萊市企業(yè)提供貨物信息、集港、中轉(zhuǎn)、裝卸、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送等一系列物流作業(yè)；同時(shí)進(jìn)一步挖掘的潛力，把港口的功能進(jìn)一步整合、拓展和延伸，提高港口的吞吐量和現(xiàn)代化的物流管理水平，為與周邊港口的競(jìng)爭(zhēng)提供先機(jī)，將物流預(yù)園區(qū)打造成為蓬萊市工業(yè)的驅(qū)動(dòng)器。（1）建設(shè)臨港物流園區(qū)在“十五”及“十一五”期間，蓬萊市以培育發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，先后引進(jìn)國(guó)電發(fā)電、北方奔馳、巨濤海洋重工、廣源發(fā)石化、新青路鋼板、東海熱電、渤海鋼鐵、渤海造船、信益陶瓷、康達(dá)水泥、萬壽機(jī)械等30多家國(guó)內(nèi)上市公司、大企業(yè)及菲律賓康達(dá)水泥、臺(tái)灣信益陶瓷、等100多家海外公司進(jìn)駐。隨著一批重大項(xiàng)目相繼開工建設(shè)、投達(dá)產(chǎn)，對(duì)鋼材、木材及其他物資的需求將大幅度增加，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅是船舶重工產(chǎn)業(yè)每年對(duì)鋼材的需求將達(dá)到110萬噸；見表3-1。表3-1船舶重工產(chǎn)業(yè)鋼材需求狀況序號(hào)企業(yè)名稱鋼材用量（萬噸/年）1中柏京魯造船302巨濤海洋工程重工有限公司203蓬萊渤海造船有限公司104永和重工有限公司55新和重工56山東蓬建建工集團(tuán)鋼結(jié)構(gòu)總公司77星都重工38斯瑞爾重工89蓬萊貝雷格尼海洋工程設(shè)備210蓬萊泊子?xùn)|造船及海洋工程基地20合計(jì)110預(yù)計(jì)到2010年蓬萊汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)鋼材需求將到40萬噸；恒信達(dá)、特蘭斯派、長(zhǎng)青建材等木材加工企業(yè)年進(jìn)口木材120萬噸。一方面企業(yè)對(duì)原材料有著較大需求，另一方面，企業(yè)所面臨的是如何降低成本、提高生產(chǎn)效率、加強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力等問題。物流是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要環(huán)節(jié)之一，當(dāng)前，由于蓬萊市各企業(yè)規(guī)模不等、產(chǎn)品各異、原料進(jìn)貨渠道分散，特別是許多企業(yè)自身無倉(cāng)儲(chǔ)能力，除部分企業(yè)直接從廠家進(jìn)貨后自行配送以外，絕大多數(shù)企業(yè)都存在著進(jìn)貨渠道混亂、信息不暢、卸貨拖延、運(yùn)輸能力低下、倉(cāng)儲(chǔ)空間狹小等物流分配問題，從而使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本加大、生產(chǎn)能力不足。蓬萊企業(yè)的現(xiàn)狀，為蓬萊發(fā)展現(xiàn)代化臨港物流業(yè)提供了巨大的空間。本項(xiàng)目就是要依托口城市的優(yōu)勢(shì)和發(fā)達(dá)的臨港工業(yè)，利用港口的節(jié)點(diǎn)特征，建立貨運(yùn)中心、配送中心、物流信息中心和商品交易中心為一體的臨港物流園區(qū)。要將運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)、代理、包裝加工、配送、信息處理等物流環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合，形成完整的供應(yīng)鏈，為用戶提供多功能、一體化的綜合物流服務(wù)，滿足企業(yè)對(duì)原材料的需求，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)雙方共贏。（2）提升港口現(xiàn)代化物流水平隨著蓬萊臨港物流園區(qū)的建成，將大大優(yōu)化港口及相關(guān)資源的配置，提升港口現(xiàn)代化物流水平，有效提高的貨物吞吐量；使其真正成為區(qū)域性的綜合物流供應(yīng)鏈的龍頭，生產(chǎn)要素的最佳結(jié)合點(diǎn)，重要的信息中心和最大貨物的集結(jié)點(diǎn)。在與周邊地區(qū)港口的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。（五）SWOT分析（1）優(yōu)勢(shì)1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)蓬萊具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，東臨煙臺(tái)、南臨青島，北距大連，是山東省正在建設(shè)中的環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈重要區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市和港口城市，處于煙臺(tái)市200公里沿海經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)隆起帶的中心，在資金、技術(shù)、人才和信息方面可迅速接受周邊地區(qū)的輻射影響。產(chǎn)品可輻射中國(guó)東北、華北等廣大地區(qū)，并可通過便捷的海、陸、空交通網(wǎng)絡(luò)通往世界各國(guó)。2）政府服務(wù)優(yōu)勢(shì)蓬萊市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì)開發(fā)區(qū)的各項(xiàng)工作給予高度關(guān)注，在干部配備方面給予了大力扶持和傾斜，從全市選調(diào)優(yōu)秀人才充實(shí)到管委各部門，使開發(fā)區(qū)擁有一支高素質(zhì)，具有配合大項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和能力的公務(wù)員隊(duì)伍。市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常深入開發(fā)區(qū)，親自召開協(xié)調(diào)、調(diào)度會(huì)議，集中研究解決在項(xiàng)目建設(shè)、工程建設(shè)中遇到的問題，保證了各項(xiàng)工程快速、保質(zhì)保量地完成。開發(fā)區(qū)以規(guī)范行政、誠(chéng)信服務(wù)為準(zhǔn)則，辦事效率高、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、管理規(guī)范、政策透明穩(wěn)定。開發(fā)區(qū)除享有國(guó)家級(jí)和省級(jí)開發(fā)區(qū)所享有的全部?jī)?yōu)惠政策外，對(duì)進(jìn)區(qū)項(xiàng)目還給予以下優(yōu)惠政策：減免行政事業(yè)性收費(fèi)；減半征收電力帖費(fèi)；無償承辦或派員協(xié)辦審批手續(xù)；實(shí)行封閉式管理，保障企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；對(duì)大項(xiàng)目的土地價(jià)格實(shí)行零收益政策。3）港口城市發(fā)展現(xiàn)代物流優(yōu)勢(shì)現(xiàn)代港口是綜合物流供應(yīng)鏈的龍頭?，F(xiàn)代港口作為物流分撥配送中心，負(fù)責(zé)儲(chǔ)存、分揀、理貨、分放、倒裝、分裝、裝卸搬運(yùn)、加工送貨等職能?，F(xiàn)代港口是生產(chǎn)要素的最佳結(jié)合點(diǎn)。由于港口運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)，世界許多最重的港口都有“前港口，后工廠”的布局設(shè)置，許多有實(shí)力的企業(yè)也選擇港口城市作為發(fā)展之地?，F(xiàn)代港口是最重要的信息中心。港口作為物流鏈中的技術(shù)節(jié)點(diǎn)，是船舶、航海、內(nèi)陸運(yùn)輸、通訊、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)匯集點(diǎn)。在港口地區(qū)落戶的有貨主、貨運(yùn)代理、船東、船舶代理、商品批發(fā)零售、包裝公司、陸上運(yùn)輸公司、海關(guān)商品檢查機(jī)構(gòu)等。因此，現(xiàn)代港口已成為商品流、資金流、技術(shù)流與信息流的匯集中心?，F(xiàn)代港口是綜合物流供應(yīng)鏈中最大貨物的集結(jié)點(diǎn)。港口是水陸運(yùn)輸?shù)臉屑~，是水運(yùn)貨物的集散地、遠(yuǎn)洋運(yùn)輸?shù)钠瘘c(diǎn)和終點(diǎn)。綜合物流不僅在海上形成了樞紐港的分離，而且在陸上形成以港口端點(diǎn)，以內(nèi)陸的物流中心為集散點(diǎn)，以不同運(yùn)輸方式的多式聯(lián)運(yùn)為運(yùn)輸通道的內(nèi)陸網(wǎng)絡(luò)體系，因此，港口也是最大貨物的集結(jié)點(diǎn)。蓬萊作為港口城市，經(jīng)過多年的不懈努力，已初步具備了發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的優(yōu)勢(shì)特征。蓬萊近年來大力打造臨港工業(yè)，目前已擁有的蓬萊船舶及海洋重工，汽車及汽車零配件，鋼鐵建材業(yè)等產(chǎn)業(yè)集群，形成了較為雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，還努力提高港口現(xiàn)代化建設(shè)水平，在政府職能、碼頭建設(shè)、信息化建設(shè)等方面取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，為發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)提供了較大的空間。蓬萊水陸運(yùn)輸?shù)臉屑~的作用也在顯現(xiàn)，形成了海路、鐵路、公路等循環(huán)合理的港口集疏運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。它不僅是連接華東地區(qū)與東北地區(qū)距離最短的“黃金水道”；同時(shí)公路交通也較為發(fā)達(dá)，新建國(guó)輔煙汕線及威烏高速等東西向快速道路貫穿蓬萊全境，連接煙臺(tái)主城區(qū)及龍口市，南北向有省道蓬寨、蓬水公路，并分別接204國(guó)道、濟(jì)青、煙青、濰萊高速公路；作為黃（黃驊港）煙（煙臺(tái)）鐵路蓬萊段即將建設(shè)完工，規(guī)劃中將在南王設(shè)客運(yùn)車站，同時(shí)在蓬萊新港、欒家口港設(shè)支線及貨運(yùn)站場(chǎng)。隨著首鋼曹妃甸基地的建成，蓬萊作為港口城市的海運(yùn)優(yōu)勢(shì)將逐步體現(xiàn)。從地理位置來看首鋼的新鋼公司（曹妃甸基地）和首秦公司（秦皇島基地）是海上距離蓬萊最近的大型鋼鐵企業(yè)。距曹妃甸港和秦皇島港不到二百海里，時(shí)速16節(jié)的船舶僅需10個(gè)小時(shí)左右就能到達(dá)，因此既能體現(xiàn)海運(yùn)價(jià)格低、運(yùn)量大的長(zhǎng)處，又能避免運(yùn)速慢、容易受氣侯響的短處。而臨港物流園區(qū)的城市短途汽車配送，又可發(fā)揮汽運(yùn)的長(zhǎng)處，使經(jīng)濟(jì)效益得到最大發(fā)揮。緊鄰本項(xiàng)目建設(shè)地址的西側(cè)，是即將建成的通往港口的鐵路線，這就為將來貨物運(yùn)輸提供了更加合理的選擇空間。4）基礎(chǔ)設(shè)施配套優(yōu)勢(shì)目前開發(fā)區(qū)已建成了“六縱、八橫”全長(zhǎng)51公里的路網(wǎng)，完成道路硬化面積110萬平方米，配套綠化面積91萬平方米。規(guī)劃中的疏港鐵路計(jì)劃2010年通車，新籌建的煙臺(tái)機(jī)場(chǎng)距離開發(fā)區(qū)僅20目前區(qū)內(nèi)：──電力：建有110千伏和35千伏變電站各一座，總裝機(jī)容量660KVA，供電可靠率99.9%──供水：建有日處理水能力2萬立方米自來水場(chǎng)1處，現(xiàn)已利用0.8萬立方米/日，尚有供水能力1.2萬立方米/日──排水：建有4萬噸和2萬噸污水處理廠各一處，排水系統(tǒng)采用雨水、污水管道分流排放。──燃?xì)猓翰澈L19-3油氣田天然氣(NG)經(jīng)管線輸至蓬萊，日供氣規(guī)模為30萬立方米，出口壓力1.5-1.8公斤──熱力：建有熱電廠一座，裝有兩臺(tái)50MW供熱發(fā)電機(jī)組，至企業(yè)供氣壓力大于12公斤，可滿足用戶對(duì)采暖和工業(yè)用蒸汽的需求。──通訊：建有裝機(jī)容量為3萬門的程控電話系統(tǒng)，現(xiàn)已開通1.8萬門，GSM有效信號(hào)覆蓋率達(dá)100%5）雙方合作優(yōu)勢(shì)是專業(yè)的第三方物流公司，具備完整的供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)和物流經(jīng)驗(yàn)，能夠通過科學(xué)有效的管理模式和現(xiàn)代物流技術(shù)，為客戶提供快捷、安全、準(zhǔn)時(shí)的完整一體化的第三方物流專業(yè)服務(wù)。公司具備物流基地建設(shè)和管理的豐富經(jīng)驗(yàn)，擁有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和物流專業(yè)人才，能夠?yàn)楸卷?xiàng)目的建設(shè)提供有效的人力和物力保障。自2007年起開始承擔(dān)首鋼新鋼銷售公司、首鋼國(guó)際、順義冷軋廠、首秦公司等首鋼總公司所屬企業(yè)配套物流服務(wù)，為首鋼生產(chǎn)的順利進(jìn)行提供了有力保障。通過數(shù)年的經(jīng)營(yíng)，對(duì)鋼材的上下游市場(chǎng)進(jìn)行了初步整合，在首鋼總公司的鼎力支持下建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的供貨渠道。公司已與鐵路、航空、公路、海運(yùn)等網(wǎng)絡(luò)企業(yè)建立了廣泛戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，為客戶提供涵蓋陸運(yùn)、鐵運(yùn)、海運(yùn)、空運(yùn)等全方位、立體的攬收、中轉(zhuǎn)和到站配送服務(wù)。煙臺(tái)港務(wù)集團(tuán)務(wù)有限公司所屬在港口泊位、裝卸運(yùn)輸機(jī)械、吞吐能力、人員配備各方面初具規(guī)模，并有較大的發(fā)展空間，能夠?yàn)楸卷?xiàng)目的建設(shè)提供有效的人力和物力保障。港口具有國(guó)際物流功能，能方便的國(guó)內(nèi)外貨物快速集結(jié)和中轉(zhuǎn)，并可實(shí)現(xiàn)不同運(yùn)輸方式見有效銜接。雙方合作能借助于口優(yōu)勢(shì)，結(jié)合的第三方物流專業(yè)服務(wù)和經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化港口及相關(guān)資源的配置，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的管理和運(yùn)營(yíng)，能提供工商、稅務(wù)、海關(guān)、商檢、交通的政府功能，能有效地降低運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)城市、港口與企業(yè)的共贏.（2）劣勢(shì)1）市場(chǎng)容量蓬萊作為縣級(jí)市，雖然有較強(qiáng)的臨港工業(yè)，但較之大中型城市，市場(chǎng)相對(duì)狹小。2）物流理念許多方面還處于傳統(tǒng)物流狀態(tài)，物流資源未得到充分整合，無論是在物流意識(shí)、硬件設(shè)施以及運(yùn)營(yíng)規(guī)模，與先進(jìn)的現(xiàn)代物流相比還存在較大的差距。（3）機(jī)會(huì)隨著蓬萊由傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)向現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，臨港工業(yè)逐漸發(fā)展壯大，港口的快速建設(shè)，城市分工的明晰，城市經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的增長(zhǎng)帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇。而蓬萊目前還沒有一個(gè)大型的現(xiàn)代化物流基地，小型物流企業(yè)仍處于獨(dú)立單兵作戰(zhàn)的狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)效益低下，不能很好地為蓬萊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)，這就使得城市物流體系跨越式發(fā)展愈發(fā)顯得迫在眉睫，也為蓬萊物流迎來了良好的發(fā)展契機(jī)。（4）威脅1）臨近港口城市的競(jìng)爭(zhēng)在山東省迅速掀起的新一輪港口發(fā)展的熱潮中，初步形成了以青島港、日照港和煙臺(tái)港為主樞紐港，龍口港、威海港為地區(qū)性重要港口，濰坊、蓬萊、萊州等中小港口為補(bǔ)充的現(xiàn)代化港口群。這就意味著蓬萊不僅面臨著大型港口的擠壓，還面臨著中小型港口的競(jìng)爭(zhēng)威脅。下面是一些主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況：──龍口港現(xiàn)有碼頭岸線5000余米，生產(chǎn)泊位21個(gè)，其中5萬噸級(jí)4個(gè)（通用、糧食、石油化工泊位），萬噸級(jí)6個(gè)（散雜、件雜、集裝箱泊位），5000噸級(jí)5個(gè)。年設(shè)計(jì)通過能力1023萬噸(含集裝箱20萬TEU)，核定通過能力1800萬噸。──威海港2007年底，總資產(chǎn)達(dá)到13.74億元，比2004年增長(zhǎng)97.7%；吞吐量達(dá)到1730萬噸，將在兩年內(nèi)投資16億元新建一座一級(jí)海港國(guó)際客運(yùn)中心。屆時(shí)，將實(shí)現(xiàn)港口吞吐量5000萬噸、集裝箱吞吐量100萬標(biāo)準(zhǔn)箱的目標(biāo)。──濰坊港2008年貨物吞吐量突破1000萬噸，2009年濰坊港總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是吞吐量計(jì)劃完成1100萬噸,力爭(zhēng)達(dá)到1200萬噸。按計(jì)劃在建的3個(gè)萬噸級(jí)通用泊位及擬開工的3個(gè)2萬噸級(jí)通用泊位將分別在2009年底和2010年6月竣工投產(chǎn)，屆時(shí)，年貨物吞吐量將達(dá)到2000萬噸──萊州港2008年貨物吞吐量首度突破千萬噸大關(guān)，較2003年200萬噸的吞吐量翻了五倍，在山東半島港口群中一舉躍升至第6位。萊州港新建的三個(gè)散雜貨泊位總投資3億元，總長(zhǎng)度578米，于2007年5月份開工建設(shè)，建設(shè)完工后處于試運(yùn)營(yíng)階段，預(yù)計(jì)今年4月份進(jìn)入正式運(yùn)營(yíng)階段。隨著7號(hào)、11號(hào)、12號(hào)泊位的順利建成，港口的吞吐能力又上了一個(gè)新的臺(tái)階，由原來的1500萬噸上升到現(xiàn)在的2000──石島港擁有1～萬噸級(jí)的泊位3個(gè)，新增5000噸級(jí)泊位６個(gè)，總泊位達(dá)到22個(gè)，2007年底，港口吞吐量252.1萬噸。隨著榮烏高速路石島連接線的建成，其集裝箱、客滾運(yùn)輸、水產(chǎn)品出口和鋼鐵、礦建材料、石化產(chǎn)品等大宗散雜貨運(yùn)輸?shù)确矫妫瑢⒊时都?jí)放量發(fā)展。2）物流業(yè)無序競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)前各地都在搞物流基地建設(shè)，傳統(tǒng)物流業(yè)與現(xiàn)代物流業(yè)，大型物流企業(yè)與中小型物流企業(yè)相互搏殺、無序競(jìng)爭(zhēng)。目前的物流熱，如果沒有有效的宏觀規(guī)劃、引導(dǎo)，很可能導(dǎo)致大量投資的浪費(fèi)，市場(chǎng)的混亂，達(dá)不到應(yīng)有的效果，從而導(dǎo)致社會(huì)效益降低。（六）擬建規(guī)模綜合以上分析，根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目主要服務(wù)于蓬萊市及的保稅產(chǎn)品和鋼材、木材、綜合物資的集港、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送的物流作業(yè)。達(dá)產(chǎn)后，將形成每年鋼材貿(mào)易量300（萬噸）、鋼材配送貨運(yùn)量100萬噸、木材配送貨運(yùn)量80萬立方米、鋼材(露天)倉(cāng)儲(chǔ)量100萬噸、鋼材(室內(nèi))倉(cāng)儲(chǔ)量100萬噸、木材(露天)倉(cāng)儲(chǔ)量100萬立方米以及13000平方米商務(wù)中心出租、10.7表3-2項(xiàng)目擬建規(guī)模序號(hào)項(xiàng)目20092010201120122013-201912345-111鋼材貿(mào)易量（萬噸）601502403002鋼材(室內(nèi))倉(cāng)儲(chǔ)量（萬噸）2050801003鋼材(露天)倉(cāng)儲(chǔ)量（萬噸）2050801004木材(露天)倉(cāng)儲(chǔ)量（萬立方米）4060801005鋼材配送貨運(yùn)量（萬噸）30801201506木材配送貨運(yùn)量（萬立方米）305060807綜合庫(kù)房可出租面積（萬m2）1.52.64.15.18零擔(dān)中心可出租面積（萬m2）0.901.602.503.109海關(guān)監(jiān)管中心可出租面積（萬m2）0.300.500.700.9010保稅庫(kù)可出租面積（萬m2）0.801.302.002.5011商務(wù)中心可出租面積（萬m2）0.400.701.001.30四、建設(shè)條件（一）建設(shè)地點(diǎn)及周邊環(huán)境概況蓬萊地處膠東半島最北端，瀕臨渤、黃二海，東臨煙臺(tái)，南接青島，北與天津、大連等城市及朝鮮半島隔海相望。全市總面積1128平方公里，45萬人口，轄12個(gè)鎮(zhèn)（街）、1處省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和1處省級(jí)旅游度假區(qū)。蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于蓬萊市臥虎組團(tuán)西北側(cè)濱海地區(qū)，是1992年經(jīng)山東省政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積72平方公里，與蓬萊市區(qū)僅一河之隔，西與馳名中外的四大名樓之一——蓬萊閣相毗鄰，距蓬萊閣景區(qū)約5Km。東側(cè)距蓬萊新港約2Km。北側(cè)距黃海海濱約300米，南接206國(guó)道，并通過上海路和蓬寨路與城市對(duì)外交通聯(lián)系，其中距國(guó)輔煙汕線約2Km；距規(guī)劃距威烏高速公路入口約17Km；距黃煙鐵路蓬萊車站約4.5Km。經(jīng)濟(jì)區(qū)已“七通一平”面積411、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)概況本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，位于開發(fā)區(qū)中心北側(cè)，周邊有海洋重工產(chǎn)業(yè)園和汽車零部件產(chǎn)業(yè)園，是開發(fā)區(qū)的“樞紐”，距離西北側(cè)蓬萊新港僅1.5公里物流園鐵路線物流園鐵路線（1）氣候條件蓬萊地處中緯度，屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)大陸性氣候，年平均氣溫11.7℃，年平均日最高氣溫28.8℃，年平均日最低氣溫－2.3℃，極端最高氣溫38.8℃，極端最低氣溫－14.9℃，年平均降水量664mm，年平均日照量2826小時(shí)，無霜期平均206天，相對(duì)濕度（2）地質(zhì)條件蓬萊市位于膠東半島北部突出部分，地處渤海、黃海之濱，其地勢(shì)南高北低，屬山前沖洪積、丘陵剝蝕平地為主的地帶，平均海拔高度在15－25m之間，市內(nèi)的主要地層結(jié)構(gòu)為強(qiáng)風(fēng)化玄武巖層，持力層的容許承載力一般為300Kpa。淺基礎(chǔ)適用于城區(qū)的絕大部分地區(qū)，其持力層或土或巖石。樁基礎(chǔ)主要用于海濱一帶，一般樁徑為Φ400－Φ600，樁深8－15m，單樁承載力一般可達(dá)500－1000Kpa。根據(jù)水質(zhì)分析報(bào)告和水土污染分析結(jié)果，地下水對(duì)混凝土無侵蝕性，水土無污染?？傮w而言，城區(qū)承載力相對(duì)較高。（3）水文條件蓬萊市地處膠東半島北部，瀕臨黃、渤海。境內(nèi)分布黃水河、平暢河、戰(zhàn)山河、平山河等主要河流，市域內(nèi)地下水資源較為豐富，水質(zhì)較好。雨季防汛排澇暢通。（二）基礎(chǔ)設(shè)施市政配套條件根據(jù)蓬萊市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃，提供給水、排水、道路、電力、電信、供暖、天燃?xì)?、土地平整等“七通一平”的條件：道路：區(qū)內(nèi)規(guī)劃天津路、廣州路、銀川路和上海路為主干道，承擔(dān)規(guī)劃區(qū)主要對(duì)外交通功能。主干道道路紅線寬度為40米和38給水：在保留現(xiàn)狀泊宋水廠，近期擴(kuò)建戰(zhàn)山第一水廠，由2萬立方米/日擴(kuò)至4萬立方米/日，在市政道路布置DN150～污水：收集的污水將全部送入規(guī)劃的碧海污水處理廠，污水處理廠位于規(guī)劃區(qū)天津路以北，龍山河以東，一期處理規(guī)模4萬立方米/日，在在市政道路上布置d400～d1200雨水：本次規(guī)劃在鄭州路布置d600～2A4.0（米）×1.2（米）雨水管（渠）；其他市政道路布置d400-2A5.0（米）×1.2（米）雨水管（渠）；電力：將現(xiàn)狀110千伏馬格莊變電站規(guī)劃擴(kuò)容至3×50兆伏安，并在片區(qū)外的南部規(guī)劃新增110千伏蓬萊II變電站，主變?nèi)萘繛?×50兆伏安。全區(qū)市政道路東、南側(cè)人行道或綠化帶預(yù)留電纜管溝，變電站出線電纜密集的道路設(shè)置1.2m×1.2m的電纜溝，其它電纜相對(duì)集中的道路設(shè)置1.0m×1.0m規(guī)格的電纜溝；電信：在道路西側(cè)或北側(cè)的人行道或綠化帶下布置通信管道，主干管道設(shè)置24孔，一般管道設(shè)置8－10孔；熱力：沿市政道路單側(cè)敷設(shè)，一般直埋敷設(shè)于道路西側(cè)、南側(cè)人行道或綠地下。規(guī)劃熱水管管徑為DN125～DN700；天然氣：規(guī)劃天然氣管道根據(jù)用氣量分布情況呈環(huán)枝結(jié)合布置，直埋敷設(shè)于道路的東、北側(cè)人行道或綠地下，管材為三層夾克鋼管或燃?xì)鈱Ｓ肞E管。管徑為DN350-DN150；各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施條件較為完善，可以滿足本項(xiàng)目建設(shè)的需要。五、建設(shè)方案（一）場(chǎng)址位置本項(xiàng)目位于蓬萊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目用地四至為：南臨天津路，西到昆明路，北至蘇州路，東面為振興路。本項(xiàng)目用地面積557274m2（約合836畝）。本項(xiàng)目用地南側(cè)約1000（二）總圖運(yùn)輸1、布置原則本項(xiàng)目以臨港倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸配送等物流服務(wù)為主，在滿足工藝、環(huán)保、防火、管線、綠化等要求，結(jié)合用地狀況及物流配送關(guān)系合理布局，節(jié)約用地。2、總圖布置蓬萊臨港物流園區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“園區(qū)”）由物流商務(wù)中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)中心、海關(guān)監(jiān)管中心、物流運(yùn)輸配送中心、生活配套中心、動(dòng)力站、廣場(chǎng)、門衛(wèi)室、地磅組成。園區(qū)北側(cè)，大門入口為一座“工”型物流商務(wù)中心，由北部四層主樓、中部四層通廊及南側(cè)五層配樓組成。物流商務(wù)中心南面是物流倉(cāng)儲(chǔ)中心，由北向南依次排列為保稅倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、鋼材倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、木材倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、綜合物資倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、零擔(dān)物資倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。其中保稅倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和鋼材倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)分為露天堆場(chǎng)和室內(nèi)庫(kù)房，露天堆場(chǎng)位于本倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)西側(cè)，室內(nèi)庫(kù)房置于東邊；木材倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)為露天堆場(chǎng)；綜合物資倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和零擔(dān)物資倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)為室內(nèi)庫(kù)房。鋼材倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)又分為鋼坯、中厚板、薄板（室內(nèi)庫(kù)房）、型材及其他鋼材（室內(nèi)庫(kù)房）倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，西邊由南向北為鋼坯露天堆場(chǎng)、中厚板露天堆場(chǎng)，東邊由南向北為薄板庫(kù)房、型材及其他鋼材庫(kù)房。海關(guān)監(jiān)管貨場(chǎng)設(shè)有2臺(tái)20t龍門吊、2臺(tái)10t龍門吊、5噸叉車4輛、3噸叉車2輛、1噸叉車4輛。保稅庫(kù)設(shè)有2臺(tái)10t龍門吊、2臺(tái)5t龍門吊，5噸叉車6輛、3噸叉車6輛、1噸叉車2輛。鋼坯露天堆場(chǎng)中設(shè)有1臺(tái)50t龍門吊，1臺(tái)30t龍門吊，5噸叉車6輛、3噸叉車8輛、1噸叉車6輛；中厚板露天堆場(chǎng)設(shè)有30t龍門吊各2臺(tái)，5噸叉車6輛、3噸叉車4輛、1噸叉車4輛。薄板庫(kù)房設(shè)有1臺(tái)20t龍門吊、2臺(tái)10t龍門吊和1臺(tái)5t龍門吊，5噸叉車4輛、3噸叉車4輛、1噸叉車4輛；型材庫(kù)房設(shè)有1臺(tái)20t龍門吊、1臺(tái)10t龍門吊和2臺(tái)5t龍門吊，5噸叉車4輛、3噸叉車4輛、1噸叉車2輛；其他鋼材庫(kù)房設(shè)有1臺(tái)20t龍門吊、1臺(tái)10t龍門吊和2臺(tái)5t龍門吊，5噸叉車8輛、3噸叉車6輛、1噸叉車4輛。木材露天堆場(chǎng)1臺(tái)50t龍門吊，3臺(tái)30t龍門吊，5噸叉車6輛、3噸叉車12輛、1噸叉車10輛。綜合庫(kù)房設(shè)有3臺(tái)20t龍門吊、4臺(tái)10t龍門吊和6臺(tái)5t龍門吊，5噸叉車12輛、3噸叉車10輛、1噸叉車8輛。零擔(dān)庫(kù)房設(shè)有2臺(tái)10t龍門吊和3臺(tái)5t龍門吊，5噸叉車8輛、3噸叉車4輛、1噸叉車4輛。蓬萊臨港物流園區(qū)南面西側(cè)是加油站（管理用房、加油柱、油罐）和停車場(chǎng)（修理間、停放場(chǎng)），由西向東排列。在物流園區(qū)北側(cè)中部設(shè)人流出入口及傳達(dá)室，東、南、西側(cè)各設(shè)貨流出入口。汽車停放場(chǎng)東南角設(shè)一出入口，便于各類車輛的出入及管理。貨流出入口一側(cè)均設(shè)汽車地磅及磅房（含門衛(wèi)室），便于計(jì)量管理。加油站區(qū)域西北、東南角均設(shè)有專用出入口。園區(qū)中部為主干道，路寬20m，建筑物、構(gòu)筑物四周設(shè)有整體砼環(huán)形道路，均為雙車道，路寬7m、9m、12m、15m不等，均能滿足各類車輛的運(yùn)輸及消防要求。物流園內(nèi)新建道路、廣場(chǎng)面積135253m2為美化環(huán)境，道路兩側(cè)及圍墻邊均種植行道樹。物流商務(wù)中心北側(cè)、西側(cè)、東側(cè)均為集中綠地，以密植高大喬木為主，同時(shí)種植灌木、綠籬，鋪設(shè)草坪，形成綠化隔離帶，以減少噪音污染，確保安靜的環(huán)境。樓前兩側(cè)鋪設(shè)草坪，種植觀賞喬、灌木，點(diǎn)綴花卉、山石，鋪設(shè)園路，樓前小廣場(chǎng)處設(shè)標(biāo)志性建筑小品，體現(xiàn)物流基地精神面貌。倉(cāng)儲(chǔ)中心及加工中心南北均為集中綠地。油罐區(qū)北、修理間東西兩側(cè)均為密植樹木及鋪設(shè)草坪的集中綠地?；貎?nèi)綠地面積161261m2，綠地率30%整個(gè)基地建設(shè)用地面積557274m2，建、構(gòu)筑物占地面積143148m2，露天堆場(chǎng)占地面積117576m2，建筑系數(shù)46.8%（含露天堆場(chǎng)），總建筑面積243248m總平面布置圖詳見附圖1。3、總圖主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表5-1總圖主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1建設(shè)用地面積m2557274約836合畝2建筑占地面積m21431483堆場(chǎng)面積m21175763建筑系數(shù)%46.84總建筑面積m22432485容積率0.446道路、廣場(chǎng)面積m21352537綠地面積m21612618綠化率%28.99圍墻長(zhǎng)度m5391序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1建設(shè)用地面積m2557274約836合畝2建筑占地面積m21431843堆場(chǎng)面積m21175763建筑系數(shù)%46.84總建筑面積m22432485容積率0.446道路、廣場(chǎng)面積m21352537綠地面積m21612618綠化率%28.99圍墻長(zhǎng)度m53914、運(yùn)輸物流基地對(duì)外運(yùn)輸方式主要依靠汽車運(yùn)輸。物流基地全年總運(yùn)輸量為600萬噸鋼材和200萬方木材，其中：運(yùn)入運(yùn)出鋼材各400萬噸及板坯各200萬噸。運(yùn)入運(yùn)出木材各400萬噸及板坯各100萬噸。本項(xiàng)目物流基地的配送能力主要是本基地儲(chǔ)存物資的運(yùn)出，年運(yùn)輸能力400萬噸?；貎?nèi)汽車停放場(chǎng)及修理間獨(dú)立成院，院內(nèi)可停放200輛車。修理間內(nèi)設(shè)有2t吊車、修理坑、備品庫(kù)、辦公用房及司機(jī)、裝卸工休息室，場(chǎng)地內(nèi)也設(shè)有修理坑及洗車場(chǎng)，大修外協(xié)。車輛用油利用園區(qū)加油站，年耗柴油4400噸。（三）建筑方案1、設(shè)計(jì)原則物流園設(shè)計(jì)以功能先進(jìn)、形式新穎、環(huán)境優(yōu)美，符合環(huán)保及節(jié)約能源為原則。2、建筑物一覽表5-2建、構(gòu)筑物一覽表序號(hào)建筑物名稱用途占地面積（m2）建筑面積（m2）結(jié)構(gòu)形式1物流商務(wù)中心業(yè)務(wù)辦理等507621116鋼筋混凝土框架2生活配套區(qū)宿舍、食堂等259210368鋼筋混凝土3保稅庫(kù)房庫(kù)房1771235424高鋼結(jié)構(gòu)4薄板庫(kù)房庫(kù)房2246422464高鋼結(jié)構(gòu)5型材庫(kù)房庫(kù)房1728017280高鋼結(jié)構(gòu)6其他鋼材庫(kù)房庫(kù)房1728017280高鋼結(jié)構(gòu)71#綜合貨物庫(kù)房庫(kù)房1598431968高鋼結(jié)構(gòu)82#綜合貨物庫(kù)房庫(kù)房1166423328高鋼結(jié)構(gòu)93#綜合貨物庫(kù)房庫(kù)房842416848高鋼結(jié)構(gòu)10零擔(dān)庫(kù)房庫(kù)房2246444928高鋼結(jié)構(gòu)11修理廠12241224鋼筋混凝土12動(dòng)力站房=）820820鋼筋混凝土13門衛(wèi)室（5座）200200磚混合計(jì)=SUM(ABOVE)錯(cuò)誤！未指定書簽。=SUM(ABOVE)錯(cuò)誤！未指定書簽。3、設(shè)計(jì)說明（1）各建筑設(shè)計(jì)說明1）物流商務(wù)中心北主樓、南配樓通過中間通廊交接形成“工”字型物流園區(qū)的標(biāo)志性建筑物，集信息管理、集港一站式服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)、行政管理為一體的綜合商務(wù)中心，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。北主樓及通廊共四層，建筑層高首層為4.5m，其余層高為4m；南配樓共五層，建筑層高首層為3.3m，其余層高為2.8m。對(duì)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房等噪音較大用房，應(yīng)采用隔音門窗。交易大廳分設(shè)在主樓一層?xùn)|、西兩側(cè)，內(nèi)有平面、垂直綠化，并分割成風(fēng)格各異的談判、交易區(qū)域。主樓一層中央為大廳，二層以上為集港一站式服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)、信息管理、行政管理用房，為貴賓及客戶工作提供便利，主樓內(nèi)設(shè)2臺(tái)客梯。通廊一層為小型休息間，二層以上為會(huì)議、多功能廳等。2）西配樓生活配套中心為物流基地的倒班宿舍、招待所、食堂、餐飲等生活設(shè)施用房。3）保稅庫(kù)房庫(kù)房總長(zhǎng)為260m，寬度為72m，建筑面積35424m2，采用4×18m跨高鋼結(jié)構(gòu)。墻面與屋面采用雙層彩色鋼板加保溫；屋面局部加設(shè)采光板。地面為平整、光滑，不起灰的耐磨地面；庫(kù)房?jī)?nèi)采用自然通風(fēng)及機(jī)械通風(fēng)相結(jié)合方式，確?？諝馇逍?。采光采用側(cè)面與頂部相結(jié)合，建筑排水方式為外排水。跨內(nèi)設(shè)2臺(tái)10t龍門吊、2臺(tái)5t龍門吊，吊車軌頂為6.2m。采用5噸叉車6輛、3噸叉車6輛、1噸叉車2輛進(jìn)行輔助運(yùn)輸。4）薄板庫(kù)房庫(kù)房總長(zhǎng)為234m，寬度為96m，建筑面積22464m2，采用4×24m跨高鋼結(jié)構(gòu)。墻面與屋面采用雙層彩色鋼板加保溫；屋面局部加設(shè)采光板。地面為平整、光滑，不起灰的耐磨地面；庫(kù)房?jī)?nèi)采用自然通風(fēng)及機(jī)械通風(fēng)相結(jié)合方式，確保空氣清新。采光采用側(cè)面與頂部相結(jié)合，建筑排水方式為外排水。24m跨內(nèi)設(shè)有1臺(tái)20t龍門吊、2臺(tái)10t龍門吊和1臺(tái)5t龍門吊，吊車軌頂為6.2m。庫(kù)房?jī)?nèi)采用5噸叉車4輛、3噸叉車4輛、1噸叉車進(jìn)行輔助運(yùn)輸。4）型材庫(kù)房庫(kù)房總長(zhǎng)為240m，寬度為72m，建筑面積17280m2，采用4×18m跨高鋼結(jié)構(gòu)。墻面與屋面采用雙層彩色鋼板加保溫；屋面局部加設(shè)采光板。地面為平整、光滑，不起灰的耐磨地面；庫(kù)房?jī)?nèi)采用自然通風(fēng)及機(jī)械通風(fēng)相結(jié)合方式，確?？諝馇逍?。采光采用側(cè)面與頂部相結(jié)合，建筑排水方式為外排水。18m跨內(nèi)設(shè)有1臺(tái)20t龍門吊、1臺(tái)10t龍門吊和2臺(tái)5t龍門吊，吊車軌頂為6.2m。庫(kù)房?jī)?nèi)采用5噸叉車4輛、3噸叉車4輛、1噸叉車2輛進(jìn)行輔助運(yùn)輸。5）其他鋼材庫(kù)房庫(kù)房總長(zhǎng)為240m，寬度為72m，建筑面積17280m2，采用4×18m跨高鋼結(jié)構(gòu)。墻面與屋面采用雙層彩色鋼板加保溫；屋面局部加設(shè)采光板。地面為平整、光滑，不起灰的耐磨地面；庫(kù)房?jī)?nèi)采用自然通風(fēng)及機(jī)械通風(fēng)相結(jié)合方式，確?？諝馇逍隆２晒獠捎脗?cè)面與頂部相結(jié)合，建筑排水方式為外排水。18m跨內(nèi)設(shè)有1臺(tái)20t龍門吊、1臺(tái)10t龍門吊和2臺(tái)5t龍門吊，吊車軌頂為6.2m。庫(kù)房?jī)?nèi)采用5噸叉車8輛、3噸叉車6輛、1噸叉車4輛進(jìn)行輔助運(yùn)輸。6）1#、2#、3#綜合庫(kù)房1#庫(kù)房總長(zhǎng)為222m，寬度為72m，建筑面積31968m2，為18m二聯(lián)跨等高鋼結(jié)構(gòu)，共兩層，每層層高均為6m，北側(cè)設(shè)有6m寬站臺(tái)。2#綜合庫(kù)房總長(zhǎng)為216m，寬度為54m，建筑面積23328m2，為3×18m聯(lián)跨等高鋼結(jié)構(gòu)，共兩層，每層層高均為6m，北側(cè)設(shè)有6m寬站臺(tái)。3#綜合庫(kù)房總長(zhǎng)為234m，寬度為36m，建筑面積16848m2，為4×9m聯(lián)跨等高鋼結(jié)構(gòu)，共兩層，每層層高均為6m，北側(cè)設(shè)有6m寬站臺(tái)。墻面與屋面采用雙層彩色鋼板加保溫；屋面局部加設(shè)采光板。地面為平整、光滑，不起灰的耐磨地面；庫(kù)房?jī)?nèi)采用自然通風(fēng)及機(jī)械通風(fēng)相結(jié)合方式，確保空氣清新。采光采用側(cè)面與頂部相結(jié)合，建筑排水方式為外排水。設(shè)有3臺(tái)20t龍門吊、4臺(tái)10t龍門吊和6臺(tái)5t龍門吊，吊車軌頂為6.2m。庫(kù)房?jī)?nèi)采用5噸叉車12輛、3噸叉車10輛、1噸叉車8輛。每跨內(nèi)設(shè)2臺(tái)5t吊車進(jìn)行輔助運(yùn)輸。7）零擔(dān)庫(kù)房庫(kù)房總長(zhǎng)為234m，寬度為96m，建筑面積44928m2，采用4×24m跨高鋼結(jié)構(gòu)，共兩層，每層層高均為6m，北側(cè)設(shè)有6m寬站臺(tái)。。墻面與屋面采用雙層彩色鋼板加保溫；屋面局部加設(shè)采光板。地面為平整、光滑，不起灰的耐磨地面；庫(kù)房?jī)?nèi)采用自然通風(fēng)及機(jī)械通風(fēng)相結(jié)合方式，確保空氣清新。采光采用側(cè)面與頂部相結(jié)合，建筑排水方式為外排水。24m跨內(nèi)設(shè)有2臺(tái)10t龍門吊和3臺(tái)5t龍門吊，吊車軌頂為6.2m。庫(kù)房?jī)?nèi)采用5噸叉車8輛、3噸叉車4輛、1噸叉車4輛進(jìn)行輔助運(yùn)輸。8）汽車停放場(chǎng)汽車修理廠長(zhǎng)102m，寬12m，層高8m，建筑面積1224m2，采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。9）動(dòng)力設(shè)施用房采用單層采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積820m2，層高4.2m。10）門衛(wèi)采用單層磚混結(jié)構(gòu)。物流基地內(nèi)各建筑物以淺色為基調(diào)，采用幾種相協(xié)調(diào)的色彩，對(duì)建筑物外檐、窗戶、入口精心設(shè)計(jì)處理，使基地各建筑物立面豐富而又樸實(shí)無華，建筑造型簡(jiǎn)潔而又現(xiàn)代，成為現(xiàn)代化物流基地的象征。（3）抗震設(shè)計(jì)根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范，本地區(qū)抗震設(shè)防裂度為7°。（4）場(chǎng)地及基礎(chǔ)物流園場(chǎng)地土現(xiàn)狀為河灘地，需詳細(xì)勘探后，確定場(chǎng)地土類別及地基處理方式。門衛(wèi)室為條形基礎(chǔ)，其余各建筑物均采用鋼筋混凝土獨(dú)立柱基。堆場(chǎng)使用聯(lián)鎖塊鋪面系統(tǒng)，道路采用混凝土大板。（四）公用設(shè)施1、供配電（1）電源本項(xiàng)目需兩路10kV電源，由蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)引入。（2）用電負(fù)荷及配電系統(tǒng)本項(xiàng)目主要用電設(shè)備包括吊裝設(shè)備、空調(diào)、照明等，總裝設(shè)功率約為1625kw，選用兩臺(tái)630kVA的變壓器，年用電量約500萬度。（3）照明方式物流商務(wù)中心采用節(jié)能熒光燈，庫(kù)房設(shè)置部分事故照明，通道、出入口布置足量的應(yīng)急疏散照明。道路及倉(cāng)儲(chǔ)裝卸區(qū)采用桿式照明方式，光源選用透霧性較好的高顯色鈉燈。（4）防雷保護(hù)和接地系統(tǒng)物流商務(wù)中心及庫(kù)房等按三級(jí)防雷建筑物設(shè)置防雷系統(tǒng)。建、構(gòu)筑物的屋面作為接閃器，鋼結(jié)構(gòu)柱或柱內(nèi)鋼筋作為防雷引下線，建筑物的基礎(chǔ)作為接地體。本項(xiàng)目各建筑物的防雷接地、變壓器中性點(diǎn)接地及低壓配電系統(tǒng)接地聯(lián)成綜合接地網(wǎng)。2、給排水（1）水源蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)具備七通一平的條件，供水有保證。（2）用水量本項(xiàng)目主要是