房地產(chǎn)項目地塊調(diào)查研究報告范本

四、蘇地2007-B-10號地塊周邊已開盤普通住宅項目未售體量（一）地塊周邊普通住宅供應(yīng)情況從目前木瀆以及地塊周邊新區(qū)部分的房產(chǎn)開發(fā)情況來看，該地塊發(fā)展已較為成熟，生活配套等設(shè)施也相對完善，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，區(qū)域內(nèi)別墅、住宅、商業(yè)等產(chǎn)品類型也相對齊全。但區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品多以別墅為主，普通住宅的供應(yīng)量目前處在一個低谷的位置。地塊周邊，特別是木瀆板塊，缺乏品牌企業(yè)的引入和帶動，缺乏主導(dǎo)產(chǎn)品類型，產(chǎn)品的數(shù)量和產(chǎn)品的定位上顯得相對匱乏，開發(fā)相對分散。在對新區(qū)及木瀆進(jìn)行調(diào)研后，我們發(fā)現(xiàn)目前地塊周邊在售樓盤主要有以下幾個：地塊周邊普通住宅供應(yīng)情況（截至 2007.7.15）木瀆板塊項目形態(tài)面積戶型均價剩余體量金楓美地多層、?。╓j層130平米以上兩房、二房帶閣樓5100-52008671平米尼盛青年城多層55~115一房到三房5500-60006力平米中澳廣場酒店式公寓30~50多平米一房、兩房、復(fù)式T：5000;復(fù)式：75006705平米山水華庭多層、小高層、高層65-125平米兩房、三房5400-600020力平米合計5公里內(nèi)木瀆已開盤項目剩余供應(yīng)量275371平米新區(qū)板塊項目形態(tài)面積戶型均價剩余體量君地風(fēng)華（Wj層332、18）106.09 、126.72 、88.48、67.37一房、兩房、三房700026362平米嘉業(yè)陽光假日多層、小高層35.59-260一房一四房，別墅多層:6800;高層：600037003平米，另有5萬方還未開盤名馨花園小局層,高層222-260平米復(fù)式（五房、八房）60008973平米合計5公里內(nèi)新區(qū)已開盤項目剩余供應(yīng)量122338平米總計地塊周邊5公里內(nèi)已開盤項目剩余供應(yīng)量397709平米注：新區(qū)周邊諸如美田山水之戀、 ELEVEN?際社區(qū)、保利雅苑等均已售罄，其他少量新盤分布在何山路附近或者更遠(yuǎn)。除了以上房源外，木瀆還有相當(dāng)體量的別墅和商業(yè)（五金市場、汽配市場、汽車城）

項目，由于與本次調(diào)查目的關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，故不再贅述。（二）地塊周邊房屋供應(yīng)情況（價格）1、周邊片區(qū)新房價格在對新區(qū)長江路以南及木瀆進(jìn)行調(diào)研后，我們發(fā)現(xiàn)目前在售的樓盤主要有以下幾個:房號形態(tài)面積戶型均價總價備注嘉業(yè)陽光假日（新區(qū)）多層6800多層、小高層、tWj層、花園洋房、別墅（聯(lián)排/雙拼）單身公寓（全裝修）小高層6000君地風(fēng)華（新區(qū)）[Wj層(32)105兩房、126三房7000得房率75%物管費1.63金楓美地多層、tWj層、小高層130平米三房5100-520067方左右僅剩三房尼盛青年城多層75>85兩房；95、105三房兩房、三房5500-60008月份開盤中澳廣場小高50一房500025萬得房率約為71%50.24復(fù)式7497376649以上房源，除嘉業(yè)陽光假日開發(fā)到 4期，青年城尚未開盤外，其他項目基本已處于尾盤期。從以上的分析可以看出， 周邊新房的價格約在5000—7000之間，其中新區(qū)板塊軍家價格約在6500元/平米左右；木瀆新房均價約在 5000-5500元/平米。2、項目周邊新區(qū)二手房（1）高檔小區(qū)房號形態(tài)面積戶型單價總價裝修御庭國際公寓3/13（精裝修）922室2廳1衛(wèi)956588萬2005年，豪華裝修御花園1/693.332室2廳2衛(wèi)653561萬1998年，豪華裝修御花園1/693.332室2廳2衛(wèi)675063萬1998年，豪華裝修御花園4/693.332室2廳2衛(wèi)696465萬1998年,精裝御花園3/693.332室2廳2衛(wèi)675063萬1998年,精裝

御花園93.332室2廳2衛(wèi)707166萬豪華裝修注：均價約在7000元/平米左右，開發(fā)時間較早。(2)中檔小區(qū)房號形態(tài)面積戶型單價總價裝修陽光假日1/81583室2廳2衛(wèi)472174.6萬03年，毛坯，帶40平米花園陽光假日1/5135.83室2廳2衛(wèi)655389萬帶花園，有獨立車庫，簡裝陽光假日9/111403室2廳2衛(wèi)571480萬毛坯陽光假日6/91082室2廳2衛(wèi)648170萬毛坯激景大卜9/12159.63室2廳2衛(wèi)551388萬毛坯，2006年激景大卜8/121563室2廳2衛(wèi)564188萬毛坯激景大卜3/181684室2廳2衛(wèi)5952100萬豪華裝修激景大卜19/201904室2廳2衛(wèi)7368140萬豪華裝修激景大卜10/16176.33室2廳2衛(wèi)6693118萬豪華裝修激景大卜13/201593室2廳2衛(wèi)7106113萬精裝修激景大卜1593室2廳2衛(wèi)558488.8萬毛坯激景大卜13/181593室2廳2衛(wèi)7232115萬2004,精裝修白領(lǐng)生活館5/11792室2廳1衛(wèi)658252萬2006,毛坯注：近幾年新開發(fā)項目，均價約5500-7000元/平米之間，建筑形式為小高層、高層。(3)拆遷小區(qū)房號形態(tài)面積戶型單價總價裝修新升新苑6/6842室1廳1衛(wèi)657455萬1998年，74+21平米復(fù)式，精裝新升新苑842室1廳1衛(wèi)642854萬1998年,精裝馨泰花園4/5872室1廳1衛(wèi)733363.8萬豪華裝修馨泰花園3/61033室2廳1衛(wèi)640766萬簡裝修，滿五年，送車庫馨泰花園3/6973室2廳1衛(wèi)670165萬精裝，滿五年，送車庫馨泰花園3/61083室2廳2衛(wèi)555560萬精裝馨泰花園6/61143室1廳1衛(wèi)526360萬復(fù)式，帶獨立車庫注：鑫泰花園地段較好，所以價格相對較貴；均價約在 6500元/平米，建筑形態(tài)為多層。

3、項目周邊木瀆二手房房號形態(tài)面積戶型單價總價裝修學(xué)林雅苑2/4942室1廳2衛(wèi)585155萬精裝，不滿五年翠坊新村1/676.82室1廳1衛(wèi)463535.6萬全新裝修，有院子天平花園2/51283室2廳2衛(wèi)640682萬2004,豪裝，有獨庫天平花園3/62145607120萬2004年，毛坯；3、4層復(fù)式，32平米車庫棕楣灣4/6862室2廳2衛(wèi)593051萬毛坯，棕楣灣1/5952室2廳1衛(wèi)652662萬2005年,精裝棕楣灣932室2廳1衛(wèi)720467萬豪華裝修金楓美地3/1282.632室1廳1衛(wèi)562746.5萬毛坯金楓美地5/6892室2廳1衛(wèi)651658萬精裝修蘇香名園4/51093室2廳1衛(wèi)568862萬毛坯，2年木瀆花苑小區(qū)2/690.782室2廳2衛(wèi)501245.5萬簡裝修，鎮(zhèn)政府旁火上新村752室1廳1衛(wèi)466635萬簡裝修，獨庫香溪花園1244室2廳2衛(wèi)604875萬豪華裝修香溪花園194412380萬精裝，獨庫泛華家園1785室5廳5衛(wèi)348362萬毛坯，3樓復(fù)式，樓下120平米，樓上58平米注：根據(jù)地段與檔次的不同，均價在5000-6000元/平米之間，部分小區(qū)價格在 6000-7000元/平米之間，部分小區(qū)價格在 4000-5000元/平米之間。五、地塊周邊商業(yè)發(fā)展情況根據(jù)2005年出臺的《蘇州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃》 ，木瀆商業(yè)功能區(qū)將成為蘇州市12個區(qū)域性商業(yè)功能區(qū)之一， 木瀆鎮(zhèn)自定的目標(biāo)是： 建成蘇州西南部的商業(yè)副中心和旅游次中心。木瀆鎮(zhèn)香港街商業(yè)區(qū)、金楓商業(yè)廣場、蘇福路汽車商業(yè)廣場、長江路專業(yè)市場一條街“四大商圈”已露雛形。2006年，木瀆鎮(zhèn)以四大商圈為主的商業(yè)面積達(dá)到25萬平方米。至“十一五”末，木瀆鎮(zhèn)將形成150萬平方米的商業(yè)面積，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP勺比例達(dá)45%以下是木瀆商圈調(diào)查的一個總結(jié)性材料：木瀆不同檔次商業(yè)項目基本情況表檔次商業(yè)項目租金/售價水平經(jīng)營狀況消費人群低檔南浜街道旁店囿8萬/40平米/年★★★★★外地務(wù)工人員

新華村小巷內(nèi)飯店1.8萬/40平米/年★★★外地務(wù)工人員務(wù)工中介7萬/200平米（兩層）/年★★★★周邊工廠/外地務(wù)工人員南浜沿竹園路北面門面45萬/900平米/年（三層）★★★★外地務(wù)工人員南浜旁網(wǎng)吧130萬/2000平米/年（二層）★★★★★外地務(wù)工人員中低檔香港街、花苑街臨街店鋪3萬/40平米/年★★★★外地務(wù)工人員/本地人/周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者5.15萬/130平米（首層30多，—層100）/年★★★★外地務(wù)工人員/本地人/周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者中低檔金山路奧馬特廣場1000萬/38000平米/年建設(shè)中金山路5.5萬/40平米/年★★★★外地務(wù)工人員/本地人/周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者中低檔翠坊大街臨街店鋪900萬/900平米/兩層商鋪（售價）★★★★外地務(wù)工人員/本地人/周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者農(nóng)工商超市旁巷子里1.4萬/25平米/年★★★外地游客/外地務(wù)工人員/本地人/周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者中低檔明泮-條街5萬/500平米（雙層）/年★★★外地游客/外地務(wù)工人員/本地人/周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者明泮-條街230萬/228平米（雙層）/售價★★★外地游客/外地務(wù)工人員/本地人/周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者中局檔酒店和咖啡館、溫泉會所金山路不詳★★★★本地人/周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)/新區(qū)消費者（應(yīng)酬/娛樂）南浜對面竹園路湯泉溫泉60萬/5000平米/年★★★本地人/周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)/新區(qū)消費者（應(yīng)酬/娛樂）大型超市金楓商業(yè)廣場華2個多億/3萬多平07年底開外地務(wù)工人員/本地潤超市米（包括5000平米地卜室）（售價）業(yè)人/周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者/新區(qū)小區(qū)居民中檔商場金山路永真不詳★★★本地人/周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)注：根據(jù)上表可以看出，目前木瀆的商鋪交易并不活躍（由于商鋪有較好的租金回報，大部分人不愿意轉(zhuǎn)讓手中商鋪），轉(zhuǎn)讓價格一般在7000-10000元/平米（一二層的均價）之間。（一）香港街香港街位于木瀆鎮(zhèn)中心區(qū)域，經(jīng)過十多年的發(fā)展，已成為木瀆鎮(zhèn)重要的商業(yè)地帶，文化中心、鼎誠商廈的入住更使其成為目前蘇州鄉(xiāng)鎮(zhèn)最具現(xiàn)代文化氣息的購物、休閑中心。香港街以香港街為中心區(qū)域，規(guī)劃面積 200畝，商業(yè)建筑面積約20萬平方米。功能定位：香港街商圈定位以傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)為主，集大賣場、百貨店、傳統(tǒng)餐飲、休閑娛樂、影視文化、商務(wù)酒店為一體的多功能商圈，服務(wù)于本地及周邊居民。檔次及發(fā)展評價： 中低檔為主，主要消費人群為本地人及外來務(wù)工人員；街內(nèi)道路狹窄，通行不便，購物環(huán)境不佳；隨著總建筑面積 40000平米的天平村天靈物業(yè)股份合作社綜合樓的建設(shè)，香港街的地區(qū)商業(yè)中心功能將得到進(jìn)一步的加強(qiáng)，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的吸引力也將進(jìn)一步增大。但由于定位和自身素質(zhì)原因，該商業(yè)街區(qū)將一直保持其中低檔、普通居民生活場所狀態(tài)。（二）金楓商業(yè)廣場金楓商業(yè)廣場位于木瀆東北部，與蘇州新區(qū)一街之隔，竹園路、金楓路在此相交，他們是連接木瀆通往市區(qū)的主要干道。規(guī)劃占地面積約 400畝，周邊企業(yè)眾多，高檔住宅、別墅、拆遷小區(qū)較多。功能定位：金楓商業(yè)廣場以現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)為主，集大賣場、百貨店、大型餐飲娛樂、商務(wù)酒店、寫字樓于一體，建成后將成為集居住、購物、商務(wù)辦公、娛樂休閑等為主體的綜合服務(wù)區(qū)。目前金楓商業(yè)廣場一期已竣工， 并被華潤將于今年12月份開業(yè)，目前正處于招商中。檔次及發(fā)展評價：木瀆鎮(zhèn)政府對金楓商業(yè)廣場的期望很高， 希望將其建成木瀆的CBD在他們的規(guī)劃中，2007-B-10地塊上的賓館要建成5星級酒店。而商務(wù)辦公則成為木瀆地區(qū)的第一幢寫字樓。此外， 2007-B-10地塊上的商業(yè)項目也將成為木瀆檔次最高的商場。2007-B-10地塊及其對面的金楓商業(yè)廣場以及金楓路上的安佑科技園 （200畝，也將成為商業(yè)用地）將承擔(dān)起調(diào)整木瀆產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升木瀆商業(yè)競爭力和輻射力的重任。目前蘇州的高檔賓館業(yè)和酒店業(yè)極其發(fā)達(dá)，中華園、天平山大酒店這兩家四星級酒店平常入住率一般在70就右，周末、五一黃金周期入住率則更高。但在購物、休閑、娛樂方面的高檔消費場所卻略顯單調(diào)，除浴場、咖啡館、KTV之外，木瀆其他的中高檔休閑娛樂可謂少之又少。因此，中高檔酒店、商業(yè)是機(jī)會，但市場需求量多大很難斷定。木瀆的寫字樓市場尚未正式啟動，這塊市場還極不成熟。究其原因在于木瀆特定的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。外商投資建廠、民營經(jīng)濟(jì)（也以辦廠為主）、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、汽車業(yè)是木瀆經(jīng)濟(jì)發(fā)展的六架馬車。由于觀念、企業(yè)規(guī)模和成本等原因，以上產(chǎn)業(yè)目前在木瀆尚無強(qiáng)烈的寫字樓需求。雖然靠近新區(qū)，但根據(jù)現(xiàn)在的條件看，想從新區(qū)寫字樓市場分杯羹則是很不現(xiàn)實的。因此，我們認(rèn)為，幾年之內(nèi)，特別是輕軌1號線未建女?之前，2007-B-10地塊的寫字樓產(chǎn)品比較難做。（三）蘇州凱馬廣場近幾年來，凱馬廣場成為蘇州商業(yè)史上的一個奇跡，未來幾年，蘇州將有 1/2的汽車在此售出。凱馬廣場占據(jù)蘇州西部地區(qū)顯赫位置，中有城市干線（蘇福路、長江路）穿越，東鄰蘇州新區(qū)CBD核心地帶。凱馬廣場規(guī)劃總占地面積 1500畝，兩千多個停車位。功能定位：凱馬廣場突破國內(nèi)汽車城以汽車貿(mào)易為主的單一經(jīng)營模式，極力打造集產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、娛樂為一體的整合商圈，也成為長三角首個世界級的 F5汽車主題公園。進(jìn)駐商家：凱馬廣場占地近400畝的4s品牌店，已吸引了凱迪拉克、奔馳、奧迪、別克、羅孚、榮威、沃爾沃等20多家高端汽車品牌的入駐。檔次及發(fā)展評價：道路為雙向八車道，規(guī)劃整齊、先進(jìn)、大氣、時尚感強(qiáng)，更有汽車博物館、賽車場、酒店式公寓等附屬配套設(shè)施，再加上大型餐飲、娛樂、酒店等項目，未來發(fā)展不可限量。（四）長江路商業(yè)區(qū)長江路商業(yè)圈位于木瀆東部，要打造成為以教育、文化、商業(yè)、住宅、物流為五大功能的商業(yè)園區(qū)，目前該區(qū)域已經(jīng)成功的引進(jìn)了華夏五金市場、機(jī)電市場，同時木瀆還啟動長江路和寶帶路的一公里的開發(fā)建設(shè)，開發(fā)的重點為商業(yè)建設(shè)和物流園。長江路擁有得天獨厚的交通優(yōu)勢，與干將路、三香路相連、北接北環(huán)，南接蘇福路，寶帶西路繞成高速，毗鄰蘇州樂園、蘇州高新開發(fā)區(qū)、明基醫(yī)院，與上海虹橋機(jī)場都較近，公交線路眾多。江南汽配市場規(guī)劃總投資3億元，總的用地83畝，五金機(jī)電市場離江南汽配市場大概有 500米，總的建筑面積一期是投資三億元， 計劃7月份開工建設(shè)，總的建筑面積是11萬平方米，商鋪的數(shù)量將達(dá)到1000個。功能定位：是一個集專業(yè)商貿(mào)、現(xiàn)代物流、創(chuàng)意文化、高等教育、和諧居住五位一體的功能復(fù)合型商圈。檔次及發(fā)展評價： 由于近幾年來商業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)市場太多太濫，也鮮有成功之作，能否成功還在未知之?dāng)?shù)。（五）商業(yè)總論從以上分析中可以看出，木瀆的商業(yè)項目種類豐富，中低端產(chǎn)品、高端產(chǎn)品在木瀆各行其道。從總體供應(yīng)來看，目前中低端產(chǎn)品占據(jù)絕對的主流位置。 與此形成強(qiáng)烈對比的是：木瀆雖然高端產(chǎn)品也不少，但種類太過于單一，主要以酒店業(yè)、浴場業(yè)、咖啡業(yè)等為主（而且生），其他高端產(chǎn)品則相對較少。 正因為如此，才有了政府想把2007-B-10地塊周邊打造成木瀆最高端商業(yè)服務(wù)區(qū)的目的。六、2007-B-10地塊市場風(fēng)險分析該地塊的風(fēng)險主要源于地塊商業(yè)部分、規(guī)劃變更、市場價格、輕軌方面?？梢灾v，由于新區(qū)發(fā)展的時間較長，且可開發(fā)用地的逐漸稀缺，該地塊住宅面臨極其寬容的競爭環(huán)境。1、商業(yè)部分根據(jù)地塊規(guī)劃要求，本項目有16-19萬的商業(yè)配套面積，其中賓館不小于5萬平方米。這么大的商業(yè)體量消化起來有相當(dāng)?shù)碾y度，而且 5萬平米以上的賓館距離天平山、靈巖山風(fēng)景區(qū)的距離要遠(yuǎn)于中華園大酒店、天平山大酒店這兩家四星級以及即將建設(shè)的另外一家五星級酒店。將來建成后將面臨他們的強(qiáng)烈競爭。與該項目商業(yè)形成強(qiáng)烈競爭的另一個項目就是同處在竹園路上（距項目 2.5公里左右），22萬平米的獅山購物廣場。獅山購物廣場完善的高端業(yè)態(tài)組合、更佳的地理位置擠壓了2007-B-10地塊商業(yè)部分的生存空間。此外，我們公司也沒有大型商業(yè)項目的開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)風(fēng)險比較大。2、規(guī)劃變更的可能性在與吳中區(qū)規(guī)劃局交流的過程中，他們指出商業(yè)部分只要做好 5萬平米以上的賓館，其他部分不做要求，這也就為我們開發(fā)酒店式公寓創(chuàng)造了條件， 也為將土地使用年限由40年增加到70年創(chuàng)造了可能。但問題的關(guān)鍵是，他們的說法只是口頭上的東西， 落實到工作中存在著不穩(wěn)定性。萬一將來開發(fā)過程中他們要求我們嚴(yán)格按照地塊要求，將面臨較大的風(fēng)險。3、市場價格目前，新區(qū)的價格在6500元/平米左右，木瀆在500-5000元/平米左右，而2007-B-10地塊的價格在兩者之間。隨著附近配套的完善，可開發(fā)土地的減少，品牌開發(fā)上的介入，這個價格還存在著較大的增長空間。價格的風(fēng)險是與整體房產(chǎn)的風(fēng)險是一致的，自身不存在競爭方面的價格風(fēng)險。4、輕軌風(fēng)險這塊地最大賣點在于輕軌，輕軌 1號線其中一個出口就在地塊上。按照現(xiàn)在的方案以及王榮市長的報告，輕軌 1號線全線走地下。萬一在以后的建造過程中，輕軌 1號線這一站改成地上，那么則會極大地影響項目的銷售價格。七、2007-B-10地塊市場前景序號地塊位置編R面積用途出讓年限規(guī)劃指標(biāo)要求起報價保證金萬元（平方米）容積率建筑密度綠地率元/m210吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)竹園路南側(cè)，蘇地2007-B-10號55503.8商業(yè)和辦公40年3.03.545%>25%34055000金楓路西側(cè)114819.1居住70年1.82.220%>37%2700起拍價：188990439（商業(yè)和辦公），310011570（住宅）；總起拍價：499002009。1、地塊位置10號地塊位于蘇州高新區(qū)與木瀆高新區(qū)的分界線處， 具體坐落在竹園路南側(cè)，金楓路西側(cè)；距離竹園路與長江路交叉口約 2.34公里；距離靈巖山約2.14公里；距離中華園大酒店約776米；距離凱馬廣場約2.9公里；距離獅山路、濱河路交叉口約 5.8公里。注：以上距離均為交通距離，直線距離會更近。2、周邊商圈10號地塊地處金楓南路商業(yè)圈中心位置（參見木瀆商圈圖），項目東面即為金楓商業(yè)廣場，今年12月份，華潤萬家大賣場將正式開張營業(yè)， 成為木瀆、新區(qū)交叉片區(qū)的商業(yè)中心。此外，項目距離木瀆鎮(zhèn)金山路商業(yè)中心以及獅山購物廣場（即將開工建設(shè)）都較近。3、交通狀況地塊門口金楓路側(cè)現(xiàn)有公交站臺一個，但無公交車通過；竹園路側(cè)現(xiàn)有 2路（經(jīng)獅山路、干將路、現(xiàn)代大道、湖東鄰里中心到園區(qū)，行程30多公里）；38路（經(jīng)獅山路、觀前街到火車站）；622路（新區(qū)、木瀆）、4路（經(jīng)竹園路、友聯(lián)新村、汽車南站、機(jī)場路、者B市花園到湖畔花園）。地塊東北處即為輕軌1號線金楓路立（輕軌1號線走地下）。金楓路、竹園路均為雙