西山洋房營(yíng)銷報(bào)告課件

在人生的前半,有享樂的能力而無享樂的機(jī)會(huì)；在人生的后半,有享樂的機(jī)會(huì)而無享樂的能力。

——馬克·吐溫【美】

上古認(rèn)為：

我們正在創(chuàng)造一個(gè)居住奇跡，

來否定先哲的“至理名言”，

讓居住在這里的每一個(gè)人都可以享受閑適生活！寶山二期項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告北京上古房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2006.4開發(fā)產(chǎn)品客戶北京市西部城區(qū)宏觀背景分析兩山區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

參考項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)寶山項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)劣分析項(xiàng)目SWOT產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品vs.產(chǎn)品客戶范疇客戶分層意見領(lǐng)袖

客戶vs.客戶寶山二期06、07年全程發(fā)展模型區(qū)域分析執(zhí)行營(yíng)銷目標(biāo)價(jià)格走勢(shì)銷售進(jìn)度工作排期營(yíng)銷分期第一期第二期第三期…相關(guān)建議與商業(yè)物業(yè)建議商業(yè)銷售行程招商規(guī)劃績(jī)效預(yù)估和控制體系項(xiàng)目營(yíng)銷傳播全程策劃以動(dòng)態(tài)的眼光看區(qū)域北京城市西部居住帶發(fā)展背景分析“兩山”區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析區(qū)域在售項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)北京市西部城區(qū)宏觀分析潛力無限對(duì)項(xiàng)目的城市宏觀背景分析理解并掌握1993年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《北京城市總體規(guī)劃》和2004年02月17日發(fā)布的《北京城市空間戰(zhàn)略發(fā)展研究》中“二軸二帶多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)

2004年11月06日公示的《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020）》修編成果，修編后的北京城市發(fā)展目標(biāo)定位為“國(guó)家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”

在全球化經(jīng)濟(jì)格局和奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)以及北京城市整體發(fā)展的驅(qū)動(dòng)下，北京市政府繼CBD（中央商務(wù)區(qū)）、金融街、中關(guān)村三大商務(wù)區(qū)域的規(guī)劃后，將石景山五環(huán)內(nèi)區(qū)域規(guī)劃為文化、娛樂、運(yùn)動(dòng)區(qū)，主打服務(wù)業(yè)——首都休閑娛樂中心區(qū)（CRD）；

作為西部發(fā)展帶的核心，兩山區(qū)域的發(fā)展將是驅(qū)動(dòng)京城西部生活圈和城市生活復(fù)興的強(qiáng)力引擎；

首鋼的搬遷為北京城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)提供了7.5平方公里的可開發(fā)面積，城市功能和產(chǎn)業(yè)格局的演變，催生兩山區(qū)域成為未來幾年內(nèi)北京人西部置業(yè)的首選之地。

北京市域范圍內(nèi)劃分為中心城次區(qū)域(不含石景山五環(huán)路以西地區(qū))、東部次區(qū)域、西部次區(qū)域等四個(gè)次區(qū)域。根據(jù)“北京城市總體規(guī)劃(2004年-2020年)”，“中心城次區(qū)域?qū)⒋罅Πl(fā)展以高端服務(wù)、金融保險(xiǎn)和文化旅游為主體的第三產(chǎn)業(yè)，整體保護(hù)和有機(jī)更新舊城；而西部次區(qū)域?qū)⒁詢?yōu)化、整合、完善現(xiàn)有的發(fā)展空間為主，改善生態(tài)環(huán)境，防止高密度連片開發(fā)?！?/p>

北京房子蘭德華庭玉泉新城樂府江南雍景天成遠(yuǎn)洋山水玉阜嘉園翠谷玉景陽光上城逸家北京印象2000年至2003年本區(qū)域項(xiàng)目開發(fā)集中在四環(huán)路和石景山路沿線2003年之后項(xiàng)目開發(fā)向區(qū)域次干道沿線推進(jìn)相關(guān)項(xiàng)目分析——在售項(xiàng)目據(jù)統(tǒng)計(jì)，兩山區(qū)域在售項(xiàng)目現(xiàn)有供應(yīng)量約為137.38萬平方米左右。該區(qū)域的市場(chǎng)存量約為25.83萬㎡，市場(chǎng)存量巨大約為116.81萬，主要集中在玉泉新城項(xiàng)目。本項(xiàng)目北京房子蘭德華庭玉泉新城樂府江南雍景天成遠(yuǎn)洋山水項(xiàng)目名稱總規(guī)模(萬平米)總供應(yīng)量(萬平米)總吸納量(萬平米)市場(chǎng)存量(萬平米)潛在供應(yīng)量(萬平米)樂府江南20.9720.9719.411.570蘭德華庭16.4216.4213.143.280中國(guó)房子2011.199.91.5510玉泉新城105.6210.39.31.0394.51雍景天成206.11.94.213.9遠(yuǎn)洋山水80.872.461.211.28.4項(xiàng)目名稱物業(yè)位置裝修狀況開發(fā)商建筑類別開盤時(shí)間入住時(shí)間占地面積（平方米）建筑面積（萬平方米）物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)用（元/平方米·月）綠化率層數(shù)銷售均價(jià)(平米/元)樂府江南海淀區(qū)永定路1號(hào)精裝修（無具體價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)）北京天平房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司板樓2004-4-102005-6-3011000030世紀(jì)恒景物業(yè)公司2.534.20%97020玉泉新城石景山區(qū)玉泉路以西毛坯北京玉泉新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司板樓、板塔結(jié)合2005-5-12005-12-31（一期）617800105中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理公司2.830%95792雍景天成石景山區(qū)西黃村橋西北角毛坯北京八大處房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

多層板樓2005-10-192006-6-30（一期）478006.73北京華美倫酒店管理有限公司2.4835%6~105900遠(yuǎn)洋山水石景山區(qū)玉泉路路口西南側(cè)毛坯中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司塔樓、板樓、塔板結(jié)合2003-12-12005-7-31（一期）500000130北京遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司1.932.50%125837蘭德華庭海淀區(qū)阜石路35號(hào)(阜石路與玉泉路十字路口)毛坯北京羅蘭德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司板式小高層2003-8-152004-5-111000021眾邦安泰物業(yè)公司2.351%126483中國(guó)房子海淀區(qū)田村路毛坯北京市大苑天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司板樓2003-12-112004-10-314377010北京市大苑天地物業(yè)公司1.9830%94979區(qū)域在售項(xiàng)目詳表知己知彼本項(xiàng)目位于海淀區(qū)，但是距離石景山區(qū)的核心區(qū)域更近，石景山區(qū)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目影響巨大，以上所列舉的在售項(xiàng)目中有一半位于石景山區(qū)境內(nèi)；“打造北京CRD，建設(shè)首都新城區(qū)”是石景山區(qū)大膽而堅(jiān)定地告白,我們確定兩山區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?；被劃定于中心城次區(qū)域的五環(huán)以東部分是影響兩山區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵因素，這一區(qū)域的規(guī)劃和開發(fā)，以及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn)的關(guān)鍵所在；鑒于本區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量大，并逐步走高，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈且日趨白熱化的市場(chǎng)條件，產(chǎn)品的差異化定位和營(yíng)銷傳播策略的精準(zhǔn)性致關(guān)重要項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)1、本區(qū)域元老級(jí)的商品房項(xiàng)目，項(xiàng)目品質(zhì)一般；2、規(guī)模較大，沒有突出之處，存量產(chǎn)品不多。蘭德華庭戶型銷售量(套)銷售面積(m2)均價(jià)(￥/m2)剩余量(套)剩余面積(m2)三室一廳114475378311863三室兩廳628729723500兩室兩廳5150707266199兩室一廳21897259302928其它0042862一室一廳6394719510658一室兩廳6394751600合計(jì)12814921725512818410營(yíng)銷策略平開高走，小幅快調(diào)定價(jià)原則開盤均價(jià)4800元/平米價(jià)格走勢(shì)4800-5300-6200-7300（元/平米）現(xiàn)價(jià)7300元/平米價(jià)格說明層差：100元/平米推廣手段軟文區(qū)域介紹軟文戶外廣告田村東街路口平面廣告開盤階段售樓中心項(xiàng)目2003年開盤至今售樓處未換較為陳舊活動(dòng)無客戶組成周邊企事業(yè)單位員工、中高層管理人員，部隊(duì)官員蘭德華庭兩室、三室為主力戶型銷售狀況平均存量產(chǎn)品不多銷售平穩(wěn)，去化速度穩(wěn)定品牌大盤、戶型多樣、營(yíng)銷手段多樣戶型銷售量(套)銷售面積(m2)均價(jià)(￥/m2)剩余量(套)剩余面積(m2)兩室一廳70759050132224三室一廳49679254231135復(fù)式房型0023764一室47278045843178其它003764四室一廳2401674800三室兩廳001135合計(jì)168175635143125200遠(yuǎn)洋山水營(yíng)銷策略低開高走，漲勢(shì)迅猛定價(jià)原則開盤均價(jià)4700元/平米價(jià)格走勢(shì)4700-5800-6000-7000-7200（元/平米）現(xiàn)價(jià)7200元/平米價(jià)格說明朝向：100~200元/平米；樓層：20元/平米推廣手段軟文05年底熱銷大盤，獲“北京地產(chǎn)大盤代表作”稱號(hào)戶外廣告復(fù)興門至八寶山地鐵燈箱；道旗平面廣告以北青為主售樓中心魯古路南200米，藍(lán)白色建筑現(xiàn)代感十足活動(dòng)遠(yuǎn)洋山水“健康快車”體檢咨詢活動(dòng)成功舉辦遠(yuǎn)洋山水“我愛我車”汽車免費(fèi)檢修咨詢活動(dòng)獲得好評(píng)遠(yuǎn)洋山水之夜大型演唱會(huì)璀璨群星唱響首都體育館客戶組成周邊原住居民、企事業(yè)單位員工、高管三室、二室為主力房型銷售率很高，每一次的新盤問世都可以掀起一波銷售高峰遠(yuǎn)洋山水戶型進(jìn)深過大，多數(shù)戶型設(shè)計(jì)平庸雍景天成銷售業(yè)績(jī)一半，開盤半年僅達(dá)到38％的銷售率沒有一室戶型供應(yīng)，三室戶型占所有產(chǎn)品的三分之二一廳產(chǎn)品去化速度很慢雍景天成實(shí)力大盤，潛在供應(yīng)量大，對(duì)區(qū)域影響明顯

價(jià)格適中，廣告投入不大戶型銷售量(套)銷售面積(m2)均價(jià)(￥/m2)剩余量(套)剩余面積(m2)兩室兩廳10512564527000三室兩廳668774533000其它001113485兩室一廳4437665900四室兩廳2361644100三室一廳1139523900一室一廳195529900合計(jì)1792236953391113485玉泉新城營(yíng)銷策略品牌大盤，低開高走定價(jià)原則開盤均價(jià)5500元/平米價(jià)格走勢(shì)5500-5700-6300（元/平米）現(xiàn)價(jià)6300元/平米價(jià)格說明層差：50元/平米推廣手段軟文05年5月玉泉新城簽約火熱戶外廣告路旗為主，主打生活夢(mèng)想所在平面廣告以北青為主售樓中心棕色外立面現(xiàn)代，外設(shè)水系環(huán)境優(yōu)美活動(dòng)開盤活動(dòng)近三千多人共聚海洋館，暢游海底夢(mèng)幻世界客戶組成周邊部隊(duì)購(gòu)房，拆遷戶，企事業(yè)單位管理人員前期供應(yīng)產(chǎn)品全部售罄銷售穩(wěn)定，市場(chǎng)需求旺盛新品推出，市場(chǎng)需求旺盛玉泉新城區(qū)域內(nèi)第一個(gè)精裝樓盤和主題樓盤

銷售狀況良好，品質(zhì)的提升得到了區(qū)域客戶的認(rèn)可戶型銷售量(套)銷售面積(m2)均價(jià)(￥/m2)剩余量(套)剩余面積(m2)三室一廳8312042742100兩室一廳8785746690197其它1212677025242717一室一廳5347630500三室兩廳1154710500兩室兩廳1122730000合計(jì)189225067100252814樂府江南營(yíng)銷策略精裝樓盤，高開高走定價(jià)原則開盤均價(jià)6700元/平米價(jià)格走勢(shì)5800-6700-6800-7800（元/平米）現(xiàn)價(jià)8000元/平米價(jià)格說明層差：50元/平米推廣手段軟文05年1月，關(guān)于樂府園林賞月戶外廣告四環(huán)輔路、阜成門、紫竹橋廣告牌，以江南園林為主題平面廣告早期北青、精品等，目前已經(jīng)停售樓中心初期獨(dú)立售樓處、后搬入項(xiàng)目底商活動(dòng)封頂客戶聯(lián)誼會(huì)；“貴在團(tuán)圓中秋會(huì)暨樂府·江南第三次業(yè)主聯(lián)誼會(huì)”，到場(chǎng)人數(shù)近２０００人客戶組成周邊企業(yè)中高層管理人員及部分中關(guān)村人士戶型點(diǎn)評(píng)：樓體進(jìn)深大，只有三室戶型南北通透樂府江南基本售罄2004年的區(qū)域熱點(diǎn)項(xiàng)目中式建筑風(fēng)格和園林風(fēng)格提供精裝修市場(chǎng)反應(yīng)良好，提升了區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)位樂府江南在售項(xiàng)目給本項(xiàng)目的啟示復(fù)合型的（精裝、會(huì)所、園林）、融入文化的項(xiàng)目（江南建筑文化和園林文化融合——樂府江南）在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)被廣泛認(rèn)可，提升了價(jià)格水平；目前，區(qū)域內(nèi)大部分項(xiàng)目在產(chǎn)品的規(guī)劃上缺乏明確的風(fēng)格和定位，本案需在“形而上”的方面加大推廣力度；縱觀北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，東部區(qū)域項(xiàng)目多提煉出精神層面以訴求大力推廣，然而通?；蚨嗷蛏俚呐c建筑設(shè)計(jì)和社區(qū)規(guī)劃脫節(jié)，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初即確立精神上的推廣思路，精神與物質(zhì)的統(tǒng)一有助于項(xiàng)目取得良好的業(yè)績(jī)；上古認(rèn)為，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)以純粹的地中海（西班牙）風(fēng)格為基礎(chǔ)，通過拉丁文化的系統(tǒng)包裝，確立以“健康、閑適、熱情”為核心的伊比利亞生活觀，打動(dòng)我們的目標(biāo)客戶群。項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)劣勢(shì)分析Strengths優(yōu)勢(shì)Weaknesses劣勢(shì)1、項(xiàng)目資金壓力小2、開發(fā)周期長(zhǎng)，受后續(xù)開發(fā)對(duì)手等外界因素影響較小3、項(xiàng)目規(guī)模小，短時(shí)間內(nèi)即可形成社區(qū)氛圍4、營(yíng)銷中有“錦繡大地”品牌化形象的支持1、不能通過項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)影響市場(chǎng)2、不易于營(yíng)造整體生活氛圍，較難抵消外部環(huán)境的不良干擾3、銷售周期相對(duì)短，銷售過程中升值空間有限動(dòng)態(tài)整合開發(fā)\產(chǎn)品\客戶\營(yíng)銷四大資源模塊

契合并能動(dòng)地適應(yīng)外界螺旋上升狀動(dòng)遷的市場(chǎng)格局產(chǎn)品-客戶-產(chǎn)品項(xiàng)目SWOT分析產(chǎn)品優(yōu)化建議客戶范疇產(chǎn)品vs.產(chǎn)品項(xiàng)目SWOT分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)突出，產(chǎn)品風(fēng)格特點(diǎn)迎合當(dāng)前年輕人的生活觀，戶型總價(jià)迎合年輕客戶群體的需求產(chǎn)品規(guī)劃特色明顯為項(xiàng)目的宣傳提供了良好的條件考慮到開發(fā)方在工程方面的優(yōu)勢(shì)，樣板商業(yè)街區(qū)和樣板公寓成為最有力的競(jìng)爭(zhēng)手段Strengths優(yōu)勢(shì)分析（1）規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：比鄰CRD，首鋼搬遷區(qū)域環(huán)境得到改善，規(guī)劃變更城市定位升級(jí)，發(fā)展?jié)摿薮螅?）地段優(yōu)勢(shì)：錦繡大地農(nóng)業(yè)科技園區(qū)內(nèi)，與CRD、西部辦公區(qū)（金融界）、中關(guān)存距離始終，有條件成為三大潛力區(qū)域的配套居住區(qū)（3）交通優(yōu)勢(shì)：隨著廣渠路、地鐵7號(hào)線的改造和完工，使得本項(xiàng)目交通配套更趨完善（4）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目被現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流園區(qū)包容，物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提升項(xiàng)目的升值空間（5）環(huán)境優(yōu)勢(shì)：農(nóng)業(yè)科技院內(nèi)有大量植被，小環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯Weaknesses劣勢(shì)分析（1）市場(chǎng)方面：目前該區(qū)域不成熟，房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，尚未形成規(guī)模，居住人氣不足（2）配套方面：周邊市政配套、居家配套都不完善，將在一定程度上增大項(xiàng)目營(yíng)銷推廣難度（3）其他：項(xiàng)目部分公建立項(xiàng)，使用年限短、首付款比例大、貸款期10年等幾個(gè)因素對(duì)購(gòu)房人產(chǎn)生影響Opportunities機(jī)會(huì)分析（1）宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)態(tài)平穩(wěn)，中、高檔居住類物業(yè)需求旺盛（2）區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度較高，周邊項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)良好，阜石路交通的改善將會(huì)緩解本項(xiàng)目的交通問題（3）中央休閑區(qū)（CRD）和首鋼搬遷兩大利好必將使本區(qū)域成為未來幾年購(gòu)房人京西置業(yè)的首選區(qū)域（4）配套方面雖然暫時(shí)存在劣勢(shì)，但是本項(xiàng)目公建立項(xiàng)，部分居住配套需求可以通過自身商業(yè)解決Threats威脅分析（1）區(qū)域外威脅：石景山地鐵沿線區(qū)域項(xiàng)目的發(fā)展，必將使得本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶人群分流，但區(qū)域外能夠形成分流的潛在項(xiàng)目不多（2）區(qū)域內(nèi)威脅：周邊項(xiàng)目如遠(yuǎn)洋、玉泉等大項(xiàng)目后期供應(yīng)量和潛在量較大，品質(zhì)和規(guī)模對(duì)本項(xiàng)目均構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)（3）奧運(yùn)可能導(dǎo)致開發(fā)工程、報(bào)批進(jìn)程受阻產(chǎn)品優(yōu)化建議戶型配比建議

“半室”設(shè)計(jì)，主要應(yīng)用在住宅內(nèi)，利用半居（一居半、2居半、三居半的設(shè)計(jì)），增加戶型的實(shí)用性立項(xiàng)居室比例面積（平方米）公建180％30～40220％60～70住宅130％50左右250％80至90320％120左右細(xì)化功能，合理配比把戶內(nèi)的功能細(xì)化，分別給出特定空間，能夠提高總的利用率空間藝術(shù)與使用效率的契合——LOFT一室戶型把衛(wèi)生間的各個(gè)功能細(xì)化、分別設(shè)計(jì)不同的空間（戶型雖然小，但是有一個(gè)絕對(duì)氣派的衛(wèi)生間）LOFT戶型樓梯的設(shè)計(jì)，方便使用，以及其他空間的利用窗的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮到業(yè)主封閉吹拔空間后二層部分的采光二室戶型多位于樓體的邊角，舒適度高緊湊型戶型，注重空間的利用不能利用的邊角空間設(shè)置儲(chǔ)藏空間，提高空間的利用效率裝修風(fēng)格體現(xiàn)地中海氣息，緊湊與舒適的契合——LOFT二室戶型室內(nèi)空間，緊湊而不擁擠戶型設(shè)計(jì)圖片展示輔助空間，各司其職創(chuàng)造閑適生活空間本項(xiàng)目規(guī)模小，不可能規(guī)劃大面積的運(yùn)動(dòng)會(huì)所。但是可以利用商業(yè)配套的優(yōu)勢(shì)，定向招商使對(duì)外商業(yè)承擔(dān)會(huì)所只能，如臺(tái)球房、健身房、舞蹈房、棋盤室、茶吧、酒吧、餐廳、圖書室等。豐富我們閑適生活空間。另外，錦繡大地體育館是閑適生活空間的有力補(bǔ)充?；盍ㄖ獣?huì)所建筑創(chuàng)造空間藝術(shù)——有機(jī)建筑活性社區(qū)——景觀建筑是對(duì)自然資源的一種配置，是為了使自然具有人的屬性。建筑創(chuàng)造空間藝術(shù)——有機(jī)建筑有機(jī)建筑——共享空間要點(diǎn)：動(dòng)態(tài)，水，人看人，共享的空間，自然，照明，商業(yè)街道路、色彩與材料。塑造地中海風(fēng)情社區(qū)首層設(shè)計(jì)結(jié)合立項(xiàng)，保留商業(yè)條件

全面滿足餐飲條件，煙道、隔油池、動(dòng)力電、燃?xì)?、上下水等不同于普通住宅的立面設(shè)計(jì)，使物業(yè)本身更具升值潛力社區(qū)規(guī)劃有標(biāo)志性建筑，精神堡壘的佇立讓回家的人辨別方向產(chǎn)品vs.產(chǎn)品

產(chǎn)品組團(tuán)互動(dòng)與升級(jí)大型商業(yè)、辦公組團(tuán)小型復(fù)合組團(tuán)（住宅、商業(yè)）舒適型住宅組團(tuán)升級(jí)客戶層次（私營(yíng)業(yè)主）（中級(jí)白領(lǐng)）住宅部分戶室比2、3居為主商業(yè)（區(qū)域商業(yè)）住宅與非住宅產(chǎn)品互動(dòng)與升級(jí)社區(qū)規(guī)劃推廣方向通過自由資源潛力的不斷挖掘和利用，形成資源整合型銷售體系，壓縮開發(fā)商的推廣投入，形成自我演進(jìn)式的營(yíng)銷模式。LOFT戶室比1居為主資源整合、同步升級(jí)西班牙式街區(qū)閑適生活商業(yè)（社區(qū)商業(yè)）客戶層次（如:初級(jí)白領(lǐng)）普通住宅＋環(huán)繞商街普通住宅＋環(huán)繞商街住宅＋公寓＋情調(diào)商業(yè)＋寫字物業(yè)＋區(qū)域型商業(yè)＝區(qū)域綜合體項(xiàng)目常規(guī)操盤手法營(yíng)銷推廣＝多種推廣手法的疊加產(chǎn)品價(jià)值最大化宣揚(yáng)地中海閑適生活利用自身資源的廣告效應(yīng)降低營(yíng)銷推廣成本產(chǎn)品規(guī)劃和產(chǎn)品推廣的升級(jí)住宅公寓商業(yè)中級(jí)白領(lǐng)私營(yíng)業(yè)主大餐飲中型超市品牌配套商業(yè)初級(jí)白領(lǐng)普通工薪社區(qū)配套便利店客戶-產(chǎn)品-客戶

客戶范疇客戶vs.客戶客戶開發(fā)動(dòng)態(tài)模型客戶范疇本目標(biāo)客戶群體在社會(huì)銷售層次中的位置社會(huì)新銳家庭，這個(gè)家庭可能只有一人，即單身貴族，也有可能是年輕夫婦組成的“丁克”家庭，他們普遍接受過良好的教育，有的甚至有海外經(jīng)歷（留學(xué)、進(jìn)修、企業(yè)培訓(xùn)等），追求西方的“自由”生活形態(tài)，向往新的生活模式這部分群體是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群彰顯地位的成功家庭注重自我享受的社會(huì)新銳關(guān)心健康的老齡化家庭注重孩子成長(zhǎng)的望子成龍家庭價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭收入水平一般但是對(duì)生活擁有更高追求的中等收入以下的家庭與個(gè)體主力購(gòu)買人群年齡在22-28歲具有地中海文化情結(jié)和對(duì)閑適生活品質(zhì)居住認(rèn)同對(duì)本項(xiàng)目景觀/商業(yè)/公建配套設(shè)施認(rèn)同對(duì)居住成本認(rèn)同并滿意畢業(yè)不久的大學(xué)生群體：擁有高等教育背景，生存壓力大，向往健康、輕松的生活西區(qū)的年輕公務(wù)員群體：面臨著獨(dú)立、交際、戀愛。。。西區(qū)白領(lǐng)：京西區(qū)域普通企業(yè)白領(lǐng)或老板投資群體：小戶型歷來是投資置業(yè)的首選地緣客群：農(nóng)副物流園區(qū)的私營(yíng)業(yè)主和從業(yè)人員寶山二期目標(biāo)客戶群描述…客戶傳播體系地產(chǎn)業(yè)務(wù)員地緣客戶住宅投資人白領(lǐng)人群業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員本地原住民農(nóng)業(yè)園內(nèi)工作區(qū)域商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人初級(jí)白領(lǐng)中級(jí)白領(lǐng)私營(yíng)企業(yè)主業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員從業(yè)人員老板工作人員商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人部門經(jīng)理技術(shù)人員中層主管推行“口碑轉(zhuǎn)播”的推廣模式，配合產(chǎn)品打造、居住商業(yè)環(huán)境營(yíng)造，與客戶資源開發(fā)互動(dòng)。客戶互動(dòng)與升級(jí)模型開發(fā)與銷售推進(jìn)客戶間互動(dòng)與升級(jí)造就影響開盤節(jié)點(diǎn)業(yè)務(wù)員向業(yè)內(nèi)人士與購(gòu)房者擴(kuò)散業(yè)務(wù)員與業(yè)內(nèi)人士一起向購(gòu)房者擴(kuò)散，并推動(dòng)快速成長(zhǎng)第二節(jié)點(diǎn)普通白領(lǐng)與中級(jí)白領(lǐng)的互動(dòng)升級(jí)第三節(jié)點(diǎn)農(nóng)業(yè)園區(qū)購(gòu)房者向周邊擴(kuò)散農(nóng)業(yè)園區(qū)購(gòu)房者向地緣客戶人士擴(kuò)散西區(qū)地產(chǎn)行業(yè)的初級(jí)人群上古公司在京城操作項(xiàng)目近四年，啟用過近1000名銷售人員，使我們擁有龐大的地產(chǎn)行業(yè)的初級(jí)人群客戶基礎(chǔ)，該類人群將成為本項(xiàng)目入市的第一引爆人選。西部區(qū)域各項(xiàng)目業(yè)務(wù)員為主的地產(chǎn)從業(yè)人士年齡為25歲左右年收入8—10萬，有一定積蓄，從業(yè)3年以上，有一定房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)；易被低總價(jià)的小戶型吸引，購(gòu)買方向?yàn)橐?、二居；?duì)本區(qū)域潛力有較專業(yè)判斷能力，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目較為敏感，敢于購(gòu)買，認(rèn)可置業(yè)是投資升值的手段；擺脫租房，一次置業(yè)，自住為主；性格獨(dú)立，有開拓精神。有真實(shí)購(gòu)房需求的人群通過各項(xiàng)目業(yè)務(wù)員以及業(yè)內(nèi)人士的傳播，能夠?qū)⒈卷?xiàng)目的信息在短時(shí)間內(nèi)迅速抵達(dá)其他購(gòu)房人群手中。這類消費(fèi)群以地緣客戶為主，多在周邊工作，置業(yè)為軍隊(duì)、政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位；對(duì)西部區(qū)域的項(xiàng)目存有切實(shí)購(gòu)買意向；對(duì)專業(yè)人士的意見通常能夠接受，并實(shí)施購(gòu)買。初級(jí)白領(lǐng)在過去的幾年中，北京有近60萬人留學(xué)海外。到目前為止，已有15萬人學(xué)成歸國(guó)；而且，“海歸”的人數(shù)還在以每年50％的速度遞增。年齡為25歲左右，年收入為6萬左右；有較高學(xué)歷以及相對(duì)體面的工作，有相對(duì)穩(wěn)定的個(gè)人發(fā)展空間；工作地點(diǎn)主要集中在京城西北部區(qū)域；置業(yè)的首選是西北部區(qū)域，但是由于收入較低，無法承擔(dān)西北部區(qū)域的低房?jī)r(jià)，所以置業(yè)中心向西部轉(zhuǎn)移；參加工作不久，積蓄不足，從學(xué)校的環(huán)境中回到父母身邊，渴望獨(dú)立。置業(yè)通?？扛改笌脱a(bǔ)，購(gòu)買意向?yàn)?、2居為主；注重品位、個(gè)性開放，這類人群最能夠接受本項(xiàng)目的西班牙式風(fēng)格。中級(jí)白領(lǐng)年齡在30歲左右，年收入為20萬元左右，有積蓄；工作穩(wěn)定，工作地點(diǎn)主要集中在中關(guān)村，置業(yè)的首選為西部區(qū)域的中端公寓項(xiàng)目；有較高品位、追求生活的情趣，對(duì)社區(qū)的綜合配套要求較高；主力購(gòu)買意向?yàn)?、3居。熱衷地產(chǎn)回報(bào)，手中閑散資金較多；重視本區(qū)域未來的發(fā)展前景以及良好升值潛力；看重本項(xiàng)目的青年閑適社區(qū)優(yōu)勢(shì)以及生活氛圍；重視物業(yè)服務(wù)及完善的生活配套；投資意向?yàn)?居。住宅投資人群重視本區(qū)域未來的發(fā)展前景以及良好升值潛力；看重本項(xiàng)目的區(qū)域集中優(yōu)勢(shì)以及與社區(qū)良好契合；重視社區(qū)的商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，對(duì)地中海風(fēng)情的打造有較濃興趣；心態(tài)實(shí)際，重視商業(yè)管理機(jī)構(gòu)的資質(zhì)背景和水平；投資行為既有個(gè)人經(jīng)營(yíng)的考慮，也有轉(zhuǎn)租他人的打算；了解終端人群社區(qū)生活的商業(yè)需求，社區(qū)業(yè)主的消費(fèi)水平對(duì)他們產(chǎn)生誘惑。商業(yè)投資人群地中海生活觀·開放街區(qū)——開放、人性化、交流、非中心化生活態(tài)度——自由、獨(dú)立、輕松、慵懶、個(gè)性、激情營(yíng)銷策略全程規(guī)劃住宅產(chǎn)品價(jià)格確定價(jià)格確定思路：與周邊項(xiàng)目對(duì)比；與北京市同類產(chǎn)品對(duì)比；與北京市公建立項(xiàng)住宅項(xiàng)目對(duì)比。參考項(xiàng)目1：大成國(guó)際中心公寓項(xiàng)目名稱地位周邊項(xiàng)目平均價(jià)格（元/平米）項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)（元/平米）建筑立項(xiàng)使用面積（平米）建筑面積（平米）層高（米）客戶群大成國(guó)際中心（公寓部分）東四環(huán)與百子灣路交匯口東南側(cè)750010000住宅37-4646-526.2CBD內(nèi)普通白領(lǐng)項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平米）層高（米）大成售價(jià)比較周邊項(xiàng)目百分比百分點(diǎn)折算售價(jià)（元/平米）后現(xiàn)代城80002.8512.50%80沿?！べ惵宄?0002.928.60%70金都杭城75002.920%75大成項(xiàng)目精裝躍層公寓銷售狀況良好，最后成交價(jià)格約10000元。其精裝和躍層的價(jià)值提升售價(jià)約30％參考項(xiàng)目2：明天第一城項(xiàng)目名稱位置立項(xiàng)建筑面積（平方米）裝修狀況建筑類別均價(jià)（元/平米）價(jià)格比例明天第一城朝陽區(qū)北五環(huán)外國(guó)家森林公園旁立水橋公建500000毛坯板樓5500頂秀青溪昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村（明天第一城西側(cè)）普通住宅

187000毛坯花園洋房800069％公園2008朝陽區(qū)立水橋東南側(cè)，北苑家園的西北部普通住宅

400000毛坯板樓、塔樓板塔結(jié)合750073％傲城朝陽區(qū)亞運(yùn)村正北3.5公里普通住宅110000毛坯板樓疊拼1000055％明天第一城項(xiàng)目雖然為公建立項(xiàng)（產(chǎn)權(quán)50年），但是因?yàn)閮H相當(dāng)與區(qū)域普通住宅售價(jià)的70％，仍然取得了良好的效果，這與北部客戶群體的特點(diǎn)也有關(guān)。參考項(xiàng)目3：玉泉新城區(qū)域大盤，存量面積大，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將有持續(xù)地影響；目前售價(jià)6300元（毛坯）?？偨Y(jié)：需要考慮的問題解決公建項(xiàng)目首付比例高的問題目標(biāo)客戶群的月還款能力西部客戶群體對(duì)公建40年產(chǎn)權(quán)的接受程度本項(xiàng)目定價(jià)價(jià)格預(yù)估6300×130％＝8190元上古認(rèn)為：本項(xiàng)目如半年后開盤，最高售價(jià)低于8500元水平比較穩(wěn)妥，如果過高則可能因首付款過高導(dǎo)致銷售不暢。區(qū)域內(nèi)住宅立項(xiàng)住宅項(xiàng)目一室戶型面積60至70平米單價(jià)6500元/平米總房款39萬至46萬首付20％8萬至10萬本項(xiàng)目一室戶型面積30平米單價(jià)750080008500900010000總房款22.5萬24萬25.5萬2730首付12萬12萬13萬14萬15萬價(jià)格執(zhí)行寶山二期項(xiàng)目開盤前期工作進(jìn)度表（第一部分）我司將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整寶山二期項(xiàng)目開盤前期工作進(jìn)度表（第二部分）我司將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整其他前期工作表格各銷售階段銷售回款計(jì)劃表各銷售階段面積消化表銷售面積、套數(shù)、回款金額綜合曲線圖注：以上工作表格在確定產(chǎn)品規(guī)劃方案后提供各階段策略行程分解1234567891011開發(fā)與銷售流程規(guī)劃時(shí)間順序銷售樓座備注06.8至06.91、2、3號(hào)樓竣工售樓中心、樣板商街、樣板公寓開放，積累LOFT客戶06.10至07.32、34、510.11擇機(jī)開盤銷售，LOFT熱銷的同時(shí)積累住宅客戶和商業(yè)客戶為樣板商街招商07.4至07.66、7、8、9住宅樣板間、樣板園林開放擇機(jī)開盤，銷售住宅提升價(jià)格積累LOFT客戶07.707.812、13消化LOFT積累客戶價(jià)格提升銷售07.5至07.8底商B1商業(yè)利用積累的商業(yè)客戶消化LOFT底商客戶資源，招商1213第一階段營(yíng)銷策略（2006年8月至10月）時(shí)間點(diǎn)： 06年8月進(jìn)場(chǎng)（06年8月、9月為積累期，10月為開盤期工程配合： 1＃、2＃、3＃樓完成，制作樣板公寓和地中海風(fēng)情樣板商街，售樓中心可以利用部分商街底商客戶： 西區(qū)房地產(chǎn)銷售人員優(yōu)先認(rèn)購(gòu)，白領(lǐng)階層次之；價(jià)格：8500元/平方米精裝修，初期最低價(jià)產(chǎn)品：LOFT公寓2-5＃1居：30平方米左右；80％2居：50平方米左右；20％其它：0％效果：100名房地產(chǎn)行業(yè)銷售人員持續(xù)傳播現(xiàn)場(chǎng)包裝：售樓處VIS導(dǎo)入媒介廣告：軟文：西山新鋒尚閑適新生活 品牌主形象報(bào)廣（北京青年報(bào)系列）針對(duì)傳媒客群的分眾報(bào)廣（分眾紙媒/北青）促銷政策：現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)或商業(yè)代金券等公關(guān)活動(dòng)：西區(qū)閑適生活的復(fù)興第一階段傳播策略1、樣板商業(yè)、樣板公寓、樣板街區(qū)提前開放2、接待客戶來訪進(jìn)行客戶積累，客戶資源達(dá)到開放房源的2至3倍時(shí)擇機(jī)開盤3、小盤項(xiàng)目采取搶占市場(chǎng)的低價(jià)搶盤策略，引發(fā)目標(biāo)客戶群對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注百子灣區(qū)域?qū)毶蕉陧?xiàng)目-2005-07年動(dòng)態(tài)發(fā)展模型第一階段市場(chǎng)激活策略第二階段營(yíng)銷策略

（2006年11月至07年3月）時(shí)間點(diǎn)：06年11月開始強(qiáng)銷期，期間會(huì)經(jīng)歷春節(jié)帶來的低潮，兩節(jié)期間為持續(xù)期

工程：實(shí)景樣板示范區(qū) （商業(yè)、道路、立面、停車、戶型）客戶：業(yè)內(nèi)中級(jí)人士，成熟白領(lǐng)，小海歸，其他1室需求者，如投資客工作重點(diǎn)：消化LOFT公寓為現(xiàn)房商業(yè)招商 積累住宅客戶 積累商業(yè)客戶產(chǎn)品：LOFT2、3、4、5、10、11街鋪商業(yè)價(jià)格： 8700元/平方米（精裝） 街鋪商業(yè)：11000元/平方米（毛坯）

第二階段傳播策略現(xiàn)場(chǎng)包裝：商業(yè)示范區(qū)VIS導(dǎo)入媒介廣告： 軟文：西山鋒尚開盤熱銷——北京西部青年社區(qū)代表作 公寓樣板區(qū)形象廣告 景觀商業(yè)街形象廣告 示范區(qū)招商廣告 LOFT公寓廣告 兩山板塊最后的醇品寓所廣告促銷政策：商業(yè)示范區(qū)支持，代金券公關(guān)活動(dòng)：西班牙風(fēng)情節(jié)/客戶通訊發(fā)行儀式1、首次開盤后，迅速提高價(jià)格提升了項(xiàng)目形象；2、二次開盤（10＃、11＃）仍然沿用樣板策略，可以提高銷售速度；3、樣板效應(yīng)會(huì)加快本案在區(qū)域內(nèi)傳播的速度。百子灣區(qū)域?qū)毶蕉陧?xiàng)目-2005-07年動(dòng)態(tài)發(fā)展模型第二階段市場(chǎng)推進(jìn)策略第三階段營(yíng)銷策略

（2007年4月至07年6月）時(shí)間點(diǎn)：07年4月開始春季強(qiáng)銷期

工程：住宅樣板示范區(qū)落成 （立面、園林、停車、戶型）客戶：業(yè)內(nèi)中級(jí)人士，成熟白領(lǐng)，小海歸，2室、3室需求者工作重點(diǎn)：消化LOFT公寓 吸引住宅客戶購(gòu)買 積累商業(yè)客戶產(chǎn)品：LOFT2、3、4、5、10、11剩余住宅6、7、8、9街鋪商業(yè)價(jià)格： LOFT8900元/平方米（精裝修） 住宅：6500元/平方米（毛坯） 街鋪商業(yè)：11500元/平方米（毛坯）第三階段傳播策略現(xiàn)場(chǎng)包裝：商業(yè)示范區(qū)VIS導(dǎo)入媒介廣告： 軟文：京城商業(yè)新亮點(diǎn)，原版海外商街現(xiàn)身西山腳下 住宅樣板區(qū)形象廣告 景觀商業(yè)街形象廣告 實(shí)景商街招商廣告 LOFT公寓廣告 兩山板塊最后的醇品寓所廣告促銷政策：商業(yè)示范區(qū)支持，代金券 高首付、高折扣公關(guān)活動(dòng)：鑒賞地中海小鎮(zhèn)，見證閑適生活置業(yè)西山小鎮(zhèn)，五一伊比利亞游1、在前期的LOFT銷售期間，積累了大量的住宅客戶；2、三次開盤（住宅）正值春暖花開，執(zhí)行樣板策略，制作實(shí)景樣板間，設(shè)立看房通道，如果可以開發(fā)樣板樓、樣板單元、樣板園林更可以提高銷售速度；3、樣板效應(yīng)會(huì)加快本案在區(qū)域內(nèi)傳播的速度。百子灣區(qū)域?qū)毶蕉陧?xiàng)目-2005-07年動(dòng)態(tài)發(fā)展模型第三階段市場(chǎng)推進(jìn)策略第四階段營(yíng)銷策略時(shí)間點(diǎn)：07年7、8月工程：進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房銷售階段客戶： 商業(yè)部分面對(duì)散戶招商 住宅部分客戶群體不變產(chǎn)品：住宅13＃、12＃LOFT產(chǎn)品的絕版銷售，刺激客戶購(gòu)買欲望商業(yè)以B1商業(yè)為主要銷售對(duì)象消化存量房?jī)r(jià)格：住宅：6700元/平方米商業(yè)：12000元/平方米LOFT：9000元/平方米第四階段傳播策略現(xiàn)場(chǎng)包裝：綠化帶裝置藝術(shù),準(zhǔn)現(xiàn)房實(shí)景園林、環(huán)境、商街媒介廣告： 軟文——西山閑適生活收官，收藏絕版異域小鎮(zhèn) 綠化帶形象廣告 階段新客群廣告 收藏最后的小鎮(zhèn)公關(guān)活動(dòng)： 針對(duì)不同客戶群的小型聚會(huì)式活動(dòng) 西班牙文化的體驗(yàn)和參與活動(dòng) 地中海風(fēng)情周末互動(dòng)活動(dòng) 以上活動(dòng)伴隨抽獎(jiǎng)游戲，獎(jiǎng)品可以為商街的消費(fèi)代金券相關(guān)建議與商業(yè)相關(guān)建議物業(yè)管理高品質(zhì)服務(wù)歐洲式酒店特色住宅1.6至1.8元/月·平方米公寓2.2至2.6元/月·平方米針對(duì)客戶特點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容清潔服務(wù)1.室內(nèi)日常保潔，2.地板打蠟，3.家具保養(yǎng)，4.高空玻璃清洗5鮮花服務(wù)等生活服務(wù)1、保姆服務(wù)，2、.鐘點(diǎn)工服務(wù)，3、空置房管理等維修服務(wù)1、空調(diào)檢修，2、抽油煙機(jī)檢修.，3、電視插座移位，4、燈具安裝中介服務(wù)1、.二手房出租，2、出租房屋定期維護(hù)，3、.服務(wù)租賃商業(yè)銷售要點(diǎn)完整、準(zhǔn)確的策劃

互動(dòng)有序招商大客戶定制招商策略租售并舉優(yōu)秀商業(yè)引進(jìn)策略投資策略（帶租約銷售）與錦繡大地自由資源結(jié)合商業(yè)銷售節(jié)點(diǎn)物業(yè)開始時(shí)間結(jié)束時(shí)間主要工作主要客戶示范商業(yè)街2006年8月2006年9月規(guī)劃業(yè)態(tài)及招商，積累客戶本地社區(qū)配套型特色商業(yè)認(rèn)購(gòu)大客戶招商銷售、定制服務(wù)沿街商街（住宅6＃、延街LOFT底商）2006年10月2007年2月開盤后洞招商、銷售社區(qū)配套型商業(yè)、各類餐飲大客戶招商銷售、定制服務(wù)非延街底商LOFT2＃、5＃、10＃、11＃2007年3月2007年4月招商、銷售根據(jù)租售狀況、調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)社區(qū)配套型商業(yè)、各類餐飲大客戶招商銷售、定制服務(wù)地下商業(yè)租售后期招商2007年5月2007年8月部分商戶入住準(zhǔn)現(xiàn)房招商、銷售根據(jù)租售狀況、調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)綜合樓商業(yè)準(zhǔn)現(xiàn)房招商、銷售社區(qū)底商銷售商業(yè)招商順序百貨及超市：百貨—品牌百貨—綜合百貨—社區(qū)百貨超市—品牌超市—中小型超市—社區(qū)便利店—大賣場(chǎng)—專業(yè)市場(chǎng)餐飲：中餐—中式快餐—火鍋—傳統(tǒng)中餐—各地風(fēng)味菜系西餐—西式快餐—特色菜—茶餐廳—各國(guó)風(fēng)味菜系商業(yè)招商順序娛樂休閑：休閑—運(yùn)動(dòng)休閑—健身—茶苑—美容美體——美容美發(fā)服裝服飾：服裝—女裝—男裝—兒童裝珠寶首飾—化妝品—箱包—鞋類—飾品商業(yè)招商順序社區(qū)服務(wù)：零售—洗衣店—禮品—花卉—音像書店—茶葉煙酒商務(wù)服務(wù)—文具店—辦公服務(wù)—沖洗復(fù)印—照相館關(guān)于合作合作原則：總經(jīng)理負(fù)責(zé)制原則長(zhǎng)期合作原則全員參與原則全方位綜合服務(wù)原則合作模式 合作方案：全案代理不包含推廣費(fèi)銷售代理費(fèi)比例為1.5％組織關(guān)系框架及流程圖（一）銷售組織關(guān)系框架及流程圖注：以上為我司常規(guī)工作流程，我司可根據(jù)貴司要求修改、補(bǔ)充此流程。06年?duì)I銷策劃方案銷售準(zhǔn)備價(jià)格制訂商鋪、住宅銷售計(jì)劃正式銷售調(diào)整06年?duì)I銷策劃總結(jié)07年?duì)I銷計(jì)劃制定錦繡大地公司商業(yè)銷售經(jīng)理上古公司副總經(jīng)理錦繡大地公司銷售總監(jiān)匯報(bào)認(rèn)可前后上古公司銷售經(jīng)理簽約合作開盤人員組織培訓(xùn)制訂價(jià)格表一期推廣安排（含銷控）簽約認(rèn)購(gòu)價(jià)格調(diào)整促銷申請(qǐng)各期尾房清盤加推新樓（二）廣告推廣工作組織關(guān)系框架及流程圖注：以上為我司常規(guī)工作流程，我司可根據(jù)貴司要求修改、補(bǔ)充此流程。廣告公司經(jīng)理廣告公司總監(jiān)錦繡大地公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人推廣部經(jīng)理錦繡大地公司總經(jīng)理研討研討反饋執(zhí)行執(zhí)行反饋執(zhí)行反饋策劃主管研討06年市場(chǎng)推廣方案開盤活動(dòng)準(zhǔn)備廣告安排07年市場(chǎng)推廣方案軟宣主題推廣活動(dòng)報(bào)廣主題設(shè)計(jì)銷售道具戶外廣告報(bào)廣媒體執(zhí)行軟宣團(tuán)隊(duì)架構(gòu)和主要成員介紹

（一）策劃團(tuán)隊(duì)架構(gòu)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（總經(jīng)理吳江）策劃部經(jīng)理（陳暄）推廣策劃經(jīng)理（王哲）項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人（副總經(jīng)理柏建偉）市場(chǎng)支持（陳陽）產(chǎn)品策劃商業(yè)產(chǎn)品策劃營(yíng)銷策劃策劃部經(jīng)理（陳暄）商業(yè)定位策劃執(zhí)行策劃（袁毅）住宅定位策劃策劃部經(jīng)理（陳暄）客戶服務(wù)經(jīng)理（于藐）駐場(chǎng)客戶服務(wù)經(jīng)理（趙松濤）（二）銷售團(tuán)隊(duì)的架構(gòu)一組主管二組主管三組主管項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（副總經(jīng)理柏建偉）項(xiàng)目銷售銷售經(jīng)理（張海榮、嚴(yán)琰）置業(yè)顧問（6人）置業(yè)顧問（6人）置業(yè)顧問（6人）項(xiàng)目推廣支持市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持策劃部陳陽策劃部袁毅法律事務(wù)支持客戶服務(wù)部客戶經(jīng)理趙松濤律師項(xiàng)目推廣方向探討序這是我們?cè)谏钊胙芯宽?xiàng)目各項(xiàng)特質(zhì)，以及對(duì)周邊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查后，所做的一份側(cè)重于項(xiàng)目整體調(diào)性推廣的策略報(bào)告。首先，我們需要一個(gè)好案名一個(gè)好案名的評(píng)判指標(biāo)干擾度（關(guān)聯(lián)案名影響度）傳播度（字感、音感、記憶度）延展度（案名即廣告）關(guān)聯(lián)度（與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)程度）案名方向一、自主而為。權(quán)利。果斷。二、甜蜜。時(shí)尚。輕快。舒適。三、單身公寓。自我主張。四、地中海風(fēng)情。異域觀感。五、現(xiàn)代。新穎。易于大眾傳播。主權(quán)

Ourright案名方向一：自主。權(quán)利。果斷。主權(quán)案名釋義：頑主的權(quán)利。頑主，原指皇城根兒腳下?lián)v騰字畫、提籠遛鳥的爺們兒，引申而為一種新時(shí)代的雅皮，精神的貴族，其玩世不恭的外表下，意含獨(dú)特的主張，是為頑主的權(quán)利。公主