養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專題研究：險企房企各具特色險企養(yǎng)老社區(qū)布局先下一城

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專題研究：險企房企各具特色，險企養(yǎng)老社區(qū)布局先下一城一、中國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀：險企房企紛紛入局1.1

主要參與者：保險公司、房地產(chǎn)開發(fā)商隨著老齡化程度加深、老年人消費水平提高，養(yǎng)老社區(qū)巨大的發(fā)展?jié)摿ξ喾酵顿Y者參與，目前我國養(yǎng)老社區(qū)的參與主體

包括四類，其中，房地產(chǎn)開發(fā)商和保險公司是國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)最主要的兩大參與者。根據(jù)所需資產(chǎn)規(guī)模和運營方式的不同，我國養(yǎng)老社區(qū)運營模式主要分為重資產(chǎn)運營、輕資產(chǎn)運營和輕重結(jié)合運營三類。具體

來看：1）重資產(chǎn)運營模式主要通過自建或收購養(yǎng)老社區(qū)，或通過私募基金、股權(quán)投資、信托產(chǎn)品等參與養(yǎng)老社區(qū)的投資建設(shè)，具

體包括五類參與模式：①獨立開發(fā)模式，即保險公司或地產(chǎn)公司承擔(dān)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的全部資金，在獲得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，并作為持

有人進(jìn)行運營，享受銷售或租金收益。例如萬科隨園嘉樹是由萬科自主投資、開發(fā)、運營的

CCRC社區(qū)（持續(xù)照料退休社

區(qū)）；泰康之家由泰康人壽承擔(dān)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的全部資金，泰康人壽集投資、運營角色于一體，并主導(dǎo)社區(qū)開發(fā)建設(shè)。②合作開發(fā)模式，即多個參與者共同出資開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，投資收益按出資比例分配，或投資方通過合作的方式委托其他工程

公司、服務(wù)公司建設(shè)、運營養(yǎng)老社區(qū)。例如

2010年末，國壽與廊坊中冶寰泰生態(tài)城投資有限公司合作開發(fā)國壽（廊坊）萬

莊生態(tài)健康城項目，國壽提供資金支持，中冶寰泰負(fù)責(zé)技術(shù)、市場、工程建設(shè)等，兩者共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險。③股權(quán)投資模式，即不直接參與養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營管理，而是通過直接收購控股養(yǎng)老社區(qū)、或入股養(yǎng)老地產(chǎn)投資經(jīng)營公司來間接

參與，是保險公司參與運營的一種方式。直接收購成熟養(yǎng)老社區(qū)方面，2016年合眾人壽子公司與信泰資本、Welltower,

Inc.

共同成立合資公司以

9.3億美元收購美國

13個州的

39家養(yǎng)老護(hù)理社區(qū)。入股養(yǎng)老地產(chǎn)公司方面，國壽、大家保險分別是遠(yuǎn)

洋集團(tuán)的第一大、第二大股東（持股比例分別為

29.59%、29.58%），遠(yuǎn)洋集團(tuán)于

2012

年開始探索養(yǎng)老社區(qū)，機構(gòu)養(yǎng)老品

牌“椿萱茂”包括

5家長者社區(qū)、20

家養(yǎng)老公寓、2

家護(hù)理院。④私募基金模式，即險企或房企作為合伙人發(fā)起設(shè)立或參與私募養(yǎng)老地產(chǎn)基金。私募基金可以通過分級結(jié)構(gòu)來減輕資金壓力，

降低投資風(fēng)險。例如，平安不動產(chǎn)作為普通合伙人發(fā)起成立平安養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金，基金合伙人還包括社?；鸬绕渌?/p>

投資者；該基金主要投資于浙江桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)。⑤REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）模式，美國保險公司普遍較少直接投資不動產(chǎn)，主要通過

REITs間接投資養(yǎng)老社區(qū)。我國

REITs起步較晚，2014年央行和原銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好金融服務(wù)工作的通知》，提出積極穩(wěn)妥開展

REITs試點；

2020

年

4月《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》和《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資

基金指引（試行）》發(fā)布，公募

REITs正式開始試點，但目前國內(nèi)

REITs投向主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)方面，尚未涉及

養(yǎng)老地產(chǎn)。險企、房企主要通過類

REITs產(chǎn)品參與養(yǎng)老地產(chǎn)項目，例如

2018年當(dāng)代置業(yè)成立下屬綠色健康養(yǎng)老房地產(chǎn)信托

平臺

ModernREITs，儲備項目包括北京當(dāng)代云境項目、美國休斯敦梨城項目、西雅圖

Redmond項目及擬收購的養(yǎng)老商業(yè)

綜合體等。2）輕資產(chǎn)運營模式下，房企、險企不直接作為養(yǎng)老社區(qū)的物業(yè)持有人，而是采用第三方合作、租賃物業(yè)、委托管理等形式

運營養(yǎng)老社區(qū)。例如，大家保險城心養(yǎng)老社區(qū)主要通過租賃、改造物業(yè)的方式建成，布局周期短，通常選定地址后

1年-1.5

年即可開業(yè)。光大養(yǎng)老以公建民營、租賃物業(yè)、委托管理形式打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，目前在全國擁有超

170家養(yǎng)老機構(gòu)和超

31000個養(yǎng)老床位。3）輕重結(jié)合運營模式是持有養(yǎng)老社區(qū)和運營第三方持有養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)合，在保留高端自建社區(qū)的同時，通過合作、租賃、

委托等擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)覆蓋面。例如，太平人壽采取“輕重并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，一方面自建高端

CCRC養(yǎng)老社區(qū)“梧桐人家”，

另一方面通過品牌授權(quán)、租賃、合作運營等模式打造全國養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡(luò)。合眾人壽在自營武漢、沈陽、南寧三家大型養(yǎng)老社

區(qū)外，同時與河北、浙江、江蘇等地多家養(yǎng)老機構(gòu)、度假村合作，構(gòu)建全國布局的旅居養(yǎng)老模式。重資產(chǎn)運營模式所需資金規(guī)模大、投資周期長、收益回報慢，但易于統(tǒng)一管理、能夠充分保證養(yǎng)老項目整體服務(wù)質(zhì)量。地產(chǎn)

公司憑借其豐富的經(jīng)驗、土地資源，入局多采用重資產(chǎn)自建模式，例如萬科、綠城；頭部險企具有資金和客戶資源方面的先

天優(yōu)勢，布局養(yǎng)老社區(qū)多為高客購買保險產(chǎn)品的增值服務(wù)，自主開發(fā)、運營社區(qū)更易維持經(jīng)營質(zhì)量、塑造品牌形象、提高客

戶黏性，因此頭部險企多以重資產(chǎn)模式入局，例如泰康人壽、新華保險、中國人壽、中國平安等；輕資產(chǎn)運營模式短期內(nèi)不會占用大量資金、資金回流較快，因此中小險企多采用輕資產(chǎn)或輕重結(jié)合方式布局養(yǎng)老社區(qū)，例如

合眾人壽等。但輕資產(chǎn)模式收入較低、利潤較薄，同時物業(yè)持有人穩(wěn)定性存在一定潛在風(fēng)險，可能影響與險企的合作關(guān)系及

其服務(wù)質(zhì)量。1.2

盈利模式：銷售、銷售+持有服務(wù)、租賃、租售結(jié)合當(dāng)前，養(yǎng)老社區(qū)主流盈利模式主要分為

4種，分別為銷售、銷售+持有、租賃、租售結(jié)合。具體來看：1）銷售模式：本質(zhì)上和傳統(tǒng)房地產(chǎn)一致，通過自建或合作共建養(yǎng)老社區(qū)住宅并出售來快速回籠資金，區(qū)別在于住宅設(shè)計或

選址更具有適老化的特點；2）銷售+持有模式：基礎(chǔ)銷售部分也為房屋住宅，但持有部分包括物業(yè)管理或嵌入式社區(qū)護(hù)理中心等，為客戶提供進(jìn)一步的

護(hù)理等生活輔助服務(wù)，獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流收益；3）租賃模式：多為押金+月費+服務(wù)費等組合收費形式，或以銷售會籍的形式，采用入會費/會員卡+月費+服務(wù)費的收費方式，以門檻押金或入會費快速回籠資金，同時結(jié)合月租費以及護(hù)理服務(wù)費等獲得長期穩(wěn)定收益；4）租售結(jié)合模式：部分物業(yè)以銷售或銷售+持有模式實現(xiàn)短期資金回籠，部分物業(yè)以租賃模式運營，維持長期穩(wěn)定現(xiàn)金流。二、保險公司：主打CCRC，聚焦高客經(jīng)營險企資金體量大、久期長，而養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)周期長，以租賃為主的盈利模式有助于獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，符合險企中長期投資需

求。同時，險企客戶資源穩(wěn)定、客群年齡較高、儲備醫(yī)療資源豐富，進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)有著天然優(yōu)勢。根據(jù)中國保險資產(chǎn)管理業(yè)

協(xié)會，截至

2021年

3月，已經(jīng)有

10家保險機構(gòu)投資

47個養(yǎng)老社區(qū)項目，床位數(shù)達(dá)超過

8.4萬個，險資在養(yǎng)老及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

上下游醫(yī)療、健康行業(yè)領(lǐng)域布局的私募股權(quán)投資基金已經(jīng)超過

2340

億元。目前已布局養(yǎng)老社區(qū)的險企均采用保險結(jié)合養(yǎng)老社區(qū)模式，即購買旗下保險產(chǎn)品可享受免押金入住權(quán)、優(yōu)先選房權(quán)等特權(quán)，

實現(xiàn)保險與養(yǎng)老相結(jié)合。以泰康人壽為例，購買泰康人壽旗下幸福有約保險計劃，繳納保費達(dá)

200萬元即可獲得入住資格，

受益人每月可領(lǐng)取保險金支付養(yǎng)老社區(qū)中的房屋使用費及服務(wù)費，到期獲得大額生存金和身故保險金，實現(xiàn)保險產(chǎn)品與養(yǎng)老

社區(qū)的有機結(jié)合。1）運營模式：泰康、國壽、太保、新華、平安等險企多采用自建或合作建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的重資產(chǎn)運營模式入局；合眾及太平

則采取輕重結(jié)合的模式入局。2）社區(qū)類型：險企多借鑒

CCRC社區(qū)模式，但側(cè)重不同。泰康在標(biāo)準(zhǔn)化

CCRC社區(qū)的基礎(chǔ)上，通過全國多核心城市布局，

構(gòu)建旅居養(yǎng)老模式；國壽以“三點一線”布局，實行地區(qū)差異化社區(qū)模式；太保推出旅居養(yǎng)老、健康養(yǎng)老、康復(fù)護(hù)理三大社

區(qū)；新華打造高端城市介護(hù)型社區(qū)、CCRC社區(qū)、旅居大型社區(qū)的三線布局；平安聚焦一線、二線城市核心區(qū)域的

CCRC社區(qū)；合眾通過自建+第三方社區(qū)的形式在全國十二個城市打造旅居養(yǎng)老；太平自建

CCRC社區(qū)，并通過品牌授權(quán)、租賃、

合作運營等模式發(fā)展全國連鎖布局旅居養(yǎng)老社區(qū)。3）收費模式：各險企普遍采用租賃的盈利模式。除保費掛鉤入住資格外，泰康、合眾、太平也推出入門費、大額押金或會

籍費獲入住資格的模式。4）目標(biāo)客戶：險企養(yǎng)老社區(qū)大多針對高客，門檻為

200萬元保費以上。代表性險企中，僅平安針對高凈值客戶、保費門檻

達(dá)

1000

萬元，合眾人壽針對中端客戶、保費門檻30

萬元。2.1

泰康人壽：打造“泰康之家”1）運營模式：自建

CCRC社區(qū)，打造全國連鎖布局泰康于

2009

年開始布局養(yǎng)老社區(qū)“泰康之家”，是國內(nèi)最早布局養(yǎng)老社區(qū)的保險公司。泰康人壽采用獨立開發(fā)的重資產(chǎn)模

式運營養(yǎng)老社區(qū)，同時引入美國

CCRC養(yǎng)老模式，配備專業(yè)康復(fù)醫(yī)院和養(yǎng)老照護(hù)專業(yè)設(shè)備，提供獨立生活、協(xié)助生活、專

業(yè)護(hù)理、記憶照護(hù)四種生活服務(wù)區(qū)域，滿足不同身體狀況長者的照護(hù)需求，實現(xiàn)一站式退休生活解決方案。目前，泰康之家已完成北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州等

24

個核心城市的大型連鎖醫(yī)養(yǎng)社區(qū)和康復(fù)醫(yī)

院的布局，選址多為城市郊區(qū)，建筑面積一般可達(dá)

10萬平方米。順應(yīng)老年人“養(yǎng)老+旅游”需求，泰康之家利用其全國連鎖

布局的優(yōu)勢，提出候鳥式旅居養(yǎng)老，長者可以通過預(yù)約異地泰康之家社區(qū)的方式滿足短期交換居住、旅行度假的養(yǎng)老需求。泰康之家總規(guī)劃地上建筑面積約

367萬平方米，可容納約

6.6萬名老人，規(guī)劃超

4.3萬個養(yǎng)老單元以及約

2500張醫(yī)療床位。

目前已有

7

地

8

家養(yǎng)老社區(qū)投入運營，其中最早開園的北京燕園北區(qū)入住率接近

100%，上海申園一期入住率也超

95%。2）服務(wù)特色：“1+N”服務(wù)泰康之家采用自營服務(wù)的模式，推出“1+N”服務(wù)，即

1名個案管理師和

N個照護(hù)團(tuán)隊，照護(hù)團(tuán)隊覆蓋護(hù)理、康復(fù)、醫(yī)療、

藥師、社工、文娛、運動、餐飲等多個方面，保障長者全方位、多方面的照護(hù)。此外，泰康之家引入長期照護(hù)體系（TK-LTC），

定制不同程度的生活照顧及護(hù)理服務(wù)。除生活照料外，泰康創(chuàng)新提出“長壽、健康、富足”三大解決方案，打造全新養(yǎng)老財富解決方案，建立“1+N”財富團(tuán)隊，即

1

個健康財富規(guī)劃師和

N個泰康全生態(tài)的專家顧問。同時泰康推出生活服務(wù)平臺“泰生活”，為客戶提供

7*24

小時的財

富服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、健康服務(wù)等。3）收費模式：保險/入門費+樂泰財富卡+月費+餐費+護(hù)理費泰康之家收費模式主要包括保費/入門費、會員費（樂泰財富卡）、月費、餐費和自由選擇的護(hù)理服務(wù)費。泰康之家入住資格

由購買指定產(chǎn)品或繳納入門費獲得：根據(jù)泰康人壽客戶入住養(yǎng)老社區(qū)確認(rèn)函，①入住資格與泰康人壽旗下的幸福有約保險掛

鉤，繳納保費

200萬元以上免收入門費，保證投保人或被保人

80歲前的入住權(quán)；300萬元保證投保人、被保人終身入住權(quán)

及優(yōu)先選房權(quán)；500萬元可獲投保人、被保人、投保人父母、投保人配偶父母中任意兩人終身入住權(quán)及優(yōu)先選房權(quán)。②非保

險客戶則需通過繳納入門費及購買樂泰財富卡獲得入住權(quán)。樂泰財富卡本質(zhì)上是入住泰康之家的可退還押金，購買樂泰財富

卡可獲得月費優(yōu)惠。以泰康之家·燕園為例，不同房型的樂泰財富卡價格在

40萬元-360萬元之間，月費折扣約

6折。購買樂泰財富卡后，月費

根據(jù)戶型和居住人數(shù)約

6000

元/月-20000

元/月，每人每月餐費約

1800

元。針對需照護(hù)老人，護(hù)理區(qū)包含協(xié)助生活、記憶

照護(hù)、專業(yè)護(hù)理，需繳納

20

萬元的押金，及

5600

元/月-13600

元/月不等的護(hù)理費。通過綁定“保險+月費”或“入門費+

會員費+月費”的形式，泰康之家建立起保險客戶與養(yǎng)老社區(qū)客戶的聯(lián)動；通過收取高額入門費的方式，確保重資產(chǎn)布局的

養(yǎng)老社區(qū)能夠快速回籠資金；而月費等服務(wù)費則能夠為項目提供穩(wěn)定的長期現(xiàn)金流，維持泰康之家的長期運轉(zhuǎn)。4）新模式探索：股權(quán)投資+私募基金的重資產(chǎn)模式2016

年，泰康資管出資

60億元認(rèn)購保利地產(chǎn)

7.32億股，成為其第二大股東（持股比例達(dá)

6.22%）。2020年

9月，泰康人

壽、泰康養(yǎng)老協(xié)議受讓陽光城股份，成為陽光城重要戰(zhàn)略投資人；2021年

4

月

5日陽光城發(fā)布公告，與股東泰康簽署戰(zhàn)略

合作框架協(xié)議，明確：①在項目獲取及代建代銷方面，涉及存量不動產(chǎn)合作，針對泰康已布局的項目，同等條件下優(yōu)先與陽光城合作；涉及增量項目拓展，發(fā)揮泰康在醫(yī)養(yǎng)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)資源等方面的優(yōu)勢，拓展合作；②在不動產(chǎn)股權(quán)基金方面，雙方共同設(shè)立不動產(chǎn)投資基金，用于投資、孵化相關(guān)項目；③在融資合作方面，泰康及其資管子公司在信用債、非標(biāo)、資產(chǎn)證券化、公募

Reits等領(lǐng)域與陽光城展開合作；④在物業(yè)合作方面，雙方將在物業(yè)管理領(lǐng)域開展全面合作，包括泰康優(yōu)先考慮與陽光城物業(yè)子公司開展資本市場領(lǐng)域合作，

在陽光城管理小區(qū)內(nèi)提供社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)、打造智慧物業(yè)平臺、嵌入式養(yǎng)老服務(wù)站、遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù)等業(yè)務(wù)模式，提供多元

化增值服務(wù)，持續(xù)提高客戶滿意度、擴(kuò)大行業(yè)影響力。2.2

中國人壽：打造“國壽嘉園”+普惠型社區(qū)養(yǎng)老1）運營模式：自建差異化

CCRC社區(qū)，引入海外成熟運營體系中國人壽于

2016

年發(fā)布高端健康養(yǎng)老品牌“國壽嘉園”，采用合作開發(fā)的重資產(chǎn)模式入局。2017

年以來，隨著蘇州雅境、

三亞逸境、天津樂境的開業(yè)以及北京韻境等新社區(qū)的籌建，國壽初步完成三點一線首期布局，即聚焦北京、天津、蘇州、深

圳、三亞等城市，為老年人提供夏住蘇州、秋住京津、冬住三亞的候鳥度假式養(yǎng)老養(yǎng)生生活方式。國壽嘉園同樣借鑒美國

CCRC模式，但不同于泰康人家各地標(biāo)準(zhǔn)化的

CCRC社區(qū)，國壽嘉園不同地域的社區(qū)定位有所差別，例如北京的韻境定位

為溫泉酒店為特色的大型養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體；蘇州的雅境定位復(fù)合型養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)；三亞的逸境為康養(yǎng)度假基地；天津的樂境

定位為醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)。國壽嘉園引進(jìn)國外成熟運營體系，通過合資、合作等形式為項目提供養(yǎng)老服務(wù)、康復(fù)護(hù)理、失智照料等專業(yè)化服務(wù)。例如位

于蘇州陽澄湖的雅境與美國最大非上市養(yǎng)老運營機構(gòu)魅力花園（MerrillGarden）簽署合作協(xié)議，由國壽子公司國壽投資控

股有限公司（出資比例

65%）與魅力花園（出資比例

35%）合資設(shè)立的國壽魅力花園（蘇州）養(yǎng)老養(yǎng)生管理有限公司運營

國壽嘉園·雅境。2）服務(wù)特色：配套完善、打造九大服務(wù)體系身心并養(yǎng)：國壽嘉園選址于城市郊區(qū)、旅游勝地等優(yōu)美自然環(huán)境中，貼近自然；社區(qū)內(nèi)部設(shè)立健身房、漫步道、太極廣場等

設(shè)施，滿足長者養(yǎng)生鍛煉、社交聚會需求；房間內(nèi)部通透明亮，采用國家認(rèn)證綠色環(huán)保材料及新風(fēng)系統(tǒng)，保證居住環(huán)境質(zhì)量。

智慧養(yǎng)老：國壽嘉園與華為、廣發(fā)銀行等公司簽署合作協(xié)議，未來在智慧養(yǎng)老創(chuàng)新方面發(fā)展多項合作，打造“智慧家庭、智

慧社區(qū)、智慧健康、智慧金融、智慧生活”五大智慧。多元服務(wù)：國壽嘉園通過搭建平臺、整合資源、實施建立等多元化模式，圍繞長者“醫(yī)、食、住、行、文、娛、思、享、健”

九大需求，建立專業(yè)服務(wù)體系及標(biāo)準(zhǔn)，最大化滿足長者物質(zhì)與精神層面的需求。3）醫(yī)療優(yōu)勢：內(nèi)部設(shè)立醫(yī)務(wù)室和養(yǎng)護(hù)中心，外部與國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源合作以國壽嘉園·天津樂境為例，在社區(qū)內(nèi)部方面，國壽嘉園自建社區(qū)醫(yī)務(wù)室和超

5000平米的健管養(yǎng)護(hù)中心，配備專業(yè)管理服

務(wù)團(tuán)隊，為每一位長者建立全面健康檔案，以“多對一”的

MDT多學(xué)科服務(wù)模式為長者提供全生命周期、一站多維式、個

性化的專業(yè)健康管理服務(wù)。在對外合作方面，社區(qū)選址緊鄰天津醫(yī)科大學(xué)總醫(yī)院空港醫(yī)院、天津腫瘤醫(yī)院空港分院兩大三級

醫(yī)院，醫(yī)療保障優(yōu)勢明顯，同時與紐約長老會醫(yī)院、英華國際、大醫(yī)同盟等國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)醫(yī)療健康資源建立合作機制，提供全

方位醫(yī)療服務(wù)。4）收費模式：保費+押金+會員費（嘉園卡）+月費+餐費+護(hù)理費目前，國壽嘉園的入住資格必須掛鉤國壽指定保險產(chǎn)品，根據(jù)國壽嘉園養(yǎng)老社區(qū)入住資格確認(rèn)書，總保費不低于

200萬元人

民幣，且該保單保費已一次性交付完畢或已分期交付超過

3年，可獲投保人或投保人指定的一名自然人的保證入住權(quán)（限制

行權(quán)時間為社區(qū)開業(yè)前

5

年）、及終生優(yōu)先入住權(quán)。以國壽嘉園·雅境為例，入住時，除保費外，其自理區(qū)收費采用“押金+會員費（嘉園卡）+月費+餐費”的模式，押金為

20

萬元或

30

萬元，是客戶入住養(yǎng)老社區(qū)時應(yīng)交納的一筆可按照相關(guān)規(guī)定無息退還的費用，但購買保險客戶不需繳納；嘉園卡

為

90萬元-180萬元，是一筆可按照相關(guān)規(guī)定退還的費用，用于鎖定相關(guān)優(yōu)惠，不強制繳納、由客戶進(jìn)行選擇；月費為

6500

元/月-25000

元/月不等，由房租和基礎(chǔ)服務(wù)費兩部分構(gòu)成；餐費根據(jù)實際發(fā)生費用結(jié)算。護(hù)理區(qū)收費采用“押金+月費”的

模式，其中押金

20

萬元-30

萬元，月費

16800

元/月以上，包含房租、基礎(chǔ)服務(wù)費、護(hù)理費、餐費等。5）新模式探索：政府合作的輕資產(chǎn)運營+成立私募基金的重資產(chǎn)運營成立不動產(chǎn)投資基金的重資產(chǎn)模式：2021

年中國人壽還成立國內(nèi)規(guī)模最大的專注于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的旗艦型股權(quán)投資基金——北

京國壽養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金，總規(guī)模

200億元，首期規(guī)模

100億元，專注于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資，包括

CCRC養(yǎng)老社區(qū)、城市

核心區(qū)醫(yī)養(yǎng)綜合體、精品養(yǎng)老公寓等實業(yè)資產(chǎn)。探索社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老的輕資產(chǎn)運營模式：2015

年，中國人壽與深圳市政府合作，開啟“普惠型高品質(zhì)社區(qū)居家養(yǎng)老模

式”的探索，先后落成并運營福保社區(qū)頤康之家、康欣社區(qū)頤康之家、鹽田區(qū)悅享中心、悠享家健康護(hù)老中心。普惠型社區(qū)

本質(zhì)是一種嵌入式養(yǎng)老社區(qū)，集生活照護(hù)、康復(fù)護(hù)理、健康餐飲、休閑娛樂四位功能于一體，主要服務(wù)周邊社區(qū)老人，能夠

有效覆蓋主流需求人群。國壽以機構(gòu)養(yǎng)老產(chǎn)品“國壽嘉園”為主體，探索社區(qū)養(yǎng)老新模式，未來以養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老中心為基

地輻射更多居家養(yǎng)老，最終形成覆蓋機構(gòu)、社區(qū)、居家養(yǎng)老的完整體系。2.3

中國太保：打造“太保家園”1）運營模式：自建三大社區(qū)，引入歐葆庭合作運營2018

年

7月，中國太保發(fā)布中長期養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，采用合作開發(fā)的重資產(chǎn)模式入局，明確從投資開發(fā)、運營服務(wù)和保

險協(xié)同三方面全方位發(fā)力養(yǎng)老投資領(lǐng)域的目標(biāo)；隨即推出高端養(yǎng)老社區(qū)“太保家園”，包括樂養(yǎng)、頤養(yǎng)、康養(yǎng)社區(qū)，為長者

提供全年齡、全方位、一站式的健康養(yǎng)老呵護(hù)。三大社區(qū)定位各不相同，其中，樂養(yǎng)社區(qū)面向

55-69歲老人，以候鳥式養(yǎng)老

為主；頤養(yǎng)社區(qū)面向

70-79

歲老人，以健康養(yǎng)老為主；康養(yǎng)社區(qū)面向

80

歲以上老人，以康復(fù)護(hù)理為主。盡管入局相對較晚，但太保家園布局快速落地，現(xiàn)已布局成都、大理、杭州、廈門、南京、上海東灘、上海普陀、武漢等

8

個養(yǎng)老社區(qū)項目，其中成都頤養(yǎng)社區(qū)及大理樂養(yǎng)社區(qū)已于

2021

年

10

月

29日開業(yè)。根據(jù)太保家園公眾號，截至

2021

年

8

月末，太保家園

8個養(yǎng)老社區(qū)累計已開工

63.68萬平方米，在建

4894套養(yǎng)老公寓、7966張床位，總儲備床位超過

1.1萬張，

已躍居保險行業(yè)第二；累計發(fā)放養(yǎng)老社區(qū)資格函已超

1.4

萬份，對保險主業(yè)的促進(jìn)作用逐步顯現(xiàn)。太保家園的建設(shè)管理采用

EPC模式（設(shè)計、采購、施工一體化），合作對象以央企和上海市屬國企等有實力的建設(shè)單位為

主。具體來看，由太保養(yǎng)老投資公司、第三方監(jiān)理公司、咨詢公司共同監(jiān)管建設(shè)全流程，加強質(zhì)量、安全、進(jìn)度的管理。太保與歐葆庭集團(tuán)以合資公司的形式合作運營養(yǎng)老社區(qū)。2018年

11月，太保和法國歐葆庭集團(tuán)合作成立養(yǎng)老運營合資公司

太保歐葆庭（上海）養(yǎng)老企業(yè)管理有限公司，為太保家園引進(jìn)法國歐葆庭養(yǎng)老社區(qū)運營模式。法國歐葆庭集團(tuán)（ORPEA）

是歐洲最大的養(yǎng)老康復(fù)集團(tuán)，截至

2020

年末，在全球

23

個國家經(jīng)營

1114

家機構(gòu)，總計床位數(shù)超過

11

萬張。太保家園與

歐葆庭合作運營，有利于將歐葆庭在長者健康和護(hù)理領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗本土化，助力太保家園建立高效、標(biāo)準(zhǔn)的運營體系。2）服務(wù)特色：從“打造居住空間”邁向“提升服務(wù)品質(zhì)”2021

年

9

月，太保發(fā)布養(yǎng)老服務(wù)體系，涵蓋長者入住后生活服務(wù)、醫(yī)療保健、文娛社交等基礎(chǔ)服務(wù)，從“打造居住產(chǎn)品空

間”的

1.0

時代邁向“提升為老服務(wù)品質(zhì)”的

2.0

時代。3）醫(yī)療優(yōu)勢：具備互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療優(yōu)勢中國太保確定“2020-2025年大健康”戰(zhàn)略，提出建設(shè)互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療、布局實體醫(yī)療、再造健康險公司和設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金四

大工作重點?；ヂ?lián)網(wǎng)醫(yī)療方面，2021年

4月，中國太保與瑞金醫(yī)院合作共建“廣慈太?；ヂ?lián)網(wǎng)醫(yī)院”正式揭牌，具備多方面差異化優(yōu)勢：

與醫(yī)院密切合作方面患者就醫(yī)；整合商保、醫(yī)保支付，形成產(chǎn)品和服務(wù)無縫聯(lián)接；提高效率,建立自有的分級診療體系，精

準(zhǔn)匹配醫(yī)療資源；利用

AI和大數(shù)據(jù)技術(shù)賦能醫(yī)療標(biāo)準(zhǔn)化?；ヂ?lián)網(wǎng)醫(yī)院憑借其便利、迅速的特性能夠豐富太保家園的高水平

醫(yī)療資源，支持養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部的醫(yī)療服務(wù)。設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金方面，2021

年

3

月，中國太保成立太保私募基金管理公司，發(fā)起設(shè)立太保大健康產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金；同

時，與紅杉共同發(fā)起設(shè)立健康產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金，將更有效支持養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)拓展，形成競爭優(yōu)勢。4）收費模式：保費+小額入門費+家園卡+月費+餐費+護(hù)理費太保家園入住資格獲得需購買旗下年金險產(chǎn)品，根據(jù)

2020年資格函獲得規(guī)則，客戶購買保險累計保費

200萬元可獲得投保

人、被保人或直系親屬的

2個終身保證入住權(quán)、1

個優(yōu)先入住權(quán)、免交入門費權(quán)以及家園卡辦理優(yōu)惠。入住費用方面，分為自理公寓和護(hù)理公寓兩類，自理公寓以“小額入門費+家園卡（多檔可選）+月費+餐費”形式收費；護(hù)

理公寓以“小額入門費+月費+餐費+護(hù)理費”形式收費。其中，入門費、家園卡費為可退還押金，具有保證入住權(quán)的客戶可

免入交門費。2.4

新華保險：打造“新華家園”1）運營模式：自建養(yǎng)老社區(qū)，“尊享+頤享+樂享”三線布局新華保險自

2012

年開始布局養(yǎng)老社區(qū)品牌“新華家園”，采用自主開發(fā)的重資產(chǎn)運營模式，自主投資、建設(shè)、運營。新華

家園進(jìn)行尊享、頤享以及樂享三線布局，構(gòu)涵蓋康復(fù)護(hù)理、持續(xù)照料、養(yǎng)老養(yǎng)生三大產(chǎn)品線，目前核心城市為北京和海南博

鰲，總建筑面積

42.4

萬平方米，提供超過

4000

套養(yǎng)老公寓房間。尊享社區(qū)主要定位醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的高端介護(hù)型養(yǎng)老社區(qū)，地處北京核心地段，周邊配套資源豐富，主要針對失能、半失能、失智

及高齡可自理的長者，提供醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理、養(yǎng)老等多方面的深度生活照護(hù)服務(wù)。頤享社區(qū)則借鑒

CCRC持續(xù)護(hù)理社區(qū)模式，選址在北京周邊，有良好的交通條件，服務(wù)內(nèi)容包括從活力養(yǎng)老到生活照護(hù)、

到醫(yī)養(yǎng)護(hù)理的持續(xù)照料退休社區(qū)。一期以活力養(yǎng)老為主，預(yù)計于

2021年底提供四種戶型，共計

182套長住公寓。除長住服

務(wù)外，新華家園提供創(chuàng)新型的短期體驗項目，共計

100

余套短期體驗客房；二期以護(hù)理為主，配有

300

戶護(hù)理單元。樂享社區(qū)選址在自然環(huán)境、氣候條件良好的海南博鰲，定位旅居度假、休閑康養(yǎng)的大型社區(qū)。海南博鰲樂享社區(qū)是我國首個

國家級試驗區(qū)，被賦予

9

條優(yōu)惠政策，國外上市、國內(nèi)未上市藥品、醫(yī)療器械可在園區(qū)醫(yī)療機構(gòu)使用。2）服務(wù)特色：三大社區(qū)差異化服務(wù)尊享公寓定位城市核心區(qū)照護(hù)醫(yī)養(yǎng)社區(qū)，打造專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊，由擁有近

10年高端養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗的專業(yè)人員領(lǐng)銜，部分人員

具有三甲醫(yī)院及海內(nèi)外高端養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)經(jīng)驗。護(hù)理員每日不間斷定期巡視并詳細(xì)記錄，及時了解長者心理變化、身體情況，

專職醫(yī)生定期健康評估、每日巡查。除護(hù)理以外，尊享公寓設(shè)置多層次室內(nèi)、室外活動空間，室內(nèi)配置活動休閑區(qū)、獨立客

廳、多功能區(qū)等娛樂社交區(qū)域，室外設(shè)置園林庭院，共有三個休閑娛樂空間。頤享社區(qū)圍繞活力養(yǎng)老、健康養(yǎng)老相結(jié)合的定位，提供涵蓋管家服務(wù)、餐飲服務(wù)、學(xué)院服務(wù)、健康管理、旅居服務(wù)

5大版塊

共計

218項標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)內(nèi)容、189項適老化設(shè)施設(shè)備服務(wù)項目，保證

7*24小時完善的生活照料和醫(yī)養(yǎng)服務(wù)；除標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品之

外，社區(qū)還將提供

20余項個性化尊享服務(wù)，如醫(yī)學(xué)運動、老年美體、心理療愈、慢養(yǎng)深度睡眠、老年綜合癥調(diào)理等。樂享社區(qū)主要針對活力長者，提供生活幫助、醫(yī)療咨詢、健康管理、精神娛樂服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容相對較少，但更注重長者長期

健康管理和興趣培養(yǎng)、社交活動等精神需求。3）醫(yī)療優(yōu)勢：自有醫(yī)務(wù)室+周邊社區(qū)醫(yī)院+新華康養(yǎng)醫(yī)院+周邊三甲醫(yī)院的多層次醫(yī)療服務(wù)新華家園以自有醫(yī)務(wù)室、周邊社區(qū)醫(yī)院、新華康養(yǎng)醫(yī)院、周邊三甲醫(yī)院為一體，形成多層次醫(yī)療服務(wù)。以北京蓮花池尊享社

區(qū)為例，新華家園社區(qū)內(nèi)設(shè)醫(yī)務(wù)室，自建醫(yī)護(hù)團(tuán)隊，配備診室、治療室、處置室，養(yǎng)生保健專家不定期開展養(yǎng)生保健講座；

周邊社區(qū)醫(yī)院提供常規(guī)就醫(yī)、預(yù)防保健功能；養(yǎng)老社區(qū)對接新華康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)旗下康復(fù)醫(yī)院，滿足社區(qū)內(nèi)長者的特殊康復(fù)要求；

此外，北京蓮花池尊享社區(qū)五公里范圍內(nèi)有九家三甲醫(yī)院，其中，北京電力醫(yī)院距離養(yǎng)老公寓僅

700米，配備綠色轉(zhuǎn)診通道。4）收費模式：保費+押金+月費+基礎(chǔ)護(hù)理費+餐飲費新華家園入住資格掛鉤新華保險指定保險產(chǎn)品（不含萬能險），根據(jù)

2020

年版新華保險客戶入住養(yǎng)老社區(qū)資格函，投保人

累計保費達(dá)

200萬元以上，可獲得入住資格函，簽署資格函的投保人及投保人的法定配偶、父母和法定配偶的父母具有優(yōu)先

入住權(quán)。目前僅有北京蓮花池尊享社區(qū)開業(yè)，主要采用“押金（入門費）+月費（床位費）+基礎(chǔ)護(hù)理費+餐飲費等其他增值

服務(wù)費”的收費模式，費用約

8000

元/月-25000

元/月。2.5

中國平安：打造“平安頤年城”1）運營模式：重資產(chǎn)建設(shè)聚焦一線、二線城市的

CCRC社區(qū)2012

年，中國平安啟動養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)首個項目，即桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)，定位為集生活、療養(yǎng)、田園、休閑為

一體的全齡化全配套養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)。2021

年

5月，平安推出高端康養(yǎng)產(chǎn)品系列“頤年城”，采用重資產(chǎn)模式，打造全國布局，

聚焦一線、二線城市中心區(qū)域的

CCRC綜合康養(yǎng)社區(qū)。首期為位于深圳市核心區(qū)位的超高端旗艦康養(yǎng)項目“深圳頤年城”。2）服務(wù)特色：打造全方位高端服務(wù)硬件上，平安臻頤年不同于其余社區(qū)定位城市郊區(qū)，精選深圳、北京等核心城市核心區(qū)域，首期項目落地深圳核心位置，景

觀宜人、交通便利，社區(qū)周圍配套優(yōu)質(zhì)，匯聚商業(yè)綜合體、直達(dá)三級綜合醫(yī)院。社區(qū)內(nèi)由國際設(shè)計大師打造戶型，搭配智能

生活起居交互平臺和智能緊急救援設(shè)備，實現(xiàn)智能安防和全體征動態(tài)監(jiān)測。

服務(wù)上，配備

1xN專屬管家團(tuán)，提供自理、半自理、專業(yè)照護(hù)、安寧療護(hù)一站式全周期服務(wù)；為高客定制高階服務(wù)。3）醫(yī)療優(yōu)勢：鏈接高水平醫(yī)療資源康復(fù)端，引進(jìn)美國醫(yī)學(xué)科學(xué)院院士勵建安教授的國際康復(fù)醫(yī)療團(tuán)隊；照護(hù)端，與日本養(yǎng)老服務(wù)商倍樂生知一愷邇公司合作提供全周期照護(hù)服務(wù)；醫(yī)療端，實現(xiàn)與國內(nèi)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源直通，如龍華醫(yī)院

7*24直升機就診通道，三甲名醫(yī)

VIP直通等。此外，2015年

4月，“平

安好醫(yī)生”正式上線，作為平安集團(tuán)旗下的互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療健康服務(wù)平臺，其擁有自主研發(fā)的

AI輔助整料系統(tǒng)幫助超

1800人的

醫(yī)療團(tuán)隊為用戶提供涵蓋

7*24小時全天候在線咨詢、轉(zhuǎn)診、掛號、在線購藥及

1小時送藥等一站式醫(yī)療服務(wù)，未來對接平

安臻頤年養(yǎng)老社區(qū)將形成閉環(huán)。4）收費模式：保費門檻高于同業(yè)平安臻頤年客戶通過康養(yǎng)社區(qū)入住權(quán)益和保單相結(jié)合的方式，投保平安臻頤年體系產(chǎn)品，提前存續(xù)養(yǎng)老資金，即可享受入住

康養(yǎng)社區(qū)，終身享受保證入住與費用優(yōu)惠等專屬權(quán)益。根據(jù)金融科技前沿公眾號，平安臻頤年保費門檻較同業(yè)相對較高，目

前其對接康養(yǎng)社區(qū)的保單共分為

3檔——V1（1000

萬元）、V2（2000

萬元）、V3（3000

萬元）。2.6

合眾人壽：打造“合眾優(yōu)年”1）運營模式：“自建+合作”，輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)結(jié)合合眾人壽是國內(nèi)最早參與養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的保險公司之一，2011

年提出“兩個千億”計劃，宣布全面進(jìn)軍養(yǎng)老及相關(guān)產(chǎn)業(yè)、

創(chuàng)立合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)，采用“自建+合作”、輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)結(jié)合模式。具體來看：①自建社區(qū)包括武漢、沈陽、南寧三

家大型養(yǎng)老社區(qū)，其中武漢、沈陽養(yǎng)老社區(qū)率先引進(jìn)美國

CCRC養(yǎng)老社區(qū)持續(xù)照護(hù)模式，針對

55歲以上退休長者，在長者

各個健康階段，提供專業(yè)化、定制化的生活照料及醫(yī)療護(hù)理，包括

AAC區(qū)域（獨立生活協(xié)助生活），CLC區(qū)域（協(xié)助照護(hù)、

專業(yè)照護(hù)和記憶照護(hù)）共四種生活服務(wù)區(qū)域。②合作社區(qū)主要是旅居合作社區(qū)，合眾優(yōu)年在河北、浙江、江蘇、云南等

12

地設(shè)有多家旅居合作社區(qū)，旅居療養(yǎng)資源豐富。該模式可作為居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老的補充，利用養(yǎng)老機構(gòu)、度假村等資源，

為長者提供安全愉悅的高品質(zhì)旅居養(yǎng)老體驗。2）服務(wù)特色：除個人、團(tuán)體長者客戶外，探索針對企業(yè)客戶的運營服務(wù)合眾人壽自建社區(qū)借鑒

CCRC社區(qū)經(jīng)驗，打造面對不同長者的六大服務(wù)。合眾自建社區(qū)為

AAC年輕獨立生活長者提供管家

式服務(wù)，為活躍健康長者提供協(xié)助照料服務(wù)、為失智記憶減退長者提供專業(yè)記憶照護(hù)服務(wù)、為失能長者提供中醫(yī)康復(fù)運動理

療等康復(fù)治療、為長者提供健康管理、慢性病管理、院前急救、三甲醫(yī)院綠色通道等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療服務(wù)。合眾優(yōu)年旅居社區(qū)利用養(yǎng)老機構(gòu)、度假村等資源，為

70歲以下活躍長者提供安全愉悅的高品質(zhì)旅居養(yǎng)老體驗，除社區(qū)自帶

養(yǎng)老服務(wù)，旅居社區(qū)還提供中醫(yī)理療、養(yǎng)生食療等附加健康服務(wù)，社區(qū)周邊旅行等增值服務(wù)。合眾優(yōu)年還提供管理咨詢、委托運營、專業(yè)培訓(xùn)等針對企業(yè)客戶的相關(guān)服務(wù)。管理咨詢服務(wù)為其他養(yǎng)老項目在投資、建設(shè)、

運營等不同階段，提供全方位的咨詢建議或者方案設(shè)計的服務(wù)；委托運營服務(wù)輸出優(yōu)年生活管理團(tuán)隊，充分利用優(yōu)年生活品

牌、依靠優(yōu)年生活管理體系，對其他養(yǎng)老項目進(jìn)行全面、系統(tǒng)管理的服務(wù)；專業(yè)培訓(xùn)服務(wù)為團(tuán)體或者個人提供養(yǎng)老經(jīng)營管理、

護(hù)理技術(shù)、能力評估、餐飲管理、團(tuán)隊激勵、營銷管理等綜合型或者專題型的養(yǎng)老培訓(xùn)服務(wù)。3）醫(yī)療優(yōu)勢：專業(yè)醫(yī)護(hù)團(tuán)隊+三甲醫(yī)院綠色通道以沈陽養(yǎng)老社區(qū)為例，社區(qū)內(nèi)部特聘專業(yè)醫(yī)護(hù)團(tuán)隊，全科醫(yī)護(hù)

24

小時守護(hù)健康，提供“定制式”健康管理服務(wù)；自建健康

會所，配有康復(fù)理療中心。社區(qū)外部，與三甲醫(yī)院綠色通道等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源對接。4）收費模式：保費/大額押金+房費+餐費+護(hù)理費合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)采用保險產(chǎn)品結(jié)合養(yǎng)老社區(qū)的模式，據(jù)根保險查查網(wǎng)，獲取社區(qū)入住資格的方式有購買保險產(chǎn)品和直接繳

費兩種。①購買指定保險產(chǎn)品：用戶通過購買合眾優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃產(chǎn)品，提前鎖定未來養(yǎng)老社區(qū)的入住權(quán)和租金。

被保人年齡范圍

18歲-65歲，不同保費金額對應(yīng)不同的社區(qū)入住年限——支付

30萬元保費，70歲以后可入住

10年；支付

50

萬元保費，70歲以后終身入住，相對于目前主流險企養(yǎng)老社區(qū)入門保費較低，符合合眾優(yōu)年中產(chǎn)階級的客戶定位。②直

接繳費入住，分為

ACC活躍長者區(qū)和

CCRC持續(xù)照料區(qū)兩類，其中

AAC采用“大額押金+房費+餐費”的收費模式和

CCRC采用“醫(yī)療備用金+房費+餐費+護(hù)理費”的收費模式。2.7

太平人壽：打造“樂享養(yǎng)老”1）運營模式：“輕重并舉”發(fā)展戰(zhàn)略太平人壽是國內(nèi)較早布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的先行者之一，2014年

7月以重資產(chǎn)模式自建的養(yǎng)老社區(qū)正式推出并命名為“梧桐人家”，

對標(biāo)國際高端

CCRC養(yǎng)老社區(qū)，分為健康活力區(qū)、頤養(yǎng)護(hù)理區(qū)兩大板塊，共設(shè)有

1500

余套健康活力老年公寓和近

900

張

康復(fù)護(hù)理床位，可為約

3500位長者提供康養(yǎng)服務(wù)。同時太平集團(tuán)積極探索輕資產(chǎn)運營模式，通過品牌授權(quán)、租賃、合作運

營等模式發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老公寓，打造全國養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡(luò)。目前太平人壽共擁有

12

家養(yǎng)老社區(qū)，包括太平小鎮(zhèn)·梧桐人

家、太平小鎮(zhèn)·海棠人家、太平小鎮(zhèn)·芙蓉人家、上?？鞓芳覉@、云南古滇名城、北京當(dāng)代時光里、蘇州和城、杭州朗和國

際醫(yī)養(yǎng)中心（銀泰、銀江、銀湖）、廣州保利天悅、青島融愛家藏馬山頤養(yǎng)社區(qū)、安徽中鐵佰和佰樂、河北燕達(dá)金色年華健

康養(yǎng)護(hù)中心。在運營服務(wù)方面，太平人壽與美國知名養(yǎng)老社區(qū)運營公司水印公司合作，合資設(shè)立太平水印養(yǎng)老企業(yè)管理有限公司為養(yǎng)老社區(qū)提供運營服務(wù)。美國水印擁有成熟先進(jìn)的運營管理體系，助力太平養(yǎng)老社區(qū)控制運營成本、提高服務(wù)質(zhì)量。2）服務(wù)特色：探索老年旅居及居家服務(wù)2021

年

12月，太平人壽正式推出養(yǎng)老服務(wù)品牌——“樂享養(yǎng)老”，下設(shè)“樂享家”、“樂享游”、“樂享居”三大養(yǎng)老業(yè)務(wù)。①樂享家：打造全國養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡(luò)。樂享家整合太平全國養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，提供物業(yè)、膳食、生活、文化、配套設(shè)施、健康管

理等全方位機構(gòu)服務(wù)。②樂享游：提供旅居養(yǎng)老服務(wù)。太平人壽依托全國布局的養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡(luò)提供旅居服務(wù)，主要通過與廣大優(yōu)質(zhì)的康養(yǎng)社區(qū)合作

實現(xiàn)全國旅居。目前“樂享游”項目已在深圳、江西、河南、杭州、廈門、甘肅、新疆、遼寧、天津落地，未來將繼續(xù)擴(kuò)大

布局范圍。此外，“樂享游”合作的康養(yǎng)社區(qū)也將成為“樂享家”養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡(luò)的重要儲備。3）醫(yī)療優(yōu)勢：自建二級康復(fù)醫(yī)院+周邊三甲醫(yī)院資源以梧桐人家為例，社區(qū)地處張江科學(xué)城、最大特色是自身及周邊醫(yī)療資源豐富。梧桐人家周邊有上海國際醫(yī)院、質(zhì)子重離子

醫(yī)院、上海腫瘤醫(yī)院分院，自建有二級康復(fù)醫(yī)院滿足社區(qū)內(nèi)看病配藥需求，同時與滬上多家三甲醫(yī)院合作，提供綠色通道、

海外就醫(yī)等高端醫(yī)療服務(wù)。4）收費模式：保費/會籍費+押金+房屋使用費+服務(wù)費+護(hù)理費+餐費太平“樂享家”對接太平養(yǎng)老年金產(chǎn)品，包括太平鑫享人生年金險、太平頤享人生等。根據(jù)太平樂享家入住資格書，保險客

戶累計保費

200萬元可獲投保人本人或投保人指定一人的保證入住權(quán)和優(yōu)先入住權(quán)（兩者限制行權(quán)時間為社區(qū)開業(yè)前

3年），

非保險客戶繳納

200

萬元會籍費后即可獲得入住權(quán)資格，使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓、繼承。自理區(qū)采取“房屋使用費+押金+服務(wù)費”

收費模式，護(hù)理區(qū)采用“押金+床位費+護(hù)理費+餐費”收費模式。5）新模式探索：入股私募基金，“保險+地產(chǎn)”合作開發(fā)、重資產(chǎn)運營模式太平人壽是保險+地產(chǎn)跨界合作模式的先行者?，F(xiàn)階段，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要參與者為房地產(chǎn)商和保險公司，雙方大多各自

為戰(zhàn)，但保險公司具備長期資金和優(yōu)質(zhì)客群等天然優(yōu)勢、房地產(chǎn)公司專業(yè)優(yōu)勢強，二者合作前景廣。2015年

11月

6日，保

利地產(chǎn)與太平人壽共同宣布，雙方將在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面戰(zhàn)略合作，合作范圍涵蓋養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運營服務(wù)平臺搭建、

保險客戶養(yǎng)老服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游投資等多項內(nèi)容。2018

年，太平人壽和保利地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立太平保利投資管理有限公

司，發(fā)起國內(nèi)首只專注于健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金，首期資金規(guī)模約

10億元，未來將達(dá)到

100億元，探索“養(yǎng)老

+保險”新模式，其前期核心目標(biāo)是在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)養(yǎng)老機構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)式覆蓋，后期將繼續(xù)沿著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈向上下游延伸，

投資孵化一些醫(yī)療、健康項目。三、房地產(chǎn)公司：布局路線各有千秋房企參與養(yǎng)老地產(chǎn)以重資產(chǎn)為主、輕資產(chǎn)為輔，采用養(yǎng)老住宅+一般住宅+配套+服務(wù)的綜合開發(fā)模式，主要通過“銷售+持

有”以及“租賃”盈利。房企主要通過自建社區(qū)的重資產(chǎn)運營模式參與養(yǎng)老地產(chǎn)，例如萬科隨園嘉樹項目、保利天悅和熹會

項目；部分房企與政府合作“公建民營”或利用已有物業(yè)提供養(yǎng)老機構(gòu)運營的輕資產(chǎn)運營模式，例如萬科智匯坊項目、綠城

余杭頤養(yǎng)公寓項目。3.1

萬科：三大養(yǎng)老模式探索萬科于

2009年開始探索養(yǎng)老業(yè)務(wù)，采用重資產(chǎn)自建社區(qū)和輕資產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)兩種運營模式，以及租賃和租售結(jié)合的兩種

盈利模式。目前萬科集團(tuán)重點布局“老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高”的“三高”城市，已經(jīng)布局北京、上海、

廣州、深圳、天津等

16

個城市，形成持續(xù)照護(hù)社區(qū)、城市全托中心、社區(qū)嵌入中心三大養(yǎng)老機構(gòu)模式。1）CCRC持續(xù)照護(hù)社區(qū)：以萬科隨園系列為代表萬科隨園系列定位高端養(yǎng)老社區(qū)，借鑒美國

CCRC社區(qū)模式，采取銷售+租賃模式。目前已在北京、杭州、寧波布局

10個

醫(yī)養(yǎng)項目，共有機構(gòu)養(yǎng)老床位

717個。其中，隨園嘉樹位于杭州良渚文化村，是這一系列的代表案例。隨園系列的適老化設(shè)

計不僅滿足相關(guān)基礎(chǔ)需求如去除高差、設(shè)置坡道、保證輪椅回轉(zhuǎn)和加裝扶手，還從生活習(xí)慣等角度考慮設(shè)計戶內(nèi)采光設(shè)計、

緊急按鈕、主臥應(yīng)急燈、陽臺內(nèi)伸晾衣架、角落包邊防撞、不活動通知監(jiān)控等，提供全方位住宅保障。根據(jù)億翰智庫，截至

2014

年末，一期

200套房源全部完成長期租賃或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；2015年

1月，首批房源交付入?。恢?/p>

4月，累計

120余戶、

200

多位長者入住，入住率超過

60%。側(cè)重于全生命周期、全品類的照護(hù)。萬科通過社區(qū)內(nèi)醫(yī)療配套以及和社區(qū)外醫(yī)院合作開通綠色通道的方式提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的照

護(hù)服務(wù)。社區(qū)內(nèi)，引入澳大利亞

RACGP、AACQA服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供醫(yī)療保障；萬科自營的光熙康復(fù)醫(yī)院全面引入，配備醫(yī)生護(hù)士，進(jìn)行

24小時值班、定期專家查房等。社區(qū)外，與浙一醫(yī)院等三甲醫(yī)院合作開設(shè)社區(qū)門診部，提供高質(zhì)量的醫(yī)療資源。

萬科隨園嘉樹收費模式主要分為銷售和租賃兩種。銷售部分采取使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，無產(chǎn)權(quán)，之后按月收取

2500

元-3500

元

不等的服務(wù)費；租賃部分則采用一次性繳納租金+月服務(wù)費模式。2）城市全托中心：以萬科怡園系列為代表（醫(yī)養(yǎng)結(jié)合）萬科怡園是布局于城市核心區(qū)域?qū)嵭嗅t(yī)養(yǎng)結(jié)合的高端老年公寓，目前布局在北京、青島、天津，結(jié)合城市周邊的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療

資源給長者提供全方位護(hù)理。項目主要針對高齡、有護(hù)理需求老人，由專業(yè)團(tuán)隊提供包括膳食在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)，以怡園

光熙長者公寓為例，2016

年

8

月開業(yè)，僅一年多已全部實現(xiàn)滿住和運營平衡。怡園品牌定位城市全托中心，地理位置優(yōu)越。怡園客戶主要是半自理和失能失智老人，對周邊醫(yī)療資源、生活配套要求高。

以怡園光熙為例，位于北京北三環(huán)核心位置，生活配套設(shè)施完善，臨近中日友好醫(yī)院、安貞醫(yī)院、中醫(yī)藥大學(xué)門診部等。率先試行“幸福銀行”。2018

年

4

月，“幸福銀行”概念率先在怡園光熙長者公寓試行，具體做法是給入住老人發(fā)放幸福賬

戶，賬戶內(nèi)儲存通過參與康復(fù)運動、社團(tuán)社交活動獲得的獎勵金，老人可在定期組織的“幸福集市”等活動中用獎勵金購買

到日常用品、飲品甜品等。試行當(dāng)年年底活動參與頻率平均提升

30%。收費模式采取抵押金+月費。以萬科怡園·時代城為例，押金為

1萬元。月費分為房租、護(hù)理費和餐飲費

3個部分。目前推

出單人公寓、雙人公寓及多人公寓等產(chǎn)品，根據(jù)入住老人的狀況評估分級收費，收費標(biāo)準(zhǔn)4400

元/月-19800

元/月不等。3）社區(qū)嵌入中心：以萬科智匯坊為代表（長者照料）萬科智匯坊采用社區(qū)嵌入式養(yǎng)老模式，即依托社區(qū)空置房源，引進(jìn)專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，在不脫離老人熟悉的社會關(guān)系和

生活環(huán)境的前提下，為社區(qū)及周邊的老人輸送專業(yè)化、精細(xì)化的養(yǎng)老服務(wù)。智匯坊的服務(wù)模式主要分為日間托付和短期托付

兩種，收費模式采用支付押金+月服務(wù)費。智匯坊的開發(fā)采用輕資產(chǎn)改造，在空巢老人數(shù)量多的小區(qū)發(fā)起，通過改造小區(qū)內(nèi)

部公共設(shè)施（如銷售中心、會所等）來提供生活配套的老年社區(qū)，滿足老年人喜好聚集的生活習(xí)慣。該模式能快速復(fù)制并且

精確定位目標(biāo)客戶，目前已布局上海、杭州、廣州等一二線城市。根據(jù)養(yǎng)老天地，廣州項目入住率

100%，已實現(xiàn)每月盈余。3.2

保利：提出三位一體中國式養(yǎng)老保利旨在打造由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式，實現(xiàn)盈利模式多元化。通過自建養(yǎng)老社區(qū)、

養(yǎng)老公寓的重資產(chǎn)模式介入機構(gòu)養(yǎng)老，基于機構(gòu)養(yǎng)老基礎(chǔ)；通過提供養(yǎng)老服務(wù)、適老化改造、公建民營等輕資產(chǎn)運營模式介

入社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老。同時保利盈利模式多元，其中，保利和熹會采用會員制租賃模式、保利西塘越采用銷售物業(yè)+服務(wù)

自持的模式。1）發(fā)展概況保利

2012年通過將北京一座小區(qū)內(nèi)的四星級酒店改造為和熹會養(yǎng)老公寓，正式入局養(yǎng)老行業(yè)；并與醫(yī)療背景的安平公司合

作，打造“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合“為特色的養(yǎng)老社區(qū)