蘇州南門宜星家居廣場項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)劃分報(bào)告課件

尊敬的領(lǐng)導(dǎo):受貴司委托，南京策地機(jī)構(gòu)為貴公司蘇州南門<宜星家居廣場(原用名)>項(xiàng)目實(shí)施全程代理服務(wù)。本報(bào)告為該項(xiàng)目前期總體定位研究部分，目的在于通過深入分析蘇州各大商圈整體市場環(huán)境和項(xiàng)目所在區(qū)域各項(xiàng)市場數(shù)據(jù)、指標(biāo)，為項(xiàng)目的總體定位提供定量和定性市場論據(jù)支持及項(xiàng)目發(fā)展方向的決策性研究。本次調(diào)研重在描述市場現(xiàn)狀并從中得出市場各方面的基礎(chǔ)結(jié)論，這些結(jié)論是市場事實(shí)的描述，應(yīng)作為項(xiàng)目總體定位的依據(jù)，但不作為項(xiàng)目總體定位必須采信的結(jié)論。

本次報(bào)告的主要內(nèi)容主要是在對蘇州全市商圈和區(qū)域市場特點(diǎn)分析的基礎(chǔ)上對本項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)劃分的研究，涉及項(xiàng)目定位的思考會在調(diào)研中有針對性的加以結(jié)合并包含在此次成果匯報(bào)當(dāng)中，對項(xiàng)目招商\推廣的總體思路和實(shí)施意見將在接下來的《項(xiàng)目招商策略執(zhí)行報(bào)告》中系統(tǒng)論述。前言前言項(xiàng)目定位研究思路蘇州商業(yè)格局研究尋求南門商圈市場特性商業(yè)規(guī)劃對南門商圈的影響項(xiàng)目周邊主要商圈特點(diǎn)分析項(xiàng)目周邊微觀商業(yè)環(huán)境分析分析結(jié)論項(xiàng)目發(fā)展方向論證周邊類比商業(yè)研究其他參考項(xiàng)目研究業(yè)態(tài)規(guī)劃建議經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算宜星家居廣場………………項(xiàng)目定位研究思路蘇州商業(yè)格局研究尋求南門商圈市場特性報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一、商業(yè)市場分析1.1蘇州商業(yè)格局研究1.2

商業(yè)規(guī)劃重大影響五、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算1.3南門商圈特性分析1.4

微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)1.5項(xiàng)目市場分析結(jié)論六、費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)1.1

市場定位1.2

形象定位1.3

功能定位1.4

客群定位1.1

公司簡介1.2

服務(wù)內(nèi)容1.3

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一石路商圈觀前商圈南門商圈綠寶廣場現(xiàn)代休閑廣場創(chuàng)世紀(jì)/南亞大廈/中翔南蘇州生活廣場萬達(dá)城市廣場

權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：自2002年商業(yè)地產(chǎn)投資熱顯現(xiàn)至今，5年的時間里其供應(yīng)增長率已達(dá)到了33%。蘇州很多新的商業(yè)地產(chǎn)正在規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)中。

蘇州傳統(tǒng)的商業(yè)中心一般是指觀前商圈、石路商圈、南門商圈三大塊。

1.1.1蘇州市商業(yè)格局石路商圈觀前商圈南門商圈綠寶廣場現(xiàn)代休閑廣場創(chuàng)世紀(jì)/南亞大廈1.1.2觀前商圈——基本情況觀前商圈觀前商業(yè)中心地處蘇州古城中心位置，是蘇州的傳統(tǒng)商貿(mào)、文化中心。商圈總占地面積52.4公頃，東起臨頓路，南至干將路，北依舊學(xué)前、因果巷，西達(dá)人民路。區(qū)內(nèi)主要由商業(yè)步行街和美食街及人民商場、長發(fā)商廈、金鷹國際、大洋百貨等購物商場構(gòu)成。觀前商圈商業(yè)繁華，名店、老店集中，名勝古跡眾多，融購物、娛樂、餐飲、旅游、觀光、休閑為一體。是蘇州城市最大和最具影響力的商圈。在蘇州"東園西區(qū)、古城居中、一體兩翼"的現(xiàn)代城市建設(shè)和發(fā)展的格局中起著無可取代的重要的中心作用。1.1.2觀前商圈——基本情況觀前商圈觀1.1.2觀前商圈——業(yè)態(tài)分析主要業(yè)態(tài)主要代表大型商場大洋百貨、第一百貨、人民商場、美羅商場等娛樂飆歌城、咖啡屋、電影院劇場等娛樂場所餐飲太監(jiān)弄美食街、碧鳳坊美食娛樂街松鶴樓，得月樓，五芳齋，綠揚(yáng)餛飩店等品牌店傳統(tǒng)老店稻香村、觀振興、乾泰祥、采芝齋、葉受和、陸稿薦、生春陽、黃天源等多家百年老店品牌服飾鱷魚恤、真維斯、班尼路、佐丹奴、美特斯等品牌專業(yè)賣場蘇寧電器賣場、冠芝琳手機(jī)賣場等1.1.2觀前商圈——業(yè)態(tài)分析主要業(yè)態(tài)主要代表大型商場大洋1.1.2觀前商圈——業(yè)態(tài)分析大型商場（7）餐飲、休閑娛樂（23）觀前商業(yè)業(yè)態(tài)品牌服飾（46）專業(yè)賣場（4）傳統(tǒng)老店（8）金店首飾（9）其他補(bǔ)充業(yè)態(tài)（40）觀前商圈主要業(yè)態(tài)以服飾\餐飲\休閑娛樂和大型商場\專業(yè)賣場為主1.1.2觀前商圈——業(yè)態(tài)分析大型商場（7）餐飲、休閑娛樂1.1.2觀前商圈——租售價(jià)格位置、地段租金、價(jià)格觀前街主干道店面售價(jià)10萬元/平方米、租金為38元/平方米.天人民商場附近租金為27元/平方米.天粵海時代廣場售價(jià)2.5萬元/平方米玄妙觀前門面租金13元/平方米.天觀前小商品市場租金1.6元/平方米.天錦地星座商鋪售價(jià)3.5-4.6萬/平方米玄妙廣場商鋪售價(jià)2.5~3.5萬元/平方米，租金5.3元/平方米.天觀前三期部分門面租金3元/平方米.天，售價(jià)為2.1萬元/平方米1.1.2觀前商圈——租售價(jià)格位置、地段租金、價(jià)格觀前街主1.1.3石路商圈——基本情況石路商圈石路商圈總面積達(dá)12．7萬平方米,東至閶胥路、南至金門路、西至廣濟(jì)路、北至上塘街，主要由南浩街、步行街、亞細(xì)亞商廈、石路國際商城、匯豐商場構(gòu)成，是蘇州市的繁華老商貿(mào)區(qū)。石路商貿(mào)區(qū)將成為構(gòu)建集游、購、娛、吃、住、行于一體的高品位的商貿(mào)旅游經(jīng)濟(jì)帶的黃金地段，充分發(fā)揮其城市副中心聚集和輻射功能，與觀前地區(qū)功能互補(bǔ)，形成“啞鈴狀”城市貿(mào)易布局。該商業(yè)中心是城市的“二級商圈”。1.1.3石路商圈——基本情況石路商圈石路商圈1.1.3石路商圈——業(yè)態(tài)分析主要業(yè)態(tài)主要代表大型商場石路國際商場、越洋百貨、時代廣場等娛樂滾石娛樂城、酒吧、咖啡屋、電影院劇場等娛樂場所餐飲金門商城地方特色南浩街服飾女人街、名店街1.1.3石路商圈——業(yè)態(tài)分析主要業(yè)態(tài)主要代表大型商場石路1.1.3石路商圈——業(yè)態(tài)分析大型零售（5）餐飲、休閑娛樂（33）石路商業(yè)業(yè)態(tài)服飾（260）小型零售（41）金融業(yè)（9）其他補(bǔ)充業(yè)態(tài)（16）石路商圈主要業(yè)態(tài)以服飾\餐飲\休閑娛樂和大型\小型零售業(yè)為主,其中服飾類商業(yè)占有絕對優(yōu)勢1.1.3石路商圈——業(yè)態(tài)分析大型零售（5）餐飲、休閑娛樂1.1.3石路商圈——租售價(jià)格位置、地段租金、價(jià)格時代廣場平均售價(jià)3萬/平米、租金為8元/平方米.天越洋廣場平均售價(jià)2.5萬，租金為7元/平方米.天名店街租金為2.2元/平方米.天南浩街租金3元/平方米.天金門商市租金為1.8元/平方米.天從業(yè)態(tài)分布來看，石路與觀前最大的區(qū)別在于眾多小型零售業(yè)的存在以及服飾業(yè)的發(fā)達(dá)。由于石路缺乏核心商業(yè)點(diǎn)以及大量品牌支撐，因此在租金、售價(jià)方面都要明顯低于觀前。1.1.3石路商圈——租售價(jià)格位置、地段租金、價(jià)格時代廣場1.1.4南門商圈——基本情況南門商圈南門商圈地處蘇州古城南北主干道人民路南段兩側(cè)，雄居繁華地段，緊靠輪船碼頭，交通十分便利。區(qū)域面積1.85平方公里，常住人口2.88萬，流動人口1.7萬余人。主要由泰華商城、南門商業(yè)大廈、三友大廈、南天大廈等構(gòu)成。南門商圈，聚集餐飲、娛樂、休閑、購物、旅游、商住為一體，成為蘇州的第三個商業(yè)副中心，也是蘇州城市商業(yè)的一道亮點(diǎn)。1.1.4南門商圈——基本情況南門商圈南門商1.1.4南門商圈——業(yè)態(tài)分析主要區(qū)位主要業(yè)態(tài)泰華商場珠寶、品牌首飾、禮品、煙酒、床上用品、家居用品、電器、品牌服裝、眼鏡、手表、首飾、化妝品、服飾鞋帽等新市路段一般餐飲、韓國燒烤、電子市場、服飾、賓館、其他雜貨東大街段咖啡館、餐飲、美容美發(fā)、食品批發(fā)，瓷器批發(fā)、蔬菜食品批發(fā)市場竹輝路段事業(yè)單位、賓館、銀行、證券業(yè)、餐飲業(yè)、服飾、美容和小型的超市十全街段酒吧、蘇州特產(chǎn)、古玩、餐飲、服飾烏雀橋段電腦1.1.4南門商圈——業(yè)態(tài)分析主要區(qū)位主要業(yè)態(tài)泰華商場珠寶1.1.4南門商圈——租售價(jià)格位置、地段租金、價(jià)格泰華商場租金6.7~20元/平方米.天文化宮兩側(cè)租金2.7~4元/平方米.天新市路段租金2-3.3元/平方米.天烏鵲橋段13000~14000元/平方米左右，租金3元/平方米.天十全街段售價(jià)12000元/平方米，租金2.3-3元/平方米.天東大街段售價(jià)20000元/平方米，租金1.7~3元/平方米.天竹輝路段售價(jià)16000元/平方米，租金2.7-3元/平方米.天1.1.4南門商圈——租售價(jià)格位置、地段租金、價(jià)格泰華商場1.1.5三大商圈比較分析總體而言，缺乏集中商業(yè)點(diǎn)，經(jīng)營檔次也都不高，這也是制約南門商圈發(fā)展的一個主要原因，整個商圈只有泰華商城一家集中商業(yè)，其余均為零散商業(yè)，很難與觀前和石路兩大商圈抗衡，其商業(yè)行為以滿足周邊為主。觀前商圈地理優(yōu)越\通達(dá)性好：從觀前商圈各個方位均可以快速到達(dá)蘇州其他區(qū)域。商業(yè)功能豐富齊全，并在傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)單純購物的基礎(chǔ)上融入旅游、游玩的元素。影響和輻射力強(qiáng)大,消費(fèi)群體廣泛：其影響和輻射除能夠立足蘇州外，其還可以向外省市延伸。這是蘇州其他商圈所不具有的優(yōu)勢和條件。商鋪的租售率/價(jià)高、商戶經(jīng)營業(yè)績明顯優(yōu)于蘇州其他商圈，物業(yè)價(jià)值穩(wěn)定。石路商圈商圈存在著寫字樓、商鋪、公寓等多種物業(yè)形態(tài)，對商圈形成一定的支撐；名店街、女人街等大量服飾專賣店的存在使石路在服飾特色方面超過了觀前。實(shí)行差異化定位和開發(fā)，如水景和燈光等的營造，能幫助該商圈和其他商圈區(qū)分開來。石路商圈的總體體量不大,綜合性、代表性的商業(yè)項(xiàng)目容量、檔次不高；該商圈內(nèi)缺少品牌的主力店，決定了商圈不具備強(qiáng)的號召力和影響力。南門商圈1.1.5三大商圈比較分析總體而言，缺乏集中報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一、商業(yè)市場分析1.1蘇州商業(yè)格局研究1.2

商業(yè)規(guī)劃重大影響五、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算1.3

南門商圈特性分析1.4

微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)1.5項(xiàng)目市場分析結(jié)論六、費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)1.1

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服務(wù)內(nèi)容1.3

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一1.2.1蘇州未來商業(yè)整體規(guī)劃蘇州未來的規(guī)劃中主要有五個商業(yè)中心，古城區(qū)三個，分別為石路、觀前街、南門，基本保持了原有的商業(yè)格局；新區(qū)規(guī)劃的商業(yè)中心在蘇州樂園南側(cè)，以規(guī)劃中的獅山廣場為核心的區(qū)域；園區(qū)則在湖東。1.2.1蘇州未來商業(yè)整體規(guī)劃蘇州未來的規(guī)劃中主要1.2.1蘇州未來商業(yè)整體規(guī)劃四大圈層第一圈層第二圈層第三圈層第四圈層第一層次為古城圈層，以蘇州古城護(hù)城河為界，面積約14.2平方公里第二層次為內(nèi)城圈層，東至東環(huán)路，西、南至京杭大運(yùn)河，北至滬寧高速公路，面積為73.2平方公里。第三層次為中心城圈層，包括平江、滄浪、金閶，以及工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)部分用地，面積約599.9平方公里。第四層次為外城圈層，以市區(qū)7個行政轄區(qū)的范圍為界，規(guī)劃用地面積約1650平方公里。1.2.1蘇州未來商業(yè)整體規(guī)劃四大圈層第一圈層第二圈層第三1.2.1蘇州未來商業(yè)整體規(guī)劃第一輪商業(yè)規(guī)劃中，確定的市區(qū)標(biāo)志性商業(yè)格局為“一個板塊二新二軸四帶”，此次調(diào)整為“兩核三副、兩軸三帶”.其中:

“兩核”為古城核心商業(yè)板塊，由觀前、石路、南門商業(yè)服務(wù)功能區(qū)組成，另一個新增核心商業(yè)板塊為湖東核心商業(yè)服務(wù)功能區(qū)，以城市東進(jìn)發(fā)展的戰(zhàn)略為依據(jù)，

“兩軸”中，東西商業(yè)發(fā)展主軸通過城市主干道串聯(lián)起古城商業(yè)板塊、獅山、湖東商業(yè)服務(wù)功能區(qū)。南北商業(yè)發(fā)展次軸通過人民路及其南北延伸段貫穿古城商業(yè)板塊、元和、平江新城和吳中商業(yè)服務(wù)功能區(qū)。1.2.1蘇州未來商業(yè)整體規(guī)劃第一輪商業(yè)規(guī)劃中，確定的市區(qū)標(biāo)1.2.2商業(yè)規(guī)劃對南門商圈的影響業(yè)態(tài)規(guī)劃:工廠直銷中心業(yè)態(tài)首次進(jìn)入規(guī)劃，古城圈層與內(nèi)城圈層不設(shè)置，中心城圈層控制性設(shè)置，至2020年引導(dǎo)設(shè)置2個左右，外城圈層適度設(shè)置，在3個左右。5000平方米以上的大型零售網(wǎng)點(diǎn)

購物中心大型百貨店大型專業(yè)店古城圈層不得設(shè)置大型綜合超市和倉儲式商場；內(nèi)城圈層嚴(yán)格控制，除已建、在建或已批項(xiàng)目外，不再設(shè)立。中心城圈層、外城圈層有序引導(dǎo)發(fā)展。古城圈層不提倡設(shè)置購物中心；內(nèi)城圈層控制中型購物中心的發(fā)展；中心城圈層引導(dǎo)發(fā)展；外城圈層不提倡設(shè)置中型購物中心。大型百貨店在古城圈層內(nèi)重點(diǎn)提升，內(nèi)城圈層整合提升。中心城圈層鼓勵設(shè)置，整體控制在4到6個；外城圈層不提倡設(shè)置。至2020年，規(guī)劃大型專業(yè)店18至30個，古城圈層、內(nèi)城圈層整體控制發(fā)展。中心城圈層、外城圈層適度發(fā)展。

分析:從蘇州市對各大圈層的規(guī)劃政策來看,處于中心圈層的南門商圈的背景良好,主要業(yè)態(tài)都處于引導(dǎo)或者鼓勵狀態(tài).1.2.2商業(yè)規(guī)劃對南門商圈的影響業(yè)態(tài)規(guī)劃:工廠直銷中心業(yè)態(tài)1.2.2商業(yè)規(guī)劃對南門商圈的影響街區(qū)規(guī)劃:規(guī)劃新建的商業(yè)街（區(qū)）共有14條，包括玄妙觀蘇州小吃街、葑門橫街商業(yè)老街、人民路地下商業(yè)街、南門步行街、南門餐飲街、平江新城商業(yè)街區(qū)、人民路北段地下商業(yè)街、石路西擴(kuò)步行街、滄浪新城商業(yè)街區(qū)、縣前街商業(yè)街區(qū)、金雞湖東商業(yè)街區(qū)、相城中心商業(yè)街區(qū)、渭塘珍珠湖路商業(yè)內(nèi)街、太湖度假區(qū)文化水街新建商業(yè)項(xiàng)目:位于滄浪區(qū)的原蘇綸紡織廠地塊被浙江嘉業(yè)以16.1億元摘得，該地塊和南門商業(yè)中心一水之隔，人民路、南門路、南環(huán)高駕縱橫交錯，商業(yè)價(jià)值很高。根據(jù)規(guī)劃，建成后的該地塊將是一個集特色創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅館商務(wù)、文化娛樂、旅游、教育、居住功能為一體的城市濱水區(qū)。

20000平方米的文化宮項(xiàng)目,目前正處于運(yùn)作階段,意向以整體招租為目標(biāo).分析:從政府的街區(qū)規(guī)劃和附近即將新建的商業(yè)項(xiàng)目來看,南門商圈未來的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將越來越集中和繁榮,并將帶來大量的人流以增強(qiáng)目前的輻射半徑.1.2.2商業(yè)規(guī)劃對南門商圈的影響街區(qū)規(guī)劃:規(guī)劃報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一、商業(yè)市場分析1.1蘇州商業(yè)格局研究1.2

商業(yè)規(guī)劃重大影響五、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算1.3南門商圈特性分析1.4

微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)1.5項(xiàng)目市場分析結(jié)論六、費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)1.1

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收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一1.3.1南門商圈概述南門商業(yè)區(qū)位于蘇州古城南端人民橋以北地段著名的“天堂水上航線”蘇州至杭州客輪碼頭就坐落于此；長途客車南站每天發(fā)送近200趟車次,從這里進(jìn)出蘇州的人流每天近15,000人次，南門地區(qū)已成為蘇州的南大門。區(qū)域商業(yè)較為興旺，有大型綜合商場泰華商城，超市等近10家；各類專業(yè)商場，商店上百家；還有蘇州較大的水產(chǎn)市場，蔬菜水果批發(fā)市場、茶葉市場和電子市場，以及各類風(fēng)味菜館近20家。南門商業(yè)中心交通便捷，商場眾多，人氣興旺，是蘇州市城南最繁華的鬧市區(qū).南門商圈人民橋人民路1.3.1南門商圈概述南門商業(yè)區(qū)位于蘇州古城南端人民橋以北1.3.2南門商圈業(yè)態(tài)分析整體來看，南門商圈業(yè)態(tài)主要為零售、服務(wù)、餐飲，服飾與娛樂業(yè)態(tài)較少，零散商業(yè)為主，其商業(yè)行為以滿足周邊為主，輻射范圍相對較小。南門商圈綜合業(yè)態(tài):1.3.2南門商圈業(yè)態(tài)分析整體來看，南門商1.3.3周邊路段主要商圈分析人民路南門段沿街商鋪業(yè)態(tài)以零售、服務(wù)和餐飲為主，面積集中在25-40平米之間，租金在80-120元/㎡·月。人民路南門段:1.3.3周邊路段主要商圈分析人民路南門段1.3.3周邊路段主要商圈分析新市路、竹輝路沿街商鋪業(yè)態(tài)零售、服務(wù)和餐飲三分天下，面積集中在28-36平米之間，租金在80-110元/㎡·月。新市路\竹輝路:1.3.3周邊路段主要商圈分析新市路、竹輝1.3.3周邊路段主要商圈分析東大街沿街商鋪業(yè)態(tài)以零售為主，占50%以上，面積集中在20-36平米之間，租金主要集中在70-100元/㎡·月。東大街:1.3.3周邊路段主要商圈分析東大街沿街商1.3.4小結(jié)南門商圈主要特性蘇州城南最繁華商業(yè)中心流動人口數(shù)量較大,有一定的隨機(jī)消費(fèi).以零售\餐飲業(yè)為主,并有少量服飾業(yè)態(tài),集中商業(yè)主要為泰華商城.商業(yè)整體輻射能力不強(qiáng),以滿足區(qū)域消費(fèi)為主.商鋪面積一般在20-40平方米,租金一般在70-120元/平方·月.1.3.4小結(jié)南門商圈主要特性蘇州城南流動人口數(shù)量較大,以報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一、商業(yè)市場分析1.1蘇州商業(yè)格局研究1.2

商業(yè)規(guī)劃重大影響五、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算1.3南門商圈特性分析1.4

微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)1.5項(xiàng)目市場分析結(jié)論六、費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)1.1

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公司簡介1.2

服務(wù)內(nèi)容1.3

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一1.4.1微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)本案所處人民路段典型商業(yè):集中商業(yè):泰華商城\泰華東樓餐飲商業(yè):必勝客\麥當(dāng)勞\快餐服飾商業(yè):海瀾之家\羅瑪情懷等1.4.1微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)本案所處人民路段典型商業(yè):集中商1.4.1微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)本案附近新市路段典型商業(yè):餐飲商業(yè):肯德基\大娘水餃\名典咖啡\意大利比薩屋等服飾商業(yè):安踏\雅戈?duì)朶天使羽翼及依托學(xué)校的零散商業(yè)1.4.1微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)本案附近新市路段典型商業(yè):餐飲商本案位于人民路與新市路交叉口，南門商圈核心位置，一樓為必勝客、交行、國美電器，對面為永和豆?jié){、美特斯邦威，本案往南為冠芝霖手機(jī)賣場、海瀾之家、三萬昌等，距泰華商城僅百米之遙。周邊商業(yè)氛圍濃厚，但相對缺乏主力店和特色賣場,使得本區(qū)域商業(yè)輻射面不夠。1.4.1微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)泰華商城泰華東樓海瀾之家麥當(dāng)勞美特斯邦威名典咖啡工人文化宮本案位于人民路與新市路交叉口，南門商圈核心位1.4.2集中商業(yè)對微觀商業(yè)環(huán)境的影響蘇州泰華商城成立于1996年，地處蘇州南門商業(yè)區(qū)，緊鄰本案,是古城區(qū)的標(biāo)志性建筑。泰華商城現(xiàn)有零售經(jīng)營面積4.8萬平方米，經(jīng)營品牌800多個，并擁有500個停車位。在經(jīng)營上，以精品為主導(dǎo)形成了精品與流行相結(jié)合的特色。在檔次上，國際頂級品牌的比重不斷提高。在品牌的數(shù)量上，處于蘇州的領(lǐng)先地位，而在品牌的質(zhì)量上也具有明顯的優(yōu)勢。BURBERRY、VERSACE、RALPHLAUREN、PAUL&SHARK、Aquascutum、BALLY、LANCEL、SWAROVSK、ChristianDior等各種國際一線大牌紛紛入駐泰華.泰華商城作為蘇州典型的高檔購物中心,覆蓋面廣,輻射能力強(qiáng),大大提高了區(qū)域商業(yè)環(huán)境的知名度和美譽(yù)度,并形成了主力店性質(zhì)的盆地效應(yīng),為處于周邊的商業(yè)帶來較大的利好.1.4.2集中商業(yè)對微觀商業(yè)環(huán)境的影響蘇州泰華商城成立于11.4.2集中商業(yè)對微觀商業(yè)環(huán)境的影響泰華商城主力業(yè)態(tài):泰華主樓樓層經(jīng)營產(chǎn)品主要品牌-1F進(jìn)口食品、家居禮品、廚房用品艾維爾、菲仕樂、楓泊居易1F世界名牌精品、高檔化妝品、名牌鐘表、珠寶飾品、咖啡廳MONT、BLAN、Ccartier、FolliFollie2F時尚女裝、世界名牌休閑裝、女士包袋、時尚女鞋、手表飾品、精品眼鏡NINEWESTSOLEALLIANCEIPSE3F時尚女裝、世界名牌休閑裝、女士包袋、時尚女鞋、手表飾品、精品眼鏡東京時裝、德詩克羅、蒂雅4F紳士服裝、高爾夫服裝、男士鞋包、男士配飾品、VIP客服中心新秀麗、23區(qū)、Calamar5F都市休閑服、戶外休閑服及戶外用品、服裝修改服務(wù)Jackie、ChanColumbia、JACKJONES6F寢具家飾類、童裝、玩具、餐廳、美容纖體夢潔、安睡寶、HALLMAK專柜E.land.kids、BABIES7F高檔家用電器、時尚家具、品牌特賣場三星、海爾、飛利浦、松下1.4.2集中商業(yè)對微觀商業(yè)環(huán)境的影響泰華商城主力業(yè)態(tài):泰三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一、商業(yè)市場分析1.1蘇州商業(yè)格局研究1.2

商業(yè)規(guī)劃重大影響五、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算1.3南門商圈特性分析1.4

微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)1.5項(xiàng)目市場分析結(jié)論六、費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)1.1

市場定位1.2

形象定位1.3

功能定位1.4

客群定位1.1

公司簡介1.2

服務(wù)內(nèi)容1.3

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一、商業(yè)市場1.5.1項(xiàng)目市場分析結(jié)論---宏觀市區(qū)三大商圈之一，前景良好,發(fā)展?jié)摿o限；缺少對外輻射，缺乏區(qū)域特色消費(fèi)場所、僅滿足周邊消費(fèi)為主；從宏觀商業(yè)格局來看從南門商圈現(xiàn)狀來看從南門未來商業(yè)規(guī)劃來看市級商業(yè)重點(diǎn)加強(qiáng)對象，政府支持力度較大；1.5.1項(xiàng)目市場分析結(jié)論---宏觀市區(qū)三大商圈之一，前景1.5.2項(xiàng)目市場分析結(jié)論---微觀南門商圈人民橋人民路新市路本案位于蘇州三大商圈之一的南門商圈核心位置，人民路與新市路交叉口，周邊商業(yè)氛圍濃厚,人流量大，昭示性好，地理位置極佳。本項(xiàng)目1.5.2項(xiàng)目市場分析結(jié)論---微觀南門商圈人民橋人民路新1.5.3項(xiàng)目區(qū)位分析——交通、人流

本案主要人流方向?yàn)槿嗣衤繁迸c新市路西，人民路南段人流相對較少，最少的為竹輝路方向人流。距離蘇州汽車南站較近,并且公交系統(tǒng)發(fā)達(dá),區(qū)位通達(dá)性良好.本項(xiàng)目所處地理位置交通發(fā)達(dá),人流量較大.1.5.3項(xiàng)目區(qū)位分析——交通、人流本案主1.5.4項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(O)政府對區(qū)域商業(yè)扶持力度較大,商業(yè)地位的加強(qiáng)，帶來本案價(jià)值的提升；區(qū)域缺乏特色的專業(yè)市場,為本案的運(yùn)作提供了契機(jī)；泰華商城的商業(yè)盆地效應(yīng);專業(yè)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)擁有豐富商家資源和專業(yè)的操作手段;威脅(T)周邊可能會出現(xiàn)大型商業(yè)項(xiàng)目，導(dǎo)致本案競爭壓力增加；前期家居市場運(yùn)營失敗會帶來一些負(fù)面影響;若國美電器不撤走,會繼續(xù)導(dǎo)致目前負(fù)面影響的存在;優(yōu)勢(S)處于南門商圈核心，區(qū)位優(yōu)勢明顯；處于商業(yè)干道和交通干道,通達(dá)性好、人流充足;空間格局靈活,面積較好控制；現(xiàn)房招租,商家入住便利,籌備周期短；劣勢(W)外立面陳舊,且國美占據(jù)咽喉位置,視覺沖擊力不強(qiáng)；門前人行道狹窄,導(dǎo)致步行人流不足,影響消費(fèi)群體到達(dá)本案的便利性;停車位缺乏，且管理不規(guī)范,停車問題較難解決；1.5.4項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(O)威脅(T)優(yōu)勢(S)劣停車位體量小,管理混亂附屬照片:停車位體量小,管理混亂附屬照片:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一、商業(yè)市場分析1.1蘇州商業(yè)格局研究1.2

商業(yè)規(guī)劃重大影響五、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算1.3南門商圈特性分析1.4

微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)1.5項(xiàng)目市場分析結(jié)論六、費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)1.1

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公司簡介1.2

服務(wù)內(nèi)容1.3

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一、商業(yè)市場2.1市場定位市場定位考慮要素區(qū)域商業(yè)整體規(guī)劃及主要業(yè)態(tài)限制性政策區(qū)域商業(yè)環(huán)境的和諧性及主要商業(yè)業(yè)態(tài)的差異化項(xiàng)目體量及空間布局項(xiàng)目的配套設(shè)施如:停車問題等主要商業(yè)業(yè)態(tài)基本處于引導(dǎo)或鼓勵狀態(tài)除泰華商城外,主要為餐飲和服飾類,缺乏特色專業(yè)市場體量適中布局靈活配套設(shè)施嚴(yán)重不足與區(qū)域商業(yè)環(huán)境和諧,與泰華東樓差異化互補(bǔ)引領(lǐng)蘇州時尚的特色專業(yè)市場2.1市場定位市場定位考慮要素區(qū)域商業(yè)整體規(guī)劃及區(qū)域2.2形象定位時尚的樂趣的南門第一站特色的年輕的平價(jià)的2.2形象定位時尚的樂趣的南門第一站特2.3功能定位集服裝\飾品\箱包\鞋類于一體以年輕女性為主要消費(fèi)群體環(huán)境舒適的特色專業(yè)市場功能定位與泰華東樓互補(bǔ)經(jīng)營\與周邊商業(yè)邀相呼應(yīng)投資門檻低消費(fèi)群龐大招商資源豐富2.3功能定位集服裝\飾品\箱包\鞋類2.3客群定位1、我們的客戶主要在30歲以下。大部分在25歲以下，這幾個階段是消費(fèi)欲望最旺盛的階段，80后的群體是目前時尚消費(fèi)的主體，而且購買頻率高，容易引發(fā)潮流。2、追求時尚，有自己的消費(fèi)主張，對消費(fèi)環(huán)境要求一般(偏舒適)，對配套（如停車等）要求不高，有些麻木追求時尚，強(qiáng)調(diào)凸現(xiàn)個性，標(biāo)榜自己；3、他們數(shù)量龐大，學(xué)生、剛踏入工作崗位的年輕人、新蘇州人等，是一批數(shù)量較大的消費(fèi)群體，而且忠誠度較容易培養(yǎng)。2.3客群定位1、我們的客戶主2.4類比項(xiàng)目---泰華東樓簡介泰華商城堅(jiān)持走精品與時尚相結(jié)合的特色之路，創(chuàng)造出一套以時尚經(jīng)營為內(nèi)涵的現(xiàn)代管理機(jī)制，經(jīng)營業(yè)績逐年遞增，特別是05年以來在奠定了精品時尚地位的基礎(chǔ)上泰華商城又將東樓全新改版為以經(jīng)營青春流行、運(yùn)動、休閑服飾為主的青春流行基地，取得了長足發(fā)展，成為南門地區(qū)乃至蘇州市區(qū)的一顆璀璨明珠。泰華東樓樓層經(jīng)營項(xiàng)目主要品牌-1F電動車、自行車廣場----1F化妝品、黃金首飾、手表眼鏡、流行女鞋、男女包袋、手機(jī)佰草集、OLAY、玉蘭油、周大福2F少女裝、少女配飾雜品曼婭奴、貝拉維拉、SODA3F女裝、內(nèi)衣襪品、羊絨衣、美容纖體----4F男士商務(wù)休閑服、男士戶外運(yùn)動服、男士鞋包、男士配飾品、健身館lenomarin、鄂魚恤、FUN5F運(yùn)動名牌服飾專賣、體育用品PUMA、耐克、阿迪達(dá)斯2.4類比項(xiàng)目---泰華東樓簡介泰華報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一、商業(yè)市場分析1.1蘇州商業(yè)格局研究1.2

商業(yè)規(guī)劃重大影響五、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算1.3南門商圈特性分析1.4

微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)1.5項(xiàng)目市場分析結(jié)論六、費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)1.1

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公司簡介1.2

服務(wù)內(nèi)容1.3

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一時尚萊迪（FashionLady）地下購物廣場位于南京新街口地區(qū)，分為地下兩層，總建筑面積為2萬多平方米，定位在時尚、流行的中低檔服裝、飾品上，主營服裝、鞋、飾品、餐飲、DIY、美容美甲等。其目標(biāo)客戶定位主要是女性。負(fù)一層共分四條街區(qū)，主營服裝、鞋類、百貨和餐飲，負(fù)二層共分五條街區(qū)，主營服裝、箱包、美容美甲以及娛樂。鋪位最寬為2．4米，最窄為1．5米，最大面積為110平方米，以中小型店面為主，小型的一般為7—10平方米，中型店鋪為20—25平米。3.1參考項(xiàng)目簡介時尚萊迪（FashionLady）地下購物3.2消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)任何一個商場都要有一定的消費(fèi)群體來支撐，萊迪的消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)有如下特點(diǎn):

1、以本地消費(fèi)者為主萊迪對于南京的年輕人來說，是購物休閑的熱門場所，同時也受到常住南京的外來人口及旅游度假者的青睞。在調(diào)查對象中，70.14%是本地消費(fèi)者.29.86%是外地旅游或暫住人員。

2、年齡趨于年輕化

將目標(biāo)消費(fèi)群體定位為熱衷追趕時尚潮流的年輕人。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)30歲以下的年輕群體占絕大多數(shù),超過九成。22歲以下的年輕群體超過半數(shù).下面是根據(jù)我們的調(diào)查繪制的不同年齡段戲消費(fèi)者的人數(shù)在總?cè)藬?shù)中所占比例的表格。3.2消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)任何一個商場都要有一定的消費(fèi)群體來支撐，3.2消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)年齡段所占比例22歲以下51.39%22歲-30歲42.36%30歲-45歲4.17%45歲以上2.08%調(diào)查發(fā)現(xiàn)，22歲以下的客戶占到一半以上，30歲以下消費(fèi)群體約占總?cè)藬?shù)的95%。3.2消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)年齡段所占比例22歲以下51.39%23.2消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)

3、光顧的消費(fèi)者以學(xué)生居多

學(xué)生占消費(fèi)者的近六成,此外企業(yè)人員占到了近兩成,機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員與個體工商約占一成，其他職業(yè)占一成。學(xué)生群體雖無收入但購物欲強(qiáng)烈。

4、中低收入者居多在調(diào)查中,從個人收入上分析(學(xué)生則按照每月可支配零用錢計(jì)算)，月收入為1500元以下的群體占到63.6%，1500-3000元的占到25.9%，3000-5000的占到6.29%，5000以上的占到4.2%。消費(fèi)主流仍是中低收入群體。

5、女性居多調(diào)查中女性占近八成，且其中大部分是年輕女性。這與萊迪(fashionlady)的定位相契合。3.2消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)3、光顧的消費(fèi)者以學(xué)生居3.3消費(fèi)習(xí)慣特點(diǎn)

1、服裝仍是消費(fèi)者的消費(fèi)首選

服裝是萊迪商城的主打商品，也是消費(fèi)熱點(diǎn)。在144位調(diào)查者中，選擇消費(fèi)服裝的最多，占59%，其次是飾品，占43.1%，購買鞋子的占到18.75%，購買其他消費(fèi)品的占6.9%，消費(fèi)美容美甲美發(fā)等項(xiàng)目與DIY各占4.86%。這與商場整體致力打造服裝經(jīng)營的決策有關(guān)。

2、消費(fèi)周期短,購物頻率高

消費(fèi)者購物頻率較高，平均每周來一次的占18.6%，每兩周來一次的占25.5%，一個月來一次的占20%，每季度來一次的占11.1%，很少來的占25%。3.3消費(fèi)習(xí)慣特點(diǎn)1、服裝仍是消費(fèi)者的消費(fèi)3.4參考項(xiàng)目總結(jié)分析——優(yōu)點(diǎn)1、地理位置優(yōu)勢明顯2、商業(yè)氛圍成熟在調(diào)查中，近六成的消費(fèi)者表示光顧萊迪就是沖著它的時尚感來的。萊迪的時尚已經(jīng)成為吸引顧客的主要原因。單從服飾這一領(lǐng)域來看，新街口聚集了中央商場、南京新百、東方商城等，這些商城的目標(biāo)客戶群體都為白領(lǐng),而萊迪商場則采用功能互補(bǔ)的定位，進(jìn)行業(yè)態(tài)布局。3、定位營銷\時尚感突出4、與地面商業(yè)功能互補(bǔ)與本案情況類似,說明選擇項(xiàng)目的可借鑒性,可從一個角度證明本案成功的可能性3.4參考項(xiàng)目總結(jié)分析——優(yōu)點(diǎn)1、地理位3.4參考項(xiàng)目總結(jié)分析——缺點(diǎn)1、服務(wù)態(tài)度有待改善調(diào)查結(jié)果顯示18.75%的消費(fèi)者對商家的服務(wù)表示滿意，對服務(wù)態(tài)度感覺一般的消費(fèi)者占到了大多數(shù)，為72.2%。2、配套的服務(wù)設(shè)施欠缺

55.5%的消費(fèi)者認(rèn)為萊迪缺少休息設(shè)施與場所，26.4%的消費(fèi)者認(rèn)為萊迪缺少洗手間，11.1%的消費(fèi)者認(rèn)為萊迪缺少停車場。而從我們的實(shí)地調(diào)查中也發(fā)現(xiàn),整個萊迪只有兩個廁所，其中一個還位置偏僻。3、特色經(jīng)營項(xiàng)目有待開發(fā)隨著同類商城如三福等的出現(xiàn)，競爭日益激烈，若沒有特色經(jīng)營項(xiàng)目吸引消費(fèi)者，則萊迪的綜合競爭力將日趨下降。4、產(chǎn)品質(zhì)量問題嚴(yán)重在調(diào)查中有44.1%的消費(fèi)者表示他們在萊迪購物遭遇過產(chǎn)品質(zhì)量問題。5、消費(fèi)環(huán)境狀況堪憂

在萊迪手機(jī)信號微弱，過道狹窄，空氣潮悶等現(xiàn)象十分嚴(yán)重；另外，個別的商家消費(fèi)環(huán)境問題也有待解決。

以上問題在本案的具體運(yùn)營中必須引以為戒3.4參考項(xiàng)目總結(jié)分析——缺點(diǎn)1、服務(wù)態(tài)度報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一、商業(yè)市場分析1.1蘇州商業(yè)格局研究1.2

商業(yè)規(guī)劃重大影響五、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算1.3南門商圈特性分析1.4

微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)1.5項(xiàng)目市場分析結(jié)論六、費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)1.1

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商業(yè)規(guī)劃重大影響五、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算1.3南門商圈特性分析1.4

微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)1.5項(xiàng)目市場分析結(jié)論六、費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)1.1

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服務(wù)內(nèi)容1.3

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一5.1項(xiàng)目租金測算參考路段租金權(quán)重人民路115元/平米·月0.5東大街95元/平米·月0.2新市路108元/平米·月0.3本案108元/平米·月---在項(xiàng)目測算中，參考周邊幾條主要道路沿街底鋪?zhàn)饨?，再加以?quán)重，得出本案大概租金水平。5.1項(xiàng)目租金測算參考路段租金權(quán)重人民路115元/平米·月本案目前整體租金水平：80元/㎡·月5.2平均租金測算以底鋪為標(biāo)準(zhǔn)測算本案租金在108元/平米·月左右，考慮到本案為集中商業(yè)，共四層(地上三層)，故建議目前租金水平如下：本案目前整體租金水平：80元/㎡·月5.2平均租金測算第一年第二年第三年第四年第五年平均租金（元/㎡·月）808694102112本案五年期各年平均租金水平：5.3整體收益測算照上述租金水平計(jì)算,本案5年平均租金為94.8元/平方米.月,按照國美不撤走的情況,商業(yè)面積約6000平方米,五年租金收益約:3412.80萬元.第一年第二年第三年第四年第五年平均租金80869410211報(bào)告目錄:三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二、服務(wù)內(nèi)容

一、公司簡介報(bào)告目錄:三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二、服務(wù)內(nèi)容一、公司簡介1.1公司介紹策地(南京)置業(yè)顧問機(jī)構(gòu)成立于2003年，簡稱“策地機(jī)構(gòu)”，是一個成長快速而行事穩(wěn)健的房地產(chǎn)流通領(lǐng)域全程服務(wù)供應(yīng)商，公司業(yè)務(wù)涉及普通住宅，高檔別墅，商業(yè)，專業(yè)市場，高檔寫字樓。公司業(yè)務(wù)領(lǐng)域主要為房地產(chǎn)市場研究和發(fā)展顧問，營銷策劃和銷售代理，傳播策略和創(chuàng)意執(zhí)行,商業(yè)規(guī)劃與運(yùn)營四大業(yè)務(wù)板塊，在過去的幾年里策地機(jī)構(gòu)共成功代理項(xiàng)目幾十個，實(shí)現(xiàn)總銷售面積近150萬平米，總銷金額50多個億人民幣。自成立以來公司培養(yǎng)出了一批專業(yè)的房地產(chǎn)策劃人才和銷售精英，形成了一個強(qiáng)有力的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。策地機(jī)構(gòu)立足江蘇房地產(chǎn)市場，目前已經(jīng)在南京、蘇州、常州、鎮(zhèn)江、泰州、宿遷、鹽城等各大城市開展項(xiàng)目，先后代理銷售了景潭花園、金水灣、碧水灣、興想家園（別墅）、濱江新城、江潮麗景等住宅物業(yè)和財(cái)富廣場，商茂廣場,中翔商貿(mào)城等商業(yè)項(xiàng)目和第三置業(yè)高檔寫字樓。在項(xiàng)目運(yùn)營中研究出了一整套的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)決策體系、營銷策劃模式、商業(yè)運(yùn)營模式和銷售管理模塊，同時公司提出了項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)分析，市場與產(chǎn)品互動開發(fā)理念，房地產(chǎn)整合行銷理念三個核心的運(yùn)營概念。1.1公司介紹策地(南京)置業(yè)顧問機(jī)構(gòu)成1.1公司介紹在酷烈的市場競爭中，策地人憑借的是策劃無限地產(chǎn)的理念與實(shí)力;在以客戶為中心,滿足客戶需求的基礎(chǔ)上，我們更力求有突破性的發(fā)揮，打造精品生活。策地人以專注市場，專業(yè)水平、專心服務(wù)的理念貫徹始終。策地顧問歷經(jīng)數(shù)年風(fēng)雨，穩(wěn)健發(fā)展，闊步前行，在品牌地產(chǎn)顧問行列中公司憑借以人為本、專業(yè)運(yùn)營、精益求精的鮮明個性獨(dú)樹一幟。我們希望通過完善成熟的運(yùn)作模式和執(zhí)著于對理想的追求，不斷超越自我，領(lǐng)先地產(chǎn)顧問行業(yè)，鑄就百年信譽(yù)品牌。1.1公司介紹在酷烈的市場競爭中，策地人1.2公司大事記◎2003年1月

常州市芃源房地產(chǎn)代理有限公司正式成立。辦公地點(diǎn)位于常州常信大大廈908室，面積110平方米，員工9人。◎2003年2月位于常州金壇市東環(huán)二路約10萬平米的景潭花園一期項(xiàng)目簽約。這是公司第一個全程代理的項(xiàng)目，“打造金壇首家標(biāo)志性高尚社區(qū)”，公司憑借著包裝整合、公關(guān)入市，取得很好的宣傳效果。◎2003年9月

世紀(jì)明珠園簽約，公司在常州展開業(yè)務(wù)，項(xiàng)目銷售成功?！?004年5月公司和金壇市華城房產(chǎn)開發(fā)公司達(dá)成合作協(xié)議，負(fù)責(zé)華城房產(chǎn)“騰飛工程”的CI設(shè)計(jì)及相關(guān)項(xiàng)目策劃?！?004年7月景潭花園二期項(xiàng)目正式簽約◎2004年12月公司總部搬到南京市龍?bào)绰?11號達(dá)美廣場，更名為南京策地置業(yè)顧問機(jī)構(gòu)，公司人數(shù)達(dá)到30人。1.2公司大事記◎2003年1月

常州市芃源房地產(chǎn)代1.2公司大事記◎2005年3月

泰富廣場項(xiàng)目簽約,公司對項(xiàng)目的投資客戶和租賃客戶進(jìn)行市場分析,打開銷售渠道,取得市場成功?！?005年4月

南京碧水灣項(xiàng)目簽約，總建面積6萬平米的全程代理。公司市場首度進(jìn)入南京，取得不俗的市場業(yè)績。◎2005年6月

景潭南都12萬平米的全程代理,精確的市場定位和人性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，成為金壇市房地產(chǎn)銷售熱點(diǎn)?！?005年9日濱海縣海濱新城項(xiàng)目正式簽約，項(xiàng)目總建為12萬平米，項(xiàng)目全程代理◎2005年11月

公司搬新的辦公地點(diǎn)珠江路88號，辦公面積增加到300平方米，員工50人?！?006年2月金水灣23萬平米項(xiàng)目一次性簽約。

◎2006年5月策地蘇州機(jī)構(gòu)成立，公司向蘇州拓展業(yè)務(wù)1.2公司大事記◎2005年3月1.2公司大事記◎2006年7月簽定蘇州第三置業(yè)商務(wù)廣場項(xiàng)目全程代理合同，公司進(jìn)入了蘇州寫字樓市場?！?006年10月泰富廣場二期項(xiàng)目簽約，公司成立專門的商業(yè)運(yùn)營部對商業(yè)進(jìn)行研究和操盤?！?006年12月策地泰州機(jī)構(gòu)成立，公司向泰州拓展業(yè)務(wù)◎2006年12月公司成功的舉辦了金壇市首屆房地產(chǎn)展示交易會,為金壇市房地產(chǎn)銷售帶來了新的生機(jī)。◎2007年3月泰州的江潮麗都住宅項(xiàng)目進(jìn)行全程代理銷售◎2007年5月策地宿遷機(jī)構(gòu)成立，公司向宿遷拓展業(yè)務(wù)◎2007年7月金壇市華城房產(chǎn)開發(fā)公司競得鎮(zhèn)廣西側(cè)地塊，并做前期項(xiàng)目市場研究和產(chǎn)品發(fā)展顧問。1.2公司大事記◎2006年7月報(bào)告目錄:三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二、服務(wù)內(nèi)容

一、公司簡介報(bào)告目錄:三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二、服務(wù)內(nèi)容一、公司簡介服務(wù)內(nèi)容1\商業(yè)市場研究2\項(xiàng)目前期定位3\全案策劃推廣4\全程招商代理5\運(yùn)營管理建議服務(wù)內(nèi)容1\商業(yè)市場研究報(bào)告目錄:三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二、服務(wù)內(nèi)容

一、公司簡介報(bào)告目錄:三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二、服務(wù)內(nèi)容一、公司簡介3.1收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、啟動資金自合同簽署之日起一周內(nèi)支付人民幣叁萬元整,作為啟動資金,于合同終止時在乙方所得傭金中扣除;2、服務(wù)期限自合同簽署之日起8個月止；3、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)招商面積X第一年租金單價(jià)X2；4、付款方式次月5日結(jié)算上月的招商費(fèi)用的80%,余下部分于合同終止之日一并結(jié)算.3.1收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、啟動資金以上為我司對本項(xiàng)目所處商業(yè)環(huán)境的市場把握、項(xiàng)目定位及規(guī)劃建議，我們將在下一階段就項(xiàng)目具體營銷推廣等作匯報(bào)！Thanks!以上為我司對本項(xiàng)目所處商業(yè)環(huán)境的市場把握、項(xiàng)尊敬的領(lǐng)導(dǎo):受貴司委托，南京策地機(jī)構(gòu)為貴公司蘇州南門<宜星家居廣場(原用名)>項(xiàng)目實(shí)施全程代理服務(wù)。本報(bào)告為該項(xiàng)目前期總體定位研究部分，目的在于通過深入分析蘇州各大商圈整體市場環(huán)境和項(xiàng)目所在區(qū)域各項(xiàng)市場數(shù)據(jù)、指標(biāo)，為項(xiàng)目的總體定位提供定量和定性市場論據(jù)支持及項(xiàng)目發(fā)展方向的決策性研究。本次調(diào)研重在描述市場現(xiàn)狀并從中得出市場各方面的基礎(chǔ)結(jié)論，這些結(jié)論是市場事實(shí)的描述，應(yīng)作為項(xiàng)目總體定位的依據(jù)，但不作為項(xiàng)目總體定位必須采信的結(jié)論。

本次報(bào)告的主要內(nèi)容主要是在對蘇州全市商圈和區(qū)域市場特點(diǎn)分析的基礎(chǔ)上對本項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)劃分的研究，涉及項(xiàng)目定位的思考會在調(diào)研中有針對性的加以結(jié)合并包含在此次成果匯報(bào)當(dāng)中，對項(xiàng)目招商\推廣的總體思路和實(shí)施意見將在接下來的《項(xiàng)目招商策略執(zhí)行報(bào)告》中系統(tǒng)論述。前言前言項(xiàng)目定位研究思路蘇州商業(yè)格局研究尋求南門商圈市場特性商業(yè)規(guī)劃對南門商圈的影響項(xiàng)目周邊主要商圈特點(diǎn)分析項(xiàng)目周邊微觀商業(yè)環(huán)境分析分析結(jié)論項(xiàng)目發(fā)展方向論證周邊類比商業(yè)研究其他參考項(xiàng)目研究業(yè)態(tài)規(guī)劃建議經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算宜星家居廣場………………項(xiàng)目定位研究思路蘇州商業(yè)格局研究尋求南門商圈市場特性報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一、商業(yè)市場分析1.1蘇州商業(yè)格局研究1.2

商業(yè)規(guī)劃重大影響五、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算1.3南門商圈特性分析1.4

微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)1.5項(xiàng)目市場分析結(jié)論六、費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)1.1

市場定位1.2

形象定位1.3

功能定位1.4

客群定位1.1

公司簡介1.2

服務(wù)內(nèi)容1.3

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一石路商圈觀前商圈南門商圈綠寶廣場現(xiàn)代休閑廣場創(chuàng)世紀(jì)/南亞大廈/中翔南蘇州生活廣場萬達(dá)城市廣場

權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：自2002年商業(yè)地產(chǎn)投資熱顯現(xiàn)至今，5年的時間里其供應(yīng)增長率已達(dá)到了33%。蘇州很多新的商業(yè)地產(chǎn)正在規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)中。

蘇州傳統(tǒng)的商業(yè)中心一般是指觀前商圈、石路商圈、南門商圈三大塊。

1.1.1蘇州市商業(yè)格局石路商圈觀前商圈南門商圈綠寶廣場現(xiàn)代休閑廣場創(chuàng)世紀(jì)/南亞大廈1.1.2觀前商圈——基本情況觀前商圈觀前商業(yè)中心地處蘇州古城中心位置，是蘇州的傳統(tǒng)商貿(mào)、文化中心。商圈總占地面積52.4公頃，東起臨頓路，南至干將路，北依舊學(xué)前、因果巷，西達(dá)人民路。區(qū)內(nèi)主要由商業(yè)步行街和美食街及人民商場、長發(fā)商廈、金鷹國際、大洋百貨等購物商場構(gòu)成。觀前商圈商業(yè)繁華，名店、老店集中，名勝古跡眾多，融購物、娛樂、餐飲、旅游、觀光、休閑為一體。是蘇州城市最大和最具影響力的商圈。在蘇州"東園西區(qū)、古城居中、一體兩翼"的現(xiàn)代城市建設(shè)和發(fā)展的格局中起著無可取代的重要的中心作用。1.1.2觀前商圈——基本情況觀前商圈觀1.1.2觀前商圈——業(yè)態(tài)分析主要業(yè)態(tài)主要代表大型商場大洋百貨、第一百貨、人民商場、美羅商場等娛樂飆歌城、咖啡屋、電影院劇場等娛樂場所餐飲太監(jiān)弄美食街、碧鳳坊美食娛樂街松鶴樓，得月樓，五芳齋，綠揚(yáng)餛飩店等品牌店傳統(tǒng)老店稻香村、觀振興、乾泰祥、采芝齋、葉受和、陸稿薦、生春陽、黃天源等多家百年老店品牌服飾鱷魚恤、真維斯、班尼路、佐丹奴、美特斯等品牌專業(yè)賣場蘇寧電器賣場、冠芝琳手機(jī)賣場等1.1.2觀前商圈——業(yè)態(tài)分析主要業(yè)態(tài)主要代表大型商場大洋1.1.2觀前商圈——業(yè)態(tài)分析大型商場（7）餐飲、休閑娛樂（23）觀前商業(yè)業(yè)態(tài)品牌服飾（46）專業(yè)賣場（4）傳統(tǒng)老店（8）金店首飾（9）其他補(bǔ)充業(yè)態(tài)（40）觀前商圈主要業(yè)態(tài)以服飾\餐飲\休閑娛樂和大型商場\專業(yè)賣場為主1.1.2觀前商圈——業(yè)態(tài)分析大型商場（7）餐飲、休閑娛樂1.1.2觀前商圈——租售價(jià)格位置、地段租金、價(jià)格觀前街主干道店面售價(jià)10萬元/平方米、租金為38元/平方米.天人民商場附近租金為27元/平方米.天粵海時代廣場售價(jià)2.5萬元/平方米玄妙觀前門面租金13元/平方米.天觀前小商品市場租金1.6元/平方米.天錦地星座商鋪售價(jià)3.5-4.6萬/平方米玄妙廣場商鋪售價(jià)2.5~3.5萬元/平方米，租金5.3元/平方米.天觀前三期部分門面租金3元/平方米.天，售價(jià)為2.1萬元/平方米1.1.2觀前商圈——租售價(jià)格位置、地段租金、價(jià)格觀前街主1.1.3石路商圈——基本情況石路商圈石路商圈總面積達(dá)12．7萬平方米,東至閶胥路、南至金門路、西至廣濟(jì)路、北至上塘街，主要由南浩街、步行街、亞細(xì)亞商廈、石路國際商城、匯豐商場構(gòu)成，是蘇州市的繁華老商貿(mào)區(qū)。石路商貿(mào)區(qū)將成為構(gòu)建集游、購、娛、吃、住、行于一體的高品位的商貿(mào)旅游經(jīng)濟(jì)帶的黃金地段，充分發(fā)揮其城市副中心聚集和輻射功能，與觀前地區(qū)功能互補(bǔ)，形成“啞鈴狀”城市貿(mào)易布局。該商業(yè)中心是城市的“二級商圈”。1.1.3石路商圈——基本情況石路商圈石路商圈1.1.3石路商圈——業(yè)態(tài)分析主要業(yè)態(tài)主要代表大型商場石路國際商場、越洋百貨、時代廣場等娛樂滾石娛樂城、酒吧、咖啡屋、電影院劇場等娛樂場所餐飲金門商城地方特色南浩街服飾女人街、名店街1.1.3石路商圈——業(yè)態(tài)分析主要業(yè)態(tài)主要代表大型商場石路1.1.3石路商圈——業(yè)態(tài)分析大型零售（5）餐飲、休閑娛樂（33）石路商業(yè)業(yè)態(tài)服飾（260）小型零售（41）金融業(yè)（9）其他補(bǔ)充業(yè)態(tài)（16）石路商圈主要業(yè)態(tài)以服飾\餐飲\休閑娛樂和大型\小型零售業(yè)為主,其中服飾類商業(yè)占有絕對優(yōu)勢1.1.3石路商圈——業(yè)態(tài)分析大型零售（5）餐飲、休閑娛樂1.1.3石路商圈——租售價(jià)格位置、地段租金、價(jià)格時代廣場平均售價(jià)3萬/平米、租金為8元/平方米.天越洋廣場平均售價(jià)2.5萬，租金為7元/平方米.天名店街租金為2.2元/平方米.天南浩街租金3元/平方米.天金門商市租金為1.8元/平方米.天從業(yè)態(tài)分布來看，石路與觀前最大的區(qū)別在于眾多小型零售業(yè)的存在以及服飾業(yè)的發(fā)達(dá)。由于石路缺乏核心商業(yè)點(diǎn)以及大量品牌支撐，因此在租金、售價(jià)方面都要明顯低于觀前。1.1.3石路商圈——租售價(jià)格位置、地段租金、價(jià)格時代廣場1.1.4南門商圈——基本情況南門商圈南門商圈地處蘇州古城南北主干道人民路南段兩側(cè)，雄居繁華地段，緊靠輪船碼頭，交通十分便利。區(qū)域面積1.85平方公里，常住人口2.88萬，流動人口1.7萬余人。主要由泰華商城、南門商業(yè)大廈、三友大廈、南天大廈等構(gòu)成。南門商圈，聚集餐飲、娛樂、休閑、購物、旅游、商住為一體，成為蘇州的第三個商業(yè)副中心，也是蘇州城市商業(yè)的一道亮點(diǎn)。1.1.4南門商圈——基本情況南門商圈南門商1.1.4南門商圈——業(yè)態(tài)分析主要區(qū)位主要業(yè)態(tài)泰華商場珠寶、品牌首飾、禮品、煙酒、床上用品、家居用品、電器、品牌服裝、眼鏡、手表、首飾、化妝品、服飾鞋帽等新市路段一般餐飲、韓國燒烤、電子市場、服飾、賓館、其他雜貨東大街段咖啡館、餐飲、美容美發(fā)、食品批發(fā)，瓷器批發(fā)、蔬菜食品批發(fā)市場竹輝路段事業(yè)單位、賓館、銀行、證券業(yè)、餐飲業(yè)、服飾、美容和小型的超市十全街段酒吧、蘇州特產(chǎn)、古玩、餐飲、服飾烏雀橋段電腦1.1.4南門商圈——業(yè)態(tài)分析主要區(qū)位主要業(yè)態(tài)泰華商場珠寶1.1.4南門商圈——租售價(jià)格位置、地段租金、價(jià)格泰華商場租金6.7~20元/平方米.天文化宮兩側(cè)租金2.7~4元/平方米.天新市路段租金2-3.3元/平方米.天烏鵲橋段13000~14000元/平方米左右，租金3元/平方米.天十全街段售價(jià)12000元/平方米，租金2.3-3元/平方米.天東大街段售價(jià)20000元/平方米，租金1.7~3元/平方米.天竹輝路段售價(jià)16000元/平方米，租金2.7-3元/平方米.天1.1.4南門商圈——租售價(jià)格位置、地段租金、價(jià)格泰華商場1.1.5三大商圈比較分析總體而言，缺乏集中商業(yè)點(diǎn)，經(jīng)營檔次也都不高，這也是制約南門商圈發(fā)展的一個主要原因，整個商圈只有泰華商城一家集中商業(yè)，其余均為零散商業(yè)，很難與觀前和石路兩大商圈抗衡，其商業(yè)行為以滿足周邊為主。觀前商圈地理優(yōu)越\通達(dá)性好：從觀前商圈各個方位均可以快速到達(dá)蘇州其他區(qū)域。商業(yè)功能豐富齊全，并在傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)單純購物的基礎(chǔ)上融入旅游、游玩的元素。影響和輻射力強(qiáng)大,消費(fèi)群體廣泛：其影響和輻射除能夠立足蘇州外，其還可以向外省市延伸。這是蘇州其他商圈所不具有的優(yōu)勢和條件。商鋪的租售率/價(jià)高、商戶經(jīng)營業(yè)績明顯優(yōu)于蘇州其他商圈，物業(yè)價(jià)值穩(wěn)定。石路商圈商圈存在著寫字樓、商鋪、公寓等多種物業(yè)形態(tài)，對商圈形成一定的支撐；名店街、女人街等大量服飾專賣店的存在使石路在服飾特色方面超過了觀前。實(shí)行差異化定位和開發(fā)，如水景和燈光等的營造，能幫助該商圈和其他商圈區(qū)分開來。石路商圈的總體體量不大,綜合性、代表性的商業(yè)項(xiàng)目容量、檔次不高；該商圈內(nèi)缺少品牌的主力店，決定了商圈不具備強(qiáng)的號召力和影響力。南門商圈1.1.5三大商圈比較分析總體而言，缺乏集中報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一、商業(yè)市場分析1.1蘇州商業(yè)格局研究1.2

商業(yè)規(guī)劃重大影響五、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算1.3

南門商圈特性分析1.4

微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)1.5項(xiàng)目市場分析結(jié)論六、費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)1.1

市場定位1.2

形象定位1.3

功能定位1.4

客群定位1.1

公司簡介1.2

服務(wù)內(nèi)容1.3

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一1.2.1蘇州未來商業(yè)整體規(guī)劃蘇州未來的規(guī)劃中主要有五個商業(yè)中心，古城區(qū)三個，分別為石路、觀前街、南門，基本保持了原有的商業(yè)格局；新區(qū)規(guī)劃的商業(yè)中心在蘇州樂園南側(cè)，以規(guī)劃中的獅山廣場為核心的區(qū)域；園區(qū)則在湖東。1.2.1蘇州未來商業(yè)整體規(guī)劃蘇州未來的規(guī)劃中主要1.2.1蘇州未來商業(yè)整體規(guī)劃四大圈層第一圈層第二圈層第三圈層第四圈層第一層次為古城圈層，以蘇州古城護(hù)城河為界，面積約14.2平方公里第二層次為內(nèi)城圈層，東至東環(huán)路，西、南至京杭大運(yùn)河，北至滬寧高速公路，面積為73.2平方公里。第三層次為中心城圈層，包括平江、滄浪、金閶，以及工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)部分用地，面積約599.9平方公里。第四層次為外城圈層，以市區(qū)7個行政轄區(qū)的范圍為界，規(guī)劃用地面積約1650平方公里。1.2.1蘇州未來商業(yè)整體規(guī)劃四大圈層第一圈層第二圈層第三1.2.1蘇州未來商業(yè)整體規(guī)劃第一輪商業(yè)規(guī)劃中，確定的市區(qū)標(biāo)志性商業(yè)格局為“一個板塊二新二軸四帶”，此次調(diào)整為“兩核三副、兩軸三帶”.其中:

“兩核”為古城核心商業(yè)板塊，由觀前、石路、南門商業(yè)服務(wù)功能區(qū)組成，另一個新增核心商業(yè)板塊為湖東核心商業(yè)服務(wù)功能區(qū)，以城市東進(jìn)發(fā)展的戰(zhàn)略為依據(jù)，

“兩軸”中，東西商業(yè)發(fā)展主軸通過城市主干道串聯(lián)起古城商業(yè)板塊、獅山、湖東商業(yè)服務(wù)功能區(qū)。南北商業(yè)發(fā)展次軸通過人民路及其南北延伸段貫穿古城商業(yè)板塊、元和、平江新城和吳中商業(yè)服務(wù)功能區(qū)。1.2.1蘇州未來商業(yè)整體規(guī)劃第一輪商業(yè)規(guī)劃中，確定的市區(qū)標(biāo)1.2.2商業(yè)規(guī)劃對南門商圈的影響業(yè)態(tài)規(guī)劃:工廠直銷中心業(yè)態(tài)首次進(jìn)入規(guī)劃，古城圈層與內(nèi)城圈層不設(shè)置，中心城圈層控制性設(shè)置，至2020年引導(dǎo)設(shè)置2個左右，外城圈層適度設(shè)置，在3個左右。5000平方米以上的大型零售網(wǎng)點(diǎn)

購物中心大型百貨店大型專業(yè)店古城圈層不得設(shè)置大型綜合超市和倉儲式商場；內(nèi)城圈層嚴(yán)格控制，除已建、在建或已批項(xiàng)目外，不再設(shè)立。中心城圈層、外城圈層有序引導(dǎo)發(fā)展。古城圈層不提倡設(shè)置購物中心；內(nèi)城圈層控制中型購物中心的發(fā)展；中心城圈層引導(dǎo)發(fā)展；外城圈層不提倡設(shè)置中型購物中心。大型百貨店在古城圈層內(nèi)重點(diǎn)提升，內(nèi)城圈層整合提升。中心城圈層鼓勵設(shè)置，整體控制在4到6個；外城圈層不提倡設(shè)置。至2020年，規(guī)劃大型專業(yè)店18至30個，古城圈層、內(nèi)城圈層整體控制發(fā)展。中心城圈層、外城圈層適度發(fā)展。

分析:從蘇州市對各大圈層的規(guī)劃政策來看,處于中心圈層的南門商圈的背景良好,主要業(yè)態(tài)都處于引導(dǎo)或者鼓勵狀態(tài).1.2.2商業(yè)規(guī)劃對南門商圈的影響業(yè)態(tài)規(guī)劃:工廠直銷中心業(yè)態(tài)1.2.2商業(yè)規(guī)劃對南門商圈的影響街區(qū)規(guī)劃:規(guī)劃新建的商業(yè)街（區(qū)）共有14條，包括玄妙觀蘇州小吃街、葑門橫街商業(yè)老街、人民路地下商業(yè)街、南門步行街、南門餐飲街、平江新城商業(yè)街區(qū)、人民路北段地下商業(yè)街、石路西擴(kuò)步行街、滄浪新城商業(yè)街區(qū)、縣前街商業(yè)街區(qū)、金雞湖東商業(yè)街區(qū)、相城中心商業(yè)街區(qū)、渭塘珍珠湖路商業(yè)內(nèi)街、太湖度假區(qū)文化水街新建商業(yè)項(xiàng)目:位于滄浪區(qū)的原蘇綸紡織廠地塊被浙江嘉業(yè)以16.1億元摘得，該地塊和南門商業(yè)中心一水之隔，人民路、南門路、南環(huán)高駕縱橫交錯，商業(yè)價(jià)值很高。根據(jù)規(guī)劃，建成后的該地塊將是一個集特色創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅館商務(wù)、文化娛樂、旅游、教育、居住功能為一體的城市濱水區(qū)。

20000平方米的文化宮項(xiàng)目,目前正處于運(yùn)作階段,意向以整體招租為目標(biāo).分析:從政府的街區(qū)規(guī)劃和附近即將新建的商業(yè)項(xiàng)目來看,南門商圈未來的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將越來越集中和繁榮,并將帶來大量的人流以增強(qiáng)目前的輻射半徑.1.2.2商業(yè)規(guī)劃對南門商圈的影響街區(qū)規(guī)劃:規(guī)劃報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一、商業(yè)市場分析1.1蘇州商業(yè)格局研究1.2

商業(yè)規(guī)劃重大影響五、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算1.3南門商圈特性分析1.4

微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)1.5項(xiàng)目市場分析結(jié)論六、費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)1.1

市場定位1.2

形象定位1.3

功能定位1.4

客群定位1.1

公司簡介1.2

服務(wù)內(nèi)容1.3

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一1.3.1南門商圈概述南門商業(yè)區(qū)位于蘇州古城南端人民橋以北地段著名的“天堂水上航線”蘇州至杭州客輪碼頭就坐落于此；長途客車南站每天發(fā)送近200趟車次,從這里進(jìn)出蘇州的人流每天近15,000人次，南門地區(qū)已成為蘇州的南大門。區(qū)域商業(yè)較為興旺，有大型綜合商場泰華商城，超市等近10家；各類專業(yè)商場，商店上百家；還有蘇州較大的水產(chǎn)市場，蔬菜水果批發(fā)市場、茶葉市場和電子市場，以及各類風(fēng)味菜館近20家。南門商業(yè)中心交通便捷，商場眾多，人氣興旺，是蘇州市城南最繁華的鬧市區(qū).南門商圈人民橋人民路1.3.1南門商圈概述南門商業(yè)區(qū)位于蘇州古城南端人民橋以北1.3.2南門商圈業(yè)態(tài)分析整體來看，南門商圈業(yè)態(tài)主要為零售、服務(wù)、餐飲，服飾與娛樂業(yè)態(tài)較少，零散商業(yè)為主，其商業(yè)行為以滿足周邊為主，輻射范圍相對較小。南門商圈綜合業(yè)態(tài):1.3.2南門商圈業(yè)態(tài)分析整體來看，南門商1.3.3周邊路段主要商圈分析人民路南門段沿街商鋪業(yè)態(tài)以零售、服務(wù)和餐飲為主，面積集中在25-40平米之間，租金在80-120元/㎡·月。人民路南門段:1.3.3周邊路段主要商圈分析人民路南門段1.3.3周邊路段主要商圈分析新市路、竹輝路沿街商鋪業(yè)態(tài)零售、服務(wù)和餐飲三分天下，面積集中在28-36平米之間，租金在80-110元/㎡·月。新市路\竹輝路:1.3.3周邊路段主要商圈分析新市路、竹輝1.3.3周邊路段主要商圈分析東大街沿街商鋪業(yè)態(tài)以零售為主，占50%以上，面積集中在20-36平米之間，租金主要集中在70-100元/㎡·月。東大街:1.3.3周邊路段主要商圈分析東大街沿街商1.3.4小結(jié)南門商圈主要特性蘇州城南最繁華商業(yè)中心流動人口數(shù)量較大,有一定的隨機(jī)消費(fèi).以零售\餐飲業(yè)為主,并有少量服飾業(yè)態(tài),集中商業(yè)主要為泰華商城.商業(yè)整體輻射能力不強(qiáng),以滿足區(qū)域消費(fèi)為主.商鋪面積一般在20-40平方米,租金一般在70-120元/平方·月.1.3.4小結(jié)南門商圈主要特性蘇州城南流動人口數(shù)量較大,以報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一、商業(yè)市場分析1.1蘇州商業(yè)格局研究1.2

商業(yè)規(guī)劃重大影響五、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算1.3南門商圈特性分析1.4

微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)1.5項(xiàng)目市場分析結(jié)論六、費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)1.1

市場定位1.2

形象定位1.3

功能定位1.4

客群定位1.1

公司簡介1.2

服務(wù)內(nèi)容1.3

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一1.4.1微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)本案所處人民路段典型商業(yè):集中商業(yè):泰華商城\泰華東樓餐飲商業(yè):必勝客\麥當(dāng)勞\快餐服飾商業(yè):海瀾之家\羅瑪情懷等1.4.1微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)本案所處人民路段典型商業(yè):集中商1.4.1微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)本案附近新市路段典型商業(yè):餐飲商業(yè):肯德基\大娘水餃\名典咖啡\意大利比薩屋等服飾商業(yè):安踏\雅戈?duì)朶天使羽翼及依托學(xué)校的零散商業(yè)1.4.1微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)本案附近新市路段典型商業(yè):餐飲商本案位于人民路與新市路交叉口，南門商圈核心位置，一樓為必勝客、交行、國美電器，對面為永和豆?jié){、美特斯邦威，本案往南為冠芝霖手機(jī)賣場、海瀾之家、三萬昌等，距泰華商城僅百米之遙。周邊商業(yè)氛圍濃厚，但相對缺乏主力店和特色賣場,使得本區(qū)域商業(yè)輻射面不夠。1.4.1微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)泰華商城泰華東樓海瀾之家麥當(dāng)勞美特斯邦威名典咖啡工人文化宮本案位于人民路與新市路交叉口，南門商圈核心位1.4.2集中商業(yè)對微觀商業(yè)環(huán)境的影響蘇州泰華商城成立于1996年，地處蘇州南門商業(yè)區(qū)，緊鄰本案,是古城區(qū)的標(biāo)志性建筑。泰華商城現(xiàn)有零售經(jīng)營面積4.8萬平方米，經(jīng)營品牌800多個，并擁有500個停車位。在經(jīng)營上，以精品為主導(dǎo)形成了精品與流行相結(jié)合的特色。在檔次上，國際頂級品牌的比重不斷提高。在品牌的數(shù)量上，處于蘇州的領(lǐng)先地位，而在品牌的質(zhì)量上也具有明顯的優(yōu)勢。BURBERRY、VERSACE、RALPHLAUREN、PAUL&SHARK、Aquascutum、BALLY、LANCEL、SWAROVSK、ChristianDior等各種國際一線大牌紛紛入駐泰華.泰華商城作為蘇州典型的高檔購物中心,覆蓋面廣,輻射能力強(qiáng),大大提高了區(qū)域商業(yè)環(huán)境的知名度和美譽(yù)度,并形成了主力店性質(zhì)的盆地效應(yīng),為處于周邊的商業(yè)帶來較大的利好.1.4.2集中商業(yè)對微觀商業(yè)環(huán)境的影響蘇州泰華商城成立于11.4.2集中商業(yè)對微觀商業(yè)環(huán)境的影響泰華商城主力業(yè)態(tài):泰華主樓樓層經(jīng)營產(chǎn)品主要品牌-1F進(jìn)口食品、家居禮品、廚房用品艾維爾、菲仕樂、楓泊居易1F世界名牌精品、高檔化妝品、名牌鐘表、珠寶飾品、咖啡廳MONT、BLAN、Ccartier、FolliFollie2F時尚女裝、世界名牌休閑裝、女士包袋、時尚女鞋、手表飾品、精品眼鏡NINEWESTSOLEALLIANCEIPSE3F時尚女裝、世界名牌休閑裝、女士包袋、時尚女鞋、手表飾品、精品眼鏡東京時裝、德詩克羅、蒂雅4F紳士服裝、高爾夫服裝、男士鞋包、男士配飾品、VIP客服中心新秀麗、23區(qū)、Calamar5F都市休閑服、戶外休閑服及戶外用品、服裝修改服務(wù)Jackie、ChanColumbia、JACKJONES6F寢具家飾類、童裝、玩具、餐廳、美容纖體夢潔、安睡寶、HALLMAK專柜E.land.kids、BABIES7F高檔家用電器、時尚家具、品牌特賣場三星、海爾、飛利浦、松下1.4.2集中商業(yè)對微觀商業(yè)環(huán)境的影響泰華商城主力業(yè)態(tài):泰三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一、商業(yè)市場分析1.1蘇州商業(yè)格局研究1.2

商業(yè)規(guī)劃重大影響五、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算1.3南門商圈特性分析1.4

微觀環(huán)境商業(yè)特點(diǎn)1.5項(xiàng)目市場分析結(jié)論六、費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)1.1

市場定位1.2

形象定位1.3

功能定位1.4

客群定位1.1

公司簡介1.2

服務(wù)內(nèi)容1.3

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告目錄:三、參考項(xiàng)目論證二、項(xiàng)目發(fā)展方向四、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議一、商業(yè)市場1.5.1項(xiàng)目市場分析結(jié)論---宏觀市區(qū)三大商圈之一，前景良好,發(fā)展?jié)摿o限；缺少對外輻射，缺乏區(qū)域特色消費(fèi)場所、僅滿足周邊消費(fèi)為主；從宏觀商業(yè)格局來看從南門商圈現(xiàn)狀來看從南門未來商業(yè)規(guī)劃來看市級商業(yè)重點(diǎn)加強(qiáng)對象，政府支持力度較大；1.5.1項(xiàng)目市場分析結(jié)論---宏觀市區(qū)三大商圈之一，前景1.5.2項(xiàng)目市場分析結(jié)論---微觀南門商圈人民橋人民路新市路本案位于蘇州三大商圈之一