東莞房地產(chǎn)戰(zhàn)略審計(jì)

A2.1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析羅蘭貝格-東莞房地產(chǎn)戰(zhàn)略審計(jì)“九五”期間，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度明顯高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資[萬(wàn)億元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資[萬(wàn)億元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅開(kāi)發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要因素住宅開(kāi)發(fā)投資[萬(wàn)億元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%+6.6%p.a.住宅開(kāi)發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，但增長(zhǎng)最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū)2000年住宅開(kāi)發(fā)投資額按地區(qū)分[萬(wàn)億元]住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率按地區(qū)分[1999–2000年]廣東上海北京江蘇浙江遼寧山東福建其它隨著外部環(huán)境和國(guó)家政策的導(dǎo)向，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)模化和專業(yè)化發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場(chǎng)份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè)

加入ＷＴＯ后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，進(jìn)一步提高住宅建設(shè)預(yù)制化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程

廣泛的合作將成為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的合作將更加緊密

房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)兩極分化—規(guī)?；托《?；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)配套的相關(guān)服務(wù)更為專業(yè)化消費(fèi)者的需求品位越來(lái)越高，要求定制化服務(wù)

國(guó)家將逐漸改變對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動(dòng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放和房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國(guó)平均更快的增長(zhǎng)速度廣東省房地產(chǎn)投資總額[億元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全國(guó)和廣東省房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)年均增長(zhǎng)率比較[1997-2000年]廣東省全國(guó)廣東省全國(guó)房地產(chǎn)投資住宅開(kāi)發(fā)投資17.7%15.2%26.9%24.7%東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可以分為三個(gè)特點(diǎn)鮮明的階段，投資者逐漸以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?nèi)資投資者為主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企業(yè)單位直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共9家香港投資者為主的外資投資者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共52家以內(nèi)資投資者為主，特別是民營(yíng)企業(yè)投資迅速增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共134家(包括房地產(chǎn)項(xiàng)目公司)投資主體安居、多層住宅為主建成步步高、創(chuàng)新新村等七個(gè)住宅區(qū)集中于莞城別墅、多層住宅為主建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個(gè)高品質(zhì)住宅區(qū)集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風(fēng)崗、塘夏等地多層、小高層為主建成AB華庭等一批高品質(zhì)的樓盤集中于東城、篁村、城區(qū)等開(kāi)發(fā)類型和區(qū)域政府公務(wù)員和企業(yè)職工外商購(gòu)房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏本地消費(fèi)者占25%外地消費(fèi)者占5%本地消費(fèi)者占50%外商占30%外地消費(fèi)者占20%消費(fèi)者特征總投資小于1億元估計(jì)總投資50億元，外資占63%投資23億元，內(nèi)資占59%投資規(guī)模東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正處于上升期東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)特征商品房開(kāi)發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平

和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū)較強(qiáng)的地方保護(hù)主義，早期外來(lái)的和民營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局消費(fèi)群體東莞市社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年增長(zhǎng)率為8.9%，住宅是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素商品住宅銷售收入和銷售面積增長(zhǎng)迅速市場(chǎng)集中度相對(duì)較高政策導(dǎo)向多層和小高層開(kāi)發(fā)比例逐年上升東莞市政府將投資200億元建設(shè)新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂(lè)休閑區(qū)單位價(jià)格2500元至3500元的中檔商品房競(jìng)爭(zhēng)激烈，3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升不同消費(fèi)群在購(gòu)買商品房時(shí)考慮因素的優(yōu)先順序不同政府嚴(yán)格土地審批和新項(xiàng)目立項(xiàng)政府加強(qiáng)商品房預(yù)售管理1324東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以10.8%的速度增長(zhǎng)；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8資料來(lái)源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額[億元]東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額[億元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅開(kāi)發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額[億元]東莞市住宅開(kāi)發(fā)投資額[億元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房住宅東莞市商商品住宅宅銷售收收入和銷銷售面積積增長(zhǎng)迅迅速資料來(lái)源：東莞市建建委，中中國(guó)人民民銀行，，羅蘭?貝貝格分析東莞市商商品住宅宅銷售收收入[億元]東莞市商商品住宅宅銷售面面積[萬(wàn)平方方米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房開(kāi)發(fā)建建筑面積總額額按鎮(zhèn)區(qū)分[1998-2000年]描述城區(qū)常平樟木頭篁村東城其它商品房開(kāi)發(fā)集集中于東城、、篁村、城區(qū)區(qū)、常平和樟樟木頭等地理理位置優(yōu)越、、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)發(fā)達(dá)的地區(qū)1998年至至2000年年底，商品房房實(shí)際投入資資金23億元元共推出樓盤231個(gè)，建建筑面積455.7平方方米樟木頭、常平平、附城、塘塘夏、黃江等等鎮(zhèn)區(qū)集中了了90%的港港資房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商新開(kāi)發(fā)的商品品房樓盤集中中在東城區(qū)和和篁村，開(kāi)發(fā)發(fā)類型以多層層和小高層為為主，樓盤質(zhì)質(zhì)數(shù)較高，開(kāi)開(kāi)發(fā)理念在東東莞市屬于中中上水平1998年至至2000年，商品房開(kāi)開(kāi)發(fā)集中在東東城、篁村、、城區(qū)、常平平和樟木頭等等地理位置優(yōu)優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地地區(qū)在未來(lái)五年內(nèi)內(nèi)，多層和小小高層仍是商商品房開(kāi)發(fā)市市場(chǎng)的主流，，新開(kāi)發(fā)的多多層和小高層層主要集中在在東城區(qū)、篁篁村區(qū)和城區(qū)區(qū)多層和小高層層別墅高層1998-20002005E12%84%6%8%91%1%東城篁村城區(qū)塘夏其它1998年以以后新開(kāi)發(fā)的的多層和小高高層地域分布布虎門商品房立項(xiàng)開(kāi)開(kāi)發(fā)類型比例例[按開(kāi)發(fā)建筑筑面積]樟木頭常平預(yù)計(jì)到2005年,每平方價(jià)價(jià)格在2500元以上的中高高檔商品房將將占據(jù)市場(chǎng)86%的份額額描述東莞市商品房房開(kāi)發(fā)檔次逐逐步提高東莞市政府對(duì)對(duì)城市進(jìn)行總總體規(guī)劃，改改善居住環(huán)境境，提升房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)質(zhì)量由于政府嚴(yán)格格控制土地批批租,土地價(jià)價(jià)格上升較快快居民住宅消費(fèi)費(fèi)觀念由商品品住宅理念的的接受者轉(zhuǎn)為為理念的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者,需求品品位提高金融機(jī)構(gòu)對(duì)住住房消費(fèi)支持持不斷增強(qiáng)、、按揭條件放放寬，刺激住住房消費(fèi)需求求市場(chǎng)的增長(zhǎng)長(zhǎng)東莞市新的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商紛紛進(jìn)入2500以上上的中高檔房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng),如如:新世紀(jì)豪豪園,新石石竹,雍華華庭,七寶一一居等13%50%20%10%2000別墅3500元以以上*2500-3500元*2500元以以下*總額8%60%26%6%2005E*除別墅外商品住宅銷售售總面積[萬(wàn)平方米]111.2200.0+15.7%p.a.東莞房地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局局可以從內(nèi)部部競(jìng)爭(zhēng)狀況等等五個(gè)方面分分析消費(fèi)者潛在的進(jìn)入者者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)服務(wù)提供供者替代品政策壁壘強(qiáng)––較強(qiáng)的的地方保護(hù)主主義，早期外外來(lái)的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和民民營(yíng)企業(yè)必須須掛靠東莞市市各區(qū)鎮(zhèn)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司，合作開(kāi)發(fā)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壁壘弱––房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商尚未形形成房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的絕對(duì)成成本優(yōu)優(yōu)勢(shì)和先進(jìn)的的商品房差異異化概念大多數(shù)消費(fèi)者者消費(fèi)觀念尚尚處于商品住住宅理念的接接受者主力消費(fèi)群不不明顯商品住宅50%為本地消消費(fèi)者，30%為港澳澳臺(tái)消費(fèi)者,20%為為省內(nèi)和外地地消費(fèi)者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商紛紛聘請(qǐng)專專業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)策劃和廣告告公司，提高高商品房開(kāi)發(fā)發(fā)和營(yíng)銷質(zhì)量量聘請(qǐng)物業(yè)顧問(wèn)問(wèn)公司，提高高商品后續(xù)服服務(wù)質(zhì)量商品房替代品品幾乎不存在在，安居房只只占1%的市市場(chǎng)份額內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)狀況況城區(qū)、常平和和樟木頭集中中了70%的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)市場(chǎng)集中度高高，市場(chǎng)領(lǐng)先先者較為明顯顯，如：中信信、光大等內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)比例逐年年提高，由1998年的的45%上升升為2000年的67%消費(fèi)者購(gòu)買商商品房考慮的的因素價(jià)格房型地理位置和交交通開(kāi)發(fā)商品牌建筑物質(zhì)量建筑物外觀環(huán)境配套設(shè)施保安和物業(yè)服服務(wù)重要性考慮因素12345本地消費(fèi)者外外地消費(fèi)者描述50%為本地地消費(fèi)者，30%為港港澳臺(tái)消費(fèi)者者，20%為為省內(nèi)和外地地消費(fèi)者；常常平、樟木頭頭地區(qū)港澳臺(tái)臺(tái)消費(fèi)者占90%東莞本地消費(fèi)費(fèi)者在選購(gòu)商商品房時(shí)首先先考慮環(huán)境和和保安服務(wù)，，其次是戶型型，顯示了本本地居民對(duì)自自身安全和周周邊環(huán)境(包包括教育)較較高的要求對(duì)于東莞本地地人，自用房房的建筑面積積在100-130平方方米的中大戶戶型較受歡迎迎；購(gòu)買80-100平平方米的小戶戶型，用于投投資和出租的的較多外地消費(fèi)者在在考慮購(gòu)買商商品房時(shí)，優(yōu)優(yōu)先考慮價(jià)格格，其次是房房型、交通的的便利和物業(yè)業(yè)管理，同時(shí)時(shí)較重視開(kāi)發(fā)發(fā)商的品牌港澳臺(tái)和外國(guó)國(guó)消費(fèi)者把環(huán)環(huán)境、地理位位置、配套設(shè)設(shè)施、保安和和物業(yè)服務(wù)列列在考慮購(gòu)買買商品房的首首要因素，價(jià)價(jià)格敏感性不不高越來(lái)越多的消消費(fèi)者更加關(guān)關(guān)注環(huán)境和配配套設(shè)施港澳臺(tái)和外國(guó)國(guó)消費(fèi)者不同消費(fèi)群在在購(gòu)買商品房房時(shí)考慮因素素的優(yōu)先順序序不同由于開(kāi)發(fā)商市市場(chǎng)定位不準(zhǔn)準(zhǔn)確，未能充充分滿足消費(fèi)費(fèi)者的需求，，造成東莞市市商品住宅的的空置面積較較大，并逐年年上升東莞市商品住住宅空置面積積[萬(wàn)平方米]描述商品住宅空置置面積大，2000年底底達(dá)到151.6萬(wàn)平方方米商品住宅空置置率高。2000年，新新推出商品房房建筑面積為為178萬(wàn)平平方米，但平平均銷售率只只有48.6%，新增空空置商品住宅宅面積73萬(wàn)萬(wàn)平方米房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展初期，存在在盲目批地、、批項(xiàng)目和對(duì)對(duì)商品房預(yù)售售款監(jiān)控不嚴(yán)嚴(yán)的現(xiàn)象，出出現(xiàn)了太平廣廣場(chǎng)花園、灣灣景臺(tái)、崇商商花園、世外外桃源等“爛爛尾樓盤”，，阻礙了房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展大量空置樓盤盤造成了建設(shè)設(shè)資金沉淀，，部分銀行貸貸款不能及時(shí)時(shí)收回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政府今后后對(duì)土地批租租的嚴(yán)格控制制，短期內(nèi)商商品住宅開(kāi)發(fā)發(fā)的增長(zhǎng)空間間有限將建立土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中心，嚴(yán)格控制土地地審批規(guī)范土地交易易行為，逐步步實(shí)現(xiàn)公開(kāi)、公正正、公平的土土地交易市場(chǎng)行為必須通過(guò)土地地拍賣方式才才可獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)土地使用權(quán)權(quán)商品住宅開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)空間有限嚴(yán)格房地產(chǎn)立立項(xiàng)程序，由由房地產(chǎn)項(xiàng)目目先立項(xiàng)后申申報(bào)土地再規(guī)規(guī)劃的程序改改變?yōu)橄纫?guī)劃劃后取得土地地在立項(xiàng)開(kāi)發(fā)發(fā)根據(jù)積壓商品品房數(shù)量和商商品房銷售情情況，嚴(yán)格控控制新項(xiàng)目立立項(xiàng)和開(kāi)工，，對(duì)除市、鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)外，，其它地方原原則上不再審審批新的房地地產(chǎn)項(xiàng)目如果開(kāi)發(fā)商積積壓商品房面面積超過(guò)企業(yè)業(yè)近3年累計(jì)計(jì)竣工商品房房面積的20%，將停止止審批該開(kāi)發(fā)發(fā)商新項(xiàng)目立立項(xiàng)土地批租房地產(chǎn)立項(xiàng)總體上說(shuō)，推推動(dòng)?xùn)|莞房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展的因素大于于阻礙其發(fā)展展的因素2001年到到2003年年，政府嚴(yán)格格控制土地批批租，并成立立土地儲(chǔ)備中中心，調(diào)控房房地產(chǎn)市場(chǎng)，，短期內(nèi)將會(huì)會(huì)影響房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)政府嚴(yán)格控制制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)立項(xiàng)審批主力消費(fèi)群不不明顯空置商品房面面積高，到2000年底底為152萬(wàn)萬(wàn)平方米東莞將城市定定位為“制造造業(yè)名城“，，樹(shù)立“城市市牌、外資牌牌和民營(yíng)牌””，并將出資資200億元元建設(shè)新東莞莞，進(jìn)行有序序的城市總體體規(guī)劃，提升升城市總體環(huán)環(huán)境東莞房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展與東莞在在整個(gè)珠江三三角洲所處的的經(jīng)濟(jì)地位不不相匹配，發(fā)發(fā)展空間較大大東莞招商引資資保持增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)消費(fèi)者對(duì)居住住條件和環(huán)境境的要求日益益提高人均可支配收收入是全國(guó)平平均水平的2.1倍，廣廣東省平均水水平的1.3，并以每年年17%的速速度增長(zhǎng)加入WTO和近年來(lái)，香香港、澳門的的回歸將推動(dòng)動(dòng)外銷市場(chǎng)政府有意對(duì)外外地人才采用用購(gòu)房入戶、、投資入戶政政策民營(yíng)企業(yè)將可可以注冊(cè)公司司形式，獨(dú)立立開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目阻礙東莞房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展的主要因素素推動(dòng)?xùn)|莞房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展的主要因素素東莞市住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以住住宅智能化、、現(xiàn)代化為主主要特征，并并以進(jìn)一步完完善金融體系系為保障以高品質(zhì)的規(guī)規(guī)劃、設(shè)計(jì)和和施工，貫徹徹以人為本的的住宅發(fā)展方方針擴(kuò)大住宅按揭揭市場(chǎng)規(guī)模引用新技術(shù)、、新材料，以以提高住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化水平通過(guò)以住宅抵抵押貸款證券券化，改變房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域的投資、、融資體系推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)科技化，推推廣智能化小小區(qū)重環(huán)境和配套套的大中型住住宅小區(qū)與當(dāng)?shù)卣剂己玫年P(guān)系，，以取得優(yōu)質(zhì)、價(jià)廉的的土地開(kāi)發(fā)商的品牌牌和信譽(yù)開(kāi)發(fā)適合市場(chǎng)場(chǎng)需求的商品品房開(kāi)發(fā)大規(guī)模的的居住社區(qū)，，營(yíng)造良好的的居住環(huán)境與優(yōu)秀的房地地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)務(wù)提供者合作作對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)、、進(jìn)入時(shí)間和和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的的把握開(kāi)發(fā)適合市場(chǎng)場(chǎng)需求的商品品房提供優(yōu)質(zhì)的物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商在東莞房地地產(chǎn)市場(chǎng)上取取得成功的基基本要素成功的基本要要素目前重要性重要性性趨勢(shì)勢(shì)A2.2.建建筑安安裝市市場(chǎng)分分析廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)的投投資額額平均均每年年以8.9%的的速度度增長(zhǎng)長(zhǎng)1507151116881960212519961997199819992000+8.9%p.a.廣東省省建筑筑工程程投資資額[億元元]資料來(lái)源：廣東省省統(tǒng)計(jì)年年鑒，，羅蘭??貝格格分析廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)是競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)集集中度度非常常低的的市場(chǎng)場(chǎng)，并并且越越來(lái)越越分散散199619971998199920009%7%8%5%4%描述述廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)的集集中度度由1996年年的9%下下降為為2000年的的4%，市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格格局分分散2000年年，排排名前前三位位的建建筑業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)分別別是：：廣東東省長(zhǎng)長(zhǎng)大公公路工工程有有限公公司、、江蘇蘇省建建筑安安裝工工程股股份有有限公公司深深圳分分公司司、深深圳市市市政政工程程總公公司；；產(chǎn)值值分別別達(dá)到到12.5、9.1和7.0億元元2000年年，排排名前前10家的的外省省建筑筑企業(yè)業(yè)有2家：：江蘇蘇省建建筑安安裝工工程股股份公公司和和中建建四局局前10家建建筑企企業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)起起伏大大；1999年年排名名前十十家的的企業(yè)業(yè)中，，只有有六家家能在在2000年保保持前前十位位資料來(lái)源：ChinaInfobank，羅蘭??貝格格分析前十位位產(chǎn)值值最大大的建建筑業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)施工產(chǎn)產(chǎn)值占占市場(chǎng)場(chǎng)的%隨著城城市化化進(jìn)程程和引引進(jìn)外外資的的不斷斷加快快，東東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)容量量不斷斷上升升東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)保持持穩(wěn)定定的增增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，，增長(zhǎng)長(zhǎng)速度度略高高于廣廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)的增增長(zhǎng)速速度引進(jìn)外外資是是推動(dòng)動(dòng)建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)的主主要因因素日本、、歐美美企業(yè)業(yè)不斷斷加大大投資資，其用于于建筑筑安裝裝工程程的投投資額額也不不斷上上升，，2000年-2005年的的年均均增長(zhǎng)長(zhǎng)率將將分別別達(dá)到到20%和和26%資質(zhì)較較高的的外來(lái)來(lái)企業(yè)業(yè)已構(gòu)構(gòu)成對(duì)對(duì)本地地企業(yè)業(yè)的威威脅目前市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)以以價(jià)格格為主主,市市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)作尚尚不規(guī)規(guī)范東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)的特特點(diǎn)東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)出比比廣東東省更更快的的增長(zhǎng)長(zhǎng)19961997199819992000資料來(lái)源：東莞統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年年鑒，羅蘭??貝格格分析2005E5256646876+9.8%p.a.東莞市市建筑筑工程程投資資額[億元元]128+11.0%p.a.宏觀環(huán)環(huán)境、、引進(jìn)進(jìn)外資資和房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)是驅(qū)驅(qū)動(dòng)?xùn)|東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)的三三大因因素東莞市市建筑筑工程程市場(chǎng)場(chǎng)的驅(qū)驅(qū)動(dòng)因因素房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)引進(jìn)外外資宏觀環(huán)環(huán)境政府加加快了了工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)的建建設(shè)，，近期期將建建立松松山湖湖工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)，規(guī)規(guī)劃面面積72平平方公公里政府引引導(dǎo)重重點(diǎn)行行業(yè)和和企業(yè)業(yè)增資資擴(kuò)產(chǎn)產(chǎn)外商投投資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化，，直接接投資資用于于建建筑工工程的的費(fèi)用用比例例增大大東莞市市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)自自1998年以以來(lái)進(jìn)進(jìn)入上上升期期，由由此帶帶動(dòng)建建筑安安裝工工程市市場(chǎng)的的穩(wěn)步步上升升東莞將將投資資200億億建設(shè)設(shè)新東東莞，，提升升城市市的綜綜合實(shí)實(shí)力，，建設(shè)設(shè)“城城市牌牌”，，城市市化進(jìn)進(jìn)程加加快加入WTO以后，，更多多的外外資將將進(jìn)入入中國(guó)國(guó)，由由于東東莞有有利的的地理理位置置和優(yōu)優(yōu)惠、、便捷捷的投投資環(huán)環(huán)境，，將吸吸引更更多的的外資資東莞市市固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資每年年以10%的速速度上上升建設(shè)““民營(yíng)營(yíng)牌””，推推動(dòng)民民營(yíng)資資本的的投資資房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)于于商品品住宅宅配套套設(shè)施施和環(huán)環(huán)境要要求越越來(lái)越越高，，房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商相應(yīng)應(yīng)用于于建筑筑安裝裝工程程的投投資增增加隨著東東莞市市實(shí)際際利用用外資資不斷斷增加加，外外資企企業(yè)用用于建建筑安安裝工工程的的投資資額增增長(zhǎng)較較快東莞市市實(shí)際際利用用外資資額[億元]外資企企業(yè)用用于建建筑安安裝工工程投投資額額[億元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.資料來(lái)源源：東莞莞市對(duì)外外貿(mào)易經(jīng)經(jīng)濟(jì)合作作局其中，日日本、歐歐美企業(yè)業(yè)用于建建筑安裝工程的投投資額增增長(zhǎng)率高高于外商商企業(yè)用用于建筑筑安裝工程的投投資額的的平均增增長(zhǎng)率投資于東東莞的日日本、歐歐美企業(yè)業(yè)用于建建筑安裝裝工程的的投資額額[億元]戰(zhàn)略上，，日本、、歐美企企業(yè)都把把中國(guó)作作為巨大大的發(fā)展展市場(chǎng)日本、歐歐美制造造大企業(yè)業(yè)從著重重建立出出口加工工基地逐逐漸轉(zhuǎn)向向成為國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)基地已投資的的日本、、歐美企企業(yè)會(huì)帶帶動(dòng)提供供零部件件和原材材料的日日本、歐歐美企業(yè)業(yè)數(shù)量和和投資額額增加?xùn)|莞招商商引資局局通過(guò)網(wǎng)網(wǎng)上招商商、委托托顧問(wèn)公公司到日日本、歐歐美招商商、開(kāi)辦辦博覽會(huì)會(huì)、提供供“一個(gè)個(gè)窗口收收費(fèi)”等等服務(wù)，，吸引日日本、歐歐美客戶戶東莞市政政府“十十五”規(guī)規(guī)劃中，，已明確確把引資資的重點(diǎn)點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到歐歐美和日日本等國(guó)國(guó)家描述資料來(lái)源源：東莞莞市對(duì)外外貿(mào)易經(jīng)經(jīng)濟(jì)合作作局，東東莞市建建委，羅蘭?貝貝格分析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本歐美東莞市建建筑安裝裝工程市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)仍以價(jià)價(jià)格為主主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)手段，，并存在在不規(guī)范范的運(yùn)作作情況東莞市廣州市工程公開(kāi)開(kāi)招投標(biāo)標(biāo)時(shí)，報(bào)報(bào)價(jià)最低低者中標(biāo)標(biāo)—““最低價(jià)原原則”工程公開(kāi)開(kāi)招投標(biāo)標(biāo)時(shí)，報(bào)報(bào)價(jià)不得得低于招招標(biāo)方規(guī)規(guī)定的標(biāo)標(biāo)底價(jià)，，以工程程管理、、組織、、技術(shù)方方案等指指標(biāo)綜合合評(píng)分，，以保證證工程質(zhì)質(zhì)量——““最合理理原則””工程招投投標(biāo)地方保護(hù)護(hù)主義轉(zhuǎn)分包各鎮(zhèn)存在在不同程程度的地地方保護(hù)護(hù)主義存在鎮(zhèn)政政府向外外商指定定建筑工工程承包包方的現(xiàn)現(xiàn)象鼓勵(lì)采用用市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)方式式本省企業(yè)業(yè)和外省省企業(yè)公公平競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)存在總承承包商在在資格或或合同不不允許的的情況下下進(jìn)行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)承包和和分包大體上按按合同規(guī)規(guī)定執(zhí)行行東莞市和和廣州市市建筑安安裝工程程市場(chǎng)比比較本地和港港澳臺(tái)企企業(yè)選擇擇建筑安安裝工程程公司時(shí)時(shí)更注重重價(jià)格，，而日本本和歐美美企業(yè)更更重視質(zhì)質(zhì)量和工工程管理理港澳臺(tái)企企業(yè)日本和歐歐美企業(yè)業(yè)價(jià)格質(zhì)量施工力量量和專業(yè)業(yè)技術(shù)水水平資質(zhì)證明明從事過(guò)的的工程和和行業(yè)內(nèi)其其它公司司的認(rèn)可可工程管理理表示不太太重視表示十分分重視選擇建筑筑安裝工工程企業(yè)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)本地企業(yè)業(yè)外來(lái)企業(yè)業(yè)以其較較高的資資質(zhì)和憑憑借規(guī)模模效益取取得的成成本優(yōu)勢(shì)勢(shì)，形成成了對(duì)本本地企業(yè)業(yè)的威脅脅本地企業(yè)業(yè)、外來(lái)來(lái)建筑安安裝工程程企業(yè)資資質(zhì)比較較本地?fù)碛杏匈Y質(zhì)的的建筑安安裝工程程企業(yè)共共110家，外外來(lái)企業(yè)業(yè)共50家本地一級(jí)級(jí)資質(zhì)企企業(yè)中只只有4家家，而外外來(lái)企業(yè)業(yè)中擁有有一級(jí)資資質(zhì)的企企業(yè)有33家企業(yè)的資資質(zhì)不僅僅代表企企業(yè)建筑筑工程管管理水平平和施工工質(zhì)量、、技術(shù)能能力，還還決定了了承接工工程量的的大小。。如：廣廣州一建建承接?xùn)|東莞市廣廣東現(xiàn)代代國(guó)際展展覽中心心，建筑筑面積7萬(wàn)平方方米外來(lái)企業(yè)業(yè)，如華華西建設(shè)設(shè)、本溪溪金鼎完完成工程程質(zhì)量較較高，已已在本地地?fù)碛袠訕影骞こ坛毯蛢?yōu)良良工程，，口碑較較高，已已對(duì)本地地競(jìng)爭(zhēng)者者形成威威脅描述本地企業(yè)業(yè)外來(lái)企業(yè)業(yè)一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)一級(jí)二級(jí)三級(jí)36%55%5%4%6%28%66%資料來(lái)源源：建委委市場(chǎng)科科總數(shù)[個(gè)個(gè)]11050日資企業(yè)業(yè)選擇標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)AB優(yōu)勢(shì)日資企業(yè)業(yè)選擇建建筑安裝裝工程企企業(yè)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和AB優(yōu)勢(shì)比較較價(jià)格質(zhì)量工程管理理資質(zhì)證明明日資辦推推薦*從事過(guò)的的工程和和行業(yè)內(nèi)內(nèi)其它公公司認(rèn)可可施工力量量前延或后后續(xù)服務(wù)務(wù)專業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)水平重要性/AB的優(yōu)勢(shì)因素12345使AB在日資/外資公公司的建建筑安裝裝市場(chǎng)上上取得核心心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)建議議采取的的措施通過(guò)與穩(wěn)穩(wěn)定的、、有資質(zhì)質(zhì)的施工工建設(shè)單單位進(jìn)行行長(zhǎng)期戰(zhàn)戰(zhàn)略合作作，以取取得更低低的成本本優(yōu)勢(shì)通過(guò)與采采購(gòu)商戰(zhàn)戰(zhàn)略、穩(wěn)穩(wěn)定的合合作，取取得優(yōu)惠惠的采購(gòu)購(gòu)價(jià)格；；或通過(guò)過(guò)外包采采購(gòu)定單單，降低低采購(gòu)成成本嚴(yán)格質(zhì)量量管理，，建立系系統(tǒng)的質(zhì)質(zhì)量管理理控制體體系與施工建建設(shè)單位位一同制制定項(xiàng)目目進(jìn)度計(jì)計(jì)劃，協(xié)協(xié)調(diào)運(yùn)作作識(shí)別項(xiàng)目目進(jìn)程中中的關(guān)鍵鍵路線和和關(guān)鍵工工序，當(dāng)當(dāng)與計(jì)劃劃出現(xiàn)偏偏差時(shí)及及時(shí)調(diào)整整組成虛擬擬團(tuán)隊(duì)，，加強(qiáng)培培訓(xùn)或聘聘用“外外腦”，，提高業(yè)業(yè)務(wù)洽談?wù)労驮O(shè)計(jì)計(jì)專業(yè)技技術(shù)水平平通過(guò)與日日本公司司選擇建建筑安裝裝工程企企業(yè)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和AB的優(yōu)勢(shì)進(jìn)進(jìn)行比較較，AB公司仍有不不斷改進(jìn)的的空間高低*日資辦的的推薦對(duì)日日資企業(yè)首首次進(jìn)入東東莞，選擇擇建筑安裝裝工程公司司影響大，，但對(duì)二期期和后期工工程時(shí)選擇擇影響減弱弱AB公司在在保持原有有核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同同時(shí)，應(yīng)加加強(qiáng)業(yè)務(wù)拓拓展和核心心支持團(tuán)隊(duì)隊(duì)的培養(yǎng)，，使工程業(yè)業(yè)務(wù)具有更更高的柔性性和市場(chǎng)反反應(yīng)速度，，贏得提高高競(jìng)爭(zhēng)力的的潛在源泉泉建筑工程業(yè)業(yè)務(wù)今后應(yīng)加強(qiáng)強(qiáng)的領(lǐng)域充分發(fā)揮現(xiàn)現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，系統(tǒng)、、有計(jì)劃和和重點(diǎn)地開(kāi)開(kāi)展業(yè)務(wù)拓拓展貫徹以客戶戶為導(dǎo)向的的服務(wù)理念念，延伸前前延和后續(xù)續(xù)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展與與設(shè)計(jì)、預(yù)預(yù)算部門無(wú)無(wú)縫合作建立完整的的工程計(jì)劃劃、控制和和核算體系系培養(yǎng)設(shè)計(jì)、、預(yù)算的核核心團(tuán)隊(duì)，，支持業(yè)務(wù)務(wù)拓展提高項(xiàng)目管管理能力，，合理配置置項(xiàng)目經(jīng)理理的權(quán)、責(zé)責(zé)、利范圍圍，并以高高效的管理理體系和組組織結(jié)構(gòu)支支持總體上，外外部市場(chǎng)為為AB公司司的主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展提提供了廣闊闊的空間；；同時(shí)，AB公司在在高成長(zhǎng)的的建筑安裝裝和房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)上保保持高盈利利能力描述未來(lái)五年，，東莞市房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的年增長(zhǎng)長(zhǎng)率為20%，能支支持AB公司的房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展目目標(biāo)AB公司房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)的利利潤(rùn)率高于于行業(yè)的平平均水平未來(lái)五年，，日本、歐歐美企業(yè)用用于建筑安安裝工程的的投資額年年增長(zhǎng)率均均高于20%，可以以支持AB公司建筑安安裝工程業(yè)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略略發(fā)展目標(biāo)標(biāo)AB公司建筑安安裝工程業(yè)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)潤(rùn)率約為20%，高高于行業(yè)15%的平平均利潤(rùn)率率AB業(yè)務(wù)組合分分析：表示銷售售額大小利潤(rùn)率市場(chǎng)增長(zhǎng)率率10%50%0%12.5%25%建筑安裝工工程業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)低成長(zhǎng)低盈利市場(chǎng)場(chǎng)高成長(zhǎng)低盈利市場(chǎng)場(chǎng)高成長(zhǎng)高盈利市場(chǎng)場(chǎng)低成長(zhǎng)高盈利市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建設(shè)的總總體思路上上有三種模模式可以選選擇模式一完全委外模式二部分委外模式三完全自建完全委外能能夠短期內(nèi)內(nèi)有效解決決企業(yè)人才才不足的現(xiàn)現(xiàn)狀，但以契約關(guān)系系確定的合合作關(guān)系無(wú)無(wú)法充分的的從企業(yè)總總體利益角角度來(lái)考慮慮問(wèn)題完全委外的的特點(diǎn)由于人力資資源匱乏，，缺乏專業(yè)業(yè)性人才或或者招聘專專業(yè)人才的的財(cái)務(wù)成本本和時(shí)間成成本過(guò)高，，在組織結(jié)結(jié)構(gòu)各業(yè)務(wù)務(wù)職能領(lǐng)域域都和專業(yè)業(yè)化的公司司進(jìn)行合作作，借助外外部的專業(yè)業(yè)化經(jīng)驗(yàn)和和知識(shí)來(lái)彌彌補(bǔ)企業(yè)的的不足和滿滿足企業(yè)快快速發(fā)展的的需求企業(yè)自身的的業(yè)務(wù)運(yùn)作作組織以精精益型為主主，職能部部門的工作作重點(diǎn)主要要是控制、、協(xié)調(diào)和監(jiān)監(jiān)督而不是是具體操作作建立核心職職能部門，，對(duì)委外的的工作進(jìn)行行有效監(jiān)督督和控制優(yōu)勢(shì)有效地解決決企業(yè)人才才不足的問(wèn)問(wèn)題有利于企業(yè)業(yè)的快速擴(kuò)擴(kuò)張有利于發(fā)揮揮專業(yè)化分分工的優(yōu)勢(shì)勢(shì)充分利用社社會(huì)資源劣勢(shì)協(xié)調(diào)和控制制的工作量量和成本很很大項(xiàng)目控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大有可能導(dǎo)致致局部最優(yōu)優(yōu)化而不是是總體最優(yōu)優(yōu)企業(yè)無(wú)法形形成穩(wěn)定的的競(jìng)爭(zhēng)力以契約關(guān)系系確定的合合作關(guān)系無(wú)無(wú)法充分的的從企業(yè)總總體利益角角度來(lái)考慮慮問(wèn)題部分委外能能有效地彌彌補(bǔ)企業(yè)在在某些職能能領(lǐng)域的不不足，但委委外職能和和合作伙伴伴的選擇至至關(guān)重要部分委外的的特點(diǎn)企業(yè)在某些些領(lǐng)域缺乏乏專業(yè)化的的知識(shí)和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，因而而在這些職職能領(lǐng)域借借助外界專專業(yè)化公司司來(lái)進(jìn)行運(yùn)運(yùn)作部分業(yè)務(wù)職職能領(lǐng)域由由企業(yè)自身身來(lái)建立，，整個(gè)業(yè)務(wù)務(wù)的運(yùn)作需需要內(nèi)、外外部人員協(xié)協(xié)調(diào)完成既有以控制制監(jiān)督為主主要任務(wù)的的職能部門門，也有從從事具體操操作的業(yè)務(wù)務(wù)職能部門門優(yōu)勢(shì)通過(guò)利用社社會(huì)資源，，有效地彌彌補(bǔ)企業(yè)在在某些職能能領(lǐng)域的不不足有利于發(fā)揮揮專業(yè)化分分工的優(yōu)勢(shì)勢(shì)有利于培養(yǎng)養(yǎng)企業(yè)自身身的核心團(tuán)團(tuán)隊(duì)和核心心能力劣勢(shì)協(xié)調(diào)和控制制的工作量量較大核心職能委委外對(duì)企業(yè)業(yè)總體帶來(lái)來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)以契約關(guān)系系確定的合合作關(guān)系無(wú)無(wú)法充分的的從企業(yè)總總體利益角角度來(lái)考慮慮問(wèn)題全部自建有有利于對(duì)價(jià)價(jià)值鏈的各各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)進(jìn)行控制和和協(xié)調(diào)，但但管理成本本較高全部自建的的特點(diǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)務(wù)運(yùn)作的各各職能領(lǐng)域域都建立起起相應(yīng)的業(yè)業(yè)務(wù)部門整個(gè)業(yè)務(wù)流流程體系的的運(yùn)作主要要依靠?jī)?nèi)部部的力量來(lái)來(lái)完成各業(yè)務(wù)部門門的主要任任務(wù)是計(jì)劃劃、監(jiān)督、、實(shí)施和控控制優(yōu)勢(shì)有利于企業(yè)業(yè)形成穩(wěn)定定的業(yè)務(wù)運(yùn)運(yùn)作體系對(duì)價(jià)值鏈的的各個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)進(jìn)行控制制和協(xié)調(diào)有利于培養(yǎng)養(yǎng)企業(yè)的組組織優(yōu)勢(shì)和和核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力劣勢(shì)對(duì)專業(yè)人才才需求高，，人事成本本較高無(wú)法充分利利用外部專專業(yè)化公司司的專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和能力力部門之間協(xié)協(xié)調(diào)要求高高管理成本較較高目前國(guó)內(nèi)建建筑工程企企業(yè)主要有有兩種發(fā)展展模式項(xiàng)目公司模模式公司的核心心優(yōu)勢(shì)在于于獲得工程程項(xiàng)目公司自身不不擁有設(shè)計(jì)計(jì)，土建隊(duì)隊(duì)伍與設(shè)計(jì)公司司，施工隊(duì)隊(duì)建立緊密密的合作關(guān)關(guān)系擁有良好的的項(xiàng)目管理理人員工程多采用用分包形式式來(lái)完成建筑安裝公公司模式描述公司擁有自自身的設(shè)計(jì)計(jì)，土建隊(duì)隊(duì)伍建筑安裝業(yè)業(yè)務(wù)完全由由自身完成成公司經(jīng)營(yíng)靈靈活性大公司固定成成本小可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)資金需求小小優(yōu)點(diǎn)公司易于控控制質(zhì)量和和成本擁有各方面面的專業(yè)人人才對(duì)其它企業(yè)業(yè)的依賴性性大質(zhì)量控制，，成本控制制難度較大大缺點(diǎn)公司固定成成本較高資金需求較較高經(jīng)營(yíng)靈活性性較低戰(zhàn)略方向的的確定決定定了企業(yè)組組織結(jié)構(gòu)的的選擇適應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則有利于房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑安裝裝工程業(yè)務(wù)的迅速速發(fā)展組織結(jié)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)的快快速反應(yīng)速速度以”最大限限度滿足客客戶需求““為目標(biāo)標(biāo)有利于公司司內(nèi)部核心心團(tuán)隊(duì)的培培養(yǎng)高效而精簡(jiǎn)簡(jiǎn)保持和強(qiáng)化化公司的核核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)構(gòu)建符合戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展目目標(biāo)和市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境的組織結(jié)結(jié)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)AB戰(zhàn)略目標(biāo)的的前提房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)以操作管管理為主的的管理模式式建筑安裝工工程業(yè)務(wù)以以戰(zhàn)略管理理為主的管管理模式有效的決策策,業(yè)務(wù)務(wù)計(jì)劃,財(cái)財(cái)務(wù)監(jiān)控體體系合理的集分分權(quán)管理模式合理的部門設(shè)設(shè)置明確的部門任任務(wù)、功能、、職責(zé)界定清晰的人員崗崗位編制以及及職責(zé)、權(quán)力力、能力要求求界定充分考慮保持持和利用現(xiàn)有有的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以客戶為導(dǎo)向向并且加快市市場(chǎng)反應(yīng)速度度組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建符合集團(tuán)團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境的組織結(jié)構(gòu)構(gòu)確立AB公司的管理模模式，建立一一整套明確的的管控體系建立相應(yīng)的決決策和監(jiān)督流流程重新設(shè)計(jì)組織織架構(gòu)，強(qiáng)化化薄弱的功能能，糾正職能能錯(cuò)位界定明確的部部門任務(wù)和責(zé)責(zé)任明確管理幅度度業(yè)務(wù)流程再造造系統(tǒng)考慮四四個(gè)領(lǐng)域，從從而達(dá)到戰(zhàn)略略目標(biāo)對(duì)流程程的要求消除非增值活活動(dòng)活動(dòng)間等待不必要的活動(dòng)動(dòng)過(guò)量的庫(kù)存重復(fù)的活動(dòng)不同部門重排排的格式反復(fù)的檢驗(yàn)跨部門協(xié)調(diào)增加/重排環(huán)環(huán)節(jié)企業(yè)用以規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵鍵點(diǎn)企業(yè)用以強(qiáng)化化控制的關(guān)鍵鍵點(diǎn)有利于提升顧顧客滿意度的的流程環(huán)節(jié)可以減少重復(fù)復(fù)、提升效率率的環(huán)節(jié)調(diào)整整可以縮短時(shí)間間、降低成本本的環(huán)節(jié)調(diào)整整簡(jiǎn)化活動(dòng)設(shè)計(jì)合理的交交付品過(guò)于復(fù)雜的表表格過(guò)于專業(yè)分工工的程序復(fù)雜的溝通形形式缺乏優(yōu)化的物物流可以以更低廉廉方式進(jìn)行分分包的非核心心工作消除各個(gè)流程程環(huán)節(jié)中不必必要的交付品品完善缺少的交交付品設(shè)計(jì)明確格式式的交付品明確的交付人人和接受人對(duì)交付品的監(jiān)監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)減少成本快速響應(yīng)增加控制節(jié)點(diǎn)點(diǎn)明確流程對(duì)流程的要求對(duì)流程的要求求流程設(shè)計(jì)的原原則顧客導(dǎo)向原則則快速反應(yīng)原則則系統(tǒng)優(yōu)化原則則追求流程整體體績(jī)效最優(yōu)集成管理當(dāng)外部市場(chǎng)環(huán)環(huán)境發(fā)生變化化時(shí)，能迅速速調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)策策略追求客戶服務(wù)務(wù)的最終效果果整合的用戶界界面，而非分分離的用戶界界面業(yè)務(wù)流程再造造應(yīng)遵循顧客客導(dǎo)向，快速速反應(yīng)以及系系統(tǒng)優(yōu)化的原原則強(qiáng)調(diào)對(duì)外部市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境的快速反應(yīng)應(yīng)強(qiáng)調(diào)顧客滿意意一支相對(duì)穩(wěn)定定的高素質(zhì)的的人力資源隊(duì)隊(duì)伍是實(shí)現(xiàn)企企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)的基本保證證建立一支強(qiáng)有有力的經(jīng)營(yíng)管理精英英梯隊(duì)吸引大批優(yōu)秀秀人才加入-樹(shù)立并宣宣傳企業(yè)良好好形象象-有計(jì)劃地地廣泛開(kāi)展社社會(huì)招招聘(名牌大大

學(xué)，，人才招聘會(huì)會(huì)，委委托獵頭公公司等)塑造企業(yè)成功功文化，以激激勵(lì)并保留優(yōu)優(yōu)秀骨干員工工-營(yíng)造企業(yè)業(yè)內(nèi)部公平民民主的的氣氛，提高高員工的信心與與責(zé)任感-創(chuàng)造富有有活力的內(nèi)部?jī)?yōu)勝劣汰汰的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，激激發(fā)員工工的主觀觀能動(dòng)性在完善的人員員長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)計(jì)劃下培養(yǎng)具具有良好專業(yè)業(yè)素質(zhì)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理潛質(zhì)的的優(yōu)秀人才，，形成一支上上下緊密銜接接的精英人才才隊(duì)伍-“量體裁裁衣式”的終終身職業(yè)培訓(xùn)(入職培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)訓(xùn)，深造等)-培養(yǎng)“經(jīng)經(jīng)理候選人””階階梯隊(duì)伍績(jī)效考評(píng)體系系建立清晰明確確的崗位考評(píng)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，形成成權(quán)責(zé)相當(dāng)，，獎(jiǎng)懲分明的的制度建立清晰明確確的，并結(jié)合合業(yè)績(jī)和能力力的個(gè)人評(píng)估估標(biāo)準(zhǔn)，作為為薪酬調(diào)整和和職務(wù)任免的的決策基礎(chǔ)將考評(píng)或考核核的結(jié)果有機(jī)機(jī)地與薪酬體體系掛鉤，并并與員工職業(yè)業(yè)發(fā)展緊密聯(lián)聯(lián)系考評(píng)或考核的的結(jié)果將作為為人員晉升的的基本參考標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，建立公公平有序的內(nèi)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制制薪酬體系調(diào)整原有的工工資體系，在在縱向分級(jí)與與橫向分檔上上設(shè)計(jì)合理的的浮動(dòng)空間，，形成有激勵(lì)勵(lì)性的上升梯梯度確定合合理的的固定定工資資與變變動(dòng)工工資的的比例例結(jié)構(gòu)構(gòu)改善現(xiàn)現(xiàn)有福福利機(jī)機(jī)制，，加強(qiáng)強(qiáng)非資資本性性激勵(lì)勵(lì)因素素，增增強(qiáng)企企業(yè)凝凝聚力力人員評(píng)評(píng)價(jià)和和選拔拔體系系優(yōu)化人人員招招聘流流程，，明確確決策策部門門，做做到有有章可可循建立明明確的的員工工能力力評(píng)估估標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，使使之成成為人人員選選拔的的基本本標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)充分結(jié)結(jié)合各各種評(píng)評(píng)估結(jié)結(jié)果，，制定定合理理公平平的晉晉升條條件與與途徑徑，培培養(yǎng)與與發(fā)掘掘具有有管理理潛質(zhì)質(zhì)的優(yōu)優(yōu)秀人人才需要重重新設(shè)設(shè)計(jì)AB公公司人人力資資源體體系，，使之之更制制度化化、規(guī)規(guī)范化化，以以適應(yīng)應(yīng)業(yè)務(wù)務(wù)迅速速發(fā)展展的需需要9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Tuesday,December20,202210、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。22:33:2422:33:2422:3312/20/202210:33:24PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2222:33:2422:33Dec-2220-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:33:2422:33:2422:33Tuesday,December20,202213、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。12月-2212月-2222:33:2422:33:24December20,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。20十十二月202210:33:24下下午22:33:2412月-2215