九局版沈陽(yáng)皓翔國(guó)際花園項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積1.83萬(wàn)㎡，容積率4.12，地上建筑面積7.56萬(wàn)㎡，其中：住宅建筑面積6.04萬(wàn)㎡，網(wǎng)點(diǎn)建筑面積1.51萬(wàn)㎡，地下建筑面積1.8萬(wàn)㎡（約360個(gè)停車位）。2、銷售計(jì)劃項(xiàng)目銷售期預(yù)計(jì)從2012年到2013年，共2年。3、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目啟動(dòng)資金約2.95億元，由中鐵九局沈陽(yáng)房屋開(kāi)發(fā)有限公司與合作方皓翔公司按雙方約定的投資比例（6：4）共同投入，2012年通過(guò)項(xiàng)目銷售回款能夠滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金需求。項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)1.725億元，全投資內(nèi)部收益率55.61%大于行業(yè)基準(zhǔn)要求，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值npv12932.85萬(wàn)元大于0，項(xiàng)目投資回收期1.42年，預(yù)計(jì)2012年11月收回成本，是典型的“短平快”項(xiàng)目。項(xiàng)目概況

根據(jù)中鐵九局房地產(chǎn)板塊“十二五”規(guī)劃的具體要求，結(jié)合沈陽(yáng)房屋開(kāi)發(fā)公司2011年必保完成一塊住宅開(kāi)發(fā)地塊，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中解決部分職工住宅需求的目標(biāo)，中鐵九局集團(tuán)沈陽(yáng)房屋開(kāi)發(fā)公司通過(guò)多渠道考察和調(diào)研，及時(shí)了解到了皓翔國(guó)際花園的地塊信息，經(jīng)與皓翔公司多次溝通，雙方已就該項(xiàng)目達(dá)成合作意向。項(xiàng)目地處沈陽(yáng)市沈河區(qū)萬(wàn)柳塘路44號(hào)，地塊周邊自然景觀豐富，地理位置十分優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施非常完備。項(xiàng)目位于中街、五愛(ài)、南塔三大商圈的核心位置，鬧中取靜，周邊環(huán)境優(yōu)美，交通十分暢達(dá)適宜居住。我們認(rèn)為該地塊非常適合我局建設(shè)干部職工住宅，經(jīng)大量的市場(chǎng)調(diào)研和分析，選定該項(xiàng)目作為解決職工住房問(wèn)題的重點(diǎn)住宅地塊，并及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，編制可行性研究報(bào)告。

此次調(diào)研，我們引進(jìn)了北京國(guó)利地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)，結(jié)合沈陽(yáng)地域經(jīng)濟(jì)特色及項(xiàng)目基礎(chǔ)特質(zhì)，充分借鑒國(guó)內(nèi)及區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目進(jìn)行充分論證，以期得到更加科學(xué)、客觀、準(zhǔn)確的市場(chǎng)判斷。

本可行性研究報(bào)告在北京國(guó)利機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整和完善，并重新編制。前言報(bào)告主要提綱產(chǎn)品策略建議

沈河區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展研究區(qū)域市場(chǎng)供給量分析典型項(xiàng)目研究項(xiàng)目本體分析產(chǎn)品規(guī)劃初步建議項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究結(jié)論一沈河區(qū)概況行政區(qū)劃調(diào)整區(qū)域特征房地產(chǎn)概況區(qū)域特征-沈河區(qū)位居城市中心享有鉆石商圈美譽(yù)，本地塊位居成熟居住區(qū)內(nèi)沈河區(qū)是沈陽(yáng)市重要商貿(mào)區(qū)。傳統(tǒng)及新興第三產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達(dá)，具有良好的軟硬件基礎(chǔ)。知名院校集中，皇家建筑群，人文氛圍濃厚；商圈云集周邊，有以北站為中心形成的商貿(mào)金融中心區(qū)、中街商貿(mào)區(qū)、盛京城文化旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)、五愛(ài)市場(chǎng)區(qū)、沈陽(yáng)春天等形成了頗具規(guī)模的主體購(gòu)物走廊和商貿(mào)中心；本項(xiàng)目位居一環(huán)內(nèi)成熟居住區(qū)內(nèi)，教育環(huán)境資源得天獨(dú)厚，為不可多得的住宅開(kāi)發(fā)用地。本案規(guī)劃調(diào)整：10年沈陽(yáng)實(shí)行新的區(qū)劃調(diào)整，將東三環(huán)以西，渾河以南，沈吉鐵路以北的原東陵區(qū)城區(qū)部分劃歸沈河區(qū)，使區(qū)域潛能獲得釋放。地鐵一號(hào)線的開(kāi)通以及延長(zhǎng)線的開(kāi)工建設(shè)使得區(qū)域內(nèi)沿線各項(xiàng)目?jī)r(jià)值更加凸顯。名盤云集：保利花園、保利海上五月花、水晶城、佳和新城等原隸屬于東陵區(qū)的樓盤因?yàn)樾姓^(qū)域的變更使得這些項(xiàng)目整體性價(jià)比快速提升，相應(yīng)的價(jià)格也是攀升明顯，每年整體均價(jià)上漲至少千元左右。行政規(guī)劃調(diào)整-東擴(kuò)北移促使區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展空間無(wú)限，名盤云集，整體開(kāi)發(fā)氛圍良好，客戶接受度高東陵房地產(chǎn)黃金板塊匯聚住宅產(chǎn)品稀缺沈河區(qū)作為沈陽(yáng)最核心區(qū)域之一，其地域面積非常狹小，又沒(méi)有向外拓展的空間，商品房供應(yīng)非常有限；配套非常成熟，城市黃金地段，適宜項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，雖然價(jià)格不斷攀升，但需求依舊旺盛。經(jīng)過(guò)近3年的消化，區(qū)域住宅產(chǎn)品已經(jīng)消化殆盡，未來(lái)無(wú)大規(guī)模產(chǎn)品供應(yīng)。區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型：寫字樓、商鋪為主，部分公寓項(xiàng)目，純住宅稀缺；區(qū)域價(jià)格：寫字樓、商鋪、公寓；目標(biāo)市場(chǎng)：企業(yè)辦公、商業(yè)出租、白領(lǐng)居??；板塊特征：是沈陽(yáng)的商業(yè)中心區(qū)，貫穿南北，形成沈陽(yáng)的的中央都市走廊，土地資源稀缺，多為小型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)概況-核心區(qū)土地稀缺日益明顯，未來(lái)商品房稀少，區(qū)域住宅升值空間巨大市場(chǎng)部分總結(jié)縱橫沈城南北，城市中心重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)，商圈密布，功能區(qū)分明顯，商務(wù)氛圍濃厚，對(duì)配套住宅需求極其巨大；行政規(guī)劃變更，房地產(chǎn)板塊有效擴(kuò)大，品牌開(kāi)發(fā)商高端項(xiàng)目云集區(qū)域，開(kāi)發(fā)潛力提升較快，住宅價(jià)格上漲迅速；區(qū)域開(kāi)發(fā)力度大，土地稀缺表現(xiàn)明顯，未來(lái)供需矛盾更加突出萬(wàn)柳塘周邊教育配套、生活配套極其完善，享有公園優(yōu)良的生活環(huán)境，非常適宜人居。研究結(jié)論-單純從區(qū)域發(fā)展角度，萬(wàn)柳塘住宅項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值巨大，值得開(kāi)發(fā)二區(qū)域房市場(chǎng)供求分析供應(yīng)分析成交分析供求關(guān)系解析沈河區(qū)2010年度商品房房供應(yīng)量為為152.85萬(wàn)平，建面面套數(shù)為15203套。商品住住宅供應(yīng)量量為80.84萬(wàn)平，建面面套數(shù)為8910套。供應(yīng)分析-供給大部分分集中在北北站商圈，，萬(wàn)柳塘商商圈幾乎無(wú)無(wú)供應(yīng)，但但二手房租租售極其活活躍。本年度商品品房成交量量78.84萬(wàn)平，成交交套數(shù)7686套。商品住住宅成交面面積55.59萬(wàn)平，成交交套數(shù)為6016套。政策影響下下的區(qū)域房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)成交依然然火爆需求分析-需求主要以以改善型置置業(yè)、投資資客、購(gòu)買買學(xué)區(qū)房為為主，需求求異常旺盛盛，成交量量在各區(qū)名名列前茅。。區(qū)域供需關(guān)關(guān)系分析供應(yīng)面積（萬(wàn)/㎡）供應(yīng)套數(shù)成交面積（萬(wàn)/㎡）成交套數(shù)商品房152.851523078.847686商品住宅80.84891055.596016從數(shù)據(jù)可以以看出，沈沈河區(qū)的商商品住宅在在商品房中中所占比例例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于于其他區(qū)域域，僅為58%，說(shuō)明沈河河區(qū)地產(chǎn)多多開(kāi)發(fā)商業(yè)業(yè)、寫字樓樓、公寓類類項(xiàng)目，住住宅產(chǎn)品同同比其他區(qū)區(qū)域供應(yīng)比比不足，同同時(shí)商品住住宅的成交交率達(dá)到了了78%，說(shuō)明市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)住宅產(chǎn)產(chǎn)品需求度度很高。2010年沈河區(qū)商商品房商品品住宅供需需情況一覽覽表供需研究-商品房成交交率高達(dá)78%，且萬(wàn)柳塘塘區(qū)域2011年幾乎無(wú)新新盤推出，，市場(chǎng)潛力力極其巨大大市場(chǎng)部分總總結(jié)研究結(jié)論-從供求關(guān)系系分析，未未來(lái)1～3年隨著核心心區(qū)土地日日益稀缺，，萬(wàn)柳塘周周邊商品房房將出現(xiàn)供供小于求的的長(zhǎng)期局面面，項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)前景良良好2010年5月東陵區(qū)域域的并入，，帶入多個(gè)個(gè)多期開(kāi)發(fā)發(fā)樓盤，如如保利等知知名企業(yè)的的多個(gè)項(xiàng)目目，導(dǎo)致很很長(zhǎng)一段時(shí)時(shí)間內(nèi)區(qū)域域供應(yīng)量增增大，但萬(wàn)萬(wàn)柳塘區(qū)域域無(wú)供應(yīng)；；區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)、寫字樓樓新老項(xiàng)目目鱗次櫛比比，剛性需需求、二次次置業(yè)及投投資型客戶戶眾多，僅僅有的住宅宅類項(xiàng)目永永不能滿足足上述需求求；萬(wàn)柳塘區(qū)域域作為核心心區(qū)成熟住住宅區(qū)，擁?yè)碛衅渌麉^(qū)區(qū)域無(wú)法比比擬的教育育資源、公公園資源及及醫(yī)療資源源；由于商業(yè)地地塊成交較較多，后市市住宅類產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)將將逐漸減小小，隨著商商務(wù)用房的的增加，區(qū)區(qū)域內(nèi)商品品住宅供需需矛盾將進(jìn)進(jìn)一步加大大。三區(qū)域域典型項(xiàng)目目分析項(xiàng)目分布銷售均價(jià)主力戶型二手房交易客群分析中街五愛(ài)南塔目前沈河區(qū)區(qū)在售商品品房項(xiàng)目主主要集中在在東中街、、青年大街街（地鐵2號(hào)線）、五五愛(ài)商圈等等處，我項(xiàng)項(xiàng)目周邊在在售項(xiàng)目稀稀少，且城城市一環(huán)內(nèi)內(nèi)多以商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、寫寫字樓項(xiàng)目目為主。住住宅供應(yīng)異異常稀缺。。沈河區(qū)商圈圈密布，各各版塊功能能區(qū)分明顯顯項(xiàng)目分布-沈河區(qū)在售售項(xiàng)目主要要集中在東東中街、五五愛(ài)商圈、、南塔附近近，萬(wàn)柳塘塘區(qū)域幾無(wú)無(wú)項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)，區(qū)域供供應(yīng)主要以以商業(yè)寫字字樓為主五礦萬(wàn)泉公公元項(xiàng)目位置大東萬(wàn)柳塘路18-8號(hào)物業(yè)類別住宅建筑類別板樓高層裝修狀況毛坯+精裝1500元/㎡項(xiàng)目特色宜居生態(tài)地產(chǎn),公園地產(chǎn),景觀居所當(dāng)前價(jià)格10500（毛坯）-12000元/㎡樓層狀況20層高層占地面積8096平方米建筑面積47109平方米綠化率30%容積率5.09開(kāi)盤時(shí)間2011年5月入住時(shí)間暫無(wú)資料產(chǎn)權(quán)年限50年戶數(shù)總共392戶當(dāng)期211戶車位信息地下車位①②③④萬(wàn)泉公園（小河沿公園）會(huì)所1F典型項(xiàng)目-萬(wàn)泉公元，，短平快開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目典典范，取得得良好經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益公園雅筑項(xiàng)目位置沈河先農(nóng)壇路13號(hào)物業(yè)類別住宅建筑類別塔樓高層裝修狀況精裝修2500元/㎡項(xiàng)目特色小戶型,投資地產(chǎn),教育地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)格均價(jià)9200-10020元/㎡物業(yè)費(fèi)1.80元/平方米·月物業(yè)管理公司沈陽(yáng)萬(wàn)城物業(yè)管理有限公司樓層狀況2棟31層，地下2層占地面積7572平方米建筑面積63600平方米綠化率77%容積率7.52開(kāi)盤時(shí)間2009年4月入住時(shí)間2011年9月產(chǎn)權(quán)年限50年戶數(shù)600戶樓層地上31層、地下2層優(yōu)惠一年免費(fèi)停車公園雅筑位位于本案東東北方向，，為小體量量精裝住宅宅項(xiàng)目，戶戶型范圍57㎡與70㎡兩居、58㎡65㎡76㎡一居、87㎡與143㎡三居。此此項(xiàng)目目前前已進(jìn)入尾尾盤銷售階階段，不會(huì)會(huì)對(duì)本案的的開(kāi)發(fā)以及及未來(lái)銷售售形成競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。典型項(xiàng)目-公園雅筑，，精裝修，，適合投資資客以及學(xué)學(xué)區(qū)房客戶戶目前周邊可可類比在售售住宅項(xiàng)目目?jī)H有沈陽(yáng)陽(yáng)萬(wàn)城的公公園雅筑以以及五礦集集團(tuán)旗下的的精品住宅宅五礦萬(wàn)泉泉公元：公園雅筑目目前已進(jìn)入入到尾盤銷銷售階段。。五礦萬(wàn)泉公公元總四棟棟，一期①①、②號(hào)樓樓2010年12月入市,均價(jià)8500，2010年5月22日位于園區(qū)區(qū)內(nèi)部景觀觀較好的③③、④號(hào)樓樓集中入市市，主要以以公園地產(chǎn)產(chǎn)為噱頭，，配合優(yōu)質(zhì)質(zhì)的園林設(shè)設(shè)計(jì)以及會(huì)會(huì)所配置，，實(shí)現(xiàn)其打打造舒適型型精品住宅宅的目標(biāo)。。但根據(jù)市市場(chǎng)的供需需狀況考慮慮，目前在在售200套銷售周期期半年左右右，不會(huì)與與萬(wàn)柳塘項(xiàng)項(xiàng)目形成正正面競(jìng)爭(zhēng)。。周邊住宅稀稀缺短期期內(nèi)不存在在新盤競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目分分析結(jié)論-周邊供應(yīng)稀稀缺，供需需矛盾進(jìn)一一步加大區(qū)內(nèi)住宅產(chǎn)產(chǎn)品逐漸由由中小戶型型向大戶型型過(guò)度項(xiàng)目面積范圍（㎡）主力面積區(qū)間（㎡）華府新天地高層30-90高層32-72新華天璽高層45-466高層45-75銀河麗灣高層113-283高層113-253領(lǐng)先國(guó)際高層112-172高層149-156萬(wàn)科柏翠園高層170-260高層170-260保利海上五月花多層90-169多層90-120保利康橋高層90-400高層139-240水晶城多層47-140高層50-130多層80-100高層70-110佳和新城高層65-115高層56-89公園雅筑高層57-142高層56-90五礦萬(wàn)泉公元高層54-139高層75-118沈河區(qū)高端端項(xiàng)目云集集，尤其近近兩年，土土地資源的的日益短缺缺，僅有的的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)商大大多采取高高端定位。。區(qū)域主力力面積集中中在45-70㎡和100-130㎡兩個(gè)區(qū)間間，滿足投投資客和改改善型需要要。主力戶型-主要集中在在45-70平米和100-130平米之間2010年，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)特別明明顯的項(xiàng)目目（萬(wàn)科柏柏翠園、華華府新天地地等）開(kāi)盤盤價(jià)格相對(duì)對(duì)于其他樓樓盤來(lái)說(shuō)上上漲趨勢(shì)明明顯；目前區(qū)域內(nèi)內(nèi)多以高層層為主，高高層精裝修修一般為13000元/㎡，精裝費(fèi)一一般為1500元/㎡；非精裝高高層一般為為8500元/㎡。清水洋房房一般在9000元/㎡。商業(yè)項(xiàng)目目一般為15000元/㎡；價(jià)格相對(duì)于于09年整體上漲漲很多，2011年區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)現(xiàn)供售兩旺旺的局面。。項(xiàng)目起價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）華府新天地高層11500（精裝）高層13000（精裝）高層12600（精裝）新華天璽高層13500（精裝）高層24000（精裝）高層15000（精裝）銀河麗灣高層8000高層30000高層15000領(lǐng)先國(guó)際高層14000高層15000高層14500萬(wàn)科柏翠園高層16000（精裝）高層21000（精裝）高層18000（精裝）保利海上五月花洋房7500洋房17000洋房9000保利康橋高層13500（精裝）高層18000（精裝）高層15000（精裝）水晶城高層5100高層5500高層5300小高層5000小高層5800小高層5500多層5400多層6000多層5750佳和新城高層5000高層6400高層5800銷售價(jià)格-供應(yīng)縮水、、高端產(chǎn)品品聚集帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域價(jià)格格穩(wěn)定上漲漲由于新開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目稀少少，鎖定區(qū)區(qū)域的客群群多以二手手房為目標(biāo)標(biāo)，但二手手房多存在在社區(qū)老舊舊、戶型較較差、使用用年限長(zhǎng)、、居住人群群低端生活活環(huán)境雜亂亂、小區(qū)缺缺乏有效管管理維護(hù)等等問(wèn)題。周周邊區(qū)域新新建住宅產(chǎn)產(chǎn)品的十分分匱乏。二手房交易易-二手房市場(chǎng)場(chǎng)交易異常?；鸨?，沈沈陽(yáng)熱點(diǎn)投投資區(qū)域周邊二手房?jī)r(jià)格情況社區(qū)名稱價(jià)格區(qū)間（元/㎡）相對(duì)方位大萬(wàn)蓮小區(qū)5400-7631東北明城花園7656-10280科學(xué)家花園4746-5246西北富教小區(qū)7052通天小區(qū)6346-6545益文小區(qū)7312濱河小區(qū)7040華興小區(qū)6176-8200西勒石小區(qū)5517-6729客戶分析-學(xué)區(qū)房客戶戶、投資客客和改善型型客戶云集集一環(huán)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、需要固定居所的人沈河區(qū)、大東區(qū)的二次投資人群學(xué)區(qū)房的定向人群醫(yī)院集合老齡化人口區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有剛需人群區(qū)域作為沈沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)龍頭區(qū)，，區(qū)域內(nèi)高高端客群集集中；渾南板塊、、長(zhǎng)白島板板塊等一直直在加快對(duì)對(duì)高端客戶戶群的消化化速度，但但限于城市市交通壓力力的增大，，多數(shù)客戶戶會(huì)首先選選擇居住距距離辦公較較近的項(xiàng)目目，提高效效率，節(jié)約約時(shí)間成本本。于是針對(duì)客客群也主要要以一環(huán)內(nèi)內(nèi)固有中高高端客戶為為主，購(gòu)房房者主要是是2次購(gòu)房以作作投資，附附帶一部分分的學(xué)區(qū)房房購(gòu)買人群群。總結(jié)-未來(lái)市場(chǎng)幾幾乎無(wú)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)潛力巨巨大周邊商圈云云集，房地地產(chǎn)項(xiàng)目以以商業(yè)寫字字樓為主，，住宅產(chǎn)品品稀缺，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目罕罕有；由于新房量量少價(jià)高，，二手房成成交率居高高不下；區(qū)域價(jià)格率率高于城市市房地產(chǎn)均均價(jià)，但相相較于一些些重點(diǎn)區(qū)域域如渾河周周邊的高端端物業(yè)價(jià)格格仍舊略低低，并以實(shí)實(shí)用為主；；區(qū)域特色明明顯，醫(yī)療療、學(xué)區(qū)優(yōu)優(yōu)勢(shì)突出，，交通便捷捷、購(gòu)物方方便，居住住條件優(yōu)越越。銷售價(jià)格定定位在產(chǎn)品力等等因素得以以保證的前前提下，充充分考慮到到本案品牌牌化效應(yīng)、、區(qū)域土地地資源的稀稀缺性及與與項(xiàng)目和企企業(yè)品牌價(jià)價(jià)值聯(lián)動(dòng)、、引進(jìn)專業(yè)業(yè)物業(yè)公司司進(jìn)行管理理，市容環(huán)環(huán)境得到明明顯改善以以及中鐵專專業(yè)的資源源整合和營(yíng)營(yíng)銷推廣、、加強(qiáng)客戶戶維護(hù)等一一系列增加加項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)感和附加加值的綜合合因素。最終本項(xiàng)目目的可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)理想均價(jià)價(jià)建議產(chǎn)品品入市的銷銷售均價(jià)為為：住宅8500元/㎡，商業(yè)15000元/㎡四項(xiàng)目目本體分析析項(xiàng)目指標(biāo)SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目發(fā)展啟示用地性質(zhì)：：居住商業(yè)業(yè)規(guī)劃用地面面積：18348.2㎡容積率：≤≤4.12規(guī)劃總建筑筑面積：9.36萬(wàn)㎡地上建筑面面積：7.56萬(wàn)㎡其中：住宅宅建筑面積積：6.04萬(wàn)㎡網(wǎng)點(diǎn)建筑面面積：1.51萬(wàn)㎡地下建筑面面積：1.8萬(wàn)㎡土地使用年年限：居住住50年商業(yè)40年項(xiàng)目地址：：沈河區(qū)萬(wàn)萬(wàn)柳塘路44號(hào)占地面積：：1.83萬(wàn)㎡萬(wàn)柳塘公園本案現(xiàn)狀單位：：沈陽(yáng)市當(dāng)當(dāng)代醫(yī)院新誠(chéng)汽車銷銷售服務(wù)公公司新天成汽車車維修公司司項(xiàng)目參數(shù)-商業(yè)面積接接近1萬(wàn)平米，利利于后期銷銷售和開(kāi)發(fā)發(fā)利益最大大化萬(wàn)柳塘路先農(nóng)壇路項(xiàng)目周邊環(huán)環(huán)境-成熟區(qū)位豐豐富配套套便捷生生活沈陽(yáng)一環(huán)路路內(nèi)，毗鄰鄰萬(wàn)柳塘路路、先農(nóng)壇壇路，隸屬屬于沈陽(yáng)行行政、文化化、經(jīng)濟(jì)中中心區(qū)----沈河區(qū)與大大東區(qū)交界界處，本案案與皇城文文脈相連，，周邊商圈圈密布、生生活配套齊齊全，自然然景觀豐富富生態(tài)環(huán)境境優(yōu)越，是是沈陽(yáng)城市市中心絕版版的宜居地地塊。1、城市一環(huán)內(nèi)，路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便捷；2、幾大商圈擁簇，便利生活、鬧中取靜；3、周邊重點(diǎn)學(xué)校眾多，具明顯學(xué)區(qū)房特征；4、毗鄰幾大市屬公園，環(huán)境優(yōu)雅；5、宗地外廓方正且地面平整，無(wú)民拆。1、周邊老舊小區(qū)眾多，不利項(xiàng)目形象塑造；2、緊鄰一環(huán)路，汽車噪音較大；3、目前規(guī)劃商業(yè)40%比例過(guò)大，建議減少；4、項(xiàng)目占地規(guī)模較小。1、城市南移以及渾南地區(qū)大力開(kāi)發(fā)另本案所在成為熱點(diǎn)區(qū)域；2、未來(lái)地鐵的興建另區(qū)域交通更加便捷。1、現(xiàn)狀醫(yī)院對(duì)土壤、地下水有無(wú)醫(yī)療污染；2、一環(huán)內(nèi)限購(gòu)的即時(shí)效應(yīng)以及未來(lái)可能政策影響；3、目前宗地產(chǎn)權(quán)歸屬可能產(chǎn)生的糾紛。SWOTSWOT-本項(xiàng)目最大大風(fēng)險(xiǎn)蘊(yùn)含含在項(xiàng)目股股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)環(huán)節(jié)；商圈路程中街商務(wù)區(qū)1.5公里，3.5分鐘左右五愛(ài)商務(wù)區(qū)1.3公里，3分鐘左右南塔商務(wù)區(qū)2.26公里，5分鐘左右青年大街4.3公里，15分鐘左右三好街商圈4.2公里，15分鐘左右太原街商圈5.7公里，20分鐘左右市府商務(wù)區(qū)4.2公里，13分鐘左右沈陽(yáng)北站4.25公里，15分鐘左右配套建議-緊鄰沈陽(yáng)各各大商圈，，配套完善善，住宅產(chǎn)產(chǎn)品日益稀稀缺，本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)只只適合定位位成社區(qū)型型商業(yè)。中街：目前前，沈陽(yáng)市市政府正著著力將中街街打造成““東北第一一街”，政政府將中街街商圈定位位為“4A級(jí)商貿(mào)文化化旅游區(qū)””，中街商商圈將實(shí)行行住宅控制制規(guī)劃，5～10年使住宅建建筑面積降降到建筑物物總面積的的1/3以下。五愛(ài)商圈：：以經(jīng)營(yíng)服服裝、布料料、鞋襪、、針織品、、箱包等產(chǎn)產(chǎn)品的批發(fā)發(fā)（兼零售售）為主，，主要道路路兩側(cè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)有餐飲配配套等服務(wù)務(wù)設(shè)施。中街五愛(ài)目前一線城城市的學(xué)區(qū)區(qū)房效應(yīng)表表現(xiàn)明顯，，價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)場(chǎng)均價(jià)。一一所名校往往往能提升升整個(gè)區(qū)域域的價(jià)值，，這是房地地產(chǎn)公所周周知的發(fā)展展規(guī)律。學(xué)校二十七中（省重點(diǎn)高中）育源中學(xué)（市重點(diǎn)中學(xué)）九十四中（省重點(diǎn)小學(xué)）朝陽(yáng)一校（省重點(diǎn)小學(xué)）大南二校（智能藝術(shù)幼兒園）六零六所幼兒園教育資源-中小學(xué)教育育資源豐厚厚，為本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成成功打下堅(jiān)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)醫(yī)療設(shè)施-優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資資源，項(xiàng)目目?jī)r(jià)值提升升引擎醫(yī)療四六三醫(yī)院省友誼醫(yī)院省東方醫(yī)院陸軍總院省內(nèi)優(yōu)質(zhì)醫(yī)醫(yī)療院所分分布周邊，，令本案核核心價(jià)值力力明顯提升升，為打造造居住型高高端社區(qū)奠奠定基礎(chǔ)。。公園萬(wàn)柳塘公園萬(wàn)泉公園青年公園長(zhǎng)青公園項(xiàng)目西側(cè)緊緊鄰萬(wàn)柳塘塘公園，公公園占地31萬(wàn)㎡，東側(cè)側(cè)是萬(wàn)泉公公園，目前前公園北側(cè)側(cè)的濱河水水系正在清清淤治理，，后期將成成為沈陽(yáng)市市一條主要要河道，并并為區(qū)域內(nèi)內(nèi)居民帶來(lái)來(lái)一道亮麗麗的景色。。環(huán)境資源-公園環(huán)抱、、綠意生活活，享受超超值公園生生活生活配套-三大商圈交交匯，公園園生活盡享享都市繁華華商圈五愛(ài)商圈（專業(yè)商圈）中街商圈（市級(jí)商圈）南塔商圈（專業(yè)商圈）萬(wàn)泉商圈（社區(qū)商圈）本案周邊三三大商圈駁駁合，功能能定位鮮明明。生活便便利，鬧中中取靜。總結(jié)-本項(xiàng)目地塊塊位置、周周邊資源環(huán)環(huán)境，十分分適合小體體量住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)本案所在：：地塊完整方方正，易于于規(guī)劃；現(xiàn)狀地上物物為醫(yī)院、、商戶，便便于拆遷安安置；地理位置優(yōu)優(yōu)越，出行行便捷；自然資源豐豐沛，為城城市中心不不可多得之之宜居所在在；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目稀稀少，價(jià)格格穩(wěn)定上升升；獨(dú)特優(yōu)勢(shì)明明顯，學(xué)區(qū)區(qū)、醫(yī)療資資源眾多。。五產(chǎn)品品規(guī)劃初步步建議規(guī)劃建議產(chǎn)品類型產(chǎn)品定位商業(yè)定位相關(guān)建議規(guī)劃建議-現(xiàn)代簡(jiǎn)約，，精致風(fēng)格格型唯美社社區(qū)高端住宅社區(qū)配套商業(yè)組團(tuán)式中心園林結(jié)合區(qū)域內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)狀況況，對(duì)本案案進(jìn)行組團(tuán)團(tuán)式規(guī)劃，，由住宅、、商業(yè)、園園林景觀組組合而成，，實(shí)現(xiàn)“結(jié)結(jié)構(gòu)有序、、功能互補(bǔ)補(bǔ)、整體優(yōu)優(yōu)化、共建建共享”的的目的。產(chǎn)品規(guī)劃建議功能建筑形式比例商業(yè)社區(qū)配套服務(wù)臨街底商與裙房≤15%住宅外售板樓≥85%自購(gòu)產(chǎn)品類型-小高層或高高層板樓，，大戶型一一梯兩戶或或小戶型一一梯三戶產(chǎn)產(chǎn)品，滿足足不同人群群需要重點(diǎn)打造產(chǎn)產(chǎn)品高端品品質(zhì)感，迎迎合市場(chǎng)需需求，建議議將本案規(guī)規(guī)劃為高層層或小高層層的板樓產(chǎn)產(chǎn)品。戶型配比建建議-滿足內(nèi)部員員工需要為為前提，設(shè)設(shè)計(jì)市場(chǎng)接接受度高的的優(yōu)秀戶型型根據(jù)區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售項(xiàng)目目情況，以以容積率4.1為前提，考考慮目標(biāo)客客群需求，，建議本案案住宅部分分設(shè)計(jì)產(chǎn)品品為“南北通透透板樓產(chǎn)品品”。為合理配配比戶型，，平層可按按照“2居+2居+1居”配合““2居+3居”、“3居+3居”劃分，，頂樓通過(guò)過(guò)復(fù)式形式式打造云頂頂戶型實(shí)現(xiàn)現(xiàn)≥140㎡的大戶型型配置。一居兩居三居四居（頂層）面積50-60㎡80-90㎡110-130㎡≥140㎡自購(gòu)×√√√外售√√√√比例15%40%40%5%商業(yè)定位-社區(qū)配套性性商業(yè)滿足足本小區(qū)和和周邊小區(qū)區(qū)需要由于周邊現(xiàn)現(xiàn)有成熟商商圈眾多，，其中市級(jí)級(jí)商圈一個(gè)個(gè)，專業(yè)級(jí)級(jí)商圈兩個(gè)個(gè)，能夠?yàn)闉閰^(qū)域人口口提供全面面的多層次次的生活購(gòu)購(gòu)物機(jī)會(huì)、、場(chǎng)所。在在我項(xiàng)目的的商業(yè)配套套上，建議議適當(dāng)規(guī)劃劃小區(qū)級(jí)商商業(yè)，如個(gè)個(gè)別臨街底底商以及裙裙房，為本本案居民以以及周邊現(xiàn)現(xiàn)狀老舊小小區(qū)提供簡(jiǎn)簡(jiǎn)單快速的的生活需求求。建議本案以以住宅產(chǎn)品品為主、服服務(wù)型配套套商業(yè)為輔輔，商業(yè)比比例≤15%園林景觀建建議-以節(jié)約成本本為前提，，打造特色色多維園林林體系立體化園區(qū)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)加之植被被物種多元元化選擇，，渲染多層層次園林效效果（≥3層），身入入其間，移移步易景。。利用強(qiáng)調(diào)功功能性觀賞賞性的造型型小品，在在有限的空空間里面添添加更多元元素。借勢(shì)外圍公公園資源，，打造“園園中之園””、“景中中更有景””的高品質(zhì)質(zhì)舒適型社社區(qū)、內(nèi)外外一體化的的居住環(huán)境境。智能化配置置-通過(guò)產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)打造高高端住宅典典范，視成成本可做加加減法斷橋鋁合金型材low-e玻璃地板采暖同層排水智能安防指紋門禁初步規(guī)劃方方案開(kāi)發(fā)進(jìn)度安安排預(yù)計(jì)今年7月末前理清清前期全部部審批手續(xù)續(xù)和法律手手續(xù)，并簽簽訂正式股股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)協(xié)議。今年9月末前爭(zhēng)取完完成地塊的拆拆遷工作和相相關(guān)審批手續(xù)續(xù)，年末前爭(zhēng)爭(zhēng)取完成±0以下工程施工工。2013年6月末工程全部部竣工并入住住。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)期為2年。六項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算收入測(cè)算萬(wàn)柳塘路先農(nóng)壇路項(xiàng)目投資估算算項(xiàng)目現(xiàn)金流量量表現(xiàn)金流量分析析從現(xiàn)金流量表表可以看出，，截至2011年年底，項(xiàng)目目需由中鐵九九局沈陽(yáng)房屋屋開(kāi)發(fā)有限公公司與合作方方皓翔公司按按雙方約定的的投資比例（（6：4）共同投入29500萬(wàn)元，作為項(xiàng)目的的啟動(dòng)資金，，2012年通過(guò)項(xiàng)目銷銷售回款能夠滿足項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)建設(shè)的的資金需求。。根據(jù)現(xiàn)金流量量表，通過(guò)計(jì)計(jì)算，整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目成本在2012年下半年（預(yù)預(yù)計(jì)2012年10月份）能夠全全部收回，之之后的收入全全部為利潤(rùn)所所得，項(xiàng)目可可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總總額為23000萬(wàn)元，凈利潤(rùn)17250萬(wàn)元。按相應(yīng)投資資比例九局方方可獲?。豪麧?rùn)總額為13800萬(wàn)元，凈利潤(rùn)10350萬(wàn)元。根據(jù)項(xiàng)目每期期的凈現(xiàn)金流流量，按照期期望報(bào)酬率16%測(cè)算了凈現(xiàn)值值，并測(cè)算了了項(xiàng)目全投資資財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率指標(biāo)，，如下表：項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值為12932.85萬(wàn)元大于0，財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率為55.61%大于預(yù)期基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)滿足要求。。根據(jù)項(xiàng)目的凈凈現(xiàn)金流量，，測(cè)算項(xiàng)目的的靜態(tài)投資回回收期為1.42年。全投資財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率自有資金財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率根據(jù)項(xiàng)目每期期的凈現(xiàn)金流流量，按照期期望報(bào)酬率16%測(cè)算了凈現(xiàn)值值，并測(cè)算了了項(xiàng)目自有資資金財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率指標(biāo)標(biāo)，如下表：：項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值為10196.2萬(wàn)元大于0，財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率為54.24%大于預(yù)期基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)滿足要求。。收益估算表土地價(jià)格變化化敏感性分析析銷售價(jià)格變化化敏感性分析析補(bǔ)充說(shuō)明通過(guò)與皓翔公公司協(xié)商，皓皓翔公司承諾諾項(xiàng)目用地投投入資金不超超過(guò)2.04億元，容積率率不大于4.9。并爭(zhēng)取將項(xiàng)項(xiàng)目容積率調(diào)調(diào)整到4.1，商業(yè)比例調(diào)調(diào)整到15%，凈地樓面價(jià)價(jià)不超過(guò)2700元/㎡。為保證項(xiàng)目居居住品質(zhì)，本本報(bào)告是按4.1容積率測(cè)算的的。如按容積積率4.9、總地價(jià)2.04億元測(cè)算，相相應(yīng)投資比例例仍為6:4、九局住宅2/3內(nèi)銷，則九局局職工內(nèi)銷面面積為2.93萬(wàn)㎡，內(nèi)銷住住宅成本價(jià)為為5500元/㎡。容積率4.9對(duì)應(yīng)的指標(biāo)為為：地上建筑筑面積：8.62萬(wàn)㎡（其中：：住宅建筑面面積7.33萬(wàn)㎡，網(wǎng)點(diǎn)建建筑面積1.29萬(wàn)㎡），地下下建筑面積1.8萬(wàn)㎡。七房地產(chǎn)產(chǎn)可行性研究究結(jié)論發(fā)展結(jié)論-城市精致高尚尚住宅，不可可多得的都市市核心區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)發(fā)前景良好，，值得中鐵九九局好好把握握自購(gòu)住宅：滿足內(nèi)部職工住房需求；外售住宅：實(shí)現(xiàn)銷售回款，平衡成本，利潤(rùn)主要來(lái)源；商業(yè)≤15%：豐富產(chǎn)品業(yè)態(tài)，完善產(chǎn)品配套，貢獻(xiàn)利潤(rùn)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓如果不存在風(fēng)險(xiǎn)的前提上，本案具有風(fēng)險(xiǎn)小，資金壓力小，可迅速回款，非常具有開(kāi)發(fā)價(jià)值。屬于典型的“短平快”項(xiàng)目。能在最短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生市場(chǎng)效應(yīng)并充分實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)，非常適宜九局開(kāi)發(fā)，將產(chǎn)品打造成城市中心小體量精品住宅。規(guī)劃方向9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Tuesday,December20,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。23:15:2323:15:2323:1512/20/202211:15:23PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。12月月-2223:15:2323:15Dec-2220-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。23:15:2323:15:2323:15Tuesday,December20,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2223:15:2323:15:23December20,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。20十二月月202211:15:23下午午23:15:2312月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2211:15下午12月-2223:15December20,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/2023:15:2323:15:2320December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。11:15:23下午午11:15下下午23:15:2312月-229、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功??！。。12月月-2212月月-22Tuesday,December20,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒(méi)沒(méi)有有。。。。23:15:2323:15:2323:1512/20/202211:15:23PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。12月-2223:15:2323:15Dec-2220-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無(wú)限完完美。。23:15:2323:15