開元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司薪酬福利體

開元房地產(chǎn)開發(fā)薪酬福利體系第一章總則第一條本公司薪酬體系實行多元化薪酬體系，公司總部高中層管理人員和職員實行職務(wù)等級工資制，各項目部、營銷部和公司業(yè)務(wù)部實行目標(biāo)管理績效工資制。第二條職務(wù)等級工資制主要分25級職務(wù)等級，工資主要由“崗位工資、績效工資和年功工資”三部分組成。第三條目標(biāo)管理績效工資制主要由“崗位工資、績效工資、提成工資和風(fēng)險收入”組成。第四條崗位工資、績效工資、提成工資、風(fēng)險收入和年功工資的基本含義：1、崗位工資：是公司根據(jù)各職位的不同職責(zé)所確定，并按月發(fā)放，以保障員工的基本生活需要。2、績效工資：系公司根據(jù)考評小組對員工的考核結(jié)果進(jìn)行計算，它是非固定性的浮動工資，一般隨員工績效的高低變化而變化。3、提成工資：系公司針對房地產(chǎn)銷售情況和公司古玩收藏藝術(shù)品的特性對營銷人員和業(yè)務(wù)員所制定的一種獎勵工資，一般實行按完成銷售額的一定比例提取，它隨個人業(yè)績的大小而變化。4、風(fēng)險收入：是公司為了配合對項目經(jīng)理人的目標(biāo)管理，針對其項目的風(fēng)險性而設(shè)立的一種工資收入，它一般與項目的完成進(jìn)度、質(zhì)量和銷售情況掛鉤考核確定。5、年功工資：是公司設(shè)立的一種工齡津貼和其它津貼補貼，它是公司針對在公司工作表現(xiàn)較好但工資較低的普通員工和管理人員中有一定貢獻(xiàn)且在公司有效長時期工作的一種鼓勵。第五條公司薪酬體系的特點。本薪酬體系為一完整、系統(tǒng)的體系。在體系中，具體的薪酬數(shù)額可以根據(jù)市場變化而變化。1、動態(tài)級差：本公司薪酬體系采用等級差。級差按百分比設(shè)計，而非固定額度。2、同一職級多級數(shù)跨度：同一職級職位，所負(fù)職責(zé)仍有所區(qū)別。多級數(shù)跨度為同一職級不同職責(zé)職位提供適當(dāng)薪酬。同時，為同一職級內(nèi)的人員晉升提供空間。3、低職級與高職級級數(shù)部分重疊。為較低職級人員晉升提供較大空間與動力。4、薪酬發(fā)放與績效考核掛鉤。將員工個人薪酬與公司經(jīng)營效果聯(lián)系起來。使員工個人的目標(biāo)與公司的目標(biāo)相一致，在薪酬體系設(shè)計上體現(xiàn)出公司的整休利益，并能增強(qiáng)公司的團(tuán)隊協(xié)作力與凝聚力。5、職級不同，激勵力度不同。第六條本薪酬體系的設(shè)計原則為：本體系在設(shè)計上遵循簡潔性原則、統(tǒng)一性原則、科學(xué)性原則和針對性原則。第七條公司薪酬體系架構(gòu)按每位員工的崗位和職級不同來進(jìn)行設(shè)計，分為高層管理人員“年薪制薪酬架構(gòu)體系”、中層管理人員“半年薪制薪酬架構(gòu)體系”、工程技術(shù)人員“薪酬架構(gòu)體系”、普通職員薪酬架構(gòu)體系和銷售（業(yè)務(wù)）員“提成制薪酬架構(gòu)體系”。第二章崗位工資的確定及發(fā)放第八條崗位工資是員工生活的基本保障，不隨公司經(jīng)濟(jì)效益的變化而變化。無論公司的經(jīng)濟(jì)效益好壞，公司均應(yīng)為員工發(fā)放基本工資。第九條本公司崗位工資實行“下發(fā)制”。每月按時發(fā)放，發(fā)放日期為每月10日（發(fā)放上個月的工資），遇休息日順延。工資發(fā)放采用現(xiàn)金或銀行自動轉(zhuǎn)帳方式。第十條新入公司的員工，當(dāng)月工作滿半個月的均按一個月計算，未滿半個月的均按半個月計算。第十一條公司根據(jù)員工不同的崗位，確定員工的的崗位工資在員工薪酬中的比例為：高層管理人員40%；中層管理人員為60%；基層管理人員和工人為80%。第三章績效工資的確定及發(fā)放第十二條公司員工績效工資分為兩種，一種為年薪（含半年薪），適用公司中層以上管理人員；另一種為獎金（包括銷售提成、項目提成），適用公司普通員工。第十三條公司根據(jù)員工的職級確定員工的績效工資在員工薪酬中的比例分別為：高層管理人員60%；中層管理人員40%；基層員工和工人為20%。高層管理人員實行“年薪制”和“半年薪制”，以年度和半年為績效工資的發(fā)放期限。中層管理人員和員工實行“月薪制”，以月度為績效工資的發(fā)放期限。實行績效工資與績效考核體系掛鉤。第十四條績效工資的計算方法。1、行政管理人員績效工資=[年薪（或月薪）-（每月崗位工資+年功工資）×12]×（目標(biāo)考核所得分?jǐn)?shù)×100%）2、銷售人員績效工資級=有效合同銷售額×%（提成）第十五條年薪的績效工資實行標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)目標(biāo)管理考核辦法制定。每季度未、每年年中和年未根據(jù)公司經(jīng)濟(jì)效益和績效考核結(jié)果進(jìn)行發(fā)放。第十六條高層管理人員（執(zhí)行總經(jīng)理、副總經(jīng)理或總監(jiān)）實行“年薪制”。以年度或半年為績效工資的發(fā)放期限，具體發(fā)放時間為第二年的春節(jié)前和每年的七月份。第十七條中層管理人員（職能部門經(jīng)理、各下屬分公司經(jīng)理）實行“月薪制”。以月度為績效工資的發(fā)放期限，具體發(fā)放時間為每月的上旬。第十八條基層工作人員和普通員工實行“動態(tài)獎金制”。實行月度考核，按月度發(fā)放績效工資，具體發(fā)放時間為每月的上旬。第十九條銷售人員按實際銷售回款額的一定比例提取提成獎金，在單項合同留有尾款的情況下，其單項合同的提成工資最多支付至%，另%在單項合同尾款付清時一次結(jié)清。第四章年功工資的發(fā)放第二十條年功工資，是由年功工資（企業(yè)工齡津貼）和國家規(guī)定的其他津貼構(gòu)成。第二十一條年功工資，是對工資較低的新員工和長期務(wù)于本企業(yè)的員工的一種激勵和補償。根據(jù)員工在本企業(yè)工作的年限給予不同的企業(yè)工齡津貼。第二十二條其他津貼1、其他津貼，一律歸納到工資中，不再計發(fā)。2、地區(qū)補貼和出差補貼不在此列，按公司的有關(guān)規(guī)定辦理。第二十三條年功工資的發(fā)放1、工齡不滿１年的員工不享受此工資。2、工齡在１年以上（含１年）的在職員工享受此工資。3、年功工資采用現(xiàn)金或銀行自動轉(zhuǎn)帳方式發(fā)放。第二十四條年功工資按月計算在每月月末和靜態(tài)工資一起發(fā)放，總額以分段累進(jìn)制計算。第五章職級的確定辦法第二十五條各職位派任人員的資格，應(yīng)符合該職位“最低任職資格條件”的規(guī)定。不符合最低任職資格條件的人員稱為“權(quán)任人員”。第二十六條派任的各職位人員，原則上均自所派任職位的職級起薪，但有下列情形者，可提高一至二級。1、所具有的工作經(jīng)驗，已超過該職級所需專業(yè)３年以上。2、所具有的能力特別優(yōu)異，且為本公司甚難羅致的人才。3、在本公司工作３年以上，且在該職級成績特別突出。第二十七條有下列情形之一的，職級降低一至二級。1、具有的工作經(jīng)驗，沒有達(dá)到該職級所需專業(yè)工作經(jīng)驗。2、所具有的能力，未能達(dá)到該職級的要求。第二十八條其因工作需要，所派任者的資格，未能完全符合規(guī)定者，應(yīng)予權(quán)任。權(quán)任期中，支付其職位最低職級的薪酬。權(quán)任期以１年為原則，權(quán)任期滿成績合乎工作要求者，可免除權(quán)任，并改為支付該職位職級的薪酬。第二十九條由低職級職位，調(diào)任高職級職位工作，應(yīng)改為支付所調(diào)任職位職級的薪酬。第三十條由高職級職位，調(diào)任低職級職位工作，應(yīng)改支付該低職級與原支付新點最接近的薪級。第六章各崗位薪酬架構(gòu)體系表第三十一條高層管理人員薪酬架構(gòu)體系表：職級崗位工資績效工資提成工資風(fēng)險收入年功工資全勤獎其它月薪酬總收入高層管理人員總經(jīng)理1執(zhí)行總經(jīng)理2312080050397032620600503270副總經(jīng)理4202040050247051620300501970注：①執(zhí)行總經(jīng)理績效工資的發(fā)放，因?qū)ζ鋵嵭小澳晷轮啤?，故其月薪酬收入只發(fā)放崗位工資、年功工資和全勤獎，績效工資由董事長或總經(jīng)理根據(jù)年度目標(biāo)完成情況和工作業(yè)績考核由董事長或總經(jīng)理在第二年的第一個月上旬另行計發(fā)②副總經(jīng)理因?qū)嵭小鞍肽晷街啤?，故其績效工資系根據(jù)其目標(biāo)完成情況和季度工作業(yè)績考核情況，實行按季發(fā)放，其中4級每季發(fā)放7000元，5級每季發(fā)放6000元。第三十二條中層管理人員薪酬架構(gòu)體系表：職級崗位工資績效工資提成工資風(fēng)險收入年功工資全勤獎其它月薪酬總收入中層管理人員經(jīng)理6132088020050245071272848180502350副經(jīng)理8122481616050225091176784140502150主辦會計101128752120502050注：工程部經(jīng)理風(fēng)險收入每月600元，副經(jīng)理每月風(fēng)險收入300元。第三十三條工程技術(shù)人員薪酬架構(gòu)體系表：職級崗位工資績效工資提成工資風(fēng)險收入年功工資全勤獎其它月薪酬總收入工程技術(shù)人員助理工程師11158439620012050235012153638410080502150中級技術(shù)工1314723681006050205014132033010050501850初級技術(shù)工1511682921004050165016101625410030501450注：高級工程師按經(jīng)理級定級，工程師（含會計師）按副經(jīng)理級崗位定級，高級技術(shù)人員參照助理工程師定級，工程測量員和預(yù)算員按中級技術(shù)工定級起步。第三十四條普通員工薪酬架構(gòu)體系表：職級崗位工資績效工資提成工資風(fēng)險收入年功工資全勤獎其它月薪酬總收入普通員工1114403608050193012119034060501810131280320505017001412003004050159015112028030501480161040260205013701797624420501290189122282050121019848212205011302078419620501050217201802050970226401602050870235921482050810245441362050750254961242050690第三十五條銷售（業(yè)務(wù)員）提成薪酬架構(gòu)體系表：職級崗位工資績效工資提成工資風(fēng)險收入年功工資全勤獎其它月薪酬總收入銷售(務(wù)員)111213141516171819202122232425第七章年休假、病、事假和曠工的處理辦法第三十六條公司員工享受國家法定的雙休日及節(jié)假日第三十七條按照國家有關(guān)規(guī)定，公司員工累計工作已滿1年不滿10年的，年休假5天；已滿10年不滿20年的，年休假10天；已滿20年的，年休假15天。國家法定休假日、休息日不計入年休假的假期。第三十八條職工有下列情形之一的，不享受當(dāng)年的年休假：1、職工請事假累計20天以上且單位按照規(guī)定不扣工資的；2、累計工作滿1年不滿10年的職工，請病假累計2個月以上的；3、累計工作滿10年不滿20年的職工，請病假累計3個月以上的；4、累計工作滿20年以上的職工，請病假累計4個月以上的。第三十九條公司員工確因身體有病經(jīng)批準(zhǔn)可以享受帶薪休病假。但在此病假期間不發(fā)放午餐費等其他福利。1、員工因病請假１天者，由本人或其家屬通知部門主管請假。2、員工因病請假３天以上者，應(yīng)向公司提供醫(yī)師證明。3、工作不滿１年的員工以其到公司的時間比例計算帶薪病假。第四十條一次性病假超過１５天，且在國家規(guī)定的醫(yī)療期內(nèi)者，其日工資按本市最低工資標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放（每月元生活費）。第四十一條員工確因需要請事假者，以其當(dāng)年應(yīng)享有的年休假抵扣事假。員工事假超過其年假天數(shù)者，按日扣發(fā)其工資及其他福利費。第四十二條員工因事請假１天者，在當(dāng)日由本人或其家屬通知主管領(lǐng)導(dǎo)請假；員工因事請假１天以上者，填寫“請假單”并由部門經(jīng)理批準(zhǔn)。第四十三條員工因事請假不得超過３０天，如超過３０天需由人力資源部和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)研究決定是否繼續(xù)聘用。第四十四條每年的年休假不能累計到第二年度，當(dāng)年未休滿者，視為自動放棄。當(dāng)因業(yè)務(wù)需要而不能休假者，應(yīng)由公司行政部（或人力資源部）補發(fā)加班工資。特殊情況，需由公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意后，方可延至下一年度使用。第四十五條員工需要休假時，需提前１５天填寫“請假單”，并報送主管副總，具體休假時間要根據(jù)公司工作的安排，由部門負(fù)責(zé)人安排。第四十六條員工在公司工作期間結(jié)婚，享有結(jié)婚假期，結(jié)婚假期不扣發(fā)工資。1、員工婚假需提前填寫“請假單”，經(jīng)主管副總批準(zhǔn)。2、婚假假期為３天，晚婚假期為１０天（晚婚條件：女滿２５周歲，男滿２８周歲）。第四十七條未經(jīng)請假或假滿未經(jīng)續(xù)假而擅自不到職者以曠工處理。第四十八條委托他人打卡或造出勤記錄者，一經(jīng)查明屬實，雙方均以曠工論處。第四十九條無故連續(xù)曠工超過三日者公司有權(quán)予以解聘。第五十條員工因工作加班給予加班費。本規(guī)定只適用于公司基層管理人員，高、中層管理人員（享有年薪和半年薪者）實行不定時工作制，不享有加班費。但法定節(jié)假日（元旦、五一、十一）加班的可以倒休，加班時間與費用的計算如下所示。1、雙休日加班費計算標(biāo)準(zhǔn)為：個人月工資÷20.5×1.5÷8×實際加班小時數(shù)。2、星期六、日加班費用計算標(biāo)準(zhǔn)為：個人月工資÷20.5×2÷8×實際加班小時數(shù)。3、法定節(jié)假日加班費用計算標(biāo)準(zhǔn)為：個人月工資÷20.5×3÷8×實際加班小時數(shù)。4、公司正常上班時間為：上午：8：30－12：00；午休：12：00－13：30；下午：13：30－17：30。第八章社會保險、公積金的繳納辦法第五十一條公司按照國家規(guī)定為員工辦理養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等社會保險和住房公積金。第五十二條養(yǎng)老保險1、公司按國家統(tǒng)一規(guī)定，為員工辦理養(yǎng)老保險。2、員工應(yīng)繳納的部分在基本工資中扣除。第五十三條醫(yī)療保險1、公司按國家統(tǒng)一規(guī)定，為員工辦理醫(yī)療保險。2、員工應(yīng)繳納的部分在基本工資中扣除。第五十四條員工在被解聘或辭職得到批準(zhǔn)時，交清公司所有的物品和技術(shù)資料后，只要辦理完離職手續(xù)，可將保單轉(zhuǎn)給個人，在員工離職時，如公司已預(yù)交離職后一段時間的保費，離職員在繳還這部分保費后，方可將保單轉(zhuǎn)給個人。第五十五條員工自行離職或辭職未得到批準(zhǔn)時，公司不退還社會保險的保單。在一定期限后保單將自行作廢。第九章個人所得稅的繳納辦法第五十六條工資收入中的個人所得稅按國家規(guī)定由公司代扣代繳。第十章附則第五十七條薪酬的薪點，本公司在適當(dāng)時期，經(jīng)董事會批準(zhǔn)后可予以調(diào)整。第五十八條本辦法經(jīng)董事會批準(zhǔn)后執(zhí)行，修正時仍需經(jīng)過董事會批準(zhǔn)。第五十九條本辦法由公司行政部(或人力資源部)負(fù)責(zé)解釋。2007年長春市房地產(chǎn)市場年度分析報告目錄一、總體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢二、解讀2007地產(chǎn)新政三、土地市場分析四、房地產(chǎn)市場分析五、各大行政區(qū)域市場分析六、長春市2007年房地產(chǎn)市場總結(jié)七、長春市2008房地產(chǎn)市場預(yù)測第一部分長春市總體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢一、GDP總量與增長速度數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告(2002-2007)一直保持著穩(wěn)健的發(fā)展勢頭，綜合實力不斷加強(qiáng)長春市GDP總量從2002年的1150億元增長到2006年的1934億元，增長幅度雖在04、05年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，長春GDP達(dá)2073億元，同比增長17.3%，略顯過熱。城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展帶動了長春各項基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及完善，對周邊城市的吸納能力大大增強(qiáng)，為長春房地產(chǎn)業(yè)提供巨大的發(fā)展機(jī)會。但同時應(yīng)注意到，經(jīng)濟(jì)過熱會導(dǎo)致市場上的貨幣數(shù)量增加，倘若流通速度較慢，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的阻礙作用。二、固定資產(chǎn)投資占GDP比重數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告(2002-2007)同經(jīng)濟(jì)總量一樣，長春市固定資產(chǎn)投資也保持著強(qiáng)勁的增長勢頭。固定資產(chǎn)投資在GDP中所占的比重日益增大，成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要力量。2007年受政策打壓，固定資產(chǎn)投資增長幅度略有下降，但仍達(dá)到42%。同時從上面的表格可以看出，固定資產(chǎn)投資的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過GDP的增長速度。這表明生產(chǎn)性支出要大于消費性支出，長期下去將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的不利影響。三、居民消費能力數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告(2003-2007)2003年以來，長春市人均可支配收入快速增長，居民生活水平得到顯著提高。而居民長期又具有儲蓄習(xí)慣，手中持有大量資金，為房地產(chǎn)消費提供保證。同時，國家實施振興東北老工業(yè)基地政策，還將為居民提供大量的創(chuàng)收機(jī)會。因此未來幾年長春居民可支配收入還將有很大提升。四、三大產(chǎn)業(yè)比例變化數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告(2002-2006)第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)在GDP中所占的比例相當(dāng)，說明生產(chǎn)性行業(yè)和服務(wù)性行業(yè)處于平衡位置。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，城市輻射性要想增強(qiáng)，第三產(chǎn)業(yè)須占主導(dǎo)地位。而長春工業(yè)性質(zhì)明顯，經(jīng)濟(jì)增長主要靠工業(yè)（一汽）拉動這一現(xiàn)狀在短期內(nèi)還無法改變。第三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達(dá)說明城市新貴數(shù)量有限，居民還未有提升居住環(huán)境的意識，中低檔樓盤將有很大的發(fā)展空間。小結(jié)：長春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，經(jīng)濟(jì)總量更多，上漲幅度更大。雖受經(jīng)濟(jì)過熱、固定資產(chǎn)投資比重過大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響城市發(fā)展的問題約束。但隨著政府宏觀調(diào)控政策的不斷完善和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不健康因素將進(jìn)一步得到遏制，也將為房地產(chǎn)業(yè)提供一個平穩(wěn)的發(fā)展平臺。第二部分2007年房地產(chǎn)新政一、金融政策：六次加息：2007年，為抑制房價快速增長，中國人民銀行曾五次提高貸款利率。到2007年12月21日，一年期貸款利率已達(dá)7.47%。貸款利率的提高并不能抑制房價快速增長，相反將降低各大企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的能力，導(dǎo)致一部分原本用于擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金以投資的形式流入房地產(chǎn)市場，這將進(jìn)一步推動房價上漲。貸款利率的提高加大了已購房客戶的成本，同時目前股市已運行到較高的水平，短期內(nèi)很難產(chǎn)生較大收益。因此會有一部分人抽出股市資金用來還貸，但預(yù)計規(guī)模不會很大。（長春房地產(chǎn)市場自住需求占主導(dǎo)，大部分居民資金有限，無法提前還貸）十次提高存款準(zhǔn)備金率：自2007年1月15日以來，中國人民銀行十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，目前已達(dá)14.5%。存款準(zhǔn)備金的提高目的是改革中國經(jīng)濟(jì)，降低人民幣流通量及流通速度，這將有效緩解目前經(jīng)濟(jì)過熱的現(xiàn)狀。對延緩商品房價格上漲有很大作用。提高第二套房貸首付比例：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。貸款利率不得低于中國人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。首付的提高將降低銀行在房價快速上漲中的風(fēng)險，同時也大大加重購房者尤其是年輕購房者的負(fù)擔(dān)，對抑制炒房作用不大。（對于一線城市房價下跌及眾多中介公司瀕臨倒閉的原因暫不明確，但可預(yù)計并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高會引發(fā)眾多中介公司倒閉，無異于加大銀行信貸風(fēng)險，政府不會盲目執(zhí)行）二、稅收政策：土地增值稅：自2007年2月1日起，正式向轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人征收30-60%的土地增值稅。土地增值稅的收取，降低炒房者的利潤，對抑制炒房有一定作用。三、土地政策：物權(quán)法：①住房滿70年后，使用權(quán)自動續(xù)期。②小區(qū)車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主需要。③露臺出讓不得損害他人利益。④會所依約定確立權(quán)屬。⑤小區(qū)綠地由業(yè)主共有。⑥物業(yè)服務(wù)用房由業(yè)主共有物權(quán)法的核心問題是確立權(quán)屬，這對開發(fā)商私自更改規(guī)劃或占用綠地有一定的抑制作用，同時也加大了拆遷難度。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定①“土地分期拿證”叫停②土地開發(fā)期限不得超過三年③單宗土地出讓規(guī)模受控制④實行凈地出讓⑤土地閑置費按20%“土地分期拿證”叫停：防止了開發(fā)商在沒完全交清土地出讓金之前取得土地使用證使用土地。同時也防止開發(fā)商在取得小面積土地后抵押給銀行用來融資，大大降低了銀行的風(fēng)險。土地開發(fā)期限不得超過三年、單宗土地出讓規(guī)模受控制、土地閑置費按20%收?。涸谟行Т驌糸_發(fā)商囤地、防止土地資源浪費的同時，縮短了土地開發(fā)周期，加大了土地供給、加劇了開發(fā)商之間的競爭。《規(guī)定》的頒布，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)入門檻，只有具備完全支付能力的開發(fā)商才能參與土地競標(biāo)，中小房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地難度加大。小結(jié)：2007年政府為了進(jìn)一步控制快速上漲的房價、保持房地產(chǎn)市場快速平穩(wěn)的運行，政府從控制供給、引導(dǎo)需求和打擊炒房等幾個方面加大了宏觀調(diào)控的力度。如今政策效應(yīng)已初見明顯。第三部分長春市土地市場分析一、歷年土地出讓情況資料來源：新文化報2003-2005年，長春土地出讓面積增長幅度較為緩慢，2006年因棚戶區(qū)改造導(dǎo)致土地突然放量，上漲幅度達(dá)74%。2007年因受宏觀調(diào)控影響，土地出讓面積有所降低，但截止目前，土地放量仍達(dá)520萬平方米。二、土地出讓均價資料來源：房地產(chǎn)報從上圖可以看出，長春土地出讓價格整體形勢一直表現(xiàn)為穩(wěn)中有升。但因長春城市化水平相對較低，城市中心區(qū)（南關(guān)、朝陽區(qū)）所占的比重較小，出讓土地多集中在城市周邊。因此土地出讓價格實際上漲幅度仍很大。三、人均居住面積資料來源：房地產(chǎn)報長春市人均居住面積增長較為穩(wěn)健。自2003年以來，平均每年以一平方米的速度增長。截止2007年末，人均居住面積已達(dá)27平方米。居住面積已足夠滿足人們基本生活，很難有所提升。預(yù)計未來一年，長春房地產(chǎn)應(yīng)以提升住宅品質(zhì)為發(fā)展方向。四、2007開發(fā)商拿地情況隨著綠地、和黃、中信的進(jìn)入，外地企業(yè)在長春拿地數(shù)量已占2/3。外地企業(yè)的進(jìn)入，直接加劇競爭，將有效提升樓盤的綜合品質(zhì)，同時也會大大推動地價和房價的上漲。資料來源：房地產(chǎn)報第三部分、房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)投資及施工面積：數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)及其他網(wǎng)站新聞從上面兩個圖可以看出，長春房地產(chǎn)投資處于快速增長階段，開發(fā)商對市場信心很足。但與施工面積增長幅度比較來看，投資增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積增長幅度，中低檔樓盤占主導(dǎo)。這表明樓盤的功能也僅僅停留在滿足基本居住需求的層次，住宅品質(zhì)還有待提升。二、商品住宅均價：資料來源：房地產(chǎn)報資料來源：房地產(chǎn)報04-06年長春地產(chǎn)價格處于穩(wěn)步上升中。06年以來進(jìn)入飛速增長階段，漲幅超過17%。（預(yù)計原因如下：①棚戶區(qū)改造帶來硬性需求②長春大學(xué)數(shù)量較多，自擴(kuò)招以來，每年都有大量的畢業(yè)生留在長春，需要解決住房問題③上世紀(jì)建造的房屋已經(jīng)破舊，居民生活條件有待改善④部分投資者在房價上漲過程中獲利，引來大量跟隨人群⑤居民認(rèn)為房價依然會漲，原本無購房意向的居民也開始加入購房大軍）由住宅均價、可支配收入增長幅度圖可以看出，長春房價增長幅度大大超過居民可支配收入增長幅度。尤其是今年以來，增長幅度達(dá)17%。居民購房難度不斷加大。三、住宅預(yù)售量、銷售量從06、07年預(yù)售、銷售比例圖可以看出，預(yù)售、銷售比呈下降趨勢，證明預(yù)售量開始小于銷售量，市場供小于求。但從07年1-9月份預(yù)售、銷售比例圖可以看出，比例呈增大趨勢。由此可知，長春房地產(chǎn)市場正由供小于求向供大于求轉(zhuǎn)變。四、累計可售商品房戶型比例由上圖可以看出，90-144平方米的中戶型樓盤是市場的主要力量，比例在50%左右徘徊。小戶型樓盤略顯緊俏，在市場中所占的比例不斷縮小，同時也說明小戶型的暢銷性。五、各行政區(qū)域住宅均價：資料來源：房地產(chǎn)報從各行政區(qū)域住宅均價來看，長春住宅整體走勢為由城市中央向四周遞減，但因凈月開發(fā)區(qū)離市中心較遠(yuǎn)，寬城區(qū)常年與市中心處于隔離狀態(tài)，因此房價相對較低。本圖同時說明地段是影響樓盤價格的首要因素。從土地出讓面積圖可以看出，除工業(yè)用地出讓較多的高新區(qū)以外，綠園區(qū)（包括汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）土地出讓面積較大，而綠園區(qū)長期處于與城市中心區(qū)隔離的狀態(tài)，廠區(qū)居民收入較高，消費比較單一。因此未來一年，綠園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，房價會有所提升。高新區(qū)受南城影響，預(yù)計未來房價也有所提升。同時我們可以看出，除中心城區(qū)以外，樓盤均價和土地出讓面積正相關(guān)，說明開發(fā)商對長春市場頗有信心。第五部分、各大區(qū)域房地產(chǎn)分析：總體規(guī)劃思路根據(jù)《長春市城市總體規(guī)劃(2004-2020)》，未來幾年長春城市規(guī)劃思路為：“雙心三翼、多組團(tuán)”?！半p心”分別指人民廣場一帶主中心區(qū)和人民大街南端的南部副中心區(qū)?！叭怼狈謩e指西南、東南和東北三個主要城市發(fā)展方向。“多組團(tuán)”是指城市的空間拓展采取組團(tuán)的布局模式。布局基本要點疏解中心壓力，在人民大街南端建設(shè)南部副中心，與現(xiàn)有人民廣場中心構(gòu)成未來長春城市中心的“雙心”結(jié)構(gòu)，培育多個分區(qū)副中心。工業(yè)用地發(fā)展沿東北和西南兩個方向，在城市西南建設(shè)“長春國際汽車城”，整合汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；城市東北部布局綜合工業(yè)的發(fā)展用地。居住用地主要改造棚戶區(qū)和向南及東南方向發(fā)展。一、中心城區(qū)（南關(guān)、朝陽）市場特征產(chǎn)品類型分布：南關(guān)、朝陽兩區(qū)是長春的老城區(qū)，長春的發(fā)源地，也是長春的商業(yè)中心。隨著城市發(fā)展，土地價格不斷上揚，商業(yè)含金量不斷加大。因此產(chǎn)品類型以高層、小高層為主，多層、寫字樓為輔。樓盤規(guī)模較小、大盤集中在南部新城：中心城區(qū)占地面積1-6萬平米以下的項目約占總量的37%，主要是位于次商業(yè)核心區(qū)的高層項目。占地1萬平米以下的項目約占總量的25%，集中在商業(yè)核心區(qū)。大盤多為外地品牌企業(yè)開發(fā)，位于南部新城，約占總量的37%。中心城區(qū)樓盤均價：中心城區(qū)樓盤大多位于商業(yè)區(qū)，項目投資價值較大，價格相對較高，均價都超過了4000元/平方米。而位于南部城市副中心的樓盤又多為知名企業(yè)開發(fā)的高檔社區(qū)，對整體價格有拉動作用。面積區(qū)間：萬晟現(xiàn)代城、金鼎名城、亞泰鼎盛國際等位于商業(yè)核心區(qū)的高層、小高層樓盤多以小戶型為主。鼎盛國際雖有部分大戶型存在，但42-120㎡的中小戶型仍占總體的86%，130㎡以上的大戶型僅有52套。位于次核心區(qū)的碧波康橋和位于南部新城的匯景新城等項目多為100㎡的大戶型項目。預(yù)計已經(jīng)奠基動工的新里中央公館也將以大戶型為主。未來走向：2007年中心城區(qū)土地出讓面積較小。土地較為稀缺，預(yù)計未來商業(yè)核心區(qū)及次核心區(qū)土地出讓主要來源為棚戶區(qū)改造，地塊出讓面積較小。同時隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展小戶型樓盤及酒店式公寓數(shù)量會有所增多。南部新城土地供應(yīng)較為充足。因其是長春新城市中心，代表長春城市建設(shè)形象，政府必加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)的審核工作。預(yù)計土地多為外地知名企業(yè)取得，樓盤品質(zhì)也將有很大提升。二、綠園區(qū)（含汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）市場特征：產(chǎn)品類型分布：綠園區(qū)位于長春市西部，是長春第一汽車廠所在地，是長春的住宅區(qū)。產(chǎn)品類型以多層、小高層為主。雖有少量高層產(chǎn)品存在，多集中在多層社區(qū)內(nèi)部，純高層項目較為稀缺。樓盤規(guī)模較大，多為社區(qū)型產(chǎn)品綠園區(qū)樓盤為中小型社區(qū)項目，占地面積多在10-20萬平方米之間，占85%左右，總體品質(zhì)較高。30萬平米以上的樓盤數(shù)量較少。綠園去樓盤均價：綠園區(qū)樓盤整體價格較高，基本位于全市平均價格（2950元/平方米）以上。但從個案來看，自身特色不夠明顯，價格在3500元/平方米左右，差別不大。面積區(qū)間：從上圖可以看出，綠園區(qū)樓盤戶型整體較大，面積集中在100-250㎡之間，目標(biāo)群體多為區(qū)內(nèi)中等收入人群。這與綠園區(qū)居民整體素質(zhì)不高，消費單一且沖動性強(qiáng)有關(guān)。但從近期開盤的項目看來，戶型向小戶型發(fā)展，出現(xiàn)了至通尚都、鼎成公館、漂HOME等小戶型樓盤。目標(biāo)群體開始向低收入人群轉(zhuǎn)變，片區(qū)投資潛力不斷增大。未來走向：綠園區(qū)2007年土地出讓地塊較多，單價較高。但單個地塊面積較小，多在10萬平方米以下。占地面積小很難建高檔樓盤，同時廠區(qū)人民收入高。預(yù)計未來一年綠園區(qū)將以中檔偏上的項目為主，且供需兩旺。三、寬城區(qū)市場分析產(chǎn)品類型分布：寬城區(qū)屬于后開發(fā)區(qū)域，離中心城市較遠(yuǎn)，多年來被鐵路所隔，城市化水平較低。土地來源多為棚戶區(qū)改造，居民界于城市和農(nóng)村之間，高層產(chǎn)品有很大的抗性，目前產(chǎn)品類型以多層為主。大盤時代從樓盤占地面積看，寬城區(qū)各樓盤占地面積較大，多集中在40萬平方米以上。但從青年城和證大光明城的規(guī)劃效果圖看來，在規(guī)模增大的同時還未有效提升樓盤品質(zhì)，大盤僅增加了配套設(shè)施而沒有對社區(qū)環(huán)境進(jìn)行整體規(guī)劃。樓盤均價：寬城區(qū)樓盤整體價格較低，多集中在2500-3000元/平方米左右。但個案價格差距較大，差距達(dá)1000元。這與寬城區(qū)整體環(huán)境和所處的位置有關(guān)。未來走向：寬城區(qū)屬后開發(fā)區(qū)域，隨著幾個大盤的開發(fā)快速拉動了整個區(qū)域的發(fā)展。城市基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善也必將有效提升片區(qū)價值。但2007寬城區(qū)土地供應(yīng)較少，整體面積較小，受政策影響未來不會有大盤出現(xiàn)。因此，幾個在建大盤的角逐將成為寬城區(qū)2008年的熱點話題。近日光復(fù)路市場、黑水路客運站北遷，預(yù)計政府對寬城區(qū)的工作重心會放在建立車站北出口商圈上。寬城區(qū)是長春傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在整個城市的競爭中處于劣勢，區(qū)域輻射能力有限，房屋價格仍較低。主要吸引寬城本地人群、站前工作人員及周邊縣市來長人員。四、二道區(qū)(含經(jīng)開區(qū))市場分析：產(chǎn)品類型：隨著新機(jī)場的建設(shè)，二道區(qū)成為長春向東發(fā)展的主要門戶。樓盤以社區(qū)型為主，為多層、小高層組合型樓盤。中等規(guī)模為主：二道區(qū)樓盤規(guī)模較小，占地面積10萬平方米以下項目近70%。東方之珠占地面積雖大，但因地理位置較偏，整體配套不足，園林環(huán)境較差外加高壓線阻擋，導(dǎo)致社區(qū)檔次偏低，難以提升核心競爭力。樓盤均價：二道區(qū)樓盤均價較為居中，均價多在3500元/平方米左右。樓盤位置多集中在東盛商圈、亞泰花園附近，配套較為完善。面積區(qū)間：二道區(qū)樓盤戶型面積較大，多集中在70-200㎡左右。小戶型產(chǎn)品雖有存在，但所占比例不大，多集中在東盛商圈周邊，投資價值較大。未來走勢：二道區(qū)位于長春市東部，是長春向東發(fā)展的主要門戶。機(jī)場的建設(shè)也將大大推動本區(qū)發(fā)展。預(yù)計未來價格仍會上漲但空間不大，主要樓盤將集中在吉林大路沿線。五、凈月開發(fā)區(qū)市場分析：產(chǎn)品類型：凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠(yuǎn)、自然環(huán)境較好。產(chǎn)品類型以中高檔別墅為主，雖有少量普通住宅存在，但因交通不便價格較低。樓盤規(guī)模：凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠(yuǎn)，土地供應(yīng)充足，各個樓盤占地面積多在20萬平方米左右，個別高檔別墅樓盤達(dá)到100萬平方米。該區(qū)多為別墅項目，整體品質(zhì)不佳，社區(qū)缺乏環(huán)境的營造。中信、力旺、和黃三個高檔樓盤才剛剛啟動，可大大改善片區(qū)環(huán)境。樓盤均價：凈月開發(fā)區(qū)樓盤價格分為兩個層次，住宅價格在3000元/平方米左右，別墅價格在10000元/平方米左右（富奧臨河灣因距中海項目較近、又有緊鄰依通河的天然區(qū)位優(yōu)勢，價格較高）未來走勢：從07年土地供應(yīng)來看，凈月開發(fā)區(qū)土地出讓數(shù)量較少，08年市場競爭不大。三個高檔項目和消化存量將是市場的主要熱點。三個主要別墅項目體量較大，尤其是中信城，占地面積110萬平方米。長春高層人士數(shù)量有限，中信推廣力度小，市民未完全認(rèn)可中信品牌，預(yù)計銷量走低。三個大盤的建設(shè)，進(jìn)一步加大了凈月別墅市場的競爭，其他低檔別墅定會采采取一定優(yōu)惠措施，而未建地塊也可能轉(zhuǎn)型花園陽房，對大戶型樓盤是個補充。第六部分、2007年長春房地產(chǎn)市場總結(jié)一、土地市場：1、出讓面積有所減少，交易異常活躍：2007年長春市土地出讓雖較上年有所減少，交易卻異常活躍，開發(fā)商都積極參與競拍，地價上揚幅度有所增大。中海、綠地等大牌企業(yè)對長春市場信心十足，均在長春獲得“地王”項目，進(jìn)一步鞏固了在長春市場的領(lǐng)導(dǎo)地位。2、外地企業(yè)大舉圈地：截止目前，外地企業(yè)在長春拿地數(shù)量已占2/3，本土企業(yè)僅占1/3。隨著中海、萬科、綠地、香江、保利等大牌企業(yè)在挖掘長春地產(chǎn)潛力的同時，也迅速提高著長春建筑水平。同時資金雄厚的大牌企業(yè)對長春地價的上漲也起很大的推動作用。大面積拿地降低單位面積成本已經(jīng)成為品牌開發(fā)商拓展市場的主要形式。二、房地產(chǎn)市場：1、政策頻出、市場平穩(wěn)：06、07年，政府為調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房產(chǎn)價格，陸續(xù)出臺了一系列規(guī)章政策，但并未象深圳、廣州一樣給長春房地產(chǎn)帶來巨大影響。商品房價格上漲、周邊區(qū)域供銷兩旺、中心城市土地稀缺等特征尤為明顯。但隨著平穩(wěn)上漲的同時，居民購房需求也在不斷降低。2、價格上漲速度依然不減：隨著宏觀調(diào)空的逐步實施，房價上漲速度依然不減，外加全國一片上漲的形勢，大大刺激了首次置業(yè)者的需求。同時棚戶區(qū)改造又使大量的持幣待購人群涌入房地產(chǎn)市場，形成大量剛性需求。2007長春房價上漲速度依然不減。3、小戶型體量加大：隨著70/90政策的實施，眾多小戶型樓盤開始進(jìn)入市場并日益成為主流。小戶型樓盤在刺激首次置業(yè)、投資者的同時，也成為開發(fā)商快速回籠資金的重要武器。4、郊區(qū)樓盤開始火熱：07年末，雙陽、合龍鎮(zhèn)、范家屯這些位于長春郊區(qū)的樓盤以一個獨特的形象展示在人們面前。這些價格不足2000元/平方