某上市地產(chǎn)公司開發(fā)成本總結(jié)項目成本總結(jié)資料

33/33**東區(qū)二、三期成本總結(jié)目錄HYPERLINK第一部分：**二、三期成本情況HYPERLINK第一節(jié)：項目概況HYPERLINK第二節(jié)：成本構(gòu)成HYPERLINK第三節(jié)：動態(tài)成本變化情況HYPERLINK第四節(jié)：建造成本HYPERLINK第五節(jié)：產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性HYPERLINK第六節(jié)：變更簽證HYPERLINK第七節(jié)：無效成本HYPERLINK第二部分：成本管理工作HYPERLINK第一節(jié)：招標(biāo)情況HYPERLINK第二節(jié)：預(yù)結(jié)算管理HYPERLINK第三節(jié)：甲供材、甲方分包工程HYPERLINK第三部分：成本工作回顧與工作建議HYPERLINK第一節(jié)：成本管理經(jīng)驗HYPERLINK第二節(jié)：成本管理中發(fā)現(xiàn)的問題與教訓(xùn)HYPERLINK第三節(jié)：成本管理的方向和下階段的工作重點(diǎn)第一部分**二、三期成本情況第一節(jié)項目概況****二期、三期總占地170559m2，總建筑面積****二期主要規(guī)劃指標(biāo)單位：m2總占地面積88741建筑用地(凈地)80479綠化率%36.00總建筑面積94201規(guī)劃容積率1.06建筑密度%27.40產(chǎn)品組合占地面積建筑面積可售面積產(chǎn)品比例每戶面積總戶數(shù)小高層住宅6079628862880.06917536多層住宅8266287913841120.931127660合計887419420190400696****三期主要規(guī)劃指標(biāo)單位：m2總占地面積81818.60建筑用地(凈地)73543.85綠化率%35.00總建筑面積75974規(guī)劃容積率1.03建筑密度%20.75產(chǎn)品組合占地面積建筑面積可售面積產(chǎn)品比例每戶面積總戶數(shù)小高層住宅6865838083800.11115554多層住宅6408763810623560.840127492聯(lián)排別墅9148378437840.04921018合計801007597474520564****二期、三期項目開發(fā)節(jié)點(diǎn)一覽：二期A區(qū)二期B1區(qū)二期B2區(qū)三期開工時間2002年6月2003年6月2002年9月2003年4月竣工時間2003年7月2004年7月2003年10月2004年7月HYPERLINK[返回]第二節(jié)成本構(gòu)成一、成本發(fā)生基本情況：**二期、三期開發(fā)成本（指除公司管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用外的成本支出）的目標(biāo)成本、實際成本狀況見下表：**二期、三期開發(fā)成本一覽表單位（萬元）目標(biāo)開發(fā)成本實際開發(fā)成本超支說明**二期1535217084+1732還有極少量調(diào)整**三期1383414322+489還有極少量調(diào)整單位（元/m2）目標(biāo)單方成本實際單方成本超支說明**二期17631889+126還有極少量調(diào)整**三期18021922+120還有極少量調(diào)整①二期開發(fā)成本情況：序號費(fèi)用項目二期目標(biāo)成本二期實際成本二期成本差異總成本(萬元)單方成本(元/m2)總成本(萬元)單方成本(元/m2)總成本(萬元)單方成本(元/m2)一土地獲得價款1878.21215.691906.27210.8728.06-4.82二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)734.9384.40725.7080.28-9.23-4.12三主體建筑工程費(fèi)8404.37965.159142.401011.33738.0346.18四主體安裝工程費(fèi)715.2782.14807.7689.3592.497.21五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)795.3091.33919.87101.76124.5710.43六園林環(huán)境工程費(fèi)1120.59128.691640.52181.47519.9352.78七配套設(shè)施費(fèi)497.4857.13546.5060.4549.023.32八開發(fā)間接費(fèi)1205.94138.491395.50154.37189.5615.88開發(fā)成本合計15352.11763.0317084.51889.881732.42126.85**二期各科目開發(fā)成本比例圖**三期目標(biāo)成本-實際成本對比表序號費(fèi)用項目三期目標(biāo)成本三期實際成本三期成本差異總成本(萬元)單方成本(元/m2)總成本(萬元)單方成本(元/m2)總成本(萬元)單方成本(元/m2)一土地獲得價款1821.81237.341727.42231.81-94.39-5.53二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)516.1867.25608.9481.7192.7614.46三主體建筑工程費(fèi)7692.141002.127801.171046.86109.0344.74四主體安裝工程費(fèi)625.9281.54734.5598.57108.6317.03五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)736.8996.00930.28124.84193.3928.84六園林環(huán)境工程費(fèi)925.29120.541078.26144.69152.9724.15七配套設(shè)施費(fèi)499.5165.08475.5263.81-23.99-1.27八開發(fā)間接費(fèi)1016.30132.40966.83129.74-49.47-2.66開發(fā)成本合計13834.001802.2714322.971922.03488.97119.76**三期各科目開發(fā)成本比例圖詳細(xì)分析見附件。HYPERLINK[返回]第三節(jié)動態(tài)成本變化情況1、**二期動態(tài)成本變化說明：2004年7月動態(tài)成本的驟減是由于測賬可售面積增加變化所致；2004年8月動態(tài)成本的驟增是由于進(jìn)行成本及費(fèi)用清查，清理出1200萬未計成本所致；2、**三期動態(tài)成本變化說明：①2004年7月動態(tài)成本的驟增是由于測賬可售面積減少變化所致；②2004年8月動態(tài)成本的驟增是由于進(jìn)行成本及費(fèi)用清查，清理出210萬未計成本所致；3、動態(tài)成本分析通過**二、三期動態(tài)成本變化圖，可以得出的結(jié)論是：⑴成本部未能及時統(tǒng)計變更簽證的信息，導(dǎo)致動態(tài)成本不夠準(zhǔn)確；⑵面積變化對成本變化影響很大，成本部應(yīng)重點(diǎn)把握面積計算的準(zhǔn)確性；⑶以上兩點(diǎn)是后期成本部必須完善的兩個重要方面。HYPERLINK[返回]建造成本一、各種主要產(chǎn)品類型的成本情況二、三期住宅可分為四類：情景洋房（5層，2-4層為標(biāo)準(zhǔn)層，頂層為復(fù)式）；花園洋房（4層，無標(biāo)準(zhǔn)層，且層層退層，頂層為復(fù)式）；小高層；聯(lián)排別墅。以三期住宅為例，各選擇一棟具代表性樓棟分析，如下(造價中不含各類扣款,并剔除了無效成本)：****三期四種戶型建安成本分析表住宅類型具體戶型總包施工部分單方分包工程單方甲供材料單方單方造價合計公寓3B733.912.26271.461007.64洋房H1748.595.18269.861023.63小高層4A836.41125.51206.231168.15別墅T1+T2915.482.85222.681141.01詳細(xì)分析見下表:二、總包平均造價****二、三期總包平均造價序號施工范圍主體工程建面總包施工部分結(jié)算總造價總包施工部分結(jié)算單方造價總包施工單位1二期A區(qū)40155.0028434406.00708.12中天,南通三建,江蘇正太2二期B1區(qū)25217.0018483663.00732.98南通四建,江蘇正太3二期B2區(qū)29510.0019637884.00665.47江蘇華江4二期小計94882.0066555953.00701.465三期75974.0057912111.00762.26中天,南通三建,江蘇華江,浙江雙堰,南通四建6合計170856.00124468064.00728.507說明二期與三期總包單方造價相差的主要原因有:1)開工時間不同,主要材料如鋼材,水泥價格相差較大;2)計價方式的不同:三期砌體材料進(jìn)入造價,三期個別總包單位的取費(fèi)略高.3)設(shè)計原因等.本表中結(jié)算造價包含主體工程造價,配合費(fèi),材料超量扣款,超報扣款.以下是對各大類戶型的總包施工部分的結(jié)算造價分析:二期(本表中的造價是指圖紙加工程指令造價,不含各種配合費(fèi)及扣款):②三期(本表中的造價是指圖紙加工程指令造價,不含各種配合費(fèi)及扣款):相同或類似戶型造價產(chǎn)生差異的原因主要原因有:a)相同的樓棟,基礎(chǔ)情況不同;如三期1-2棟和1-3棟,基礎(chǔ)情況不同,造價相差21元/M2.b)相同或類似的樓棟,工程指令的發(fā)生情況不同;例如：二期B1-6,B1-7棟均為3B戶型,B1-6棟的數(shù)份工程指令使其單方造價高出B1-7棟33元/M2.工程指令增加造價取費(fèi)后單方增加圖紙會審及驗槽記錄下挖到(-3.62米)后用碎石回填8684.606.73EI-2-992后期砌體材料停止甲供按甲方限價乙方自購33626.4026.06合計32.79c)施工單位造價人員水平參差不齊或責(zé)任心不墻,而咨詢公司對漏算的工程量未進(jìn)行調(diào)整.(如三期小高層5-3棟)。三、社區(qū)管網(wǎng)工程管網(wǎng)工程總體造價指標(biāo)表工程名稱合同造價(萬元)結(jié)算造價(萬元)變更與簽證(萬元)造價/占地面積（元/m2）造價/建筑面積（元/m2）二期室外給排水管網(wǎng)243.50322.1878.6840.034.2二期小區(qū)智能化系統(tǒng)225.19260.8035.6132.427.7三期室外給排水管網(wǎng)226.16287.7061.5439.137.9三期小區(qū)智能化系統(tǒng)196.99197.800.8126.926.0四、景觀工程1、總體造價指標(biāo)景觀工程總體造價指標(biāo)表工程名稱合同造價(萬元)結(jié)算造價（萬元）變更與簽證（萬元）造價/占地面積（元/m2）造價/建筑面積（元/m2）二期設(shè)計費(fèi)125.70125.7018.7713.34二期綠化費(fèi)用198.93267.6568.7273.1828.41二期道路廣場費(fèi)用554.50842.36287.86200.1489.42二期室外照明費(fèi)用121.31143.3322.0221.415.21三期室外零星工程21.6524.242.593.63.19三期設(shè)計費(fèi)104.00110.316.3122.9514.52三期綠化費(fèi)用129.52147.7718.2554.1119.45三期道路廣場費(fèi)用362.74421.9559.21197.5855.53三期室外照明費(fèi)用18.0065.2047.231.378.58三期室外零星工程15.2815.750.477.562.072、綠化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)喬木含量（株/100m2）灌木含量（m2/100m2）草皮含量（m2/100m2）球類含量（株/100m2）綜合土方（元/m2）**二期6.7542.4656.911.62.71**三期6.7728.7871.001.71.42三、裝修工程總體造價指標(biāo)裝修工程合同造價（元）結(jié)算造價（元）變更簽證費(fèi)用（元）裝修面積（m2）單位面積造價

（元/m2）樣板房裝修工程1,475,6001,750,365558,90613451301營銷大廳裝修1,202,6201,594,693540,6884583484會所裝修1,956,1312,210,691638,5646843233小高層門廳裝修980,683993,656155,3063612749零星裝修工程180,065201,47130,019匯總5,795,0996,750,8771,923,482HYPERLINK[返回]第二節(jié)預(yù)結(jié)算管理主體建安工程預(yù)結(jié)算管理1、結(jié)算工作操作模式：總包工程結(jié)算分包工程結(jié)算甲供及三方材料結(jié)算實施主體大部分外委，小部分自行完成成本管理部自行完成成本管理部自行完成2、各類工程審計情況工程類別結(jié)算金額審減金額審核比例審計費(fèi)用審計費(fèi)用單方造價總包12446806412.24%1823941.07元/m2園建11.34%00管網(wǎng)5669003.79%00裝修23.39%003、審計費(fèi)用情況審計費(fèi)用狀況表施工范圍主體工程建面付出審計費(fèi)對總包單位的超報扣款實際發(fā)生審計費(fèi)實際單方審計費(fèi)二期94882.00653996.28521439.00132557.281.40三期75974.00414653.00364816.0049837.000.66合計170856.001068649.28886255.00182394.281.07HYPERLINK[返回]第三節(jié)甲供材、三方供貨、分包工程管理甲供材、三方供貨材料管理品類數(shù)量（項）結(jié)算金額（萬元）單方造價（元/m2）二期甲供（三方）材料361868.85206.74二期甲方供貨安裝材料131406.76119.63三期甲供（三方）材料371532.66199.33三期甲方供貨安裝材料111534.14199.53合計6342.41372.70主要甲供、三方材料統(tǒng)計主要甲供材料、三方材料供貨統(tǒng)計表序號材料名稱****二期****三期供應(yīng)商結(jié)算價格（萬元）單方成本供應(yīng)商結(jié)算價格（萬元）單方成本1屋面瓦拉法基50.535.59拉法基34.094.442保溫材料拉法基、大漢31.663.50拉法基、大漢26.823.493外墻涂料卜內(nèi)門172.3519.07卜內(nèi)門145.1818.914內(nèi)墻涂料卜內(nèi)門64.537.14卜內(nèi)門17.942.345砌體材料新生、徑河、灄口三閘、耀華、奓山196.5621.74新生、徑河、灄口三閘、耀華、奓山、湛家磯150.6619.636廚衛(wèi)墻地磚、露臺、外墻磚金度、園丁、松寶206.2522.82園丁、南海陶瓷172.5722.488外墻磚松寶、印華、磊鑫49.265.45佛陶93.8512.239園建石材磊鑫、鄂州海斯70.937.85磊鑫30.944.0310衛(wèi)浴五金件、淋浴房華嘉44.324.90華嘉34.894.5511地漏華嘉4.320.48華嘉3.020.3912潔具丹麗157.5417.43丹麗110.9214.4513龍頭港華62.706.94港華41.695.4314電表箱德力西10.231.13萬開31.004.0415戶內(nèi)配電箱奇勝、航天金穗、萬千電氣、萬開32.173.56萬開24.843.2416弱電箱（含戶內(nèi)）德力西、物業(yè)4.070.45萬開、深圳物業(yè)5.480.7117開關(guān)插座松本、長江通信44.244.89長江通信34.584.5118電線管亞通、川路、顧地43.684.83川路40.135.2319排水管亞通、川路、顧地97.8610.83川路66.598.6820雨水槽川路、永智聯(lián)11.891.32川路6.210.8121（室外）給水管偉星80.018.85偉星35.714.6523電線新遠(yuǎn)東、寶豐、黃鶴70.487.80寶豐、黃鶴44.945.8524電纜第二電線、寶豐、黃鶴69.677.71第二電線、黃鶴83.8410.9225室內(nèi)燈具運(yùn)光、田源16.581.83田源、燈具工業(yè)12.751.6626水表阿拉德5.390.60阿拉德4.170.5427水表箱志豐五金1.900.21志豐五金1.920.2528吊頂材料錦達(dá)發(fā)62.116.87錦達(dá)發(fā)40.975.3429水泵房設(shè)備、閥門冠龍、凱泉7.600.84凱泉、大禹40.605.2930架空層排水設(shè)備凱實利1.120.12勝輝1.430.1931箱變順德特變、長興電器96.0610.63長興電器、萬開60.487.8832智能化設(shè)備深圳物業(yè)4.950.55韓昌、深圳物業(yè)22.602.9433廚具櫻花68.067.53華盈40.905.3334門鈴勝輝1.520.17永智聯(lián)40.975.3435景觀燈具中山太平洋、長江通信24.782.74中山太平洋、長江通信22.262.9036網(wǎng)線鴻熙3.530.39鴻熙2.520.3337別墅防腐木0.000.00上海紀(jì)遠(yuǎn)5.200.681868.85206.761532.66199.00主要分包工程統(tǒng)計主要分包工程統(tǒng)計表序號材料名稱****二期****三期供應(yīng)商結(jié)算價格（萬元）單方成本供應(yīng)商結(jié)算價格（萬元）單方成本1戶內(nèi)門三林木業(yè)、誠豐164.3618.18三林木業(yè)127.1516.562單元入口門顧家6.510.72鵬基龍電11.521.503進(jìn)戶門顧家、鵬基龍電58.896.51顧家、多棱器材52.266.814臺面門檻華天52.085.76磊鑫40.315.255成品煙道南方20.032.22南方17.242.256廚柜中意207.6622.97中意158.5020.657小高層電梯廣日50.385.57廣日70.649.208信奶箱藍(lán)臺8.540.94藍(lán)臺7.370.969鋼制欄桿、空調(diào)百頁、復(fù)式鋼樓梯金洋、新辰、振宇、今泰、宇恒180.7920.00東莞佳寶、珠海華爾堅、今泰384.5450.1010木地板天諾3.350.37天諾13.351.7411塑鋼門窗翔龍、九坤519.9457.52特凌、方大651.2684.8412鋁合金門窗鴻和崗、深圳方大73.058.080.000.0013小高層外掛石材磊鑫61.186.770.000.001406.76155.611534.14199.86HYPERLINK[返回]第三部分成本工作回顧與工作建議****項目是武漢公司的第一個項目，成本管理也是在摸索中積累經(jīng)驗和逐漸成熟。過程中積累了一些降低成本的經(jīng)驗，也存在一些問題使得成本上升，產(chǎn)生了無效成本。第一節(jié)成本控制經(jīng)驗通過對預(yù)結(jié)算數(shù)據(jù)的整理與歸納，形成成本管理的系統(tǒng)化、制度化通過對****二、三期的日常成本管理的工作總結(jié)，及時歸納、整理了一系列成本管理制度與方法：《成本管理部園建綠化工程成本管理實施辦法》《無效成本管理實施細(xì)則》《裝修工程成本管理工作指引》《無效成本管理實施細(xì)則》《殘值回收制度》等如在**東區(qū)會所玻璃幕墻的工程結(jié)算中，成本部發(fā)現(xiàn)該工程承建商負(fù)責(zé)拆除了原來的玻璃幕墻，但其拆除下來的鋁合金型材等材料不知去向，后經(jīng)與承建商協(xié)商，該承建商最終承擔(dān)可回收的玻璃幕墻鋁型材的殘值。僅此一項就為公司回收廢料殘值近5萬元。設(shè)計階段的成本管理設(shè)計階段的成本控制對控制整個項目的整體成本至關(guān)重要。成本部已介入二、三期及沿湖的園林景觀、道路工程設(shè)計階段，參與了優(yōu)化設(shè)計，通過對道路基層、面層的優(yōu)化，通過對景觀中軟硬景比例的調(diào)整，節(jié)約了成本支出。招標(biāo)談判對降低成本的作用工程招標(biāo)后的商務(wù)談判在降低成本中功不可沒。在**三期空調(diào)百葉供貨安裝的商務(wù)談判中，成本部與其他部門密切配合，從減少百葉數(shù)量、減小框料尺寸等設(shè)計方案優(yōu)化以及與供貨商的價格談判方面共同著手，最終報價較原方案報價降低100元/m2左右，總體造價降低20余萬元，取得良好效果。甲供（三方）材料供貨及三方分包工程方式降低成本**二、三期采用了較多的甲供（三方）材料供貨方式，每期的總費(fèi)用均超過了3000萬元，按平均較市場價或乙供價低15%計算，每期至少節(jié)約成本450萬元，有效的降低了成本。HYPERLINK[返回]第二節(jié)成本管理中發(fā)現(xiàn)的問題與教訓(xùn)工程指令費(fèi)用對造價的影響過大。成本部對二期B區(qū)及三期主體總包結(jié)算資料進(jìn)行了分析,其中工程指令結(jié)算部分占到總造價的8.89%,工程指令中現(xiàn)場簽證的比例為4.87%,設(shè)計變更的比例為4.02%.具體如下:項目結(jié)算總造價其中工程指令造價工程指令造價所占比例其中現(xiàn)場簽證造價現(xiàn)場簽證造價所占比例其中設(shè)計變更造價設(shè)計變更造價所占比例****二期B區(qū)南通四建10360902.17985626.649.51703128.336.79282498.312.73江蘇正太8122760.88952634.0011.73580826.587.15371807.424.58江蘇華江1-715883378.421557752.639.81618381.663.89939370.975.91江蘇華江8-94026372.89282314.007.01180030.384.47102283.622.54****三期南通四建7345661.84857617.0011.68538978.007.34318639.004.34浙江雙堰8061555.44517476.006.42224127.772.78293348.233.64江蘇華江13623918.38776342.315.70283610.712.08492731.603.62浙江中天16344424.851608385.009.84990752.006.06617633.003.78南通三建12536550.961021764.008.15569353.174.54452410.833.61合計96305525.838559911.588.894689188.604.873870722.984.02無效成本占成本比例過高:成本部在隨意抽取了一棟樓的結(jié)算資料后，進(jìn)行相關(guān)分析三期A1-1棟，圖紙+工程指令的總造價為元，其中無效成本51662元，占總造價的1.3%，使該棟單方造價增加10.66元。如下:****三期A1-1棟無效成本分析建筑面積4848m2序號工程指令施工內(nèi)容無效成本單方增加一土建部分1EI-3-140圖紙有誤，機(jī)械開空調(diào)洞5103.361.053EI-3-170陽臺變更，鑿除清渣5053.251.042EI-3-182鑿除陽臺壓頂挑耳1755.250.364EI-3-183鑿除露臺欄板1080.470.225EI-3-320拆除1130.800.236EI-3-246H1戶型主臥墻、門樓墻、雨蓬變更6471.411.337EI-3-332拆除2745.000.578EI-3-259涂料改瓷磚，涂料膩子鏟除654.750.149EI-3-263涂料改瓷磚，涂料膩子鏟除3940.670.8110EI-3-269拆除774.720.1611EI-3-271拆除1071.360.2212EI-3-272變更、鑿毛714.240.1513EI-3-287變更、鑿毛289.800.0614EI-3-291變更、鑿毛336.000.0715EI-3-331給排水調(diào)整導(dǎo)致土建改造開洞6165.651.2716EI-3-407通風(fēng)孔平移，增加打洞、砌體423.840.0917EI-3-302立面分色改變，重刷2863.200.5918EI-3-658處理門窗漏水611.880.13合計41185.658.50二安裝部分1EI-057主臥按鈕移位372.000.083EI-3-277（1）梯間聲控開關(guān)移位152.390.032EI-3-320預(yù)埋局部修改533.800.114EI-3-369（2）客廳開關(guān)移位92.810.025EI-3-376（3）插座移位253.850.056EI-3-168主衛(wèi)開關(guān)移位460.290.097EI-3-549櫥柜導(dǎo)致插座變化279.090.068EI-066屋頂變化導(dǎo)致原預(yù)埋作廢1949.940.409EI-3-250廚房插座移位218.480.0510EI-3-675復(fù)式樓電源更改55.960.0111EI-3-252空調(diào)插座改位64.680.0112EI-3-110廁所出戶管更改396.950.0813EI-3-331主衛(wèi)臺盆給排水調(diào)整111.43