熙園項目營銷推廣策略課件

目錄第一篇回顧第二篇提升第三篇共鳴第四篇策略第五篇實施目錄第一篇回顧1第一篇回顧第一篇回顧2

秉承香蜜湖獨有山湖氣質(zhì)，以超低容積率、低密度打造親湖，近林的城市中央的深宅大院。香蜜湖。熙園。

城市中央森林生態(tài)區(qū)，自然眷顧的上風(fēng)上水之地，高華鋒芒不顯自露。秉承香蜜湖獨有山湖氣質(zhì)，以超低容積率3超低密度、林湖美墅、容積率1.22深宅大院尊崇人家城市中央絕版豪宅領(lǐng)地內(nèi)優(yōu)外秀，極品尊邸至尊美墅，極致人生……我們目前的市場形象：

熙園，自2002年春交會亮相以來，項目尊貴從容、大宅大院的形象已深入人心，并得到了大多數(shù)客戶的認可。超低密度、林湖美墅、容積率1.22我們目前的市場形象：4生態(tài)規(guī)劃尊貴大氣目前推廣價值體系深宅大院//林湖美墅我們認為下一步的推廣關(guān)鍵是要在前期業(yè)已形成的高端形象之上，提升并衍生一個包括產(chǎn)品和對應(yīng)客戶密碼的策略總綱。？生態(tài)規(guī)劃尊貴大氣目前推廣價值體系深宅大院//5第二篇提升第二篇提升6我們的位置——臨湖中央生態(tài)區(qū)（上風(fēng)上水、風(fēng)水寶地、修身養(yǎng)性……）我們的產(chǎn)品——深宅大院（低密度、低容積率……）我們的客戶——社會塔尖階層（尊貴人生、家族榮耀、崇尚自然與私密、注重家庭、事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展……）我們的位置——7客戶分析客戶分析8推廣主題提升推廣主題提升9修身齊家平天下修身齊家平天下10“修身齊家平天下”是對社會塔尖階層成功歷程的詮釋是對社會塔尖階層成功結(jié)果的肯定更是社會塔尖階層對個人、家族（家庭）、生活、事業(yè)的責(zé)任與動力，同時也是衡量他們的最高標準?！踞屃x】“修身齊家平天下”是對社會塔尖階層成功歷程的詮釋11

我們認為皆凡成功人士，無論地域、文化、價值觀，其生活和事業(yè)都可包容于此。它既表達了從容、尊貴，同時將中國的家族文化、宅院文化、目標客戶的需求涵概入內(nèi)。超越尊貴透射內(nèi)涵彰顯王氣我們認為皆凡成功人士，無論地域、文化、價值觀，其生活12※※這種實現(xiàn)人生價值的目標決不是為大眾設(shè)立的，而只是為少數(shù)塔尖人士、社會杰出人物、王公貴族設(shè)立的；這種價值不是熙園在第一次亮相即可以打出的主張，有了前期的鋪墊及高端形象的樹立，使得熙園有了進一步提升的空間※※※※這種實現(xiàn)人生價值的目標決不是為大眾設(shè)立的，而只是13修身外修形：香蜜湖的環(huán)境、容積率、建筑密度、園林、會所、外立面、樓間距、產(chǎn)品類型及尺度……的組合趨于完美。內(nèi)修涵：內(nèi)斂、從容、大氣、尊貴、穩(wěn)重的市場形象。演繹產(chǎn)品※推廣主題的第一層次※修身外修形：演繹產(chǎn)品※推廣主題的第一層次※14

熙園給予的不僅僅是尊貴，更是一種超越于尊貴之上的生活狀態(tài)和對人生的積累、沉淀。寧靜從容、尊貴優(yōu)雅……客戶演繹熙園給予的不僅僅是尊貴，更是一種超越于尊貴之上的生活15推廣關(guān)鍵點：成功人士的修身領(lǐng)地超低密度林湖美墅推廣關(guān)鍵點：成功人士的修身領(lǐng)地超低密度林湖美墅16齊家“齊家”——父慈、母愛、子孝、妻賢、兄友、弟恭豪宅所賦予的家業(yè)、家族、家運理念，“家和萬事興”，“家道興旺”、“家訓(xùn)”、“家世”、“家史”等無一不在闡述“齊家”之道。它一種凌于尊貴之上，是和諧、平衡、美好的個人價值的體現(xiàn)?！茝V主題的第二層次※齊家“齊家”——父慈、母愛、子孝、妻賢、兄友、弟恭※推17城市山水深宅大院名門望族生生不息推廣關(guān)鍵點：城市山水深宅大院推廣關(guān)鍵點：18平天下

“平天下”：一方面，從人本精神上折射出熙園主人的事業(yè)觀，因為他們是一群活躍于經(jīng)濟社會的的塔尖層精英。他們在各自的領(lǐng)域里經(jīng)營著自己的財富領(lǐng)地，他們有著堅實的經(jīng)濟實力、全球化視野、國際化的生活理念，他們超前的意識、開闊的胸襟，使其具有強大的創(chuàng)造力和更加自由的事業(yè)發(fā)展空間。※推廣主題的第三層次※平天下“平天下”：一方面，從人本精神上折射出熙園主人19平天下

另一方面從物本主義上，“平天下”體現(xiàn)了熙園作為城市山水中的鼎極產(chǎn)品，其標準代表了豪宅發(fā)展的新標準，即熙園的標準就是豪宅的新標準，是城市山水豪宅的終極榜樣。

※推廣主題的第三層次※平天下另一方面從物本主義上，“平天下”體現(xiàn)了熙園作為20

是社會精英及高端產(chǎn)品的最高境界。是熙園項目的市場地位和客戶的社會層面的真實寫照。同時，通過這三個層次的推廣，既包容熙園現(xiàn)在推廣的產(chǎn)品論和客戶論，更重要是極大的豐富了熙園內(nèi)容和提升了熙園的高度?！靶奚睚R家平天下”是社會精英及高端產(chǎn)品的最高境界。是熙園項目的市場地位21第三篇策略第三篇策略22修身、齊家、平天下地域之爭產(chǎn)品之爭形象之爭服務(wù)之爭時機之爭修身、齊家、平天下地域之爭產(chǎn)品之爭形象之爭服務(wù)之爭時機之爭23策略一地域之爭“攘內(nèi)必先安外”合縱連橫借勢香蜜湖豪宅地段城市價值

策略一地域之爭“攘內(nèi)必先安外”合縱連橫24策略二產(chǎn)品之爭熙園為證：豪宅標準全方位展示通過不同的設(shè)計風(fēng)格充分體現(xiàn)項目品質(zhì)

策略二產(chǎn)品之爭熙園為證：豪宅標準全方位展示25策略三服務(wù)之爭尊貴、細致、健康品牌捧造例如：聘請萬科物業(yè)為“熙園”的大管家策略三服務(wù)之爭尊貴、細致、健康品牌捧造例如：聘請萬科物26策略四

時機之爭厚積薄發(fā)春種秋實“鼎極”產(chǎn)品狙擊對手策略四時機之爭厚積薄發(fā)春種秋實“鼎極”產(chǎn)品狙擊對手27第四篇共鳴第四篇共鳴28修身齊家平天下社會焦點事件營銷修身齊家平天下社會焦點事件營銷29緣起市場背景：深圳豪宅兩大營銷事件京基·

碧海云天“克林頓”事件，30萬美金將深圳房地產(chǎn)事件營銷中的“名人”效應(yīng)推到極致，形成了短時間的轟動效應(yīng)，同時也提高了京基地產(chǎn)·

碧海云天的企業(yè)品牌和項目品牌。評價：操作難度大，不可控因素多，而且時效性太強。如我們做類似營銷，恐難超越并且不能形成長期話題。緣起市場背景：深圳豪宅兩大營銷事件京基·碧海云天“克30星河地產(chǎn)·

星河國際“1000萬捐助紅十字會基金”事件，導(dǎo)演了地產(chǎn)企業(yè)贊助社會公益事業(yè)的重量級營銷，短時間內(nèi)，迅速擴大星河地產(chǎn)的知名度評價：費用太高，沒有關(guān)聯(lián)產(chǎn)品與目標客戶。星河地產(chǎn)·星河國際“1000萬捐助紅十字會基金”事件，導(dǎo)31社會背景：“深圳，你被誰拋棄”深圳，二十年的超高速發(fā)展取得了輝煌的成績，同時也引發(fā)的諸多社會問題，“深圳，你被誰拋棄？”一文引爆了一系列的話題至今還備受關(guān)注。前段時間，于幼軍市長與“深圳你被誰拋棄了？”一文作者對話所帶來的社會關(guān)注度與參與度，以及對社會責(zé)任、對人生價值的思索。深圳的二次創(chuàng)業(yè)需要“英雄”，需要“精神”，需要正面的題材……深圳，你同樣需要修身、齊家、平天下！社會背景：“深圳，你被誰拋棄”深圳，二十年的超高速發(fā)展取得了32社會焦點事件營銷深圳——修身齊家平天下感動深圳——十大人物評選社會焦點事件營銷深圳——修身齊家平天下感動深圳—33誰是深圳最可愛的人？誰在捍衛(wèi)深圳這個大家園？——是那些各個領(lǐng)域中的塔尖人物，是那些修身、齊家、平天下的人們！二次創(chuàng)業(yè)的深圳，更需要一些正面的、積極的導(dǎo)向，小至一個人、一個家的成長，大至一個城市的運營都需要這方面的思考！事件思考：誰是深圳最可愛的人？誰在捍衛(wèi)深圳這個大家園？——是那些各個領(lǐng)34二十年，各行各業(yè)涌現(xiàn)的無數(shù)人物為深圳做出的巨大貢獻的同時，他們也塑造了“深圳精神”（例：華為、萬科、招商、深發(fā)展等企業(yè)的領(lǐng)頭人，他們的事跡和對深圳做出的貢獻才真正代表了深圳！而我們的目標客戶正式這些各行各業(yè)的“平天下”塔尖人士）見證深圳二十年二十年，各行各業(yè)涌現(xiàn)的無數(shù)人物為深圳做出的巨大貢獻的同時，他35組織方式2003年（中國）“感動深圳”十大人物評選主辦：深圳報業(yè)集團、深圳電視臺支持：深圳市委宣傳部贊助及協(xié)辦：熙園（鴻榮源實業(yè)）、德思勤置業(yè)宣傳主題：修身、齊家、平天下——“感動深圳”十大人物評選組織方式2003年（中國）主辦：深圳報業(yè)集團、深圳電視臺36第五篇實施第五篇實施37實施綱要一個核心、兩條線索、多個節(jié)點實施綱要一個核心、兩條線索、多個節(jié)點38一個核心：修身齊家平天下產(chǎn)品核心：鼎級豪宅的產(chǎn)品標準與規(guī)劃理念客戶核心：賦予塔尖層客戶的尊崇地位和精神歸宿一個核心：修身齊家平天下產(chǎn)品核心：鼎級豪宅的產(chǎn)品標39兩條線索：明線、暗線相輔相承推廣暗線：制造與核心主題相關(guān)的社會焦點事件，引發(fā)社會效應(yīng)推廣明線：熙園產(chǎn)品與客戶主題兩條線索：明線、暗線相輔相承推廣暗線：制造與核心主題相關(guān)的社40豪宅鑒定標準、展銷會、解籌、開盤、工程進度節(jié)點、各種營銷活動、節(jié)假日促銷……多個節(jié)點豪宅鑒定標準、展銷會、解籌、開盤、工程進度節(jié)點、各種營銷活動41

以高端產(chǎn)品形象與高端客戶需求沖擊市場，迅速建立市場高度，引起市場轟動，強勢推廣實施方向以高端產(chǎn)品形象與高端客戶需求沖擊市場，實施方向42實施階段的劃分3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后建議內(nèi)部認購時間是2003年3月上旬至6月中旬、正正式開盤時間是2003年6月下旬。TOWNHOUSE前期解籌時間在5月上旬至6月下旬、開盤階段時間是2003年6月下旬至8月下旬，熱銷階段時間是2003年9月至10月，持繼熱銷階段是2003年11月至2004年1月，尾盤是春節(jié)以后實施階段的劃分3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底43第一階段：內(nèi)部認購時期3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后時間：2003.3~2003.6銷售前提條件前期認購的銷售資料及宣傳物料到位前期解籌所需物料到位TOWNHOUSE達到預(yù)售條件第一階段：內(nèi)部認購時期3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬443月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后前期全面認籌，達到350套誠意金客戶前期解籌：4月上旬至6月底（正式開盤）TOWNHOUSE、四層半、多層分批（137套）推出解籌，解籌率80%。完成銷售110套，銷售率16%銷售目標3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—45目標分解3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后類型推出量解籌率TOWNHOUSE53套80%四層半36套80%多層48套80%合計137套110套目標分解3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階463月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后推廣步驟利用熙園“高端形象”及產(chǎn)品的“實際性”展示進一步擴大前期誠意客戶為TOHO的解籌及項目正式開盤積累客戶3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—473月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后宣傳推廣主題：修身、齊家、平天下“熙園標準”——新一代豪宅升級版3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—483月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后營銷關(guān)鍵點豪宅鑒定活動熙園新聞發(fā)布會春交會解籌活動3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—49——深圳特區(qū)報3~4月份豪宅鑒定活動3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后“誰才是真正的豪宅”參與單位：特區(qū)報、鴻榮源、德思勤、風(fēng)火廣告手段一——深圳特區(qū)報3~4月份豪宅鑒定活動3月—6月下旬內(nèi)部認購開50地點：五洲賓館目標受眾：誠意客戶、目標客戶與會陣營：新聞媒介（網(wǎng)絡(luò)）記者、嘉賓、開發(fā)商等豪華陣營其它單位：物業(yè)管理服務(wù)介入（形象展示）推廣形式：針對誠意客戶進行解讀式坐談營銷“熙園標準”公布暨新聞發(fā)布會手段二3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后地點：五洲賓館“熙園標準”公布暨新聞發(fā)布會手段二51熙園，品牌陣營強強聯(lián)手鴻榮源集團豪華陣營報業(yè)集團豪華陣營其他媒體豪華陣營專業(yè)設(shè)計公司豪華陣營澳大利亞柏濤公司貝爾高林（香港）公司立方設(shè)計公司華森設(shè)計公司物業(yè)管理公司豪華陣營策劃代理公司豪華陣營廣告公司豪華陣營其他相關(guān)專業(yè)豪華陣營3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后熙園，品牌陣營強強聯(lián)手鴻榮源集團豪華陣營物業(yè)管理公司豪52春交會目標1：建立熙園豪宅的市場地位，樹立新豪宅標準，達到“挾天子以令諸侯”目的目標2：揭開“熙園”豪宅面紗，讓目標客戶充分了解產(chǎn)品，并樹立客戶對“熙園”的信心TOWNHOUSE升級版隆重登場手段三3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后春交會目標1：建立熙園豪宅的市場地位，樹立新豪宅標準，達到“53手段四時間：公開銷售（6月底以前）進行解籌3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后TOWNHOUSE解籌活動地點：五洲賓館目標受眾：誠意客戶、目標客戶推廣形式：針對誠意客戶進行解讀式坐談營銷手段四時間：公開銷售（6月底以前）進行解籌3月—6月下旬內(nèi)部54萬科物管“全副武裝”進駐熙園

——萬科（物管）進軍豪宅市場的戰(zhàn)略第一步萬科（物管）為什么第一眼就看上熙園？王石專訪——王石談萬科物管進駐熙園的新動作制造中國地產(chǎn)界的新鮮話題，捕捉一種現(xiàn)象塑造成社會焦點聘請品牌物管為熙園大管家手段五3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后例如：萬科物管“全副武裝”進駐熙園制造中國地產(chǎn)界的新鮮話題，捕捉一553月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后推廣費用預(yù)計——總費用550萬媒體——預(yù)計380萬戶外廣告牌更換內(nèi)容（5萬）網(wǎng)絡(luò)（20萬/年）電視制作與廣告發(fā)布（50+70＝120萬）報紙――頻率以開盤前兩周平均每周2次硬性廣告1次軟文，每次1個整版，春交會1個整版計（8個整版約240萬）3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—56活動營銷——預(yù)計90萬豪宅鑒定活動（15萬）春交會（60萬）新聞發(fā)布會（10萬）解籌活動（酒會5萬）

3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后活動營銷——預(yù)計90萬3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬57宣傳物料及包裝——預(yù)計80萬前期認購的銷售資料及宣傳物料到位（20萬）模型（20萬）現(xiàn)場包裝（40萬）3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后宣傳物料及包裝——預(yù)計80萬3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6583月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后第二階段：開盤階段時間：2003.6月下旬~2003.8月底銷售前提條件（情景營銷）四層半、多層、小高層、點式高層、板式高層達到預(yù)售條件會所（售樓處）開放使用、TOWNHOUSE別墅部分完工高壓線入地，健康公園會所入口處展示第一批樣板房開放3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—593月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后園林中軸線完成現(xiàn)場包裝完成――前廣場、地塊周邊包裝、看樓通道完成（燈竿旗、烘門、氣球、場地、條幅等）開盤各項宣傳物料與銷售物料到位3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—60銷售目標3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后完成銷售率24%（套數(shù)計）銷售166套總銷售率40%

銷售目標3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階613月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后類型推出量銷售率TOWNHOUSE11套100%四層半洋房7套100%多層10套100%小高層50套50%板式高層120套50%點式高層106套50%合計304套166套累計銷售率40%，共276套目標分解3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—623月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后階段銷售總控制類型推出量銷控范圍TOWNHOUSE11套四層半洋房7套多層10套小高層50套B1棟20套//B2棟15套//B3棟15套板式高層120套A1棟35套//A2棟35套//A3棟35套//A4棟15套點式高層106套E1棟26套//E2棟25套//E3棟20套//E4棟20套//E5棟20套3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—633月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后宣傳推廣主題：修身、齊家、平天下明線：“熙園標準”——新一代豪宅典范升級版暗線：“感動深圳”事件造勢3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—64營銷關(guān)鍵點情景營銷開盤大典對話活動別墅拍賣系列客戶營銷活動3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后營銷關(guān)鍵點情景營銷3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—865會所及中心環(huán)境局部環(huán)境實景展示沿香蜜湖路綠化園林實景展示（高壓線入地）樣板房實景展示“情景營銷”手段一3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后會所及中心環(huán)境局部環(huán)境實景展示“情景營銷”手段一3月—6月下66樣板房位置（基本確定）2*A-cA-eC-aC-bC-cB-dB-eF-aF-eD-aE-dE-aE-b3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后會所樣板房位置2*A-cA-eC-aC-bC-67樣板房類型編號建筑類型戶型面積㎡2*A-c板式高層三房兩廳三衛(wèi)157.27A-e板式高層四房兩廳三衛(wèi)191.55B-d小高層三房兩廳三衛(wèi)163.48B-e小高層四房兩廳三衛(wèi)204.86C-a四層半洋房五房三廳三衛(wèi)299.09C-b四層半洋房五房三廳三衛(wèi)278.38C-c四層半洋房五房三廳三衛(wèi)272.83D-a多層五房兩廳三衛(wèi)194.96E-a點式高層四房兩廳三衛(wèi)195.89E-b點式高層四房兩廳三衛(wèi)197.98E-d點式高層四房兩廳三衛(wèi)218.59F-atownhouse四房三廳四衛(wèi)290.13F-etownhouse五房三廳四衛(wèi)321.14總計14套3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后樣板房類型編號建筑類型戶型面積㎡2*A-c板式高層三房兩廳三683月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后“情景營銷，群星燦爛”“熙園社區(qū)，熠熠生輝”開盤大典手段二3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—693月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后（名家設(shè)計、國際頂級品質(zhì)保證）——最貴的別墅誕生在香蜜湖、在熙園別墅樓王拍賣手段三3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—703月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后在會所定期舉辦各種活動：老唱片、老電影、老照片、品鑒紅酒、品鑒雪茄等活動創(chuàng)辦“六十年代”生活雜志季刊熙園“60年代沙龍”手段四客戶營銷3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—71推廣費用預(yù)計——總費用780萬3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后電視制作與廣告發(fā)布（70萬）報紙――頻率以開盤后兩周平均每周2次硬性廣告1次軟文，每次1個整版，其他按每周1次整版，隔周1次軟文計（15個整版版），（費用預(yù)估450萬）媒體——預(yù)計520萬推廣費用預(yù)計——總費用780萬3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段723月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后開盤前主題活動――感動深圳（100萬）開盤典禮――皇帝（100萬）對話（50萬）拍賣（10萬）

活動營銷——預(yù)計230萬3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—733月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后第三階段：熱銷階段時間：2003.9月下旬~2003.10月底銷售前提條件TOWNHOUSE別墅中心園林開放四層半、多層、小高層、點式高層完工。高壓線入地完工，健康公園進一步開放第二批樣板房開放新的現(xiàn)場包裝完成3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—743月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后銷售目標完成銷售率35%（套數(shù)計）銷售240套總銷售率75%

3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—753月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后類型推出量銷售率小高層55套70%板式高層189套70%點式高層111套70%合計355套248套累計銷售率75%，共524套目標分解3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—763月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后銷售控制類型推出量銷控范圍小高層50套B1棟30套//B2棟12套//B3棟13套板式高層120套A1棟50套//A2棟65套//A3棟40套//A4棟29套點式高層106套E1棟24套//E2棟24套//E3棟23套//E4棟20套//E5棟20套3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—773月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后宣傳推廣主題：修身、齊家、平天下關(guān)鍵點：最低密度——林湖美墅深宅大院獨占稀缺資源榮耀的標簽舒適性寬（體）HOUSE設(shè)計師對此類產(chǎn)品設(shè)計的歷程3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—783月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后營銷關(guān)鍵點秋交會節(jié)日活動（中秋）系列客戶營銷活動3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—79（1）深圳2003（熙園）第一屆少兒高爾夫比賽由物業(yè)管理公司組織業(yè)主子女及深圳其他小區(qū)業(yè)主子女（2）深圳2003（熙園）第一屆業(yè)主高爾夫比賽手段一3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后與德式堡（或深高）聯(lián)辦高爾夫比賽（1）深圳2003（熙園）第一屆少兒高爾夫比賽手段一3月—680聯(lián)合汽車導(dǎo)報雜志舉辦名車展（老爺車展）聯(lián)合鐘表行業(yè)協(xié)會舉辦名表展2003深圳（熙園）名車、名表展手段二3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后聯(lián)合汽車導(dǎo)報雜志舉辦名車展（老爺車展）2003深圳（熙園）名813月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后手段三熙園樣板房“名家設(shè)計方案推介會”設(shè)計多套風(fēng)格樣板房方案，贈送業(yè)主3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—823月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后手段四樓花階段：聯(lián)合21世紀不動產(chǎn)深圳區(qū)域、北京區(qū)域、上海區(qū)域、廣州區(qū)域進行跨區(qū)域、跨城市銷售現(xiàn)樓階段：聯(lián)合21世紀不動產(chǎn)境外區(qū)域（美國、加拿大、新加坡、香港）進跨境外銷售利用“21世紀不動產(chǎn)”聯(lián)動銷售3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—833月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后推廣費用預(yù)計——總費用490萬媒體——預(yù)計390萬報紙――頻率以按每周1次整版，隔周1次軟文計（12個整版版），（費用預(yù)估320萬）電視制作與廣告發(fā)布（70萬）3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—843月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后60年代人（10萬）運動篇（10萬）秋交會（60萬）節(jié)日活動（中秋）（10萬）期間活動（封頂、完工、新的樣板房開放）（10萬）營銷活動（共100萬）3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—853月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后

持續(xù)階段及尾盤階段的銷售策略及實施需根據(jù)當時的市場狀況制定，此部分我司后續(xù)提供3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—86結(jié)束語房地產(chǎn)營銷，基本層面的競爭是推銷產(chǎn)品的品質(zhì)和價格，深層次的競爭是推廣生活觀念，即思想、文化、品牌。一品·熙園——修身齊家平天下結(jié)束語房地產(chǎn)營銷，基本層面的競爭是推銷產(chǎn)品的品質(zhì)和價格，深層87謝謝大家！深圳德思勤置業(yè)2003年3月謝謝大家！深圳德思勤置業(yè)2003年3月88目錄第一篇回顧第二篇提升第三篇共鳴第四篇策略第五篇實施目錄第一篇回顧89第一篇回顧第一篇回顧90

秉承香蜜湖獨有山湖氣質(zhì)，以超低容積率、低密度打造親湖，近林的城市中央的深宅大院。香蜜湖。熙園。

城市中央森林生態(tài)區(qū)，自然眷顧的上風(fēng)上水之地，高華鋒芒不顯自露。秉承香蜜湖獨有山湖氣質(zhì)，以超低容積率91超低密度、林湖美墅、容積率1.22深宅大院尊崇人家城市中央絕版豪宅領(lǐng)地內(nèi)優(yōu)外秀，極品尊邸至尊美墅，極致人生……我們目前的市場形象：

熙園，自2002年春交會亮相以來，項目尊貴從容、大宅大院的形象已深入人心，并得到了大多數(shù)客戶的認可。超低密度、林湖美墅、容積率1.22我們目前的市場形象：92生態(tài)規(guī)劃尊貴大氣目前推廣價值體系深宅大院//林湖美墅我們認為下一步的推廣關(guān)鍵是要在前期業(yè)已形成的高端形象之上，提升并衍生一個包括產(chǎn)品和對應(yīng)客戶密碼的策略總綱。？生態(tài)規(guī)劃尊貴大氣目前推廣價值體系深宅大院//93第二篇提升第二篇提升94我們的位置——臨湖中央生態(tài)區(qū)（上風(fēng)上水、風(fēng)水寶地、修身養(yǎng)性……）我們的產(chǎn)品——深宅大院（低密度、低容積率……）我們的客戶——社會塔尖階層（尊貴人生、家族榮耀、崇尚自然與私密、注重家庭、事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展……）我們的位置——95客戶分析客戶分析96推廣主題提升推廣主題提升97修身齊家平天下修身齊家平天下98“修身齊家平天下”是對社會塔尖階層成功歷程的詮釋是對社會塔尖階層成功結(jié)果的肯定更是社會塔尖階層對個人、家族（家庭）、生活、事業(yè)的責(zé)任與動力，同時也是衡量他們的最高標準?！踞屃x】“修身齊家平天下”是對社會塔尖階層成功歷程的詮釋99

我們認為皆凡成功人士，無論地域、文化、價值觀，其生活和事業(yè)都可包容于此。它既表達了從容、尊貴，同時將中國的家族文化、宅院文化、目標客戶的需求涵概入內(nèi)。超越尊貴透射內(nèi)涵彰顯王氣我們認為皆凡成功人士，無論地域、文化、價值觀，其生活100※※這種實現(xiàn)人生價值的目標決不是為大眾設(shè)立的，而只是為少數(shù)塔尖人士、社會杰出人物、王公貴族設(shè)立的；這種價值不是熙園在第一次亮相即可以打出的主張，有了前期的鋪墊及高端形象的樹立，使得熙園有了進一步提升的空間※※※※這種實現(xiàn)人生價值的目標決不是為大眾設(shè)立的，而只是101修身外修形：香蜜湖的環(huán)境、容積率、建筑密度、園林、會所、外立面、樓間距、產(chǎn)品類型及尺度……的組合趨于完美。內(nèi)修涵：內(nèi)斂、從容、大氣、尊貴、穩(wěn)重的市場形象。演繹產(chǎn)品※推廣主題的第一層次※修身外修形：演繹產(chǎn)品※推廣主題的第一層次※102

熙園給予的不僅僅是尊貴，更是一種超越于尊貴之上的生活狀態(tài)和對人生的積累、沉淀。寧靜從容、尊貴優(yōu)雅……客戶演繹熙園給予的不僅僅是尊貴，更是一種超越于尊貴之上的生活103推廣關(guān)鍵點：成功人士的修身領(lǐng)地超低密度林湖美墅推廣關(guān)鍵點：成功人士的修身領(lǐng)地超低密度林湖美墅104齊家“齊家”——父慈、母愛、子孝、妻賢、兄友、弟恭豪宅所賦予的家業(yè)、家族、家運理念，“家和萬事興”，“家道興旺”、“家訓(xùn)”、“家世”、“家史”等無一不在闡述“齊家”之道。它一種凌于尊貴之上，是和諧、平衡、美好的個人價值的體現(xiàn)。※推廣主題的第二層次※齊家“齊家”——父慈、母愛、子孝、妻賢、兄友、弟恭※推105城市山水深宅大院名門望族生生不息推廣關(guān)鍵點：城市山水深宅大院推廣關(guān)鍵點：106平天下

“平天下”：一方面，從人本精神上折射出熙園主人的事業(yè)觀，因為他們是一群活躍于經(jīng)濟社會的的塔尖層精英。他們在各自的領(lǐng)域里經(jīng)營著自己的財富領(lǐng)地，他們有著堅實的經(jīng)濟實力、全球化視野、國際化的生活理念，他們超前的意識、開闊的胸襟，使其具有強大的創(chuàng)造力和更加自由的事業(yè)發(fā)展空間?！茝V主題的第三層次※平天下“平天下”：一方面，從人本精神上折射出熙園主人107平天下

另一方面從物本主義上，“平天下”體現(xiàn)了熙園作為城市山水中的鼎極產(chǎn)品，其標準代表了豪宅發(fā)展的新標準，即熙園的標準就是豪宅的新標準，是城市山水豪宅的終極榜樣。

※推廣主題的第三層次※平天下另一方面從物本主義上，“平天下”體現(xiàn)了熙園作為108

是社會精英及高端產(chǎn)品的最高境界。是熙園項目的市場地位和客戶的社會層面的真實寫照。同時，通過這三個層次的推廣，既包容熙園現(xiàn)在推廣的產(chǎn)品論和客戶論，更重要是極大的豐富了熙園內(nèi)容和提升了熙園的高度?！靶奚睚R家平天下”是社會精英及高端產(chǎn)品的最高境界。是熙園項目的市場地位109第三篇策略第三篇策略110修身、齊家、平天下地域之爭產(chǎn)品之爭形象之爭服務(wù)之爭時機之爭修身、齊家、平天下地域之爭產(chǎn)品之爭形象之爭服務(wù)之爭時機之爭111策略一地域之爭“攘內(nèi)必先安外”合縱連橫借勢香蜜湖豪宅地段城市價值

策略一地域之爭“攘內(nèi)必先安外”合縱連橫112策略二產(chǎn)品之爭熙園為證：豪宅標準全方位展示通過不同的設(shè)計風(fēng)格充分體現(xiàn)項目品質(zhì)

策略二產(chǎn)品之爭熙園為證：豪宅標準全方位展示113策略三服務(wù)之爭尊貴、細致、健康品牌捧造例如：聘請萬科物業(yè)為“熙園”的大管家策略三服務(wù)之爭尊貴、細致、健康品牌捧造例如：聘請萬科物114策略四

時機之爭厚積薄發(fā)春種秋實“鼎極”產(chǎn)品狙擊對手策略四時機之爭厚積薄發(fā)春種秋實“鼎極”產(chǎn)品狙擊對手115第四篇共鳴第四篇共鳴116修身齊家平天下社會焦點事件營銷修身齊家平天下社會焦點事件營銷117緣起市場背景：深圳豪宅兩大營銷事件京基·

碧海云天“克林頓”事件，30萬美金將深圳房地產(chǎn)事件營銷中的“名人”效應(yīng)推到極致，形成了短時間的轟動效應(yīng)，同時也提高了京基地產(chǎn)·

碧海云天的企業(yè)品牌和項目品牌。評價：操作難度大，不可控因素多，而且時效性太強。如我們做類似營銷，恐難超越并且不能形成長期話題。緣起市場背景：深圳豪宅兩大營銷事件京基·碧海云天“克118星河地產(chǎn)·

星河國際“1000萬捐助紅十字會基金”事件，導(dǎo)演了地產(chǎn)企業(yè)贊助社會公益事業(yè)的重量級營銷，短時間內(nèi)，迅速擴大星河地產(chǎn)的知名度評價：費用太高，沒有關(guān)聯(lián)產(chǎn)品與目標客戶。星河地產(chǎn)·星河國際“1000萬捐助紅十字會基金”事件，導(dǎo)119社會背景：“深圳，你被誰拋棄”深圳，二十年的超高速發(fā)展取得了輝煌的成績，同時也引發(fā)的諸多社會問題，“深圳，你被誰拋棄？”一文引爆了一系列的話題至今還備受關(guān)注。前段時間，于幼軍市長與“深圳你被誰拋棄了？”一文作者對話所帶來的社會關(guān)注度與參與度，以及對社會責(zé)任、對人生價值的思索。深圳的二次創(chuàng)業(yè)需要“英雄”，需要“精神”，需要正面的題材……深圳，你同樣需要修身、齊家、平天下！社會背景：“深圳，你被誰拋棄”深圳，二十年的超高速發(fā)展取得了120社會焦點事件營銷深圳——修身齊家平天下感動深圳——十大人物評選社會焦點事件營銷深圳——修身齊家平天下感動深圳—121誰是深圳最可愛的人？誰在捍衛(wèi)深圳這個大家園？——是那些各個領(lǐng)域中的塔尖人物，是那些修身、齊家、平天下的人們！二次創(chuàng)業(yè)的深圳，更需要一些正面的、積極的導(dǎo)向，小至一個人、一個家的成長，大至一個城市的運營都需要這方面的思考！事件思考：誰是深圳最可愛的人？誰在捍衛(wèi)深圳這個大家園？——是那些各個領(lǐng)122二十年，各行各業(yè)涌現(xiàn)的無數(shù)人物為深圳做出的巨大貢獻的同時，他們也塑造了“深圳精神”（例：華為、萬科、招商、深發(fā)展等企業(yè)的領(lǐng)頭人，他們的事跡和對深圳做出的貢獻才真正代表了深圳！而我們的目標客戶正式這些各行各業(yè)的“平天下”塔尖人士）見證深圳二十年二十年，各行各業(yè)涌現(xiàn)的無數(shù)人物為深圳做出的巨大貢獻的同時，他123組織方式2003年（中國）“感動深圳”十大人物評選主辦：深圳報業(yè)集團、深圳電視臺支持：深圳市委宣傳部贊助及協(xié)辦：熙園（鴻榮源實業(yè)）、德思勤置業(yè)宣傳主題：修身、齊家、平天下——“感動深圳”十大人物評選組織方式2003年（中國）主辦：深圳報業(yè)集團、深圳電視臺124第五篇實施第五篇實施125實施綱要一個核心、兩條線索、多個節(jié)點實施綱要一個核心、兩條線索、多個節(jié)點126一個核心：修身齊家平天下產(chǎn)品核心：鼎級豪宅的產(chǎn)品標準與規(guī)劃理念客戶核心：賦予塔尖層客戶的尊崇地位和精神歸宿一個核心：修身齊家平天下產(chǎn)品核心：鼎級豪宅的產(chǎn)品標127兩條線索：明線、暗線相輔相承推廣暗線：制造與核心主題相關(guān)的社會焦點事件，引發(fā)社會效應(yīng)推廣明線：熙園產(chǎn)品與客戶主題兩條線索：明線、暗線相輔相承推廣暗線：制造與核心主題相關(guān)的社128豪宅鑒定標準、展銷會、解籌、開盤、工程進度節(jié)點、各種營銷活動、節(jié)假日促銷……多個節(jié)點豪宅鑒定標準、展銷會、解籌、開盤、工程進度節(jié)點、各種營銷活動129

以高端產(chǎn)品形象與高端客戶需求沖擊市場，迅速建立市場高度，引起市場轟動，強勢推廣實施方向以高端產(chǎn)品形象與高端客戶需求沖擊市場，實施方向130實施階段的劃分3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后建議內(nèi)部認購時間是2003年3月上旬至6月中旬、正正式開盤時間是2003年6月下旬。TOWNHOUSE前期解籌時間在5月上旬至6月下旬、開盤階段時間是2003年6月下旬至8月下旬，熱銷階段時間是2003年9月至10月，持繼熱銷階段是2003年11月至2004年1月，尾盤是春節(jié)以后實施階段的劃分3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底131第一階段：內(nèi)部認購時期3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后時間：2003.3~2003.6銷售前提條件前期認購的銷售資料及宣傳物料到位前期解籌所需物料到位TOWNHOUSE達到預(yù)售條件第一階段：內(nèi)部認購時期3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬1323月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后前期全面認籌，達到350套誠意金客戶前期解籌：4月上旬至6月底（正式開盤）TOWNHOUSE、四層半、多層分批（137套）推出解籌，解籌率80%。完成銷售110套，銷售率16%銷售目標3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—133目標分解3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后類型推出量解籌率TOWNHOUSE53套80%四層半36套80%多層48套80%合計137套110套目標分解3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階1343月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后推廣步驟利用熙園“高端形象”及產(chǎn)品的“實際性”展示進一步擴大前期誠意客戶為TOHO的解籌及項目正式開盤積累客戶3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—1353月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后宣傳推廣主題：修身、齊家、平天下“熙園標準”——新一代豪宅升級版3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—1363月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后營銷關(guān)鍵點豪宅鑒定活動熙園新聞發(fā)布會春交會解籌活動3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—137——深圳特區(qū)報3~4月份豪宅鑒定活動3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后“誰才是真正的豪宅”參與單位：特區(qū)報、鴻榮源、德思勤、風(fēng)火廣告手段一——深圳特區(qū)報3~4月份豪宅鑒定活動3月—6月下旬內(nèi)部認購開138地點：五洲賓館目標受眾：誠意客戶、目標客戶與會陣營：新聞媒介（網(wǎng)絡(luò)）記者、嘉賓、開發(fā)商等豪華陣營其它單位：物業(yè)管理服務(wù)介入（形象展示）推廣形式：針對誠意客戶進行解讀式坐談營銷“熙園標準”公布暨新聞發(fā)布會手段二3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后地點：五洲賓館“熙園標準”公布暨新聞發(fā)布會手段二139熙園，品牌陣營強強聯(lián)手鴻榮源集團豪華陣營報業(yè)集團豪華陣營其他媒體豪華陣營專業(yè)設(shè)計公司豪華陣營澳大利亞柏濤公司貝爾高林（香港）公司立方設(shè)計公司華森設(shè)計公司物業(yè)管理公司豪華陣營策劃代理公司豪華陣營廣告公司豪華陣營其他相關(guān)專業(yè)豪華陣營3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后熙園，品牌陣營強強聯(lián)手鴻榮源集團豪華陣營物業(yè)管理公司豪140春交會目標1：建立熙園豪宅的市場地位，樹立新豪宅標準，達到“挾天子以令諸侯”目的目標2：揭開“熙園”豪宅面紗，讓目標客戶充分了解產(chǎn)品，并樹立客戶對“熙園”的信心TOWNHOUSE升級版隆重登場手段三3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后春交會目標1：建立熙園豪宅的市場地位，樹立新豪宅標準，達到“141手段四時間：公開銷售（6月底以前）進行解籌3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后TOWNHOUSE解籌活動地點：五洲賓館目標受眾：誠意客戶、目標客戶推廣形式：針對誠意客戶進行解讀式坐談營銷手段四時間：公開銷售（6月底以前）進行解籌3月—6月下旬內(nèi)部142萬科物管“全副武裝”進駐熙園

——萬科（物管）進軍豪宅市場的戰(zhàn)略第一步萬科（物管）為什么第一眼就看上熙園？王石專訪——王石談萬科物管進駐熙園的新動作制造中國地產(chǎn)界的新鮮話題，捕捉一種現(xiàn)象塑造成社會焦點聘請品牌物管為熙園大管家手段五3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后例如：萬科物管“全副武裝”進駐熙園制造中國地產(chǎn)界的新鮮話題，捕捉一1433月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后推廣費用預(yù)計——總費用550萬媒體——預(yù)計380萬戶外廣告牌更換內(nèi)容（5萬）網(wǎng)絡(luò)（20萬/年）電視制作與廣告發(fā)布（50+70＝120萬）報紙――頻率以開盤前兩周平均每周2次硬性廣告1次軟文，每次1個整版，春交會1個整版計（8個整版約240萬）3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—144活動營銷——預(yù)計90萬豪宅鑒定活動（15萬）春交會（60萬）新聞發(fā)布會（10萬）解籌活動（酒會5萬）

3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后活動營銷——預(yù)計90萬3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬145宣傳物料及包裝——預(yù)計80萬前期認購的銷售資料及宣傳物料到位（20萬）模型（20萬）現(xiàn)場包裝（40萬）3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后宣傳物料及包裝——預(yù)計80萬3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段61463月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后第二階段：開盤階段時間：2003.6月下旬~2003.8月底銷售前提條件（情景營銷）四層半、多層、小高層、點式高層、板式高層達到預(yù)售條件會所（售樓處）開放使用、TOWNHOUSE別墅部分完工高壓線入地，健康公園會所入口處展示第一批樣板房開放3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—1473月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后園林中軸線完成現(xiàn)場包裝完成――前廣場、地塊周邊包裝、看樓通道完成（燈竿旗、烘門、氣球、場地、條幅等）開盤各項宣傳物料與銷售物料到位3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—148銷售目標3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后完成銷售率24%（套數(shù)計）銷售166套總銷售率40%

銷售目標3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階1493月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后類型推出量銷售率TOWNHOUSE11套100%四層半洋房7套100%多層10套100%小高層50套50%板式高層120套50%點式高層106套50%合計304套166套累計銷售率40%，共276套目標分解3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—1503月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后階段銷售總控制類型推出量銷控范圍TOWNHOUSE11套四層半洋房7套多層10套小高層50套B1棟20套//B2棟15套//B3棟15套板式高層120套A1棟35套//A2棟35套//A3棟35套//A4棟15套點式高層106套E1棟26套//E2棟25套//E3棟20套//E4棟20套//E5棟20套3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—1513月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后宣傳推廣主題：修身、齊家、平天下明線：“熙園標準”——新一代豪宅典范升級版暗線：“感動深圳”事件造勢3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—152營銷關(guān)鍵點情景營銷開盤大典對話活動別墅拍賣系列客戶營銷活動3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后營銷關(guān)鍵點情景營銷3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8153會所及中心環(huán)境局部環(huán)境實景展示沿香蜜湖路綠化園林實景展示（高壓線入地）樣板房實景展示“情景營銷”手段一3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后會所及中心環(huán)境局部環(huán)境實景展示“情景營銷”手段一3月—6月下154樣板房位置（基本確定）2*A-cA-eC-aC-bC-cB-dB-eF-aF-eD-aE-dE-aE-b3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后會所樣板房位置2*A-cA-eC-aC-bC-155樣板房類型編號建筑類型戶型面積㎡2*A-c板式高層三房兩廳三衛(wèi)157.27A-e板式高層四房兩廳三衛(wèi)191.55B-d小高層三房兩廳三衛(wèi)163.48B-e小高層四房兩廳三衛(wèi)204.86C-a四層半洋房五房三廳三衛(wèi)299.09C-b四層半洋房五房三廳三衛(wèi)278.38C-c四層半洋房五房三廳三衛(wèi)272.83D-a多層五房兩廳三衛(wèi)194.96E-a點式高層四房兩廳三衛(wèi)195.89E-b點式高層四房兩廳三衛(wèi)197.98E-d點式高層四房兩廳三衛(wèi)218.59F-atownhouse四房三廳四衛(wèi)290.13F-etownhouse五房三廳四衛(wèi)321.14總計14套3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后樣板房類型編號建筑類型戶型面積㎡2*A-c板式高層三房兩廳三1563月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后“情景營銷，群星燦爛”“熙園社區(qū)，熠熠生輝”開盤大典手段二3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—1573月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后（名家設(shè)計、國際頂級品質(zhì)保證）——最貴的別墅誕生在香蜜湖、在熙園別墅樓王拍賣手段三3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—1583月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后在會所定期舉辦各種活動：老唱片、老電影、老照片、品鑒紅酒、品鑒雪茄等活動創(chuàng)辦“六十年代”生活雜志季刊熙園“60年代沙龍”手段四客戶營銷3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—159推廣費用預(yù)計——總費用780萬3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后電視制作與廣告發(fā)布（70萬）報紙――頻率以開盤后兩周平均每周2次硬性廣告1次軟文，每次1個整版，其他按每周1次整版，隔周1次軟文計（15個整版版），（費用預(yù)估450萬）媒體——預(yù)計520萬推廣費用預(yù)計——總費用780萬3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段1603月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—10月底持續(xù)熱銷11月—1月尾盤階段春節(jié)以后開盤前主題活動――感動深圳（100萬）開盤典禮――皇帝（100萬）對話（50萬）拍賣（10萬）

活動營銷——預(yù)計230萬3月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段9月—1613月—6月下旬內(nèi)部認購開盤階段6月下旬—8月底熱銷階段