銀座高旺項(xiàng)目市調(diào)及招商定位建議報(bào)告課件

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頁(yè)[引領(lǐng)時(shí)尚財(cái)富引擎]順德銀座高旺商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目·系列報(bào)告佛山順德均安項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及招商定位建議報(bào)告[領(lǐng)跑者商業(yè)策劃]第1頁(yè)[引領(lǐng)時(shí)尚財(cái)富引擎]順德銀座高旺商業(yè)廣場(chǎng)第

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頁(yè)前言·思路決定出路這是一片充滿了荊棘與理想的土壤劍走偏鋒，顛覆傳統(tǒng)是這片土壤在現(xiàn)實(shí)的狹縫中得以生根發(fā)芽的唯一出路悉心的耕耘與扶植，種子方能在這片土壤中開(kāi)花結(jié)果第2頁(yè)前言·思路決定出路這是一片充滿了荊棘與理想第

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頁(yè)目錄第二部分

項(xiàng)目主題定位第一部分項(xiàng)目研究及競(jìng)爭(zhēng)分析第四部分

商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位第三部分

項(xiàng)目產(chǎn)品定位第五部分

項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位第3頁(yè)目錄第二部分 項(xiàng)目主題定位第一部分項(xiàng)目研究及競(jìng)第

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頁(yè)第一部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析第4頁(yè)第一部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析（一）市場(chǎng)研究：宏觀環(huán)境分析：經(jīng)濟(jì)概況：全鎮(zhèn)共有工商企業(yè)5000多戶，其中工業(yè)企業(yè)近2000家，以牛仔紡織服裝作為支柱產(chǎn)業(yè)，著重打造“均安牛仔”和“李小龍旅游度假”兩大品牌，借著順德整體規(guī)劃，打造具有嶺南特色的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城。2011年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值221.5億元，同比增長(zhǎng)16.08%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資22.08億元，同比增長(zhǎng)12.46。

行政劃分及人口數(shù)量：均安鎮(zhèn)位于順德西南部，是佛山、中山、江門三市的交界點(diǎn)。全鎮(zhèn)下轄8個(gè)居委會(huì)和5個(gè)村委會(huì)，總面積81.3平方公里，常住人口10萬(wàn)多人，流動(dòng)人口5萬(wàn)多人，旅居海外和港澳臺(tái)的鄉(xiāng)親4萬(wàn)多人。（一）市場(chǎng)研究：宏觀環(huán)境分析：經(jīng)濟(jì)概況：全鎮(zhèn)共有工商企業(yè)501、交通狀況：佛山一環(huán)南拓-往禪桂城區(qū)橫八快九-往勒流均杏路-往杏壇珠二環(huán)快速路-往廣州等地橫九快速-往江門百安路-往珠海二環(huán)路-連橫九與百安路高富路-往容桂和大良便捷完善的交通，構(gòu)筑城市生活網(wǎng)絡(luò)。融入佛山順德各街鎮(zhèn)半小時(shí)乃至珠三角一小時(shí)生活圈。1、交通狀況：佛山一環(huán)南拓-往禪桂城區(qū)便捷完善的交通，構(gòu)筑城2、區(qū)域市場(chǎng)概況掃描：均安以百安路貫穿南北，上中下段把城市劃分為三重商圈，雖實(shí)際距離較近，但從商業(yè)特征可分為均安新城、三華商圈以及牛仔專業(yè)市場(chǎng)商圈。百安路2、區(qū)域市場(chǎng)概況掃描：均安以百安路貫穿南北，上中下段6、項(xiàng)目區(qū)域商圈位置及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第

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頁(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析本案本案位處于均安三華商圈與牛仔專業(yè)市場(chǎng)交匯處，地理位置優(yōu)越，交通便利。周邊商業(yè)配套成熟完善，商業(yè)氛圍濃厚。本項(xiàng)目商業(yè)建筑面積為16113.6㎡，其中首層建筑面積為4259.88㎡，二層及三層的建筑面積都是3841.11㎡，四層建筑面積為4171.51㎡。配有150個(gè)左右的停車位。6、項(xiàng)目區(qū)域商圈位置及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第8頁(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析本案第

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頁(yè)7、城市衛(wèi)星成像分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析均安總?cè)丝诔^(guò)15萬(wàn)人 其中：常駐人口69%

外來(lái)暫住人口31%

均安以百安路貫穿南北，上中下段把城市劃分為三重商圈，雖實(shí)際距離較近，但從商業(yè)特征可分為均安新城、三華商圈以及牛仔專業(yè)市場(chǎng)商圈。第9頁(yè)7、城市衛(wèi)星成像分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析均安總?cè)丝诔?xiàng)目現(xiàn)階段工程進(jìn)度外立面具備對(duì)外形象展示，毗鄰主干道廣告昭示性強(qiáng)！內(nèi)部工程主體結(jié)構(gòu)基本完工，等待進(jìn)場(chǎng)裝修及形象效果包裝。項(xiàng)目現(xiàn)階段工程進(jìn)度外立面具備對(duì)外形象展示，毗鄰主干道廣告昭示項(xiàng)目核心價(jià)值分析市場(chǎng)啟發(fā)發(fā)展定位？區(qū)域價(jià)值資源條件消費(fèi)需求市場(chǎng)渴望新型物業(yè)的出現(xiàn)，業(yè)態(tài)的差異化及品牌化將決定項(xiàng)目的檔次高低。區(qū)域價(jià)值的凸顯，周邊商業(yè)配套突出，氛圍濃厚，均安最繁華核心商業(yè)圈地帶。消費(fèi)需求和高端消費(fèi)需求日益提高的意識(shí)，對(duì)品牌化及體驗(yàn)式消費(fèi)的渴望。得天獨(dú)厚的商業(yè)環(huán)境，高端豪華的內(nèi)部裝修，及硬件配套的支持。項(xiàng)目核心價(jià)值分析市場(chǎng)啟發(fā)發(fā)展定位區(qū)域價(jià)值資源條件消費(fèi)需求市場(chǎng)整體市場(chǎng)啟發(fā)宏觀環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)國(guó)家培育專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平的提高將繁衍出大批的高端消費(fèi)群體商業(yè)開(kāi)始走向規(guī)范成熟，品牌消費(fèi)需求巨大，缺乏高檔消費(fèi)商業(yè)體，外流客戶嚴(yán)重區(qū)域缺乏和市場(chǎng)需求吸引高檔次、規(guī)模大、有品牌及信譽(yù)口碑的商業(yè)體，存在市場(chǎng)空白點(diǎn)。目前均安迫切渴望出現(xiàn)新型主題購(gòu)物中心引領(lǐng)高端消費(fèi)需求。業(yè)態(tài)差異化及品牌高檔化的商業(yè)體項(xiàng)目將迅速聚集均安消費(fèi)群體，引爆市場(chǎng)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析整體市場(chǎng)啟發(fā)宏觀環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)國(guó)家培育專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)開(kāi)始走向規(guī)范第

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頁(yè)市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上的競(jìng)爭(zhēng)分析是項(xiàng)目定位最重要的依據(jù)和手段：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)·Strengths項(xiàng)目劣勢(shì)·Weaknesses項(xiàng)目機(jī)會(huì)·Opportunities項(xiàng)目威脅·Threats競(jìng)爭(zhēng)分析綜述SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析第13頁(yè)市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上的競(jìng)爭(zhēng)分析是項(xiàng)目定位最重要的依第

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頁(yè)SWOT分析[S－優(yōu)勢(shì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)勢(shì)分析位置優(yōu)越、交通便利緊臨均安街區(qū)的主干道－百安南路268省道項(xiàng)目規(guī)模大、形象展示佳具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模、整體形象展示較好項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃較好項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)及布局合理規(guī)范周邊居住商業(yè)集中周邊有成熟社區(qū)、商業(yè)消費(fèi)有足夠空間外來(lái)民工逐年遞增隨著牛仔專業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展及成熟第14頁(yè)SWOT分析[S－優(yōu)勢(shì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)勢(shì)分第

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頁(yè)SWOT分析[W－劣勢(shì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析劣勢(shì)分析區(qū)域輻射范圍小水道及百安路的阻隔項(xiàng)目輻射力度有限項(xiàng)目周邊商業(yè)配套百安路兩旁的消費(fèi)市場(chǎng)難以支撐本項(xiàng)目立足項(xiàng)目車位配比不足對(duì)未來(lái)持續(xù)旺場(chǎng)運(yùn)營(yíng)具有一定的影響周邊商圈的影響

商圈趨向飽和難以支撐眾多的傳統(tǒng)零售商業(yè)第15頁(yè)SWOT分析[W－劣勢(shì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析劣勢(shì)分第

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頁(yè)SWOT分析[O－機(jī)會(huì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析機(jī)會(huì)分析區(qū)域商業(yè)機(jī)會(huì)企業(yè)老板工人、年輕人消費(fèi)關(guān)聯(lián)的機(jī)會(huì)區(qū)域一帶有眾多的住宅小區(qū)及專業(yè)市場(chǎng)，即企業(yè)老板、青年工人、居多，與此相適應(yīng)的商業(yè)業(yè)種尚未形成集中市場(chǎng)，該業(yè)種業(yè)態(tài)有一定的基礎(chǔ)；餐飲娛樂(lè)行業(yè)機(jī)會(huì)特色美食餐飲、娛樂(lè)、文化產(chǎn)業(yè)之機(jī)會(huì)周邊商圈及百安路人流，以及本地的村民、外來(lái)人員以及企業(yè)親朋友友的接待造就特色餐飲、娛樂(lè)、文體存在機(jī)會(huì)。從目前現(xiàn)有的商圈可看出端倪；主力店群的機(jī)會(huì)區(qū)域商業(yè)缺乏號(hào)召力主力店機(jī)會(huì)本區(qū)域缺乏知名品牌餐飲及主力店，即使知名度相比鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)要低，在本區(qū)域于內(nèi)仍有市場(chǎng)影響力。作為新項(xiàng)目需要一定的市場(chǎng)培育期，其位處三華商圈及牛仔專業(yè)市場(chǎng)交匯處，項(xiàng)目外部條件得天獨(dú)厚，具備打造成均安商業(yè)體標(biāo)桿。第16頁(yè)SWOT分析[O－機(jī)會(huì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析機(jī)會(huì)分第

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頁(yè)SWOT分析[T－威脅]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析威脅分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域與區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)／本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目是百安北路與百安南路的交接處十字路口，路段決定百安大道以北的傳統(tǒng)消費(fèi)力難以嫁接；零售商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局商業(yè)業(yè)種基本齊全/不存在完全空白市場(chǎng)百貨餐飲競(jìng)爭(zhēng)格局多家超市商場(chǎng)、酒店、酒家、大排檔食肆存在區(qū)域整體的商業(yè)市場(chǎng)不斷擴(kuò)張，各細(xì)分商業(yè)越來(lái)越多，空間越來(lái)越有限；同質(zhì)化的行業(yè)逐漸增加，帶旺區(qū)域消費(fèi)的同時(shí)也必然導(dǎo)致行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。第17頁(yè)SWOT分析[T－威脅]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析威脅分第

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頁(yè)各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析半集中商業(yè)街鋪半集中商業(yè)街鋪集中式購(gòu)物廣場(chǎng)店中店參數(shù)半集中商業(yè)街鋪購(gòu)物廣場(chǎng)商鋪／店中店實(shí)用率高，接近90%較低，僅為60%左右接受程度［投資者及經(jīng)營(yíng)者］類似步行街之類的傳統(tǒng)產(chǎn)品，投資者及經(jīng)營(yíng)者的接受度較高需要說(shuō)服引導(dǎo)，經(jīng)營(yíng)者對(duì)廣場(chǎng)的認(rèn)知是一榮俱榮／一損俱損經(jīng)營(yíng)狀況／市場(chǎng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)普遍穩(wěn)定；投資風(fēng)險(xiǎn)較小在中國(guó)，廣場(chǎng)商鋪開(kāi)業(yè)后90%不理想；投資風(fēng)險(xiǎn)較高間隔布局／商鋪的均好性建筑設(shè)計(jì)相對(duì)簡(jiǎn)單較易設(shè)置面積，整體均好性強(qiáng)受柱網(wǎng)或通道限制，部分內(nèi)鋪不容易合理設(shè)置，整體均好性差品類限制毋需嚴(yán)格的限制，利于招商或自營(yíng)，投資與經(jīng)營(yíng)的矛盾較小有較為嚴(yán)格的品類分區(qū)限制，投資與經(jīng)營(yíng)之間的矛盾較難調(diào)和人流導(dǎo)向單向人流，但客流量比較穩(wěn)定循環(huán)式人流，但內(nèi)鋪、樓上不容易吸引客流天氣影響天氣過(guò)熱或過(guò)冷都易影響人流量，但雨天影響不大內(nèi)部設(shè)中央空調(diào)，受天氣影響不大管理／運(yùn)營(yíng)費(fèi)用低較高，往往在經(jīng)營(yíng)不景氣時(shí)造成矛盾經(jīng)營(yíng)者與管理者間矛盾激化第18頁(yè)各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析半第

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頁(yè)該區(qū)域的青年-中青年占大部分[住+外來(lái)+打工]，與此相對(duì)應(yīng)的較為集中消費(fèi)存在強(qiáng)大的生存空間。相對(duì)周圍的商業(yè)經(jīng)營(yíng)較低檔次而言，本項(xiàng)目較此高出半個(gè)等級(jí)。時(shí)尚運(yùn)動(dòng)百貨、電玩城、酒吧可考慮在2.3樓，可作為次主力店作用。針對(duì)性消費(fèi)商業(yè)餐飲美食／精品百貨／時(shí)尚娛樂(lè)沒(méi)有太強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手結(jié)論：由于本項(xiàng)目所處的位置及人口相對(duì)密集度問(wèn)題，決定了目前大型傳統(tǒng)商業(yè)難以生存；另一方面作為項(xiàng)目自身及周圍社區(qū)配套不可或缺，大型及特色餐飲美食、潮流精品百貨、時(shí)尚休閑娛樂(lè)具有很強(qiáng)的影響力。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略第19頁(yè)該區(qū)域的青年-中青年占大部分[住+外來(lái)+打工第

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頁(yè)餐飲休閑娛樂(lè)的獨(dú)立生存能力非常強(qiáng)；此外也可造就人氣、創(chuàng)造商機(jī)。該品種可作為項(xiàng)目的重要物業(yè)品種。美食娛樂(lè)針對(duì)性特色餐飲例如：大型酒樓、當(dāng)?shù)丶案鞯靥厣L(fēng)味、臺(tái)北小吃等結(jié)論：美食娛樂(lè)，是容易集聚人氣帶動(dòng)消費(fèi)的行業(yè)。利用項(xiàng)目靠百安北路與南路交匯一側(cè)，具有路面[斷路]的特征，有利于利用劣勢(shì)變?yōu)椴惋嫷甑膬?yōu)勢(shì)。利用集中餐飲、娛樂(lè)的品牌號(hào)召集約力量，造就項(xiàng)目的特色，是本項(xiàng)目的定位要點(diǎn)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略針對(duì)性的休閑娛樂(lè)集約就是生產(chǎn)消費(fèi)力周圍的平民化娛樂(lè)較為散落，集中就足夠產(chǎn)生影響力；此外也可造就人氣、創(chuàng)造商機(jī)。該品種可作為項(xiàng)目的主力店群職能。此外，電玩城或KTV、健身、影劇院設(shè)置在四樓和四樓頂，與大型餐飲形成互補(bǔ)。第20頁(yè)餐飲休閑娛樂(lè)的獨(dú)立生存能力非常強(qiáng)；此外也可造第

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頁(yè)項(xiàng)目毗鄰牛仔專業(yè)市場(chǎng)及主干道－百安路，承運(yùn)龐大的車、人客流量。往來(lái)低消費(fèi)能力的旅客較多，但配套的形象及高檔酒樓、餐飲美食相對(duì)較少，大型酒樓、特色餐飲具備生存的空間；大型酒樓與特色餐飲美食是目前民以食為天，消費(fèi)收益率及消費(fèi)頻率最高的細(xì)分市場(chǎng)，業(yè)界人士普遍認(rèn)為在中國(guó)發(fā)展餐飲美食潛力巨大、前景看好；具備較有形象和檔次的酒樓、主題餐飲在區(qū)域有增長(zhǎng)空間，作為投資的新銳品種，極具炒作的空間。大型酒樓食府大型品牌酒樓、特色餐飲需求決定供給結(jié)論：大型品牌酒樓在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)存在較大的市場(chǎng)支撐點(diǎn)，且市場(chǎng)發(fā)展空間巨大，也是極受投資追捧的物業(yè)；因此只作為項(xiàng)目的輔助型投資品類種，即項(xiàng)目的重要物業(yè)業(yè)態(tài)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略第21頁(yè)項(xiàng)目毗鄰牛仔專業(yè)市場(chǎng)及主干道－百安路，承運(yùn)龐第

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頁(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位與一般的酒店不同，經(jīng)濟(jì)型酒店去除非必要的服務(wù)，強(qiáng)化常規(guī)項(xiàng)目，造就性價(jià)比極高的標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)酒店；經(jīng)濟(jì)型酒店的服務(wù)對(duì)象定位非常明晰，主要針對(duì)一般商務(wù)人士、工薪階層、普通外來(lái)旅游者和學(xué)生等群體，是一種有檔次、有服務(wù)品質(zhì)，而相對(duì)較為實(shí)惠的酒店類型；經(jīng)濟(jì)型酒店在國(guó)內(nèi)乃至國(guó)外的旅游城市和發(fā)達(dá)城市，大部分的開(kāi)房率超過(guò)100%；經(jīng)濟(jì)型酒店在本項(xiàng)目以城西客運(yùn)站和眾多專業(yè)市場(chǎng)所對(duì)應(yīng)的客戶群，就足以造就經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)了。品牌酒樓及特色餐飲項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析核心競(jìng)爭(zhēng)力大型酒樓、特色餐飲美食第22頁(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位與一般的酒店不同，經(jīng)濟(jì)型酒店去第

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頁(yè)第二部分項(xiàng)目主題定位第23頁(yè)第二部分項(xiàng)目主題定位第

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頁(yè)新均安購(gòu)物天堂、美食廣場(chǎng)項(xiàng)目總案名項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題描述銀座、高旺第24頁(yè)新均安購(gòu)物天堂、美食廣場(chǎng)項(xiàng)目總案名項(xiàng)目主題定第

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頁(yè)主題產(chǎn)品的表現(xiàn)形式通過(guò)建筑功能布局和環(huán)境景觀的體現(xiàn)[另見(jiàn)規(guī)劃修改建議]通過(guò)建筑布局和環(huán)境設(shè)計(jì)的較多親和空間設(shè)計(jì)、健康生態(tài)理念的設(shè)計(jì)、景觀型物業(yè)的設(shè)計(jì)和場(chǎng)所的設(shè)計(jì)等來(lái)體現(xiàn)。通過(guò)街區(qū)細(xì)節(jié)來(lái)體現(xiàn)通過(guò)街區(qū)的案名、組團(tuán)名、環(huán)境標(biāo)識(shí)引導(dǎo)系統(tǒng)、景觀小品來(lái)作為街區(qū)人文的細(xì)節(jié)體現(xiàn)。通過(guò)保障體系來(lái)體現(xiàn)[見(jiàn)后期營(yíng)銷執(zhí)行方案報(bào)告]通過(guò)保障體系如商協(xié)會(huì)、經(jīng)營(yíng)成長(zhǎng)基金會(huì)、產(chǎn)銷聯(lián)盟、市場(chǎng)價(jià)格等方式體現(xiàn)。項(xiàng)目主題定位商業(yè)部分第25頁(yè)主題產(chǎn)品的表現(xiàn)形式通過(guò)建筑功能布局和環(huán)境景第

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頁(yè)項(xiàng)目功能定位功能定位餐飲功能娛樂(lè)休閑功能

觀光游玩功能

零售百貨功能

項(xiàng)目產(chǎn)品定位第26頁(yè)項(xiàng)目功能定位功能定位餐飲功能娛樂(lè)休閑功能觀第

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頁(yè)第三部分項(xiàng)目產(chǎn)品定位第27頁(yè)第三部分項(xiàng)目產(chǎn)品定位第

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頁(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模劃分消費(fèi)面、投資面最大化收益原則開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略項(xiàng)目主題市場(chǎng)環(huán)境周邊的商業(yè)現(xiàn)狀餐飲功能定位購(gòu)物功能定位娛樂(lè)功能定位地塊的規(guī)劃布局地塊的功能分區(qū)整體功能定位項(xiàng)目地塊形狀人流動(dòng)線項(xiàng)目地塊價(jià)值業(yè)種的關(guān)聯(lián)性業(yè)態(tài)規(guī)模比例定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位休閑觀光功能定位第28頁(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模劃分消費(fèi)面、投資面最大化收益原則開(kāi)發(fā)第

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頁(yè)業(yè)態(tài)選擇大型酒樓與特色餐飲美食依托周邊居住小區(qū)、牛仔市場(chǎng)、各制衣廠企事業(yè)單位、周圍的市場(chǎng)及暫住人員及外來(lái)打工一族，有存在的市場(chǎng)空間，走高檔實(shí)惠經(jīng)營(yíng)路線。品牌體驗(yàn)店、兒童主題樂(lè)園、時(shí)尚精品百貨、特色美食城、娛樂(lè)電玩城、KTV等，既填補(bǔ)區(qū)域業(yè)態(tài)空白，也能在一定程度上拉動(dòng)人氣，增加項(xiàng)目?jī)r(jià)值。超市或便利店，也是必要的生活起居職能，有而不大，精而全。項(xiàng)目產(chǎn)品定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位第29頁(yè)業(yè)態(tài)選擇大型酒樓與特色餐飲美食依托周邊居住小第

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頁(yè)第四部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位第30頁(yè)第四部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位第

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頁(yè)零售型傳統(tǒng)商業(yè)：具有特色的大中型商家以區(qū)域外順德、佛山、廣州地區(qū)的招商引入，其余基本立足本區(qū)域至周邊鎮(zhèn)區(qū)的商家；餐飲行業(yè)：順德、佛山區(qū)域及外來(lái)創(chuàng)業(yè)投資。娛樂(lè)行業(yè)：同上；酒樓、電玩城、KTV：佛山、廣州及東莞、深圳地區(qū)；品牌餐飲、百貨：珠三角地區(qū)及外地拓展市場(chǎng)份額商家。經(jīng)營(yíng)者來(lái)源分析商鋪經(jīng)營(yíng)投資者主要目標(biāo)客戶定位第31頁(yè)零售型傳統(tǒng)商業(yè)：具有特色的大中型商家以區(qū)域外第

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頁(yè)主要業(yè)態(tài)品種設(shè)定特色餐飲·主題餐飲、超市部分

品牌餐飲、營(yíng)業(yè)廳·珠寶手飾、手表化妝·快時(shí)尚、超市入口影院、甜品/飲料店·電玩城/KTV、健身娛樂(lè)（四樓頂影劇院）3F4F1F2F超市部分·時(shí)尚百貨·兒童項(xiàng)目（主題樂(lè)園、兒童百貨）P停車場(chǎng)一樓周邊第32頁(yè)主要業(yè)態(tài)品種設(shè)定特色餐飲·主題餐飲、超市一樓布局圖一樓布局圖一樓設(shè)定核心商家：餐飲商家。主力店：無(wú)花優(yōu)品，快時(shí)尚作用一樓設(shè)定核心商家：餐飲商家。一樓商家設(shè)定核心商家：餐飲商家。主力店：無(wú)花優(yōu)品，快時(shí)尚作用：提升商場(chǎng)整體檔次，拉動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)。一樓商家設(shè)定核心商家：餐飲商家。一樓布局解釋1、作為商業(yè)綜合體，美觀、大氣商業(yè)氛圍，合理的品牌落位方式，將帶來(lái)良好的購(gòu)物氛圍，從而提升商業(yè)體的總體價(jià)值。2、1樓作為商業(yè)體的核心價(jià)值體現(xiàn)，除了要帶來(lái)租金收益外，還要帶來(lái)無(wú)形價(jià)值。3、圓弧性的動(dòng)線設(shè)計(jì)是現(xiàn)在商業(yè)體主要設(shè)計(jì)方式，這種設(shè)計(jì)方式美觀大方，并且可以避免磕碰。4、1樓大商家可以整體提升商業(yè)布局中的協(xié)調(diào)性，并且可以提升整體視覺(jué)感官。一樓布局解釋1、作為商業(yè)綜合體，美觀、大氣商業(yè)氛圍，合理的品二樓布局圖二樓布局圖二樓商家設(shè)定主力店：生活超市核心商家：兒童業(yè)態(tài)布局說(shuō)明：超市是商業(yè)中不可或缺的部分

兒童是體驗(yàn)式商業(yè)的核心部分二樓商家設(shè)定主力店：生活超市二樓布局解釋1、商業(yè)中的主力店首推超市，隨著超市在市場(chǎng)中地位的走高，價(jià)格也隨之下降，但是超市周邊鋪位價(jià)格卻隨之升高。2、兒童業(yè)態(tài)是現(xiàn)在體驗(yàn)式商業(yè)的核心，為商業(yè)中不可或缺的部分，兒童業(yè)態(tài)行規(guī)是采用扣點(diǎn)模式，雖然前期收益有限，但是隨著商場(chǎng)的發(fā)展，其收益卻可大大提升。二樓布局解釋1、商業(yè)中的主力店首推超市，隨著超市在市場(chǎng)中地位三樓布局圖三樓布局圖三樓商家設(shè)定1、主力店：超市部分2、核心店：特色餐飲3、布局說(shuō)明：餐飲是現(xiàn)代商業(yè)的主流趨勢(shì)

三樓商家設(shè)定1、主力店：超市部分三樓布局解釋1、感應(yīng)游戲價(jià)格不高，雖然采用免費(fèi)的方式，但是卻能有效避免商業(yè)中的死角位2、現(xiàn)在餐飲由于價(jià)格問(wèn)題，都在降低租賃面積，故此給出200-500方的規(guī)劃設(shè)計(jì)三樓布局解釋1、感應(yīng)游戲價(jià)格不高，雖然采用免費(fèi)的方式，但是卻四樓布局圖四樓布局圖四樓商家設(shè)定1、主力店：KTV、社區(qū)影院2、核心店：KTV、社區(qū)影院3、布局說(shuō)明：KTV、影院已成為時(shí)尚市場(chǎng)新潮流

四樓商家設(shè)定1、主力店：KTV、社區(qū)影院四樓布局解釋1、KTV位于商業(yè)頂層區(qū)域，時(shí)尚的量版主題包間，能有效的吸引來(lái)自周邊年輕一帶的消費(fèi)者。2、社區(qū)影院成為了現(xiàn)代人一種娛樂(lè)休閑方式，被越來(lái)越多的人推崇，也成為了人們文化生活中的重要組成部分四樓布局解釋1、KTV位于商業(yè)頂層區(qū)域，時(shí)尚的量版主題包間，第

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頁(yè)第五部分租金定位建議第46頁(yè)第五部分租金定位建議第

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頁(yè)一般來(lái)說(shuō)，租賃良好的項(xiàng)目，其價(jià)格走勢(shì)應(yīng)遵從“低開(kāi)高走，適時(shí)浮動(dòng)”的原則。同時(shí)，價(jià)格對(duì)應(yīng)的租金對(duì)經(jīng)營(yíng)者而言，應(yīng)起到放水養(yǎng)魚(yú)的良好效果。項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)價(jià)格應(yīng)相對(duì)較低，為項(xiàng)目預(yù)留一個(gè)價(jià)格上調(diào)的空間，較為符合租賃規(guī)律和市場(chǎng)追漲殺跌的投資心理行為，同時(shí)也是根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)者的投資能力為投資欲望、租賃進(jìn)度等因素隨時(shí)調(diào)整。針對(duì)目前的市場(chǎng)情況，我們有必要與其進(jìn)行價(jià)格的對(duì)比分析，為項(xiàng)目提供參考。商鋪不同于住宅。商鋪的價(jià)格可比性低，雖然兩者皆具有固定性、唯一性，但不可能有兩個(gè)完全相同的物業(yè)，由于每一個(gè)商鋪的位置不同，即使在同一路段，十字路街口與核心（三華）商圈的價(jià)格仍可能有天淵之別，更別說(shuō)不同區(qū)域，不同商圈之間的比較了。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位商業(yè)部分項(xiàng)目定價(jià)規(guī)劃第47頁(yè)一般來(lái)說(shuō)，租賃良好的項(xiàng)目，其價(jià)格走勢(shì)應(yīng)遵從“第

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頁(yè)項(xiàng)目租金參數(shù)分析一般的商業(yè)項(xiàng)目定價(jià)主要是通過(guò)兩種方法對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行科學(xué)的定價(jià)。一種為市場(chǎng)對(duì)比定價(jià)法，一種為租金推算法；

鑒于本項(xiàng)目周邊主要是周邊的商圈及街鋪[首層]，針對(duì)本項(xiàng)目的二三、四層有相對(duì)可比項(xiàng)目，所以我司認(rèn)為應(yīng)該采用結(jié)合市場(chǎng)，進(jìn)行租金推算法雙結(jié)合的辦法針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位商業(yè)部分第48頁(yè)項(xiàng)目租金參數(shù)分析一般的商業(yè)項(xiàng)目定價(jià)主要是通周邊高檔社區(qū)參考—均安新城

均安新城主要以尚墅君庭、恒翠豪庭、現(xiàn)代名邸、南湖花園、公園1號(hào)、都市經(jīng)典等住宅沿街商鋪?zhàn)鳛榻M成。區(qū)域內(nèi)主要以社區(qū)需求商業(yè)為主，包括美宜佳超市、藥店、教育機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)中介公司等。區(qū)域人、車流量較大；交通便捷，住宅商鋪以自行銷售為主。項(xiàng)目所輻射區(qū)域內(nèi)可比商業(yè)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位周邊高檔社區(qū)參考—均安新城均安新城主要以尚墅君庭、恒翠核心商業(yè)圈參考——三華商業(yè)圈三華商業(yè)圈是由建安路、錦安路、宏安路、保安路、泰安路、均欖路組合而成，是目前均安最成熟繁華、業(yè)態(tài)組合豐富、商業(yè)氛圍較濃厚的一個(gè)商業(yè)區(qū)。區(qū)域內(nèi)除了幾條最重要的核心商業(yè)路，還聚集了天福源商業(yè)廣場(chǎng)、三華商業(yè)廣場(chǎng)、均安大酒店、零售百貨廣場(chǎng)、菜市場(chǎng)等。錦安路宏安路建安路項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位核心商業(yè)圈參考——三華商業(yè)圈三華商業(yè)圈是由建安路、錦安路、宏三華商業(yè)圈之匯總分析參考名稱租金水平（元/㎡）租賃政策業(yè)態(tài)組合錦安路100-150租期3年，年遞增10%。品牌運(yùn)動(dòng)裝、鞋、服飾、文具、手機(jī)、玉器等宏安路100-300租期3年，年遞增10%，轉(zhuǎn)讓費(fèi)10-20萬(wàn)。品牌男裝、通訊手機(jī)、體彩、飲品等。建安路100-150租期3年，年遞增10%。服裝、電器、手機(jī)、發(fā)廊等。三華購(gòu)物廣場(chǎng)1000-3000元/卡位，4㎡/卡位租期3年、年遞增10%二樓超市、服裝三華服裝商場(chǎng)150-250租期2年鞋包、服裝、精品天源購(gòu)物廣場(chǎng)100-250租期3年，年遞增10%。一樓：服裝、黃金珠寶、化妝品、手表、手機(jī)、藥店二樓：超市三樓：服裝、皮鞋、床上用品等嘉都購(gòu)物廣場(chǎng)1500㎡超市、經(jīng)營(yíng)較慘淡項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位三華商業(yè)圈之匯總分析參考名稱租金水平（元/㎡）租賃政策業(yè)態(tài)組專業(yè)市場(chǎng)商圈參考——牛仔商業(yè)城圈

富安國(guó)際牛仔城是均安鎮(zhèn)為推動(dòng)牛仔紡織服裝行業(yè)發(fā)展專門搭造的牛仔面料、輔料、成衣展示與交易的平臺(tái)。建筑總面積約15萬(wàn)平方米，占地總面積近20萬(wàn)平方米，設(shè)置商鋪400多個(gè)商鋪；商品房、寫字樓800多套?？偼顿Y1.23億元。是目前己發(fā)展成為國(guó)內(nèi)最大、最高檔次、專業(yè)性最強(qiáng)的牛仔面料專業(yè)市場(chǎng)之一。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位專業(yè)市場(chǎng)商圈參考——牛仔商業(yè)城圈富安國(guó)際牛仔城是均安鎮(zhèn)為第

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頁(yè)樓層定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,我司對(duì)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)樓層價(jià)位層差系數(shù)初步確定如下:項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位商業(yè)部分樓層建筑面積（㎡）租金均價(jià)（約元）租金總額（約萬(wàn)）備注首層4260100-12542-53萬(wàn)視定業(yè)態(tài)商家而調(diào)整二層384180-9530-35萬(wàn)三層384160-7523-27萬(wàn)四層417140-5516-22萬(wàn)總價(jià)16113280-340111-137萬(wàn)本次測(cè)算為靜態(tài)最大收益（100%出租）。按照上述[保守與樂(lè)觀]測(cè)算預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的月租金總額在111-137萬(wàn)之間；年租金總額在1332萬(wàn)-1644萬(wàn)之間。（注：以上僅供參考，如未考慮周全，敬請(qǐng)?zhí)峒靶拚。┑?3頁(yè)樓層定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,我司對(duì)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)樓第

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頁(yè)客戶的成功才是我們永遠(yuǎn)追求的桂冠是檢驗(yàn)我們的實(shí)力見(jiàn)證！領(lǐng)跑者商業(yè)策劃全力以赴做到最好

!第54頁(yè)客戶的成功才是我們永遠(yuǎn)追求的桂冠第

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頁(yè)[引領(lǐng)時(shí)尚財(cái)富引擎]順德銀座高旺商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目·系列報(bào)告佛山順德均安項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及招商定位建議報(bào)告[領(lǐng)跑者商業(yè)策劃]第1頁(yè)[引領(lǐng)時(shí)尚財(cái)富引擎]順德銀座高旺商業(yè)廣場(chǎng)第

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頁(yè)前言·思路決定出路這是一片充滿了荊棘與理想的土壤劍走偏鋒，顛覆傳統(tǒng)是這片土壤在現(xiàn)實(shí)的狹縫中得以生根發(fā)芽的唯一出路悉心的耕耘與扶植，種子方能在這片土壤中開(kāi)花結(jié)果第2頁(yè)前言·思路決定出路這是一片充滿了荊棘與理想第

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頁(yè)目錄第二部分

項(xiàng)目主題定位第一部分項(xiàng)目研究及競(jìng)爭(zhēng)分析第四部分

商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位第三部分

項(xiàng)目產(chǎn)品定位第五部分

項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位第3頁(yè)目錄第二部分 項(xiàng)目主題定位第一部分項(xiàng)目研究及競(jìng)第

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頁(yè)第一部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析第4頁(yè)第一部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析（一）市場(chǎng)研究：宏觀環(huán)境分析：經(jīng)濟(jì)概況：全鎮(zhèn)共有工商企業(yè)5000多戶，其中工業(yè)企業(yè)近2000家，以牛仔紡織服裝作為支柱產(chǎn)業(yè)，著重打造“均安牛仔”和“李小龍旅游度假”兩大品牌，借著順德整體規(guī)劃，打造具有嶺南特色的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城。2011年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值221.5億元，同比增長(zhǎng)16.08%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資22.08億元，同比增長(zhǎng)12.46。

行政劃分及人口數(shù)量：均安鎮(zhèn)位于順德西南部，是佛山、中山、江門三市的交界點(diǎn)。全鎮(zhèn)下轄8個(gè)居委會(huì)和5個(gè)村委會(huì)，總面積81.3平方公里，常住人口10萬(wàn)多人，流動(dòng)人口5萬(wàn)多人，旅居海外和港澳臺(tái)的鄉(xiāng)親4萬(wàn)多人。（一）市場(chǎng)研究：宏觀環(huán)境分析：經(jīng)濟(jì)概況：全鎮(zhèn)共有工商企業(yè)501、交通狀況：佛山一環(huán)南拓-往禪桂城區(qū)橫八快九-往勒流均杏路-往杏壇珠二環(huán)快速路-往廣州等地橫九快速-往江門百安路-往珠海二環(huán)路-連橫九與百安路高富路-往容桂和大良便捷完善的交通，構(gòu)筑城市生活網(wǎng)絡(luò)。融入佛山順德各街鎮(zhèn)半小時(shí)乃至珠三角一小時(shí)生活圈。1、交通狀況：佛山一環(huán)南拓-往禪桂城區(qū)便捷完善的交通，構(gòu)筑城2、區(qū)域市場(chǎng)概況掃描：均安以百安路貫穿南北，上中下段把城市劃分為三重商圈，雖實(shí)際距離較近，但從商業(yè)特征可分為均安新城、三華商圈以及牛仔專業(yè)市場(chǎng)商圈。百安路2、區(qū)域市場(chǎng)概況掃描：均安以百安路貫穿南北，上中下段6、項(xiàng)目區(qū)域商圈位置及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第

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頁(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析本案本案位處于均安三華商圈與牛仔專業(yè)市場(chǎng)交匯處，地理位置優(yōu)越，交通便利。周邊商業(yè)配套成熟完善，商業(yè)氛圍濃厚。本項(xiàng)目商業(yè)建筑面積為16113.6㎡，其中首層建筑面積為4259.88㎡，二層及三層的建筑面積都是3841.11㎡，四層建筑面積為4171.51㎡。配有150個(gè)左右的停車位。6、項(xiàng)目區(qū)域商圈位置及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第8頁(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析本案第

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頁(yè)7、城市衛(wèi)星成像分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析均安總?cè)丝诔^(guò)15萬(wàn)人 其中：常駐人口69%

外來(lái)暫住人口31%

均安以百安路貫穿南北，上中下段把城市劃分為三重商圈，雖實(shí)際距離較近，但從商業(yè)特征可分為均安新城、三華商圈以及牛仔專業(yè)市場(chǎng)商圈。第9頁(yè)7、城市衛(wèi)星成像分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析均安總?cè)丝诔?xiàng)目現(xiàn)階段工程進(jìn)度外立面具備對(duì)外形象展示，毗鄰主干道廣告昭示性強(qiáng)！內(nèi)部工程主體結(jié)構(gòu)基本完工，等待進(jìn)場(chǎng)裝修及形象效果包裝。項(xiàng)目現(xiàn)階段工程進(jìn)度外立面具備對(duì)外形象展示，毗鄰主干道廣告昭示項(xiàng)目核心價(jià)值分析市場(chǎng)啟發(fā)發(fā)展定位？區(qū)域價(jià)值資源條件消費(fèi)需求市場(chǎng)渴望新型物業(yè)的出現(xiàn)，業(yè)態(tài)的差異化及品牌化將決定項(xiàng)目的檔次高低。區(qū)域價(jià)值的凸顯，周邊商業(yè)配套突出，氛圍濃厚，均安最繁華核心商業(yè)圈地帶。消費(fèi)需求和高端消費(fèi)需求日益提高的意識(shí)，對(duì)品牌化及體驗(yàn)式消費(fèi)的渴望。得天獨(dú)厚的商業(yè)環(huán)境，高端豪華的內(nèi)部裝修，及硬件配套的支持。項(xiàng)目核心價(jià)值分析市場(chǎng)啟發(fā)發(fā)展定位區(qū)域價(jià)值資源條件消費(fèi)需求市場(chǎng)整體市場(chǎng)啟發(fā)宏觀環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)國(guó)家培育專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平的提高將繁衍出大批的高端消費(fèi)群體商業(yè)開(kāi)始走向規(guī)范成熟，品牌消費(fèi)需求巨大，缺乏高檔消費(fèi)商業(yè)體，外流客戶嚴(yán)重區(qū)域缺乏和市場(chǎng)需求吸引高檔次、規(guī)模大、有品牌及信譽(yù)口碑的商業(yè)體，存在市場(chǎng)空白點(diǎn)。目前均安迫切渴望出現(xiàn)新型主題購(gòu)物中心引領(lǐng)高端消費(fèi)需求。業(yè)態(tài)差異化及品牌高檔化的商業(yè)體項(xiàng)目將迅速聚集均安消費(fèi)群體，引爆市場(chǎng)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析整體市場(chǎng)啟發(fā)宏觀環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)國(guó)家培育專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)開(kāi)始走向規(guī)范第

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頁(yè)市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上的競(jìng)爭(zhēng)分析是項(xiàng)目定位最重要的依據(jù)和手段：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)·Strengths項(xiàng)目劣勢(shì)·Weaknesses項(xiàng)目機(jī)會(huì)·Opportunities項(xiàng)目威脅·Threats競(jìng)爭(zhēng)分析綜述SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析第13頁(yè)市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上的競(jìng)爭(zhēng)分析是項(xiàng)目定位最重要的依第

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頁(yè)SWOT分析[S－優(yōu)勢(shì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)勢(shì)分析位置優(yōu)越、交通便利緊臨均安街區(qū)的主干道－百安南路268省道項(xiàng)目規(guī)模大、形象展示佳具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模、整體形象展示較好項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃較好項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)及布局合理規(guī)范周邊居住商業(yè)集中周邊有成熟社區(qū)、商業(yè)消費(fèi)有足夠空間外來(lái)民工逐年遞增隨著牛仔專業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展及成熟第14頁(yè)SWOT分析[S－優(yōu)勢(shì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)勢(shì)分第

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頁(yè)SWOT分析[W－劣勢(shì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析劣勢(shì)分析區(qū)域輻射范圍小水道及百安路的阻隔項(xiàng)目輻射力度有限項(xiàng)目周邊商業(yè)配套百安路兩旁的消費(fèi)市場(chǎng)難以支撐本項(xiàng)目立足項(xiàng)目車位配比不足對(duì)未來(lái)持續(xù)旺場(chǎng)運(yùn)營(yíng)具有一定的影響周邊商圈的影響

商圈趨向飽和難以支撐眾多的傳統(tǒng)零售商業(yè)第15頁(yè)SWOT分析[W－劣勢(shì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析劣勢(shì)分第

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頁(yè)SWOT分析[O－機(jī)會(huì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析機(jī)會(huì)分析區(qū)域商業(yè)機(jī)會(huì)企業(yè)老板工人、年輕人消費(fèi)關(guān)聯(lián)的機(jī)會(huì)區(qū)域一帶有眾多的住宅小區(qū)及專業(yè)市場(chǎng)，即企業(yè)老板、青年工人、居多，與此相適應(yīng)的商業(yè)業(yè)種尚未形成集中市場(chǎng)，該業(yè)種業(yè)態(tài)有一定的基礎(chǔ)；餐飲娛樂(lè)行業(yè)機(jī)會(huì)特色美食餐飲、娛樂(lè)、文化產(chǎn)業(yè)之機(jī)會(huì)周邊商圈及百安路人流，以及本地的村民、外來(lái)人員以及企業(yè)親朋友友的接待造就特色餐飲、娛樂(lè)、文體存在機(jī)會(huì)。從目前現(xiàn)有的商圈可看出端倪；主力店群的機(jī)會(huì)區(qū)域商業(yè)缺乏號(hào)召力主力店機(jī)會(huì)本區(qū)域缺乏知名品牌餐飲及主力店，即使知名度相比鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)要低，在本區(qū)域于內(nèi)仍有市場(chǎng)影響力。作為新項(xiàng)目需要一定的市場(chǎng)培育期，其位處三華商圈及牛仔專業(yè)市場(chǎng)交匯處，項(xiàng)目外部條件得天獨(dú)厚，具備打造成均安商業(yè)體標(biāo)桿。第16頁(yè)SWOT分析[O－機(jī)會(huì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析機(jī)會(huì)分第

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頁(yè)SWOT分析[T－威脅]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析威脅分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域與區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)／本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目是百安北路與百安南路的交接處十字路口，路段決定百安大道以北的傳統(tǒng)消費(fèi)力難以嫁接；零售商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局商業(yè)業(yè)種基本齊全/不存在完全空白市場(chǎng)百貨餐飲競(jìng)爭(zhēng)格局多家超市商場(chǎng)、酒店、酒家、大排檔食肆存在區(qū)域整體的商業(yè)市場(chǎng)不斷擴(kuò)張，各細(xì)分商業(yè)越來(lái)越多，空間越來(lái)越有限；同質(zhì)化的行業(yè)逐漸增加，帶旺區(qū)域消費(fèi)的同時(shí)也必然導(dǎo)致行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。第17頁(yè)SWOT分析[T－威脅]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析威脅分第

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頁(yè)各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析半集中商業(yè)街鋪半集中商業(yè)街鋪集中式購(gòu)物廣場(chǎng)店中店參數(shù)半集中商業(yè)街鋪購(gòu)物廣場(chǎng)商鋪／店中店實(shí)用率高，接近90%較低，僅為60%左右接受程度［投資者及經(jīng)營(yíng)者］類似步行街之類的傳統(tǒng)產(chǎn)品，投資者及經(jīng)營(yíng)者的接受度較高需要說(shuō)服引導(dǎo)，經(jīng)營(yíng)者對(duì)廣場(chǎng)的認(rèn)知是一榮俱榮／一損俱損經(jīng)營(yíng)狀況／市場(chǎng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)普遍穩(wěn)定；投資風(fēng)險(xiǎn)較小在中國(guó)，廣場(chǎng)商鋪開(kāi)業(yè)后90%不理想；投資風(fēng)險(xiǎn)較高間隔布局／商鋪的均好性建筑設(shè)計(jì)相對(duì)簡(jiǎn)單較易設(shè)置面積，整體均好性強(qiáng)受柱網(wǎng)或通道限制，部分內(nèi)鋪不容易合理設(shè)置，整體均好性差品類限制毋需嚴(yán)格的限制，利于招商或自營(yíng)，投資與經(jīng)營(yíng)的矛盾較小有較為嚴(yán)格的品類分區(qū)限制，投資與經(jīng)營(yíng)之間的矛盾較難調(diào)和人流導(dǎo)向單向人流，但客流量比較穩(wěn)定循環(huán)式人流，但內(nèi)鋪、樓上不容易吸引客流天氣影響天氣過(guò)熱或過(guò)冷都易影響人流量，但雨天影響不大內(nèi)部設(shè)中央空調(diào)，受天氣影響不大管理／運(yùn)營(yíng)費(fèi)用低較高，往往在經(jīng)營(yíng)不景氣時(shí)造成矛盾經(jīng)營(yíng)者與管理者間矛盾激化第18頁(yè)各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析半第

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頁(yè)該區(qū)域的青年-中青年占大部分[住+外來(lái)+打工]，與此相對(duì)應(yīng)的較為集中消費(fèi)存在強(qiáng)大的生存空間。相對(duì)周圍的商業(yè)經(jīng)營(yíng)較低檔次而言，本項(xiàng)目較此高出半個(gè)等級(jí)。時(shí)尚運(yùn)動(dòng)百貨、電玩城、酒吧可考慮在2.3樓，可作為次主力店作用。針對(duì)性消費(fèi)商業(yè)餐飲美食／精品百貨／時(shí)尚娛樂(lè)沒(méi)有太強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手結(jié)論：由于本項(xiàng)目所處的位置及人口相對(duì)密集度問(wèn)題，決定了目前大型傳統(tǒng)商業(yè)難以生存；另一方面作為項(xiàng)目自身及周圍社區(qū)配套不可或缺，大型及特色餐飲美食、潮流精品百貨、時(shí)尚休閑娛樂(lè)具有很強(qiáng)的影響力。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略第19頁(yè)該區(qū)域的青年-中青年占大部分[住+外來(lái)+打工第

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頁(yè)餐飲休閑娛樂(lè)的獨(dú)立生存能力非常強(qiáng)；此外也可造就人氣、創(chuàng)造商機(jī)。該品種可作為項(xiàng)目的重要物業(yè)品種。美食娛樂(lè)針對(duì)性特色餐飲例如：大型酒樓、當(dāng)?shù)丶案鞯靥厣L(fēng)味、臺(tái)北小吃等結(jié)論：美食娛樂(lè)，是容易集聚人氣帶動(dòng)消費(fèi)的行業(yè)。利用項(xiàng)目靠百安北路與南路交匯一側(cè)，具有路面[斷路]的特征，有利于利用劣勢(shì)變?yōu)椴惋嫷甑膬?yōu)勢(shì)。利用集中餐飲、娛樂(lè)的品牌號(hào)召集約力量，造就項(xiàng)目的特色，是本項(xiàng)目的定位要點(diǎn)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略針對(duì)性的休閑娛樂(lè)集約就是生產(chǎn)消費(fèi)力周圍的平民化娛樂(lè)較為散落，集中就足夠產(chǎn)生影響力；此外也可造就人氣、創(chuàng)造商機(jī)。該品種可作為項(xiàng)目的主力店群職能。此外，電玩城或KTV、健身、影劇院設(shè)置在四樓和四樓頂，與大型餐飲形成互補(bǔ)。第20頁(yè)餐飲休閑娛樂(lè)的獨(dú)立生存能力非常強(qiáng)；此外也可造第

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頁(yè)項(xiàng)目毗鄰牛仔專業(yè)市場(chǎng)及主干道－百安路，承運(yùn)龐大的車、人客流量。往來(lái)低消費(fèi)能力的旅客較多，但配套的形象及高檔酒樓、餐飲美食相對(duì)較少，大型酒樓、特色餐飲具備生存的空間；大型酒樓與特色餐飲美食是目前民以食為天，消費(fèi)收益率及消費(fèi)頻率最高的細(xì)分市場(chǎng)，業(yè)界人士普遍認(rèn)為在中國(guó)發(fā)展餐飲美食潛力巨大、前景看好；具備較有形象和檔次的酒樓、主題餐飲在區(qū)域有增長(zhǎng)空間，作為投資的新銳品種，極具炒作的空間。大型酒樓食府大型品牌酒樓、特色餐飲需求決定供給結(jié)論：大型品牌酒樓在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)存在較大的市場(chǎng)支撐點(diǎn)，且市場(chǎng)發(fā)展空間巨大，也是極受投資追捧的物業(yè)；因此只作為項(xiàng)目的輔助型投資品類種，即項(xiàng)目的重要物業(yè)業(yè)態(tài)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略第21頁(yè)項(xiàng)目毗鄰牛仔專業(yè)市場(chǎng)及主干道－百安路，承運(yùn)龐第

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頁(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位與一般的酒店不同，經(jīng)濟(jì)型酒店去除非必要的服務(wù)，強(qiáng)化常規(guī)項(xiàng)目，造就性價(jià)比極高的標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)酒店；經(jīng)濟(jì)型酒店的服務(wù)對(duì)象定位非常明晰，主要針對(duì)一般商務(wù)人士、工薪階層、普通外來(lái)旅游者和學(xué)生等群體，是一種有檔次、有服務(wù)品質(zhì)，而相對(duì)較為實(shí)惠的酒店類型；經(jīng)濟(jì)型酒店在國(guó)內(nèi)乃至國(guó)外的旅游城市和發(fā)達(dá)城市，大部分的開(kāi)房率超過(guò)100%；經(jīng)濟(jì)型酒店在本項(xiàng)目以城西客運(yùn)站和眾多專業(yè)市場(chǎng)所對(duì)應(yīng)的客戶群，就足以造就經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)了。品牌酒樓及特色餐飲項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析核心競(jìng)爭(zhēng)力大型酒樓、特色餐飲美食第22頁(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位與一般的酒店不同，經(jīng)濟(jì)型酒店去第

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頁(yè)第二部分項(xiàng)目主題定位第23頁(yè)第二部分項(xiàng)目主題定位第

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頁(yè)新均安購(gòu)物天堂、美食廣場(chǎng)項(xiàng)目總案名項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題描述銀座、高旺第24頁(yè)新均安購(gòu)物天堂、美食廣場(chǎng)項(xiàng)目總案名項(xiàng)目主題定第

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頁(yè)主題產(chǎn)品的表現(xiàn)形式通過(guò)建筑功能布局和環(huán)境景觀的體現(xiàn)[另見(jiàn)規(guī)劃修改建議]通過(guò)建筑布局和環(huán)境設(shè)計(jì)的較多親和空間設(shè)計(jì)、健康生態(tài)理念的設(shè)計(jì)、景觀型物業(yè)的設(shè)計(jì)和場(chǎng)所的設(shè)計(jì)等來(lái)體現(xiàn)。通過(guò)街區(qū)細(xì)節(jié)來(lái)體現(xiàn)通過(guò)街區(qū)的案名、組團(tuán)名、環(huán)境標(biāo)識(shí)引導(dǎo)系統(tǒng)、景觀小品來(lái)作為街區(qū)人文的細(xì)節(jié)體現(xiàn)。通過(guò)保障體系來(lái)體現(xiàn)[見(jiàn)后期營(yíng)銷執(zhí)行方案報(bào)告]通過(guò)保障體系如商協(xié)會(huì)、經(jīng)營(yíng)成長(zhǎng)基金會(huì)、產(chǎn)銷聯(lián)盟、市場(chǎng)價(jià)格等方式體現(xiàn)。項(xiàng)目主題定位商業(yè)部分第25頁(yè)主題產(chǎn)品的表現(xiàn)形式通過(guò)建筑功能布局和環(huán)境景第

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頁(yè)項(xiàng)目功能定位功能定位餐飲功能娛樂(lè)休閑功能

觀光游玩功能

零售百貨功能

項(xiàng)目產(chǎn)品定位第26頁(yè)項(xiàng)目功能定位功能定位餐飲功能娛樂(lè)休閑功能觀第

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頁(yè)第三部分項(xiàng)目產(chǎn)品定位第27頁(yè)第三部分項(xiàng)目產(chǎn)品定位第

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頁(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模劃分消費(fèi)面、投資面最大化收益原則開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略項(xiàng)目主題市場(chǎng)環(huán)境周邊的商業(yè)現(xiàn)狀餐飲功能定位購(gòu)物功能定位娛樂(lè)功能定位地塊的規(guī)劃布局地塊的功能分區(qū)整體功能定位項(xiàng)目地塊形狀人流動(dòng)線項(xiàng)目地塊價(jià)值業(yè)種的關(guān)聯(lián)性業(yè)態(tài)規(guī)模比例定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位休閑觀光功能定位第28頁(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模劃分消費(fèi)面、投資面最大化收益原則開(kāi)發(fā)第

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頁(yè)業(yè)態(tài)選擇大型酒樓與特色餐飲美食依托周邊居住小區(qū)、牛仔市場(chǎng)、各制衣廠企事業(yè)單位、周圍的市場(chǎng)及暫住人員及外來(lái)打工一族，有存在的市場(chǎng)空間，走高檔實(shí)惠經(jīng)營(yíng)路線。品牌體驗(yàn)店、兒童主題樂(lè)園、時(shí)尚精品百貨、特色美食城、娛樂(lè)電玩城、KTV等，既填補(bǔ)區(qū)域業(yè)態(tài)空白，也能在一定程度上拉動(dòng)人氣，增加項(xiàng)目?jī)r(jià)值。超市或便利店，也是必要的生活起居職能，有而不大，精而全。項(xiàng)目產(chǎn)品定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位第29頁(yè)業(yè)態(tài)選擇大型酒樓與特色餐飲美食依托周邊居住小第

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頁(yè)第四部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位第30頁(yè)第四部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位第

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頁(yè)零售型傳統(tǒng)商業(yè)：具有特色的大中型商家以區(qū)域外順德、佛山、廣州地區(qū)的招商引入，其余基本立足本區(qū)域至周邊鎮(zhèn)區(qū)的商家；餐飲行業(yè)：順德、佛山區(qū)域及外來(lái)創(chuàng)業(yè)投資。娛樂(lè)行業(yè)：同上；酒樓、電玩城、KTV：佛山、廣州及東莞、深圳地區(qū)；品牌餐飲、百貨：珠三角地區(qū)及外地拓展市場(chǎng)份額商家。經(jīng)營(yíng)者來(lái)源分析商鋪經(jīng)營(yíng)投資者主要目標(biāo)客戶定位第31頁(yè)零售型傳統(tǒng)商業(yè)：具有特色的大中型商家以區(qū)域外第

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頁(yè)主要業(yè)態(tài)品種設(shè)定特色餐飲·主題餐飲、超市部分

品牌餐飲、營(yíng)業(yè)廳·珠寶手飾、手表化妝·快時(shí)尚、超市入口影院、甜品/飲料店·電玩城/KTV、健身娛樂(lè)（四樓頂影劇院）3F4F1F2F超市部分·時(shí)尚百貨·兒童項(xiàng)目（主題樂(lè)園、兒童百貨）P停車場(chǎng)一樓周邊第32頁(yè)主要業(yè)態(tài)品種設(shè)定特色餐飲·主題餐飲、超市一樓布局圖一樓布局圖一樓設(shè)定核心商家：餐飲商家。主力店：無(wú)花優(yōu)品，快時(shí)尚作用一樓設(shè)定核心商家：餐飲商家。一樓商家設(shè)定核心商家：餐飲商家。主力店：無(wú)花優(yōu)品，快時(shí)尚作用：提升商場(chǎng)整體檔次，拉動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)。一樓商家設(shè)定核心商家：餐飲商家。一樓布局解釋1、作為商業(yè)綜合體，美觀、大氣商業(yè)氛圍，合理的品牌落位方式，將帶來(lái)良好的購(gòu)物氛圍，從而提升商業(yè)體的總體價(jià)值。2、1樓作為商業(yè)體的核心價(jià)值體現(xiàn)，除了要帶來(lái)租金收益外，還要帶來(lái)無(wú)形價(jià)值。3、圓弧性的動(dòng)線設(shè)計(jì)是現(xiàn)在商業(yè)體主要設(shè)計(jì)方式，這種設(shè)計(jì)方式美觀大方，并且可以避免磕碰。4、1樓大商家可以整體提升商業(yè)布局中的協(xié)調(diào)性，并且可以提升整體視覺(jué)感官。一樓布局解釋1、作為商業(yè)綜合體，美觀、大氣商業(yè)氛圍，合理的品二樓布局圖二樓布局圖二樓商家設(shè)定主力店：生活超市核心商家：兒童業(yè)態(tài)布局說(shuō)明：超市是商業(yè)中不可或缺的部分

兒童是體驗(yàn)式商業(yè)的核心部分二樓商家設(shè)定主力店：生活超市二樓布局解釋1、商業(yè)中的主力店首推超市，隨著超市在市場(chǎng)中地位的走高，價(jià)格也隨之下降，但是超市周邊鋪位價(jià)格卻隨之升高。2、兒童業(yè)態(tài)是現(xiàn)在體驗(yàn)式商業(yè)的核心，為商業(yè)中不可或缺的部分，兒童業(yè)態(tài)行規(guī)是采用扣點(diǎn)模式，雖然前期收益有限，但是隨著商場(chǎng)的發(fā)展，其收益卻可大大提升。二樓布局解釋1、商業(yè)中的主力店首推超市，隨著超市在市場(chǎng)中地位三樓布局圖三樓布局圖三樓商家設(shè)定1、主力店：超市部分2、核心店：特色餐飲3、布局說(shuō)明：餐飲是現(xiàn)代商業(yè)的主流趨勢(shì)

三樓商家設(shè)定1、主力店：超市部分三樓布局解釋1、感應(yīng)游戲價(jià)格不高，雖然采用免費(fèi)的方式，但是卻能有效避免商業(yè)中的死角位2、現(xiàn)在餐飲由于價(jià)格問(wèn)題，都在降低租賃面積，故此給出200-500方的規(guī)劃設(shè)計(jì)三樓布局解釋1、感應(yīng)游戲價(jià)格不高，雖然采用免費(fèi)的方式，但是卻四樓布局圖四樓布局圖四樓商家設(shè)定1、主力店：KTV、社區(qū)影院2、核心店：KTV、社區(qū)影院3、布局說(shuō)明：KTV、影院已成為時(shí)尚市場(chǎng)新潮流

四樓商家設(shè)定1、主力店：KTV、社區(qū)影院四樓布局解釋1、KTV位于商業(yè)頂層區(qū)域，時(shí)尚的量版主題包間，能有效的吸引來(lái)自周邊年輕一帶的消費(fèi)者。2、社區(qū)影院成為了現(xiàn)代人一種娛樂(lè)休閑方式，被越來(lái)越多的人推崇，也成為了人們文化生活中的重要組成部分四樓布局解釋1、KTV位于商業(yè)頂層區(qū)域，時(shí)尚的量版主題包間，第

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頁(yè)第五部分租金定位建議第46頁(yè)第五部分租金定位建議第

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頁(yè)一般來(lái)說(shuō)，租賃良好的項(xiàng)目，其價(jià)格走勢(shì)應(yīng)遵從“低開(kāi)高走，適時(shí)浮動(dòng)”的原則。同時(shí)，價(jià)格對(duì)應(yīng)的租金對(duì)經(jīng)營(yíng)者而言，應(yīng)起到放水養(yǎng)魚(yú)的良好效果。項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)價(jià)格應(yīng)相對(duì)較低，為項(xiàng)目預(yù)留一個(gè)價(jià)格上調(diào)的空間，較為符合租賃規(guī)律和市