版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡(jiǎn)介
第
1
頁(yè)[引領(lǐng)時(shí)尚財(cái)富引擎]順德銀座高旺商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目·系列報(bào)告佛山順德均安項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及招商定位建議報(bào)告[領(lǐng)跑者商業(yè)策劃]第1頁(yè)[引領(lǐng)時(shí)尚財(cái)富引擎]順德銀座高旺商業(yè)廣場(chǎng)第
2
頁(yè)前言·思路決定出路這是一片充滿了荊棘與理想的土壤劍走偏鋒,顛覆傳統(tǒng)是這片土壤在現(xiàn)實(shí)的狹縫中得以生根發(fā)芽的唯一出路悉心的耕耘與扶植,種子方能在這片土壤中開(kāi)花結(jié)果第2頁(yè)前言·思路決定出路這是一片充滿了荊棘與理想第
3
頁(yè)目錄第二部分
項(xiàng)目主題定位第一部分項(xiàng)目研究及競(jìng)爭(zhēng)分析第四部分
商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位第三部分
項(xiàng)目產(chǎn)品定位第五部分
項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位第3頁(yè)目錄第二部分 項(xiàng)目主題定位第一部分項(xiàng)目研究及競(jìng)第
4
頁(yè)第一部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析第4頁(yè)第一部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析(一)市場(chǎng)研究:宏觀環(huán)境分析:經(jīng)濟(jì)概況:全鎮(zhèn)共有工商企業(yè)5000多戶,其中工業(yè)企業(yè)近2000家,以牛仔紡織服裝作為支柱產(chǎn)業(yè),著重打造“均安牛仔”和“李小龍旅游度假”兩大品牌,借著順德整體規(guī)劃,打造具有嶺南特色的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城。2011年,全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值221.5億元,同比增長(zhǎng)16.08%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資22.08億元,同比增長(zhǎng)12.46。
行政劃分及人口數(shù)量:均安鎮(zhèn)位于順德西南部,是佛山、中山、江門三市的交界點(diǎn)。全鎮(zhèn)下轄8個(gè)居委會(huì)和5個(gè)村委會(huì),總面積81.3平方公里,常住人口10萬(wàn)多人,流動(dòng)人口5萬(wàn)多人,旅居海外和港澳臺(tái)的鄉(xiāng)親4萬(wàn)多人。(一)市場(chǎng)研究:宏觀環(huán)境分析:經(jīng)濟(jì)概況:全鎮(zhèn)共有工商企業(yè)501、交通狀況:佛山一環(huán)南拓-往禪桂城區(qū)橫八快九-往勒流均杏路-往杏壇珠二環(huán)快速路-往廣州等地橫九快速-往江門百安路-往珠海二環(huán)路-連橫九與百安路高富路-往容桂和大良便捷完善的交通,構(gòu)筑城市生活網(wǎng)絡(luò)。融入佛山順德各街鎮(zhèn)半小時(shí)乃至珠三角一小時(shí)生活圈。1、交通狀況:佛山一環(huán)南拓-往禪桂城區(qū)便捷完善的交通,構(gòu)筑城2、區(qū)域市場(chǎng)概況掃描:均安以百安路貫穿南北,上中下段把城市劃分為三重商圈,雖實(shí)際距離較近,但從商業(yè)特征可分為均安新城、三華商圈以及牛仔專業(yè)市場(chǎng)商圈。百安路2、區(qū)域市場(chǎng)概況掃描:均安以百安路貫穿南北,上中下段6、項(xiàng)目區(qū)域商圈位置及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第
8
頁(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析本案本案位處于均安三華商圈與牛仔專業(yè)市場(chǎng)交匯處,地理位置優(yōu)越,交通便利。周邊商業(yè)配套成熟完善,商業(yè)氛圍濃厚。本項(xiàng)目商業(yè)建筑面積為16113.6㎡,其中首層建筑面積為4259.88㎡,二層及三層的建筑面積都是3841.11㎡,四層建筑面積為4171.51㎡。配有150個(gè)左右的停車位。6、項(xiàng)目區(qū)域商圈位置及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第8頁(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析本案第
9
頁(yè)7、城市衛(wèi)星成像分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析均安總?cè)丝诔^(guò)15萬(wàn)人 其中:常駐人口69%
外來(lái)暫住人口31%
均安以百安路貫穿南北,上中下段把城市劃分為三重商圈,雖實(shí)際距離較近,但從商業(yè)特征可分為均安新城、三華商圈以及牛仔專業(yè)市場(chǎng)商圈。第9頁(yè)7、城市衛(wèi)星成像分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析均安總?cè)丝诔?xiàng)目現(xiàn)階段工程進(jìn)度外立面具備對(duì)外形象展示,毗鄰主干道廣告昭示性強(qiáng)!內(nèi)部工程主體結(jié)構(gòu)基本完工,等待進(jìn)場(chǎng)裝修及形象效果包裝。項(xiàng)目現(xiàn)階段工程進(jìn)度外立面具備對(duì)外形象展示,毗鄰主干道廣告昭示項(xiàng)目核心價(jià)值分析市場(chǎng)啟發(fā)發(fā)展定位?區(qū)域價(jià)值資源條件消費(fèi)需求市場(chǎng)渴望新型物業(yè)的出現(xiàn),業(yè)態(tài)的差異化及品牌化將決定項(xiàng)目的檔次高低。區(qū)域價(jià)值的凸顯,周邊商業(yè)配套突出,氛圍濃厚,均安最繁華核心商業(yè)圈地帶。消費(fèi)需求和高端消費(fèi)需求日益提高的意識(shí),對(duì)品牌化及體驗(yàn)式消費(fèi)的渴望。得天獨(dú)厚的商業(yè)環(huán)境,高端豪華的內(nèi)部裝修,及硬件配套的支持。項(xiàng)目核心價(jià)值分析市場(chǎng)啟發(fā)發(fā)展定位區(qū)域價(jià)值資源條件消費(fèi)需求市場(chǎng)整體市場(chǎng)啟發(fā)宏觀環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)國(guó)家培育專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平的提高將繁衍出大批的高端消費(fèi)群體商業(yè)開(kāi)始走向規(guī)范成熟,品牌消費(fèi)需求巨大,缺乏高檔消費(fèi)商業(yè)體,外流客戶嚴(yán)重區(qū)域缺乏和市場(chǎng)需求吸引高檔次、規(guī)模大、有品牌及信譽(yù)口碑的商業(yè)體,存在市場(chǎng)空白點(diǎn)。目前均安迫切渴望出現(xiàn)新型主題購(gòu)物中心引領(lǐng)高端消費(fèi)需求。業(yè)態(tài)差異化及品牌高檔化的商業(yè)體項(xiàng)目將迅速聚集均安消費(fèi)群體,引爆市場(chǎng)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析整體市場(chǎng)啟發(fā)宏觀環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)國(guó)家培育專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)開(kāi)始走向規(guī)范第
13
頁(yè)市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上的競(jìng)爭(zhēng)分析是項(xiàng)目定位最重要的依據(jù)和手段:項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)·Strengths項(xiàng)目劣勢(shì)·Weaknesses項(xiàng)目機(jī)會(huì)·Opportunities項(xiàng)目威脅·Threats競(jìng)爭(zhēng)分析綜述SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析第13頁(yè)市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上的競(jìng)爭(zhēng)分析是項(xiàng)目定位最重要的依第
14
頁(yè)SWOT分析[S-優(yōu)勢(shì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)勢(shì)分析位置優(yōu)越、交通便利緊臨均安街區(qū)的主干道-百安南路268省道項(xiàng)目規(guī)模大、形象展示佳具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模、整體形象展示較好項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃較好項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)及布局合理規(guī)范周邊居住商業(yè)集中周邊有成熟社區(qū)、商業(yè)消費(fèi)有足夠空間外來(lái)民工逐年遞增隨著牛仔專業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展及成熟第14頁(yè)SWOT分析[S-優(yōu)勢(shì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)勢(shì)分第
15
頁(yè)SWOT分析[W-劣勢(shì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析劣勢(shì)分析區(qū)域輻射范圍小水道及百安路的阻隔項(xiàng)目輻射力度有限項(xiàng)目周邊商業(yè)配套百安路兩旁的消費(fèi)市場(chǎng)難以支撐本項(xiàng)目立足項(xiàng)目車位配比不足對(duì)未來(lái)持續(xù)旺場(chǎng)運(yùn)營(yíng)具有一定的影響周邊商圈的影響
商圈趨向飽和難以支撐眾多的傳統(tǒng)零售商業(yè)第15頁(yè)SWOT分析[W-劣勢(shì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析劣勢(shì)分第
16
頁(yè)SWOT分析[O-機(jī)會(huì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析機(jī)會(huì)分析區(qū)域商業(yè)機(jī)會(huì)企業(yè)老板工人、年輕人消費(fèi)關(guān)聯(lián)的機(jī)會(huì)區(qū)域一帶有眾多的住宅小區(qū)及專業(yè)市場(chǎng),即企業(yè)老板、青年工人、居多,與此相適應(yīng)的商業(yè)業(yè)種尚未形成集中市場(chǎng),該業(yè)種業(yè)態(tài)有一定的基礎(chǔ);餐飲娛樂(lè)行業(yè)機(jī)會(huì)特色美食餐飲、娛樂(lè)、文化產(chǎn)業(yè)之機(jī)會(huì)周邊商圈及百安路人流,以及本地的村民、外來(lái)人員以及企業(yè)親朋友友的接待造就特色餐飲、娛樂(lè)、文體存在機(jī)會(huì)。從目前現(xiàn)有的商圈可看出端倪;主力店群的機(jī)會(huì)區(qū)域商業(yè)缺乏號(hào)召力主力店機(jī)會(huì)本區(qū)域缺乏知名品牌餐飲及主力店,即使知名度相比鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)要低,在本區(qū)域于內(nèi)仍有市場(chǎng)影響力。作為新項(xiàng)目需要一定的市場(chǎng)培育期,其位處三華商圈及牛仔專業(yè)市場(chǎng)交匯處,項(xiàng)目外部條件得天獨(dú)厚,具備打造成均安商業(yè)體標(biāo)桿。第16頁(yè)SWOT分析[O-機(jī)會(huì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析機(jī)會(huì)分第
17
頁(yè)SWOT分析[T-威脅]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析威脅分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域與區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)/本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目是百安北路與百安南路的交接處十字路口,路段決定百安大道以北的傳統(tǒng)消費(fèi)力難以嫁接;零售商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局商業(yè)業(yè)種基本齊全/不存在完全空白市場(chǎng)百貨餐飲競(jìng)爭(zhēng)格局多家超市商場(chǎng)、酒店、酒家、大排檔食肆存在區(qū)域整體的商業(yè)市場(chǎng)不斷擴(kuò)張,各細(xì)分商業(yè)越來(lái)越多,空間越來(lái)越有限;同質(zhì)化的行業(yè)逐漸增加,帶旺區(qū)域消費(fèi)的同時(shí)也必然導(dǎo)致行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。第17頁(yè)SWOT分析[T-威脅]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析威脅分第
18
頁(yè)各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析半集中商業(yè)街鋪半集中商業(yè)街鋪集中式購(gòu)物廣場(chǎng)店中店參數(shù)半集中商業(yè)街鋪購(gòu)物廣場(chǎng)商鋪/店中店實(shí)用率高,接近90%較低,僅為60%左右接受程度[投資者及經(jīng)營(yíng)者]類似步行街之類的傳統(tǒng)產(chǎn)品,投資者及經(jīng)營(yíng)者的接受度較高需要說(shuō)服引導(dǎo),經(jīng)營(yíng)者對(duì)廣場(chǎng)的認(rèn)知是一榮俱榮/一損俱損經(jīng)營(yíng)狀況/市場(chǎng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)普遍穩(wěn)定;投資風(fēng)險(xiǎn)較小在中國(guó),廣場(chǎng)商鋪開(kāi)業(yè)后90%不理想;投資風(fēng)險(xiǎn)較高間隔布局/商鋪的均好性建筑設(shè)計(jì)相對(duì)簡(jiǎn)單較易設(shè)置面積,整體均好性強(qiáng)受柱網(wǎng)或通道限制,部分內(nèi)鋪不容易合理設(shè)置,整體均好性差品類限制毋需嚴(yán)格的限制,利于招商或自營(yíng),投資與經(jīng)營(yíng)的矛盾較小有較為嚴(yán)格的品類分區(qū)限制,投資與經(jīng)營(yíng)之間的矛盾較難調(diào)和人流導(dǎo)向單向人流,但客流量比較穩(wěn)定循環(huán)式人流,但內(nèi)鋪、樓上不容易吸引客流天氣影響天氣過(guò)熱或過(guò)冷都易影響人流量,但雨天影響不大內(nèi)部設(shè)中央空調(diào),受天氣影響不大管理/運(yùn)營(yíng)費(fèi)用低較高,往往在經(jīng)營(yíng)不景氣時(shí)造成矛盾經(jīng)營(yíng)者與管理者間矛盾激化第18頁(yè)各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析半第
19
頁(yè)該區(qū)域的青年-中青年占大部分[住+外來(lái)+打工],與此相對(duì)應(yīng)的較為集中消費(fèi)存在強(qiáng)大的生存空間。相對(duì)周圍的商業(yè)經(jīng)營(yíng)較低檔次而言,本項(xiàng)目較此高出半個(gè)等級(jí)。時(shí)尚運(yùn)動(dòng)百貨、電玩城、酒吧可考慮在2.3樓,可作為次主力店作用。針對(duì)性消費(fèi)商業(yè)餐飲美食/精品百貨/時(shí)尚娛樂(lè)沒(méi)有太強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手結(jié)論:由于本項(xiàng)目所處的位置及人口相對(duì)密集度問(wèn)題,決定了目前大型傳統(tǒng)商業(yè)難以生存;另一方面作為項(xiàng)目自身及周圍社區(qū)配套不可或缺,大型及特色餐飲美食、潮流精品百貨、時(shí)尚休閑娛樂(lè)具有很強(qiáng)的影響力。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略第19頁(yè)該區(qū)域的青年-中青年占大部分[住+外來(lái)+打工第
20
頁(yè)餐飲休閑娛樂(lè)的獨(dú)立生存能力非常強(qiáng);此外也可造就人氣、創(chuàng)造商機(jī)。該品種可作為項(xiàng)目的重要物業(yè)品種。美食娛樂(lè)針對(duì)性特色餐飲例如:大型酒樓、當(dāng)?shù)丶案鞯靥厣L(fēng)味、臺(tái)北小吃等結(jié)論:美食娛樂(lè),是容易集聚人氣帶動(dòng)消費(fèi)的行業(yè)。利用項(xiàng)目靠百安北路與南路交匯一側(cè),具有路面[斷路]的特征,有利于利用劣勢(shì)變?yōu)椴惋嫷甑膬?yōu)勢(shì)。利用集中餐飲、娛樂(lè)的品牌號(hào)召集約力量,造就項(xiàng)目的特色,是本項(xiàng)目的定位要點(diǎn)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略針對(duì)性的休閑娛樂(lè)集約就是生產(chǎn)消費(fèi)力周圍的平民化娛樂(lè)較為散落,集中就足夠產(chǎn)生影響力;此外也可造就人氣、創(chuàng)造商機(jī)。該品種可作為項(xiàng)目的主力店群職能。此外,電玩城或KTV、健身、影劇院設(shè)置在四樓和四樓頂,與大型餐飲形成互補(bǔ)。第20頁(yè)餐飲休閑娛樂(lè)的獨(dú)立生存能力非常強(qiáng);此外也可造第
21
頁(yè)項(xiàng)目毗鄰牛仔專業(yè)市場(chǎng)及主干道-百安路,承運(yùn)龐大的車、人客流量。往來(lái)低消費(fèi)能力的旅客較多,但配套的形象及高檔酒樓、餐飲美食相對(duì)較少,大型酒樓、特色餐飲具備生存的空間;大型酒樓與特色餐飲美食是目前民以食為天,消費(fèi)收益率及消費(fèi)頻率最高的細(xì)分市場(chǎng),業(yè)界人士普遍認(rèn)為在中國(guó)發(fā)展餐飲美食潛力巨大、前景看好;具備較有形象和檔次的酒樓、主題餐飲在區(qū)域有增長(zhǎng)空間,作為投資的新銳品種,極具炒作的空間。大型酒樓食府大型品牌酒樓、特色餐飲需求決定供給結(jié)論:大型品牌酒樓在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)存在較大的市場(chǎng)支撐點(diǎn),且市場(chǎng)發(fā)展空間巨大,也是極受投資追捧的物業(yè);因此只作為項(xiàng)目的輔助型投資品類種,即項(xiàng)目的重要物業(yè)業(yè)態(tài)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略第21頁(yè)項(xiàng)目毗鄰牛仔專業(yè)市場(chǎng)及主干道-百安路,承運(yùn)龐第
22
頁(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位與一般的酒店不同,經(jīng)濟(jì)型酒店去除非必要的服務(wù),強(qiáng)化常規(guī)項(xiàng)目,造就性價(jià)比極高的標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)酒店;經(jīng)濟(jì)型酒店的服務(wù)對(duì)象定位非常明晰,主要針對(duì)一般商務(wù)人士、工薪階層、普通外來(lái)旅游者和學(xué)生等群體,是一種有檔次、有服務(wù)品質(zhì),而相對(duì)較為實(shí)惠的酒店類型;經(jīng)濟(jì)型酒店在國(guó)內(nèi)乃至國(guó)外的旅游城市和發(fā)達(dá)城市,大部分的開(kāi)房率超過(guò)100%;經(jīng)濟(jì)型酒店在本項(xiàng)目以城西客運(yùn)站和眾多專業(yè)市場(chǎng)所對(duì)應(yīng)的客戶群,就足以造就經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)了。品牌酒樓及特色餐飲項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析核心競(jìng)爭(zhēng)力大型酒樓、特色餐飲美食第22頁(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位與一般的酒店不同,經(jīng)濟(jì)型酒店去第
23
頁(yè)第二部分項(xiàng)目主題定位第23頁(yè)第二部分項(xiàng)目主題定位第
24
頁(yè)新均安購(gòu)物天堂、美食廣場(chǎng)項(xiàng)目總案名項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題描述銀座、高旺第24頁(yè)新均安購(gòu)物天堂、美食廣場(chǎng)項(xiàng)目總案名項(xiàng)目主題定第
25
頁(yè)主題產(chǎn)品的表現(xiàn)形式通過(guò)建筑功能布局和環(huán)境景觀的體現(xiàn)[另見(jiàn)規(guī)劃修改建議]通過(guò)建筑布局和環(huán)境設(shè)計(jì)的較多親和空間設(shè)計(jì)、健康生態(tài)理念的設(shè)計(jì)、景觀型物業(yè)的設(shè)計(jì)和場(chǎng)所的設(shè)計(jì)等來(lái)體現(xiàn)。通過(guò)街區(qū)細(xì)節(jié)來(lái)體現(xiàn)通過(guò)街區(qū)的案名、組團(tuán)名、環(huán)境標(biāo)識(shí)引導(dǎo)系統(tǒng)、景觀小品來(lái)作為街區(qū)人文的細(xì)節(jié)體現(xiàn)。通過(guò)保障體系來(lái)體現(xiàn)[見(jiàn)后期營(yíng)銷執(zhí)行方案報(bào)告]通過(guò)保障體系如商協(xié)會(huì)、經(jīng)營(yíng)成長(zhǎng)基金會(huì)、產(chǎn)銷聯(lián)盟、市場(chǎng)價(jià)格等方式體現(xiàn)。項(xiàng)目主題定位商業(yè)部分第25頁(yè)主題產(chǎn)品的表現(xiàn)形式通過(guò)建筑功能布局和環(huán)境景第
26
頁(yè)項(xiàng)目功能定位功能定位餐飲功能娛樂(lè)休閑功能
觀光游玩功能
零售百貨功能
項(xiàng)目產(chǎn)品定位第26頁(yè)項(xiàng)目功能定位功能定位餐飲功能娛樂(lè)休閑功能觀第
27
頁(yè)第三部分項(xiàng)目產(chǎn)品定位第27頁(yè)第三部分項(xiàng)目產(chǎn)品定位第
28
頁(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模劃分消費(fèi)面、投資面最大化收益原則開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略項(xiàng)目主題市場(chǎng)環(huán)境周邊的商業(yè)現(xiàn)狀餐飲功能定位購(gòu)物功能定位娛樂(lè)功能定位地塊的規(guī)劃布局地塊的功能分區(qū)整體功能定位項(xiàng)目地塊形狀人流動(dòng)線項(xiàng)目地塊價(jià)值業(yè)種的關(guān)聯(lián)性業(yè)態(tài)規(guī)模比例定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位休閑觀光功能定位第28頁(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模劃分消費(fèi)面、投資面最大化收益原則開(kāi)發(fā)第
29
頁(yè)業(yè)態(tài)選擇大型酒樓與特色餐飲美食依托周邊居住小區(qū)、牛仔市場(chǎng)、各制衣廠企事業(yè)單位、周圍的市場(chǎng)及暫住人員及外來(lái)打工一族,有存在的市場(chǎng)空間,走高檔實(shí)惠經(jīng)營(yíng)路線。品牌體驗(yàn)店、兒童主題樂(lè)園、時(shí)尚精品百貨、特色美食城、娛樂(lè)電玩城、KTV等,既填補(bǔ)區(qū)域業(yè)態(tài)空白,也能在一定程度上拉動(dòng)人氣,增加項(xiàng)目?jī)r(jià)值。超市或便利店,也是必要的生活起居職能,有而不大,精而全。項(xiàng)目產(chǎn)品定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位第29頁(yè)業(yè)態(tài)選擇大型酒樓與特色餐飲美食依托周邊居住小第
30
頁(yè)第四部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位第30頁(yè)第四部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位第
31
頁(yè)零售型傳統(tǒng)商業(yè):具有特色的大中型商家以區(qū)域外順德、佛山、廣州地區(qū)的招商引入,其余基本立足本區(qū)域至周邊鎮(zhèn)區(qū)的商家;餐飲行業(yè):順德、佛山區(qū)域及外來(lái)創(chuàng)業(yè)投資。娛樂(lè)行業(yè):同上;酒樓、電玩城、KTV:佛山、廣州及東莞、深圳地區(qū);品牌餐飲、百貨:珠三角地區(qū)及外地拓展市場(chǎng)份額商家。經(jīng)營(yíng)者來(lái)源分析商鋪經(jīng)營(yíng)投資者主要目標(biāo)客戶定位第31頁(yè)零售型傳統(tǒng)商業(yè):具有特色的大中型商家以區(qū)域外第
32
頁(yè)主要業(yè)態(tài)品種設(shè)定特色餐飲·主題餐飲、超市部分
品牌餐飲、營(yíng)業(yè)廳·珠寶手飾、手表化妝·快時(shí)尚、超市入口影院、甜品/飲料店·電玩城/KTV、健身娛樂(lè)(四樓頂影劇院)3F4F1F2F超市部分·時(shí)尚百貨·兒童項(xiàng)目(主題樂(lè)園、兒童百貨)P停車場(chǎng)一樓周邊第32頁(yè)主要業(yè)態(tài)品種設(shè)定特色餐飲·主題餐飲、超市一樓布局圖一樓布局圖一樓設(shè)定核心商家:餐飲商家。主力店:無(wú)花優(yōu)品,快時(shí)尚作用一樓設(shè)定核心商家:餐飲商家。一樓商家設(shè)定核心商家:餐飲商家。主力店:無(wú)花優(yōu)品,快時(shí)尚作用:提升商場(chǎng)整體檔次,拉動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)。一樓商家設(shè)定核心商家:餐飲商家。一樓布局解釋1、作為商業(yè)綜合體,美觀、大氣商業(yè)氛圍,合理的品牌落位方式,將帶來(lái)良好的購(gòu)物氛圍,從而提升商業(yè)體的總體價(jià)值。2、1樓作為商業(yè)體的核心價(jià)值體現(xiàn),除了要帶來(lái)租金收益外,還要帶來(lái)無(wú)形價(jià)值。3、圓弧性的動(dòng)線設(shè)計(jì)是現(xiàn)在商業(yè)體主要設(shè)計(jì)方式,這種設(shè)計(jì)方式美觀大方,并且可以避免磕碰。4、1樓大商家可以整體提升商業(yè)布局中的協(xié)調(diào)性,并且可以提升整體視覺(jué)感官。一樓布局解釋1、作為商業(yè)綜合體,美觀、大氣商業(yè)氛圍,合理的品二樓布局圖二樓布局圖二樓商家設(shè)定主力店:生活超市核心商家:兒童業(yè)態(tài)布局說(shuō)明:超市是商業(yè)中不可或缺的部分
兒童是體驗(yàn)式商業(yè)的核心部分二樓商家設(shè)定主力店:生活超市二樓布局解釋1、商業(yè)中的主力店首推超市,隨著超市在市場(chǎng)中地位的走高,價(jià)格也隨之下降,但是超市周邊鋪位價(jià)格卻隨之升高。2、兒童業(yè)態(tài)是現(xiàn)在體驗(yàn)式商業(yè)的核心,為商業(yè)中不可或缺的部分,兒童業(yè)態(tài)行規(guī)是采用扣點(diǎn)模式,雖然前期收益有限,但是隨著商場(chǎng)的發(fā)展,其收益卻可大大提升。二樓布局解釋1、商業(yè)中的主力店首推超市,隨著超市在市場(chǎng)中地位三樓布局圖三樓布局圖三樓商家設(shè)定1、主力店:超市部分2、核心店:特色餐飲3、布局說(shuō)明:餐飲是現(xiàn)代商業(yè)的主流趨勢(shì)
三樓商家設(shè)定1、主力店:超市部分三樓布局解釋1、感應(yīng)游戲價(jià)格不高,雖然采用免費(fèi)的方式,但是卻能有效避免商業(yè)中的死角位2、現(xiàn)在餐飲由于價(jià)格問(wèn)題,都在降低租賃面積,故此給出200-500方的規(guī)劃設(shè)計(jì)三樓布局解釋1、感應(yīng)游戲價(jià)格不高,雖然采用免費(fèi)的方式,但是卻四樓布局圖四樓布局圖四樓商家設(shè)定1、主力店:KTV、社區(qū)影院2、核心店:KTV、社區(qū)影院3、布局說(shuō)明:KTV、影院已成為時(shí)尚市場(chǎng)新潮流
四樓商家設(shè)定1、主力店:KTV、社區(qū)影院四樓布局解釋1、KTV位于商業(yè)頂層區(qū)域,時(shí)尚的量版主題包間,能有效的吸引來(lái)自周邊年輕一帶的消費(fèi)者。2、社區(qū)影院成為了現(xiàn)代人一種娛樂(lè)休閑方式,被越來(lái)越多的人推崇,也成為了人們文化生活中的重要組成部分四樓布局解釋1、KTV位于商業(yè)頂層區(qū)域,時(shí)尚的量版主題包間,第
46
頁(yè)第五部分租金定位建議第46頁(yè)第五部分租金定位建議第
47
頁(yè)一般來(lái)說(shuō),租賃良好的項(xiàng)目,其價(jià)格走勢(shì)應(yīng)遵從“低開(kāi)高走,適時(shí)浮動(dòng)”的原則。同時(shí),價(jià)格對(duì)應(yīng)的租金對(duì)經(jīng)營(yíng)者而言,應(yīng)起到放水養(yǎng)魚(yú)的良好效果。項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)價(jià)格應(yīng)相對(duì)較低,為項(xiàng)目預(yù)留一個(gè)價(jià)格上調(diào)的空間,較為符合租賃規(guī)律和市場(chǎng)追漲殺跌的投資心理行為,同時(shí)也是根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)者的投資能力為投資欲望、租賃進(jìn)度等因素隨時(shí)調(diào)整。針對(duì)目前的市場(chǎng)情況,我們有必要與其進(jìn)行價(jià)格的對(duì)比分析,為項(xiàng)目提供參考。商鋪不同于住宅。商鋪的價(jià)格可比性低,雖然兩者皆具有固定性、唯一性,但不可能有兩個(gè)完全相同的物業(yè),由于每一個(gè)商鋪的位置不同,即使在同一路段,十字路街口與核心(三華)商圈的價(jià)格仍可能有天淵之別,更別說(shuō)不同區(qū)域,不同商圈之間的比較了。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位商業(yè)部分項(xiàng)目定價(jià)規(guī)劃第47頁(yè)一般來(lái)說(shuō),租賃良好的項(xiàng)目,其價(jià)格走勢(shì)應(yīng)遵從“第
48
頁(yè)項(xiàng)目租金參數(shù)分析一般的商業(yè)項(xiàng)目定價(jià)主要是通過(guò)兩種方法對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行科學(xué)的定價(jià)。一種為市場(chǎng)對(duì)比定價(jià)法,一種為租金推算法;
鑒于本項(xiàng)目周邊主要是周邊的商圈及街鋪[首層],針對(duì)本項(xiàng)目的二三、四層有相對(duì)可比項(xiàng)目,所以我司認(rèn)為應(yīng)該采用結(jié)合市場(chǎng),進(jìn)行租金推算法雙結(jié)合的辦法針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位商業(yè)部分第48頁(yè)項(xiàng)目租金參數(shù)分析一般的商業(yè)項(xiàng)目定價(jià)主要是通周邊高檔社區(qū)參考—均安新城
均安新城主要以尚墅君庭、恒翠豪庭、現(xiàn)代名邸、南湖花園、公園1號(hào)、都市經(jīng)典等住宅沿街商鋪?zhàn)鳛榻M成。區(qū)域內(nèi)主要以社區(qū)需求商業(yè)為主,包括美宜佳超市、藥店、教育機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)中介公司等。區(qū)域人、車流量較大;交通便捷,住宅商鋪以自行銷售為主。項(xiàng)目所輻射區(qū)域內(nèi)可比商業(yè)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位周邊高檔社區(qū)參考—均安新城均安新城主要以尚墅君庭、恒翠核心商業(yè)圈參考——三華商業(yè)圈三華商業(yè)圈是由建安路、錦安路、宏安路、保安路、泰安路、均欖路組合而成,是目前均安最成熟繁華、業(yè)態(tài)組合豐富、商業(yè)氛圍較濃厚的一個(gè)商業(yè)區(qū)。區(qū)域內(nèi)除了幾條最重要的核心商業(yè)路,還聚集了天福源商業(yè)廣場(chǎng)、三華商業(yè)廣場(chǎng)、均安大酒店、零售百貨廣場(chǎng)、菜市場(chǎng)等。錦安路宏安路建安路項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位核心商業(yè)圈參考——三華商業(yè)圈三華商業(yè)圈是由建安路、錦安路、宏三華商業(yè)圈之匯總分析參考名稱租金水平(元/㎡)租賃政策業(yè)態(tài)組合錦安路100-150租期3年,年遞增10%。品牌運(yùn)動(dòng)裝、鞋、服飾、文具、手機(jī)、玉器等宏安路100-300租期3年,年遞增10%,轉(zhuǎn)讓費(fèi)10-20萬(wàn)。品牌男裝、通訊手機(jī)、體彩、飲品等。建安路100-150租期3年,年遞增10%。服裝、電器、手機(jī)、發(fā)廊等。三華購(gòu)物廣場(chǎng)1000-3000元/卡位,4㎡/卡位租期3年、年遞增10%二樓超市、服裝三華服裝商場(chǎng)150-250租期2年鞋包、服裝、精品天源購(gòu)物廣場(chǎng)100-250租期3年,年遞增10%。一樓:服裝、黃金珠寶、化妝品、手表、手機(jī)、藥店二樓:超市三樓:服裝、皮鞋、床上用品等嘉都購(gòu)物廣場(chǎng)1500㎡超市、經(jīng)營(yíng)較慘淡項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位三華商業(yè)圈之匯總分析參考名稱租金水平(元/㎡)租賃政策業(yè)態(tài)組專業(yè)市場(chǎng)商圈參考——牛仔商業(yè)城圈
富安國(guó)際牛仔城是均安鎮(zhèn)為推動(dòng)牛仔紡織服裝行業(yè)發(fā)展專門搭造的牛仔面料、輔料、成衣展示與交易的平臺(tái)。建筑總面積約15萬(wàn)平方米,占地總面積近20萬(wàn)平方米,設(shè)置商鋪400多個(gè)商鋪;商品房、寫字樓800多套??偼顿Y1.23億元。是目前己發(fā)展成為國(guó)內(nèi)最大、最高檔次、專業(yè)性最強(qiáng)的牛仔面料專業(yè)市場(chǎng)之一。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位專業(yè)市場(chǎng)商圈參考——牛仔商業(yè)城圈富安國(guó)際牛仔城是均安鎮(zhèn)為第
53
頁(yè)樓層定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,我司對(duì)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)樓層價(jià)位層差系數(shù)初步確定如下:項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位商業(yè)部分樓層建筑面積(㎡)租金均價(jià)(約元)租金總額(約萬(wàn))備注首層4260100-12542-53萬(wàn)視定業(yè)態(tài)商家而調(diào)整二層384180-9530-35萬(wàn)三層384160-7523-27萬(wàn)四層417140-5516-22萬(wàn)總價(jià)16113280-340111-137萬(wàn)本次測(cè)算為靜態(tài)最大收益(100%出租)。按照上述[保守與樂(lè)觀]測(cè)算預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的月租金總額在111-137萬(wàn)之間;年租金總額在1332萬(wàn)-1644萬(wàn)之間。(注:以上僅供參考,如未考慮周全,敬請(qǐng)?zhí)峒靶拚。┑?3頁(yè)樓層定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,我司對(duì)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)樓第
54
頁(yè)客戶的成功才是我們永遠(yuǎn)追求的桂冠是檢驗(yàn)我們的實(shí)力見(jiàn)證!領(lǐng)跑者商業(yè)策劃全力以赴做到最好
!第54頁(yè)客戶的成功才是我們永遠(yuǎn)追求的桂冠第
55
頁(yè)[引領(lǐng)時(shí)尚財(cái)富引擎]順德銀座高旺商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目·系列報(bào)告佛山順德均安項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及招商定位建議報(bào)告[領(lǐng)跑者商業(yè)策劃]第1頁(yè)[引領(lǐng)時(shí)尚財(cái)富引擎]順德銀座高旺商業(yè)廣場(chǎng)第
56
頁(yè)前言·思路決定出路這是一片充滿了荊棘與理想的土壤劍走偏鋒,顛覆傳統(tǒng)是這片土壤在現(xiàn)實(shí)的狹縫中得以生根發(fā)芽的唯一出路悉心的耕耘與扶植,種子方能在這片土壤中開(kāi)花結(jié)果第2頁(yè)前言·思路決定出路這是一片充滿了荊棘與理想第
57
頁(yè)目錄第二部分
項(xiàng)目主題定位第一部分項(xiàng)目研究及競(jìng)爭(zhēng)分析第四部分
商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位第三部分
項(xiàng)目產(chǎn)品定位第五部分
項(xiàng)目租金建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位第3頁(yè)目錄第二部分 項(xiàng)目主題定位第一部分項(xiàng)目研究及競(jìng)第
58
頁(yè)第一部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析第4頁(yè)第一部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析(一)市場(chǎng)研究:宏觀環(huán)境分析:經(jīng)濟(jì)概況:全鎮(zhèn)共有工商企業(yè)5000多戶,其中工業(yè)企業(yè)近2000家,以牛仔紡織服裝作為支柱產(chǎn)業(yè),著重打造“均安牛仔”和“李小龍旅游度假”兩大品牌,借著順德整體規(guī)劃,打造具有嶺南特色的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城。2011年,全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值221.5億元,同比增長(zhǎng)16.08%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資22.08億元,同比增長(zhǎng)12.46。
行政劃分及人口數(shù)量:均安鎮(zhèn)位于順德西南部,是佛山、中山、江門三市的交界點(diǎn)。全鎮(zhèn)下轄8個(gè)居委會(huì)和5個(gè)村委會(huì),總面積81.3平方公里,常住人口10萬(wàn)多人,流動(dòng)人口5萬(wàn)多人,旅居海外和港澳臺(tái)的鄉(xiāng)親4萬(wàn)多人。(一)市場(chǎng)研究:宏觀環(huán)境分析:經(jīng)濟(jì)概況:全鎮(zhèn)共有工商企業(yè)501、交通狀況:佛山一環(huán)南拓-往禪桂城區(qū)橫八快九-往勒流均杏路-往杏壇珠二環(huán)快速路-往廣州等地橫九快速-往江門百安路-往珠海二環(huán)路-連橫九與百安路高富路-往容桂和大良便捷完善的交通,構(gòu)筑城市生活網(wǎng)絡(luò)。融入佛山順德各街鎮(zhèn)半小時(shí)乃至珠三角一小時(shí)生活圈。1、交通狀況:佛山一環(huán)南拓-往禪桂城區(qū)便捷完善的交通,構(gòu)筑城2、區(qū)域市場(chǎng)概況掃描:均安以百安路貫穿南北,上中下段把城市劃分為三重商圈,雖實(shí)際距離較近,但從商業(yè)特征可分為均安新城、三華商圈以及牛仔專業(yè)市場(chǎng)商圈。百安路2、區(qū)域市場(chǎng)概況掃描:均安以百安路貫穿南北,上中下段6、項(xiàng)目區(qū)域商圈位置及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第
62
頁(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析本案本案位處于均安三華商圈與牛仔專業(yè)市場(chǎng)交匯處,地理位置優(yōu)越,交通便利。周邊商業(yè)配套成熟完善,商業(yè)氛圍濃厚。本項(xiàng)目商業(yè)建筑面積為16113.6㎡,其中首層建筑面積為4259.88㎡,二層及三層的建筑面積都是3841.11㎡,四層建筑面積為4171.51㎡。配有150個(gè)左右的停車位。6、項(xiàng)目區(qū)域商圈位置及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第8頁(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析本案第
63
頁(yè)7、城市衛(wèi)星成像分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析均安總?cè)丝诔^(guò)15萬(wàn)人 其中:常駐人口69%
外來(lái)暫住人口31%
均安以百安路貫穿南北,上中下段把城市劃分為三重商圈,雖實(shí)際距離較近,但從商業(yè)特征可分為均安新城、三華商圈以及牛仔專業(yè)市場(chǎng)商圈。第9頁(yè)7、城市衛(wèi)星成像分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析均安總?cè)丝诔?xiàng)目現(xiàn)階段工程進(jìn)度外立面具備對(duì)外形象展示,毗鄰主干道廣告昭示性強(qiáng)!內(nèi)部工程主體結(jié)構(gòu)基本完工,等待進(jìn)場(chǎng)裝修及形象效果包裝。項(xiàng)目現(xiàn)階段工程進(jìn)度外立面具備對(duì)外形象展示,毗鄰主干道廣告昭示項(xiàng)目核心價(jià)值分析市場(chǎng)啟發(fā)發(fā)展定位?區(qū)域價(jià)值資源條件消費(fèi)需求市場(chǎng)渴望新型物業(yè)的出現(xiàn),業(yè)態(tài)的差異化及品牌化將決定項(xiàng)目的檔次高低。區(qū)域價(jià)值的凸顯,周邊商業(yè)配套突出,氛圍濃厚,均安最繁華核心商業(yè)圈地帶。消費(fèi)需求和高端消費(fèi)需求日益提高的意識(shí),對(duì)品牌化及體驗(yàn)式消費(fèi)的渴望。得天獨(dú)厚的商業(yè)環(huán)境,高端豪華的內(nèi)部裝修,及硬件配套的支持。項(xiàng)目核心價(jià)值分析市場(chǎng)啟發(fā)發(fā)展定位區(qū)域價(jià)值資源條件消費(fèi)需求市場(chǎng)整體市場(chǎng)啟發(fā)宏觀環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)國(guó)家培育專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平的提高將繁衍出大批的高端消費(fèi)群體商業(yè)開(kāi)始走向規(guī)范成熟,品牌消費(fèi)需求巨大,缺乏高檔消費(fèi)商業(yè)體,外流客戶嚴(yán)重區(qū)域缺乏和市場(chǎng)需求吸引高檔次、規(guī)模大、有品牌及信譽(yù)口碑的商業(yè)體,存在市場(chǎng)空白點(diǎn)。目前均安迫切渴望出現(xiàn)新型主題購(gòu)物中心引領(lǐng)高端消費(fèi)需求。業(yè)態(tài)差異化及品牌高檔化的商業(yè)體項(xiàng)目將迅速聚集均安消費(fèi)群體,引爆市場(chǎng)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析整體市場(chǎng)啟發(fā)宏觀環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)國(guó)家培育專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)開(kāi)始走向規(guī)范第
67
頁(yè)市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上的競(jìng)爭(zhēng)分析是項(xiàng)目定位最重要的依據(jù)和手段:項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)·Strengths項(xiàng)目劣勢(shì)·Weaknesses項(xiàng)目機(jī)會(huì)·Opportunities項(xiàng)目威脅·Threats競(jìng)爭(zhēng)分析綜述SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析第13頁(yè)市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上的競(jìng)爭(zhēng)分析是項(xiàng)目定位最重要的依第
68
頁(yè)SWOT分析[S-優(yōu)勢(shì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)勢(shì)分析位置優(yōu)越、交通便利緊臨均安街區(qū)的主干道-百安南路268省道項(xiàng)目規(guī)模大、形象展示佳具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模、整體形象展示較好項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃較好項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)及布局合理規(guī)范周邊居住商業(yè)集中周邊有成熟社區(qū)、商業(yè)消費(fèi)有足夠空間外來(lái)民工逐年遞增隨著牛仔專業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展及成熟第14頁(yè)SWOT分析[S-優(yōu)勢(shì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)勢(shì)分第
69
頁(yè)SWOT分析[W-劣勢(shì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析劣勢(shì)分析區(qū)域輻射范圍小水道及百安路的阻隔項(xiàng)目輻射力度有限項(xiàng)目周邊商業(yè)配套百安路兩旁的消費(fèi)市場(chǎng)難以支撐本項(xiàng)目立足項(xiàng)目車位配比不足對(duì)未來(lái)持續(xù)旺場(chǎng)運(yùn)營(yíng)具有一定的影響周邊商圈的影響
商圈趨向飽和難以支撐眾多的傳統(tǒng)零售商業(yè)第15頁(yè)SWOT分析[W-劣勢(shì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析劣勢(shì)分第
70
頁(yè)SWOT分析[O-機(jī)會(huì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析機(jī)會(huì)分析區(qū)域商業(yè)機(jī)會(huì)企業(yè)老板工人、年輕人消費(fèi)關(guān)聯(lián)的機(jī)會(huì)區(qū)域一帶有眾多的住宅小區(qū)及專業(yè)市場(chǎng),即企業(yè)老板、青年工人、居多,與此相適應(yīng)的商業(yè)業(yè)種尚未形成集中市場(chǎng),該業(yè)種業(yè)態(tài)有一定的基礎(chǔ);餐飲娛樂(lè)行業(yè)機(jī)會(huì)特色美食餐飲、娛樂(lè)、文化產(chǎn)業(yè)之機(jī)會(huì)周邊商圈及百安路人流,以及本地的村民、外來(lái)人員以及企業(yè)親朋友友的接待造就特色餐飲、娛樂(lè)、文體存在機(jī)會(huì)。從目前現(xiàn)有的商圈可看出端倪;主力店群的機(jī)會(huì)區(qū)域商業(yè)缺乏號(hào)召力主力店機(jī)會(huì)本區(qū)域缺乏知名品牌餐飲及主力店,即使知名度相比鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)要低,在本區(qū)域于內(nèi)仍有市場(chǎng)影響力。作為新項(xiàng)目需要一定的市場(chǎng)培育期,其位處三華商圈及牛仔專業(yè)市場(chǎng)交匯處,項(xiàng)目外部條件得天獨(dú)厚,具備打造成均安商業(yè)體標(biāo)桿。第16頁(yè)SWOT分析[O-機(jī)會(huì)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析機(jī)會(huì)分第
71
頁(yè)SWOT分析[T-威脅]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析威脅分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域與區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)/本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目是百安北路與百安南路的交接處十字路口,路段決定百安大道以北的傳統(tǒng)消費(fèi)力難以嫁接;零售商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局商業(yè)業(yè)種基本齊全/不存在完全空白市場(chǎng)百貨餐飲競(jìng)爭(zhēng)格局多家超市商場(chǎng)、酒店、酒家、大排檔食肆存在區(qū)域整體的商業(yè)市場(chǎng)不斷擴(kuò)張,各細(xì)分商業(yè)越來(lái)越多,空間越來(lái)越有限;同質(zhì)化的行業(yè)逐漸增加,帶旺區(qū)域消費(fèi)的同時(shí)也必然導(dǎo)致行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。第17頁(yè)SWOT分析[T-威脅]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析威脅分第
72
頁(yè)各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析半集中商業(yè)街鋪半集中商業(yè)街鋪集中式購(gòu)物廣場(chǎng)店中店參數(shù)半集中商業(yè)街鋪購(gòu)物廣場(chǎng)商鋪/店中店實(shí)用率高,接近90%較低,僅為60%左右接受程度[投資者及經(jīng)營(yíng)者]類似步行街之類的傳統(tǒng)產(chǎn)品,投資者及經(jīng)營(yíng)者的接受度較高需要說(shuō)服引導(dǎo),經(jīng)營(yíng)者對(duì)廣場(chǎng)的認(rèn)知是一榮俱榮/一損俱損經(jīng)營(yíng)狀況/市場(chǎng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)普遍穩(wěn)定;投資風(fēng)險(xiǎn)較小在中國(guó),廣場(chǎng)商鋪開(kāi)業(yè)后90%不理想;投資風(fēng)險(xiǎn)較高間隔布局/商鋪的均好性建筑設(shè)計(jì)相對(duì)簡(jiǎn)單較易設(shè)置面積,整體均好性強(qiáng)受柱網(wǎng)或通道限制,部分內(nèi)鋪不容易合理設(shè)置,整體均好性差品類限制毋需嚴(yán)格的限制,利于招商或自營(yíng),投資與經(jīng)營(yíng)的矛盾較小有較為嚴(yán)格的品類分區(qū)限制,投資與經(jīng)營(yíng)之間的矛盾較難調(diào)和人流導(dǎo)向單向人流,但客流量比較穩(wěn)定循環(huán)式人流,但內(nèi)鋪、樓上不容易吸引客流天氣影響天氣過(guò)熱或過(guò)冷都易影響人流量,但雨天影響不大內(nèi)部設(shè)中央空調(diào),受天氣影響不大管理/運(yùn)營(yíng)費(fèi)用低較高,往往在經(jīng)營(yíng)不景氣時(shí)造成矛盾經(jīng)營(yíng)者與管理者間矛盾激化第18頁(yè)各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析半第
73
頁(yè)該區(qū)域的青年-中青年占大部分[住+外來(lái)+打工],與此相對(duì)應(yīng)的較為集中消費(fèi)存在強(qiáng)大的生存空間。相對(duì)周圍的商業(yè)經(jīng)營(yíng)較低檔次而言,本項(xiàng)目較此高出半個(gè)等級(jí)。時(shí)尚運(yùn)動(dòng)百貨、電玩城、酒吧可考慮在2.3樓,可作為次主力店作用。針對(duì)性消費(fèi)商業(yè)餐飲美食/精品百貨/時(shí)尚娛樂(lè)沒(méi)有太強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手結(jié)論:由于本項(xiàng)目所處的位置及人口相對(duì)密集度問(wèn)題,決定了目前大型傳統(tǒng)商業(yè)難以生存;另一方面作為項(xiàng)目自身及周圍社區(qū)配套不可或缺,大型及特色餐飲美食、潮流精品百貨、時(shí)尚休閑娛樂(lè)具有很強(qiáng)的影響力。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略第19頁(yè)該區(qū)域的青年-中青年占大部分[住+外來(lái)+打工第
74
頁(yè)餐飲休閑娛樂(lè)的獨(dú)立生存能力非常強(qiáng);此外也可造就人氣、創(chuàng)造商機(jī)。該品種可作為項(xiàng)目的重要物業(yè)品種。美食娛樂(lè)針對(duì)性特色餐飲例如:大型酒樓、當(dāng)?shù)丶案鞯靥厣L(fēng)味、臺(tái)北小吃等結(jié)論:美食娛樂(lè),是容易集聚人氣帶動(dòng)消費(fèi)的行業(yè)。利用項(xiàng)目靠百安北路與南路交匯一側(cè),具有路面[斷路]的特征,有利于利用劣勢(shì)變?yōu)椴惋嫷甑膬?yōu)勢(shì)。利用集中餐飲、娛樂(lè)的品牌號(hào)召集約力量,造就項(xiàng)目的特色,是本項(xiàng)目的定位要點(diǎn)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略針對(duì)性的休閑娛樂(lè)集約就是生產(chǎn)消費(fèi)力周圍的平民化娛樂(lè)較為散落,集中就足夠產(chǎn)生影響力;此外也可造就人氣、創(chuàng)造商機(jī)。該品種可作為項(xiàng)目的主力店群職能。此外,電玩城或KTV、健身、影劇院設(shè)置在四樓和四樓頂,與大型餐飲形成互補(bǔ)。第20頁(yè)餐飲休閑娛樂(lè)的獨(dú)立生存能力非常強(qiáng);此外也可造第
75
頁(yè)項(xiàng)目毗鄰牛仔專業(yè)市場(chǎng)及主干道-百安路,承運(yùn)龐大的車、人客流量。往來(lái)低消費(fèi)能力的旅客較多,但配套的形象及高檔酒樓、餐飲美食相對(duì)較少,大型酒樓、特色餐飲具備生存的空間;大型酒樓與特色餐飲美食是目前民以食為天,消費(fèi)收益率及消費(fèi)頻率最高的細(xì)分市場(chǎng),業(yè)界人士普遍認(rèn)為在中國(guó)發(fā)展餐飲美食潛力巨大、前景看好;具備較有形象和檔次的酒樓、主題餐飲在區(qū)域有增長(zhǎng)空間,作為投資的新銳品種,極具炒作的空間。大型酒樓食府大型品牌酒樓、特色餐飲需求決定供給結(jié)論:大型品牌酒樓在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)存在較大的市場(chǎng)支撐點(diǎn),且市場(chǎng)發(fā)展空間巨大,也是極受投資追捧的物業(yè);因此只作為項(xiàng)目的輔助型投資品類種,即項(xiàng)目的重要物業(yè)業(yè)態(tài)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)品種的競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)策略第21頁(yè)項(xiàng)目毗鄰牛仔專業(yè)市場(chǎng)及主干道-百安路,承運(yùn)龐第
76
頁(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位與一般的酒店不同,經(jīng)濟(jì)型酒店去除非必要的服務(wù),強(qiáng)化常規(guī)項(xiàng)目,造就性價(jià)比極高的標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)酒店;經(jīng)濟(jì)型酒店的服務(wù)對(duì)象定位非常明晰,主要針對(duì)一般商務(wù)人士、工薪階層、普通外來(lái)旅游者和學(xué)生等群體,是一種有檔次、有服務(wù)品質(zhì),而相對(duì)較為實(shí)惠的酒店類型;經(jīng)濟(jì)型酒店在國(guó)內(nèi)乃至國(guó)外的旅游城市和發(fā)達(dá)城市,大部分的開(kāi)房率超過(guò)100%;經(jīng)濟(jì)型酒店在本項(xiàng)目以城西客運(yùn)站和眾多專業(yè)市場(chǎng)所對(duì)應(yīng)的客戶群,就足以造就經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)了。品牌酒樓及特色餐飲項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析核心競(jìng)爭(zhēng)力大型酒樓、特色餐飲美食第22頁(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位與一般的酒店不同,經(jīng)濟(jì)型酒店去第
77
頁(yè)第二部分項(xiàng)目主題定位第23頁(yè)第二部分項(xiàng)目主題定位第
78
頁(yè)新均安購(gòu)物天堂、美食廣場(chǎng)項(xiàng)目總案名項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題描述銀座、高旺第24頁(yè)新均安購(gòu)物天堂、美食廣場(chǎng)項(xiàng)目總案名項(xiàng)目主題定第
79
頁(yè)主題產(chǎn)品的表現(xiàn)形式通過(guò)建筑功能布局和環(huán)境景觀的體現(xiàn)[另見(jiàn)規(guī)劃修改建議]通過(guò)建筑布局和環(huán)境設(shè)計(jì)的較多親和空間設(shè)計(jì)、健康生態(tài)理念的設(shè)計(jì)、景觀型物業(yè)的設(shè)計(jì)和場(chǎng)所的設(shè)計(jì)等來(lái)體現(xiàn)。通過(guò)街區(qū)細(xì)節(jié)來(lái)體現(xiàn)通過(guò)街區(qū)的案名、組團(tuán)名、環(huán)境標(biāo)識(shí)引導(dǎo)系統(tǒng)、景觀小品來(lái)作為街區(qū)人文的細(xì)節(jié)體現(xiàn)。通過(guò)保障體系來(lái)體現(xiàn)[見(jiàn)后期營(yíng)銷執(zhí)行方案報(bào)告]通過(guò)保障體系如商協(xié)會(huì)、經(jīng)營(yíng)成長(zhǎng)基金會(huì)、產(chǎn)銷聯(lián)盟、市場(chǎng)價(jià)格等方式體現(xiàn)。項(xiàng)目主題定位商業(yè)部分第25頁(yè)主題產(chǎn)品的表現(xiàn)形式通過(guò)建筑功能布局和環(huán)境景第
80
頁(yè)項(xiàng)目功能定位功能定位餐飲功能娛樂(lè)休閑功能
觀光游玩功能
零售百貨功能
項(xiàng)目產(chǎn)品定位第26頁(yè)項(xiàng)目功能定位功能定位餐飲功能娛樂(lè)休閑功能觀第
81
頁(yè)第三部分項(xiàng)目產(chǎn)品定位第27頁(yè)第三部分項(xiàng)目產(chǎn)品定位第
82
頁(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模劃分消費(fèi)面、投資面最大化收益原則開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略項(xiàng)目主題市場(chǎng)環(huán)境周邊的商業(yè)現(xiàn)狀餐飲功能定位購(gòu)物功能定位娛樂(lè)功能定位地塊的規(guī)劃布局地塊的功能分區(qū)整體功能定位項(xiàng)目地塊形狀人流動(dòng)線項(xiàng)目地塊價(jià)值業(yè)種的關(guān)聯(lián)性業(yè)態(tài)規(guī)模比例定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位休閑觀光功能定位第28頁(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模劃分消費(fèi)面、投資面最大化收益原則開(kāi)發(fā)第
83
頁(yè)業(yè)態(tài)選擇大型酒樓與特色餐飲美食依托周邊居住小區(qū)、牛仔市場(chǎng)、各制衣廠企事業(yè)單位、周圍的市場(chǎng)及暫住人員及外來(lái)打工一族,有存在的市場(chǎng)空間,走高檔實(shí)惠經(jīng)營(yíng)路線。品牌體驗(yàn)店、兒童主題樂(lè)園、時(shí)尚精品百貨、特色美食城、娛樂(lè)電玩城、KTV等,既填補(bǔ)區(qū)域業(yè)態(tài)空白,也能在一定程度上拉動(dòng)人氣,增加項(xiàng)目?jī)r(jià)值。超市或便利店,也是必要的生活起居職能,有而不大,精而全。項(xiàng)目產(chǎn)品定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位第29頁(yè)業(yè)態(tài)選擇大型酒樓與特色餐飲美食依托周邊居住小第
84
頁(yè)第四部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位第30頁(yè)第四部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位第
85
頁(yè)零售型傳統(tǒng)商業(yè):具有特色的大中型商家以區(qū)域外順德、佛山、廣州地區(qū)的招商引入,其余基本立足本區(qū)域至周邊鎮(zhèn)區(qū)的商家;餐飲行業(yè):順德、佛山區(qū)域及外來(lái)創(chuàng)業(yè)投資。娛樂(lè)行業(yè):同上;酒樓、電玩城、KTV:佛山、廣州及東莞、深圳地區(qū);品牌餐飲、百貨:珠三角地區(qū)及外地拓展市場(chǎng)份額商家。經(jīng)營(yíng)者來(lái)源分析商鋪經(jīng)營(yíng)投資者主要目標(biāo)客戶定位第31頁(yè)零售型傳統(tǒng)商業(yè):具有特色的大中型商家以區(qū)域外第
86
頁(yè)主要業(yè)態(tài)品種設(shè)定特色餐飲·主題餐飲、超市部分
品牌餐飲、營(yíng)業(yè)廳·珠寶手飾、手表化妝·快時(shí)尚、超市入口影院、甜品/飲料店·電玩城/KTV、健身娛樂(lè)(四樓頂影劇院)3F4F1F2F超市部分·時(shí)尚百貨·兒童項(xiàng)目(主題樂(lè)園、兒童百貨)P停車場(chǎng)一樓周邊第32頁(yè)主要業(yè)態(tài)品種設(shè)定特色餐飲·主題餐飲、超市一樓布局圖一樓布局圖一樓設(shè)定核心商家:餐飲商家。主力店:無(wú)花優(yōu)品,快時(shí)尚作用一樓設(shè)定核心商家:餐飲商家。一樓商家設(shè)定核心商家:餐飲商家。主力店:無(wú)花優(yōu)品,快時(shí)尚作用:提升商場(chǎng)整體檔次,拉動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)。一樓商家設(shè)定核心商家:餐飲商家。一樓布局解釋1、作為商業(yè)綜合體,美觀、大氣商業(yè)氛圍,合理的品牌落位方式,將帶來(lái)良好的購(gòu)物氛圍,從而提升商業(yè)體的總體價(jià)值。2、1樓作為商業(yè)體的核心價(jià)值體現(xiàn),除了要帶來(lái)租金收益外,還要帶來(lái)無(wú)形價(jià)值。3、圓弧性的動(dòng)線設(shè)計(jì)是現(xiàn)在商業(yè)體主要設(shè)計(jì)方式,這種設(shè)計(jì)方式美觀大方,并且可以避免磕碰。4、1樓大商家可以整體提升商業(yè)布局中的協(xié)調(diào)性,并且可以提升整體視覺(jué)感官。一樓布局解釋1、作為商業(yè)綜合體,美觀、大氣商業(yè)氛圍,合理的品二樓布局圖二樓布局圖二樓商家設(shè)定主力店:生活超市核心商家:兒童業(yè)態(tài)布局說(shuō)明:超市是商業(yè)中不可或缺的部分
兒童是體驗(yàn)式商業(yè)的核心部分二樓商家設(shè)定主力店:生活超市二樓布局解釋1、商業(yè)中的主力店首推超市,隨著超市在市場(chǎng)中地位的走高,價(jià)格也隨之下降,但是超市周邊鋪位價(jià)格卻隨之升高。2、兒童業(yè)態(tài)是現(xiàn)在體驗(yàn)式商業(yè)的核心,為商業(yè)中不可或缺的部分,兒童業(yè)態(tài)行規(guī)是采用扣點(diǎn)模式,雖然前期收益有限,但是隨著商場(chǎng)的發(fā)展,其收益卻可大大提升。二樓布局解釋1、商業(yè)中的主力店首推超市,隨著超市在市場(chǎng)中地位三樓布局圖三樓布局圖三樓商家設(shè)定1、主力店:超市部分2、核心店:特色餐飲3、布局說(shuō)明:餐飲是現(xiàn)代商業(yè)的主流趨勢(shì)
三樓商家設(shè)定1、主力店:超市部分三樓布局解釋1、感應(yīng)游戲價(jià)格不高,雖然采用免費(fèi)的方式,但是卻能有效避免商業(yè)中的死角位2、現(xiàn)在餐飲由于價(jià)格問(wèn)題,都在降低租賃面積,故此給出200-500方的規(guī)劃設(shè)計(jì)三樓布局解釋1、感應(yīng)游戲價(jià)格不高,雖然采用免費(fèi)的方式,但是卻四樓布局圖四樓布局圖四樓商家設(shè)定1、主力店:KTV、社區(qū)影院2、核心店:KTV、社區(qū)影院3、布局說(shuō)明:KTV、影院已成為時(shí)尚市場(chǎng)新潮流
四樓商家設(shè)定1、主力店:KTV、社區(qū)影院四樓布局解釋1、KTV位于商業(yè)頂層區(qū)域,時(shí)尚的量版主題包間,能有效的吸引來(lái)自周邊年輕一帶的消費(fèi)者。2、社區(qū)影院成為了現(xiàn)代人一種娛樂(lè)休閑方式,被越來(lái)越多的人推崇,也成為了人們文化生活中的重要組成部分四樓布局解釋1、KTV位于商業(yè)頂層區(qū)域,時(shí)尚的量版主題包間,第
100
頁(yè)第五部分租金定位建議第46頁(yè)第五部分租金定位建議第
101
頁(yè)一般來(lái)說(shuō),租賃良好的項(xiàng)目,其價(jià)格走勢(shì)應(yīng)遵從“低開(kāi)高走,適時(shí)浮動(dòng)”的原則。同時(shí),價(jià)格對(duì)應(yīng)的租金對(duì)經(jīng)營(yíng)者而言,應(yīng)起到放水養(yǎng)魚(yú)的良好效果。項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)價(jià)格應(yīng)相對(duì)較低,為項(xiàng)目預(yù)留一個(gè)價(jià)格上調(diào)的空間,較為符合租賃規(guī)律和市
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 2024年度貴州省安全員之B證(項(xiàng)目負(fù)責(zé)人)模擬考試試卷A卷含答案
- 2024年SMT波峰焊機(jī)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃
- 2024年鉆孔應(yīng)變儀項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃
- 2024年現(xiàn)場(chǎng)總線儀表通訊模板項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃
- 2024年氣體檢測(cè)監(jiān)控系統(tǒng)項(xiàng)目合作計(jì)劃書(shū)
- 環(huán)保項(xiàng)目居間服務(wù)合同
- 足療館瓷磚鋪設(shè)服務(wù)協(xié)議
- 2024版福建省水產(chǎn)品購(gòu)銷合同-0
- 2024版房屋出租租賃合同范本
- 2024版杭州市貨物買賣合同
- 頸椎損傷的固定與搬運(yùn)操作評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)
- 急救、生命支持醫(yī)療設(shè)備日常保養(yǎng)規(guī)程
- 初探在數(shù)學(xué)教學(xué)中如何培養(yǎng)學(xué)生的科學(xué)素養(yǎng)
- 畢業(yè)實(shí)踐活動(dòng)記錄表—土木工程(管理方向)(共2頁(yè))
- 柯氏四級(jí)評(píng)估模型
- 修睿喬杉小品西游記_5人西游記小品劇本
- 摩托車車架的焊接
- 瑞文高級(jí)推理測(cè)驗(yàn)(共24頁(yè))
- 我知誰(shuí)掌管明天PPT課件
- 防火封堵設(shè)計(jì)說(shuō)明及施工大樣圖
- 外研(一起)五年級(jí)上冊(cè)期中模擬測(cè)試英語(yǔ)試卷(附答案)
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論