房地產(chǎn)知識培訓(xùn)課件

培訓(xùn)房地產(chǎn)知識培訓(xùn)培訓(xùn)房地產(chǎn)知識培訓(xùn)前言一個優(yōu)秀的置業(yè)顧問，不僅僅是銷售，更是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口。一個優(yōu)秀的置業(yè)顧問，要具備專業(yè)的知識，高超的銷售技巧，強(qiáng)烈的服務(wù)意識，頑強(qiáng)的意志力，行業(yè)要求等職業(yè)精神。一個優(yōu)秀的置業(yè)顧問，具備專業(yè)的知識是排在第一位的。我們只有比客戶更加專業(yè)，才能讓我們的客戶更加信服我們，才會成功的邁出我們走向這個行業(yè)的第一步。前言一個優(yōu)秀的置業(yè)顧問，不僅僅是銷售，更是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口認(rèn)識房地產(chǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者與使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或作其它用途的房屋。地產(chǎn)：是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權(quán)屬關(guān)系。房地產(chǎn)具體指：土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體。認(rèn)識房地產(chǎn)房地產(chǎn)特性房產(chǎn)的特性不可移動性、不可復(fù)制性、耐久性、購買選擇周期長等土地的特性自然屬性（不可復(fù)制性、不可再生性、不可增加性）人文屬性（歷史、文化）

特性房產(chǎn)的特性房地產(chǎn)市場一級市場、二級市場、三級市場一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。二級市場是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。三級市場是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)市場一級市場、二級市場、三級市場國有土地的出讓國有土地的出讓國有土地的劃撥國有土地的劃撥國有土地使用權(quán)出讓年限土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資用地等?！幼∮玫?0年；——商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；——工業(yè)用地50年；——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；——綜合或其它用地50年；——另外，加油站、加氣站用地為20年；國有土地使用權(quán)出讓年限土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工房產(chǎn)分類用途分類性質(zhì)分類房產(chǎn)分類用途分類房產(chǎn)用途分類居住住宅——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇——寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂）工業(yè)和倉儲用房其他：(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等)綜合：兩種或兩種以上用途房產(chǎn)用途分類居住住宅——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅房產(chǎn)性質(zhì)分類商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。經(jīng)濟(jì)適用房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房自建房（集資房）是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權(quán)由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通（按規(guī)定已補(bǔ)交地價的除外）

房產(chǎn)性質(zhì)分類商品房商品房分類期房：期房也稱樓花是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。這時的房價是最便宜的。但也是風(fēng)險最大的時候，因為在房子的施工過程中會產(chǎn)生這樣那樣的問題，于是開發(fā)商承諾的如綠化率呀，樓距呀。公攤都會縮水。而這時卻是炒房者的最愛。準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋?，F(xiàn)房：所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。商品房分類期房：期房也稱樓花是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證商品房分類尾房：尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。爛尾房：爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！盃€尾”的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)商品房分類尾房：尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代住宅的建筑材料分類住宅的建筑材料分類住宅的建筑材料分類磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)住宅的建筑材料分類磚磚鋼鋼特點：特點：房地產(chǎn)建筑知識多層住宅多層住宅指：4-6層高的住宅。可能有電梯小高層住宅主要指9-11層高的住宅。有電梯高層住宅一般至12層以上的住宅。有多部電梯房地產(chǎn)建筑知識多層住宅房屋外部形體分類板式樓點式樓洋房獨棟別墅聯(lián)排別墅疊加式別墅雙拼別墅房屋外部形體分類板式樓板式樓板式樓一般為多層和小高層，每戶的朝向都一樣，有很多單元組成，每個單元有單獨的樓梯，每戶都并列排列的，戶型通透，通風(fēng)采光好，得房率也較高，俗稱條形樓。

板式樓板式樓一般為多層和小高層，每戶的朝向都一樣，點式樓點式樓一般是高層，以電梯為中心，圍繞著很多戶型，朝北、朝南、朝東、朝西的都有，所以有部分戶型終年不見太陽，俗稱桶子樓，也稱塔樓。點式樓一般一個單元有三到四戶，呈圓周狀分布，所以每戶都不會是正南正北，而且房間朝向一般都不會太好，房子前后也不通透，空氣流通不好，一般高層樓房都是這樣的。

點式樓點式樓一般是高層，以電梯為中心，洋房6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高。洋房在設(shè)計上融合了別墅的特點，實現(xiàn)了空間個性的突破，最大特點是有7-8米的橫廳，戶戶有露臺。其外置樓梯打破傳統(tǒng)樓道的昏暗，增加與自然的親近。洋房6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國建筑風(fēng)格明顯，獨棟別墅獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，私密性強(qiáng)，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。

市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)。

獨棟別墅獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，聯(lián)排別墅有天有地，每戶獨門獨院，有1至2個車位，有地下室由三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。

聯(lián)排別墅有天有地，每戶獨門獨院，有1至2個車位，有地下室疊加式別墅

多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成。一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些。它下單元住戶擁有小花園，上單元住戶擁有面積較大的露臺；每戶有入戶花園或陽臺花園；疊加式別墅多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成。雙拼別墅它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。雙拼別墅它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，三步錯層屋內(nèi)形態(tài)分類躍層平層七步錯層三步錯層屋內(nèi)形態(tài)分類躍平層七步錯層一樓帶地下室屋內(nèi)形態(tài)分類頂樓帶閣樓復(fù)式一樓帶地下室屋內(nèi)形態(tài)分類頂樓帶閣樓復(fù)式名詞解釋錯層住宅錯層指一套住宅內(nèi)的各種功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高差進(jìn)行空間隔斷，層次分明，立體性強(qiáng)，但未分成兩層。即一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，又因沒有完全的分為兩層，所以有豐富的空間感。在動靜分區(qū)、私密性，舒適性方面有了提高和完善。缺點老人和孩子居住不太方便，抗震性較差。名詞解釋錯層住宅名詞解釋復(fù)式住宅復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅,一般躍層式為5.6米，復(fù)式住宅的下層供起居用，廚房、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2.6米，二層層高2米，上層地板可直接作為臥室床面。優(yōu)點：

1、平面利用系數(shù)高，使住宅的使用面積提高50%--70%。

2、戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價。

3、與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此復(fù)式住宅同時具備了省地、省工、省料的特點。不足：

1、復(fù)式住宅的面寬大，進(jìn)深小，一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。

2、層高過低，長期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感，上層空間，層高只有2米左右，很難充分利用。3、由于室內(nèi)的基本隔斷為木質(zhì)，房間的私密性、安全性較差。名詞解釋復(fù)式住宅名詞解釋躍層式住宅躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。優(yōu)點是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。缺點面積太大，有浪費面積名詞解釋躍層式住宅什么是商品房“五證”“兩書”房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。（通過“招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)。）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。《建設(shè)工程施工許可證》（《建設(shè)工程開工證》）：是有關(guān)建設(shè)工程符合項目開工的條件，可以進(jìn)入施工階段的憑證?！渡唐贩夸N售（預(yù)售）許可證》：是商品房進(jìn)入市場的憑證。兩書《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質(zhì)量保證文件?！蹲≌褂谜f明書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的有關(guān)住房使用的說明。商品房銷售名詞解釋什么是商品房“五證”“兩書”房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房銷售名詞解釋房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？

房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，預(yù)售面積，竣工面積，產(chǎn)權(quán)面積。

商品房銷售名詞解釋房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、什么是房屋建筑面積？

房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。

商品房銷售名詞解釋什么是房屋建筑面積？

房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上什么是房屋的使用面積？

房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計算

。什么是房屋的實用面積？

“建筑面積”減去公共分?jǐn)偯娣e后的面積。商品房銷售名詞解釋什么是房屋的使用面積？

房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的什么是房屋的共用建筑面積？

房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)?/p>

。

商品房銷售名詞解釋什么是房屋的共用建筑面積？

房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同

商品房有哪些公共面積需要分?jǐn)偅?、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。商品房銷售名詞解釋商品房有哪些公共面積需要分?jǐn)偅?、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井

不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括那些？

1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?/p>

3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。

商品房銷售名詞解釋不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括那些？商品房銷售名詞解釋

層高

層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值，一般為2.8米。商品房銷售名詞解釋層高

層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國

進(jìn)深

住宅的長度，在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。一般采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的天然采光和通風(fēng)條件，住宅房間的進(jìn)深一般都限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。設(shè)計的住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。如果人為地將狹長空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無天然光的黑房間。黑房間當(dāng)然不適于人們居住。商品房銷售名詞解釋進(jìn)深商品房銷售名詞解釋

開間寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。一般住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。大開間住宅設(shè)計的開間在5米以上，進(jìn)深在7米以上大開間的住宅。這種住宅可為住戶提供一個40～50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，具有構(gòu)造配件規(guī)格小，便于工業(yè)化生產(chǎn)，便于住宅靈活隔斷、裝修改造的特點。商品房銷售名詞解釋開間商品房銷售名詞解釋房屋建筑面積的計算計算建筑面積的一般規(guī)定如下①計算建筑面積的的房屋應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋

②計算建筑面積的房屋，層高應(yīng)在2.2m以上。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

③同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時，應(yīng)分別計算建筑面積。

商品房銷售名詞解釋房屋建筑面積的計算商品房銷售名詞解釋閣樓、地下室、半地下室層高在2.2米以上時應(yīng)計算全部面積層高不足2.2米時不計算面積或計算1/2面積.閣樓、地下室、半地下室商品房銷售名詞解釋容積率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。建筑密度（覆蓋率）建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。綠化率綠化率等于綠化面積與用地面積之比。綠地率地面綠化面積與地塊面積的比率。樓間距棟與棟前后之間的距離，要滿足日照需要。商品房銷售名詞解釋容積率如何選擇理想的居住住宅1.地段：2.環(huán)境因素(地理位置、交通、配套設(shè)施、商業(yè)娛樂及網(wǎng)點等)3.房屋層數(shù)4.朝向5.房屋的功能分區(qū)6.面積空間如何選擇理想的居住住宅1.地段：如何選擇理想的居住住宅

7.質(zhì)量與細(xì)節(jié)8.樓梯及電梯9.采光與通風(fēng)10.景觀11.物業(yè)12.配套設(shè)施如何選擇理想的居住住宅商用物業(yè)

1.位置2.房間朝向、凈深、凈高、采光、柱距等3.硬件水平（電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等）4.物業(yè)管理5.配套設(shè)施（商務(wù)中心、銀行、郵局、員工餐廳、機(jī)票代理等）商用物業(yè)銷售售樓員，置業(yè)顧問，營業(yè)員，保險銷售，電話銷售，門店銷售，都是銷售，什么是銷售？銷售就是介紹商品提供的利益，以滿足客戶特定需求的過程。商品包括著有形的商品及其附帶的無形的服務(wù)，滿足客戶特定的需求是指客戶特定的欲望被滿足，或者客戶特定的問題被解決。

銷售，最簡單的理解就是從商品或服務(wù)跟貨幣的交換。通俗的說就是賣東西。銷售的定義銷售的定義對我們而言是非常簡單的。也就是說，您能夠找出商品所能提供的特殊利益，滿足客戶的特殊需求，達(dá)到彼此的目的。銷售售樓員，置業(yè)顧問，營業(yè)員，保險銷售，電話銷售，門店銷售，培訓(xùn)房地產(chǎn)知識培訓(xùn)培訓(xùn)房地產(chǎn)知識培訓(xùn)前言一個優(yōu)秀的置業(yè)顧問，不僅僅是銷售，更是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口。一個優(yōu)秀的置業(yè)顧問，要具備專業(yè)的知識，高超的銷售技巧，強(qiáng)烈的服務(wù)意識，頑強(qiáng)的意志力，行業(yè)要求等職業(yè)精神。一個優(yōu)秀的置業(yè)顧問，具備專業(yè)的知識是排在第一位的。我們只有比客戶更加專業(yè)，才能讓我們的客戶更加信服我們，才會成功的邁出我們走向這個行業(yè)的第一步。前言一個優(yōu)秀的置業(yè)顧問，不僅僅是銷售，更是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口認(rèn)識房地產(chǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者與使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或作其它用途的房屋。地產(chǎn)：是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權(quán)屬關(guān)系。房地產(chǎn)具體指：土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體。認(rèn)識房地產(chǎn)房地產(chǎn)特性房產(chǎn)的特性不可移動性、不可復(fù)制性、耐久性、購買選擇周期長等土地的特性自然屬性（不可復(fù)制性、不可再生性、不可增加性）人文屬性（歷史、文化）

特性房產(chǎn)的特性房地產(chǎn)市場一級市場、二級市場、三級市場一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。二級市場是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。三級市場是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)市場一級市場、二級市場、三級市場國有土地的出讓國有土地的出讓國有土地的劃撥國有土地的劃撥國有土地使用權(quán)出讓年限土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資用地等?！幼∮玫?0年；——商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；——工業(yè)用地50年；——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；——綜合或其它用地50年；——另外，加油站、加氣站用地為20年；國有土地使用權(quán)出讓年限土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工房產(chǎn)分類用途分類性質(zhì)分類房產(chǎn)分類用途分類房產(chǎn)用途分類居住住宅——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇——寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂）工業(yè)和倉儲用房其他：(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等)綜合：兩種或兩種以上用途房產(chǎn)用途分類居住住宅——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅房產(chǎn)性質(zhì)分類商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。經(jīng)濟(jì)適用房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房自建房（集資房）是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權(quán)由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通（按規(guī)定已補(bǔ)交地價的除外）

房產(chǎn)性質(zhì)分類商品房商品房分類期房：期房也稱樓花是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。這時的房價是最便宜的。但也是風(fēng)險最大的時候，因為在房子的施工過程中會產(chǎn)生這樣那樣的問題，于是開發(fā)商承諾的如綠化率呀，樓距呀。公攤都會縮水。而這時卻是炒房者的最愛。準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋?，F(xiàn)房：所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。商品房分類期房：期房也稱樓花是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證商品房分類尾房：尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。爛尾房：爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)商品房分類尾房：尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代住宅的建筑材料分類住宅的建筑材料分類住宅的建筑材料分類磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)住宅的建筑材料分類磚磚鋼鋼特點：特點：房地產(chǎn)建筑知識多層住宅多層住宅指：4-6層高的住宅。可能有電梯小高層住宅主要指9-11層高的住宅。有電梯高層住宅一般至12層以上的住宅。有多部電梯房地產(chǎn)建筑知識多層住宅房屋外部形體分類板式樓點式樓洋房獨棟別墅聯(lián)排別墅疊加式別墅雙拼別墅房屋外部形體分類板式樓板式樓板式樓一般為多層和小高層，每戶的朝向都一樣，有很多單元組成，每個單元有單獨的樓梯，每戶都并列排列的，戶型通透，通風(fēng)采光好，得房率也較高，俗稱條形樓。

板式樓板式樓一般為多層和小高層，每戶的朝向都一樣，點式樓點式樓一般是高層，以電梯為中心，圍繞著很多戶型，朝北、朝南、朝東、朝西的都有，所以有部分戶型終年不見太陽，俗稱桶子樓，也稱塔樓。點式樓一般一個單元有三到四戶，呈圓周狀分布，所以每戶都不會是正南正北，而且房間朝向一般都不會太好，房子前后也不通透，空氣流通不好，一般高層樓房都是這樣的。

點式樓點式樓一般是高層，以電梯為中心，洋房6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高。洋房在設(shè)計上融合了別墅的特點，實現(xiàn)了空間個性的突破，最大特點是有7-8米的橫廳，戶戶有露臺。其外置樓梯打破傳統(tǒng)樓道的昏暗，增加與自然的親近。洋房6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國建筑風(fēng)格明顯，獨棟別墅獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，私密性強(qiáng)，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。

市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)。

獨棟別墅獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，聯(lián)排別墅有天有地，每戶獨門獨院，有1至2個車位，有地下室由三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。

聯(lián)排別墅有天有地，每戶獨門獨院，有1至2個車位，有地下室疊加式別墅

多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成。一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些。它下單元住戶擁有小花園，上單元住戶擁有面積較大的露臺；每戶有入戶花園或陽臺花園；疊加式別墅多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成。雙拼別墅它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。雙拼別墅它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，三步錯層屋內(nèi)形態(tài)分類躍層平層七步錯層三步錯層屋內(nèi)形態(tài)分類躍平層七步錯層一樓帶地下室屋內(nèi)形態(tài)分類頂樓帶閣樓復(fù)式一樓帶地下室屋內(nèi)形態(tài)分類頂樓帶閣樓復(fù)式名詞解釋錯層住宅錯層指一套住宅內(nèi)的各種功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高差進(jìn)行空間隔斷，層次分明，立體性強(qiáng)，但未分成兩層。即一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，又因沒有完全的分為兩層，所以有豐富的空間感。在動靜分區(qū)、私密性，舒適性方面有了提高和完善。缺點老人和孩子居住不太方便，抗震性較差。名詞解釋錯層住宅名詞解釋復(fù)式住宅復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅,一般躍層式為5.6米，復(fù)式住宅的下層供起居用，廚房、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2.6米，二層層高2米，上層地板可直接作為臥室床面。優(yōu)點：

1、平面利用系數(shù)高，使住宅的使用面積提高50%--70%。

2、戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價。

3、與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此復(fù)式住宅同時具備了省地、省工、省料的特點。不足：

1、復(fù)式住宅的面寬大，進(jìn)深小，一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。

2、層高過低，長期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感，上層空間，層高只有2米左右，很難充分利用。3、由于室內(nèi)的基本隔斷為木質(zhì)，房間的私密性、安全性較差。名詞解釋復(fù)式住宅名詞解釋躍層式住宅躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。優(yōu)點是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。缺點面積太大，有浪費面積名詞解釋躍層式住宅什么是商品房“五證”“兩書”房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件?！秶型恋厥褂米C》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。（通過“招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)。）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》（《建設(shè)工程開工證》）：是有關(guān)建設(shè)工程符合項目開工的條件，可以進(jìn)入施工階段的憑證?！渡唐贩夸N售（預(yù)售）許可證》：是商品房進(jìn)入市場的憑證。兩書《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質(zhì)量保證文件?！蹲≌褂谜f明書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的有關(guān)住房使用的說明。商品房銷售名詞解釋什么是商品房“五證”“兩書”房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房銷售名詞解釋房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？

房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，預(yù)售面積，竣工面積，產(chǎn)權(quán)面積。

商品房銷售名詞解釋房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、什么是房屋建筑面積？

房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。

商品房銷售名詞解釋什么是房屋建筑面積？

房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上什么是房屋的使用面積？

房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計算

。什么是房屋的實用面積？

“建筑面積”減去公共分?jǐn)偯娣e后的面積。商品房銷售名詞解釋什么是房屋的使用面積？

房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的什么是房屋的共用建筑面積？

房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)?/p>

。

商品房銷售名詞解釋什么是房屋的共用建筑面積？

房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同

商品房有哪些公共面積需要分?jǐn)偅?、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。商品房銷售名詞解釋商品房有哪些公共面積需要分?jǐn)偅?、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井

不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括那些？

1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?/p>

3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。

商品房銷售名詞解釋不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括那些？商品房銷售名詞解釋

層高

層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值，一般為2.8米。商品房銷售名詞解釋層高

層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國

進(jìn)深

住宅的長度，在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。一般采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米