華都集團濰坊老市府項目前期策劃報告

—奎文區(qū)老市府項目發(fā)展報告—2009年4月報告框架：1、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展分析預判2、城市宏觀及土地市場供應4、項目整體定位思考3、房地產(chǎn)市場競爭分析5、項目整體策略思考

2001年至07年我國的宏觀經(jīng)濟處于高速增長期，05年至07年GDP增速連續(xù)多年超過10%，08年受國家宏觀調(diào)控以及全球金融危機的影響開始出現(xiàn)回落。中國當年經(jīng)濟形式：1、GDP增幅開始放緩2、我國居民消費價格漲幅繼續(xù)放緩，工業(yè)品出廠價格漲幅出現(xiàn)回落

從變化走勢也可以看出，CPI從07年一月份至08年4月份整體處于不斷上升的趨勢，從5月份開始出現(xiàn)一路下降；PPI也在8月份達到最高點之后，終于08年8月出現(xiàn)下降，07年以來的通貨膨脹終于得到抑制。經(jīng)濟面臨內(nèi)外雙重壓力，宏觀調(diào)控方向轉向，保證經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展為第一要務十七屆三中全會——釋放利好，并啟動降息中國將采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟政策，著力擴大國內(nèi)需求特別是消費需求，保持經(jīng)濟穩(wěn)定、金融穩(wěn)定、資本市場穩(wěn)定、保持社會大局穩(wěn)定。整體性政策政策名稱主要內(nèi)容10月10日十七屆三中全會中國將采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟政策，著力擴大國內(nèi)需求特別是消費需求，保持經(jīng)濟穩(wěn)定、金融穩(wěn)定、資本市場穩(wěn)定、保持社會大局穩(wěn)定。金融政策政策名稱主要內(nèi)容9月15降息、降低存款準備金率9月15日，央行下調(diào)1年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，存款基準利率保持不變。這是央行4年來首次下調(diào)人民幣貸款基準利率，個人住房公積金貸款利率也相應下調(diào)。央行還同時宣布下調(diào)中小金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，汶川地震重災區(qū)地方法人金融機構存款準備金率下調(diào)2個百分點。10月8日降息、降低存款準備金率10月9日起再次下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。10月15日起下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百點；在市場普遍低迷，“救市”呼聲不斷的現(xiàn)狀下，這無疑是一劑注入國內(nèi)投資者體內(nèi)的“強心針”。

國務院總理溫家寶11月５日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的措施。會議確定，到2010年底約需投資4萬億元。今年四季度先增加安排中央投資1000億元，明年災后重建基金提前安排200億元，帶動地方和社會投資，總規(guī)模達到40000億元。

擴大內(nèi)需促進增長十項措施推出——國家刺激經(jīng)濟增長決心巨大，房地產(chǎn)業(yè)受益，鼓勵保障住房發(fā)展與抑制高檔房高房價同步1、加快建設保障性安居工程。

2、加快農(nóng)村基礎設施建設。

3、加快鐵路、公路和機場等重大基礎設施建設。4、加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)發(fā)展。5、加強生態(tài)環(huán)境建設6、加快自主創(chuàng)新和結構調(diào)整。7、加快地震災區(qū)災后重建各項工作。8、提高城鄉(xiāng)居民收入。9、全國所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實施增值稅轉型改革，鼓勵企業(yè)技術改造，減輕企業(yè)負擔１２００億元。10、加大金融對經(jīng)濟增長的支持力度。

解讀1、發(fā)出保增長的強有力信號2、擴大投資規(guī)模與優(yōu)化結構并重3、實施“適度寬松”的貨幣政策合理擴大信貸規(guī)模4、住房結構、住房價格、以及廣大普通百姓強烈要求的住房問題有望得到緩解5、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范市場交易。中央在樓市上，除了依靠加快建設保障性住房保民生來擴內(nèi)需外，抑制過高房價和大戶型高檔商品房的意圖十分明顯。由于流動性過剩而導致近幾年的房地產(chǎn)市場投資、投機旺盛，從而不斷的拉高房價，擠出自住需求，引起了房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加大力度抑制房價上漲度擠出房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控核心思想改善住房供應結構抑制房價快速增長房地產(chǎn)宏觀調(diào)控核心思想“保投資”不“托市”隨著國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢嚴峻和樓市的低迷，國務院穩(wěn)定經(jīng)濟的十條意見中已經(jīng)表明了中央穩(wěn)定樓市政策的“變調(diào)”。“降低房地產(chǎn)交易稅費”等政策的確在松綁樓市需求，但同時將“加大住房保障”放在了其他兩項政策之前，也充分說明了中央政策在“保投資”而非開發(fā)商們期望的“托市”。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路轉變

我國房地產(chǎn)市場態(tài)勢判斷：財政部——11月1日起，個人首次購90平方米及以下住房，契稅下調(diào)到1%；暫免征印花稅；暫免征收土地增值稅。貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。下調(diào)個人住房公積金貸款利率,各檔利率分別下調(diào)0.27個百分點。時間政策內(nèi)容原比例調(diào)整后比例11月1日契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%1.5%1%11月1日對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅0.5‰免征11月1日對個人銷售住房暫免征收土地增值稅1%免征10月27日貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍0.850.710月27日房貸最低首付款比例調(diào)整為20%20%-30%20%10月27日住房公積金貸款各檔次利率降0.27%五年期以下4．32％,五年期以上4．86％五年期以下4．05％,五年期以上4．59％11月1日個人銷售住房暫免征收土地增值稅1%免征新政前后對比稅收政策挖掘樓市剛性需求力促房地產(chǎn)市場回暖本次國家政策的出臺，并沒有完全為樓市松綁，而是帶有一定的傾向性，更加鼓勵中低收入人群的購房，對購置第二套的優(yōu)惠也有較多限定，主要鼓勵購買改善型的普通住宅。比較新政受益人群來看，此次政策優(yōu)惠更加傾向于首次購房者和改善性購房者；購買樓盤更加傾向于優(yōu)惠普通住宅，尤其是90平方米以下普通住宅新政受益人群宏觀經(jīng)濟環(huán)境惡化，經(jīng)濟發(fā)展減緩，房地產(chǎn)市場回暖條件尚不完備投資者信心受挫，給予房地產(chǎn)購買需求不足房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃重，市場調(diào)整仍將持續(xù)國家重申房地產(chǎn)行業(yè)重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位，后續(xù)房地產(chǎn)利好政策可期房地產(chǎn)泡沫擠出，房地產(chǎn)價格將在未來一段時間內(nèi)回歸理性視點：目前市場的低迷，最主要的原因是購買力不足，而非重蹈2005年覆轍的購買信心不足。導致消費者購買能力不足，有多方面的原因。因購買力不足造成的市場低迷，存續(xù)的時間會更長。房地產(chǎn)市場未來走勢預測報告框架：1、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展分析預判2、城市宏觀及土地市場供應4、項目整體定位思考3、房地產(chǎn)市場競爭分析5、項目整體策略思考濰坊地處山山東半島中中部，東鄰鄰青島和煙煙臺市，西西與淄博、、東營兩市市接壤，南南與日照市市和臨沂地地區(qū)相連，，北瀕渤海海灣。濰坊市現(xiàn)轄轄5區(qū)6市（青州、、諸城、壽壽光、安丘丘、高密、、昌邑）、、2縣（昌樂、、臨朐），，總面積1.58萬平方公里里，是著名的世界界風箏都、、中國優(yōu)秀秀旅游城市市、中國人人居環(huán)境獎獎水環(huán)境治治理優(yōu)秀范范例城市、、入選2006年中國特色色魅力城市市。區(qū)域概況國內(nèi)生產(chǎn)總總值濰坊市整體體經(jīng)濟一直直保持高速速增長，08年濰坊全年累累計實現(xiàn)國國內(nèi)生產(chǎn)總總值2491.8億元，同同比增長13.20%。經(jīng)濟環(huán)境2008年，濰坊人人均可支配配收入達到到15691元，同比增增長14.6%。濰坊市人均均可支配收收入持續(xù)增增長，2008年人均可支支配收入增增幅明顯放放緩，一定定程度上影影響了居民民對房產(chǎn)的的實際購買買力。經(jīng)濟環(huán)境國內(nèi)生產(chǎn)總總值根據(jù)世界銀銀行相關理理論和國際際通用衡量量標準判斷斷，濰坊房房地產(chǎn)市場場正處于高高速發(fā)展階階段。國際通用衡衡量標準表表明，宏觀觀經(jīng)濟增長長和人均GDP水平?jīng)Q定了了一個地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市市場的發(fā)展展階段。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展關系0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元啟動期生存需求超速發(fā)展、、單純數(shù)量量高速發(fā)展期期生存、改善善兼有快速發(fā)展、、量質兼有有穩(wěn)定快速發(fā)發(fā)展期改善需求為為主平穩(wěn)發(fā)展、、量質兼有有減緩發(fā)展期期改善需求為為主緩慢發(fā)展、、綜合發(fā)展展宏觀經(jīng)濟增增長與房地地產(chǎn)發(fā)展關關系8%以上5%—8%4%—5%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展2008年，濰坊市市GDP為2491.8億元，增速速達到13.2%，房地產(chǎn)進進入高速發(fā)發(fā)展階段。。2008年，人均GDP為2307美元，房地產(chǎn)進進入高速發(fā)發(fā)展階段。。經(jīng)濟環(huán)境衡量標準濰坊市區(qū)供供地一覽2008年1月-2009年1月，濰坊市市區(qū)（不含含五市）總總計供應土土地面積154.2萬平方米（（預估包含含商業(yè)面積積45.6萬平方米，，住宅部分分供應108.6萬平方米）），主要是是集中在寒寒亭區(qū)和經(jīng)經(jīng)濟技術開開發(fā)區(qū)，其其中寒亭區(qū)區(qū)供地84.1平方米，占占總供地54.5%。未來濰坊住住宅市場供供應體量較較大，銷售售壓力較大大。土地市場奎文區(qū)目前前以市場總總存量131.5萬平方米，，排名整個個濰坊市場場第二，占占總存量502.3萬平方米的的26.2%。2009年1-4月份，濰坊坊市區(qū)整體體銷售34.2萬平方米，，月均簽約約面積8.5萬平方米，，以目前銷銷售速度來來看，銷售售目前存量量需要5年。區(qū)域可售住宅套數(shù)（套）比列可售住宅面積（萬平方米）比例高新技術開發(fā)區(qū)1162724.7%140.127.90%濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)11902.5%13.92.80%寒亭區(qū)38798.20%41.78.30%經(jīng)濟開發(fā)區(qū)22004.70%23.14.60%奎文區(qū)1195325.40%131.526.10%濰城區(qū)1005821.40%83.216.60%濰城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)10982.30%10.92.10%坊子區(qū)495110.50%56.511.20%濰坊出口加工區(qū)960.30%1.40.40%總計47052100%502.3100%2008年年1月-2009年年1月，濰濰坊市區(qū)（（不含五市市）總計供供應土地面面積154.2萬平平方米。預計會在在未來三年年內(nèi)上市，，年平均上上市51.4萬平方米。。小結：濰坊坊未來市場場存量較大大，競爭壓壓力較大。。市場供應報告框架：：1、房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)發(fā)展分析預預判2、城市宏觀觀及土地市市場供應4、項目整體體定位思考考3、房地產(chǎn)市市場競爭分分析5、項目整體體策略思考考本案地理位位置處于奎奎文區(qū)，而而濰坊市的的房產(chǎn)發(fā)展展多集中在在濰城區(qū)、、奎文區(qū)內(nèi)內(nèi)，所以我我們根據(jù)房房產(chǎn)的發(fā)展展情況，把把地產(chǎn)發(fā)展展板塊劃分分為：濰城城區(qū)板塊、、奎文區(qū)板板塊、高新新區(qū)板塊。。各個板塊由由于位置、、經(jīng)濟發(fā)展展等各方面面因素的影影響，所供供應的樓盤盤價格和發(fā)發(fā)展形態(tài)都都有所不同同。奎文區(qū)濰城區(qū)高新區(qū)區(qū)域市場市場細分位置：白浪河以東東、新華路路以西。環(huán)境特點：：濰坊市中中心區(qū)域。。配套齊全全，商業(yè)氛氛圍濃厚。。樓盤類型：：以小高層層、高層住住宅為主。。銷售均價：：3500-4000元/平米客戶來源：：奎文區(qū)客客戶、城區(qū)區(qū)換房人群群、外地人人構成了該該板塊的主主要客戶群群。代表樓盤：：龍澤·名都、丹桂桂里、玫瑰瑰園等?？膮^(qū)板塊塊樓盤名稱價格（元/㎡）主力戶型面積（㎡）盛世豪廷多層3300起，高層3000起套二、套三、復式90-160玫瑰園3400起套二、套三、復式79-285佳利秀水均價3500套二、套三80-140丹桂里均價3700套二、套三、套四98-330北國之春均價3300套一、套二、套三35-120帝景灣均價3700套二、套三、套四90-240東方名苑均價3650套二、套三85-148東昊上河園均價3550套二、套三86-140東盛廣場住宅3280起套二、套三、套四住宅102-200

辦公33-1200福祥家園均價3200套二、套三91-159恒易星河熙園均價3650套二、套三82-180江南印象濰州均價2960套二、套三80-139金寶生態(tài)花園均價2700套二、套三90-126錦繡苑多層3200，小高層2600起套一、套二、套三55-160龍澤名都均價3700套二、套三97-164榮祥東方御景均價3400套四160-180商鼎雍和家園3190起套二、套三87-120世紀櫻園均價3380套二、套三、套四80-150舜之都雙子座均價2900套一45-85四方家和花園多層均2900，高層均2800套二、套三92-129四平佳園均價3100套二、套三47-115泰華領域2600起公寓、LOFT、寫字間46-218欣泰盛和苑均價3200套二、套三87-93新海楓景均價2900套二、套三118-182新新家園均價3550套二、套三83-161御秀苑均價3500套二、套三90-143中央麗景均價3500套三、套四120-230領秀華城三期2240起套二、套三、套四98-123天潤淺水灣均價3800套二、三、四，洋房100-300香格里晶座均價3400套一、套二、套三30-136濰城區(qū)板塊塊位置：白浪河以西西，西外環(huán)環(huán)以東。環(huán)境特點：：濰城區(qū)工工業(yè)發(fā)展較較早，是著著名的手工工業(yè)名城。。屬于濰坊坊市老城區(qū)區(qū)，城區(qū)占占地面積較較大,城市功能相相對完善。。樓盤類型：：以多層低低密度的毛毛坯房為主主、小高層層住宅為輔輔并逐步向向高層過度度。銷售均價：：3000元/平米左右客戶來源：：老城區(qū)換換房客戶及及項目周邊邊人群構成成了該板塊塊的主要客客戶群。代表樓盤：：玫瑰國際際、新天地地城市廣場場、萬興隆隆購物廣場場等。樓盤名稱價格（元/㎡）主力戶型面積（㎡）金沙城市廣場均價3800套一、套二、套三40-135魯發(fā)名城均價2750套二、套三80-120新天地購物城均價3500套一、套二、套三44-144潤揚新城2980起小戶型公寓、住宅40-130麗景苑均價3400套三、套四、復式130-268鴻泰華府均價2900套一、套二、套三32-130華景新城多層2778，高層2580起套一、套二、套三50-140匯軒銘城多層均3200，高2328起套二、套三38-143凱旋雙子座均價2900套二、套三91-140日月星辰均價2800套一、套二、套三32-155三友華錦苑均價2980套二、套三95-130西城名都高層2600起，均價2980套一、套三、套四59-256中僑廣場均價2860套一、套二50-105中亞商貿(mào)城均價3700soho公寓、住宅32-158城市壹佰2238起套二、套三46-118華實小區(qū)均價2800套三83-143.98城建順達花園多層3100，高層2600起套二、套三100-147絕對特區(qū)3300起，均價3500寫字間33-400玫瑰國際3200起套二、套三93-145金都南苑2998起套二45-125位置：新華華路以東，，慧賢路以以西。環(huán)境特點：：生態(tài)環(huán)境境優(yōu)越，地地勢平坦，，基礎設施施配套完善善，交通便便利。樓盤類型：：以高層住住宅為主。。銷售均價：：3000-3500元/平米客戶來源：：市區(qū)剛性性需求客戶戶、區(qū)域周周邊換房客客戶為主。。代表樓盤：：五洲時代代城、青青青家園。高新區(qū)板塊塊樓盤名稱價格（元/㎡）主力戶型面積（㎡）賦海世家均價3500套二、套三63-203匯嘉瑞景園均價4900套三、套四146-402九龍山莊小高層2200起套二、套三、套四82-173海信蘭郡均價2900套二、套三、套四90-180青青家園均價3500套二、套三72-173潤地鳳凰城均價3200套二、套三、復式40-253北海公寓均價3000套二、套三87-130鼎邦麗池均價3000套二、套三87-166東方春天多層均3700，高層2788起套一、套二、套三36-130華安東方明珠2670起套二、套三75-140東方世紀城多層2888起，高層2598起套二、套三28-130東方天韻均價3480套二、套三、套四85-180翰林新城2660起套二、套三96-151和豐城市花園均價3450套二84-91金馬怡園一期2788，二期2800起套二、套三、套四70-220凱旋國際花園均價3160套二、套三69-161銘海花園均價3360套三109-197清荷園均價3300套二、套三、套四68-182中和香檳花園均價3050套二、套三90-148專家公寓均價3200套二、套三120-170上東國際2930起套三136-158盛華園均價3290套三、套四102-173五洲時代城公寓3800起套一、套三40-150玉清嘉苑均價2750套二、套三89-136本案競爭市場本案所處的的板塊是濰濰坊傳統(tǒng)意意義上的市市中心區(qū)域域，目前在在售項目較較為密集。。濰城區(qū)奎文區(qū)高薪區(qū)本案佳利秀水金融街盛世豪廷二期盛世豪廷三期星河熙園丹桂里龍澤名都玫瑰園東方名苑東盛廣場中央麗景帝景灣香格里晶座新天地購物廣場V1購物廣場金沙城市廣場玫瑰國際萬興隆購物廣場博悅世家盛和苑青青家園青青家園本案的主要競爭來自于本區(qū)域的項目，周邊項目可能會分流部分本案的客源。樓盤規(guī)模(萬平方米)開盤時間產(chǎn)品類型均價（元/㎡）主力面積（㎡）主力總價（萬元）銷售率年去化量（萬㎡）丹桂里21.2

一07.3二期08.5住宅、小高層3200二房98-100三房155-165

二房30-32三房49-5330%3玫瑰園1208.5多層、小高層住宅3400三房115-129三房142-156三房39-44三房48-5335%4東方名苑4.707.10高層3600二房95-105三房140-150二房34-38三房50-5470%2.2龍澤名都6.307.10高層住宅3700三房124-127三房138-144

三房46-47三房51-5360%2.5金融街30（在售5萬）06.11高層、住宅、商住樓3900公寓50-6019.5-23.450%2.5佳利秀水7.808.11高層3500三房110-120三房130-140三房38-42三房46-4920%1.6中央麗景2206.10多層、小高3500二房90-105三房140-160二房31-37三房49-5635%2.8香格里晶座3.507.10高層住宅、商業(yè)3400二房83-91三房118二房28-31三房40.560%1.4帝景灣606.12小高層、多層住宅3600三房137-160三房49-5850%1.2盛世豪廷二期20（在售8）06.10高層、多層3500三房114-125三房140-155三房40-44三房49-5430%2.4盛世豪廷三期23（在售3萬）08.10多層、高層、商鋪3500二房87-107二房30-3835%1競爭市場競品項目樓盤5萬以下6-10萬11-20萬20萬以上丹桂里玫瑰園東方名苑龍澤名都金融街佳利秀水中央麗景香格里晶座帝景灣盛世豪廷二期盛世豪廷三期競爭市場規(guī)模分析本案周邊20萬平米以上上的大盤數(shù)數(shù)量較多。。樓盤多層小高層高層洋房、別墅丹桂里玫瑰園東方名苑龍澤名都金融街佳利秀水中央麗景香格里晶座帝景灣盛世豪廷二期盛世豪廷三期競爭市場產(chǎn)品類型分分析多層、小高高層、高層層兼而有之之，后續(xù)隨隨著城市的的發(fā)展及市市區(qū)土地的的稀缺產(chǎn)品品類型將逐漸漸向小高層層、高層過過度。樓盤3000以下3000-32003200-34003400-36003600-38003800以上丹桂里玫瑰園東方名苑龍澤名都金融街佳利秀水中央麗景香格里晶座帝景灣盛世豪廷二期盛世豪廷三期競爭市場價格分析周邊競品項項目的銷售售均價主要要集中在3400-3600元/平方米之間間。樓盤80以下81-9091-100101-110111-120121-130131-140141以上丹桂里玫瑰園東方名苑龍澤名都金融街佳利秀水中央麗景香格里晶座帝景灣盛世豪廷二期盛世豪廷三期競爭市場主力面積分分析二房產(chǎn)品的的主力面積積在90-110平米之間，，三房產(chǎn)品品主力面積積在140平米左右，，80-90平米的兩房房和120-130平米的三房房相對較少少，是本案案的市場機機會點。一房二房三房樓盤30萬以下31-35萬36-40萬41-45萬46-50萬51-55萬56-60萬61萬以上丹桂里玫瑰園東方名苑龍澤名都金融街佳利秀水中央麗景香格里晶座帝景灣盛世豪廷二期盛世豪廷三期競爭市場主力總價分分析二房的主力力總價在30-35萬之間，三三房主力總總價在40-55萬，45萬以下的三三房產(chǎn)品相對稀缺。。一房二房三房樓盤1萬以下1-1.5萬1.5-2萬2-2.5萬2.5-3萬3-3.5萬3.5-4萬4萬以上丹桂里玫瑰園東方名苑龍澤名都金融街佳利秀水中央麗景香格里晶座帝景灣盛世豪廷二期盛世豪廷三期競爭市場去化量分析析競品項目的的年去化量量一般在2.5萬平米以下下，銷售最最好的玫瑰瑰園年去化化量在4萬平米左右。玫瑰園二期板塊：奎文文區(qū)總建面：12萬㎡（二期期約為3萬㎡）建筑形式：：一期小高高層、二期期多層物業(yè)：濰坊坊名屋物業(yè)業(yè)物業(yè)費：0.8元/㎡.月均價：3400元/㎡主力戶型：：155㎡-160㎡主力總價：：52.7萬-54.4萬銷售率：35%開盤時間：：08年5月位置：奎文文區(qū)新華路路與新北宮宮東街交匯匯處。配套：小區(qū)區(qū)內(nèi)部設有有：生態(tài)SPA會所；綜合商場：：利群、中中百、佳樂樂家；銀行：工行行、農(nóng)行、、交行、商商行。本案佳樂家超市市佳樂家超市市附屬醫(yī)院交通銀行育才學校農(nóng)校重點項目玫瑰園二房102㎡㎡戶型二房90㎡戶型二房：經(jīng)濟濟型二房90㎡，改善型二二房102㎡㎡。雙南向臥室室，采光充充足；主臥臥面寬3.6米，居住舒舒適；客廳廳為北廳，，舒適性差差。三房142㎡-152㎡㎡，主臥3.9米，客廳面面寬4.5米；次臥帶帶拐角陽臺臺。重點項目客源分析客戶描述客戶來源：：成交客源源以奎文區(qū)區(qū)、濰城區(qū)區(qū)等區(qū)域客客為主年齡層次：：主力客群群年齡在30-40歲之間，改改善需求為為主；置業(yè)類型：：區(qū)域改善善為主，首首次置業(yè)為為輔，購房房目的為自自住職業(yè)業(yè)：國有有大中型企企業(yè)、機關關企事業(yè)單單位、學校校教師等中中高收入者者。收入入：主力力客群家庭庭月均收入入5000元/左右。關注點：戶戶型、地段段、環(huán)境玫瑰園重點項目項目小結優(yōu)勢（S）：1、項目品質質較高，具具備吸引高高端客戶條條件。2、景觀設計計為巴厘島島風格，景景觀豐富。。3、周邊配套套豐富、交交通通暢，，生活便利利。劣勢（W）1、項目地段段與我們地地塊相比，，位置稍差差。2、產(chǎn)品品類類不豐富，，二房戶型型設計較差差，有待改改進；三房戶型面面積偏大。。玫瑰園重點項目丹桂里板塊：奎文文區(qū)總建面：21萬㎡（二期期約為8萬㎡）建筑形式：：高層、小小高層物業(yè)：山東東崇德置業(yè)業(yè)酒店管理理公司物業(yè)費：0.8元/㎡.月均價：3200元/㎡主力戶型：：155㎡-160㎡主力總價：：49.6萬-51.2萬銷售率：30%開盤時間：：08年5月位置：奎文文區(qū)東風東東街與新華華路交叉口口（原紡織織學院地塊塊）。小區(qū)內(nèi)部配配套：社區(qū)區(qū)底商、幼幼兒園、四四星級會所所；

綜合合商場：佳佳樂家、沃沃爾瑪、利利群；銀銀行：工行行、農(nóng)行、、交行、商商行；其其他：紡織織職業(yè)學院院。重點項目丹桂里二房98㎡三房155㎡㎡三房155㎡㎡四房185㎡㎡戶型主要是是以改善型型戶型為主主戶型方正，，通風采光光度較好；；二房雙南南向臥室設設計，采光光度較好。。四房復式戶戶型270㎡戶型戶型方正，，設計合理理；四房四四廳四衛(wèi)設設計，居住住兼容性強強。重點項目客源分析客戶描述客戶來源：：成交客源源以奎文區(qū)區(qū)、濰城區(qū)區(qū)等區(qū)域客客為主年齡層次：：主力客群群年齡在30-40歲之間，改改善需求為為主；置業(yè)類型：：區(qū)域改善善為主，首首次置業(yè)為為輔，購房房目的為自自住職業(yè)業(yè)：國有有大中型企企業(yè)、機關關企事業(yè)單單位、私營營企業(yè)家、、學校教師師等中高收入者。。收入入：主力力客群家庭庭月均收入入5000元/左右。關注點：地地段、環(huán)境境、品質丹桂里重點項目項目小結優(yōu)勢（S）：1、項目品質質較高，具具備吸引高高端客戶條條件。2、景觀設計計為中式景景觀園林風風格，景觀觀豐富。3、周邊配套套豐富、交交通通暢，，生活便利利。劣勢（W）1、項目地段段與我們地地塊相比，，位置稍差差。2、產(chǎn)品品類類不豐富，，二房戶型型設計較差差，有待改改進；三房房戶型面積偏偏大。丹桂里重點項目佳利秀水板塊：奎文文區(qū)總建面：7.8萬㎡建筑形式：：高層物業(yè)：未定定物業(yè)費：1.0元/㎡.月均價：3400元/㎡主力戶型：：110㎡-120㎡主力總價：：37.4萬-40.8萬銷售率：20%開盤時間：：08年11月本案佳樂家超市市世紀泰華早春園市場場濰坊中學廣文中學奎文試驗小小學中醫(yī)院人民醫(yī)院科技市場地理位置：：奎文區(qū)東東風東街與與鳶飛路交交叉口東南南角配套：周邊邊配套:購物：四平平路佳樂家家、新華路路佳樂家，，泰華商場場，賽諾超超市，早春春園市場；；

醫(yī)療：：濰坊市人人民醫(yī)院、、濰坊中醫(yī)醫(yī)院、附屬屬醫(yī)院；教教育：華華光幼兒園園、奎文區(qū)區(qū)實驗小學學、濰坊中中學（原一一中、二中中舊址），，濰坊學院院、濰坊醫(yī)醫(yī)學院；銀銀行：建建行、交通通銀行、農(nóng)農(nóng)行、工行行、商行。。重點項目佳利秀水二房82.17平方米。雙雙南向臥室室，采光度度較好；二二梯三戶，，中間戶通通風較差。。三房117㎡三房120㎡㎡三房140㎡㎡三房產(chǎn)品117㎡㎡-140㎡，供應豐富富，滿足客客戶不同需需求；重點項目客源分析客戶描述客戶來源：：成交客源源以奎文區(qū)區(qū)、濰城區(qū)區(qū)等區(qū)域客客為主年齡層次：：主力客群群年齡在35歲左右，首首置需求為為主置業(yè)類型：：區(qū)域首置置為主，改改善為輔，，購房目的的為自住職業(yè)業(yè)：國有有大中型企企業(yè)、機關關企事業(yè)單單位、學校校教師等中中高收入者者收入入：主力力客群家庭庭月均收入入5500元/左右關注注點點：：環(huán)環(huán)境境、、品品質質佳利利秀秀水水重點點項項目目項目目小小結結優(yōu)勢勢（（S）：：1、鄰鄰虞虞河河而而建建，，自自然然景景觀觀條條件件優(yōu)優(yōu)越越。。2、周周邊邊配配套套齊齊全全，，生生活活便便利利。。3、位位于于城城市市市市中中心心，，交交通通通通暢暢，，出出行行方方便便。。劣勢勢（（W）1、項項目目品品質質較較差差，，價價格格較較高高2、規(guī)規(guī)劃劃中中有有寫寫字字樓樓、、大大型型商商業(yè)業(yè)等等業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，居居住住較較為為雜雜亂亂。。佳利利秀秀水水重點點項項目目盛世世豪豪廷廷二期期板塊塊：：奎奎文文區(qū)區(qū)總建建面面：：50萬㎡㎡（（二二期期10萬））建筑筑形形式式：：多多層層、、小小高高層層物業(yè)業(yè)：：家家豪豪物物業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)費費：：高層層的的一一層層和和多多層層0.56元元,高高層層的的其其他他樓樓層層0.75均價價：：3300元/㎡㎡主力力戶戶型型：：110㎡-120㎡主力力總總價價：：36.3萬-39.6萬銷售售率率：：30%開盤盤時時間間：：08年10月重點點項項目目盛世世豪豪廷廷二房房119.97㎡㎡二房房123㎡㎡改善善型型二二房房戶戶型型，，一一種種雙雙南南向向臥臥室室，，客客廳廳為為北北廳廳；；一一種種是是南南北北通通透透戶戶型型，，北北向向、、南南向向各各有有一一個個臥臥室室。。三房房91㎡㎡三房房114㎡㎡三房房129㎡㎡三房房155㎡㎡三房房供供應應豐豐富富，，面面積積91㎡㎡-155㎡㎡，可可選選擇擇性性強強。。重點點項項目目客源源分分析析客戶戶描描述述客戶戶來來源源：：成成交交客客源源以以奎奎文文區(qū)區(qū)、、濰濰城城區(qū)區(qū)等等區(qū)區(qū)域域客客為為主主年齡齡層層次次：：主主力力客客群群年年齡齡在在30-40歲左左右右，，區(qū)區(qū)域域改改善善為為主主置業(yè)業(yè)類類型型：：區(qū)區(qū)域域改改善善為為主主，，首首置置為為輔輔，，購購房房目目的的為為自自住住職業(yè)業(yè)：：適適婚婚青青年年、、企企業(yè)業(yè)中中高高層層、、私私營營企企業(yè)業(yè)主主收入入：：主主力力客客群群家家庭庭月月均均收收入入5000元/左右右關注注點點：：環(huán)環(huán)境境、、景景觀觀盛世世豪豪廷廷重點點項項目目項目目小小結結優(yōu)勢勢（（S）：：1、鄰鄰近近虞虞河河，，自自然然景景觀觀條條件件優(yōu)優(yōu)越越。。2、周邊配套套齊全，生生活便利。。3、位于城市市市中心，，交通通暢暢，出行方方便。4、多層房源源比較稀缺缺。劣勢（W）1、品質較差差，不具備備吸引高端端客戶條件件。2、規(guī)劃中有有大型商業(yè)業(yè)并且還有有回遷安置置區(qū)，居住住較為雜亂亂。盛世豪廷重點項目市場小結本案周邊20萬平米以上上的大盤數(shù)數(shù)量較多。。周邊競品項項目的銷售售均價主要要集中在3400-3600元/平方米之間間。多層、小高高層、高層層兼而有之之，后續(xù)隨隨著城市的的發(fā)展及市市區(qū)土地的的稀缺產(chǎn)品品類型將逐漸漸向小高層層、高層過過度。競品項目的的年去化量量一般在2.5萬平米以下下，銷售最最好的玫瑰瑰園年去化化量在4萬平米左右右。國有大中型型企業(yè)、機機關企事業(yè)業(yè)單位、私私營企業(yè)家家、學校教教師等中高高收入者。。80-90平方米的二二房和120-130平方米的三三房是目前前本案周邊邊供應較少少的產(chǎn)品市場供應量量巨大，未未來銷售壓壓力很大商業(yè)市場競品項目樓盤規(guī)模(萬平方米)開盤時間均價（元）主力面積銷售率新天地購物城508.1125000商業(yè)16010%V1購物廣場809.5預計2000020-160/濰美國際中心22未開預計20000//金沙城市廣場13（對外銷售3萬）07.62000060-15040%五洲時代城商業(yè)2.506.920000120-16050%目前商業(yè)項項目主要集集中在白浪浪河沿線，，依托白浪浪河打造一一條及購物物、休閑、、娛樂為一一體的商業(yè)業(yè)帶。周邊商業(yè)項項目目前均均價一般在在20000元/平方米左右右，最高售售價可以達達到30000平米。主力面積段段在100-200之間；年去去化量一般般在1萬平米以下下商業(yè)市場競競爭激烈。。辦公項目樓盤規(guī)模(萬平方米)開盤時間均價（元）主力面積銷售率金融街30目前在推辦公306.11470040-8080%東盛廣場8辦公307.5400060-9070%絕對特區(qū)308.4320030-100,整層200040%中土大廈3.507.9350080-11050%目前辦公產(chǎn)產(chǎn)品主要集集中在本案案周邊，也也就是市中中心區(qū)域。。周邊競品寫寫字樓項目目均價一般般在4000左右。主力面積段段在100平米左右，，框架結構構、可自由由組合。年去化量一一般在1.5萬平米左右右報告框架：：1、房地產(chǎn)行行業(yè)現(xiàn)狀與與發(fā)展分析析預判2、城市宏觀觀及土地市市場供應4、項目整體體定位思考考3、房地產(chǎn)市市場競爭分分析5、項目整體體策略思考考土地位置地塊方正、、位于中心心區(qū)域、交交通便捷、、生活配套套齊全。廣文商業(yè)次中心北苑商業(yè)次中心北苑商業(yè)次中心中心商務區(qū)本案世紀泰華等等大中型商商業(yè)零售網(wǎng)網(wǎng)點、有四四平路休閑閑娛樂街等等中心商業(yè)業(yè)街、有鳶鳶飛大酒店店等多家星星級賓館及及各種服務務機構、交交通設施。。本次規(guī)劃劃將在完善善相關設施施的基礎上上重點調(diào)整整土地使用用功能，提提高商業(yè)空間布局上上的比重打打造品牌。。周邊規(guī)劃商業(yè)中心白浪河：主主要以旅游游度假購物物休閑娛樂樂商業(yè)為主主，依托古古城墻、奎奎文門等歷歷史遺跡配配套建設特特色鮮明、、風格迥異異的商業(yè)設設施。其中中北宮街到到健康街段段以旅游購購物、文化化休閑娛樂樂為主，健健康街以南南、北宮街街以北以休休閑游憩、、觀光旅游游為主，文文化娛樂為為輔。虞河：通過過塑造濱水水景觀，完完善商業(yè)設設施，突出出中西文化化交融，結結合河濱大大道、文化化水廊等景景觀節(jié)點，，設置集文文化娛樂、、旅游觀光光、休閑餐餐飲為一體體的風情休休閑商業(yè)帶帶。張面河：作作為全省城城市河流改改造的典范范，奎文段段已經(jīng)改造造完畢，本本規(guī)劃著重重突出濰坊坊古韻及休休閑功能，，設置部分分旅游、文文化、特色色專賣設施施，打造具具有濰坊特特色的休閑閑文化景觀觀商業(yè)帶。。本案周邊規(guī)劃商業(yè)帶規(guī)劃前景良良好，賦予予各自不同同的主題，，本案整體體規(guī)劃為中中心商務區(qū)區(qū)減小劣勢，，避免威脅脅發(fā)揮優(yōu)勢，，轉化威脅脅利用機遇，，克服劣勢勢發(fā)揮優(yōu)勢，，搶占機遇遇塑造全新區(qū)區(qū)域功能（（人文文化化、綠化環(huán)環(huán)境、居住住概念）；；強調(diào)品質差異化形象象，吸引主主城居民；；強化項目品品質和身份份識別價值值，引領新新的居住模模式，拉開開與周邊項項目的檔次次發(fā)揮中心城城區(qū)客戶的的口碑傳播強調(diào)區(qū)域規(guī)規(guī)劃優(yōu)勢及及品質優(yōu)勢勢；高品位的現(xiàn)現(xiàn)場表現(xiàn)和和高效的現(xiàn)現(xiàn)場執(zhí)行尋求差異化化定位，樹立項目全全新形象；；提升產(chǎn)品品品質合理安置拆拆遷居民，，形成口碑碑效應優(yōu)勢（S）地段：城市市中心區(qū)域域；規(guī)模：具有有較大規(guī)模模配套：周邊邊配套齊全全認知：居民民對本案區(qū)區(qū)域具有較較強的認可度劣勢（W）規(guī)劃容積率率無特別優(yōu)優(yōu)勢拆遷難度較較高中心商務區(qū)區(qū)的規(guī)劃城市改造：：舊區(qū)重建建速度加快快差異化：產(chǎn)產(chǎn)品品質有有極大提升升空間。機遇（O）區(qū)域競爭：：區(qū)域競爭爭較大；高新區(qū)崛起起，產(chǎn)生一一定競爭威脅（T）SWOT關于大盤大盤開發(fā)成成功基本點點：發(fā)展戰(zhàn)略與與定位功能配比分區(qū)開發(fā)規(guī)規(guī)劃啟動與分期期計劃。大盤大盤注重功功能多元化化前期與后期期的協(xié)同發(fā)發(fā)展長期價值增增長為指導導思想小盤以單一功能能開發(fā)追求短期市市場價值最最大單樓盤開發(fā)發(fā)短期市場場實現(xiàn)小盤建樓，，大盤造城城；小盤賣房子子，大盤賣賣生活、文文化；小盤贏短期期利潤，大大盤贏長期期品牌；……盲目開發(fā)下下的貪大求求全，定位位隨意化、、缺乏市場場及技術支支撐，風險險規(guī)避不足足下的盲目目啟動導致致的資金鏈鏈斷裂，是是國內(nèi)外大大盤失敗的的根源；開發(fā)風險評評估與應對對定位及規(guī)劃設設計的前瞻性、科科學性，后期期生活方式打打造的市場性性與運營科學學化、專業(yè)化化是大盤成功功必要條件。。關于大盤大盤開發(fā)能否否成功？能否否帶來城市發(fā)發(fā)展、區(qū)域增增值？能否為為開發(fā)商品牌牌注入新活力力與價值值得得思考準確定位、科科學分區(qū)、合合理的功能配配比、符合市市場需求的啟啟動策略是大大盤成功的基基本保證。違違背大盤開發(fā)發(fā)規(guī)律必將遭遭到市場無情情拋棄。大盤開發(fā)模式式中心城鎮(zhèn)開發(fā)發(fā)模式城市中心大盤盤開發(fā)模式新市鎮(zhèn)開發(fā)模模式主題社區(qū)開發(fā)發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅動開發(fā)發(fā)模式郊區(qū)陌生區(qū)大大盤開發(fā)模式式老年社區(qū)體育社區(qū)教育社區(qū)休閑產(chǎn)業(yè)體育產(chǎn)業(yè)商務商業(yè)緊縮城市開發(fā)發(fā)模式交通擁擠與項項目的通達性性；項目與周邊建建筑的協(xié)調(diào)與與和諧；項目功能與城城市、區(qū)域功功能的互補；；項目自身功能能的互補、空空間共享與客客戶共享。項目功能配比比與功能分區(qū)區(qū)，以滿足居居住的基本生生活需求；項目開發(fā)驅動動模式，吸引引消費群體。。本案緊縮城市開發(fā)發(fā)模式緊縮城市開發(fā)發(fā)模式：在通通過城市大盤盤開發(fā)中濃縮縮城市的主要要功能，通過過建“城中城城”來保持項項目的相對獨獨立性“緊縮城市”(CompactCity)是提倡一種密密集而多樣變變化的城市，，通過城市功功能的相互重重疊來增加能能源的使用效效率，減少消消耗和污染，，追求可持續(xù)續(xù)發(fā)展。提倡”縮短交通距離離”，建立短路徑徑城市。緊縮城市開發(fā)發(fā)模式由于主主張在城市小小的區(qū)域內(nèi)建建立一個個多多功能的城市市綜合體，又又稱為“都市綜合體開開發(fā)模式”。綜合體是將城城市中商業(yè)、、辦公、居住住、酒店、展展覽、休閑娛娛樂等功能的的三項以上功功能進行組合合，在各部分分間建立一種種相互依存、、相互裨益的的能動關系，，從而形成一一個多功能、、高效率、復復雜而統(tǒng)一的的綜合體。作用——營造城市新的的中心區(qū)，打打造新地標，，創(chuàng)造活力之之源的功能，避免免城市中心空空洞化，減少少城市通勤交交通壓力，打打造城市"24小時不夜城"等方面起著重重要作用。緊縮城市開發(fā)發(fā)模式適用條件優(yōu)越的地理位位置－CBD或城市中心邊邊沿；便利的的交通條件；；較大的規(guī)模；；強制性的視視覺沖擊－超超高層/建筑群政府支持，開發(fā)發(fā)主體資金雄雄厚。緊縮城市模式式特征功能復合：項目基本具備備城市的主要要功能；建筑形態(tài)多樣樣化：建筑形態(tài)與建建筑形式多樣樣化、現(xiàn)代化化；資源共享：通過合理功能能配比實現(xiàn)項項目客戶資源源共享與空間間共享。合理的功能配配比：功能選選擇與物業(yè)配配比，符合城城市需求；高標準規(guī)劃：：規(guī)劃要站在在城市的高度度，具有前瞻瞻性。成功關鍵要素素緊縮城市開發(fā)發(fā)模式對于城城市重建與舊舊城改造項目目特別適用。。緊縮城市發(fā)展展模式：各種功能均衡發(fā)展模式以“商務”為核核心的發(fā)展模式；；以“商業(yè)”為核核心的發(fā)展模式；；以“酒店”為核核心的發(fā)展模式。。緊縮城市開發(fā)發(fā)模式的關鍵鍵是選擇合理理的物業(yè)配比比模式和驅動動模式，政府府支持，開發(fā)發(fā)主體資金雄雄厚項目定位地段規(guī)模產(chǎn)品開發(fā)商配套從整個濰坊的的房地產(chǎn)市場場發(fā)展來看，，雖然也出現(xiàn)現(xiàn)過不少所謂謂的“新城”“新板塊”，但大多還只只是通過概念念炒做來“炒地皮”，真正通過項項目開發(fā)帶動動板塊的做熟熟、做好，提提升地段價值值的并不多。。而本案位位于規(guī)劃中的的濰坊絕對市市中心，周邊邊生活配套齊齊全，交通方方便。從地段段及周邊的規(guī)規(guī)劃來看，未未來有很大的的發(fā)展機會。。本案一旦推出出，會是濰坊坊市最大型的的房地產(chǎn)項目目之一，規(guī)模模效應不言而而喻，而如何何利用這個規(guī)規(guī)模效應來把把地段價值和和本案自身價價值做出來，，則也是需要要下工夫的。。目前區(qū)域內(nèi)的的在售項目還還是比較同質質化，真正有有產(chǎn)品力和影影響力的住宅宅產(chǎn)品并不多多見。本案位于濰坊坊市中心，從從項目的規(guī)劃劃來看，如何何解決各種業(yè)業(yè)態(tài)之間位置置、體量之間間的關系應該該是本案著重重需要考慮并并解決的一個個大問題。如何通過項目目運做和對外外宣傳來提高高開發(fā)商的知知名度也是一一件非常重要要的事情。HOTELOFFICEPARKCLUBSHOPPINGAPARTMENT項目定位濰坊市中心首首個HOPSCA社區(qū)由此，本項目目的開發(fā)理念念為：一個商務中心心＋＋一一個居住中心心HOTELOFFICECONVENTIONPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTHOPSCA概念念，，就就是是一一個個將將寫寫字字樓樓、、酒酒店店、、住住宅宅、、商商場場等等結結合合到到一一起起進進行行綜綜合合性性開開發(fā)發(fā)的的地地產(chǎn)產(chǎn)模模式式，，從從社社會會發(fā)發(fā)展展的的角角度度上上來來說說，，這這種種模模式式必必然然成成為為未未來來地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展的的主主流流方方向向。。項目目定定位位HOPSCA的特特征征高可可達達性性密度度性性、、集集約約性性整體體統(tǒng)統(tǒng)一一性性功能能復復合合性性土地地使使用用均均衡衡性性空間間連連續(xù)續(xù)性性內(nèi)外外部部聯(lián)聯(lián)系系完完整整性性HOPSCA將為為土土地地帶帶來來巨巨大大的的增增值值價價值值HOPSCA代表表了了一一種種全全新新的的生生活活方方式式HOPSCA經(jīng)典典案案例例該區(qū)區(qū)依依照照豪豪布布斯斯卡卡的的規(guī)規(guī)劃劃理理念念劃劃分分為為商商務務區(qū)區(qū)、、公公園園區(qū)區(qū)和和住住宅宅區(qū)區(qū)，，并并建建造造有有歐歐洲洲最最大大的的商商業(yè)業(yè)中中心心和和公公交交換換乘乘中中心心。。集集中中的的商商務務體體系系、、大大規(guī)規(guī)模模的的居居住住面面積積、、優(yōu)優(yōu)良良的的綠綠化化環(huán)環(huán)境境以以及及快快速速的的交交通通捷捷運運使使它它成成為為歐歐洲洲著著名名的的現(xiàn)現(xiàn)代代城城區(qū)區(qū)代代表表，，并并引引領領著著巴巴黎黎最最新新經(jīng)經(jīng)濟濟的的發(fā)發(fā)展展世界界著著名名城城市市“HOPSCA豪布布斯斯卡卡”復合合地地產(chǎn)產(chǎn)成成功功典典范范HOPSCA在巴巴黎黎(拉德德方方斯斯)素有有“紐約約市市的的心心臟臟”之稱稱的的曼曼哈哈頓頓集集聚聚了了紐紐約約市市政政廳廳和和聯(lián)聯(lián)邦邦、、州州、、市市、、縣縣許許多多辦辦公公機機構構、、美美國國最最高高的的摩摩天天樓樓群群、、紐紐約約中中央央公公園園以以及及大大多多著著名名的的旅旅社社、、餐餐館館、、百百貨貨公公司司、、專專業(yè)業(yè)商商店店、、影影劇劇院院、、音音樂樂廳廳和和博博物物館館大大都都集集中中于于此此，，被被譽譽為為HOPSCA（豪豪布布斯斯卡卡））形形態(tài)態(tài)的的典典范范。。HOPSCA在紐紐約約HOPSCA經(jīng)典典案案例例世界界著著名名城城市市“HOPSCA豪布布斯斯卡卡”復合合地地產(chǎn)產(chǎn)成成功功典典范范日本本東東京京的的六六本本木木，，也也是是近近幾幾年年才才誕誕生生的的豪豪布布斯斯卡卡全全新新聚聚落落，，它它集集住住宅宅、、商商業(yè)業(yè)大大樓樓、、購購物物中中心心、、旅旅館館、、餐餐廳廳、、游游憩憩、、文文藝藝設設施施及及新新住住宅宅群群于于一一體體，，短短短短的的時時間間內(nèi)內(nèi)從從無無到到有有昂昂然然挺挺起起，，不不僅僅攫攫取取了了來來自自全全世世界界的的關關注注，，同同時時還還成成為為了了許許多多時時代代尖尖端端人人士士競競相相在在六六本本木木留留下下造造訪訪腳腳印印的的黃黃金金區(qū)區(qū)域域。。2006年，，時時值值“十一一五五”發(fā)展展期期間間，，上上海海政政府府明明確確規(guī)規(guī)劃劃“市中中心心現(xiàn)現(xiàn)代代服服務務業(yè)業(yè)集集聚聚區(qū)區(qū)”的建建設設藍藍圖圖，，努努力力把把集集聚聚區(qū)區(qū)打打造造成成為為“統(tǒng)一一規(guī)規(guī)劃劃、、功功能能集集聚聚、、形形態(tài)態(tài)新新穎穎、、生生態(tài)態(tài)協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)”的城城市市新新名名片片。。而而今今，，被被美美譽譽為為“東方方巴巴黎黎”的上上海海，，跨跨越越時時空空的的距距離離，，將將豪豪布布斯斯卡卡理理念念舶舶來來城城市市中中心心，，于于西西藏藏路路/中興興路路板板塊塊打打造造48萬平平方方米米國國際際復復合合街街區(qū)區(qū)———綠洲洲雅雅賓賓利利花花園園，，以以超超高高層層5A商務務樓樓宇宇為為核核心心，，以以摩摩天天酒酒店店、、商商業(yè)業(yè)休休閑閑、、會會所所會會晤晤、、生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境為為配配套套，，以以軌軌道道交交通通M8線中中興興路路站站（（在在建建中中））、、M3線、、M4線、、M1線為為緊緊鄰鄰人人民民廣廣場場核核心心區(qū)區(qū)域域的的交交通通樞樞紐紐，，建建成成大大型型生生活活服服務務比比例例協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)、、建建筑筑形形態(tài)態(tài)錯錯落落有有致致、、疏疏密密有有別別的的中中央央居居住住區(qū)區(qū)，，從從而而通通過過集集中中體體現(xiàn)現(xiàn)集集約約化化，，通通過過開開放放、、開開闊闊體體現(xiàn)現(xiàn)人人性性化化和和生生態(tài)態(tài)化化，，通通過過建建筑筑群群落落和和生生態(tài)態(tài)綠綠地地體體現(xiàn)現(xiàn)景景觀觀化化，，通通過過核核心心區(qū)區(qū)域域的的商商務務功功能能體體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代代化化和和國國際際化化，，演演繹繹與與巴巴黎黎、、紐紐約約、、東東京京相相得得益益彰彰的的豪豪布布斯斯卡卡進進行行時時。。綠洲洲雅雅賓賓利利花花園園演演繹繹上上海海豪豪布布斯斯卡卡HOPSCA在東東京京各種種物物業(yè)業(yè)作作用用及及相相互互關關系系不同同類類型型的的物物業(yè)業(yè)在在綜綜合合體體中中的的作作用用酒店店：：代代表表性性物物業(yè)業(yè)，，標標志志綜綜合合體體整整體體檔檔次次商業(yè)業(yè)：：提提升升區(qū)區(qū)域域品品質質，，聚聚集集人人氣氣，，可可實實現(xiàn)現(xiàn)較較高高利利潤潤，，承承擔擔某某種種社社會會職職能能，，可可以以塑塑造造與與其其他他項項目目較較大大的的差差異異，，項項目目的的活活力力核核心心。。寫字字樓樓：：衡衡量量綜綜合合體體的的形形象象價價值值，，可可樹樹立立項項目目高高端端形形象象。。公寓寓：：開開發(fā)發(fā)商商主主要要資資金金回回收收源源，，通通過過細細致致產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃和和包包裝裝，，滿滿足足中中長長期期居居住住者者的的要要求求。。不同同類類型型的的物物業(yè)業(yè)在在綜綜合合體體中中的的相相互互關關系系商業(yè)辦公酒店公寓公寓寓：：為為商商業(yè)業(yè)提提供供客客源源；；公公寓寓可可為為寫寫字字樓樓提提供供配配套套商業(yè)：商業(yè)業(yè)為寫字樓樓、酒店和和公寓提供供配套；商商業(yè)也能會會給公寓帶帶來負面影影響（私密密性等）寫字樓：可可以為商業(yè)業(yè)、酒店、、公寓帶來來潛在客戶戶；寫字樓樓可以提高高商業(yè)整體體檔次；寫字樓于酒酒店可以公公用大堂酒店：酒店店可以為公公寓和寫字字樓提供共共享的服務務于配套設設施；酒店店可以提高高項目的整整體檔次。。0物業(yè)關系運運用借鑒上海金茂金茂大廈：：高420.5米，單體建建筑面積達達29萬平方米，，是中國傳傳統(tǒng)建筑風風格與世界界高新技術術的完美結結合。金茂大酒店店：奢華地地標性酒店店。酒店為為金茂集團團全資所有有，委托世世界頂級酒酒店集團之之一的環(huán)球球凱悅集團團經(jīng)營管理理，作為其其旗下一個個彰顯尊貴貴氣派的品品牌。金茂時尚購購物中心：：金茂時尚尚生活中心心坐落在上上海金茂大大廈裙房，，匯集了零零售、私人人護理及個個性服務、、中西餐飲飲等知名品品牌的多家家旗艦店，，是浦東高高端的生活活服務中心心之一。金茂音樂廳廳：金茂音音樂廳坐落落于金茂大大廈裙房一一層，由音音樂廳和藝藝術走廊兩兩大部分組組成，共有有座位398個，以演奏奏室內(nèi)樂為為主。金茂成功經(jīng)經(jīng)驗：項目高檔酒酒店與寫字字樓合體，，提供充分分檔次保證證。高端商業(yè)對對項目形象象的強力支支撐及項目目自身造血血功的發(fā)揮揮。音樂廳及寫寫字樓頂層層觀光景點點的設置提提升了項目目位增加人人文氣息。。開發(fā)商通過過對寫字樓樓、酒店、、商業(yè)的持持有長期獲獲取高額租租金回報。。物業(yè)關系運運用借鑒北京柏悅居居規(guī)模：建設設用地31305平米，總建建面35萬平米。中央主樓63層249.9米，兩棟寫字樓樓42層186米，裙樓4層24米。套數(shù)：酒店店建面4萬平米，237套客房；公寓寓244套，層高3.4和3.8兩種，47-54層的柏悅府府僅28套北京銀泰中中心的柏悅悅居有一居居室和二居居室。一居室建筑筑面積為132、134或138平米，二居室建筑筑面積為240或242平米。其中中柏悅府的的第50～58層按照客戶戶的要求度度身定做（（不含裝修修）。建建筑面積400—1600平米。北京柏悅居居成功經(jīng)驗驗：高級公寓部部分定制式式產(chǎn)品設置置，節(jié)省營營造成本，，提升項目目檔次。高中端產(chǎn)品品有效配合合，擴大高高端住宅市市場接受面面，加速資資金回流。。酒店與寫字字樓共用大大堂，支撐撐寫字樓檔檔次。報告框架：：1、房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)發(fā)展分析預預判2、城市宏觀觀及土地市市場供應4、項目整體體定位思考考3、房地產(chǎn)市市場競爭分分析5、項目整體體策略思考考開發(fā)策略勝利街行政街濰州路鳶飛路高級酒店辦公特色步行街街項目占地：：280畝，按照3.5的容積率計計算，總建建筑面積為為65萬平方米左左右，商業(yè)業(yè)住宅還遷遷面積大約約分別為6萬平米、13萬平米。回遷商業(yè)，，統(tǒng)一規(guī)劃劃，管理底商公寓安置房中高端住宅宅高端住宅入口入口布局相對集集中開發(fā)先易后后難資金滾動開開發(fā)可持續(xù)開發(fā)發(fā)先東后西，，追求價值值最大化開發(fā)策略地塊最北側側，靠近勝勝利大街，，可充分利利用勝利大大街的人氣氣做商業(yè)，，建議退界界一定距離離，做特色色主題步行行街。地塊西部分分建議做商商業(yè)和辦公公類產(chǎn)品，，建議在勝勝利街與濰濰州路交接接處做五星星級酒店，，成為濰坊坊市地標性性建筑；西側有小公公園，可形形成良好的的辦公環(huán)境境，對面即即是金融街街，可以與與之形成聚聚集效應。。另外設置置一定量公公寓產(chǎn)品，，為辦公做做配套。西側辦公部部分與步行行街貫通，，充分利用用客流，