西安中誠房地產(chǎn)投資經(jīng)開項目投標報告課件

中誠投資經(jīng)開項目投標報告中誠投資經(jīng)開項目投標報告思路項目核心問題目標理解本體質(zhì)素宏觀市場機會SWOT戰(zhàn)略競爭環(huán)境整體發(fā)展建議及定位市場定位形象定位客戶定位問題盤點機會研究市場競爭機會區(qū)域客戶機會營銷趨勢借鑒營銷趨勢研究成功案例借鑒項目營銷戰(zhàn)略思路項目核心問題目標理解本體質(zhì)素宏觀市場機會SWOT戰(zhàn)略競爭盤點。1盤點。1目標近期目標：2011年合同簽約額不低于1億元；2011年3月開盤，首推房源的銷售率不低于60%，實現(xiàn)成功亮相；項目具有較高的市場持續(xù)關(guān)注度，經(jīng)開標志性項目。遠期目標：2012年底項目全案清盤；項目具有較高的市場美譽度；建立中誠投資在經(jīng)開及西安地區(qū)中高投資住宅開發(fā)者的品牌形象；提升中誠投資集團整體優(yōu)勢的市場認可度和追隨度。目標近期目標：目標梳理3.形象樹立2.穩(wěn)健銷售4.價格提升1.成功立勢首推房源的銷售率不低于60%，實現(xiàn)成功亮相——2011年開盤當月或次月銷售額進入西安全市排名前30，引爆項目影響力持續(xù)提升項目關(guān)注度，通過項目推廣、客戶維系與營銷活動建立品牌高美譽度與市場影響力略高于市場同等檔次項目價格，價格充分實現(xiàn)項目價值2011年預計合同簽約額不低于X億元?！?011年項目主銷期力爭完成1億銷售額，進入西安全市排名前20，持續(xù)奠定項目市場地位通過對貴公司目標的梳理，確定本項目目標主要為以下四個方面，按重要性降序排序如下：穩(wěn)健銷售/形象樹立目標梳理3.形象樹立2.穩(wěn)健銷售4.價格提升1本體經(jīng)開核心：項目緊鄰經(jīng)開商務區(qū)，車行7分鐘可到達未央路和鳳城路段核心商務區(qū)。公園資源：項目北側(cè)緊鄰市政公園——文景公園，步行2分鐘可到達，視覺資源充沛。居住質(zhì)量：項目周邊環(huán)繞文景觀園、檢察院家屬院等普通住宅，同時受到地塊南面工廠的污染源的影響。文景路文景公園經(jīng)開會館出租車公司空地檢察院檢察院家屬院阿房宮制藥原定國際專修學院藍海風科技公司華商數(shù)碼信息西電三菱電機鳳城三路鳳城二路明光路方園工貿(mào)有限公司規(guī)劃路段規(guī)劃路段文景觀園文景公園藍海風科技公司海景國際本體經(jīng)開核心：文景路文景公園經(jīng)開會館出租車公司空地檢察院檢察配套項目周邊生活、教育、公園配套完善，同時面臨交通配套出行工具不足等影響。文景公園●六十六中學●西安中學●原頂專修學校◆世紀金花◆沃爾瑪◆人人樂◆崇尚百貨?鳳城醫(yī)院?海紅衛(wèi)生站?長安醫(yī)院鳳城一路鳳城二路鳳城三路鳳城四路鳳城五路北二環(huán)●縣廣播電視大學交通配套道路系統(tǒng)：項目周邊擁有多條城市主干道，道路系統(tǒng)發(fā)達。項目鄰近文景路，不會受到交通擁堵和噪音的影響。公交線路：周邊公交欠發(fā)達，到達市區(qū)各主要節(jié)點的車輛有待增加。軌道交通：項目鄰近地鐵2號線市圖書館站，但目前處于前期可研階段?！鬋BD核心區(qū)◆經(jīng)開五路商圈◆文景公園居住圈地鐵2號文景路明光路朱宏路生活配套項目周邊配套齊全，距CBD商圈，鳳城五路商圈，車行5-10分鐘的距離：教育配套：西安中學，西安六十六中學，西安職業(yè)技術(shù)學院，……生活配套：人人樂，崇尚百貨，世紀金花，沃爾瑪……醫(yī)療配套：西安長安醫(yī)院、鳳城醫(yī)院，惠仁醫(yī)院，利君醫(yī)院……休閑配套：與文景公園近在咫尺，漢城湖遺址公園，車行約15分鐘配套項目周邊生活、教育、公園配套完善，同時面臨交通配套出行工產(chǎn)品規(guī)劃中小規(guī)模，純主流投資戶型，產(chǎn)品均好性強，附加值高。項目建議參數(shù)項目總占地：12畝總建筑面積：約5萬㎡住宅建面：商業(yè)建面：容積率：暫定4.0總戶數(shù)：暫定796戶立面設(shè)計：待定建筑形式;兩棟27-30F高層產(chǎn)品戶型面積區(qū)間戶型套數(shù)一居室25-45㎡236兩居室50-86㎡194產(chǎn)品形式：為兩梯8戶為主（一居和小兩居）產(chǎn)品形式：Loft45-85㎡276三居100-118㎡90產(chǎn)品規(guī)劃中小規(guī)模，純主流投資戶型，產(chǎn)品均好性強，附加值高。項假設(shè)本項目入市時間為2011年03月中旬，相同產(chǎn)品形態(tài)下的競爭項目如下：總體量92萬㎡，精裝2期一組團存量約10萬㎡，主力戶型49-139㎡，臺北灣盛世一品海璟國際大明宮寓星舍SOHO宮園壹號匯通太古城一季度二季度三季度四季度2008年2009年2010年2011年四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度四季度2012年三季度總體約168萬㎡，三期存量約8萬㎡，主力戶型45-85㎡，一房、兩房為主總體量32萬㎡，存量約20萬㎡，主力戶型44-54㎡一房、71-101㎡兩房總體量7.8萬㎡，存量約4萬㎡，主力戶型38-137㎡，二房、三房總體量100萬㎡，二期小組團主力戶型85-124㎡總體量42萬㎡，存量約20萬㎡，主力戶型89-119㎡兩房、三房；后續(xù)有酒店公寓38-61㎡總體量3萬㎡，存量3萬未售，精裝主力戶型40-100㎡一房、兩房，商住兩用綜合體MAX未來總體量5萬㎡，存量約2萬㎡，3、4#3T10戶，主力戶型47-90㎡經(jīng)開核心區(qū)域在售及潛在供應項目盤點總體量5.6萬㎡，新盤未售，37-150㎡一房、二房、三房辦公商住海榮名城2期競爭環(huán)境首創(chuàng)國際城臺北灣49㎡兩房、盛世一品、海璟國際商住1#、MAX未來、星舍SOHO與本項目形成主要競爭關(guān)系假設(shè)本項目入市時間為2011年03月中旬，相同產(chǎn)品形態(tài)下的競MAX未來星舍SOHO競爭環(huán)境項目面臨文景路沿線地段質(zhì)素趨于同質(zhì)化的激烈競爭海璟國際未央路文景路MAX未來星舍SOHO海璟國際臺北灣盛世一品MAX未來星舍SOHO競爭環(huán)境項目面臨文景路沿線地段質(zhì)素趨于產(chǎn)品質(zhì)素項目產(chǎn)品質(zhì)素趨同，本項目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢不顯著項目名稱開發(fā)商自有配套戶型產(chǎn)品形式規(guī)模本項目安吉實業(yè)初次高容積開發(fā)自帶商業(yè)20-34㎡一居；40-68㎡米三居高層8萬㎡中小規(guī)模純投資社區(qū)臺北灣海榮地產(chǎn)本土大品牌開發(fā)商自帶商業(yè)49㎡兩居、116-140㎡三居、170㎡四居高層145萬㎡大規(guī)模復合型社區(qū)MAX未來市房地產(chǎn)經(jīng)營二公司本土城市發(fā)展商商業(yè)90-110㎡兩居、150㎡三居高層、多層5.6萬㎡城市綜合體盛世一品陜西寶天房地產(chǎn)本土城市開發(fā)商幼兒園、小學、會所、大型商業(yè)主力58-70㎡兩居、129-137三居高層13萬㎡中式圍合社區(qū)海璟國際海榮地產(chǎn)本土大品牌開發(fā)商IT商業(yè)步行街、臨街商鋪主力戶型80-160㎡二房、三房，180-300㎡復式商住高層、板式高層32萬㎡中等規(guī)模城市綜合體星舍SOHO西安和成置業(yè)首次開發(fā)自帶商業(yè)80-90㎡兩居、110-130㎡三居、40-60㎡LOFT高層3萬㎡城市綜合體本項目相對優(yōu)勢品牌發(fā)展商區(qū)域主流，無硬傷產(chǎn)品形態(tài)同質(zhì)中小等規(guī)模投資型社區(qū)產(chǎn)品質(zhì)素項目產(chǎn)品質(zhì)素趨同，本項目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢不顯著項目名稱開核心問題如何在產(chǎn)品質(zhì)素趨同的競爭中通過策略差異化突破，實現(xiàn)銷售速度和形象的提升？核心問題如何在產(chǎn)品質(zhì)素趨同的競爭中通過策略差異機會。2機會。2宏觀市場經(jīng)濟形勢不穩(wěn)定，房價成為政治事件民生兩會政績敏感

今年兩會上，房價問題成了焦點中的焦點。代表、委員提得最多，媒體報道最多，政府工作報告關(guān)于遏制房價的提法也顯示出巨大的決心。關(guān)于房價下一步走勢，爭議從沒像現(xiàn)在這樣激烈。而由此引發(fā)的怎樣管房價、物業(yè)稅該不該征、央企要不要退出房地產(chǎn)市場、樓市“預售制”該不該取消等問題，成為代表委員關(guān)注的焦點。

3月28日至4月2日，新華社連續(xù)6天發(fā)表社論，評說當前樓市問題。3月28日《紅火景象下的樓市之憂》---3月29日《不能讓樓市成為投機者的樂園》---3月30日《堅決清除房價中的“腐敗成本”》---3月31日《瘋狂的房價叫板土地招拍掛》---4月1日《“土地財政”還能維持多久》---4月2日《稅收杠桿應發(fā)揮更大作用》4月3日至4月6日，央視《新聞聯(lián)播》4天內(nèi)3次評說國外樓市。4月3日《日本年輕人：租房住也幸?！?--4月4日《面積小價格低紐約小戶型受青睞》---4月6日《美國政府采取多種措施促房價穩(wěn)定》媒體宏觀市場經(jīng)濟形勢不穩(wěn)定，房價成為政治事件民生兩會政績敏感

房產(chǎn)政策頻出，政出多門房產(chǎn)政策趨勢

中國住房城鄉(xiāng)建設(shè)部4月１３日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點；同時，要求遏制部分城市房價過快上漲。2010年1月12日，中國人民銀行宣布從1月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點；為增強支農(nóng)資金實力，支持春耕備耕，農(nóng)村信用社等小型金融機構(gòu)暫不上調(diào)。2010年1月20日，銀監(jiān)會主席劉明康在香港舉行的亞洲金融論壇上表示，預計中國今年新增人民幣貸款規(guī)模將從2009年的9.6萬億元降至7.5萬億元。這是監(jiān)管層銀監(jiān)會首次公開明確今年的信貸目標。

2010年3月29日下午15時，國務院新聞辦公室聯(lián)合發(fā)改委、人力資源社會保障部、住城建部、國土部、農(nóng)業(yè)部等有關(guān)負責人舉行新聞吹風會，介紹中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的有關(guān)情況。國土資源部土地利用管理司副司長冷宏志在新聞發(fā)布會上表示，今年將加大物業(yè)稅和不動產(chǎn)稅的出臺進程；在小產(chǎn)權(quán)房問題上，國土部從未開過口子，因此對違規(guī)情況將予以清理。房產(chǎn)政策頻出，政出多門房產(chǎn)政策趨勢中國住房城鄉(xiāng)建設(shè)房產(chǎn)周期我國調(diào)整周期模式下降期調(diào)整期恢復期2007年中我國進入調(diào)整周期全球金融危機的突然介入，改變了我國經(jīng)濟原有的調(diào)整模式中國從2007年中就進入了自身的調(diào)整周期，開始經(jīng)濟軟著陸，進入2008年后表現(xiàn)更為明顯，主要體現(xiàn)在各大中城市房地產(chǎn)市場逐漸進入調(diào)整期和股市的持續(xù)下跌。美國次貸危機引起的全球金融危機改變了調(diào)整的速度和模式，在當前經(jīng)濟危機和中國自身宏觀調(diào)控的共振之下進入了U型調(diào)整周期。中國房地產(chǎn)調(diào)整期將會持續(xù)較長的時間，期間房地產(chǎn)波動的頻率將會增多，房地產(chǎn)周期進入微循環(huán)階段。房地產(chǎn)周期的波動與政府出臺的政策緊密相關(guān)。全國房地產(chǎn)市場處于波動期，波動周期縮減，進入微循環(huán)時期房產(chǎn)周期我國調(diào)整周期模式下降期調(diào)整期恢復期2007年中我國進西安市場西安市商品住房價格穩(wěn)步提升。商品房成交價格達到5284元/平米，商品住宅成交均價5002元/平方米，同比增長10.35%。

西安商品住房成交面積大幅提升，置業(yè)需求旺盛。2009年西安普通住宅銷售面積為1217.7萬平方米，較上年同比上漲1.08倍，與2007年相比也上漲52.67%，占商品房總交易面積的91.04%

。西安商品房供需基本平衡；09年新開工面積為1293.5萬平方米，銷售面積為1217.7萬平米，供需平衡。2009年西安房產(chǎn)供銷兩旺，市場可售庫存下降西安市場西安市商品住房價格穩(wěn)步提升。商品房成交價格達到528西安市場春節(jié)后西安市一手住宅成交量穩(wěn)定增長。2010年1月西安商品房成交量達到100.8萬平米，突破09年上半年的月均成交速度。2010年2月，受春節(jié)的影響，成交量萎縮，達到56.08萬平米，但高于09年1月春節(jié)的成交量；進入10年3月，成交量開始穩(wěn)定回升。西安市住宅的成交價格穩(wěn)步增加。2010年3月，西安商品房成交量114萬平米，成交價已達到5876元/平米，較09年成交均價5264元/㎡，實現(xiàn)了飛速的增長。西安2010年上半年基于供需失衡呈現(xiàn)高價高速局勢西安市場春節(jié)后西安市一手住宅成交量穩(wěn)定增長。2010年1月西西安市場2009年西安土地成交量較2008年增長一倍，土地成交量規(guī)劃建面達到1329.5萬平米；2008下半年及2009年上半年成交土地將在2010年下半年集中供應，形成大量的可售房產(chǎn)。年份宗數(shù)面積（畝）規(guī)劃建面（㎡）成交總價（萬元）樓面地價（元/㎡）平均容積率200780445684193666972808282.83200864384380485305908837342.06200912267141329480410826418142.972008年西安高新區(qū)供應土地供39宗，成為各區(qū)域第一位，未來高新市場或?qū)⒊尸F(xiàn)激烈競爭局勢；2009年城南區(qū)域成交土地面積和成交價格，位居西安第一位，曲江市場競爭環(huán)境將逐漸激烈。2007-2009年西安成交土地數(shù)據(jù)表西安2010年下半年供應激增，市場局勢或?qū)⒆兓靼彩袌?009年西安土地成交量較2008年增長一倍，土地成宏觀市場小結(jié)緊追微趨勢，把握時機，盡早入市，規(guī)避風險經(jīng)濟形勢不穩(wěn)定，房價成為政治事件房地產(chǎn)政策頻出，政出多門全國房地產(chǎn)進入調(diào)整期，波動周期縮減，進入微循環(huán)時期2009年西安房產(chǎn)供銷兩旺，市場可售庫存下降西安2011年上半年供應激增，市場局勢或?qū)⒆兓靼?010年下半年基于供需失衡呈現(xiàn)高價高速局勢宏觀市場小結(jié)緊追微趨勢，把握時機，盡早入市，規(guī)避風險經(jīng)濟形勢整體市場40-60平米小兩居銷售速度高于77-89平米兩居銷售速度<30m277~89m290~120m2面積區(qū)間64.4套/月13.2套/月55.5套/月45.2套/月12.5套/月39.1套/月59.5套/月9.2套/月10套/月16套/月40~60m216套/月37套/月57.8套/月2套/月13.3套/月5.8套/月2.7套/月6.7套/月兩居銷售速度高于其他產(chǎn)品臺北灣盛世一品宮園壹號星舍HOSO海榮名城2期海景國際MAX未來小一居市場空白＊星舍SOHO及MAX未來尚未開盤，以認籌為準整體市場40-60平米小兩居銷售速度高于77-89平米兩居銷■城市星鉆白樺林居■■鼎正中央領(lǐng)郡■匯通太古城海泊蘭軒■海榮名城2期■星舍SOHO■■天地時代廣場■恒佳首座盛世一品■■領(lǐng)先尊域■金源皇家園林■雙子公寓雅荷四季城■■香克林小鎮(zhèn)■幸?？燔嚒龃竺鲗m寓海景國際■臺北灣■■凱旋大廈銀象花園■■風景御園■金源御景華府文景家園■■弘合美林館尚品國際■魏瑪公館■■白樺林間海璟藍寓■■首創(chuàng)國際城盛龍廣場■板塊市場城北房地產(chǎn)依據(jù)各自不同的核心價值，初步形成六大居住板塊經(jīng)開核心外圍板塊經(jīng)開CBD核心板塊文景公園居住板塊城市運動公園板塊太華路板塊大明宮西居住板塊板塊劃分原則依據(jù)經(jīng)開區(qū)行政規(guī)劃的界限進行板塊的初步劃分，包括CBD核心區(qū)域和運動公園區(qū)依據(jù)房地產(chǎn)分布的集中區(qū)域進行板塊的劃分，包括其余四個房地產(chǎn)板塊MAX未來■■城市星鉆白樺林居■■鼎正中央領(lǐng)郡■海泊蘭軒■海榮名城2期■Part1：文景公園居住板塊連接經(jīng)開CBD核心，擁有文景公園價值，區(qū)域居住價值逐步提升。在售項目文景公園板塊項目價格推售面積主力戶型剩余量文景觀園5500元/㎡21萬㎡119-180㎡約7萬㎡海璟國際均價6000元/㎡32萬㎡44-107㎡25萬㎡文景公園居住區(qū)以文景公園為依托，連接經(jīng)開核心區(qū)位，周邊環(huán)繞文景觀園、海榮海璟國際等住宅項目；文景公園板塊的居住價值，尚未得到最大化利用。目前僅有文景觀園依靠公園價值，實現(xiàn)價格的飛躍；文景路板塊項目較少，但同質(zhì)化競爭化激烈，，平臺價格由5000-7000元/平米不等。即將入市項目主要有星舍SOHO，以精裝投資型產(chǎn)品為主，預計價格為7500元/㎡海璟國際■星舍SOHO■文景觀園■即將入市項目入市項目入市狀況星舍SOHO總建3萬㎡，主力面積40-100㎡，精裝拎包入戶均價預計7500元/㎡Part1：文景公園居住板塊連接經(jīng)開CBD核心，擁有文景公園Part2：經(jīng)開CBD核心區(qū)經(jīng)開核心區(qū)屬于商務人士聚集的區(qū)域，區(qū)域商務辦公氛圍濃厚，住宅居住產(chǎn)品日益稀缺。經(jīng)開核心區(qū)已經(jīng)發(fā)展成為西安市第二大CBD，是西安市北城氛圍和商務氛圍最為濃厚的區(qū)域；近些年，經(jīng)開房地產(chǎn)市場逐步發(fā)展，市場供應以辦公物業(yè)和小戶型公寓產(chǎn)品為主；區(qū)域已入市的新項目有臺北灣，以綜合社區(qū)產(chǎn)品為主，住宅前期供應多為緊湊型產(chǎn)品。鳳城一號■銀象花園■盛世一品■在售項目經(jīng)開CBD版塊項目價格推售面積主力戶型剩余量盛世一品6500元/㎡7.8萬㎡38-137㎡4萬㎡銀象花園5500元/㎡5.8萬㎡88-117㎡未開盤香樟園5900元/㎡10萬㎡88-150㎡7萬㎡臺北灣6500元/㎡92萬㎡49-139㎡一期約10萬㎡天地時代廣場6500元/㎡14萬㎡80-90㎡尾盤香樟園■臺北灣■天地時代廣場■Part2：經(jīng)開CBD核心區(qū)經(jīng)開核心區(qū)屬于商務人士聚集的區(qū)域Part3：城市運動公園板塊依托市政府北遷的契機，區(qū)域內(nèi)大盤林立，高端大面積產(chǎn)品居多，區(qū)域發(fā)展成熟。城市運動公園版塊為西安城市外擴區(qū)域，房地產(chǎn)市場發(fā)展蓬勃，大盤林立，產(chǎn)品線豐富，戶型面積區(qū)間覆蓋范圍廣泛；依托西安市政府北遷的契機，區(qū)域項目主要吸引市政府機構(gòu)工作人員和經(jīng)開信息產(chǎn)業(yè)園的工作人員；區(qū)域項目平臺價格在5500-8500元/㎡，部分高端項目達到18000元/㎡。在售項目城市運動公園版塊項目價格推售面積主力戶型剩余量白樺林間6800元/㎡65萬㎡90-337㎡55萬㎡首創(chuàng)國際城5500元/㎡168萬㎡三期445-85㎡126萬㎡匯通太古城4900元/㎡100萬㎡85-124㎡83萬㎡海泊蘭軒18000元/㎡13萬㎡大平層230-570㎡——海榮名城2期二期1蜜糖均價5000元/㎡24萬㎡56.41-123.57平米七種戶型，一室到三室均有

尾盤金源御景華府二期九珺待定36萬㎡86-144㎡未售風景御園預計8000元/㎡44萬㎡160-195㎡27萬㎡■白樺林居■白樺林間■匯通太古城■首創(chuàng)國際城■海泊蘭軒■海榮名城2期■金源御景華府■風景御園Part3：城市運動公園板塊依托市政府北遷的契機，區(qū)域內(nèi)大盤Part4：太華路路居住板塊板塊以中端居家型項目為主，吸引經(jīng)開區(qū)價格外溢的首置及首改客戶

太華路居住版塊周邊以中低端，自住戶型項目為主，主要吸引經(jīng)開區(qū)工作的被價格排擠過來的首次置業(yè)客戶群；板塊項目平臺價格為5000-6000元/㎡，僅有8號府邸和楓林意樹，通過自身產(chǎn)品品質(zhì)的打造，實現(xiàn)了價格的提升；板塊項目的主力產(chǎn)品以90-120㎡居家型產(chǎn)品為主。■弘和美鄰館■紫薇希望城■香克林小鎮(zhèn)■幸?？燔嚒隼饲贋场鎏旌托赂谑垌椖刻A路居住板塊項目價格推售面積主力戶型剩余量弘和美鄰館5000元/㎡15萬㎡85-139㎡9萬㎡幸福快車6000元/㎡23萬㎡70-142㎡為主15萬㎡浪琴灣5300元/㎡25萬㎡80-190㎡尾盤紫薇希望城5300元/㎡

30萬㎡43-198㎡44萬㎡香克林小鎮(zhèn)5550元/㎡20萬㎡90-136㎡主流戶型5萬㎡即將入市項目入市項目入市狀況天和新府總建面16萬㎡平米，面積區(qū)間在37-151㎡Part4：太華路路居住板塊板塊以中端居家型項目為主，吸引經(jīng)Part5：大明宮西居住板塊區(qū)域數(shù)北城價格洼地，依托內(nèi)城和經(jīng)開的雙提升區(qū)域價值，實現(xiàn)地鐵物業(yè)熱點區(qū)域大明宮西居住版塊位于北二環(huán)以南，未央路路以東和東二環(huán)以西，多指龍首村附近；大明宮西居住版塊是城北的區(qū)域價格洼地，大項目多集中在龍首方新附近，產(chǎn)品線豐富，吸引客戶群廣泛，市場競爭激烈；目前各項目均進入銷售的中后期，未來可供應土地較少。在售項目大明宮居住版塊項目價格推售面積主力戶型剩余量大明宮寓5100元/㎡15萬㎡55-90㎡尾盤宮園壹號6000元/㎡80萬㎡90-140㎡4萬㎡禎祥寶庫5500元/㎡15萬㎡50-97㎡1.3萬㎡■禎祥寶庫■大明宮寓■宮園壹號Part5：大明宮西居住板塊區(qū)域數(shù)北城價格洼地，依托內(nèi)城和經(jīng)Part6：經(jīng)開核心外圍板塊區(qū)域樓盤稀少，整體價格拉升存在抗性，依托CBD核心價值，凸顯價值賣點經(jīng)開核心外圍板塊位于未央路與鳳城一路十字以東，太華路路以北，北二環(huán)以北和鳳城二路以南；經(jīng)開核心外圍板塊是城北的主要供應區(qū)域，區(qū)域內(nèi)項目較少，主要以早期家屬院占地為主，整體項目勞神價值不大，屬經(jīng)開非熱門區(qū)域；區(qū)域主流沿鳳城一路東段項目的平臺價格為4000-7000元/㎡，在售項目經(jīng)開核心外圍居住版塊項目價格推售面積主力戶型剩余量金源皇家園林4800元/㎡22萬㎡89-170㎡12萬㎡雙子公寓7000元/㎡6萬㎡40-140㎡10萬㎡領(lǐng)先尊域6100元/㎡7.7萬㎡90-170㎡3萬㎡■雙子公寓■領(lǐng)先尊域■金源皇家園林Part6：經(jīng)開核心外圍板塊區(qū)域樓盤稀少，整體價格拉升存在抗文景公園居住區(qū)經(jīng)開核心區(qū)CBD外圍板塊城市運動公園居住板塊大明宮西板塊太華路板塊板塊特征連接兩大CBD區(qū)域的中高端居住區(qū)，居住環(huán)境和城市配套較為優(yōu)良高端商務區(qū)，商務氛圍濃厚，交通和配套完善新興商務區(qū)，區(qū)域成熟度逐漸提升沿太白南路東側(cè)項目為主，生活便利度高緊鄰高新核心區(qū)，三大公園環(huán)繞高新西擴的外圍區(qū)域，區(qū)域逐漸成熟價格平臺7000-15000元/㎡7000-11000元/㎡5500-7000元/㎡5500-7000元/㎡7000-9000元/㎡5500-7500元/㎡主導產(chǎn)品以成熟社區(qū)居家型產(chǎn)品為主，圍繞木塔寺公園出現(xiàn)大尺度豪宅產(chǎn)品以城市插建型項目為主，小戶型投資型產(chǎn)品居多大盤林立，產(chǎn)品形式多樣化，以居家型產(chǎn)品為主以品牌發(fā)展商大盤為主，產(chǎn)品線豐富，以居家型產(chǎn)品為主供應量龐大，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊以居家緊湊型產(chǎn)品為主未來供應預計10年建材市場拆遷，未來兩年內(nèi)區(qū)域?qū)⒂猩倭康臐撛诠獏^(qū)域可供應土地有限，潛在供應量有限CBD南擴，未來可供應用地數(shù)量龐大太白南路沿線幾無用地，潛在供應量小高新西擴，未來可供用地放量龐大高新西擴的外圍區(qū)域，潛在供應量大客戶特點客戶范圍覆蓋較廣，周邊電子園客戶及楓林綠洲客戶置業(yè)實力雄厚以投資客為主，部分過渡性自住客戶，認可城市核心價值以二次創(chuàng)業(yè)核心區(qū)商務人士及周邊軟件園客戶為主客戶以周邊電子園客戶為主，覆蓋少量二次創(chuàng)業(yè)CBD商務客戶客戶以城西、高新客戶為主，看重城市價值和生態(tài)環(huán)境客戶以軟件園周邊客戶為主，覆蓋部分外圍客戶板塊格局小結(jié)放大項目區(qū)域價值，基于客戶的產(chǎn)品價值，是實現(xiàn)成功銷售的基礎(chǔ)本項目所屬區(qū)域具備城市、公園、商務居住中心三維價值，板塊價值較高；基于客戶區(qū)域相同的覆蓋面，本項目的核心競爭板塊為CBD核心居住板塊；各板塊平臺價值差異性較小，基于客戶需求的產(chǎn)品價值挖掘，是實現(xiàn)成功的關(guān)鍵。城市中央、公園生活居住區(qū)商務核心辦公區(qū)城市外擴新興居住區(qū)城市中高端居住區(qū)城市外擴新興中端居住區(qū)經(jīng)開輻射的中端居住區(qū)文景公園居住區(qū)經(jīng)開核心區(qū)CBD外圍板塊城市運動公園居住板塊大市場機會小結(jié)放大區(qū)域價值、挖掘客戶機會，是項目實現(xiàn)突破的關(guān)鍵3.板塊競爭2.板塊價值4.價格平臺1.市場需求市場需求以投資型一居、三居為主，本項目產(chǎn)品定位符合市場本項目主要與經(jīng)開CBD板塊競爭，面臨著同質(zhì)化產(chǎn)品競爭各板塊價格平臺相似，基于客戶價值的突破，是項目的發(fā)力機會本項目板塊具備三維價值，板塊價值較高，具備放大的機會市場機會小結(jié)放大區(qū)域價值、挖掘客戶機會，是項目實現(xiàn)突破的關(guān)鍵客戶機會利用市場成熟的消費者行為模式分析工具來對本項目潛在客戶進行結(jié)構(gòu)化分析使用者Occupant消費者是誰？宗旨Object他們的需求和欲望為何？目標驅(qū)動Objective他們?yōu)楹卧噲D達成目標？組織Organization消費者如何做出購買決策？運作方式Operation消費者何時看來已準備好購買行動？時機Occasion消費者何時看來已準備好購買行動？通路Outlet消費者較偏愛在何處購買？置業(yè)者行為模式——外在形態(tài)研究客戶機會利用市場成熟的消費者行為模式分析工具來對本項目潛在客周邊原住民改善居住環(huán)境、重視性價比、具有羊群效應使用者Occupant·城中村的房東→From徐家莊，陸家堡，譚家寨…·老家屬院的居民宗旨Object·改善居住環(huán)境·現(xiàn)居住的房屋需要升級·為子女購置房產(chǎn)目標驅(qū)動Objective·追求生活品質(zhì)改善，帶來的身份標簽感·對老舊的居住環(huán)境不滿，迫切需要一個新的環(huán)境·現(xiàn)有住宅的面積或者臥室數(shù)量不夠，急需升級·子女長大因為工作或者結(jié)婚，需要住房或者婚房組織Organization·家庭決定為主·容易受到街坊鄰居或者同事的影響運作方式Operation·重視周邊交通便利性和基本生活配套的完善程度·比較看重小區(qū)環(huán)境和物業(yè)，對戶型的實用更重視·有價格天花板·容易受到街坊鄰居或者同事的影響，跟隨其購買時機Occasion·總價認同·交通配套認同·社區(qū)品質(zhì)認同通路Outlet·街坊鄰居或者朋友介紹Keywords:改善生活環(huán)境/總價敏感/重視戶型實用及周邊配套/易受他人影響1Question周邊原住民改善居住環(huán)境、重視性價比、具有羊群效應使用者·科研人員追求生活改善、重視社區(qū)品質(zhì)展示、具有投資意識、看重地段價值，具有意見領(lǐng)袖氣質(zhì)使用者Occupant·科研院所的研究人員→From618，603，204，39所…·他們有較高的自主性，較高的文化和較高的收入·他們有廣闊的見識宗旨Object·想要更大的房子，提高生活品質(zhì)·資產(chǎn)的保值和升值·為子女置業(yè)目標驅(qū)動Objective·家庭擴容，需要居住產(chǎn)品的升級·想要更大的房子，提高生活品質(zhì)，享受生活·具備豐富的知識和長遠的眼光，投資地產(chǎn)·子女工作，結(jié)婚，為其購置婚房組織Organization·自主性較強，由自己做出決定運作方式Operation·十分看重產(chǎn)品的品質(zhì)：小區(qū)的園林，戶型的舒適度，物業(yè)服務和小區(qū)的配套·重視小區(qū)的區(qū)位和周邊環(huán)境·對品牌有一定的重視時機Occasion·區(qū)位認同·產(chǎn)品品質(zhì)和舒適度的認同·品牌認同通路Outlet·售樓處的展示·報刊雜志，戶外等廣告媒體Keywords:生活舒適度，項目區(qū)位，產(chǎn)品品質(zhì)，自住或投資2Question科研人員追求生活改善、重視社區(qū)品質(zhì)展示、具有投資意識、看政府公務員追求生活改善、關(guān)注子女教育，追求城市核心地段，具有投資意識，有影響力3使用者Occupant·本地人為主·是政府北遷促使他們必須安家經(jīng)開·經(jīng)濟能力家庭年收入在20萬元以上宗旨Object·強調(diào)品質(zhì)感和社區(qū)氛圍·主要為了改善生活質(zhì)量·熟悉周邊環(huán)境看重周圍資源·閑置資金的穩(wěn)健投資目標驅(qū)動Objective·樹立高尚職業(yè)形象·改善居住環(huán)境，關(guān)注地段價值·具有投資意識·關(guān)注子女教育組織Organization范圍大：配偶、子女、父母、同事及親朋好友運作方式Operation價值點的自我匹配，決策受外界其他因素的影響很小時機Occasion·投資價值的認同·充分的產(chǎn)品實物展現(xiàn)·對社區(qū)形象認同通路Outlet路牌展示，口碑傳播QuestionKeywords:改善型居住、關(guān)注子女教育、追求地段政府公務員追求生活改善、關(guān)注子女教育，追求城市核心地段中央商務區(qū)工作白領(lǐng)地緣感強烈的周邊工作人員、追求社區(qū)品質(zhì)、總價敏感，具有羊群效應使用者Occupant·曾在西安上大學的外地人為主·主要區(qū)域經(jīng)開核心區(qū)·家庭經(jīng)濟收入15-30萬/年·年齡25-35宗旨Object·選擇離工作地較近的規(guī)模型社區(qū)·尋找安全感·首次置業(yè)對環(huán)境和品質(zhì)都有要求目標驅(qū)動Objective·對現(xiàn)狀的不滿和困惑·經(jīng)濟實力的增強·改變層次低、品位低的強烈愿望·得到周邊人的認同·社會潮流和結(jié)婚壓力組織Organization范圍較?。焊改?、同事及親朋好友運作方式Operation主動獵取相關(guān)信息，決策受外界其他因素的影響很大時機Occasion·區(qū)域的認同·充分的產(chǎn)品實物展現(xiàn)·滿意附加值，高性價比通路Outlet網(wǎng)絡營銷構(gòu)建，多媒體廣告的運用4QuestionKeywords:區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)，對價格敏感中央商務區(qū)工作白領(lǐng)地緣感強烈的周邊工作人員、追求社區(qū)使用者Occupant·本地人為主·產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的高科技工作人員·經(jīng)濟能力10-20萬·年齡23-30宗旨Object·主要為了結(jié)婚的壓力·被CBD高房價擠壓選擇向西方向的低總價樓盤·被置業(yè)，跟隨周邊置業(yè)潮流目標驅(qū)動Objective·改變層次低、品位低的強烈愿望·注重與朋友的交流·安全感·對現(xiàn)有生活狀態(tài)的不滿和困惑·教育資源稟賦組織Organization范圍大：準配偶、父母、同事及親朋好友運作方式Operation眼見為實，不喜歡虛幻的東西。決策受外界其他因素的影響很小時機Occasion·地段的認同·充分的產(chǎn)品實物展現(xiàn)·低總價的認同通路Outlet寫字樓巡展，口碑傳播產(chǎn)業(yè)園科技人員經(jīng)濟承受力有限、總價敏感，群體置業(yè)明顯、有團購意向5QuestionKeywords:受高新房價擠壓，被動置業(yè)，要求低總價使用者·本地人為主宗旨·主要為了結(jié)婚的壓力目標驅(qū)動·改變層次客戶分類客戶特征典型項目階層關(guān)注點掌控城市年齡：35-50歲家庭結(jié)構(gòu)：3-5人收入：年薪40萬以上職業(yè)：私企老板、政府高級官員、外企高層、國企高層來源：高新為主，其他區(qū)域均有，少量外地客戶海榮豪佳花園、杰信花園城市話語權(quán)的富貴階層對稀缺景觀資源的強烈占有欲望、注重身份感及標簽感，對戶型、園林、物管均有要求投資城市年齡：30-50歲家庭結(jié)構(gòu)：3人以上收入：年薪20萬以上職業(yè)：外地在西安的生意人、政府公務員、私企老板、能源行業(yè)來源：經(jīng)開、城北、內(nèi)城，部分外地客戶賽高國際、第五國際、御道華城看好高新未來發(fā)展的收益階層注重地段位置及精裝修，便于以后出租享受城市年齡：30-45歲家庭結(jié)構(gòu)：三口之家及三代人家庭收入：年薪15萬以上職業(yè)：IT、電子、醫(yī)藥企業(yè)中層，大學教授、科研所管理人員、政府中層公務員來源：經(jīng)開、城北、內(nèi)城雅荷智能花園、雅荷家園創(chuàng)造與享受城市生活的知富階層注重戶型上的南北通透及小區(qū)規(guī)模、對園林及配套有一定要求習慣城市年齡：25-35歲家庭結(jié)構(gòu)：夫妻及三口之家家庭收入：年薪8-12萬職業(yè)：IT、電子、醫(yī)藥企業(yè)白領(lǐng)，教師、政府公務員來源：高新、城西、內(nèi)城迷戀城市生活的核心階層注重小區(qū)的規(guī)模、戶型的朝向、陽臺及飄窗的設(shè)計為必備要素渴望城市年齡：25-35歲家庭結(jié)構(gòu)：單身或兩人家庭收入：年薪5-7萬職業(yè)：廣告、貿(mào)易、汽車制造等行業(yè)工作人員、自由職業(yè)者、教師來源：經(jīng)開、城北、內(nèi)城，部分外地人向往高新生活的新銳階層注重地段位置及城市生活配套，對總價有一定要求，戶型上需要有陽臺、飄窗財富水平低高核心客戶重點客戶重點客戶游離客戶客戶小結(jié)經(jīng)開區(qū)域五類客戶梳理客戶分類客戶特征典型項目階層關(guān)注點掌控城市年齡：35-50歲客戶小結(jié)低調(diào)、追求品質(zhì)，是科研人員和CBD白領(lǐng)的特質(zhì)，其價值觀具有較高影響力改善型需求為主，主要是為增加房間數(shù)量，或者為子女購置婚房原住民科研人員政府公務員CBD工作白領(lǐng)客戶需求物理需求精神需求價值取向軟件園員工總價敏感、價格導向、容易跟風向往高端居住標簽，但長期的消費習慣，決定置業(yè)性價比至上改善型需求或投資為主，對地段稀缺性、戶型格局及產(chǎn)品舒適度要求較高，價格敏感度較低追求舒適的生活，對品質(zhì)好的產(chǎn)品有持有欲望，重視社區(qū)的產(chǎn)品、規(guī)劃亮點具有獨立的價值觀，懂得生活、工作的和諧分配，追求生活的舒適性首置或改善型居住，地緣性特點明顯，重視子女教育，中等價格敏感度追求舒適、安逸的生活，追求平穩(wěn)的生活，易被現(xiàn)場展示所引導追求穩(wěn)定內(nèi)斂的生活，行事低調(diào)，注重生活品質(zhì)，有社會責任感首置客戶，婚房或過度性居住，價格敏感追求舒適生活和總價的平衡，尋找低成本高品質(zhì)的生活方式，具有小資情結(jié)，易引導價值觀成長期，追求繁忙工作外的享受，社區(qū)品質(zhì)要求較高首置客戶，婚房或過度性居住，價格敏感性格實在，追求實質(zhì)需要的產(chǎn)品相信看到的，購買需要的，理性的客戶客戶小結(jié)低調(diào)、追求品質(zhì)，是科研人員和CBD白領(lǐng)的特質(zhì)，其價值突破。3突破。3SWOT分析放大項目核心競爭力、建立基于客戶價值的產(chǎn)品營銷體系，實現(xiàn)項目突破SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak經(jīng)開城市核心區(qū)，零距離尊享文景公園、800畝漢城湖，與繁華咫尺之間，享受曲徑通幽鬧中取靜貫穿大明宮-文景公園-漢長安遺址在設(shè)計時，作為整個項目的心理軸線項目為主流戶型良好，無市場滯銷產(chǎn)品；1.周邊緊鄰工廠，環(huán)境及空氣指數(shù)會有一定影響；2.作為投資型公寓產(chǎn)品，遠離城市主干道，作為綜合體地段不佳；3.目前周邊交通不便利，生活配套缺乏；機會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢1.本項目產(chǎn)品為市場主流需求戶型，銷售難度小2.選擇基于客戶價值觀基礎(chǔ)上的營銷差異化突破放大項目區(qū)域價值，強調(diào)產(chǎn)品的純粹性，建立差異化競爭力基于客戶價值，建立差異化營銷體系，實現(xiàn)立體精細化營銷，建立良好的社會口碑利用圍擋區(qū)隔現(xiàn)有工廠建筑，強調(diào)區(qū)域規(guī)劃，展望區(qū)域美好前景；修建規(guī)劃路線，連接文景公園；利用營銷包裝全新的概念，形成項目形象的差異化區(qū)隔；威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅1.市場現(xiàn)有項目后續(xù)同質(zhì)化競爭激烈；2.未來區(qū)域擁有大量土地放量，后期競爭激烈；定義區(qū)域，放大文景路和明光路東側(cè)的地段差距；形成區(qū)域領(lǐng)導者形象，占領(lǐng)區(qū)域領(lǐng)先地位，建立差異化影響力；通過精準營銷執(zhí)行，控制推售和速度，規(guī)避激烈競爭；強調(diào)項目純粹宜居尺度，建立差異化競爭力；SWOT分析放大項目核心競爭力、建立基于客戶價值的產(chǎn)品營銷體SWOT分析小結(jié)梳理基于SWOT分析梳理的三大核心價值價值一：放大項目區(qū)域價值，建立區(qū)域差異化競爭平臺價值二：基于客戶價值，建立產(chǎn)品差異化價值體系價值三：梳理項目產(chǎn)品差異化核心優(yōu)勢，建立區(qū)域同類產(chǎn)品領(lǐng)導者形象SWOT分析小結(jié)梳理基于SWOT分析梳理的三大核心價值價值核心價值1豐慶公園高新商務核心區(qū)從豐慶公園居住價值的轉(zhuǎn)變來探尋本區(qū)域的價值豐慶公園為距西高新核心商務區(qū)最近的城市公園核心價值1豐慶公園高新商務核心區(qū)從豐慶公園居住價值的轉(zhuǎn)變來探豐慶公園的變遷基于城市和生態(tài)的價值，豐慶公園居住區(qū)發(fā)展成為西高新商務人士中高端居住區(qū)典型客戶寫真：在高新路十字上班，平時工作很忙。想找一個距公司地點很近，周邊配套又非常成熟、居住環(huán)境較好的項目。當時就選的公園天下。而且公園天下的整體形象比較高端，所以就購買了。-----公園天下成交客戶豐慶公園周邊成為中高端客戶置業(yè)的主要區(qū)域豐慶公園的變遷基于城市和生態(tài)的價值，豐慶公園居住區(qū)發(fā)展成為西豐慶公園的變遷隨著豐慶公園居住區(qū)土地的稀缺，其已無法承擔高端人士居住的功能豐慶公園大唐西市公園天下萊安逸境融僑城大唐西市/西市佳園公園天下尋找下一個中高端客戶城市生態(tài)宜居地豐慶公園的變遷隨著豐慶公園居住區(qū)土地的稀缺，其已無法承擔高端文景公園居住區(qū)擁有絕對城市、絕對生態(tài)、絕對居住，具有承接豐慶公園之上的居住價值公園環(huán)繞的生態(tài)綠肺居住區(qū)-----絕對公園、絕對生態(tài)文景公園空地檢察院家屬院鳳城三路鳳城二路明光路規(guī)劃路段規(guī)劃路段文景路文景公園居住區(qū)擁有絕對城市、絕對生態(tài)、絕對居住，具有承接豐慶本項目地段價值重新定義經(jīng)開區(qū)唯一值得投資的精品園林公寓唯一：強調(diào)地段的稀缺性，絕無僅有雙核：強調(diào)地段價值，位于CBD核心區(qū)范圍，城市價值和投資居住價值并駕齊驅(qū)高尚：強調(diào)區(qū)域居住人群質(zhì)素的高端性公園：強調(diào)區(qū)域的生態(tài)價值私屬公園居住區(qū)的遷移運動公園居住價值的高地本項目地段價值重新定義經(jīng)開區(qū)唯一值得投資的精品園林公寓唯一：游離客戶群重點客戶群核心客戶群習慣城市生活的階層職業(yè)：IT、電子、醫(yī)藥企業(yè)白領(lǐng)，教師、政府公務員來源：以項目周邊經(jīng)開、北城、內(nèi)城為主置業(yè)需求：一居、經(jīng)濟型兩居其他階層客戶渴望城市生活的階層職業(yè)：廣告、貿(mào)易、汽車制造等行業(yè)工作人員、自由職業(yè)者、教師來源：經(jīng)開、城北、內(nèi)城，部分外地客置業(yè)需求：小一居、一居、兩居享受城市生活的階層職業(yè)：IT、電子、醫(yī)藥企業(yè)中層，大學教授、科研所管理人員、政府中層公務員來源：經(jīng)開、城北、內(nèi)城、城南及部分外地客置業(yè)需求：舒適型兩居、經(jīng)濟型LOFT核心價值2—基于客戶價值的產(chǎn)品營銷賣點梳理游離客戶群重點客戶群核心客戶群習慣城市生活的階層其他階層客OurCustomers在城市里，有這樣一種人，他們用感性思考，他們用理性判斷；在城市里，有這樣一種人，他們的舞臺在社會，他們的回憶在校園；在城市里，有這樣一種人，他們忘情奮斗，為家人營造良好居住環(huán)境；在城市里，有這樣一種人，他們懷抱夢想，他們注目現(xiàn)實；他們是新知識分子，這個城市里的綜合體。OurCustomers在城市里，有這樣一種人，他們用感性O(shè)urCustomers較高自主性，較高文化程度，較高收入的“三高”人群；追求較高個人預期，較高價值認同，較高文化享受的“三高”人群。新知識分子：有知識的創(chuàng)富階層。這是一個傳統(tǒng)體制外自主擇業(yè)、具有高文化程度、總體上收入較高的群體。他們對目前工作狀況滿意的原因主要有“能發(fā)揮才能”、“感興趣”、“有發(fā)展前景”以及有挑戰(zhàn)性、報酬好等。他們的閑暇時間多用于社交，高雅、舒適、文化享受等。他們具有較強的進取精神和精神需求，而單純的財富和權(quán)勢等功利性因素還不是體現(xiàn)個人價值的首選，事業(yè)的成功與受人尊重最為重要，并愿意為國家做貢獻。大多數(shù)人認為應依靠技術(shù)、知識、吃苦精神和膽量。安·蘭德在其著作《致新知識分子》中熱情的迎接了這個階層的到來。OurCustomers較高自主性，較高文化程度，較高收入目標客戶價值梳理新知識分子價值特征追求較高個人預期，較高價值認同，較高文化享受的“三高”人群。CBD白領(lǐng)、科研人員等領(lǐng)袖型客戶特征低調(diào)、追求生活舒適度、有社會責任感、具有意見領(lǐng)袖氣質(zhì)本項目產(chǎn)品營銷價值點梳理方向追求奢適，但不是奢侈追求親切近人，而不是拒人千里追求低調(diào)文化，拒絕暴發(fā)戶式營銷目標客戶價值梳理新知識分子價值特征追求較高個人預期，較高價值核心價值3—適宜尺度和精巧產(chǎn)品是項目營銷價值放大的亮點開發(fā)策略：消化容積率和90㎡指標，采用總價優(yōu)勢從競爭中突圍；可作為明星產(chǎn)品的1+1或1+2配套；服務/銷售對象：周邊首次置業(yè)自住客、投資客。1房（可改小2房）++LOFT2房（可改3房）快銷產(chǎn)品快速出貨現(xiàn)金產(chǎn)品市場認可的合理價格入市，確?；乜蠲餍钱a(chǎn)品＋現(xiàn)金產(chǎn)品城市核心居住典范開發(fā)策略：消化容積率和90㎡指標，采用品質(zhì)、園林、附加值各要素打造綜合競爭優(yōu)勢；服務/銷售對象：周邊首次置業(yè)客、部分換房客、投資客、白領(lǐng)。開發(fā)策略：突出城市核心居住優(yōu)勢及項目內(nèi)明星優(yōu)勢，追求價值最大化；服務/銷售對象：周邊換房客，私營業(yè)主、投資客。1房居家型3房（可改小4房）緊湊性2房舒適性2房（可改3房）總價控制策略核心價值3—適宜尺度和精巧產(chǎn)品是項目營銷價值放大的亮點開發(fā)策產(chǎn)品價值戶型面積的確定原則——通過控制戶型面積控總價，提單價拒絕浪費，打破精品公寓炫耀消費觀，營造品質(zhì)生活觀項目本體情況90/70限制高容積率中小規(guī)模目標客戶需求客戶偏好高品質(zhì)、性價比高、舒適度高的產(chǎn)品?！疤釂蝺r、控總價”的價格引導策略；項目發(fā)展策略戶型面積的確定控制戶型面積：比市場主流戶型面積偏小，通過產(chǎn)品創(chuàng)新保持較好的舒適度；各物業(yè)要達到價值均衡：價值高、資源好的產(chǎn)品應略高于其他產(chǎn)品，防止產(chǎn)生內(nèi)部競爭；產(chǎn)品價值戶型面積的確定原則——通過控制戶型面積控總價，提單價本項目產(chǎn)品價值小結(jié)獻給懂得生活的高尚人士人體工學尺度，高附加居家生活范本人體工學尺度：強調(diào)舒適的園林社區(qū)感、樓間距以及均好的產(chǎn)品品質(zhì)高附加：強調(diào)項目的高品質(zhì)、贈送面積居家：強調(diào)項目的居住感受和居住氛圍本項目產(chǎn)品價值小結(jié)獻給懂得生活的高尚人士人體工學尺度，高附加市場定位經(jīng)開雙核驅(qū)動公園時尚公寓SLOGAN:引領(lǐng)公園居住的革命市場定位經(jīng)開雙核驅(qū)動公園時尚公寓形象定位新一代城市公園精品生活典范掀起一場公園居住區(qū)的革命享受生活，就要選擇城市中央生態(tài)公園居住區(qū)享受舒適：選擇宜居尺度，營造浪漫舒適的生活體驗新價值觀：強調(diào)精細品質(zhì)而非豪宅尺度形象定位新一代城市公園精品生活典范掀起一場公園居住區(qū)的革命享趨勢及案例。4趨勢及案例。4消費趨勢【后危機時代】：隨著經(jīng)濟危機的緩和，既而進入一個相對平穩(wěn)期。但是由于固有的危機并沒有或是不可能完全解決，而使世界經(jīng)濟等方面仍存在著很多的不確定性和不穩(wěn)定性。它就成為一種緩和與未知的動蕩并存的狀態(tài)。趨勢2：平民化的新奢華主義，成為市場需求的主流趨勢4：全民參與，消費者的嘴巴顛覆傳統(tǒng)營銷結(jié)構(gòu)趨勢3：新的體驗和感官主義，成為引導消費的重要因素趨勢1：基于物理屬性的消費者文化及價值觀的附加值更重要后危機時代的消費趨勢：消費趨勢【后危機時代】：趨勢2：平民化的新奢華主義，成為市場案例借鑒項目最初面臨的問題：1、項目規(guī)模?。?5萬㎡屬于中、小規(guī)模項目，很難形成市場影響力，容易陷入中、低端泥潭，無法實現(xiàn)產(chǎn)品溢價。2、項目缺乏品牌力：企業(yè)在西安的第一個項目，缺乏品牌支撐力。3、市場平臺低：項目入市時，市場中小戶型、高容積率項目的價值實現(xiàn)能力普遍較低，位于市場價值體系的末端基礎(chǔ)指標：居住區(qū)用地：3.39㎡容積率：4.4總建筑面積：14.92㎡住宅建筑面積：12.83㎡；商業(yè)面積1.9㎡綠化率：43.63%銷售結(jié)果：開盤后3個月，銷售額已經(jīng)接近3億，創(chuàng)造了一個萊安奇跡！3居產(chǎn)品售價已經(jīng)達到9200—9300元/㎡,領(lǐng)跑區(qū)域市場，成功樹立區(qū)域領(lǐng)袖形象萊安逸境---中小規(guī)模插建項目成功實現(xiàn)速度和形象的突破案例借鑒項目最初面臨的問題：基礎(chǔ)指標：銷售結(jié)果：萊安逸境-核心價值整合項目復合價值，形成領(lǐng)袖級差異化核心競爭力區(qū)域價值：通過都市生活5核論，實現(xiàn)區(qū)域價值的強勢區(qū)隔與極致放大交通核公園核豪宅核都市核事業(yè)核產(chǎn)品價值：通過梳理產(chǎn)品6A體系，形成與區(qū)域價值相結(jié)合的產(chǎn)品系統(tǒng)化標準下沉廣場適界設(shè)計流線商業(yè)恒溫泳池私人會所臺地景觀高新鋒線上行圈層私人設(shè)計住區(qū)強勢區(qū)隔與極致放大區(qū)域優(yōu)勢+系統(tǒng)化產(chǎn)品價值標準，構(gòu)成萊安逸境領(lǐng)袖級別的的復合價值核心價值整合項目復合價值，形成領(lǐng)袖級差異化核心競爭力區(qū)域價值項目形象形象宣傳以豪宅氣勢、高端形象、上層圈層為核心，形成項目豪宅氣質(zhì)項目形象形象宣傳以豪宅氣勢、高端形象、上層圈層為核心，形成項項目形象通過品牌嫁接以及系列高調(diào)立勢活動，塑造項目高形象的價值預期動作1：

人流量大、消費水平高的世紀金花設(shè)置外展場，樹立項目高端形象，吸引客戶。動作2：高新香格里拉大酒店萊安逸境產(chǎn)品私享會，對項目價值梳理，傳遞項目標桿位；對項目分別從建筑、景觀、服務等角度進行了全方位的解析與說明，加深對價格的認知。動作3：引進世界物管專家，五大行之首——戴德梁行，保證物業(yè)價值動作4：與國際健身品牌——中體倍力健身俱樂部合作，進步提升項目高端形象。項目形象通過品牌嫁接以及系列高調(diào)立勢活動，塑造項目高形象的價項目展示創(chuàng)新型、高品質(zhì)情景式的現(xiàn)場展示準確傳遞項目價值，樹立項目高端形象創(chuàng)新型玻璃圓柱形售樓處、象征高貴的金色字體，增強項目的品質(zhì)感；戴德梁行優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)場服務的提前進入，準確的傳達了項目高品質(zhì)形象；高品質(zhì)情境生活樣板間，高品質(zhì)的裝修，具有情調(diào)的軟裝，鑒證開發(fā)商建筑功底，放大戶型優(yōu)勢，營造時尚品質(zhì)生活。樣板間采用簡約、現(xiàn)代、時尚的裝修風格，重視細節(jié)打造，符合目標客群的需求，契合項目高檔次的整體形象；合理的空間布置，成功規(guī)避產(chǎn)品瑕疵，放大產(chǎn)品優(yōu)勢項目展示創(chuàng)新型、高品質(zhì)情景式的現(xiàn)場展示準確傳遞項目價值，樹立項目口碑現(xiàn)場服務營造客戶口碑，最終實現(xiàn)銷售價格、速度和項目形象的提升專人的網(wǎng)站、論壇維護，定期的內(nèi)容更新，及時的信息釋放邀請客戶體驗、看樓，了解客戶需求價格打分出來之后進行初步的價格溝通發(fā)展商定價之后進行價格溝通通知開盤時間及需要帶的資料，以及開盤價格預期最終成交告知客戶項目的銷售情況，堅定客戶信心，維護老客戶關(guān)系5星級現(xiàn)場服務、無縫客戶溝通良好口碑效應實現(xiàn)項目的良性循環(huán)項目口碑現(xiàn)場服務營造客戶口碑，最終實現(xiàn)銷售價格、速度和項目形

基于5核和6A基礎(chǔ)的豪宅上層生活圈的高端形象

——基于物理屬性的品牌附加值通過品牌嫁接，建立項目高端形象的預期，奠定小戶型豪宅基礎(chǔ)

——平民化的新奢華主義創(chuàng)新型、高品質(zhì)情景式的現(xiàn)場展示準確傳遞項目價值

——體驗和感官主義的價值營造良好的輿論環(huán)境、尊重客戶，實現(xiàn)價值兌現(xiàn)

——全民參與，口碑的力量案例小結(jié)后危機時代，營銷方式發(fā)生的重大改變后危機時代，是品質(zhì)與價格平衡的時代！準確把握客戶，實現(xiàn)立體、精細化營銷，是項目突破的關(guān)鍵！基于5核和6A基礎(chǔ)的豪宅上層生活圈的高端形象案實施。5實施。5核心策略4.客戶策略3.活動策略

2.產(chǎn)品策略1.形象策略掀起公園生活革命，樹立差異化競爭體系八大精準渠道，實現(xiàn)目標客戶必殺建立全面超越的產(chǎn)品KPI體系高端轟動性活動，實現(xiàn)品牌差異化落地核心策略4.客戶策略3.活動策略2.產(chǎn)品策略1.核心策略下的關(guān)鍵動作形象策略——掀起公園生活革命，樹立差異化競爭體系1主流媒體轟炸，營造公園生活革命氣勢

經(jīng)開核心區(qū)戶外廣告，統(tǒng)一形象，區(qū)域覆蓋售樓處、樣板間極致展示，高尚舒適生活完美體驗

Action1Action2Action3開盤即售罄，引人矚目，實現(xiàn)標桿形象Action4核心策略下的關(guān)鍵動作形象策略——掀起公園生活革命，樹立差異化ACTION1主流媒體轟炸，營造公園生活革命氣勢

形式：華商報、西安晚報、搜房網(wǎng)、800j、房周刊、電梯平面等內(nèi)容：掀起一場公園生活的革命；演繹公園住區(qū)價值高地標準：適宜公園距離、適宜的城市尺度、適宜的人口密度、適宜的社區(qū)規(guī)模、適宜的居住空間目的：通過媒介提高項目知名度和客戶認知度，刷新客戶對項目的認知形象，發(fā)出項目與眾不同的聲音。掀起一場公園生活的革命引領(lǐng)雙核驅(qū)動公園投資價值高地ACTION1形式：華商報、西安晚報、搜房網(wǎng)、800j、房周ACTION2經(jīng)開核心區(qū)戶外廣告、統(tǒng)一形象，區(qū)域覆蓋工地圍擋力求高大、畫面清晰、色彩鮮艷、設(shè)計感強，能夠準確的傳達項目價值，營造視覺沖擊力出街時間：2011年2月圍擋位置：規(guī)劃路、文景沿線，項目邊界圍擋規(guī)格：鋼架噴繪高度6米制作要求：高于普通圍擋，醒目，吸引眼球13425廣告牌分布圖文景路、明光路路沿街戶外圍墻

文景公園空地檢察院家屬院原定國際專修學院鳳城三路鳳城二路明光路規(guī)劃路段規(guī)劃路段文景路戶外廣告重點推薦：1未央路北段、2經(jīng)開區(qū)內(nèi)兩個區(qū)域ACTION2工地圍擋力求高大、畫面清晰、色彩鮮艷、設(shè)計感強售樓處室內(nèi)裝修銷售中心功能分區(qū)合理、環(huán)境舒適，立體化展示放大項目價值室內(nèi)藝術(shù)化元素售樓中心樣板間展示生活即景展示高綠化率沙盤展示ACTION3售樓處現(xiàn)場極致展示，高尚舒適生活完美體驗大幅壁掛式區(qū)位沙盤售樓處室內(nèi)裝修銷售中心功能分區(qū)合理、環(huán)境舒適，立體化展示放大最重要的是空間展示，將房屋的空間布局通過合理的調(diào)整，最佳展示給客戶，讓客戶產(chǎn)生“很驚喜，這房住起來會很舒適”的感覺，獲得客戶認同，最終促進銷售。ACTION3樣板間的設(shè)計追求精致，放大優(yōu)勢，規(guī)避缺陷，滿足客戶心理需求

樣板間設(shè)置目的樣板間設(shè)計原則以銷售為導向設(shè)計風格迎合潛在客戶需求、符合小區(qū)風格空間展示符合居住習慣，放大優(yōu)勢，規(guī)避缺點用材用料建議盡量運用高檔品牌，體現(xiàn)品質(zhì)感，盡量運用實物最重要的是空間展示，將房屋的空間布局通過合理的調(diào)整，最佳展示項目開盤策略：實現(xiàn)開盤即售罄，完成年度目標，并且放大炒作（硬廣、軟文結(jié)合），集中簽約、以數(shù)據(jù)撼動市場ACTION4開盤即售罄，集中簽約，銷售額名列西安前列，放大炒作，實現(xiàn)標桿形象開盤即售罄！??！項目開盤策略：實現(xiàn)開盤即售罄，完成年度目標，并且放大炒作（硬項目開盤時機選擇開盤時機影響因素宏觀形勢蓄客狀況工程節(jié)點西安宏觀大勢決定項目應盡早入市2011年中國經(jīng)濟形勢尚不穩(wěn)定，進入后危機時代；中國房地產(chǎn)進入較長時間的調(diào)整期，調(diào)整期階段房產(chǎn)市場進入微循環(huán)階段；由于土地集中入市及政策的限制，

2010年下半年將出現(xiàn)變盤的風險工程節(jié)點要求，項目預計3月底可實現(xiàn)入市根據(jù)工程節(jié)點，2011年04月，R1、R2#樓正負零；根據(jù)工程節(jié)點，2010年6月售樓處及樣板間開放；根據(jù)工程節(jié)點，2010年8月T#樓正負零蓄客保證開盤即售罄項目組從4月開盤，完成銷售額X億，至少需要銷售約X套（按市場價格7000元/㎡計算）房子，按20%的蓄客要求，至少需要蓄X組客戶根據(jù)各方面的情況，項目開盤最早為3月底或4月初，可根據(jù)實際蓄客情況進行前后浮動，保證開盤的順利項目開盤時機選擇開盤時機影響因素宏觀形勢蓄客狀況工程節(jié)點西安核心策略下的關(guān)鍵動作產(chǎn)品策略——建立全面超越的產(chǎn)品KPI體系2規(guī)劃布局的合理性和公共空間的設(shè)計感

建筑整體大的尺度感帶來對外力的視覺沖擊保證居住的舒適性，通過戶型創(chuàng)新提升附加值A(chǔ)ction1Action2Action3提供有針對性的定制式360°物管服務Action4Action5商業(yè)配套的合理布局，支撐項目形象包裝等屬性核心策略下的關(guān)鍵動作產(chǎn)品策略——建立全面超越的產(chǎn)品KPI體系規(guī)劃制約因素高容積率5.0，意味著建筑密度大地段的昭示性展示面不大規(guī)劃有利因素遠離主干道，無噪音靠近公園地塊較平整距2號線【圖書館站】500米本項目規(guī)劃要點：合理利用內(nèi)外景觀資源；對噪音影響的處理；商業(yè)與住宅關(guān)系的處理；各產(chǎn)品線對資源的占有與利用；ACTION1規(guī)劃排布的合理性首先體現(xiàn)在地塊資源的平衡問題上規(guī)劃制約因素規(guī)劃有利因素本項目規(guī)劃要點：合理利用內(nèi)外景觀資源聚焦第一感受親切感——聚焦第一感受Option1:

視覺打動用自然的成片綠地感染客戶，與外界喧鬧的環(huán)境形成強烈反差，令其有親切的歸屬感，對內(nèi)部環(huán)境有所期待。Option2:

過程打動在進入社區(qū)的過程中制造變化或營造尊貴的儀式感，如：彎曲的路、地形起伏、小橋流水等，兩邊輔以適當綠化，令客戶感受到外界喧囂漸遠，社區(qū)內(nèi)是一個私密、專屬的世界?！硎苷嬲钊肟谠O(shè)計簡單、內(nèi)斂，大氣而不張揚；進入社區(qū)后，視覺有緩沖，不直接看到內(nèi)部房屋，可考慮安排會所功能區(qū)，或綠化過渡。自然感規(guī)劃的設(shè)計感——小區(qū)入口——聚焦第一感受聚焦第一感受親切感——聚焦第一感受Option1:視覺規(guī)劃的設(shè)計感——大堂——“尊貴的第一感覺”融合時尚藝術(shù)規(guī)劃的設(shè)計感——大堂——“尊貴的第一感覺”融合時尚藝術(shù)電梯大堂價值提升關(guān)鍵點：1.尺度寬敞：尊貴感的大堂開間進深都有一定要求，一般面積為55-61平米，凈高5.5-6米2.材質(zhì)考究：人手可觸摸部分選用高檔石材，高處及頂部選用仿石材；如圖3個墻面分別由木質(zhì)鏤空、原生態(tài)石材和光滑大理石貼面，用材高檔、處理細膩，并制造了豐富的視覺效果。3.燈光處理：在不同高度運用不同的照明設(shè)備達到不同的功能要求，并制造豐富的燈光照明效果：臺燈，視線高處壁燈，頂部簡潔吊燈，射燈及吊頂線型燈光來烘托氣氛，注意用節(jié)能燈泡、燈口向下，利于日后維修保養(yǎng)。4.地面鋪裝：采用對稱型拼花，形成華麗感。5.材質(zhì)呼應：墻面材質(zhì)和地面呼應，減少繁復線條。6.休息處：高檔皮質(zhì)/布藝沙發(fā)組供住戶休息。7.細節(jié)裝飾：藝術(shù)品與植物點綴，軟性裝飾增加人文氣息風格：簡潔、現(xiàn)代、明快、品質(zhì)規(guī)劃的設(shè)計感——電梯大堂——五星級酒店式大堂電梯大堂價值提升關(guān)鍵點：風格：簡潔、現(xiàn)代、明快、品質(zhì)規(guī)劃的設(shè)細節(jié)裝飾：

藝術(shù)品溫馨裝飾，裝點高雅氛圍連廊：寬度：連廊寬度不小于1.5米；高度：至頂棚高度不小于2.4米；在走廊較長的區(qū)域采用變化寬度體現(xiàn)居住特征，避免使居住者產(chǎn)生“公共機關(guān)”的感覺。在走廊加寬處及電梯間，設(shè)置有特色的裝飾及藝術(shù)品等塑造整體環(huán)境。規(guī)劃的設(shè)計感——連廊——注重藝術(shù)化的細節(jié)裝飾細節(jié)裝飾：藝術(shù)品溫馨裝飾，裝點高雅氛圍連廊：規(guī)劃的設(shè)計感—綜合體建筑大的尺度感高度感體量感雖然本項目體量不是很大，但合理的規(guī)劃與設(shè)計，將會使得本項目成為所在區(qū)域的標桿型物業(yè)，帶來較強的視覺沖擊。ACTION2建筑整體大的尺度感帶來對外的視覺沖擊綜合體建筑大的尺度感高度感體量感雖然本項目體量不是很大，但合新加坡Reflections特朗普塔2006,NewYork,40Bond國外頂級公寓立面充滿了時尚及藝術(shù)感，一般通過通體的玻璃與石材相結(jié)合的手法表現(xiàn)建筑簡潔卻不失大氣的藝術(shù)氣質(zhì)。從世界頂級公寓看項目立面的設(shè)計方向新加坡Reflections特朗普塔2006,NewYo藝術(shù)、歐式與現(xiàn)代結(jié)合整個建築設(shè)計是現(xiàn)代的，華貴而尊榮。與從外立面來說，建築的身體是現(xiàn)代的，線條簡單、清晰、摩登。頂部的設(shè)計靈感來源於歐洲古典的Gothic風格，將線條上拉，垂直，將現(xiàn)代與古典融合，中西合璧，沉穩(wěn)、內(nèi)斂后現(xiàn)代東方主義，Naga上院的外立面共有黑、白、灰三色。主要由黑色干掛意大利新生石材，灰色德國旭格窗、落地玻璃幕和白色窗框、白色陽臺欄桿組成。體現(xiàn)優(yōu)雅、時尚。石材的黑色與幕墻相互映襯，其間點綴不規(guī)則白色外凸窗框，體現(xiàn)扎實、沉穩(wěn)卻不笨重。棕櫚泉國際公寓上院關(guān)鍵詞：國際化、中西合璧從北京頂級公寓看項目立面的設(shè)計方向藝術(shù)、歐式與現(xiàn)代結(jié)合中西合璧，沉穩(wěn)、內(nèi)斂棕櫚泉國際公寓上院關(guān)藝術(shù)、時尚、中國元素設(shè)計理念是以昆侖山脈為基礎(chǔ),利用不規(guī)則的實體幕墻和玻璃幕墻,營造了高山峽谷的意境,利用不規(guī)則的幾何形狀和黑色粗糙石材與輕盈光滑鏡面玻璃的巨大反差,強烈而震撼的藝術(shù)效果。

藝術(shù)、簡約、中國元素融匯古今。貫通中西、和諧成壁柏悅居昆侖公寓現(xiàn)代，簡約、中國元素晚期現(xiàn)代主義，德國長窗，紅銅窗框，popmoma立面靈感來自于“金壁輝煌”中國傳統(tǒng)畫。關(guān)鍵詞：時尚、簡約、運用中國元素萬國城moma大戶型立面可考慮與小戶型有一定的差異性從北京頂級公寓看項目立面的設(shè)計方向藝術(shù)、時尚、中國元素藝術(shù)、簡約、中國元素柏悅居昆侖公寓現(xiàn)代，50㎡以下戶型整體原則：——保證居住的舒適性——通過戶型創(chuàng)新提升附加值60-90㎡之間戶型“小房子也有大空間”“小房子也有好房子”情趣型享受型空間的打造對資源的占有舒適型居住空間的保障功能流線合理，朝向采光通風有保障通過贈送面積提升附加值并強調(diào)贈送的實用性ACTION3保證居住的舒適性，通過戶型創(chuàng)新提升附加值50㎡以下戶型整體原則：60-90㎡之間戶型“小房子也有大空物管服務的實用性

——提供有針對性的定制式物管服務服務列舉：酒店式房屋清潔、尊車接送、酒店式衣服熨洗、鮮花尊送、房屋租賃等。私家車隊、禮賓服務ACTION4提供有針對性的定制式360°物管服務物管服務的實用性服務列舉：酒店式房屋清潔、尊車接送、酒店式衣家政服務送取洗燙衣物日常用品代購訂餐代送代聘家教、鐘點工寵物短期托管兒童看護住區(qū)服務房屋租賃專業(yè)工具出租代汽車租賃交通信息咨詢商務服務代訂出租車票務代訂復印傳真代發(fā)信函場地租賃物管服務建議——西安首個“星級酒店管家”物管服務體系家政服務送取洗燙衣物日常用品代購訂餐代送代聘家教、鐘點工寵物商業(yè)指標建筑面積：㎡開發(fā)商目標㎡的商業(yè)面積做商鋪全部以租代售另考慮引進品牌連鎖性商家（考慮半地下形式，建面㎡左右，不計入容積率建面）商業(yè)規(guī)劃原則商業(yè)形式以街鋪為主，最大化臨街商鋪面積適當設(shè)置主力店形式商鋪充分利用目的地型商業(yè)——品牌連鎖性商家對商鋪的價值提升作用考慮與周邊現(xiàn)有商業(yè)的結(jié)合ACTION5商業(yè)配套的合理布局，支撐項目形象包裝等屬性商業(yè)指標商業(yè)規(guī)劃原則ACTION5核心策略下的關(guān)鍵動作活動策略——高端轟動性活動，實現(xiàn)品牌差異化落地2香格里拉產(chǎn)品發(fā)布會，六大國際團隊亮相中誠投資品質(zhì)萬里行活動，掀起地產(chǎn)質(zhì)量的先鋒

成交客戶高端答謝會，公布老帶新政策，抽取大獎

Action1Action2Action3Action4周末暖場活動，品牌嫁接

核心策略下的關(guān)鍵動作活動策略——高端轟動性活動，實現(xiàn)品牌差異ACTION1香格里拉產(chǎn)品發(fā)布會，六大國際團隊亮相價值

形式：論壇/新聞發(fā)布會/媒介時間：2010年8月內(nèi)容：通過介紹項目規(guī)劃及產(chǎn)品的多次反復，以迎合公園居住區(qū)的理念，實現(xiàn)項目價值的最大化；邀請知名業(yè)內(nèi)人士、政府人士舉行論壇；發(fā)布項目及產(chǎn)品信息，對外曝光項目及產(chǎn)品新形象；目的：通過媒介提高項目知名度和客戶認知度。嫁接香格里拉高品牌力，拉升項目品質(zhì)形象，明確高端標簽。主題：香格里拉產(chǎn)品發(fā)布會，六大國際團隊亮相價值媒體配合：華商報/房周刊/短信/網(wǎng)絡媒體六大國際團隊包括：開發(fā)商、建筑商、建筑設(shè)計院、園林設(shè)計院、物業(yè)公司、代理公司ACTION1香格里拉產(chǎn)品發(fā)布會，六大國際團隊亮相價值形式ACTION2誠意客戶及成交客戶一線城市品質(zhì)觀摩游，建立中誠投資標桿物業(yè)建造者高端形象活動內(nèi)容：開盤前誠意及成交客戶可享受北京建工品質(zhì)免費3日游；由發(fā)展商帶客戶參觀各個開發(fā)商在一線城市開發(fā)的著名地產(chǎn)項目；贈送中誠投資地產(chǎn)開發(fā)全紀錄圖冊。目的：使客戶對開發(fā)商品牌產(chǎn)生真實的感知，放大國際知名開發(fā)商的價值，利用客戶的口耳相傳樹立良好市場口碑。品質(zhì)之旅活動現(xiàn)場體驗社區(qū)文化品質(zhì)萬里行開幕業(yè)主合影留念掀起一場質(zhì)量萬里行活動中誠投資標桿項目品鑒中誠投資質(zhì)量萬里行媒體配合：華商報/房周刊/短信/網(wǎng)絡媒體ACTION2誠意客戶及成交客戶一線城市品質(zhì)觀摩游，建立中誠ACTION3成交客戶高端答謝會，公布老帶新政策，抽取大獎，提升客戶滿意度目的：促進老業(yè)主帶新業(yè)主成交；執(zhí)行方案：方案一：凡老業(yè)主介紹新客戶成功，老業(yè)主可獲8800元現(xiàn)金大獎，新業(yè)主享受98折置業(yè)優(yōu)惠折扣；方案二：二人成團，優(yōu)惠團購，團購優(yōu)惠折扣低至97折，最大限度增加促銷覆蓋面?！袄蠋隆眱?yōu)惠置業(yè)計劃：成交業(yè)主抽獎活動，提升客戶滿意度：目的：提升客戶滿意度，提高項目口碑；注意要點：抽獎項目不一定要很大，數(shù)量要多；未中獎客戶要有小禮品，實現(xiàn)群體滿意度提升。ACTION3成交客戶高端答謝會，公布老帶新政策，抽取大獎ACTION4周末暖場活動，品牌嫁接，吸引客戶