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房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)
房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)1提示:刪除樣本文檔圖標(biāo),并替換為工作文檔圖標(biāo),如下:從“插入”菜單,選擇“對(duì)象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單,選擇“動(dòng)作設(shè)置”。單擊“對(duì)象動(dòng)作”,并選擇“編輯”單擊“確定”
培訓(xùn)目的:新經(jīng)紀(jì)人通過(guò)該培訓(xùn)項(xiàng)目,
了解進(jìn)行房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)知識(shí),
了解相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí),
普及與房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基本概念。培訓(xùn)對(duì)象:
21世紀(jì)體系內(nèi)的加盟店剛剛?cè)胄械男陆?jīng)紀(jì)人
提示:
2提示:刪除樣本文檔圖標(biāo),并替換為工作文檔圖標(biāo),如下:從“插入”菜單,選擇“對(duì)象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單,選擇“動(dòng)作設(shè)置”。單擊“對(duì)象動(dòng)作”,并選擇“編輯”單擊“確定”在培訓(xùn)前需要了解什么是房地產(chǎn)(基本概念):房地產(chǎn)
房產(chǎn)地產(chǎn)提示:在培訓(xùn)前需要了解什么是房地產(chǎn)房地產(chǎn)房產(chǎn)地產(chǎn)3土地
、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地——地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地所有權(quán)分國(guó)有土地與集體土地所有權(quán),集體轉(zhuǎn)為國(guó)有才能轉(zhuǎn)讓建筑物——人工建筑而成,由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物,包括房屋和構(gòu)筑物兩大類權(quán)益——產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。土地、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地——地球的表面及其上下一4土地(國(guó)有土地、集體土地所有權(quán)):
1、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房?獲得土地使用權(quán)方式
a.招標(biāo)、拍賣(主要方式)六類用地(商業(yè)、娛樂(lè)、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房)
b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得(舊城改造)
c.政府批準(zhǔn)劃撥國(guó)有土地(如醫(yī)用、軍用等政府用地)土地(國(guó)有土地、集體土地所有權(quán)):5國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限:
住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合或其他用地50年
國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限:6土地的分類:1、生地2、熟地(1)三通一平(2)五通一平(3)七通一平土地的分類:7
房地產(chǎn)業(yè):
1、房地產(chǎn)交易2、房地產(chǎn)開發(fā)
3、物業(yè)管理
4、房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢
6、房產(chǎn)其它經(jīng)營(yíng)形式房地產(chǎn)業(yè):8市場(chǎng)分類:房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)分類:9房產(chǎn)分類:
居住物業(yè)
商用物業(yè)房產(chǎn)分類:10房產(chǎn)分類居住住宅——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇——寫字樓、商鋪(旅館、餐飲、娛樂(lè))工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用房其他:(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等)綜合:兩種或兩種以上用途房產(chǎn)分類11建筑面積計(jì)算
占地面積——建筑物基底及其功能需要占用的面積,也叫紅線面積容積率——指總建筑面積與總占地面積的比率使用率——使用面積與建筑面積的比率綠化率——指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面積的比率
建筑面積計(jì)算占地面積——建筑物基底及其功能需要占用的12房屋面積的分類
使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積,俗稱地磚面積建筑面積——包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等公攤面積——是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e
套內(nèi)面積——臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的總和房屋面積的分類使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、13建筑物的分類(按建筑材料分):1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
4、鋼結(jié)構(gòu)建筑物的分類(按建筑材料分):14建筑物的分類(按承重方式分):1、承重墻結(jié)構(gòu)2、框架結(jié)構(gòu)3、排架結(jié)構(gòu)
4、其它建筑物的分類(按承重方式分):15建筑物的分類(按建筑高度分):1、低層——2層及2層以下
2、多層——2層以上,7層以下3、中高層——7層以上,16層以下4、高層——16層以上,24層以下5、超高層——24層以上建筑物的分類(按建筑高度分):16房地產(chǎn)的交易:
1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓2、房地產(chǎn)的抵押3、房地產(chǎn)的租賃(1)房地產(chǎn)租賃的概念(2)房產(chǎn)出租的性質(zhì)
房地產(chǎn)的交易:17提示:刪除樣本文檔圖標(biāo),并替換為工作文檔圖標(biāo),如下:從“插入”菜單,選擇“對(duì)象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單,選擇“動(dòng)作設(shè)置”。單擊“對(duì)象動(dòng)作”,并選擇“編輯”單擊“確定”房屋出租人必須具備的出租條件:1.取得房屋所有權(quán)證,且是房屋所有權(quán)所有人2.共有房屋的出租人須具有共有人同意出租的證明書或委托書3.代理人代理出租應(yīng)具有房屋所有人委托的代理書和證件副本4.房屋所有人已死亡的、繼承人應(yīng)辦妥房產(chǎn)繼承過(guò)戶手續(xù),方可以出租私有房屋5.具有房屋出租行為能力6.已抵押,并經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的7.符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的提示:房屋出租人必須具備的出租條件:18影響房屋價(jià)格的因素:?房屋的地理位置(交通便利、周邊環(huán)境等)?房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等
?小區(qū)外部的配套設(shè)施(醫(yī)院、銀行、超市、美容院等)?小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施(健身、泳池、洗衣店、便利店等)?房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位?房屋的供需狀況?物業(yè)管理公司的口碑?房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少?政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)?其它因素影響房屋價(jià)格的因素:19我國(guó)住房改革的5個(gè)時(shí)期:
1980-1985年,國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人共同負(fù)擔(dān)購(gòu)買住房的試點(diǎn)1986-1990年,以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革1991-1993年,以公房出售為重點(diǎn),住房制度改革全面鋪開1994-1997年,住房公積金、安居工程,住房制度改革全面推進(jìn)1998年至今,切斷實(shí)物分配的福利分房制度,實(shí)施貨幣化分房制度改革進(jìn)入攻堅(jiān)階段
我國(guó)住房改革的5個(gè)時(shí)期:1980-1985年,國(guó)家、企業(yè)、20北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)變遷:租賃市場(chǎng):(3個(gè)階段)
1991-1999年,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司多以分散的個(gè)體進(jìn)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),市場(chǎng)處于無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài),客戶需求大于房屋供應(yīng)1999-2001年,部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司開始展開連鎖經(jīng)營(yíng),北京市市場(chǎng)逐步出現(xiàn)品牌化趨勢(shì),客戶需求與房源數(shù)量供應(yīng)逐步持平
2001年至今,市場(chǎng)開始涌現(xiàn)眾多大型連鎖性公司,北京市相關(guān)行政主管機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)紀(jì)公司管理逐步正規(guī)化,房源供應(yīng)數(shù)量大于客戶數(shù)量北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)變遷:租賃市場(chǎng):(3個(gè)階段)21北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)變遷:
二手房交易市場(chǎng):(4個(gè)階段)
1999年前,主要以房屋使用權(quán)的換置為實(shí)際房屋交易方式1999-2001年,北京市逐步放開二手房市場(chǎng),可上市交易二手房數(shù)量逐漸上升
2001-2003年,經(jīng)濟(jì)適用房開始可上市交易,市場(chǎng)中相關(guān)經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量開始攀升2003年至今,國(guó)家對(duì)二手房交易市場(chǎng)政策逐漸調(diào)整,部分政策得到積極調(diào)整,央產(chǎn)房可上市交易
北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)變遷:二手房交易市場(chǎng):(4個(gè)階段)22中介業(yè)務(wù)介紹:
居住物業(yè):包括公寓、別墅的租賃、買賣業(yè)務(wù)(高端市場(chǎng))包括民宅租賃、二手房買賣(中低端市場(chǎng))商用物業(yè):包括寫字樓、商鋪的租賃與買賣(高端市場(chǎng))中介業(yè)務(wù)介紹:居住物業(yè):包括公寓、別墅的租賃、買賣業(yè)務(wù)(高23北京市場(chǎng)主要經(jīng)紀(jì)公司:1、第一太平戴維斯(FPDSavills)2、世邦魏理仕(CBRichardElliS)3、仲量聯(lián)行(JonesLangLaSalle)4、中原地產(chǎn)(Centaline)5、戴德梁行(DTZ)6、嘉園置地(Joanna)7、我愛(ài)我家
8、順弛
9、中大恒基
北京市場(chǎng)主要經(jīng)紀(jì)公司:24如何選擇理想的居住住宅
1.地段:2.環(huán)境因素(地理位置、交通、配套設(shè)施、商業(yè)娛樂(lè)及網(wǎng)點(diǎn)等)3.房屋層數(shù)4.朝向5.房屋的功能分區(qū)6.面積空間如何選擇理想的居住住宅25如何選擇理想的居住住宅
7.質(zhì)量與細(xì)節(jié)8.樓梯及電梯9.采光與通風(fēng)10.景觀11.物業(yè)12.配套設(shè)施如何選擇理想的居住住宅26商用物業(yè)
1.位置
2.房間朝向、凈深、凈高、采光、柱距等3.硬件水平(電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等)4.物業(yè)管理
5.配套設(shè)施(商務(wù)中心、銀行、郵局、員工餐廳、機(jī)票代理等)6.其它商用物業(yè)27
融資及付款方式租賃業(yè)務(wù):
1.普通民宅——因代理服務(wù)費(fèi)(傭金)需要由客戶承擔(dān),故付款方式通常為押一付三或押一付六,并且客戶需要提前15天或一個(gè)月支付下一付款期的房租2.公寓及寫字樓——因代理服務(wù)費(fèi)(傭金)需要由業(yè)主承擔(dān),故付款方式通常為押二付三或押二付六,并且客戶需要提前15天或一個(gè)月支付下一付款期的房租融資及付款方式租賃業(yè)務(wù):28融資及付款方式
3.商鋪——代理服務(wù)費(fèi)(傭金)需要由客戶承擔(dān),付款方式通常為押一付三、押一付六或年付,并且客戶需要提前15天或一個(gè)月支付下一付款期的房租4.特殊情況下,須有租賃雙方商議并達(dá)成一致5.因付款方式的不同,可導(dǎo)致實(shí)際交易價(jià)格的變化融資及付款方式3.商鋪——代理服務(wù)費(fèi)(傭金)需要由客戶承擔(dān)29融資及付款方式二手房買賣業(yè)務(wù):二手房買賣的付款普遍適用定金方式,通常以交易房?jī)r(jià)的10%作為首付款或定金,在過(guò)戶時(shí)(以買方取得領(lǐng)證通知單或進(jìn)行物業(yè)交割為標(biāo)準(zhǔn)),由買方支付剩余房款特殊情況下,須有租賃雙方商議并達(dá)成一致融資及付款方式二手房買賣業(yè)務(wù):30房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法:
a、房地產(chǎn)開發(fā)b、房地產(chǎn)交易(房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋租賃)C、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)2、城市私有房屋管理?xiàng)l例3、城市商品房預(yù)售管理辦法房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)課件31業(yè)務(wù)知識(shí)——二手房業(yè)務(wù)
二手房的概念——二手房是指由北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)所有權(quán)有效證件,業(yè)主擁有完全處置權(quán)的房屋。包括:私產(chǎn)平房、已購(gòu)商品房、以及獲準(zhǔn)上市交易的已購(gòu)房改房和已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)務(wù)知識(shí)——二手房業(yè)務(wù)32業(yè)務(wù)知識(shí)——二手房業(yè)務(wù)已購(gòu)公有住房及已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的概念:
已購(gòu)公有住房——指城鎮(zhèn)職工按照有關(guān)住房改革政策的規(guī)定,按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法)購(gòu)買的公有住房;已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房——指按政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)格購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房,包括城鎮(zhèn)職工按照高于有國(guó)家及政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的成本價(jià)購(gòu)買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房業(yè)務(wù)知識(shí)——二手房業(yè)務(wù)已購(gòu)公有住房及已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的概念:33業(yè)務(wù)知識(shí)——二手房業(yè)務(wù)不能正常上市出售的房屋范圍:1.產(chǎn)權(quán)共有的房屋,產(chǎn)權(quán)共有人不同意出售的2.已抵押,且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的3.房屋所在地區(qū)戶籍凍結(jié),已列入拆遷公告范圍的4.擅自改變房屋使用性質(zhì)的5.以房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的6.住房面積超過(guò)本市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn),或者違反固定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修,超標(biāo)準(zhǔn)部分未按規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的7.法律、法規(guī)及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的8.房屋上市出售后形成新的住房困難的業(yè)務(wù)知識(shí)——二手房業(yè)務(wù)不能正常上市出售的房屋范圍:34預(yù)祝大家成功預(yù)祝大家成功35
房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)
房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)36提示:刪除樣本文檔圖標(biāo),并替換為工作文檔圖標(biāo),如下:從“插入”菜單,選擇“對(duì)象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單,選擇“動(dòng)作設(shè)置”。單擊“對(duì)象動(dòng)作”,并選擇“編輯”單擊“確定”
培訓(xùn)目的:新經(jīng)紀(jì)人通過(guò)該培訓(xùn)項(xiàng)目,
了解進(jìn)行房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)知識(shí),
了解相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí),
普及與房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基本概念。培訓(xùn)對(duì)象:
21世紀(jì)體系內(nèi)的加盟店剛剛?cè)胄械男陆?jīng)紀(jì)人
提示:
37提示:刪除樣本文檔圖標(biāo),并替換為工作文檔圖標(biāo),如下:從“插入”菜單,選擇“對(duì)象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單,選擇“動(dòng)作設(shè)置”。單擊“對(duì)象動(dòng)作”,并選擇“編輯”單擊“確定”在培訓(xùn)前需要了解什么是房地產(chǎn)(基本概念):房地產(chǎn)
房產(chǎn)地產(chǎn)提示:在培訓(xùn)前需要了解什么是房地產(chǎn)房地產(chǎn)房產(chǎn)地產(chǎn)38土地
、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地——地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地所有權(quán)分國(guó)有土地與集體土地所有權(quán),集體轉(zhuǎn)為國(guó)有才能轉(zhuǎn)讓建筑物——人工建筑而成,由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物,包括房屋和構(gòu)筑物兩大類權(quán)益——產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。土地、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地——地球的表面及其上下一39土地(國(guó)有土地、集體土地所有權(quán)):
1、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房?獲得土地使用權(quán)方式
a.招標(biāo)、拍賣(主要方式)六類用地(商業(yè)、娛樂(lè)、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房)
b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得(舊城改造)
c.政府批準(zhǔn)劃撥國(guó)有土地(如醫(yī)用、軍用等政府用地)土地(國(guó)有土地、集體土地所有權(quán)):40國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限:
住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合或其他用地50年
國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限:41土地的分類:1、生地2、熟地(1)三通一平(2)五通一平(3)七通一平土地的分類:42
房地產(chǎn)業(yè):
1、房地產(chǎn)交易2、房地產(chǎn)開發(fā)
3、物業(yè)管理
4、房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢
6、房產(chǎn)其它經(jīng)營(yíng)形式房地產(chǎn)業(yè):43市場(chǎng)分類:房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)分類:44房產(chǎn)分類:
居住物業(yè)
商用物業(yè)房產(chǎn)分類:45房產(chǎn)分類居住住宅——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇——寫字樓、商鋪(旅館、餐飲、娛樂(lè))工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用房其他:(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等)綜合:兩種或兩種以上用途房產(chǎn)分類46建筑面積計(jì)算
占地面積——建筑物基底及其功能需要占用的面積,也叫紅線面積容積率——指總建筑面積與總占地面積的比率使用率——使用面積與建筑面積的比率綠化率——指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面積的比率
建筑面積計(jì)算占地面積——建筑物基底及其功能需要占用的47房屋面積的分類
使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積,俗稱地磚面積建筑面積——包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等公攤面積——是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e
套內(nèi)面積——臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的總和房屋面積的分類使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、48建筑物的分類(按建筑材料分):1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
4、鋼結(jié)構(gòu)建筑物的分類(按建筑材料分):49建筑物的分類(按承重方式分):1、承重墻結(jié)構(gòu)2、框架結(jié)構(gòu)3、排架結(jié)構(gòu)
4、其它建筑物的分類(按承重方式分):50建筑物的分類(按建筑高度分):1、低層——2層及2層以下
2、多層——2層以上,7層以下3、中高層——7層以上,16層以下4、高層——16層以上,24層以下5、超高層——24層以上建筑物的分類(按建筑高度分):51房地產(chǎn)的交易:
1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓2、房地產(chǎn)的抵押3、房地產(chǎn)的租賃(1)房地產(chǎn)租賃的概念(2)房產(chǎn)出租的性質(zhì)
房地產(chǎn)的交易:52提示:刪除樣本文檔圖標(biāo),并替換為工作文檔圖標(biāo),如下:從“插入”菜單,選擇“對(duì)象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單,選擇“動(dòng)作設(shè)置”。單擊“對(duì)象動(dòng)作”,并選擇“編輯”單擊“確定”房屋出租人必須具備的出租條件:1.取得房屋所有權(quán)證,且是房屋所有權(quán)所有人2.共有房屋的出租人須具有共有人同意出租的證明書或委托書3.代理人代理出租應(yīng)具有房屋所有人委托的代理書和證件副本4.房屋所有人已死亡的、繼承人應(yīng)辦妥房產(chǎn)繼承過(guò)戶手續(xù),方可以出租私有房屋5.具有房屋出租行為能力6.已抵押,并經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的7.符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的提示:房屋出租人必須具備的出租條件:53影響房屋價(jià)格的因素:?房屋的地理位置(交通便利、周邊環(huán)境等)?房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等
?小區(qū)外部的配套設(shè)施(醫(yī)院、銀行、超市、美容院等)?小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施(健身、泳池、洗衣店、便利店等)?房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位?房屋的供需狀況?物業(yè)管理公司的口碑?房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少?政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)?其它因素影響房屋價(jià)格的因素:54我國(guó)住房改革的5個(gè)時(shí)期:
1980-1985年,國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人共同負(fù)擔(dān)購(gòu)買住房的試點(diǎn)1986-1990年,以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革1991-1993年,以公房出售為重點(diǎn),住房制度改革全面鋪開1994-1997年,住房公積金、安居工程,住房制度改革全面推進(jìn)1998年至今,切斷實(shí)物分配的福利分房制度,實(shí)施貨幣化分房制度改革進(jìn)入攻堅(jiān)階段
我國(guó)住房改革的5個(gè)時(shí)期:1980-1985年,國(guó)家、企業(yè)、55北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)變遷:租賃市場(chǎng):(3個(gè)階段)
1991-1999年,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司多以分散的個(gè)體進(jìn)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),市場(chǎng)處于無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài),客戶需求大于房屋供應(yīng)1999-2001年,部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司開始展開連鎖經(jīng)營(yíng),北京市市場(chǎng)逐步出現(xiàn)品牌化趨勢(shì),客戶需求與房源數(shù)量供應(yīng)逐步持平
2001年至今,市場(chǎng)開始涌現(xiàn)眾多大型連鎖性公司,北京市相關(guān)行政主管機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)紀(jì)公司管理逐步正規(guī)化,房源供應(yīng)數(shù)量大于客戶數(shù)量北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)變遷:租賃市場(chǎng):(3個(gè)階段)56北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)變遷:
二手房交易市場(chǎng):(4個(gè)階段)
1999年前,主要以房屋使用權(quán)的換置為實(shí)際房屋交易方式1999-2001年,北京市逐步放開二手房市場(chǎng),可上市交易二手房數(shù)量逐漸上升
2001-2003年,經(jīng)濟(jì)適用房開始可上市交易,市場(chǎng)中相關(guān)經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量開始攀升2003年至今,國(guó)家對(duì)二手房交易市場(chǎng)政策逐漸調(diào)整,部分政策得到積極調(diào)整,央產(chǎn)房可上市交易
北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)變遷:二手房交易市場(chǎng):(4個(gè)階段)57中介業(yè)務(wù)介紹:
居住物業(yè):包括公寓、別墅的租賃、買賣業(yè)務(wù)(高端市場(chǎng))包括民宅租賃、二手房買賣(中低端市場(chǎng))商用物業(yè):包括寫字樓、商鋪的租賃與買賣(高端市場(chǎng))中介業(yè)務(wù)介紹:居住物業(yè):包括公寓、別墅的租賃、買賣業(yè)務(wù)(高58北京市場(chǎng)主要經(jīng)紀(jì)公司:1、第一太平戴維斯(FPDSavills)2、世邦魏理仕(CBRichardElliS)3、仲量聯(lián)行(JonesLangLaSalle)4、中原地產(chǎn)(Centaline)5、戴德梁行(DTZ)6、嘉園置地(Joanna)7、我愛(ài)我家
8、順弛
9、中大恒基
北京市場(chǎng)主要經(jīng)紀(jì)公司:59如何選擇理想的居住住宅
1.地段:2.環(huán)境因素(地理位置、交通、配套設(shè)施、商業(yè)娛樂(lè)及網(wǎng)點(diǎn)等)3.房屋層數(shù)4.朝向5.房屋的功能分區(qū)6.面積空間如何選擇理想的居住住宅60如何選擇理想的居住住宅
7.質(zhì)量與細(xì)節(jié)8.樓梯及電梯9.采光與通風(fēng)10.景觀11.物業(yè)12.配套設(shè)施如何選擇理想的居住住宅61商用物業(yè)
1.位置
2.房間朝向、凈深、凈高、采光、柱距等3.硬件水平(電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等)4.物業(yè)管理
5.配套設(shè)施(商務(wù)中心、銀行、郵局、員工餐廳、機(jī)票代理等)6.其它商用物業(yè)62
融資及付款方式租賃業(yè)務(wù):
1.普通民宅——因代理服務(wù)費(fèi)(傭金)需要由客戶承擔(dān),故付款方式通常為押一付三或押一付六,并且客戶需要提前15天或一個(gè)月支付下一付款期的房租2.公寓及寫字樓——因代理服務(wù)費(fèi)(傭金)需要由業(yè)主承擔(dān),故付款方式通常為押二付三或押二付六,并且客戶需要提前15天或一個(gè)月支付下一付款期的房租融資及付款方式租賃業(yè)務(wù):63融資及付
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