某置業(yè)有限公司年度營銷工作計劃

2010年度營銷工作計劃諸暨市越都置業(yè)有限公司2010年1月20日目錄【CATLOG】第一部分2010年銷售指標第二部分2009年登記客戶分析第三部分市場環(huán)境分析第四部分2010年營銷推廣策略第五部分2010年營銷推廣計劃目錄【CATLOG】第一部分2010年銷售指標第二部分2009年登記客戶分析第三部分市場環(huán)境分析第四部分2010年營銷推廣策略第五部分2010年營銷推廣計劃第一部分2010年銷售指標開盤時間工程分期苑名物業(yè)類型2010年新增可售房源情況2010年銷售計劃或樓號面積套數(shù)金額均價金額銷售率2010.06一期3號地塊別墅24006840035000756090%2010.09一期5號地塊別墅95001933250350002992590%2010.05-06二期10號地塊住宅59903.139964696108005499285%2010.08二期10號地塊車位180404515863130000498485%2010.09二期10號地塊商鋪780011115600200001170075%2010.11二期7號地塊別墅122202536660300002989982%2010.11二期11號地塊住宅64351.3542969499108004169960%2010.11二期11號地塊車位192404816253130000312750%合計

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18388677%2010年可售房源銷售計劃表銷售目標：2010年目標完成銷售額18億（片區(qū)完成銷售額25億）。資金回籠指標：2010年目標回籠資金129057億。(一)、銷售人員業(yè)績考核指標為更好地推動2010年的銷售工作，提升銷售業(yè)績，促進市場銷售人員銷售的積極性，結(jié)合大營銷的管理模式，特制定如下業(yè)績考核指標標準：1、考核指標：1.1、考核周期：銷售人員業(yè)績實行階段考核的方式，階段考核指標由營銷策劃部根據(jù)營銷計劃并結(jié)合市場情況于每個考核階段前下發(fā)；1.2考核依據(jù)：銷售人員考核以正式簽約金額為依據(jù)；1.3營銷渠道：營銷策劃部鼓勵銷售人員利用各種分銷渠道，促進銷售工作。自有客戶、企業(yè)客戶及團隊客戶成交均可計算個人業(yè)績。根據(jù)銷售計劃，制定如下任務(wù)額度，但根據(jù)實際市場銷售情況，由營銷策劃部在每個考核階段前對銷售人員下達任務(wù)考核指標，并報項目公司批準。2、銷售計劃。開盤時間苑名物業(yè)類型2010年新增可售房源情況2010年銷售計劃或樓號面積套數(shù)金額均價金額（萬元）銷售率A考核金額（萬元B考核金額（萬元）C考核金額（萬元）D考核金額（萬元）2010.063號地塊別墅24006840035000756090%18901890189018902010.095號地塊別墅95001933250350002992590%74827481748174812010.05-0610號地塊住宅59903.139964696108005499285%137481374813748137482010.0810號地塊車位180404515863130000498485%12461246124612462010.0910號地塊商鋪780011115600200001170075%29252925292529252010.117號地塊別墅122202536660300002989982%74757475747574752010.1111號地塊住宅64351.3542969499108004169960%104251042510425104252010.1111號地塊車位192404816253130000312750%782782782782合計

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18388677%45972459724597245972諸暨舊城改造項目2010年月銷售指標考核(二)、、知名名企業(yè)品品牌獎。。公司鼓勵勵銷售人人員優(yōu)先先引進知知名企業(yè)業(yè)團購銷銷售，凡凡成功簽簽約的企企業(yè)屬于于諸暨市市100強企業(yè)業(yè)，對該該銷售人人員設(shè)立立20000元元現(xiàn)金獎獎勵。深化完善善執(zhí)行全全員營銷銷制度，，完善全全員營銷銷大會機機制，強強化全體體員工的的集體使使命感。。在現(xiàn)有有的全員員營銷制制度上加加以完善善，增加加“金點點子”計計劃，對對營銷推推廣、客客戶活動動、內(nèi)部部管理廣廣泛征集集員工““金點子子”，對對行之有有效的應(yīng)應(yīng)給予明明確的獎獎勵。實實現(xiàn)公司司互通的的全面全全員營銷銷。2月月份完成成2010版全全員營銷銷制度。。目錄【CATLOG】】第一部分2010年年銷售指標第二部分2009年年登記客戶分分析第三部分市市場環(huán)境分分析第四部分2010年營營銷推廣策略略第五部分2010年營營銷推廣計劃劃第二部分2009年年登記客戶分分析一、2009年月月度客戶積累累量及成交的的分析：2009年來來訪量在從上上表中可得出出，本年共登登記客戶1966組，月月來訪量主要要集中在6-12月份。。結(jié)合今年整整體房產(chǎn)形勢勢和本案的開開盤時間節(jié)點點，這六個月月是本項目客客戶成交和積積累的集中時時期。其中已成交客客戶427組組，未成交1539組?！，F(xiàn)就未成交交的1539組意向登記記客戶的分析析情況如下：：二、未成交客客戶意向物業(yè)業(yè)類型分析分析：從上表表中得出，意意向綠城百合合公寓居多占占有841組組；10、11#地塊客客戶470組組；商鋪客戶戶147組；；別墅客戶60組。三、未成交客客戶意向等級級分析分析：從上表表中得出，有有效客戶登記記為543組組。四、已成交客客戶分析1、住宅客戶戶情況分析：截止至至1月20日日共成交住宅宅客戶427組。成交客客戶基本以城城關(guān)為主，周周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的客戶主要要為大唐、店店口、楓橋和和山下湖，此此外還來自杭杭州、寧波等等地?？蛻艟幼^(qū)域域客戶年齡段分分析分析：有能力力購買本項目目房源的消費費群體通常是是通過多年的的資產(chǎn)積蓄，，有一定的經(jīng)經(jīng)濟實力，購購房能力基本本成熟。年齡齡大多在41-50歲以以上，該年齡齡段客戶有豐豐富的社會閱閱歷及對房產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)都都有較高的要要求。其中31-40周周歲的比例占占到29%，，基本都為改改善型置業(yè)；；50周歲以以上也占了22%的比例例，主要為子子女和養(yǎng)所老老考慮?？蛻艚邮招畔⑾⑼緩椒治龇治觯河捎诒颈卷椖康牡乩砝韮?yōu)勢，從目目前的成交客客戶發(fā)現(xiàn)，接接收信息途徑徑主要來自于于以上三種：：朋友介紹、、工地圍擋、、房交會。以以外舉辦的一一系列活動和和報紙也有一一定成交量。。客戶購買目的的分析：從圖表表中看出，客客戶的購房目目的主要為改改善居住和自自住兼投資為為主，現(xiàn)有的的成交客戶都都為二次以上上置業(yè)。由于于本地高端公公寓相對較少少，且物管、、景觀、產(chǎn)品品品質(zhì)都一般般，而當?shù)叵M高，對居居住質(zhì)量有較較高要求，因因此有部分客客戶希望能改改善現(xiàn)有的居居住條件。由由于2009年房產(chǎn)市場場回暖，因此此投資客也有有明顯增加。?？蛻魪氖滦袠I(yè)業(yè)分布分析：成交客客戶以制造業(yè)業(yè)和零售批發(fā)發(fā)業(yè)為主，私私營企業(yè)主所所占比例較多多，其它如金金融業(yè)、房地地產(chǎn)、建筑業(yè)業(yè)也占一定比比重?？蛻粢庀蛳蛸徺I面面積分析：從從上圖看看，127-152平平方米客客戶的客客戶所占占比例最最多，很很明顯的的看出當當?shù)厝藢κ孢m戶戶型的熱熱衷；去去化最快快的是122戶戶型，因因其房源源推售量量相對較較少。2、商鋪鋪客戶情情況客戶居住住區(qū)域分析：截截止至1月20日共成成交商鋪鋪客戶51組。。成交數(shù)數(shù)量來看看,來自自杭州客客戶成交交量達到到51%。諸暨暨本地成成交客戶戶中以各各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的私營業(yè)業(yè)主為代代表，分分布廣泛泛?？蛻裟挲g齡段分析析分析：購購買本項項目商鋪鋪的消費費群體有有一定的的經(jīng)濟實實力，購購房能力力成熟。。年齡大大多在41-50歲以以上，該該年齡段段客戶有有多次投投資商鋪鋪的經(jīng)驗驗；其次次為31-40歲的客客戶群，，該客戶戶群多數(shù)數(shù)為創(chuàng)業(yè)業(yè)成功人人士；20-30歲的的客群為為學生背背景，通通過父母母購買獲獲得財產(chǎn)產(chǎn)的傳承承?？蛻艚邮帐招畔⑼就緩椒治鑫龇治觯簭膹哪壳暗牡某山豢涂蛻舭l(fā)現(xiàn)現(xiàn)，商鋪鋪的接收收信息途途徑主要要來自于于朋友介介紹和工工地圍擋擋，此外外如房交交會、活活動營銷銷和報紙紙廣告也也有一定定成交量量?？蛻糍徺I買目的分析：從從圖表中中看出，，客戶的的購買商商鋪目的的主要為為短期和和長期投投資，其其中長期期投資主主要目的的用來養(yǎng)養(yǎng)老和作作為財產(chǎn)產(chǎn)可傳承承給子女女?？蛻魪氖率滦袠I(yè)分分布分析：成成交客戶戶以房地地產(chǎn)和制制造業(yè)為為主，多多數(shù)為私私營業(yè)主主以及個個體戶。。其它如如零售批批發(fā)業(yè)也也占一定定比重。?？蛻粢庀蛳蛸徺I面面積分析：從從上圖看看，200平方方米的客客戶所占占比例最最多，但但此類面面積需求求結(jié)構(gòu)為為“1+2”形形式。單單層面積積需求最最多的是是40-70平平方米。。目錄【【CATLOG】第一部分分2010年銷售售指標第二部分分2009年登記記客戶分分析第三部分分市市場環(huán)境境分析第四部分分2010年年營銷推推廣策略略第五部分分2010年年營銷推推廣計劃劃第三部分分市場場環(huán)境分分析一、宏觀觀面信息息2009年樓市市猛漲，，購房者者連夜搶搶購，甚甚至上演演了徹夜夜排隊““逼宮””開盤等等現(xiàn)象。。2010年房地地產(chǎn)政策策在總體體穩(wěn)定的的情況下下，還存存在不確確定性。。從宏觀觀經(jīng)濟政政策取向向看，2010年依然然實行積積極的財財政政策策和適度度寬松的的貨幣政政策，但但會增加加房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的針對性性。1、從政政府層面面來看2010年樓市市政策基基調(diào)，表表示政府府遏制房房價過快快增長的的決心和和強硬態(tài)態(tài)度。1月10日國務(wù)務(wù)院辦公公廳發(fā)布布了《關(guān)關(guān)于促進進房地產(chǎn)產(chǎn)市場平平穩(wěn)健康康發(fā)展的的通知》》(簡稱稱“國十十一條””)，從從“調(diào)結(jié)結(jié)構(gòu)、抑抑投機、、控風險險、明確確責任””四個方方面，正正式確定定。央行2010年年工作會會議強調(diào)調(diào)，要密密切關(guān)注注房地產(chǎn)產(chǎn)市場變變化,嚴嚴格執(zhí)行行有關(guān)房房地產(chǎn)信信貸政策策,促進進房地產(chǎn)產(chǎn)金融健健康發(fā)展展。銀監(jiān)會也也表示,要高度度關(guān)注房房地產(chǎn)市市場變化化,嚴格格執(zhí)行有有關(guān)信貸貸政策,加強對對房地產(chǎn)產(chǎn)貸款業(yè)業(yè)務(wù)的監(jiān)監(jiān)督管理理和窗口口指導。。中國人民民銀行稱稱，2010年年要合理理把握好好信貸投投放節(jié)奏奏，盡量量使貸款款保持均均衡性，，防止季季節(jié)之間間、月度度之間異異常波動動。2、從銀行層層面來看看例舉:上上海樓市市周成交交量創(chuàng)下下近50周新低低。根據(jù)據(jù)易居中中國·CRIC系統(tǒng)顯顯示，1月18-24日僅成成交14.19萬平方方米商品品住宅房房源，在在之前持持續(xù)的3周下滑滑之后，，再度下下滑17.2%。這個個成交量量是2009年年2月9日以來來的近50周最最低水平平，而2009年1、、2月份份是受金金融危機機影響樓樓市最低低迷時期期。從各城市市樓市反反映來看看——樓樓市觀望望情緒漸漸濃杭州及京京、滬、、穗等一一線城市市的樓市市成交量量驟然萎萎縮………除了三三亞房價價因受惠惠于國際際旅游島島概念而而逆勢上上行外，，2010年伊伊始，全全國一線線城市的的樓市隨隨著“國國十一條條”等調(diào)調(diào)控政策策的正式式實施，，樓市觀觀望情緒緒正在加加強,一一線城市市成交量量已經(jīng)開開始出現(xiàn)現(xiàn)回落。。二、微觀觀市場分分析1、諸暨暨市城市市經(jīng)濟環(huán)環(huán)境分析析2、諸暨暨市房地地產(chǎn)市場場環(huán)境分分析3、項目目市場占占有率分分析4、典型型樓盤個個案分析析5、微觀觀市場小小結(jié)1、諸暨暨市城市市經(jīng)濟環(huán)環(huán)境分析析國民經(jīng)濟濟穩(wěn)步增增長，綜綜合實力力不斷增增強。2009年前三三季度實實現(xiàn)GDP總額額312.04億，與與上年同同期增長長14.6%。。2009年1-11月全市市人均可可支配收收入為25527元（（按戶籍籍人口計計算），，比上年年增長8.4％％。全社社會消費費品零售售總額130.2268億元元，比上上年增長長15.8%，，消費水水平進一一步提升升。2009年年的經(jīng)濟濟實力在在縣域經(jīng)經(jīng)濟基本本競爭力力中排名名第13位，全全省排名名第5位位。下表表為諸暨暨2005年以以來在縣縣域經(jīng)濟濟基本競競爭力百百強中的的排名：：年度縣域經(jīng)濟基本競爭力排名2005年24位2006年14位2007年12位2008年11位2009年13位(省內(nèi)第5名)以上數(shù)據(jù)據(jù)來源中中國市縣縣發(fā)展網(wǎng)網(wǎng)2009年諸暨暨市一季季度實現(xiàn)現(xiàn)GDP總額65.745億億元，二二季度實實現(xiàn)GDP總額額74.117億元，，三季度度實現(xiàn)GDP總總額172.178億億元。即即使受到到2008年金金融危機機的影響響，諸暨暨的國民民經(jīng)濟仍仍然穩(wěn)步步增長。。①國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值增增長以上數(shù)據(jù)據(jù)來源諸諸暨市統(tǒng)統(tǒng)計網(wǎng)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資2009年1-11月月諸暨市市全社會會固定資資產(chǎn)投資資205.91億元，，比上年年同期增增長5.1%。。其中工工業(yè)投資資141.72億元，，比上年年同期增增長7.1%。。從投資資結(jié)構(gòu)看看：2009年年1-11月工工業(yè)投資資仍占主主導，三三產(chǎn)投資資特別是是基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投資資加速。。其中基基礎(chǔ)設(shè)施施投資完完成18.07億，增增長26.5%。以上數(shù)據(jù)據(jù)來源各各地統(tǒng)計計網(wǎng)財政收入入加快增增長2009年1-11月月實現(xiàn)財財政總收收入51.97億元，，增幅比比上年增增長8.2%。。其中：：地方財財政收入入28.09億億元，同同比增長長10.3%。。地方財財政支出出28.3億元元，同比比增長17.3%。較長興無無論總財財政收入入還是地地方財政政收入都都占有明明顯優(yōu)勢勢。以上數(shù)據(jù)據(jù)來源各各地統(tǒng)計計網(wǎng)社會消費費品零售售總額2009年1-11月月諸暨全全社會消消費品零零售總額額130.23億元，，同比增增長15.8%。其其中住宿宿和餐飲飲業(yè)零售售總額達達9.46億元元，同比比增15.5%。西施施故里旅旅游區(qū)二二期工程程全面推推進,五五泄景區(qū)區(qū)深度開開發(fā),各各景區(qū)設(shè)設(shè)施進一一步完善善。以上數(shù)據(jù)據(jù)來源各各地統(tǒng)計計網(wǎng)居民人均均可支配配收入諸暨城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民收收入保持持穩(wěn)步增增長，各各年數(shù)值值均高于于浙江省省平均水水平，甚甚至略高高于紹興興市平均均水平。。與長興比比較，在在可支配配收入水水平、居居民儲蓄蓄總量、、居民人人均居住住面積等等方面反反映的居居民生活活水平明明顯占優(yōu)優(yōu)。以上數(shù)據(jù)據(jù)來源各各地統(tǒng)計計網(wǎng)2、諸暨暨市房地地產(chǎn)市場場環(huán)境分分析諸暨市住住宅市場場近幾年年保持快快速增長長，價格格水平穩(wěn)穩(wěn)步提升升，產(chǎn)品品供應(yīng)集集中表現(xiàn)現(xiàn)在中低低端、同同質(zhì)化。。諸暨的的城市環(huán)環(huán)境和浙浙江省以以及諸暨暨市居民民的購買買力為房房價提供供了一定定的支撐撐。諸暨商品品房歷年年開發(fā)投投資額（（億元））以上數(shù)據(jù)據(jù)來源諸諸暨市統(tǒng)統(tǒng)計網(wǎng)諸暨市近近4年房房地產(chǎn)銷銷售指標標諸暨市4年內(nèi)商商品房銷銷售面積積基本保保持增長長態(tài)勢，，除2008年年由于宏宏觀調(diào)控控外。商商品房銷銷售額在在2009年綠綠城舊城城改造高高價位的的帶動下下，與2008年相比比增長幅幅度尤為為明顯。。以上數(shù)據(jù)據(jù)來源諸諸暨市房房管處以上數(shù)據(jù)據(jù)來源諸諸暨市房房管處諸暨市2009年月商商品房銷銷售情況況從下表來來看，2009年諸暨暨市商品品房銷售售主要集集中在7-8月月份與11-12月份份，其余余月份成成交平平平。以上數(shù)據(jù)據(jù)來源諸諸暨市房房管處諸暨市近近3年土土地市場場成交情情況分析析2006-2009年年諸暨市市區(qū)土地地市場主主要地塊塊成交情情況表交易時間地塊名稱面積(畝)土地用途容積率（≤）成交總價(萬)成交地價（萬/畝）樓面價(元/平方米)競得單位09-07-24諸暨市濱江北路延伸段（原絲織印染總廠及周邊）202商住1.0-2.51251006193709諸暨市祥生置業(yè)有限公司07-10-31暨陽路以東，原茅渚埠水廠廠區(qū)地塊26.431.657550285.652597諸暨市水業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司06-11-13浦陽江以東、金雞山以南地塊120.5商住1.0900174.661120同方聯(lián)合控股集團有限公司06-7-20環(huán)城南路北側(cè)295.64住宅63060213.33199浙江伊美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司06-1-9望云路以南，原諸暨膠鞋廠（望云路123號）以西58.07商住1.36365109.611264.7諸暨宏磊東南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商住重點關(guān)注注樓盤以上數(shù)據(jù)據(jù)來源諸諸暨市國國土資源源局3、項目目市場占占有率分分析注：數(shù)據(jù)據(jù)截止12月31日，，銷售金金額為各各樓盤提提供數(shù)據(jù)據(jù)2009年諸暨暨中心城城區(qū)各盤盤銷售排排行榜排名樓盤/所售物業(yè)類型銷售金額（萬元）所占市場率（%）1綠城百合公寓（公寓、商鋪）8089918.70%2精英名城（排屋、別墅）7900018.27%3豪爵華庭（排屋、別墅）7800018.03%4國際公館（排屋、公寓）370008.55%5鳳凰城（高層）338007.81%6上海城（小高層、高層）303007.00%7和澤苑（高層）222005.13%8金都華俯（高層）180804.18%9翡翠苑（公寓）153003.53%10怡江花園（高層）135003.12%2009年諸諸暨中心城區(qū)區(qū)公寓物業(yè)銷銷售排行榜排名樓盤銷售金額（萬元）所占公寓市場百分比率（%）1綠城百合公寓8089935.73%2鳳凰城3380014.92%3上海城3030013.38%4和澤苑222009.80%5金都華俯180807.98%6翡翠苑153006.75%7怡江花園135005.96%8鳳凰城338001.49%注：數(shù)據(jù)截止止12月31日，銷售金金額為各樓盤盤提供數(shù)據(jù)③綠城舊城改造造項目2010年市場占占有情況預(yù)估估假定2010年市場銷量量維持09年年的水平，高高層、別墅等等項目通過自自身營銷工作作的進一步開開展，以及諸諸暨市市場2010年度度的預(yù)期供應(yīng)應(yīng)量，市場占占有率的進一一步提升，則則2010年年可能達到銷銷售套數(shù)如下下表顯示：指標所有總價范圍公寓2010年項目預(yù)設(shè)全市公寓占有率51%-79%51-79%2010年項目預(yù)期銷售金額（萬元）180000-2000002010年項目預(yù)期銷售套數(shù)（套）1460-16302010年完完成指標，綠城占諸暨市市的市場份額額將達到42-58%！！4、典型樓盤盤分析——高高端別墅、排排屋物業(yè)伊美·豪爵華庭伊美·豪爵華庭項目名稱：伊美·豪爵華庭占地面積19.7萬平方米建筑面積15萬㎡建筑類型別墅、排屋銷售電理位置諸暨西施故里景區(qū)南側(cè)，浦陽江、開化江、洪浦江三江交匯之地可售房源目前沒有房源可售，一期已售完，二期年底開盤。面積區(qū)間交房時間開盤時間均價排屋360㎡-440㎡別墅476㎡-1156㎡

2010年年底一期2008年7月二期于2009年11月底開盤一期銷售排屋均價9000元/㎡一期銷售別墅均價11000-13000元/㎡二期銷售排屋均價11000元/㎡二期銷售別墅均價16000元/㎡銷售情況一期銷售已售完（135套）；二期銷售率達68%以上（80套）樓盤點評該樓盤位于西施故里南側(cè)，三面環(huán)水，擁有1500米的水岸線，遠望金雞山、苧蘿山，自然環(huán)境優(yōu)美?？腿悍治霰镜乜蛻粽剂?0%，這部分客戶以城關(guān)的私營業(yè)主，此外如：大唐、店口、山下湖等富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)也占了30%,還有部分房源為義烏人。伊美·豪爵華庭高爾夫?精英名城高爾夫·精英名城項目名稱：高爾夫·精英名城占地面積18.7萬平方米建筑面積30萬㎡建筑類型別墅、排屋、高層銷售電理位置諸暨市城西開發(fā)區(qū)，望云西路與興業(yè)路交匯處可售房源可售房源34套面積區(qū)間交房時間開盤時間均價排屋370㎡-430㎡別墅500㎡-550㎡

2010年年底一期2008年12月二期于2009年10月底開盤一期銷售排屋均價3000元/㎡一期銷售別墅均價8000元/㎡二期銷售排屋均價9000元/㎡二期銷售別墅均價13800元/㎡銷售情況一期銷售已售完（145套）；二期銷售率達78%。樓盤點評該樓盤位于城西開發(fā)區(qū)，擁有高爾夫推桿練習場、5000㎡高爾夫精英會所，以高爾夫為主打知名度?？腿悍治霰镜乜蛻粽剂?0%，此外由于該開發(fā)商有一義烏人入股，還有一部分義烏客群購買此項目。高爾夫·精英名城五泄?維羅納莊園園項目名稱：五泄·維羅納莊園占地面積23.5萬平方米建筑面積14.1萬㎡建筑類型別墅、排屋、高層銷售電理位置諸暨市五泄鎮(zhèn)青口自然村，東臨大青山，西依小山，北至美女嶺水庫可售房源無面積區(qū)間交房時間開盤時間均價別墅350㎡-560㎡

2010年年底一期預(yù)計2010年5月未定銷售情況共計150幢別墅。一期預(yù)計推出35幢別墅樓盤點評該樓盤位于五泄4A風景區(qū)，以意大利山地別墅為主要形態(tài)，由高力國際提供物管服務(wù)。客群分析無五泄?維羅納莊園園五泄?維羅納莊園園同方?國際公館同方·國際公館項目名稱：同方·國際公館占地面積4.1918萬平方米建筑面積4.7470萬㎡建筑類型別墅、排屋、高層銷售電話0575-8737990087379966地理位置諸暨市西施故里風景區(qū)南，北望金雞山，南面為浦陽江可售房源排屋推出99套房源，還剩余14套房源；酒店式單身公寓共推出214套，還剩余104套房源。面積區(qū)間交房時間開盤時間均價排屋270㎡-370㎡

2012年年初2008年12月開盤一期銷售排屋均價11000元/㎡銷售情況共推出99套排屋，現(xiàn)已銷售85套。樓盤點評該樓盤位于西施故里風景區(qū)，社區(qū)內(nèi)有五星級酒店配備，離塵不離城?？腿悍治霰镜乜蛻粽剂?5以上，還有部分為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主購買。同方?國際公館5、典型樓盤盤分析——公公寓物業(yè)祥生?君城祥生·君城項目名稱：祥生·君城占地面積13.5萬平方米建筑面積33.7萬㎡建筑類型公寓、沿街商鋪銷售電話0575-8737990087379966地理位置諸暨市濱江北路延伸地段，環(huán)城東路東側(cè)

可售房源無，1400多戶面積區(qū)間交房時間開盤時間均價公寓140㎡-360㎡

2012年年底預(yù)計2010年5月開盤一期銷售價格預(yù)計8000-10000元/㎡銷售情況無。樓盤點評該樓盤位于諸暨市絕佳的居住核心地段，交通便捷，周邊配套設(shè)施成熟，并坐擁浦陽江一線江景。

客群分析無。祥生?君城菲達·壹品菲達·壹品項目名稱：菲達·壹品占地面積6.8萬平方米建筑面積21萬㎡建筑類型公寓、沿街商鋪銷售電話0575-8070511188797888地理位置諸暨市陶朱山麓，望云路東南側(cè)可售房源未定面積區(qū)間交房時間開盤時間均價公寓101㎡-183㎡

未定預(yù)計2010年下半年開盤一期銷售價格預(yù)計8000-9000元/㎡銷售情況無。樓盤點評該樓盤位于諸暨市老城區(qū)，周邊配套齊全，背靠陶朱山，綠化覆蓋密集。

客群分析無。菲達·壹品東都·鳳凰城城東都·鳳凰城項目名稱：東都·鳳凰城占地面積7.7萬平方米建筑面積22萬㎡建筑類型公寓、沿街商鋪銷售電話0575-8718788887185888地理位置諸暨市位于江東新城。西鄰越興中學與規(guī)劃中鳳山公園，北臨規(guī)劃中新行政中心。

可售房源16套面積區(qū)間交房時間開盤時間均價公寓97㎡-173㎡

2012年一期開盤2009年11月10日二期開盤2010年3月一期銷售價格6200元/㎡；二期銷售價格預(yù)計6800元/㎡。銷售情況無。樓盤點評該樓盤位于諸暨市城區(qū)版塊，越興中學就在項目對面，定位為學區(qū)房。

客群分析無。東都·鳳凰城阮仕·金山越俯阮仕·金山越府項目名稱：阮仕·金山越府占地面積5.6萬平方米建筑面積21萬㎡建筑類型公寓、沿街商鋪銷售電話0575-8730999987306999地理位置諸暨市環(huán)城北路和朱公路交匯之處

可售房源10套面積區(qū)間交房時間開盤時間均價公寓97㎡-173㎡

2011年一期開盤2009年7月二期開盤2009年11月5日一期銷售價格6800元/㎡；二期銷售價格7200元/㎡。銷售情況無。樓盤點評該樓盤周邊交通便捷，小區(qū)綠地率高，達到48%?？腿悍治鲑徺I基本以諸暨城關(guān)客戶為主，周邊如大唐、店口等鄉(xiāng)鎮(zhèn)也有一定去化率。阮仕·金山越府6、微觀市場場小結(jié)①2004年年諸暨房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資額額一直呈穩(wěn)步步上升的發(fā)展展趨勢，2008年的金金融危機對其其造成明顯影影響，房地產(chǎn)產(chǎn)完成投資、、銷售面積均均處于下滑態(tài)態(tài)勢，但銷售售均價卻能保保持穩(wěn)定。②2009年年諸暨房地產(chǎn)產(chǎn)投資與去年年相比有較大大增長，商品品房市場和土土地市場成交交量紛紛走高高，住宅成交交價格隨著舊舊城改造項目目的銷售上漲漲明顯。本地地購房需求旺旺盛，普通公公寓市場成交交火熱；前后后出現(xiàn)一批外外來投資客。③2010年年諸暨房產(chǎn)市市場預(yù)期的別別墅和普通公公寓房源潛在在供應(yīng)量相對對較大，市場場競爭相對激激烈。尤其是是老城區(qū)地塊塊伴隨著祥生生·君城、菲達達·壹品的面面世，預(yù)計2010年至2011年之間間老城區(qū)供應(yīng)應(yīng)量也持續(xù)增增加。目錄【CATLOG】】第一部分2010年年銷售指標第二部分2009年年登記客戶分分析第三部分市市場環(huán)境分分析第四部分2010年營營銷推廣策略略第五部分2010年營營銷推廣計劃劃第四部分2010營銷銷推廣策略2010諸暨暨舊城改造項項目營銷推廣SWOT分析S：優(yōu)勢①綠城百合合公寓（南區(qū)區(qū)）外立面形形象展現(xiàn)，綠城品牌形象象再上臺階！?、诰b樣板板房呈現(xiàn)，產(chǎn)產(chǎn)品價值得以以加分。③商業(yè)核心心區(qū)塊開工，，全面提升綠綠城高端物業(yè)定位。W：劣勢①高售價、、大戶型導致致客源面狹小小；②市場高位位運行，投資資客減少；③280平平方米平層戶戶型首次在諸諸暨面市，需有個引導過過程。O：機會①市中心價價值——擁有有完善的配套套與商業(yè)支持持；②千年山水水間——陶朱朱山、浦陽江江，絕佳的自自然資源；③園區(qū)區(qū)服務(wù)及及綠城會會——讓讓綠城在在諸暨深深入人心心；④綠城城泛營銷銷策略———全面面打開營營銷渠道道。T：風險險①不確確定的市市場因素素，影響響購房熱熱情；②預(yù)期期開征物物業(yè)稅，，影響投投資熱情情；③二套套房貸收收緊，影影響改善善購房熱熱情。一期3#、5#、9#地塊塊二期10#、、11#、23#地塊塊二期20#、、21#、7#、52#地塊塊四期37#、、38#、40#地塊塊三期16#、、17#、18#、27#地地塊三期26、50#地地塊2010年開發(fā)發(fā)計劃物業(yè)類型型：10、11#地塊塊——綠綠城第二二代高層層公寓+商鋪；；3、5、、7#地地塊———市中心心城市別別墅。推盤節(jié)奏奏3月4月月5月6月月7月8月月9月10月月11月12月月1月月房交會房交會10#地塊5、6、7幢開盤5#地塊開盤3#地塊開盤10#地塊1、2、3、4幢開盤7#地塊開盤11#地塊開盤2010年項目目營銷節(jié)節(jié)點2010年，密集的開開盤結(jié)點點；多類型產(chǎn)產(chǎn)品上市市；價格提升升幅度較較大房源數(shù)量量增大。。誰來承接接？客戶戶在哪里里？2010營銷關(guān)關(guān)鍵詞泛客戶組組織活活動營營銷2010營銷工工作核心心詞聯(lián)動向心力影響力（一）全全方位聯(lián)聯(lián)動式作作戰(zhàn)1、體驗驗線路聯(lián)聯(lián)動———零距離離感受綠綠城2、園區(qū)區(qū)配套聯(lián)聯(lián)動———海豚計計劃、紅紅葉行動動等3、知名名商家聯(lián)聯(lián)動———大型購購物廣場場招商發(fā)發(fā)布會4、客戶戶拓展聯(lián)聯(lián)動———各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)DM直直郵、商商會等組組織圈圈層活動動5、廣告告投放聯(lián)聯(lián)動———本地媒媒體及網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體體6、客戶戶服務(wù)聯(lián)聯(lián)動———綠城會會老客戶戶維系7、全員員營銷聯(lián)聯(lián)動向心力營銷影響力營銷價值躍升與持續(xù)的銷售力=+以“向心心力營銷銷”（市市中心價價值+產(chǎn)產(chǎn)品價值值）建建立無競競爭性品品牌形象象，實現(xiàn)現(xiàn)項目銷銷售力提提升與價價值躍升升；以“影響響力營銷銷”（重重要營銷銷節(jié)點組組織舉辦辦具有社社會影響響力、轟轟動諸暨暨的大型型活動））樹立標標桿，建建立“在在諸暨，，住綠城城”口碑碑效應(yīng)，，形成持持久的銷銷售力。。向心力營營銷+影影響力營營銷客戶蓄水水策略盡量挖掘掘諸暨周周邊各鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及及在杭的的諸暨籍籍客戶，，深入市市場，成成立市場場財富俱俱樂部。。與《越越商雜志志》溝通通，從當當?shù)匕購姀娖髽I(yè)名名單入手手，聚攏攏財富人人群，體體現(xiàn)出意意見領(lǐng)袖袖的帶頭頭作用。。同時，，對現(xiàn)有有的客戶戶要進一一步進行行梳理和和分類，，對潛在在客戶要要進行更更具體的的挖掘，，為不同同層次的的物業(yè)積積累不同同層次的的客戶。。營銷活動動策略深入各類類市場，，與市場場業(yè)主進進行宣傳傳與溝通通，在市市場中產(chǎn)產(chǎn)生一定定的影響響力。多多組織客客戶開展展零距離離活動，，給客戶戶帶去更更直觀形形象的感感官。與與政府、、媒體洽洽談，舉舉辦《城城市復興興高峰論論壇》、、《陶朱朱山財富富論壇》》，聚集集財富人人群，城城市復興興版塊由由綠城來來談，確確立本項項目城市市核心的的地位。。盡量多多做一些些與老百百姓生活活有關(guān)的的公益活活動，著著重在孩孩子上做做文章，，如海豚豚計劃等等。廣告投放放策略占據(jù)進入入諸暨城城區(qū)主通通道的戶戶外廣告告牌，喊喊出“進進諸暨，，住綠城城”的口口號。工工法墻要要抓緊做做，提前前進入宣宣傳。高高速上的的高炮適適當占據(jù)據(jù)，強調(diào)調(diào)全城概概念，代代表諸暨暨名片。。與當?shù)氐仉娨暸_臺洽談，，允許的的情況可可由綠城城引入電電視劇，，投放植植入式的的廣告。。項目廣廣告語可可選“萬萬千氣象象，繁華華織錦””，并且且沿用綠綠城的LOGO，建立立總體的的形象。。其他策略略少而精策策略，重重大節(jié)點點做重大大事情，，將費用用的使用用更精確確化。明明確否定定了在非非實體建建筑中做做樣板房房。營銷銷策劃上上盡可能能延續(xù)已已有的東東西，多多沿用，，集中精精力做重重大事情情。3月4月月5月6月月7月8月月9月10月月11月12月月1月月房交會房交會10#地塊5、6、7幢開盤5#地塊開盤3#地塊開盤10#地塊1、2、3、4幢開盤7#地塊開盤11#地塊開盤2010年項目目營銷節(jié)節(jié)點向心力營營銷市中心價價值論向心力營營銷產(chǎn)品價值值營銷影響力營營銷陶朱山財財富論壇壇（白天天）奢華游輪輪PARTY（（晚上））影響力營營銷海豚計劃劃公益性活活動1、“市中心價價值論””市中心是是城市的的溫度所所在，向向心力所所在，有有著恒古古不變的的價值。。市中心的稀缺缺：資源稀缺，不不可再生；（（西湖邊的房房子自然昂貴貴）市中心的價值值：一個城市的繁繁華，一個城城市的精華，，一個城市的的未來；市中心的生活活：城市多重優(yōu)質(zhì)質(zhì)資源聚合，，價值共生。?！笆兄行膬r值值論”是實現(xiàn)現(xiàn)項目價值躍躍升的首要前前提，是1-4月銷售售空檔期的核核心營銷舉措措。（二）向心力力營銷編寫《綠城廣場——市中心價值論》精裝書籍主題形式項目市中心的稀缺市中心的價值市中心的生活七大策略線索索，全面導入入“市中心價價值論”營銷銷策略線索1：：《錦繡諸暨暨——市中心心價值論》精精裝書籍策劃劃設(shè)計注：此書可采采取訪談錄形形式編寫，采采訪當?shù)卣?yōu)秀企企業(yè)家、專家家學者、客戶戶等多元人群，，匯編成內(nèi)容容豐富、可讀讀性強的圖書書，借以擴大大市場影響面面。另，此書書亦是高端客客戶營銷的絕絕佳手段與載載體，可與諸諸暨著名企業(yè)業(yè)家建立密切切聯(lián)系，為高高端物業(yè)推出出奠定客群基基礎(chǔ)。制作《綠城廣場——市中心價值論》三維動畫片三維動畫片主題形式項目市中心的稀缺市中心的價值市中心的生活七大策略線索索，全面導入入“市中心價價值論”營銷銷策略線索2：：《錦繡諸暨——市中心價價值論》三維維動畫片策劃劃制作注：三維動畫畫片摒棄常規(guī)規(guī)的“流水賬賬”式創(chuàng)造手手法，采取政政府、專家、、企業(yè)家、原原住民等多元元人群訪談、、優(yōu)秀城市類類比、城市未未來意向與充充滿魅力的市市中心生活形形態(tài)描述等綜綜合而成，類類似城市紀錄錄片。創(chuàng)造過過程本身亦是是擴大項目社社會公眾影響響力與口碑效效應(yīng)的絕佳營營銷舉措。三三維動畫片制制作費用與諸諸暨市政府協(xié)協(xié)商共同支付付?！毒G城廣場——市中心價值論》戶外發(fā)布市區(qū)大型圍擋、高速高炮、入城口高炮廣告主題形式項目綠城廣場萬千氣象繁華織錦珍藏之地價值永恒珍藏之地繁華永恒珍藏之地經(jīng)典永恒七大策略線索索，全面導入入“市中心價價值論”營銷銷策略線索3：：《錦繡諸暨——市中心價價值論》戶外外廣告強勢發(fā)發(fā)布注：增加高速速特別是諸暨暨入城口高炮炮廣告，強勢勢發(fā)布“綠城城廣場——萬萬千氣象，繁繁華織錦”區(qū)區(qū)隔性價值形形象，形成““在諸暨，住住綠城”的購購買印象，《綠城廣場——市中心價值論》廣告片電視廣告主題形式項目市中心的稀缺市中心的價值市中心的生活七大策略線索索，全面導入入“市中心價價值論”營銷銷策略線索4：：《錦繡諸暨——市中心價價值論》廣告告片冠名播出出注：三維動畫畫片制作完成成后，剪輯成成1分鐘電視視廣告短片，，與諸暨電視視臺協(xié)商冠名名引進熱播電電視?。ɑ螯c點播歌曲）播播出，中間插插播綠城廣場場廣告片，借借助電視媒體體擴大項目社社會公眾影響響力與口碑效效應(yīng)?！毒G城廣場———市中心價價值論》連載載解讀《諸暨日報》》三個跨版主題形式項目綠城廣場萬千氣象繁繁華織錦珍藏之地價值永永恒珍藏之地繁華永永恒珍藏之地經(jīng)典永永恒七大策略線索索，全面導入入“市中心價價值論”營銷銷策略線索5：：《錦繡諸暨——市中心價價值論》報紙紙連載解讀注：在2010年4月房房交會之際，，《諸暨日報報》連續(xù)發(fā)布布三個跨版廣廣告，一舉確確立市場標桿桿與無競爭性性品牌形象。。（因大案名名與LOGO未確定，前前期均以割散散的單個項目目推廣，5月月“綠城第二二代高層公寓寓”的高價推推出，需要項項目整體品牌牌強勢發(fā)布，，實現(xiàn)價值反反哺。）《綠城廣場——市中心價值論》專欄《諸暨日報》專欄文章主題形式項目綠城廣場萬千氣象繁華織錦珍藏之地價值永恒珍藏之地繁華永恒珍藏之地經(jīng)典永恒七大策略線索索，全面導入入“市中心價價值論”營銷銷策略線索6：：《錦繡諸暨——市中心價價值論》專欄欄長期輿論導導向注：在《諸暨暨日報》開辟辟專欄，特邀邀媒體記者每每周一篇的頻頻率長期連載載解讀《綠城城廣場——市中心價值論論》（每期主主題由策劃公公司提供），，期間穿插項項目推盤信息息，以較小的的投入擴大項項目長期的市市場影響力。。傳道士計劃企業(yè)家訪談主題形式項目制作社會輿論論反哺銷售提升升七大策略線索索，全面導入入“市中心價價值論”營銷銷策略線索7：：傳道士計劃劃——諸暨著著名企業(yè)家（（意見領(lǐng)袖））深度訪談注：借助《錦錦繡諸暨———萬千氣象，，繁華織錦》》書籍和三維維動畫片及各各類活動籌劃劃契機，登門門造訪諸暨著著名企業(yè)家如如盾安、宏磊磊、潔麗雅、、祥生、太子子龍等，以訪訪談的名義，，建立親密關(guān)關(guān)系，傳遞市市中心稀缺價價值，使這些些意見領(lǐng)袖無無形中成為本本項目的“傳傳道士”。2、產(chǎn)品價值值營銷——綠綠城第二代高高層公寓典范范作品10、11#地塊是諸諸暨舊城改造造項目高價值值的高層產(chǎn)品品，是“綠城城第二代高層層公寓典范作作品”。營銷上以綠城城品牌影響力力、市中心價價值營銷、綠綠城第二代高高層公寓典范范作品為依托托，通過各類類銷售手段，，積累、拓展展、挖掘客戶戶，以達到充充分蓄水、快快速銷售的目目的。綠城價值體驗之旅體驗式營銷主題形式項目零距離感受綠城第二代高層公寓魅力“綠城第二代代高層公寓典典范作品”營營銷（1）“綠城城第二代高層層公寓典范作作品”價值體體驗之旅報紙、戶外、、電臺、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、雜志等主題形式項目項目媒體推廣廣貴隱繁華香香郁百年綠城第二代高高層公寓典范作品“綠城第二代代高層公寓典典范作品”營營銷（2）“綠城城第二代高層層公寓典范作作品”媒體推推廣注：5月項目目開盤前，諸諸暨主流報紙紙、市區(qū)工地地圍擋、戶外外、道旗、高高炮、電臺、、網(wǎng)絡(luò)、雜志志等媒體全方方位立體發(fā)布布“綠城第二代代高層公寓典典范作品”首首度獻映諸暨暨及項目核心心價值，塑造造客戶產(chǎn)品向向心力。DM、短信、、活動主題形式項目1、銷售服務(wù)務(wù)指導小組活活2、諸暨綠城城會互動活動動3、《綠城HOME》封封面專輯推廣廣貴隱繁華香香郁百年綠城第二代高高層公寓典范作品“綠城第二代代高層公寓典典范作品”營營銷（3）老客戶戶營銷注：刊登《綠綠城HOME》封面專輯輯，專題介紹紹諸暨舊城改改造項目，借借集團資源深深度推廣。封封面專輯安排排與2010年11月11#地塊開開盤時發(fā)布。。“綠城第二代代高層公寓典典范作品”營營銷（4）體驗式式營銷項目形式主題1、樣板工法墻展示2、樣板房體驗售樓部門口做一面工法墻售樓部兩套精裝樣板房貴隱繁華香郁百年綠城第二代高層公寓典范作品專場推薦會、名品酒會主題形式項目諸暨高端群體（諸暨商會、銀行VIP客戶、名車4S店高級會員、高檔酒店、消費場所VIP客戶等）圈層營銷——意見領(lǐng)袖的傳道士計劃。貴隱繁華香郁百年綠城第二代高層公寓典范作品“綠城第二代代高層公寓典典范作品”營營銷（5）圈層營營銷注：百合公寓寓成交客戶數(shù)數(shù)據(jù)分析顯示示，朋友介紹紹與圈層活動動占客戶信息息獲知的46%，占絕對對主導地位。。圈層營銷是是擴大客戶層層面，建立市市場口碑，形形成客戶帶客客戶現(xiàn)象的重重要策略手段段。建議項目目部成立專案案小組，每每月一次的頻頻率與各高端端商家VIP客戶聯(lián)合舉舉辦圈層活動動，為項目推推出奠定堅實實客戶基礎(chǔ)。。商會組織高端會所高爾夫球會頂級商家銀行VIP巡展頂級車商游艇俱樂部頂級會展名單資源渠道“綠城第二代代高層公寓典典范作品”營營銷（6）下鄉(xiāng)專專場營銷項目形式主題大唐、店口、楓橋、山下湖等富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)專場推薦1、奢侈品展2、與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家協(xié)會進行聯(lián)誼，品位綠城貴隱繁華香郁百年綠城第二代高層公寓典范作品注：利用政府府平臺，整合合諸暨下屬大大唐、店口、、楓橋等富裕裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家家資源（商會會等各類商會會組織），在在先期大量基基礎(chǔ)宣傳預(yù)熱熱的情況下，，定時定點組組織專場推薦薦，深度挖掘掘周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)蘊蘊涵的巨大購購買潛力。產(chǎn)品賞鑒會主題形式項目貴隱繁華香香郁百年綠城第二代高高層公寓典范作品開盤前產(chǎn)品推推薦“綠城第二代代高層公寓典典范作品”營營銷（7）產(chǎn)品賞賞鑒會注：項目每次次推盤前，舉舉辦產(chǎn)品賞鑒鑒會，深度剖剖析“綠城第第二代高層公公寓典范作品品”核心價值值（別墅產(chǎn)品品推薦形式令令見方案），，刺激前期積積累的大量意意向客戶的購購買情緒，實實現(xiàn)開盤熱銷銷。趣味性、情節(jié)性、生動性主題形式項目貴隱繁華香郁百年綠城第二代高層公寓典范作品《諸暨日報》綠城故事專欄“綠城第二代代高層公寓典典范作品”營營銷（8）“綠城城故事”專欄欄注：該專欄將將與企業(yè)文化化部溝通，以以第三者的角角度來寫綠城城的點點滴滴滴，其中有投投資者的故事事、有桂花城城的故事、春春江花月的故故事等。獨立別墅的的推出是提提升項目市市場影響力力，建立““諸暨第一一富人區(qū)””品牌形象象與市場口口碑的關(guān)鍵鍵舉措。針對獨立別別墅的營銷銷推廣，需需策劃舉辦辦“具有社社會影響力力的轟動事事件”小眾眾影響，并并借此形成成口碑效應(yīng)應(yīng)，實現(xiàn)項項目價值與與銷售力提提升。三、影響力力營銷———轟動效應(yīng)應(yīng)社會活動動1、轟動效效應(yīng)社會活活動——““陶朱山財財富論壇””通過《越商商》平臺（（其中40%會員為為諸暨籍））匯集諸暨暨企業(yè)家注：5月項項目（城市市山水別墅墅與綠城第第二代高層層公寓典范范作品）開開盤前夕，，與諸暨市市政府協(xié)作作共同策劃劃舉辦“陶陶朱山財富富論壇”（（冠名綠城城廣場，白白天舉行，，晚上組織織意向客戶戶“奢華游游輪PARTY”）），擬邀請請馬云、龍龍永圖、吳吳曉波、郎郎咸平等財財經(jīng)風云人人物共聚陶陶朱山下““煮酒論財財經(jīng)”。并并以此吸引引諸暨多如如牛毛的中中小企業(yè)家家（項目目目標客戶群群），此舉舉可一舉奠奠定項目市市場標桿形形象，刺激激客戶購買買情緒，有有效促進項項目銷售。。項目形式主題陶朱山財富論壇（將城市復興論壇整合進去）論壇、講座諸商精神馬云龍龍永圖圖吳吳曉波波郎郎咸平在天下財神神爺（陶朱朱公范蠡））發(fā)跡之地地，掀起社社會焦點話話題——““陶朱山財財富論壇””交流風暴暴，與當下下浙商精神神貫通。擬擬邀請馬云云、龍永圖圖、吳曉波波、郎咸平平等財經(jīng)風風云人物，，激蕩靈魂魂，單嘴評評天下。此此項活動與與諸暨政府府的社會公公共性形象象不謀而合合，吸引的的群體與別別墅的目標標客戶（諸諸暨中小企企業(yè)家）暗暗合。私人專屬高高端聚會主題形式項目江山自古兩兩千年陶朱山下傳傳世福邸邸伯君號奢華華游輪PARTY2、轟動效效應(yīng)社會活活動——““奢華游輪輪PARTY”奢華游輪PARTY建立絕對對市場標桿桿注：“陶朱朱山財富論論壇”（白白天）結(jié)束束后，策劃劃舉辦冠絕絕諸暨的““奢華游艇艇PARTY”（當當天晚上）），從錢塘塘江租用““伯君號””超五星星級豪華游游輪，開往往諸暨浦陽陽江。眾人人的艷羨，，小眾的炫炫富，促成成項目不可可比及的市市場標桿地地位。伯君號豪華華游輪，具具有超五星星級酒店的的尊貴檔次次，杭州錢錢塘江上第第一艘高貴貴的歐式多多功能游輪輪會所。在在浦陽江伯伯君號舉辦辦別墅啟幕幕盛典，是是諸暨前所所未有的盛盛世，可制制造空前的的市場影響響力，一舉舉奠定“諸諸暨第一富富人區(qū)”市市場口碑，，推動項目目銷售。3、轟動效應(yīng)應(yīng)社會活動———“海豚計計劃”公益性性活動利用公益性活活動提升城市市的形象，助助推余房銷售售項目形式主題“海豚計劃”公益活動利用政府，媒體、新網(wǎng)等平臺，聯(lián)合綠城會開展諸暨綠城園區(qū)少兒暑期免費游泳培訓活動目錄【CATLOG】】第一部分2010年年銷售指標第二部分2009年年登記客戶分分析第三部分市市場環(huán)境分分析第四部分2010年營營銷推廣策略略第五部分2010年營營銷推廣計劃劃第五部分2010營銷銷推廣計劃整體推廣計劃劃依托綠城品牌牌的影響力，，整合現(xiàn)場推推廣、媒體推推廣、銷售道道具推廣、展展會推廣等推推廣渠道進行行項目信息的的全面覆蓋，，有效提高宣宣傳達到率。。（一）現(xiàn)場推廣1、思路：2010年，，諸暨舊城改改造項目需要要實現(xiàn)價值躍躍升，必須對對項目進行整整合包裝，做做到項目“市市場屬性”的的升級。2、載體：工地現(xiàn)場圍擋擋、道旗、圍圍墻、標識、、看房通道、、景觀樣板區(qū)區(qū)樣板房布置置等。、策略線索（二）、媒體體推廣1、思路：以戶外廣告、、報紙廣告、、SP活動為為重點宣傳導導向，電視、、網(wǎng)絡(luò)、電臺臺等媒體為推推廣的輔助通通道（主要用用于品牌推廣廣，以及房源源開盤、預(yù)約約等信息的傳傳遞）。2、載體：戶外廣告———項目現(xiàn)場大大型圍擋、高高速出入口高高炮為主，發(fā)發(fā)布項目品牌牌形象與產(chǎn)品品價值；報紙紙廣告——以以《諸暨日報報》為主，結(jié)結(jié)合營銷活動動、新聞報道道、開盤節(jié)點點等進行持續(xù)續(xù)不斷地宣傳傳推廣。雜志志廣告——《《浙商》雜志志大型活動期期間發(fā)布廣告告；電視廣告告——諸暨電電視臺播出三三維廣告片；；網(wǎng)絡(luò)廣告———新浪網(wǎng)與與住在杭州網(wǎng)網(wǎng)開盤信息發(fā)發(fā)布。（三）、銷售售道具1、思路：銷售道具作為為銷售實戰(zhàn)、、直面客戶的的主要工具，，應(yīng)及時而有有效地傳遞項項目的差異化化品質(zhì)，為客客戶提供有用用的資料與信信息。2、載體：電子類：電子子樓書；集團刊物：《《綠城HOME》；物料類：精裝裝大樓書、10、11#地塊小樓書書（戶型冊））、3、5、、7#地塊小小樓書（戶型型冊）以及相相關(guān)的VI應(yīng)應(yīng)用、戶型冊冊等；影視類：三維維動畫片；（四）、展會會推廣房交會形象展展示：4月份、10月諸暨兩季季房交會依然然成為客戶、、業(yè)內(nèi)、媒體體關(guān)注的焦點點，通過項目目展示，彰顯顯高端品牌形形象，并以現(xiàn)現(xiàn)場解答讓客客戶更為了解解產(chǎn)品。相關(guān)關(guān)配合工作主主要為：展位位設(shè)計、房交交會活動配合合。費用項費用預(yù)算額（萬元）備注活動營銷費用200不含報紙軟文費用媒體投放費用220報紙、電視類含活動信息投放銷售物料制作費150含精裝樓書、小樓書、模型、影視專題片、戶外廣告與工地現(xiàn)場發(fā)布及更換維護房展會費用100包含展位費、設(shè)計費、制作安裝費、禮儀費營銷雜費50合計720萬二、推廣預(yù)算算根據(jù)上述營銷銷推廣工作的的設(shè)想，初步步測算2010年營銷推推廣費用總額額為720萬萬，約占年度度計劃銷售額額的0.4％（2010年計劃銷售金金額18億元元），具體構(gòu)構(gòu)成見下表：：2010年1—4月（蓄蓄水期）推廣主題綠城·錦繡諸諸暨——萬千千氣象，繁華華織錦珍藏之地，價價值永恒；珍藏之地，繁華永永恒；珍藏之地，經(jīng)典永永恒。綠城·玉蘭公公寓——貴隱隱繁華

香郁郁百年綠城第二代高高層公寓典范范作品綠城··玉蘭公寓即即將盛大公開開節(jié)點時間項目主題4月房交會春節(jié)前項目總案名、總定位、總廣告語、總LOGO確定子項目命名系統(tǒng)確定10、11#地塊“第二代高層公寓典范作品”案名、定位、廣告語、LOGO確定3、5、7#地塊“綠城玫瑰系經(jīng)典別墅”案名、定位、廣告語、LOGO確定節(jié)點時間項目費用春節(jié)后至4月底3月《錦繡諸暨——市中心價值論》精裝書籍設(shè)計制作《錦繡諸暨——市中心價值論》三維動畫片制作《綠城·玉蘭公寓》VIS視覺形象設(shè)計制作《綠城·諸暨玫瑰園》VIS視覺形象設(shè)計制作《綠城·玉蘭公寓》小樓書、戶型冊設(shè)計制作《綠城·諸暨玫瑰園》小樓書、戶型側(cè)設(shè)計制作綠城·錦繡諸暨大模型制作綠城·玉蘭公寓小模型制作綠城·諸暨玫瑰園小模型制作節(jié)點時間項目主題4月房交會4月市區(qū)大型圍擋廣告內(nèi)容更新錦繡諸暨——萬千氣象，繁華織錦珍藏之地，價值永恒珍藏之地，繁華永恒珍藏之地，經(jīng)典永恒高速高炮廣告更新錦繡諸暨——萬千氣象，繁華織錦《諸暨日報》連續(xù)三個跨版廣告錦繡諸暨——萬千氣象，繁華織錦珍藏之地，價值永恒錦繡諸暨——萬千氣象，繁華織錦珍藏之地，繁華永恒錦繡諸暨——萬千氣象，繁華織錦珍藏之地，經(jīng)典永恒《諸暨日報》長期專欄報道錦繡諸暨——市中心價值論諸暨電視臺三維動畫片播出房交會展會設(shè)計布展《綠城HOME》推廣2010年5月（玉蘭公公寓一期開盤盤）推廣主題綠城·玉蘭公公寓——貴隱隱繁華

香郁郁百年綠城第二代高高層公寓典范范作品綠城··玉蘭公寓隆隆重獻映節(jié)點時間項目主題5月玉蘭公寓一期開盤5月綠城第二代高層公寓典范作品價值體驗之旅綠城·玉蘭公寓——貴隱繁華

香郁百年綠城第二代高層公寓典范作品綠城·玉蘭公寓隆重獻映工地現(xiàn)場圍擋廣告發(fā)布綠城·玉蘭公寓開盤信息“綠城第二代高層公寓典范作品”價值賞鑒會《諸暨日報》產(chǎn)品賞鑒會整版