國資委評估報告審核關(guān)注要點課件

國資委評估報告審核關(guān)注要點26、我們像鷹一樣，生來就是自由的，但是為了生存，我們不得不為自己編織一個籠子，然后把自己關(guān)在里面?！┤R索27、法律如果不講道理，即使延續(xù)時間再長，也還是沒有制約力的?！獝邸た瓶?8、好法律是由壞風(fēng)俗創(chuàng)造出來的。——馬克羅維烏斯29、在一切能夠接受法律支配的人類的狀態(tài)中，哪里沒有法律，那里就沒有自由?！蹇?0、風(fēng)俗可以造就法律，也可以廢除法律。——塞·約翰遜國資委評估報告審核關(guān)注要點國資委評估報告審核關(guān)注要點26、我們像鷹一樣，生來就是自由的，但是為了生存，我們不得不為自己編織一個籠子，然后把自己關(guān)在里面?！┤R索27、法律如果不講道理，即使延續(xù)時間再長，也還是沒有制約力的。——愛·科克28、好法律是由壞風(fēng)俗創(chuàng)造出來的?！R克羅維烏斯29、在一切能夠接受法律支配的人類的狀態(tài)中，哪里沒有法律，那里就沒有自由?！蹇?0、風(fēng)俗可以造就法律，也可以廢除法律?！ぜs翰遜國務(wù)院國資委評估報告審核中的常見問題中和資產(chǎn)評估有限公司鄭鋒2019年4月26日前言 一、本課件所有內(nèi)容均為個人觀點，并非國資委官方觀點。 二、國資委目前對評估項目的審核不僅包括評估報告，還包括對經(jīng)濟行為本身、企業(yè)、法律、審計及礦權(quán)等方面的審核。由于時間關(guān)系，本課件主要針對資產(chǎn)評估方面的問題進行探討。 三、評估報告審核中出現(xiàn)的問題非常的多，本課件不可能涵蓋所有方面，只能針對其中一些常見的問題做些歸納總結(jié)。 四、評估準(zhǔn)則、方法、技術(shù)不斷在發(fā)展，本課件內(nèi)容具有很強的時效性。

國資委評估報告審核關(guān)注要點26、我們像鷹一樣，生來就是自由的1國資委評估報告審核關(guān)注要點課件2國資委評估報告審核關(guān)注要點課件3國資委評估報告審核關(guān)注要點課件4國資委評估報告審核關(guān)注要點課件5一、國務(wù)院國資委備案流程及程序（續(xù)）

（二）國務(wù)院國資委評估備案流程對答復(fù)意見進行審核合規(guī)不合規(guī)審核意見未涉及的問題不允許評估機構(gòu)自行修改，若要修改需明確說明。一、國務(wù)院國資委備案流程及程序（續(xù)） （二）國務(wù)院國資委評6一、國務(wù)院國資委備案流程及程序

（三）專家評審會程序

國資委有核準(zhǔn)、備案評估報告的職責(zé)，但沒有要求注冊評估師改變評估報告的權(quán)利

一、國務(wù)院國資委備案流程及程序 （三）專家評審會程序7二、報告審核中的常見問題（一）評估報告1、未按照《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》要求撰寫2、只采用一種評估方法3、評估目的的描述不明確4、經(jīng)濟行為批復(fù)的評估范圍與評估報告中的評估范圍不一致二、報告審核中的常見問題（一）評估報告8二、報告審核中的常見問題（一）評估報告（續(xù)）5、基準(zhǔn)日選擇不合理

《國有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法》（令第十九號）第三十六條：國有股東所持上市公司股份間接轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)充分考慮對上市公司的影響，并按照本辦法有關(guān)國有股東協(xié)議轉(zhuǎn)讓上市公司股份價格的確定原則合理確定其所持上市公司股份價格，上市公司股份價格確定的基準(zhǔn)日應(yīng)與國有股東資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日一致。國有股東資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日與國有股東產(chǎn)權(quán)持有單位對該國有股東產(chǎn)權(quán)變動決議的日期相差不得超過一個月。二、報告審核中的常見問題（一）評估報告（續(xù)）9二、報告審核中的常見問題（續(xù)）（一）評估報告（續(xù)）

6、評估依據(jù)中出現(xiàn)了未使用或已失效的依據(jù)。 7、評估假設(shè)不合理，審核中特別關(guān)注有限年期的假設(shè)。 8、評估結(jié)論：評估結(jié)論選擇理由模板化同一報告下同類型公司評估結(jié)論選擇理由互相矛盾涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目時評估結(jié)論選擇低值二、報告審核中的常見問題（續(xù)）（一）評估報告（續(xù)）10二、報告審核中的常見問題（續(xù)）（一）評估報告（續(xù)）

9、股權(quán)收益法評估中主要參數(shù)與礦業(yè)權(quán)評估中主要參數(shù)不一致 10、對評估基準(zhǔn)日大量期后事項，甚至一些重大事項不做披露或調(diào)整 11、報告附件 —附件中相關(guān)文件簽署日期在評估報告出具日之后

—需要簽字的部分未手簽而是使用簽名章二、報告審核中的常見問題（續(xù)）（一）評估報告（續(xù)）11二、報告審核中的常見問題（續(xù)）（二）評估技術(shù) ?評估方法的合理性 ?參數(shù)的選擇 ?邏輯錯誤 ?公式錯誤 ?描述太過簡單缺少必要的說明及披露 ?低級錯誤

注意：審核時，對結(jié)果的關(guān)注大于對過程的關(guān)注二、報告審核中的常見問題（續(xù)）（二）評估技術(shù)12二、報告審核中的常見問題（續(xù)） ▲成本法 1、往來款預(yù)付賬款中部分費用性質(zhì)款項基準(zhǔn)日前已經(jīng)實際發(fā)生，評估值仍按賬面值確認(rèn)對職工、關(guān)聯(lián)方的往來款考慮風(fēng)險損失預(yù)提基準(zhǔn)日后的費用評估值按賬面值確認(rèn)預(yù)付款評估中的特殊項目按賬面值確認(rèn)，例如預(yù)付造船款二、報告審核中的常見問題（續(xù)） ▲成本法13二、報告審核中的常見問題（續(xù)） 2、存貨原材料中的大宗商品按賬面值確認(rèn)在產(chǎn)品評估值簡單按賬面值確認(rèn)在用低值易耗品評估值按賬面值確認(rèn)產(chǎn)成品評估參數(shù)的選擇不合理二、報告審核中的常見問題（續(xù)） 2、存貨14二、報告審核中的常見問題（續(xù)） 3、長期股權(quán)投資只采用一種評估的方法評估結(jié)論的選擇母公司說明中缺少對長投評估方法、評估結(jié)論選取等事項的介紹二、報告審核中的常見問題（續(xù)） 3、長期股權(quán)投資15二、報告審核中的常見問題（續(xù)）4、機器設(shè)備企業(yè)不是增值稅一般納稅人卻按不含稅價評估合理工期與房屋合理工期的關(guān)系增減值原因描述模板化低級錯誤二、報告審核中的常見問題（續(xù)）4、機器設(shè)備16二、報告審核中的常見問題（續(xù)）5、房屋建筑物前期費用的取值不區(qū)分是否經(jīng)過報建房屋經(jīng)濟壽命的確定與大多數(shù)機構(gòu)不一致合理工期與設(shè)備合理工期的關(guān)系勘察成新率與理論成新率差異較大，勘察成新率各部分比重與造價中各部分比重不一致增減值原因描述模板化房地合一的房產(chǎn)采用收益法評估低級錯誤二、報告審核中的常見問題（續(xù)）5、房屋建筑物17二、報告審核中的常見問題（續(xù)）6、在建工程評估值按賬面值確認(rèn)或在賬面值的基礎(chǔ)上考慮資金成本，而未考慮在建工程開工日期距離評估基準(zhǔn)日的時間造成的人工、材料、機械價格的變化。7、土地基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日距評估基準(zhǔn)日超過3年期日修正系數(shù)缺少計算過程開發(fā)程度進行了剩余使用年期修未進行區(qū)域因素及個別因素修正，或與成本法土地評估中相應(yīng)修正系數(shù)不一致二、報告審核中的常見問題（續(xù)）6、在建工程18二、報告審核中的常見問題（續(xù)）7、土地（續(xù)）成本法評估中投資利潤、土地增值收益率取值的合理性市場法評估中，修正因素描述模糊，修正系數(shù)的合理性可比案例修正后價格差異比修正前還大不同方法評估結(jié)果差異較大土地評估結(jié)論的確定缺少合理的理由二、報告審核中的常見問題（續(xù)）7、土地（續(xù)）19二、報告審核中的常見問題（續(xù)）8、其他無形資產(chǎn)通用類無形資產(chǎn)按攤余后賬面值確定衰減率確定的邏輯問題成本法評估專利時未考慮利潤9、專項應(yīng)付款（其他非流動負(fù)債）是否為企業(yè)實際需要承擔(dān)的負(fù)債二、報告審核中的常見問題（續(xù)）8、其他無形資產(chǎn)20二、報告審核中的常見問題（續(xù)） ▲收益法收入、成本預(yù)測缺少依據(jù)評估基準(zhǔn)日出現(xiàn)大拐點收入預(yù)測趨勢與利潤預(yù)測趨勢相反管理費用按收入比例進行預(yù)測預(yù)測了不合理的利息收入所得稅預(yù)測中未考慮歷史年度虧損的彌補二、報告審核中的常見問題（續(xù)） ▲收益法21二、報告審核中的常見問題（續(xù)） ▲收益法（續(xù)）從預(yù)測期開始，資本性支出就等于折舊攤銷基準(zhǔn)日的營運資金和非經(jīng)營性資產(chǎn)計算出現(xiàn)重項或漏項在計算CAPM及WACC時采用的DE比必須一致部分非流動資產(chǎn)考慮了折舊攤銷，又作為非經(jīng)營性資產(chǎn)加回二、報告審核中的常見問題（續(xù)） ▲收益法（續(xù)）22二、報告審核中的常見問題（續(xù)） ▲市場法可比公司選擇的合理性價值比率選擇的合理性比較調(diào)整因素的合理性二、報告審核中的常見問題（續(xù)） ▲市場法23二、報告審核中的常見問題（續(xù)）在國資委審核中的常見案例：A公司評估基準(zhǔn)日擁有房地合一的辦公樓4萬平方米，A公司自身正常經(jīng)營使用其中的4000平米，剩余房屋均出租，租期不長。本次收益法評估中，將溢余的房屋在其他業(yè)務(wù)收入中考慮了租賃收入。收益法評估對溢余房屋的這種處理方式是否合理。二、報告審核中的常見問題（續(xù)）在國資委審核中的常見案例：24結(jié)束語國資委對評估報告的審核并不會過多糾結(jié)于評估界的爭議問題，主要還是從評估準(zhǔn)則、政策法規(guī)、邏輯、披露等角度進行審核。從目前報送國務(wù)院國資委備案的評估項目來看，報告質(zhì)量還是存在非常多的問題。這從側(cè)面反映了評估機構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險控制的缺失，需要評估機構(gòu)進一步加強質(zhì)量控制，提升執(zhí)業(yè)水平。結(jié)束語國資委對評估報告的審核并不會過多糾結(jié)于評25謝謝謝謝26END16、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。——華盛頓

17、一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息?！_素·貝克

18、最大的挑戰(zhàn)和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人?！R云

19、自己活著，就是為了使別人過得更美好?！卒h

20、要掌握書，莫被書掌握；要為生而讀，莫為讀而生?！紶栁諩ND16、業(yè)余生活要有意義，不要越軌?！A盛頓27國資委評估報告審核關(guān)注要點26、我們像鷹一樣，生來就是自由的，但是為了生存，我們不得不為自己編織一個籠子，然后把自己關(guān)在里面?！┤R索27、法律如果不講道理，即使延續(xù)時間再長，也還是沒有制約力的。——愛·科克28、好法律是由壞風(fēng)俗創(chuàng)造出來的?！R克羅維烏斯29、在一切能夠接受法律支配的人類的狀態(tài)中，哪里沒有法律，那里就沒有自由。——洛克30、風(fēng)俗可以造就法律，也可以廢除法律。——塞·約翰遜國資委評估報告審核關(guān)注要點國資委評估報告審核關(guān)注要點26、我們像鷹一樣，生來就是自由的，但是為了生存，我們不得不為自己編織一個籠子，然后把自己關(guān)在里面。——博萊索27、法律如果不講道理，即使延續(xù)時間再長，也還是沒有制約力的?！獝邸た瓶?8、好法律是由壞風(fēng)俗創(chuàng)造出來的。——馬克羅維烏斯29、在一切能夠接受法律支配的人類的狀態(tài)中，哪里沒有法律，那里就沒有自由?！蹇?0、風(fēng)俗可以造就法律，也可以廢除法律?！ぜs翰遜國務(wù)院國資委評估報告審核中的常見問題中和資產(chǎn)評估有限公司鄭鋒2019年4月26日前言 一、本課件所有內(nèi)容均為個人觀點，并非國資委官方觀點。 二、國資委目前對評估項目的審核不僅包括評估報告，還包括對經(jīng)濟行為本身、企業(yè)、法律、審計及礦權(quán)等方面的審核。由于時間關(guān)系，本課件主要針對資產(chǎn)評估方面的問題進行探討。 三、評估報告審核中出現(xiàn)的問題非常的多，本課件不可能涵蓋所有方面，只能針對其中一些常見的問題做些歸納總結(jié)。 四、評估準(zhǔn)則、方法、技術(shù)不斷在發(fā)展，本課件內(nèi)容具有很強的時效性。

國資委評估報告審核關(guān)注要點26、我們像鷹一樣，生來就是自由的28國資委評估報告審核關(guān)注要點課件29國資委評估報告審核關(guān)注要點課件30國資委評估報告審核關(guān)注要點課件31國資委評估報告審核關(guān)注要點課件32一、國務(wù)院國資委備案流程及程序（續(xù)）

（二）國務(wù)院國資委評估備案流程對答復(fù)意見進行審核合規(guī)不合規(guī)審核意見未涉及的問題不允許評估機構(gòu)自行修改，若要修改需明確說明。一、國務(wù)院國資委備案流程及程序（續(xù)） （二）國務(wù)院國資委評33一、國務(wù)院國資委備案流程及程序

（三）專家評審會程序

國資委有核準(zhǔn)、備案評估報告的職責(zé)，但沒有要求注冊評估師改變評估報告的權(quán)利

一、國務(wù)院國資委備案流程及程序 （三）專家評審會程序34二、報告審核中的常見問題（一）評估報告1、未按照《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》要求撰寫2、只采用一種評估方法3、評估目的的描述不明確4、經(jīng)濟行為批復(fù)的評估范圍與評估報告中的評估范圍不一致二、報告審核中的常見問題（一）評估報告35二、報告審核中的常見問題（一）評估報告（續(xù)）5、基準(zhǔn)日選擇不合理

《國有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法》（令第十九號）第三十六條：國有股東所持上市公司股份間接轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)充分考慮對上市公司的影響，并按照本辦法有關(guān)國有股東協(xié)議轉(zhuǎn)讓上市公司股份價格的確定原則合理確定其所持上市公司股份價格，上市公司股份價格確定的基準(zhǔn)日應(yīng)與國有股東資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日一致。國有股東資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日與國有股東產(chǎn)權(quán)持有單位對該國有股東產(chǎn)權(quán)變動決議的日期相差不得超過一個月。二、報告審核中的常見問題（一）評估報告（續(xù)）36二、報告審核中的常見問題（續(xù)）（一）評估報告（續(xù)）

6、評估依據(jù)中出現(xiàn)了未使用或已失效的依據(jù)。 7、評估假設(shè)不合理，審核中特別關(guān)注有限年期的假設(shè)。 8、評估結(jié)論：評估結(jié)論選擇理由模板化同一報告下同類型公司評估結(jié)論選擇理由互相矛盾涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目時評估結(jié)論選擇低值二、報告審核中的常見問題（續(xù)）（一）評估報告（續(xù)）37二、報告審核中的常見問題（續(xù)）（一）評估報告（續(xù)）

9、股權(quán)收益法評估中主要參數(shù)與礦業(yè)權(quán)評估中主要參數(shù)不一致 10、對評估基準(zhǔn)日大量期后事項，甚至一些重大事項不做披露或調(diào)整 11、報告附件 —附件中相關(guān)文件簽署日期在評估報告出具日之后

—需要簽字的部分未手簽而是使用簽名章二、報告審核中的常見問題（續(xù)）（一）評估報告（續(xù)）38二、報告審核中的常見問題（續(xù)）（二）評估技術(shù) ?評估方法的合理性 ?參數(shù)的選擇 ?邏輯錯誤 ?公式錯誤 ?描述太過簡單缺少必要的說明及披露 ?低級錯誤

注意：審核時，對結(jié)果的關(guān)注大于對過程的關(guān)注二、報告審核中的常見問題（續(xù)）（二）評估技術(shù)39二、報告審核中的常見問題（續(xù)） ▲成本法 1、往來款預(yù)付賬款中部分費用性質(zhì)款項基準(zhǔn)日前已經(jīng)實際發(fā)生，評估值仍按賬面值確認(rèn)對職工、關(guān)聯(lián)方的往來款考慮風(fēng)險損失預(yù)提基準(zhǔn)日后的費用評估值按賬面值確認(rèn)預(yù)付款評估中的特殊項目按賬面值確認(rèn)，例如預(yù)付造船款二、報告審核中的常見問題（續(xù)） ▲成本法40二、報告審核中的常見問題（續(xù)） 2、存貨原材料中的大宗商品按賬面值確認(rèn)在產(chǎn)品評估值簡單按賬面值確認(rèn)在用低值易耗品評估值按賬面值確認(rèn)產(chǎn)成品評估參數(shù)的選擇不合理二、報告審核中的常見問題（續(xù)） 2、存貨41二、報告審核中的常見問題（續(xù)） 3、長期股權(quán)投資只采用一種評估的方法評估結(jié)論的選擇母公司說明中缺少對長投評估方法、評估結(jié)論選取等事項的介紹二、報告審核中的常見問題（續(xù)） 3、長期股權(quán)投資42二、報告審核中的常見問題（續(xù)）4、機器設(shè)備企業(yè)不是增值稅一般納稅人卻按不含稅價評估合理工期與房屋合理工期的關(guān)系增減值原因描述模板化低級錯誤二、報告審核中的常見問題（續(xù)）4、機器設(shè)備43二、報告審核中的常見問題（續(xù)）5、房屋建筑物前期費用的取值不區(qū)分是否經(jīng)過報建房屋經(jīng)濟壽命的確定與大多數(shù)機構(gòu)不一致合理工期與設(shè)備合理工期的關(guān)系勘察成新率與理論成新率差異較大，勘察成新率各部分比重與造價中各部分比重不一致增減值原因描述模板化房地合一的房產(chǎn)采用收益法評估低級錯誤二、報告審核中的常見問題（續(xù)）5、房屋建筑物44二、報告審核中的常見問題（續(xù)）6、在建工程評估值按賬面值確認(rèn)或在賬面值的基礎(chǔ)上考慮資金成本，而未考慮在建工程開工日期距離評估基準(zhǔn)日的時間造成的人工、材料、機械價格的變化。7、土地基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日距評估基準(zhǔn)日超過3年期日修正系數(shù)缺少計算過程開發(fā)程度進行了剩余使用年期修未進行區(qū)域因素及個別因素修正，或與成本法土地評估中相應(yīng)修正系數(shù)不一致二、報告審核中的常見問題（續(xù)）6、在建工程45二、報告審核中的常見問題（續(xù)）7、土地（續(xù)）成本法評估中投資利潤、土地增值收益率取值的合理性市場法評估中，修正因素描述模糊，修正系數(shù)的合理性可比案例修正后價格差異比修正前還大不同方法評估結(jié)果差異較大土地評估結(jié)論的確定缺少合理的理由二、報告審核中的常見問題（續(xù)）7、土地（續(xù)）46二、報告審核中的常見問題（續(xù)）8、其他無形資產(chǎn)通用類無形資產(chǎn)按攤余后賬面值確定衰減率確定的邏輯問題成本法評估專利時未考慮利潤9、專項應(yīng)付款（其他非流動負(fù)債）是否為企業(yè)實際需要承擔(dān)的負(fù)債二、報告審核中的常見問題（續(xù)）8、其他無形資產(chǎn)47二、報告審核中的常見問題（續(xù)） ▲收益法收入、成本預(yù)測缺少依據(jù)評估基準(zhǔn)日出現(xiàn)大拐點收入預(yù)測趨勢與利潤預(yù)測趨勢相反管理費用按收入比例進行預(yù)測預(yù)測了不合理的利息收入所得稅預(yù)測中未考慮歷史年度虧損的彌補二、報告審核中的常見問題（續(xù)） ▲收益法48二、報告審核中的常見問題（續(xù)） ▲收益法（續(xù)）從預(yù)