某房地產(chǎn)公司頂級豪宅市場定位方案

第二部分市場定位?一、基本市場戰(zhàn)略1、區(qū)域價值及市場分析啟示2、核心市場戰(zhàn)略專為中國（身價5億以上）新銳富豪全程（星級）定做的頂級別墅基于國外、上海、香港、廣州、北京等可類比頂級別墅的全面深入市場調(diào)研分析，結(jié)合潛在客群、可類比項目客群研究及地塊價值分析，在淡化第一/二居所理念前提下，本案市場戰(zhàn)略為：?中國新銳富豪支持點：1）據(jù)統(tǒng)計，全球1%富人收入占到社會全部收入的60%。2001年，中國7萬億元存款總量中，人數(shù)不足20%的富人占有80%的比例。2）北京別墅市場的購買人群已經(jīng)發(fā)生變化，比例結(jié)構(gòu)已由過去的境外占70%，國內(nèi)占30%，發(fā)展為目前的國內(nèi)占80%左右，境外占20%左右。3）2003年新一期的“中國百富榜”將挖掘出兩三千位身家億萬的內(nèi)地富豪資料。新榜中將會出現(xiàn)一大批30—40年齡段甚至更年輕的財富新銳，他們是生于上世紀60年代至70年代初期的新銳富豪。4）《財富》“中國富豪排行榜”前50名之中，富豪們主要來自于江浙滬及珠江三角洲。舉例如：第二批發(fā)跡的溫州富豪正處于豪宅需求階段，他們需要用豪宅來體現(xiàn)身份與價值。豪宅已成為溫州富豪置業(yè)的首選。5）海外基金買家甚至動用數(shù)億資金整棟地買入一些豪宅，多次置業(yè)以上的億萬富豪投資型客群增多，基本有過三五次置業(yè)經(jīng)歷的富紳和隱形商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者增多。?全程星級定做支持點：1）頂級富豪居住環(huán)境喜好千差萬別，新銳富豪生活更是講究創(chuàng)新。越是高層次，在追求風(fēng)格、環(huán)境、檔次上越是有著自己的個性，有著與眾不同的生活情調(diào)。2）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)許多富紳根據(jù)個人十分個性的喜好，來選擇中國適合自己的頂級別墅，否則寧愿暫時不買。其中并無太多的城際限制。如專為提供飼養(yǎng)馬廄場所或養(yǎng)馬場而購買等。3）作為數(shù)量十分有限的項目總占地，客戶個性十足的功能需求不可能設(shè)想周全，設(shè)計周全，在充分研究這一簇群的生活方式基礎(chǔ)上，營銷推廣將提供數(shù)十種創(chuàng)新別墅功能，將潛在客群吸引至現(xiàn)場后，可根據(jù)客群局部改造需要每期均拿出相當(dāng)比例按需定做。4）全程星級定做的內(nèi)容及理念——全球高檔別墅俱樂部會員制連鎖消費；每棟按需提供24小時六星級酒店式服務(wù)；每棟提供規(guī)劃設(shè)計師/精裝修設(shè)計包括家具全套設(shè)計；每戶提供景觀規(guī)劃設(shè)計師/景觀物業(yè)管理服務(wù)公司；

?廚房單體設(shè)計師；建筑功能定做；私家庭院定做等。二、市場定位理念一棟一種生活方式三、頂級別墅理念1、頂級別墅理念2、項目別墅理念國外頂級別墅評判標準——項目周邊大環(huán)境、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境、別墅自身庭院、內(nèi)部空間的室內(nèi)環(huán)境。與國內(nèi)其他頂級別墅相比并綜合國際頂級別墅的開發(fā)理念，本案需具備以下系統(tǒng)理念，用以提升市場力，同時在銷售方面塑造其他項目無可比性的綜合氣質(zhì)。?四、目標客群定位行業(yè)分布：涉及金融、地產(chǎn)、業(yè)、零售、制造業(yè)等。如食品集團公司總裁、汽車經(jīng)營商，第三產(chǎn)業(yè)為主職業(yè)職位：國內(nèi)商界大企業(yè)低調(diào)領(lǐng)袖或大陸富豪為主、國外駐京機構(gòu)、國際投資基金、跨國公司首腦及外籍高級管理人員為輔；私營企業(yè)主（公司總裁、股東、董事、上市公司主席等）兼顧港澳臺在京投資企業(yè)的、職業(yè)投資者及海歸僑商、海外基金買家等。文化年齡：多數(shù)大專以上文化背景，多數(shù)擁有二次再造以上學(xué)歷年齡階段主要為35-50歲，往上少量浮動至60歲

收入水平：身價5億元以上至個人資產(chǎn)總值三十億左右購房目的：多半自住為主，兼顧投資消費特性：注重同階層消費，講究個性功能享受購房情況：三次及多次以上置業(yè)者居多；家族購房三成按揭為主，洗錢人士一次性付款。購房周期一般為三個月；用作投資置業(yè)決策人存在親屬朋友連帶關(guān)系區(qū)域分布：中國大陸南方城市富商為主，其他各省份較為散化居住結(jié)構(gòu)：家族體系較為龐大，在京從商的外地人士基本為兩代之家；純粹外地購房者更多用作夫妻雙方度假及招待賓朋。?五、項目檔次定位國際：一級自然環(huán)境區(qū)的頂級別墅，具備土地與景觀稀缺價值要求，具備現(xiàn)代貴族氣質(zhì)，但缺乏幾十年傳統(tǒng)血統(tǒng)的城堡莊園質(zhì)素。

國內(nèi)：頂級別墅市場導(dǎo)入期的中國別墅精神代言，擯棄第一代豪華別墅沿襲的國外淺層次建筑風(fēng)格、原裝理論和功能簡單的放大，以正統(tǒng)的現(xiàn)代氣質(zhì)融入國際化特征，講求別墅精神永無止境的創(chuàng)新精神并考慮珍貴的景觀建筑紀念意義北京:順義扎堆別墅區(qū)的形象和產(chǎn)品代表，經(jīng)得起時代各階段的生活檢驗，前瞻性的規(guī)劃設(shè)計及特質(zhì)化理念，個性功能和環(huán)境的共融塑造持久性。標準:獨樹一幟的產(chǎn)品創(chuàng)新理念、營銷推廣策略/規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、建筑設(shè)計、裝修公司、物業(yè)管理公司等全程國際頂尖一流的組合服務(wù)標準，全球尖端科技運用，如國際最先進的安防技術(shù)使業(yè)主安全得到徹底保證。檔次：中國極品自然功能墅?六、銷售計劃銷售順序：一期規(guī)劃10套，以西北側(cè)臨街棟數(shù)為一期，中開中走,以確保推廣品質(zhì)的統(tǒng)一性；東北10棟為二期，朝南10棟為三期。銷售周期：一年半銷售周期規(guī)劃，一期銷售周期半年。銷售計劃：平均每月2套，一期共銷售10-12套左右。七、價格定位強調(diào)私家庭院預(yù)留個性功能空間的滿足，強調(diào)相對應(yīng)的套內(nèi)功能空間豐富創(chuàng)新——轉(zhuǎn)移客群成交成本投入視線；注重物業(yè)管理公司、家裝設(shè)計公司、規(guī)劃設(shè)計公司超強強聯(lián)手品牌運營服務(wù)——前期介入，后續(xù)成本滾動結(jié)算；在整合綜合前期開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合成本價12000元/平米，主要參評國際國內(nèi)北京可類比項目銷售面積/均價/總價及目標客群/潛在客群，更多以總價指數(shù)進行市場定價。?主要定價參數(shù)：總投資6-7億元，取最高為7億元；以上北京頂級別墅項目平均價約18000元，平均總價1500萬元左右；以上全國可類比別墅平均總價:2500萬元左右，以上全球范圍可類比頂級別墅總價3000萬元以上；建筑面積：2000平米左右（含地下）以全程銷售期內(nèi)具有良好性價比優(yōu)勢作為市場競爭的重要手段，賣總價不賣單價

市場需求走勢根據(jù)有關(guān)北京高端別墅市場的分析可以看出，第一代高端別墅市場的銷售趨緩，北京缺乏專為頂尖階層度造的更為純粹的頂級別墅區(qū)。分析原因在于市場需求促使頂級別墅面臨全面升級，市場期待滿足中國新銳富豪家居需求的個性產(chǎn)品。價格不是影響高端（身價5億）客戶購買的主要因素，真正高附加值的新一代高端產(chǎn)品能快速擊敗對手成為市場領(lǐng)先者。總價原則?在價格制訂過程中，我們遵循的是“總價原則”，從總價的角度分析競爭項目及目標客群需求?？深惐软椖恐髁粜涂們r：（萬元）從可類比項目總價分析可以看出，北京高端別墅的總價在400-2000萬元不等，在此范圍內(nèi)定價將面臨嚴峻的市場競爭。相反，2000-4000萬元的總價競爭環(huán)境比較寬松，且有上海等地的可類比項目作為參考。競爭力比較通過關(guān)于主力戶型、總價、單價的市場分析可以看出（見55頁圖表），主力戶型在1600-2000平米，單價在3000-3500美金/平米，總價在2000-4000萬元的產(chǎn)品價格定位，在北京高端別墅市場還沒有主力競爭對手，市場競爭環(huán)境相對寬松，對項目銷售進度有極為有利的作用。性價比原則在價格相對較高的情況下，我們提供的是北京甚至中國都不曾見到的高價值附加值的產(chǎn)品，客戶買到的不僅僅是居所，而是一種地位和生活方式。?價格與銷售狀狀況參數(shù)主力戶型1600-2000平米700-1000400-600容積率0.18-0.20.3左右0.4左右總建面4.2萬平米6萬平米8萬平米戶數(shù)30戶左右70戶左右150戶左右均價美金/平米3000-35002000-30001500-2000總價2000-4000萬元800-2000萬元左右400-850萬左右總銷售額11億左右12億11億月銷售2套3套5套銷售周期15個月18個月30個月月銷售額7300萬6600萬3600萬?2．定價目標標建議均價3000-3500美金/平米（贈送送前后私家庭庭院/贈送全全套世界名牌牌家電/贈送全套世界頂頂級精裝修/贈送車位車車庫/贈送成成樹/贈送地地下室/贈送送閣樓或夾層層面積、挑空面面積、內(nèi)庭等等）建議總價2000萬-4000萬左左右。如以1600平米米（可售面積積1000平平米左右）的的戶型建議本項目目的總價控制制在2000萬。最低折折扣客控制在在98折。戶型指數(shù)：建建議本案主力力戶型面積在在1600-2000平平米（包括地地下面積和室室內(nèi)贈送面積）?3、入市時機機：豪宅忌諱同時時開售，互相相搶客，樓價價明顯受壓；；2004年年第一季度低低調(diào)入市積累前期客戶，，5月份正式式開始預(yù)售，，8月一期現(xiàn)現(xiàn)房正式開盤盤。?第三部分項項目地塊分分析?一、項目地塊塊分析占地326畝畝/21萬平平米，地處北北京第一高檔檔別墅區(qū)內(nèi)，，周邊居住環(huán)環(huán)境，市政配配套設(shè)施相對完完善。該地塊塊與頂級別墅墅所應(yīng)擁有的的山水資源有有一定差距，，但土地價格較低為為每平米11萬元人民幣幣，具較強區(qū)區(qū)域市場競爭爭力。地形基本為長長方形，地形形地貌平坦，，內(nèi)有高壓線線市政設(shè)施。。地塊北側(cè)為為順平路，南側(cè)為現(xiàn)現(xiàn)狀濱河路，，東南為潮白白河。距離潮潮白河200米左右。作作為高檔別墅區(qū)，內(nèi)因因質(zhì)素地形、、水景需特色色營造，西北毗鄰順平平路使地塊具具備投資屬性性，私密居住住品質(zhì)成本增增加，改觀現(xiàn)現(xiàn)有平坦地形是打造造頂級別墅的的先決條件；；地塊自然條條件缺乏頂級級別墅的特殊殊優(yōu)勢，并且存在主路路噪聲污染，，需要投入資資金進一步打打造。產(chǎn)品消費族有有一定影響；；而每棟上千千平米/總價價數(shù)千萬的統(tǒng)統(tǒng)一戶型，有有利于形成純粹生活方方式，跨地域域客群散化特特征明顯，購購買傾向不確確定性增加。。別墅創(chuàng)新是產(chǎn)產(chǎn)品力的靈魂魂，頂級別墅墅對應(yīng)的頂級級富豪生活方方式的創(chuàng)新更更顯彌足珍貴，別墅墅產(chǎn)品升級階階段，針對地地塊私家庭院院與建筑單體體的空間及功功能創(chuàng)新是制勝關(guān)鍵鍵。誰能把握握機會創(chuàng)新，，誰就是主莊莊贏家。?二、現(xiàn)有規(guī)劃劃方案建議3M設(shè)計公司司規(guī)劃設(shè)計初初步方案中，，從規(guī)劃上看看，尚未能充充分體現(xiàn)“頂頂級豪宅”的特殊性性和“量身訂訂做”的尊貴貴感，地塊內(nèi)內(nèi)環(huán)境資源需需進一步挖掘掘和整合；根據(jù)別墅發(fā)展展趨勢，庭院院應(yīng)作為重點點進行個性化化設(shè)計，在規(guī)規(guī)劃上應(yīng)有體體現(xiàn)，“引水入戶””的做法比較較普遍，關(guān)鍵鍵是如何創(chuàng)新新；應(yīng)充分考考慮周邊環(huán)境境對地塊的影響，提高高地塊價值的的均衡性。通通過必要的手手段和投入對對地塊進行進進一步改造，提升地地塊價值。方方案建議如下下：技術(shù)指標A.占地面積積：210000平米米B.頂級別墅墅建筑面積：：1600平米C.頂級別墅墅一層占地面面積700平平米（地下一一層400平平米，地上二二層500平平米）假設(shè)以35棟棟為開發(fā)目標標A．35棟建建筑一層占地地總面積=建建筑一層占地地面積×35棟=700平米×35棟=24500平米B．本項目剩剩余面積=210000平米-24500平米米=185500平米C．分攤到35棟后每戶戶私家綠地=185500平米/35棟=5300平米D．每棟地面面占地面積=每戶一層占占地面積+私私家綠地面積積=700平平米+5300平米=6000平平米=78米米×78米?E．每戶一層層占地面積=700平米米=26.5米×26.5米F．每棟之間間樓間距為51.5米G．35棟開開發(fā)量每棟建建筑面積1600平米容容積率為1200平米××35棟=42000平米/210000平平米=0.2分析結(jié)論A.35棟開開發(fā)量每棟綠綠地面積5300平米，，樓間距51.5米，容容積率約0.2，通過過有效的規(guī)劃劃容積率可控制制在0.19-0.18。B.此分析結(jié)結(jié)論未考慮道道路面積、公公共綠地、公公建面積。C.如以建筑筑面積每棟1600平方方米測算其結(jié)結(jié)果得出在項項目占地方面面約7畝其占占地面積、私私家花園面積與與國內(nèi)可類比比項目有著非非常強勁的競競爭力。本案技術(shù)分析析論證結(jié)果?第四部分產(chǎn)產(chǎn)品定位?一、產(chǎn)品定位位方向項目建成將成成為北京乃至至國內(nèi)無可比比性的創(chuàng)新型型頂級別墅項項目。產(chǎn)品創(chuàng)新性核核心定位根據(jù)頂級富豪豪的生活排序序：游艇/賽賽馬/古董/字畫/玩車車/豪宅研究究，結(jié)合一期期10套銷售策策劃安排，如如5套結(jié)合潛潛在客群定做做單體功能，，另5套定做做私家庭院，并遵循市市場核心理念念“一棟一種種生活方式””，在同質(zhì)化化頂級富豪階階層消費取向的前提下下，特提出““一棟一種產(chǎn)產(chǎn)品定位”之之以下系列性性創(chuàng)新產(chǎn)品定定位。創(chuàng)新獨棟定位位方案一：可可移動的別墅墅創(chuàng)新獨棟定位位方案二：四四合院密室創(chuàng)新獨棟定位位方案三：樹樹屋創(chuàng)新獨棟定位位方案四：迷迷宮創(chuàng)新獨棟定位位方案五：雙雙子座創(chuàng)新獨棟定位位方案六：禪禪院創(chuàng)新獨棟定位位方案七：橋橋洞別墅創(chuàng)新獨棟定位位方案八：谷谷地罕島創(chuàng)新獨棟定位位方案九：山山水仙墅創(chuàng)新獨棟定位位方案十：空空中花園墅?二、總體規(guī)劃劃設(shè)計思路1、總體規(guī)劃劃思路設(shè)計重點講究究社區(qū)無混居居概念，要保保證整個社區(qū)區(qū)的純粹性；；一二三期組組團規(guī)劃講求獨立性性；單元設(shè)計計力求私密性性。總體規(guī)劃思路路要點首先路路網(wǎng)形式不能能過多（如南南北路），路路網(wǎng)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)現(xiàn)要清晰；預(yù)留景觀系統(tǒng)統(tǒng)，如公共景景觀、景觀道道路、組團景景觀；立體景景觀功能豐富富，社區(qū)領(lǐng)域感強烈烈；建筑風(fēng)格不能能過于現(xiàn)代張張揚，建筑形形式以坡屋頂頂為主，減少少玻璃幕墻的的運用（以免增加光光污染），建建筑選材質(zhì)樸樸；日常起居功能能內(nèi)斂，突出出享受功能，，重在居住以以外的休閑度度假功能度假假型別墅更能顯示主主人個性；著著重外向景觀觀的塑造及親親和力。?2、鄰里關(guān)系系規(guī)劃鄰里關(guān)系：戶戶戶獨立的完完整社區(qū)。無無明顯的組團團，戶戶相對對獨立。社區(qū)區(qū)整體品質(zhì)均衡、純純粹。戶與戶的獨立立體現(xiàn)每一戶戶的尊貴感、、獨立性，如如獨立門牌號號、獨立道路路指示系統(tǒng)、獨立步步行道路系統(tǒng)統(tǒng)、獨立服務(wù)務(wù)體系等。設(shè)設(shè)計必要的共共享空間，盡盡量增加私屬空間。。強調(diào)軟性服務(wù)務(wù)系統(tǒng)的完整整，主要是安安全系統(tǒng)的完完善。鄰里布局：貴貴族村落式布布局，隱秘在在林中“看不不見”的別墅墅。強調(diào)私屬屬性、獨立性，戶戶相相對獨立，弱弱化組團概念念。主要以會會所為中心，，實現(xiàn)貴族村村落的鄰里關(guān)系。充充分營造起伏伏的地形，種種植豐富的植植被，將別墅墅隱蔽在植被被、地形之中。并利利用植被、圍圍攔、水源分分割戶與戶，，避免對視。。貴族村落：絕絕對私密空間間，絕對回歸歸田園生活，，絕對純粹貴貴族人群。3、單體排布布北疏南密,西西疏東密?三、建筑規(guī)規(guī)劃指標建建議容積率率：根根據(jù)可類比比項目分析析和容積率率與利潤率率的關(guān)系分分析,0.18-0.2的的容積率相對對有較強的的競爭力，，且能獲得得較高的銷銷售利潤。?？偨ㄖ娣e積：總建筑筑面積約56000平米左右右。每棟占占地4000-5000平米米。其中會所1000平米。?？倵潡潝?shù)：：共35棟棟別墅。綠化率率：60%以上上。頂級別別墅綠化率率是另一個個重要指標標，由于包包含在人工水面的面面積，項目目容積率將將在60%以上。另另外，在公公共綠地相相對有限的前前提下，綠綠化率反映映了私家庭庭院的大小小。預(yù)計70%的綠綠化率意味著著每戶3000平米米的庭院。。水面面面積：5000-6000平平米。通過過對競爭項項目的人造造水面面積積分析5000-6000平米的水面面面積將具具有市場競競爭力，并并提升項目目的整體品品質(zhì)。建筑結(jié)結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)結(jié)構(gòu)。作為為新興的別別墅建筑材材料，鋼結(jié)結(jié)構(gòu)因其施施工工期短短、空間靈活、、成本等原原因廣泛使使用。根據(jù)據(jù)本項目在在工期、建建筑形式等方面的具具體情況，，適合采用用鋼結(jié)構(gòu)。。?庭院面積：：3000-4000平米，，預(yù)估每戶戶占地4000-5000平平米，既滿滿足項目技技術(shù)指標要求，，有具備市市場競爭力力的預(yù)計庭庭院面積為為3000-4000平米。。主力戶型面面積：1200-2000平平米（包括括地下面積積和室內(nèi)贈贈送面積）），總價在在2000萬萬-4000萬/平平米左右。。地下面積：：優(yōu)山美地地平均地下下面積占單單戶總建面面37%左左右。檀宮宮地下建面面占總建面35%，頂級級別墅地下下占總建面面35%左左右。樓間距距：南北樓樓間距約50米左右右。建筑層數(shù)：：建筑主要要以地下一一層、地上上兩層或兩兩層半（帶帶閣樓）的的空間層次次為主，會所所及其他公公建地下以以層，地上上兩層。戶型種類：：一戶一種種戶型，戶戶戶不同。。并可根據(jù)據(jù)客戶需求求，提供““訂制”的的可能。停車車：每戶戶全部室內(nèi)內(nèi)雙車位車車庫設(shè)計，，在私家庭庭院內(nèi)預(yù)留留訪客車位位。在小區(qū)入口處設(shè)設(shè)一小型集集中停車位位即可。車車位比例為為每戶2.5-3.5個車位位。主要居室指指標：以5-8居（（臥室5-8間）為為主，另工工人房2-4間，其中：主臥臥2-3間間（分別為為男主臥、、女主臥、、老人主臥臥），兒童童房1-2間，，客房2-3間。?主要禮儀交交往空間指指標：以5-7廳為為主，主要要包括中廳廳1個、客客廳1-2個、宴會餐廳1個個、主人餐餐廳1個、、家庭廳（（室）1-2個衛(wèi)生間間：主臥、、兒童房必必須保證獨獨立衛(wèi)生間間，力爭臥臥室內(nèi)均有有獨立衛(wèi)生生間。一層設(shè)2個個公共衛(wèi)生生間，地下下一層1-2個衛(wèi)生生間。除此此之外，傭傭人居住區(qū)區(qū)域有1個傭人衛(wèi)衛(wèi)生間。戶型平面要要求：各功功能分區(qū)分分布合理，，動靜、公公私、凈污污分開明顯顯,相互不不干擾。優(yōu)先先保證主人人生活的私私密性和舒舒適性。除除居住概念念外，細化化豪宅所包含的休閑閑、禮儀功功能。地下下一層主要要布置娛樂樂區(qū)域，首首層布置接接待、禮儀儀、餐飲區(qū)域，，二層主要要布置居住住區(qū)域?？臻g層次：：主要以地地下一層、、地上兩層層或兩層半半（帶閣樓樓）的空間間層次為主主，各層盡量布布置起居、、休閑、禮禮儀等完整整的功能主主題，減少少垂直交通通?？臻g的的合理性與趣趣味性應(yīng)盡盡可能發(fā)揮揮建筑師的的創(chuàng)造力。?？蓪④S層層、錯層、、挑空等不不同的空間表表現(xiàn)形式相相互結(jié)合，，形成多變變的空間層層次；私家車位：：全部室內(nèi)內(nèi)雙車位車車庫設(shè)計，，在私家庭庭院內(nèi)預(yù)留留訪客車位位。車位布布置在建筑單單體北側(cè)，，盡量遠離離主臥、兒兒童房，避避免噪聲干干擾。?四、總體規(guī)規(guī)劃布局地塊形狀接接近長方形形類似于一一片樹葉形形狀，葉脈脈結(jié)構(gòu)走勢勢暗合本案案路網(wǎng)與別墅連接關(guān)關(guān)系，規(guī)劃劃建議如圖圖所示意：：隔離林帶緩沖帶增加神秘感次級路別墅單體次入口潮白河地勢北高南低順平公路南豐住宅小區(qū)濱河路主入口及主路?隔離林帶作作用：隔離離順平公路路噪音，增增加景觀大大道、運動動休閑地帶帶。主入口及主主路：主入入口位于地地塊西側(cè)，，適合道路路現(xiàn)狀，使使別墅區(qū)產(chǎn)產(chǎn)生縱深感感。緩沖帶帶：增加縱縱深感，私私密性，讓讓人從外部部或進入小小區(qū)后的景景觀有與頂頂級別墅相吻合合的美感及及價值感。。次級路路：直接連連接到頂級級別墅的唯唯一道路體體現(xiàn)豪宅價價值。別墅單體：：別墅單體體位置在次次級道路端端點。次入口口：開在主主路東側(cè)連連接順平公公路。濱河路路：濱河路路對項目整整體形象有有影響?五、園林景景觀設(shè)計1、水景設(shè)設(shè)計湖水設(shè)計湖湖景別墅分分類湖湖水運運用2、園林設(shè)設(shè)計大景觀概念念建議示意意圖潮白河第一層林帶第二層林帶第三層林帶第四層林帶北南?第一層林帶帶：林帶內(nèi)內(nèi)主要考慮慮主路綠化化形成景觀觀大道，運運動、步行行養(yǎng)道。栽栽種高株冠大大蔭濃樹木木。第二層林帶帶：第二層層林帶是第第一層林帶帶過渡，對對靠近主路路的別墅起起到遮擋作作用，同時在在兩層林帶帶之間可設(shè)設(shè)計公共活活動空間增增加公共景景區(qū)。第三層林帶帶：第三層層林帶隔離離位置處與與第二層林林帶內(nèi)的視視線，避免免對視產(chǎn)生生。第四層林帶帶：第四層層林帶與第第三層林帶帶作用基本本相同，不不同之處其其林帶整體體高度降低，，避免北面面住戶對于于潮白河的的視線受到到完全遮擋擋。大景觀概念念林帶分層層次設(shè)計所所要注意的的是分層不不是絕對意意義上的層層次劃分，，是隨著次級級道路走向向變化，別別墅位置變變化而變化化，層次錯錯落有秩。。?大景觀豎向向示意圖主入口及第一林帶第一與第二林帶之間公共空間第二林帶與別墅關(guān)系第二林帶與別墅關(guān)系第二林帶與別墅關(guān)系?3、鄰里交交往場所頂級別墅的的鄰里交往往一般在私私家庭院、、會所內(nèi)進進行，不需需要鄰里公公園廣場等等設(shè)施。建議在會所所沿湖附近近提供一處處可以聚餐餐、散步的的草坪廣場場，種植少少量樹木，，放養(yǎng)一些些禽類。美國別墅社社區(qū)內(nèi)的休休閑活動場場景?六、道路及及溪流設(shè)計計別墅單體林帶林帶水系別墅單體水系規(guī)劃別墅區(qū)水系系設(shè)計呈““S”型平平行流淌與與別墅單體體南面，交交會與林帶帶。水系設(shè)設(shè)計注重曲曲折、委婉、盤疊疊、疏密、、急緩、大大小的變化化。?如圖：?七、配套設(shè)設(shè)施/公建建設(shè)計原則：：私屬領(lǐng)地地最大化，，減少不必必要的公共共交流空間間。配套設(shè)設(shè)施重點為會所。配配套功能要要內(nèi)外動靜靜分區(qū)。會所與公建建：2000平米，，地下一層層，地上二二層?？稍O(shè)設(shè)置在入口口。會所功能：：超五星國國際俱樂部部水準。功功能簡化到到極至，提提供日常服服務(wù)功能、、餐飲宴會、、部分商業(yè)業(yè)、會員茶茶座、家庭庭診所、商商務(wù)中心、、增加豪華華熏香等國際際流行功能能，并鋪設(shè)設(shè)信息點，，增加室內(nèi)內(nèi)綠化，以以提升檔次次和品位。。地下一層為為設(shè)備用房房及管理用用房。幼兒園及其其他公建：：500平平米。建議與周邊邊諸多的知知名俱樂部部聯(lián)合，為為業(yè)主提供供“泛會所所”的休閑閑娛樂功能能。為住戶提供供周邊諸多多俱樂部的的入會、預(yù)預(yù)約、教練練等諸多服服務(wù)。如郵郵寄、理療、采購等等日常消費費，建議物物業(yè)提供一一對一的上上門服務(wù)和和代辦服務(wù)務(wù)。?第五部分營營銷推推廣概要?一、案名建建議推薦案名1）華夏庭庭墅——側(cè)側(cè)重東方風(fēng)風(fēng)格的庭院院內(nèi)涵推薦案名2）中國根根墅——側(cè)側(cè)重中國文文化的源遠遠流長推薦案名3）炎黃逸逸號——側(cè)側(cè)重生活方方式差異化化無可比性性推薦案名4）無為別別墅——側(cè)側(cè)重頂級別別墅的神秘秘感塑造推薦案名5）天地揚揚帆——側(cè)側(cè)重目標客客群事業(yè)巔巔峰的成就就感推薦案名6）國色天天香——側(cè)側(cè)重一流別別墅環(huán)境推薦案名7）龍源別別墅——側(cè)側(cè)重匯聚中中國龍的發(fā)發(fā)祥地推薦案名8）濠園園———側(cè)重自自然風(fēng)水，，寓意豪門門圣地推薦案名9）江山麗麗墅——側(cè)側(cè)重雙關(guān)寓寓意?二、推廣策策略推廣策略：：低調(diào)調(diào)媒體造勢勢，高調(diào)口口碑傳播推廣定位：：中國國頂級自然然功能墅推廣主線：：一棟棟一種生活活方式核心推廣語語：專為中中國新銳富富豪全程定定做的頂級級別墅推廣理念：：全程程六星級服服務(wù)推廣賣點：：針對對私家功能能庭院，私私家居室化化整為零，，一戶一賣賣點每戶以以主人姓氏冠冠名推廣渠道：：以北北京作為推推廣基地，，國內(nèi)輻射射上海、廣廣州、香港港，國外側(cè)側(cè)重東南亞、、歐美如美美國重點媒媒體推廣戰(zhàn)術(shù)：：新聞聞事件營銷銷活動如：：飛機上開開盤暨新聞聞發(fā)布會申申請吉尼斯斯世界紀錄活活動促銷活活動如亞洲洲財富論壇壇、馬術(shù)賽賽、高爾夫夫賽事游艇賽事事、酒會、、汽車賽事事舉辦中國國名勝10日游等?三、銷售工工具樓書書：特殊殊紙制作、、價值1000元/本、200個P左左右、限量量100本本的豪華版版精美樓書；；光盤盤：100張產(chǎn)品品制作的豪豪華版精美美光碟；會員卡卡：俱樂部部會員卡、、儲蓄卡；；效果圖選定定及制作：：相對于其其他項目，，本案需要要更多細致致的效果圖圖，才能能充分表現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)賣賣點。鳥瞰圖重在在表現(xiàn)項目目區(qū)位與周周邊環(huán)境的的關(guān)系，與與周邊成熟生活活配套、交交通網(wǎng)絡(luò)的的關(guān)系，與與首都機場的關(guān)系。。大堂、會所、、建筑效果圖圖、室內(nèi)細部部設(shè)計裝修圖圖模型型：區(qū)域社區(qū)區(qū)模型

典型型建筑單體模模型

單元模模型及主力戶戶型模型?四、賣場包裝裝售樓處：：遵循嚴格控控制營銷成本本的原則，售售樓處應(yīng)盡量量做得簡約而而不失檔次。建議臨臨時售樓處選選址最好安排排在市區(qū)附近近五星級酒店店?，F(xiàn)場售樓處鋪鋪設(shè)大紅地毯毯，內(nèi)外營造造尊貴務(wù)必感感覺。工地圍墻：項項目四面環(huán)路路，車流人流流呈上升趨勢勢，建議社區(qū)區(qū)四面統(tǒng)一圍圍擋，用以提升產(chǎn)品品檔次，強化化信心，刺激激購買引導(dǎo)系統(tǒng)：既既要保證順利利施工，又要要引導(dǎo)客戶現(xiàn)現(xiàn)場看房看景景，同時彌補補賣場于其他方位位吸引客流不不足的劣勢，，引導(dǎo)系統(tǒng)建建議南北社區(qū)區(qū)內(nèi)外方位做到醒醒目、全面。。樣板間：：引導(dǎo)客戶、、講解私家庭庭院及產(chǎn)品功功能需要，盡盡可能表現(xiàn)建建筑和庭院的格局、、室內(nèi)空間的的舒適性風(fēng)格格、個性明確確，整體感覺覺需高于生活，品品味高尚。根根據(jù)銷售進展展，售樓中心心設(shè)置板樓的的系列戶型及精裝裝修等展板。。銷售現(xiàn)場：邀邀請英語及日日語、法語籍籍作為頂級別別墅的特級銷銷售代表，提提供一對一的服務(wù)。。針對意向客戶戶提供產(chǎn)品及及規(guī)劃設(shè)計師師展示介紹服服務(wù)，并附帶帶作品介紹。。?五、新聞造勢勢主題例：：此天價非彼彼天價中中國別墅再爆爆天價別墅新新聞5%的頂級別別墅市場究竟竟花落誰家？？首都北京缺乏乏中國頂級別別墅千呼萬喚使出出來，順義打打造中國第一一墅？！上海紫園北北京濠園35棟豪氣沖沖天，一棟一一種生活方式式專為中國新銳銳富豪打造的的極品自然墅墅景觀/居室/廚房/精裝裝/物業(yè)管理理全程六星級級服務(wù)上億身價上億億別墅棟棟棟全程定做做——選擇目標標客群日常生生活所接觸的的全球各大新新聞組合媒體體集中造勢。?六、媒體投放放雜志：“歐洲洲貨幣機構(gòu)投投資”下屬雜雜志《歐洲貨貨幣》美國《財富》》雜志美國《福布斯斯》雜志中國《財富》》雜志中國《新財富富》雜志雜志航空雜志財經(jīng)經(jīng)雜志網(wǎng)站推廣：國際富豪網(wǎng)南方網(wǎng)財經(jīng)頻頻道華夏經(jīng)緯旅游頻道財經(jīng)頻道中國新聞網(wǎng)福布斯網(wǎng)站項目網(wǎng)站?平面印刷媒體體：國際金融融報等東南亞亞媒體低調(diào)造造勢電視視：：香港鳳凰衛(wèi)衛(wèi)視/15秒形象廣告告/專訪報報道機場場：：燈箱廣告或或擎天柱?北京世邦勵俊俊房地產(chǎn)經(jīng)紀紀有限公司2004-1-3?通過辛勤的工工作獲得財富富才是人生的的大快事。一個人一生可可能愛上很多多人，等你獲獲得真正屬于于你的幸福后后，你就會明明白以前的傷傷痛其實是一一種財富，它它讓你學(xué)會更更好地去把握握和珍惜你愛愛的人。12月-2207:0107:01:47人只有為自己己同時代人的的完善，為他他們的幸福而而工作，他才才能達到自身身的完善。每項事業(yè)成功功都離不開選選擇，而只有有不同尋常的的選擇才會獲獲取不同尋常常的成功。07:01:4707:0112月-22論命運如何，，人生來就不不是野蠻人，，也不是乞討討者。人的四四周充滿真正正而高貴的財財富—身體與心靈的的財富。人生沒有彩排排，每一個細細節(jié)都是現(xiàn)場場直播。對產(chǎn)品質(zhì)量來來說，不是100分就是0分。成功的經(jīng)理人人員在確定組組織和個人的的目標時，一一般是現(xiàn)實主主義的。他們們不是害怕提提出高目標，，而是不讓目目標超出他們們的能力。管理就是決決策。07:0107:01:4712月-22經(jīng)營管理，，成本分析析，要追根根究底，分分析到最后后一點。再實踐。2022/12/177:01:47世上并沒有有用來鼓勵勵工作努力力的賞賜，，所有的賞賞賜都只是是被用來獎獎勵工作成成果的。除了心存感感激還不夠夠，還必須須雙手合十十，以拜佛佛般的虔誠誠之心來領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)員工。。2022/12/177:0107:01:47預(yù)防是解決決危機的最最好方法。。我們不一定定知道正確確的道路在在哪里，但但卻不要在在錯誤的道道路上走得得太遠。不要把所有有的雞蛋放放在同一個個籃子里。