某舊改項(xiàng)目定位策略

坑梓舊改項(xiàng)目定位策略案深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司坑梓印象地理位置：坑梓位于深圳龍崗東北部，被坪地、龍城、坪山包圍，東部與惠州接壤。是深圳市東北部的工業(yè)重鎮(zhèn)。行政劃分：1986年建鎮(zhèn)。2004年，撤銷(xiāo)坑梓鎮(zhèn)，設(shè)立坑梓街道辦事處。下轄坑梓、龍坑、秀新、龍?zhí)?、金沙、沙?個(gè)社區(qū)。面積人口：總面積40.49平方千米，總?cè)丝?5萬(wàn)人，其中本地戶(hù)籍人口1.2萬(wàn)。交通狀況：坑梓交通發(fā)達(dá)，深汕高速、深汕公路橫貫全鎮(zhèn)，周邊有機(jī)荷高速、惠深高速和惠鹽高速，鎮(zhèn)內(nèi)已實(shí)現(xiàn)村村通道路。且開(kāi)通了到羅湖火車(chē)站和香港直通巴士。鎮(zhèn)內(nèi)主要有龍興路、光祖路、以及人民路構(gòu)成全鎮(zhèn)內(nèi)部主交通網(wǎng)絡(luò)。生活配套：坑梓配套設(shè)施較為成熟，中行、農(nóng)行在內(nèi)的金融、保險(xiǎn)、商貿(mào)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育、文娛等配套基本能滿(mǎn)足人們的居住、生活要求。經(jīng)濟(jì)發(fā)展：坑梓經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要依靠加工制造業(yè)。工業(yè)主要以零散廠(chǎng)房和工業(yè)園區(qū)構(gòu)成。目前主要有三大工業(yè)園區(qū)，同富裕工業(yè)園區(qū)、寶梓工業(yè)園區(qū)、沙田工業(yè)區(qū)。另外還有其他大型工業(yè)項(xiàng)目正在建設(shè)當(dāng)中。發(fā)展產(chǎn)業(yè)從電子、電器到五金、塑膠、化工，從制革、服裝、玩具到機(jī)械、紡織、印染、釀造，形成了較強(qiáng)大的工業(yè)陣容。外商主要來(lái)自于香港、日本、臺(tái)灣及南韓等國(guó)家和地區(qū)。龍崗街道辦坪地街道辦坑梓街道辦坪山街道辦橫崗街道辦10分鐘15分鐘10分鐘15分鐘20分鐘生活圈坑梓用地現(xiàn)狀——從上可以看到，目前用地主要有4類(lèi)：1、工業(yè)用地：占到坑梓已用地的70%，用量最大。2、4類(lèi)居住用地：主要以目前的農(nóng)民房現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，占近30%的體量。3、科研用地：作為一些企業(yè)建立研發(fā)基地用。4、商業(yè)用地：以目前已經(jīng)形成的商業(yè)為基礎(chǔ)。深汕高速深汕公路龍興路規(guī)劃以工業(yè)為重，居住用地和工業(yè)用地相互混雜。使得目前片區(qū)形象較差，居住氛圍不強(qiáng)，檔次較低。坑梓印象成片的工業(yè)區(qū)+廠(chǎng)房+農(nóng)民房19年來(lái)沒(méi)有開(kāi)發(fā)過(guò)商品住宅2006年，第一個(gè)商住項(xiàng)目——金田風(fēng)華苑問(wèn)世項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：深汕路和龍興南路交匯。項(xiàng)目性質(zhì)：舊城改造。用地面積：總用地面積為31676.2㎡，分為2個(gè)地塊。1#用地面積——9718.3㎡，可用占地6000㎡。2#用地面積——21957.9㎡，可用占地18500㎡。容積率——未確定。永泰百貨1#坑梓商業(yè)街區(qū)金田風(fēng)華苑同富裕工業(yè)區(qū)5分鐘生活圈光祖中學(xué)福萬(wàn)佳購(gòu)物廣場(chǎng)2#項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)S（Strength）劣勢(shì)W(Weekness)靠近坑梓傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)（步行5分鐘）周邊配套齊全項(xiàng)目周邊道路交通便利位于深汕公路旁，又處于坪山—坑梓的首站，昭示性強(qiáng)發(fā)展商1、具有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。2、擁有大量的物業(yè)投資，進(jìn)行出租收益，比較擅長(zhǎng)長(zhǎng)期投資收益。3、企業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展及擴(kuò)張階段。4、有較多土地儲(chǔ)備，可持續(xù)性發(fā)展。項(xiàng)目地塊被龍興南路分割成兩塊，不利形成規(guī)模，地塊周邊整體規(guī)劃較差1#較小，不利于住宅的布置2#沿深汕公路有近250米，不利于噪音的規(guī)避緊靠深汕公路，噪音干擾非常大深汕公路一路之隔，商業(yè)氛圍差距巨大舊城改造，2#地塊需要拆遷，1、2#在開(kāi)發(fā)時(shí)間的協(xié)調(diào)上有一定困難舊改的成本相對(duì)較高機(jī)遇O(Opportunity)威脅T(Threaten)高新技術(shù)、家具和自行車(chē)基地、沃爾瑪物流的入駐帶來(lái)的機(jī)遇外環(huán)高快路即將開(kāi)工，地鐵3號(hào)線(xiàn)可能延長(zhǎng)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的緊缺第二個(gè)舊城改造項(xiàng)目，借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目所在片區(qū)未來(lái)規(guī)劃為住宅區(qū)，商業(yè)發(fā)展有較大的空間整體區(qū)域市場(chǎng)不成熟，處于起步階段整體區(qū)域檔次形象較差，沒(méi)有形成市場(chǎng)關(guān)注龍崗、惠陽(yáng)等周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，尤其是龍崗，分流部分高端客戶(hù)關(guān)于項(xiàng)目的思考我們的項(xiàng)目究竟面臨怎樣的市場(chǎng)環(huán)境？未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)如何？我們的項(xiàng)目所擁有得核心資源是什么？我們應(yīng)該采用什么樣的開(kāi)發(fā)策略來(lái)贏得市場(chǎng)？我們的客戶(hù)在哪里，他們需要怎樣的產(chǎn)品？未來(lái)項(xiàng)目?jī)r(jià)格能夠是多少？如何結(jié)合開(kāi)發(fā)策略，合理利用地塊資源，做到價(jià)值最大化利用？由于區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的極度不成熟，常規(guī)的房地產(chǎn)區(qū)域性研究可行嗎？?jī)H僅通過(guò)對(duì)本地考察就足夠了嗎？我們?cè)谒伎肌！?。?？纯词袌?chǎng)20分鐘生活圈，，將我們的思思維觸角向四四周延伸龍崗中心城房房地產(chǎn)概況目前是深圳房房地產(chǎn)最為熱熱點(diǎn)的區(qū)域之之一。各大品牌開(kāi)發(fā)發(fā)商云集（招招商、天健等等）。目前銷(xiāo)售價(jià)格格在6000—7000之間。建筑多為小高高層和高層，，戶(hù)型以大面面積的3房和4房為主。90%以上的本地客客戶(hù)，輻射周周邊區(qū)域（橫橫崗、東莞、、坪山、坑梓梓），同時(shí)吸吸引了關(guān)內(nèi)投投資客戶(hù)的關(guān)關(guān)注。片區(qū)氛圍日益益成熟，交通通便利，片區(qū)區(qū)形象高檔。。高起點(diǎn)規(guī)劃，，片區(qū)未來(lái)發(fā)發(fā)展?jié)摿薮蟠?。惠?yáng)房地產(chǎn)概概況在沉寂了10年之后，隨著著南海殼牌項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)工和和大亞灣開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的建設(shè)，，再次成為人人們的關(guān)注焦焦點(diǎn)。距離龍崗中心心城15公里，2005年成交均價(jià)達(dá)達(dá)到2500元/㎡，具有一定的的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。。但同時(shí)也具具有10000元/平米的產(chǎn)品，，區(qū)域可塑空空間較大。建筑以小高層層為主，并有有別墅高檔產(chǎn)產(chǎn)品的出現(xiàn)（（棕櫚島）。。在惠州的房地地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)的的背景下，房房地產(chǎn)發(fā)展逐逐步受到市場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)注。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)63家，目前啟動(dòng)動(dòng)的項(xiàng)目近20個(gè)，擁有大量量的土地儲(chǔ)備備。以本地客戶(hù)為為主，有輻射射周邊區(qū)域的的趨勢(shì)。目前前的客戶(hù)有部部分是龍崗、、淡水、坪山山、坑梓、東東莞、關(guān)內(nèi)以以及香港客戶(hù)戶(hù)。特別受到到深圳客戶(hù)的的關(guān)注。各大知名品牌牌開(kāi)發(fā)商對(duì)該該區(qū)域高度關(guān)關(guān)注，結(jié)合深深圳各大媒體體對(duì)其宣傳，，極大的提升升了該地區(qū)的的知名度。坪山房地產(chǎn)概概況長(zhǎng)期以工業(yè)為為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)起步較晚，，發(fā)展速度較較快。產(chǎn)品發(fā)展多樣樣化，有商業(yè)業(yè)也有住宅。。目前銷(xiāo)售價(jià)格格已經(jīng)攀升至至4000元左右。主要為本地客客戶(hù)，有輻射射周邊區(qū)域的的趨勢(shì)。目前前的客戶(hù)有部部分是龍崗、、淡水、坪山山、坑梓等。。從規(guī)劃的角度度看，坪山深深圳是7大住宅配套區(qū)區(qū)之一，片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)前景較好好；（《深圳市近期建建設(shè)規(guī)劃（2003－05）》，全市重點(diǎn)配配套建設(shè)后海海、橫崗、龍龍崗、坪山、、新安、光明明、龍華七大大居住區(qū)。））坪地房地產(chǎn)概概況以工業(yè)為經(jīng)濟(jì)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)起步較晚。。西湖苑是坪地地開(kāi)發(fā)的第一一個(gè)商品房項(xiàng)項(xiàng)目，目前銷(xiāo)銷(xiāo)售到3期。目前小高層銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格為4200元左右。別墅墅7800元。主要為本地客客戶(hù)，有輻射射周邊區(qū)域的的趨勢(shì)。目前前的客戶(hù)有部部分是龍崗、、淡水、坪山山等。受到關(guān)關(guān)內(nèi)投資客戶(hù)戶(hù)的關(guān)注。從發(fā)展前景來(lái)來(lái)看，深圳特特區(qū)外8大組團(tuán)分區(qū)規(guī)規(guī)劃草案公布布后，坪地正正式被納入到到龍崗中心組組團(tuán)中去，作作為東部發(fā)展展州綜合服務(wù)務(wù)中心的一部部分。重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展商業(yè)服服務(wù)業(yè)、房地地產(chǎn)業(yè)、金融融業(yè)等，就房房地產(chǎn)遠(yuǎn)景來(lái)來(lái)看，受益于于相對(duì)成熟的的龍崗老鎮(zhèn)及及龍崗中心城城的帶動(dòng)。?？予鞣康禺a(chǎn)發(fā)發(fā)展概況交通位置上處處于龍崗中心心城、坪山、、惠陽(yáng)之間，，4者之間的通達(dá)達(dá)性非常好。。長(zhǎng)期以來(lái)以工工業(yè)為主的發(fā)發(fā)展模式，19年來(lái)房地產(chǎn)的的發(fā)展為零。。直到2006年1月，坑梓的第第一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)舊改項(xiàng)目——金田風(fēng)華苑才才正式推出（（目前銷(xiāo)售商商業(yè)部分，銷(xiāo)銷(xiāo)售狀況比較較理想.住宅和公寓還還沒(méi)有推出））。目前客戶(hù)基本本為坑梓本地地客戶(hù)，近7成以上為自用用，近3成為投資。房地產(chǎn)尚未形形成規(guī)模，開(kāi)開(kāi)發(fā)處于空白白，目前不被被外界市場(chǎng)所所關(guān)注綜合城市規(guī)劃劃發(fā)展前景、、房?jī)r(jià)、發(fā)展展速度、市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注度、購(gòu)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群體體、發(fā)展空間間片區(qū)房?jī)r(jià)市市場(chǎng)關(guān)注度城市規(guī)劃發(fā)展展前景、發(fā)發(fā)展速度、可可發(fā)展空間低高低高龍崗中心城惠陽(yáng)、惠州坑梓房地產(chǎn)市場(chǎng)重重點(diǎn)坪地坪山坑梓房地產(chǎn)未未來(lái)發(fā)展前景景坑梓用地規(guī)劃劃（2005—2020）2005年10月，深圳規(guī)劃劃部門(mén)結(jié)合東東部工業(yè)組團(tuán)團(tuán)分區(qū)規(guī)劃，，對(duì)坑梓進(jìn)行行了重新的整整體規(guī)劃?？煽梢钥吹剑@這次規(guī)劃將居居住、商業(yè)、、工業(yè)區(qū)域作作了較好的有有機(jī)結(jié)合。使使得居住生活活，商業(yè)區(qū)域域與工業(yè)區(qū)域域基本分開(kāi)，，較大的改善善了居住環(huán)境境，提升了片片區(qū)的形象和和檔次。以深深汕路為界，，分為南北2個(gè)片區(qū)。2#地塊1#地塊深汕高速深汕公路龍興路工業(yè)/農(nóng)民房的舊城城拆遷改造發(fā)展前景坑梓街道3年來(lái)引進(jìn)外資資企業(yè)158家，實(shí)際利用用外資達(dá)20多億港元，投投資過(guò)億元的的項(xiàng)目就有8個(gè)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)加快提升步步伐。用地23萬(wàn)平方米、投投資額8000萬(wàn)美元的瑩展展電子科技工工業(yè)園，首期期工程開(kāi)發(fā)10萬(wàn)平方米即將將竣工投產(chǎn)，，將成為大型型IT產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地地；租廠(chǎng)1.5萬(wàn)平方米、投投資2000萬(wàn)美元的西鐵鐵城科潤(rùn)液晶晶電子制品廠(chǎng)廠(chǎng)，用地3.7萬(wàn)平方米、投投資1500萬(wàn)美元的韓國(guó)國(guó)世模鐵鋼有有限公司等相相繼建成投產(chǎn)產(chǎn)，使坑梓的的高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速擴(kuò)張張，如虎添翼翼。優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)業(yè)“強(qiáng)勢(shì)集聚聚”。占地56萬(wàn)平方米、計(jì)計(jì)劃總投資1.8億美元的震雄雄工業(yè)園，又又投資2.5億港元擴(kuò)建二二期工程，為為建成全球最最大的注塑機(jī)機(jī)生產(chǎn)基地奠奠定了基礎(chǔ)；；首期工程占占地70萬(wàn)平方米、總總投資40億元的深圳家家具產(chǎn)業(yè)集聚聚基地已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入前期開(kāi)發(fā)發(fā)階段，未來(lái)來(lái)2至3年內(nèi)將建成國(guó)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、國(guó)國(guó)際一流的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)；占占地50萬(wàn)平方米、總總投資33億元的深圳自自行車(chē)產(chǎn)業(yè)集集聚基地也選選址落戶(hù)坑梓梓街道，將建建成全球最大大的自行車(chē)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地。發(fā)展前景震雄工業(yè)園，，占地56萬(wàn)萬(wàn)㎡天時(shí)達(dá)產(chǎn)業(yè)園園，3園合一一家具及自行車(chē)車(chē)產(chǎn)業(yè)基地，，占地130萬(wàn)㎡沃爾瑪物流配配送中心項(xiàng)目目；投資10億元元距離本項(xiàng)目5—8分鐘車(chē)程發(fā)展前景寶安龍崗2005—2020組團(tuán)功能規(guī)劃組團(tuán)范圍總面積2020人口控制2020建設(shè)用地功能定位龍崗區(qū)布吉平湖橫崗163.9㎞298萬(wàn)83.3㎞2物流基地龍城龍崗坪地185.5㎞274萬(wàn)82.4㎞2東部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心坪山坑梓167㎞250萬(wàn)68.3㎞2先進(jìn)制造業(yè)基地葵涌大鵬南澳289㎞225萬(wàn)40.9㎞2區(qū)域性濱海旅游度假和自然生態(tài)保護(hù)區(qū)寶安區(qū)沙井松崗福永北156.5㎞276萬(wàn)91.4㎞2先進(jìn)制造業(yè)基地公明光明石巖221.2㎞275萬(wàn)87.4㎞2高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和生態(tài)旅游基地新安西鄉(xiāng)福永南162.1㎞2100萬(wàn)84.6㎞2西部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心，物流基地龍華觀(guān)瀾扳雪崗20.35㎞299萬(wàn)199.4㎞2市中心區(qū)的配套綜合服務(wù)區(qū)寶安中心組團(tuán)（福永南部、西鄉(xiāng)、新安）、西部工業(yè)組團(tuán)（沙井、松崗、福永北部）、西部高新組團(tuán)（公明、光明、石巖）、中部服務(wù)組團(tuán)（龍華、觀(guān)瀾、坂雪崗）、中部物流組團(tuán)（平湖、布吉、橫崗）、龍崗中心組團(tuán)（龍城、龍崗、坪地）、東部工業(yè)組團(tuán)（坪山、坑梓）和東部生態(tài)組團(tuán)（葵涌、大鵬、南澳）

發(fā)展前景總投資75億元的外環(huán)高快路，全長(zhǎng)85.3公，設(shè)計(jì)速度度100公里／小時(shí)，，預(yù)計(jì)06年底動(dòng)工，09年底通車(chē)。地鐵三號(hào)線(xiàn)有望延長(zhǎng)，經(jīng)經(jīng)過(guò)坑梓，直直通惠州。目目前在軌道建建設(shè)上已經(jīng)預(yù)預(yù)留了與惠州州城際鐵路接接駁的條件。?！褒埗€(xiàn)”和“復(fù)合通道2”、“復(fù)合通道4”的建設(shè)，標(biāo)志志著坑梓交通通狀況得到改改善?！澳掀嚎焖俾贰薄M坪公路改擴(kuò)建、沙灣灣連接大工業(yè)業(yè)區(qū)寶荷路段段的沙荷路、正在施工中中的深惠路、沿海高速公路路等對(duì)坑梓房地地產(chǎn)市場(chǎng)的影影響來(lái)得最為為直接。復(fù)合通道關(guān)系系圖發(fā)展前景可以預(yù)見(jiàn)，隨隨著政府規(guī)劃劃的落實(shí)，大大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)陸續(xù)的建成成投產(chǎn)，交通通的改善，勢(shì)勢(shì)必帶來(lái)強(qiáng)大大的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)動(dòng)力，也為坑坑梓未來(lái)房地地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)來(lái)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)支撐力，同同時(shí)帶來(lái)其他他區(qū)域的置業(yè)業(yè)者和投資者者，在未來(lái)的的3—5年內(nèi)內(nèi)進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)發(fā)展的階段。。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略略以本地客戶(hù)資資源為主體，，挖掘引導(dǎo)潛潛在客戶(hù)。以大量住宅作作為短期資金金的回收點(diǎn)。。以商業(yè)作為開(kāi)開(kāi)發(fā)商的未來(lái)來(lái)長(zhǎng)期收益以以及增值點(diǎn)。。細(xì)化目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群體，對(duì)1#和2#地分別定位規(guī)規(guī)劃，達(dá)到市市場(chǎng)細(xì)分。搶占坑梓市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)，盡盡早啟動(dòng)項(xiàng)目目，占領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)先機(jī)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策策略上，可采采用“市場(chǎng)追追隨者”的方方式，對(duì)產(chǎn)品品進(jìn)行全新打打造。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略略尋找我們的客客戶(hù)我們的客戶(hù)總?cè)丝?5萬(wàn)人，其中本本地戶(hù)籍人口口1.2萬(wàn)本地居民（原居民、私私營(yíng)業(yè)主、公公務(wù)員）企業(yè)員工私營(yíng)業(yè)主＋坑梓主要人口口構(gòu)成＋本地居民戶(hù)籍人數(shù)約在在1.2萬(wàn)左右，戶(hù)數(shù)數(shù)近3000戶(hù)。目前大多數(shù)住住自建房，一一般是樓下出出租，樓上自自己用。一般般一家人住在在一起。主要收入為物物業(yè)租金+分紅，一部分分人自己做生生意。2005年人均可可支配收入達(dá)達(dá)到27072元。有較好的資金金實(shí)力。有部部分人會(huì)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)龍崗中心城城的高檔物業(yè)業(yè)，但是數(shù)量量較少。比較習(xí)慣于本本區(qū)域的生活活環(huán)境，有一一定的本地情情節(jié)。主力客戶(hù)私營(yíng)業(yè)主目前坑梓各類(lèi)類(lèi)法人企業(yè)近近300多家。各類(lèi)私營(yíng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)個(gè)體戶(hù)超過(guò)過(guò)4000家。消費(fèi)力比較強(qiáng)強(qiáng)。有能力購(gòu)買(mǎi)龍龍崗一些高檔檔樓盤(pán)。（我司代理的的龍城國(guó)際、、東方御花園園、羅馬公元元，均有坑梓梓客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，，大多數(shù)為私私營(yíng)業(yè)主）。。由于積蓄豐厚厚，對(duì)生活等等各方面的要要求開(kāi)始有較較高的要求。。主力客戶(hù)公務(wù)員在本地有較高高的社會(huì)地位位，有著深厚厚的社會(huì)基礎(chǔ)礎(chǔ)。收入來(lái)源比較較多樣化，有有一定的資金金實(shí)力。有改善居住環(huán)環(huán)境的需求，，已經(jīng)有少量量人購(gòu)買(mǎi)龍崗崗中心城的高高檔物業(yè)。數(shù)量不詳，但但預(yù)計(jì)保守?cái)?shù)數(shù)量在400人以上。（工商+行政+稅務(wù)+公安+政法+工業(yè)區(qū)管理處處+6個(gè)村委等）主力客戶(hù)企業(yè)員工管理/技術(shù)人員

（基層、中層）高管/專(zhuān)家普通員工和工人為片區(qū)主要人人員組成部分分人數(shù)約在13.5萬(wàn)左右；月收入在600—1000元之間；該群消費(fèi)者薪薪金待遇低，，消費(fèi)能力較較低；行走工具主要要為公交車(chē)/步行，故多在在廠(chǎng)區(qū)周邊活活動(dòng)工作流動(dòng)性較較大為片區(qū)第二大大組成人員，，人數(shù)約在2800人左右（1：50）；具有較好專(zhuān)業(yè)業(yè)技能或受過(guò)過(guò)較高的教育育程度，對(duì)生生活有一定的的追求，相當(dāng)當(dāng)一部分人與與家人生活在在一起；月收入在2500—5000元之間；多數(shù)仍以公交交車(chē)為主要交交通工具，少少數(shù)為“有車(chē)車(chē)一族”；工作地點(diǎn)相對(duì)對(duì)穩(wěn)定，部分分員工流動(dòng)性性大。該群人員數(shù)量量最少，約在在1400人左右（1：100）；該群消費(fèi)者多多為知識(shí)分子子，受過(guò)一定定教育，對(duì)生生活有追追求，月收入在8000—10000元以上，消費(fèi)費(fèi)承受能力強(qiáng)強(qiáng)；自己租住，或或者居住在公公司的管理樓樓；對(duì)生活環(huán)境有有較高的要求求?？?cè)藬?shù)在14萬(wàn)左右可挖掘客戶(hù)次主力客戶(hù)潛在客戶(hù)分析析群體總數(shù)量預(yù)計(jì)比例購(gòu)買(mǎi)數(shù)量需求高管/專(zhuān)家140010%140自用/投資中層管理28005%140自用本地居民300040%1200投資/自用私營(yíng)業(yè)主430050%2150自用公務(wù)員預(yù)計(jì)40050%200投資/自用備注對(duì)于高管層面，由于產(chǎn)業(yè)不同，所占比例也不同，以上只是最為保守的估計(jì)，預(yù)計(jì)實(shí)際群體數(shù)量將比該數(shù)量上升10%—20%。保守估計(jì)，目前僅坑梓本地潛在客戶(hù)群近3790批。以上估計(jì)沒(méi)有考慮未來(lái)人口的增加，以及經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。以上數(shù)據(jù)對(duì)時(shí)間的估計(jì)是在目前房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r下，未來(lái)2年內(nèi)的預(yù)估?？梢钥吹?，僅僅目前的人口口結(jié)構(gòu)，按照照比較保守的的估計(jì)，就將將有近3800批地潛在客戶(hù)戶(hù)，其實(shí)際數(shù)數(shù)量預(yù)計(jì)將會(huì)會(huì)在4000批以上。市場(chǎng)供需分析析近4000批地較有效客客戶(hù)。金田風(fēng)華苑（（200套公寓+216套住宅）。近兩年龍崗中中心城對(duì)坑梓梓客戶(hù)的少量量消化。供不應(yīng)求客戶(hù)需要怎樣樣的產(chǎn)品龍崗街道辦坪地街道辦坑梓街道辦坪山街道辦橫崗街道辦10分鐘15分鐘10分鐘15分鐘西湖苑風(fēng)華苑泰富華庭東方威尼斯金田風(fēng)華苑占地面積:33377㎡建筑面積:73600㎡（商業(yè)、住宅宅和酒店式公公寓）容積率：：2.2總戶(hù)數(shù)：住宅宅216戶(hù)公寓200戶(hù)金田風(fēng)華苑產(chǎn)品介紹：商業(yè)2.9萬(wàn)㎡，含集中商業(yè)業(yè)和100間街鋪（39～201㎡）公寓2.0萬(wàn)㎡，1棟12層和19層組合而成。。主要戶(hù)型面面積在50㎡左右，共200套。住宅2.3萬(wàn)㎡，1棟11層和1棟15層；兩房75～84㎡，三房110～130㎡，四房140㎡，復(fù)式250～394㎡；金田風(fēng)華苑住住宅戶(hù)型配比比項(xiàng)目?jī)煞浚īO）三房（㎡）四房（㎡）復(fù)式（㎡）總計(jì)面積區(qū)間75-84110-130140250-394－－套數(shù)9650673216套數(shù)比例45％23％31％1％100％金田風(fēng)華苑項(xiàng)目分析：地理位置非常常好，處于坑坑梓商住核心心。住宅戶(hù)型型方正實(shí)用，，但大戶(hù)型客客廳、臥室開(kāi)開(kāi)間較小，不不夠舒適。06年1月11日推出1＃、3＃、4＃的72間商鋪，06年5月推出2＃商鋪、均價(jià)價(jià)15000元/㎡。目前僅剩余15間，銷(xiāo)售率達(dá)達(dá)90％，銷(xiāo)售理想。住宅、公寓06年11月推出。其價(jià)價(jià)格將參照坪坪山、坪地項(xiàng)項(xiàng)目。住宅尚未銷(xiāo)銷(xiāo)售。住宅部部分客戶(hù)積累累登記中。金田風(fēng)華苑置業(yè)用途客戶(hù)來(lái)源大工業(yè)區(qū)項(xiàng)目目地理位置：大工業(yè)區(qū)燕子子嶺金牛路與與荔景路交叉口物業(yè)類(lèi)別：公寓、

專(zhuān)家家公寓、酒酒店式公寓、商業(yè)街（（小高層））戶(hù)型產(chǎn)品：專(zhuān)家公寓70㎡2房24㎡/45㎡/60㎡㎡公寓銷(xiāo)售價(jià)格：專(zhuān)家公寓4500（豪裝全家私私電）酒店公寓3800元/㎡客戶(hù)：80%以上的投資客客戶(hù)，來(lái)自深深圳、龍崗、、坪山、坪坪地等。部部分工業(yè)區(qū)內(nèi)的的高管購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)自用。銷(xiāo)售：05年6月第一批72套專(zhuān)家公寓寓，4個(gè)月銷(xiāo)售完完畢。05年12月推出460套公寓，目目前銷(xiāo)售80%。開(kāi)發(fā)背景：：大園區(qū)的高高速發(fā)展（（沃爾瑪、、日立、賽賽格三星））工業(yè)區(qū)外資資、高薪企企業(yè)高管有有改善生活活環(huán)境的需需求西湖苑1期：別墅墅2期：中小小戶(hù)型1房：40—50㎡㎡2房：：70—803房房：90——100銷(xiāo)售價(jià)格：：內(nèi)部?jī)r(jià)格格2200元/㎡㎡，對(duì)外價(jià)價(jià)格：2600元/㎡，帶帶裝修3期：3棟棟小高層（（11層））、別墅銷(xiāo)售價(jià)格：：第一批3600元元/㎡第第二批4200元/㎡第三三批4400—4500元/㎡1棟102套去年已已經(jīng)銷(xiāo)售完完畢，2、、3棟于2005年年12月開(kāi)開(kāi)始銷(xiāo)售，，目前還有有2個(gè)單元元未推出，，預(yù)計(jì)6月月推出。購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)本本地人占到到50%，，私營(yíng)業(yè)主主及企業(yè)人人員占到40%，投投資客占到到10%。。坪地第一個(gè)個(gè)住宅項(xiàng)目目，檔次較較高戶(hù)型面積套數(shù)比例3房110、1143631%4房1265444%5房1351915%復(fù)式170510%東方威尼斯斯花園坪山首個(gè)住住宅小區(qū)，，400套套單位，規(guī)規(guī)模中等。。整體規(guī)劃為為多層和小小高層（6、12））。整體園林以以威尼斯水水景為主題題，檔次較較高。銷(xiāo)售價(jià)格為為2800—3000元/㎡㎡。購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)主主要為本地地人（客家家人較多）），其次為為私營(yíng)業(yè)主主和企業(yè)高高管。還有有部分坑梓梓、淡水等等客戶(hù)。戶(hù)型面積套數(shù)比例2房80—838021%小3房81308%3房96、108、110、11422056%4房120—1254010%復(fù)式187、210205%泰富華庭坪山核心位置置，211套單位，規(guī)模模較小。整體規(guī)劃為小小高層（10、11）。。整體園林以中中心水景為主主題。銷(xiāo)售價(jià)格為3300—3500元/㎡。購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)主要要為私營(yíng)業(yè)主主和企業(yè)高管管，其次為本本地人。另外外還有部分坑坑梓、惠州等等客戶(hù)。戶(hù)型面積套數(shù)比例2房897536%3房11010751%4房125—135251.5%復(fù)式16040.5%區(qū)域項(xiàng)目戶(hù)型面積比例規(guī)劃層數(shù)坪山東方威尼斯2房80—83㎡21%6層、12層小3房81㎡8%3房96—114㎡56%4房120—125㎡10%泰富華庭2房89㎡36%11層、12層3房110㎡51%4房125—135㎡1。5%坪地西湖苑3期3房110—114㎡31%10層4房126㎡44%5房135㎡15%坑梓金田風(fēng)華苑（未銷(xiāo)售）2房75—84㎡45%11層、15層、19層3房110—130㎡23%4房140㎡31%龍城東方御花園2房84㎡5%11層、18層3房118㎡78%4房135㎡18%羅馬公元3房138㎡70%全部18層4房175㎡30%龍城國(guó)際3房135㎡50%全部18層4房142—160㎡35%5房190㎡15%市場(chǎng)產(chǎn)品分析析通過(guò)對(duì)周邊市市場(chǎng)的調(diào)查，，我們可以看看到，幾個(gè)市場(chǎng)基本本呈現(xiàn)區(qū)域市市場(chǎng)特征，即即以滿(mǎn)足本地地/區(qū)域?yàn)橹?，但但在產(chǎn)品方面面則有一定差差異性。2房：84㎡4房：135—160㎡龍崗中心城坪地、坪山、、坑梓3房：118—135㎡4房：120—140㎡3房：96—130㎡2房：80—83㎡㎡等量級(jí)差15㎡級(jí)差5—10㎡市場(chǎng)空白市場(chǎng)空白低高低高東方御花園、、羅馬公元、龍龍城國(guó)際風(fēng)華苑泰富華庭東方威尼斯檔次區(qū)域成熟度西湖苑主力市場(chǎng)研判判城市規(guī)劃、人人口結(jié)構(gòu)、未未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展等因素戶(hù)型定位策略略方向解釋目的條件1條件2條件3結(jié)果及注意事項(xiàng)1）主流市場(chǎng)尋找市場(chǎng)中主力需求、消化最快的戶(hù)型。走量市場(chǎng)變化不大競(jìng)爭(zhēng)不太激烈一般大盤(pán)必須面向主流市場(chǎng)或微調(diào)市場(chǎng)規(guī)劃、位置等有競(jìng)爭(zhēng)力直面競(jìng)爭(zhēng)，靠產(chǎn)品實(shí)力說(shuō)話(huà)走勢(shì)平穩(wěn)戶(hù)型本身不易發(fā)力2）主流市場(chǎng)微調(diào)略走大或略走小5-10個(gè)平方。走量，并一定程度回避競(jìng)爭(zhēng)適應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)變?。好嫦蚋鼜V的客戶(hù)群，降總價(jià)變大：抓住相對(duì)高端的客戶(hù)，提升單價(jià)市場(chǎng)在變化競(jìng)爭(zhēng)較激烈潛在消費(fèi)者支持3）補(bǔ)缺市場(chǎng)抓與目前客戶(hù)群體或購(gòu)房目的完全不同需求。抓機(jī)會(huì)，回避競(jìng)爭(zhēng)快速回籠資金可能實(shí)現(xiàn)高價(jià)小量市場(chǎng)市場(chǎng)缺乏一類(lèi)產(chǎn)品能夠發(fā)現(xiàn)新的客戶(hù)群；目前沒(méi)有此類(lèi)供給的原因不是需求不足，這種方向本地有足夠的客戶(hù)群很快消化定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不清晰后期市場(chǎng)迅速跟風(fēng)4）組合方案分區(qū)，每區(qū)由完全不的市場(chǎng)需求方案組合組合以達(dá)到不同時(shí)期的不同目的必須有主次必須考慮多樣性給售增加的難度穩(wěn)健發(fā)展，分分散風(fēng)險(xiǎn)，采采用組合策略略1#地塊定位總占地面積9718.3，可建筑用地面面積—6000㎡退紅線(xiàn)——有較大的商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)，戶(hù)型面積比例客戶(hù)群體/用途1房4235%企業(yè)中層、高層管理人員，迫切改善現(xiàn)有居住環(huán)境，作為過(guò)渡性居住。企業(yè)購(gòu)買(mǎi)、商務(wù)用途。本地投資客戶(hù)，用來(lái)出租以后轉(zhuǎn)賣(mài)。周邊區(qū)域投資客戶(hù)（坪山、龍崗、深圳）2房6050%企業(yè)中層、高層管理人員，私營(yíng)業(yè)主，階段性居住，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)、商務(wù)用途。投資，用來(lái)出租以后轉(zhuǎn)賣(mài)。小3房8015%私營(yíng)業(yè)主經(jīng)濟(jì)能力一般的中高層管理人員，與家人同住，蘇耀改善生活環(huán)境。精品住宅公寓寓2#地塊定位總占地面積21957.9㎡，可建筑用地18500㎡。戶(hù)型面積比例客戶(hù)群體2房705%企業(yè)中高層管理人員，長(zhǎng)期在坑梓工作，需要居住方便舒適，不愿意居住公司房和農(nóng)民房，私營(yíng)業(yè)主，用改善居住條件，或者商務(wù)用途。長(zhǎng)期居住或作為階段性過(guò)渡、兼顧投資性質(zhì)。8015%3房10515%高層管理人員，長(zhǎng)期在坑梓工作，改善生活環(huán)境經(jīng)濟(jì)能力較低，不想租房，改善現(xiàn)有居住條件的私營(yíng)業(yè)主。11520%經(jīng)濟(jì)能力一般的私營(yíng)業(yè)主、原居民、公務(wù)員。13020%經(jīng)濟(jì)能力較好的私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、原居民。4房14015%經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、原居民。提升居住檔次，彰顯身份。有較高的本地情結(jié)。16010%復(fù)式180——本地情結(jié)高檔居家大社社區(qū)產(chǎn)品多樣化，，滿(mǎn)足不同層層面需要住宅價(jià)格預(yù)測(cè)測(cè)從以上數(shù)據(jù)可可以看出，坪坪山房地產(chǎn)雖雖然起步較晚晚，但是發(fā)展展速度較快，，銷(xiāo)售價(jià)格從從2003年到2005年分別增長(zhǎng)了了11%，25%。住宅價(jià)格預(yù)測(cè)測(cè)目前坑梓只有有風(fēng)華苑進(jìn)行行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)銷(xiāo)售，據(jù)了了解將會(huì)參照照坪山/坪地的價(jià)格，，如果按照該該項(xiàng)目在10月銷(xiāo)售，棲湖苑均價(jià)：：3600(開(kāi)盤(pán)）—4100（目前）坑梓房地產(chǎn)整整體環(huán)境與發(fā)發(fā)展前景與坪坪山比有一定定的差距，所所以預(yù)計(jì)到風(fēng)風(fēng)華苑10月銷(xiāo)售時(shí)，價(jià)價(jià)格會(huì)比坪地地價(jià)格略低一一些，達(dá)到3700—3900左右?？紤]到本項(xiàng)目目是舊改項(xiàng)目目，開(kāi)發(fā)周期期會(huì)較長(zhǎng)，如如果按照2007年時(shí)間銷(xiāo)售，，考慮深圳房房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展到2007年，會(huì)趨向平平穩(wěn)發(fā)展（10—12%的增長(zhǎng)幅度）），再結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際的開(kāi)開(kāi)發(fā)條件，預(yù)預(yù)計(jì)2007年本項(xiàng)目住宅宅價(jià)格為4100—4300元/平米商業(yè)定位坑梓商業(yè)概況況展豐萬(wàn)佳風(fēng)華苑商業(yè)街街大新百貨泰和超市福萬(wàn)佳購(gòu)物廣廣場(chǎng)宏富百貨人民路商業(yè)街街坑梓商業(yè)概況況位置名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)面積業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容經(jīng)營(yíng)狀況龍興南路福萬(wàn)佳購(gòu)物廣場(chǎng)2800㎡百貨1精品、煙酒、首飾低檔，人流一般，有購(gòu)物車(chē)2超市+日用百貨3品牌服裝、游戲、卡拉OK泰和超市800㎡超市2樓：超市+日用百貨很低檔，人流較少，有購(gòu)物車(chē)人民路大新百貨8000㎡百貨1手機(jī)、服裝中檔、人流較多，有購(gòu)物車(chē)2超市(生鮮類(lèi)）3家電數(shù)碼、日用百貨4品牌服裝、皮具宏富百貨4500㎡百貨1超市（生鮮類(lèi)）、手機(jī)低檔、人流一般，有購(gòu)物車(chē)2百貨、服裝、電器展豐萬(wàn)家購(gòu)物廣場(chǎng)3000㎡(不包括1樓）超市1菜市場(chǎng)（2500㎡)很低檔、人流一般，有購(gòu)物車(chē)，周邊是大賣(mài)場(chǎng)，晚上是夜市2超市、化妝品、首飾3家電（500㎡）風(fēng)華苑商業(yè)街29000㎡超市+百貨+專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)1商鋪：自行經(jīng)營(yíng)中檔、規(guī)模較大，招商進(jìn)行中2、3、4集中商業(yè)：超市、百貨、中西餐、電腦城坑梓商業(yè)概況況居民消費(fèi)習(xí)慣慣普通用品中檔用品高檔用品普通餐飲中高檔餐飲娛樂(lè)消費(fèi)本地居民本地龍崗、深圳、其他本地龍崗惠州、淡水、其他高層管理本地龍崗、深圳、其他本地龍崗、其他惠州、淡水、其他中層人員本地本地、龍崗——本地本地本地普通員工本地————本地——本地通過(guò)調(diào)研看到到，由于本地地的人口結(jié)構(gòu)構(gòu)，以及商業(yè)業(yè)的發(fā)展整體體狀況及周邊邊區(qū)域發(fā)展的的不平衡性，，目前坑梓居居民的消費(fèi)也也呈現(xiàn)不平衡衡性。目前整體商業(yè)業(yè)分布以深汕汕公路為界，，分為南北兩兩大區(qū)域?？予鱾鹘y(tǒng)的商商業(yè)區(qū)域集中中在南區(qū)域，，北區(qū)則主要要是工業(yè)廠(chǎng)區(qū)區(qū)和農(nóng)民房居居住區(qū)。長(zhǎng)期期以來(lái)政府沒(méi)沒(méi)有對(duì)商業(yè)進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃劃，屬于自然然形成。商業(yè)區(qū)域分布布比較集中，，主要集中在在人民西路和和龍興南路。。商業(yè)業(yè)態(tài)90%以上都為超市市，百貨較少少，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)。商業(yè)普遍檔次次不高，超市市消費(fèi)多以廉廉價(jià)生活日用用品，以及食食品類(lèi)為主。。消費(fèi)群體多為為周邊工業(yè)區(qū)區(qū)員工，消費(fèi)費(fèi)能力不強(qiáng)。。沒(méi)有高檔消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所，目前前比較高檔的的只有名典咖咖啡，除了潤(rùn)潤(rùn)祥酒店外，，沒(méi)有高檔消消費(fèi)場(chǎng)所和高高檔酒樓。一直沒(méi)有商業(yè)業(yè)銷(xiāo)售，直到到2006年1月金田風(fēng)華苑苑商業(yè)的銷(xiāo)售售?？予魃虡I(yè)概況況小結(jié)坑梓缺乏中高高檔消費(fèi)和綜綜合性商業(yè)坑梓用地規(guī)劃劃（2005—2020）北生活區(qū)南生活區(qū)深汕高速深汕公路商業(yè)定位定位考慮方向向長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，結(jié)結(jié)合坑梓及項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)域域發(fā)展。考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)間因素。。考慮結(jié)合坑梓梓本地商業(yè)狀狀況，尋找空空白點(diǎn)。集購(gòu)物、休閑閑、飲食、娛娛樂(lè)為一體的的中高檔商業(yè)業(yè)綜合體坑梓北區(qū)商業(yè)業(yè)中心商業(yè)定位（初初步）樓層業(yè)態(tài)面積經(jīng)營(yíng)方式備注1樓精品、服裝、電子餐飲6700㎡直接銷(xiāo)售內(nèi)鋪+街鋪高檔西餐廳300㎡招租，帶租約銷(xiāo)售2樓超市7000㎡整體招租前期開(kāi)發(fā)商收取租金，等待經(jīng)營(yíng)狀況好后可再考慮銷(xiāo)售3樓家電/日用百貨4500㎡整體招租高檔酒樓1500㎡整體招租/自營(yíng)娛樂(lè)1000㎡整體招租備注1#商業(yè)整體指標(biāo)為21000平米，層數(shù)在3層左右。由管理公司進(jìn)行整體統(tǒng)一招商，控制業(yè)態(tài)。商業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)測(cè)商業(yè)的地域性性非常明顯，，只能夠從本本地的商業(yè)進(jìn)進(jìn)行參考商業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)測(cè)從商業(yè)租金區(qū)區(qū)域級(jí)差分布布可以看到，，以人民北路路大新百貨一一帶為中心，，租金級(jí)差呈呈現(xiàn)較大差異異。深汕公路路以北商業(yè)氛氛圍非常淡。級(jí)差20—30元/㎡3030—5090—100110—12090—100級(jí)差80元/㎡級(jí)差10元/㎡商業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)測(cè)商業(yè)面積2.9萬(wàn)㎡，包括集中商商業(yè)和商鋪。。集中商業(yè)規(guī)劃劃為2·、3、4層，1層為商鋪，分分為內(nèi)鋪和街街鋪，其中中商鋪近6000㎡㎡，共72間商鋪。整體規(guī)劃業(yè)態(tài)態(tài)有超市、百百貨、以及商商業(yè)街（精品品、服裝等）），目前招商商進(jìn)行中，主主力商家沒(méi)有有完全確定。。商鋪面積在39—201㎡，主力面積集集中在52—55㎡㎡。商鋪層高5.9米，實(shí)用率90%。銷(xiāo)售均價(jià)在15000元/㎡左右，價(jià)格最最高的街鋪為為20000元/㎡。購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)基本本為坑梓客戶(hù)戶(hù)。2006年1月推出，4.5個(gè)月達(dá)到97%的銷(xiāo)售率，效效果非常好。。金田風(fēng)華苑置業(yè)用途客戶(hù)來(lái)源本地具有一批批購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的的客戶(hù)。投資意識(shí)較強(qiáng)強(qiáng)。有不少想作為為長(zhǎng)線(xiàn)投資，，做生意。該批具有有長(zhǎng)長(zhǎng)期的投資意意向。19年積累，投資資渠道少。黃金地段，認(rèn)認(rèn)可度高。規(guī)模較大，周周邊租金較高高，客戶(hù)信心心支持大。檔次形象較高高，有良好的的未來(lái)預(yù)期。。商業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)測(cè)預(yù)測(cè)基礎(chǔ)本項(xiàng)目商業(yè)的的規(guī)模化。商業(yè)布局的合合理規(guī)劃。主力商家的招招商順利。業(yè)態(tài)的合理化化搭配及招商商控制。項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)環(huán)境改善。。（政府舊改改進(jìn)程、風(fēng)華華苑經(jīng)營(yíng)等））預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的的1層商鋪銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格為：12000——14000元/㎡預(yù)期租金水平平：85—90元/㎡地塊價(jià)值（容容積率指標(biāo)））如何規(guī)劃將能能夠達(dá)到我們們的地塊價(jià)值值最大化數(shù)據(jù)對(duì)比分析析總用地面積容積率建筑面積戶(hù)數(shù)容積率建筑面積戶(hù)數(shù)容積率建筑面積戶(hù)數(shù)9718.303.513014.052304.522732.354015.532450.6557221957.903.576852.656554.598810.558435.5120768.51030備注

本表只測(cè)算住宅指標(biāo)，1#地塊3層商業(yè)，2.1萬(wàn)平米，均未計(jì)入上述層數(shù)和建筑面積指標(biāo)，但容積率是住宅+商業(yè)面積來(lái)計(jì)算的最終結(jié)果。

戶(hù)/棟單元數(shù)層數(shù)單元數(shù)層數(shù)單元數(shù)層數(shù)1#方案16410417424

方案283103173242#3112011261131方案1容積率3.5方案2容積率4.5方案3容積率5.5住宅層數(shù)評(píng)定定分析容積率3.54.55.5地塊1#2#1#2#1#2#平均層數(shù)10層20層17層26層24層31層戶(hù)/梯單元戶(hù)/梯單元戶(hù)/梯單元戶(hù)/梯單元戶(hù)/梯單元戶(hù)/梯單元方案1643116431164311方案283————84————83————戶(hù)數(shù)2306554018435721030體量規(guī)模一般適中較大成本適中較高非常高施工周期中短期中期較長(zhǎng)時(shí)間1、舊改項(xiàng)目，，投資成本較較大，多建住住宅，利于資資金快速回籠籠。2、目前客戶(hù)已已購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目目都在18層以下，對(duì)小小高層有較好好的接受度。。3、地塊周邊臨臨路，，景觀(guān)觀(guān)資源較少，，主要依靠社社區(qū)內(nèi)部園林林景觀(guān)，不宜宜過(guò)高。4、成本適當(dāng)控控制。建議層數(shù)控制制在22—24層以?xún)?nèi)，容積積率在4.5以?xún)?nèi)END9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20228:16:35AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。17十二二月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222