蘇州金港首座酒店式公寓產(chǎn)品建議報(bào)告講解材料課件

產(chǎn)品打造建議方案2015.12.11產(chǎn)品打造建議方案1零首先，在本次企劃建議之前我們暫時(shí)清空現(xiàn)今已有的項(xiàng)目賣點(diǎn)對本案的思考回到原點(diǎn)。零首先，在本次企劃建議之前ONE

本案很難成為價(jià)格戰(zhàn)的勝利者ONE

本案很難成為價(jià)格戰(zhàn)的勝利者TWO

本案難以照搬傳統(tǒng)公寓項(xiàng)目TWO

本案難以照搬傳統(tǒng)公寓項(xiàng)目蘇州金港首座酒店式公寓產(chǎn)品建議報(bào)告講解材料課件生態(tài)旅游度假型酒店式公寓？顯然項(xiàng)目附近環(huán)境、周邊配套都不占有顯著優(yōu)勢銷售高端CBD核心商務(wù)公寓？本項(xiàng)目不具備區(qū)域核心商圈屬性主打區(qū)域內(nèi)高性價(jià)比價(jià)格戰(zhàn)？本案自持物業(yè)占比較高，項(xiàng)目成本已經(jīng)高于周邊競品傳統(tǒng)酒店式公寓主要訴求什么價(jià)值？

×××生態(tài)旅游度假型酒店式公寓？傳統(tǒng)酒店式公寓主要訴求什么價(jià)值？站在市場層面的思考：酒店式公寓的客群到底有哪些需求！!品質(zhì)需求!安全需求!便利需求!投資需求1、硬件設(shè)施非奢侈、非豪華、但要體現(xiàn)品質(zhì)、彰顯一定的身份地位2、不低于現(xiàn)有的居住品味3、優(yōu)質(zhì)的商務(wù)生活環(huán)境，休閑度假生活環(huán)境。1、成功商務(wù)人士的健康生命安全，得到全方位的保障2、健康飲食的便利商務(wù)用餐空間，或舒適的度假休閑用餐空間3、私人商務(wù)接待的規(guī)格及私密性1、商務(wù)生活配套的便利性、入住方便、生活快捷、有管理、有服務(wù)2、工作、休息空間轉(zhuǎn)換的便利性（核心商圈、交通便利）3、商務(wù)通訊設(shè)備的保障性1、中國所有的購買地產(chǎn)產(chǎn)品的群體中，數(shù)據(jù)顯示70%以上是帶有投資增值意識2、好的地段、性價(jià)比較高的價(jià)格、優(yōu)質(zhì)的后期物業(yè)管理3、總價(jià)金額范圍較小的投資產(chǎn)品（相對風(fēng)險(xiǎn)較小、租售靈活）“享受高品質(zhì)商務(wù)生活”“綠色健康的安全保障”“便捷高效的工作環(huán)境”“性價(jià)比高的投資產(chǎn)品”站在市場層面的思考：酒店式公寓的客群到底有哪些需求！!品質(zhì)需帶著問題及思考我們看看蘇州市場帶著問題及思考我們看看蘇州市場壹宏觀市場分析壹宏觀市場分析2015年內(nèi)5次雙降，貸款利率創(chuàng)10年新低6.15%直降至4.9%3月30日央行宣布二套房款首付可低至四成，二套房首付三成3月30日，購買2年以上普通住房銷售免征營業(yè)稅政策進(jìn)一步降低了公積金貸款門檻降低首付款比例。職工首次使用公積金貸款購買自住住房的，首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于住房總價(jià)的20%。即將原來首付款比例不低于住房總價(jià)20%的適用對象，從購買90平方米以下新建住房，擴(kuò)大至購買所有自主住房。政策分析2015年內(nèi)5次雙降，貸款利率創(chuàng)10年新低6.15%直

6月，天房集團(tuán)12760元/㎡的樓面價(jià)刷新獅山地價(jià)；7月，海亮強(qiáng)勢入駐園區(qū)，創(chuàng)造湖東15992元/㎡的新高樓面價(jià)。園區(qū)湖東樓盤漲價(jià)、封盤成風(fēng)，單價(jià)漲1000、2000已不算稀奇。8月，中銳、龍湖再刷區(qū)域新高！綠地、中銳、中糧加注相城逆襲。9月29日，天房集團(tuán)力壓群雄，連斬古城四宗稀缺地塊，并以31004

元/㎡的超高樓面價(jià)拿下單價(jià)地王。11月24日的網(wǎng)上土拍再將蘇州幾大板塊推向房價(jià)高地，吳中新地王出

爐，15864元/㎡刷新紀(jì)錄。中海、金輝首進(jìn)高鐵新城，樓面價(jià)破8k；中銳正榮弘陽搶灘高新區(qū)滸

墅關(guān)現(xiàn)7字頭樓面價(jià)……蘇州地價(jià)上漲促使房價(jià)上漲蘇州地價(jià)上漲促使房價(jià)上漲根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2015年11月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10899元/平方米，環(huán)比上漲0.46%，漲幅較上月擴(kuò)大0.16個(gè)百分點(diǎn)。蘇州11月房價(jià)漲幅最高，達(dá)2.81%，位列全國第一。2015年房產(chǎn)政策持續(xù)放寬，蘇州躋身特大城市行列，土拍激戰(zhàn)水漲船高……2015年11月，蘇州酒店式公寓乘勢而上，園區(qū)板塊多個(gè)（2萬單價(jià)以上）高端酒店式公寓漲價(jià)，將積壓已久的庫存售罄，形成反差的是各大低總價(jià)酒店式公寓，竟然以5500~6000元的單價(jià)順勢傾銷，回籠資金，開盤當(dāng)月去化400余套。蘇州11月房價(jià)漲幅位列全國第一高端產(chǎn)品價(jià)格上漲，庫存售罄；中低產(chǎn)品端維持原狀，價(jià)格無較大幅上漲。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市新建住宅的全地標(biāo)性高端酒店式公寓，市場情況良好，特別園區(qū)核心CBD去化率較高；低總價(jià)酒店式公寓，順勢而為，底價(jià)傾銷回籠資金；蘇州酒店式公寓高端市場，在地塊拍賣及政策調(diào)整的雙重壓力下迅速升溫。小結(jié)：地標(biāo)性高端酒店式公寓，市場情況良好，特別園區(qū)核心CBD去錯(cuò)過一個(gè)浪潮，更待何時(shí)？這是一個(gè)不容錯(cuò)過的好時(shí)機(jī)……錯(cuò)過一個(gè)浪潮，更待何時(shí)？貳同類產(chǎn)品分析貳同類產(chǎn)品分析叁三類酒店式公寓分析市調(diào)地圖共14樓盤分布于園區(qū)、高新區(qū)、太湖沿岸、吳中區(qū)、太湖新城

|叁三類酒店式公寓分析市調(diào)地圖共14樓盤分布于園區(qū)、高新賣景觀

賣景觀

項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州黃太湖大道沿線·??湖景公寓·??背靠穹窿山高爾夫球場·??旅游度假產(chǎn)品太湖城仕高爾夫建筑類別：板塔結(jié)合小高層（度假型酒店式公寓）主力戶型：

41-103

㎡

酒店式公寓：654套剩余246套主力總價(jià)：82萬-206萬主力單價(jià)：20000元/㎡開盤時(shí)間：2010-10-23交房日期：2011-12-31產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：3.5m裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝拎包入住蘇州太湖城仕高爾夫酒店公寓位于旅游度假區(qū)的中心位置，是集休閑、旅游、投資、商務(wù)、度假和娛樂為一體的高端酒店式精裝公寓項(xiàng)目。蘇州太湖城仕高爾夫酒店公寓小區(qū)南面是高爾夫酒店和太湖，東鄰高爾夫球場，背靠漁陽山景區(qū)，北接香山街道辦事處。吳中區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

01項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州黃太湖大道沿線·??湖景公寓·??背靠穹18項(xiàng)目賣點(diǎn)：

太湖黃金水岸建筑類別：中高層（帶電梯）主力戶型：89—190㎡酒店式公寓：277套剩余10套主力總價(jià)：200萬-400萬主力單價(jià)：22000元/㎡開盤時(shí)間：2010-10-23交房日期：2014年9月30日產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：3.3㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝，拎包入住（4000-5000元/㎡西門子家電、先鋒實(shí)

木地板、科勒櫥柜，TOTO衛(wèi)浴、楷模家具）國內(nèi)房地產(chǎn)100強(qiáng)吳中地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)，位于中國蘇州太湖國家旅游度假區(qū)門戶，總占地620畝，總建筑面積12萬平方米。獨(dú)攬?zhí)?.2公里一線湖岸，坐享長三角80畝濕地公園，距太湖僅10余米。此案交通便捷，10抵達(dá)蘇州市區(qū)，1直通江浙滬長三角城市群，具有很高的投資價(jià)值和居住、度假功能。吳中區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

02蘇州吳中區(qū)·??太湖胖湖景公寓·??社區(qū)內(nèi)五星級酒店高端別墅社區(qū)內(nèi)·??社區(qū)品質(zhì)極佳項(xiàng)目賣點(diǎn)：

太湖黃金水岸建筑類別：中高層（帶電梯）國內(nèi)19項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州太湖國家旅游度假區(qū)·??高爾夫球場·??游艇碼頭·??海底世界

西山太湖美景·??自然資源得天獨(dú)厚花樣年·太湖天城建筑類別：小高層（度假酒店式公寓）主力戶型：56㎡-88㎡酒店式公寓：633套剩余607套主力總價(jià)：60萬-96萬主力單價(jià)：11000元/㎡開盤時(shí)間：2012年5月19日交房日期：2014年12月30日產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：4.5m（LOFT公寓）裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡全裝修蘇州太湖國家旅游度假區(qū)、針對目標(biāo)二居需求的旅游度假客群、中高端投資客群。城市近郊度假居所，環(huán)境極好具備良好投資價(jià)值。吳中區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

3項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州太湖國家旅游度假區(qū)·??高爾夫球場·??20項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州園區(qū)·??金雞湖CBD·??大陸首家誠品書店·??地鐵1號線上金融商務(wù)中心·??購物中心·??展覽中心·??休閑中心

誠品居所建筑類別：塔樓高層裙房商業(yè)主力戶型：95-172㎡酒店式公寓：290套剩余185套主力總價(jià)：380萬-860萬主力單價(jià)：40000-50000元/㎡開盤時(shí)間：2014-06-30交房日期：2015年12月31日產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：3.4m（吊頂后2.85m）裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝（科勒浴缸、Duravit德立菲臺臺盆、坐便器，

Hansgrohe

漢斯格雅龍頭、海格櫥柜、博世BOSCH熱水器&地暖、SEMG斯麥格廚電、大金&三菱空調(diào)）誠品居所坐落于蘇州金雞湖東岸CBD核心區(qū)域，北接地鐵1號線時(shí)代廣場站，南臨7.4平方公里金雞湖，東側(cè)緊鄰圓融時(shí)代廣場，西側(cè)與蘇州國際博覽中心、月光碼頭相鄰。蘇州地標(biāo)型復(fù)合式文化商業(yè)綜合體。兩幢塔樓規(guī)劃為精裝湖景公寓，裙樓規(guī)劃為大陸誠品書店、誠品文創(chuàng)商場。園區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

04項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州園區(qū)·??金雞湖CBD·??大陸首家誠21賣地段

賣地段

項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳中區(qū)·??城市地標(biāo)·??收藏家的行宮

吳中區(qū)首席酒店公館

園區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

蘇州·中潤中心建筑類別：超高層（區(qū)域地標(biāo)）主力戶型：45-86㎡酒店式公寓：374套剩余68套主力總價(jià)：75萬-135萬主力單價(jià)：16500元/㎡開盤時(shí)間：2012年6月17日交房日期：2012年12月31日產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：3.1m裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/㎡（西門子電器、菲林格爾櫥柜、AO斯密斯熱水器、科勒衛(wèi)

浴、韓國LG壁紙、先鋒實(shí)木復(fù)合地板、鉑金米黃純天然大理石）旨意打造蘇州首席公館概念、針對的目標(biāo)高端商務(wù)客群、高端投資客群。吳中核心商圈地段優(yōu)勢，蘇州3、4號地鐵軌道交匯地，大型商業(yè)綜合體配套地標(biāo)性高端商務(wù)酒店式公寓。05項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳中區(qū)·??城市地標(biāo)·??收藏家的行宮23項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州金雞湖西CBD·??刷新蘇州高度地標(biāo)建筑物·??地鐵1號沿線

金雞湖李公堤全景·??園區(qū)核心商圈配套齊全環(huán)球188·輝盛閣國際公寓建筑類別：超高層（地標(biāo)性高端商務(wù)公寓）主力戶型：77㎡-285㎡酒店式公寓：496套（2014年6月清盤）主力總價(jià)：360萬-420萬主力單價(jià)：23000元/㎡開盤時(shí)間：2009年8月18日交房日期：2010年12月31日產(chǎn)權(quán)年限：70年公寓層高：3.95m裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡精裝修（阿里斯頓內(nèi)嵌式電冰箱、方太櫥柜、科勒衛(wèi)浴、

圣象復(fù)合地板、麥克維爾空調(diào)）蘇州金雞湖西CBD中央，以282米地標(biāo)建筑刷新蘇州新高。環(huán)球188國際公寓擁有70年產(chǎn)權(quán)，地鐵1號線星海廣場無縫對接，毗鄰各大銀行金融機(jī)構(gòu)商業(yè)資源得天獨(dú)厚園區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

06項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州金雞湖西CBD·??刷新蘇州高度地標(biāo)建筑24項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州園區(qū)核心區(qū)·??地鐵沿線·??投資地產(chǎn)中歐跨界設(shè)計(jì)元素外形·??空中花園會所

蘇州·董事匯建筑類別：超高層、商業(yè)、辦公主力戶型：50-155㎡

酒店式公寓：188套售完主力總價(jià)：110-356萬主力單價(jià)：24000-26000元/平開盤時(shí)間：2013年3月31日交房日期：2013年12月31日產(chǎn)權(quán)年限：70年公寓層高：3.15㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：全裝修旨意打造集商鋪，寫字樓，酒店式公寓于一體的綜合商業(yè)體、空中花園會所。董事匯位踞金雞湖西CBD中央，地下廣場直通地鐵1號線星海街樞紐站，董事匯由美國GP建筑事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計(jì)，在建筑表達(dá)中融合了“中國璞玉”與“歐洲編織紋理”跨界設(shè)計(jì)元素！董事匯，于3-17層寫字樓區(qū)，精心匠制12個(gè)20㎡空中躍層花園，于18-19層，營造400㎡尺度的空中花園會所。園區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

07項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州園區(qū)核心區(qū)·??地鐵沿線·??投資地產(chǎn)蘇25項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州園區(qū)CBD核心地段·??復(fù)合地產(chǎn)·??園區(qū)稀有投資地產(chǎn)·??鳳凰書城園區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

蘇州·鳳凰文化廣場建筑類別：塔樓板塔結(jié)合超高層（區(qū)域地標(biāo)）主力戶型：

118-330㎡酒店式公寓：395套余量不多主力總價(jià)：154萬-677萬主力單價(jià)：20500/㎡開盤時(shí)間：

2012年6月30日交房日期：

2014年6月30日產(chǎn)權(quán)年限：70年公寓層高：2.8m裝修標(biāo)準(zhǔn)：全裝修蘇州鳳凰文化廣場地處于園區(qū)CBD核心地段，南鄰蘇華路，北接蘇雅路，西靠星都街，東濱星桂街，輕軌一號線星海街站的地鐵上蓋。在書城內(nèi)設(shè)5星級多廳影城。西塔為70年產(chǎn)權(quán)的精裝寓所，建筑面積約為4.7萬方。東塔為5A級寫字樓，建筑面積約為7.4萬方，適合企業(yè)，國內(nèi)高端企業(yè)以及高智能辦公室。08項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州園區(qū)CBD核心地段·??復(fù)合地產(chǎn)·??園26賣價(jià)格

賣價(jià)格

項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳江區(qū)·??太湖新城（政府打造太湖商圈）·??地鐵線上·商務(wù)公館

觀太湖·新商圈·新商務(wù)·新公館

新城·吾悅廣場建筑類別：超高層（高端商務(wù)公寓樓）主力戶型：38-44㎡酒店式公寓：1270套開盤銷售460套剩余20套主力總價(jià)：17萬-26萬主力單價(jià)：5500元/㎡開盤時(shí)間：2013年7月15日交房日期：2015年11月1日產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：3.7m裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房旨意打造蘇州太湖新城·新商圈概念、針對的目標(biāo)低總價(jià)客群、小型投資客群。蘇州太湖新城大規(guī)劃優(yōu)勢，蘇州4號地鐵軌道上商圈，大型商業(yè)綜合體配套酒店、酒店公寓、寫字辦公群樓，形成蘇州太湖旁新核心商圈。吳江區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

09項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳江區(qū)·??太湖新城（政府打造太湖商圈）28項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳江區(qū)政府西側(cè)·??吳江新城區(qū)核心商圈ATM國際公館·??財(cái)富時(shí)代坐標(biāo)恒業(yè)·站前廣場建筑類別：高層（高端商務(wù)公寓）主力戶型：43㎡-66㎡酒店式公寓：1270套剩余20套主力總價(jià)：30萬-50萬主力單價(jià)：7000元/㎡開盤時(shí)間：2015年5月18日交房日期：2017年A棟、2018年B棟產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：4.5m、5.1m（LOFT公寓）裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡全裝修（國內(nèi)品牌為主）蘇州吳江區(qū)政府西側(cè)與人民廣場僅一路相隔，屬于吳江新城區(qū)CBD地段，與地鐵4號線無縫對接，是小型投資客群與商務(wù)客群人事的首選，地段好性價(jià)比高的少有酒店式公寓。吳江區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

10項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳江區(qū)政府西側(cè)·??吳江新城區(qū)核心商圈恒29項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳江區(qū)運(yùn)東商業(yè)圈核心區(qū)域·??老城區(qū)成熟配套·??周邊租金市場穩(wěn)定吳江區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

蘇州·海悅富地中心建筑類別：超高層商業(yè)辦公主力戶型：

37-60㎡酒店式公寓：主力總價(jià)：28-60萬主力單價(jià)：7500/㎡開盤時(shí)間：

2014-11-08交房日期：

2015-12-30產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：5.45m（LOFT)裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯處于運(yùn)東CBD核心區(qū)域。西側(cè)為運(yùn)河路，規(guī)劃運(yùn)河生態(tài)公園；南側(cè)為云黎路，緊靠運(yùn)東行政金融中心；因?yàn)榈靥巺墙铣菂^(qū)板塊，是保守型投資客戶的首選。11項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳江區(qū)運(yùn)東商業(yè)圈核心區(qū)域·??老城區(qū)成30項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州高新區(qū)·??科技城CBD·??綠色三星建筑有軌電車1號線·??一站式休閑配套立德綠筑空間建筑類別：高層辦公商業(yè)裙樓主力戶型：47-58㎡酒店式公寓：578套剩余85套主力總價(jià)：32萬-40萬主力單價(jià)：6800元/㎡開盤時(shí)間：

2013-11-23交房日期：

2015年下半年產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：4.49m裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房項(xiàng)目打造精品辦公、品牌集中式商業(yè)、主題商業(yè)街區(qū)、精品酒店及高品質(zhì)生態(tài)居住為一體的城市綜合體項(xiàng)目。有軌電車1號線10分鐘鏈接地鐵3號線。萬科、綠地等多個(gè)大型房地產(chǎn)開發(fā)公司集中開發(fā)新城區(qū)（高新區(qū)），很容易形成集群效應(yīng)，蘇州水源地的保護(hù)使得該區(qū)域會成為蘇州無污染的科技金融板塊。高新區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

12項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州高新區(qū)·??科技城CBD·??綠色三星31項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州木瀆·??木瀆綜合開發(fā)區(qū)·??地鐵線上·商務(wù)公寓

地鐵1號線旁·LOFT酒店式公寓睿峰·商務(wù)廣場建筑類別：超高層（高端商務(wù)公寓樓）主力戶型：48㎡酒店式公寓：1819套剩余285套主力總價(jià)：28萬-30萬主力單價(jià)：6000元/㎡開盤時(shí)間：2011年10月30日交房日期：2013年6月30日產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：4.49m（LOFT公寓）裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房打造蘇州木瀆綜合開發(fā)區(qū)、針對的目標(biāo)低總價(jià)客群、小型投資客群。木瀆大潤發(fā)、風(fēng)華廣場的區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢，蘇州1號地鐵軌道旁的商務(wù)酒店公寓。吳中區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

13項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州木瀆·??木瀆綜合開發(fā)區(qū)·??地鐵線上·32項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳中區(qū)越溪鎮(zhèn)·??距項(xiàng)目最近的酒店式公寓·??當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府開發(fā)公寓整體檔次較低越旺公館建筑類別：中高層裙樓商業(yè)主力戶型：

55-60平酒店式公寓：97套未開盤主力總價(jià)：50萬左右主力單價(jià)：7000元/㎡開盤時(shí)間：2015年12月下旬交房日期：2016年10月產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：4.5m、6m裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房地處越溪鎮(zhèn)，老鄉(xiāng)鎮(zhèn)成熟配套，臨近地鐵4號線，鄰近吳中區(qū)行政中心，由于周邊旺山景區(qū)、太湖景區(qū)等資源導(dǎo)致越溪鎮(zhèn)旅游住宿需求較高，所以該樓盤定位設(shè)計(jì)滿足普通快捷酒店式公寓入住標(biāo)準(zhǔn)吳中區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

14項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳中區(qū)越溪鎮(zhèn)·??距項(xiàng)目最近的酒店式公寓33叁三類酒店式公寓分析叁三類酒店式公寓分析市場在售三類酒店式公寓賣景觀太湖城仕高爾夫太湖黃金水岸花樣年太湖天城賣地段環(huán)球188蘇州中潤中心鳳凰文化廣場蘇州董事匯賣價(jià)格新城吾悅廣場恒業(yè)站前廣場立德綠筑空間海悅富地中心睿峰商務(wù)廣場越旺公館市場在售三類酒店式公寓太湖太湖花樣年賣地段環(huán)球188蘇州鳳凰35太湖城仕高爾夫太湖黃金水岸景觀資源（太湖湖景）+花樣年太湖天城度假公寓背靠穹窿山社區(qū)品質(zhì)極佳城市近郊度假居所高爾夫球場游艇碼頭核心賣點(diǎn)太湖城仕高爾夫太湖黃金水岸景觀資源（太湖湖景）+花樣年太湖天36蘇州地標(biāo)湖西CBD中央環(huán)球188·輝盛閣國際公寓蘇州中潤中心吳中區(qū)地標(biāo)地鐵交匯地段優(yōu)勢(地標(biāo))+核心賣點(diǎn)蘇州地標(biāo)環(huán)球188·輝盛閣國際公寓蘇州中潤中心吳中區(qū)地標(biāo)地段37湖西CBD中央地鐵上蓋中歐跨界設(shè)計(jì)元素外形蘇州董事匯園區(qū)CBD核心地段地鐵上蓋鳳凰書城鳳凰文化廣場地段優(yōu)勢（園區(qū)CBD）+核心賣點(diǎn)湖西CBD中央蘇州董事匯園區(qū)CBD核心地段鳳凰文化廣場地段38永康商圈太湖湖景新城吾悅廣場新城核心商圈靠近吳江區(qū)政府恒業(yè)站前廣場價(jià)格優(yōu)勢（吳江太湖新城）+海悅富地中心運(yùn)東商圈老城區(qū)配套成熟核心賣點(diǎn)永康商圈新城吾悅廣場新城核心商圈恒業(yè)站前廣場價(jià)格優(yōu)勢（吳江太39高新區(qū)科技城CBD有軌電車1SLoft公寓

綠色三星建筑立德綠筑空間軌交1號線Loft公寓睿峰商務(wù)廣場價(jià)格優(yōu)勢+越旺公館軌交4號線老鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套成熟核心賣點(diǎn)高新區(qū)科技城CBD立德綠筑空間軌交1號線睿峰商務(wù)廣場價(jià)格優(yōu)勢40肆本案產(chǎn)品定位思考肆本案產(chǎn)品定位思考金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

購買酒店式公寓的客戶選擇面會更廣泛即便是本區(qū)內(nèi)的客戶也會考慮投資性價(jià)比購買其它區(qū)域的產(chǎn)品本案的產(chǎn)品思考：

金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

購買酒店式公寓的客戶選擇面會42金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

海悅富地中心7500元/㎡越旺公館7000元/㎡新城吾悅廣場5500元/㎡立德綠筑空間6800元/㎡睿峰商業(yè)廣場6000元/㎡恒業(yè)站前廣場7000元/㎡吳中—金港首座現(xiàn)成本價(jià)8600元/㎡金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

海悅富地中心7500元/㎡越旺43金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

×選擇：低價(jià)格高性價(jià)比本案自持物業(yè)較多成本已高于周邊低價(jià)格項(xiàng)目本案的產(chǎn)品思考：

金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

×選擇：低價(jià)格高性價(jià)比本案44×金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

選擇：純度假型酒店式公寓本案主打度假酒店環(huán)境屬性資源稍弱尚不具備旅游度假的規(guī)劃本案的產(chǎn)品思考：

×金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

選擇：純度假型酒店式公寓本案45金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

我們項(xiàng)目如何選擇?除去上訴兩大類產(chǎn)品模式：

很明顯：只能選擇走高端路線的樓盤模式（但由于區(qū)位優(yōu)勢較弱）

我們要對產(chǎn)品成本及售價(jià)上精確把控金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

我們項(xiàng)目如何選擇?除去上訴兩46金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

抓眼球：項(xiàng)目需要塑造個(gè)性化的賣點(diǎn)強(qiáng)力支撐市場競爭

顯亮點(diǎn)：項(xiàng)目在產(chǎn)品硬件打造不弱與競品項(xiàng)目（相似價(jià)格樓盤）所以本項(xiàng)目更需要特殊的氣質(zhì)：

金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

抓眼球：項(xiàng)目需要塑造個(gè)性化的47選擇：中高端獨(dú)特氣質(zhì)商務(wù)公寓本案的產(chǎn)品思考：

金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

選擇：中高端獨(dú)特氣質(zhì)商務(wù)公寓本案的產(chǎn)品思考：

金港首座項(xiàng)目48項(xiàng)目精確把控：

效仿高端酒店式公寓的屬性：

蘇州·中潤中心環(huán)球188太湖黃金岸水鳳凰文化廣場立德綠筑空間海悅富地中心新城吾悅廣場睿峰商業(yè)廣場精裝修精裝修精裝修精裝修毛坯毛坯毛坯毛坯16500元/㎡23000元/㎡22000元/㎡20500元/㎡6800元/㎡5500元/㎡7500元/㎡6000元/㎡項(xiàng)目精確把控：

效仿高端酒店式公寓的屬性：

蘇州·中潤中49項(xiàng)目精確把控：

效仿高端酒店式公寓的屬性：

不難看出走低總價(jià)路線的銷售方案都是毛坯交付

走高端樓盤定位項(xiàng)目的高價(jià)格樓盤的銷售方案都是精裝標(biāo)準(zhǔn)修交付

列舉蘇州酒店式公寓在售案例結(jié)論：走中高端樓盤定位線路絕對需要精裝修交付項(xiàng)目精確把控：

效仿高端酒店式公寓的屬性：

不難看出走低50項(xiàng)目精確把控：

效仿高端酒店式公寓的屬性：（案例參考）

蘇州·中潤中心建筑類別：超高層（區(qū)域地標(biāo)）主力戶型：45-86㎡酒店式公寓：374套剩余68套主力總價(jià)：75萬-135萬主力單價(jià)：16500元/㎡開盤時(shí)間：2012年6月17日交房日期：2012年12月31日產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：3.1m裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/㎡

西門子電器、菲林格爾櫥柜、AO斯密斯熱水器、科勒衛(wèi)浴、韓國LG壁紙、先鋒實(shí)木復(fù)合地板、

鉑金米黃純天然大理石項(xiàng)目精確把控：

效仿高端酒店式公寓的屬性：（案例參考）

51項(xiàng)目精確把控：

效仿高端酒店式公寓的屬性：（案例參考）

環(huán)球188·輝盛閣國際公寓建筑類別：超高層（地標(biāo)性高端商務(wù)公寓）主力戶型：77㎡-285㎡酒店式公寓：496套（2014年6月清盤）主力總價(jià)：360萬-420萬主力單價(jià)：23000元/㎡開盤時(shí)間：2009年8月18日交房日期：2010年12月31日產(chǎn)權(quán)年限：70年公寓層高：3.95m裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡精裝修阿里斯頓內(nèi)嵌式電冰箱、方太櫥柜、科勒衛(wèi)浴、

圣象復(fù)合地板、麥克維爾空調(diào)高端CBD商務(wù)酒店公寓為了凸顯樓盤的高端的細(xì)節(jié)選擇精裝修

項(xiàng)目精確把控：

效仿高端酒店式公寓的屬性：（案例參考）

52項(xiàng)目精確把控：

效仿高端酒店式公寓的屬性：（案例參考）

太湖黃金水岸建筑類別：中高層（帶電梯）主力戶型：89—190㎡酒店式公寓：277套剩余10套主力總價(jià)：200萬-400萬主力單價(jià)：22000元/㎡開盤時(shí)間：2010-10-23交房日期：2014年9月30日產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：3.3㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/㎡，（國際一線家電全配）（拎包入?。└叨硕燃偈骄频旯⒔o客戶提供便利也選擇全裝修

項(xiàng)目精確把控：

效仿高端酒店式公寓的屬性：（案例參考）

53項(xiàng)目精確把控：

效仿高端酒店式公寓的屬性：（案例參考）

恒業(yè)·站前廣場建筑類別：高層（高端商務(wù)公寓）主力戶型：43㎡-66㎡酒店式公寓：1270套剩余20套主力總價(jià)：30萬-50萬主力單價(jià)：7000元/㎡開盤時(shí)間：2015年5月18日交房日期：2017年A棟、2018年B棟產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：4.5m、5.1m（LOFT公寓）裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡全裝修

（國內(nèi)品牌為主）甚至為了提高產(chǎn)品去化率走低價(jià)路線的樓盤也選擇全裝修

項(xiàng)目精確把控：

效仿高端酒店式公寓的屬性：（案例參考）

54

產(chǎn)品建議全裝修交付小結(jié)：小結(jié)：目前情況：金港首座目前初步暫定裝修交付標(biāo)準(zhǔn)廚房、衛(wèi)浴裝修臥室客廳由客戶選擇套餐裝修目前情況：金港首座目前初步暫定裝修交付標(biāo)準(zhǔn)56理由：①綜上所訴：本案銷售價(jià)格必須達(dá)到中上水準(zhǔn)

由于項(xiàng)目自身地段特征缺陷

至少要與競品項(xiàng)目在硬件上持平

滿足全裝修交付的基本銷售條件理由：①57理由：②廣告費(fèi)用增加：本案銷售廣告推廣上

因市面上半裝修產(chǎn)品的客戶認(rèn)知度極低會在宣傳推廣上，增大宣傳解釋推廣的

廣告費(fèi)用，并不利于產(chǎn)品賣點(diǎn)的宣傳

（目前市面上還有半裝修酒店式公寓）理由：②58半裝修產(chǎn)品在交付后產(chǎn)生的一系列問題：

由于交付后會產(chǎn)生二次再裝修

每個(gè)住戶交付裝修的時(shí)間又無法統(tǒng)一所以整幢大樓交付后，高端定位及裝修

的公共部位會變的臟亂差，更可能的情

況是公共裝修部位受到損傷，從而降低

了大樓的品質(zhì)。理由：③半裝修產(chǎn)品在交付后產(chǎn)生的一系列問題：理由：③59半裝修產(chǎn)品在交付后產(chǎn)生的一系列問題：

由于交付后會產(chǎn)生二次再裝修

房間內(nèi)統(tǒng)一裝修部位與私人裝修的客臥在墻體走線，及客臥裝修的過程中可能

導(dǎo)致統(tǒng)一裝修部位的管道、線路或設(shè)備損壞，因此產(chǎn)生的糾紛會非常麻煩。

理由：④半裝修產(chǎn)品在交付后產(chǎn)生的一系列問題：理由：④60伍精裝標(biāo)準(zhǔn)參考建議伍精裝標(biāo)準(zhǔn)參考建議參考建議二精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/㎡參考建議二朝陽海岸精裝空間精裝部分材質(zhì)工藝/特點(diǎn)綜合評價(jià)主要居住空間及樓梯地面瓷磚方形拼接優(yōu)：整體風(fēng)格簡約統(tǒng)一缺：對于高總價(jià)房源來說，樓梯處略顯廉價(jià)精裝標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡朝陽海岸精裝空間精裝部分材質(zhì)工藝/特點(diǎn)綜合評價(jià)主要居住空間及63朝陽海岸精裝標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡

精裝空間精裝部分材質(zhì)/品牌工藝/特點(diǎn)綜合評價(jià)客廳玄關(guān)木雕花精致主墻面乳膠漆白色無裝飾墻處理照明日式燈具高度低容易撞頭天花板木梁木梁裝飾的度假風(fēng)情中央空調(diào)Hitachi開關(guān)插座Siemens朝陽海岸精裝標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡精裝空間精裝部分材質(zhì)/64朝陽海岸精裝標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡

精裝空間精裝部分材質(zhì)工藝/特點(diǎn)綜合評價(jià)陽臺地面防腐木寬10cm/塊防潮透水墻面/頂面蛋黃色欄桿玻璃+金屬高度低最小程度阻礙觀景電表箱木百葉型朝陽海岸精裝標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡精裝空間精裝部分材質(zhì)工65朝陽海岸精裝標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡

精裝空間精裝部分材質(zhì)/品牌工藝/特點(diǎn)廚房地面/墻面瓷磚長方形拼接門（封閉式廚房）木雕花灶臺siemens洗手池franke朝陽海岸精裝標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡精裝空間精裝部分材質(zhì)/66朝陽海岸精裝標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡

精裝空間精裝部分材質(zhì)/品牌工藝/特點(diǎn)綜合評價(jià)浴室淋浴間玻璃干濕分離淋浴/入廁獨(dú)立洗手臺KOHLER雙洗手臺滿足多人使用需求浴缸KOHLER觀景/非觀景超大圓形主臥觀景浴缸，直通陽臺海景朝陽海岸精裝標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡精裝空間精裝部分材質(zhì)/67精裝標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡

精裝空間精裝部分材質(zhì)/品牌工藝/特點(diǎn)綜合評價(jià)臥室床頭裝飾墻仿緞面包墻花式鏡面墻柜衣柜淺色仿緞面與裝飾墻風(fēng)格統(tǒng)一天花Mountainair照明+制冷浴室KOHLER觀景/非觀景主臥觀景浴室精裝標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡精裝空間精裝部分材質(zhì)/品牌工藝68參考建議二精裝標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡參考建議二精裝標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡

精裝空間精裝部分材質(zhì)/品牌工藝/特點(diǎn)客廳門春天淺色木玄關(guān)木淺色木柜隔斷淺色木條4根主墻面乳膠漆白色裝飾墻灰色墻紙僅電視墻正對一面電視墻木條+仿皮包墻處理地面瓷磚中央空調(diào)Hitachi開關(guān)插座Siemens精裝標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡精裝空間精裝部分材質(zhì)/品牌工藝70星悅海岸精裝標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡

精裝空間精裝部分材質(zhì)/品牌工藝/特點(diǎn)廚房（開放式）地面瓷磚淺色方形拼接墻面瓷磚深色長方形拼接灶臺siemens洗手池boloni星悅海岸精裝標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡精裝空間精裝部分材質(zhì)/71星悅海岸精裝標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡

精裝空間精裝部分材質(zhì)工藝/特點(diǎn)綜合評價(jià)陽臺地面防腐木寬10cm/塊防潮透水墻面/頂面乳膠漆白色欄桿玻璃+金屬最小程度阻礙觀景星悅海岸精裝標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡精裝空間精裝部分材質(zhì)工72星悅海岸精裝標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡

精裝空間精裝部分材質(zhì)/品牌工藝/特點(diǎn)綜合評價(jià)衛(wèi)生間淋浴間玻璃干濕分離淋浴/入廁獨(dú)立洗手臺KOHLER雙洗手臺滿足家庭使用需求浴缸KOHLER觀景/非觀景超大圓形主臥觀景浴缸，可觀陽臺海景星悅海岸精裝標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡精裝空間精裝部分材質(zhì)/73

精裝空間精裝部分材質(zhì)/品牌工藝/特點(diǎn)綜合評價(jià)臥室床頭裝飾墻木質(zhì)約1.2m高拼貼衣柜木制與裝飾墻風(fēng)格統(tǒng)一天花照明+風(fēng)扇制冷白色塑料感星悅海岸精裝標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡精裝空間精裝部分材質(zhì)/品牌工藝/特點(diǎn)綜合評價(jià)臥室床頭裝74總結(jié)：

市場回暖，應(yīng)該抓住機(jī)遇，讓產(chǎn)品適時(shí)入市；

蘇州酒店式公寓高端市場迅速升溫，產(chǎn)品打造應(yīng)根據(jù)市場需求順勢而為；

金港首座產(chǎn)品打造建議在個(gè)性化定制+精裝廚衛(wèi)的基礎(chǔ)上完成精裝，全裝修交付?？偨Y(jié)：市場回暖，應(yīng)該抓住機(jī)遇，讓產(chǎn)品適時(shí)入市；蘇州金港首座酒店式公寓產(chǎn)品建議報(bào)告講解材料課件76產(chǎn)品打造建議方案2015.12.11產(chǎn)品打造建議方案77零首先，在本次企劃建議之前我們暫時(shí)清空現(xiàn)今已有的項(xiàng)目賣點(diǎn)對本案的思考回到原點(diǎn)。零首先，在本次企劃建議之前ONE

本案很難成為價(jià)格戰(zhàn)的勝利者ONE

本案很難成為價(jià)格戰(zhàn)的勝利者TWO

本案難以照搬傳統(tǒng)公寓項(xiàng)目TWO

本案難以照搬傳統(tǒng)公寓項(xiàng)目蘇州金港首座酒店式公寓產(chǎn)品建議報(bào)告講解材料課件生態(tài)旅游度假型酒店式公寓？顯然項(xiàng)目附近環(huán)境、周邊配套都不占有顯著優(yōu)勢銷售高端CBD核心商務(wù)公寓？本項(xiàng)目不具備區(qū)域核心商圈屬性主打區(qū)域內(nèi)高性價(jià)比價(jià)格戰(zhàn)？本案自持物業(yè)占比較高，項(xiàng)目成本已經(jīng)高于周邊競品傳統(tǒng)酒店式公寓主要訴求什么價(jià)值？

×××生態(tài)旅游度假型酒店式公寓？傳統(tǒng)酒店式公寓主要訴求什么價(jià)值？站在市場層面的思考：酒店式公寓的客群到底有哪些需求！!品質(zhì)需求!安全需求!便利需求!投資需求1、硬件設(shè)施非奢侈、非豪華、但要體現(xiàn)品質(zhì)、彰顯一定的身份地位2、不低于現(xiàn)有的居住品味3、優(yōu)質(zhì)的商務(wù)生活環(huán)境，休閑度假生活環(huán)境。1、成功商務(wù)人士的健康生命安全，得到全方位的保障2、健康飲食的便利商務(wù)用餐空間，或舒適的度假休閑用餐空間3、私人商務(wù)接待的規(guī)格及私密性1、商務(wù)生活配套的便利性、入住方便、生活快捷、有管理、有服務(wù)2、工作、休息空間轉(zhuǎn)換的便利性（核心商圈、交通便利）3、商務(wù)通訊設(shè)備的保障性1、中國所有的購買地產(chǎn)產(chǎn)品的群體中，數(shù)據(jù)顯示70%以上是帶有投資增值意識2、好的地段、性價(jià)比較高的價(jià)格、優(yōu)質(zhì)的后期物業(yè)管理3、總價(jià)金額范圍較小的投資產(chǎn)品（相對風(fēng)險(xiǎn)較小、租售靈活）“享受高品質(zhì)商務(wù)生活”“綠色健康的安全保障”“便捷高效的工作環(huán)境”“性價(jià)比高的投資產(chǎn)品”站在市場層面的思考：酒店式公寓的客群到底有哪些需求！!品質(zhì)需帶著問題及思考我們看看蘇州市場帶著問題及思考我們看看蘇州市場壹宏觀市場分析壹宏觀市場分析2015年內(nèi)5次雙降，貸款利率創(chuàng)10年新低6.15%直降至4.9%3月30日央行宣布二套房款首付可低至四成，二套房首付三成3月30日，購買2年以上普通住房銷售免征營業(yè)稅政策進(jìn)一步降低了公積金貸款門檻降低首付款比例。職工首次使用公積金貸款購買自住住房的，首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于住房總價(jià)的20%。即將原來首付款比例不低于住房總價(jià)20%的適用對象，從購買90平方米以下新建住房，擴(kuò)大至購買所有自主住房。政策分析2015年內(nèi)5次雙降，貸款利率創(chuàng)10年新低6.15%直

6月，天房集團(tuán)12760元/㎡的樓面價(jià)刷新獅山地價(jià)；7月，海亮強(qiáng)勢入駐園區(qū)，創(chuàng)造湖東15992元/㎡的新高樓面價(jià)。園區(qū)湖東樓盤漲價(jià)、封盤成風(fēng)，單價(jià)漲1000、2000已不算稀奇。8月，中銳、龍湖再刷區(qū)域新高！綠地、中銳、中糧加注相城逆襲。9月29日，天房集團(tuán)力壓群雄，連斬古城四宗稀缺地塊，并以31004

元/㎡的超高樓面價(jià)拿下單價(jià)地王。11月24日的網(wǎng)上土拍再將蘇州幾大板塊推向房價(jià)高地，吳中新地王出

爐，15864元/㎡刷新紀(jì)錄。中海、金輝首進(jìn)高鐵新城，樓面價(jià)破8k；中銳正榮弘陽搶灘高新區(qū)滸

墅關(guān)現(xiàn)7字頭樓面價(jià)……蘇州地價(jià)上漲促使房價(jià)上漲蘇州地價(jià)上漲促使房價(jià)上漲根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2015年11月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10899元/平方米，環(huán)比上漲0.46%，漲幅較上月擴(kuò)大0.16個(gè)百分點(diǎn)。蘇州11月房價(jià)漲幅最高，達(dá)2.81%，位列全國第一。2015年房產(chǎn)政策持續(xù)放寬，蘇州躋身特大城市行列，土拍激戰(zhàn)水漲船高……2015年11月，蘇州酒店式公寓乘勢而上，園區(qū)板塊多個(gè)（2萬單價(jià)以上）高端酒店式公寓漲價(jià)，將積壓已久的庫存售罄，形成反差的是各大低總價(jià)酒店式公寓，竟然以5500~6000元的單價(jià)順勢傾銷，回籠資金，開盤當(dāng)月去化400余套。蘇州11月房價(jià)漲幅位列全國第一高端產(chǎn)品價(jià)格上漲，庫存售罄；中低產(chǎn)品端維持原狀，價(jià)格無較大幅上漲。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市新建住宅的全地標(biāo)性高端酒店式公寓，市場情況良好，特別園區(qū)核心CBD去化率較高；低總價(jià)酒店式公寓，順勢而為，底價(jià)傾銷回籠資金；蘇州酒店式公寓高端市場，在地塊拍賣及政策調(diào)整的雙重壓力下迅速升溫。小結(jié)：地標(biāo)性高端酒店式公寓，市場情況良好，特別園區(qū)核心CBD去錯(cuò)過一個(gè)浪潮，更待何時(shí)？這是一個(gè)不容錯(cuò)過的好時(shí)機(jī)……錯(cuò)過一個(gè)浪潮，更待何時(shí)？貳同類產(chǎn)品分析貳同類產(chǎn)品分析叁三類酒店式公寓分析市調(diào)地圖共14樓盤分布于園區(qū)、高新區(qū)、太湖沿岸、吳中區(qū)、太湖新城

|叁三類酒店式公寓分析市調(diào)地圖共14樓盤分布于園區(qū)、高新賣景觀

賣景觀

項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州黃太湖大道沿線·??湖景公寓·??背靠穹窿山高爾夫球場·??旅游度假產(chǎn)品太湖城仕高爾夫建筑類別：板塔結(jié)合小高層（度假型酒店式公寓）主力戶型：

41-103

㎡

酒店式公寓：654套剩余246套主力總價(jià)：82萬-206萬主力單價(jià)：20000元/㎡開盤時(shí)間：2010-10-23交房日期：2011-12-31產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：3.5m裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝拎包入住蘇州太湖城仕高爾夫酒店公寓位于旅游度假區(qū)的中心位置，是集休閑、旅游、投資、商務(wù)、度假和娛樂為一體的高端酒店式精裝公寓項(xiàng)目。蘇州太湖城仕高爾夫酒店公寓小區(qū)南面是高爾夫酒店和太湖，東鄰高爾夫球場，背靠漁陽山景區(qū)，北接香山街道辦事處。吳中區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

01項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州黃太湖大道沿線·??湖景公寓·??背靠穹94項(xiàng)目賣點(diǎn)：

太湖黃金水岸建筑類別：中高層（帶電梯）主力戶型：89—190㎡酒店式公寓：277套剩余10套主力總價(jià)：200萬-400萬主力單價(jià)：22000元/㎡開盤時(shí)間：2010-10-23交房日期：2014年9月30日產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：3.3㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝，拎包入?。?000-5000元/㎡西門子家電、先鋒實(shí)

木地板、科勒櫥柜，TOTO衛(wèi)浴、楷模家具）國內(nèi)房地產(chǎn)100強(qiáng)吳中地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)，位于中國蘇州太湖國家旅游度假區(qū)門戶，總占地620畝，總建筑面積12萬平方米。獨(dú)攬?zhí)?.2公里一線湖岸，坐享長三角80畝濕地公園，距太湖僅10余米。此案交通便捷，10抵達(dá)蘇州市區(qū)，1直通江浙滬長三角城市群，具有很高的投資價(jià)值和居住、度假功能。吳中區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

02蘇州吳中區(qū)·??太湖胖湖景公寓·??社區(qū)內(nèi)五星級酒店高端別墅社區(qū)內(nèi)·??社區(qū)品質(zhì)極佳項(xiàng)目賣點(diǎn)：

太湖黃金水岸建筑類別：中高層（帶電梯）國內(nèi)95項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州太湖國家旅游度假區(qū)·??高爾夫球場·??游艇碼頭·??海底世界

西山太湖美景·??自然資源得天獨(dú)厚花樣年·太湖天城建筑類別：小高層（度假酒店式公寓）主力戶型：56㎡-88㎡酒店式公寓：633套剩余607套主力總價(jià)：60萬-96萬主力單價(jià)：11000元/㎡開盤時(shí)間：2012年5月19日交房日期：2014年12月30日產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：4.5m（LOFT公寓）裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡全裝修蘇州太湖國家旅游度假區(qū)、針對目標(biāo)二居需求的旅游度假客群、中高端投資客群。城市近郊度假居所，環(huán)境極好具備良好投資價(jià)值。吳中區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

3項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州太湖國家旅游度假區(qū)·??高爾夫球場·??96項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州園區(qū)·??金雞湖CBD·??大陸首家誠品書店·??地鐵1號線上金融商務(wù)中心·??購物中心·??展覽中心·??休閑中心

誠品居所建筑類別：塔樓高層裙房商業(yè)主力戶型：95-172㎡酒店式公寓：290套剩余185套主力總價(jià)：380萬-860萬主力單價(jià)：40000-50000元/㎡開盤時(shí)間：2014-06-30交房日期：2015年12月31日產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：3.4m（吊頂后2.85m）裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝（科勒浴缸、Duravit德立菲臺臺盆、坐便器，

Hansgrohe

漢斯格雅龍頭、海格櫥柜、博世BOSCH熱水器&地暖、SEMG斯麥格廚電、大金&三菱空調(diào)）誠品居所坐落于蘇州金雞湖東岸CBD核心區(qū)域，北接地鐵1號線時(shí)代廣場站，南臨7.4平方公里金雞湖，東側(cè)緊鄰圓融時(shí)代廣場，西側(cè)與蘇州國際博覽中心、月光碼頭相鄰。蘇州地標(biāo)型復(fù)合式文化商業(yè)綜合體。兩幢塔樓規(guī)劃為精裝湖景公寓，裙樓規(guī)劃為大陸誠品書店、誠品文創(chuàng)商場。園區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

04項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州園區(qū)·??金雞湖CBD·??大陸首家誠97賣地段

賣地段

項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳中區(qū)·??城市地標(biāo)·??收藏家的行宮

吳中區(qū)首席酒店公館

園區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

蘇州·中潤中心建筑類別：超高層（區(qū)域地標(biāo)）主力戶型：45-86㎡酒店式公寓：374套剩余68套主力總價(jià)：75萬-135萬主力單價(jià)：16500元/㎡開盤時(shí)間：2012年6月17日交房日期：2012年12月31日產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：3.1m裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/㎡（西門子電器、菲林格爾櫥柜、AO斯密斯熱水器、科勒衛(wèi)

浴、韓國LG壁紙、先鋒實(shí)木復(fù)合地板、鉑金米黃純天然大理石）旨意打造蘇州首席公館概念、針對的目標(biāo)高端商務(wù)客群、高端投資客群。吳中核心商圈地段優(yōu)勢，蘇州3、4號地鐵軌道交匯地，大型商業(yè)綜合體配套地標(biāo)性高端商務(wù)酒店式公寓。05項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳中區(qū)·??城市地標(biāo)·??收藏家的行宮99項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州金雞湖西CBD·??刷新蘇州高度地標(biāo)建筑物·??地鐵1號沿線

金雞湖李公堤全景·??園區(qū)核心商圈配套齊全環(huán)球188·輝盛閣國際公寓建筑類別：超高層（地標(biāo)性高端商務(wù)公寓）主力戶型：77㎡-285㎡酒店式公寓：496套（2014年6月清盤）主力總價(jià)：360萬-420萬主力單價(jià)：23000元/㎡開盤時(shí)間：2009年8月18日交房日期：2010年12月31日產(chǎn)權(quán)年限：70年公寓層高：3.95m裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡精裝修（阿里斯頓內(nèi)嵌式電冰箱、方太櫥柜、科勒衛(wèi)浴、

圣象復(fù)合地板、麥克維爾空調(diào)）蘇州金雞湖西CBD中央，以282米地標(biāo)建筑刷新蘇州新高。環(huán)球188國際公寓擁有70年產(chǎn)權(quán)，地鐵1號線星海廣場無縫對接，毗鄰各大銀行金融機(jī)構(gòu)商業(yè)資源得天獨(dú)厚園區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

06項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州金雞湖西CBD·??刷新蘇州高度地標(biāo)建筑100項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州園區(qū)核心區(qū)·??地鐵沿線·??投資地產(chǎn)中歐跨界設(shè)計(jì)元素外形·??空中花園會所

蘇州·董事匯建筑類別：超高層、商業(yè)、辦公主力戶型：50-155㎡

酒店式公寓：188套售完主力總價(jià)：110-356萬主力單價(jià)：24000-26000元/平開盤時(shí)間：2013年3月31日交房日期：2013年12月31日產(chǎn)權(quán)年限：70年公寓層高：3.15㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：全裝修旨意打造集商鋪，寫字樓，酒店式公寓于一體的綜合商業(yè)體、空中花園會所。董事匯位踞金雞湖西CBD中央，地下廣場直通地鐵1號線星海街樞紐站，董事匯由美國GP建筑事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計(jì)，在建筑表達(dá)中融合了“中國璞玉”與“歐洲編織紋理”跨界設(shè)計(jì)元素！董事匯，于3-17層寫字樓區(qū)，精心匠制12個(gè)20㎡空中躍層花園，于18-19層，營造400㎡尺度的空中花園會所。園區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

07項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州園區(qū)核心區(qū)·??地鐵沿線·??投資地產(chǎn)蘇101項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州園區(qū)CBD核心地段·??復(fù)合地產(chǎn)·??園區(qū)稀有投資地產(chǎn)·??鳳凰書城園區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

蘇州·鳳凰文化廣場建筑類別：塔樓板塔結(jié)合超高層（區(qū)域地標(biāo)）主力戶型：

118-330㎡酒店式公寓：395套余量不多主力總價(jià)：154萬-677萬主力單價(jià)：20500/㎡開盤時(shí)間：

2012年6月30日交房日期：

2014年6月30日產(chǎn)權(quán)年限：70年公寓層高：2.8m裝修標(biāo)準(zhǔn)：全裝修蘇州鳳凰文化廣場地處于園區(qū)CBD核心地段，南鄰蘇華路，北接蘇雅路，西靠星都街，東濱星桂街，輕軌一號線星海街站的地鐵上蓋。在書城內(nèi)設(shè)5星級多廳影城。西塔為70年產(chǎn)權(quán)的精裝寓所，建筑面積約為4.7萬方。東塔為5A級寫字樓，建筑面積約為7.4萬方，適合企業(yè)，國內(nèi)高端企業(yè)以及高智能辦公室。08項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州園區(qū)CBD核心地段·??復(fù)合地產(chǎn)·??園102賣價(jià)格

賣價(jià)格

項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳江區(qū)·??太湖新城（政府打造太湖商圈）·??地鐵線上·商務(wù)公館

觀太湖·新商圈·新商務(wù)·新公館

新城·吾悅廣場建筑類別：超高層（高端商務(wù)公寓樓）主力戶型：38-44㎡酒店式公寓：1270套開盤銷售460套剩余20套主力總價(jià)：17萬-26萬主力單價(jià)：5500元/㎡開盤時(shí)間：2013年7月15日交房日期：2015年11月1日產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：3.7m裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房旨意打造蘇州太湖新城·新商圈概念、針對的目標(biāo)低總價(jià)客群、小型投資客群。蘇州太湖新城大規(guī)劃優(yōu)勢，蘇州4號地鐵軌道上商圈，大型商業(yè)綜合體配套酒店、酒店公寓、寫字辦公群樓，形成蘇州太湖旁新核心商圈。吳江區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

09項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳江區(qū)·??太湖新城（政府打造太湖商圈）104項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳江區(qū)政府西側(cè)·??吳江新城區(qū)核心商圈ATM國際公館·??財(cái)富時(shí)代坐標(biāo)恒業(yè)·站前廣場建筑類別：高層（高端商務(wù)公寓）主力戶型：43㎡-66㎡酒店式公寓：1270套剩余20套主力總價(jià)：30萬-50萬主力單價(jià)：7000元/㎡開盤時(shí)間：2015年5月18日交房日期：2017年A棟、2018年B棟產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：4.5m、5.1m（LOFT公寓）裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡全裝修（國內(nèi)品牌為主）蘇州吳江區(qū)政府西側(cè)與人民廣場僅一路相隔，屬于吳江新城區(qū)CBD地段，與地鐵4號線無縫對接，是小型投資客群與商務(wù)客群人事的首選，地段好性價(jià)比高的少有酒店式公寓。吳江區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

10項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳江區(qū)政府西側(cè)·??吳江新城區(qū)核心商圈恒105項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳江區(qū)運(yùn)東商業(yè)圈核心區(qū)域·??老城區(qū)成熟配套·??周邊租金市場穩(wěn)定吳江區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

蘇州·海悅富地中心建筑類別：超高層商業(yè)辦公主力戶型：

37-60㎡酒店式公寓：主力總價(jià)：28-60萬主力單價(jià)：7500/㎡開盤時(shí)間：

2014-11-08交房日期：

2015-12-30產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：5.45m（LOFT)裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯處于運(yùn)東CBD核心區(qū)域。西側(cè)為運(yùn)河路，規(guī)劃運(yùn)河生態(tài)公園；南側(cè)為云黎路，緊靠運(yùn)東行政金融中心；因?yàn)榈靥巺墙铣菂^(qū)板塊，是保守型投資客戶的首選。11項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳江區(qū)運(yùn)東商業(yè)圈核心區(qū)域·??老城區(qū)成106項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州高新區(qū)·??科技城CBD·??綠色三星建筑有軌電車1號線·??一站式休閑配套立德綠筑空間建筑類別：高層辦公商業(yè)裙樓主力戶型：47-58㎡酒店式公寓：578套剩余85套主力總價(jià)：32萬-40萬主力單價(jià)：6800元/㎡開盤時(shí)間：

2013-11-23交房日期：

2015年下半年產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：4.49m裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房項(xiàng)目打造精品辦公、品牌集中式商業(yè)、主題商業(yè)街區(qū)、精品酒店及高品質(zhì)生態(tài)居住為一體的城市綜合體項(xiàng)目。有軌電車1號線10分鐘鏈接地鐵3號線。萬科、綠地等多個(gè)大型房地產(chǎn)開發(fā)公司集中開發(fā)新城區(qū)（高新區(qū)），很容易形成集群效應(yīng)，蘇州水源地的保護(hù)使得該區(qū)域會成為蘇州無污染的科技金融板塊。高新區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

12項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州高新區(qū)·??科技城CBD·??綠色三星107項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州木瀆·??木瀆綜合開發(fā)區(qū)·??地鐵線上·商務(wù)公寓

地鐵1號線旁·LOFT酒店式公寓睿峰·商務(wù)廣場建筑類別：超高層（高端商務(wù)公寓樓）主力戶型：48㎡酒店式公寓：1819套剩余285套主力總價(jià)：28萬-30萬主力單價(jià)：6000元/㎡開盤時(shí)間：2011年10月30日交房日期：2013年6月30日產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：4.49m（LOFT公寓）裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房打造蘇州木瀆綜合開發(fā)區(qū)、針對的目標(biāo)低總價(jià)客群、小型投資客群。木瀆大潤發(fā)、風(fēng)華廣場的區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢，蘇州1號地鐵軌道旁的商務(wù)酒店公寓。吳中區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

13項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州木瀆·??木瀆綜合開發(fā)區(qū)·??地鐵線上·108項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳中區(qū)越溪鎮(zhèn)·??距項(xiàng)目最近的酒店式公寓·??當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府開發(fā)公寓整體檔次較低越旺公館建筑類別：中高層裙樓商業(yè)主力戶型：

55-60平酒店式公寓：97套未開盤主力總價(jià)：50萬左右主力單價(jià)：7000元/㎡開盤時(shí)間：2015年12月下旬交房日期：2016年10月產(chǎn)權(quán)年限：40年公寓層高：4.5m、6m裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房地處越溪鎮(zhèn)，老鄉(xiāng)鎮(zhèn)成熟配套，臨近地鐵4號線，鄰近吳中區(qū)行政中心，由于周邊旺山景區(qū)、太湖景區(qū)等資源導(dǎo)致越溪鎮(zhèn)旅游住宿需求較高，所以該樓盤定位設(shè)計(jì)滿足普通快捷酒店式公寓入住標(biāo)準(zhǔn)吳中區(qū)

|

主要銷售項(xiàng)目分析

14項(xiàng)目賣點(diǎn)：

蘇州吳中區(qū)越溪鎮(zhèn)·??距項(xiàng)目最近的酒店式公寓109叁三類酒店式公寓分析叁三類酒店式公寓分析市場在售三類酒店式公寓賣景觀太湖城仕高爾夫太湖黃金水岸花樣年太湖天城賣地段環(huán)球188蘇州中潤中心鳳凰文化廣場蘇州董事匯賣價(jià)格新城吾悅廣場恒業(yè)站前廣場立德綠筑空間海悅富地中心睿峰商務(wù)廣場越旺公館市場在售三類酒店式公寓太湖太湖花樣年賣地段環(huán)球188蘇州鳳凰111太湖城仕高爾夫太湖黃金水岸景觀資源（太湖湖景）+花樣年太湖天城度假公寓背靠穹窿山社區(qū)品質(zhì)極佳城市近郊度假居所高爾夫球場游艇碼頭核心賣點(diǎn)太湖城仕高爾夫太湖黃金水岸景觀資源（太湖湖景）+花樣年太湖天112蘇州地標(biāo)湖西CBD中央環(huán)球188·輝盛閣國際公寓蘇州中潤中心吳中區(qū)地標(biāo)地鐵交匯地段優(yōu)勢(地標(biāo))+核心賣點(diǎn)蘇州地標(biāo)環(huán)球188·輝盛閣國際公寓蘇州中潤中心吳中區(qū)地標(biāo)地段113湖西CBD中央地鐵上蓋中歐跨界設(shè)計(jì)元素外形蘇州董事匯園區(qū)CBD核心地段地鐵上蓋鳳凰書城鳳凰文化廣場地段優(yōu)勢（園區(qū)CBD）+核心賣點(diǎn)湖西CBD中央蘇州董事匯園區(qū)CBD核心地段鳳凰文化廣場地段114永康商圈太湖湖景新城吾悅廣場新城核心商圈靠近吳江區(qū)政府恒業(yè)站前廣場價(jià)格優(yōu)勢（吳江太湖新城）+海悅富地中心運(yùn)東商圈老城區(qū)配套成熟核心賣點(diǎn)永康商圈新城吾悅廣場新城核心商圈恒業(yè)站前廣場價(jià)格優(yōu)勢（吳江太115高新區(qū)科技城CBD有軌電車1SLoft公寓

綠色三星建筑立德綠筑空間軌交1號線Loft公寓睿峰商務(wù)廣場價(jià)格優(yōu)勢+越旺公館軌交4號線老鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套成熟核心賣點(diǎn)高新區(qū)科技城CBD立德綠筑空間軌交1號線睿峰商務(wù)廣場價(jià)格優(yōu)勢116肆本案產(chǎn)品定位思考肆本案產(chǎn)品定位思考金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

購買酒店式公寓的客戶選擇面會更廣泛即便是本區(qū)內(nèi)的客戶也會考慮投資性價(jià)比購買其它區(qū)域的產(chǎn)品本案的產(chǎn)品思考：

金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

購買酒店式公寓的客戶選擇面會118金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

海悅富地中心7500元/㎡越旺公館7000元/㎡新城吾悅廣場5500元/㎡立德綠筑空間6800元/㎡睿峰商業(yè)廣場6000元/㎡恒業(yè)站前廣場7000元/㎡吳中—金港首座現(xiàn)成本價(jià)8600元/㎡金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

海悅富地中心7500元/㎡越旺119金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

×選擇：低價(jià)格高性價(jià)比本案自持物業(yè)較多成本已高于周邊低價(jià)格項(xiàng)目本案的產(chǎn)品思考：

金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

×選擇：低價(jià)格高性價(jià)比本案120×金港首座項(xiàng)目價(jià)值重點(diǎn)：

選擇：純度假型酒店式公寓本案主打度假酒店環(huán)境屬性資源稍弱