某集團(tuán)四新項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告之項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略

E-HOUSECHINA易居中國(guó)本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸武漢易居投資有限公司所有，未經(jīng)書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2010.1項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析（Ⅰ）金地集團(tuán)四新項(xiàng)目發(fā)展研究報(bào)告開(kāi)發(fā)背景分析區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目屬性的界定PART1千里之行，始于足下鐘家村商圈王家灣商圈漢陽(yáng)大道四新沌口琴臺(tái)這是一個(gè)曾經(jīng)沒(méi)有話題感的城市區(qū)域沒(méi)有人能否認(rèn)漢陽(yáng)的光榮，正如沒(méi)有人能否認(rèn)漢陽(yáng)的未來(lái)一樣!【武漢國(guó)際博覽中心】【武漢新區(qū)規(guī)劃圖】【墨水湖大橋效果圖】未來(lái)漢陽(yáng)：“三大特色功能組團(tuán)＋四湖連通水系生態(tài)網(wǎng)絡(luò)＋五縱五橫道路骨架”的生態(tài)城市。悠久的歷史，豐富的自然人文景觀資源，令人驕傲的過(guò)去，迷失的現(xiàn)在，美好的未來(lái)，漢陽(yáng)，不僅僅是漢陽(yáng)人的，更是武漢的；漢陽(yáng)，正處于其發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，面臨新一輪的重大發(fā)展機(jī)遇！一肩挑兩頭肩負(fù)了串聯(lián)武漢東部、西部、南部產(chǎn)業(yè)走廊的重大歷史使命；江城大道將與武漢大道一同構(gòu)建武漢迎賓大道，貫通大武漢交通圈。重新解讀四新吳家山臺(tái)商投資區(qū)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中國(guó).光谷高新開(kāi)發(fā)區(qū)CBD三環(huán)線江城大道四新板塊工程名稱武漢國(guó)際博覽中心四新道路路網(wǎng)建設(shè)總港工程軌道交通三環(huán)線全市貫通投資總額78億元5.87億元5.47億/超過(guò)70億實(shí)施進(jìn)度目前博覽中心建設(shè)中正在施工，多數(shù)道路未完工設(shè)計(jì)方已于09年5月確定，方案深化中/目前，三環(huán)線西段、南段建成通車，東西段進(jìn)入收尾工程計(jì)劃完工期規(guī)劃于2010年博覽中心竣工規(guī)劃于2010年建成/3號(hào)線計(jì)劃2009年內(nèi)動(dòng)工U6號(hào)線2012-2020后動(dòng)建設(shè)2011年全線貫通重大規(guī)劃實(shí)施時(shí)間表大致時(shí)間節(jié)點(diǎn)在2010年以后令人興奮的消息東風(fēng)來(lái)了！據(jù)可靠消息，武漢東風(fēng)本田生產(chǎn)工廠2期工程j即將動(dòng)建，預(yù)計(jì)2010年3月竣工。該基地將主要生產(chǎn)本田的中/高檔車型，具備雙班24萬(wàn)輛生產(chǎn)能力。三環(huán)線江城大道東風(fēng)本田2期生產(chǎn)基地四新，融通武漢三鎮(zhèn)；四新，匯通各大產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈；四新，串聯(lián)武漢經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的軸心四新，正處于其發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，面臨新一輪的重大發(fā)展機(jī)遇！武漢新的生長(zhǎng)點(diǎn)理解四新四新是：武漢動(dòng)力中部發(fā)展看武漢武漢發(fā)展惠新區(qū)新區(qū)建設(shè)振四新SO區(qū)域新定義項(xiàng)目用地位于武漢新區(qū)四新片區(qū)屬于成熟片區(qū)漢陽(yáng)中心區(qū)與沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)過(guò)渡帶；從東南方向，沿三環(huán)線，經(jīng)白沙洲大橋直達(dá)武昌。南下由江城大道，可達(dá)武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，直奔京珠、滬蓉、漢宜高速公路。沿江城大道北上，經(jīng)月湖橋，抵漢口和王家墩中央商務(wù)區(qū)，只需15分鐘車程。傳統(tǒng)過(guò)渡帶,區(qū)域認(rèn)知度低距離主城核心區(qū)15分鐘車程項(xiàng)目所在區(qū)位處于四新未來(lái)縱向景觀軸上；東南向15層以上有江景資源；西南向10層以上有湖景資源；Ｊ５、Ｊ７地塊項(xiàng)目東臨江城大道，是新區(qū)黃金景觀軸；跨地塊的總港走廊是六湖連通重要渠道；項(xiàng)目西南側(cè)的太子溪濕地及南太子湖景觀資源豐富。項(xiàng)目所在區(qū)位公眾交通配套缺失生活配套嚴(yán)重匱乏配套景觀長(zhǎng)江南太子湖三角湖受規(guī)劃條件及地塊劃分限制，可規(guī)劃產(chǎn)品類型存在局限性地塊四至地塊東臨江城大道地塊南邊為三環(huán)線和芳草南四街（規(guī)劃路）地塊西邊是總綱排水走廊、四新中路（規(guī)劃路）地塊北邊是四新南路、芳草南三街（規(guī)劃路）規(guī)劃要求平均容積率為1.990平方米以下商品房建設(shè)規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的66%；各地塊停車泊位按3戶不少于1個(gè)配建J5地塊建筑高度不超過(guò)27米；J6J7J8規(guī)劃指標(biāo)詮釋屬性區(qū)位屬性處于武漢新區(qū)四新片區(qū)近鄰兩大交通干道距離主城核心區(qū)１５分鐘車程無(wú)公交線路到達(dá)無(wú)大型商場(chǎng)、超市、醫(yī)院、餐飲、金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)學(xué)校等配套城市陌生區(qū),區(qū)域認(rèn)知度及認(rèn)可度極低可通達(dá)性好交通配套、生活配套及其缺失項(xiàng)目屬性規(guī)劃總凈用地面積為306556㎡，約合459.83畝，平均容積率為1.9，規(guī)劃總建筑面積581780.6㎡處于四新未來(lái)縱向景觀軸上；東南向15層以上有江景資源，西南向10層以上有湖景資源；66%的住宅面積不得超過(guò)90平米，J5建筑限高27米規(guī)模大盤外部景觀資源較豐富受規(guī)劃條件及地塊劃分限制，可規(guī)劃產(chǎn)品類型存在局限性項(xiàng)目目界界定定：：陌陌生生區(qū)區(qū)域域高端端大大盤盤項(xiàng)目目界界定定項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略研研究究市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析PART1漢陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析漢陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展?jié)h陽(yáng)陽(yáng)地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展迅迅速速。。從從規(guī)規(guī)模模，，品品質(zhì)質(zhì)，，價(jià)價(jià)格格等等眾眾多多指指標(biāo)標(biāo)已已與與武武昌昌齊齊驅(qū)驅(qū)并并駕駕。。漢漢陽(yáng)陽(yáng)由由四四大大版版塊塊組組成成分分別別是是，，以以鐘鐘家家村村核核心心商商圈圈為為代代表表的的以以高高層層小小規(guī)規(guī)模模高高容容積積率率社社區(qū)區(qū)。。以以王王家家灣灣為為代代表表的的小小高高層層、、高高層層為為主主的的中中等等規(guī)規(guī)模模社社區(qū)區(qū)；；以以沌沌口口開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)為為代代表表的的中中大大型型規(guī)規(guī)模模新新興興居居住住區(qū)區(qū)；；以以蔡蔡甸甸為為代代表表的的大大品品牌牌大大規(guī)規(guī)模模大大型型宜宜居居社社區(qū)區(qū)。。鐘家村版版塊（老老商圈））-王家灣版版塊（新新興商圈圈）-沌口版塊（新新興居住住區(qū)）-蔡甸版塊塊（生態(tài)態(tài)居住區(qū)區(qū)），版版塊的擴(kuò)擴(kuò)張和前移記記述著漢漢陽(yáng)的發(fā)發(fā)展軌跡跡，也講講述著人人們的置置業(yè)軌跡跡。同樣也標(biāo)標(biāo)志著漢漢陽(yáng)區(qū)房房地產(chǎn)已已經(jīng)進(jìn)入入了大盤盤時(shí)代。。住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)向大型化化，規(guī)模模化趨勢(shì)勢(shì)發(fā)展。。市場(chǎng)特征征漢陽(yáng)區(qū)本本月新增增供應(yīng)持持續(xù)低位位運(yùn)行，，成交量量?jī)r(jià)齊齊齊回落，，仍然處處于存量量快速消消化階段段片區(qū)解構(gòu)構(gòu)區(qū)域動(dòng)態(tài)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)個(gè)案表現(xiàn)現(xiàn)武漢地鐵鐵4號(hào)線二期期走向及及站點(diǎn)設(shè)設(shè)置敲定定，年內(nèi)內(nèi)開(kāi)始動(dòng)動(dòng)工人信·漢商銀座座開(kāi)盤——投資型小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品熱銷銷在標(biāo)桿項(xiàng)項(xiàng)目帶動(dòng)動(dòng)下，鐘鐘家村片片區(qū)保持持在一個(gè)個(gè)較高的的成交價(jià)價(jià)格水平平本月鐘家家村、王王家灣、、沌口三三大片區(qū)區(qū)成交量量占比均均衡，鐘鐘家村片片區(qū)成交交價(jià)格下下滑，但但仍處于于高位水水平，其其余片區(qū)區(qū)價(jià)格走走勢(shì)趨穩(wěn)穩(wěn)。漢陽(yáng)區(qū)本本月新增增供應(yīng)持持續(xù)低位位運(yùn)行，，成交量量?jī)r(jià)齊齊齊回落，，仍然處處于存量量快速消消化階段段。市場(chǎng)特征征10月份漢陽(yáng)陽(yáng)區(qū)新增增供應(yīng)量量仍然處處于低位位，且推推出產(chǎn)品品類型單單一，尚尚不能緩緩解目前前供求不不平衡的的矛盾。。人信·漢商銀座座380套市場(chǎng)特征征漢陽(yáng)區(qū)成成交在經(jīng)經(jīng)過(guò)前幾幾月的大大量消化化后，在在未有大大量新增增供應(yīng)的的有效支支撐下，，成交量量回落明明顯，本本月同比比下降17.62%。9月鑫瑞小小城故事事繼續(xù)熱熱銷，目目前整體體去化過(guò)過(guò)半；另另華潤(rùn)置置地中央央公園、、博學(xué)華華府本月月初新推推都有很很好的表表現(xiàn)。市場(chǎng)特征征因鐘家村村板塊高高端項(xiàng)目目成交量量的回落落，漢陽(yáng)陽(yáng)區(qū)10月份成交交價(jià)格出出現(xiàn)下滑滑，同比比9月下降6.64%。而未來(lái)來(lái)11月份有可可能受到到人信·漢商銀座座項(xiàng)目熱熱銷的拉拉動(dòng)，使使區(qū)域成成交價(jià)格格出現(xiàn)小小幅上漲漲。市場(chǎng)特征征漢陽(yáng)區(qū)本本月雖成成交量有有所下滑滑，銷售售去化周周期呈現(xiàn)現(xiàn)小幅的的上漲的的趨勢(shì)，，但因未未來(lái)新增增供應(yīng)入入市有限限，漢陽(yáng)陽(yáng)區(qū)將在在近一段段時(shí)間內(nèi)內(nèi)仍然處處于存量量的快速速消化期期。市場(chǎng)特征征本月漢陽(yáng)陽(yáng)區(qū)首次次改善產(chǎn)產(chǎn)品成為為成交主主力產(chǎn)品品，占整整體成交交量的一一半多，，主要集集中在華華潤(rùn)·中央公園園、君融融天湖、、博學(xué)華華府、新新澳·藍(lán)草坪等等首次改改善產(chǎn)品品的成交交上。11月份將因因人信·漢商銀座座的大量量成交，，使區(qū)域域內(nèi)首次次置業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品的成成交比例例回升。。市場(chǎng)特征征從產(chǎn)品線線來(lái)看，，成交主主力依然然集中在在80-100面積段兩兩房，100-130平米三房房。但相相對(duì)于8、9月份各產(chǎn)產(chǎn)品線成成交量均均有明顯顯的萎縮縮，大部部分樓盤盤都在消消化前期期剩余產(chǎn)產(chǎn)品。市場(chǎng)特征征中心區(qū)改改善型產(chǎn)產(chǎn)品比較較緊俏，，市郊首首置產(chǎn)品品需求旺旺盛。從從存量量結(jié)構(gòu)來(lái)來(lái)看，80-100兩房存量量主要集集中在鐘鐘家村板板塊華潤(rùn)潤(rùn)置地·中央公園園、新長(zhǎng)長(zhǎng)江香榭榭琴臺(tái)項(xiàng)項(xiàng)目上，，而120-130的三房存存量集中中在沌口口板塊。。華潤(rùn)置地地·中央公園園、新長(zhǎng)長(zhǎng)江·香榭琴臺(tái)臺(tái)、博學(xué)學(xué)華府、、新澳藍(lán)藍(lán)草坪海天幸福福小城、、新澳藍(lán)藍(lán)草坪、、君融天天湖、湘湘隆時(shí)代代商業(yè)中中心新長(zhǎng)江·香榭琴臺(tái)臺(tái)、湘隆隆時(shí)代商商業(yè)中心心、博學(xué)學(xué)華府、、人信漢漢商銀座座市場(chǎng)特征征本月漢陽(yáng)陽(yáng)區(qū)首次次置業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格走勢(shì)較較為穩(wěn)定定，而改改善類產(chǎn)產(chǎn)品與高高端產(chǎn)品品的成交交價(jià)格都都出現(xiàn)了了不同幅幅度的下下滑。下下個(gè)月首首置產(chǎn)品品將會(huì)受受到人信信·漢商銀座座銷售價(jià)價(jià)格的拉拉動(dòng)，出出現(xiàn)上升升趨勢(shì)，，而其余余產(chǎn)品線線以繼續(xù)續(xù)消化存存量為主主，成交交價(jià)格將將在小范范圍內(nèi)出出現(xiàn)浮動(dòng)動(dòng)。市場(chǎng)特征征市場(chǎng)特征征綜述區(qū)域十月月份僅有有一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目有新新品推出出，人信信·漢商銀座座項(xiàng)目推推出小戶戶型公寓寓類投資資性產(chǎn)品品，因地地段屬于于區(qū)域中中心，交交通、商商業(yè)配套套優(yōu)勢(shì)明明顯，目目前該產(chǎn)產(chǎn)品在區(qū)區(qū)域內(nèi)較較為稀缺缺，投資資價(jià)值較較高，因因此在開(kāi)開(kāi)盤當(dāng)天天即能取取得去化化87%的銷售成成績(jī)。而而本月內(nèi)內(nèi)僅博學(xué)學(xué)華府、、小城故故事、君君融天湖湖等中低低價(jià)位的的樓盤去去化表現(xiàn)現(xiàn)較好外外，大部部分樓盤盤的成交交量均有有所下降降，在沒(méi)沒(méi)有大體體量新增增供應(yīng)放放量的刺刺激下，，區(qū)域整整體成交交量呈現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)下下滑的態(tài)態(tài)勢(shì)。目前漢陽(yáng)陽(yáng)區(qū)后期期新增供供應(yīng)將主主要集中中在中高高端產(chǎn)品品，且推推盤量不不會(huì)很大大，對(duì)市市場(chǎng)主流流產(chǎn)品并并不會(huì)造造成太大大影響，，而大部部分樓盤盤逐步進(jìn)進(jìn)入剩余余存量消消化期，，營(yíng)銷節(jié)節(jié)奏將放放緩，成成交量將將不會(huì)再再出現(xiàn)大大幅提升升的可能能性。6-9月份區(qū)域域成交價(jià)價(jià)格上漲漲趨勢(shì)明明顯，而而10月份因高高價(jià)位項(xiàng)項(xiàng)目成交交量下滑滑，使得得區(qū)域成成交價(jià)格格回落。。在未來(lái)來(lái)11、12月份市場(chǎng)場(chǎng)上以存存量銷售售的項(xiàng)目目銷售價(jià)價(jià)格調(diào)整整可能性性不大，，對(duì)整體體成交均均價(jià)的影影響主要要集中在在即將新新推的一一批中高高端產(chǎn)品品上，尚尚存有一一定上調(diào)調(diào)空間，，預(yù)計(jì)將將會(huì)小幅幅拉動(dòng)區(qū)區(qū)域成交交價(jià)格，，保持在在一個(gè)相相對(duì)平穩(wěn)穩(wěn)的階段段。本月鐘家家村、王王家灣、、沌口三三大片區(qū)區(qū)成交量量占比均均衡，鐘鐘家村片片區(qū)成交交價(jià)格下下滑，但但仍處于于高位水水平，其其余片區(qū)區(qū)價(jià)格走走勢(shì)趨穩(wěn)穩(wěn)。片區(qū)解構(gòu)構(gòu)本于成交交基本平平均分布布在鐘家家村、王王家灣、、沌口三三大板塊塊。本月華潤(rùn)潤(rùn)置地中中央公園園、錦合合天地等等項(xiàng)目支支撐了鐘鐘家村成成交量的的穩(wěn)定地地位；鑫鑫瑞小城城故事仍仍為王家家灣片區(qū)區(qū)明星樓樓盤；博博學(xué)華府府、君融融天湖項(xiàng)項(xiàng)目的持持續(xù)熱銷銷擴(kuò)大了了沌口片片區(qū)的成成交占比比。后市市鑫瑞小小城故事事進(jìn)入尾尾盤，王王家灣片片區(qū)成交交將會(huì)縮縮量；而而鐘家村村片區(qū)人人信·漢商銀座座、世茂茂錦繡長(zhǎng)長(zhǎng)江、華華潤(rùn)中央央公園的的加推，，在價(jià)格格理性增增長(zhǎng)的前前提下，，后市成成交會(huì)放放量而與與沌口片片區(qū)分庭庭抗衡。。片區(qū)解構(gòu)構(gòu)鐘家村片片區(qū)價(jià)格格因高端端項(xiàng)目成成交量回回落而被被大幅拉拉低，但但仍處于于一個(gè)較較高的水水平，沌沌口、王王家灣及及四新片片區(qū)價(jià)格格變化幅幅度較小小。片區(qū)2009年10月2007年11月差距歷史高點(diǎn)差距沌口44044938-10.81%5486-19.72%王家灣53765734-6.24%6412-16.16%四新45575514-17.36%鐘家村66756951-3.97%8088-17.47%片區(qū)解構(gòu)構(gòu)漢陽(yáng)區(qū)本本月80-100平米兩房房依然是是成交典典型產(chǎn)品品，成交交主要集集中在鐘鐘家村與與沌口片片區(qū)。近近幾月鐘鐘家村片片區(qū)受中中央公園園持續(xù)熱熱銷影響響，價(jià)格格提升迅迅速，而而其他片片區(qū)在一一定程度度上保持持趨穩(wěn)態(tài)態(tài)勢(shì)。片區(qū)解構(gòu)構(gòu)漢陽(yáng)各片區(qū)區(qū)80-100平方米兩房房存量，主主要集中在在王家灣片片區(qū)的國(guó)信信馨園、新新奧藍(lán)草坪坪以及沌口口板塊的博博學(xué)華府、、君融天湖湖項(xiàng)目上，，另外，鐘鐘家村板塊塊該類型產(chǎn)產(chǎn)品成交主主力僅集中中在中央公公園項(xiàng)目上上，未來(lái)價(jià)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)勢(shì)。片區(qū)解構(gòu)漢陽(yáng)本月120-140平米三房成成交主要分分布在鐘家家村片區(qū)和和沌口片區(qū)區(qū)。隨著米米蘭小鎮(zhèn)等等項(xiàng)目銷售售陸續(xù)售罄罄，市郊板板塊的占比比逐漸下降降。價(jià)格方方面，鐘家家村片區(qū)受受中央公園園調(diào)價(jià)拉動(dòng)動(dòng)價(jià)格提升升迅速，而而其他片區(qū)區(qū)則受個(gè)別別項(xiàng)目集中中成交影響響，價(jià)格雖雖有浮動(dòng)，，大體上相相對(duì)較穩(wěn)。。片區(qū)解構(gòu)漢陽(yáng)120-140平方米三房房存量主要要集中在沌沌口片區(qū)海海天幸福小小城（2期）和湘隆隆時(shí)代商業(yè)業(yè)中心和王王家灣片區(qū)區(qū)新奧藍(lán)草草坪以及即即將開(kāi)盤的的水墨清華華，鐘家村村片區(qū)該產(chǎn)產(chǎn)品去化速速度較快，，存量不大大，并且短短期內(nèi)新增增供應(yīng)斷檔檔，未來(lái)該該產(chǎn)品成交交主力還將將集中在市市郊。片區(qū)解構(gòu)鐘家村片區(qū)區(qū)成交總價(jià)價(jià)主要集中中在50-90萬(wàn)的范圍內(nèi)內(nèi)，100萬(wàn)以上高總總價(jià)的產(chǎn)品品成交也基基本在鐘家家村片區(qū)。。王家灣片片區(qū)成交主主要集中在在30-70萬(wàn)的水平，，沌口片區(qū)區(qū)成交總價(jià)價(jià)又略低，，主力成交交水平在50萬(wàn)以內(nèi)。片區(qū)解構(gòu)武漢地鐵4號(hào)線二期走走向及站點(diǎn)點(diǎn)設(shè)置敲定定，年內(nèi)開(kāi)開(kāi)始動(dòng)工區(qū)域動(dòng)態(tài)漢陽(yáng)：“地地鐵時(shí)代””的到來(lái)2004年，短短10公里長(zhǎng)的輕輕軌在漢口口通車，將將武漢帶入入地鐵時(shí)代代。隨后陸陸續(xù)開(kāi)建的的1號(hào)線二期、、2號(hào)線一期、、4號(hào)線一期把把武昌、漢漢口連成一一體，獨(dú)缺缺漢陽(yáng)。而今年，漢漢陽(yáng)區(qū)將同同步上馬兩兩條地鐵線線，年內(nèi)將將開(kāi)工建設(shè)設(shè)地鐵3號(hào)線一期漢漢陽(yáng)段和地地鐵4號(hào)線二期工工程。武漢地鐵4號(hào)線二期工工程線路具具體走向、、站點(diǎn)設(shè)置置等已基本本敲定，10月14日起面向社社會(huì)公示該該項(xiàng)目概況況、環(huán)境影影響，征求求公眾意見(jiàn)見(jiàn)。10月22日開(kāi)始施工工招標(biāo)，年年內(nèi)也將展展開(kāi)施工。。今年擬開(kāi)工工建設(shè)的地地鐵3號(hào)線一期和和4號(hào)線二期工工程，總投投資需求為為239億元。區(qū)域動(dòng)態(tài)漢陽(yáng)：地鐵鐵3號(hào)線軌道交通三三號(hào)線一期期工程：起于漢口三三金潭，經(jīng)經(jīng)二七路、、發(fā)展大道道、解放大大道過(guò)漢西西路口，穿穿越漢江至至王家灣、、武漢體育育中心，到到達(dá)終點(diǎn)沌沌陽(yáng)大道。。線路全長(zhǎng)長(zhǎng)約28.3公里，跨漢漢江段長(zhǎng)600米。線路除除車輛段、、車場(chǎng)及出出入段線為為地面線外外，其它均均為地下隧隧道。根據(jù)遠(yuǎn)期規(guī)規(guī)劃，3號(hào)線二期工工程起點(diǎn)將將向蔡甸、、漢南延伸伸，漢口端端經(jīng)建設(shè)大大道延伸，，可連通后后湖地區(qū)，，終到三金金潭，將是是武漢市線線路最長(zhǎng)、、行經(jīng)行政政區(qū)最多的的軌道交通通線。區(qū)域動(dòng)態(tài)4號(hào)線二期工工程從漢陽(yáng)陽(yáng)黃金口站站至武昌首首義路站，，線路全長(zhǎng)長(zhǎng)16.85公里，其中中高架線3.2公里，敞開(kāi)開(kāi)段0.15公里，地下下線13.50公里，設(shè)站站13座。其中，，高架站有有黃金口站站、孟家鋪鋪站，地下下站分別為為永安堂站站、玫瑰苑苑站、王家家灣站、十十里鋪站、、七里廟站站、五里墩墩站、漢陽(yáng)陽(yáng)火車站、、鐘家村站站、攔江路路站、復(fù)興興路站和首首義路站。。4號(hào)線二期工工程線路走走向?yàn)椋簭膹狞S金口工工業(yè)園附近近向東跨琴琴斷口小河河、三環(huán)線線孟家鋪立立交，沿漢漢陽(yáng)大道向向東，過(guò)孟孟家鋪站后后轉(zhuǎn)為地下下，過(guò)永安安堂、玫瑰瑰苑、王家家灣、十里里鋪、七里里廟、五里里墩、五琴琴路，向北北偏轉(zhuǎn)穿老老漢陽(yáng)火車車站，線路路下穿京廣廣鐵路和琴琴臺(tái)路，經(jīng)經(jīng)過(guò)琴臺(tái)公公園，從閩閩東國(guó)際東東側(cè)轉(zhuǎn)入鸚鸚鵡大道向向南前行，，過(guò)翠微路路后轉(zhuǎn)向東東沿腰路堤堤路前行，，然后下穿穿長(zhǎng)江，沿沿紫陽(yáng)路前前行，過(guò)首首義路后至至設(shè)計(jì)終點(diǎn)點(diǎn)。地鐵4號(hào)線二期擬擬于今年底底開(kāi)工建設(shè)設(shè)，預(yù)計(jì)2015年通車。列列車最高運(yùn)運(yùn)行時(shí)速為為80公里，平均均時(shí)速≥35公里。初期期全日開(kāi)行行列車139對(duì)，全日客客運(yùn)總量預(yù)預(yù)計(jì)為69.4萬(wàn)人次。漢陽(yáng)：地鐵鐵4號(hào)線二二期區(qū)域動(dòng)動(dòng)態(tài)對(duì)片區(qū)區(qū)的影影響武漢地地鐵3號(hào)線和和4號(hào)線的的規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)把漢漢陽(yáng)與與漢口口、武武昌連連線貫貫通，，改變變了漢漢陽(yáng)區(qū)區(qū)域無(wú)無(wú)軌道道交通通的格格局，，大大大提升升了區(qū)區(qū)域的的地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值。隨著地地鐵項(xiàng)項(xiàng)目的的啟動(dòng)動(dòng)，人人們開(kāi)開(kāi)始重重新審審視漢漢陽(yáng)的的居住住價(jià)值值，其其臨湖湖、親親水、、濱江江、低低價(jià)等等優(yōu)勢(shì)勢(shì)進(jìn)一一步彰彰顯。。兩條地地鐵的的開(kāi)建建，跨跨越了了漢陽(yáng)陽(yáng)的老老城區(qū)區(qū)、新新區(qū)和和開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，，形成成一條條明晰晰的經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶帶，將將會(huì)引引起一一系列列的連連鎖反反應(yīng)。。加之之漢陽(yáng)陽(yáng)有長(zhǎng)長(zhǎng)江、、漢江江和月月湖等等景觀觀支撐撐，土土地資資源比比較豐豐富，，必將將吸引引不少少武昌昌、漢漢口的的過(guò)江江客前前來(lái)購(gòu)購(gòu)房，，漢陽(yáng)陽(yáng)樓市市也將將快速速進(jìn)入入武漢漢中心心區(qū)域域樓盤盤的發(fā)發(fā)展行行列。。區(qū)域動(dòng)動(dòng)態(tài)在標(biāo)桿桿項(xiàng)目目帶動(dòng)動(dòng)下，，鐘家家村片片區(qū)保保持在在一個(gè)個(gè)較高高的成成交價(jià)價(jià)格水水平競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)鐘家村村片區(qū)區(qū)與漢漢口中中心區(qū)區(qū)的成成交量量差異異明顯顯，主主要是是由于于新增增供應(yīng)應(yīng)以及及可售售房源源多少少不同同引起起的。。另外外，鐘鐘家村村板塊塊09年伊始始，區(qū)區(qū)域兩兩標(biāo)桿桿項(xiàng)目目交替替放量量，該該板塊塊價(jià)格格逐步步推高高。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)10月，小小城故故事、、博學(xué)學(xué)華府府、君君融天天湖等等項(xiàng)目目以低低價(jià)銷銷售的的策略略，保保持著著較高高的成成交量量。而而華潤(rùn)潤(rùn)·中央公公園與與世茂茂錦繡繡長(zhǎng)江江的成成交價(jià)價(jià)格仍仍然處處于區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的領(lǐng)領(lǐng)先水水平。。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)標(biāo)桿項(xiàng)項(xiàng)目——世茂·錦繡長(zhǎng)長(zhǎng)江、、華潤(rùn)潤(rùn)·中央公公園本月區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)兩個(gè)個(gè)高端端項(xiàng)目目成交交量均均有大大幅回回落，，以消消化剩剩余存存量為為主，，成交交價(jià)格格均在在80000元/平米以上，拉拉動(dòng)了鐘家村村片區(qū)成交價(jià)價(jià)格，保持在在一個(gè)7000元/平米以上的較較高水平。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)世茂·錦繡長(zhǎng)江剩余余存量非常少少，后期將加加推新新品。。該項(xiàng)目90-110平米以及160平米以上的大大戶型去化情情況均比較好好。華潤(rùn)·中央公園主要要成交集中在在90-100平米兩房。兩兩個(gè)項(xiàng)目的60-70平米的小戶型型產(chǎn)品去化速速度均比較快快。華潤(rùn)·中央公園剩余余存量主要集集中在90-100平米的兩房常常規(guī)產(chǎn)品，銷銷售壓力并不不大。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)恒大綠洲與世世茂·錦繡長(zhǎng)江報(bào)廣廣十月報(bào)廣投投放力度在漢漢陽(yáng)區(qū)最大，，其次為人信信·漢商銀座。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)媒體投放明星星樓盤廣告版版面情況恒恒大綠洲一直直保持著較高高的媒體的曝曝光率，而人人信·漢商銀座與世世茂·錦繡長(zhǎng)江因開(kāi)開(kāi)盤與加推預(yù)預(yù)熱宣傳，也也加大了廣告告的投放力度度。世茂·錦繡長(zhǎng)江10月平面廣告樓盤名稱廣告內(nèi)容世茂·錦繡長(zhǎng)江3號(hào)觀江宅邸全新上市恒大綠洲升級(jí)版全明全景精致洋房，送1200元/平米豪裝，本周認(rèn)購(gòu)特享95折人信·漢商銀座人信漢商銀座瞰江精裝公寓10月18日盛大開(kāi)盤人信·漢商銀座10月平面廣告競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)新增供應(yīng)為投投資小戶型產(chǎn)產(chǎn)品：

人信信·漢商銀座——精裝修酒店式式公寓個(gè)案表現(xiàn)銷售情況：10月18日首次開(kāi)盤，，本次推出380套，當(dāng)日銷售售約270套，銷售均價(jià)價(jià)9000元/平米，開(kāi)盤銷銷售率為71%；人信·漢商銀銀座個(gè)案表現(xiàn)新推戶型配比比：戶型面積推出套數(shù)比例成交單價(jià)銷售套數(shù)以售比1*1*143-58380100%900027071%新推戶型設(shè)計(jì)計(jì)：D3戶型，55-60平米D6戶型，45-50平米個(gè)案表現(xiàn)新澳藍(lán)草坪近近期推案節(jié)奏奏時(shí)間營(yíng)銷價(jià)格說(shuō)明2009-10-18首次推出酒店式公寓產(chǎn)品9000元/平米（精裝修）推出380，銷售270套，開(kāi)盤銷售率為71%開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)客戶有序認(rèn)購(gòu)購(gòu)個(gè)案表現(xiàn)漢陽(yáng)片區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)分析總結(jié)結(jié)論一：從供求比看，，漢陽(yáng)片區(qū)市市場(chǎng)總體呈現(xiàn)現(xiàn)供不應(yīng)求的的趨勢(shì)結(jié)論二：結(jié)論三：從價(jià)格趨勢(shì)看看，漢陽(yáng)片區(qū)區(qū)市場(chǎng)價(jià)格持持續(xù)增長(zhǎng)市場(chǎng)供應(yīng)量少少，需求量大大，預(yù)計(jì)后續(xù)續(xù)市場(chǎng)價(jià)漲量量跌區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析析PART2潛在競(jìng)爭(zhēng)板塊塊分析——主要從有一定定地緣影響力力和資源角度度選取了漢陽(yáng)陽(yáng)臨湖及金銀銀湖板塊墨水湖三角湖北太子湖知音湖后官湖南國(guó)明珠水墨甲秀水墨清華中恒云天國(guó)際花園金色港灣大洋彼岸千年美麗東方夏威夷板塊一：漢陽(yáng)陽(yáng)臨湖板塊三大板塊：墨水湖板塊太子湖及三角角湖板塊后官湖及知音音湖板塊金橋太子湖1號(hào)區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)方）占地面積（萬(wàn)方）綠化率容積率墨水湖南國(guó)明珠704740%1.4水墨甲秀4.32.935%1.4水墨清華6.97.836%1.2北太子湖金太子湖1號(hào)8.56.037.6%1.9三角湖中恒云天國(guó)際花園215.335%3.33金色港灣101340%1.1后官湖、知音湖東方夏威夷6.73.535%0.8大洋彼岸112060%0.56人信千年美麗203340%0.68官湖郡1.30.661.2%2.1漢陽(yáng)臨湖板塊塊：規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)容積率小于1的項(xiàng)目集中在在后官湖、知知音湖版塊項(xiàng)目分別是東東方夏威夷0.8、大洋彼岸0.56、人信千年美美麗0.68項(xiàng)目名稱獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅洋房多層高層墨水湖南國(guó)明珠√水墨甲秀√√水墨清華√√北太子湖金太子湖1號(hào)√√三角湖中恒云天國(guó)際√金色港灣√√√√后官湖、知音湖東方夏威夷√√√大洋彼岸√√人信千年美麗√√√官湖郡√√墨水湖板塊的的物業(yè)形態(tài)是是聯(lián)排別墅、、高層、多層層為主北太子湖板塊塊的物業(yè)形態(tài)態(tài)是聯(lián)排、高高層為主三角湖板塊的的物業(yè)形態(tài)是是獨(dú)別、聯(lián)排排、洋房及高高層為主后官湖、知音音湖板塊的物物業(yè)形態(tài)主要要以獨(dú)別、聯(lián)聯(lián)排、洋房為為主漢陽(yáng)臨湖板塊塊：物業(yè)組合合(單位:㎡)項(xiàng)目名稱獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅洋房多層高層墨水湖南國(guó)明珠---138-153181-194-水墨甲秀-196-400--59-210水墨清華----130-170北太子湖金太子湖1號(hào)-280-350---三角湖中恒云天國(guó)際----81.19-89.16120.86-122.08金色港灣370311126-80后官湖、知音湖東方夏威夷-230300-33086-106--大洋彼岸312240-245---人信千年美麗300-320203-23060-105--官湖郡-198-350--88-137獨(dú)立別墅300-370㎡聯(lián)排別墅集中中在200-245㎡、300-350㎡花園洋房86-105㎡多層主要來(lái)自自南國(guó)明珠138-153㎡181-194㎡㎡高層的供應(yīng)面面積段主要在在80-89㎡㎡、120-170㎡漢陽(yáng)臨湖板塊塊：面積區(qū)間間單位:元/㎡項(xiàng)目名稱獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅洋房多層高層墨水湖南國(guó)明珠---5400-水墨甲秀-9150---水墨清華9月底開(kāi)盤北太子湖金太子湖1號(hào)-9900---三角湖中恒云天國(guó)際花園----4800金色港灣11000108005500-4600后官湖、知音湖東方夏威夷1200055003500--大洋彼岸150005900---人信千年美麗1100052003500--官湖郡-9000--4500獨(dú)立別墅均價(jià)價(jià)在11000-15000元/㎡區(qū)間，總價(jià)在在330萬(wàn)以上聯(lián)排別墅均價(jià)價(jià)在5200-9900元/㎡區(qū)間，總價(jià)在在106-346萬(wàn)之間花園洋房市場(chǎng)場(chǎng)集中供應(yīng)為為后官湖知音音湖片，洋房房均價(jià)為3500元，總價(jià)在21-37萬(wàn)多層的供應(yīng)主主要來(lái)自南國(guó)國(guó)明珠，均價(jià)價(jià)5400元/㎡，總價(jià)在75萬(wàn)以上高層均價(jià)在4600-4800元/㎡，總價(jià)在36-59萬(wàn)元之間漢陽(yáng)臨湖板塊塊：成交均價(jià)價(jià)產(chǎn)品面積段（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）獨(dú)立別墅300-37011000-15000330以上聯(lián)排別墅200-245300-3505200-9900106-346洋房6086-105350021-37多層138-153181-194540075以上高層80-89120-1704600-480036-59產(chǎn)品面積段（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）獨(dú)立別墅180-30011000-15000330以下聯(lián)排別墅245-3005200-9900127-297洋房100以上350035以上多層153-181540082-97高層89-1204600-480040-57市場(chǎng)基礎(chǔ)市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)空白點(diǎn)：：獨(dú)立別墅：面面積在300平米以下總價(jià)價(jià)在330萬(wàn)以下性價(jià)比比高的產(chǎn)品花園洋房：面面積在100平米以上總價(jià)價(jià)在35萬(wàn)以上的改善善型產(chǎn)品漢陽(yáng)臨湖板塊塊：市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)從價(jià)格區(qū)間，，市場(chǎng)上獨(dú)立立別墅總價(jià)在在300萬(wàn)以上，缺少性價(jià)比高高的產(chǎn)品從面積供給，，市場(chǎng)上250平米以下的別別墅，以及100平米以上的花花園洋房供給給量小從物業(yè)形態(tài)看看，區(qū)域主要要以獨(dú)立別墅墅、聯(lián)排別墅墅花園洋房為主主結(jié)論一：結(jié)論二：結(jié)論三：漢陽(yáng)臨湖板塊塊：小結(jié)金銀湖區(qū)域市市場(chǎng)分析類比片區(qū)：區(qū)域概況東西湖區(qū)發(fā)展展規(guī)劃——三城一新泛金銀湖生態(tài)態(tài)新城（用地面積77.7平方公里）吳家山新城（用地面積48平方公里）新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展區(qū)臺(tái)商產(chǎn)業(yè)新城（現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)）重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域域主流住宅區(qū)泛金銀湖生態(tài)態(tài)新城——數(shù)字解讀中環(huán)線區(qū)位、生態(tài)是是金銀湖的兩兩大賣點(diǎn)，極極大的提升了了區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值用地面積：約約78平方公里區(qū)位：位于主主城西北部，，南鄰中環(huán)線線，北接天河河機(jī)場(chǎng)，包括括金銀湖、金金銀潭、常青青花園和中環(huán)環(huán)線以南部分分地區(qū)生態(tài)資源：水水域面積1.2萬(wàn)畝，湖岸線線長(zhǎng)4.2萬(wàn)米人口：約7萬(wàn)人房地產(chǎn)規(guī)模：：約1000萬(wàn)平方米建立時(shí)間：2009年9月12日位置：沿海賽賽洛城北大附附中旁占地：6000平方米首批線路：737路、621路金銀湖公交總總站啟用片片區(qū)公共交交通日益完善善最新規(guī)劃利好好——公交總站市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況——量?jī)r(jià)走勢(shì)成交量升價(jià)跌跌，占全市成成交比重上升升，價(jià)格波動(dòng)動(dòng)主要由于成成交結(jié)構(gòu)的影影響市場(chǎng)情況——存量走勢(shì)區(qū)域整體存量量較大，去化化壓力明顯，，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)情況——成交結(jié)構(gòu)120平米以下首置置、首改產(chǎn)品品為區(qū)域主力力市場(chǎng)情況——存量結(jié)構(gòu)存量面積主要要集中80-100m2，120-140m2，150m2以上區(qū)域樓盤情況況分析環(huán)湖西板塊門戶板塊主要物業(yè)形態(tài)態(tài)：多層、花花園洋房、別別墅主力戶型：80-96、120-150，170-260㎡均價(jià)：4550元/㎡主要賣點(diǎn)：生生態(tài)、湖景、、低價(jià)主要物業(yè)形態(tài)態(tài)：小高層、、花園洋房主力戶型：74-140㎡均價(jià)：4000元/㎡主要賣點(diǎn)：生生態(tài)、湖景、、性價(jià)比主要物業(yè)形態(tài)態(tài)：多層、花花園洋房、別別墅主力戶型：90-110、130-140，180-247㎡均價(jià)：5400元/㎡主要賣點(diǎn)：交交通、生態(tài)、、湖景、建筑筑品質(zhì)環(huán)湖東板塊金銀湖板塊：：市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)板塊塊之樓盤分布布環(huán)湖路萬(wàn)科西半島水印桃源恒大城泰躍金河戀湖家園5期沿海賽洛城金珠港灣2期升華現(xiàn)代城銀湖御園銀湖翡翠高爾夫城市花花園萬(wàn)科四季花城城翠堤春曉格林春岸本案順馳泊林金山山大大道道三環(huán)線環(huán)湖二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)湖西西板板塊塊一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)湖東東板板塊塊三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)門戶板塊金湖天地金湖美景在售項(xiàng)目潛在項(xiàng)目金銀湖別墅南京21世紀(jì)項(xiàng)目環(huán)湖西板塊門戶板塊客戶職業(yè)：周周邊拆遷戶、、三鎮(zhèn)普通職職員購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)：：性價(jià)比、配配套、舒適性性置業(yè)目的：首首置首改兼?zhèn)鋫淇蛻袈殬I(yè)：小小私營(yíng)業(yè)主、、教師、三鎮(zhèn)鎮(zhèn)普通職員購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)：：舒適性、性性價(jià)比、配套套置業(yè)目的：首首置首改兼?zhèn)鋫淇蛻袈殬I(yè)：大大型企業(yè)中高高層、常青周周邊私營(yíng)老板板等購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)：：小區(qū)環(huán)境、、建筑品質(zhì)、、自然景觀，，生活配套置業(yè)目的：再再改、多次改改善、第二居居所環(huán)湖東板塊金銀湖板塊：：客層由于本項(xiàng)目物物業(yè)類型分別別為：綜合型型社區(qū)，將會(huì)會(huì)擁有不同的的產(chǎn)品，因此此下面我們將將對(duì)片區(qū)內(nèi)別別墅、花園洋洋房、高層產(chǎn)產(chǎn)品的全產(chǎn)品品線進(jìn)行研究究…區(qū)域別墅市場(chǎng)場(chǎng)情況環(huán)湖路金山山大大道道三環(huán)線環(huán)湖金銀湖別墅銀湖翡翠未來(lái)供應(yīng)量：：21007開(kāi)盤時(shí)間：2008.6未來(lái)供應(yīng)量：：待定加推時(shí)間：2010年高爾夫城市花園未來(lái)供應(yīng)量：：2458加推時(shí)間：2010年沿海賽洛城未來(lái)供應(yīng)量：：16450開(kāi)盤時(shí)間：2009.8金地格林春岸岸未來(lái)供應(yīng)量：：待定推出時(shí)間：3期推出具體時(shí)間待定定金珠港灣未來(lái)供應(yīng)量：：27060開(kāi)盤時(shí)間：2004.11銀湖翡翠未來(lái)供應(yīng)量：：3套銷售情況：內(nèi)內(nèi)部消化區(qū)域別墅市場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)板塊品牌牌高端別墅去去化情況稍好好；中端別墅存量量大，去化周周期長(zhǎng)，市場(chǎng)場(chǎng)接受度低；；競(jìng)爭(zhēng)板塊存量量約為7萬(wàn)方，未來(lái)另另有格林春岸岸、銀湖翡翠翠等加推，中中低端存存量別墅存在在一定銷售壓壓力；本項(xiàng)目別墅產(chǎn)產(chǎn)品面積較小小，贈(zèng)送面積積多，有一定定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力。環(huán)湖路金山山大大道道三環(huán)線環(huán)湖水印桃源未來(lái)供應(yīng)量：：14820開(kāi)盤時(shí)間：2007.3恒大城未來(lái)供應(yīng)量：：6721.66二期加推時(shí)間間：2009.12金湖美景未來(lái)供應(yīng)量：：待定預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間間：2010區(qū)域花園洋房房市場(chǎng)情況南京21世紀(jì)項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)量：：50000左右預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間間：2010區(qū)域花園洋房房市場(chǎng)小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)板塊花園園洋房放量較較小，產(chǎn)品稀稀缺；花園洋房集中中在環(huán)湖板塊塊，臨近本案案；洋房產(chǎn)品以消消化水印桃源源存量為主，，未來(lái)供應(yīng)量量較小。環(huán)路水印桃源恒大城泰躍金河戀湖家園5期沿海賽洛城金珠港灣2期銀湖御園銀湖翡翠高爾夫城市花花園翠堤春曉格林春岸順馳泊林金山山大大道道三環(huán)線環(huán)湖金湖天地金湖美景區(qū)域高層市場(chǎng)場(chǎng)情況競(jìng)爭(zhēng)板塊高層層鋪天蓋地，，同質(zhì)化嚴(yán)重重，競(jìng)爭(zhēng)激烈烈競(jìng)爭(zhēng)板塊高層層未來(lái)供應(yīng)量量約130萬(wàn)平方米，銷銷售壓力較大大區(qū)域高層市場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)金銀湖板塊：：小結(jié)金銀湖板塊是是目前武漢市市，尤其是漢漢口區(qū)域“富富人”享受型型置業(yè)首選；；雖然近年發(fā)展展過(guò)程中，由由于中心區(qū)房房?jī)r(jià)擠壓來(lái)部部分相當(dāng)部分分的“首置””人群，但在在資源和交通通均好的”門門戶板塊“依依然有一批代代表了較高品品質(zhì)的高端樓樓盤，也成為為金銀湖板塊塊項(xiàng)目的標(biāo)桿桿代表；從市場(chǎng)表現(xiàn)看看，有相當(dāng)部部分的大型企企業(yè)中高層、、私營(yíng)業(yè)主成成為區(qū)域高端端項(xiàng)目去化主主體，也是四四新項(xiàng)目未來(lái)來(lái)爭(zhēng)取方向；；除部分對(duì)企業(yè)業(yè)品牌的追隨隨者外，這類類客戶的購(gòu)房房關(guān)注點(diǎn)主要要集中在：交交通便捷度、、小區(qū)環(huán)境、、建筑品質(zhì)、、自然景觀和和生活配套方方面?？蛻粜枨蠓治鑫黾岸ㄎ籔ART39090武漢高密產(chǎn)品品客戶分析9191高密產(chǎn)品客戶戶社會(huì)特征企業(yè)單位三次置業(yè)二次置業(yè)首次置業(yè)多次置業(yè)（三次以上）置業(yè)經(jīng)驗(yàn)9292職業(yè)高密產(chǎn)品客戶戶社會(huì)特征9393社會(huì)特征：年齡集中在28-35歲，受教育水水平較高大專專以上學(xué)歷，，喜歡朋友聚聚會(huì)、上網(wǎng)/電玩。接近一半的受受訪者有1輛輛私家車，有兩次經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的占52.3%，投資資途徑為房產(chǎn)產(chǎn)和股票。家庭結(jié)構(gòu)上多多為三口之家家,并且大多處于初婚婚或者學(xué)齡前前兒童型家庭庭階段，家庭年收入在在10-15萬(wàn)元。高密產(chǎn)品客戶戶社會(huì)及小結(jié)結(jié)94941、絕大部分分受訪者的購(gòu)購(gòu)房用途為自自住，占比達(dá)達(dá)86.3%；單純投資資用途的客戶戶僅為13%.2、受訪者的的購(gòu)買因素排排名前三位的的是：一個(gè)更更好的社區(qū)環(huán)環(huán)境和有一個(gè)個(gè)好的社區(qū)生生活配套以及及擴(kuò)大住房面面積、自然環(huán)境高密產(chǎn)品客戶戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)9595高密產(chǎn)品客戶戶對(duì)漢陽(yáng)四新新區(qū)域價(jià)值認(rèn)認(rèn)識(shí)受訪者中認(rèn)為為四新片區(qū)居居住環(huán)境一般般的人數(shù)近4成，有37.98%的受訪者認(rèn)為為四新區(qū)域的的居住環(huán)境較較好或很好。。受訪者中認(rèn)為為四新片區(qū)升升值空間一般般人超過(guò)4成，預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)有很大升值值潛力的占28.57%。9696高密產(chǎn)品客戶戶購(gòu)買特征及及區(qū)域認(rèn)知小小結(jié)置業(yè)驅(qū)動(dòng)及區(qū)區(qū)域認(rèn)知小結(jié)結(jié)：絕大多數(shù)受訪訪者表示再次次置業(yè)以自住為主，或者兼顧投投資功能，單單純投資的比比例為13.2%；購(gòu)房主要原因因是需要更好的社區(qū)自自然環(huán)境、生生活配套或者者是擴(kuò)大住房房面積，首改特特征或再再改性需需求較為為明顯；；對(duì)四新片片區(qū)的認(rèn)認(rèn)知普遍遍認(rèn)為現(xiàn)階段居居住環(huán)境境一般，只有27.69%的的人認(rèn)為為較好；；但是對(duì)對(duì)于區(qū)域域發(fā)展?jié)摿ατ幸欢ǘǖ恼J(rèn)可可度。但是經(jīng)經(jīng)過(guò)調(diào)查查員對(duì)四四新規(guī)劃劃的介紹紹，受訪訪者的對(duì)對(duì)區(qū)域的的接受率率會(huì)有所所提高。。9797高密產(chǎn)品品客戶購(gòu)購(gòu)房?jī)A向向分析9898定量客戶戶購(gòu)房?jī)A傾向小結(jié)結(jié)購(gòu)買區(qū)域域選擇因因素排序序分析中中，交通便利利占比最最高（這里主主要指的的公共交交通），，并且大大大超過(guò)過(guò)其他因因素，其其次是商商業(yè)生活活配套和和區(qū)域工工作生活活環(huán)境的的熟悉，，因此建建議在項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)初期就就應(yīng)該將將公共交通通問(wèn)題予以以解決，，同時(shí)在在示范區(qū)內(nèi)內(nèi)考慮商商業(yè)的情情景展示示，以降低低客戶對(duì)對(duì)本片區(qū)區(qū)的抗性性；購(gòu)購(gòu)買買住宅主主要考慮慮戶型設(shè)計(jì)計(jì)，因此戶型型設(shè)計(jì)方方面以實(shí)用為原原則，同時(shí)考考慮適當(dāng)當(dāng)面積贈(zèng)贈(zèng)送；如如參考可封封成房間間的花園園陽(yáng)臺(tái)的的贈(zèng)送面面積及在在兩層高高的空中中花園和和可搭建建的兩層層高客廳廳或餐廳廳的方式式；購(gòu)購(gòu)買買物業(yè)選選擇上中中高層物物業(yè)和小小高層物物業(yè)占比比大，被被選率均均超過(guò)1/3，其次是是花園洋洋房；但但是考慮慮到容積積率貢獻(xiàn)獻(xiàn)度和溢溢價(jià)能力力，不建建議在本本項(xiàng)目做做小高層層產(chǎn)品；；面積段段選擇集集中在70-150平米。高密產(chǎn)品品客戶購(gòu)購(gòu)房?jī)A向向及小結(jié)結(jié)99高密產(chǎn)品品客戶產(chǎn)產(chǎn)品需求求——住住宅單體體實(shí)用面積積選擇在在71-150平米為為主，戶戶型集中中在兩房房?jī)蓮d一一衛(wèi)和三三房?jī)蓮d廳兩衛(wèi)上上；拼接戶型型的接受受度較低低，接受受拼接的的面積也也集中在在120平米的的方式。。近六成受受訪者表表示不接接受經(jīng)裝裝修交房房，選擇擇精裝交交樓的受受訪者中中選擇部部分精裝裝和全部部精裝的的比例相相當(dāng)，其其全部精精裝比例例略高。。100100高密產(chǎn)品品客戶產(chǎn)產(chǎn)品需求求——景景觀和建建筑風(fēng)格格受訪者非非常注重重住房的的朝向超超過(guò)，6成受訪訪者表示示房子一一定要有有好的朝朝向，而而景觀需需求雖然然重要但但較為弱弱化，并并不是消消費(fèi)者關(guān)關(guān)注的重重點(diǎn)；不同置業(yè)業(yè)需求的的受訪者者對(duì)景觀觀主題的的要求較較為一致致，認(rèn)為為以樹(shù)木木、草地地、園藝藝綠化為為主題的的園林景景觀較好好；101101大型綜合合超市、、菜市場(chǎng)場(chǎng)（或凈凈菜市場(chǎng)場(chǎng)）、早早（晚））餐/快快餐店、、社區(qū)醫(yī)醫(yī)院/診診所、洗洗衣店/干洗店店是受訪訪者認(rèn)為為重要的的等生活活必需的的商業(yè)類類配套。。休閑運(yùn)動(dòng)動(dòng)類配套套設(shè)施中中受被訪訪者偏愛(ài)愛(ài)的主要要為羽毛毛球場(chǎng)、、室內(nèi)游游泳池和和健身房房。公交交站臺(tái)和和銀行、教育資源源是受訪訪者認(rèn)為為最重要要的服務(wù)務(wù)類配套套設(shè)施。。高密產(chǎn)品品客戶產(chǎn)產(chǎn)品需求求——配配套102102受訪者對(duì)對(duì)小區(qū)會(huì)會(huì)所類型型的選擇擇較為偏偏重于家家庭型會(huì)會(huì)所，其其次是休休閑娛樂(lè)樂(lè)型會(huì)所所。受訪者認(rèn)認(rèn)為可封封成房間間的花園園陽(yáng)臺(tái)的的贈(zèng)送面面積最為為喜歡，，兩層高高的空中中花園和和可搭建建的兩層層高客廳廳或餐廳廳的方式式為受訪訪者較為為喜歡的的方式。。近4成受受訪者希希望自己己社區(qū)的的總體感感覺(jué)是生生活氛圍圍濃厚、、生活配配套完備備的社區(qū)區(qū)；高密產(chǎn)品品客戶產(chǎn)產(chǎn)品需求求——其其他103有車對(duì)區(qū)區(qū)域的認(rèn)認(rèn)知Spss交叉分分析（1）受訪者中中家庭擁?yè)碛熊囕v輛越多，，對(duì)區(qū)域域發(fā)展?jié)摑摿Φ恼J(rèn)認(rèn)可度和和居住環(huán)環(huán)境的認(rèn)認(rèn)可度越越高。104不同物業(yè)業(yè)類型需需求的客客戶對(duì)區(qū)區(qū)域的認(rèn)認(rèn)知Spss交叉分析析（2））選擇花園園洋房、小高層層產(chǎn)品的客客戶對(duì)區(qū)區(qū)域的升升值空間間很認(rèn)可可；聯(lián)排、花花園洋房房產(chǎn)品需求求的客戶戶對(duì)區(qū)域域升值空空間的看看法分歧歧較大；；花園洋房房的面積積需求比比集中110-130平米。。105選擇不同同物業(yè)類類型的客客戶對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的面面積需求求Spss交叉分析析（3））中高層物物業(yè)面積積需求集集中在111-130平米，，占比達(dá)達(dá)41.67%，71-110平米米的需求求占比達(dá)達(dá)50%；106106居住兼并并投資的的產(chǎn)品（（實(shí)用、升升值潛力力）、關(guān)注注交通的的便利性性（公交系統(tǒng)統(tǒng)的完善善）、社區(qū)區(qū)環(huán)境（（園林景觀觀增加綠綠地率）、社區(qū)區(qū)生活配配套（教育資源源、運(yùn)動(dòng)型會(huì)會(huì)所）和商業(yè)業(yè)配套（（大型生活活超市）產(chǎn)品建議議：1、兩室室兩廳一一衛(wèi)71——90平米米左右（（滿足夫婦婦二人合合住/有有子女年年幼、中中老年夫夫婦二人人居住）和三室室兩廳兩兩衛(wèi)111-130平平米左右右（滿足夫婦婦二人合合住、子子女讀小小學(xué)———高中居居?。┑闹髁α粜停?，物業(yè)類類型以中中高層物物業(yè)為主主2、拼接接戶型的的比例是是以滿足足90/66的的規(guī)劃要要求為目目的；拼拼接面積積集中在在120平米（（50+70拼合合），建議議采用毛坯交房房，在產(chǎn)品的的品質(zhì)及及價(jià)格被被市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可后做做少量部部分精裝裝的產(chǎn)品品。高密產(chǎn)品品客戶置置業(yè)關(guān)注注點(diǎn)總結(jié)結(jié)1071073、戶型型設(shè)計(jì)合合理，分分區(qū)明顯顯，功能能性強(qiáng)，，采光通風(fēng)風(fēng)有保障障，參考可可封成房房間的花花園陽(yáng)臺(tái)臺(tái)的贈(zèng)送送面積及及在兩層層高的空空中花園園和可搭搭建的兩兩層高客客廳或餐餐廳的方方式，擴(kuò)大居住住面積，提升產(chǎn)產(chǎn)品力。。4、會(huì)所所風(fēng)格偏偏重于運(yùn)動(dòng)和休休閑娛樂(lè)樂(lè)型，會(huì)所內(nèi)內(nèi)應(yīng)配置置羽毛球球場(chǎng)、室室內(nèi)游泳泳池和健健身房。。5、小區(qū)區(qū)內(nèi)打造造參與性強(qiáng)強(qiáng)的園林林景觀，增加小小品，營(yíng)營(yíng)造生活活氛圍濃濃厚、生生活配套套完備的的社區(qū)高密產(chǎn)品品客戶共共性總結(jié)結(jié)108公共交通通系統(tǒng)教育資源源生活商業(yè)業(yè)配套戶型方正正實(shí)用采采光光好高密產(chǎn)品品關(guān)鍵詞詞戶型面積積贈(zèng)送運(yùn)動(dòng)型的的會(huì)所綠地率參與性景景觀109109武漢低密密產(chǎn)品客客群研究究分析110110低密產(chǎn)品品客戶共共性總結(jié)結(jié)社會(huì)特征征30-55歲，，與武漢有有著血緣緣或地緣緣的關(guān)系系，屬于武武漢客戶戶中的高高端人群群。習(xí)慣慣大面積積的居住住空間。。熱愛(ài)工工作、收收入豐厚厚，在全全市乃至至全國(guó)擁?yè)碛蟹慨a(chǎn)產(chǎn)。武漢漢高端住住宅小區(qū)區(qū)內(nèi)穿梭梭著他們們的身影影。事業(yè)成功功之后，，他們更更注重生活活和家庭庭，對(duì)父母、、孩子都都有遠(yuǎn)景景規(guī)劃。。注重圈層層感，喜歡交交朋友，，不局限限于行業(yè)業(yè)內(nèi)。處世非常常低調(diào)，以平和和理性的的態(tài)度對(duì)對(duì)待財(cái)富富，在選選擇物業(yè)業(yè)時(shí)，注重品牌牌、生活活氛圍、、圈層、、教育，也看中中投資升升值的潛潛力。他他們多數(shù)數(shù)有錢無(wú)無(wú)閑，但但希望在在城市中中尋找一一方靜謐謐之處，，對(duì)生活活品質(zhì)要要求高。。家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)：三口之家家，重視視教育，送孩子子讀名校?；蛘叱龀鰢?guó)深造造。資產(chǎn)收入入：年收收入30萬(wàn)——80萬(wàn)之間，，私家車車1-2輛。投資途徑徑主要為為房產(chǎn)和和股票，屬于長(zhǎng)長(zhǎng)線投資資，很少短期變變現(xiàn)。單位職位位：第一一類為私私營(yíng)業(yè)主主、第二二類為公公務(wù)員、、第三類類為企業(yè)業(yè)高管。。111111置業(yè)情況況：1、多次置置業(yè)居多多，居住住兼投資資，投資資區(qū)域不不限定，，主要購(gòu)購(gòu)置適合居住住、升值值空間大大、性價(jià)價(jià)比高、、的產(chǎn)品。。2、非?？纯粗禺a(chǎn)品品的內(nèi)外外部環(huán)境境及物業(yè)業(yè)的管理理水平，，比較滿滿意的物物業(yè)如：：萬(wàn)科。。普遍對(duì)對(duì)教育資源源十分看看重，，為擇校置置業(yè)的比比例很大大。3、對(duì)目目前自己己的居所所比較滿滿意，遇遇到非常常喜歡的的產(chǎn)品才才考慮更更換第一一居所。。置業(yè)偏好好：1、對(duì)低密產(chǎn)產(chǎn)品如花園洋洋房、別別墅興趣很大大。追求生生活品質(zhì)質(zhì)。2、對(duì)采光、通通風(fēng)要求很高高。3、大面面積自住住戶傾向于毛毛坯交房房，對(duì)武漢漢大戶型型裝修不不信賴。。低密產(chǎn)品品客戶共共性總結(jié)結(jié)112112產(chǎn)品關(guān)注注點(diǎn)：1、依次為為內(nèi)外部部環(huán)境的的打造（綠化率率高的主主題園林林、水水系景觀觀資源））、小區(qū)的物物業(yè)管理理水平（安全、、貼心）、施工工工藝及質(zhì)質(zhì)量（細(xì)節(jié)處處理到位位）、戶型設(shè)設(shè)計(jì)（通風(fēng)、、采光、、實(shí)用））、車位比比（1：2）、周邊配配套（商業(yè)、、教育））、園林景景觀（參與性性強(qiáng)）、會(huì)所（健身、、休閑））公共部位位的裝修修（大氣、、簡(jiǎn)潔、、尊貴））2、商業(yè)業(yè)配套比比較關(guān)注注的是學(xué)校、簡(jiǎn)簡(jiǎn)餐廳。。3、會(huì)所所配套傾傾向于商商務(wù)休閑閑型，希希望會(huì)所所在滿足足健身功功能的同同時(shí)能夠夠具備一一定的商商務(wù)功能能，比較較關(guān)注的的是健身身場(chǎng)館是是：羽毛毛球館、、恒溫泳泳池、乒乒乓球館館。5、對(duì)戶戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)舒適度要求高、、如套內(nèi)內(nèi)衛(wèi)生間間的配比比、客廳廳的面寬寬、主臥臥的景觀觀比較認(rèn)可可的項(xiàng)目目:華潤(rùn)潤(rùn)中央公公園、萬(wàn)萬(wàn)科高爾爾夫、新新世界匯匯豪邸等等低密產(chǎn)品品客戶共共性總結(jié)結(jié)113倡導(dǎo)新區(qū)區(qū)新地產(chǎn)產(chǎn)，新家家新生活活項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)平衡：高密度度地塊地地塊可做做大，規(guī)規(guī)避（90/66）的的產(chǎn)品瑕瑕疵，J5地塊塊降低容容積率、、J8地塊提提高容積積率挖掘新產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，打造造健康住住宅、綠綠色建筑筑標(biāo)準(zhǔn)，，可借鑒鑒金都漢漢宮由于三環(huán)環(huán)線的高高度，因因此要重重視第五立面面的打造造12F以以下太陽(yáng)陽(yáng)能做統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃，建議議做雨水水處理，，高植被被定位高端端，做區(qū)區(qū)域內(nèi)的的標(biāo)桿項(xiàng)項(xiàng)目，打打造項(xiàng)目目核心生態(tài)價(jià)值值賣點(diǎn)，增加產(chǎn)產(chǎn)品附加加值，凸凸顯項(xiàng)目目檔次專家訪談?wù)勑〗Y(jié)114114客戶定位位建議高密客戶戶——年齡在26-35歲之間，，與武漢有有著血緣緣或地緣緣的關(guān)系系，事業(yè)穩(wěn)定定，感情情穩(wěn)定，，相對(duì)成成熟理性性，但仍仍然處于于上升階階段，收收入中高高，具有有一定的的經(jīng)濟(jì)能能力。家家庭事業(yè)業(yè)兼顧，，對(duì)未來(lái)來(lái)同樣充充滿信心心，相信信通過(guò)努努力可以以獲得更更好的生生活。低密客戶戶——30-55歲，，與武漢有有著血緣緣或地緣緣的關(guān)系系，屬于武武漢客戶戶中的高高端人群群。習(xí)慣慣大面積積的居住住空間。。熱愛(ài)工工作、收收入豐厚厚，在全全市乃至至全國(guó)擁?yè)碛蟹慨a(chǎn)產(chǎn)。武漢漢高端住住宅小區(qū)區(qū)內(nèi)穿梭梭著他們們的身影影。生于70、80………城市上升升階層追求有品品質(zhì)的社社區(qū)生活活、渴望高品品質(zhì)生活活的階層層對(duì)家的依依戀，對(duì)對(duì)配套的的享受，，對(duì)自然然的渴望望追求一種種完善的的生活……..個(gè)人判斷斷力很強(qiáng)強(qiáng)，有自自己固有有的看法法和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。希望望通過(guò)各種事情情體現(xiàn)自自己的價(jià)價(jià)值和得得到更多多的認(rèn)可可。相對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力更更強(qiáng)，有有一定存存款，對(duì)對(duì)事物有有更高的的要求和和追求，，希望能能夠更好好一些。。相對(duì)成成熟穩(wěn)重重，較理理性，更更務(wù)實(shí)。。他們買房房子，主主要是改改善居住住條件和和首置的的婚孩房房。對(duì)家家庭氣息息、生活活居住環(huán)環(huán)境的要要求和功功能的要要求最高高。周邊企業(yè)中層層管理者、政府中層層公務(wù)員員、私營(yíng)營(yíng)業(yè)主，26-35歲高密客戶戶價(jià)值觀觀描述改善型客客戶業(yè)主特征征：26-35歲；結(jié)婚或準(zhǔn)準(zhǔn)備結(jié)婚婚居多，，有小孩孩或考慮慮要小孩孩，屬于于典型的的首次婚婚孩房或或首次改改善。置業(yè)需求求特點(diǎn)：：需求產(chǎn)品品集中在在普通兩兩房及小小三房產(chǎn)產(chǎn)品；兩兩房需求求主流面面積段71-90平米，三三房需求求主流面面積段110-130平米。購(gòu)房精神神需求：：注重家家庭，追追求安定定生活的的同時(shí)，，也同時(shí)時(shí)要求具具有一定定的品質(zhì)質(zhì)和品味味，有一一定的時(shí)時(shí)尚要求求，讓自自己和家家人更舒舒服、更更充滿樂(lè)樂(lè)趣高密客戶戶典型客戶戶：“<環(huán)境要好好，適合合居住，，有家庭庭氣息><社區(qū)大一一點(diǎn)，比比較適合合居住>。同時(shí)，，對(duì)配套套要求比比較高<超市要有有，買東東西不能能太遠(yuǎn)；；要有餐餐飲；學(xué)學(xué)校、幼幼兒園必必須有；；要有適適當(dāng)?shù)男菪菹⒎潘伤傻牡胤椒?gt;?！彼麄兪?954-1979年出生一一代........武漢客戶戶中的高高端人群群。事業(yè)成功功之后，，他們更更注重生活活和家庭庭，對(duì)父母、、孩子都都有遠(yuǎn)景景規(guī)劃。。注重圈層層感，喜歡交交朋友，，不局限限于行業(yè)業(yè)內(nèi)。處世非常常低調(diào)，以平和和理性的的態(tài)度對(duì)對(duì)待財(cái)富富，在選選擇物業(yè)業(yè)時(shí)，注重品牌牌、生活活氛圍、、圈層、、教育，也看中中投資升升值的潛潛力。他們多數(shù)數(shù)有錢無(wú)無(wú)閑，但但希望在在城市中中尋找一一方靜謐謐之處，，對(duì)生活活品質(zhì)要要求高。。他們?cè)谖湮錆h高端住宅宅市場(chǎng)中中所具有有的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)特征，，將使他他們成為為本項(xiàng)目目最具代代表性的的意見(jiàn)領(lǐng)袖袖，他們將會(huì)帶動(dòng)動(dòng)外地客客戶、本本地原住住民客戶戶逐步形形成項(xiàng)目目的價(jià)值值認(rèn)同。。成為項(xiàng)項(xiàng)目傳播基礎(chǔ)礎(chǔ)。全市及周周邊城市市外來(lái)客客戶、30-55歲低密客戶戶價(jià)值觀觀描述改善型客客戶業(yè)主特征征：30-55歲；三口之家家，或兩口之之家（孩子讀名名?；蛘哒叱鰢?guó)深深造）置業(yè)需求求：別墅或洋洋房，面面積集中中在180-300平米。精神需求求：思想深刻刻、有極極強(qiáng)的洞洞察力、、有遠(yuǎn)見(jiàn)、有有較高的的聲望、、重視自自己的社社交圈和和生活圈圈，存在在一些顯顯示身份份的炫耀心理理，重視視生活的的舒適性性和品質(zhì)質(zhì)、關(guān)注注細(xì)節(jié)、、追求適適合自己己的新生生活方式