鐵獅門上海新江灣F地塊住宅部分前期定位終稿課件

鐵獅門新江灣F地塊住宅部分前期定位鐵獅門1(一)報(bào)告正文(一)報(bào)告正文2邏輯推導(dǎo)圖土地格局土地屬性項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目本身具備條件？新江灣板塊格局？市場(chǎng)市場(chǎng)需求點(diǎn)在哪里？市場(chǎng)空白點(diǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)板塊格局在上海全市格局客戶教育吸引消費(fèi)升級(jí)交通導(dǎo)入中心區(qū)擠出客戶從哪里來/特征？客戶特征/消費(fèi)升級(jí)項(xiàng)目策略-定位/開發(fā)/配比/定價(jià)MARCH產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入邏輯推導(dǎo)圖土地格局土地屬性項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目本身具備條件？新江灣3Part1項(xiàng)目分析Part1項(xiàng)目分析4項(xiàng)目位置上海·外中環(huán)內(nèi)·楊浦區(qū)西北角·新江灣城板塊新江灣城本案楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)中環(huán)外環(huán)五角場(chǎng)新江灣城本案項(xiàng)目把新江灣城與副城市中心連成一體項(xiàng)目位置上?！ね庵协h(huán)內(nèi)·楊浦區(qū)西北角·新江灣城板塊新江本案楊5項(xiàng)目本身整體規(guī)模大城市綜合體自我成體系900,230㎡F1綜合容積率：3.358%20%22%F2F3525270㎡180250㎡194710㎡劇院、服務(wù)式公寓辦公、酒店、零售住宅少量商業(yè)科技辦公園區(qū)容積率：2.3在整體項(xiàng)目中住宅用地占比小，強(qiáng)大的綜合體未來催生的需求支撐，凸現(xiàn)住宅用地價(jià)值會(huì)更大項(xiàng)目本身整體規(guī)模大城市綜合體自我成體系900,230㎡F1綜6區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(1/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)1-全新高規(guī)劃起點(diǎn)，自成一體9.45平方公里，相當(dāng)于1.2個(gè)靜安區(qū)，上海城市發(fā)展史上的“黃金寶地”一片處女地，沒有拆遷困擾，沒有新舊對(duì)比，生態(tài)環(huán)境極佳，名校遍布，而且政府規(guī)定都是低密度住宅總體規(guī)劃目標(biāo)“綠色生態(tài)港、國(guó)際智慧城”－自成一體的生態(tài)宜居環(huán)境生態(tài)公園游艇碼頭全程教育品質(zhì)社區(qū)知識(shí)商務(wù)主題公園上海十大游艇碼頭規(guī)劃中唯一一座集游艇泊位、綠地、娛樂休閑中心、居住和綜合功能于一體的大型游艇碼頭占地137.33萬平米，相當(dāng)于復(fù)旦本部1.4倍占地約17萬平方米，其中水體面積約為5萬平方米含全球最大的極限運(yùn)動(dòng)主題公園－SMP滑板公園50萬平方米生態(tài)走廊，相當(dāng)于5.5個(gè)復(fù)興公園將建造中國(guó)首個(gè)綠色商務(wù)社區(qū)知識(shí)商務(wù)廣場(chǎng)安徒生童話樂園、中福會(huì)幼兒園、上音小中學(xué)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(1/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)1-全新高規(guī)劃起點(diǎn)，7區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(2/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)1-全程名牌教育配套幼兒園小中學(xué)高中大學(xué)童話樂園安徒生童話樂園占地81400㎡，一期預(yù)計(jì)于2010年5月開園11宋慶齡幼兒園22復(fù)旦科技園小學(xué)33上海交大附中5復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū)77同濟(jì)第一附中665占地81400㎡，一期預(yù)計(jì)于2010年5月開園上海音樂學(xué)院實(shí)驗(yàn)中小學(xué)44鐵獅門區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(2/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)1-全程名牌教育配套8區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(3/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)3-環(huán)境，稀缺自然生態(tài)濕地9.45平方公里上海最大一片生態(tài)城市濕地區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(3/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)3-環(huán)境，稀缺自然生9區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(4/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)4-立體交通，無縫對(duì)接城市核心

中環(huán)線/地鐵10號(hào)線三門站/翔殷路隧道五角場(chǎng)四川北路南京東路豫園新天地淮海路徐家匯古北二期虹橋樞紐虹橋機(jī)場(chǎng)西郊賓館二期外高橋保稅區(qū)新江灣城10號(hào)線(三門站)上海最牛南北動(dòng)脈黃金線路，沿線遍布高檔住宅區(qū)、著名商業(yè)娛樂圈中環(huán)線－上海金腰帶內(nèi)環(huán)線翔殷隧道中環(huán)線外環(huán)線上海金腰帶翔殷路隧道區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(4/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)4-立體交通，無縫對(duì)10區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(5/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)5-產(chǎn)業(yè)支撐楊浦區(qū)外高橋保稅區(qū)高教產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意高科技傳媒產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投孵化貿(mào)易金橋出口加工區(qū)加工貿(mào)易高新技術(shù)張江高科園區(qū)IT/

創(chuàng)意半導(dǎo)體生物/醫(yī)藥北外灘陸家嘴航運(yùn)金融物流制造業(yè)100萬㎡創(chuàng)智天地園區(qū)復(fù)旦/同濟(jì)/財(cái)大/上外等20余所知名高校及大批科研院所國(guó)家級(jí)孵化基地，已擁科技企業(yè)148家,孵化163項(xiàng)首個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資服務(wù)園區(qū)，集聚國(guó)內(nèi)40多家風(fēng)險(xiǎn)投資體系機(jī)構(gòu)百度/甲骨文聯(lián)合國(guó)南全球技術(shù)交易全球創(chuàng)投典范美國(guó)硅谷銀行入住美國(guó)SVB金融集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)投資合作高教、科研、孵化、轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)化在楊浦成為一條完整知識(shí)產(chǎn)業(yè)鏈集聚已注冊(cè)3500多家科技型企業(yè)復(fù)旦新聞學(xué)院國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)復(fù)旦大學(xué)設(shè)立文化傳媒產(chǎn)業(yè)孵化第一梯隊(duì)產(chǎn)業(yè)輻射第二梯隊(duì)產(chǎn)業(yè)輻射新江灣城地處中環(huán)旁，坐享?xiàng)钇?、外高橋以及北外?陸家嘴等強(qiáng)大高附值產(chǎn)業(yè)輻射支撐區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(5/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)5-產(chǎn)業(yè)支撐楊浦區(qū)外11古北國(guó)際社區(qū)聯(lián)洋/碧云國(guó)際社區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)徐家匯商業(yè)區(qū)松江工業(yè)區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)張江高科技外高橋金橋新江灣國(guó)際社區(qū)五角場(chǎng)商圈北外灘航運(yùn)古北國(guó)際社區(qū)上海第一個(gè)國(guó)際化社區(qū)聯(lián)洋碧云國(guó)際社區(qū)上海第二個(gè)國(guó)際化社區(qū)新江灣城國(guó)際城區(qū)聯(lián)洋碧云升級(jí)版生態(tài)人居/國(guó)際化更具國(guó)際化區(qū)域價(jià)值產(chǎn)業(yè)支撐(5/5)縱觀上海古北，聯(lián)洋碧云，新江灣城在強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)支撐下最有前景成為下一個(gè)版國(guó)際化城區(qū)大學(xué)城楊浦知識(shí)產(chǎn)業(yè)市中心古北聯(lián)洋/碧云虹橋開發(fā)區(qū)徐家匯商業(yè)區(qū)松江陸家嘴張江外高橋金橋12生態(tài)高規(guī)劃交通產(chǎn)業(yè)高品質(zhì)土地屬性+Location上海第三個(gè)國(guó)際化城區(qū)強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)支撐新江灣城區(qū)域前景-上海第三個(gè)高級(jí)國(guó)際化城區(qū)教育上海唯一生態(tài)高規(guī)劃交通產(chǎn)業(yè)高品質(zhì)土地屬性+Location上海第三個(gè)13新江灣城-生態(tài)型國(guó)際化高級(jí)城區(qū)“聯(lián)洋碧云升級(jí)版”五角場(chǎng)商圈-副城市中心“徐家匯升級(jí)版”“雙升級(jí)”項(xiàng)目Location決定了其坐享“雙升級(jí)”，價(jià)值前景無限項(xiàng)目?jī)r(jià)值兌現(xiàn)-坐享“雙升級(jí)”前景新江灣城-生態(tài)型國(guó)際化高級(jí)城區(qū)“聯(lián)洋碧云升級(jí)版”五角場(chǎng)商14項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心關(guān)鍵：區(qū)域價(jià)值雙升級(jí)+綜合體屬性；

項(xiàng)目屬于區(qū)域最大規(guī)模綜合體，涵蓋商辦酒店零售娛樂住宅，將成為區(qū)域的發(fā)展引擎；而住宅將同時(shí)兌現(xiàn)項(xiàng)目綜合體與區(qū)域價(jià)值帶來的溢價(jià)收益。小結(jié)區(qū)域?qū)用骓?xiàng)目層面新江灣城，高規(guī)劃/生態(tài)/教育/交通綜合優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)其在上海唯一性，并且區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，自成一體，完全超越地理行政屬性歸屬，有望成為上海第三極國(guó)際化大社區(qū)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心關(guān)鍵：區(qū)域價(jià)值雙升級(jí)+綜合體屬性；

項(xiàng)目屬于區(qū)域15Part2

市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣板塊格局細(xì)分市場(chǎng)監(jiān)測(cè)Part2市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)16數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心上海市新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）供求價(jià)走勢(shì)2006年-2009年(1-10月)（單位：萬m2，元/m2

）近年上海住宅需求增長(zhǎng)速度超過供應(yīng)，除08年外，市場(chǎng)呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)；09年成交價(jià)格較06年增長(zhǎng)60%；長(zhǎng)期趨勢(shì)供不應(yīng)求，除了08年受宏觀形勢(shì)影響數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心上海市新建商品住宅（不含配動(dòng)遷17Part2

市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣板塊格局細(xì)分市場(chǎng)監(jiān)測(cè)Part2市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)18楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）供求價(jià)走勢(shì)2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡，元/㎡

）供小于求趨勢(shì)明顯，量?jī)r(jià)齊升楊浦區(qū)供應(yīng)量呈現(xiàn)逐年下降走勢(shì)，而需求量的增長(zhǎng)超過供應(yīng)量，因此成交價(jià)格快速增長(zhǎng)，2009年較2006年增長(zhǎng)一倍；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）供求價(jià)走勢(shì)供小于求趨勢(shì)明顯，19楊浦區(qū)、上海市新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）供求占比2006年-2009年(1-10月)供求占比雙降，但成交占比高于供應(yīng)占比0.6%數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)供求量占上海比例不足5%，同時(shí)逐年保持下降，但09年，需求占比高于供應(yīng)占比0.6%；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)、上海市新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）供求占比供求占比雙降20楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動(dòng)遷）需求價(jià)格走勢(shì)2007年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡，元/㎡

）二手住宅需求增長(zhǎng)緩慢，但09年成交價(jià)格比07年高53%楊浦區(qū)二手住宅成交09年比07年增長(zhǎng)9%，但價(jià)格增長(zhǎng)了53%；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動(dòng)遷）需求價(jià)格走勢(shì)二手住宅需求增長(zhǎng)21楊浦區(qū)土地市場(chǎng)住宅用地招拍掛供求走勢(shì)2005年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）楊浦區(qū)土地市場(chǎng)供不應(yīng)求，06年是土地出讓高峰，09年供求量?jī)H為1.4萬m2，年度需求超過供應(yīng)5.7萬m2；楊浦區(qū)土地招拍掛市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)土地市場(chǎng)住宅用地招拍掛供求走勢(shì)楊浦區(qū)土地市場(chǎng)供不應(yīng)求，22楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交戶型結(jié)構(gòu)趨勢(shì)2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）09年4房成交比例比06年增長(zhǎng)74%近年楊浦區(qū)成交戶型結(jié)構(gòu)，1房及2房所占比例變化不大，但09年4房成交比例較06年增長(zhǎng)74%；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交戶型結(jié)構(gòu)趨勢(shì)09年4房成23楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交面積趨勢(shì)2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）2009年180㎡以上大面積產(chǎn)品增長(zhǎng)超過2006年1倍近年楊浦產(chǎn)品成交面積變化明顯，110㎡以下產(chǎn)品逐步減少，140㎡以上產(chǎn)品成交占比增加迅速，其中成交面積180㎡以上增長(zhǎng)超過06年1倍；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交面積趨勢(shì)2009年18024楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交面積趨勢(shì)2007年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）歷年二手住宅成交面積在90㎡以下的占比達(dá)到60%楊浦二手住宅成交成交以90㎡以下為主，140㎡以上大面積商品住宅成交不活躍；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交面積趨勢(shì)歷年二手住宅成交25

09年400萬以上產(chǎn)品成交較06年增長(zhǎng)12倍楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交總價(jià)趨勢(shì)2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡、萬元）數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心近年楊浦成交總價(jià)結(jié)構(gòu)兩極化趨勢(shì)比較明顯，150萬以下產(chǎn)品比例逐漸減少，400萬以上產(chǎn)品成交較06年增長(zhǎng)12倍；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心09年400萬以上產(chǎn)品成交較06年增長(zhǎng)12倍楊浦區(qū)新建商品26數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交總價(jià)趨勢(shì)2007年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡、萬元）

二手住宅成交總價(jià)在100萬以下比例達(dá)到60%楊浦二手商品房成交價(jià)格基本維持在400萬以下，其中100萬以下比例最大，達(dá)到60%以上；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動(dòng)遷27從趨勢(shì)分析，楊浦一手市場(chǎng)處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，一、二手成交價(jià)格上漲迅速；整體市場(chǎng)一手：4房成交占比增長(zhǎng)明顯，180㎡以上產(chǎn)品需求逐漸放量，400萬以上產(chǎn)品成交較06年增長(zhǎng)12倍；二手：以90㎡住宅產(chǎn)品為主，總價(jià)在150萬以下占60%結(jié)構(gòu)市場(chǎng)楊浦區(qū)招派掛土地年度供應(yīng)量在18萬㎡左右，而需求量則為23萬㎡，明顯供不應(yīng)求；土地市場(chǎng)從趨勢(shì)分析，楊浦一手市場(chǎng)處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，一、二手成交價(jià)格上28Part2

市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣板塊格局細(xì)分市場(chǎng)監(jiān)測(cè)Part2市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)29近年新江灣板塊的需求高于增長(zhǎng)，除了06年出現(xiàn)供過于求情況；成交價(jià)格整體呈現(xiàn)大幅上升趨勢(shì)，4年翻了一倍；新江灣板塊新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）供求價(jià)走勢(shì)2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡、元/㎡

）供求趨勢(shì)不平衡，需求增長(zhǎng)高于供應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲迅速數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心近年新江灣板塊的需求高于增長(zhǎng)，除了06年出現(xiàn)供過于求情況；新30近年新江灣板塊土地供應(yīng)逐步減少，預(yù)計(jì)未來2年，年均入市的住宅總建筑面積在16-36萬㎡；新江灣板塊土地（含招拍掛）供應(yīng)走勢(shì)2005年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）新江灣土地供應(yīng)逐步減少數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心備注：05年供應(yīng)的A1-A4土地為非招拍掛土地；09年供應(yīng)的土地包括27萬m2經(jīng)濟(jì)適用房以及推介土地；近年新江灣板塊土地供應(yīng)逐步減少，預(yù)計(jì)未來2年，年均入市的住宅31后續(xù)土地供應(yīng)不足新江灣城（一期）規(guī)劃建筑規(guī)模266萬㎡，已推出179萬㎡,占比67%；剩余37%，約87萬㎡后續(xù)土地供應(yīng)不足新江灣城（一期）規(guī)劃建筑規(guī)模266萬㎡，已推324房成交比例增大近年新江灣板塊產(chǎn)品戶型逐漸放大，其中四房成交占比從06年的6%增長(zhǎng)到22%，表明該類需求逐步釋放；新江灣城新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交戶型結(jié)構(gòu)趨勢(shì)2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心4房成交比例增大近年新江灣板塊產(chǎn)品戶型逐漸放大，其中四房成交33近年新江灣板塊產(chǎn)品面積逐步放大，09年110㎡以上的戶型占比達(dá)72%，其中180㎡以上戶型需求增長(zhǎng)較快；新江灣城新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交面積趨勢(shì)2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）180㎡以上產(chǎn)品需求增長(zhǎng)迅速數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心近年新江灣板塊產(chǎn)品面積逐步放大，09年110㎡以上的戶型占比34近年新江灣板塊成交總價(jià)穩(wěn)步放大，進(jìn)入09年300萬以上的高總價(jià)產(chǎn)品占成交達(dá)到40%；新江灣城新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交總價(jià)趨勢(shì)2006年-2009年(1-10月)（單位：萬元、萬㎡）進(jìn)入09年，300萬以上產(chǎn)品占比達(dá)40%數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心近年新江灣板塊成交總價(jià)穩(wěn)步放大，進(jìn)入09年300萬以上的高總35從趨勢(shì)分析，一手市場(chǎng)需求高于攻擊，價(jià)格上漲快速；整體市場(chǎng)2009年，4房成交占比增長(zhǎng)明顯，180㎡以上產(chǎn)品成交占比達(dá)到20%，300萬以上高總價(jià)產(chǎn)品成交占比達(dá)到40%；結(jié)構(gòu)市場(chǎng)土地年度供應(yīng)規(guī)模在16-36萬㎡之間，未來潛在競(jìng)爭(zhēng)比較集中；土地市場(chǎng)從趨勢(shì)分析，一手市場(chǎng)需求高于攻擊，價(jià)格上漲快速；整體市場(chǎng)2036Part2

市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣板塊格局細(xì)分市場(chǎng)監(jiān)測(cè)Part2市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)37最高價(jià)格平均價(jià)格最高總價(jià)單價(jià)水平總價(jià)水平新江灣板塊價(jià)格水平演變新江灣板塊：?jiǎn)蝺r(jià)水平進(jìn)入4萬元時(shí)代，其中公寓已進(jìn)入3萬元時(shí)代

總價(jià)進(jìn)入接近千萬級(jí)別時(shí)代，其中公寓總價(jià)已進(jìn)入924萬水平新江灣板塊價(jià)格水平演變圖數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心924最高價(jià)格平均價(jià)格最高總價(jià)單總新江灣板塊價(jià)格水平演變新江灣板塊38合生漢斯華潤(rùn)仁恒九龍倉(cāng)2010，2011年開發(fā)商集中推售，預(yù)計(jì)分別達(dá)到32.3萬㎡和25.6萬㎡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈拿地情況已推售情況預(yù)計(jì)新推量2005200620072008200920102011201232.3萬㎡25.6萬㎡住宅、商鋪28萬㎡共47萬㎡，住宅用地26.8萬㎡住宅用地6.5萬㎡9.5萬㎡3.9萬㎡3.5萬㎡剩余6.7萬㎡8.43萬㎡每年9.2萬㎡2.2萬㎡4.6萬㎡每年3.3萬㎡每年5萬㎡每年8.1萬㎡住宅用地23萬㎡住宅用地10萬㎡9.5萬㎡3.9萬㎡6.7萬㎡16.5萬㎡4.5萬㎡新江灣板塊未來兩年供應(yīng)放大/競(jìng)爭(zhēng)激烈合生漢斯華潤(rùn)仁恒九龍倉(cāng)2010，2011年開39Part2

市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣板塊格局細(xì)分市場(chǎng)監(jiān)測(cè)Part2市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)40星河灣一期322套純超大戶型64.6%12.7%0.3%41套208套1套240-316㎡22.4%72套219-220㎡486-592㎡829㎡三房四房五房復(fù)式四房占65%主力1000-3000萬※截至目前1期基本售罄，簽約312套，占97%，整體均價(jià)5.2萬元/㎡；※該項(xiàng)目住宅總建筑面積29萬㎡，分3期開發(fā)，1期9.5萬㎡，占整體比例33%。開盤去化82%，總銷40多億，3房/4房深受市場(chǎng)追捧大房型受市場(chǎng)歡迎-典型個(gè)案星河灣一期322套純超大戶型64.6%12.7%0.3%4141大房型受市場(chǎng)歡迎-典型個(gè)案4房322-324㎡、3房181~235㎡大型成交快，而小面積去化教難翠湖天地·嘉苑華山夏都苑摩根持有2號(hào)樓純3房大宅209-221㎡

，4月推出60套，3個(gè)多月售罄大房型受市場(chǎng)歡迎-典型個(gè)案4房322-324㎡、3房18142大房型受市場(chǎng)歡迎-典型案例兩房三房四房復(fù)式23.5%163-181㎡200-245㎡294-351㎡47.3%28.4%0.80%113-123㎡1期486套，主力總價(jià)400-600萬，開盤去化91%！VS.仁恒河濱城3期110-112㎡136-154㎡194-270㎡華潤(rùn)橡樹灣76-89㎡(主力)183㎡207-222㎡(聯(lián)庭)--合生御景新城96-110㎡（64%）130-140㎡（31%）--235-250㎡--漢斯國(guó)際公寓戶型面積大，超越板塊合生/華潤(rùn)項(xiàng)目，大于仁河濱城3期面積漢斯國(guó)際公寓漢斯項(xiàng)目熱銷，印證了高端客戶大戶面積需求及對(duì)新江灣板塊的認(rèn)同3房/4房比例大大房型受市場(chǎng)歡迎-典型案例兩房三房四房復(fù)式23.5%163-43Part3客戶Part3客戶44板塊價(jià)值凸顯/吸引置業(yè)升級(jí)客戶自然環(huán)境：原生態(tài)濕地交通：中環(huán)路、翔殷路重要干道教育：復(fù)旦大學(xué)等名校生活商業(yè)配套：主要依靠五角場(chǎng)板塊配套房地產(chǎn)市場(chǎng)：部分品牌開發(fā)商項(xiàng)目面市，但真正的高端住宅項(xiàng)目仍有限現(xiàn)狀未來整體規(guī)劃逐步實(shí)現(xiàn)，自身教育/生活/商業(yè)配套日趨完善軌道交通10號(hào)線貫通創(chuàng)投孵化等高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步升級(jí)受輻射板塊五角場(chǎng)城市副中心建設(shè)完善更多品牌開發(fā)商進(jìn)駐，高端項(xiàng)目云集，形成高檔住宅區(qū)板塊價(jià)值凸顯新江灣板塊價(jià)值體現(xiàn)板塊價(jià)值凸顯/吸引置業(yè)升級(jí)客戶自然環(huán)境：原生態(tài)濕地現(xiàn)狀未來整45住宅軟硬件品質(zhì)、身份標(biāo)簽高端客戶置業(yè)價(jià)值觀特征富豪購(gòu)房時(shí)重視什么？子女教育家人健康居住氛圍生活商業(yè)配套新江灣板塊特征根據(jù)上海中原最近對(duì)高端住宅客戶訪談，總結(jié)分析得出富豪階層置業(yè)時(shí)的關(guān)注點(diǎn)，結(jié)合新江灣板塊狀態(tài)可以得出板塊內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)新江灣板塊具備成為“第一居所”的條件。新江灣的高端住宅＝第一居所全程名牌教育配套宜居濕地生態(tài)環(huán)境未來國(guó)際社區(qū)五角場(chǎng)及未來板塊成熟生活商業(yè)配套住宅軟硬件品質(zhì)、身份標(biāo)簽高端客戶置業(yè)價(jià)值觀特征富豪購(gòu)房時(shí)重視46潛在客戶產(chǎn)品需求特征功能齊備舒適型房型大面積、舒適型、高端公寓品牌開發(fā)商大尺度高品質(zhì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)舒適大面積、舒適型、高品質(zhì)住宅潛在客戶產(chǎn)品需求特征功能齊備舒適型房型大面積、舒適型、高端公47第二類第一類第三類４．中心區(qū)“擠出”：市中心豪宅價(jià)格不斷抬高，使得部分改善性客戶轉(zhuǎn)向各項(xiàng)配套完善的次中心區(qū)域２．消費(fèi)升級(jí)：楊浦、虹口、浦東金橋、外高橋等區(qū)域置業(yè)消費(fèi)升級(jí)客戶１．教育吸引：全市范圍內(nèi)注重下一代教育的客戶項(xiàng)目未來客源主要類型３．交通導(dǎo)入：貫通全市的中環(huán)路以及連接楊浦和浦東的翔殷路隧道導(dǎo)入的客戶第四類第二類第一類第三類４．中心區(qū)“擠出”：２．消費(fèi)升級(jí)：１．教48Part4項(xiàng)目定位及策略Part4項(xiàng)目定位及策略49項(xiàng)目總體定位土地屬性綜合體

高規(guī)劃/生態(tài)環(huán)境

品牌教育/中環(huán)交通重視家庭/子女教育

追求健康/品質(zhì)生活客戶市場(chǎng)大房稀缺/改善需求強(qiáng)勁鐵獅門品牌美國(guó)住宅理念&產(chǎn)品江灣獨(dú)立成板塊，受市場(chǎng)認(rèn)同格局市中心擠出效應(yīng)，新江灣收益MARCH項(xiàng)目總體定位土地屬性綜合體

高規(guī)劃/生態(tài)環(huán)境

品牌教育/中環(huán)50整體定位——自然與都市的交融生態(tài)建筑/美式大宅整體定位——自然與都市的交融生態(tài)建筑/美式大宅51整體開發(fā)策略整體開發(fā)策略：滾動(dòng)協(xié)同發(fā)展，自成體系循環(huán)，最大化綜合體價(jià)值商/辦/住/零售/娛樂，滾動(dòng)開發(fā)協(xié)同發(fā)展，共同提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；通過商辦娛零售的運(yùn)營(yíng)提升項(xiàng)目整體項(xiàng)目品質(zhì)與整體價(jià)、并獲得持續(xù)的現(xiàn)金，而住宅實(shí)現(xiàn)綜合體價(jià)值溢價(jià)并提供強(qiáng)大的現(xiàn)金流。商、辦、住可自成體系，形成良性循環(huán)。住宅商業(yè)住宅商辦……住宅商辦開發(fā)策略模擬：整體開發(fā)策略整體開發(fā)策略：住宅商業(yè)住宅商辦……住宅商辦開發(fā)策52住宅開發(fā)策略建議分期安排建議：16萬純住宅分3期滾動(dòng)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)收益與品牌1期6萬㎡2期5萬㎡3期開發(fā)分期策略：分期滾動(dòng)開發(fā)，控制風(fēng)險(xiǎn)，最大化收益·首次進(jìn)入上海市場(chǎng)，分期可控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

·充分挖掘項(xiàng)目綜合體對(duì)住宅價(jià)值的兌現(xiàn)，并坐享板塊價(jià)值提升的溢價(jià)5萬㎡資金回籠品牌提升巔峰作品住宅開發(fā)策略建議分期安排建議：16萬純住宅分3期滾動(dòng)開發(fā)，實(shí)53時(shí)間節(jié)點(diǎn)策略建議市中心豪宅新鴻基濱江凱旋門翠湖天地4期中環(huán)線全通車九龍倉(cāng)\仁恒\華潤(rùn)\漢斯\合生5盤同臺(tái)上演，江灣將成熱點(diǎn)10號(hào)線通車重大事件發(fā)展2007200820062005200920102011201220132001合生江灣1號(hào)作品上市華潤(rùn)橡樹灣一期開盤五角場(chǎng)漢斯國(guó)際公寓上市里程碑解決交通、商業(yè)配套

漢斯商業(yè)廣產(chǎn)開業(yè)形象人口成熟階段成長(zhǎng)階段啟動(dòng)階段根據(jù)板塊開發(fā)進(jìn)程及重要交通中環(huán)線/10號(hào)線通車等因素考慮：1期入世時(shí)間2010年底或2011年初；世博會(huì)召開2期入世時(shí)間考慮項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)節(jié)奏以及市中豪宅推售時(shí)機(jī)，以及漢斯商業(yè)開業(yè)，預(yù)計(jì)2012年下半為佳。時(shí)間節(jié)點(diǎn)策略建議市中心豪宅新鴻基濱江凱旋門翠湖天地4期中環(huán)線54分期開發(fā)時(shí)間計(jì)劃一期產(chǎn)品：2009年底動(dòng)工開發(fā)，2011年初上市銷售二期產(chǎn)品：2011年動(dòng)工開發(fā)，2012年下半年上市銷售三期產(chǎn)品：2012年動(dòng)工開發(fā)，2013年年底上市銷售(3期適當(dāng)考慮項(xiàng)目商辦開發(fā)節(jié)奏)開發(fā)計(jì)劃建議住宅開發(fā)計(jì)劃建議2009年2010年2011年2012年2013年一期產(chǎn)品動(dòng)工開發(fā)上市銷售動(dòng)工開發(fā)上市銷售動(dòng)工開發(fā)上市銷售二期產(chǎn)品三期產(chǎn)品2014年分期開發(fā)時(shí)間計(jì)劃一期產(chǎn)品：2009年底動(dòng)工開發(fā)，2011年初55住宅啟動(dòng)期策略啟動(dòng)期市場(chǎng)跟隨策略地塊條件：項(xiàng)目地理位置在板塊內(nèi)相對(duì)不是最佳、周邊零亂

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：面對(duì)仁恒、九龍倉(cāng)、華潤(rùn)開發(fā)商均有豐富豪宅開

發(fā)經(jīng)驗(yàn)與客戶口碑。仁恒即將上市領(lǐng)跑江灣。

自身原因：新進(jìn)入上海市場(chǎng)，缺乏客戶積累及品牌認(rèn)可度。跟隨市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者-仁恒，超越漢斯/華潤(rùn)/九龍倉(cāng)仁恒合生華潤(rùn)/漢斯/九龍倉(cāng)鐵獅門住宅啟動(dòng)期策略啟動(dòng)期市場(chǎng)跟隨策略地塊條件：項(xiàng)目地理位置在板塊56戶型種類建筑面積（㎡）配比比例三房二廳二衛(wèi)18010%三房三廳二衛(wèi)220-25030%四房三廳二衛(wèi)280-30055%五房三廳二衛(wèi)4005%一期房型配比新江灣歷經(jīng)幾年的開發(fā)，已得到高端市場(chǎng)客戶認(rèn)可，項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位楊浦區(qū)以及外區(qū)高端豪富客層，打造舒適性美式大尺度空間豪宅。定位高于漢斯國(guó)際公寓，借鑒浦東星河灣典型成功案例，整體房型純大戶，加大房型面積，加大3房、4房配比比例。啟動(dòng)期戶型配比建議戶型種類建筑面積（㎡）配比比例三房二廳二衛(wèi)18010%三房三57四房參考-典型項(xiàng)目案例四房?jī)蓮d面積322-324平方米四房參考-典型項(xiàng)目案例四房?jī)蓮d面積322-324平方米58四房參考-典型項(xiàng)目案例新華路１號(hào)４房２廳－334㎡嘉里華庭４房２廳－245㎡四房參考-典型項(xiàng)目案例新華路１號(hào)４房２廳－334㎡嘉里華庭59報(bào)告總結(jié)報(bào)告總結(jié)60項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心關(guān)鍵：區(qū)域價(jià)值雙升級(jí)+綜合體屬性；

項(xiàng)目屬于區(qū)域最大規(guī)模綜合體，涵蓋商辦酒店零售娛樂住宅，將成為區(qū)域的發(fā)展引擎；而住宅將同時(shí)兌現(xiàn)項(xiàng)目綜合體與區(qū)域價(jià)值帶來的溢價(jià)收益。區(qū)域項(xiàng)目新江灣城，高規(guī)劃/生態(tài)/教育/交通綜合優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)其在上海唯一性，并且區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，自成一體，完全超越地理行政屬性歸屬，有望成為上海第三極國(guó)際化大社區(qū)?？偨Y(jié)(1/3)項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心關(guān)鍵：區(qū)域價(jià)值雙升級(jí)+綜合體屬性；

項(xiàng)目屬于區(qū)域61大面積戶型熱銷，上海近幾年歷經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，隨著消費(fèi)升級(jí)換代，大面積房型特別是4房集中在220-330㎡，深受市場(chǎng)追捧，如星河灣、翠湖天地嘉苑等典型案例；

市中心擠出效應(yīng)，在市中心房?jī)r(jià)不斷走高，高端市場(chǎng)擠出效應(yīng)，新江灣城板塊或成最佳的承接區(qū)域。市場(chǎng)趨勢(shì)新江灣城，

呈現(xiàn)供不應(yīng)求，供應(yīng)占楊浦70%，成交占楊浦區(qū)63%，已成為楊浦區(qū)標(biāo)桿住宅板塊；

單價(jià)水平，公寓目前已到2.6-3.3萬元/㎡，華潤(rùn)聯(lián)庭4.4-5.0萬元/㎡；

總價(jià)水平，公寓總價(jià)水平達(dá)到942萬，華潤(rùn)橡樹灣聯(lián)庭總價(jià)973萬；

新江灣城板塊，未來將成為楊浦區(qū)住宅標(biāo)桿區(qū)域?？偨Y(jié)(2/3)大面積戶型熱銷，上海近幾年歷經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，隨著消費(fèi)升級(jí)62總體開發(fā)策略：商/辦/住/零售/娛樂滾動(dòng)協(xié)同發(fā)展，自成體系循環(huán)，最大化綜合體價(jià)值；通過商辦娛零售的運(yùn)營(yíng)提升項(xiàng)目整體項(xiàng)目品質(zhì)與整體價(jià)、并獲得持續(xù)的現(xiàn)金，而住宅實(shí)現(xiàn)綜合體價(jià)值溢價(jià)并提供強(qiáng)大的現(xiàn)金流；

住宅開發(fā)策略：16萬純住宅分3期滾動(dòng)開發(fā)，1期6萬㎡，2、3期分別5萬㎡；1期建議2011年初上市；

住宅啟動(dòng)期策略：市場(chǎng)跟隨策略，跟隨市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者-仁恒，超越漢斯/華潤(rùn)/九龍倉(cāng)；1期房型配比55%4房280-300㎡，30%大3房220-250㎡，10%小3房180㎡，5%5房400㎡。定位策略根據(jù)項(xiàng)目土地屬性高端，區(qū)域集高規(guī)劃、教育、生態(tài)、交通等高質(zhì)素在上海稀缺而唯一，非常契合豪宅客群居住需求，綜合考慮市場(chǎng)大房型稀缺而受歡迎的以及市中心擠出效應(yīng)的態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目總體定位：生態(tài)建筑/美式大宅?？偨Y(jié)(3/3)總體開發(fā)策略：商/辦/住/零售/娛樂滾動(dòng)協(xié)同發(fā)展，自成體系循63(二)中原優(yōu)勢(shì)(二)中原優(yōu)勢(shì)641、30年專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)

2、大陸22家分公司，項(xiàng)目覆蓋30余城市3、560間地鋪（中/港/澳）4、第二品牌—專注高端物業(yè)公開資訊

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香港1990

內(nèi)地1978香港“中原地產(chǎn)代理”1998“中原(中國(guó))物業(yè)顧問有限公司”收購(gòu)“利嘉閣”成立“森拓普”1992年上海1994年廣州北京1997年深圳華南/華東/環(huán)渤海22個(gè)城市三十年/遍布全國(guó)/專業(yè)服務(wù)/經(jīng)驗(yàn)豐富1、30年專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)公開資訊

公平交易200565具有豐富的高端物業(yè)代理經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)大型品牌開發(fā)商香港：新世界、新鴻基、嘉里。。。上海/北京/深圳/廣州：萬科、中海、華潤(rùn)、招商。。。具有二三級(jí)聯(lián)動(dòng)成功經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)作模式已趨成熟中原（中國(guó)）網(wǎng)絡(luò)覆蓋廣，二、三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展比較均衡2008年度代理服務(wù)費(fèi)收入15.74億元，銷售金額接近160億元，交易宗數(shù)20.8萬宗二級(jí)：2008年全年在中國(guó)大陸策劃代理項(xiàng)目500個(gè)三級(jí)：至今，全部為直營(yíng)，達(dá)560間(上海180家分行，10個(gè)豪宅部)擅長(zhǎng)于高端物業(yè)/大型品牌開發(fā)商擅長(zhǎng)于高端物業(yè)/大型品牌開發(fā)商66中原代理項(xiàng)目近2年榮獲獎(jiǎng)項(xiàng)（上海）盛高·康橋名郡 07年8月全市別墅銷售冠軍盛高·東方庭院 07年9月全市別墅銷售冠軍萬科·燕南園 08年9月全市別墅銷售亞軍華潤(rùn)·上海灘花園 08年10月市中心高端公寓銷售雙冠 08年11/12月市中心高端公寓銷售亞軍金地·格林世界 08年度住宅銷售面積冠軍金地·未未來 08年度住宅銷售套數(shù)亞軍業(yè)績(jī)獎(jiǎng)合作獎(jiǎng)2008年，獲華潤(rùn)最佳合作伙伴獎(jiǎng)勵(lì)！??！2008年-2009年，4度獲上海萬科-營(yíng)銷合作感謝函?。。≈性眄?xiàng)目近2年榮獲獎(jiǎng)項(xiàng)（上海）業(yè)績(jī)獎(jiǎng)合作獎(jiǎng)2008年，獲67位于華山路板塊單價(jià)6-7萬元/㎡位于南外灘單價(jià)5.7-8萬元/㎡

4月進(jìn)場(chǎng)-11月30套，4.2億套均1400萬10月1個(gè)月22套，2.9億套均1300萬4.18進(jìn)場(chǎng)-9月34套，4.4億套均1300萬位于新天地單價(jià)7-12萬元/㎡翠湖天地·嘉苑華山夏都苑華潤(rùn)外灘九里2009年上海高端物業(yè)銷售業(yè)績(jī)突出1個(gè)月不到4套，1.4億套均3500萬陸家嘴濱江單價(jià)7-14萬元/㎡湯臣一品位于浦東濱江單價(jià)3.5-5萬元/㎡5月進(jìn)場(chǎng)/1個(gè)半月15套，1.5億套均1000萬世茂5號(hào)一手高端成交約105套，總銷18.6億，套均總價(jià)1771萬位于華山路板塊位于南外灘4月進(jìn)場(chǎng)-11月10月1個(gè)月4.168市場(chǎng)趨勢(shì)判斷競(jìng)爭(zhēng)監(jiān)控客戶挖掘媒體推廣現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)配合策略支持中介客戶（如上海：180間地鋪10個(gè)豪宅部）自訪客戶發(fā)展商+中原成功銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售團(tuán)隊(duì)中原二三級(jí)聯(lián)動(dòng)特點(diǎn)策略、現(xiàn)場(chǎng)和中介形成環(huán)環(huán)相扣、密不可分的有機(jī)整體二三級(jí)聯(lián)動(dòng)/模式成熟/三環(huán)相扣/有機(jī)整體市場(chǎng)趨勢(shì)判斷客戶挖掘媒體推廣策略支持中介客戶自訪客戶發(fā)展商+69超值渠道配合項(xiàng)目宣傳曝光上海中原180家門店——180個(gè)售樓處/主要集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)店內(nèi)海報(bào)燈箱廣告中原DM室外易拉寶店內(nèi)吊旗超值渠道配合項(xiàng)目宣傳曝光上海中原180家門店——180個(gè)售樓70核心發(fā)展商核心項(xiàng)目核心發(fā)展商核心項(xiàng)目71核心發(fā)展商核心項(xiàng)目核心發(fā)展商核心項(xiàng)目72(三)合作模式(三)合作模式73中原地產(chǎn)獨(dú)家代理（

二三級(jí)聯(lián)動(dòng)）合作方式建議服務(wù)代理費(fèi)率合作模式服務(wù)代理費(fèi)率1.5%起，根據(jù)銷售目標(biāo)可跳至1.8%，并補(bǔ)齊之前差價(jià)中原地產(chǎn)獨(dú)家代理（二三級(jí)聯(lián)動(dòng)）合作方式建議服務(wù)代理費(fèi)率合74預(yù)祝鐵獅門在中國(guó)上海旗開得勝！預(yù)祝鐵獅門在中國(guó)上海旗開得勝！75Thankyou&Theend.Thankyou&Theend.76鐵獅門新江灣F地塊住宅部分前期定位鐵獅門77(一)報(bào)告正文(一)報(bào)告正文78邏輯推導(dǎo)圖土地格局土地屬性項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目本身具備條件？新江灣板塊格局？市場(chǎng)市場(chǎng)需求點(diǎn)在哪里？市場(chǎng)空白點(diǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)板塊格局在上海全市格局客戶教育吸引消費(fèi)升級(jí)交通導(dǎo)入中心區(qū)擠出客戶從哪里來/特征？客戶特征/消費(fèi)升級(jí)項(xiàng)目策略-定位/開發(fā)/配比/定價(jià)MARCH產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入邏輯推導(dǎo)圖土地格局土地屬性項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目本身具備條件？新江灣79Part1項(xiàng)目分析Part1項(xiàng)目分析80項(xiàng)目位置上?！ね庵协h(huán)內(nèi)·楊浦區(qū)西北角·新江灣城板塊新江灣城本案楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)中環(huán)外環(huán)五角場(chǎng)新江灣城本案項(xiàng)目把新江灣城與副城市中心連成一體項(xiàng)目位置上?！ね庵协h(huán)內(nèi)·楊浦區(qū)西北角·新江灣城板塊新江本案楊81項(xiàng)目本身整體規(guī)模大城市綜合體自我成體系900,230㎡F1綜合容積率：3.358%20%22%F2F3525270㎡180250㎡194710㎡劇院、服務(wù)式公寓辦公、酒店、零售住宅少量商業(yè)科技辦公園區(qū)容積率：2.3在整體項(xiàng)目中住宅用地占比小，強(qiáng)大的綜合體未來催生的需求支撐，凸現(xiàn)住宅用地價(jià)值會(huì)更大項(xiàng)目本身整體規(guī)模大城市綜合體自我成體系900,230㎡F1綜82區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(1/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)1-全新高規(guī)劃起點(diǎn)，自成一體9.45平方公里，相當(dāng)于1.2個(gè)靜安區(qū)，上海城市發(fā)展史上的“黃金寶地”一片處女地，沒有拆遷困擾，沒有新舊對(duì)比，生態(tài)環(huán)境極佳，名校遍布，而且政府規(guī)定都是低密度住宅總體規(guī)劃目標(biāo)“綠色生態(tài)港、國(guó)際智慧城”－自成一體的生態(tài)宜居環(huán)境生態(tài)公園游艇碼頭全程教育品質(zhì)社區(qū)知識(shí)商務(wù)主題公園上海十大游艇碼頭規(guī)劃中唯一一座集游艇泊位、綠地、娛樂休閑中心、居住和綜合功能于一體的大型游艇碼頭占地137.33萬平米，相當(dāng)于復(fù)旦本部1.4倍占地約17萬平方米，其中水體面積約為5萬平方米含全球最大的極限運(yùn)動(dòng)主題公園－SMP滑板公園50萬平方米生態(tài)走廊，相當(dāng)于5.5個(gè)復(fù)興公園將建造中國(guó)首個(gè)綠色商務(wù)社區(qū)知識(shí)商務(wù)廣場(chǎng)安徒生童話樂園、中福會(huì)幼兒園、上音小中學(xué)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(1/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)1-全新高規(guī)劃起點(diǎn)，83區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(2/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)1-全程名牌教育配套幼兒園小中學(xué)高中大學(xué)童話樂園安徒生童話樂園占地81400㎡，一期預(yù)計(jì)于2010年5月開園11宋慶齡幼兒園22復(fù)旦科技園小學(xué)33上海交大附中5復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū)77同濟(jì)第一附中665占地81400㎡，一期預(yù)計(jì)于2010年5月開園上海音樂學(xué)院實(shí)驗(yàn)中小學(xué)44鐵獅門區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(2/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)1-全程名牌教育配套84區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(3/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)3-環(huán)境，稀缺自然生態(tài)濕地9.45平方公里上海最大一片生態(tài)城市濕地區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(3/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)3-環(huán)境，稀缺自然生85區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(4/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)4-立體交通，無縫對(duì)接城市核心

中環(huán)線/地鐵10號(hào)線三門站/翔殷路隧道五角場(chǎng)四川北路南京東路豫園新天地淮海路徐家匯古北二期虹橋樞紐虹橋機(jī)場(chǎng)西郊賓館二期外高橋保稅區(qū)新江灣城10號(hào)線(三門站)上海最牛南北動(dòng)脈黃金線路，沿線遍布高檔住宅區(qū)、著名商業(yè)娛樂圈中環(huán)線－上海金腰帶內(nèi)環(huán)線翔殷隧道中環(huán)線外環(huán)線上海金腰帶翔殷路隧道區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(4/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)4-立體交通，無縫對(duì)86區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(5/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)5-產(chǎn)業(yè)支撐楊浦區(qū)外高橋保稅區(qū)高教產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意高科技傳媒產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投孵化貿(mào)易金橋出口加工區(qū)加工貿(mào)易高新技術(shù)張江高科園區(qū)IT/

創(chuàng)意半導(dǎo)體生物/醫(yī)藥北外灘陸家嘴航運(yùn)金融物流制造業(yè)100萬㎡創(chuàng)智天地園區(qū)復(fù)旦/同濟(jì)/財(cái)大/上外等20余所知名高校及大批科研院所國(guó)家級(jí)孵化基地，已擁科技企業(yè)148家,孵化163項(xiàng)首個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資服務(wù)園區(qū)，集聚國(guó)內(nèi)40多家風(fēng)險(xiǎn)投資體系機(jī)構(gòu)百度/甲骨文聯(lián)合國(guó)南全球技術(shù)交易全球創(chuàng)投典范美國(guó)硅谷銀行入住美國(guó)SVB金融集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)投資合作高教、科研、孵化、轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)化在楊浦成為一條完整知識(shí)產(chǎn)業(yè)鏈集聚已注冊(cè)3500多家科技型企業(yè)復(fù)旦新聞學(xué)院國(guó)際傳媒產(chǎn)業(yè)復(fù)旦大學(xué)設(shè)立文化傳媒產(chǎn)業(yè)孵化第一梯隊(duì)產(chǎn)業(yè)輻射第二梯隊(duì)產(chǎn)業(yè)輻射新江灣城地處中環(huán)旁，坐享?xiàng)钇?、外高橋以及北外?陸家嘴等強(qiáng)大高附值產(chǎn)業(yè)輻射支撐區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(5/5)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)5-產(chǎn)業(yè)支撐楊浦區(qū)外87古北國(guó)際社區(qū)聯(lián)洋/碧云國(guó)際社區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)徐家匯商業(yè)區(qū)松江工業(yè)區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)張江高科技外高橋金橋新江灣國(guó)際社區(qū)五角場(chǎng)商圈北外灘航運(yùn)古北國(guó)際社區(qū)上海第一個(gè)國(guó)際化社區(qū)聯(lián)洋碧云國(guó)際社區(qū)上海第二個(gè)國(guó)際化社區(qū)新江灣城國(guó)際城區(qū)聯(lián)洋碧云升級(jí)版生態(tài)人居/國(guó)際化更具國(guó)際化區(qū)域價(jià)值產(chǎn)業(yè)支撐(5/5)縱觀上海古北，聯(lián)洋碧云，新江灣城在強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)支撐下最有前景成為下一個(gè)版國(guó)際化城區(qū)大學(xué)城楊浦知識(shí)產(chǎn)業(yè)市中心古北聯(lián)洋/碧云虹橋開發(fā)區(qū)徐家匯商業(yè)區(qū)松江陸家嘴張江外高橋金橋88生態(tài)高規(guī)劃交通產(chǎn)業(yè)高品質(zhì)土地屬性+Location上海第三個(gè)國(guó)際化城區(qū)強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)支撐新江灣城區(qū)域前景-上海第三個(gè)高級(jí)國(guó)際化城區(qū)教育上海唯一生態(tài)高規(guī)劃交通產(chǎn)業(yè)高品質(zhì)土地屬性+Location上海第三個(gè)89新江灣城-生態(tài)型國(guó)際化高級(jí)城區(qū)“聯(lián)洋碧云升級(jí)版”五角場(chǎng)商圈-副城市中心“徐家匯升級(jí)版”“雙升級(jí)”項(xiàng)目Location決定了其坐享“雙升級(jí)”，價(jià)值前景無限項(xiàng)目?jī)r(jià)值兌現(xiàn)-坐享“雙升級(jí)”前景新江灣城-生態(tài)型國(guó)際化高級(jí)城區(qū)“聯(lián)洋碧云升級(jí)版”五角場(chǎng)商90項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心關(guān)鍵：區(qū)域價(jià)值雙升級(jí)+綜合體屬性；

項(xiàng)目屬于區(qū)域最大規(guī)模綜合體，涵蓋商辦酒店零售娛樂住宅，將成為區(qū)域的發(fā)展引擎；而住宅將同時(shí)兌現(xiàn)項(xiàng)目綜合體與區(qū)域價(jià)值帶來的溢價(jià)收益。小結(jié)區(qū)域?qū)用骓?xiàng)目層面新江灣城，高規(guī)劃/生態(tài)/教育/交通綜合優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)其在上海唯一性，并且區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，自成一體，完全超越地理行政屬性歸屬，有望成為上海第三極國(guó)際化大社區(qū)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心關(guān)鍵：區(qū)域價(jià)值雙升級(jí)+綜合體屬性；

項(xiàng)目屬于區(qū)域91Part2

市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣板塊格局細(xì)分市場(chǎng)監(jiān)測(cè)Part2市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)92數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心上海市新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）供求價(jià)走勢(shì)2006年-2009年(1-10月)（單位：萬m2，元/m2

）近年上海住宅需求增長(zhǎng)速度超過供應(yīng)，除08年外，市場(chǎng)呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)；09年成交價(jià)格較06年增長(zhǎng)60%；長(zhǎng)期趨勢(shì)供不應(yīng)求，除了08年受宏觀形勢(shì)影響數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心上海市新建商品住宅（不含配動(dòng)遷93Part2

市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣板塊格局細(xì)分市場(chǎng)監(jiān)測(cè)Part2市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)94楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）供求價(jià)走勢(shì)2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡，元/㎡

）供小于求趨勢(shì)明顯，量?jī)r(jià)齊升楊浦區(qū)供應(yīng)量呈現(xiàn)逐年下降走勢(shì)，而需求量的增長(zhǎng)超過供應(yīng)量，因此成交價(jià)格快速增長(zhǎng)，2009年較2006年增長(zhǎng)一倍；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）供求價(jià)走勢(shì)供小于求趨勢(shì)明顯，95楊浦區(qū)、上海市新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）供求占比2006年-2009年(1-10月)供求占比雙降，但成交占比高于供應(yīng)占比0.6%數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)供求量占上海比例不足5%，同時(shí)逐年保持下降，但09年，需求占比高于供應(yīng)占比0.6%；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)、上海市新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）供求占比供求占比雙降96楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動(dòng)遷）需求價(jià)格走勢(shì)2007年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡，元/㎡

）二手住宅需求增長(zhǎng)緩慢，但09年成交價(jià)格比07年高53%楊浦區(qū)二手住宅成交09年比07年增長(zhǎng)9%，但價(jià)格增長(zhǎng)了53%；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動(dòng)遷）需求價(jià)格走勢(shì)二手住宅需求增長(zhǎng)97楊浦區(qū)土地市場(chǎng)住宅用地招拍掛供求走勢(shì)2005年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）楊浦區(qū)土地市場(chǎng)供不應(yīng)求，06年是土地出讓高峰，09年供求量?jī)H為1.4萬m2，年度需求超過供應(yīng)5.7萬m2；楊浦區(qū)土地招拍掛市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)土地市場(chǎng)住宅用地招拍掛供求走勢(shì)楊浦區(qū)土地市場(chǎng)供不應(yīng)求，98楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交戶型結(jié)構(gòu)趨勢(shì)2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）09年4房成交比例比06年增長(zhǎng)74%近年楊浦區(qū)成交戶型結(jié)構(gòu)，1房及2房所占比例變化不大，但09年4房成交比例較06年增長(zhǎng)74%；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交戶型結(jié)構(gòu)趨勢(shì)09年4房成99楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交面積趨勢(shì)2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）2009年180㎡以上大面積產(chǎn)品增長(zhǎng)超過2006年1倍近年楊浦產(chǎn)品成交面積變化明顯，110㎡以下產(chǎn)品逐步減少，140㎡以上產(chǎn)品成交占比增加迅速，其中成交面積180㎡以上增長(zhǎng)超過06年1倍；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交面積趨勢(shì)2009年180100楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交面積趨勢(shì)2007年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）歷年二手住宅成交面積在90㎡以下的占比達(dá)到60%楊浦二手住宅成交成交以90㎡以下為主，140㎡以上大面積商品住宅成交不活躍；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交面積趨勢(shì)歷年二手住宅成交101

09年400萬以上產(chǎn)品成交較06年增長(zhǎng)12倍楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交總價(jià)趨勢(shì)2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡、萬元）數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心近年楊浦成交總價(jià)結(jié)構(gòu)兩極化趨勢(shì)比較明顯，150萬以下產(chǎn)品比例逐漸減少，400萬以上產(chǎn)品成交較06年增長(zhǎng)12倍；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心09年400萬以上產(chǎn)品成交較06年增長(zhǎng)12倍楊浦區(qū)新建商品102數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交總價(jià)趨勢(shì)2007年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡、萬元）

二手住宅成交總價(jià)在100萬以下比例達(dá)到60%楊浦二手商品房成交價(jià)格基本維持在400萬以下，其中100萬以下比例最大，達(dá)到60%以上；數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動(dòng)遷103從趨勢(shì)分析，楊浦一手市場(chǎng)處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，一、二手成交價(jià)格上漲迅速；整體市場(chǎng)一手：4房成交占比增長(zhǎng)明顯，180㎡以上產(chǎn)品需求逐漸放量，400萬以上產(chǎn)品成交較06年增長(zhǎng)12倍；二手：以90㎡住宅產(chǎn)品為主，總價(jià)在150萬以下占60%結(jié)構(gòu)市場(chǎng)楊浦區(qū)招派掛土地年度供應(yīng)量在18萬㎡左右，而需求量則為23萬㎡，明顯供不應(yīng)求；土地市場(chǎng)從趨勢(shì)分析，楊浦一手市場(chǎng)處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，一、二手成交價(jià)格上104Part2

市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣板塊格局細(xì)分市場(chǎng)監(jiān)測(cè)Part2市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)105近年新江灣板塊的需求高于增長(zhǎng)，除了06年出現(xiàn)供過于求情況；成交價(jià)格整體呈現(xiàn)大幅上升趨勢(shì)，4年翻了一倍；新江灣板塊新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）供求價(jià)走勢(shì)2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡、元/㎡

）供求趨勢(shì)不平衡，需求增長(zhǎng)高于供應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲迅速數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心近年新江灣板塊的需求高于增長(zhǎng)，除了06年出現(xiàn)供過于求情況；新106近年新江灣板塊土地供應(yīng)逐步減少，預(yù)計(jì)未來2年，年均入市的住宅總建筑面積在16-36萬㎡；新江灣板塊土地（含招拍掛）供應(yīng)走勢(shì)2005年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）新江灣土地供應(yīng)逐步減少數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心備注：05年供應(yīng)的A1-A4土地為非招拍掛土地；09年供應(yīng)的土地包括27萬m2經(jīng)濟(jì)適用房以及推介土地；近年新江灣板塊土地供應(yīng)逐步減少，預(yù)計(jì)未來2年，年均入市的住宅107后續(xù)土地供應(yīng)不足新江灣城（一期）規(guī)劃建筑規(guī)模266萬㎡，已推出179萬㎡,占比67%；剩余37%，約87萬㎡后續(xù)土地供應(yīng)不足新江灣城（一期）規(guī)劃建筑規(guī)模266萬㎡，已推1084房成交比例增大近年新江灣板塊產(chǎn)品戶型逐漸放大，其中四房成交占比從06年的6%增長(zhǎng)到22%，表明該類需求逐步釋放；新江灣城新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交戶型結(jié)構(gòu)趨勢(shì)2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心4房成交比例增大近年新江灣板塊產(chǎn)品戶型逐漸放大，其中四房成交109近年新江灣板塊產(chǎn)品面積逐步放大，09年110㎡以上的戶型占比達(dá)72%，其中180㎡以上戶型需求增長(zhǎng)較快；新江灣城新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交面積趨勢(shì)2006年-2009年(1-10月)（單位：萬㎡）180㎡以上產(chǎn)品需求增長(zhǎng)迅速數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心近年新江灣板塊產(chǎn)品面積逐步放大，09年110㎡以上的戶型占比110近年新江灣板塊成交總價(jià)穩(wěn)步放大，進(jìn)入09年300萬以上的高總價(jià)產(chǎn)品占成交達(dá)到40%；新江灣城新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交總價(jià)趨勢(shì)2006年-2009年(1-10月)（單位：萬元、萬㎡）進(jìn)入09年，300萬以上產(chǎn)品占比達(dá)40%數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心近年新江灣板塊成交總價(jià)穩(wěn)步放大，進(jìn)入09年300萬以上的高總111從趨勢(shì)分析，一手市場(chǎng)需求高于攻擊，價(jià)格上漲快速；整體市場(chǎng)2009年，4房成交占比增長(zhǎng)明顯，180㎡以上產(chǎn)品成交占比達(dá)到20%，300萬以上高總價(jià)產(chǎn)品成交占比達(dá)到40%；結(jié)構(gòu)市場(chǎng)土地年度供應(yīng)規(guī)模在16-36萬㎡之間，未來潛在競(jìng)爭(zhēng)比較集中；土地市場(chǎng)從趨勢(shì)分析，一手市場(chǎng)需求高于攻擊，價(jià)格上漲快速；整體市場(chǎng)20112Part2

市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣板塊格局細(xì)分市場(chǎng)監(jiān)測(cè)Part2市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)113最高價(jià)格平均價(jià)格最高總價(jià)單價(jià)水平總價(jià)水平新江灣板塊價(jià)格水平演變新江灣板塊：?jiǎn)蝺r(jià)水平進(jìn)入4萬元時(shí)代，其中公寓已進(jìn)入3萬元時(shí)代

總價(jià)進(jìn)入接近千萬級(jí)別時(shí)代，其中公寓總價(jià)已進(jìn)入924萬水平新江灣板塊價(jià)格水平演變圖數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心924最高價(jià)格平均價(jià)格最高總價(jià)單總新江灣板塊價(jià)格水平演變新江灣板塊114合生漢斯華潤(rùn)仁恒九龍倉(cāng)2010，2011年開發(fā)商集中推售，預(yù)計(jì)分別達(dá)到32.3萬㎡和25.6萬㎡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈拿地情況已推售情況預(yù)計(jì)新推量2005200620072008200920102011201232.3萬㎡25.6萬㎡住宅、商鋪28萬㎡共47萬㎡，住宅用地26.8萬㎡住宅用地6.5萬㎡9.5萬㎡3.9萬㎡3.5萬㎡剩余6.7萬㎡8.43萬㎡每年9.2萬㎡2.2萬㎡4.6萬㎡每年3.3萬㎡每年5萬㎡每年8.1萬㎡住宅用地23萬㎡住宅用地10萬㎡9.5萬㎡3.9萬㎡6.7萬㎡16.5萬㎡4.5萬㎡新江灣板塊未來兩年供應(yīng)放大/競(jìng)爭(zhēng)激烈合生漢斯華潤(rùn)仁恒九龍倉(cāng)2010，2011年開115Part2

市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣房地產(chǎn)市場(chǎng)新江灣板塊格局細(xì)分市場(chǎng)監(jiān)測(cè)Part2市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)116星河灣一期322套純超大戶型64.6%12.7%0.3%41套208套1套240-316㎡22.4%72套219-220㎡486-592㎡829㎡三房四房五房復(fù)式四房占65%主力1000-3000萬※截至目前1期基本售罄，簽約312套，占97%，整體均價(jià)5.2萬元/㎡；※該項(xiàng)目住宅總建筑面積29萬㎡，分3期開發(fā)，1期9.5萬㎡，占整體比例33%。開盤去化82%，總銷40多億，3房/4房深受市場(chǎng)追捧大房型受市場(chǎng)歡迎-典型個(gè)案星河灣一期322套純超大戶型64.6%12.7%0.3%41117大房型受市場(chǎng)歡迎-典型個(gè)案4房322-324㎡、3房181~235㎡大型成交快，而小面積去化教難翠湖天地·嘉苑華山夏都苑摩根持有2號(hào)樓純3房大宅209-221㎡

，4月推出60套，3個(gè)多月售罄大房型受市場(chǎng)歡迎-典型個(gè)案4房322-324㎡、3房181118大房型受市場(chǎng)歡迎-典型案例兩房三房四房復(fù)式23.5%163-181㎡200-245㎡294-351㎡47.3%28.4%0.80%113-123㎡1期486套，主力總價(jià)400-600萬，開盤去化91%！VS.仁恒河濱城3期110-112㎡136-154㎡194-270㎡華潤(rùn)橡樹灣76-89㎡(主力)183㎡207-222㎡(聯(lián)庭)--合生御景新城96-110㎡（64%）130-140㎡（31%）--235-250㎡--漢斯國(guó)際公寓戶型面積大，超越板塊合生/華潤(rùn)項(xiàng)目，大于仁河濱城3期面積漢斯國(guó)際公寓漢斯項(xiàng)目熱銷，印證了高端客戶大戶面積需求及對(duì)新江灣板塊的認(rèn)同3房/4房比例大大房型受市場(chǎng)歡迎-典型案例兩房三房四房復(fù)式23.5%163-119Part3客戶Part3客戶120板塊價(jià)值凸顯/吸引置業(yè)升級(jí)客戶自然環(huán)境：原生態(tài)濕地交通：中環(huán)路、翔殷路重要干道教育：復(fù)旦大學(xué)等名校生活商業(yè)配套：主要依靠五角場(chǎng)板塊配套房地產(chǎn)市場(chǎng)：部分品牌開發(fā)商項(xiàng)目面市，但真正的高端住宅項(xiàng)目仍有限現(xiàn)狀未來整體規(guī)劃逐步實(shí)現(xiàn)，自身教育/生活/商業(yè)配套日趨完善軌道交通10號(hào)線貫通創(chuàng)投孵化等高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步升級(jí)受輻射板塊五角場(chǎng)城市副中心建設(shè)完善更多品牌開發(fā)商進(jìn)駐，高端項(xiàng)目云集，形成高檔住宅區(qū)板塊價(jià)值凸顯新江灣板塊價(jià)值體現(xiàn)板塊價(jià)值凸顯/吸引置業(yè)升級(jí)客戶自然環(huán)境：原生態(tài)濕地現(xiàn)狀未來整121住宅軟硬件品質(zhì)、身份標(biāo)簽高端客戶置業(yè)價(jià)值觀特征富豪購(gòu)房時(shí)重視什么？子女教育家人健康居住氛圍生活商業(yè)配套新江灣板塊特征根據(jù)上海中原最近對(duì)高端住宅客戶訪談，總結(jié)分析得出富豪階層置業(yè)時(shí)的關(guān)注點(diǎn)，結(jié)合新江灣板塊狀態(tài)可以得出板塊內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)新江灣板塊具備成為“第一居所”的條件。新江灣的高端住宅＝第一居所全程名牌教育配套宜居濕地生態(tài)環(huán)境未來國(guó)際社區(qū)五角場(chǎng)及未來板塊成熟生活商業(yè)配套住宅軟硬件品質(zhì)、身份標(biāo)簽高端客戶置業(yè)價(jià)值觀特征富豪購(gòu)房時(shí)重視122潛在客戶產(chǎn)品需求特征功能齊備舒適型房型大面積、舒適型、高端公寓品牌開發(fā)商大尺度高品質(zhì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)舒適大面積、舒適型、高品質(zhì)住宅潛在客戶產(chǎn)品需求特征功能齊備舒適型房型大面積、舒適型、高端公123第二類第一類第三類４．中心區(qū)“擠出”：市中心豪宅價(jià)格不斷抬高，使得部分改善性客戶轉(zhuǎn)向各項(xiàng)配套完善的次中心區(qū)域２．消費(fèi)升級(jí)：楊浦、虹口、浦東金橋、外高橋等區(qū)域置業(yè)消費(fèi)升級(jí)客戶１．教育吸引：全市范圍內(nèi)注重下一代教育的客戶項(xiàng)目未來客源主要類型３．交通導(dǎo)入：貫通全市的中環(huán)路以及連接楊浦和浦東的翔殷路隧道導(dǎo)入的客戶第四類第二類第一類第三類４．中心區(qū)“擠出”：２．消費(fèi)升級(jí)：１．教124Part4項(xiàng)目定位及策略Part4項(xiàng)目定位及策略125項(xiàng)目總體定位土地屬性綜合體

高規(guī)劃/生態(tài)環(huán)境

品牌教育/中環(huán)交通重視家庭/子女教育

追求健康/品質(zhì)生活客戶市場(chǎng)大房稀缺/改善需求強(qiáng)勁鐵獅門品牌美國(guó)住宅理念&產(chǎn)品江灣獨(dú)立成板塊，受市場(chǎng)認(rèn)同格局市中心擠出效應(yīng)，新江灣收益MARCH項(xiàng)目總體定位土地屬性綜合體

高規(guī)劃/生態(tài)環(huán)境

品牌教育/中環(huán)126整體定位——自然與都市的交融生態(tài)建筑/美式大宅整體定位——自然與都市的交融生態(tài)建筑/美式大宅127整體開發(fā)策略整體開發(fā)策略：滾動(dòng)協(xié)同發(fā)展，自成體系循環(huán)，最大化綜合體價(jià)值商/辦/住/零售/娛樂，滾動(dòng)開發(fā)協(xié)同發(fā)展，共同提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；通過商辦娛零售的運(yùn)營(yíng)提升項(xiàng)目整體項(xiàng)目品質(zhì)與整體價(jià)、并獲得持續(xù)的現(xiàn)金，而住宅實(shí)現(xiàn)綜合體價(jià)值溢價(jià)并提供強(qiáng)大的現(xiàn)金流。商、辦、住可自成體系，形成良性循環(huán)。住宅商業(yè)住宅商辦……住宅商辦開發(fā)策略模擬：整體開發(fā)策略整體開發(fā)策略：住宅商業(yè)住宅商辦……住宅商辦開發(fā)策128住宅開發(fā)策略建議分期安排建議：16萬純住宅分3期滾動(dòng)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)收益與品牌1期6萬㎡2期5萬㎡3期開發(fā)分期策略：分期滾動(dòng)開發(fā)，控制風(fēng)險(xiǎn)，最大化收益·首次進(jìn)入上海市場(chǎng)，分期可控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

·充分挖掘項(xiàng)目綜合體對(duì)住宅價(jià)值的兌現(xiàn)，并坐享板塊價(jià)值提升的溢價(jià)5萬㎡資金回籠品牌提升巔峰作品住宅開發(fā)策略建議分期安排建議：16萬純住宅分3期滾動(dòng)開發(fā)，實(shí)129時(shí)間節(jié)點(diǎn)策略建議市中心豪宅新鴻基濱江凱旋門翠湖天地4期中環(huán)線全通車九龍倉(cāng)\仁恒\華潤(rùn)\漢斯\合生5盤同臺(tái)上演，江灣將成熱點(diǎn)10號(hào)線通車重大事件發(fā)展2007200820062005200920102011201220132001合生江灣1號(hào)作品上市華潤(rùn)橡樹灣一期開盤五角場(chǎng)漢斯國(guó)際公寓上市里程碑解決交通、商業(yè)配套

漢斯商業(yè)廣產(chǎn)開業(yè)形象人口成熟階段成長(zhǎng)階段啟動(dòng)階段根據(jù)板塊開發(fā)進(jìn)程及重要交通中環(huán)線/10號(hào)線通車等因素考慮：1期入世時(shí)間2010年底或2011年初；世博會(huì)召開2期入世時(shí)間考慮項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)節(jié)奏以及市中豪宅推售時(shí)機(jī)，以及漢斯商業(yè)開業(yè)，預(yù)計(jì)2012年下半為佳。時(shí)間節(jié)點(diǎn)策略建議市中心豪宅新鴻基濱江凱旋門翠湖天地4期中環(huán)線130分期開發(fā)時(shí)間計(jì)劃一期產(chǎn)品：2009年底動(dòng)工開發(fā)，2011年初上市銷售二期產(chǎn)品：2011年動(dòng)工開發(fā)，2012年下半年上市銷售三期產(chǎn)品：2012年動(dòng)工開發(fā)，2013年年底上市銷售(3期適當(dāng)考慮項(xiàng)目商辦開發(fā)節(jié)奏)開發(fā)計(jì)劃建議住宅開發(fā)計(jì)劃建議2009年2010年2011年2012年2013年一期產(chǎn)品動(dòng)工開發(fā)上市銷售動(dòng)工開發(fā)上市銷售動(dòng)工開發(fā)上市銷售二期產(chǎn)品三期產(chǎn)品2014年分期開發(fā)時(shí)間計(jì)劃一期產(chǎn)品：2009年底動(dòng)工開發(fā)，2011年初131住宅啟動(dòng)期策略啟動(dòng)期市場(chǎng)跟隨策略地塊條件：項(xiàng)目地理位置在板塊內(nèi)相對(duì)不是最佳、周邊零亂

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：面對(duì)仁恒、九龍倉(cāng)、華潤(rùn)開發(fā)商均有豐富豪宅開

發(fā)經(jīng)驗(yàn)與客戶口碑。仁恒即將上市領(lǐng)跑江灣。

自身原因：新進(jìn)入上海市場(chǎng)，缺乏客戶積累及品牌認(rèn)可度。跟隨市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者-仁恒，超越漢斯/華潤(rùn)/九龍倉(cāng)仁恒合生華潤(rùn)/漢斯/九龍倉(cāng)鐵獅門住宅啟動(dòng)期策略啟動(dòng)期市場(chǎng)跟隨策略地塊條件：項(xiàng)目地理位置在板塊132戶型種類建筑面積（㎡）配比比例三房二廳二衛(wèi)18010%三房三廳二衛(wèi)220-25030%四房三廳二衛(wèi)280-30055%五房三廳二衛(wèi)4005%一期房型配比新江灣歷經(jīng)幾年的開發(fā)，已得到高端市場(chǎng)客戶認(rèn)可，項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位楊浦區(qū)以及外區(qū)高端豪富客層，打造舒適性美式大尺度空間豪宅。定位高于漢斯國(guó)際公寓，借鑒浦東星河灣典型成功案例，整體房型純大戶，加大房型面積，加大3房、4房配比比例。啟動(dòng)期戶型配比建議戶型種類建筑面積（㎡）配比比例三房二廳二衛(wèi)18010%三房三133四房參考-典型項(xiàng)目案例四房?jī)蓮d面積322-324平方米四房參考-典型項(xiàng)目案例四房?jī)蓮d面積322-324平方米134四房參考-典型項(xiàng)目案例新華路１號(hào)４房２廳－334㎡嘉里華庭４房２廳－245㎡四房參考-典型項(xiàng)目案例新華路１號(hào)４房２廳－334㎡嘉里華庭135報(bào)告總結(jié)報(bào)告總結(jié)136項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心關(guān)鍵：區(qū)域價(jià)值雙升級(jí)+綜合體屬性；

項(xiàng)目屬于區(qū)域最大規(guī)模綜合體，涵蓋商辦酒店零售娛樂住宅，將成為區(qū)域的發(fā)展引擎；而住宅將同時(shí)兌現(xiàn)項(xiàng)目綜合體與區(qū)域價(jià)值帶來的溢價(jià)收益。區(qū)域項(xiàng)目新江灣城，高規(guī)劃/生態(tài)/教育/交通綜合優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)其在上海唯一性，并且區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，自成一體，完全超越地理行政屬性歸屬，有望成為上海第三極國(guó)際化大社