美國房地產(chǎn)發(fā)展史

美國房地產(chǎn)發(fā)展史武昕煒2011.12目錄美國概述美國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史基礎的歷史數(shù)據(jù)居民住宅的變遷美國房地產(chǎn)相關法規(guī)的變革美國住宅產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟周期與影響因素分析(1)住宅產(chǎn)業(yè)的行業(yè)經(jīng)濟周期(2)次貸危機(3)美國住宅產(chǎn)業(yè)增長波動的驅動因素分析人口生活方式金融杠桿利率美國房地產(chǎn)行業(yè)的工業(yè)化發(fā)展趨勢美國房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈分析2目錄美國概述美國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史基礎的歷史數(shù)據(jù)居民住宅的變遷美國房地產(chǎn)相關法規(guī)的變革美國住宅產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟周期與影響因素分析(1)住宅產(chǎn)業(yè)的行業(yè)經(jīng)濟周期(2)次貸危機(3)美國住宅產(chǎn)業(yè)增長波動的驅動因素分析人口生活方式金融杠桿利率美國房地產(chǎn)行業(yè)的工業(yè)化發(fā)展趨勢美國房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈分析3美國概述

美利堅合眾國（UnitedStatesofAmerica）是一個由五十個州和一個聯(lián)邦直轄特區(qū)組成的憲政聯(lián)邦共和制國家。

美國是世界經(jīng)濟大國。經(jīng)濟高度發(fā)達，工農業(yè)生產(chǎn)門類齊全，集約化程度高，國民生產(chǎn)總值位居世界首位。當今美國在世界的諸多領域的龐大影響力是無他國能比的。41.地理氣候-地理美國四至東：瀕大西洋西：鄰太平洋北：靠加拿大南：接墨西哥及墨西哥灣5領土還包括北美洲西北部的阿拉斯加和太平洋中部的夏威夷群島等1.地理氣候-地理阿帕拉契山區(qū)中部平原區(qū)落磯山脈太平洋海岸低地西部草原盆地區(qū)科羅拉多高原哥倫比亞大西洋沿海平原6美國自然資源豐富，眾多的河流山川及各異的地形地貌形成了優(yōu)美的自然風光1.地理氣候-氣候7美國氣候有許多不同的類型大多數(shù)地區(qū)的氣候都很溫和,這種溫和的氣候推動國家工業(yè)的快速發(fā)展.也提高美國農業(yè)的經(jīng)濟成長。溫和的氣候也使得美國很多地區(qū)成為適宜人類居住的地方。而亞利桑那、南加州、佛羅里達和夏威夷,也因為冬天溫和的氣候,觀光事業(yè)興盛。面積廣大的可耕地、充足的水量、冷而不酷因而地氣很旺的溫帶海洋性氣候，這三個高質量的人類生產(chǎn)生活所需的條件，美國一個都不缺，個個占優(yōu)勢。如此得天獨厚、地平天成的好風水，實乃地球上絕無僅有的《圣經(jīng)》所謂“流奶與蜜之地”2.人口文化-人口多樣化與增長流動(1)、多樣化的種族結構多種族局面的形成，主要歸因于移民，美國是一個典型的移民國家。外來移民是美國人口增長的重要因素之一。外來移民是一個大的消費群體，他們不但是一般消費品的購買者，更是房地產(chǎn)的重要購買者。移民會繼續(xù)增加，利于美國經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)市場繁榮。(2)、人口增長與流動從20世紀70年代起，西歐主要發(fā)達國家，如德，法，英等國先后進入人口零增長和負增長，到了90年代，亞洲的日本，韓國，我國的臺灣先后進入低增長和零增長。不同于這些發(fā)達國家或地區(qū)，美國保持較高的人口增長率。原因：宗教、國土面積廣闊居住支出可選擇性大、移民。人口的增長為美國的經(jīng)濟提供了大量的勞動力，對于美國經(jīng)濟發(fā)展提供了源源不斷的動力；由于美國土地遼闊，人口的增長對于美國土地的開發(fā)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也是有利的。

82008年人口變動指標增長率出生率死亡率凈遷移率美國8.83‰14.18‰8.27‰2.92‰中國5.08‰12.14‰7.06‰——2.人口文化-人口年齡結構(3)、人口年齡結構

2008年美國人口年齡結構

同其他現(xiàn)代社會一樣,美國也出現(xiàn)了人口老齡化的趨勢。但由于美國人口結構的改變、移民人口的大規(guī)模增加,加之移民人口相對年輕,使美國的人口老齡化趨勢較之歐洲、日本等發(fā)達國家不明顯、不嚴重。由于老齡人口多擁有自己的住房，且人們多在適婚年齡購進住房，人口年齡結構會影響房地產(chǎn)市場。92.人口文化-人口城鎮(zhèn)化(4)、人口城鎮(zhèn)化

美國城市化進程呈S型曲線階段性上升。目前美國城市化水平超過90%（主要以城市人口占全國總人口比例來看）。102.人口文化-文化美國國文文化化的的基基本本特征征是是多多元元化化：：移民民帶帶來來的的文文化化會會保保持持自自己己獨獨有有的的一一些些特特征征，，而而非非完完全全融融入入原原有有的的美美國國文文化化，，他他們們帶帶來來的的文文化化也也會會成成為為美美國國文文化化的的一一部部分分。。隨隨著著美美國國經(jīng)經(jīng)濟濟、、政政治治、、軍軍事事實實力力的的強強大大，，美美國國文文化化對對世世界界產(chǎn)產(chǎn)生生了了巨巨大大影影響響。美國國文化化的的主主要要內內容容是是強強調調個個人人價價值值，，追追求求民民主主自自由由，，崇崇尚尚開開拓拓和和競競爭爭，，講講求求理理性性和和實實用用，，其其核核心心是是個個人人中中心心主主義義。。美國國社社會會階階級級不不像像歐歐洲洲國國家家那那樣樣固固定定，，加加上上公公共共教教育育的的普普及及，，使使沿沿著著社社會會階階梯梯向向上上流流動動成成為為可可能能。。許許多多生生活活在在美美國國的的人人，，無無論論是是土土生生土土長長的的美美國國人人，，還還是是漂漂洋洋過過海海來來到到美美國國的的外外國國移移民民，，都都有有一一個個夢夢，，即即通通過過自自己己的的努努力力，，改改變變自自己己的的社社會會地地位位實實現(xiàn)現(xiàn)自自己己的的人人生生夢夢想想，，這這就就是是人人們們常常津津津津樂樂道道的的“美國夢夢”。美美國夢夢吸引引眾多多移民民到來來，促促進著著美國國經(jīng)濟濟等各各方面面的發(fā)發(fā)展。。113.政治法法律-政治美國的國家家組織織是依依據(jù)三權分分立與聯(lián)邦制制度政治思思想而而制定定,為避免免權力力過分分集中中危害害人民民的自自由,將立法、、司法法,行政三三種權權力分分別獨獨立,互相制制衡。。立法機關：司法機關：行政機關：參議院與眾議院由人民直接選舉的總統(tǒng)為最高行政首長,并以副總統(tǒng)輔之,下設幾個行政部門.政府的權力有聯(lián)邦政府、州政府之分聯(lián)邦最高法院為首下設11個控訴法院,95個地方法院及4個特別法庭123.政治法法律-法律美國法來源源于英英國法法，又根據(jù)美美國政政治、、經(jīng)濟濟和文文化特特點作作了較較多的的改變變。美美國建建國初初期就就制定定了成文的的聯(lián)邦邦憲法法，但聯(lián)聯(lián)邦和和各州州都自自成法法律體體系。。聯(lián)邦邦除在在國防防、外外交、、財經(jīng)經(jīng)政策策、國國際貿貿易和和州際際商業(yè)業(yè)等方方面外外，無無統(tǒng)一一的立立法權權；刑刑事和和民商商事方方面的的立法法權基基本上上屬于于各州州。美國的的法律制制度相對來來說是是比較較成熟的的，法法律規(guī)規(guī)范相相當齊齊全。眾多多異國國民眾眾愿意意去美國國投資或或移民民美國國，與美國國有健健全的的法律律投資資者利利益能能得到到相當當?shù)谋１Ｕ鲜鞘怯兄刂匾P關系的。134.教育經(jīng)經(jīng)濟-教育美國在教育育領域域的地位較較高，全世界界最好好的大大學70～80%是美國國的。。美國國的大大學是是社會會發(fā)展展的引引擎，，也是是經(jīng)濟濟發(fā)展展的催催化劑劑。美美國優(yōu)優(yōu)越的的教育育環(huán)境境，吸吸引世世界各各地的的優(yōu)秀秀人才才到美美國。。在美美國眾眾多高高科技技企業(yè)業(yè)中，，來自自不同同國家家的精精英大大多是是被優(yōu)優(yōu)越的的教育育環(huán)境境吸引引到美美國來來的。美國院校大大多擁擁有一一流的的師資資條件件，匯集集了杰杰出的的大師師。美美國的的教學學方式式也非非常靈靈活，，教師師和學學生在在直截截的溝溝通中中交流流學習習。教教師一一般不不會對對學生生進行行知識識灌輸輸，而而會使使用實實驗、、案例例、討討論等等方式式提高高學生生積極極性，，注重重培養(yǎng)養(yǎng)學生生獨立立思考考的能能力，，鼓勵勵學生生提出出自己己的設設想和和建議議。這這種因因人施施教、、鼓勵勵創(chuàng)新新的教教育理理念地地體現(xiàn)現(xiàn)了美美國教教育思思想的的先進進性。144.教育經(jīng)濟濟-經(jīng)濟美國是當代世界界經(jīng)濟的的最強大大主導力力量，具有世界上最最大的貿貿易量。美國經(jīng)濟制度度以私有有制為基基礎，以以自主經(jīng)經(jīng)營的自自由企業(yè)業(yè)為主體體，同時時輔以國國家宏觀觀調控。。美國自自由市場場的經(jīng)濟濟模式是是一種宏宏觀需求求管理模模式，堪堪稱現(xiàn)代代市場經(jīng)濟濟的典型型，有三個個特點：（1）在國家家與市場場關系上上，美國國政府對對經(jīng)濟的的干預相相對要少少些，是是一種““小政府、、大市場場”的經(jīng)濟濟模式。（2）美國明明顯“重效率、、輕公正正”，因而而社會貧貧富分化化嚴重。（3）在貿易易趨向上上，美國更傾傾向于自自由主義義，其市場場模式更更加開放放。在全球化的的今天，，各國經(jīng)經(jīng)濟相互互依存也也彼此競競爭，構構成密切切互動關關系。美國經(jīng)濟濟和美國的的對外經(jīng)經(jīng)濟戰(zhàn)略略及有關關經(jīng)濟政政策，對對世界經(jīng)經(jīng)濟，對對任何經(jīng)經(jīng)濟體都都具有重要要的影響響力，中國也也不例外外。15目錄美國概述述美國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展史史基礎的歷歷史數(shù)據(jù)據(jù)居民住宅宅的變遷遷美國房地地產(chǎn)相關關法規(guī)的的變革美國住宅宅產(chǎn)業(yè)的的經(jīng)濟周周期與影影響因素素分析(1)住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)的行業(yè)業(yè)經(jīng)濟周周期(2)次貸危危機(3)美國住住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增增長波波動的的驅動動因素素分析析人口生活方方式金融杠杠桿利率美國房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)的工工業(yè)化化發(fā)展展趨勢勢美國房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈分析析16目錄美國概述美國房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展史基礎的歷史數(shù)數(shù)據(jù)居民住宅的變變遷美國房地產(chǎn)相相關法規(guī)的變變革美國住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)的經(jīng)濟周期期與影響因素素分析(1)住宅產(chǎn)業(yè)的行行業(yè)經(jīng)濟周期期(2)次貸危機(3)美國住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)增長波動的的驅動因素分分析人口生活方式金融杠桿利率美國房地產(chǎn)行行業(yè)的工業(yè)化化發(fā)展趨勢美國房地產(chǎn)行行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈鏈分析17美國GDP的增長和美國國家庭人口數(shù)數(shù)的變遷-GDP、人口不斷增增加18美國GDP和美國人口的增長-人口增速環(huán)比比下降，GDP增速放緩19美國房地產(chǎn)市市值總量變化-總量不斷提高高10億美元201993年突破5000億截止2002年已達8600億美國房地產(chǎn)行行業(yè)結算套數(shù)數(shù)-90年代后新屋出售套數(shù)數(shù)不斷增長21持續(xù)增長時間間超過歷史上上其他時期，，持續(xù)10幾年的高速增增長美國房地產(chǎn)行行業(yè)平均單價-價格波動上升升，增幅不大大；銷售量波波動較大22美國房地產(chǎn)價價格指數(shù)變動-價格指數(shù)不斷斷上升23美國房地產(chǎn)建建筑商前五名名市場分額合合計趨勢線行業(yè)整合趨勢勢24目錄美國概述美國房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展史基礎的歷史數(shù)數(shù)據(jù)居民住宅的變變遷美國房地產(chǎn)相相關法規(guī)的變變革美國住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)的經(jīng)濟周期期與影響因素素分析(1)住宅產(chǎn)業(yè)的行行業(yè)經(jīng)濟周期期(2)次貸危機(3)美國住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)增長波動的的驅動因素分分析人口生活方式金融杠桿利率美國房地產(chǎn)行行業(yè)的工業(yè)化化發(fā)展趨勢美國房地產(chǎn)行行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈鏈分析25美國住宅地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)50年的變遷1999年在Circa建造中的房屋屋1950在Levittown,Circa建造中的房屋屋雖然上面的相相距50年的房屋在結結構上有相似似之處，但在在這50年期間，無論論對住宅地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商、美美國住宅市場場、企業(yè)管理理以及相關的的金融服務水水平都產(chǎn)生了翻天覆地的變變化26二戰(zhàn)后第一個個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟周周期住宅特點點（1950年）本年年度度新新開開工工房房屋屋：：1.9million（套套））新的單家家庭住宅宅房屋售售價平均均：$11,000單家庭住住宅的平平均建筑筑面積：：1,065平方尺；；使用面面積983平方尺家庭擁有有房屋的的比例：：55.0%消費者關關注重點點：房屋的木木材是否否合格（（希望越越結實越越好）新開工單單家庭住住宅比例：占全部市場場的88%戶型結構構：67%的房屋只只有2個或少于于2個的臥室室，4%的房屋有有兩個洗洗手間?？照{安裝裝比例：：住宅基本都不不安裝空調。27資料來源源：美國國商務部部二戰(zhàn)后第第二個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟濟周期住住宅特點點（1972年）本年度新新開工房房屋：2.4million（套），，創(chuàng)歷史史新高，家庭擁有有房屋的的比例：：其中多家庭住住宅更占占整個市市場的44%，顯然在在過去的的20年時間里里，顧客客群發(fā)生生巨大的的變化。。單家庭住住宅的平平均使用用面積：：1,634平方尺，，比50年代增長長66%；戶型結構構：65%的房屋有有3個臥室，，23%的房屋有有4個臥室。50%以上的住住宅有2個洗手間間，43%的房屋安安裝有空空調。墻體主要有木木材和磚磚組成空調安裝裝比例：：住宅基本本都不安安裝空調調28資料來源源：美國國商務部部二戰(zhàn)后第第三個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟濟周期住住宅特點點（1999年）戶型結構構：只有12%的新房少少于兩個個臥室，，7%的只有少少于兩個個洗手間間，53%的有兩個個或以上上的洗手間空調安裝比例：高達84%，接近飽飽和（因因為部分分地區(qū)不不需要空空調）外墻的建建材發(fā)生生變化：：磚和木材材只占35%，鋁板板材和一一些隔熱熱材料占占40%資料來源源：美國國商務部部29早期的多戶戶住宅多被被與貧民社社區(qū)聯(lián)系起起來至今大多數(shù)數(shù)美國的中中產(chǎn)家庭更更傾向于購購買獨立式式住宅新的多戶住住宅更注重重設計與““隱藏密度度”早期-多家庭住宅宅占數(shù)量較較多后期-住宅供應以以單家庭住住宅為主部分低造價價的中端住住宅設計貧貧乏，象餅餅干模子復復制而成單家庭住宅宅的平均單單價和每平平方英尺的的平均成成本資料來源：：美國商務務部32住宅宅的的變變化化---人們們生生活活水水平平提提高高住宅宅面面積積增增加加，，單單家家庭庭住住宅宅比比例例增增加加：：從1950年到1972年，，住住宅宅的的面面積積增加加67%；到1999年，，國國內內住住宅宅市市場場表表現(xiàn)現(xiàn)類類似似于于1950年代代的的住住宅宅市市場場的的狀狀況況。。開開工工1.7百萬萬套套房房屋屋，，其其中中絕絕大大多多數(shù)數(shù)是是單單家家庭庭住住宅宅（（80%），，只只有有20%的新新開開工工房房屋屋是是多多家家庭庭住住宅宅。。但但房房屋屋的的面面積積繼繼續(xù)續(xù)增增大大，，平平均均房房屋屋的的完完工工面面積積是是2,241平方方英英尺尺。。價格格上上升升：：72年均均價價$30,500每套套。。每每平平米米的的價價格格也也上上升升。。越越來來越越多多的的家家庭庭添添置置了了空空調調、、洗洗碗碗機機等等設設備備。1999年后后，，價價格格繼繼續(xù)續(xù)上上升升，，同同時時房房屋屋的的功功能能和和復復雜雜性性也也在在增增加加。。到1999年，，建建好好后后的的房房屋屋的的造造價價高高達達創(chuàng)創(chuàng)紀紀錄錄的的$87每平平方方英英尺尺。產(chǎn)品品升升級級為為價價格格提提升升的的原原因因之之一一：：良好好的隔隔熱熱材材料料，，終終生生保保用用的的屋屋頂頂，，熱熱效效能能的的窗窗戶戶。。這這些些在在50年代代可可是是不不敢敢想想象象的的，，但但經(jīng)經(jīng)過過半半個個世世紀紀，，這這些些逐逐漸漸變變成成現(xiàn)現(xiàn)實實。。裝修修配配置置逐逐步步增增加加：：空調、按摩浴缸、微波爐爐等標準裝修修。33目錄美國概述美國房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展史基礎的歷史數(shù)數(shù)據(jù)居民住宅的變變遷美國房地產(chǎn)相相關法規(guī)的變變革美國住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)的經(jīng)濟周期期與影響因素素分析(1)住宅產(chǎn)業(yè)的行行業(yè)經(jīng)濟周期期(2)次貸危機(3)美國住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)增長波動的的驅動因素分分析人口生活方式金融杠桿利率美國房地產(chǎn)行行業(yè)的工業(yè)化化發(fā)展趨勢美國房地產(chǎn)行行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈鏈分析34房地產(chǎn)行業(yè)同同時具有其他他行業(yè)無法比比擬的三重特特性房地產(chǎn)是美國國國民經(jīng)濟的的重要支柱。。半個世紀以以來,房地產(chǎn)及其相相關消費一直直高居GDP的五分之一左左右。住房占全國國國民經(jīng)濟有形形資產(chǎn)的三分分之一房地產(chǎn)業(yè)為國國民經(jīng)濟增加加了就業(yè)機會會，在2001年，房地產(chǎn)為為美國提供了了三百五十萬萬就業(yè)崗位。房地產(chǎn)是美國國國民經(jīng)濟的的重要支柱。。半個世紀以以來,房地產(chǎn)及其相相關消費一直直高居GDP的五分之一左左右。無家可歸的人人員成了回城城為社會穩(wěn)定定的不確定因因素；房地產(chǎn)也是解解決就業(yè)的主主要行業(yè)之一一；不同種族的人人員的住房占占有率存在明明顯的分化，，對造成社會會的不公平；；不同收入的家家庭的住房擁擁有量存在明明顯的差別；；沒有住房或者者低收入的婦婦女受到一定定程度的侵犯犯；房屋價格的上上升會造成社社會的層級分分化會更加明明顯重要支柱政治穩(wěn)定社會公平35房地產(chǎn)是“影響美國經(jīng)濟濟發(fā)展和社會會穩(wěn)定的一件件大事”美國住房政策策的出發(fā)點主主要是面對中中低收入家庭庭。自上世紀紀30年代以來，針針對中低收入入階層的住房房問題，美國國的住房政策策有過一系列列的調整，其其重點是考慮慮中低收入家家庭的經(jīng)濟承承受能力。1929－1933，美國經(jīng)濟出出現(xiàn)大蕭條：：都市中房屋建建筑的建設數(shù)數(shù)量減少了約約90％近200萬戶居民因無無力償還貸款款而喪失住房房產(chǎn)權約1600家銀行因無法法回收貸款而而破產(chǎn)住房問題成為為影響經(jīng)濟發(fā)發(fā)展和社會穩(wěn)穩(wěn)定的一件大大事。從那時時起，美國歷歷屆政府都很很重視住房問問題，尤其是是中低收入家家庭的住房問問題成為關注注的重點。房地產(chǎn)行業(yè)是是國民經(jīng)濟的的重要支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，同時也也是影響社會會和政治穩(wěn)定定的重要力量量，所以，在在美國如此市市場化的國家家，政府對土土地政策的干干預也非多。。美國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展展同時受到政政府的支持和和限制。中國房房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)發(fā)展勢勢必也也將受受到中中國政政府的的干預預，房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)對房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)的推推動必必須借借助政政府的的力量量進行行。36美國住住宅發(fā)發(fā)展的的歷史史變革革（相相關政政策和和法規(guī)規(guī)）200320032003190019502000現(xiàn)金購購買住住宅，，沒有有長期期的分分期付付款服服務FHA抵押貸貸款利利率4.25%，購買買住宅宅金融融服務務手段段有限限可提供供長達達30年的固固定利利率抵抵押貸貸款服服務，，利率率8%；多種種金融融服務務手段段可供供購買買者選選擇金融服服務的的變化化住宅條條件的的變化化190019502000700-1200平方尺尺2-3個臥室室一個或0洗手間間兩層1000平方尺尺或更更小2個臥室室一個洗洗手間間一層2265平方尺尺3個或更更多臥臥室2個以上上的洗洗手間間兩層供停放放2個或以以上車的車車庫中央空空調一個壁壁爐住宅立立法的的完善善1982后1950前住宅相相關的的基本本法律律：土土地使使用、、城市市規(guī)劃劃、抵抵押貸貸款、、國家家住宅宅法綜合性性的住住宅法法律，，在這這個期期間適適應住住宅開開發(fā)需需要而而不斷斷進行行修改改法律律文件件主要建立保保護公民享享受住宅的的平等權利利的相關法法律立法關注對對中、低收收入家庭的的住宅條件件，強調修修建住宅的的可支付性性1954---19591961---196837(1)．羅斯福與杜杜魯門時代-引入政府擔保，，促進房地地產(chǎn)融資成立聯(lián)邦住住宅管理局局(FHA)和聯(lián)邦儲蓄蓄貸款保險險公司(FSLIC)，組建“互互助抵押貸貸款保險基基金”，對對個人住房房抵押貸款款提供保險險經(jīng)濟大蕭條羅斯福政府府批準《住宅抵押貸貸款法》(HOLA)1932年國會正式通通過《國家住房法法》(NHA)公共住宅法法案杜魯門政府府修訂《國家住房法法》提出住房目目標：“讓讓每一個美美國人擁有有合適的住住宅和居住住環(huán)境”1934年1937年1949年應對大蕭條條出現(xiàn)的住住房建設和和金融危機機由聯(lián)邦政府府負責擔保保，形成提提供長久性性、分期還還款方式運運作的抵押押市場設立聯(lián)邦平平民房屋建建設總處(USHA)，以建立永永久性的中中央補助經(jīng)濟蕭條時時期，政府府擔保解決決了支付能能力不足引引發(fā)的資金金鏈問題，，促進了房房地產(chǎn)融資資的發(fā)展。。38(2)．肯尼迪與約約翰遜時代-鼓勵私人資金介介入和政府府補貼，緩緩解低收入入人群住房房問題肯尼迪政府府改變傳統(tǒng)統(tǒng)的幫助低低收入人士士的做法，，提出由私私人機構興興建并出租租低收入家家庭住房的的設想制定第221(d)(3)條款的“低低于市場水水平利率””的貸款計計劃1961年補貼數(shù)額龐龐大，政府府財政收支支很難平衡衡。約翰遜政府府提出“租租金增補””計劃1965年《住房與城市市發(fā)展法》頒布“住房與城市市發(fā)展部””(HUD)成立，后來來的許多住住房計劃由由此部門負負責實施。。1968年推行設想鼓勵私營營金融機機構按照照比市場場水平低低的利率率向租賃賃性住宅宅項目提提供貸款款，而而將此抵抵押權按按照正常常的市場場行情出出售給聯(lián)聯(lián)邦全國國抵押協(xié)協(xié)會，其其間差額額由聯(lián)邦邦政府補補貼將低收入入家庭用用于住房房支出的的比例限限定在其其收入的的20％，其余余租金部部分的差差額則由由政府提提供補助助鼓勵私人人資金介介入和政政府補貼貼，部分分解決了了低收入入家庭的的住房問問題，但但還是影影響了財財政收支支平衡39(3)．尼克松與與福特時代-通過二級抵押押市場和和租賃政政府擔保保促進消消費，推推進社區(qū)區(qū)發(fā)展1969年，尼克克松上臺臺之后，，實施了了第235條款的““自置居居所計劃劃”和第第236條款的““租賃住住宅計劃劃”國會通過過“緊急急住宅融資法案案”1974年8月政策重大大突破出臺“住房房與社區(qū)發(fā)展展”法案第8條款計劃后來，福特提提出“社區(qū)發(fā)發(fā)展補助計劃劃”(CDBG)，將住房建設設、都市重建建和其他住房房資助計劃合合在一起．并并將資金分配配給各州和地地方政府．旨旨在加強相促促進社區(qū)的發(fā)發(fā)展。1970年收效甚微，公公屋建設中斷斷批準成立聯(lián)聯(lián)邦住宅貸款款抵押公司(FHLMC)，協(xié)助FHLB下屬的各儲蓄蓄與貸款協(xié)會會開辟二級抵抵押市場替代原先的第第235條款計劃和第第236條款計劃，明明確為低收入入家庭的交付付租金提供信信用擔保二級抵押市場場和第八條款款計劃進一步步推進了中低低收入人群住住房問題的解解決，推動社社區(qū)化發(fā)展40(4)．里根與布什時代-通過稅收優(yōu)惠調節(jié)節(jié)住房消費一方面通過擔擔保和信用證證明方式為租租客提供幫助助，有效利用用現(xiàn)存的住宅宅；另一方面面，加強地方方政府和地方方非營利的社社區(qū)開發(fā)機構構在地方住宅宅建設中的作作用里根減少政府府的財政壓力力修訂第8條款計劃推行“低收入入階層住房稅稅金信用計劃劃”加快解決低收收入家庭住房房問題為針對低收入入人士提供住住房的項目業(yè)業(yè)主予以稅收收減免之優(yōu)惠惠1987年布什政府出臺臺“國民可承承擔住宅”法法案1990年提高租客承擔擔租金的能力力(由家庭收入的的25％增至30％)，并且降低低政府確定定的“公平平市場租金金”之標準準政府每年為為此計劃提提供了約30億美元的財財政補貼，，使不少項項目獲得的的稅金減免免達到可承承擔住宅項項目成本的的50%以上在直接補貼貼等措施不不理想的情情況下，通通過稅收減減免來促進進住房消費費，這個計計劃受到歡歡迎41(5)．克林頓時代代：減輕聯(lián)聯(lián)邦政府負負擔，接力力棒傳給地地方政府改革住房與與城市發(fā)展展部(HUD)的職能“多員家庭資資助性住房房改革及承承受能力””法案1995年，Clinton宣布公民住住宅擁有率率在2000年達到67.5%的戰(zhàn)略目標標。這將涉及180萬個住宅單單位和440萬人的利益益，同時也也為1999年以以后后逐逐步步改改革革由由FHA提供供保保險險的的抵抵押押貸貸款款體體制制創(chuàng)創(chuàng)造造條條件件新增增45億美美元元的的資資金金用用于于支支持持在在1998年到到期期的的第第8條款款合合約約的的更更新新在削削減減聯(lián)聯(lián)邦邦政政府府對對住住房房有有關關預預算算的的同同時時，，將將執(zhí)執(zhí)行行住住房房計計劃劃的的職職能能逐逐步步轉轉交交到到州州和和地地方方政政府府1997年在聯(lián)聯(lián)邦邦政政府府財財政政負負擔擔很很重重的的情情況況下下，，適適時時向向地地方方政政府府分分擔擔，，并并綜綜合合應應用用多多種種政政策策組組合合推推動動住住房房消消費費42美國國住住房房政政策策特特點點總總結結社會會福福利利政政策策的的重重點點環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)羅斯斯福?！靶抡睍r期期的的公公屋屋建建設設；；克克林林頓頓的的“多員員家家庭庭資資助助性性住住房房改改革革及及其其承承受受能能力力”(MAHRAA)法案案較為為完完善善的的住住房房金金融融保保障障體體系系政府支持下的的信貸援助較為有效的私私人參與鼓勵私人機構構參與住房建建設與經(jīng)營；；40％左右受資助助的家庭居住住在私人興修修的住宅中43房地產(chǎn)相關法法律法規(guī)變遷遷119001900在紐約西南的的布魯克林區(qū)區(qū)的“Sunset”公園建立了第第一個芬蘭蘭移民的定定居點；同同年紐約成為為美國歷史上上第一個采用用綜合性的分分區(qū)管理法律律進行管理的的城市。聯(lián)邦抵押貸款款協(xié)會也就是是現(xiàn)在的FannieMae，在聯(lián)邦政府府的主導下成成立。75%的美國城市人人口居住在租租借的套間或或平房內；通通過郵購定制制目錄，活動動房屋（定制制房屋）逐漸漸流行起來；；當時住宅購購買主要通過過現(xiàn)金交易進進行，沒有長長期的借貸金金融服務第一棟牧場住住宅在加利福福尼亞州建成成，這種住宅宅也被稱為Bungalows。該類型的住住宅于1905-1910年迅速在美國國的其他地方方流行起來。。由于它流行行范圍廣、大大眾買得起而而被形容成““所有美國人人的住宅”1905洛杉磯市議會會通過“居住住社區(qū)條例””，這是美國國歷史上第一一個關于土地地使用的法律律文件。1908所得稅管理條條例是由議會會制定，它是是根據(jù)1913年的稅收法案案而制定,它包括對住宅宅抵押利率方方面的一些規(guī)規(guī)定。19131916美國高等法院院推翻1896年制定的Plessyv.Ferguson法規(guī)。宣布關關于種族隔離離的法規(guī)不合合法，因為這這個法規(guī)限制制其他種族的的生存，只有有非洲的美國國人才可以生生存。1917第一部房地產(chǎn)產(chǎn)所有權證的的法律在密歇歇根州頒布。。1919國家住宅法頒頒布，成立聯(lián)聯(lián)邦住宅管理理機構（FHA）。不動產(chǎn)抵抵押借款保險險程序（包括括FHA的任務），刺刺激固定利率率的抵押貸款款方式的形成成。19341938第一個土地使使用法國家住宅法頒頒布,住宅管理機構構（1934）；聯(lián)邦抵押押貸款協(xié)會成成立19381908200344房地產(chǎn)相關法法律法規(guī)變遷遷11908，ResidenceDistrictOrdinance：國家最早早的相關法律律，當時的主主要目的是防防止火災或其其他與居民生生活有關的其其他麻煩事。。1916，comprehensivecitywidezoninglaw.：主要要對城城市內內房屋屋的高高度和和結構構提出出要求求，對對用于于建房房的土土地的的占有有率提提出限限制；；以以及對對院子子和空空地的的大小小提出出限制制；對對土地地的使使用進進行分分區(qū)管管理，，超過過分區(qū)區(qū)限制制的建建筑建建會受受到處處罰并并不被被允許許修建建。目目的主主要是是對城城市土土地的的使用用進行行規(guī)劃劃。1917，種族族隔離離條例例設定定一些些限制制，在在被限限制的的地方方，只只有African-Americans能生存存。在在Plessyv.Ferguson，高等法法院為為此建建立一一條專專為鐵鐵路旅旅行而而制定定的“隔離但但平等等”的條例例。該該條例例很快快被傳傳播開開，用用于解解決種種族關關系，，同時時一些些不動動產(chǎn)的的經(jīng)營營者依依據(jù)該該條例例去指指導購購房者者去一一些以以前不不能購購房的的地域域購房房。1934國會通通過并并頒布布實施施NationalHousing法律，，同年年組建建theFederalHousingAuthority(FHA).該部門鼓勵勵銀行、建建筑和貸款款機構等向向住宅建筑筑、農場建建筑提供貸貸款。1937，國會通過過另外一個個與NationalHousing相關的法律律，該法法律要求FHA致力于清除除國內的貧貧民建筑。。FHA組織相關部部門為當?shù)氐卣峁┕╅L達60年的低息貸貸款用于修修建公寓式式住宅。這這種房屋屋的租金是是固定的并并只能提供供給低收入入家庭。到到1941，該機構輔輔助修建超超過120，000的住宅。45房地產(chǎn)相關關法律法規(guī)規(guī)變遷21948肯尼迪總統(tǒng)統(tǒng)簽署法律律“HousingAct”，該法律將將FHA抵押保險的的覆蓋范圍圍擴大到分分戶出售的的公寓大廈廈。關注中中、低收入入者，為當當時不景氣氣的建筑業(yè)業(yè)注入活力力。FreddieMac成立抵押證證券市場用用以支持傳傳統(tǒng)住宅貸貸款業(yè)務，，二級抵押押市場出現(xiàn)現(xiàn)。美國高等法法院裁決按按人種限定定居住區(qū)域域的政策不不再適用（（作廢）（（該法律在在1917年制定出，，規(guī)定哪類類（種族））可以或不不允許進行行住宅財產(chǎn)產(chǎn)的銷售））。在1949年的的““HousingAct””中,聯(lián)邦邦政政府府提提出出宏宏偉偉的的目目標標：：““為為每每一一個個美美國國家家庭庭提提供供大大方方的的具具有有良良好好的的居居住住條條件件的的住住宅宅””1949從波波多多黎黎各各引引入入的的公公寓寓大大廈廈的的住住宅宅形形式式逐逐漸漸在在美美國國市市場場出出現(xiàn)現(xiàn)（（波波多多黎黎各各是是從從古古巴巴引引入入的的這這種種住住房房））；；FHA抵押貸款利率率是4.25%，金融服務手手段有限1950綜合性的住宅宅法律頒布并并根據(jù)實際情情況不斷修正正。1954---19591961國家住宅和城城市規(guī)劃部成成立，體現(xiàn)國國家對公民住住宅條件的重重視。196562年肯尼迪總統(tǒng)統(tǒng)11063號行政令頒布布；68年平等住宅法法頒布，關注注公民的平等等住宅權益。。國會通過“國國家洪水保險險程序”，使使屋主可以享享受到與住宅宅洪水有關的的保險。1962---19681970政府提出宏偉偉目標（1949）；出現(xiàn)公寓寓1950二級抵押市市場出現(xiàn)（（1970）；關注住宅調調查，出版版相關書籍籍1973190020031966國家歷史保保護法推廣廣這樣一種種思想：通通過歷史保保存而不是是新建建筑筑來作為一一種提供住住宅的手段段。這項項條款的實實施，完成成了對國家家歷史住所所的登記，，同時完善善對歷史保保護項目的的租借程序序。46房地產(chǎn)相關關法律法規(guī)規(guī)變遷21949，HousingActing：國會會認為國家家安全、社社會福利、、以及人民民的健康和和生活條件件等問題都都與人們居居住環(huán)境密密切相關。。通過清除除貧民住宅宅來減少低低于標準住住房條件的的人員比例例，采取切切實措施盡盡快實現(xiàn)居居者有合乎乎標準的房房屋條件,這是對國家家安全、社社會進步和和財富積累累十分重要要。1954綜合性的住住宅法律擴擴大到城市市更新開發(fā)發(fā)項目的管管理，并頒頒布城市更更新管理條條例。1956重新修訂綜綜合性的住住宅法律的的相關內容容，將其內內容覆蓋到到貧民區(qū)的的治理工作作。1959對綜合性住住宅法修訂訂，規(guī)定對對于新建或或重新安置置的住宅，，如果其居居民過半數(shù)數(shù)是老人，，就可享受受到FHA的保險抵押押貸款服務務。.1961住宅法（49年以來最綜合合的住宅類的的法律）頒布布實施，這個個法律的主要要目的是提高高低收入和中中等收入家庭庭的住宅條件件，減小城市市的衰敗和擁擁擠，刺激建建筑業(yè)的發(fā)展展（建筑業(yè)在在60-61年不景氣）。。公民權利協(xié)會會出版劃時代代的報告，其其主要內容關關于住宅歧視視。1962Kennedy總統(tǒng)頒布總統(tǒng)統(tǒng)行政命令11063號，禁止在住住宅修建、購購買和享受金金融貸款服務務的時候實施施種族歧視的的行為，并成成立“住宅平平等權益總統(tǒng)統(tǒng)委員會”。。1964綜合性的住宅宅法律授權FannieMae聯(lián)營抵押貸款款業(yè)務，并且且可以將抵押押貸款利率所所得向私人投投資者出售。。47房地產(chǎn)相關法法律法規(guī)變遷遷21965成立國家住宅宅和城市發(fā)展展規(guī)劃部。其其作為一個內內閣部門的身身份體現(xiàn)國家家對公民住宅宅發(fā)展的重視視。1966國家歷歷史文文物保保護法法：：是對對國家家歷史史文化化遺產(chǎn)產(chǎn)進行行保護護的相相關法法律，，其中中包含含NationalRegister部分，，NationalRegister條例協(xié)協(xié)調并并鼓勵勵公眾眾去確確認、、評估估并保保護國國家的的歷歷史文文化遺遺產(chǎn)。。歷史史文化化遺產(chǎn)產(chǎn)主要要包括括：文文化名名城區(qū)區(qū)、遺遺址、、建筑筑、結結構、、以及及其他他具具有明明顯的的美國國歷史史、建建筑、、考古古、工工程和和文化化氣息息的物物品。。NationalRegister部門是是NationalParkService的下屬屬部門門，而而后者者是美美國內內務部部的一一部分分。1968平等住住宅法法頒布布，禁禁止在在公共共或私私有住住宅活活動中中從事事一切切與種種族、、膚色色、宗宗教信信仰和和原居居住國國相關關的歧歧視活活動。。約翰遜遜總統(tǒng)統(tǒng)委員員會出出版一一份關關于住住宅質質量和和住宅宅受有有權的的報告告。1968FannieMae成為一一個私私人股股份制制公司司，其其職權權范圍圍更廣廣，可可以從從事傳傳統(tǒng)抵抵押貸貸款的的業(yè)務務操作作。國會通過““國家家洪水水保險險程序序”，，使屋屋主可可以享享受到到與住住宅洪洪水有有關的的保險險。48房地產(chǎn)產(chǎn)相關關法律律法規(guī)規(guī)變遷遷31973人口普普查現(xiàn)現(xiàn)實在在美國國有200萬棟公公寓性性質的的大樓樓供居居民居居住。。美國住宅宅和城市市發(fā)展部部和美國國人口局局開始印印制“美國住宅宅調查”一書。該該書現(xiàn)已已成為進進行國家家統(tǒng)計和和人口統(tǒng)統(tǒng)計學研研究的重重要資料料來源。。住宅和社社區(qū)發(fā)展展管理辦辦法頒布布。1974新澤西洲洲的高等等法院制制定法規(guī)規(guī)指出市市政當局局不能忽忽視由于于采用區(qū)區(qū)域管制制條例而而造成的的對低收收入人群群建房需需求的影影響。1975年度現(xiàn)房房銷售達達到創(chuàng)紀紀錄的398.6萬套,這個紀錄錄保持到到1996年；作作為今天天“可調調節(jié)利率率的抵押押貸款””的前一一種貸款款形式““可變利利率抵押押貸款””在這年年被加利利福尼亞亞的儲蓄蓄貸款協(xié)協(xié)會引入入加州。。197819801981解除FHA抵押貸款款利率的的限制，，成為可可調整的的抵押貸貸款利率率（ARMs）。1983盡管有大大部分人人持反對對意見，，但抵押押利息和和財產(chǎn)稅稅扣減條條例仍然然保留在在1986年的稅收收改革條條例內。。低收入家家庭住宅宅的稅收收扣除條條例頒布布，刺激激低收入入家庭的的私有住住宅發(fā)展展。19861988住宅和社社區(qū)管理理辦法頒頒布1974可調整抵抵押貸款款利率（（ARMS）出現(xiàn)；；公寓成為為重要的的住宅形形式；公公平住宅宅法修訂訂198819002003銀行最優(yōu)優(yōu)惠貸款款利率達達到18.87%，創(chuàng)49-00年的最高高紀錄。。公平住宅宅法律修修訂，禁禁止對帶帶小孩的的家庭和和殘疾人人實施住住宅歧視視。49房地產(chǎn)相相關法律律法規(guī)變變遷31974住宅和社社區(qū)發(fā)展展管理辦辦法頒布布：主要要關注社社區(qū)的發(fā)發(fā)展，包包括關注注社區(qū)內內的中、、低收入入家庭的的住宅條條件和舊舊房的安安全性管管理，同同時關注注社區(qū)的的文化建建設。1982Reagan總統(tǒng)委委員會會關于于住宅宅的報報告出出版，，這份份報告告主要要關注注居民民住宅宅的““可購購買性性”（（居民民是否否有能能力購購買、、買得得起））。1983NAHB成立居居民住住宅研研究機機構，，提供供相關關的教教育和和職業(yè)業(yè)培訓訓；同同年解解除FHA抵押貸貸款利利率的的限制制，成成為可可調整整的抵抵押貸貸款利利率（（ARMs）。1988公平住住宅法法律修修訂，，禁止止對帶帶小孩孩的家家庭和和殘疾疾人實實施住住宅歧歧視；；NAHB頒布““國家家住宅宅方針針”，，旨在在將公公民住住宅水水平向向上推推進一一個層層次。50房地產(chǎn)產(chǎn)相關關法律律法規(guī)規(guī)變遷遷451190019891994199519961999擁有住宅的家庭比率達到創(chuàng)紀錄的68.6%20032003關注居住者環(huán)境，銷售創(chuàng)歷史新高1996擁有住宅的家庭比例達到68.6%FreddieMac股票公開發(fā)售。FannieMae承諾提供1萬億美元的抵押貸款給少數(shù)民族、居住在城市內的收入低于本地中等水平的人、新的移民和有特殊需求的人。Clinton總統(tǒng)宣布公民住宅擁有率在2000年達到67.5%的戰(zhàn)略目標。該年3月，“鉛基漆”事件敗露后，由美國環(huán)境保護署和美國住房和城市發(fā)展部共同簽署相關條例。該條例要求銷售方和在1978年以前的業(yè)主需要在銷售房屋或出租房屋時向購買者或租賃者告知潛在危險。約420萬套房屋被賣出，創(chuàng)有歷史記載的最高紀錄NAHB,HUD和各州州長承諾在下一個十年在全國的城市和老城區(qū)修見超過100萬套新型住宅。1989FreddieMac股票公公開發(fā)發(fā)售，，公司司規(guī)章章進行行修改改以適適應董董事會會成員員的推推選。。1996，鉛鉛基漆漆是一一種在在以鉛鉛作為為主要要成分分的漆漆，該該種漆漆在住住宅行行業(yè)的的大量量使用用可能能導致致居住住者鉛鉛中毒毒。鉛鉛中毒毒可導導致對對大腦腦和其其他器器官的的永久久性傷傷害，，如智智力減減退，，行動動異常常，還還可能能導致致孕婦婦的畸畸形胎胎兒。。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，，在1978年以前前修建建的住住宅，，有75%的住宅宅建設設過程程中較較大量量使用用鉛基基漆。。政策因因素主主要從從三個個方面面對產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展展進行行調控控住宅產(chǎn)業(yè)政府的一些指令性計劃，如49年提出的為每個家庭提供住宅；以及95年Clinton提出的在2000年家庭住宅擁有率達到67.5%行業(yè)政策法規(guī):土地使用政策；住宅法；不動產(chǎn)抵押貸款保險條例宏觀金融財政政策：貸款利率、政府開支、經(jīng)濟補貼等等52住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市市場表表現(xiàn)出出比較較明顯顯的政政策產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的特性性資料來源：：美國商務務部新開工套數(shù)（000S）19501960197019801990200025002000150010005000多家庭住宅單家庭住宅250020001500100050001950-2000年平均每年新開工住宅套數(shù)=1，5021950-2000年平均每年新開工單家庭住宅套數(shù)=1，092在1949年的“HousingAct”中,聯(lián)邦政府提出宏偉的目標：“為每一個美國家庭提供大方的具有良好的居住條件的住宅”，50年，市場開工創(chuàng)新高61年肯尼迪總統(tǒng)簽署法律“HousingAct”，為當時不景氣的建筑業(yè)注入活力。62年市場出現(xiàn)復蘇70年二級抵押貸款市場的出現(xiàn)給住宅產(chǎn)業(yè)注入新的活力，72年行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)一個空前的高潮95年Clinton總統(tǒng)宣布公民住宅擁有率在2000年達到67.5%的戰(zhàn)略目標。刺激市場持續(xù)向好。53目錄美國概述美國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展展史基礎的歷史史數(shù)據(jù)居民住宅的的變遷美國房地產(chǎn)產(chǎn)相關法規(guī)規(guī)的變革美國住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟濟周期與影影響因素分分析(1)住宅產(chǎn)業(yè)的的行業(yè)經(jīng)濟濟周期(2)次貸危機(3)美國住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長波波動的驅動動因素分析析人口生活方式金融杠桿利率美國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的工工業(yè)化發(fā)展展趨勢美國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈分析析54住宅產(chǎn)業(yè)的的波動與國國家經(jīng)濟的的波動沒有有明顯的相相關性住宅產(chǎn)業(yè)的的波動（用用年度新屋屋的銷售））與國家經(jīng)經(jīng)濟的波動動之間沒有有明顯的相相關性。但房地產(chǎn)市市值與GDP之間卻表現(xiàn)現(xiàn)出完全正正相關的特特性。地產(chǎn)業(yè)成為為美國政府府調節(jié)國家家經(jīng)濟的一一個重要閥閥門。政策影響是是造成美國國住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)市場波動動的主要因因素。55經(jīng)濟波動的的錯位表現(xiàn)-由地產(chǎn)業(yè)在國家支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地位決決定,受政策影響響顯著住宅產(chǎn)品的的穩(wěn)定的需需求（生活活必需品））和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在美國國國民經(jīng)濟濟中的重要要地位（占占GDP的1/5）決定了它它在政府手手中重要的的國家經(jīng)濟濟發(fā)展調節(jié)節(jié)閥門的地地位。當國家經(jīng)濟濟發(fā)展比較較順利時，，政府部門門對住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)給與較較少的關注注，刺激其其它產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，通通過發(fā)展其其它行業(yè)的的經(jīng)濟來帶帶動國家整整個經(jīng)濟的的發(fā)展。當經(jīng)濟發(fā)展展緩慢時，，政府可以以刺激住宅宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，靠住住宅產(chǎn)業(yè)帶帶動其相關關行業(yè)的發(fā)發(fā)展，同時時住宅的這這種必需品品的產(chǎn)品特特性和較高高的投資價價值都為該該時期住宅宅產(chǎn)業(yè)的高高速發(fā)展成成為可能，，從而彌補補其它行業(yè)業(yè)發(fā)展的不不足，使整整個國家經(jīng)經(jīng)濟穩(wěn)定增增長。經(jīng)濟波動的錯位表現(xiàn)經(jīng)濟波動的錯位表現(xiàn)56從年度新屋屋出售套數(shù)數(shù)增長看產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期數(shù)據(jù)來源:美國聯(lián)邦統(tǒng)統(tǒng)計局57居民家庭庭住宅擁擁有率的的變化58美國住宅宅產(chǎn)業(yè)的的周期性性波動（每年新新開工住住宅套數(shù)數(shù)）新開工套套數(shù)（000S）資料來源源：美國國商務部部19001910192019301940195019601970198019902000E2500200015001000500025002000150010005000多家庭住宅單家庭住宅1946-2000平均每年總開工套數(shù)=1，4841946-2000平均每年單家庭住宅開工套數(shù)=1，0945920世紀完成成了6次的周期期波動，波動周周期介于于18-21年1945年是個分分水嶺，，后50年波動特特征有所所變化從1904年繁榮期期轉入1916年蕭條期期再回到到1923年～1925年的繁榮榮期，周周期歷時時20～22年，這是是本世紀紀第一次次的行業(yè)業(yè)經(jīng)濟周周期，也也是歷史史上第三三個。本世紀第第二個（（歷史上上第4個）周期期從1925年繁榮期期經(jīng)1933年蕭條期期再回到到1945年的繁榮榮期，歷歷時21年。本世紀第第三個周周期從1945年～1955年為美國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)繁榮發(fā)發(fā)展期。。本世紀第第四個周周期從1955年繁榮期期經(jīng)1964年衰退后后再進入入1972年繁榮期期，歷時時18年進入20世紀70年代后，美美國于1972年出現(xiàn)房地地產(chǎn)繁榮期期，其間經(jīng)經(jīng)過1973年～1975年的較小回回落、1979年～1981年回升，以以及隨后在在1982年出現(xiàn)的再再次回落，，到1989年到達新的的繁榮期，，歷時約18年，從而完完成一次房房地產(chǎn)周期期循環(huán)。以1981年繁榮期為為基礎，按按照18～20年的周期頻頻率來預測測，美國房房地產(chǎn)業(yè)在在經(jīng)歷了1990年～1992年蕭條期后后，大約在在1999年前后重新新進入新的的繁榮期，，其間歷時時約19年。1945年是美國國住宅市市場的一一個分水水嶺顯然，1945年（二戰(zhàn)戰(zhàn)結束））是美美國的住住宅市場場的轉折折點，對對比戰(zhàn)前前戰(zhàn)后：：新房開開工率戰(zhàn)戰(zhàn)后比戰(zhàn)戰(zhàn)前上漲漲250%，是戰(zhàn)前前的3.5倍。單家家庭住宅宅的開工工率更高高達戰(zhàn)前前的400%。后50年（1950-2000）住宅宅市場場的變變化不不再像像前邊邊那樣樣充滿滿戲劇劇色彩彩，沒沒有明明顯的的“前與后后”的斷層層，但但它還還是有有些特特點。。60地產(chǎn)行行業(yè)周周期-1950年后-行業(yè)周期波波動時時間拉拉長，短期期波動頻繁5年/次，行行業(yè)自自我調整加強這期間間行業(yè)業(yè)發(fā)展展有8次（部分分包含含在大大的行行業(yè)調調整過過程中中）短短期的的波動動：55年-59年歷歷時時5年59年-62年歷歷時時4年65年-68年歷歷時時4年73年-77年歷歷時時5年80年-84年歷歷時時5年89年-95年歷歷時時7年95年-03年歷歷時時8年03年-08年歷歷時時5年進入90年后行行業(yè)發(fā)發(fā)展比比較平平穩(wěn)，發(fā)展迅迅猛21世紀初初房地地產(chǎn)泡泡沫破破碎，，出現(xiàn)現(xiàn)次貸貸危機機短期波動時間平均5年左右61后50年的行行業(yè)經(jīng)經(jīng)濟波波動伴伴隨著著產(chǎn)業(yè)業(yè)結構構升級級本世紀紀后50年經(jīng)歷歷的3次產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟濟波動動中，，1950年、1972年和1999年這3個時間間點具具有特特殊的的代表表意義義：1950年是二二戰(zhàn)結結束后后第一一個行行業(yè)經(jīng)經(jīng)濟繁繁榮期期的中中間時時點。。表現(xiàn)現(xiàn)出鮮鮮明的的那個個行業(yè)業(yè)周期期的特特點，，同時時1950年單家家庭住住宅的的開工工達到到創(chuàng)紀紀錄的的高峰峰。1972年是二二戰(zhàn)結結束后后第二二個也也是本本世紀紀第五五個行行業(yè)經(jīng)經(jīng)濟繁繁榮期期的中中間時時點。。在那那個時時期，，多家家庭住住宅呈呈現(xiàn)快快速增增長態(tài)態(tài)勢。。新開開工的的房屋屋數(shù)量量達到到歷史史高峰峰。1999年是本世世紀第六六個行業(yè)業(yè)經(jīng)濟繁繁榮期，，單家庭庭住宅銷銷量出現(xiàn)現(xiàn)再次增增長的形形勢，同同時由于于各種金金融服務務手段的的實施，，行業(yè)整整合的加加劇而表表現(xiàn)出不不同的特特點。三次行業(yè)業(yè)經(jīng)濟的的波動伴伴隨房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)結結構的升升級62目錄美國概述述美國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展史史基礎的歷歷史數(shù)據(jù)據(jù)居民住宅宅的變遷遷美國房地地產(chǎn)相關關法規(guī)的的變革美國住宅宅產(chǎn)業(yè)的的經(jīng)濟周周期與影影響因素素分析(1)住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)的行業(yè)業(yè)經(jīng)濟周周期(2)次貸危機機(3)美國住宅宅產(chǎn)業(yè)增增長波動動的驅動動因素分分析人口生活方式式金融杠桿桿利率美國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的工業(yè)業(yè)化發(fā)展展趨勢美國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈分析析63事件相關關的概念念美國次貸貸危機事事件：從2006年春季開開始逐步步顯現(xiàn)，，于2007年4月爆發(fā)，，以美國國第二大大次級房房貸公司司新世紀紀金融公公司破產(chǎn)產(chǎn)事件為為標志，，2007年8月起席卷卷美國、、歐盟和和日本等等世界主主要金融融市場，，進而演演變?yōu)槿蛐越鸾鹑谖C機，它致致使全球球主要金金融市場場隱約出出現(xiàn)流動動性不足足危機，，并由房房地產(chǎn)市市場蔓延延到信貸貸市場。。次貸：次級按揭揭貸款，，是給信信用狀況況較差，，沒有收收入證明明和還款款能力證證明，其其他負債債較重的的個人發(fā)發(fā)放的住住房按揭揭貸款。。次級債：：即次級住住房抵押押貸款支支持的債債券，通通俗而言言就是把把一部分分資信稍稍差的貸貸款人申申請的住住房抵押押貸款證證券化，，并打包包成不同同等級的的債券賣賣給資者者。分類目標客戶特點市場比重優(yōu)質貸款市場(PrimeMarket)信用等級高（