辦公樓物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書

.....v..v.目錄目錄 1第一章 公司情況介紹一、公司根本情況 4二、公司管理架構(gòu)及特點 9三、物業(yè)管理的業(yè)績、經(jīng)歷總結(jié)及優(yōu)勢第二章、投標(biāo)要求一、工程經(jīng)理情況介紹1、個人簡歷及相關(guān)證書復(fù)印件 112、主要業(yè)績說明及相關(guān)工程簡介 12二、人員配備、培訓(xùn)、管理1、人員配備132、人員培訓(xùn)183、人員管理22三、對物業(yè)交付使用前交接安排24-321、前期介入管理的設(shè)想，物業(yè)效勞設(shè)計方案 242、擬派專業(yè)人員的設(shè)想及到崗時間方案 253、不同時期保安、保潔、綠化和公共設(shè)施設(shè)備管理容和措施 274、提供客戶須知、用戶手冊的主要條款及客戶滿意程度的預(yù)測分析 28四、物業(yè)管理容及收費標(biāo)準(zhǔn) 32-401、物業(yè)管理費用支出和運行本錢測算明細(xì)及測算方法 322、可行性、合理性分析報告和有關(guān)愿意承受的獎懲 40五、具體工作方案和物資裝備情況 48-681、管理方式：A、包括部管理架構(gòu)41B、管理文化41C、鼓勵機(jī)制43D、方案控制機(jī)制44E、監(jiān)視機(jī)制44F、自我約束機(jī)制 44G、信息反響機(jī)制及處理機(jī)制 442、針對工程特點的獨特管理方法 453、提供超常規(guī)效勞〔如酒店式效勞〕的設(shè)想。4、工作方案：A、工作流程， 48B、各項管理維護(hù)效勞工程和環(huán)節(jié)所需要的長遠(yuǎn)方案和短期安排 54C、安排工作的定期報告方案與報告容詳細(xì)列明 655、物資裝備：A、包括管理效勞人員的住房、管理用房 69B、各類設(shè)備的專用工具及其備用品備件、器械、交通工具、通訊、平安防裝備及辦公用品等，列出詳細(xì)清單及更換維修周期 69C、領(lǐng)用管理制度 70D、包括日常消耗品的詳細(xì)測算， 70E、節(jié)能控制措施及實施方案70F、設(shè)備高效利用方案書70六、管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理71-75七、其他建立性建議76八、管理方案A、制度77B、質(zhì)量管理方案C、財務(wù)管理方案7878D、突發(fā)事件的處理78E、平安管理方案 82F、檔案管理方案 84九、效勞承諾十、物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)8586十一、考評細(xì)那么93十二、驗收標(biāo)準(zhǔn)98十三、崗位責(zé)任制99十四、三防措施111十五、保安管理制度112十六、公司投訴制度119第一章物業(yè)效勞簡介我們的實力物業(yè)效勞〔以下簡稱物業(yè)〕成立于2002年7月，注冊資金100萬元，管理面積逾120萬平方米，現(xiàn)為三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)現(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會會員單位，省物業(yè)商會理事單位。物業(yè)在省物業(yè)行業(yè)率先通過ISO9001和ISO14001國際質(zhì)量環(huán)境管理體系三體系認(rèn)證，成功導(dǎo)入TPM全面生產(chǎn)維修模式，并建立起了融"末位淘汰制〞和"目標(biāo)責(zé)任制〞為一體的國基績效考核模式，擁有物業(yè)管理40100%。物業(yè)管理效勞工程涵蓋了寫字〔辦公〕樓、住宅、會展中心等物業(yè)類斷拓展著自己的管理效勞領(lǐng)域。物業(yè)管理效勞工程中，先后有多個工程榮獲、省、市級榮譽(yù)稱號。我們的理念效勞宗旨：盡心、盡力、盡責(zé)，善待每位客戶。質(zhì)量方針：為業(yè)主創(chuàng)造價值，讓客戶持續(xù)滿意。團(tuán)隊精神：企業(yè)的開展就是個人的開展。開展目標(biāo)：致力于打造中原物業(yè)第一品牌。我們的目標(biāo)立足根底效勞，樹立物業(yè)誠信高效形象。強(qiáng)化效勞意識，打造一流物業(yè)管理效勞品牌。細(xì)化效勞質(zhì)量，倡"溫馨暢想 顛峰體驗〞。我們的工程物業(yè)類型建筑面積托管類型省屬共有企業(yè)〔24層〕100000㎡包干制政府辦公樓50000㎡包干制化工園區(qū)65000㎡包干制礦區(qū)辦公樓〔21層〕85000㎡包干制礦區(qū)辦公樓〔20層〕80000㎡包干制物業(yè)名稱冀中能源物業(yè)名稱冀中能源辦公樓橋西區(qū)政府辦公樓金牛化工辦公樓辦公樓礦辦公樓物業(yè)：通過ISO9001國際質(zhì)量體系認(rèn)證體系認(rèn)證通過ISO14000環(huán)境管理體系認(rèn)證通過ISO9001〔GB/T28001-2001〕職業(yè)安康平安體系認(rèn)證中國物業(yè)管理協(xié)會會員單位冀中能源辦公樓：全國物業(yè)管理示大廈重點推薦工程一覽表建筑工程名稱 物業(yè)類型 概面積冀中能源機(jī)關(guān)辦公樓

省屬共有企業(yè)〔20層〕

10萬㎡

場，室外停車場，監(jiān)控系眾多，且投入使用時間較冀中能源東龐礦辦公樓

高層辦公樓

位于丘，地上21層，地下層，設(shè)有地下停車場，室外停車場，監(jiān)控系統(tǒng)，電梯系8.5萬㎡ 統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)，變配電滿意率高達(dá)100%。冀中能源邢東礦辦公樓

高層辦公樓樓

8萬㎡

29地下2層，設(shè)有地下停車場99.5%。金牛化工化工園區(qū)辦公樓

高層辦公樓

位于，地上13，地下1層，設(shè)有地下停車場，設(shè)施設(shè)備包括供配電系統(tǒng)、弱電系6.5萬㎡統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、安〔消〕防系統(tǒng)和電梯系統(tǒng)六大模塊，業(yè)主滿意率高達(dá)99%?！?……… ……… ………二、企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置12021年，物業(yè)以高效運作的管理效勞體系為依托，建立了現(xiàn)代企業(yè)制度，形成了物業(yè)總部、區(qū)域分公司、管理處三級管理架構(gòu)，在總部按職能管理需求，設(shè)立了人力資源部、行政事務(wù)部、財務(wù)稽核部等五大職能部門，負(fù)責(zé)物業(yè)全圍業(yè)務(wù)的督導(dǎo)和運作。2．區(qū)域分公司組織架構(gòu)：

董事會總經(jīng)理區(qū)域分公司的組織架構(gòu)與總部一脈相承，依據(jù)區(qū)域市場形態(tài)、管理需求做適當(dāng)調(diào)整。副總經(jīng)理3組織架構(gòu)說明：部負(fù)責(zé)戰(zhàn)略管理、品牌經(jīng)司實施統(tǒng)一化管理政 力 務(wù) 展 產(chǎn)事 資 稽 研 管模式，負(fù)責(zé)效勞體系的完管理效勞輸出的直接部 部 部 室 部提供者，在享有總部、分公司強(qiáng)大資源的支持下，以滿足客戶需求、實現(xiàn)管理效勞價值為第一目升效勞質(zhì)量。 區(qū)域分公司三、企業(yè)從業(yè)人員構(gòu)造特點300職員：作業(yè)

員=15，

職員

術(shù)職稱比例〔見以下列場 拓 展 部 中級35%

* * * *分 分 分 分公 公 公 公司 司 司 司高級 員級及其3% 23%初級39%圖〕第二章投標(biāo)要求第二章投標(biāo)要求一工程經(jīng)理情況介紹序職務(wù)序職務(wù)職稱性別年齡號簡歷號(工種)(學(xué)歷)職務(wù) 管理處經(jīng)理年齡 41歲 性別

遠(yuǎn)志 學(xué)歷男 專業(yè)

大專經(jīng)濟(jì)學(xué)主2021年8月—2021年10月，金?；せ@區(qū)分公司經(jīng)理；要2021年11月—2021年，分公司經(jīng)理；工2002年11月—至今，礦務(wù)局辦公區(qū)經(jīng)理、金牛鉀堿物業(yè)管理部經(jīng)理、作 金宮花園管理處客戶主任、副經(jīng)理。參加公司ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證及主持經(jīng) 管理處創(chuàng)優(yōu)工作。在物業(yè)工作期間，曾經(jīng)承受全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗培訓(xùn)。歷個人 A、具有現(xiàn)代管理意識及良好的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)能力。特點 B、熟悉ISO9001體系標(biāo)準(zhǔn)，具有豐富的物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)經(jīng)歷C、持物業(yè)管理經(jīng)理上崗證及審員。....擬派工程主要管理 效勞處1 瑞娜 女36人 經(jīng)理員、工程技術(shù)人員情況 效勞處

大專 6

009年5月～2021年9月，冀中能源東龐礦管理部主任2021年11月～今，冀中能源生產(chǎn)調(diào)度中心辦公樓任管理部主管2021年11月～今，冀中能源生產(chǎn)調(diào)度中表 2 娟 女 36 經(jīng)理 大專二、人員配備、培訓(xùn)、管理1、人員的配備

心辦公樓任管理部主管［橋西群眾文化活動中心］是橋西區(qū)的標(biāo)志效勞窗口，為建立科學(xué)完善的管理效勞體系，打造一支能夠提供高品質(zhì)效勞的員工隊伍，在 [橋西群眾文化活動中心 我們堅持精簡、高效的原那么設(shè)置組織構(gòu)造，配備人力資源?！?〕、管理處組織構(gòu)造管理處經(jīng)理1管理處經(jīng)理1名保安部會務(wù)效勞中心會務(wù)效勞2名維修部電工會務(wù)效勞2名維修部電工2名v綜合維修工1配電室人員3理處力資源置 保輛 疏 導(dǎo)員 15

藝 潔工 員1 122 名 名 名 ......v..v.園藝員1電工、維修工3暖通、給排水、土建、弱電配電室3日常維護(hù)人員護(hù)衛(wèi)主辦1〔1〕主樓保安10人〔3人正常班，6人三班巡邏〕；〔2〕東附樓保安2人；職位人數(shù)職位人數(shù)備注總經(jīng)理1會務(wù)中心效勞員2保潔主辦 1保潔部保潔員17主樓清潔設(shè)12崗，車庫2崗，附樓局部3人；院落局部2人。維修部保安部保安員17(3)車庫保安1人，主要疏導(dǎo)車輛秩序；〔4〕監(jiān)控室3人，24小時輪流值班；〔5〕保安隊長1人。合計1、51工作效率和保證信息渠道的暢通。2、 本管理處設(shè)置經(jīng)理 1 名，負(fù)責(zé)指揮和協(xié)調(diào)各部門工作，保證工作目標(biāo)的落實。3、 保安部負(fù)責(zé)整個樓層治安和車輛停放，提供 "平安+零干擾〞的安防效勞，[橋西群眾文化活動中心 ]提供了絕對的平安保障。4、 保潔部負(fù)責(zé)本轄區(qū)的保潔和綠化，對[橋西群眾文化活動中心 ]實行專業(yè)化效勞，為辦公區(qū)營造干凈、舒適、安靜的氣氛。5、 維修部負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備日常巡視、檢修、保養(yǎng)。6、 會務(wù)部負(fù)責(zé)各個會議室清潔及會議布置?！?〕、人員配備資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)為了滿足高質(zhì)素效勞需求，對新入職員工進(jìn)展系統(tǒng)培訓(xùn) ,確保知識構(gòu)造的理性、全面性和效勞技能的實操性。相應(yīng)崗位要求如下：一、管理人員配備方案崗位設(shè)置 崗位要求管理處經(jīng)理〔1人〕保安部主管

A、學(xué)歷：大學(xué)?？萍耙陨蠈W(xué)歷。B、經(jīng)歷：必須具備兩年以上寫字樓管理經(jīng)歷，具備豐富的理論知識和領(lǐng)導(dǎo)能力。C、證件：具有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證，有ISO9000審員證。D、能力：對管理處的工作有整體的思路和設(shè)想，能夠熟練操作電腦和運用OFFICE軟件，文筆流暢。A、學(xué)歷：高中及以上學(xué)歷。B、經(jīng)歷：一年以上工作經(jīng)歷。C、證件：有軍人退伍證。D、技巧：熟練運用OFFICE及辦公自動化軟件。〔1人〕 E、年齡：30歲以下F、性別：男G、身體狀況：安康、身高1.70M以上、視力1.0以上A、學(xué)歷：全日制中專及以上學(xué)歷保潔部主管

B、經(jīng)歷：本科二年或大專四年以上工作經(jīng)歷，一年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷；或中專畢業(yè)須連續(xù)5年以上本專業(yè)工作經(jīng)歷。C、證件：有物業(yè)管理上崗證者。具有ISO9000審員證。D、技巧：熟練運用OFFICE辦公軟件及相關(guān)軟件系統(tǒng)。A、學(xué)歷：全日制中專及以上學(xué)歷，機(jī)電一體化、電氣自動化、給排水等相關(guān)專業(yè)。維修部主管B、經(jīng)歷：本科二年或大專四年以上相關(guān)技術(shù)專業(yè)工作經(jīng)歷，一年以上行政管理工作經(jīng)歷。中專畢業(yè)須連續(xù)5年以上本專業(yè)技術(shù)工作經(jīng)歷。C、證件：具有物業(yè)管理上崗證，ISO9000審員證。D、技巧：熟練操作電腦和運用OFFICE軟件。職務(wù)性別職務(wù)性別年齡文化程(崗位) 要求要求度要求工作技能及工作經(jīng)歷要求護(hù)衛(wèi)員 男性初中A.一年退伍軍人，黨員優(yōu)先；B.身體安康，五官端正；車管員男性20—45歲C.身高1.72-1.82米，體重65公斤以上；初中D.說話清楚，沒有明顯口音；E.威嚴(yán)而不失靈活。長不限50下A.男性身高1.65米以上，女性1.55米以上；高中B、有良好的效勞素質(zhì)，形象安康；保潔員 女

50歲以下

C.動作敏捷，能使用相關(guān)保潔設(shè)備；初中 D.有星級酒店或清潔公司工作經(jīng)歷者優(yōu)先。55歲園藝工 男性 下

具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)歷及三年以上的工作高中 歷對園藝知識有一定的了解維修 50歲男性班長 下維修 45歲男性技工 下

大專以上中級

歷A.身高1.65M以上，形象安康;B.具有中級以上的相關(guān)技能等級資格并通過本公司的專業(yè)考核C.二年以上相關(guān)工作經(jīng)歷備注：作業(yè)人員必須同時具備以下條件：身體安康，無傳染病，無不良嗜好；條件優(yōu)異或某一方面具有持長者，可適當(dāng)放寬其它條件?！?〕、員工招聘1、工程中層、高層管理人員〔工程經(jīng)理及各職能部門主管〕招聘、錄用：為了給公司部員工創(chuàng)造一個良好的職業(yè)生涯開展空間，工程中高層管理人員原那么上以部競聘為主，適宜人選經(jīng)公司行政人事部評價后報總經(jīng)理批準(zhǔn)錄用，并由公司下紅頭文件予以正式聘任。2、一般管理人員、一線操作工招聘、錄用：按照先后外的原那么，同等條件優(yōu)先考慮公司部員工。除會計必須由公司外派外，其他人員由工程部在當(dāng)?shù)卣衅?。招聘困難的崗位由公司行政人事部協(xié)助。3、錄用：招聘完畢后，須將招用人員、檔案資料報公司行政人事部備案。不管何種招聘方式，都必須按照公司制定的"人員招聘控制程序"進(jìn)展，即"公開招聘、全面考核、擇優(yōu)錄取〞。2、人員培訓(xùn)A、培訓(xùn)方案無論從事何種行業(yè)，工作最終是由人去落實完成。所以，我們始終高度重視入力資源的開發(fā)，尤其強(qiáng)調(diào)企業(yè)對員工的部潛能開發(fā)——即培訓(xùn)。因此，我們把培訓(xùn)工作提升到物業(yè)管理公司是否能按照既定目標(biāo)實現(xiàn)物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)效勞的戰(zhàn)略高度來對待。我們相信，一個好的物業(yè)管理效勞模式必定包含一個良好的培訓(xùn)機(jī)制。我們認(rèn)為：培訓(xùn)是企業(yè)壯大的催化劑，是員工職業(yè)生涯的加油站，是企業(yè)給員工最實惠的福利。B、培訓(xùn)方式：培訓(xùn)將分為三種，即：全脫產(chǎn)培訓(xùn)、半脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。將貫徹以"在職培訓(xùn)為主．脫產(chǎn)培訓(xùn)為輔〞。由于人員分批到崗，根據(jù)招聘時間相應(yīng)安排。結(jié)合以往在物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)效勞方面的經(jīng)歷，并根據(jù)物業(yè)管理市場及行業(yè)動態(tài)的最新變化，隨時調(diào)整培訓(xùn)策略，不斷更新培訓(xùn)容，保證培訓(xùn)的效果。樹立"管理者就是培訓(xùn)者〞的觀念。每一位管理人員都應(yīng)該擔(dān)負(fù)起培訓(xùn)下屬員工的職責(zé)。我們尤其強(qiáng)調(diào)培養(yǎng)員工實際工作中的能力，要求員工通過培訓(xùn)結(jié)合自己的工作實踐來不斷提高自己的工作能力，掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。培訓(xùn)考核績效化。我們將把管理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個入的績效考核掛鉤，目的就是落實培訓(xùn)，量化培訓(xùn)，防止管理處培訓(xùn)流于形式。結(jié)合實際不斷持續(xù)改進(jìn)培訓(xùn)課程的容。我們將不斷總結(jié)實際工作中的良好經(jīng)歷，并用以指導(dǎo)員工，防止員工在機(jī)械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學(xué)習(xí)動力。采用先進(jìn)科學(xué)的方式〔例如拓展訓(xùn)練、感受性訓(xùn)練、游戲等〕，使培訓(xùn)形式多樣化，增加不斷培訓(xùn)的效果。培訓(xùn)工作制度化，保證員工有足夠的培訓(xùn)時間。通過分級考核及末位淘汰制度，制遣員工的緊迫感和壓力感，將傳統(tǒng)的被動性承受培訓(xùn)，變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動參與。訓(xùn)。每位新入職員工必須承受為期10天的入職培訓(xùn)〔容詳見新員工公共培訓(xùn)科目〕。試用期滿后，員工將承受為期一周的轉(zhuǎn)正培訓(xùn)，考核合格前方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將承受長期連續(xù)的日常管理培訓(xùn)〔容詳見各工種培訓(xùn)科目表〕。C、培訓(xùn)時間要求職務(wù)〔崗位〕經(jīng)理職務(wù)〔崗位〕經(jīng)理部門主管領(lǐng)班作業(yè)工培訓(xùn)時間不少140小時不少100小時不少80小時不少60小時D、培訓(xùn)容：5物業(yè)管理知識5物業(yè)管理知識6質(zhì)量管理7平安防知識入伙與二次裝修管理效勞要求與技巧典型物業(yè)管理案例ISO9002質(zhì)量管理體系消防知識治安防知識與技巧3課時6課時6課時6課時序號培訓(xùn)科目培訓(xùn)容課時1軍訓(xùn)軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練5天常用禮儀知識2禮儀知識形體訓(xùn)練6課時員工行為語言規(guī)職業(yè)道德教育3效勞意識客戶溝通協(xié)調(diào)技巧3課時受理及處理客戶投訴企業(yè)根本情況介紹4企業(yè)文化企業(yè)理念與宗旨3課時員工手冊與勞動人事規(guī)章制度物業(yè)管理根底知識6課時物業(yè)管理的行業(yè)法律、法規(guī)6課時889工程情況帶班實行工程根本情況介紹部門部操作程序和情況熟悉3課時7天〔2〕、安保人員培訓(xùn)科目序號 培訓(xùn)容 培訓(xùn)頻率 培訓(xùn)目標(biāo)每周工作安排和上周工作點工作例會 每周一次 評。注意提高政治思想覺悟，開展批評自我批評務(wù)管理與考核檢查 每周一次 保持休息室干凈整潔 2．三大步法；3．體能訓(xùn)練。1．功；

逢周一至周五，每天訓(xùn)練1小時2．防衛(wèi)術(shù)。52．防衛(wèi)術(shù)。5護(hù)衛(wèi)效勞工作手冊每月一次6法規(guī)與規(guī)章制度每月一次7消防知識每月一次8消防訓(xùn)練每周一次9突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次

培養(yǎng)組織紀(jì)律性，訓(xùn)練扎實根本功熟悉掌握擒敵及防衛(wèi)技能〔3

熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)熟悉并掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度熟悉消防救火職責(zé)掌握根本消防操作技能提高突發(fā)事件處理能力，掌握處理技巧序號序號培訓(xùn)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)1工作例會每周一次2綠化保潔方法與清潔每月一次每周工作安排、上周工作完成情況和點評熟悉掌握根本方法及技巧劑使用劑使用3綠化保潔設(shè)備操作保養(yǎng)知識綠化保潔效勞工作手冊病蟲害消殺與防治環(huán)境保潔法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉掌握根本方法及技巧4每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)5每月一次6每月一次7消防知識及訓(xùn)練每季度一次8突發(fā)應(yīng)急事件處理熟悉掌握根本方法及技巧每季度一次 提高突發(fā)事件處理能力〔4〕、維修技工培訓(xùn)科目序號 培訓(xùn)容 培訓(xùn)頻率 培訓(xùn)目標(biāo)每周工作安排、上周工作完成況和點工作例會3冊土建、電機(jī)、管排水、房屋維修、空

每周一次評每月一次 熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)熟悉掌握園區(qū)的設(shè)備配備、根本知識每月一次和特點熟悉各項根底知識，提高工作效率，4 道走向?qū)ｎ}講座

每月一次

培養(yǎng)一專多能人員技術(shù)演練和大比武56 3、人員管理

次次

綜合評比，提高技能熟悉消防救火職責(zé)及掌握根本操作技能A、量才錄用在用人機(jī)制上：重視管理和效勞人員的品德修養(yǎng)、工作能力以及在職培訓(xùn)：強(qiáng)調(diào)管理和效勞人員的一專多能和管理隊伍的年輕化、知識化。在管理和效勞人員的選拔上，我們將嚴(yán)格按照崗位要求制定招聘標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)招聘標(biāo)準(zhǔn)擇優(yōu)錄用。不片面強(qiáng)調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，以"適用〞為原那么，防止"大才小用〞的現(xiàn)象。在管理和效勞人員的培訓(xùn)上，我們對每一崗位的工作技能都規(guī)定了達(dá)標(biāo)要求，并通過在職教育、崗位輪訓(xùn)、職務(wù)輪換等多種形式對管理和效勞人員進(jìn)展培養(yǎng)，不斷提升其綜合素質(zhì)。B、定期考核，績效為本績效考核，是我們?nèi)肆Y源管理的重要組成局部。其根本目的是營造 "以效率為向〞的良好工作氣氛。管理人員的績效考核將嚴(yán)格按照績效考核體系進(jìn)展考核。通過人事行政相關(guān)職能部門、物業(yè)經(jīng)理等多種途徑、多種方式對管理人員進(jìn)展日常工作的績效考核。C、獎懲嚴(yán)明，優(yōu)勝劣汰對員工實施準(zhǔn)確及時的獎懲，是維持員工長久工作動力的有效手段。將以公司的"員工獎懲條例"為依據(jù)，對管理人員進(jìn)展相應(yīng)的鼓勵和約束。對工作努力，成績優(yōu)異的管理人員，我們將視情況授予"優(yōu)秀員工獎〞及"特殊奉獻(xiàn)獎〞"委屈獎〞等榮譽(yù)，并給予一定的物質(zhì)獎勵。對工作不負(fù)責(zé)任或違反紀(jì)律的管理人員，那么給予相應(yīng)的處分，并進(jìn)展工資的升、降制度。每年底，對于個人績效考核排位在后幾位的管理層人員和操作層人員實施末位淘汰制，通過補(bǔ)充新的員工，增強(qiáng)部競爭力，從而保持整支隊伍的活力.D、協(xié)調(diào)管理、量化管理、標(biāo)準(zhǔn)運營運營操作經(jīng)歷教訓(xùn)得以總結(jié)并在新業(yè)務(wù)上得以推廣，第二，增強(qiáng)企業(yè)在規(guī)模上的承載化準(zhǔn)備階段初期準(zhǔn)備階段初期程的負(fù)責(zé)人及工程管理團(tuán)隊前期準(zhǔn)備時準(zhǔn)備階段中期在全公司選拔符合工程和甲方要求的各類效勞員工。對管理團(tuán)隊進(jìn)展工程效勞特點和要求的培訓(xùn)及培訓(xùn)考核；考察工程周邊情況，確定工程員工的生活保障方準(zhǔn)備階段后期關(guān)管理制度；協(xié)調(diào)從上到下的關(guān)系建立持續(xù)改進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)化運營路徑，獲得各部門的持續(xù)支持，讓人才與標(biāo)準(zhǔn)化運營融合三、對物業(yè)交付使用前交接安排1、前期介入管理的設(shè)想，物業(yè)效勞設(shè)計方案。A、前期介入管理的設(shè)想及物業(yè)效勞設(shè)計方案圖注：以雙方合同中簽訂交接時間為零時。完成全部進(jìn)駐、接收交接和效勞的準(zhǔn)備工作。全面檢查進(jìn)駐、接收交接和效勞的準(zhǔn)備工作。公司召開工程接收發(fā)動大會。平安接收、平穩(wěn)交接、接收一體。當(dāng)天接、當(dāng)天管、當(dāng)天開場效勞。2、擬派專業(yè)人員的設(shè)想及到崗時間方案。前一周前一周正式組建效勞團(tuán)隊，并進(jìn)展工作交接，提出員工效勞所需的工裝員工統(tǒng)一集中進(jìn)展正式效勞入住培訓(xùn)〔交接一周前完成〕；采購所需物資物品〔交接一周前完前三天零時組建公司統(tǒng)一指揮的工程交接接收小組，和各專業(yè)小組成員，明確責(zé)任和分工前二天〔根據(jù)甲方的要求〕合同的協(xié)商，與被交接方進(jìn)展交接準(zhǔn)備溝通前一天確定各項專項采購和供應(yīng)商，并按合同報甲方審定接收交接細(xì)節(jié)?！惨弧成舷聣号潆娛业慕邮镇炇镇炇展こ蹋荷舷聣号潆娛因炇杖藛T：物業(yè)工程公司工程師、高壓電技工4人〔二〕強(qiáng)電間的接收驗收驗收工程：樓層各層的強(qiáng)電間及附屬燈具、公共區(qū)域、單元門電梯廳、消防前室的應(yīng)急照明等設(shè)施設(shè)備。驗收人員：物業(yè)工程公司工程師，由4名強(qiáng)電工查驗。實施方法：以電工為主，其它人員配合，先驗接地接零是否結(jié)實，儀表是否完好，再逐一查驗其它情況?！踩畴娞菰O(shè)備的接收驗收驗收工程：客梯、貨梯。驗收人員：電梯工程師，電梯維修技工4名，強(qiáng)電、弱電及其它專業(yè)配合，記錄員一名?！菜摹辰o排水系統(tǒng)的接收驗收驗收工程：給排水管網(wǎng)系統(tǒng)。驗收人員：給排水負(fù)責(zé)人、土建及機(jī)械設(shè)備工程師、水暖工、強(qiáng)弱電技工各2人。〔六〕中控室、監(jiān)控室接收驗收驗收工程：監(jiān)控室各種設(shè)備及技術(shù)資料驗收人員：弱電工程師及技工4人〔七〕消火栓、水噴淋滅火系統(tǒng)的接收驗收驗收工程：消火栓系統(tǒng)、噴淋滅火系統(tǒng)、消防結(jié)合器。驗收人員：弱電工程師、強(qiáng)弱電技工各1人，秩序維護(hù)部人員?！舶恕橙蹼娤到y(tǒng)前端機(jī)房的接收驗收驗收工程：弱電系統(tǒng)、火災(zāi)報警及控制系統(tǒng)、緊急播送系統(tǒng)、有線電視接收系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及保安系統(tǒng)巡更系統(tǒng)。驗收人員：弱電工程師及技工2人，其它專業(yè)人員配合；〔九〕弱電間的接收驗收驗收工程：樓層各層弱電間的秩序維護(hù)員監(jiān)控、樓宇自控、消防設(shè)備。驗收人員：弱電工程師、弱電技工，各專業(yè)配備一名專業(yè)技術(shù)人員和記錄員一名。〔十〕設(shè)備間各戶門鑰匙的接收驗收驗收工程：鋼質(zhì)防火門、木質(zhì)防火門，地下各層戶門，已完成施工的各設(shè)備機(jī)房的房門鑰匙。驗收人員：主管一名，其它員工2人；〔十一〕單元門大堂的接收驗收驗收工程：地面、墻面、天花、吊燈、電氣設(shè)備、門窗等。驗收人員：土建及機(jī)械設(shè)備工程師、電工、綜合維修工4人?！彩硺怯钔庠O(shè)備及實施接收驗收驗收工程：樓宇外圍系統(tǒng)及設(shè)備驗收人員：物業(yè)工程師，技工4人〔十三〕保潔接收驗收工程：工作界面及工作區(qū)域相關(guān)保潔設(shè)施交接，及相關(guān)保潔相關(guān)檔案驗收人員：物業(yè)公司及本工程保潔管理者3、不同時期保安、保潔、綠化和公共設(shè)施設(shè)備管理容和措施。擬采取的工作方案為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接收驗收工作的根底上，擬定進(jìn)一步的工作方案，加強(qiáng)裝修管理，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后效勞工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，到達(dá)"雙贏〞的目的。〔1〕、業(yè)主入伙前我公司對物業(yè)進(jìn)展現(xiàn)場查勘，在活動中心工程建立竣工階段從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接收驗收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。在和開展商進(jìn)展物業(yè)的交接驗收中，由我公司提出接收驗收所需要的所有書面資料〔驗收標(biāo)準(zhǔn)參照建立部公布的"房屋接收驗收標(biāo)準(zhǔn)"〕。對于驗收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限由開發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗收合格后承受。同時協(xié)助開展商制定"使用公約"、"業(yè)主手冊"等文件，同時準(zhǔn)備好業(yè)主入戶所需要的"入伙手續(xù)書"、"業(yè)戶信息表"、"入伙資料簽收表"、"房屋質(zhì)量整改通知書"、"裝修管理方法"、"裝修管理協(xié)議"、"代辦效勞委托書"、"房屋驗收表"、"鑰匙簽收表"等書面資料。另一方面，做好活動中心的開荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉活動中心情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶?！?〕、業(yè)主入伙中業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進(jìn)展房屋部驗收、抄表，對于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有："業(yè)戶手冊"、"裝修管理方法"、"入伙資料簽收表"、"業(yè)主信息表"、"房屋驗收表"、"鑰匙簽收單"等，并及時向業(yè)主介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主做好解釋工作，并準(zhǔn)備好"裝修申報表"、"施工人員登記表"、"施工人員出入證"、"施工許可證"、"動用明火許可證"、"平安責(zé)任書"等書面資料，業(yè)戶效勞人員會將"施工人員登記表"復(fù)印件交保安主管；保安巡崗按表查驗施工人員的"施工人員出入證"，并巡視跟蹤施工隊的裝修過程，催促施工隊文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時清理到指定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。管理處除保安外，業(yè)戶接待、管理處經(jīng)理都應(yīng)當(dāng)定時對裝修施工現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違章及時糾正，裝修完畢應(yīng)經(jīng)過驗收，裝修期間的裝修材料運出活動中心應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)戶簽字并經(jīng)管理處經(jīng)理確認(rèn)?！?〕、業(yè)主入伙后房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；設(shè)備設(shè)施管理；對物業(yè)圍的共用設(shè)備設(shè)施日常的運行、保養(yǎng)、維修；清潔管理：加強(qiáng)清潔員工的管理，維護(hù)物業(yè)圍的清潔衛(wèi)生；綠化管理：物業(yè)圍的綠化建立和養(yǎng)護(hù)；消防管理：建立消防隊伍，對物業(yè)圍消防器材、消防設(shè)施等管理；平安管理；加強(qiáng)保安隊伍的建立管理，確保物業(yè)平安、舒適；車輛管理：維護(hù)行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與開展商之間的糾紛。4、客戶須知、用戶手冊的主要條款及客戶滿意程度的預(yù)測分析。A、客戶須知、用戶手冊的主要條款公眾管理制度〔目錄摘錄〕、業(yè)主公約、精神文明公約、樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定物品搬進(jìn)〔出〕管理規(guī)定、治安管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定、園林綠化管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、交通車輛、停車場管理規(guī)定、環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定、電梯使用管理規(guī)定、智能化設(shè)施管理規(guī)定〔13〕、供水、供電、管理規(guī)定〔1〕、垃圾、廢物處理A、請勿把垃圾、廢物棄置于公共區(qū)域的廢物箱。B、制止把垃圾、廢物放置于公共區(qū)域或效勞通道，因為此舉會引起蟲鼠滋生及違反消防條例?！?〕、防火A、防火是大家的共同的責(zé)任。B、大家必須熟悉辦公樓的滅火器、消防栓箱、樓梯、逃生通道、報警系統(tǒng)的位置及消防局的C、緊急火警119匪警110救護(hù)120故障報修112〔3〕、地震－不準(zhǔn)使用電梯。－躲在桌子或穩(wěn)固的構(gòu)造下尋求掩護(hù)。－遠(yuǎn)離窗戶、玻璃隔板、架子或懸掛的物件。－地震時不要躲在樓梯底下。－準(zhǔn)備應(yīng)付可能的余震?！?〕、疏散撤離程序大家的平安是所有職員最關(guān)注的事情。在需要疏散人群時，物業(yè)公司會通過公共播送系統(tǒng)或其他傳媒發(fā)出通知，并安排管理人員進(jìn)展現(xiàn)場疏導(dǎo)。屆時，我們會嚴(yán)密地與各有關(guān)部門聯(lián)絡(luò)，并請按以下程序疏散：－保持鎮(zhèn)定。－指示大家按前往最近的出口大廈。－協(xié)助大家保持鎮(zhèn)靜，盡量防止出現(xiàn)恐慌情況。B、客戶滿意程序的預(yù)測分析、保障手段及評議方法(1)、通過調(diào)查表形式實現(xiàn)與客戶溝通，了解他們的需求，確保為他們提供及時、方便、B、客戶滿意程序的預(yù)測分析、保障手段及評議方法(1)、通過調(diào)查表形式實現(xiàn)與客戶溝通，了解他們的需求，確保為他們提供及時、方便、周到的效勞；通過向業(yè)主派發(fā)"業(yè)主意見調(diào)查表"，請業(yè)主及客戶根據(jù)自己的體會認(rèn)真填寫后回收。(2)"業(yè)主意見調(diào)查表"針對物業(yè)公司效勞的各項承諾、效勞工程、效勞質(zhì)量、態(tài)度等由業(yè)主根據(jù)自己的意見，按照10分制予以評分，根據(jù)綜合分?jǐn)?shù)，作為物業(yè)管理工作業(yè)績的考評依據(jù)。(3)在規(guī)定時間段對發(fā)放的"業(yè)主意見調(diào)查表"進(jìn)展回收，回收后物業(yè)部組織人力進(jìn)展分析；先分析調(diào)查表回收率，然后對多項進(jìn)展分析，對反映較好的工程要繼續(xù)保持，對反映較差的工程要找出原因，并提出解決方法，不斷提高物業(yè)管理效勞水平。(4)滿意度調(diào)查每季度進(jìn)展一次，遇特殊情況，我們將隨時進(jìn)展專項調(diào)查問卷，以提高物業(yè)管理效勞水平。設(shè)備運行維護(hù)效勞、辦公樓秩序維護(hù)和平安效勞、環(huán)境保潔效勞、綠化擺放養(yǎng)護(hù)效勞等方面。還可采取聯(lián)系、走訪、懇談會、問卷調(diào)查、聯(lián)誼活動、顧客聯(lián)系函、顧客滿意度測評等多種形式，與顧客保持聯(lián)系，征求顧客意見。意見征詢中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時整改，并對整改結(jié)果進(jìn)展回訪。4、物業(yè)管理容及收費標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算工資和福1〕號1 員工工資1〕號1 員工工資〔人工費標(biāo)準(zhǔn)見附表1〕89300.0010716002 員工工傷險〔標(biāo)準(zhǔn)見附表1〕1594.8019137.63 員工福利費〔標(biāo)準(zhǔn)見附表1〕1575.00189004 服裝費〔標(biāo)準(zhǔn)見附表1〕720.008640

費用工程 計算公式及容

月費用〔元〕年費用〔元〕5 公共設(shè)施日常運行維護(hù)〔標(biāo)準(zhǔn)見附表費用

1408

168966 清潔衛(wèi)生費用〔標(biāo)準(zhǔn)見附表3〕7088.00850567 綠化養(yǎng)護(hù)費用〔標(biāo)準(zhǔn)見附表4〕254.3330528 秩序維護(hù)費用〔標(biāo)準(zhǔn)見附表5〕395.8347509 辦公費用〔標(biāo)準(zhǔn)見附表6〕127.5109410固定資產(chǎn)折舊費〔標(biāo)準(zhǔn)見附表7〕156.67188011公共設(shè)施及公眾保險〔標(biāo)準(zhǔn)見附表8計104210.131250521.5613管理費［〔1〕+〔2〕...〔11〕］Ｘ10%1042112505214稅金［〔12〕+〔13〕Ｘ8.1%］9285.12111421.44總計［〔12〕+〔13〕+〔14〕］123916.251486995崗位 人 工資數(shù)

工傷險〔元/ 服裝費〔元/ 福利〔元/月月〕 月〕標(biāo)準(zhǔn) 小計 標(biāo)準(zhǔn) 小計 標(biāo)準(zhǔn) 小計 標(biāo)準(zhǔn) 小計日光燈管日光燈管只18102160燈罩只15345540空調(diào)開關(guān)個50150600閥門個30260720水管配件件20102002400水管米5525300門窗五金件1557590012200220035.4435.44404035351721003570035.44602.48406803559512000200035.4435.4435351918003420035.44673.363566512000200035.4435.44353532400720035.44106.323510532000600035.44106.3235105保安主管保安員保安主管保安員保潔主管配電室小計893001594.87201575月合計93189.8名稱名稱單 單價位 〔元〕月用量 月費用〔元〕 年費用〔元〕序名稱序名稱數(shù)量單位單價日〕備注用于蹲便、樓層電梯步行梯口每層每天2個各層小便器1個共計63個/月每層6瓶共計126瓶/月每層2把共計42把/六個月每人1付/月每人1套共計22套/兩個月每月1把多用插座個40140480熱水器加熱棒個12011201440多用開關(guān)個15575900玻璃膠或密封膠筒10550600強(qiáng)力膠筒81896AB膠袋10220240油漆〔稀料、毛刷〕桶30260720熱水龍頭個8021601920水龍頭個15230360鋸片片35135420腳踏閥個3551752100合計合計140816896清潔衛(wèi)生耗材費用〔附表3〕號〔元〕 金額〔元/1小垃圾袋5040個0.116.82大垃圾袋46個0.50.773護(hù)廁寶63個1531.54潔廁凈126瓶729.45廁刷42把6.51.56防護(hù)手套22付64.47毛頭、刮子22套259.28大掃帚1把150.59 笤帚﹑簸箕23把155.7510毛巾20條42.711洗衣粉30袋2212塵推23把551413防滑墊8套4509.914拖布40把1013.3劑6桶60126桶/月16去污粉盒14.6每層6盒/月17梯子2步4500.81步/三年18單接桿20個201.1每人1個/1年19鏟刀20個33每人1個/月20車1輛150021輛/2年21玻璃器10套1604.38每2人1套/年22垃圾清運1項200066.67每月費用每層1套共計23套/兩個月一人一條/每月30袋/月每層1把共計23把/3個月每層1套共計23套/兩個月一人一條/每月30袋/月每層1把共計23把/3個月4部電梯每部電梯2套/一年一人兩把/每月15不銹鋼光亮小計236.27每月7088元名稱單位數(shù)量單價〔元〕合計〔元/年〕其他膠管米20061200噴霧器臺18585割草機(jī)臺138001267預(yù)計使用三年綠化工具套1500500個月雨鞋個月雨鞋18雙4072060720每年一雙警棍10個4545012.5150每三年一換對講機(jī)8部8006400266.73200兩年一部指示牌15塊4060016.7200每年壞5塊合計395.94750合計合計3052名稱數(shù)量名稱數(shù)量單位單價〔元〕合計〔元〕月費用〔元〕年費用〔元〕其他鐵柜3組20060025300每組柜用24強(qiáng)光手電強(qiáng)光手電筒4把9036015兩年一把序號名稱序號名稱單位數(shù)量單價〔元〕合計〔元/年〕合計〔元/年〕1碳素筆支202.003.33402圓珠筆支1201.00101203鉛筆支100.500.4254登記本本602.0010120合計合計91.1710945插排個355.0013.751656文件欄個515.006.25757筆記本本502.008.331008膠水瓶123.003369檔案袋個202.003.334010膠帶卷206.001012011曲別針盒101.000.831012大頭針盒51.000.42513白板1150.0012.515014白板筆支302.0056015白班擦個68.00448電腦臺電腦臺2360072001440每臺5年打印機(jī)臺122002200440每臺5年名稱名稱單位 數(shù)量 單價〔元〕合計〔元〕折舊〔元/年〕其他合計合計1880公眾責(zé)任險〔附表8〕保險種類 基數(shù) 繳納比三者險合計

人數(shù) 月繳納金〔元〕15901590

1908019080愿意承受的有關(guān)獎罰一、如該工程到達(dá)省優(yōu)、示大廈等管理目標(biāo)那么由采購單位給于適當(dāng)?shù)莫剟睿僭O(shè)因違反規(guī)定被上級部門取消該獎項的，那么乙方應(yīng)全部返還上述資金。二、如果乙方不按合同約定履行責(zé)任和義務(wù)，完不成管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)責(zé)成乙方限期整改，假設(shè)逾期不達(dá)標(biāo)且情節(jié)嚴(yán)重的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。五、具體工作方案和物資裝備情況1、管理方式A、部管理組織架構(gòu)根據(jù)機(jī)關(guān)大樓管理特點及要求，本著合理調(diào)配、精簡高效使用人力資源的原那么，我公司擬設(shè)立機(jī)關(guān)大樓管理處，專職管理某某市委市政府辦公大樓，同時向當(dāng)?shù)毓ど滩块T申請登記注冊成立分公司，分公司與管理處暫時采用一套人員、兩塊牌子方式進(jìn)展運作。管理處在經(jīng)濟(jì)上實行獨立核算。管理處采用直線管理、層層負(fù)責(zé)的組織構(gòu)造進(jìn)展運作。管理效勞人員由兩個層次組成：管理層由主任、副主任和各專業(yè)主管組成，作業(yè)層由事務(wù)部、機(jī)電維修班、保安班、保潔綠化班等人員組成。管理層〔管理處主任、副主任〕在公司指導(dǎo)和監(jiān)視下全面負(fù)責(zé)管理處日常工作，組織實施各項物業(yè)管理效勞，監(jiān)視控制管理效勞質(zhì)量，保持與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的聯(lián)系和溝通。專業(yè)主管分工管理各部門工作。作業(yè)層管理處下設(shè)四個效勞部門，每個部門由各專業(yè)主管分工管理，協(xié)同工作。四個部門的分工及職責(zé)如下：工程部—負(fù)責(zé)制定管理效勞圍公共設(shè)施、設(shè)備、房屋本體的維修和定期保養(yǎng)方案，并組織實施、監(jiān)視和考核。—對管理處管理的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施設(shè)備等進(jìn)展日常維護(hù)和保養(yǎng)?！?fù)責(zé)管理處的其他工程技術(shù)工作。保安部—負(fù)責(zé)管理效勞圍的平安保衛(wèi)，維護(hù)公共秩序，防治安事件發(fā)生。—負(fù)責(zé)轄區(qū)車輛進(jìn)出、行使、停泊管理。—負(fù)責(zé)對管理處保安員的監(jiān)視、考核及培訓(xùn)工作?！?fù)責(zé)與機(jī)關(guān)保衛(wèi)處及有關(guān)治安單位協(xié)調(diào)、溝通。環(huán)境部—負(fù)責(zé)管理效勞區(qū)域公共區(qū)域及業(yè)主委托圍的衛(wèi)生保潔工作?！?fù)責(zé)管理效勞區(qū)域公共綠化和園林設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)管理。委托機(jī)關(guān)事務(wù)管理局B、管理文化 監(jiān)大樓管委會

物業(yè)總公司 管圖表1

房管局等機(jī)關(guān)事務(wù)管理局代表大樓業(yè)主接行使機(jī)關(guān)大樓業(yè)主〔委員會〕的權(quán)利與義務(wù)。權(quán)利包括：定期代表用戶向物理效勞工作容及效果等。義務(wù)1人性和用戶特殊需求；協(xié)助管理管理；及時審核審批"兩金〞使用的方案及預(yù)算；及時支付應(yīng)由其承擔(dān)的幫助協(xié)調(diào)管理公司與各用戶的關(guān)系等?！布妗澄夜臼跈?quán)機(jī)關(guān)大樓管織理效勞方，按本標(biāo)書容、"物業(yè)管理委托合同"以及用戶所需的其他管理效勞容從事物業(yè)管理效勞，并到達(dá)"物業(yè)管理委托合同"

保安部(18人

工程部(6人

環(huán)境部(19人)5332互理解支持，共理"零〞磨合期。為了更好地協(xié)調(diào)關(guān)系，方便管理，建議由機(jī)關(guān)事務(wù)管理局組建機(jī)關(guān)大樓用戶管理委員會〔簡稱大樓管委會〕。大樓管委會在機(jī)關(guān)事務(wù)管理局授權(quán)下專門負(fù)責(zé)大樓用戶的咨詢協(xié)調(diào)組織工作：負(fù)責(zé)收集和反映各用戶對物業(yè)管理工作的意見和建議；協(xié)調(diào)各用戶之間以及與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系；幫助傳達(dá)管理規(guī)定等。大樓管委會的工作直接對機(jī)關(guān)事務(wù)管理局負(fù)責(zé)。管理處在具體提供有關(guān)管理效勞時，同時承受物業(yè)管理公司和機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的雙重監(jiān)視〔如圖3.1所示〕。監(jiān)視容包括：——人員的配置和錄用：根據(jù)本標(biāo)書第四章有關(guān)人員配置和錄用要求，嚴(yán)格選拔、任用重要崗位人員，充分利用機(jī)關(guān)事務(wù)管理局原效勞中心人員?！M用方案、預(yù)算和支出：大樓費用開支使用方法的規(guī)定可參照物業(yè)管理公司的現(xiàn)有規(guī)定，經(jīng)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局審議后確定并實施。費用的年度、季度方案和專項預(yù)算須事前報物業(yè)管理公司批準(zhǔn)方可執(zhí)行，費用支出情況每季度通報機(jī)關(guān)事務(wù)管理局一次。機(jī)關(guān)事務(wù)管理局審批和監(jiān)視"兩金〞的方案、預(yù)算和支出，"兩金〞的實際使用情況每季度一次上報物業(yè)管理公司備案。——管理效勞品質(zhì)：物業(yè)管理公司品質(zhì)部每季度一次對大樓管理效勞品質(zhì)進(jìn)展檢查和定量考評，機(jī)關(guān)事務(wù)管理局可參照我公司管理效勞標(biāo)準(zhǔn)，隨時檢查、監(jiān)視、考核大樓的管理效勞品質(zhì)，并通過雙向協(xié)同的關(guān)系渠道，及時反響給管理處和物業(yè)管理公司?！贫葓?zhí)行情況：管理處通過大樓局域網(wǎng)將有關(guān)管理規(guī)章制度及考核評分制度對機(jī)關(guān)事務(wù)管理局公布，以便其監(jiān)視執(zhí)行情況。物業(yè)物業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)關(guān)事務(wù)局機(jī)關(guān)大樓雙重品質(zhì)監(jiān)管機(jī)制C、鼓勵機(jī)制雙重品質(zhì)監(jiān)管機(jī)制有效的競爭鼓勵機(jī)制是我們保持和提高管理效勞水平的必要保證。崗機(jī)制。對管理處包括主任在的全部人員實行聘用合同制，競爭上崗、優(yōu)勝劣汰。公司每年與員工簽訂勞動合同，合同期滿時根據(jù)員工表現(xiàn)優(yōu)劣重新決定續(xù)聘、晉升或解聘。實行管理目標(biāo)責(zé)任制：管理處實施管理目標(biāo)責(zé)任制，層層簽訂目標(biāo)責(zé)任書，落實責(zé)任者的權(quán)限與職責(zé)。責(zé)任者有保證圓滿完成規(guī)定任務(wù)的責(zé)任，同時有對所轄人員工資獎金的決定權(quán)和對人員崗位的調(diào)整權(quán)。上級責(zé)任者按ISO9002審。建立與每月獎金掛鉤的目標(biāo)管理考評機(jī)制：管理處事務(wù)部代表總公司品質(zhì)部〔總公司品質(zhì)部前往考核時，以品質(zhì)部考核為準(zhǔn)〕每月對保安、衛(wèi)生、社區(qū)文化活動、機(jī)電與消金總額掛鉤；由各部門考核者于每月五日前對下屬每位員工上一月的工作實績按量化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展考核評分，以此決定下屬人員的工資、獎金發(fā)放額?？己藘?yōu)勝者在公司刊物上予以表揚，全年考核名列前茅者，年終予以獎勵。此外，考評成績還作為年底員工續(xù)聘與否的依據(jù)。5%加薪或升職，尾數(shù)5%降職或淘汰，以增加員工職業(yè)危機(jī)感，強(qiáng)化員工競爭意識。對部門的管理目標(biāo)責(zé)任考核和對員工的業(yè)績量化考核，均納入 ISO9002質(zhì)量體疇，嚴(yán)格按照相關(guān)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書運作，要求有檢查、有記錄、有結(jié)果、有存檔。D、方案控制機(jī)制〔1〕、分析機(jī)制，即各種環(huán)境因素的狀態(tài)及變化趨勢進(jìn)展分析，對月、季、半年和全年方案執(zhí)行及環(huán)境變化的評估，使方案具有對環(huán)境的在的自適應(yīng)機(jī)制，并在年度方案運行控制過程中及時跟蹤環(huán)境的變化?！?〕、動態(tài)審核評估機(jī)制，建立動態(tài)的審核評估機(jī)制，以對影響目標(biāo)實現(xiàn)的、外部環(huán)境作出評估和分析，及時采取措施，促使關(guān)鍵目標(biāo)的達(dá)成，保證方案目標(biāo)的實現(xiàn)?！?〕、控制管理機(jī)制公司往往會因為外部環(huán)境變化，部管理意識與競爭環(huán)境的協(xié)調(diào)、技術(shù)對開展的適應(yīng)性、以及行業(yè)競爭構(gòu)造特點等都隨之變化，不斷調(diào)整方案。E、監(jiān)視機(jī)制監(jiān)視包括機(jī)關(guān)事務(wù)管理局〔大樓管委會〕、物業(yè)管理公司兩方面對管理處管理活動的監(jiān)視，以及管理處各職能系統(tǒng)相互的制約和監(jiān)視〔詳見3.1.2雙重品質(zhì)監(jiān)管〕。公司品質(zhì)部作為公司物業(yè)管理效勞質(zhì)量監(jiān)控中心，履行對管理處工作的監(jiān)視職能，運用部質(zhì)量審核、質(zhì)量大檢查、管理評審等手段，到達(dá)持續(xù)改進(jìn)工作質(zhì)量、完善管理的目的。F、自我約束機(jī)制公開財務(wù)收支情況。經(jīng)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局審議批準(zhǔn)實施的"費用開支審批方法及其規(guī)定〞及其他規(guī)定。執(zhí)行行業(yè)道德規(guī)和自律標(biāo)準(zhǔn)。全體員工遵循"員工手冊"規(guī)定。建立管理處廉潔制度，加強(qiáng)自律和部監(jiān)視。G、信息反響及處理機(jī)制〔見圖3.3〕管理處主任或副主任每季走訪一次，收集用戶的意見、建議、要求或投訴。管理處工作人員日常隨機(jī)走訪，獲取用戶對管理處工作的反映。設(shè)立用戶信箱，獲取反響信息。定期召開機(jī)關(guān)事務(wù)管理局〔管委會〕座談會，獲取用戶對管理處工作的意見及建議。通過用戶、機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、市房管局等政府部門以及本公司的監(jiān)視、檢查，獲取他們對管理處工作的要求、建議、評議、投訴及相關(guān)文件。通過公司的各項考評檢查，發(fā)現(xiàn)管理效勞上的缺點、盲點。落發(fā)生的任何事情。用 機(jī) 房 戶 關(guān) 地

監(jiān) 用戶 用戶控 信箱 座談2、針對工程特點的獨法管理創(chuàng)新

管理處主任 網(wǎng) 絡(luò) 系統(tǒng)

特管理方電 A、管理體制創(chuàng)新——管理 機(jī) 保 綠 電 維 安 保目前物業(yè)管理體制通行的是" 修 潔 大而全〞，主要從事設(shè)施設(shè)備班 班 班運行、維護(hù)、保養(yǎng)，平安 防、秩序維護(hù)、清潔、綠化等粗放型的勞務(wù)，而這種

3.3

運作方式與技術(shù)含量高的和效勞操作那么通過外包，由專業(yè)公司完成。而管理層主要精力放在物業(yè)監(jiān)理和資產(chǎn)管理理和效勞潛能。B、設(shè)備管理創(chuàng)新——節(jié)能環(huán)保、自動化設(shè)備管理是寫字樓管理的重點。對設(shè)備管理，傳統(tǒng)習(xí)慣是通過操作、保養(yǎng)、維修，到達(dá)延長設(shè)備使用壽命的目的。而近年的設(shè)備管理在此根底上更提出了節(jié)能、環(huán)保等新要求，要求物業(yè)管理企業(yè)不斷采用新技術(shù)。例如，使用中央空調(diào)控制系統(tǒng)、空調(diào)變頻技術(shù)，可以有效地控制空調(diào)使用量，大大降低中央空調(diào)的耗電量；使用感應(yīng)水龍頭，可減少20%-30%的用水量；在人流量較少的區(qū)域采用照明紅外控制、聲控，可以節(jié)約用電量。C、平安防創(chuàng)新——引進(jìn)新技術(shù)，多防結(jié)合如何確保寫字樓平安〔治安、消防〕是管理的重中之重。隨著治安形勢日趨嚴(yán)峻，平安防壓力增大。物業(yè)管理企業(yè)要盡可能采用技防手段實現(xiàn)平安防創(chuàng)新。比方監(jiān)控、紅外線布防、公安聯(lián)網(wǎng)報警、門禁系統(tǒng)卡、證件掃描器等。同時要不斷提高人防水平，發(fā)揮普通員工的防作用，到達(dá)群防群治的目的。D、秩序管理創(chuàng)新——提供零干擾辦公環(huán)境寫字樓作為公司機(jī)構(gòu)的辦公場所，對大廈的秩序要求非常高，對環(huán)境的安靜要求近乎苛刻。比方不允許樓喧鬧，不希望閑雜人員打攪。但現(xiàn)實中經(jīng)常有客戶裝修造成有氣味、噪音影響鄰近客戶；客戶公司開慶祝，搞舞獅活動；各種衣冠楚楚、西裝革履的推銷人員混進(jìn)大廈騷擾客戶，甚至有公司上班開場全體員工喊口號，唱公司歌等等。管理者面對眾多突如其來的新情況，要思考尋找最正確解決方法。E、流程創(chuàng)新——簡化效勞程序簡化效勞程序，為客戶提供方便快捷的效勞是物業(yè)管理企業(yè)制度創(chuàng)新的關(guān)鍵。例如：實行一站式效勞：使客戶在一個部門辦理完入住、裝修、維修等全部手續(xù)；實行一單式維物業(yè)管理企業(yè)上門幫助客戶完成入住、搬離等手續(xù)。F、互聯(lián)網(wǎng)化管理——網(wǎng)絡(luò)互動空間物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)寫字樓實際，設(shè)計管理和效勞軟件，對客戶檔案、裝修資料、室及公共區(qū)域維修、投訴處理等全部進(jìn)展電腦操作，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化辦公，提高工作效率。物業(yè)管理企業(yè)也可以建立寫字樓部，客戶可以登陸，在BBS發(fā)表管理意見，也可以通過部網(wǎng)頁，了解管理信息、寫字樓部信息，以及其他相關(guān)信息。部給客戶參與的時機(jī)，形成物業(yè)管理企業(yè)與客戶的互動，便于物業(yè)管理企業(yè)更好地改進(jìn)管理和效勞，也便于客戶掌握更多的信息解管理信息、寫字樓部信息，以及其他相關(guān)信息。部給客戶參與的時機(jī)，形成物業(yè)管理企業(yè)與客戶的互動，便于物業(yè)管理企業(yè)更好地改進(jìn)管理和效勞，也便于客戶掌握更多的信息3、提供超常規(guī)效勞〔如酒店式效勞〕的設(shè)想。A、管理報告制度每季度向**提交"季度管理報告"。該報告真實反映整體管理狀況和財務(wù)狀況。能夠定期全面地掌握物業(yè)管理的整體情況。B、物業(yè)管理懇談會定期與貴中心有關(guān)部門舉行懇談會，匯報管理情況，聽取意見。C、公司職能部門、公司專業(yè)化委員會、協(xié)管運作制。在分管總經(jīng)理助理指揮下，以管理處為主體，公司職能部門，公司各專業(yè)化委員會對管理處工作進(jìn)展督導(dǎo)、協(xié)作、配合和支持，形成一個完善的管理體系。D、便衣平安督察為保持大廈部輕松和諧的氣氛和優(yōu)雅的環(huán)境，同時增強(qiáng)樓平安管理的隱蔽性，白天樓平安機(jī)動崗和巡邏崗均著西裝或便衣上崗，配備隱蔽式開線對講機(jī)。4、工作方案A、管理處工作流程建立總公司和機(jī)關(guān)事物管理局雙重監(jiān)管，以管理處為主體、四個效勞部門具體實施的三級管理架構(gòu)，并據(jù)此編制各項工作流程。管理工作流程圖....保潔管理流程圖保潔班班長保潔班班長公司總部溝通、協(xié)調(diào)發(fā)現(xiàn)問題環(huán)境主管每日檢查保潔情機(jī)關(guān)事務(wù)管理局請示匯報控況，進(jìn)展記錄和歸檔。?制考核導(dǎo)指示?監(jiān)視指導(dǎo)?監(jiān)視請示匯報管理處保潔員〔日常管理運作〕安排工作工作情況反響監(jiān)管、指導(dǎo)事務(wù)部工程部保安部環(huán)境部互相協(xié)調(diào)完成方案與目標(biāo)園林綠化流程圖綠化班班長治安管理流程圖

發(fā)現(xiàn)問題 環(huán)境主管每日檢查綠化情況，進(jìn)展記錄和歸檔。定崗值勤出入登記

現(xiàn) 流動巡邏 報 警場指導(dǎo) 緊急情況發(fā)現(xiàn)問題園藝工修剪、澆水、施肥、殺蟲 及時處理. v 記錄歸檔

日常工作記錄記錄歸檔流動巡邏機(jī)動人員緊急處理.....v..v.停車場管理流程圖出入口定崗出入口定崗流動巡邏出入登記、領(lǐng)卡進(jìn)場、憑卡發(fā)現(xiàn)問題緊急情況通知班長及時處理記錄和歸檔流動巡邏機(jī)動人員緊急處理維修及便民效勞流程圖效勞中心接到用戶效勞申請機(jī)電設(shè)備維修流程圖室內(nèi)維修 其他便民效勞發(fā)維修通知單給管理處 設(shè)備出現(xiàn)運行異?；蚬收瞎芾硖幗拥酵ㄖ?，填寫設(shè)備維修申報單。 編寫報價。維修人員按通知時間到達(dá)現(xiàn)場，進(jìn)展維不 合格須返 用戶驗收后格修 維修商維通知單上管理處機(jī)電人員現(xiàn)場監(jiān)視。

工程技術(shù)人員現(xiàn)場檢查，制定實施方案和預(yù)算。機(jī)關(guān)事務(wù)局審批報價確定管理處有無能力維修 有管理處安排效勞，用戶簽單認(rèn)。 組織維修人員進(jìn)展維修7回訪用戶，并填寫記

合格 每月管理處與機(jī)關(guān)事完工后，工程主管驗收。務(wù)管理局結(jié)算。記錄、歸檔公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)流程圖用戶投訴處理流程圖年度維修養(yǎng)護(hù)方案年度維修養(yǎng)護(hù)方案日常巡視檢查或接到報修報告；填寫維修通知書。編制施工方案、工程預(yù)算，報機(jī)關(guān)事務(wù)管理局審批。重大工程 工程人員現(xiàn)場查看，涉及人身平安立即處理。組織施工和質(zhì)量監(jiān)視、平安監(jiān)視。安排維修工進(jìn)展維修，管理處工程人員現(xiàn)場監(jiān)驗 收記錄和歸檔來來電來訪投訴箱接聽記錄接待記錄閱讀歸檔普通投訴重大投訴轉(zhuǎn)向相關(guān)事務(wù)助理報告管理處主任報告管理處副主任財務(wù)機(jī)電班保安班衛(wèi)生班向上級報告本部門自行處理回訪用戶,做好記錄如有需要，再行處理及回訪將結(jié)果記錄歸檔火警、火災(zāi)應(yīng)急處理流程圖確認(rèn)人為誤報保安人員確認(rèn)人為誤報保安人員確認(rèn)系統(tǒng)誤報維修報維修人員復(fù)位警中現(xiàn)信迅速確認(rèn)初期火災(zāi)場息控義務(wù)消防隊撲救處來確認(rèn)重大火災(zāi)協(xié)同消防局平安管理職責(zé)消防平安——消除火災(zāi)隱患。辦公平安——保障辦公秩序和平安環(huán)境。平安崗設(shè)置類別平安崗的分類和分時設(shè)置平安崗設(shè)置類別固定崗：各主要出入口。作用：交通、通道管制，對平安重要部位進(jìn)展定崗防。巡邏崗：不定點平安崗，分區(qū)劃片設(shè)置。作用：防止、消除平安及火災(zāi)隱患，巡查樓層平安狀態(tài)，保證無平安盲點。付處理突發(fā)事件，檢查各崗位之狀況。屬于非常設(shè)平安崗?！餐ǔＳ善桨哺卑嚅L以上人員擔(dān)任。〕平安崗的日間和夜間設(shè)置平安崗的日間和夜間設(shè)置平安崗位設(shè)置根據(jù)日間和夜間不同的平安管理要點而確定。日間人流、車流較多，要加強(qiáng)出入口固定崗的設(shè)置，輔以巡邏崗配合。夜間多數(shù)出入口封閉，那么增加巡邏密度，輔以固定崗配合。日間設(shè)固定崗4個，巡邏崗1個。夜間每班設(shè)固定崗2個，巡邏崗2個。以上平安崗的設(shè)置,均明確責(zé)任區(qū)域,可保證無論在日間或是夜間,所有區(qū)域都可涉及而無盲點，人員數(shù)量也不龐雜。時段日間夜間備注〔二班〕平安崗1.控制中心1.南大門夜間主樓及附樓I各出入口固定崗南大門附樓3.控制中心封閉，考慮不設(shè)固定崗。4.主樓大堂巡邏崗4.主樓大堂巡邏崗1.域〔便衣〕1.二名夜間的二個巡邏崗的巡邏區(qū)間要有穿插，以便相互側(cè)應(yīng)制定緊急事件如電力故障、水管爆破、火警、臺風(fēng)雷暴、盜竊搶劫、恫嚇、可疑物體、偷車、意外傷害等的緊急處理程序。理后，相關(guān)的平安崗也應(yīng)及時將處理結(jié)果反響控制中心并做好質(zhì)量記錄。經(jīng)支援人員趕至事件現(xiàn)場，如仍不能得以控制，控制中心將立即作整體調(diào)度。指揮中心有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。事件處理后，所有人員必須做好詳細(xì)的質(zhì)量記錄備查。崗處理，在未經(jīng)許可下不得擅離崗位。聯(lián)系。以便控制中心人員及時作出各項安排和決策。5.消防平安管理加強(qiáng)管理處員工的消防觀念和防火意識，任何管理效勞人員都有消除火災(zāi)隱患之責(zé)任。各個環(huán)節(jié)嚴(yán)格遵照有關(guān)規(guī)定和公司質(zhì)量保證體系文件之要求。用。對大廈實行24重點防。的應(yīng)付能力。落實各級和各項消防管理責(zé)任人和滅火指揮人員。能解釋來歷的物體和不適宜放在某處的物體要及時處理。完善各類防火標(biāo)識，和各類消防設(shè)施的使用說明標(biāo)識。各類簡易滅火器材固定位置放置，便于有需要時有關(guān)人員取用方便。二、交通管理及公共秩序管理工作安排交通管理交通管理1、停車場區(qū)域為保證物業(yè)形象與美觀，區(qū)域停車僅限于地下車庫停放。特殊情況需于地面停放時，必須在指定區(qū)域停放。2、地下車庫管理分類停放：根據(jù)車型劃分不同停車區(qū)，保持停車場整齊美觀。之車牌標(biāo)明于對應(yīng)停車位，來車各就各位。出入有別：進(jìn)出按照車輛出入方向指示行駛，保證行車有序。照章行車：場行車遵照行車路線指示，保證暢通。高牌，轉(zhuǎn)彎凸鏡等。閉路監(jiān)控：全日24小時閉路監(jiān)控錄相，保證車輛平安。清潔護(hù)理：由保潔員定期清洗清潔停車場。付特殊之情況。地面停車場管理為保證交通指揮中心的物業(yè)形象，嚴(yán)格管理地面車輛停放。公司將根據(jù)交通指揮中心部車輛情況，向中心提出地面車輛停放的合理化建議。地面停車嚴(yán)格劃定停車區(qū)域，并標(biāo)明車輛類別。完善各類交通標(biāo)識，保證行車的有序及效率、杜絕擁塞。制定完善的外來車輛管理制度，嚴(yán)格控制區(qū)域的秩序。絕對保證車輛平安，同時由管理處購置停車場責(zé)任險。車輛通行管理要點廣場出入口置明確的行車方向標(biāo)識，所有車輛出入根據(jù)指示行車。廣場車輛出入口平安崗對進(jìn)出車輛進(jìn)展控制并詳細(xì)記錄。未經(jīng)許可情況，外來車輛絕入。特許進(jìn)入車輛須在指定外來車輛停放區(qū)停車放。廣場各行車通道均置行車方向指示，引導(dǎo)各類車輛在廣場的行車秩序。廣場管理保證消防通道暢通，防止車輛占道停放。廣場管理廣場出入口及場通道口設(shè)置明確標(biāo)識，提醒或警示各類人員可通行或禁行的區(qū)域。時得到控制和處理。廣場保潔及綠化人員保證廣場美觀干凈，花艷草綠。垃圾箱等公用設(shè)施將經(jīng)過美化處理后置于恰當(dāng)位置。場等〕的巡查和維護(hù)。殘疾人士或有需要人士將得到平安員或保潔員的及時幫助。公共秩序管理平安巡邏崗嚴(yán)密監(jiān)視廣場的可疑人員和不明動向。公共秩序管理的出入進(jìn)展盤問。員流向的控制和引導(dǎo)。登記驗證前方可被放行。大堂平安由控制中心與平安巡邏崗配合管理，中心密切注視大堂情況，發(fā)現(xiàn)異常立即通知就近崗位平安員及時處理。時間逗留人員，應(yīng)立即通知巡邏人員禮貌地進(jìn)展詢查。附樓I控制該區(qū)域的平安狀態(tài)。三、保潔與綠化管理工程的方案安排1、進(jìn)展詳細(xì)的調(diào)查2、制定完善的作業(yè)方案3、劃分作業(yè)不同的區(qū)域進(jìn)展4、制定全面的建材保護(hù)措施及方法清潔五原那么：為了出色完成保潔工作，公司制定了"清潔五原那么〞了解建材——我們所清潔的是什么樣的建材其特性是什么。掌握臟污物——我們必須掌握臟污物的特性掌握洗劑——有了以上兩點數(shù)據(jù)，才能選擇什么樣洗劑為宜善保養(yǎng)建材的效果綠化管理其它建材的損害。綠化管理各綠化區(qū)域?qū)⒃O(shè)溫馨提示，室外綠化植物配掛精致之品種名稱卡。日常養(yǎng)護(hù)：對公共部位及室盆景定時采取澆水、施肥、修枝、除雜草、松土、剪葉、補(bǔ)角、除蟲害日常保養(yǎng)工作。重點養(yǎng)護(hù)：對區(qū)域的名貴盆栽進(jìn)展重點養(yǎng)護(hù)，悉心打理?？茖W(xué)澆灌：根據(jù)盆栽植物特點，設(shè)計科學(xué)的澆水、排水管理方法。病蟲害防治：加強(qiáng)病蟲害防治，預(yù)防為主，定期施以防治措施。低溫預(yù)防：特別注意植物的冬季保暖，制定周詳?shù)姆赖蜏毓芾矸桨?。冬季密切注意天氣預(yù)報，及早采取防凍措施。保潔、綠化管理特別事項加強(qiáng)巡視：對名貴品種加強(qiáng)巡查頻度，做到萬無一失。保潔、綠化管理特別事項對日常辦公環(huán)境和工作秩序可能造成影響的非日常保潔工作，將定期安排于非工作日進(jìn)展。日常大面積保潔工作安排于上班前、下班后進(jìn)展。日常辦公時間以保潔員巡查保潔為主，減少對正常工作的影響。外來人員較多的業(yè)務(wù)區(qū)域注意保持整潔。保潔管理工作嚴(yán)格遵守交通指揮中心的規(guī)定和要求，對未經(jīng)予授權(quán)的部門或區(qū)域不擅入作業(yè).。洗手間是最易忽略卻最能反映物業(yè)形象的地方，保潔員將每半小時進(jìn)展一次清理，為使用人創(chuàng)造舒適便利之環(huán)境。綠化消殺作業(yè)于非工作日進(jìn)展，防止藥物對人的影響。如果藥性較長，那么置警示牌醒示。各保潔崗負(fù)責(zé)各自區(qū)域的垃圾收集，放于指定地點，定時清運。四、設(shè)備設(shè)施管理工程的長遠(yuǎn)方案和短期安排機(jī)電設(shè)備及其配套公用設(shè)施是大廈使用功能的生命線，在日常管理中尤為重要。本公司將針對大廈各項機(jī)電設(shè)備的特點，制定嚴(yán)格的作業(yè)規(guī)程及操作程序。設(shè)備三級人員管理設(shè)備三級人員管理管理處經(jīng)理工作的檢查、監(jiān)視。設(shè)備主管建立設(shè)備臺帳，解決技術(shù)難題。設(shè)備六級保養(yǎng)檢修設(shè)備責(zé)任人：負(fù)責(zé)責(zé)任圍設(shè)備保養(yǎng)維修的日常工作。設(shè)備六級保養(yǎng)檢修日檢：屬日常巡視檢查維護(hù)，檢查設(shè)備運行狀態(tài)是否正常。月檢：屬測試性檢查，對設(shè)備進(jìn)展性能測試、調(diào)整。季檢：屬維護(hù)性修理，對設(shè)備進(jìn)展清掃、加油、調(diào)試。年檢電氣性能、機(jī)械和精度，檢修或更換零部件及附屬裝置。大修探傷、調(diào)試，更換全部不合格零部件或附屬裝置。分承包方保養(yǎng)維修故障處理。設(shè)備管理要點設(shè)備管理要點各類設(shè)備的保養(yǎng)維修以及各項作業(yè)規(guī)程，必須嚴(yán)格按照本公司 ISO9002質(zhì)量保證系文件有關(guān)的程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書之要求進(jìn)展。建立設(shè)備的管理檔案和各類重要設(shè)備的技術(shù)檔案。設(shè)備管理必須落實設(shè)備責(zé)任人，做到責(zé)任到人.設(shè)備管理首要任務(wù)是保證大廈的工作秩序和正常運轉(zhuǎn)。面通知使用人。定時或定期保養(yǎng)檢修安排于非上班時間或非工作日進(jìn)展。保證可隨時于停電時即時恢復(fù)供電。消防系統(tǒng)各設(shè)施、器材定期檢修、檢測，保證無損壞或失效。空調(diào)系統(tǒng)的中、大修安排于非使用季節(jié)進(jìn)展，平時定期檢查、清潔和保養(yǎng)。電梯定期保養(yǎng)檢修，錯開保養(yǎng)梯次和上班時間。各類機(jī)房、設(shè)備房屬平安和消防重點，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入。五、房屋使用維護(hù)和修繕對物業(yè)進(jìn)展合理有效的維護(hù)及修繕管理，目的在于延長物業(yè)的使用壽命，保證物業(yè)的使用功能和平安性能，保持物業(yè)形象和物業(yè)正常的完好率。建立完善樓宇房屋使用、維修和養(yǎng)護(hù)的各項責(zé)任制度，落實責(zé)任人?！艄芾硖幱袡?quán)對房屋使用進(jìn)展正確地督導(dǎo)和建議。所有維修工程必須嚴(yán)格按照有關(guān)法規(guī)及公司后勤保證體系文件的要求進(jìn)展。及施工制度，保證維修質(zhì)量?？茖W(xué)地、規(guī)地制定各項修繕方案，有效地控制本錢。種意見，了解業(yè)主滿意度。各平安巡邏崗及保潔崗在工作中加強(qiáng)對房屋、停車場、道路等狀況的巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告補(bǔ)修，做到"零修不過夜〞。對于需承包的維修工程，嚴(yán)格進(jìn)展分承包商評審，嚴(yán)格監(jiān)視施工，保證維修質(zhì)量。定期總結(jié)，就物業(yè)房屋的使用和維修情況，作出管理報告。方案，保持物業(yè)面貌常新。負(fù)責(zé)每半年對大廈外墻清洗一次。定期檢查所有標(biāo)志，損壞或脫落的標(biāo)識類標(biāo)志，將在發(fā)現(xiàn)后 24小時予以修復(fù)。大標(biāo)志48小時修復(fù)。C、工作安排的定期報告方案與報告容序號 物業(yè)管理效勞一 管理目標(biāo)二 管理要求三 房屋管理及維修護(hù)

最終效果到達(dá)"全國物業(yè)管理示大廈〞體的實施方案并落實到各班組?？己藰?biāo)準(zhǔn)、獎懲方法完善?；?、現(xiàn)代化管理手段，進(jìn)展科學(xué)管理。德，語言規(guī)文明。理專業(yè)培訓(xùn)，有較強(qiáng)的事業(yè)心和開拓精神。房屋圖紙檔案、資料齊全、管理完善。實房屋管理責(zé)任人?？刹?。圖。標(biāo)識系統(tǒng)完整，功能明晰。無違反規(guī)劃私搭、亂建。大廈外觀完好、整潔；裝飾裝修房屋不危及樓宇構(gòu)造和他人平安。房屋完好率達(dá)100%。房屋零修及時率達(dá)100%，零修合格率達(dá)落實維修回訪制度和回訪記錄。四 設(shè)〔一〕設(shè)備管1．設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，建立設(shè)備臺帳、工程備管理綜合要求齊全、目錄清晰、管理完善，可隨時查閱。2．制定設(shè)備平安運行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查理測試及監(jiān)視、維修保養(yǎng)、運行記錄管理制度和操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。設(shè)備良好，運行正常，無重大管理責(zé)任事故。害發(fā)生。證上崗?！捕彻╇娤?1．保證24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除統(tǒng) 2．限電、停電按規(guī)定提前通知大廈使用人。配電室管理嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)操作運行。保證發(fā)電機(jī)在5分鐘運轉(zhuǎn)供電。制定臨時用電管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行?！踩诚老?1．消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，統(tǒng) 可隨時起用。人員，定期進(jìn)展演練，開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育，保證火災(zāi)發(fā)生率為0。圖，緊急疏散通道暢通，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好。無火災(zāi)及其它平安隱患。四設(shè)〔四〕電梯系1．電梯按規(guī)定時間運行，平安設(shè)施齊全有效，通備管統(tǒng)風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好。2．電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。理轎廂、井道保持清潔。出現(xiàn)運行故障后，維修人員能在規(guī)定時間到達(dá)現(xiàn)場維修。電梯進(jìn)展定期保養(yǎng)，各項保養(yǎng)及維修記錄完整。〔五〕給排水 1．按規(guī)定對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)展清洗、消系統(tǒng) 毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作員安康合格證俱全。保持水池、水箱及周圍環(huán)的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏。下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。計量及收費嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門規(guī)定，無不合理計量及亂收費現(xiàn)象，限水、停水能預(yù)先通知大廈使用人。面積跑水、泛水、長時間停水事故?！擦晨照{(diào)系 1．中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏統(tǒng)五 公用設(shè)施管理

水現(xiàn)象。2．中央空調(diào)出現(xiàn)運行故障后，維修人員在規(guī)定時間到達(dá)現(xiàn)場維修，并做好記錄。公共配套效勞設(shè)施完好，無隨意改變用途。常。道路暢通，路面平坦，交通標(biāo)志完善。停亂放。六 環(huán)境衛(wèi)生管理 1．環(huán)境衛(wèi)生管理制度完善并落實。點〔站〕等保潔設(shè)施。公共走道、地下室、天臺、停車場等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。無亂設(shè)攤點、廣告牌、亂貼、亂畫等現(xiàn)象。七 綠化管理

綠地面積符合規(guī)劃設(shè)計要求。占用現(xiàn)象。八平安管理實行封閉式平安管理。實行24小時保安制度。平安管理員有明顯標(biāo)志，工作規(guī)，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。危及人員平安處設(shè)有明顯標(biāo)志和防措施。5．無因管理責(zé)任引發(fā)的刑事治安案件和交通事故。九 物業(yè)檔案資料管理十 其它

理。有檔案嚴(yán)格集中管理。分類明確、易于查找。片資料等多種形式的文檔儲存方式管理檔案資料。絕對保證檔案資料的平安性和必要的性。努力減低管理本錢，最大限度地為物業(yè)使用人提供及時、周到、優(yōu)質(zhì)的各項管理效勞工作。二、其它效勞工程及最終效果綠化方案設(shè)計 根據(jù)交通指揮中心的要求，提供綠化設(shè)計方案，使交通指揮中心的環(huán)境不斷美化、美觀。公共信息效勞公益效勞精神文明建立和文化建立緊急召援效勞辦公后勤效勞

安裝電子顯示屏，發(fā)布天氣預(yù)報、公共預(yù)警等各類公共信息。如在辦公大堂設(shè)置自助平安雨具架，方便辦公人員使用。守大廈各項管理規(guī)定。開辟宣傳學(xué)習(xí)園地，開展宣傳活動。大廈使用人在有需要時向管理處尋求幫助。建立季度管理報告制度，每季度向交通指揮中心提交季度管理報告。為減輕交**心的工作環(huán)節(jié)和工作強(qiáng)度，管理處可為交通指揮中心提供辦公后勤效勞，提供代辦報刊分發(fā)、代發(fā)信函、票務(wù)訂購等代辦類效勞。管理開展規(guī)劃管理開展規(guī)劃制定大廈物業(yè)管理開展規(guī)劃、建立現(xiàn)代管理機(jī)制和管理制度并預(yù)予落實，在管理上不斷創(chuàng)新。5、物資裝備A、管理用房機(jī)關(guān)事務(wù)管理局提供管理用房，該用房在委托管理期限由物業(yè)管理公司免費使用，在大樓正式啟用前二個月交給物業(yè)管理公司。B、管理用具管理處需購置各類器械、工具裝備以及辦公用品等管理設(shè)施，購置費用從開辦費中開支。開辦費可分期投入，并在委托管理合同期限分?jǐn)偦厥铡ｎA(yù)計管理設(shè)施、各類設(shè)備購置方案如下：名稱預(yù)計單價名稱預(yù)計單價購置數(shù)量金額備注工具包,鉗子,扳室疏通機(jī)800元1臺800手提電焊機(jī)800元1臺800沖擊鉆500元1臺500電鉆310元2臺6206級鋁梯270元1架27014級鋁梯580元1架58040MX220V移動插座300元2臺600960型萬能表100元2部200手提式應(yīng)急燈300元3臺900小型維修工具(水、電)500元2套1000C、領(lǐng)用管理制度手等合計C、領(lǐng)用管理制度手等合計5712元名稱預(yù)計單價購置數(shù)量金額備注膠管15元100米1500噴霧器200元1臺400平板車200元2臺400垃圾車250元2臺500綠化工具500元6套3,000清潔工具50元20人1000剪草機(jī)3500元臺3500擦地機(jī)750017500吸水洗塵機(jī)8001臺800合計18600元〔1〕、日常消耗品的詳細(xì)測算確定物資消耗定額物資供應(yīng)方案的重要依據(jù)。是產(chǎn)品本錢核算和經(jīng)濟(jì)核算的根底。實行限額供料是有方案地合理利用和節(jié)約原材料的有效手段。主，以經(jīng)歷估計和統(tǒng)計分析為輔來制定最經(jīng)濟(jì)最合理的消耗定額。(3)\節(jié)能控制措施及實施方案，到達(dá)設(shè)備高效利用物資消耗定額的制定和修改物品消耗定額必須在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下本著節(jié)約的原那么制訂。物資消耗定額一般一年修改一次。由供應(yīng)科提供實際消耗資料，使用部門確定消耗定額。由于管理不善而超耗者，不得提高定額。六、管理制度及檔案建立A、管理規(guī)章制度健全、完善、具操作性的規(guī)章制度是我公司進(jìn)展統(tǒng)一、規(guī)化管理的準(zhǔn)繩和保障。我公司在制定規(guī)章制度時，力求遵循科學(xué)化、規(guī)化的管理模式，把最先進(jìn)的物業(yè)管理、企業(yè)管理經(jīng)歷和及省、市的物業(yè)管理要求融于各項制度之中，使物業(yè)管理既有法可依，又管而不死，保持規(guī)章制度的適度靈活性。我公司根據(jù)IS09001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合群眾活動中心的實際情況，擬訂了"管理規(guī)章制度匯編"，具體包括公眾管理制度和部管理制度兩大局部：管理規(guī)章制度目錄：A}、公眾制度1.業(yè)主公約業(yè)主手冊精神文明建立公約樓宇管理規(guī)定樓宇裝修管理規(guī)定治安管理規(guī)定清潔衛(wèi)生管理規(guī)定綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定消防管理規(guī)定10地面停車場管理規(guī)定11地下停車場管理規(guī)定12電動車、摩托車管理規(guī)定13電梯使用管理規(guī)定14物品搬出管理規(guī)定15來訪人員登記制度B1管理處主任崗位責(zé)任制2客戶效勞文員崗位職責(zé)3維修工崗位職責(zé)4秩序維護(hù)員崗位職責(zé)5門崗崗位職責(zé)6巡邏秩序維護(hù)員崗位職責(zé)7車輛管理員崗位職責(zé)8綠化保潔員崗位職責(zé)C}、大廈管理維護(hù)運作制度及標(biāo)準(zhǔn)1、員工守那么2、文明禮貌用語及專業(yè)效勞語言流程規(guī)3、員工培訓(xùn)制度4、管理處消防責(zé)任制度5、管理處值班制度6、秩序維護(hù)員交接班制度7、財務(wù)管理制度8、固定資產(chǎn)、低值易耗品及辦公用品管理規(guī)定9、警用具器材管理規(guī)定10、秩序溫和員服裝、被品管理規(guī)定11、物品出入庫工作規(guī)定12、管理處檔案管理制度13、房屋修繕管理工作制度14、重大責(zé)任事故的界定及處理制度15、機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理制度16、公共設(shè)施管理檢查制度17、緊急情況處理程序18、信件收發(fā)管理制度19、清潔、綠化管理制度20、活動中心文化管理制度21、業(yè)主戶安裝與維修效勞制度22、供電管理制度23、給排水系統(tǒng)管理制度24、業(yè)主投訴處理制度25、管理處回訪制度26、消防系統(tǒng)管理制度27、電梯管理制度28、電梯工平安操作規(guī)程29、電梯維護(hù)保養(yǎng)管理規(guī)程30、機(jī)電維修工平安操作規(guī)程31、值班電工平安操作規(guī)程32、管道工平安操作規(guī)程33、低壓配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定D}、員工考核制度及標(biāo)準(zhǔn)1、管理處員工考核制度2、管理處管理工作考評方法3、管理處主任崗位考核標(biāo)準(zhǔn)及獎懲方法4、管理處機(jī)電技工維修人員崗位考核標(biāo)準(zhǔn)及獎懲方法5、管理處秩序維護(hù)員崗位考核標(biāo)準(zhǔn)及獎懲方法6、管理處月度物業(yè)管理質(zhì)量檢查評分細(xì)那么B、檔案的建立與管理學(xué)分類的管理方式，配備專業(yè)的管理人員，建立完整的數(shù)據(jù)、檔案，有效促進(jìn)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，以到達(dá)更好地為住戶效勞的目的。一、數(shù)據(jù)的建立與收集管理員，負(fù)責(zé)檔案數(shù)據(jù)的建立與管理。定、檔案管理員崗位責(zé)任制等。案數(shù)據(jù)、竣工數(shù)據(jù)、住戶入伙數(shù)據(jù)、裝修管理數(shù)據(jù)等，根據(jù)實際需要擴(kuò)大信息數(shù)據(jù)的來源管道，大到房屋本體，小到日常維修等都有詳細(xì)的資料，堅持容豐富的原那么，以提高使用效率。二、資料分類整理收集后的所有信息統(tǒng)一由檔案室集中整理。整理的重點是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的容、信息的表現(xiàn)形式等特點進(jìn)展細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。三、數(shù)據(jù)的歸檔管理1、歸檔就是按照數(shù)據(jù)本身的在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)展科學(xué)地分類與保存。根據(jù)實際需要，對群眾活動中心的管理擬采用原始文件和計算機(jī)檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原始文件的保存，如錄像帶、膠卷、照片、圖景等。檔案組卷按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、并分柜保存，運用計算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其它形式的檔案數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為計算機(jī)儲存，便于查找和調(diào)用。2、檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由具備資格的人員申請，管理處主任審批登記前方可借出，入室時，須由專人進(jìn)展檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。檔案管理人員需及時收回在外檔案，嚴(yán)防檔案的流失?；厥盏奈募惨涗浀怯?。3、檔案的管理環(huán)境必須做到"三防〞即防火、防潮、防變質(zhì)。四、管理檔案數(shù)據(jù)物業(yè)資料物業(yè)資料分區(qū)數(shù)據(jù)1、房間分配表科室資料2、房間檔案1、管理處值班記錄2、政府部門文件行政文件資料3、物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件4、管理處規(guī)章制度、通知、通報等5、管理處榮譽(yù)一覽表6、管理處接待來訪參觀記錄表業(yè)主委員會資料1、籌備成立2、成立后運行檔案七、建立性建議1、監(jiān)控室設(shè)計安裝在隱蔽位置最好在樓，并加防盜設(shè)施，且遮光性能好〔防止直射影響觀察畫面〕；2、監(jiān)控室設(shè)施設(shè)備受溫度影響較大，建議安裝空調(diào)以保證設(shè)施設(shè)備處于能夠正常工作的溫度圍；3、建議監(jiān)控室與消防監(jiān)控合并在一處，一便于管理，二能夠節(jié)省人力；4、地下停車場出入口建議設(shè)專門崗?fù)?，以控制外來車輛進(jìn)入。5、實行垃圾分類收集和定時定點投放，科學(xué)有效回收垃圾。八、管理方案A、制度1、目的為保證活動中心秘密不外泄，切實維護(hù)活動中心