某置地步行街招商管理案例

《銀泰置地步行街招商管理》案例分析主講：王銳老師目錄三、非主力店招商工作指引一、前言第1節(jié)：招商管理工作概要第2節(jié)：招商管理工作模式二、招商計劃組織工作指引四、項目招商報表工作指引一、前言第1節(jié)、招商管理工作概要一、招商中心負責(zé)籌備期項目的招商管理工作。1、招商中心負責(zé)主力店及步行街戰(zhàn)略品牌的招商。2、各地方公司負責(zé)室內(nèi)步行街非戰(zhàn)略品牌的招商。3、各地方公司負責(zé)籌備期項目的招商推廣工作。二、工作范圍1、主力店、室內(nèi)步行街的招商管理工作。2、新項目整體招商推廣工作。一、前言第1節(jié)、招商管理工作概要三、工作職責(zé)1、各地公司按照招商中心工作要求進行市場調(diào)研。2、招商中心負責(zé)項目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃的編制與報批。3、招商中心負責(zé)招商政策的編制、報批與下發(fā)。4、招商中心負責(zé)主力店區(qū)域的招商工作。5、招商中心負責(zé)步行街聯(lián)發(fā)品牌的洽談與落位。6、各地公司負責(zé)步行街非戰(zhàn)略品牌招商。7、招商中心負責(zé)招商推廣的管理工作。8、各地商管公司負責(zé)依據(jù)集團下發(fā)的招商規(guī)劃及政策，開展招商工作。一、前言第2節(jié)、招商管理工作模式一、招商政策指標兩級管控機制1、根據(jù)項目所在市場情況、商業(yè)定位與招商業(yè)態(tài)布局，招商中心編制和經(jīng)商業(yè)地產(chǎn)公司審批后，下達籌備期項目的《租賃決策文件》，確定持有商業(yè)的租金收益指標、租賃年限和遞增率。2、招商中心以下發(fā)的籌備期項目《租賃決策文件》為依據(jù)，編制《招商通知》，經(jīng)商管總部總經(jīng)理批準后下發(fā)執(zhí)行。二、品牌聯(lián)發(fā)機制與具有較好經(jīng)營實力和品牌知名度的商家進行聯(lián)合發(fā)展，對新項目進行統(tǒng)一招商。一、前言第2節(jié)、招商管理工作模式三、項目負責(zé)人機制籌備期初期、及招商存在困難的銀泰城，招商中心配置項目招商負責(zé)人、駐場招商經(jīng)理，以全面指導(dǎo)、協(xié)助和推進招商管理工作。四、計劃管理機制招商中心負責(zé)制定各項目招商計劃節(jié)點和進度要求、招商推廣計劃。并通過月度例會機制、招商周報和日報為機制，對籌備期銀泰城的招商進度進行推進。五、考核管理機制對各籌備期銀泰城的招商計劃完成情況、招商品質(zhì)情況、簽訂合同的商務(wù)條件、招商推廣方案有效性及費用支出合理性進行考核二、招商組織與規(guī)范

按開業(yè)日往前倒排18個大時間節(jié)點24個月23個月20個月19個月18個月17個月16個月15個月13個月12個月9個月6個月4個月2個月開業(yè)接到項目確認通知后，招商中心負責(zé)于開業(yè)前24個月，組織對各項目所在城市和商圈進行市場調(diào)研，形成市場調(diào)研報告，為確定招商定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌引進、租金政策等招商策略提供決策依據(jù)。24個月接到項目確認通知后，招商中心負責(zé)于開業(yè)前24個月，組織對各項目所在城市和商圈進行市場調(diào)研，形成市場調(diào)研報告，為確定招商定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌引進、租金政策等招商策略提供決策依據(jù)。23個月1、、編編制制籌籌備備期期項項目目的的《《租租賃賃決決策策文文件件》》，，確確定定持持有有商商業(yè)業(yè)的的租租金金收收益益指指標標、、租租賃賃年年限限和和遞遞增增率率，，并并完完成成上上報報審審批批。。2、、組組織織招招商商定定位位與與規(guī)規(guī)劃劃研研討討會會，，確確定定各各項項目目的的初初步步招招商商定定位位方方案案，，對對規(guī)規(guī)劃劃院院提提供供的的商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計方方案案進進行行審審核核，，并并按按照照市市場場及及后后期期經(jīng)經(jīng)營營管管理理需需要要，，提提出出業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)及及設(shè)設(shè)計計變變更更要要求求。。3、、制制定定各各項項目目的的招招商商計計劃劃節(jié)節(jié)點點的的工工作作要要求求和和進進度度要要求求，，編編制制完完成成各各項項目目招招商商計計劃表表。。4、、向向商商管管總總部部提提出出項項目目招招商商團團隊隊的的編編制制與與招招聘聘需需求求，，并并協(xié)協(xié)助助完完成成招招商商管管理理人人員員的面面試試把把關(guān)關(guān)和和團團隊隊組組建建。。其其中中，，項項目目招招商商副副總總及及以以上上人人員員需需通通過過招招商商中中心心總總經(jīng)理理面面試試考考評評，，項項目目招招商商經(jīng)經(jīng)理理和和招招商商主主管管需需通通過過招招商商項項目目負負責(zé)責(zé)人人面面試試考考評評，，招商商助助理理由由當(dāng)當(dāng)?shù)氐毓舅久婷嬖囋嚳伎荚u評。。20個個月月1、、編編制制完完成成招招商商中中心心年年度度招招商商手手冊冊，，包包括括電電子子版版宣宣傳傳版版本本和和紙紙質(zhì)質(zhì)版版本本。。2、、啟啟動動主主力力店店戰(zhàn)戰(zhàn)略略品品牌牌和和步步行行街街聯(lián)聯(lián)發(fā)發(fā)品品牌牌的的初初步步洽洽談?wù)?。?、、組組織織當(dāng)當(dāng)?shù)氐毓舅靖鶕?jù)據(jù)各各項項目目的的招招商商定定位位與與規(guī)規(guī)劃劃，，進進行行市市場場摸摸底底，，收收集集、、整整理理和和建建立立當(dāng)當(dāng)?shù)氐貐^(qū)區(qū)域域商商戶戶資資源源庫庫。。4、、招招商商副副總總、、招招商商經(jīng)經(jīng)理理和和三三至至四四名名招招商商主主管管需需到到崗崗。。19個個月月招商商中中心心負負責(zé)責(zé)以以各各項項目目《租租賃賃決決策策文文件件》》為為依依據(jù)據(jù)，，下下發(fā)發(fā)各各項項目目的的《《招招商商通知知》》，，經(jīng)經(jīng)商商管管總總部部總總經(jīng)經(jīng)理理批批準準后后下下發(fā)發(fā)各各地地商商管管公公司司執(zhí)執(zhí)行行。。18個個月月1、、招招商商中中心心負負責(zé)責(zé)根根據(jù)據(jù)項項目目招招商商定定位位確確定定品品牌牌落落位位方方案案，，編編制制完完成成各各項項目目招商商定定位位與與品品牌牌落落位位方方案案。。聯(lián)聯(lián)發(fā)發(fā)品品牌牌的的落落位位需需與與當(dāng)當(dāng)?shù)氐毓舅竟补餐_確定定。。2、、各各地地商商管管公公司司根根據(jù)據(jù)《《招招商商通通知知》》編編制制各各項項目目的的《《招招商商申申請請》》，，并并將將商商鋪租租金金分分解解情情況況上上報報審審批批后后執(zhí)執(zhí)行行。。17個個月月1、、向向規(guī)規(guī)劃劃院院提提供供各各項項目目步步行行街街第第二二版版業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃方方案案（（含含餐餐飲飲等等預(yù)預(yù)留留點點位位）），，對對工工程程及及物物業(yè)業(yè)條條件件提提出出要要求求。。2、、招招商商中中心心開開始始各各項項目目的的聯(lián)聯(lián)發(fā)發(fā)品品牌牌的的意意向向簽簽訂訂。。3、、各各地地公公司司根根據(jù)據(jù)標標準準格格式式合合同同，，擬擬定定各各項項目目的的《《租租賃賃合合同同》》及及附附件件、、《《租租賃賃意意向向書書》》，，經(jīng)經(jīng)招招商商中中心心招招商商中中心心審審批批后后執(zhí)執(zhí)行行。。16個個月月1、、招招商商中中心心負負責(zé)責(zé)對對各各地地公公司司進進行行項項目目解解讀讀、、整整體體建建筑筑、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃、、招招商商政政策策、、招招商商計計劃劃進進度度要要求求、、合合同同審審批批、、招招商商管管理理制制度度和和流流程程等等方方面面的的培培訓(xùn)訓(xùn)，，并并確確定定各各項項目目統(tǒng)統(tǒng)一一說說辭辭。。2、、招招商商中中心心編編制制完完成成各各項項目目《《招招商商工工作作計計劃劃表表》》、、《《主主力力店店招招商商工工作作計計劃劃表表》》、、《《步步行行街街招招商商工工作作計計劃劃表表》》。。15個個月月1、、主主力力店店戰(zhàn)戰(zhàn)略略客客戶戶完完成成合合同同簽簽署署。。2、、步步行行街街的的簽簽訂訂意意向向達達10%（（含含重重點點戰(zhàn)戰(zhàn)略略商商戶戶簽簽約約））。。3、、與與規(guī)規(guī)劃劃院院進進行行步步行行街街房房產(chǎn)產(chǎn)技技術(shù)術(shù)對對接接，，完完成成項項目目第第一一版版砌砌筑筑圖圖紙紙（（商商鋪鋪分分割割方方案案））。。13個個月月1、、主主力力店店戰(zhàn)戰(zhàn)略略客客戶戶完完成成合合同同簽簽署署。。2、、步步行行街街的的簽簽訂訂意意向向率率達達30%（（含含重重點點戰(zhàn)戰(zhàn)略略商商戶戶簽簽約約））。。3、、與與規(guī)規(guī)劃劃院院進進行行步步行行街街房房產(chǎn)產(chǎn)技技術(shù)術(shù)對對接接，，提提供供第第三三版版業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃方方案案（（含含餐餐飲飲等等預(yù)預(yù)留留點點位位）），，提提供供餐餐飲飲商商戶戶煤煤氣氣流流量量預(yù)預(yù)算算，，保保證證招招商商需需要要。。12個個月月1、、主主力力店店完完成成招招商商，，合合同同簽簽署署，，保保證證金金繳繳納納。。2、、步步行行街街簽簽訂訂意意向向達達到到60%，，啟啟動動合合同同轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)簽簽。。3、完成各項項目第二版砌砌筑圖（商鋪鋪分割方案））。4、與規(guī)劃院院進行步行街街房產(chǎn)技術(shù)對對接，提供精精裝商鋪預(yù)留留標準。5、組組織實實施各各項目目招商商大會會。9個月月1、主主力店店合同同簽署署完成成100%。2、步步行街街合同同簽署署完成成80%，，餐飲飲業(yè)態(tài)態(tài)合同同簽署署完成成100%。3、步步行街街商戶戶裝修修圖紙紙審核核開始始。4、主主力店店、大大餐飲飲進場場工作作啟動動。6個月月步行街街完成成90%招招商，，餐飲飲及特特殊商商戶（（裝修修時間間較長長、物物業(yè)改改造較較多））啟動進進場4個月月2個月月完成項項目招招商工工作，，所有有業(yè)態(tài)態(tài)合同同簽署署100%、所所有商商戶全全部進進場裝裝修。。1、主主力店店合同同簽署署完成成100%。2、步步行街街合同同簽署署完成成80%，，餐飲飲業(yè)態(tài)態(tài)合同同簽署署完成成100%。3、步步行街街商戶戶裝修修圖紙紙審核核開始始。4、主主力店店、大大餐飲飲進場場工作作啟動動。6個月月三、非非主力力店招招商工工作指指引1、新新項目目調(diào)研研與規(guī)規(guī)劃定定位規(guī)規(guī)范1.1股股份公公司發(fā)發(fā)展部部土地地摘牌牌后一一個月月內(nèi)，，招商商中心心組織織人員員指導(dǎo)導(dǎo)當(dāng)?shù)氐厣坦芄芄舅具M行行市場場調(diào)研研，并并形成成市場場調(diào)研研報告告。1.2新新項目目開業(yè)業(yè)前23個個月月，招招商中中心負負責(zé)審審定新新項目目步行行街商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃和和招商商定位位，當(dāng)當(dāng)?shù)厣躺坦芄景窗凑照姓猩讨兄行拇_確定的的“商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃和和招商商定位位方案案”，，并在在招商商中心心指導(dǎo)導(dǎo)下，，制定定各項項目招招商工工作計計劃。。1.3步步行街街商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃和招招商定定位方方案一一經(jīng)確確定，，項目目招商商負責(zé)責(zé)人及及當(dāng)?shù)氐厣坦芄芄舅颈仨氻殗栏窀駡?zhí)行行。若若執(zhí)行行中確確需調(diào)調(diào)整，，須經(jīng)經(jīng)招商商中心心總經(jīng)經(jīng)理審審批后后執(zhí)行行。三、非非主力力店招招商工工作指指引2、品品牌落落位與與評估估規(guī)范范2.1項項目招招商負負責(zé)人人與當(dāng)當(dāng)?shù)厣躺坦芄靖鶕?jù)招招商中中心確確定的的“商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃和和招商定定位方方案””編制制品牌牌落位位方案案。品品牌落落位方方案按按照主主方案案一套套，備備選方案案兩套套編制制。2.2品品牌落落位方方案由由招商商中心心組織織評估估，所所落位位品牌牌需優(yōu)優(yōu)先從從集團團“知知名品品牌資源源庫””中進進行甄甄選，，具體體標準準參見見品牌牌庫管管理辦辦法。。2.3品品牌落落位方方案按按照品品牌落落位管管理辦辦法規(guī)規(guī)定的的流程程審批批后方方可執(zhí)執(zhí)行。。三、非非主力力店招招商工工作指指引3、招招商實實施規(guī)規(guī)范3.1招招商準準備，，招商商人員員招聘聘及團團隊組組建,招商商人員員培訓(xùn)訓(xùn),招招商人人員考考核。。市場調(diào)研研工作作界定定及市市場調(diào)調(diào)研工工作計計劃與與實施施，市市場調(diào)調(diào)研的的分析析結(jié)論論。銀銀泰城的的定位位、規(guī)規(guī)劃與與步行行街商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃，，招商商政策策及租租金方方案制制定。。3.2項項目招招商負負責(zé)人人與當(dāng)當(dāng)?shù)厣躺坦芄靖鶕?jù)招招商中中心下下發(fā)的的各項項目的的《招招商通通知》，，進行行各商商鋪的的租金金分解解，并并測算算招商商洽談?wù)剺藴蕼?。根根?jù)測測算的的招商商洽談標標準制制定《《招商商申請請》，，報招招商中中心審審批后后執(zhí)行行。3.3招招商月月度例例會主主要對對各項項目招招商進進度、、工程程進度度、人人員到到崗情情況、、需協(xié)協(xié)調(diào)的問問題等等各項項籌備備工作作進展展情況況進行行跟進進。三、非非主力力店招招商工工作指指引3.4各各地商商管公公司需需及時時按照照招商商報表表管理理辦法法按時時填報報進度度報表表，就就新項項目步行行街招招商進進度情情況進進行匯匯報。。3.5招招商工工作的的管控控3.5.1招招商工工作啟啟動時時，招招商中中心派派出項項目招招商負負責(zé)人人負責(zé)責(zé)跟進進和協(xié)協(xié)調(diào)招招商工作作。3.5.2根根據(jù)招招商中中心下下發(fā)的的《租租賃合合同》》格式式文本本，由由招商商中心心派駐駐招商商負責(zé)人人按照照當(dāng)?shù)氐貙嶋H際情況況進行行修訂訂，并并報招招商中中心分分管副副總審審批后后印刷使使用。。招商商中心心派駐駐的招招商負負責(zé)人人根據(jù)據(jù)《租租賃合合同》》審批批流程程辦理審審批手手續(xù)后后，及及時簽簽訂《《租賃賃合同同》及及相關(guān)關(guān)附件件和要要約文文本，，并將簽簽字蓋蓋章的的合同同統(tǒng)一一編號號存檔檔。三、非非主力力店招招商工工作指指引3.5.3當(dāng)當(dāng)?shù)厣躺坦芄窘ń⒄姓猩虣n檔案，，包括括商戶戶資源源、《《租賃賃合同同》及及有關(guān)關(guān)資料料，每每周五五匯總總上報報招商商中心心招商商中心心匯總。3.5.4根根據(jù)實實際情情況，，可在在簽訂訂《租租賃合合同》》前簽簽訂《《租賃賃意向向書》》，審審批流流程與與《租租賃合合同》》審批批流程程相同同。3.5.5《《租賃賃合同同》經(jīng)經(jīng)過審審批后后，若若合同同條款款發(fā)生生變更更，需需按合合同審審批流流程重重新辦辦理審審批手手續(xù)。。三、非非主力力店招招商工工作指指引3.5.6蓋蓋章生生效后后的《《租賃賃合同同》及及相關(guān)關(guān)附件件和要要約文文本，，除按按約定定返還還乙方外外，項項目公公司以以及當(dāng)當(dāng)?shù)厣躺坦芄矩斬攧?wù)部部、行行政部部各留留1份份合合同原件編編號存存檔，，當(dāng)?shù)氐厣坦芄芄舅緺I運運部保保留合合同復(fù)復(fù)印件件存檔檔。3.5.7項項目招招商負負責(zé)人人每月月30日日前需需將商商務(wù)條條件低低于《《招商商通知知》中中標準準的進行行匯總總，并并統(tǒng)一一上報報招商商中心心，按按權(quán)限限分別別經(jīng)商商管公公司總總經(jīng)理理、分管副副總裁裁審批批后方方可進進行簽簽約。。3.5.8招招商中中心將將統(tǒng)一一于年年底時時對各各項目目招商商負責(zé)責(zé)人的的工作作進行行考核核，未未按規(guī)定定執(zhí)行行的將將進行行處罰罰。招商政策及租金條件在執(zhí)行租金標準范圍內(nèi)，合同審批經(jīng)地方招商經(jīng)理—地方招商營運副總—地方財務(wù)副總—招商中心項目負責(zé)人—地方總經(jīng)理審批。低于執(zhí)行租金標準但在總租金范圍內(nèi)，合同審批經(jīng)地方招商經(jīng)理—地方招商營運副總—地方財務(wù)副總—招商中心項目負責(zé)人—地方總經(jīng)理—招商中心總經(jīng)理審批。改變租押方式，低于集團標準，但在總指標內(nèi)，合同審批經(jīng)地方招商經(jīng)理—地方招商營運副總—地方財務(wù)副總—招商中心項目負責(zé)人—地方總經(jīng)理—招商中心總經(jīng)理-集團商管公司總經(jīng)理審批。超面積、超年限、減免物管費等，合同審批經(jīng)地方招商經(jīng)理—地方招商營運副總—地方財務(wù)副總—招商中心項目負責(zé)人—地方總經(jīng)理-招商中心總經(jīng)理-集團商管公司總經(jīng)理-集團公司主管副總裁審批?！蹲赓U合同》審批遵循以下流程：三、項項目招招商報報表工工作指指引1、籌籌備期期項目目步行行街施施行周周報、、日報報管理理機制制,距距項目目開業(yè)業(yè)三個個月項項目啟啟動日日報，，距項項目開開業(yè)三三個月月以上上項目目周報報。2、專專項工工作管管理例會報報表由由集團團綜合合業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)送送相關(guān)關(guān)負責(zé)責(zé)人并并督促促按節(jié)節(jié)點完完成。。三、項項目招招商報報表工工作指指引3、招招商總總結(jié)工工作指指引3.1、新新項目目招商商結(jié)束束后一一個月月內(nèi)，，各地地商管管公司司對整整體招招商工工作進進行回回顧性性總結(jié)，，招商商中心心負責(zé)責(zé)對項項目的的市場場調(diào)研研、定定位與與規(guī)劃劃、品品牌落落位、、招商商品質(zhì)、計計劃節(jié)節(jié)點、、推廣廣方案案進行行總結(jié)結(jié)和評評估，，并編編寫招招商評評估報報告。。商管管總部據(jù)此此評估估報告告審批批新項項目招招商獎獎金分分配方方案。。3.2、當(dāng)當(dāng)?shù)厣躺坦芄驹谠谛马楉椖空姓猩探Y(jié)結(jié)束后后1個個月內(nèi)內(nèi)編制制《租租金收收益匯匯總表表》、、《商戶戶合同同臺帳帳》，，經(jīng)當(dāng)當(dāng)?shù)厣躺坦芄痉址止苷姓猩虪I營運副副總、、分管管財務(wù)務(wù)副總總、、總經(jīng)理和和招商中中心總經(jīng)經(jīng)理簽字字后，移移交至商商管總部部**部部、營運運中心。。3.3、、新項目目開業(yè)后后的招商商管理工工作由商商管總部部營運中中心負責(zé)責(zé)。謝謝謝??！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December17,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。23:39:1323:39:1323:3912/17/202211:39:13PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2223:39:1323:39Dec-2217-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。23:39:1323:39:1323:39Saturday,December17,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2223:39:1323:39:13December17,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。17十十二月202211:39:13下下午23:39:1312月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月2211:39下下午午12月月-2223:39December17,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/1723:39:1323:39:1317December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。11:39:13下午午11:39下下午23:39:1312月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December17,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。23:39:1323:39:1323:3912/17/202211:39:13PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2223:39:1323:39Dec-2217-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。