某公司策劃總監(jiān)工具書

HopefluentRealProperties合富策劃總監(jiān)工具書融入才能影響PART1概述“策劃”縮寫為“S.P”，即“strategy”和“plan”的縮寫。戰(zhàn)略、策略計劃、規(guī)劃策劃孫子兵法《虛實(shí)篇》 “策之而知得失之計”策：策度、籌算。是指認(rèn)真分析判斷，明確對峙雙方的優(yōu)劣長短?！拔也挥麘?zhàn)，劃地而守之，敵不得與我戰(zhàn)者，乖其所之也”劃：得當(dāng)?shù)姆椒?。是指措施得法，可令敵方改變進(jìn)攻方向它的特點(diǎn)就是人們把一些很少聯(lián)系在一起但存在一定內(nèi)在聯(lián)系的事物創(chuàng)造性地連接組合起來，形成一個新的事物。策劃不是簡單地對事物進(jìn)行組接，而是根據(jù)已經(jīng)存在的事物，并按照一定的原則和方式將他們組合連接成一個新事物，超越其原有價值。策劃成功的策劃：創(chuàng)造性地組合利用【信息＋資源＋專業(yè)】策劃是人們突破常規(guī)的思維，以創(chuàng)新的方式對事物進(jìn)行統(tǒng)籌和規(guī)劃。策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為。房地產(chǎn)發(fā)展策劃：通過對發(fā)展環(huán)境理性的分析判斷，為房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)營提出創(chuàng)新的模式和科學(xué)合理的決策依據(jù)。——哈佛企業(yè)管理叢書編輯委員會關(guān)于“策劃”的定義PART2房地產(chǎn)發(fā)展策劃與發(fā)展商簽定《合同》接受發(fā)展商委托，了解發(fā)展商需求和初步想法；明確委托要求，提交服務(wù)建議消費(fèi)者需求調(diào)查信息整理及總結(jié)明確項目發(fā)展基本思路完成各部分結(jié)論階段性總結(jié)；討論項目初步定位及開發(fā)策略設(shè)計；專家論證；與開發(fā)商進(jìn)一步交流定位初步確定深入論證、細(xì)化定位要素及報告成稿提交報告發(fā)展策劃的工作流程發(fā)展環(huán)境調(diào)研（經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)環(huán)境）用地條件分析房地產(chǎn)發(fā)展策劃宏觀研究的方法與例證（經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃）中觀研究的方法與例證（房地產(chǎn)市場）微觀研究的方法與例證（項目）定位研究的方法與例證定位的落實(shí)宏觀研究的方法與例證（經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃）宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)相相關(guān)因因素運(yùn)運(yùn)行狀狀況及及規(guī)律律國內(nèi)生生產(chǎn)總總值產(chǎn)業(yè)特特征及及產(chǎn)業(yè)業(yè)機(jī)會會固定資資產(chǎn)投投資總總額居民人人均可可支配配收入入及結(jié)結(jié)構(gòu)分分析……宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展給給項目目帶來來的機(jī)機(jī)會與與威脅脅城市規(guī)規(guī)劃研研究城市總總體規(guī)規(guī)劃及及分區(qū)區(qū)規(guī)劃劃研究究短中期期政府府在項項目所所在地地及項項目地地塊周周邊的的市政政規(guī)劃劃政政府關(guān)關(guān)于商商品住住宅在在市政政規(guī)劃劃等方方面的的政策策法規(guī)規(guī)………城市發(fā)發(fā)展給給項目目帶來來的機(jī)機(jī)會與與威脅脅例證之之：V市宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)與與規(guī)劃劃的研研究GDP總量量小，，人均均GDP總總量大大V市國國內(nèi)生生產(chǎn)總總值在在S省省占比比屬于于較低低水平平，經(jīng)經(jīng)濟(jì)總總量規(guī)規(guī)模不不大。。2003年年V市市人均均GDP39528元，，是是S省省之冠冠。資源型型城市市的特特點(diǎn)。。V市第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占占比極極高。。（超超大國國企SL企企業(yè)是是產(chǎn)業(yè)業(yè)構(gòu)成成的主主體。。受其計計劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)烙烙印制制約，，V市市第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展滯后后，占占比很很低。。產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)不合合理。。由于資資源日日漸稀稀缺，，V市市正處處于城城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型期期，后后續(xù)發(fā)發(fā)展中中第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)提升升的空空間非非常大大。特殊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及及經(jīng)濟(jì)濟(jì)模式式的慣慣性V市城城市計計劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)色色彩濃濃郁。。以SL企業(yè)業(yè)為龍龍頭的的國有有經(jīng)濟(jì)濟(jì)在V市占占絕對對優(yōu)勢勢，非非公有有制經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增加值值占GDP的比比重較較低。。SL企企業(yè)的的生產(chǎn)產(chǎn)能力力、企企業(yè)員員工消消費(fèi)能能力在在V市市舉足足輕重重，影影響深深遠(yuǎn)。。勞動生產(chǎn)率比例人均收入比例SL企業(yè)154.25地方工業(yè)102.4當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)112003年年V市市人均均可支支配收收入為為10199元元，增增長11.5%V市人人均可可支配配收入入僅次次于B市，，居S省各各主要要城市市的第第二位位V市居居民具具有很很強(qiáng)的的消費(fèi)費(fèi)支付付能力力居民消消費(fèi)潛潛力巨巨大人均國國內(nèi)生生產(chǎn)總總值：：第一一人均可可支配配收入入：：第第二人均消消費(fèi)性性支出出：：第第五V市因因為特特殊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及及經(jīng)濟(jì)濟(jì)模式式的慣慣性，，居民民消費(fèi)費(fèi)力尚尚未完完全釋釋放，，市場場潛力力巨大大。在消費(fèi)費(fèi)者的的構(gòu)成成上，，以SL企企業(yè)系系統(tǒng)職職工為為主的的國有有經(jīng)濟(jì)濟(jì)職工工是V市城城市消消費(fèi)的的主力力軍。。在消費(fèi)費(fèi)能力力上，，V市市在崗崗職工工的平平均工工資居居S省省第一一位，，甚至至遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先先于第第二位位的B市。。這使城城市具具有極極好的的房地地產(chǎn)消消費(fèi)基基礎(chǔ)。。產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)單單一第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展滯滯后城市缺缺乏新新的支支柱型型經(jīng)濟(jì)濟(jì)油田發(fā)發(fā)展開開始受受限外來人人口數(shù)數(shù)量不不大人口增增長緩緩慢人口密密度偏偏低市場持持續(xù)消消費(fèi)力力不足足在本地地住房房需求求逐漸漸滿足足后，，房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展將將進(jìn)入入減速速期。。城市規(guī)規(guī)模V市2003年年年末末總?cè)巳丝跒闉?76.81萬人人，同同比上上升0.8%項目所所在的的DY區(qū)2003年年年底底全區(qū)區(qū)總?cè)巳丝?8.59萬人人，同同比增增加約約1.9%中心城城建成成區(qū)面面積達(dá)達(dá)到60.2平平方公公里。。項目開開發(fā)必必須充充分把把握當(dāng)當(dāng)前主主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與與房地地產(chǎn)市市場共共同發(fā)發(fā)展的的良機(jī)機(jī)V市城城市現(xiàn)現(xiàn)狀述述評西城區(qū)區(qū)中部城城區(qū)東城區(qū)區(qū)本項目目總體規(guī)規(guī)劃：：一城城、二二區(qū)、、三中中心以SL企業(yè)業(yè)管理理辦公公和商商業(yè)服服務(wù)為為主的的西部部公共共服務(wù)務(wù)設(shè)施施中心心以V市市政府府和規(guī)規(guī)劃的的商務(wù)務(wù)中心心為主主的東東部公公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施中中心以體育育中心心、會會展中中心為為主的的中部部公共共服務(wù)務(wù)設(shè)施施中心心中心城城西城區(qū)區(qū)東城區(qū)區(qū)發(fā)展趨趨勢：：生活內(nèi)內(nèi)聚，，產(chǎn)業(yè)業(yè)外延延?xùn)|城向向西發(fā)發(fā)展西城控控制三三面向向東發(fā)發(fā)展東西城城相對對集中中整體融融匯發(fā)發(fā)展加快東東西城城對接接是城城市發(fā)發(fā)展的的主要要方向向之一一?，F(xiàn)階段段的發(fā)發(fā)展重重點(diǎn)：：建設(shè)設(shè)完善善東城城，改改造提提高西西城西城的的改造造提升升為項項目創(chuàng)創(chuàng)造精精品提提供了了機(jī)會會，項項目將將為西西城打打造新新形象象，成成為城城市新新名片片。中觀研研究的的方法法與例例證（（房地地產(chǎn)市市場））中觀研研究的的方法法與例例證（（房地地產(chǎn)市市場））中觀研研究之之目的的：通過一一系列列中觀觀研究究方法法對項項目所所在市市場環(huán)環(huán)境發(fā)發(fā)展過過程、、市場場格局局、產(chǎn)產(chǎn)品特特點(diǎn)、、需求求特征征進(jìn)行行分析析與判判斷，，以及及對今今后市市場走走勢的的預(yù)測測，從從而尋尋找市市場缺缺口，，為項項目定定位找找到方方向性性的依依據(jù)。。中觀研研究之之模塊塊：市場發(fā)發(fā)展歷歷程研研究市場格格局分分析市場需需求分分析典型個個案分分析市場走走勢分分析不同的的城市市有著著不同同的房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展歷程程，或或長或或短，，或復(fù)復(fù)雜或或簡單單，發(fā)發(fā)展歷歷程的的研究究是對對一系系列市市場現(xiàn)現(xiàn)狀判判斷的的基礎(chǔ)礎(chǔ)。高調(diào)起步（1991-1993年）進(jìn)入寒冬（1993-1999年）走出低谷（1999年-至今）例1：H市市場發(fā)展歷程（歷史遺留問題研究，對市場現(xiàn)狀影響負(fù)面因素多）例2：G市市場發(fā)展歷程（成熟而穩(wěn)建的發(fā)展過程，市場競爭十分成熟）起步期（80年代）快速成長期（90-93年）調(diào)整期（94-97年）轉(zhuǎn)型期（97-99年）成熟發(fā)展期（00-今年）模塊塊1：：市市場場發(fā)發(fā)展展歷歷程程研研究究不同同的的城城市市有有著著不不同同的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展歷歷程程，，或或長長或或短短，，或或復(fù)復(fù)雜雜或或簡簡單單，，發(fā)發(fā)展展歷歷程程的的研研究究是是對對一一系系列列市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀判判斷斷的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。模塊塊2：：市市場場格格局局的的分分析析一個個城城市市的的市市場場格格局局往往往往受受著著期期歷歷史史沿沿革革、、人人文文特特征征、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、城城市市規(guī)規(guī)劃劃、、土土地地供供應(yīng)應(yīng)、、消消費(fèi)費(fèi)分分層層等等多多種種復(fù)復(fù)雜雜因因素素的的影影響響，，因因此此市市場場格格局局的的研研究究正正是是對對項項目目所所在在細(xì)細(xì)分分市市場場的的環(huán)環(huán)境境與與發(fā)發(fā)展展方方向向的的重重要要判判斷斷。。市場場細(xì)細(xì)分分基基礎(chǔ)礎(chǔ)市場場格格局局的的分分析析是是基基于于合合理理的的市市場場細(xì)細(xì)分分。。一一般般常常用用的的細(xì)細(xì)分分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是是區(qū)區(qū)域域/板板塊塊、、檔檔次次、、功功能能等等。。板塊細(xì)分住宅/寫字樓：東部板塊、西部板塊、中部板塊……，商業(yè)：東部商圈、西部商圈……檔次細(xì)分住宅：高檔、中高檔、中檔、中低檔……，酒店：五星、四星、三星……，寫字樓：甲級/乙級/……功能細(xì)分住宅：常住型、渡假式、投資型……，酒店：商務(wù)型、旅游休閑型……商業(yè)：購物中心、百貨、超市、商業(yè)街、專業(yè)市場……下面面舉舉例例來來說說明明板板塊塊細(xì)細(xì)分分與與檔檔次次細(xì)細(xì)分分，，功功能能細(xì)細(xì)分分格格局局略略…………板塊塊分分析析房地地產(chǎn)產(chǎn)作作為為不不動動產(chǎn)產(chǎn)這這一一特特點(diǎn)點(diǎn)，，往往往往受受區(qū)區(qū)域域歷歷來來形形成成的的市市場場特特征征影影響響非非常常大大，，因因此此板板塊塊分分析析有有利利于于發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)項項目目市市場場定定位位的的潛潛在在空空間間。。例：：D市市居居住住物物業(yè)業(yè)板板塊塊分分析析（項項目目所所在在的的東東南南板板塊塊處處于于怎怎樣樣的的競競爭爭地地位位））東南板塊西南板塊中東板塊中西板塊北部板塊本項目D市市住住宅宅板板塊塊特特征征：：中東東板板塊塊：CBD，，商商務(wù)務(wù)公公寓寓聚聚集集，，高高價價；；東南南板板塊塊：休休閑閑渡渡假假資資源源集集中中，，開開發(fā)發(fā)量量受受地地勢勢影影響響而而有有限限，，公公眾眾認(rèn)認(rèn)可可度度高高；；中西西板板塊塊：政政府府機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)聚聚集集，，老老城城區(qū)區(qū)，，開開發(fā)發(fā)量量小小，，高高價價；；西南南板板塊塊：高高校校區(qū)區(qū)，，舊舊廠廠搬搬遷遷，，供供應(yīng)應(yīng)量量大大，，中中價價；；北部部板板塊塊：工工業(yè)業(yè)組組團(tuán)團(tuán)，，人人口口密密度度低低，，居居住住物物業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)量量小小，，低低價價。。項目目所所在在的的東東南南板板塊塊景景觀觀資資源源豐豐富富，，公公眾眾認(rèn)認(rèn)可可度度高高，，前前景景理理想想，，開開發(fā)發(fā)空空間間較較大大。。分檔檔次次分分析析從不不同同的的檔檔次次來來分分析析房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場供供應(yīng)應(yīng)情情況況可可清清淅淅地地看看到到各各層層次次競競爭爭激激烈烈程程度度與與開開發(fā)發(fā)水水平平，，從從而而找找到到項項目目可可生生存存或或可可引引領(lǐng)領(lǐng)的的市市場場空空檔檔。。2500以下2500-40004000以上9%18%73%注：個案數(shù)比例**名都、**城、**國際、**世家**大廈、都市**、財富****玉花園、錦繡**歐式**、長春**、**惠景玫瑰**、丹慶**、**星苑**花園、**小區(qū)、*河苑……例1：：X市市居居住住物物業(yè)業(yè)檔檔次次分分析析（項項目目開開發(fā)發(fā)當(dāng)當(dāng)?shù)氐睾篮勒牡目煽赡苣苄孕裕市的高價盤供應(yīng)量十分有限，且開發(fā)水平較低，景觀資源利用不佳，遠(yuǎn)不能滿足該市富有階層長期居住的要求，有較大的市場空間。例2：：Q市市居居住住物物業(yè)業(yè)檔檔次次分分析析（某某郊郊區(qū)區(qū)大大盤盤的的開開發(fā)發(fā)方方向向））臨海高檔物業(yè)，開發(fā)密集，吸納本地及外來高端客戶市內(nèi)小型樓盤，開發(fā)量小，產(chǎn)品質(zhì)素低，需求未能有效釋放大量的經(jīng)濟(jì)適用房、郊區(qū)低檔小區(qū)，開發(fā)水平低，以滿足基本居住需求Q市市的的居居住住物物業(yè)業(yè)呈呈明明顯顯的的紡紡錘錘型型分分布布，，中中檔檔樓樓盤盤供供應(yīng)應(yīng)量量有有限限，，整整個個城城市市中中檔檔的的主主流流消消費(fèi)費(fèi)不不能能得得到到有有效效滿滿足足，，市市場場有有明明顯顯的的中中檔檔精精品品樓樓盤盤的的市市場場缺缺口口復(fù)合合型型物物業(yè)業(yè)的的格格局局分分析析（（主主要要針針對對大大盤盤開開發(fā)發(fā)））有一一種種流流行行說說法法““房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)已已進(jìn)進(jìn)入入復(fù)復(fù)合合時時代代””，，不不完完全全正正確確，，但但也也反反應(yīng)應(yīng)一一定定趨趨勢勢，，一一些些居居住住項項目目在在滿滿足足居居住住功功能能外外附附加加價價值值的的研研究究就就顯顯得得十十分分有有項項目目重重要要。。例：：某某大大型型復(fù)復(fù)合合項項目目的的格格局局分分析析（項項目目在在多多類類功功能能開開發(fā)發(fā)方方向向，，與與組組合合方方式式））項目可能組合開發(fā)的幾類物業(yè)酒店：渡假式居住物業(yè)：一般的居住大盤：高爾夫物業(yè)：商業(yè)：板塊分析、檔次分析……渡假休閑資源分類分析……檔次分析、功能細(xì)分分析（旅游休閑類/商務(wù)類）……別墅類、公寓類……休閑類商業(yè)街、超市……模塊3：：市場需需求分析析市場格局局的分析析是針對對市場供供應(yīng)面的的研究，，而市場場需求分分析則是是直接針針對購房房者的分分析。分析方法法：定性研究究：二手手資料、、過往市市場表現(xiàn)現(xiàn)分析、、重點(diǎn)客戶戶訪談定量研究究：需求求人口基基數(shù)分析析、問卷調(diào)查查例：訪談?wù)劶皢柧砭碚{(diào)查（針對某某市中高高端客戶戶的調(diào)查查設(shè)計））調(diào)查范圍圍：市區(qū)為為主，兼兼顧少量量周邊郊郊縣市樣樣本量調(diào)查方式式：預(yù)約訪訪談15人左右右，問卷卷調(diào)查300樣樣本（隨隨機(jī)抽樣樣，入戶戶調(diào)查））樣本的選選擇：未來兩年年內(nèi)打算算購買住住宅的消消費(fèi)者家庭月收收入5000元元以上家家庭居住區(qū)域域盡量分分散，每每家庭完完成一份份樣本問卷配額額：中級級以上公公務(wù)員/事業(yè)單單位管理理人員100樣樣本、企企業(yè)中高高層管理理/技術(shù)術(shù)人員100樣樣本，私私營企業(yè)業(yè)主/自自由職業(yè)業(yè)者100樣本本，訪談?wù)勔埠w蓋以上類類型模塊4：：典型個個案分析析典型個案案主要是是針對競爭對手手、可借借鑒的樓樓盤進(jìn)行行分析，，包括借鑒這些個案案的客戶戶吸納手手段、開開發(fā)模式式、定位位的成敗敗、經(jīng)營營、配套套等，從從而分析項目的競競爭環(huán)境境、生長長的難度度、可突突破的方方位、客客戶的需需求特征征、某類類功能配配置的可可行性。。案例一**新村如何從外圍攻入本市主流客戶本市經(jīng)營最成熟的郊區(qū)大盤怎樣？案例二**城拿什么引起市場的巨大轟動？客戶目標(biāo)與實(shí)際效果對比案例三**花城外地品牌地產(chǎn)商進(jìn)入本市的成功之作本市人對精品的鑒賞力？案例四**新城本市當(dāng)之無愧的頂極豪宅社區(qū)豪宅社區(qū)配套是什么水平？案例五**山莊渡假盤的生存現(xiàn)狀例：G市市居住大大盤個案案分析（主要針針對本項項目的定定位方向向與競爭爭環(huán)境））模塊5：：市場趨趨勢分析析前期策劃劃針對的的一般都都是在未未來一兩兩年內(nèi)開開發(fā)、推推售的項項目，因因此市場場趨勢的的分析十十分重要要。影響市場場趨勢的的因素：：政策因素素：宏觀環(huán)環(huán)境分析析預(yù)測、、數(shù)據(jù)增增長或回回落的數(shù)數(shù)學(xué)分析析規(guī)劃因素素：市場格格局的變變化受區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃的直接接影響市場競爭爭環(huán)境因因素：開發(fā)商商的水平平變化、、土地批批出狀況況、主要要競爭對對手的后后續(xù)開發(fā)發(fā)情況、、需求變變化對市市場競爭爭的影響響市場需求求因素：需求量量與層次次的需求求、置業(yè)業(yè)新需求求方向、、市場競競爭變化化引至的的市場需需求變化化其它因素素微觀研究究的方法法與例證證（項目目）例證之：：F市H項目開開發(fā)條件件分析（（部分））H項目與與F市商商業(yè)區(qū)及及居住區(qū)區(qū)的聯(lián)系系分析F市原規(guī)規(guī)劃在主主干路以以南設(shè)置置CBD，但政政府調(diào)控控不力，，近期實(shí)實(shí)現(xiàn)的可可能性較較小；在在目前的的發(fā)展階階段，城城市并無無真正意意義上的的商務(wù)區(qū)區(qū)；H項目毗毗鄰城市市規(guī)劃中中的中心心商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)，商商業(yè)價值值較高；；江北岸沿沿濱江大大道東段段，區(qū)域域已逐步步發(fā)展為為高尚居居住區(qū)聚聚集地，，項目居居住價值值亦很高高。本項目MAINROADF市中心心商務(wù)區(qū)區(qū)規(guī)劃臨近某歷歷史文物物保護(hù)街街區(qū)，區(qū)區(qū)域內(nèi)傳傳統(tǒng)建筑筑保留完完好，文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)深厚，，是項目目開發(fā)可可借勢之之處。某巷小江西會會館街巷中的的舊墻某巷內(nèi)街街H項目地地塊開發(fā)發(fā)條件分分析H項目地地塊開發(fā)發(fā)條件分分析項目用地地為不規(guī)規(guī)整的矩矩形，臨臨A街長長邊約292米米，臨B街短邊邊約177米，，地勢平平緩，最最大高差差在1米米以內(nèi)。。主要標(biāo)標(biāo)高集中中在67.50米（黃黃海高程程），相相對應(yīng)江江面標(biāo)高高約在59.50米左左右，高高差約8.0米米。基地現(xiàn)狀狀主要為為空地及及廢棄居居住建筑筑。項目目拆遷難難度較小小，拆遷遷工作計計劃在2004年12月完成成。市政配套套設(shè)施市政配套套設(shè)施齊齊全H項目生活配套套設(shè)施生活便利利從政府層層面和自自身條件件看，項項目可利利用資源源豐富可利用的的其它資資源：景觀、商商業(yè)人流流等H項目可可利用相相關(guān)資源源分析圖圖示定位研究究的方法法與例證證項目SWOT分分析項目發(fā)展展策略項目市場場定位（（整體發(fā)發(fā)展主題題、功能能定位））住宅物業(yè)業(yè)定位住宅物業(yè)業(yè)發(fā)展主主題目標(biāo)客戶戶群定位位產(chǎn)品定位位定價建議議定位研究究的常規(guī)規(guī)思路定位研究究思維樹樹狀圖項目市場場定位坐坐標(biāo)系項目發(fā)展展策略雷雷達(dá)圖例證之：：F項目目SWOT分析析及核心心問題演演進(jìn)S優(yōu)勢W劣勢O威脅T機(jī)會本項目核核心問題題：如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整體項項目價值值最大化化如何協(xié)調(diào)調(diào)項目大大規(guī)模與與有限需需求關(guān)系系如何利用用與提升升區(qū)域商商業(yè)的傳傳統(tǒng)形象象如何協(xié)調(diào)調(diào)商業(yè)與與住宅兩兩大功能能如何吸納納與組織織商業(yè)客客流強(qiáng)化優(yōu)勢勢，把握握機(jī)會——景觀觀價值最最大化——規(guī)模模大——項目目資源豐豐富規(guī)避劣勢勢，化解解威脅——周邊邊景觀的的改造與與利用——高端端客戶有有效需求求量——商業(yè)業(yè)客流的的吸納區(qū)位價值值復(fù)合：：江景、、人文、、商業(yè)地塊規(guī)模模大；唯唯一性品牌商譽(yù)譽(yù)好部分住宅宅無法一一線望江江周邊環(huán)境境不佳商業(yè)旺區(qū)區(qū)有一定定距離開發(fā)成本本高，彈彈性弱市場持續(xù)續(xù)走旺中心城區(qū)區(qū)認(rèn)可度度高中高端有有效需求求競爭不斷斷加劇中高端客客戶有限限區(qū)域商業(yè)業(yè)開發(fā)量量大某濱水豪豪宅項目目SWOT分析析某濱水豪豪宅項目目發(fā)展策策略商住脈分動靜靜------規(guī)避項目目缺陷內(nèi)聚豪宅氣質(zhì)質(zhì)------擴(kuò)大有效效需求外展商業(yè)動感感------提升商業(yè)業(yè)價值聚焦城市核心心------突顯區(qū)位位優(yōu)勢借勢水岸文化化------倡導(dǎo)居住住文化領(lǐng)航濱江板塊塊------樹立豪宅宅形象地段定義義豪宅，，濱江板板塊與城城市中心心的交匯匯位置濱水是少少數(shù)人可可享用的的稀缺資資源約1100戶名名門世家家共同擁擁有的豪豪宅領(lǐng)地地對規(guī)劃、、園林、、戶型極極致追求求，經(jīng)得得起買家家最嚴(yán)格格的挑選選私密與安安防，心心無旁騖騖的服務(wù)務(wù)，給客客戶無比比尊貴的的領(lǐng)地感感提供生活活方式的的同時也也提供了了社交空空間自然與人人文不可可相互替替代,公公共空間間與私家家園林兩兩者兼得得濱水景觀稀缺性“首席居住地段”“江景與園景”營造全景觀“名門會”高品位會所全方位高品質(zhì)產(chǎn)品管家式物業(yè)服務(wù)“豪宅社區(qū)”概念城市首席濱水豪宅社區(qū)某濱水豪豪宅項目目主題定定位的系系統(tǒng)表述述出品演繹繹豪宅氣氣質(zhì)規(guī)劃大氣氣江景資源最大化圍合整體性戶型創(chuàng)新新充分考慮慮江景功能合理而精細(xì)建筑考究究立面現(xiàn)代代風(fēng)格細(xì)節(jié)體現(xiàn)現(xiàn)品味園林多級級主題園林架空層花花園配套尊貴貴名門會泛泛會所園林泳池此部分確確定戶型型配比與與泛會所所要求，，其它具具體參見見規(guī)劃與與建筑設(shè)設(shè)計建議議。某濱水豪豪宅項目目主題定定位的表表述某濱水豪豪宅項目目戶型配配比的設(shè)設(shè)定二房7%80-100100-120小三房19%100-120大三房40%120-140140-160四房22%140-160160以上復(fù)式12%160以上高價、中中高價樓樓盤戶型型配比高端、中高端端客戶調(diào)查市場供應(yīng)市場需求規(guī)劃擺放二房平方米%次景觀、次朝向單位三房二衛(wèi)平方米%次朝向園景單位平方米%部分面江單位、部分二線南向單位四房二衛(wèi)平方米%面江單元、少部分二線南向單位復(fù)式平方米%面江單元二房80-10029613%100-1201466%三房120-14061526%140-16075932%160-180813%四房140-160723%160-1802219%180-200402%復(fù)式

1115%一線東南向江江景約30%二線江景約30%最佳園景30%次佳園景10%詳見規(guī)劃設(shè)計計建議*“市場需求求”中四房與與復(fù)式的比例例略大于“市市場供應(yīng)”定價住宅區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素權(quán)重估價對象A樓盤B樓盤C樓盤D樓盤成熟程度0.410098979595交通條件0.31001001009898配套設(shè)施0.110098989797環(huán)境條件0.11009494102102城市規(guī)劃0.110097979999小計110098.197.797.297.2本項目住宅價格市場比較法綜合修正系數(shù)表項目名稱修正因素估價對象A樓盤B樓盤C樓盤D樓盤標(biāo)準(zhǔn)價（元/m2）2300230027002370交易情況修正1001001009899交易時間修正100101102101102區(qū)域因素修正10098.197.797.297.2個別因素修正10095.894.9597.299.2本項目住宅相對價格（元/m2）

2472252929452532住宅個別因素直接比較表個別因素權(quán)重估價對象A樓盤B樓盤C樓盤D樓盤外觀0.1510096959697戶型設(shè)計0.210096969698景觀資源0.31009696103106公建配套0.1510096949495園林環(huán)境0.210095939395小計110095.894.9597.299.2——靜態(tài)單價價預(yù)估2650元/平方米的均均價水平只能能代表在目前前市場情況，，具體定價需需參考推售的的開發(fā)策略；；靜態(tài)價格范圍圍約在2400-2900元/平方方米之間。本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項目名稱

ABCD住宅相對價格（元/m2）

2472252929452532權(quán)重100%20%20%30%30%加權(quán)后的相對價格（元/m2）494506883760本項目住宅銷售價格（元/m2）2643

定價——靜態(tài)單價價預(yù)估規(guī)劃設(shè)計建議議成本財務(wù)分析析（略）各方案基本要要素評估圖該項目根據(jù)開開發(fā)模式的選選定和各項收收入支出等綜綜合性分析，，進(jìn)行了開發(fā)發(fā)成本預(yù)測，，內(nèi)容包括土土地成本、前前期費(fèi)用、配配套費(fèi)和規(guī)費(fèi)費(fèi)、管理費(fèi)、、不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)、營銷費(fèi)用用、稅金等。。因地制宜的規(guī)規(guī)劃設(shè)計建議議容積率分期及開發(fā)順順序規(guī)劃設(shè)計建議議之公共配套套物業(yè)類型及戶戶型例證之：某項項目塔樓設(shè)計計建議的五種種思路思路－－各思思路的利弊分分析－－推薦薦設(shè)計思路①②③④⑤主力中餐廳主力中餐廳特色餐廳及空空中花園中庭某濱水豪宅項項目集中餐飲飲空間分布建建議RIVER主力餐廳建議議：以特色中中餐廳為主。。延續(xù)區(qū)域文文脈，與現(xiàn)代代對比。獨(dú)立商鋪主通道1F功能以獨(dú)立店店鋪為主獨(dú)立商鋪主力百貨或超超市書店及影音主力百貨或超超市家居中心兒童樂園網(wǎng)吧及數(shù)碼城城KTV夜總會會網(wǎng)吧及數(shù)碼城城桑拿按摩2F功能以主力百百貨及獨(dú)立店店鋪為主3F功能以主力百百貨及家居、、書店為主4F功能以娛樂為為主4F3F2F1F某項目集中購購物空間分布布建議例證之：萬科科四季花城的的規(guī)劃設(shè)計建建議四季花城可能能的數(shù)種容積積率測算容積率住宅建筑面積(萬㎡)低層多層洋房小高層住宅區(qū)內(nèi)密度

%總建筑密度面積比例10%面積比例80%面積比例10%建筑面積套數(shù)建筑面積套數(shù)建筑面積套數(shù)1.249.424.942萬㎡19839.54萬㎡41624.942萬㎡44930.220.2%1.145.164.516萬㎡18136.128萬㎡38034.516萬㎡41127.618.5%1.040.94.09萬㎡16432.72萬㎡34444.09萬㎡37225.016.7%0.936.643.664萬㎡14729.312萬㎡30853.664萬㎡33322.415%0.832.383.238萬㎡13025.904萬㎡27273.238萬㎡29419.813.2%0.728.122.812萬㎡11222.812萬㎡24012.812萬㎡25617.211.5%0.623.862.386萬㎡9519.088萬㎡20092.386萬㎡21714.69.8%備注：公建用地：1.7萬㎡，可建用地：28.48萬㎡低層建筑（含聯(lián)排及獨(dú)立別墅）平均面積250㎡/套，占地100㎡/套多層按6層計算，平均面積95㎡/套，小高層按14層計算，平均面積110㎡/套，通過上述分析析和比較，我我們建議：本項目的容積積率選用為0.9~1.0（報建時，盡盡可能提高容容積率）最終確定方案案：萬科四季花城城容積率：1.0容積率建議開發(fā)分期建議議建議分五期開開發(fā)：開發(fā)周期每期供應(yīng)量分二期開發(fā)約為20.45萬平方米分三期開發(fā)約為13.63萬平方米分四期開發(fā)約為10.23萬平方米分五期開發(fā)約為8.18萬平方米備注：總建筑面積按容積率為1計算，約為40.9萬平方米一期二期三期四期五期后續(xù)增加土地地發(fā)展策劃對四四季花城的規(guī)規(guī)劃設(shè)計建議議實(shí)際開發(fā)分期期及順序與發(fā)發(fā)展策劃的建建議十分接近近一期二期三期四期五期六期七期公共空間規(guī)劃設(shè)計建議議中的公共配配套與實(shí)際開發(fā)中的的公共配套非非常接近。規(guī)劃設(shè)計建議議中物業(yè)類型型建議多層多層多層小高層別墅/類別墅墅公共空間別墅/類別墅墅別墅/類別墅墅類別墅實(shí)際開發(fā)中中物業(yè)類型型分布發(fā)展策劃的的行業(yè)前景景發(fā)展策劃人人員素質(zhì)要要求PART3未來的策劃劃業(yè)將通過過與市場營營銷學(xué)、建建筑學(xué)、決決策科學(xué)、、思維科學(xué)學(xué)、行為科科學(xué)等的融融合，在哲哲學(xué)與方法法論的層面面上釋放出出更大的能能量。在房地產(chǎn)市市場開發(fā)專專業(yè)性要求求越來越高高的現(xiàn)在與與未來，發(fā)發(fā)展策劃前前景無限。。發(fā)展策劃的的行業(yè)前景景分析判斷能能力。策劃人要面面對各行各各業(yè)復(fù)雜紛紛繁的各種種矛盾和問問題，要能能夠透過現(xiàn)現(xiàn)象看本質(zhì)質(zhì)，迅速找找到問題的的癥結(jié)。對對企業(yè)和項項目的準(zhǔn)確確診斷應(yīng)是是策劃人的的基本功。。思路清晰和和一定的文文字能力。。策劃人一定定是勤于思思考并善于于思考，有有自己獨(dú)到到的見解的的人。對一一般策劃人人員的要求求是如果不不具備創(chuàng)造造性思維能能力，起碼碼能提出有有啟發(fā)性、、參考性的的想法。發(fā)展策劃人人員素質(zhì)要要求i有一定專業(yè)業(yè)基礎(chǔ)。這里所指的的專業(yè)包括括房地產(chǎn)相相關(guān)專業(yè)、、市場學(xué)相相關(guān)專業(yè)、、建筑學(xué)相相關(guān)專業(yè)等等。有快速吸收收新知識的的能力。即要有廣博博的知識又又要能在較較短的時間間內(nèi)領(lǐng)會所所涉及新領(lǐng)領(lǐng)域、新學(xué)學(xué)科的要點(diǎn)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。。具備較強(qiáng)的的溝通和整整合能力。。一方面是與與客戶溝通通；另一方方面是與各各行各業(yè)的的專家溝通通。發(fā)展策劃人人員素質(zhì)要要求iiENDTHANKS！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。22:26:3722:26:3722:2612/24/202210:26:37PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2222:26:3722:26Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。22:26:3722:26:3722:26Saturday,December24,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2222:26:3722:26:37December24,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。24十十二月202210:26:37下下午22:26:3712月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月2210:26下下午12月-2222:26December24,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/2422:26:3722:26:3724December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。10:26:37下午午10:26下下午22:26:3712月-2