住宅營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

住宅營(yíng)銷(xiāo)推廣方案住宅營(yíng)銷(xiāo)推廣方案一、因素分析及專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研（一）本市房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析及開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)研究（二）本市近期高檔樓盤(pán)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查分析（三）項(xiàng)目地理環(huán)境調(diào)研（四）周?chē)鷺潜P(pán)專(zhuān)項(xiàng)分析（五）項(xiàng)目SWO分析1、項(xiàng)目地理位置及特點(diǎn)項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目特點(diǎn)及介紹2、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析一一S品牌優(yōu)勢(shì)時(shí)間優(yōu)勢(shì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)政府支持3、項(xiàng)目劣勢(shì)分析一一W4、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析一一05、項(xiàng)目威脅分析一一T二、項(xiàng)目定位（一）產(chǎn)品定位（配套設(shè)施、戶(hù)型設(shè)計(jì)等）（二）價(jià)格定位（均價(jià)建議、價(jià)格策略等）（三）客戶(hù)定位（四）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)思想三、項(xiàng)目名稱(chēng)及營(yíng)銷(xiāo)策略（一）項(xiàng)目名稱(chēng)建議（二）營(yíng)銷(xiāo)主題（三）差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略（四）賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì)四、項(xiàng)目創(chuàng)新體系（一）創(chuàng)新思路通過(guò)改變項(xiàng)目的物質(zhì)性（產(chǎn)品性質(zhì)）、利益性（投入與產(chǎn)出之比）、信息性（市場(chǎng)信息調(diào)研形成的判斷）和時(shí)間性（產(chǎn)品投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇）是策劃的四個(gè)創(chuàng)新的理論線(xiàn)索。營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新是項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域的具體表現(xiàn)；強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢(shì)，淡化劣勢(shì)，把對(duì)產(chǎn)品性質(zhì)的改造、市場(chǎng)信息的正確選擇及產(chǎn)品投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇，用科學(xué)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則組合成創(chuàng)新的統(tǒng)一體一一創(chuàng)新體系。依據(jù)：優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則。（二）項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成及因素分解項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、服務(wù)和管理優(yōu)勢(shì)構(gòu)成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境里，用適當(dāng)?shù)姆绞剑谇‘?dāng)時(shí)機(jī)把產(chǎn)品賣(mài)出去，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的手段。用“看不見(jiàn)的手”去把握市場(chǎng)供求關(guān)系，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投入少產(chǎn)出大，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的最終目的。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的營(yíng)造一一突出“健康居所，綠色家園”的營(yíng)銷(xiāo)主題，增加科技含量，優(yōu)化產(chǎn)品特質(zhì)。價(jià)格優(yōu)勢(shì)的營(yíng)造一一銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)、管理成本的有效控制，創(chuàng)造低成本優(yōu)勢(shì)。服務(wù)、管理優(yōu)勢(shì)的營(yíng)造一一創(chuàng)造高效實(shí)用、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、科學(xué)化的以人為本的服務(wù)體系。銷(xiāo)售策略一一對(duì)市場(chǎng)、特別是消費(fèi)者市場(chǎng)的真實(shí)把握，實(shí)施一系列宣傳推廣措施。銷(xiāo)售渠道、時(shí)機(jī)一一細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)后，找準(zhǔn)市場(chǎng)時(shí)機(jī)，及時(shí)準(zhǔn)確切入市場(chǎng)空隙，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。（三）創(chuàng)新體系的設(shè)計(jì)及實(shí)施要點(diǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新體系：硬件再投入，創(chuàng)造產(chǎn)品附加值，形成新穎獨(dú)特的綠色家園。價(jià)格創(chuàng)新體系：降低開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)、管理成本，培育價(jià)格優(yōu)勢(shì)。服務(wù)、管理創(chuàng)新體系：以人為本，營(yíng)造健康家園，突出其實(shí)用性和現(xiàn)實(shí)性。銷(xiāo)售策略創(chuàng)新：最能激發(fā)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)欲望的獨(dú)特辦法。銷(xiāo)售渠道、時(shí)機(jī)創(chuàng)新：采用最快捷、最省錢(qián)的辦法把信息傳播給消費(fèi)者，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，有效準(zhǔn)確地切入市場(chǎng)空缺，占領(lǐng)市場(chǎng)份額。（四）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（項(xiàng)目創(chuàng)新的可取可舍）在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，項(xiàng)目的創(chuàng)新建造了項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而較同類(lèi)產(chǎn)品更有競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就相應(yīng)降低、減少。所以，創(chuàng)新和風(fēng)險(xiǎn)恰是在“看不見(jiàn)的手”這一市場(chǎng)杠桿調(diào)節(jié)下的矛盾統(tǒng)一體。但創(chuàng)新度越高并不意味著風(fēng)險(xiǎn)性越小。因?yàn)閯?chuàng)新的目的在于取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)只有顯化出來(lái)并達(dá)到目的，優(yōu)勢(shì)才確立，風(fēng)險(xiǎn)才降低，若優(yōu)勢(shì)過(guò)度，則需要付出更多的資源與管理代價(jià)，反而不經(jīng)濟(jì)。五、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案（一）項(xiàng)目形象定位.項(xiàng)目的CI設(shè)計(jì)及主題設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，產(chǎn)品同質(zhì)性趨強(qiáng)，（池州市商之都廣場(chǎng)、君悅廣場(chǎng)、同輝廣場(chǎng)等），市場(chǎng)由賣(mài)方向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者可選擇的余地增大。企業(yè)如何強(qiáng)化自身在公眾面前的形象和品牌美譽(yù)度，以形象力帶動(dòng)產(chǎn)品的銷(xiāo)售越顯重要。因此，從諸多方面考慮，強(qiáng)化企業(yè)CI設(shè)計(jì)更顯重要。CI對(duì)企業(yè)內(nèi)部而言，是運(yùn)用視覺(jué)設(shè)計(jì)與行為的展現(xiàn)，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)觀念和特點(diǎn)視覺(jué)化、規(guī)范化，并在此基礎(chǔ)上實(shí)施有效的管理，對(duì)外則是企業(yè)的形象戰(zhàn)略，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)觀念形成一個(gè)鮮明的概念，然后經(jīng)具體的展現(xiàn)提升為企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的識(shí)別系統(tǒng)。從整體上說(shuō)，CI是企業(yè)文化計(jì)劃，是企業(yè)求生存、求發(fā)展的一種區(qū)別化戰(zhàn)略。包括：1）理念識(shí)別（MindIdentity,簡(jiǎn)稱(chēng)MI）,是指一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念的定位，涵蓋企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針、戰(zhàn)略目標(biāo)、價(jià)值觀念和價(jià)值體系，也是員工培訓(xùn)要求及對(duì)外統(tǒng)一形象等具體經(jīng)營(yíng)實(shí)踐活動(dòng)的本源。2）行為識(shí)別（BehaviorIdentity，簡(jiǎn)稱(chēng)BI）,指企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)理念的指導(dǎo)下，形成一系列的行為活動(dòng)。具體表現(xiàn)在，企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍的制定、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確立及由此衍生出的企業(yè)管理辦法、管理風(fēng)格的形成、組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置、科技發(fā)展的重點(diǎn)、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的方向、促銷(xiāo)手段的運(yùn)用、公關(guān)活動(dòng)的范圍和目標(biāo)等方面。3）視覺(jué)識(shí)別（VisualIdentity,簡(jiǎn)稱(chēng)VI）,指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定的基礎(chǔ)上，運(yùn)用視覺(jué)傳達(dá)整體形象設(shè)計(jì)的方法，要求企業(yè)根據(jù)其一切與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的媒體特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出系統(tǒng)的識(shí)別符號(hào)，以突出企業(yè)精神，刻畫(huà)出企業(yè)個(gè)性，使企業(yè)內(nèi)部、社會(huì)各界和消費(fèi)者對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一致的認(rèn)同感和價(jià)值觀。.項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的管理及形象維護(hù)項(xiàng)目的形象一方面可通過(guò)各類(lèi)媒體進(jìn)行宣傳推廣，另一方面施工現(xiàn)場(chǎng)的管理以及周邊環(huán)境的'整治也對(duì)項(xiàng)目整體形象起到持續(xù)宣傳的作用。工地圍墻設(shè)計(jì)周邊環(huán)境整治.售樓部、樣板房、展示區(qū)的設(shè)置售樓部樣板房展示區(qū).現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售路線(xiàn)設(shè)計(jì)與布置（二）價(jià)格策略（三）促銷(xiāo)策略（四）宣傳推廣策略（五）銷(xiāo)售組織（六）營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃與節(jié)奏控制六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)面臨的重大問(wèn)題的說(shuō)明及對(duì)策（一）開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)（二）本項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵（三）項(xiàng)目物業(yè)管理（四）建筑風(fēng)格（五）銷(xiāo)售節(jié)奏（六）營(yíng)銷(xiāo)主題的實(shí)施要點(diǎn)（七）營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制（八）售樓部及樣板房選址（九）銷(xiāo)售指導(dǎo)思想第二套項(xiàng)目發(fā)展策劃一、項(xiàng)目周?chē)幼…h(huán)境及潛在客戶(hù)消費(fèi)行為研究（一）自然環(huán)境分析1、土地性質(zhì)綜述2、地塊周?chē)淖匀痪坝^自然景觀人文、歷史景觀（二）居住環(huán)境評(píng)估1、交通條件及地理位置2、配套設(shè)施3、環(huán)境、污染與周?chē)鐣?huì)治安狀況4、居住環(huán)境評(píng)估總結(jié)（三）區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的利弊分析1、區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的良性分析2、區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的弊端（四）潛在客戶(hù)需求分析戶(hù)型：價(jià)格:景觀及配套設(shè)施：二、項(xiàng)目SWO分析（一）項(xiàng)目地理位置及特點(diǎn)（二）項(xiàng)目區(qū)位分析（三）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（四）項(xiàng)目劣勢(shì)分析（五）項(xiàng)目威脅分析（六）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析及因素分解（七）總結(jié)三、項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)主題可行性評(píng)估（一）項(xiàng)目功能定位方案1、項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)主題（1）項(xiàng)目定位（2）經(jīng)營(yíng)主題項(xiàng)目名稱(chēng)及依據(jù)名稱(chēng)依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題2、重要依據(jù)及主題要點(diǎn)（1）重要依據(jù)地塊規(guī)模地勢(shì)自然綠化效果地塊現(xiàn)有的居住氛圍(2)主題要點(diǎn)從項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)主題，項(xiàng)目的綜合條件分析，建議本項(xiàng)目在以下幾方面重點(diǎn)突出：規(guī)?；鐓^(qū)山水園林社區(qū)生態(tài)社區(qū)人與自然和-諧共生的景觀智能化的物業(yè)管理先進(jìn)技術(shù)的創(chuàng)先應(yīng)用(二)項(xiàng)目潛在銷(xiāo)售客戶(hù)來(lái)源1、核心客戶(hù)2、重要客戶(hù)3、一般客戶(hù)4、總結(jié)(三)項(xiàng)目定位可行性評(píng)估1、項(xiàng)目定位對(duì)周邊地區(qū)及城市相似項(xiàng)目的影響(1)對(duì)周邊地區(qū)的影響(2)對(duì)城市相似項(xiàng)目格局的影響2、項(xiàng)目定位實(shí)現(xiàn)的可能性與現(xiàn)實(shí)性可能性現(xiàn)實(shí)性3、項(xiàng)目定位的關(guān)鍵因素分析(1)市場(chǎng)方面競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)際情況消費(fèi)意識(shí)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展（2）非市場(chǎng)因素政策因素拆遷主體的影響發(fā)展商資金運(yùn)用規(guī)劃理念的貫穿（四）經(jīng)營(yíng)方案及策略1、經(jīng)營(yíng)思路2、可操性經(jīng)營(yíng)計(jì)劃第一期開(kāi)發(fā)操作細(xì)則第二期開(kāi)發(fā)操作細(xì)則（五）項(xiàng)目戶(hù)型比例、配套設(shè)施的設(shè)置1、戶(hù)型比例2、配套設(shè)施四、項(xiàng)目操作及經(jīng)營(yíng)策略（一）對(duì)項(xiàng)目操作的建議配套設(shè)施、環(huán)境主題的完善工程進(jìn)度的嚴(yán)格控制執(zhí)行全方位立體式強(qiáng)推營(yíng)銷(xiāo)主題參與各方的密切合作施工現(xiàn)場(chǎng)形象的樹(shù)立確保項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)建設(shè)階段時(shí)間相對(duì)較短，尤其是主題結(jié)構(gòu)前3~6層的建設(shè)，以高速高質(zhì)的形象推出，直接給消費(fèi)者強(qiáng)烈的震撼力。（二）項(xiàng)目運(yùn)作網(wǎng)絡(luò)及時(shí)間進(jìn)度（三）營(yíng)銷(xiāo)策略1、階段策略第一期第二期2、策略細(xì)分1）價(jià)格策略制定基準(zhǔn)價(jià)調(diào)差2）廣告策略推盤(pán)前階段蓄勢(shì)階段造勢(shì)階段強(qiáng)勢(shì)推盤(pán)階段開(kāi)盤(pán)后期銷(xiāo)售期做好銷(xiāo)售管理a）制定合適的銷(xiāo)售政策b）應(yīng)用高超的銷(xiāo)售技巧c）做好銷(xiāo)售控制布置各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)及時(shí)調(diào)整廣告投入全面訴求項(xiàng)目概念，重點(diǎn)分項(xiàng)訴求項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn)。3）推介策略采取靈活的付款方式靈活的銷(xiāo)售政策推介范圍的搭配推介對(duì)象的選擇4）調(diào)整策略源于市場(chǎng)，緊跟市場(chǎng)，適時(shí)調(diào)整。價(jià)格的調(diào)整促銷(xiāo)活動(dòng)主題的調(diào)整廣告投入的調(diào)整推介范圍及對(duì)象的調(diào)整（四）營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案1、營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備工作1）現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處的布置圍墻廣告的布置樓花的立面布置展示廣告牌和路線(xiàn)導(dǎo)向牌2）售樓書(shū)的制作3）價(jià)格表的制定4）單張或傳單的制作5）廣告的制作與發(fā)布2、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)第一期第二期3、營(yíng)銷(xiāo)訴求點(diǎn)系列1）主題介紹2）訴求點(diǎn)第一期第二期4、廣告宣傳1）廣告宣傳媒體2）廣告宣傳計(jì)劃5、銷(xiāo)售其間與目標(biāo)（五）管理人員配備及組織要求1、銷(xiāo)售隊(duì)伍2、市場(chǎng)跟蹤3、策劃部（六）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用及節(jié)奏安排五、項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿Ψ治黾敖ㄗh（一）對(duì)項(xiàng)目升值有利因素的分析1、物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)2、商業(yè)、居住中心優(yōu)勢(shì)3、XX項(xiàng)目的籌建4、超前的規(guī)劃、先進(jìn)的設(shè)計(jì)5、居住群體6、配套設(shè)施（二）項(xiàng)目保值升值不利因素1、噪聲污染2、自然折舊3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的發(fā)展4、市政配套建設(shè)的不及時(shí)性（三）競(jìng)爭(zhēng)者的成長(zhǎng)情況預(yù)測(cè)水木清華君悅廣場(chǎng)平天大廈（四）項(xiàng)目成長(zhǎng)與周邊環(huán)境的互動(dòng)關(guān)系第一期開(kāi)發(fā)第二期開(kāi)發(fā)第三期用地的開(kāi)發(fā)六、項(xiàng)目綜合評(píng)估（一）綜合評(píng)估意見(jiàn)1、項(xiàng)目具有繼續(xù)良好前景2、抓緊把握機(jī)遇，盡快起動(dòng)開(kāi)發(fā)3、全方位把握好開(kāi)發(fā)情況4、精心做好總體策劃，協(xié)調(diào)好開(kāi)發(fā)進(jìn)度5、把握全面因素，不斷深化總體策劃和各期開(kāi)發(fā)方案（二）對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的建議1、適應(yīng)市場(chǎng)變化而調(diào)整開(kāi)發(fā)策略2、持續(xù)打造項(xiàng)目主題賣(mài)點(diǎn)3、重視小區(qū)入口設(shè)計(jì)，精塑項(xiàng)目形象4、精算成本，提高開(kāi)發(fā)效率5、解放思想，集一流開(kāi)發(fā)人、財(cái)、物資源，做一流開(kāi)發(fā)小區(qū)（三）對(duì)項(xiàng)目面臨的重大問(wèn)題的說(shuō)明1、高度關(guān)注拆遷2、落實(shí)城市主干道的走向“精裝房”營(yíng)銷(xiāo)推廣方案2016-12-2512:13|#2樓目前在北京、深圳、廣州等城市，精裝房已逐步占據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主導(dǎo)位置。有數(shù)據(jù)顯示，如今一二線(xiàn)城市高檔樓盤(pán)的精裝房比例已達(dá)到銷(xiāo)售住宅比例的82%一、營(yíng)銷(xiāo)推廣目的：①、基于現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體低迷狀況，改善客戶(hù)購(gòu)房觀望現(xiàn)狀；②、以精裝修產(chǎn)品做為項(xiàng)目的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，獲取市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可，與實(shí)力較強(qiáng)的裝修設(shè)計(jì)公司進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，以樣板房實(shí)際裝修效果吸引客戶(hù)眼球，增強(qiáng)項(xiàng)目的品質(zhì)感和客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感；③、通過(guò)推廣激發(fā)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，推動(dòng)一期剩余房源的順利去化，為二期開(kāi)盤(pán)做好銷(xiāo)售準(zhǔn)備；二、精裝房對(duì)于購(gòu)房者的優(yōu)勢(shì)：①、降低置業(yè)、居家門(mén)檻：裝修款可計(jì)入總房款進(jìn)行銀行按揭，緩解了業(yè)主購(gòu)房后裝修的資金壓力；同時(shí)，經(jīng)由開(kāi)發(fā)商與裝飾公司進(jìn)行談判，統(tǒng)一裝修，物料費(fèi)用、人工成本大大降低；②、省時(shí)、省心、省事：由開(kāi)發(fā)商和監(jiān)理單位統(tǒng)一安排裝飾公司的設(shè)計(jì)、裝修，為業(yè)主節(jié)約置辦家裝的時(shí)間成本，也省去業(yè)主與家裝公司在裝修物料、人工費(fèi)用上討價(jià)還價(jià)的摩擦，節(jié)約了物質(zhì)成本；據(jù)建設(shè)部測(cè)算統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)一裝修比個(gè)人裝修在耗材方面節(jié)省20犯上；③、節(jié)能，告別家裝煩惱：據(jù)各地消協(xié)統(tǒng)計(jì)，裝修投訴已成為新的消費(fèi)投訴熱點(diǎn)，統(tǒng)一裝修可使業(yè)主避免此類(lèi)問(wèn)題困擾；三、本項(xiàng)目樣板房操作模式鑒于普洱區(qū)域發(fā)展的具體現(xiàn)狀，考慮到置業(yè)客戶(hù)對(duì)精裝修的接受程度，為有效規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，建議本項(xiàng)目采用菜單式裝修的營(yíng)銷(xiāo)模式菜單式裝修概念解析菜單式裝修，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在預(yù)售樓盤(pán)時(shí)，提供各種裝修設(shè)計(jì)方案、材料和配置菜單及報(bào)價(jià)，供業(yè)主以自己的個(gè)性和喜好進(jìn)行選擇搭配，然后進(jìn)行統(tǒng)一裝修的家裝模式菜單式裝修三步曲1、提供文件展示精裝樣板房合作裝飾公司的資質(zhì)、實(shí)力、信譽(yù)等;2、由設(shè)計(jì)單位做出每一種戶(hù)型的室內(nèi)裝修方案，方案包括一系列可供住戶(hù)選擇的裝修分項(xiàng)，如地面、墻面、燈飾等；3、由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司，代表全體戶(hù)主監(jiān)督整棟住宅樓的裝修施工。精裝修房源認(rèn)購(gòu)流程：裝修公司確定一一方案設(shè)計(jì)一一樣板房展示一一業(yè)主購(gòu)買(mǎi)單位、確定裝修菜單——材料采購(gòu)一一裝修施工一一裝修監(jiān)理一一質(zhì)量驗(yàn)收一一后期質(zhì)量維護(hù)等。五、精裝樣板房體系1、樣板房及園林示范區(qū)打造中式及歐式示范精裝樣板房各一例2、營(yíng)銷(xiāo)通道設(shè)置營(yíng)銷(xiāo)通道是客戶(hù)從售樓部到達(dá)樣板房的交通通道，通道設(shè)置要求順暢、整潔、安全，能體現(xiàn)工地形象。3、可供選擇的精裝房裝修風(fēng)格的設(shè)計(jì)1）現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格在處理空間方面一般強(qiáng)調(diào)室內(nèi)空間寬敞、內(nèi)外通透，在空間平面設(shè)計(jì)中追求不受承重墻限制的自由。墻面、地面、頂棚以及家具乃至燈具器皿等均以簡(jiǎn)潔的造型、純潔的質(zhì)地、精細(xì)的工藝為其特征。并且盡可能不用裝飾和取消多余的東西，認(rèn)為任何復(fù)雜的設(shè)計(jì)，沒(méi)有實(shí)用價(jià)值的特殊部件及任何裝飾都會(huì)增加建筑造價(jià)，強(qiáng)調(diào)形式應(yīng)更多地服務(wù)于功能。2）歐式典雅風(fēng)格歐式古典風(fēng)格在空間上追求連續(xù)性，追求形體的變化和層次感。室內(nèi)外色彩鮮艷，光影變化豐富。室內(nèi)多用帶有圖案的壁紙、地毯、窗簾、床罩及帳幔以及古典式裝飾畫(huà)或物件；為體現(xiàn)華麗的風(fēng)格，家具、門(mén)、窗多漆成白色，家具、畫(huà)框的線(xiàn)條部位飾以金線(xiàn)、金鏈。古典風(fēng)格是一種追求華麗、高雅的歐洲古典主義，典雅中透著高貴，深沉里顯露豪華，具有很強(qiáng)的文化感受和歷史內(nèi)涵。3）新中式風(fēng)格新中式風(fēng)格主要包括兩方面的基本內(nèi)容，一是中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格文化意義在當(dāng)前時(shí)代背景下的演繹；一是對(duì)中國(guó)當(dāng)代文化充分理解基礎(chǔ)上的當(dāng)代設(shè)計(jì)。新中式風(fēng)格不是純粹的元素堆砌，而是通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)文化的認(rèn)識(shí)，將現(xiàn)代元素和傳統(tǒng)元素舍合在一起，以現(xiàn)代人的審美需求來(lái)打造富有傳統(tǒng)韻味的事物，讓傳統(tǒng)藝術(shù)在當(dāng)今社會(huì)的到合適的體現(xiàn)。4）現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格現(xiàn)代前衛(wèi)在設(shè)計(jì)中盡量使用新型材料和工藝做法，追求個(gè)性的室內(nèi)空間形式和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。色彩運(yùn)用大膽豪放，追求強(qiáng)烈的反差效果，或濃重艷麗或黑白對(duì)比。強(qiáng)調(diào)塑造奇特的燈光效果。平面構(gòu)圖自由度大，常常采用夸張、變形、斷裂、折射、扭曲等手法，打破橫平豎直的室內(nèi)空間造型，運(yùn)用抽象的圖案及波形曲線(xiàn)、曲面和直線(xiàn)、平面的組合，取得獨(dú)特效果。陳設(shè)與安放造型奇特的家具有設(shè)施室內(nèi)設(shè)備現(xiàn)代化，保證功能上使用舒適基礎(chǔ)上體現(xiàn)個(gè)性。根據(jù)本方案最終落實(shí)的內(nèi)容制作＜御景新城精裝產(chǎn)品手冊(cè)＞內(nèi)容目錄：?基本戶(hù)型介紹?交標(biāo)范圍介紹?裝修部品性能介紹?精裝房家居的設(shè)計(jì)理念四、本方案推廣策略1、整體推廣：①、整合現(xiàn)有媒體資源從各層面進(jìn)行樣板房開(kāi)放信息的發(fā)布及精裝房信息的推廣；②、舉行盛大的樣板房開(kāi)放活動(dòng)，在樣板房園林示范區(qū)以露演和紅酒會(huì)的形式，邀約客戶(hù)參與，體現(xiàn)項(xiàng)目高端品質(zhì)；③、以“挑毛病，提建議，獎(jiǎng)現(xiàn)金”活動(dòng)，吸引潛在客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)參觀精裝房，體驗(yàn)精裝房品質(zhì)；④、再次啟動(dòng)“老帶新”優(yōu)惠活動(dòng)，充分利用客戶(hù)的口碑傳播，推動(dòng)精裝房銷(xiāo)⑤、市區(qū)售樓部設(shè)置看房車(chē)接送，周邊縣區(qū)乘出租車(chē)看房的客戶(hù)，均現(xiàn)金補(bǔ)助車(chē)費(fèi)；2、推廣節(jié)奏：精裝修信息導(dǎo)入（樣板房完成前半個(gè)月）精裝修方案展示（樣板房開(kāi)放日起）精裝修產(chǎn)品展示（樣板房開(kāi)放日起一一項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢）3、活動(dòng)詳述：①、媒體整合：整合現(xiàn)有媒體資源從各層面進(jìn)行樣板房開(kāi)放信息的發(fā)布及精裝房信息的推廣，戶(hù)外、LED報(bào)紙、電視、電臺(tái)、DM單、短信、微信、項(xiàng)目地圍墻畫(huà)面、售樓部布標(biāo)、售樓部展板②、樣板房開(kāi)啟活動(dòng)：另見(jiàn)樣板房開(kāi)放活動(dòng)方案③、挑毛病，提建議，獎(jiǎng)現(xiàn)金凡到御景新城精裝房樣板間參觀后，對(duì)御景新城精裝房提出合理化建議，或指出其品質(zhì)缺陷的，公司經(jīng)核對(duì)后，確認(rèn)為第一個(gè)提出該問(wèn)題（或建議）的客戶(hù)，給予50-200元的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)！凡到御景新城看過(guò)精裝房樣板間、并提出合理化建議的客戶(hù)，自己買(mǎi)房或介紹親戚、朋友買(mǎi)房，另有1000元額外的優(yōu)惠或獎(jiǎng)勵(lì)。具體操作：1、由售樓人員安排，來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)填寫(xiě)“御景新城精裝房客戶(hù)建議表”，寫(xiě)明建議內(nèi)容，留下個(gè)人姓名與電話(huà)。2、公司每周對(duì)來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)的建議及意見(jiàn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，對(duì)問(wèn)題的首個(gè)提出者予以獎(jiǎng)勵(lì)。獲獎(jiǎng)客戶(hù)名單及相關(guān)內(nèi)容選擇部分在《普洱日?qǐng)?bào)》刊出。④、“老帶新”活動(dòng)1、邀請(qǐng)客戶(hù)到御景新城看精裝修樣板房，無(wú)論已購(gòu)房客戶(hù)還是購(gòu)卡客戶(hù)，各贈(zèng)送價(jià)值50元禮品一件；2、看完樣板房后，老客戶(hù)參與介紹新客戶(hù)活動(dòng)，可加送小禮品一件，（要求用自己的手機(jī)，將樣板房活動(dòng)短信發(fā)給10個(gè)朋友）同時(shí)，所介紹的新客戶(hù)購(gòu)卡，獎(jiǎng)勵(lì)老客戶(hù)購(gòu)房券1000元，所介紹的客戶(hù)成功購(gòu)房，再獎(jiǎng)勵(lì)老客戶(hù)現(xiàn)金2000元!另外所介紹的新客戶(hù)購(gòu)卡額外獲得1000元的友情優(yōu)惠！⑤、車(chē)費(fèi)補(bǔ)助計(jì)劃市區(qū)售樓部設(shè)置看房車(chē)接送，周邊縣區(qū)乘出租車(chē)來(lái)參觀樣板房的客戶(hù)，均現(xiàn)金補(bǔ)助車(chē)費(fèi)15元；五、銷(xiāo)售價(jià)格體系合同中只有一個(gè)總價(jià)款，在銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)客戶(hù)的解釋?zhuān)蓪r(jià)格分為兩部分，毛坯房?jī)r(jià)格與裝修價(jià)格，最終合為一個(gè)總額在合同中體現(xiàn)；裝修價(jià)格是根據(jù)客戶(hù)所簽訂的統(tǒng)一的裝修方案確定的，裝修價(jià)格也可按揭。xx-x住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案2016-12-2517:36|#3樓目錄一、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析1、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)2、市場(chǎng)消費(fèi)需求環(huán)境分析3、結(jié)論二、項(xiàng)目整體SWO分析1、項(xiàng)目SWO分析之優(yōu)勢(shì)分析（S）2、項(xiàng)目SWO分析之劣勢(shì)分析及化解（W3、項(xiàng)目SWO分析之機(jī)遇點(diǎn)（O）4、項(xiàng)目SWO分析之威脅點(diǎn)（T）5、結(jié)論三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品特點(diǎn)定位2、開(kāi)發(fā)理念分析3、社區(qū)文化分析四、消費(fèi)群體定位五、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣及執(zhí)行1、總體營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)2、項(xiàng)目主推廣語(yǔ)及主題價(jià)值延展3、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略4、項(xiàng)目一期推廣階段安排六、銷(xiāo)售價(jià)格策略七、總結(jié)XXXX^銷(xiāo)推廣方案一、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析1、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)濱海房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體進(jìn)入理性發(fā)展趨勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，可分為三個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下表：XXXXS銷(xiāo)推廣方案綜上所述：——開(kāi)發(fā)量持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈；——宏觀經(jīng)濟(jì)走好，消費(fèi)力量分流；——綜合因素影響，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。2、市場(chǎng)消費(fèi)需求環(huán)境分析XX房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐漸完善和規(guī)范，政府管控力度加大，房地產(chǎn)金融政策可能收緊，開(kāi)發(fā)成本增多；置業(yè)自住、改善居住條件、多次購(gòu)房同時(shí)成為市場(chǎng)的主要消費(fèi)特點(diǎn)；90?100m的兩房、小三房和111~130m的三房是最受購(gòu)房者喜歡的面積和22房型，部分消費(fèi)者有70~90m2的小房型需求；多層住宅仍然是市場(chǎng)需求主體，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢(shì)，建筑朝向仍對(duì)住房消費(fèi)有較大影響力；消費(fèi)者對(duì)小區(qū)交通和車(chē)庫(kù)要求比較高；明亮、清爽的外墻顏色和簡(jiǎn)潔、明快的建筑立面受到市場(chǎng)歡迎。對(duì)于小區(qū)及周邊配套設(shè)施要求完善實(shí)用；市場(chǎng)成熟程度整體不高，缺乏絕對(duì)的品牌項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)公司；樓盤(pán)宣傳推廣、消費(fèi)者信息獲取渠道相對(duì)傳統(tǒng)，推廣方式較模式化，無(wú)新意；“產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)優(yōu)、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)佳”是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的三大要素和必備條件，但濱海房產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)普遍缺乏“服務(wù)創(chuàng)優(yōu)”意識(shí)。xxxx^銷(xiāo)推廣方案二、項(xiàng)目整體swot析1、項(xiàng)目SWO分析之優(yōu)勢(shì)分析（S）2、項(xiàng)目SWOT■析之劣勢(shì)分析及化解（WXXXXS銷(xiāo)推廣方案3、項(xiàng)目SWOT■析之機(jī)遇點(diǎn)（O）4、項(xiàng)目SWOT■析之威脅點(diǎn)（T）綜上所述：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)遇與威脅并存，受周邊樓盤(pán)及國(guó)家政策的影響，產(chǎn)品推出會(huì)受到一定的抗性，因此在營(yíng)銷(xiāo)推廣上建議，以產(chǎn)品的品質(zhì)為核心訴求，通過(guò)有效的廣告宣傳開(kāi)拓新市場(chǎng)、樹(shù)立良好的企業(yè)形象，同時(shí)配合工程節(jié)點(diǎn)和配套落成等，以體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)方式對(duì)產(chǎn)品價(jià)值進(jìn)行證言，促進(jìn)銷(xiāo)售任務(wù)順利完成，進(jìn)而達(dá)到項(xiàng)目持續(xù)旺銷(xiāo)的目的。但受區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格等影響，項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升將形成穩(wěn)步長(zhǎng)線(xiàn)的漲幅通道。XXXXS銷(xiāo)推廣方案三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目概況1、產(chǎn)品特點(diǎn)定位：中高檔住宅小區(qū)本項(xiàng)目擬規(guī)劃一個(gè)XX縣城內(nèi)的中高檔小區(qū)，以多層為主，兼有小高層、花園洋房，以滿(mǎn)足不同客戶(hù)的需求。多層、小高層戶(hù)型面積以100~140m2為主，花園洋房面積為170~180m22、開(kāi)發(fā)理念分析：小橋流水人家+綠色和環(huán)保=江南小區(qū)環(huán)境的總體氣勢(shì)宛如一幅清麗的水彩畫(huà)，氣韻流淌。中央廣場(chǎng)、長(zhǎng)廊、涼亭與水面相映成趣。環(huán)圓形廣場(chǎng)接連兩側(cè)步行景觀大道，以營(yíng)造“小橋流水人家”的江南意境。另外，引入“綠色和環(huán)?！钡母拍?，小區(qū)內(nèi)的陽(yáng)光、水、綠地使建筑頗具親和力，遠(yuǎn)離噪音和污染，為居民提供一個(gè)幽雅的“世外桃源”。3、社區(qū)文化分析：人、環(huán)境、建筑的和-諧順應(yīng)“以人為本”的潮流，遵循“可持續(xù)發(fā)展”的原則，致力于創(chuàng)造嶄新的XXXX^銷(xiāo)推廣方案居住理念，通過(guò)提供居民幽雅舒適的綠色居住家園，達(dá)到人、環(huán)境、建筑的和-諧統(tǒng)一。四、消費(fèi)群體定位A.客群來(lái)源以本地客戶(hù)為主，并可以發(fā)展部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源。B.客戶(hù)年齡層次以35歲為分界，分為兩大年齡層次，小高層產(chǎn)品偏向于年輕群體，花園洋房、躍層等偏向于35歲以上的成熟客群，多層面向所有群體。C.客群文化層次花園洋房的客群文化層次相對(duì)較高，有一定的文化品味和生活追求，如教師、公務(wù)員、白領(lǐng)階層、企業(yè)小老板等，對(duì)社區(qū)文化氛圍有一定要求。D.客群購(gòu)房動(dòng)機(jī)自住和改善居住仍將是消費(fèi)者購(gòu)房的主要目的，由于受大中城市的高房?jī)r(jià)擠壓，剛性需求仍將會(huì)繼續(xù)加大，小高層、躍層可以針對(duì)如白領(lǐng)階層、新焙夫婦等。同時(shí)，由于產(chǎn)品的品質(zhì)及高附加值，可能會(huì)吸引部分投資客群。1、低密度？5層？寬景洋房A.樓幢分布項(xiàng)目1、2、6—19幢，（二、三期部分樓號(hào)暫未定）XXXXS銷(xiāo)推廣方案B.特色產(chǎn)品稀缺，25%S筑密度，23米寬樓間距，30米超寬中心大道，視野開(kāi)闊，方正戶(hù)型，居住空間大，舒適度高，景觀絕佳。C.適合客群適合絕大部分客群，特別適合講究舒適度和品質(zhì)感的客群，在客群年齡層次上沒(méi)有明顯的局限性，以中青年居多，客群需求以講究居住品質(zhì)的自住和改善居住為主。2、小高層A.樓幢分布（樓號(hào)暫未定）B.特色視野開(kāi)闊，可以俯看整個(gè)小區(qū)美景，通透性好，具有良好的通風(fēng)、采光和觀景效果，良好的戶(hù)內(nèi)布局，安全性能高，電梯服務(wù)提高了生活質(zhì)量。C.適合客群由于產(chǎn)品品質(zhì)較高，比較適合時(shí)尚，追求品質(zhì)的年輕階層，年齡層次一般在20—40歲之間。3、花園洋房A.樓幢分布（樓號(hào)暫未定）B.特色XXXX^銷(xiāo)推廣方案南北通透，全明設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分離，雙向陽(yáng)臺(tái)，獨(dú)立中心景觀設(shè)計(jì)，環(huán)境優(yōu)美宜人，頂層超大露臺(tái)，小區(qū)景觀盡納眼底。C.適合客群以35歲以上有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群為主，精明能干，具有一定文化素養(yǎng)，在購(gòu)房需求上，更看重產(chǎn)品的附加值。五、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣及執(zhí)行1、項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)2、項(xiàng)目主推廣語(yǔ)及主題價(jià)值延展項(xiàng)目主推廣語(yǔ)非綠色，不江南——非個(gè)性，不新城——非雍容，不華苑闡述：此推廣語(yǔ)緊扣案名，從三個(gè)方面契合目標(biāo)客群的生活理念和習(xí)慣。XXXX^銷(xiāo)推廣方案“綠色”，道出項(xiàng)目高綠化率的優(yōu)勢(shì)，相扣于案名“江南”的氣質(zhì)，同時(shí)連帶樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的品牌形象?！皞€(gè)性”，凸顯項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)一一學(xué)府圍繞，內(nèi)設(shè)小區(qū)幼兒園；整齊的規(guī)劃設(shè)計(jì)；未來(lái)新城區(qū)板塊的新地標(biāo)“雍容”，充滿(mǎn)時(shí)代感、整齊的小區(qū)規(guī)劃，完善便利的社區(qū)配套，經(jīng)典合理的戶(hù)型搭配，由此帶給購(gòu)房者高品質(zhì)的優(yōu)越感和滿(mǎn)足感。推廣語(yǔ)下的主題價(jià)值延展A.景觀價(jià)值一一四大景觀體系一一綠色江南街景/園景/家景/風(fēng)景，四景一體，綠化作主打，真實(shí)再現(xiàn)江南生活情境。B.規(guī)劃價(jià)值一一雙重空間體驗(yàn)一一個(gè)性新城現(xiàn)代生活氛圍，從規(guī)劃到產(chǎn)品，從景觀到配套，生活與世界同步。社區(qū)生活空問(wèn)/個(gè)人居住空間，以構(gòu)建舒適度最