對苗圃地征收補償價值評估

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對苗圃地征收補償?shù)膬r值評估

大綱：近來幾年來，國家基本建設(shè)速度的加快，各地各種征、占地拆遷工程增加，由于人們法律意識的不斷提高，對征、占苗圃地價格的評估認識不斷增強，因此，搞好苗圃地補償征收的價值評估十分必要。本文從圃地和苗木本體價值評估進行闡述。要點詞：苗圃地補償征收價值評估

苗圃地是指固定的林木、花卉育苗用地，不包括母樹林、種子園、采穗圃、種質(zhì)基地等種子、種條生產(chǎn)用地以及種子加工與儲存等設(shè)施用地。苗木和花卉是苗圃地經(jīng)營的主體，是生態(tài)建設(shè)中環(huán)境綠化美化的載體。隨著我國生態(tài)文明建設(shè)步伐的加快和綠化事業(yè)的蓬勃發(fā)展，人工培育苗木、花卉的種類、品種越來越多，有很多的野生植物被馴化，被改良，市場價格昂貴，其表現(xiàn)深受人們的喜愛。當前苗木、花卉種植培育形成自己的特色，不僅種植廣泛，而且設(shè)施先進。近來幾年來，國家基本建設(shè)速度的加快，各地征、占地拆遷工程增加，由于人們法律意識的不斷提高，人們對征、占苗圃地價格的評估認識不斷增強，由此引起的司法案件和瓜葛也越來越多。因此，搞好苗圃地和苗木、花卉價值評估工作顯得十分必要。

1、苗圃地的價值評估組成（必定是基準日內(nèi)）：

主要價值評估組成內(nèi)容分兩部分：

1.1苗圃地的價值評估

苗圃地平時是由農(nóng)用地，而且是水肥條件較好的農(nóng)用地改造而成的，在經(jīng)營過程中

還常與農(nóng)作物輪作。因此，苗圃地資源財富的評估平時按農(nóng)用地的評估方法和農(nóng)用

地的技術(shù)經(jīng)濟指標進行。平時采用現(xiàn)行市價法、收益現(xiàn)值法、林地開銷價法。

現(xiàn)行市價法

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現(xiàn)行市價法也稱市場比較法，它是依照和評估苗圃地相同或近似的林地使用權(quán)出讓

的交易案例，經(jīng)過比較來確定評估林地使用權(quán)評估值的方法。在苗圃地的評估中，

其計算公式與一般林地資源財富所用的公式相同：

bu=Kj1×Kj2×Gj×S

式中：bu——林地資源財富評估值

Kj1——第j個案例苗圃地立地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)

Kj2——第j個案例物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)

Gj——第j個案例單位面積的交易價格

S——待評估苗圃地的面積

在苗圃地的評估中參照物可以是近似的苗圃地，但由于苗圃地的交易較少，實質(zhì)評估中經(jīng)常采用立地質(zhì)量相似的農(nóng)地為參照物。林地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)平時用影響農(nóng)地價格的因子，如林地的肥力、林地的排灌條件、平展程度、交通條件、農(nóng)地的糧食產(chǎn)量等指標，確定各個指標的權(quán)重，將待評估的苗圃地與參照的農(nóng)地之間的各項主要指標的差異進行定量比較，綜合確定出調(diào)整系數(shù)。

由于找到評估基準日時的交易案例是不可以能的，在選擇不一樣樣時期的交易案例時的物價水平發(fā)生了變化，必定依照物價指數(shù)來求得物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)，用物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)對評估值進行修正。在苗圃地資源財富的評估中，物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)常用不一樣樣時期的糧食價格的比值來確定。

確定林地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)和物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)后，依照調(diào)整系數(shù)和參照農(nóng)地的市場成交價測算出評估的苗圃地使用權(quán)價格。

在采用該法時，由于農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易案例很多，而且情況各異，因此，要盡量收集相關(guān)的資料，對資料中的不合理的因素應(yīng)予除掉；在互比較較時，其各指標要注意一致，進行量化剖析。

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收益現(xiàn)值法

苗圃地的收益現(xiàn)值按育苗收入計算極為麻煩，由于苗圃地上育苗的種類很多，各種苗木的育苗限時不一樣樣，經(jīng)濟效益也不一樣樣，而且為了減少病蟲的危害，苗圃地上經(jīng)常要進行輪作，種一季水稻。因此，苗圃地的收益現(xiàn)值經(jīng)常用農(nóng)田糧食生產(chǎn)的收益現(xiàn)值。

財富的評估價值bu＝該財富預(yù)期各年收益折成現(xiàn)值E之和。

式中：Ｅ——苗圃地上種植糧食的年純收入(已扣除勞動薪水、生產(chǎn)成本及稅金費等開銷)。

該法計算簡單，資料本源簡單，是最簡單的評估方法。但在使用該法時要注意：①年純收入（E）的計算．必定選擇與待評估財富在立地質(zhì)量、地利等級近似的農(nóng)地進行產(chǎn)量、成本及收益值的計算。

②計算年純收入（E）時，如按當年的會計成本計算其成本，而未將其進行重置時，

值內(nèi)含有通貨膨脹的部分，這時利率應(yīng)包括通貨膨脹因素，采用商業(yè)利率。若是測算E值時，已對成本進行重置，扣除了通貨膨脹因素，則利率不應(yīng)包括通貨膨脹利率。③若是苗圃地種的是經(jīng)濟林木或綠化苗，其收益值明顯高過種糧食的收益值時，可將其地價適合調(diào)高。

④若是年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長，則可直接取E為地租，進行測算。

林地開銷價法

林地開銷價法也稱重置成本法、成本開銷法。它是以獲取林地所需開銷和把林地維

持到現(xiàn)在狀態(tài)所需的開銷，來估計林地評估值的方法。在苗圃地的評估中，獲取林

地所需的開銷是指征占用苗圃地時所支付的成本；把林地保持到現(xiàn)在狀態(tài)所需開銷精心整理精心整理

是指將原購置的土地改為苗圃地時的土地改良費，包括修路、平展、修建排灌設(shè)施的開銷。其計算公式為：

nｎn-i+1

Ｂu＝Ａ（１＋Ｐ）＋∑Ｍi（１＋Ｐ）

ｉ＋１

u—林地評估值Ａ—林地購置費

Ｍi—林地購置后，第ｉ年林地改良費ｎ—林地購置年數(shù)

Ｐ—利率

該法一般用于新建的苗圃，其土地購置的成本明確，年設(shè)施投入也明確，苗圃生產(chǎn)還沒有正常使用。

在使用該法時必定注意：

①林地的購置費（A），在有條件時應(yīng)盡可能采用重置成本．如無法進行重置，而采用歷史成本時，其測算用的投資收益率必定包括通貨膨脹利率。②若是林地購置后素來在經(jīng)營，當A是重置成本時，不再加算利息。當A是歷史成本時，其投資收益率含通貨膨脹利率(即按通貨膨脹將其購置成本重置)。③若是林地購置后素來在進行改良而未正式生產(chǎn)，A是重置成本價時，投資收益率是不含通貨膨脹的低投資收益率；A是歷史成本時，則投資收益率可采用市場投資收益率。

1.2、苗木、花卉的價值評估

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種子或接穗從播種和扦插到出圃定植時期的時期稱為苗木培育期。它直接關(guān)系到苗

木在市場上的價格。決定苗木、花卉價值的因素很多，但在實質(zhì)中主要考慮以下十

種因素：

品種：不一樣樣品種決定不一樣樣價值。名、特、優(yōu)品種價值昂貴。常綠高于落葉，彩

色植物高于一般綠色植物。珍稀瀕危的“活化石”植物更高。

形體：高度、徑級的大小、冠幅豐滿程度、樹木長勢以及枝條生長情況和樹木

健康情況等都直接決定價值高低。奇型植物，造型植物價值大大高于常例植物。

培育期（苗齡）：培育期越長，價值越大。特別是綠化用的苗木年齡越大越昂貴。

古木、古樹由于年限長，文化價值更高。

市場因素：物以稀為貴，市場供求關(guān)系對苗木、花卉價格有直接影響，在小規(guī)

格苗木和新品種上特別明顯。受一次性“建園林”的工程理念影響，大規(guī)格苗木價

值遠遠高于小規(guī)格苗木。

本體價：視品種和年限而定。

挖掘費：視當?shù)貏趧恿Φ膬r值而定。

包扎費：視當?shù)貏趧恿桶b物的價值及包裝要求而定。

苗木經(jīng)營收益：銷售收入減去投入成本（苗圃地租用費、種苗費、管理費等依

據(jù)當?shù)亓謽I(yè)生產(chǎn)定額）。

苗圃內(nèi)運輸費：視運距而定。

其他費：稅費、檢疫費、裝車人力費等。

生產(chǎn)操作標準應(yīng)依照各地林業(yè)育苗技術(shù)規(guī)程確定。

2、現(xiàn)場勘驗中應(yīng)注意的問題

現(xiàn)場勘驗是苗木、花卉價格判斷工作中最為重要的環(huán)節(jié)。勘驗的粗與細直接影響市

場價格信息收集的方向，以致價值嚴重背叛。應(yīng)注意的四個方面：

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2.1帶齊勘驗工具：數(shù)碼相機(最好是攝像機)、皮尺(最好是卡尺和測距儀)、膠靴、勘

驗記錄本。有條件的，帶上苗木、花卉方面的工程專家。

2.2現(xiàn)場拍攝：拍照(攝像)是現(xiàn)場勘驗必做的工作，一是由于請教專家時需要；二是

今后復(fù)議司法憑據(jù)的需要；三是建立內(nèi)部檔案資料的需要。苗木、花卉的圃地現(xiàn)狀

拍照要旺盛處與稀有處都拍攝，由于這影響到苗木、花卉每畝數(shù)量的確定；對大樹

苗特別是名貴的大樹苗要取其全貌，由于這關(guān)系到樹型利害的確定。

2.3現(xiàn)場測量：要設(shè)定有代表性標準樣地，測量苗木、花卉株行距、每平方米數(shù)量，

搞好苗木分級；對大樹苗還要測量其高度、樹徑、冠幅。

2.4收集標本：名貴樹木、花卉要收集標本，供專家判斷其品種和內(nèi)部建檔案資料。

3、市場信息收集過程中應(yīng)注意的問題

苗木、花卉市場價格信息的收集是確定其價值的基礎(chǔ)，收集的方式、渠道特別重要。

收集過程中要注意以下三個方面問題：

3.1收集的價格應(yīng)是現(xiàn)行市場實質(zhì)成交價格，量大的要咨詢批量買賣價格。

3.2凡是當?shù)貐^(qū)有同種品種的要收集當?shù)貐^(qū)的價格，當?shù)貐^(qū)沒有的，方可收集外處的，

但外處的必定要考慮檢疫、運雜費等。

3.3采價的方式、渠道：一是經(jīng)過當?shù)孛缒?、花卉交易市場檢查；二是經(jīng)過邀請的價

格顧問作價；三是經(jīng)過認識種植大戶；四是經(jīng)過網(wǎng)上盤問。最少要咨詢?nèi)乙陨稀?/p>

需要特別指出的是：收集價格前，必定要先贊成該種植物的名稱（包括學名）、規(guī)格、

價格種類；拿嚴禁的，可持照片、標本請專家賞賜判斷。要以購置者的身份，經(jīng)過

交易市場、種植戶和網(wǎng)上采價。

總之，在苗木、花卉的價格評估過程中，第一，要讓委托方在委托書上寫明該植物

的名稱、規(guī)格、價格種類；第二，在現(xiàn)場勘驗中要驗明該植物的實質(zhì)情況(特別是名

稱、規(guī)格中的高度、徑級、冠幅、培育年限、樹形等)可否與委托書上的內(nèi)容相一致；精心整理精心整理

第三，在價格信息收集中要盡量收集當?shù)貐^(qū)的市場成交價；第四，在確定價格時，

要依照不一樣樣的評估目的確定不一樣樣的價格(如是征、占地拆遷補償，可按收集到的三個

價中的中上限；如是盜竊、毀損，可按收集到的三個價中的中下限)并堅持集體審議

制度；第五，對案值大的在出具正式報告書前，最好要征采委托方的建議；第六，

對征、占地拆遷類在報告書中，最好注明“本次評估價格為建議價，詳盡補償標準

由委托方自行確定”及價格評估目的為“為你部門供應(yīng)評估標的拆遷補償?shù)膮⒄找?/p>

據(jù)”的字樣。

4、補償?shù)姆椒ǎ?/p>

苗木培育擁有一般型培育（常例）和專業(yè)型培育（設(shè)施）的特色。

4.1征地以移栽為主的，依照不一樣樣季節(jié)按“基價”的20%—40%予以補償；全部征用

按“基價”全額補償。

4.2如遇特別要求（如：古樹、名木、珍惜瀕危種等）補償，應(yīng)由專業(yè)部門按保護級

別評估，評估不可以，由甲、乙雙方另行協(xié)商解決。

4.3花卉苗木補償標準不計算成活率，只補償搬運及搬運損失費，一般按總出圃價的

5%補償。

4.4在鮮開銷售期，原則上應(yīng)先收獲，后用地，而且不予補償；若是急需用地，則應(yīng)

補償產(chǎn)值損失；在其他季節(jié)只補償投資成本。

5、常用的術(shù)語：

5.1、苗木是指擁有圓滿根系和苗干的樹苗。凡在苗圃地中培育的樹苗不論年齡大小，

在未出圃從前，統(tǒng)稱苗木。

5.2、苗木種類是指實生苗、營養(yǎng)生殖苗、留床苗、移植苗、容器苗。

實生苗又稱直生苗是指播種苗，有性生殖苗。系用種子播種生殖培育而成的苗

木；

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凡以人為的方法用種子培育的苗木叫播種苗；

在野外母樹天然下種自生的苗木叫野生實生苗。

以上兩種苗經(jīng)移植過的移植苗都是實生苗。播種苗根系發(fā)達，苗木生長整齊、強壯、

質(zhì)量好。野生實生苗密度不勻，分化嚴重，根系不發(fā)達。

營養(yǎng)生殖苗（無性生殖苗）：依照所用的育苗資料和詳盡方法又可分為：

插條苗也稱扦插苗是指用苗干或截取樹木的枝條扦插育成的苗木；

埋條苗是指用苗干或種條，全條橫埋于育苗圃地育成的苗木；

插根苗是指用樹木或苗木的根，插入或埋入圃地培育的苗木；

根蘗苗又叫留根苗是指是利用地下的根系萌出新條育成的苗木；

嫁接苗是指用嫁接方法育成的苗木；

壓條苗是指把不走開母體的枝條埋入土中，或在空中包以濕潤物，待生根后切離母

體而育成的苗木；

組培苗是指利用母體上的組織或細胞在營養(yǎng)液中育成的苗木。

留床苗是指在上年的育苗地連續(xù)培育的苗木。

移植苗是指上述各種苗木，凡在苗圃中把苗木移栽到另一塊苗床（地段）連續(xù)

培育的苗木叫移植苗。

容器苗是指利用容器培育的苗木。

5.3、出圃苗是指苗木質(zhì)量指標已達到造林要求的標準，能出圃用于造林的苗木。

5.4、獨本苗是指系地面到冠叢只有一個骨干的苗木。

5.5、散本苗是指系根際以上分生出數(shù)個骨干的苗木。

5.6、叢生苗是指系地下部（根際以下）生長出數(shù)根骨干的苗木。

5.7、難得稀有樹苗是指確定為省級保護以上樹種的苗木。

5.8、萌芽數(shù)是指有分蘗能力的苗木，自地下部分（根際以下）萌生出的芽枝數(shù)量。精心整理精心整理

5.9、分叉（枝）數(shù)又稱分叉數(shù)、分枝數(shù)是指擁有分蘗能力的苗木，自地下地部到

枝梢萌出的枝條數(shù)量。

5.10、苗木高度是指苗木自地部至最高生點之的垂直距離。以“H”表示。

5.11、冠直徑又稱冠幅、蓬徑是指苗木冠的最大幅度直徑和最小幅度直徑之的

平均。以“P”表示。

5.12、胸徑又稱胸高直徑是指苗木自地面至1.30米，干的直徑。以“Φ”表示。

5.13、地徑是指苗木地的直徑，也稱地表直徑。以“d”表示。

5.14、泥球直徑又稱球徑是指苗木移植，根部所泥球的直徑。以“D”表示。

5.15、泥球厚度又稱泥球高度是指苗木移植所泥球底部至泥球表面的高度。以“h”

表示。

5.16、苗又稱培育年數(shù)。平時以“一年生”、“二年生”??表示。系苗木生殖、培

育年數(shù)。算年以苗木的骨干年生周期準。即每年從開始生起，到當年

生停止止，完成一個生周期算作一。移植苗的年包括移植前的苗。

5.17、重瓣花是指園林植物種植，育出雄蕊瓣化而成的重瓣良品種。

5.18、度又稱蓬、莖是指攀植物主莖從基礎(chǔ)部至梢之的度。用“L”

表示。

5.19、平均度是指球形植物冠的稀密程度。平時球形植物的量指。

5.20、平方米是指植物種植面量位。即×各1米。以“㎡”表示。

6、苗木格的用：

6.1、苗木格的排列以先后次序排列，排在第一位是主要準，其次均助

準。

6.2、確定苗木的格，先確定主要準，再確定助準，凡不切合格的，

可按相準，降定價。

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7、苗木生產(chǎn)成本的確認

參照《生物財富準則》，苗圃苗木屬于《生物財富準則》中的“耗資性生物財富”，

生物財富的初始計量應(yīng)按實質(zhì)成自己賬，苗圃苗木成本核算設(shè)“耗資性生物財富—

—某苗齡樹種苗木”科目，核算各樹種苗齡期苗木發(fā)生的各項開銷。

7.1苗木的初始計量。

外購的苗木成本包括買價、相關(guān)稅費、運輸費、保險費以及可直接歸屬于購置

該苗木的其他支出。

自行培育的苗木，其成本確定的一般原則是依照自行培育過程中發(fā)生的必要支

出確定。包括種子費、消毒藥劑、資料、直接人工、其他直接開銷及應(yīng)分攤的間接

開銷。

7.2苗木成本的計算期。

“耗資性生物財富——樹種苗齡苗木”科目，核算從辦理種子催芽、整地、作床、

播種、插條、育苗、換床、育大苗發(fā)生的資料費、人工費，以及到苗木出圃階段田

間管理發(fā)生的人工費、物料費。因此，苗木成本賬設(shè)土地費、種苗費、人工費、材

料費等項目進行明細核算。

7.3苗木成本的計算與分配

苗木作為一種特別存貨，在未出圃前素來處于在產(chǎn)品狀態(tài)，平時的田間管理發(fā)生的

人工費、資料費及其他雜費很大，若是按月進行苗木成本開銷的分配必定會增加核

算工作量。依照苗木生產(chǎn)及管理的季節(jié)性特色，按季度分配開銷比較適合。以樹種

為對象，采用直接計入和分配計人相結(jié)合的方法，將生產(chǎn)開銷計入各樹種的生產(chǎn)費

用明細賬，凡是可以區(qū)分核算對象的開銷應(yīng)采用直接計入的方法，凡是可以采用適

當分配標準進行分配的開銷應(yīng)盡可能采用正確的分配標準進行分配。

可供選擇的分配方法有：

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整地、作床、播種、起苗等開銷，按實質(zhì)人工工日數(shù)作為分配標準；

覆蓋資料、肥料、藥料等，按耗資定額作為分配標準；

新播苗、換床苗的澆水費按受益系數(shù)作為分配標準；

按苗床的面積平均分配，如受益程度湊近的開銷。

計算方法：某品種苗齡苗木成本=某品種苗齡種苗費+可直接計入的成本開銷+分配計

人的間接開銷。

資料費按耗資定額作為分配標準，其他開銷按苗木面積分配。

7.4苗木出圃銷售成本的確認

由于苗木生產(chǎn)成本的連續(xù)發(fā)生性，難以按一般企業(yè)所采用的存貨發(fā)生方式結(jié)轉(zhuǎn)成本。為了保證收入與開銷的合理配比，同時又不增加太多工作量，可考慮平時按當初該苗木品種成本(定額成本)結(jié)轉(zhuǎn)，在苗木成本分配的那個會計期末進行成本調(diào)整，即每季度末依照已分配的苗木成本與定額成本之間的差額調(diào)整苗木銷售成本。

苗木、花卉財富價值評估應(yīng)注意的問題

現(xiàn)階段苗木、花卉財富價值評估主要發(fā)生在政府征地拆遷需要評估拆遷補償價值，

銀行貸款用苗木、花卉財富作抵押需評估其價值，企業(yè)改制、重組等需核實苗木、

花卉財富價值，及民事訟訴涉及到補償需對苗木、花卉財富價值做出判斷等。苗木、

花卉不僅種植廣泛，而且品種眾多，從一般的香樟、雪松、廣玉蘭、銀杏、杜英、

紅葉石楠、月季、紅繼木到名貴的紅楓、紫薇、桂花千姿百態(tài)。在苗木、花卉價值

評估過程中，我們應(yīng)注意以下幾個問題。

一、決定苗木、花卉財富價值的因素

決定苗木、花卉財富價值的因素很多，但主要應(yīng)試慮以下四種因素：

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1．品種：因同一樹種不一樣樣品種決定不一樣樣價值。如金桂、丹桂、四時桂、八月桂價格

相差較大。紅葉石楠，日本紅葉石楠價值是一般紅葉石楠的3倍以上；品種月季是

一般月季價格的數(shù)倍；楓樹中的紅楓、雞爪槭是青楓、楓香價格的數(shù)倍。

2．樹形：高度、桿徑的大小、冠圍豐滿平均程度、樹木長勢以及枝條生長情況和樹

木健康情況等直接決定價值高低，如桂花樹，桿叢生的其價值僅有獨桿的一半；雪

松冠幅大層次好的其價值大大高于冠幅層次一般的雪松。

3．樹齡：樹齡越長，價格越高。

4．市場因素：物以稀為貴，市場供求關(guān)系對苗木、花卉價格有直接影響。近幾年苗

木基地大量發(fā)展，小規(guī)格苗木和新品種苗木數(shù)量大量增加，其價格與三年前比較降

低很多。

二、現(xiàn)場勘驗中應(yīng)注意的問題

現(xiàn)場勘驗是財富評估工作中最為重要的環(huán)節(jié)。苗木、花卉更是這樣?，F(xiàn)場勘驗的粗

與細直接影響價值的評定、估計。在現(xiàn)場勘驗中應(yīng)注意以下四個問題：

1、帶齊勘驗工具：應(yīng)帶上照像機、皮尺、用于測量樹徑