露天廣場之規(guī)劃運(yùn)營方案

歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭「兄x閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭「兄x閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！新大陸地?biāo)閑置露天廣場之規(guī)劃運(yùn)營方案及前期框架分析與設(shè)想前言：此方案計(jì)劃書主要宗旨在于利用細(xì)致的分析與規(guī)劃，并配以有效的執(zhí)行能力在2009年度期間通過以新大陸地標(biāo)為基礎(chǔ)，開發(fā)利用目前閑置的露天廣場成為新的利益增長點(diǎn)并為進(jìn)一步提升該地標(biāo)價值而創(chuàng)造機(jī)會。但所有計(jì)劃在規(guī)劃和執(zhí)行以前，必須闡述清楚此間的意義和相互之間的關(guān)聯(lián)，只有如此方能獲得物業(yè)所有者的新大陸管理者意識上的共識，從而獲得在落實(shí)過程中得到關(guān)注與支持，最終達(dá)成所共想的目標(biāo)與回報(bào)。第一節(jié)：地標(biāo)背景位置：宏觀處于上海黃浦江以東的上海金融中心“浦東”新區(qū)。微觀處于以“八佰伴”為中心的商業(yè)地段“張揚(yáng)路與南泉路”相交匯的地理位置，距離商業(yè)熱點(diǎn)“八佰伴”（備注：或者說張揚(yáng)路）不足500米。對臨“蘇寧”電器，左擁“百思買”廣場，右靠“永樂電器”，背依“太平洋數(shù)碼廣場”。在地理是一個有著廣闊發(fā)展空間與前景的位置，目前唯一障礙僅限于位置過于陷落群樓中央，空間雖大，但臨街開面較窄，空間為狹長比例，因此在后期的規(guī)劃和實(shí)施過程中將主要面臨引人氣與人流的首要工作問題。周邊環(huán)境及相關(guān)資料分析：上海浦東作為一個世界性地標(biāo)和中國內(nèi)陸標(biāo)志性區(qū)域，未來的發(fā)展已經(jīng)由我國宏觀的政策導(dǎo)引注定成為是繁榮昌盛大力發(fā)展的位置。從目前來講，浦東又以三塊區(qū)域形成格局。以外灘為中心的餐飲，休閑娛樂，旅游觀光的“城市形象區(qū)域”。以東方明珠，金茂大廈為中心的“城市標(biāo)志性形象區(qū)域及對外形象區(qū)域”以八佰伴為中心的周邊居民購物，休閑、娛樂，餐飲的商業(yè)性區(qū)域。綜合以上的分析，可以知道外灘方向及金貿(mào)大廈周邊因國家大力扶持的基礎(chǔ)將不可逆轉(zhuǎn)的成為上海引以為傲的“形象工程”（也可以說是面子工程），而事實(shí)上一個區(qū)域是否能長期性可持續(xù)性發(fā)展的關(guān)鍵在于居住人口的數(shù)量和流動頻率。八佰伴為中心的商業(yè)區(qū)域由于毗鄰浦東人口稠密的社區(qū)，所以最后成其為一個含金量最高的“商業(yè)板塊”是當(dāng)仁不讓的，并因此將獲得最高的回報(bào)。做一個不恰當(dāng)?shù)谋扔鳎荷虾Ｐ旒覅R并沒有什么標(biāo)志性建筑，也沒什么亞洲第一高樓，但由于他是綜合型的商業(yè)區(qū)域，所以地標(biāo)價值可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他地方在這里，可以負(fù)責(zé)任的保證，新大陸地標(biāo)將因?yàn)樘幱谏虡I(yè)區(qū)，會獲得最大的回報(bào)，并可以清楚的闡明，只要位于此區(qū)域中的任何空間，都將獲得最高的升值潛力。優(yōu)勢：位置處于浦東商業(yè)中心位置，毗鄰各個大型賣場和人流交通樞紐區(qū)域。周邊的逐次改建在原有基礎(chǔ)上正在統(tǒng)一提升該區(qū)域形象和打造品牌效應(yīng)，因此帶來的效果將影響到該區(qū)域間的任何一個地標(biāo)板塊。根據(jù)周邊的閑置地塊的了解，目前為止，在我們所處位置上已經(jīng)沒有象新大陸廣場這樣還有閑置的高達(dá)5000平米的空曠用地，所以該地將是相關(guān)對此區(qū)域感興趣的投資商或相關(guān)產(chǎn)業(yè)追捧的對象并具備這樣的資格和資源。由于目前是空曠地塊，因此規(guī)劃清晰后容易實(shí)施，執(zhí)行難度不大?，F(xiàn)有運(yùn)營團(tuán)隊(duì)資源，合作資源豐富，在執(zhí)行過程中效率將得到保證。弱勢：位置為周邊群樓所包裹，比較陷落。臨街開面較小，入口較窄。此地已經(jīng)閑置整整6年或更長，來往人流早已習(xí)慣該地空曠，并無意識進(jìn)入。要改變其固有思維模式有一定難度?；A(chǔ)建設(shè)薄弱，內(nèi)部格局與規(guī)劃或建設(shè)為零，針對其的改變需要時日和可能的投入（備注：考慮到投入具備風(fēng)險(xiǎn)，因此通過轉(zhuǎn)嫁的形式給予解決，并已經(jīng)獲得這樣的資源）綜合以上所有背景闡述和依據(jù)分析，在此我們清楚的可以獲得此地是可作為的，并具備成功所有的硬性條件和基礎(chǔ)。而欠缺的部分則可依靠后天的運(yùn)營操作獲得彌補(bǔ)，只要措施得當(dāng)，依照先天的優(yōu)勢將達(dá)成將該地從無規(guī)劃無收益逐步轉(zhuǎn)變成為一個商業(yè)區(qū)間。第二節(jié)：計(jì)劃正文項(xiàng)目規(guī)劃原則：人氣原則引進(jìn)項(xiàng)目必須具有吸納人氣作用；引進(jìn)項(xiàng)目應(yīng)對人群具有黏著度，使顧客或觀眾愿意多駐足關(guān)注。長期利益原則引進(jìn)項(xiàng)目應(yīng)該具有長期合作性，并具備長期經(jīng)營實(shí)力；項(xiàng)目合作的利益分配原則更應(yīng)體現(xiàn)漸進(jìn)增長的原則，以期獲得長期的利益回報(bào)。高效益原則規(guī)劃項(xiàng)目應(yīng)該具有較高的經(jīng)濟(jì)效益或社會效益；項(xiàng)目選擇應(yīng)注重其效益空間的大小和發(fā)展速度；品牌定位原則整體規(guī)劃一開始就應(yīng)該站在品牌規(guī)劃的角度進(jìn)行；每個項(xiàng)目的篩選也應(yīng)該立足增加品牌知名度和美譽(yù)度基礎(chǔ)上進(jìn)行；項(xiàng)目的定位應(yīng)該站在中高端的層面上，打造浦東第一廣場活動場地的形象。項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容地塊內(nèi)共分五大常駐區(qū)域與一個自由區(qū)。分別是大型兒童綜合設(shè)施游玩區(qū)域品牌服裝產(chǎn)品特賣區(qū)域汽車展示區(qū)域房產(chǎn)樓盤展示區(qū)域主題活動自由空間區(qū)域內(nèi)容及解釋1、大型兒童綜合設(shè)施游樂區(qū)域設(shè)立目的：此為長期項(xiàng)目，目的在于吸引周邊社區(qū)5周歲至12周歲的兒童人群來此游樂并養(yǎng)成規(guī)律性行為，從而引領(lǐng)其父母跟隨陪同同時進(jìn)入廣場空間。游樂項(xiàng)目的具體引入合作對象：如翻斗樂，街頭項(xiàng)目的滑板滑輪等該區(qū)域合作模式：找尋該內(nèi)容的相關(guān)服務(wù)提供商提供硬件設(shè)備和人員，我方提供場地的模式進(jìn)行合作，通過可能的收費(fèi)項(xiàng)目的分成創(chuàng)造收益。并以該項(xiàng)目內(nèi)容能為我廣場帶來人氣為第一目標(biāo)。2、品牌服裝產(chǎn)品特賣區(qū)域：設(shè)立目的：作為八佰伴周邊為浦東社區(qū)型商業(yè)購物中心考慮，我場地的現(xiàn)場銷售人流是能有充足資源的，加之周邊辦公OFFICE上班人群及外來人口居住數(shù)量的保證，通過此項(xiàng)目能為廣場帶來豐富的休閑購物的用戶基礎(chǔ)。與此同時利用品牌特賣的概念還可以在我廣場打造有品位但價格低廉的口碑效應(yīng)，為廣場的人氣黏著度帶來幫助，并可形成長期的回報(bào)。另外，品牌特賣也是諸多產(chǎn)品廠商一直利用的宣傳手段和促銷內(nèi)容，因此我們此區(qū)域的建立，在該區(qū)域招商問題上難度會小很多，并能持續(xù)性長期穩(wěn)定收益。該區(qū)域合作模式：找尋服裝行業(yè)的平臺機(jī)構(gòu)或公司，將此板塊對其進(jìn)行租賃和允許其獨(dú)立運(yùn)營（備注：在我廣場宏觀控制范圍以內(nèi)，即所有獨(dú)立運(yùn)營的手段及內(nèi)容需符合我方之規(guī)定）。3、汽車與房產(chǎn)展示專區(qū)設(shè)立目的：汽車和房產(chǎn)的項(xiàng)目首先在明年處于金融危機(jī)的背景下將非常的艱難，所以更加需要加大力度做出反應(yīng)及市場拉動的動作。（不缺錢但很心慌）。并且上述的產(chǎn)業(yè)在市場消費(fèi)關(guān)注度上非常之高，對于用戶而言有了解和參與的基礎(chǔ)（人流不缺），加之上述的產(chǎn)業(yè)單品價值高昂，因此一次性成交幾率較小，用戶往來數(shù)次的將得到保證。（黏著度非常高）。最后，汽車房產(chǎn)是未來社會關(guān)注的趨勢，并因毗鄰八佰伴周邊的社區(qū)，所以用戶基礎(chǔ)雄厚，只要開始，就能引人流。該區(qū)域合作模式：同上5、自由區(qū)域設(shè)立目的：此位置首先位于廣場主席臺及周邊一部。主要用于臨時性展示區(qū)域或主題活動區(qū)域。由于位于廣場的中心位置，因此希望通過每周或定期性的主題活動引入，為廣場營造氣氛帶來人氣。并提升我廣場的整體格調(diào)和品位。希望通過主題活動中涉及到的互動或表演等手段為我廣場進(jìn)行宣傳和推廣。最終成為一個八佰伴周邊的熱點(diǎn)地區(qū)。該區(qū)域合作模式：尋求與擁有廣告客戶資源的廣告公司或傳媒公司合作，在合作方完全承諾必須采用舞臺表演和互動的宣傳模式前提下，并滿足我方硬性要求的高品位高端路線的基礎(chǔ)上，通過租賃活動場地的形式合作。（備注：考慮到初期我們所需要的人氣拉動和宣傳的需要，我們與之合作的底線在于對方滿足我們硬性要求的前提下給予場地免費(fèi)的支持。此僅作為最后談判成功的底線條件。）3、基礎(chǔ)建設(shè)1）基礎(chǔ)建設(shè)從本方案成立并通過之日起的一個半月以內(nèi)必須到位和實(shí)施完畢2）基礎(chǔ)建設(shè)所需要到的前期設(shè)計(jì)和效果圖制作和籌備工作應(yīng)該于本方案成立和通過之日起的半月內(nèi)確認(rèn)和開始實(shí)施3）目前涉及到的基礎(chǔ)建設(shè)中的兩塊的區(qū)域框架搭建和戶外LED大屏的搭建已經(jīng)具備合作商與我們合作（備注：方案前面有述）招商招商從項(xiàng)目立項(xiàng)之日起已經(jīng)開始同步進(jìn)行。本計(jì)劃給于的招商時間為2008年12月——2009年2月30日。此后的招商為持續(xù)性招商，用以防止廣場開放過程中人力不可抗拒的變化或斷檔情況出現(xiàn)。本次招商擬訂的目標(biāo)為擁有客戶的（服裝，房產(chǎn)，汽車）廣告代理公司與傳媒公司擁有客戶的（服裝，房產(chǎn)，汽車）的平臺機(jī)構(gòu)，如（中華服裝網(wǎng)，315汽車網(wǎng)等）擁有單例客戶的廣告策劃有限公司（主要針對主題活動的自由區(qū)域招商）中介房產(chǎn)機(jī)構(gòu)或咨詢公司（備注：其招商僅為零散性招商）招商合作條件：房產(chǎn)，汽車，特賣三大版塊招商的基礎(chǔ)為任意一版塊的承租運(yùn)營商月租金不少于10萬元人民幣。（備注：此費(fèi)用的具體計(jì)劃待商榷）主題活動區(qū)域招商的單天租金不少于3000元。（備注：若具體合作過程中可能面臨的以拉人氣為主要目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對于個別的有價值合作采取特例的免費(fèi)提供場地的手段）零散性招商的中介機(jī)構(gòu)采取先期交納保證金2萬元的合作模式獲得招商代理資格。（備注：此代理資格僅開放汽車、服裝、房產(chǎn)等三個版塊，每版塊的代理商資格不多于2家公司。上述的代理招商中介機(jī)構(gòu)所招商利益與版塊承租運(yùn)營商進(jìn)行結(jié)算，上述招商地位次于該版塊承租運(yùn)營商）引人氣從廣場開始籌備并開始搭建開始，就已經(jīng)向周邊經(jīng)過人群傳遞了該地未來的經(jīng)營內(nèi)容和計(jì)劃，起到了提前告知和聚集人氣的作用。在廣場正式開始對外開放和運(yùn)營以前通過戶外LED大屏不間斷進(jìn)行廣場宣傳和未來廣場內(nèi)部內(nèi)部內(nèi)容的告知工作。開張之日起，周周有活動，月月不間斷，不論是利用主題區(qū)免費(fèi)提供合作者進(jìn)行宣傳還是租賃后宣傳，或鼓勵拉動廣場內(nèi)版塊租賃運(yùn)營商的獨(dú)立活動都需保持這樣的態(tài)勢。積極與擁有活動資源的公司，機(jī)構(gòu)，平臺等合作，爭取其把活動地點(diǎn)放置于新大陸廣場（備注：包括可能涉及到公益性的招聘會、社區(qū)活動、或某產(chǎn)品推薦、明星見面會等），總之，只要能